Post on 14-Dec-2016
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H e u t e f ü r m o r g e n
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Eine bau- und immobilienwirtschaftliche Firmengruppeauf dem Weg zu nachhaltigem Handeln – Hannover 2000
Gundlach nachhaltig
Gundlach ist eine vielgestaltige Firmengruppe. Um Ihnen die Orientierung zu erleichtern, signalisieren Piktogramme den jeweils behandelten Firmenteil:
Stammgesellschaft (Bauunternehmen und Bauträger)
Wohnungswirtschaftliche Unternehmen
ImpressumRedaktionsgruppe: Wolf Berthold, Peter Hansen, Rolf Häßler (imug), Hans Dieter KeylGestaltung: eindruckFotos: Karin Blüher (3), B.A.U.M (1), Thomas Deutschmann (7), Reinhard Demuss (2), Joachim Giesel (1),
Hans Dieter Keyl (67), Manfred Udo Schlewitz (1), Hans-Jürgen Schaper (2), Johanna Spalink-Sievers (3).Druck: colorset, gedruckt auf Recyclingpapier Flora RC.Hannover, November 2000
I n h a l t
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U n t e r n e h m e n s z i e l e 6
E n t s t e h u n g u n d H e r a u s f o r d e r u n g 8
U n t e r n e h m e n s d a r s t e l l u n g 10
G u n d l a c h u n d s e i n e M i t a r b e i t e r 20
G u n d l a c h u n d s e i n e K u n d e n 26
G u n d l a c h u n d s e i n e P r o d u k t e 34
G u n d l a c h u n d s e i n e P a r t n e r 38
G u n d l a c h u n d d i e K u l t u r 44
G u n d l a c h u n d d i e U m w e l t 46
A u f d e m W e g z u r N a c h h a l t i g k e i t 52
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Heute für morgen
Nachhaltigkeit ist für Gundlach eine zeitgemäßeVision. Sie beinhaltet eine weitsichtige Über-nahme von Verantwortung für das eigeneHandeln.
Bauen und Wohnen müssen die Bedürfnisse derheutigen Generation erfüllen und im Sinne der Nachhaltigkeit zugleich so gestaltet werden,dass die Lebensgrundlagen der zukünftigenGenerationen nicht eingeschränkt werden.
Dies ist einfacher gesagt als getan. Die imBegriff Nachhaltigkeit zusammengefassten ökonomischen, sozialen, kulturellen und ökologischen Zielsetzungen sind teilweise widersprüchlich und in ihrer zeitlichen Dimension schwer interpretierbar, so dass es oft– auch bei bestem Willen – an Eindeutigkeitfehlt. So sehen wir denn in dem Bemühen um Nachhaltigkeit einen ständigen Prozess derSuche und Verständigung auf Kompromiss-lösungen, die in die richtige Richtung zielen.
Mit dem vorliegenden Nachhaltigkeitsberichtwill Gundlach sich selbst in die Pflicht nehmenund die ursprünglich einfachen Leitlinien seinesHandelns auch unter den gegenwärtigen kom-plizierten Rahmenbedingungen in angemessenerWeise im 21. Jahrhundert weiterentwickeln.
Der Bericht soll die Bemühungen um Stetigkeitund Verlässlichkeit der Firmengruppe auf dem Weg zu mehr Nachhaltigkeit zeigen, dieGundlach gegenüber seinen zeitgenössischen»stakeholder«-Gruppen ebenso wie gegenüberzukünftigen Generationen im Sinne der Agendader Rio Konferenz 1992 übernimmt. Er soll dieGundlacher anspornen zu weiteren Schritten indiese Richtung. Bei den Geschäftspartnern soll er Vertrauen in das bereits Erreichte und Verständnis für das noch zu Erreichende auf dem Weg in ein nachhaltigeres Wirtschaften beiGundlach wecken. Und er soll um Kooperationenwerben – denn Nachhaltigkeit ist ein Anliegen,das in vieler Hinsicht nur in überbetrieblichem,gemeinschaftlichem Handeln zu erzielen ist.
Prof. Dr. Ursula HansenGesellschafterin der Gundlach Firmengruppe
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Warum schreibt Gundlacheinen Nachhaltigkeitsbericht?
Gundlach legt nach der Jubiläumsschrift »Gundlach 100« aus dem Jahre 1990 heute wieder einen zusammenhängenden Bericht über die vielgestaltige bau- und immobilien-wirtschaftliche Unternehmensgruppe vor.
Mit dem vorliegenden Nachhaltigkeitsberichtwollen wir einen Schritt zu Verantwortung undTransparenz der Berichterstattung im Sinne derAgenda 21 leisten. Angewandt auf die Verhält-nisse des Wirtschaftsunternehmens Gundlachheißt das für uns vor allem:
Verantwortung gegenüber den Grundlagen zukünftigen Bauens, Wohnens und Lebens,die wir durch unsere heutige Arbeit nicht behindern oder gefährden, sondern fördern und absichern wollen. Es geht uns dabei also um mehr als den Aspekt der Langfristigkeit im historischen Sinn und auch nicht nur um unsere durchaus hochrangigen ökologischenFirmenziele.
Ökologische Anstrengungen und Erfolge wurdenzuletzt im Bericht »Gundlach ökologisch« von1998 dargestellt. Bereits 1995 wurde Gundlachdurch B.A.U.M. als umweltbewusstes Unterneh-men ausgezeichnet.
Der vorliegende, umfassendere Nachhaltigkeits-bericht orientiert seine Gliederung an unserenFirmenzielen, die dem Bericht vorangestellt sind.
Manche Darlegungen werden gelegentlich etwaswidersprüchlich erscheinen. Das geht wohl auchnicht anders in einem Bericht, den verschiedeneAutoren aus den Gundlach-Bereichen zusammen-gestellt haben. Die vorhandene Heterogenitätspiegelt durchaus die Gegensätzlichkeit einesFirmenspektrums wider, das sich über die ganzeBandbreite der bau- und immobilienwirtschaftli-chen Aufgabenstellungen erstreckt.
Dieser Nachhaltigkeitsbericht wendet sich anGundlachs Partner in und um Hannover, an Kunden, Handwerker, Partner bei Behörden,Institutionen und Banken – aber auch an unsere über 200 MitarbeiterInnen selbst.
Mit diesem Bericht unternehmen wir den Versuch, das wichtige Ziel einer Nachhaltigkeitim Firmengeschehen aus unserer täglichenArbeitswirklichkeit heraus zu beleuchten – heute für morgen!
Auf eine vertiefende Diskussion mit unserenFreunden und Partnern freuen wir uns. Hoffentlich ist es uns gelungen, deutlich zumachen, dass die Gundlach-Firmengruppe voller Anstrengungen und Widersprüche steckt,voller Stolz auf Erreichtes – dabei aber gleich-zeitig voller Bewusstsein über noch vorhandene Probleme und Herausforderungen.
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Präambelzu den Unternehmenszielen der Firmengruppe Gundlach
Gundlach unterstützt die Zielsetzungen einer nachhaltigen Entwicklung, wie sie in der Rio-Konferenz von 1992 formuliert worden sind.
Danach ist eine Entwicklung nachhaltig, wenn sie sich an Bedürfnissen der Gegenwart orientiert, ohne die Einschränkung von Bedürfnissen künftiger Generationen zu riskieren.
Gundlach will diese Zielsetzung im Rahmen der Möglichkeiten eines mittelständischen Bauunternehmens,Bauträgers und Wohnungsunternehmens umsetzen.
In seinen Unternehmenszielen verpflichtet sich Gundlach zu einer auf Dauer soliden undverantwortungsvollen Unternehmenspolitik.
Gundlach wird seine MitarbeiterInnen, aber auch seine KundInnen und PartnerInnen in die Umsetzungdes Leitbildes einbinden und sie in angemessener Weise über die Entwicklung seiner Bemühungen um
Nachhaltigkeit informieren.
Gesellschafter,Geschäftsführerund Beirat von
links nach rechts:
oben:Wolf Berthold,
Christine Schmidt,Gerd Emmerich,Lorenz Hansen,
Peter Hansen,Katharina Schmidt
unten:Uschi Hansen,
Helga Schmidt,Günter Rohlf
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1. Gundlach: Auf Dauer solide und verantwortungsvoll
Vor dem Hintergrund seiner über hundertjährigenFirmentradition verfolgt Gundlach als oberstesZiel die langfristige Sicherung von Bestand undfinanzieller Unabhängigkeit des Unternehmens.Erträge der Gesellschaft werden im Wesentli-chen zur Sicherung und Weiterentwicklung des Unternehmens verwendet. Bei der Gewinn-erzielung wird soziale, ökologische und baukulturelle Verantwortung gegenüber den im Unternehmen tätigen Menschen, denKapitalgeberInnen und KundInnen sowie derÖffentlichkeit beachtet.
2. Gundlach: Der Kunde als Partner
Gundlach bemüht sich nach Kräften um dasInteresse der KundInnen und strebt nach hoher Kundenzufriedenheit und langfristiger Partnerschaft. Das Unternehmen will durchhervorragende Dienstleistungen bei Objekt-entwicklung, -betreuung und -verwaltung unddurch qualitätvolle und gleichzeitig kosten-günstige Abwicklung von Bauaufgaben denErfolg und das Ansehen bei seinen Kundenlangfristig sichern und ausbauen.
3. Gundlach: Das sind die MitarbeiterInnen
Gundlach hat seine Erfolge durch die Arbeit seiner leistungsbereiten, erfahrenen und loyalen MitarbeiterInnen erreichen können. Das Unternehmen bemüht sich intensiv um die Qualifikation und Weiterbildung seinerMannschaft. Die Entwicklung von Organisation,Führungsstil und Unternehmenskultur ist gleichermaßen von dem Ziel einer hohen Arbeits-zufriedenheit und Arbeitsqualität geprägt.Gundlach sucht nach sozialem Ausgleich in der Koalition von Gesellschaftern, Geschäfts-führung und MitarbeiterInnen.
4. Gundlach: Leistungsfähigdurch Kooperation
Gundlach will ein kompetenter Ansprechpartnerund Problemlöser für sämtliche immobilien- und bauwirtschaftlichen Aufgaben sein. ZurSicherung seiner Stellung am Markt entwickeltGundlach das vorhandene technische undkaufmännische Know-how stetig und intensivweiter. Gundlach sucht kreative Partnerschaftenmit Architekten, Ingenieuren, Handwerkern,Lieferanten, Kreditinstituten und anderen Baubeteiligten. Die Unternehmensbereiche Bauunternehmen und Bauträger verfolgen ihrejeweiligen Marktziele in freundschaftlicherKooperation, aber unabhängig voneinander.
5. Gundlach: Sensibel im Umgang mit der Natur
Gundlach berücksichtigt bei der Projektentwick-lung, Planung und Bauabwicklung verstärktauch ökologische Ziele. Durch ökologisch verantwortungsvolle Planung und Bautätigkeit sollen gesunde Arbeits- und Wohnumfelder ge-schaffen werden. Gundlach will hierdurch einenBeitrag zum zukunftsfähigen Wirtschaften inunserer Gesellschaft leisten.
Gundlachs Unternehmensziele sind dargestellt am Beispiel der StammfirmaGundlach GmbH & Co. Bauunternehmen undBauträger. Die Ziele der wohnungswirtschaftli-chen Gesellschaften sind wegen der anderen Produkt- und Kundengruppen geringfügigabweichend formuliert.
m e n s z i e l e
1890
1907
1928
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Entwicklungsgeschichteder Firmengruppe
■ Etappen der Entwicklung
Was sich heute als komplexe Firmengruppedarstellt, hat – wie in vielen mittelständischenFamilienbetrieben Deutschlands – in einem zentralen handwerklichen Arbeitsfeld begonnen.Der Maurergeselle Friedrich Gundlach meldeteseinen kleinen Handwerksbetrieb 1890 inHannover an. Noch nicht einmal der Meister-status war seinerzeit nötig; er erwarb ihn erstsechs Jahre später. Wichtig war das schnelleWachstum der Stadt, für die er sich nach Wander-jahren und Heirat entschied, die niedersächsischeHaupt- und Residenzstadt Hannover. Die so genannten »Gründerjahre« waren hektischeAufbaujahre, in denen viele Aufträge auf einenfleißigen Maurer warteten.
Sein Sohn Johann Gundlach erhielt eine bessereAusbildung und brachte es nach Maurerlehre,Baugewerkeschule und Mitarbeit im Architektur-büro zum Baumeister. Er war qualifiziert, alleGewerke des Hausbaus in Auftrag zu nehmenund zu beaufsichtigen. In den 60 Jahren seinerTätigkeit (bis 1968) wirkte er als strenger, aufkaufmännische Solidität bedachter Handwerks-meister. Er agierte seit 1935 in der Rechtsformeiner Kommanditgesellschaft als »Joh. GundlachKG Bauunternehmung«.
Seit den 30er Jahren brachte sein Schwieger-sohn Friedrich Otto – kreativer Bauingenieurmit unternehmerischem Wagemut – so mancheneue Geschäftsidee und technisch anspruchs-volle Bautechnik ein. Das Leistungsbild differenzierte sich vom Maurerbetrieb und Baugeschäft zum schlüsselfertig bauendenGeneralunternehmen im Haus-, Industrie-und Verwaltungsbau.
Johann Gundlach
Friedrich Otto
1952
1978
1971
Der Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkriegund später der Bauboom des Wirtschaftswundersbrachten nicht nur eine starke personelle Aus-weitung auf über 1000 Mitarbeiterinnen undMitarbeiter, sondern auch die Angliederung einesWohnungsunternehmens. Städtische Sozial-wohnungen und Bediensteten-Wohnungsbaufür Behörden wurden seit 1952 neben denkommunalen und anderen gemeinnützigenUnternehmen auch dem privatwirtschaftlichenFamilienbetrieb Gundlach übertragen. Erwerbund Finanzierung von Grundstücken, deren Baureifmachung und Erschließung sowie diePlanung gehörten nun zum Arbeitsspektrum.Zusätzliche Impulse brachte schließlich in den60er Jahren der Eigentumswohnungs- und Einfamilienhausbau.
Zu Beginn der 70er Jahre übernahmen dieTöchter bzw. Enkelinnen der Firmengründer,Prof. Dr. Ursula Hansen und Helga Schmidt,beide geborene Otto, zusammen mit dem Kauf-mann Dr. Peter Hansen die Weiterentwicklungder Firmengruppe. Heute sind Töchter undSohn der Gesellschafter bereits an den wohn-wirtschaftlichen Gesellschaften beteiligt. DerBauträger und eine Verwaltungsgesellschaftrundeten das immobilienwirtschaftliche An-gebot ab. Verstärkt wurden das soziale und öko-logische Engagement sowie die Kulturförderung.
Von der Ingenieursseite kamen durch den Ge-schäftsführer und Architekten Dr.-Ing. WolfBerthold viele Impulse für die Stammfirmahinzu. Er stärkte die Projektentwicklung sowiedie Sparte »Gewerbliche Immobilien und Makler im Bauträger«. Im Bauunternehmenorganisierte er einen modernen Bauservice fürUmbauten, Reparaturen und Wartung. Eine generationsübergreifende Institution istRobert Ziemann, der sich mit kaufmännischerKompetenz und Engagement seit mehr als45 Jahren für die Geschicke der Firma und ihreMitarbeiterInnen einsetzt, von der Bilanzbuch-haltung bis hin zum Personalwesen.
