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ISBN 978-3-940359-74-2
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VORWORT
Das vorliegende Buch möchte einen verständlichen Überblick über die Grundlagen des Grundbuchrechts vermitteln. Es umfasst das materielle und formelle Grundstücksrecht, in Ansätzen auch die Randgebiete Wohnungseigentum und Erbbaurecht. Um einen engen Bezug zur Praxis herzustellen, werden Sachenrecht und Verfahrensrecht im Zusammenhang dargestellt. Ausführungen zu praktischen Tätigkeiten sind an passender Stelle eingearbeitet. Ein umfangreicher praxisnaher EDV-Teil dient der sofortigen Umsetzbarkeit der Kenntnisse.
Die Neuauflage berücksichtigt insbesondere zwei große Reformgesetze: Änderungen im Verfahren brachte das Gesetz zur Einführung eines Datenbankgrundbuchs (DaBaGG) vom 01.10.2013 (BGBl. I S. 3719). Es ist in weiten Teilen am 9.10.2013 in Kraft getreten. Im EDV-Teil wird das geplante Datenbankgrundbuch bereits in ersten Grundzügen vorgestellt. Außerdem ist zum 01.08.2013 das Zweite Gesetz zur Modernisierung des Kostenrechts (2. KostRMoG) vom 23.07.2013 (BGBl. I S. 2586) in Kraft getreten. Unter anderem wurde darin die ehemalige Kostenordnung durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ersetzt. Sämtliche damit verbundenen Änderungen wurden eingearbeitet. Im Übrigen gab es wie immer neue Rechtsprechung und Literatur einzupflegen. Angesichts der lebhaften Entscheidungstätigkeit der Gerichte wurde u.a. das Kapitel zur Vormerkung neu geschrieben. Rechtsstand der Ausführungen ist der 1. April 2014.
Das Buch eignet sich besonders für die Anwärter der Laufbahn des Justizfachwirts sowie für Praktiker, die sich in die Tätigkeit beim Grundbuchamt einarbeiten wollen. Auch Rechtspflegeranwärtern kann es vor allem in den Praktika bzw. zur Vorbereitung auf mündliche Prüfungen von Nutzen sein. Ein Fragenkatalog mit Kurzlösungen dient der Vertiefung des Wissens.
Zur Vertiefung der Thematik aus der Sicht der Geschäftsstelle wird auf den in derselben Reihe erschienenen Titel „Aktenführung und weitere Aufgaben der Geschäftsstelle“ hingewiesen.
Anregungen und Hinweise sind uns weiterhin stets willkommen.
Seefeld und Essenbach, im April 2014 Walter Kral Erich Kausch Rechtspflegerat Rechtspflegerat Fachhochschule für IT-Stelle beim öffentliche Verwaltung Oberlandesgericht München und Rechtspflege in Starnberg
1.1 Bedeutung des Grundbuchrechts ............................................................ 15 1.2 Rechtsquellen und Schrifttum.................................................................. 15 1.3 Geschichtliche Entwicklung ..................................................................... 16
2 Grundlagen des materiellen Grundbuchrechts ......18
2.2 Begründung und Erwerb von Grundstücksrechten .................................. 20 2.2.1 Überblick.................................................................................................. 20 2.2.2 Einigung, § 873 I BGB ............................................................................. 20 2.2.3 Eintragung, § 873 I BGB.......................................................................... 21 2.2.4 Zusammenspiel von Einigung und Eintragung......................................... 22 2.2.5 Sonderfall der Einigung: Auflassung........................................................ 22
2.3 Inhaltsänderung von Grundstücksrechten ............................................... 23 2.4 Aufhebung von Grundstücksrechten........................................................ 23 2.5 Mängel in der Verfügungsberechtigung ................................................... 24
2.5.1 Begriffe .................................................................................................... 24 2.5.2 Bedeutung im Grundstücksverkehr.......................................................... 25
2.6 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs, § 891 BGB ................................... 27 2.7 Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, § 892 BGB........................ 28
3.2.3 Miteigentumsanteile................................................................................. 36 3.2.4 Vermerke über subjektiv-dingliche Rechte .............................................. 36
3.3 Das Wohnungseigentum ......................................................................... 39 3.3.1 Rechtsgrundlagen und Begriffe ............................................................... 39 3.3.2 Begründung ............................................................................................. 40 3.3.3 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ................................................ 41 3.3.4 Veränderungen beim Wohnungseigentum .............................................. 43 3.3.5 Gerichtliches Verfahren ........................................................................... 44
3.4 Das Erbbaurecht...................................................................................... 44 3.4.1 Rechtsgrundlagen und Begriffe ............................................................... 44 3.4.2 Entstehung............................................................................................... 44 3.4.3 Berechtigter ............................................................................................. 45 3.4.4 Belastungsgegenstand ............................................................................ 45 3.4.5 Gesetzlicher Inhalt ................................................................................... 45 3.4.6 Vertraglicher Inhalt................................................................................... 46 3.4.7 Erbbauzins............................................................................................... 47 3.4.8 Veränderungen des Erbbaurechts ........................................................... 47 3.4.9 Beendigung des Erbbaurechts................................................................. 47 3.4.10 Eintragungsvoraussetzungen für die Begründung eines Erbbaurechts
(Schema) ................................................................................................. 48 3.5 Veränderungen im Grundstücksbestand ................................................. 49
3.5.1 Arten der Grundstücksveränderung......................................................... 49 3.5.2 Möglichkeit der Veränderung von Flurstücken......................................... 49 3.5.3 Mögliches Vorgehen des Grundbuchamts bei Prüfung eines
9 Tätigkeiten des Urkundsbeamten mit Verfahrens- beteiligung................................................................126
9.1 Aufnahme von Eintragungsanträgen zu Protokoll der Geschäftsstelle .. 126 9.1.1 Eintragung einer Erbfolge ...................................................................... 126 9.1.2 Eintragung von Eheleuten in Gütergemeinschaft................................... 128 9.1.3 Löschung von auf Lebenszeit beschränkten oder sonst zeitlich
befristeten Rechten................................................................................ 129 9.1.4 Löschung eines Grundpfandrechts ........................................................ 133 9.1.5 Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ....................................... 135
9.2 Grundbuchverfahren, die vom Urkundsbeamten bearbeitet werden...... 139
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9.2.1 Erhaltung der Übereinstimmung zwischen Grundbuch und Liegenschaftskataster, § 12 c II Nr. 2 GBO, § 5 GeschStV ................... 139
9.2.2 Ersuchen des Gerichts um Eintragung oder Löschung von Vermerken in Insolvenzsachen, § 12 c II Nr. 3 GBO, § 5 GeschStV........................ 141
9.2.3 Ersuchen des Gerichts um Eintragung oder Löschung von Vermerken in Zwangsversteigerungs- bzw. Zwangsverwaltungssachen, § 12 c II Nr. 3 GBO, § 5 GeschStV..................................................................... 145
9.2.4 Berichtigung von Namen (Beruf oder Wohnort) natürlicher Personen, § 12 c II Nr. 4 GBO, § 5 GeschStV ........................................................ 148
9.3 Behandlung von Grundpfandrechtsbriefen ............................................ 150 9.3.1 Begriff und Bedeutung ........................................................................... 150 9.3.2 Zuständigkeit ......................................................................................... 150 9.3.3 Inhalt des Briefes ................................................................................... 151 9.3.4 Sonderformen des Briefs ....................................................................... 152 9.3.5 Herstellung des Briefs............................................................................ 155 9.3.6 Sonderfall: Verbindung der Schuldurkunde mit dem Hypothekenbrief,
§ 58 GBO............................................................................................... 155 9.3.7 Vermerk späterer Eintragungen (Änderungen) auf dem Brief, §§ 57 II,
62, 70 GBO............................................................................................ 156 9.3.8 Aushändigung von Briefen, §§ 60, 70 GBO........................................... 157 9.3.9 Löschung und Unbrauchbarmachung von Briefen, §§ 69, 70 GBO....... 158
10 Tätigkeiten des Urkundsbeamten ohne Verfahrensbeteiligung.............................................160
10.1 Gestattung der Einsicht, § 12 c I Nr. 1 GBO, § 5 GeschStV .................. 160 10.1.1 Gegenstände der Einsicht...................................................................... 160 10.1.2 Voraussetzungen für die Einsicht, § 12 I GBO....................................... 160 10.1.3 Umfang der Einsicht .............................................................................. 165 10.1.4 Verfahren bei Einsichtgewährung .......................................................... 165 10.1.5 Zuständigkeit ......................................................................................... 166 10.1.6 Kosten ................................................................................................... 166 10.1.7 Rechtsbehelf.......................................................................................... 166
10.2 Erteilung von Abschriften/Ausdrucken, § 12 c I Nr. 1 GBO, § 5 GeschStV......................................................................................... 167
10.2.1 Art und Umfang der Abschriftenerteilung............................................... 167 10.2.2 Kosten ................................................................................................... 168 10.2.3 Aufbewahrung........................................................................................ 169
10.3 Erteilung von Auskünften, § 12 c I Nr. 2, 3 GBO, § 5 GeschStV............ 169 10.3.1 Grundsatz .............................................................................................. 169 10.3.2 Ausnahme: Auskunftspflicht................................................................... 169 10.3.3 Zuständigkeit ......................................................................................... 170 10.3.4 Einzelfälle .............................................................................................. 170
10.4 Verwahrung / Rückgabe von Urkunden, § 12 c I Nr. 4 GBO, § 5 GeschStV......................................................................................... 171
10.4.1 Gegenstände der Verwahrung, § 10 I 1 GBO........................................ 171 10.4.2 Ort und Art der Aufbewahrung............................................................... 172 10.4.3 Rückgabe von Urkunden ....................................................................... 173
10.5 Versendung von Grundakten, § 12 c I Nr. 4 GBO, § 5 GeschStV.......... 173 10.6 Beglaubigung von Abschriften, § 12 c II Nr. 1 GBO, 5 GeschStV.......... 174 10.7 Akten- und Registerführung, Statistik (Hinweis)..................................... 174
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11 Fragen zur Wiederholung und Vertiefung.............175
12 EDV-Einsatz beim Grundbuch – SOLUM-STAR V 2.0 194
12.1 Vorbemerkungen ................................................................................... 194 12.2 Allgemeine Bedienungsgrundlagen von SOLUM-STAR V 2.0............... 195
12.2.1 Anmeldung............................................................................................. 195 12.2.2 Hauptmenü ............................................................................................ 196 12.2.3 Die verschiedenen Formen des EDV-Grundbuchs ................................ 198
12.3 Der Grundbuch-Viewer – die rechtlich wirksamen Eintragungen........... 199 12.3.1 Bedeutung ............................................................................................. 199 12.3.2 Aufruf des Grundbuch-Viewers.............................................................. 199
12.4 Blättern im Grundbuch........................................................................... 204 12.4.1 Blättern in einem Grundbuchblatt – verschiedene Alternativen ............. 205 12.4.2 Blättern innerhalb des Stapels – die verschiedenen Möglichkeiten ....... 206
12.6.1 Ganzes Grundbuchblatt drucken (Shortcut: F3) .................................... 208 12.6.2 Einzelne Abteilungen eines Grundbuchblattes ausdrucken................... 209 12.6.3 Ausdrucken einer Grundbuchseite......................................................... 209 12.6.4 Allgemeines zu den Ausdrucken............................................................ 210 12.6.5 Ausdrucke aus dem Grundbuch-Editor.................................................. 210 12.6.6 Zentraler Druck ...................................................................................... 210 12.6.7 Lokaler Seriendruck............................................................................... 210
12.7 Die Fallübersicht .................................................................................... 212 12.7.1 Der Aufbau der Fallübersicht ................................................................. 213 12.7.2 Die Fallauswahl ..................................................................................... 214
12.8 Fall erzeugen......................................................................................... 215 12.8.1 Der Registerreiter Fall............................................................................ 216 12.8.2 Der Registerreiter Grundpfandbriefe...................................................... 220 12.8.3 Der Registerreiter Beteiligte................................................................... 222 12.8.4 Der Registerreiter Flurstück................................................................... 228 12.8.5 Grundsätzliches zur Bedeutung von “Fall erzeugen” für die internen
und externen Nutzer .............................................................................. 229 12.9 Fall öffnen / Fall öffnen + GB ................................................................. 230 12.10 Einen Fall von einem Kollegen zur Bearbeitung übernehmen ............... 230 12.11 Einen Fall bearbeiten............................................................................. 231 12.12 Der Eintragungseditor............................................................................ 236
12.12.1 Navigieren (Sich bewegen) zwischen den einzelnen Blättern einer Serie ...................................................................................................... 236
12.12.2 Rahmen ................................................................................................. 237 12.12.3 Variablen und konstanter Text ............................................................... 238 12.12.4 Serienvariablen: unterschiedliche Werte in einzelne Blätter eingeben .. 239 12.12.5 Eintragungen an den Grundbuch-Editor übergeben .............................. 240 12.12.6 Eintragungstexte speichern ................................................................... 241
12.14 Der Fall-Hauptdialog im Einzelnen ........................................................ 246 12.14.1 Das Menü Fall........................................................................................ 246
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12.14.2 Das Menü Grundbuch............................................................................ 247 12.14.3 Besonderheiten bei Strichblättern.......................................................... 249
12.15 Kostenrechnung erstellen ...................................................................... 249 12.15.1 Aufruf der Kostenrechnung.................................................................... 250 12.15.2 Aufbau des Kostenrechnungsmoduls .................................................... 250 12.15.3 Ergänzende Hinweise für den Kostenschuldner in die Kostenrechnung
aufnehmen............................................................................................. 251 12.16 Eintragungen an das AGLB zurückmelden............................................ 253
12.16.1 Rückmeldung an das Vermessungsamt ................................................ 253 12.16.2 Vermeidung von Problemen durch die richtige Verwendung des
Bausteins............................................................................................... 254 12.16.3 Ausnahmefälle, die immer im AGLB bearbeitet werden müssen........... 257 12.16.4 Übersicht der Standardfälle, die ohne Ergänzung automatisch
zurückgemeldet werden können............................................................ 258 12.16.5 Übersicht der Fälle, bei denen für die Rückmeldung ergänzende
Informationen erforderlich sind .............................................................. 259 12.16.6 Übersicht der Fälle, in denen nach der ALB-Rückmeldung im AGLB
nachgearbeitet werden muss................................................................. 264 12.16.7 Übersicht der Fälle, die noch vollständig im AGLB bearbeitet werden
müssen .................................................................................................. 265 12.16.8 Bekannte Problemfälle, die mit Unterstützung des Systemverwalters gelöst
werden können ...................................................................................... 265
13 Das geplante Datenbankgrundbuch ......................266
Das Grundeigentum ist eines der wertvollsten Wirtschaftsgüter der deutschen Gesellschaft. Über die Hälfte des Privatvermögens aller Deutschen entfällt auf Immobilienvermögen. Auch in Zeiten des wirtschaftlichen Auf- bzw. Abschwungs sind Immobilien von großer Wertbeständigkeit. Sie gelten daher als beliebte Form der Vermögensanlage sowie als Mittel zur Kreditsicherung.