E n t s t e h u n g u n d
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■ Herausforderungen der Vergangenheitund Wege ihrer Bewältigung
Die 110 Jahre der Firmenentwicklung sind für dieZeit nach dem Ersten Weltkrieg aus Bilanzen und Überlieferungen genauer nachvollziehbar.Das Auf und Ab der Wirtschaft in den 20er und 30er Jahren brachte dem BauunternehmenChancen aus dem Wiederaufbau und herbeRückschläge aus Inflation und Weltwirtschafts-krise. Konservative Werte, kaufmännischeKorrektheit und Vorsicht sowie einearbeitsorientierte, sparsame Lebensführunggaben Johann Gundlach das geistige und wirtschaftliche Fundament für die Krisen-bewältigung. Er gründete zusammen mit gleich-rangigen Kollegen-Firmen Aufbaugemeinschaf-ten, die ganze Straßenzüge und Quartiere inHannover errichteten. Nicht das Warten aufBauaufträge, sondern die eigene Organisationvon Aufträgen durch selbst wahrgenommeneBauherren-Aufgaben brachte wesentlicheWachstumsimpulse für die Firma.
Diese strategische Linie wurde von seinemSchwiegersohn und dessen Nachfolgegenerationweiterentwickelt. Gundlach konzentrierte sichdabei früh auf Hannover und Umgebung.
Eine Herausforderung besonderer Art brachtedie Machtergreifung der Nationalsozialistenmit ihrem Gleichschaltungsbemühen der Wirtschaft. Die beiden Firmeninhaber misstrau-ten instinktiv der »braunen« Bewegung; einenParteieintritt konnten sie vermeiden. Was jedochdie Entgegennahme von Aufträgen betraf, sostellten sie eindeutig das Wohl der Firma obenanund realisierten, was ihnen angetragen wurde – leider auch militärische Logistik-Bauten undKasernen.
Traurig stimmt die Tatsache, dass auch Gundlach im Rahmen des KriegsgeschehensZwangsarbeiter beschäftigt hat. Aus Anlass des Jubiläums 1990 wurde dieser Aspekt der Firmengeschichte recherchiert. 1999 entschiedsich die Firmengruppe zur Mitwirkung in der»Stiftungsinitiative der deutschen Wirtschaft zurEntschädigung ehemaliger NS-Zwangsarbeiter«.
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Die beiden operativen Bereiche der Stamm-gesellschaft, Bauunternehmen/Bauserviceund Bauträger/ Baubetreuung, werden miteigenen Erfolgsrechnungen wie selbstständigeUnternehmungen geführt.
Natürlich wickeln die beiden Unternehmens-bereiche auch viele gemeinsame Bauvorhabenab. Gleichzeitig sind aber beide Geschäftsbe-reiche in ihren jeweiligen Marktfeldern selbst-ständig tätig: Vom Bauträger werden in größeremUmfang auch fremde Bauunternehmungenund Generalunternehmer beauftragt. Ebensoakquiriert das Bauunternehmen erfolgreichfremde Bauaufträge.
Wurden in der Stammgesellschaft vor 20 Jahrennoch rund 650 TDM Umsatz pro angestelltemMitarbeiter und Jahr erwirtschaftet, so liegendie Werte heute doppelt so hoch. Dies liegt vor allem daran, dass beide operativen Geschäfts-bereiche heute wesentlich stärker mit Fremd-partnern/Auftraggebern zusammenarbeiten.[be]
Die Verwaltungsabteilung der Stammgesell-schaft mit Buchhaltung, Personalwesen undOrga-Bereich wird als Stabsstelle zur Unter-stützung der operativen Bereiche geführt. Dieallgemeine Verwaltungsabteilung ist Dienst-leistungszentrale auch für alle anderen Gundlach-Gesellschaften.
Gundlach heute
Bauunternehmen und Bauträger
Die Gundlach Stammgesellschaft ordnet ihreTätigkeit in zwei Geschäftsbereiche, Bauunternehmen und Bauträger. Die heutigeStruktur wurde innerhalb der letzten 30 Jahre inzwei Schritten, 1978 und 1986, maßgeblich verändert. Bauunternehmen, Bauträger und dieGesellschaft für Haus- und Grundstücksverwal-tung werden heute von Wolf Berthold, seit 1978Geschäftsführer bei Gundlach, und seinerFührungscrew geleitet.
Rund 70 Angestellte und rund 90 gewerblicheMitarbeiterInnen sind hier gegenwärtigbeschäftigt.
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Die wichtigsten Gundlach-Gesellschaften
GmbH & CoBauunternehmen und Bauträger
Bauunternehmen mit–Wohnungs- und Gewerbebau–Schlüsselfertigbau–BauService, ModernisierungBauträger mit–Haus- und Wohnungsverkauf–Gewerbliche Immobilien– Immobilienkapitalanlagen–Baubetreuung, Makler
Bau und Immobilien Bestandsverwaltung
GmbH & CoWohnungsunternehmen
Mietverwaltung mit ca.3.900 eigenen Wohnungen undgewerblichen Immobilien
GmbH & CoGrundstücksverwaltung Ahlem
Mietverwaltung für ca. 450 eigeneWohnungen in Hannover-Ahlem
Beteiligungs-GmbH
GmbH & CoHaus- und Grundstücksverwaltung
Haus- und Mietverwaltung für ca.1.800 fremde Liegenschaften,Wohnobjekte und gewerblicheImmobilien
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Gundlach Bauunternehmen/Bauträger
Gründung: 1890
Kapital- und Gesellschafterdarlehen 48,1 Mio. DM
Anlagekapital 8,1 “
Bilanzsumme 83,1 “
Leistung 93,7 “
MitarbeiterInnen 150 Pers.
davon angestellt 60 “
Gundlach Verwaltungsgesellschaft
Gründung: 1973
Kapital 0,24 Mio. DM
Bilanzsumme 0,92 “
Leistung 1,2 “
MitarbeiterInnen (angestellt) 8 Pers.
Stand 31.12.1999
Kapital, Bilanz, Umsatz
Im Stammunternehmen wurde die Ausstattungmit haftendem Kapital im Verlaufe der letzten30 Jahre zweimal dem gestiegenen Geschäfts-volumen angepasst. 1974/1975 wurde das haftende Kapital auf 11,025 Mio. DM, 1994auf 20,5 Mio. DM heraufgesetzt.
d a r s t e l l u n g
Die Bilanzen der letzten fünf Jahre lagen imDurchschnitt bei 95,5 Mio. DM (1999: 83,1 Mio.DM), die Umsätze bei im Durchschnitt 99,8 Mio.DM (1999: 128,3 Mio. DM). Durch den Ausbauvon Beteiligungen stieg das Anlagevermögenim Gundlach Stammunternehmen innerhalb derletzten fünf Jahre um 35 % auf 8,1 Mio. DM.
Liegenschaften
Gundlachs Firmensitz, das Verwaltungs-gebäude »Am Holzgraben 1«, zwischen ListerPlatz und Neuem Haus, zwischen Eilenriede und Hauptbahnhof, liegt zentral in einer derinteressantesten Gegenden Hannovers und istMitarbeiterInnen und Gästen der Firmengruppeein idealer Arbeitsstandort. Alle Gundlach-Gesellschaften sind in dem reizvollen Gründer-zeit-Gebäude auf rund 1.500 m2 Nutzflächeuntergebracht. Weitere Flächen sind vermietet.
Der Bauhof liegt in Hannover-Hainholz amSchachtebeckweg. Auf rund 13.000 m2 liegenhier Mannschaftsräume, Magazine undWerkstätten, auf dem Freigelände Flächen fürBaustellen-Container, Kräne und andere Geräte.Über rund 30 Prozent der Flächen besteht einMietvertrag mit einem Mobilkran-Unternehmen.
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Sparten
Der wirtschaftliche Erfolg der Stammgesellschaftkann sich nicht auf eigene Immobilienbeständestützen, sondern hängt ausschließlich von der Akzeptanz unserer Leistung am Käufer-/Bestellermarkt ab. Die interne Organisation folgtdeshalb strikt Marktbedürfnissen. In fünfSparten wird der Markterfolg organisatorischweitgehend selbstständig und selbststeuernderarbeitet:
– Häuser und Wohnungen (Bauträger)
– Gewerbliche Immobilien und Makler(Bauträger)
– Baubetreuung (Bauträger)
– Hochbau/SF-Bau (Bauunternehmen)
– BauService (Bauunternehmen)
Für eine effektive und transparente Verfolgungder verschiedenen Marktziele ist diese unter-nehmerisch selbstständige Spartenorganisationebenso Voraussetzung wie ein leistungsfähigesManagement-Info-System und eine Führung nach Zielvereinbarungen.
Transparenz
Controlling, Management-Info und QMS/UMSsteigern Selbstständigkeit und Eigenverant-wortlichkeit der Sparten und deren Anteil amErfolg des Unternehmens. Regelungsinhaltewerden so »schlank« wie möglich gehalten, umdie Arbeit nicht unnötig mit Eingabe- und Suchvorgängen zu belasten.
* abgeleitete Zahlen 1998 Quelle: Baustatistische Jahrbücher
Gewerblicher Bau
Wohnungsbau
Öffentlicher Bau
63%
29%
8%
nachUmsatz
Leistungsbereiche des Hochbausin Niedersachsen
70%
22%
8%
nachArbeitsstunden
Bauträger/Baubetreuung
GeschäftsführungWolf Berthold
Sekretariat Elke Fiala
BauService
Franz-JosefGerbens
AssistenzMonika Rehfeldt
Modernisierung,Sanierung,Betonsanierung,Fassadenbau
Karl BartelsHans HubertFlorian LörinczAndre NeumannChr. WatermannDieter Ziora
Angebots-wesen
Udo LinnewehJohannesSeidler
Akquisition,Kalkulation,Einkauf, AVA
Rudi HartwigOttmar JahnsFrank Neubauer
Bauunternehmen und Bauträger
Sicherheits-beauftragter
Manfred Möller
Info-Technik-beauftragter
Friedhelm HemkerBetriebsratVorsitzenderLutz Sohns
Ökologie-beauftragter
Hans Dieter Keyl
Rechnungs-wesen
Thomas Wagner
FinanzbuchhaltungBilanzenEDV/KostenrechnungSteuern
AllgemeineVerwaltung
Robert Ziemann
UnternehmensfinanzenPersonalLohnbüroHausdienste
Anneliese BrandsFriedhelm HemkerGerd Thake
Friedhelm HemkerKarin MeyerDieter Palme
Bauunternehmen/BauService
Grundstücks-entwicklung
Hans Dieter Keyl
Bereichskaufmann
Bernd Dege(EDV- und QMS-Beauftragter)
SekretariatAngela RotherKarin Lemcke
BauService
Franz-JosefGerbens
Hochbau, SF-Bau
Christian Plumeier
Baudurch-führung
Bernd AdamChristianPlumeier
Bauleitung
Andreas HeineckeHans-J. KirsteinWolfgang PietzschHolger Scherf
Bauhof, Werkstatt
Manfred LemkeManfred Möller
Vertrieb
MatthiasHerter
(EDV-Beauftragter)SekretariatTatjana Erzen
Häuser undWohnungen
Mirko HerbstAndr. OlfermannWolfgang Toenne
HäuserWohnungen
MatthiasHerter
Gew. Immob.Makler
Markus Böger
Technik
BjörnJeschina
(QMS-Beauftragter)SekretariatGisela Meinheit
Projektentwicklg.,Objektdurchf.,TechnischeKundenbetreuung
Jutta EndresJörg JungesblutErika RöstelKai-Uwe Wilhelm
Betreuung
Kaufm.Abteilung
ChristaBusse
Vertragswesen,KaufmännischeKundenbetreuung
Mark GöingEdeltraut PinnaAileen Pollner
S P A R T E N
A B T E I L U N G E N
Markus Böger
AssistenzBeateSchomber-Lund
GewerblicheImmobilien,Makler
Jörg BaumgartenNicolai Lampe
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Controlling wird im Stammunternehmen ver-standen als Form der Unternehmensführungmit Hilfe von Kennzahlen und Trends aus Marktinformationen. Alle Informationen und Auswertungen werden der Führungsmannschafttransparent aufbereitet zur Verfügung gestelltund damit eine Unternehmenssteuerungmit Gruppenverantwortung der Spartenermöglicht.
Für beide operativen Bereiche, Bauunternehmenund Bauträger, gibt es QMS-Beauftragte, diefür Zustand und Fortschreibung der Manage-ment-Infos und QMS-Regelungen verantwortlichsind. Die Regelungen zum Umweltmanagement(UMS) sind Teil des QMS-Handbuchs, das jedemGundlach-Mitarbeiter zur Verfügung steht. [be]
Bauen im Wettbewerb
Bauunternehmen
Bekannt ist, dass die Beschäftigtenzahlen im Bau seit 1972 permanent rückläufig sind unddass zum Beispiel die gewerblich Beschäftigtenin der Teilbranche Hochbau, also in der Gund-lach-Branche, seit Anfang der 70er Jahre auf weniger als die Hälfte zurückgegangen sind.Darin drückt sich Produktivitätsgewinn undtechnischer Fortschritt einer ganzen Bau-generation ebenso aus wie ein fundamentalerStrukturwandel aufgrund der völlig wegge-fallenen Nachkriegsbauaufgaben.
Zum Bauen im Großraum lassen sich Analogie-schlüsse aus Zahlen für Niedersachsen oder dasBundesgebiet ableiten. Betriebe im Hochbauwie Gundlach mit über 100 MitarbeiterInnen sindselten geworden (Nds: 1994: 97, 1999: 64 Betriebe).
Im Großraum Hannover gibt es heute noch rund300 Baubetriebe aller Größenordnungen, diewie Gundlach überwiegend Hochbau/Neubaubetreiben. Sie beschäftigen im Schnitt wenigerals 17 Mitarbeiter, so dass Gundlach mit seinenrund 100 gewerblichen und rund 35 angestelltenMitarbeiterInnen im Bauunternehmen zu denGroßen der Branche zählt. Mit einem jährlichenBauvolumen von über 50 Mio. DM hält es
einen Marktanteil von rund vier Prozent. – Damit ist Gundlach einer der zehn größtenBaubetriebe dieser Art im Großraum Hannover.
Die Herren Adam, Linneweh, Plumeier und Seidler (Hochbau, SF-Bau), Gerbens (BauService)und Dege (Bereichskaufmann) bilden dieFührungsmannschaft im Bauunternehmen.
Hochbau/Schlüsselfertigbau
Kern des Bauunternehmens ist noch heute die Sparte Hochbau/SF-Bau. Zu ihr gehörenBauhof, Werkstatt und Fuhrbetrieb sowie dieMehrzahl der Poliere, aber nur noch knapp 50 Prozent des Baustellenpersonals.
Der Hochbau/Schlüsselfertigbau ist aufanspruchsvolle und schwierige Schlüsselfertig-bauten spezialisiert. Er führt rund 30 ProzentEigenanteile im Umsatz, den Rest übernehmenzugekaufte Bauleistungen im Rohbau- undAusbaubereich. Besonders die hohen Lohn-kosten erzwingen ständig Mischkalkulationen,auch unter Einbeziehung kostengünstig ein-gekaufter Rohbauanteile. Nur mit striktemKostenmanagement können hier wirtschaft-liche Ergebnisse erzielt werden.
* abgeleitete Zahlen Quelle: Baustatistische Jahrbücher
davon (wie Gundlach) Betriebe> 100 Mitarbeiter*
davon (ohne Ausbaugewerke)
Bauhauptgewerbe
BaugewerbeNiedersachsen
davon (o. Tiefbau/sonst. BauHGew.)