Das Grundbuchrecht regelt die Einrichtung und Führung des Grundbuchs als öffentli-ches Register über Rechtsverhältnisse am Grundbesitz. Die Führung des Grund-buchs wird im materiellen Grundstücksrecht vorausgesetzt (vgl. §§ 873 ff. BGB). Das Grundbuch gewährleistet dem Immobilienverkehr eine sichere Grundlage, indem es klar und übersichtlich über die dinglichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken Aus-kunft gibt.
1.2 Rechtsquellen und Schrifttum
Das Grundbuchrecht lässt sich grob einteilen in:
Materielles Recht Formelles Recht
= Regelungen, die das Entstehen, den Inhalt, die Inhaltsänderungen, die Übertragung sowie das Erlöschen von dinglichen Rechten bestimmen
= Regelungen, die sich mit der verfahrensmäßigen Umsetzung des materiellen Rechts beschäftigen (Grundbuch/Eintragungsverfahren)
Hinzu kommt eine Reihe bundeseinheitlicher bzw. landesrechtlich unterschiedlicher Gesetze von grundbuchrechtlicher Bedeutung wie z.B. das RPflG (Schönfelder 96) das FamFG (Schönfelder 112) das GrdStVG (Schönfelder 40) das BauGB das GNotKG (Schönfelder 119)
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Aus dem umfangreichen Schrifttum hier nur ein Hinweis auf die in der Praxis gängigsten Werke. Demharter
Grundbuchordnung, 29. Auflage 2014, C.H. Beck Verlag, München
Hügel Beck`scher Online Kommentar zur Grundbuchordnung, 2. Auflage 2010, C.H. Beck; laufend aktualisiert; in vielen Justizmodulen abrufbar
Meikel Grundbuchordnung, 10. Auflage 2008, Carl Heymanns Verlag, Köln
Schöner/Stöber Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, C.H.Beck Verlag, München
Palandt Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Auflage 2014, C.H. Beck Verlag, München
Korintenberg/Lappe/ Bengel/Reimann
GNotKG, 19. Auflage 2014, Verlag F. Vahlen, München
1.3 Geschichtliche Entwicklung
Das Grundbuchrecht hat eine sehr lange Geschichte. Schon in der Antike sind erstmals öffentliche Aufzeichnungen über Grundstücksrechte nachweisbar. Im germanischen Recht legte man ebenfalls die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken offen. Die Römer hielten dagegen einen Bucheintrag oder eine Urkundenerrichtung für überflüssig. Die Übereignung von Grundstücken lief wie bei beweglichen Sachen ab.
Das mittelalterliche deutsche Recht verlangte wiederum eine vor Zeugen erklärte „Auflassung“. Ziemlich bald aber entschied man sich für eine Erklärung vor Gericht und die anschließende Eintragung in sogenannten Traditionsbüchern (= Urbare). In Bayern sind Eintragungen im allgemeinen Gerichtsbuch seit 1346 verzeichnet. Im Münchener Grundbuch von 1484 sind bereits alle noch heute relevanten Inhalte vermerkt. Das Buchsystem war auf die Städte beschränkt. Auf dem Land galt dagegendas römische Prinzip der Formlosigkeit.
1822 führte man in Bayern das Hypothekenbuch ein, in dem die Belastungen eines Grundstücks (und damit immerhin alle belasteten Grundstücke) niedergeschrieben wurden. 1872 ist die Preußische Grundbuchordnung in Kraft getreten.
1897/98 wurde schließlich reichseinheitlich die Grundbuchordnung verabschiedet. Seit Inkrafttreten des BGB zum 1.1.1900 können dingliche Rechte an Grundstücken rechtsgeschäftlich nur durch die Eintragung im Grundbuch erworben werden. Dazu war die Umstellung der vorhandenen Hypothekenbücher und die Anlegung von Grundbüchern für bisher nicht gebuchte (weil lastenfreie) Grundstücke erforderlich. Erst 1910 verfügte Bayern über ein flächendeckendes Grundbuch wie wir es heute kennen.
1935 kam es zur Vereinheitlichung des Grundbuchwesens. Kern der Neuregelung war die Einführung eines einheitlichen Grundbuchvordrucks (= „Reichsmuster“). Von nun an existierten auch die noch heute gängigen Grundakten für jedes Grundbuchblatt. Die Umschreibung der alten Grundbücher auf das Reichsmuster dauerte vereinzelt bis in die 1960er Jahre - die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nach dem Zweiten Weltkrieg machten ein schnelleres Vorgehen unmöglich.
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Schon 1961 wurde in Bayern der Grundstein für die nächste große Umschreibungsaktion gelegt: Mit der Grundbuchverfügung ließ man die Führung der Grundbücher in Lose-Blatt-Form zu, um Eintragungen mit gewöhnlichen Schreibmaschinen zu ermöglichen. Auch diese Umschreibung dauerte Jahrzehnte - bayernweit wurde 1997 das letzte Grundbuch in Buchform geschlossen.
Mit dem Inkrafttreten des Registerverfahrensbeschleunigungsgesetzes im Jahr 1993 führte man erstmals Vorschriften für eine maschinelle Grundbuchführung in die Grundbuchordnung ein. Das alte Papiergrundbuch hat inzwischen überall ausgedient und ist durch ein elektronisches Grundbuch ersetzt worden, in dem alle Eintragungen auf Magnetplatten gespeichert sind. Das Grundbuchamt München begann als erstes deutsches Amtsgericht im Dezember 1994 mit dem Echtbetrieb von SOLUM-STAR. Zur Einführung in Bayern vgl. die VO über das maschinell geführte Grundbuch vom 14.06.1996 (BayVSJu 420).
Auf der Grundlage eines 2004 erstellten Grobkonzepts sind die Länder dabei, das Grundbuch Deutschlands weiter zu modernisieren. Die fünfte große Datenmigration (fast 40 Mio Grundbuchblätter in Deutschland) soll in Weiterentwicklung des elektronischen Rechtsverkehrs zu einem bundesweit einheitlichen Datenbankgrundbuch führen. Nähere Informationen hierzu s. unter Kapitel 13 und www.grundbuch.eu.
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2 Grundlagen des materiellen Grundbuchrechts
2.1 Allgemeine Grundsätze
Das Grundstücksrecht wird von folgenden wichtigen Prinzipien geprägt:
2.1.1 Typenzwang („Numerus clausus der dinglichen Rechte“)
= andere als die im Gesetz aufgeführten dinglichen Rechte können nicht begründet werden.