Hochbau
davon im
Großraum Hannover*
Baugewerbe in Niedersachsen
149.562
102.186
49.444
6.000
1.500
Beschäf-tigte1999
8.554
6.515
2.985
300 – 330
7–10
Betriebe1999
25,84
18,55
9,75
1,4 –1,5
0,5 – 0,6
Mrd. DMUmsatz1998
Tabelle 1: Beschäftigte bei Gundlach per 31.12.1999
Gewerbliche MitarbeiterInnen Angestellte
Bauunternehmen/Bauträger 97 60
H+G Grundstücksverwaltung – 8
Wohnungsunternehmen 3 29
Gesamtzahl 97 113
4
BauService
Gundlach legt schon seit vielen Jahren größtenWert auf Kompetenz bei der Sanierung,Modernisierung und ganz allgemein beimBauen »im Bestand«.
Früher eher als »Putz- und Flick-Truppe« be-lächelt, hat sich diese Sparte entsprechendGundlachs Zielsetzung zu verstärkter Dienst-leistung, Betreuung und Beratung in den letz-ten 15 Jahren zu einem modernen BauService-Betrieb entwickelt. Heute werden hier deutlichmehr als zehn Mio. DM pro Jahr umgesetzt,dabei aber gleich viele technische und gewerb-liche Mitarbeiter beschäftigt wie in der SparteHochbau, die den vierfachen Umsatz bewältigt.Ziel ist es, die Sparte »BauService« weiterhinnachdrücklich auszubauen.
Aus Angaben für das gesamte Bundesgebiet ist bekannt, dass Umbauten, Ausbauten undModernisierungen im Bestand heute weitgrößere Finanz- und Arbeitsvolumen an sichbinden als der Neubaubereich.
Bauträger, Makler
Der Bauträger-Bereich bei Gundlach arbeitetebenfalls in verschiedenen Marktfeldern (Sparten):
– Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
– gewerbliche Immobilien und Makler
- Baubetreuung für Dritte.
Häuser und Wohnungen, gewerbliche Immobilien und Makler sowie Baubetreuungtragen in ständig wechselnder Bedeutung zumGesamterfolg des Bauträger-Bereiches bei.Recht konstant ist der Umsatzbeitrag der SparteHäuser und Wohnungen. Die Umsätze der letz-ten fünf Jahre lagen hier im Schnitt bei 35 Mio.DM, in der Sparte gewerbliche Immobilien bei 17Mio. DM.
Verantwortung in der Führungsmannschaftdes Bauträger-Bereiches übernehmen HerrDr. Böger (gewerbliche Immobilien), Frau Busse(kaufmännische Abteilung), Herr Herter (Häuserund Wohnungen), Herr Jeschina (technischeAbteilung) sowie Herr Keyl (Grundstücksent-wicklung). [be]
Zum Beispiel: Einfamilienhäuser
Im Großraum Hannover werden nach vorliegen-den Einschätzungen jährlich rund 2.500neue Ein- und Zweifamilienhäuser errichtet.Über 2.000 wechseln bei »Second-Hand-Verkäufen« den Eigentümer. Von den Neubautenwird der überwiegende Anteil (75 %) nichtdurch Bauträger, sondern durch »individuelle«Bauformen wie Systemhäuser, Massivhäuser,Architektenhäuser oder Nachbarschaftshilfeerrichtet.
Bauträger-Häuser, Gundlachs Marktbereich,sind gekennzeichnet durch die Kombinationvon Grundstücks- und Bauleistung aus einerHand. Für diese Komplettleistungen gilt beson-deres »Bauträger-Recht«, u.a. die Makler- undBauträgerverordnung (MaBV). Gundlach spielt indem Markt der Einfamilienhäuser vom Bauträger(bis 900 p.a. im Großraum Hannover) einezunehmend wichtige Rolle:
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Käufermarkt
Der Bauträger-Bereich ist im Gegensatz zu einem Großteil der Wett-
bewerber am Markt ausschließlich für den Verkauf und nicht für eigene
Bestände tätig. Jedes Objekt muss deshalb strikt nach Kundenorientierung
geplant und gebaut werden. Die Wirtschaftlichkeit dieses Bereiches wird
ausschließlich über Akzeptanz im Markt erreicht.
Wendig, flexibel…»Wir machen das schon.«
Wolf Berthold, Markus Böger und
Matthias Herter ausdem Büro: Kontakt zu
den Baustellen
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Bei den kosten- und flächensparenden ver-dichteten Bauformen (Reihenhäuser, Doppel-häuser u.ä.) hat sich Gundlach in den letztenJahren erfolgreich entwickelt. Inzwischen werden zehn Prozent Marktanteil erreicht,obwohl Gundlach lediglich in Hannover und zurzeit drei Gemeinden außerhalb HannoversHäuser anbietet.
Zum Beispiel: Eigentumswohnungen
Während der Markt für Einfamilienhäuser 1995–1999 ständig wächst, geht der Absatz vonEigentumswohnungen – in Hannover wie imLandkreis – seit Jahren zurück und hat sich imgleichen Zeitraum halbiert. Im Großraumwerden pro Jahr zurzeit rund 670 neueEigentumswohnungen verkauft. Gleichzeitigerreichte 1999 die Zahl der »Second-Hand-Verkäufe« in Hannover und Umgebung dasVierfache der Neubauzahlen.
Unter Einschluss von »Umwandlungswohnungen«nimmt der Verkauf neuer Eigentumswohnungenin Hannover nur noch rund 15 Prozent allerWohnungsverkäufe ein. Gundlach bietet fast ausschließlich in diesem Sektor an und fast ausschließlich Wohnungen innerhalb vonHannover und hat hier Marktanteile von 15 bis20 Prozent.
Gundlachs Haus- und Grundstücksverwaltung
Ein gutes Beispiel für qualifizierte Dienstleistung ist die Haus-
und Grundstücksverwaltung. Auftrag dieser Gesellschaft ist in erster
Linie, vom Stammunternehmen geschaffene Wohnanlagen mit kompe-
tenter Verwaltungsleistung zu bedienen. Heute werden hier rund
1.800 Wohnungen, Büros und Läden im Auftrag fremder Eigentümer-
gemeinschaften, gewerblicher Investoren und Kapitalanleger betreut.
Kaum etwas ist so vielfältig und schwierig im Bereich von Bau und
Immobilien wie eine leistungsfähige, solide Haus- und Immobilien-
verwaltung mit Mietverwaltung und »Facility-Management«. Es erfordert
Universalerfahrungen auf unterschiedlichsten Gebieten wie Wohnungs-
eigentumsrecht, Mietrecht, kaufmännischen, buchhalterischen Fach-
gebieten inklusive Online-EDV-Anwendung. – Kenntnis und sichere
Urteilsfähigkeit auch auf allen technischen Gebieten rund um die Immobilie.
Über alles muss mit Ruhe, Umsicht und Effektivität gewacht werden.
Technische und organisatorische Maßnahmen im Auftrage der Eigentümer
wollen mit Bedacht vorbereitet, veranlasst, kontrolliert und abgerechnet
sein.
Häuser, Wohnungen, gewerbliche Anlagen, das sind nicht Massengüter
mit Produktion und Verkauf nach Seriengesetzen. Immobilien sind Haus
und Hülle für vielfältigste Lebensäußerungen der Menschen für Wohnen,
Freizeit und Arbeit, Nutzung und Betrieb: Immobilien stellen ständig
wechselnde, aber immer hohe Ansprüche an die professionelle Haus- und
Mietverwaltung.
Aufgrund der Qualität und Zuverlässigkeit der Verwaltungsarbeit werden
in dieser Gesellschaft viele Liegenschaften schon seit langer Zeit verwaltet
(50 Prozent länger als zehn Jahre und zehn Prozent länger als 20 Jahre).
Eigentumswohnungenvom Bauträger
Umwandlungen
Ein-/Zweifamilien-häuser v. Bauträger
Baugrundstücke fürprivate Bebauung
Ein-/Zweifamilien-häuser aus 2. Hand
SUMME
SUMME
Verkäufe von Immobilien im Großraum HannoverQuelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Hannover
Eigentumswohnungenaus 2. Hand
2.165
652
2.098
4.915
866
2.637
1.097
4.600
1 9 9 8
1.687
930
2.286
4.903
672
2.963
913
4.548
1 9 9 9
Verkäufe im Großraum Hannover
Von links nach rechts: Katharina Eichholz, Edeltraut Pinna, Birgit Conrad, Mark Göing,Andrea Salzbrunn, Anke Gläser, Thomas Böcker, Marlis Mennecke, Doris Farwick
Gesamt................................................................................................................................152davon Sachanlagen .............................................................................................142Umlaufvermögen...........................................................................................................8
Festkapital und Gesellschafterverrechnungskonten .........9Verbindlichkeiten ..................................................................................................140
Quelle: Prüfbericht
Mieterträge/Umlagen/sonstige betriebliche Erträge ....48Grundstücksaufwendungen .........................................................................26Personalaufwendungen.........................................................................................3Abschreibungen .............................................................................................................7Zinsen .........................................................................................................................................6Verschiedenes und Steuern .............................................................................3
Bilanzwerte zum 31.12.1999 in Mio. DMzusammengefasste wohnwirtschaftliche Gesellschaften
Gewinn- und Verlustrechnungfür 1999 in Mio. DMzusammengefasste wohnwirtschaftliche Gesellschaften
4Die wohnwirtschaftlichenBestandsgesellschaften
Unternehmensstruktur
In der Wiederaufbauzeit nach dem 2. Weltkriegwaren die Grundstückseigentümer gefordert,alte und beschädigte Häuser zu reparieren undin den Neubau zu investieren. Zur Überwindungder Wohnungsnot bezogen Kommunen sowieLandes- und Bundesbehörden neben den eige-nen oder gemeinnützigen Firmen auch Privat-unternehmen in die öffentliche Förderung desWiederaufbaus mit ein. Zu einem der größtenprivaten Träger von Wohnbauinvestitionen inHannover und Niedersachsen wurde seit seinerGründung 1952 das Gundlach Wohnungs-unternehmen. Für ein räumlich zusammen-hängendes Baugebiet entstand 1961 die Tochter-gesellschaft Grundstücksverwaltung Ahlem.Sie ist in diesem Bericht dem Wohnungs-unternehmen zahlenmäßig zugeschlagen.
Seit 1972 werden die MieterInnen der wohn-wirtschaftlichen Gesellschaften von Peter Hansen in Zusammenarbeit mit den ProkuristenDr. Klaus Kühnemund und Robert Ziemann sowie 12 MitarbeiterInnen im Büro und 17 Be-schäftigten dezentral in den Wohnanlagenbetreut.
Seit fast 50 Jahren werden eigene Sozial-wohnungsbestände aufgebaut. Das GundlachWohnungsunternehmen besitzt und verwaltetinzwischen zusammen mit der Grundstücks-verwaltung Ahlem 4.350 Wohnungen und 45 Gewerbeeinheiten.
Mit wenigen Ausnahmen war der Wohnungs-bestand öffentlich gefördert und preisgebunden.Für zwei bis drei Jahrzehnte war deshalb diewirtschaftliche Struktur durch den Rahmen der2. Berechnungsverordnung definiert. Inzwischenist fast ein Drittel der Wohnungen von denBindungen frei. Einige Wohnanlagen habenFörderungen und Preisbindungen, die nochweitere drei Jahrzehnte wirken.
Die starken Reglementierungen des sozialenWohnungsbaus und der Bediensteten-Wohnungen von Bund, Land, Bezirksregierung,Kommune oder der Post schaffen eine solideVersorgung der Bevölkerung mit qualitätvollem,sicherem Wohnraum zu moderaten Mieten. Sieermöglichen zugleich bei sparsamer, sorgfältigerBestandsverwaltung eine langfristige Renditeauf vergleichsweise niedrigem Niveau. Die
16
Tabelle 2: Daten zu den wohnwirtschaftlichen Gundlach-Gesellschaften
Firmengründung 1952 (Grundstücksverwaltung Ahlem 1961)
Wohnungsanzahl 4.350 WE (Wohnfläche ca. 290.000 m2)
Gewerbeeinheiten 45 GE (Gewerbefläche ca. 25.000 m2)
Garagen und Abstellplätze 1.750 GA
Häuser ca. 570 (Grundstücksfläche ca. 620.000 m2)
Geschosshöhen 1 bis max. 9 Geschosse (durchschnittlich 3,5 Geschosse)
Mitarbeitende (Teilzeit umgerechnet) 32 (davon 3 gewerblich)
Quelle: eigene Statistik, Stand 2000
17
Eigenkapitalverzinsung in den kontrolliertenWirtschaftlichkeitsberechnungen ist auf 4 bis6,5 Prozent begrenzt; Entschuldungseffektedurch Darlehenstilgungen und langfristigeWertsteigerungen verbessern die wirtschaftlicheSituation der beiden Gesellschaften.
Eine Besonderheit der wohnwirtschaftlichenGesellschaften im Bild ihrer Steuerbilanzenentsteht durch die hohen Abschreibungen des Anlagevermögens sowie deren Einstellung zu historischen Herstellungskosten bei Erstellungder meisten Häuser durch das Gundlach Bauunternehmen. Bei üblicher Fremdmittel-Finanzierung erscheinen die Eigenkapital-Ausstattung des Wohnungsunternehmensdaher gering, die Vermögenswerte niedrig.
Die Jahresergebnisse sind bei dem hohen Anteilvon preisgebundenen Mieten moderat und dazu vor allem durch die Höhe der Grundstücks-aufwendungen bestimmt. Seit langem schon investieren beide Gesellschaften fast die Hälfteder Mieterträge in Schönheitsreparaturen,Instandhaltung und Modernisierung, um denWohnungsbestand in gutem Zustand zu erhalten.
Die generelle Marktlage hat sich seit einigenJahren von einem Vermieter- zum Mietermarktmit einem entsprechend gestiegenen Anspruchs-
niveau entwickelt. Nach einer gründlichenPortfoliobetrachtung aller Bestände wird zurzeiteine noch weitere Verstärkung der Modernisie-rung vorbereitet. Zu deren Finanzierung werdenauch einzelne Bestandsverkäufe notwendig.
Innenbereich derEuropahaus-Anlage,Langenhagen
Tabelle 3: Wohnungsgliederung nach Baualter (in Anzahl und %)
1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995bis 1955 bis 1960 bis 1965 bis 1970 bis 1975 bis 1980 bis 1985 bis 1990 bis 1995 bis 2000
Anzahl 310 1.020 940 645 445 335 30 130 185 310
in % 7 24 22 14 10 8 2 3 4 7
*Bei der Zimmeranzahl sind Küchen und Bäder nicht mitgezählt. Quelle: eigene Statistik
Tabelle 4: Finanzierung der 4.350 Gundlach-Wohnungen
Frei finanziert (teilweise früher Sozialwohnungen) 1.200 Wohnungen (27 %)Sozialwohnungen (meist mit Belegrechten der LHH) 1.440 Wohnungen (33 %)
Geförderte Wohnungen: Belegrecht Bund/OFD 1.290 Wohnungen (30 %)Sonstige Belegträger: (Post, Land Nds., Bez.-Reg.) 420 Wohnungen (10 %)
Quelle: eigene Statistik (Stand 2000)
GeschäftsführungPeter Hansen
Sekretariat Eva-Maria Jost
Wohnwirtschaftliche Gesellschaften
Bestandsverwaltung
Klaus KühnemundSekretariat Helga Solka
Finanzen und Verwaltung
Robert Ziemann*
SystembeauftragteManon Walthemath
SozialdiensteSabine EickhoffRenate Wöhler
Hans-J. Schaper (TZ)
Allg. VerwaltungThomas Wagner*
Dieter Palme*Marlis Günther
BuchhaltungUdo Frank
Ulrich Schulz
Team OstHorst DeschnerMarisa Pürschel
Team MitteSabine LiebeherrRegina Willers
Team WestChrista Wiesener-Selle
Ingmar Peisker
Team NiedersachsenWolfgang vom Hofe
Birgit Koch
Team NordGodehard Busche
Manon Waltemath
* Angestellte der Stammfirma Stan
d: 1
0/20
00
18
4
je einer/einem technischen und einer/einemkaufmännischen Mitarbeiter/in in regionalerVerantwortlichkeit, die alle Mieterbetreuungs-aufgaben erfüllen. Die Entscheidungsbefugnissefür jeweils rund 1.000 Wohnungen der TeamsHannover-Mitte, -Ost und –West sowie Niedersachsen sind umfassend. Die Verantwor-tung den regionalen Mietergruppen gegenüberdrückt sich in der Budget-Zuteilung für dieInstandhaltung und Modernisierung und dieganzheitliche Mieterbetreuung aus.