Die Eintragung z.B. eines Mietrechts oder Pachtrechts in das Grundbuch ist daher nicht zulässig.
2.1.2 Absolutheit dinglicher Rechte
= Eine Eigenart der dinglichen Rechte ist, dass sie - als Konsequenz der absoluten Herrschaftsmacht des Berechtigten - nicht nur zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten, sondern auch gegenüber Dritten wirken.
Umfassend ist dieser Schutz für das Eigentum als Vollrecht ausgebaut (vgl. §§ 903, 985, 1004 BGB). Bei den beschränkten dinglichen Rechten wird er entsprechend ihrer Zweckbestimmung gewährt.
! Beispiel: Der Berechtigte eines im Grundbuch eingetragenen Wegerechts kann von jedem (nicht nur vom Eigentümer), der ihn an der Benutzung hindert, Besei-tigung der Beeinträchtigung bzw. deren Unterlassung verlangen, §§ 1027, 1004 I BGB.
2.1.3 Publizität (Offenkundigkeit)
= Rechte an Sachen müssen nach außen hin sichtbar und für jeden erkennbar sein.
Diese Funktion erfüllt bei beweglichen Sachen der Besitz (vgl. § 1006 BGB), bei Grundstücken die Eintragung in das Grundbuch (§ 891 BGB).
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An die Offenkundigkeit knüpft die Rechtsordnung weitgehende Folgen:
→ Vermutungswirkung
= Vermutung der Richtigkeit der Eintragung (bzw. Löschung) des Berechtigten, § 891 I BGB. Dagegen gibt es anders als im Handelsregister keine negative Vermutungswirkung (vgl. § 15 I HGB), d.h. die Vollständigkeit des Grundbuchs wird grds. nicht vermutet. Einen davon abweichenden Spezialfall regelt § 899a BGB.
→ Schutzwirkung
= Schutz eines gutgläubigen Erwerbers bzgl. des Vertrauens auf die Richtigkeit des Grundbuchs, § 892 BGB (ähnlich § 932 BGB bei beweglichen Sachen).
! Beispiel: K will von dem im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen E ein Grundstück erwerben. Wegen § 891 BGB sieht er in E den wahren Eigentümer. K wird nach entsprechender EInigung als neuer Eigentümer eingetragen. Auch wenn sich nachträglich herausstellt, dass E gar nicht Eigentümer war, hat K gemäß § 892 BGB gutgläubig vom Nichtberechtigten E das Eigentum an dem Grundstück erlangt.
Mit der Offenkundigkeit eng verbunden ist auch die nicht in allen Rechtsordnungen geltende
→ Übertragungswirkung
= nach deutschem Recht werden die meisten dinglichen Rechte durch Einigung und Eintragung übertragen, vgl. z.B. §§ 873 I, 925 I BGB.
Erst mit der Eintragung im Grundbuch ändert sich die materielle Rechtslage, nicht bereits mit Abschluss des dinglichen Rechtsgeschäfts oder Beurkundung desselben beim Notar. Die Eintragung wirkt hier rechtsbegründend.
2.1.4 Spezialität (Bestimmtheitsgrundsatz)
= Dingliche Rechte können nur an bestimmten einzelnen Gegenständen (z.B. an einem nach Grundstücksgröße und -lage genau bezeichneten Grundstück) und nur mit genau umrissenem Inhalt (z.B. Höhe der Nebenleistung bei einer Grundschuld, Verlauf des mit der Dienstbarkeit zu belastenden Weges in der Natur) begründet werden.
2.1.5 Abstraktheit
= Das dingliche Rechtsgeschäft, Immobiliarsachenrecht (§§ 873 ff. BGB), ist von dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kauf, § 433 BGB, atypischer Vertrag, §§ 241, 311 BGB) rechtlich losgelöst.
Einzelheiten zum wichtigen Abstraktionsprinzip finden sich im Lehrbuch Nr. 4 (Zivilrecht).
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2.2 Begründung und Erwerb von Grundstücksrechten
2.2.1 Überblick
Rechte an Grundstücken (= Eigentum, alle beschränkten dinglichen Rechte) werden materiell-rechtlich erworben durch:
• Einigung des Berechtigten und „des anderen Teils“, § 873 I BGB
• Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch, § 873 I BGB
• Berechtigung des Verfügenden (s. hierzu Kapitel 2.5)
Ausnahmen gelten z.B. − beim Erwerb von Briefrechten (hier muss die Übergabe des Briefs an den
Berechtigten hinzukommen, § 1117 BGB) − bei der Begründung eines Eigentümerrechts (hier reicht die einseitige Erklärung
anstelle der Einigung, vgl. § 1196 II BGB).
Anders als bei beweglichen Sachen hat der Übergang des Besitzes (vgl. § 929 S.1 BGB „Übergabe“) bei Grundstücken keine Bedeutung für den Eigentumsübergang.
2.2.2 Einigung, § 873 I BGB
a) Die nach §§ 873 I, (877, 880 II) BGB erforderliche Einigung ist ein dinglicher Vertrag, der auf die Änderung eines Rechts an einem Grundstück gerichtet ist.
Auf ihn finden die allgemeinen Vorschriften über Rechtsgeschäfte und Verträge Anwendung (z.B. §§ 104 ff. BGB).
Die Einigung ist jedoch streng von dem ihr zugrundeliegenden schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung) zu trennen = Abstraktionsprinzip.
b) Die Einigung ist grds. formlos gültig und muss nicht einmal ausdrücklich erklärt werden (schlüssiges Verhalten reicht); Ausnahme: Auflassung, § 925 I BGB (bei ihr müssen die Parteien gleichzeitig vor der zuständigen Stelle anwesend sein).
c) Bedingungen bzw. Befristungen sind grds. möglich. Ausnahme: Auflassung, § 925 II BGB (sie muss unbedingt und unbefristet erklärt werden).
d) Bindung an die Einigung, § 873 II BGB
Die Einigung ist grds. frei widerruflich bis zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung (anders als das schuldrechtliche Grundgeschäft, vgl. § 145 BGB).
Ausnahmefälle (§ 873 II BGB): − notarielle Beurkundung (oder Prozessvergleich, § 127a BGB) der dinglichen
− Aushändigung einer formgerechten Eintragungsbewilligung an den begünstigten Vertragspartner (§§ 19, 29 GBO).
e) Keine Einigung ist u.a. erforderlich
− bei Rechtsänderungen kraft Gesetzes, z.B. ! Erbfolge, § 1922 I BGB ! Erlöschen von Rechten, § 1061 BGB ! Gütergemeinschaft, § 1416 BGB
− bei Rechtsänderungen durch Staatsakt z.B. ! Zuschlag in Zwangsversteigerung, § 90 ZVG ! Zwangshypothek, §§ 866, 867 ZPO
− bei Aufhebung von Rechten, § 875 I BGB (hier genügt eine einseitige Erklärung des Berechtigten)
2.2.3 Eintragung, § 873 I BGB
a) Begriff und Bedeutung
Die Eintragung ist ein hoheitlicher, zur Rechtsprechung gehörender Gerichtsakt. Sie hat bei rechtgeschäftlicher Begründung von Grundstücksrechten bzw. Verfügungen über solche Rechte konstitutive (= rechtsbegründende) Wirkung.
b) Unmittelbare Eintragung
Die Eintragung ist knapp und klar zu fassen. Im Text aufzunehmen sind stets: − die Art des Rechts (z.T. mit schlagwortartiger Bezeichnung wie bei
Dienstbarkeiten und Reallasten) − die Person des Berechtigten − das Gemeinschaftsverhältnis bei mehreren Berechtigten (§ 47 I GBO) − ggf. Tatsache der Bedingung oder Befristung.
c) Mittelbare Eintragung
= Zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts kann auf die im Grundakt aufzubewahrende (§ 10 GBO) Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) Bezug genommen werden, um das Grundbuch von zu umfangreichen Eintragungstexten zu entlasten, § 874 S.1 BGB.
" Beispiele:
– nähere Inhalte des Rechts (Dauer einer Befristung, Angabe der Zinsfällig-keiten)
– Größe einer noch nicht vermessenen, veräußerten Teilfläche.
Bezugnahmegebote enthält § 44 II, III GBO. Seit Inkrafttreten des DaBaGG zum 1.10.2013 kann insbesondere auch auf eine frühere GB-Eintragung Bezug genommen werden, vgl. § 44 III 2 GBO, § 874 S.2 BGB.
In bestimmten Fällen ist dagegen eine Bezugnahme unzulässig.
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! Beispiele (neben den unter b) genannten Fällen: – Rangbestimmungen, §§ 879 III, 881 II BGB – Briefausschluss bei Grundpfandrechten, § 1116 II BGB – Unterwerfungsklausel nach § 800 ZPO, vgl. § 800 I 2 ZPO.
2.2.4 Zusammenspiel von Einigung und Eintragung
a) Reihenfolge
Im Normalfall geht die Einigung der Eintragung voraus. Ausnahmsweise kann die Einigung auch nach der Eintragung erfolgen. Dann wird die Rechtsänderung erst mit der Einigung wirksam. Das Grundbuch ist bis dahin unrichtig.
b) Inhaltliche Deckung
Einigung und Eintragung müssen inhaltlich übereinstimmen. Ist dies nur teilweise der Fall, so entstehen Rechte nur insoweit, als die Übereinstimmung vorliegt.
! Beispiele:
− Einigung über Grundschuld zu 50.000 EUR Eintragung in Höhe von 500.000 EUR → entstanden ist Grundschuld zu 50.000 EUR
− Einigung über Briefhypothek Eintragung einer Buchhypothek → entstanden ist Briefhypothek (= gesetzlicher Regelfall, vgl. § 1116 I BGB)
c) Tod / Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten ist ohne Einfluss auf die Wirksamkeit der Einigung, § 130 II BGB. Die Erben bzw. gesetzlichen Vertreter sind an die Erklärungen grds. gebunden, soweit kein Recht zum Widerruf mehr besteht (vgl. § 873 II BGB).
2.2.5 Sonderfall der Einigung: Auflassung
a) Begriff
Auflassung heißt die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, § 925 I 1 BGB.
b) Form
Die Auflassung muss
• bei gleichzeitiger Anwesenheit (Stellvertretung ist aber möglich)
• vor einer zuständigen Stelle (Notar oder Gericht bei einem Vergleich, § 925 I 2, 3 BGB)
• (ausdrücklich) erklärt werden.
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Die notarielle Beurkundung ist materiell-rechtlich nicht erforderlich, d.h. auch ohne sie kann (bei fehlerhafter Eintragung) Eigentum erworben werden.
Verfahrensrechtlich muss die Urkundsform jedoch beachtet werden, d.h. ohne sie darf das Grundbuchamt nicht eintragen, §§ 20, 29 I 2 GBO.
c) Keine Bedingung oder Befristung, § 925 II BGB
Zulässig sind nur sogenannte „Rechtsbedingungen“, d.h. gesetzliche Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Auflassung.
! Beispiel: „Vorausgesetzt, die Genehmigung nach § 2 GrdStVG liegt vor“.
Möglich ist auch der in der Praxis häufige Fall, den Notar anzuweisen, die Auflassung erst dann dem GB-Amt vorzulegen, wenn die Kaufpreiszahlung erfolgt ist. Hier ist die Auflassung selbst nämlich unbedingt erklärt, nur der Vollzug soll unter Vorbehalt erfolgen.
Zur bedingten Antragstellung s. 8.3.4 b) und § 16 II GBO.
d) Gegenstand der Auflassung
sind Grundstücke und Grundstücksteile. Letztere können zum Zeitpunkt der Auflassung noch unvermessen sein, wenn sind sachenrechtlich bestimmbar sind (zB Wortbeschreibung, Bezugnahme auf Fortführungsnachweis, BGH NJW 1984, 1959). Für die Eintragung des Eigentumsübergangs ist jedoch die Verselbstständigung zwingend erforderlich, § 28 S 1 GBO. In der Regel wird eine sogen. „Identitätserklärung“ vorgelegt, um den Gegenstand der Auflassung nach Vermessung klarzustellen (Demharter GBO § 20 Rn 32).
2.3 Inhaltsänderung von Grundstücksrechten
Voraussetzungen:
• Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Inhaber des Rechts, §§ 877, 873 I BGB.
• Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch, §§ 877, 873 I BGB (auch § 874 BGB).
• ggf. Zustimmung eines Dritten, § 876 S.1 BGB (nur wenn das zu ändernde Recht mit dem Recht eines Dritten belastet ist und die Änderung für ihn nachteilig ist).
2.4 Aufhebung von Grundstücksrechten
Unter Aufhebung ist die rechtsgeschäftliche Beseitigung eines Rechts an einem Grundstück zu verstehen.
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Voraussetzungen:
• Einseitige Aufgabeerklärung des Berechtigten gegenüber dem Begünstigten oder dem Grundbuchamt, § 875 I BGB (begünstigt ist der Eigentümer und alle gleich- bzw. nachrangigen Berechtigten)
• Löschung des Rechts im Grundbuch, § 875 I BGB
• ggf. Zustimmung eines Dritten, § 876 S.1, 2 BGB
− wenn das zu löschende Recht mit dem Recht eines Dritten belastet ist
− wenn ein subjektiv-dingliches Recht (vgl. §§ 1018, 1094 II, 1105 II BGB) gelöscht werden soll, so ist wegen §§ 96, 1120 BGB die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger am herrschenden Grundstück erforderlich, § 876 S.2 BGB. Andere Gläubiger müssen nur zustimmen, soweit die Löschung für ihr Recht nachteilig ist. Einzelheiten s. Kapitel 3.4.2.
• ggf. Zustimmung des Grundstückseigentümers
− bei Aufhebung eines Grundpfandrechts, § 1183 BGB
− bei Aufhebung eines Erbbaurechts, § 26 ErbbauRG.
2.5 Mängel in der Verfügungsberechtigung
2.5.1 Begriffe
a) Eine Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, durch das ein bestehendes Recht übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird.
b) Wirksam verfügen kann nur, wer verfügungsberechtigt ist.