Die Teams – ein fünftes Team ist in diesem Jahrangegliedert worden – werden vom ProkuristenKlaus Kühnemund koordiniert und alle habendie gemeinsame buchhalterische Hilfestellungvon zwei Mitarbeitern des Rechnungswesenssowie dem bürotechnischen Service der Stamm-firma. Die Teams werden im Zuge einer konse-quenten Dezentralisierung von ganz- oder halb-
Die Geschäftsleitung diskutiert. (v. li. n. re.) Robert Ziemann, Klaus Kühnemund, Peter Hansen
Organisation derWohnungsunternehmen
Die beiden wohnwirtschaftlichen Gesellschaften,Wohnungsunternehmen und Grundstücks-verwaltung Ahlem, werden einheitlich verwaltet.Bis 1987 war die Organisation der beiden Gesellschaften funktional in Buchhaltung und technische sowie kaufmännische Abteilungenaufgeteilt. Diese Gestaltung erforderte einekomplexe, zeitraubende wechselseitige Informa-tion und schuf aufgespaltene Verantwortlich-keiten.
Eine gründliche Reorganisation und elektro-nische Arbeitstechniken veränderten die Mieterbetreuung wesentlich. An die Stelle der Funktionsabteilungen traten vier Teams aus
(TZ) = Teilzeit
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tags arbeitenden Hausverwaltungsmitarbeiternunterstützt, die in den Wohnanlagen ihreMieterbüros und Werkstätten für Haus- undGartenpflege haben.
Die Teamorganisation ist Ausdruck der früh eingeschlagenen Marketingorientierung derwohnwirtschaftlichen Gundlach-Gesellschaftenund schafft die notwendige Mieternähe für die
Tabelle 5: Wohnungsgliederung nach Anzahl* der Zimmer
1-Zimmer- 2-Zimmer- 3-Zimmer- 4-Zimmer- 5-Zimmer-Wohnung Wohnung Wohnung Wohnung Wohnung
Anzahl 530 810 2.150 790 70
in % 12 19 49 18 2
*Bei der Zimmeranzahl sind Küchen und Bäder nicht mitgezählt.Quelle: eigene Statistik, Stand 2000
Unsere Wohn-hausgruppen sind alsGundlach-Anlagen gekennzeichnet.
komplexen Betreuungsaufgaben. Zusätzlich istin der größten zusammenhängenden Wohn-anlage im Roderbruch eine Sozialarbeiterin fürdas Nachbarschaftszentrum und eine Senioren-betreuerin für die beiden Altenwohnlagen tätig.
Die umfassende Problemlösungskompetenz derTeams hat die Arbeitsfreude erhöht, die interneAbstimmung erleichtert und die Verwaltungs-kosten gesenkt. Gemäß einer differenziertenMieterbefragung sind unsere Kunden damitzufrieden.
Miete netto kalt inkl. Modernisierungszuschlägen in DMje m2 und Monat (Werte ab 1990 ohne Betriebskosten)
Dabei Differenzierung (Stand 1999):Frei finanziert (z.T. früher gefördert) 9,71 DMSozialwohnungen/öff. gefördert (Preisbindung) 8,12 DM
dazu: Betriebskosten je m2 und Monat(ohne Verbrauchskosten der Mieter) 1,88 DM
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
01980 1985 1990 1995
4,69
5,77 5,94
7,64
1997
8,26
1998
8,42
1996
8,04
1999
8,45
Durchschnittsmiete derGundlach-Wohnungsunternehmen
20
Auszug aus den
Führungsprinzipien
bei Gundlach:
»Die Mitarbeiter-
Innen handeln und
entscheiden im
Rahmen ihrer
Aufgabengebiete
selbstständig
und aus eigener
Initiative. Dabei
beachten sie die
für ihre Arbeit
vereinbarten Ziele
und geltenden
Richtlinien des
Unternehmens und
der Abteilung.« Beschäftigungssicherung in derBauwirtschaft – nachhaltig?
Deutschlands Bauvolumen ist – preisbereinigt –
innerhalb der letzten 20 Jahre fast unverändert
geblieben – der Hochbau in Niedersachsen beispiels-
weise ging in dieser Zeit um kaum mehr als zehn
Prozent zurück. Die Zahl der Baustellen-Beschäftig-
ten dagegen schrumpfte im gleichen Zeitraum um
mehr als 40 Prozent. An die Stelle der westdeutschen
Facharbeiter traten Subunternehmer-Leistungen
aus – vorzugsweise osteuropäischen – Billiglohn-
ländern.
Auf kaum einer Großbaustelle in Westdeutschland
arbeiten heute noch mehr als fünf bis zehn Prozent
einheimische Arbeitskräfte.
Faire Konkurrenzbedingungen für tariflich bezahlte
westdeutsche Bauarbeiter?
■ Beschäftigung
Der westdeutsche Hochbau ist seit fast dreiJahrzehnten rückläufig. Seit den HöhepunktenAnfang der 70er Jahre ging die eingebrachteBauleistung (gewerbliche Arbeitsstunden) um 50 Prozent zurück.
Nach einem »Zwischenhoch« zu Beginn der90er Jahre, als Folge der Wiedervereinigung,liegen die Arbeitsstundenwerte heute bereitswieder deutlich unter den Werten vom Beginn der 90er Jahre.
Beim Rückgang der Beschäftigtenzahlenwaren die größeren Betriebe (mehr als 100 Mit-arbeiterInnen) am stärksten betroffen. In der»Gundlach-Größenordnung« agieren heute nurnoch rund 60 Hochbau-Betriebe in Nieder-sachsen – weniger als die Hälfte gegenüber1980. Der Trend zu immer kleineren Betriebenhält an. Hatte der durchschnittliche Hochbaube-trieb in Niedersachsen 1980 noch 23 Mitarbeiter-Innen, so lag der Schnitt 1999 bei nur noch 17 MitarbeiterInnen.
Personalführung
Nachhaltiges Handeln bei Gundlach wird durchdie MitarbeiterInnen, ihre Fähigkeiten, Qualifi-kationen und Motivation getragen. Ihr Potenzialkann sich nur entfalten, wenn ein entsprechend organisanisiertes Unternehmen mit kooperativemFührungsstil und offener Unternehmenskulturdie Basis für ein kreatives Klima schafft.
In den 70er Jahren orientierte sich derFührungsstil am Harzburger Modell, einemAnsatz, dessen Schwerpunkt sich inzwischen auf Führung mit Zielvereinbarung verschobenhat. Um die gesellschaftlichen Veränderungenmit ihren Wirkungen in das Unternehmen aufzunehmen und das Verhältnis von Führungs-kräften und MitarbeiterInnen auf eine solideBasis zu stellen, wurden im Januar 1995 neue»Führungsprinzipien bei Gundlach« verab-schiedet. Sie regeln im Einzelnen die Aufgabenund Rechte der Vorgesetzten und Mitarbeiterin der Stammfirma.
Eine zentrale Rolle der heutigen Personalführungkommt den Zielvereinbarungen mit den MitarbeiterInnen zu. Im Rahmen der Gesamtzieleseines Aufgabenbereichs vereinbart der Vorgesetzte Einzelziele und Schwerpunkte mitseinen MitarbeiterInnen. Die Zielvereinbarungenwerden nach Abstimmung mit den Beteiligtengemeinsam und schriftlich formuliert, um dieMotivation der MitarbeiterInnen und die Identi-fikation mit der gestellten Aufgabe zu stärken.Weitere in den Führungsprinzipien festgelegteAspekte betreffen die Förderung der Mitarbei-terInnen, die Information und Kontrolle sowiekonstruktive Kritik und Anerkennung durch dieVorgesetzten.
Zu den Aufgaben, Rechten und Pflichten derMitarbeiterInnen gehören die ständige Verbesse-rung der eigenen Arbeit und Weiterbildung,Informationspflichten sowie das Recht auf Be-urteilung durch den Vorgesetzten. [hae]
G u n d l a c h u n d
5
21
Auch Gundlach konnte sich diesem Trend nichtentziehen. Dem Ziel zu mehr Dienstleistungs-und technologischem Know-how folgend, ist der Rückgang der gewerblich Beschäftigtendeutlicher als im Branchenschnitt erfolgt.Von 1971 (660 gewerbliche MitarbeiterInnen) bis heute wurde die Eigenleistung kontinuierlichzurückgeführt (1980: 390, 1990: 190 gewerbli-che MitarbeiterInnen).
Heute gibt es bei den rund 90 gewerblichen MitarbeiterInnen drei annähernd gleich großeGruppen in Neubau/Hochbau, BauService undallgemeinen Diensten wie Bauhof, Fuhrbetrieb,Werkstatt, Kranfahrer und Poliere. Zum Ausgleichvon Auftragsspitzen werden bei Gundlach imBedarfsfall ArbeitnehmerInnen mit Zeitverträgenbeschäftigt. Der Abbau der Beschäftigtenzahlerfolgte vorwiegend ohne betriebsbedingte Entlassungen über Vorruhestandsregelungenund Altersteilzeit.
Die Zahl der Angestellten bei Gundlach istdemgegenüber in den letzten Jahren annäherndkonstant geblieben. Heute sind in Bauunterneh-men und Bauträger rund 50, in der Haus- undGrundstücksverwaltung 8 und im Wohnungs-unternehmen 32 Angestellte (ohne Teilzeitbe-schäftigte) beschäftigt.
■ Arbeitszeiten und Entlohnung
Die Arbeitszeit für die Angestellten ist auf derBasis einer Betriebsvereinbarung aus dem Jahr1998 geregelt. Sie sieht eine gleitende Arbeits-zeit von 39 Stunden pro Woche vor.Im gewerblichen Bereich wird branchenbedingt zwischen der Sommer- und der Winterarbeits-zeit unterschieden. Hier liegt die Arbeitszeit inden Wintermonaten bei 37,5 und im Sommer bei40 Stunden pro Woche.
Vorsitz im Betriebsrat: Lutz Sohns
s e i n e M i t a r b e i t e r
22
5
Gundlach zahlt Löhne und Gehälter mindestensnach dem jeweils gültigen Tarifvertrag. Dasdurchschnittliche Bruttoeinkommen der MitarbeiterInnen im gewerblichen Bereich lagim Jahr 1999 bei rund DM 60.000,– jährlich.
■ Qualifikationen
Die vielfältigen Aktivitäten der Gundlach-Gruppe spiegeln sich in den Qualifikationen derMitarbeiterInnen wider. Im Angestelltenbereichsind überwiegend MitarbeiterInnen mit kauf-männischer oder bautechnischer Ausbildungtätig. Im gewerblichen Bereich beschäftigtGundlach neben Polieren und Maurern u.a.Schlosser, Zimmerer, Betonbauer und Kran-führer. Ausbaugewerke werden seit Jahrzehntenan Fremde vergeben.
■ Ausbildung
Gundlach bildet sowohl im gewerblichen alsauch im kaufmännischen Bereich für deneigenen Bedarf aus. Insgesamt drei bis fünfAuszubildende werden jährlich bei Gundlachzu Maurern und Betonbauern oder zu Kauf-leuten der Wohnungswirtschaft ausgebildet.Viele Auszubildende benutzen die Ausbildungbei Gundlach als Sprungbrett zu weiterführen-
Bild oben rechts:Die gemeinsamen
Ausflüge haben einen hohen
Stellenwert für dasGemeinschaftsgefühl
der Mitarbeiter.
Drei künftigeKauffrauen der
Wohnungswirtschaft:Imke Lohmann,
Maike Grasse,Aileen Pollner
den Ausbildungen. Andere wurden nach derLehre im Wohnungsunternehmen und Bau-trägerbereich oder auf Gundlachs Baustellenübernommen. In die Ausbildung investiertGundlach durchschnittlich DM 30.000,–pro Azubi.
■ Weiterbildung der Mitarbeiter
Weiterbildungsmaßnahmen stehen allen MitarbeiterInnen offen. Innerhalb der einzel-nen Abteilungen wird bedarfsweise und inAbsprache mit den MitarbeiterInnen der aktuelleQualifizierungsbedarf festgelegt. Der Schwer-punkt der Bildungsmaßnahmen im kaufmänni-schen Bereich lag in den letzten Jahren beimThema EDV. Im gewerblichen Bereich werdenSchulungen beispielsweise bei der Einführungneuer technischer Geräte oder neuer Werk-stoffe und Materialien durchgeführt.
Hohen Stellenwert hat die Weiterbildung derFührungsmitarbeiterInnen. Dafür werdenexterne und interne Schulungsveranstaltungendurchgeführt.
nach BeschäftigtengrößenklassenAngaben in Prozent (gerundet) Quelle: Baustatistische Jahrbücher
Größenklasse1 bis 9
Größenklasse1 bis 9
Bet
rieb
eB
esch
äfti
gte 10 bis 19
20 bis 49
50 bis 99
100 und mehr
10 bis 19
20 bis 49
50 bis 99
100 und mehr
24
29
22
13
12
2
16
26
52
3
Betriebe/Beschäftigte im Hochbauin Niedersachsen 1998
23
Ausländische Mitarbeiterdes Bauunternehmens:Salvatore Alessi,Rosario Ippolito,Baftir Emruli,Calogero Frattalone
Das Team des Gundlach-Wohnungsunternehmens
Pflichtplätzen – dies entspricht dem vomGesetzgeber festgelegten Anteil von sechs Pro-zent der Gesamtbeschäftigtenzahl – ist zurzeitnur ein Platz besetzt.
■ Beschäftigung von Ausländern
7,6 Prozent der bei Gundlach beschäftigten Mitarbeiter kommen aus dem Ausland, vorwie-gend aus Italien, dem ehemaligen Jugoslawienund der Türkei. Unsere ausländischen Mitarbeitersind – zum Teil schon seit vielen Jahren – imgewerblichen Bereich tätig.
Einzelne Mitarbeitergruppen
■ Frauenanteil
Die gewerblichen Mitarbeiter bei Gundlach sind– branchentypisch – ausschließlich Männer. Spezielle Frauenförderpläne gibt es derzeitnicht – nur den Grundsatz, dass Frauen undMänner gleich behandelt, gleich bezahlt undentsprechend ihrer Fähigkeiten eingesetztwerden. Zwei der sieben Prokuristen bei Gund-lach sind Frauen. In den wohnungswirtschaftli-chen Gesellschaften liegt der Frauenanteil etwa bei 40 Prozent.