Verfügungsberechtigung
Rechtsinhaberschaft Verfügungsbefugnis
= dingliche Stellung, die Herrschaftsmacht über ein Rechtsobjekt gewährt
= rechtliche Fähig-keit, von den aus der Rechtsinhaberschaft folgenden Befugnissen Ge-brauch machen zu können
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Normalerweise ist der Rechtsinhaber zugleich immer der Verfügungsbefugte.
In Ausnahmefällen kann die Rechtsinhaberschaft jedoch von der Verfügungsbefugnis getrennt sein.
c) Verfügungsbeeinträchtigungen sind
Verfügungs-entziehungen
Verfügungs-beschränkungen
Verfügungsverbote
= Verfügungsbefugnis geht vollständig auf einen Dritten über; andere Verfügungen sind absolut unwirksam.
= Verfügungsbefugnis wird eingeschränkt; für best. Verfügungen ist die Zustimmung des Geschützten erforderlich, sonst sind sie absolut unwirksam.
= Verfügungsbefugnis bleibt unberührt; nur best. Personen gegenüber sind Vfgen relativ unwirksam, §§ 135, 136 BGB.
Beispiele: - Insolvenzeröffnung,
§§ 81 I, 91 I (24) InsO (auch „allg. Vfgs.verbot“ nach § 21 II Nr. 2 InsO),
Beispiele: - Ehegatten, §§ 1365, 1423 ff. BGB
Beispiele: - Zwangsversteigerung, § 23 I ZVG,
- Zwangsverwaltung, §§ 146, 148 ZVG
- Testamentsvoll-streckung, §§ 2211, 2205 BGB
- Eigentümer, § 5 I ErbbauRG (= Ausnahme von § 137 S.1 BGB)
- einstweilige Verfügung, §§ 935, 938 II ZPO
- Pfändung, §§ 829, 857 ZPO
- Nachlassverwaltung, § 1984 BGB
- für § 12 I WEG wird nach neuerer Ansicht nur noch eine Inhaltsbeschrän-kung angenommen (BGH NJW 2013, 299; OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625); sie hat allerdings ähnliche Wirkungen
Verfügt jemand über ein Recht, obwohl er nicht Rechtsinhaber ist, so handelt er als Nichtberechtigter.
Eine solche Verfügung kann ausnahmsweise wirksam werden, wenn − der Berechtigte eingewilligt hat, § 185 I BGB (= vorherige Zustimmung, § 183
S.1 BGB) − der Berechtigte nachträglich genehmigt, §§ 185 II 1. Fall, 184 I BGB
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− der Verfügende das Recht erwirbt, § 185 II 2. Fall BGB (= damit wird er Berechtigter)
− der Berechtigte den Verfügenden beerbt und für Nachlassverbindlichkeiten unbeschränkt haftet, § 185 II 3. Fall BGB
− ein gutgläubiger Dritter bei unrichtigem Grundbuch auf die Richtigkeit einer Eintragung vertraut und kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist, § 892 BGB. (Einzelheiten dazu vgl. Kapitel 2.7.)
! Hinweis: § 878 BGB hilft nur dem Berechtigten, findet hier somit keine Anwendung.
b) Vorliegen einer Verfügungsentziehung
Verfügungen des Schuldners bei laufender Insolvenz bzw. des Erben bei Testamentsvollstreckung oder Nachlassverwaltung nach Wirksamwerden der Verfügungsentziehung sind grds. nichtig.
Ausnahmen: − Einwilligung des Befugten (Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker,
Nachlassverwalter) − Genehmigung des Befugten, § 185 II 1. Fall BGB − Aufhebung der Verfügungsentziehung, § 185 II 2. Fall BGB analog − Bindung an die Erklärung und Antragstellung beim GB-Amt vor Wirksamwerden
der Verfügungsentziehung, § 878 BGB (vgl. auch §§ 873 II, 875 II BGB) − gutgläubiger Erwerb bei fehlender Eintragung der Verfügungsentziehung im
GB, § 892 I 2 BGB. c) Vorliegen einer Verfügungsbeschränkung
Verfügungen entgegen der Beschränkung sind grds. gegenüber allen schwebend unwirksam.
Ausnahmen: − Einwilligung des Geschützten, §§ 1365 I, 1424 BGB, § 5 I ErbbauRG, § 12 III
WEG − Genehmigung des Geschützten, §§ 1366 I, 1427 BGB, § 6 I ErbbauRG, § 12 III
WEG − Vorliegen der Voraussetzungen von § 878 BGB − Wegfall der Verfügungsbeschränkung.
! Beachte: Gutgläubiger Erwerb ist in den Fällen des § 1365 I BGB nicht möglich, weil diese Verfügungsbeschränkung nicht im GB eingetragen werden kann. Allerdings gilt § 1365 BGB nach der Rspr. nur dann, wenn der Erwerber weiß, dass das Grundstück praktisch das ganze Vermögen des Veräußerers ausmacht (subjektive Theorie; BGH NJW 1965, 909).
Mit Verweigerung der Genehmigung wird die Verfügung endgültig unwirksam, §§ 1366 IV, 1427 I BGB, § 6 I ErbbauRG, § 12 III WEG.
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Die Unwirksamkeit kann auch der Ehegatte geltend machen, der nicht eingewilligt hat, § 1368 BGB.
d) Vorliegen eines Verfügungsverbots
Verfügungen entgegen eines Verfügungsverbots sind grds. schwebend wirksam.
Ausnahmen (volle Wirksamkeit): − Einwilligung des Geschützten, § 185 I BGB − Genehmigung des Geschützten, § 185 II 1. Fall BGB − Wegfall des Verfügungsverbots, § 185 II 2. Fall BGB analog − Vorliegen der Voraussetzungen des § 878 BGB − gutgläubiger Erwerb bei fehlender Eintragung des Verfügungsverbots im GB,
§§ 136, 135 II, 892 BGB. Beruft sich der Verbotsgeschützte auf das Verfügungsverbot, so wird die Verfügung ihm gegenüber relativ unwirksam, § 135 I BGB.
2.6 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs, § 891 BGB
a) Grundsatz
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Der Rechtsverkehr muss sich darauf verlassen können, dass sein Inhalt richtig ist.
§ 891 BGB begründet eine widerlegbare Vermutung für die Richtigkeit des Grundbuchs. Für Gesellschaften bürgerlichen Rechts gilt § 899a BGB als Erweiterung.
Die Vermutung schafft eine Beweislastregel im Prozess, d.h. wer die Unrichtigkeit behauptet, muss sie beweisen.
b) Inhalt der Vermutung − eingetragene Rechte bestehen − eingetragene Berechtigte sind Rechtsinhaber − gelöschte Rechte sind erloschen. Nicht vermutet wird, dass ein nicht eingetragenes Recht auch nicht besteht (= keine Vermutung der Vollständigkeit des Grundbuchs), aber § 892 BGB.
c) Umfang der Vermutung
Die Vermutung gilt für und gegen alle (auch für das Grundbuchamt).
Sie erstreckt sich auf alle eintragungsfähigen Rechte und deren Rang.
§ 891 BGB gilt nicht für nicht eintragungsfähige Rechte, Tatsacheneintragungen (z.B. Beschrieb, Größe), rechtliche Eigenschaften der Beteiligten (z.B. Geschäftsfähigkeit).
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2.7 Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, § 892 BGB
Ähnlich wie bei beweglichen Sachen (vgl. § 932 BGB) besteht im Grundstücksrecht die Möglichkeit, von einem Nichtberechtigten gutgläubig Rechte zu erwerben.
2.7.1 Voraussetzungen
• Unrichtigkeit des Grundbuchs (vgl. Kapitel 2.8.)
• Rechtsgeschäftlicher Erwerb, d.h. ein Erwerb durch Zwangsvollstreckung oder im Weg der Erbfolge wird nicht geschützt
• Vorliegen eines Verkehrsgeschäfts = nicht, wenn zwischen Veräußerer und Erwerber persönliche oder wirtschaftliche Identität besteht (z.B. Gesellschafter / natürliche Person)
• Kein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen (unabhängig davon, ob der Erwerber davon weiß)
• Guter Glaube des Erwerbers = nur positive Kenntnis der Unrichtigkeit schadet. Zweifel oder grob fahrlässige Unkenntnis genügen (anders als bei beweglichen Sachen, vgl. § 932 II BGB) nicht, um den guten Glauben zu zerstören.
Es reicht, wenn der gute Glaube bis zur Stellung des Eintragungsantrags beim GB-Amt vorliegt, § 892 II BGB. Ist jedoch neben der Eintragung noch ein zusätzliches Erfordernis nicht erfüllt (z.B. Genehmigung), dann muss der Erwerber bis zum Eintritt dieses Ereignisses gutgläubig sein. Wird nach der Antragstellung ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen, so ist kein gutgläubiger Erwerb mehr möglich.
2.7.2 Rechtsfolgen
a) Das Grundbuch gilt zu Gunsten des Gutgläubigen als richtig: − Positive Vermutung: eingetragene Rechte gelten als bestehend − Negative Vermutung: gelöschte Rechte gelten als nicht bestehend. Nach § 892 BGB können damit dingliche Rechte von Nichtberechtigten erworben werden. Auch der Erwerb eines Rangvorteils oder der Lastenfreiheit eines Grundstücks sind möglich.
b) In § 893 BGB erweitert der Gesetzgeber den Gutglaubensschutz um zwei Fallgruppen außerhalb des Erwerbs von Grundstücksrechten: − Leistungen an Buchberechtigte sind demnach schuldbefreiend. − Sonstige Verfügungen über Grundstücksrechte zusammen mit dem
Buchberechtigten sind wirksam (z.B. Inhaltsänderung, Rangänderung, Aufhebung von Rechten).
c) Jeder gutgläubige Erwerb führt zu einer Schädigung des wahren Berechtigten, da dieser sein Recht dabei verliert. Ihm stehen nur schuldrechtliche Ansprüche, z.B. aus § 816 I BGB (Bereicherung), in Ausnahmefällen auch aus § 826 BGB (Schadensersatz) gegen den Nichtberechtigten zu.
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Nicht zuletzt aus diesem Grund darf das GB-Amt nach der weiterhin herrschenden Meinung keinen Rechtserwerb herbeiführen, von dem es weiß, dass er sich nur kraft guten Glaubens vollziehen kann (sehr str., Palandt/Bassenge BGB § 892 Rn 1). ! Beispiel: Am 4.2. hat sich W mit Grundstückseigentümer E über die Bestellung eines Wohnungsrechts geeinigt. Unter Vorlage einer formgerechten Bewilligung des E stellt W noch am selben Tag den Eintragungsantrag. Am 5.2. geht ein Ersuchen des Insolvenzgerichts auf Eintragung des Insolvenzvermerks am Grundstück des E ein. Aus dem Schreiben ergibt sich, dass schon am 3.2. das Verfahren eröffnet worden war. Am 6.2. trägt das GB-Amt das Wohnungsrecht ein, ohne vorher den Insolvenzvermerk zu buchen. a) Ist das Recht entstanden? b) Durfte das GB-Amt eintragen? Lösung: a) Zur Entstehung eines Wohnungsrechts ist gemäß § 873 I, 1093 I BGB Eini-gung, Eintragung und Verfügungsberechtigung bis zur Vollendung des Rechtser-werbs erforderlich. E als Betroffener war Rechtsinhaber und damit auch verfügungsberechtigt. Seine Verfügungsbefugnis ist jedoch mit Insolvenzeröffnung entfallen, § 80 I InsO. Heilung des Mangels? § 185 BGB scheidet mgls. Mitwirkung des Insolvenzverwalters aus. Ebenso wenig greift § 878 BGB, weil Antragstellung erst nach Insolvenzeröffnung erfolgt ist. § 892 I BGB? Die Verfügungsentziehung ist noch nicht im Grundbuch eingetragen und wirkt damit nicht gegen W, von dessen Gutgläubigkeit auszugehen ist. Das Recht wurde von W somit gutgläubig erworben, § 892 I 2 BGB. b) Der Antrag ist vom unmittelbar Begünstigten W wirksam gestellt, § 13 I 2 GBO. E hat als Betroffener auch bewilligt, § 19 GBO. Das GB-Amt muss die Bewilli-gungsbefugnis des E prüfen. Die normalerweise geltende Vermutung des § 891 BGB (hier betreffend die volle Bewilligungsbefugnis) wird durch das Ersuchen des Insolvenzgerichts widerlegt: Damit hat das GB-Amt davon Kenntnis, dass E be-reits am 3.2. seine Bewilligungsbefugnis verloren hat. §§ 185, 878 BGB sind nicht gegeben. § 892 BGB „repariert“ nicht die weggefallene Bewilligungsbefugnis im Verfahren, sondern lässt nur materiell den Erwerb zu, sobald eingetragen ist. Das GB-Amt durfte aber nicht mehr eintragen, mangels wirksamer Bewilligung. → Kennt das GB-Amt einen nicht eingetragenen Mangel in der
Verfügungsbefugnis und es liegt kein Fall von §§ 185, 878 BGB vor, so sind Anträge mit Zwischenverfügung oder Zurückweisung zu erledigen.
→ Bei eingetragenen Mängeln in der Verfügungsbefugnis können Anträge grds. vollzogen werden, soweit es sich nicht um Löschungen oder Fälle der Verfügungsentziehung (s. Kapitel 2.5.2. b) handelt.
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2.8 Grundbuchunrichtigkeit, § 894 BGB
2.8.1 Begriff
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die materielle (= wirkliche) Rechtslage und die formelle (= grundbuchmäßig ausgewiesene) Rechtslage nicht übereinstimmen, § 894 BGB.
− Nicht von § 894 BGB erfasst werden tatsächliche Angaben, die nicht dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegen, z.B. Fehler beim Namen oder in der Grundstücksgröße. Für derartige Unrichtigkeiten gilt auch § 22 GBO nicht, sondern es kann eine einfache Rchtigstellung im Grundbuch erfolgen, s. Kapitel 9.2.4.
− Zu beachten ist ferner das Abstraktionsprinzip: Liegt der Eintragung ein wirksames dingliches Rechtsgeschäft zugrunde (und das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft ist unwirksam), so ist das Grundbuch richtig.
§ 894 BGB hilft in diesen Fällen nicht (aber z.B. §§ 812 ff., 346 ff. BGB).