■ Beschäftigung von Behinderten
Gundlach erfüllt die gesetzlich vorgeseheneQuote für die Beschäftigung von Behindertenderzeit nicht. Von den vorgeschriebenen neun
24
5
Interne Sicherungssysteme
■ Freiwillige Leistungen
Über die tariflichen Leistungen hinaus erhaltendie MitarbeiterInnen bei Gundlach verschiedenefreiwillige Leistungen. Dazu zählen beispiels-weise Jubiläumszuwendungen oder Vergütungenbei Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel.
■ Unterstützungsfonds
Soziale Nachhaltigkeit äußert sich bei Gundlachauch in der Ergänzung des sozialen Netzes durchFirmenleistungen für Tätige und vor allem fürRentnerInnen. Zur Unterstützung der Mitarbei-terInnen in Notsituationen gibt es zwei unter-nehmensinterne Fonds: die Friedrich-Otto-Unterstützungseinrichtung und den Sozialfonds.Erstere wurde Anfang der 70er Jahre durch dieWitwe des Baumeisters Friedrich Otto, KätheOtto geborene Gundlach, mit einer Spende insLeben gerufen. Sie hatte den Wunsch, den Zins-ertrag dieses Sonderkontos sinnvoll und ohnegroßen Aufwand zur Unterstützung bei beson-
deren Belastungen der MitarbeiterInnen undihrer Familien zu verwenden. Zwischen 1975 und1999 wurden insgesamt DM 600.000,– für solche Zwecke ausgegeben, z.B.
– bei Erkrankungen, die länger dauern und eine erhebliche Belastung darstellen;
– bei Heilmaßnahmen und Kuren, die medizinisch sinnvoll sind, aber von denVersicherungsträgern nur teilweise oder gar nicht übernommen werden;
– zur Förderung von weiterbildenden Maßnah-men bei MitarbeiterInnen und Ehepartnern,wenn die Eigenkosten das zumutbare Maßübersteigen;
– für Erholungsaufenthalte und Genesungskurenvon Müttern und ihren Kindern, insbesonderebei kinderreichen Familien;
– zur Sprachförderung für ausländischeArbeitnehmerInnen.
Rentner unter sich:selbst Mitarbeiterin-nen und Mitarbeiter,die schon seit vielenJahren im Ruhestand
sind, kommen gern zuden gelegentlichen
Treffen bei Gundlach.
SicherheitsbeauftragterManfred Möller
(rechts), hier mitseinem Bauhofkollegen
Roland Schwemmle
25
Neben dieser vom Unternehmen getragenenEinrichtung mit ihren freiwilligen, vom Vorstandzu entscheidenden Leistungen gibt es bereits seit1951 eine von den MitarbeiterInnen selbstgetragene Kasse, den so genannten Sozialfonds.Dieser wird durch Lohn- und Gehaltseinbehaltebei allen MitarbeiterInnen in Höhe von DM 2,–je Monat sowie durch einen finanziellen Beitrag des Unternehmens gespeist. Über dieVerwendung entscheidet der Betriebsrat. DerSozialfonds bietet der Belegschaft Solidaritäts-zuwendungen in besonderen Fällen wie etwa beiGeburten, Hochzeiten, aber auch bei Arbeits-unfähigkeit oder Krankheit.
■ Stärkung der Zusammengehörigkeit
Regelmäßig werden bei Gundlach Aktivitätenunternommen, die das Zusammengehörigkeits-gefühl der MitarbeiterInnen stärken. Dazuzählen gemeinsame Feste und Ausflüge.Zu vielen Gelegenheiten werden auch dieinzwischen pensionierten MitarbeiterInnen eingeladen.
Viel Sicherheit fürGundlach-Köpfe…
Bild links:100 Jahre Gundlachgab es 1990 zufeiern. Betriebsange-hörige, Lieferanten,Geschäftspartnerund Freunde wareneingeladen.
Arbeitssicherheit und Gesundheit
Gundlach legt besonderen Wert auf die Sicher-heit seiner ArbeitnehmerInnen. Eine Fachkraftfür Arbeitssicherheit kümmert sich um dieBelange der Arbeitssicherheit und achtet – insbesondere natürlich auf den Baustellen –auf die Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen.Trotz aller Sicherheitsmaßnahmen gab es in den letzten Jahren einzelne, aber unter demBranchendurchschnitt liegende Arbeitsunfälle,wobei davon ausschließlich der gewerblicheBereich betroffen war.
Der Krankenstand lag bei Gundlach 1999unter dem Durchschnitt. Nach Angaben desDeutschen Baurechenzentrums (7/2000) fehltendie Beschäftigten des Bauhauptgewerbes(Angestellte und Gewerbliche) 4,67 Prozent der Sollarbeitszeit aus krankheitsbedingten Gründen. Bei Gundlach lag die entsprechendeQuote bei ca. 4,13 Prozent, das heißt ca. 12 Prozent unter dem Landesdurchschnitt.
Das Gundlach Stammunternehmen baut nichtfür eigene Zwecke, sondern immer in fremdemAuftrag. Käufer, Bauherren oder gewerblicheInvestoren sind die Auftraggeber.
Gundlach will kompetenter Ansprechpartnersein, für alle KundInnen eine wirklich fach-kundige und umfassende Beratung undProblemlösung bereithalten – für sämtlicheHochbauaufgaben, in der Sanierung und füralle Immobilienfragen.
Seit Mitte der 80er Jahre hat Gundlach seinetraditionell stark auf den Wohnungsbau aus-gerichtete Leistungspalette erheblich erweitertdurch gewerbliche Immobilien und Dienst-leistungen für institutionelle Investoren, Kommunen und private Kapitalanleger unddurch Maklerleistungen. [be]
Bauleistungen, Ingenieurleistungen, kaufmän-nische Verwaltungs- und Vertriebsleistungen ergänzen sich zu einem bau- und immobilien-wirtschaftlichen Komplettangebot, das fürjeden Kunden die richtige Auswahl anbietet.[be]
26
Kundenorientierung
Gundlach kümmert sich um ihre KundInnenauch nach dem Kauf oder Bau. UmfassenderService verstärkt die Kundenbindung und fördert partnerschaftliche Lösungen von Bau-und Immobilienaufgaben. Gundlachs Kundensind wichtige BotschafterInnen – Mundpropa-ganda bringt Gundlach viele neue KundInnen – auch in anderen Sparten.
Häufige Beispiele: Eine Interessentin oder einInteressent für ein Gundlach-Hausangebotoder eine Eigentumswohnung muss erst dieFinanzierung durch den Verkauf der bisherigenImmobilie sicherstellen. Der Gundlach-Maklerhilft dabei. Oder die Besitzerin bzw. der Besitzereines Grundstücks, für das sich Gundlach inter-essiert, sucht eine geeignete, womöglich auchsteuergünstige Immobilie zur Wiederanlage.Oder der Bauherr einer renditeorientiertenImmobilien-Kapitalanlage braucht gleichzeitigeine kompetente und zuverlässige Immobilien-verwaltung.
In diese Marktorientierung gehören auch Ansätzedes »After-sale-Service«, z.B. Befragungen zurKundenzufriedenheit, wie sie im Bauträger-bereich durchgeführt werden. Hier erfährtGundlach latente Wünsche und Zielvorstellungenzu anderen Leistungs- oder Serviceangeboten undzur frühzeitigen Erkennung von Markttrends.Kundenzufriedenheit und Kundenbindung sindnachhaltige Gundlach-Ziele, die wir täglich amMarkt und bei unseren Kunden verfolgen. [be]
Bauaufträge – nicht so einfach
Das Bauunternehmen bei Gundlach hat es nicht immer einfach, an
Aufträge zu kommen. Fremde Bauträger verweisen gelegentlich auf den
Bauträger bei Gundlach als Konkurrenz. Architekten würden gerne
Planungsaufträge von Gundlach bekommen.
Das Gundlach Bauunternehmen bekäme doch viele Aufträge aus dem
eigenen Hause, wird gerne gesagt.
Gar nicht so einfach, ein ganz normales Bauunternehmen für den fremden
Auftraggeber-Markt zu sein. Immerhin für mehr als 30 Mio. DM fremde
Bauaufträge pro Jahr.
Wie beurteilen Sie Gundlach insgesamt?Angaben in Prozent (kumuliert), n = 143– 148, imug 1997
Insgesamt bin ichsehr zufrieden.
Ich empfehleGundlach weiter. 6734
8541
trifft vollkommen zu trifft weitgehend zu
Gundlach-Beurteilung durch Kunden
G u n d l a c h u n d
6
27
Bauträger – faire Konkurrenz
Für Kaufverträge von Einfamilienhäusern bestehen eine
Menge Sicherungsvorschriften zugunsten der KäuferInnen,
z.B. Beurkundungspflicht der Gesamtleistung, MaBV, Gewähr-
leistungsfrist von fünf Jahren nach BGB usw. Von einem
Großteil der Anbieter werden diese Vorschriften bewusst oder
unbewusst umgangen.
Auch unter dem Hinweis auf Kostenersparnis für den Kunden,
z.B. bei der Grunderwerbssteuer, werden Grundstückskauf-
verträge und Bauaufträge oft und rechtswidrig getrennt.
Häufig spielen auch die Kommunen hierbei mit, z.B. durch so
genannte »Bauträgermessen«.
Gundlach fährt auch hier eine ganz saubere Linie im Gegen-
satz zu einem Teil der sog. Massivhaus- oder Systemhaus-
anbieter. Sicher ist eben sicher bei Gundlach. Sicher für den
Kunden bzw. die Kundin.
Kundenzufriedenheit
Im Bauwesen ist die Steuerung und Überwa-chung des Herstellungsprozesses schwieriger alsin stationären Industrien und bei der Fertigungvon Massenprodukten. Am Bau werden fast aus-schließlich Unikate an ständig wechselndenProduktionsstandorten gefertigt. Die Vielzahlder handwerklichen Leistungen aus Dutzendenvon beteiligten Handwerksbetrieben unterliegenkeiner minutiösen Eingangskontrolle wie in derstationären Industrie. Entsprechend schwierig istdie Sicherung eines gleich bleibend hohenFinish- und Gewährleistungs-Niveaus. Diefachgerechte Überprüfung einer von der Kundinbzw. dem Kunden reklamierten Leistung bedeu-tet häufig eine sehr hohe Wegebelastung zu
s e i n e K u n d e n
den verschiedenen Orten der Reklamation. Füreine hohe Qualität muss ein leistungsfähigesSteuerungs- und Überwachungssystem unter-halten werden.
Reklamationen sind deshalb für das Manage-ment ein wichtiges Informationsmedium.Reklamationen, die abgeblockt werden, bewirkenoft größere Schäden, als es dem vorgetragenenAnspruch entspricht. Positive Aufnahme dage-gen kann Beschwerden in Vorteile für dasUnternehmen ummünzen. Bauunternehmen undBauträger haben ein differenziertes Mängel-Organisations-System (MOP) eingerichtet, dasgestattet, jeden Mangel präzise zu verfolgenund alle erfassten Mängel jederzeit aus-zuwerten. [be]
Gundlach wendet erhebliche Mittel auf für dieständige Überprüfung und Verbesserung dereigenen Leistungsfähigkeit. Hierzu werdenauch Leistungen externer Unternehmensberaterbeigezogen. So wurde der Markt für Sanierungs-und Modernisierungsleistungen durch die Deutsche Gesellschaft für Mittelstands-beratung (DGM) im Jahre 1996 untersucht undim Jahr 1997 eine Marktuntersuchung und Kundenzufriedenheitserhebung im Bauträger-Bereich durch das Institut für Markt-Umwelt-Gesellschaft (imug) durchgeführt. Aus den vorgelegten Ergebnissen konnten wertvolleBeurteilungen abgeleitet werden. [be]
28
6
Wohnwirtschaftliches Marketing – der Mieter als König
Unternehmen, die Wohnungen bauen, ver-mieten und verwalten, haben inzwischen einWechselbad in der Dominanz der Marktseitenhinter sich. Bis in die 80er Jahre hinein warenWohnungssuchende froh, überhaupt einehalbwegs geeignete Wohnung zu finden.
Ohne staatliche Eingriffe und Förderungen wäredie Versorgung der einheimischen und zugewan-derten Bevölkerung mit dem lebenswichtigstenund teuersten aller Produkte – der Wohnung –nicht gelungen. Reglementierung und Subven-tionierungen haben den Markt aber trägegemacht. Der in allen anderen Branchen sichfrüh verschärfende Wettbewerb war in denmeisten Vermiet-Bereichen lange unterent-wickelt.
Seit den 80er Jahren – unterbrochen durch denWiedervereinigungsboom 1991 bis 1995 – ist mitsich verstärkender Dynamik ein Käufer- oderMietermarkt entstanden. Überangebote sindimmer häufiger in den verschiedenen Teil-märkten und Regionen zu beobachten. Dieeuropäische Vereinigung zeigt neue Qualitäts-und Preisstrukturen für das Wohnen auf. DieWohnungspolitik baut inzwischen Förderung ab,neue Gesetze und Verordnungen erschwerenWohnbauinvestitionen.
Was für andere Branchen schon lange zur Leit-linie geworden war, nämlich die konsequenteAusrichtung aller Organisation und Produkt-gestaltung am Kunden – Marketing also –,verändert den Marktauftritt der Vermieter seitEnde der 80er Jahre. Die MieterInnen werdengemäß dem populären Schlagwort als »KönigKunde« geadelt, mindestens sind sie ernstgenommene PartnerInnen, die aus ihren Miet-
Bild rechts:Spiel der
Nachwuchsmieterim Roderbruch
verträgen Besitzerrechte, Ansprüche undServicewünsche gegenüber dem Wohnungs-unternehmen haben.
Das Gundlach Wohnungsunternehmen ist alsEigentümer weit über die Gewährleistungsfristhinaus mit seinen Häusern und ihren Nutzer-Innen verbunden. Nachhaltigkeit ist damit dasErgebnis dieser oft sehr lang dauernden Schicksalsgemeinschaft von EigentümerInnen,Haus und MieterInnen. Wohnungen sind dieHülle für individuelles, familiäres und nachbar-schaftliches Lebensglück.
»Soziale« Mieterprojekte
Das Gundlach-Wohnungsunternehmen sucht die Nähe zu seinen KundInnen und ist stolz,überdurchschnittlich viele MieterInnen zuhaben, die von der Baufertigstellung an in ihren Wohnungen geblieben sind. Eine Entscheidungs-befugnisse delegierende, unbürokratische Organisation und Mieterbüros vor Ort sowiegelegentliche Hausversammlungen und Mieterbefragungen schaffen Kenntnisse vonMieterwünschen. Dabei sind neben denBemühungen um individuelle Problemlösungfür einzelne Kunden auch Projekte entstanden,die wohnwirtschaftliche Nachhaltigkeit ent-wickeln. Sie haben langfristige, die Kunden-bindung stärkende Wirkungen, die sich auf die vorhandene Mieterschaft im Ganzen oder auf spezielle Teilgruppen beziehen. [ha]
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Nachbarschaftsförderung
Es wird einem Wohnungsunternehmen kaumgelingen, eine gute Nachbarschaft als garantier-bare Dienstleistung zu sichern. Das Ausleben vonIndividualität, andere störende Vorlieben oderAblehnungen und Streitlustigkeit sowie übleNachrede stehen oft einer toleranten Haus-gemeinschaft entgegen. Ohne Rücksicht, Eigeninitiative und Selbsthilfe kann Nachbar-schaft nicht entstehen. Dafür hat Gundlachorganisatorische und räumliche Vorkehrungenoft bei größeren Wohnanlagen aus eigenemAntrieb und bei Einzelhäusern auf Mieterwunschgeschaffen.