2.8.2 Arten der Grundbuchunrichtigkeit
a) Ursprüngliche Unrichtigkeit − Vornahme einer Eintragung ohne Vorliegen der materiell-rechtlichen
Voraussetzungen, z.B. Fehlen der Einigung, späterer Wegfall der Einigung, Fehlen einer erforderlichen Zustimmung oder behördlichen Genehmigung
− Nichtübereinstimmen von Einigung und Eintragung. b) Nachträgliche Unrichtigkeit − Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuchs, z.B. Erbfolge (§ 1922 BGB),
Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB), Tilgung einer Hypothek (§§ 1163 I 2, 1177 BGB), Pfändung eines Rechts (§ 830 ZPO)
− Vornahme eine Löschung ohne Vorliegen der materiell-rechtlichen Voraussetzungen.
2.8.3 Folgen der Grundbuchunrichtigkeit / Berichtigungsanspruch
a) Für den wahren Berechtigten eines Rechts ist die Richtigkeit des Grundbuchs von großer Bedeutung: Bei vorliegender Unrichtigkeit kann er sein Recht nicht über § 891 BGB nachweisen; im ungünstigsten Fall könnte er es über § 892 BGB sogar verlieren.
Nach § 894 BGB hat der wahre Berechtigte daher gegen den Buchberechtigten einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung.
Die Zustimmung kann erfolgen − durch Abgabe einer formgerechten Berichtigungsbewilligung, §§ 19, 29 GBO − durch rechtskräftiges Urteil, in dem der Buchberechtigte zur Erklärung der
Zustimmung verurteilt wird, § 894 ZPO. Einer Klage fehlt allerdings das
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Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Berichtigung durch Unrichtigkeitsnachweis gemäß § 22 GBO möglich ist.
b) Neben dem dinglichen Berichtigungsanspruch aus § 894 BGB können auch schuldrechtliche Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB bestehen.
2.9 Widerspruch, § 899 BGB
2.9.1 Bedeutung
Wie unter 2.8.3 dargelegt, besteht für den wahren Berechtigten bei gegebener Grundbuchunrichtigkeit stets die Gefahr von Rechtsverlusten. Die Durchsetzung des Berichtigungsanspruchs (z.B. im Prozessweg) kann lange Zeit in Anspruch nehmen.
Deshalb sieht das Gesetz in § 899 BGB die Möglichkeit einer vorläufigen Schutzeintragung in Form eines Widerspruchs zugunsten des wahren Berechtigten vor:
Der Widerspruch protestiert gegen die Richtigkeit des Grundbuchs und verhindert gutgläubigen Erwerb. Er bewirkt aber keine Grundbuchsperre.
2.9.2 Voraussetzungen für Entstehung
• Grundbuchunrichtigkeit, vgl. § 894 BGB
• Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs, § 892 BGB
• Eintragung des Widerspruchs im GB, § 899 BGB − aufgrund Bewilligung des Buchberechtigten, § 899 II BGB (selten) − aufgrund einstweiliger Verfügung, § 899 II BGB (Regelfall), §§ 935 ff. ZPO − aufgrund Urteils, das Abgabe der Bewilligung ersetzt, § 895 ZPO.
Jeder Widerspruch muss im Eintragungswortlaut den Berichtigungsberechtigten nach § 894 BGB sowie die konkret vorliegende Unrichtigkeit angeben, gegen die sich der Widerspruch richtet.
! Beispiel: „Widerspruch gegen die Eintragung des Eigentümers E zu Gunsten von B, geb…., wohnhaft in….; gemäß einstweiliger Verfügung des LG München I vom… Az…; eingetragen am…“
2.9.3 Sonderfälle
a) Amtswiderspruch, § 53 I 1 GBO
Anders als im Fall von § 899 BGB wird das GB-Amt bei Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragung, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist, von Amts wegen tätig und trägt den Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs automatisch ein.
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Voraussetzungen: • Grundbuchunrichtigkeit (§ 894 BGB; es genügt, wenn sie dem GB-Amt
glaubhaft ist; die Unrichtigkeit muss bei Eintragung des Widerspruchs noch bestehen, was z.B. ausscheidet, wenn zwischenzeitlich gutgläubiger Erwerb stattgefunden hat).
• Gesetzesverletzung durch das GB-Amt (= feststehender Verstoß gegen materielles oder formelles Recht; Verschulden ist nicht erforderlich; ob eine Gesetzesverletzung vorliegt, ist aus der Sicht des Grundbuchamts und nach dem von ihm aufgrund der zur Zeit der Eintragung maßgeblichen Sach- und Rechtslage anzuwendenden Recht zu beurteilen, BGH Beschl. v 16.02.2012 - V ZB 204/11).
• Dem Normzweck des § 53 GBO entsprechend, Amtshaftungsansprüche abzuwenden, muss sich an die Eintragung ein gutgläubiger Erwerb anschließen können (nicht bei bloß tatsächlichen Angaben oder Lücken, die evtl. noch vervollständigt werden können).
b) Amtslöschung, § 53 I 2 GBO
Die Amtslöschung verfolgt das Ziel, den Inhalt des Grundbuchs bei grob fehlerhaften Einträgen wieder richtig zu stellen.
Ist eine Eintragung nicht nur unrichtig, sondern inhaltlich unzulässig, so ist sie von Amts wegen zu löschen.
! Beispiele: – nicht eintragungsfähige Rechte – Rechte ohne zwingend gebotenen Mindestinhalt – Rechte mit nicht erlaubtem Inhalt – unklare Eintragungen (hier aber evtl. Klarstellungsvermerk von der Rechtspre-
chung anerkannt; vgl. Demharter GBO § 22 Rn 26).
Eine Vervollständigung einer (lückenhaften) Eintragung ist in der Regel ausge-schlossen, außer es wurden seitdem noch keine rechtlichen Veränderungen vor-genommen. Stattdessen kommt eine Neueintragung in Betracht, jedoch nicht mit rückwirkender Kraft (Demharter GBO § 53 Rn 59).
Zusätze und Hinweise können v.a. Folgende sein: − Hinweis auf die Teilung oder Vereinigung des GB-Bezirks, §§ 1 II, 5 GBV − Verweisungsvermerk bei Zuständigkeitswechsel, §§ 25 II a, 26 III 2 GBV − Umschreibungsvermerk, § 30 I b GBV − Schließungsvermerk, § 36 b GBV − Wiederbenutzungsvermerk, § 37 II c GBV − bei Erbbaugrundbüchern der Vermerk „Erbbaugrundbuch“, §§ 55 II, 60 a GBV − Freigabevermerke für durch Umschreibung, Neufassung und Umstellung
angelegte maschinell geführte Grundbücher, § 128 GBO, § 71 GBV Teil 1 − Abschreibevermerke bei den bisherigen Blättern nach der vorgenannten
Umschreibung, Neufassung oder Umstellung, § 71 GBV Teil 2 − nach dem WEG der Vermerk „Wohnungsgrundbuch bzw.
Teileigentumsgrundbuch“ gemäß § 2 WGV, s. auch §§ 7, 8 WGV • Bestandsverzeichnis, §§ 6 – 8 GBV
• Abteilung I, § 9 GBV
• Abteilung II, § 10 GBV
• Abteilung III, § 11 GBV
Die inhaltliche Abhandlung der einzelnen Bestandteile des Grundbuchblattes in Kapiteln 3 – 6 folgt diesem Aufbau.