Dies geht von Aktionen zum gemeinsamenAnmalen und Ausschmücken von Treppen-häusern, zu Straßenfesten mit finanziellerUnterstützung oder Zelt- und Musikgestellungbis zur Organisation von Kuchenbacken undGrillen. Gelegentlich wurden Mietergruppenauch ungenutzte Waschküchen als Feierräumeüberlassen oder Gemeinschaftshäuser gestaltet.
Das Gundlach Wohnungsunternehmen hatbereits 1978 sein erstes privates, ungefördertesNachbarschaftszentrum gebaut, eingerichtetund mit einer Sozialarbeiterin ausgestattet.Dazu wurden14 ebenerdige Garagenplätzezweckentfremdet, die an einen öffentlichenSpielplatz im Innenhof einer achtgeschossigenWohnanlage grenzen. In Kooperation mit den BewohnerInnen und ihrem Nachbarschafts-
verein wurden in den »Spielarkaden« Projektemit Kindern, Jugendlichen, besonders aber mit engagierten Frauen entwickelt, Versammlungs-und Feierräume angeboten und Unterstützungfür Selbsthilfegruppen geboten.
Gundlach hat auch in kleineren Sozialwohn-anlagen Gemeinschaftshäuser mit Teeküchen,Gästeräumen und dergleichen gestaltet.
Die soziale Nachhaltigkeit stützt sich auf dasinformelle Netzwerk von NachbarInnen, die sich kennen und gemeinsam Probleme im Wohn-umfeld lösen. So werden Vandalismus und Fluktuation gemindert und Verwaltungskostengleichzeitig gesenkt. Am wichtigsten aber ist die Stärkung der Bindung untereinander und die Bindung an das Vermietungsunternehmen,um der sozialen Abwertung der Wohnbestände entgegenzuwirken. [ha]
Die Wohnung fängtschon vor derHaustür an, wiehier z.B. in derRegenbogen-siedlung.
Bild links:Nachbarschaft wird durchMieterfeste ge-fördert. Hier einBeispiel derWohnanlageMunster.
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Hannöversches Kooperationsmodell
Benachteiligte Personengruppen haben ofttrotz der Vermittlung von Belegrechtswohnungendurch die Kommunen Schwierigkeiten, geeigneteWohnungen zu finden und sie sich zu erhalten.Seit 1976 hat das Gundlach-Wohnungsunter-nehmen deshalb viele Kooperationsprojektezusammen mit Partnern der Wohlfahrtspflegeund dem Amt für Wohnungswesen im Rahmendes sozialen Wohnungsbaus gestaltet. Die dreiPartner haben dabei die folgenden Aufgabenerfüllt:
1. Das Amt für Wohnungswesen sorgt für die Beratung bei der Wohnbauförderung, für die benötigten üblichen Baudarlehen und Aufwendungszuschüsse aus dem Förderetat des Niedersächsischen Sozialministeriums so-wie für die kommunale Wohnbau Ergänzungs-förderung und überträgt schließlich dieWohnungsbelegungsrechte im Rahmen einer»Vereinbarung zur Belegung im Einverneh-men«.
2. Verbände oder private Vereine der Sozialarbeit werden Betreiber der Sozialwoh-nungen oder Häuser durch einen 25-jährigenPachtvertrag, bestimmen Nutzungsinhalte,Architektur und Grundrisse. Sie üben imEinvernehmen mit dem Amt für Wohnungs-wesen das Belegungsrecht aus, bringen einenBaukostenzuschuss (oder gegebenenfalls einErbbaugrundstück) zur Deckung der Finanzie-
rungslücke in der öffentlichen Förderung indas Projekt ein und betreuen die MieterInnengegebenenfalls sozialarbeiterisch.
3. Ein Wohnungsunternehmen übernimmt alsEigentümer in Abstimmung mit der Betreiberinbzw. dem Betreiber alle Bauherrenpflichten,Risiken und Rechte, beantragt die Fördermittel,finanziert und beaufsichtigt den Bau undschließt einen 25-jährigen Pachtvertrag mitdem Partner aus der Sozialarbeit auf der Basisder staatlich geprüften Kostenmiete.
Gundlachs Beispiel-Projekte:
– SeniorInnen in einem Altenheim (Partner: DRK)mit 154 Wohn- und Pflegeplätzen
– StudentInnen in Wohngemeinschaften (Partner: Bauhütte)
– Behinderte in 27 speziell hergerichtetenSozialwohnungen (Partner: Gesellschaft zurFörderung Körperbehinderter i. L. und andere)
– MusikerInnen in 10 Wohnungen mitÜbemöglichkeiten (Partner: Musikhochschule)
– Fünf Häuser für ehemals Obdachlose (Partner: Soziale Wohnraumhilfe desDiakonischen Werkes Hannover)
– 20 Wohnungen für entlassene Strafgefangene(Partner: Bewährungshilfeverein aktiv e.V.)
Bild rechts:Von-Alten-Allee 1.Ein Kooperations-
projekt mit derDiakonie
Wohnungen für Probandender Bewährungshilfe im
Engelbosteler Damm 11 -13(aktiv e.V.)
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Migrantenprojekte
AsylbewerberInnen und andere Zugewandertehaben es heute in Deutschland nicht leicht.Integration von MigrantInnen – z.B. in Hannover etwa jede siebte Mitbürgerin bzw. jedersiebte Mitbürger – und die Annahme der bereichernden Impulse für unsere Kultur gelingtdurch Nähe – nicht zuletzt durch räumliche.
Ein früher Impuls zu speziellen Wohnangebotenentstand aus der Lebenssituation von ausländi-schen Mitarbeitern der Baustellen. Die vereinzeltlebenden »Gastarbeiter« waren oft daran interessiert, ihren in der Heimat verbliebenen Familien und sich selbst möglichst hohe Ersparnisse zu schaffen; deshalb sollten u.a. die Wohnkosten niedrig gehalten werden. Gernwurden in familiärem oder nachbarschaftlichemHeimatzusammenhang Wohngemeinschaften inZimmern oder Kleinwohnungen gebildet; dasorganisiert Gundlach am Engelbosteler Damm.
Ein anderes Projekt entstand im Sanierungs-gebiet Linden, wo ein altes Haus in Zusammen-arbeit mit drei türkischen Familien mit vielSelbsthilfe modernisiert wurde. Das Dach-geschoss wurde als Gebetsraum hergerichtet.
Als die multireligiöse und –nationale Ordnung in Jugoslawien zerbrach und viele Kriegsflücht-linge Wohnraum auch in Hannover suchten, hatGundlach gezielt Raumangebote für sie ge-schaffen. In Zusammenarbeit mit einer kreativenBürgerinitiative wurden Wohnungen bereit-gestellt, möbliert und die Familien betreut.
Direkt neben den Räumen des von Gundlachgeschaffenen Nachbarschaftszentrums »Spielarkaden« wurden vier Garagen zu einem selbst verwalteten Mädchentreff für deutscheund ausländische Mädchen ohne besonderekommunale Finanzierung umgebaut.
Aus Anlass der Weltausstellung EXPO 2000wurde schließlich die Habitat-Wohnanlagespeziell für das integrative Zusammenlebenvon (zwei Drittel) deutschen Familien und(ein Drittel) Migrantenfamilien gebaut. EinenAnstoß dazu gab die Habitat II-Konferenz in Istanbul 1996, an der Gundlach teilnahm. ImRahmen der öffentlich geförderten Errichtungdes neuen Kronsberg-Stadtteils sind nach Workshops, Beratungen mit Migrantenorgani-sationen und einer differenzierten Telefonbefra-gung 93 Wohnungen entstanden. Ein Zehntelder Wohnungen im Habitat-Quartier ist speziellfür moslemische NutzerInnen hergerichtet, dadiese Religion besondere Wohnregeln besitzt.
Nachbarschaft vermitteln oft die Kinder. Mädchen ausfünf Ländern in derRegenbogensiedlung.
Bild oben links: Wo die Kinder gut spielenkönnen, lebt sich’s auch für die Eltern besser. HierKontakte im Habitat-Quartier.
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Der internationale Anspruch ist auch amAußenraum ablesbar. So ist die im B-Plan angelegte Blockstruktur zur Vermeidung einer ausgrenzenden Ghettobildung offen und transparent angelegt. Ein platanenbestandener Bouleplatz, eine Raum prägende Flanier-Diagonale und eine grüne Mitte mit offenerWasserführung dienen der Erholung und bietenKindern viel sicheren Spielraum.
Stolz ist Gundlach auch darauf, nunmehr25 Jahre der Menschenrechtsorganisation»amnesty international« kostenlos ein kleinesBüro vorhalten zu können. Aus der gelegent-lichen Zusammenarbeit ist das Wohnangebotfür einige Flüchtlinge entstanden.
Behindertenprojekte
Behinderte mit körperlichen oder geistigen Einschränkungen finden nicht leicht geeigneteWohnungen und brauchen oft spezielle Hilfenund Betreuungen.
Das Gundlach-Wohnungsunternehmen hat seit1975 im Rahmen der öffentlichen Förderung in normalen Wohnanlagen in Zusammenarbeitmit Betroffenen-Institutionen und Vereinen spezielle Behindertenwohnungen gebaut. Esentstanden z.B. Wohntrainingswohnungen, in denen Behinderte auf ein selbstständigesWohnen vorbereitet wurden. Außerdem wurde durch Umbau einer aufgegebenen Kleinschuleein Gruppenprojekt für autistische Jugendlichegeschaffen. Für Schwerstbehinderte mit ihrendifferenzierten Anforderungen wurde ein weiteres Haus in Hannover-Linden erstellt. FürObdachlose mit sozialen und psychischen Problemen wurde ein kleines Haus in der Näheeines Krankenhauses gebaut und im Kooperati-onsmodell mit dem Diakonischen Werk betrieben. Bei Neubaumaßnahmen sind weiter-hin überdurchschnittlich viele behinderten-gerechte oder –freundliche Wohnungengeschaffen worden.
Frauen als Mietergruppe
Planer, Bau- und Wohnungsunternehmer habenin der Nachkriegszeit Stadtentwicklung undWohnungsbau männlich geprägt – manchmalohne soziales Einfühlungsvermögen. Nach denErfahrungen des Gundlach Wohnungsunterneh-mens sind es vor allem die Frauen, die unterfalsch gestalteten Wohnungen und Häusernleiden und die Initiative zu Veränderungenergreifen. Durch Gemeinschaftseinrichtungenund Wohnumfeldverbesserungen wurden inGundlach-Anlagen manche Probleme gemildert.
»Multikulturelles«Zusammenwohnen am Kronsberg imHabitat-Quartier.
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Das Gundlach Wohnungsunternehmen hat 1979für den Förderverein »Frauen helfen Frauen e.V.«ein innerstädtisches Haus der Gründerzeitgekauft und zu drei Wohngemeinschaften mitKüchen, Bädern und Spielräumen umgebaut. Mit seiner autonomen Trägerschaft ist das Frauenhaus zu einem emanzipatorischen Refugium für Frauen und Kinder mit Gewalt-erfahrung geworden.
Im Rahmen der städtischen Wohnbauförderungwurde ein therapeutisches Wohn-Gemein-schaftshaus für das Stephansstift Hannovergebaut. Hier finden Mädchen in der Abge-schiedenheit ihrer Zimmer und zugleich in derhäuslichen Nachbarschaft mit anderen Opfernvon Gewalttätigkeit eine Chance zur Über-windung ihrer Erlebnisse in Kooperation mitBetreuerinnen.
Spielräume – Freiräume,zwischen den Häusern,auf den Wegen und inden Treppenhäusern oderan der Mülltonne. Hier entfalten sich diealltäglichen Kontakte.
Gemeinschaftliches Leben und Möglichkeiten zumRückzug sind wichtige Voraussetzungen, damit sichsoziales Miteinander entfalten kann – wie hier imEuropahaus-Projekt in Langenhagen.
Schließlich hat Gundlach in Zeiten derWohnungsnot in den 80er und 90er Jahren eineFluchtwohnung für Prostituierte geschaffen,die den Ausstieg planten oder sich vor der Ver-folgung ihrer Zuhälter verbergen wollten.
Für ehemals obdachlose Frauen, die gern inlockerer Gemeinschaft, aber in ihren eigenenWohnungen leben wollen, wurde in Kooperationmit dem Diakonischen Werk ein entsprechendgestaltetes Wohnhaus in der Von-Alten-Alleegebaut.
Durch Umgestaltung einer ehemaligen Pension in der Eichstraße wurde das Projekt»gemeinsam statt einsam« zusammen mit einer sehr aktiven Frauengruppe geschaffen. Sie nutzt den Gemeinschaftsraum mit Küche, Terrasse und Garten bei gleichzeitiger Rückzugs-möglichkeit in die jeweilige kleine Wohnung.
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Produktphilosophie – Gundlach als Marke
Ein Firmenzeichen kann in die Irre führen; daswar mit der Maurerkelle vor der Ziegelwand undden altdeutschen J- und G-Buchstaben so. Bis1973 hatte das sehr gegenständliche Zeichen diepotenziellen Bauherren fehlgeleitet. Obwohlschon seit den 20er Jahren Betonbau und späterviele andere Herstellungsverfahren angewendetwurden, prägte sich so der Eindruck eines reinenMaurerunternehmens.
Die Entwicklung eines neuen Zeichens mitgeeigneten Firmenfarben brachte das abstrahierte Gundlach-G hervor, das einen vonoben betrachteten Raum mit einer geöffnetenTür zeigt. Der Kunde sollte sich zur Kontakt-aufnahme eingeladen fühlen: Gundlach schafftRäume – Lebensräume. Die Firmenfarben wurden aus typischen Gundlach-Vorlieben ab-geleitet, nämlich aus dem an Ziegelwände erinnernden Orange und dem satten Grün umdie Häuser herum. [ha]
■ Markierung von Häusern
Schon früh wurde beim Bauträger damit be-gonnen, die Haus- und Wohnungsanlagen imSinne eines Markenproduktes mit dem Gundlach-Signet zu kennzeichnen. Seit 1986werden an Eigentumswohnungsanlagen, Ein-familienhausgruppen und bei gewerblichenObjekten aus der Produktion von Gundlach der-artige Produktkennzeichen angebracht. Meist ist es ein 25 x 25 cm großer Betonstein mit demGundlach-Signet und der Jahreszahl der Fertig-
stellung, der im Bereich der Hauseingänge oderWohnwege eingebaut wird. Eine Art Qualitäts-versprechen und Gütesiegel des UnternehmensGundlach. Auch das Wohnungsunternehmenkennzeichnet seine großen Siedlungen mitSchildern und Gundlach-Fahnen. [be]
■ Corporate Design: Gundlach visuell
Zur Unterstützung von Produkt-Philosophie undGundlach-Markenbild, aber auch als täglichesInstrument für Gundlachs Werbeauftritt, übernimmt Corporate Design (CD) eine wesent-liche Rolle. Auch für den inneren Zusammenhaltder unterschiedlich am Markt tätigen Gruppenbei Gundlach ist ein einheitlicher visuellerGesamtauftritt wichtig. Gundlach legt seitJahrzehnten Wert auf die Fortentwicklung desvisuellen Erscheinungsbildes. 1998 wurde es invielen Einzelheiten neu überarbeitet und ineinem Handbuch »Gundlach visuell« den Gundlach-Gesellschaften und -Mitarbeitern fürdie tägliche Arbeit an die Hand gegeben. Esregelt das Gundlach-Erscheinungsbild auf allenGeschäftspapieren, an Gebäuden, auf Hinweis-schildern und Firmenfahrzeugen. [be]
Zeichen setzen:Altes und
neues Firmenlogo
Kennzeichnung vonGundlach-Bauten heute
Bild rechts: Wertvoller alter Baum-bestand prägt das Bild
am Kastanienhof inRicklingen.
G u n d l a c h u n d
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Markenbilder
Einfamilienhäuser
Gundlach baut preisgünstige Häuser mit ökologischen Baustoffen und NEH-(Niedrigenergiehaus)Standard. Zielgruppensind hier sowohl junge Familien mit Kindern alsauch ältere Paare, die sich »verkleinern« wollen.Großer Wert wird auch auf eine überdurch-schnittliche Leistung bei den Grün- undAußenanlagen und auf gute städtebaulich-nachbarschaftliche Qualitäten in den Haus-gruppen gelegt.
Eigentumswohnungen
Gundlach konzentriert sich hier auf gute Lagenund gehobene Ausstattung für »Singles« undPaare. Deshalb liegen Gundlachs Eigentums-wohnungen sehr häufig so zentral, dassStraßenbahn, Bus und Einkaufsmöglichkeitenzu Fuß erreicht werden können. AusgesprocheneLuxuswohnungen sind im Gundlach-Angebotselten vertreten, dafür dominiert das Angebotfür den gehobenen Bedarf mit guten Qualitäten,architektonisch guter Gestaltung undökologisch unbedenklichen Baustoffen.
Gewerbliche Immobilie und Makler
Bei der gewerblichen Immobilie ist GundlachsMarkenbild weniger an besonderen Produktqualitäten als an Beratungs- undDienstleistungsqualitäten orientiert. Für institutionelle Investoren und private Kapitalanleger ist es interessant, eine rendite-starke und werthaltige Immobilie kombiniert miteinem Komplettservice-Angebot zu erhalten,d.h. auf Gundlachs umfassende bautechnische,markt- und verwaltungstechnische Erfahrungzurückgreifen zu können. Zu solchen Neben-leistungen, die Gundlach vorhält, gehörenProjektentwicklung und Baubetreuung fürfremde Auftraggeber sowie Maklertätigkeitenrund um die Immobilie.
s e i n e P r o d u k t e
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Hochbau
Da der Branche eigene Produkte mit Serien-charakter fehlen, muss sich der Begriff desMarkenbildes im Bauunternehmen stark aufqualifizierte Bauleistung, Know-how undDienstleistung konzentrieren.
Reine Rohbauleistungen werden von Gundlachwegen der Konkurrenz osteuropäischer Niedrig-lohnleistungen kaum noch angeboten.Schlüsselfertigangebote werden bevorzugt.Beratungselemente und Finish-Qualität sinddie tragenden Eckpfeiler. Der Neubau/Hochbau-sektor im Bauunternehmen versteht sich zunehmend als konstruktiv- und abwicklungs-technischer Know-how-Träger. Komplett-leistung und Komplettservice einschließlicheines professionellen Mängelmanagements run-den Gundlachs Markenbild im Hochbau ab.
Bau-Service
Auch in dieser Sparte setzt das Bauunternehmenstark auf Komplettleistungen mit hohem fachlichem Niveau. Auch hier steht wegen deserheblich niedrigen Tariflohns in anderenGewerkegruppen weniger die reine Gewerke-leistung als vielmehr die Bündelung verschiedener Gewerke aus einer Hand imVordergrund. Zum Markenbild gehört ferner dieAbwicklung kleinerer Neubauvorhaben bisca. eine Mio. DM Auftragssumme. [be]
Expo-StadtteilKronsberg – hier
errichtete Gundlach fürden Spar- und
Bauverein HannoverWohnhäuser mit
großzügigen Außen-anlagen. In der Mitte
das so genannte»Erdhaus«, ein
Gemeinschaftshaus fürdie Bewohner.
Bild rechts:Gundlach verschönertHannover: Anspruchs-volles innerstädtisches
Bauprojekt amBohlendamm und
Modernisierung imNeuen Rathaus.
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Sozialwohnungen
Das Gundlach Wohnungsunternehmen verwaltetseit fast 50 Jahren seine Sozialwohnungen, fürderen Gestaltung und Grundrisse sich wandeln-de Vorschriften jeweils einzuhalten waren. Daszunächst sehr einfache Qualitätsniveau hat sichinzwischen so verändert, dass es sich von Eigen-tumswohnanlagen wenig unterscheidet. Für diewohnwirtschaftlichen Gesellschaften werden in
Angaben in Prozent (Stand 2000)
Bäder in denWohnungen
Küchen in denWohnungen
Sammelheizungen(Gas)
Etagenheizungen(Gas)
Fernheizung
Gas- und Nacht-stromöfen
(z.T. Mietereigentum)
Kohleöfen
50
29,5
18
2
0,5
100
100
Standards imGundlach-Wohnungsunternehmen Das Habitat-Quartier:
Vorplatz undMietergärten
Bild oben links:Durchblick in den Hof;Regenbogensiedlung
den nächsten Jahren hohe Anforderungenan Modernisierungsinvestitionen, aberauch an optische Verschönerungen und öko-logische Verbesserungen zu erfüllen sein.Schon jetzt haben alle Wohnungen Zwei-Scheiben-Glas und moderne Heizungen; alleölbetriebenen Anlagen wurden ausgewechselt.Die Außenanlagen sind gut durchgrünt undmeist kindgerecht. Neben preisgekrönten Wohnanlagen gibt es verbesserungsfähige Fassaden und Wohnungsausstattungen, dieim Rahmen der Modernisierungsbudgetsbald erneuert werden.
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Gundlach ist täglich auf eine Vielzahl von Partnerbeziehungen angewiesen, auf formelleund informelle Arbeitsgemeinschaften, auf dieZusammenarbeit mit wissenschaftlichen Institutionen und Verbandsstellen, auf dieprojektorientierte Zusammenarbeit mit Kollegenfirmen und Subunternehmen. DieseZusammenarbeit pflegt Gundlach mit der Über-zeugung, dass Hilfestellung, fremde Erfahrungund Ideen von außen Gundlachs Erfolg nur fördern können. Arbeitsgemeinschaften, Arbeits-gruppen und strategische Allianzen sind wichti-ger Bestandteil der Unternehmenstätigkeit. [be]
Beteiligungen/Finanzpartner
Nachhaltigkeit kann sich einerseits darin aus-drücken, dass eine auch finanzwirtschaftlicheVerflechtung mit der jeweiligen »business-community« eingegangen wird. Sie kann andererseits auch im Streben nach Gestaltungs-freiheit und finanzieller Unabhängigkeitbegründet sein.
Die Firmengruppe hat sich – wie in handwerk-lichen Familienbetrieben weit verbreitet – aufdas ursprüngliche bau- und immobilienwirt-schaftliche Kerngeschäft konzentriert und istnur wenige Finanzbeteiligungen eingegangen.
Mit den beiden großen Sparkassen der Region,der Stadtsparkasse und der Kreissparkasse Hannover sowie mit der Volksbank Hannoververbindet Gundlach eine langjährige vertrauens-volle Finanz-Partnerschaft. Alle drei Bankenfungieren als Hausbanken von Gundlach. Mitihnen wird ein reger fachlicher Gedankenaus-tausch geführt. Mit den beiden Sparkassen praktiziert Gundlach eine Zusammenarbeit in derForm besonderer Kooperationsgesellschaften,vor allem in der
– IDB Niedersachsen, Objekt Kronsberg KG (0,125 Mio. DM Beteiligungskapital)
– und der RIB-Zentrum Lehrte KG(1,0 Mio. DM Beteiligungskapital).
In diesen Gesellschaften werden von GundlachAllianzen mit den beiden großen Sparkassen der Region betrieben. Zum Beispiel die IDB-Beteiligung: Von dieser Gesellschaft wurdenErwerb, Umlegung, Erschließung und Ver-äußerung wesentlicher Teile des südlichenKronsberg-Geländes betrieben. Hier entstandder EXPO-Wohnungsbau mit rund 1.400 ge-förderten Mietwohnungen und Eigenheimen.Diese Siedlung stellt ein ökologisch und städtebaulich bemerkenswertes Exponat derEXPO 2000 in Hannover dar. [be]
Arbeitsgemeinschaften
Kooperationen in so genannten »Argen« prakti-ziert Gundlach schon seit vielen Jahren, vor-zugsweise mit mittelständischen Baubetriebengleicher Ausrichtung. Anders als in den Ausbau-gewerken bilden sich im Rohbau-Bereich Argen,häufig in »horizontalen Kooperationen«, welcheprojektbezogen die Gesamtkapazität aus ver-schiedenen Argen-Mitgliedern zusammenstellen.
Sieben bis zehn Prozent der jährlichen Hochbau-leistung werden vom Bauunternehmen in Argenzusammen mit mittelständischen Baubetriebenabgewickelt. [be]
H.-Dieter Streicher(Delta Bau AG),
Günter Rohlf (Stadtsparkasse),
Werner Koch (Kreissparkasse),
Wolf Berthold(Gundlach)
G u n d l a c h u n d
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Arbeitsplätze durch Aufträge
Im Schnitt der letzten fünf Jahre belief sich die von
Gundlach in der Stammgesellschaft eingekaufte
jährliche Gesamtsumme der Lieferungen und
Leistungen auf über 63 Mio. DM pro Jahr, das sind
rund zwei Drittel der Gesamtleistung. Dazu addieren
sich rund 20 Mio. DM für Instandhaltungsaufträge
der wohnwirtschaftlichen Gesellschaften. Damit sorgt
Gundlach ständig für rund 700 eigene und fremde
Arbeitsplätze in der Region Hannover.
Berechnungsgrundlage/Quelle: Baustatistische Jahrbücher
s e i n e P a r t n e r
Lieferanten und Handwerker
Gundlach legt größten Wert auf eine ver-trauensvolle, langfristige Partnerschaft mitLieferanten und Handwerkern. Das Unterneh-men ist bekannt für einwandfreies partner-schaftliches Verhalten und vereinbarungs-gemäße, prompte Zahlungsweise. Handwerkerund Lieferanten der Region arbeiten deshalbgerne mit Gundlach.
Partnerschaft mit Architekten und Ingenieuren
Mit mehr als 20 verschiedenen Architekten- undIngenieurbüros unterschiedlicher Fachrichtungenhat der Gundlach Bauträger in den letzten 10 Jahren zusammengearbeitet.
Dazu gehören sowohl langjährig bewährteKooperationen als auch ganz junge Partner-schaften, die beispielsweise durch Wettbewerbeentstehen. In der Sparte »Häuser und Wohnun-gen« wurden dabei innerhalb der letzten fünfJahre mit den Architekten und Ingenieuren insgesamt bis zu 1,5 Mio. DM jährliche Honorarsummen vereinbart, dazu aus demBereich »Gewerbliche Immobilien« noch rund0,8 Mio. DM pro Jahr. Die Partnerschaft mit hervorragenden Architekten- und Ingenieur-büros ist Gewähr für ein gutes Erscheinungsbildder Gundlach-Bauten und für ausgereifte Planungen im Detail. [be]
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Auf die Kreativität in der Zusammenarbeit mitfreien Architekten setzt Gundlach bei derEntwicklung attraktiver Wohnanlagen: Nichtwenige Projekte sind Ergebnis konkurrierenderEntwurfsbearbeitungen durch verschiedeneBüros. Mehrfach wurden städtebauliche Wettbe-werbe und gutachterliche Bearbeitungen vonBebauungskonzepten durch Gundlach ausgelobt,oder auch Ergebnisse vorausgegangenerWettbewerbe verschiedener Gemeinden imGroßraum Hannover und in der Landeshauptstadtrealisiert. Rund 20 Prozent aller Gundlach-Wohneinheiten des Bauträgers der letzten zehnJahre sind aus den Ergebnissen derartiger Kon-kurrenzen hervorgegangen, als bauliche Verwirk-lichungen der Beiträge kreativer Partner.
Mit Architektur, die sich ins Umfeld einfügt, will der Bauträger Gundlach zur harmonischenErgänzung des Stadtbildes am jeweiligen Stand-ort beitragen. Auf ausgesprochen modischeAspekte wird verzichtet. Gundlachs Credo giltdeshalb auch eher einer standort-verpflichtetenGestaltung als einem festgelegten Gundlach-Stil.
Ein besonderer Aspekt der Nachhaltigkeit in derBaubranche ist die Förderung des Nachwuchsesder Architekten und Ingenieure. Dies geschiehtdurch das Angebot von Praktikantenstellen auf den Baustellen und im Büro sowie durchPeter Hansens Lehrtätigkeit an der UniversitätDortmund im Rahmen der wohnwirtschaftlichenRaumplaner-Ausbildung.
Gute Ideen – Opfer von Markt und Kosten?!
In den Augen seiner kreativen Architekten lässt ein Bauträger nicht selten
persönliches Bauherren-Profil vermissen. Auch Gundlach stellt sich seinen
Partnern gegenüber oft genug als ein »Gremien-Bauherr« dar.
Individuelle Architekten-Ideen und ausgefallener Geschmack müssen im
Interesse nachhaltiger Lösungen der Dauerhaftigkeit und Gebrauchstüch-
tigkeit für unbekannte Kunden und einen anonymen Markt nicht selten
»gemildert« werden.
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Von 1982 bis 1992 hat Gundlach weiterhin fürStudierende der Architektur- und Ingenieurs-wissenschaften ein »Laves-Reisestipendium«finanziert und den niedersächsischen Hoch-schulwettbewerb durch Jury-Mitarbeit begleitet.
Partnerprojekte desWohnungsunternehmens
Das Gundlach Wohnungsunternehmen hat ausder erfolgreichen Zusammenarbeit mit demDiakonischen Werk des StadtkirchenverbandesHannover bei der Umsetzung des Kooperations-modells zur Wohnungsfürsorge für Benachteilig-te die gemeinnützige »Soziale Wohnraumhilfe«gegründet, die inzwischen 114 Wohnungen fürehemals Obdachlose verwaltet.
Das Wohnungsunternehmen hat seine Rolle alsBauherr auch dazu genutzt, neue Kooperations-formen mit Planern und anderen Baubeteiligtenmodellhaft anzuwenden und die Ergebnisse derÖffentlichkeit vorzustellen. Nachhaltigkeit fürden Bauprozess als Ganzes bedarf experimen-teller Impulse, um durch Korrekturen an derZusammenarbeit aller Baubeteiligten verbes-sernde Einsichten für die Branche zu erarbeiten.Das im Vergleich zu anderen Ländern hoheBaupreisniveau in Deutschland basiert auf Über-reglementierung, aber auch auf altmodischer,komplizierter und kleinteiliger Planungs- undBauorganisation.
Europahaus-Wettbewerb
Gundlach hat in Zusammenarbeit mit der Kommune Langenhagen die Planung und denBau einer Sozialwohnungsanlage internationalausgeschrieben. Es wurden der Städtebau, dieGebäudeplanung, aber auch der Festpreis mit einer funktionalen Ausschreibung erfragt– bei kreativen Teams aus Architekten und Bauunternehmen der europäischen Nachbar-länder. 15 konkrete Angebote aus siebenLändern gingen bei Gundlach ein; von einer Juryaller Projektbeteiligten wurde ein schwedischer Bauvorschlag zur Realisierung ausgewählt. Die64 Wohneinheiten der »Europahaus-Siedlung«zeigen soziale und ökologische Qualitäten unddas zu (um ein Viertel) niedrigeren Baukosten als üblich. Die Vorstellung des Ausschreibungs-verfahrens in einer Broschüre und in Vorträgenhat andere Bauherren und Kommunen angeregt,neue Kooperationsformen mit gleichzeitigerQualitäts- und Preisoptimierung umzusetzen.Das Verfahren wurde bei der Habitat-Konferenzder UNO 1996 zur Diskussion gestellt und inNew York mit einem »Best Practices Award« ausgezeichnet. Die Stadt Wien wurde bestärkt,ihren sozialen Wohnungsbau einem funktiona-len Planungs- und Bauwettbewerb zu unter-werfen.
Jury und Beratertagen bei Gundlachzum Europahaus-Wettbewerb
Auswahl des richtigen Klinkersfür das Habitat-Quartier gemeinsammit den Planungspartnern
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Regenbogensiedlung
Mit einem konkreten Bauexperiment hatdas Gundlach-Wohnungsunternehmen denHonoraraspekt der Zusammenarbeit vonPlanern und Bauausführenden sowie Bauherrenüberprüft. Die in der HOAI-Gebührenordnunggenerell angelegte Bindung der Honorare an dieBaukosten ist nicht die einzig sinnvolle Rege-lung. Bei der Planung der »Regenbogensiedlung«(111 Sozialwohnungen in Hannover) wurde vonGundlach mit dem Planungsbüro Schmitz,Aachen, ein »lAOH-Vertrag« vereinbart. Er stelltinsofern eine Umkehrung der Gebührenordnungdar, als die Architekten – von einem üblichenKostenmittelwert ausgehend – progressiv mehrHonorar erhielten, je stärker sie die Quadrat-meterkosten des Vorhabens senken konnten.Fachbauherren wie Gundlach sind in der Lage,
bei einem solchen Vorgehen Qualitätsminderun-gen zu vermeiden und gemeinsam mit dem Planer dennoch Kostensenkungen umzusetzen.Die realisierte deutliche Kostensenkung (um fastein Drittel der üblichen Gesamtkosten) war mitsozialen und ökologischen Qualitätsverbesserun-gen wie Niedrigenergiestandard, Blockheizkraft-werk, Gemeinschaftshaus u.a.m. verbunden. DieSiedlung wurde mit dem »Cimmit-lnnovations-preis« der Deutschen Immobilienzeitung aus-gezeichnet und hat die Fachdiskussion angeregt.[ha]
Einblick in eineWohnküche in der
Regenbogensiedlung(Allraumgrundriss)
Bild oben rechts:Familien feiern in derRegenbogensiedlung
Bild unten rechts:Versammelt bei
Gundlach: Fachleutedes Wohnungsbaus
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Verbandszugehörigkeiten
Aufgrund seiner großen Leistungspalette unter-hält Gundlach Mitgliedschaften in einer Reihevon Fachverbänden. Die wichtigsten werdenim Folgenden aufgeführt:
– Industrie- und Handelskammer
– Verband der Bauindustrie
– Handwerkskammer Hannover
– Baugewerbeverband Niedersachsen
– Innung des Bauhandwerks
– Verband Freier Wohnungsunternehmen
– Verband Sozialer Wettbewerb
– B.A.U.M. Bundesdeutscher Arbeitskreis fürUmweltbewusstes Management
– Haus und Grund Hannover
[be]
Partner in Kommunen und Land Nachhaltigkeit in der Stadt- und Raumplanungbedarf der kreativen und kritischen Zusammen-arbeit von Bauverwaltungen und übergeordne-ten Behörden mit Fachverbänden und der Bau-praxis. Durch die Vorstandsarbeit im Bundes-und Landesverband Freier Wohnungsunterneh-men konnte der Geschäftsführer des Wohnungs-unternehmens, Peter Hansen, seine bau- undimmobilienwirtschaftliche Praxiserfahrung zurDiskussion stellen, Erfahrungen an die Kollegenweitergeben und Verständnis für die Arbeits-bedingungen der Immobilienwirtschaft beiPolitikern und Verwaltungsangehörigenerarbeiten. Dieses geschah und geschieht inden folgenden Diskussionskreisen:
– Sachverständigenkommission imBundesbauministerium
– Konzertierte Aktion Bauen und Wohnendes bauzuständigen NiedersächsischenSozialministeriums und Anhörungen imNiedersächsischen Landtag
– Hannover-Forum der Wohnungswirtschaft
– Kommunale Fachorganisationen
– Agenda 21-Prozess in Hannover
– Sozialforum Hannover
– Beiratstätigkeit in zwei Kreditinstituten
Ministerin Heidi Merk bei derHabitat-Einweihung
Bild links:OberbürgermeisterHerbert Schmalstiegund BaudezernentinUta Boockhoff-Griesam Kronsberg
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Kulturförderung
Beiträge zur Nachhaltigkeit des Gemeinwesens,in dem ein Unternehmen arbeitet, können auchdurch die finanzielle Förderung und Mitarbeit inder örtlichen Kunst- und Kulturwelt geschaf-fen werden. Im Sinne räumlicher Verankerungder Firmengruppe in Hannover und der Einsicht,dass die Stadtkultur aus dem Engagementseiner Bürger erwächst, unterstützt Gundlachseit drei Jahrzehnten vielfältige Kulturprojekte.
Es gibt so etwas wie die kulturelle Bonitäteines Unternehmens. Damit ist der Gedankeausgedrückt, dass Kreditinstitute, Kunden undandere Partner die Leistungsfähigkeit nichtallein aus Bilanzanalysen und werthaltigenSicherheiten ableiten. Sie bewerten angesichtsfinanzwirtschaftlicher Intransparenz auch dieVertrauenswürdigkeit, Intelligenz und Verantwortungsbereitschaft von Mannschaft,Geschäftsführung und Gesellschaftern einesUnternehmens. Insbesondere die Förderung derKünste prägt die Unternehmenskultur und damitauch das Image.
Gundlach-Engagement hatmeist den Bezug zur Kunst-szene der Stadt Hannover undist zusätzlich geprägt vom per-sönlichen Kulturinteresse desGesellschafterkreises. Förderunggeschieht ohne definiertes Bud-get und Rechenschaftsbericht,eher in der Stille, ohne Fotosvon Schecküberreichungen, oftdurch konkrete Mitarbeit undfirmenbezogene Sachleistungen.Insgesamt liegt der Wert diesesEngagements bei mehr als einerhalben Million DM pro Jahr.
Eine Auflistung von Mitwirkungen an örtlichenKulturprojekten belegt die inhaltliche Spann-weite des familienbetrieblichen Engagements:
– »Villa Minimo« – Ateliergestellung für den Preisdes Kunstvereins in Verbindung mit einemzweijährigen kostenfreien Aufenthalt in einemGundlach-Hinterhaus für drei Künstler
– vier Künstlerateliers, teilweise mit Mietzahlungdurch Kunstwerke
– Mitwirkung an der Gründung und Förderungdes Kulturtreffs Roderbruch
– Kunstausstellungsförderung durch Material-und Gerüstgestellung sowie Fundamentbau fürKunst im öffentlichen Raum
– »Vielharmonie-Haus« mit acht Wohnungen fürMusikstudentInnen
– Mitgliedschaften in Kunst-, Oper-, Orchester-und sonstigen Organisationen, teilweiseinklusive Gremienarbeit
– Stipendium für Musiker und Wissenschaftler
– Förderung von Musikaufnahmen und Büchern
– Beteiligung an der Stiftung »Kunst imKronspark«, dem Quartierspark Mitte derneuen Siedlung am Kronsberg im Rahmender IDB
– Sponsoring von kulturhistorischen Baulich-keiten wie dem Grottenraum unter der Haupt-treppe des Neuen Rathauses Hannover
– Theodor-Lessing-Stiftung zur Förderungwirtschaftsethischer Forschung. Die Stiftungverfügt über ein Kapital von 6 Mio. DM undwurde benannt nach dem hannoverschen
Villa Minimo
Atelier Breuste
G u n d l a c h u n d
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Universalgelehrten und politischen Journalis-ten Theodor Lessing, der 1933 von den Nazisermordet wurde
– Bürgerstiftung Hannover
Sanierung historischer Gebäude
Die Pflege der Sanierungs- und Modernisierungs-kompetenz hat eine lange Tradition im Gund-lach-Bauunternehmen. Eine kleine, aber leistungsfähige Spezialtruppe – bis Ende der70er Jahre unter Leitung des Prokuristen, Herrn Edeler, später unter dem Bauleiter, Herrn Harborth – widmete sich diesem Aufgaben-bereich bei schwierigsten Aus- und Umbautenwährend des laufenden Betriebs in Geschäfts-häusern der Innenstadt und nicht zuletzt auchder Pflege und Bestandserhaltung historischerGebäude. Heute arbeitet diese besondere Sparte bei Gundlach im Bereich BauServiceunter der Leitung von Herrn Gerbens.
In Hannovers fast hundert Jahre altem»Neuen Rathaus« wissen unsere Leute in denKatakomben dieses imposanten Gebäudesbestens Bescheid. In den 70er Jahren hat
Gundlach den ambitionierten Wiederaufbau desEnsembles um das Leibnizhaus am Holzmarktumgesetzt. Im »Siemensblock« an der Langen-salzastraße gelang 1987 die Erhaltung einesdenkmalgeschützten Ensembles gegenüber demLandesmuseum mit kulturhistorisch wertvollenRäumen (»Nollet-Zimmer« und »WohnungStamme«). Anfang der 80er Jahre wurde – alsErgebnis eines städtebaulichen Realisierungs-wettbewerbes – fast der gesamte Block amBohlendamm, in der Köbelinger- undKarmarschstraße durch Gundlach saniert, neubebaut und modernisiert. Ende der 80er Jahrewurde von zwei Gundlach-Maurermeistern inberufsbegleitender Fachausbildung die Qualifi-kation zum Restaurator erworben. Diese Kennt-nisse wurden zeitnah eingesetzt bei der Restau-rierung eines historischen Fachwerkgebäudes,»Ebelings Tenne« in Großbuchholz, das seitdemeine stilvolle Gaststätte beherbergt.
Jüngstes Beispiel der Gundlach-Kompetenz fürdie Sanierung und Werterhaltung historischerBauten war der höchst anspruchsvolle Aus- undUmbau des »Alten Rathauses«, der Ende 1998fertiggestellt wurde. Hier und an vielen anderenStellen war Gundlachs Qualifikation für fachge-rechte und detailgetreue Sanierung und Moder-nisierung auch schwieriger historischer Substanzgefragt.
Das Leibnizhausam Holzmarkt mitErgänzungsbau
d i e K u l t u r
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Unsere »Umweltpolitik«
Ökologische Zielsetzungen werden im Kreis derGesellschafter und Geschäftsführer bereits seit1985 diskutiert. 1990 wurde die GundlachStammgesellschaft Mitglied im Bundesarbeits-kreis für umweltbewusstes Management. Ein Jahr später ließ Gundlach durch B.A.U.M.Consult GmbH ein Umweltgutachten für seineGebäude erstellen mit dem Ziel umweltgerechterBewirtschaftung des Firmensitzes.
Auf Grundlage der Gundlach-Firmenziele wurde die Umweltpolitik in fünf Grundsätzenformuliert (30.7.1997) und an der inzwischeneingeführten Öko-Audit-Verordnung orientiert:
– Förderung des Umweltschutzes mitkontinuierlicher Verbesserung
– Ausrichtung der Produkte und Tätigkeit aufUmweltfreundlichkeit
– Rücksicht auf Gesundheit und Sicherheit fürMitarbeiterInnen und PartnerInnen
– Förderung des Umweltbewusstseins beiMitarbeiternInnen
– Offener Dialog mit Kunden, Behörden und derÖffentlichkeit
Wege zur Umsetzung
Ökologiebeauftragter
Die wichtigste organisatorische Grundlagezur Umsetzung von Umweltzielen schuf Gundlach bereits 1992 durch die Bestellungeines Ökologiebeauftragten für den BereichBauunternehmen/Bauträger. Die Stelle istgekennzeichnet durch die direkte Zuordnung zur Geschäftsleitung: Dipl.-Ing. Architekt Hans Dieter Keyl, Prokurist mit langjähriger Erfahrung in mehreren Unternehmensbereichen,tätig in der Projektentwicklung mit Einfluss aufdie Baudurchführung.
Seine Aufgabe: Die Entwicklung konkreter umweltorientierterZielvorstellungen und Instrumente für die Arbeitder Unternehmensbereiche und der einzelnenAbteilungen.
Umwelt-Leitlinien
Als Grundlage für die Ausrichtung der Unter-nehmenstätigkeit wurden Umwelt-Leitlinienfür die verschiedenen Aufgabenbereiche desStammunternehmens entwickelt und mit derGeschäftsleitung und den zuständigenAbteilungsleitern abgestimmt. FachkundigePartner und öffentliche Stellen wurden bei derFormulierung einbezogen.
Diese Leitlinien gelten bereits seit 1993 für die Tätigkeiten
– Planung Hochbau/Bautechnik
– Planung Haustechnik
– Planung Freianlagen
– Bau(stellen)-Betrieb sowie
– Betrieb des Bürohauses
Sie sind Richtschnur für die Projektentwicklungund -durchführung. Sie berücksichtigen öko-logische Kriterien von der Standortwahl bis zurÜbergabe an die Nutzer. Sie verpflichten eigeneMitarbeiterInnen und PartnerInnen bei Planung und Baudurchführung zur Abwägung bei Entscheidungen betreffend Projektinhalt undAbwicklung auf den Baustellen.
Im Bürohaus selbst und auf dem Bauhof sind dieMitarbeiterInnen angehalten, Kriterien derUmweltfreundlichkeit, von der Beschaffung bishin zur Entsorgung im täglichen Arbeitsbetrieb,einzuhalten.
G u n d l a c h u n d
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Qualitäts- undUmweltmanagementsystem (QMS, UMS)
Projekt- und Arbeitsabläufe sind organisatorischgeregelt: Für Bauunternehmen/Bauträger sindKriterien der Qualitätssicherung und der Ein-haltung von Umwelt-Ansprüchen in einemHandbuch QMS mit UMS zusammengefasst.
Fortbildung, Öffentlichkeitsarbeit
Erfahrungen aus Fortbildungsseminaren gibt derÖkologiebeauftragte intern an die Abteilungenweiter. Gundlach öffnet sein Haus für umwelt-bezogene Fachvorträge und -diskussionen mitMitarbeiterInnen, GeschäftspartnerInnen undinteressierter Öffentlichkeit (seit 1994). HoheTeilnehmerzahlen bestätigen die Bemühungenum Dialog und Austausch neuer Fachkenntnisse.
Öko-Know-how
Gundlach ist »Öko-Vorreiter«und erprobt in »Bauexperimenten«
Ein ausführendes Bauunternehmen kann nur soweit Innovationen entwickeln, wie Auftraggeberneue Herausforderungen stellen bzw. zulassen.Bauherren, Kunden und Auftraggeber lassen
sich auf ungewohnte Neuheiten eher ein, wennKosten dadurch nicht steigen und Garantiennicht in Zweifel stehen.
Viel ist inzwischen Schritt für Schritt erreichtund erprobt: Ökologisches Know-how in derBetriebsorganisation, der Planung, der Bautech-nik und -abwicklung fördern eine erfolgreicheUmsetzung der formulierten Umweltpolitik undmachen Gundlach zu einem anerkannten Partner bei Projekten mit ökologischen Ziel-setzungen. Die Vielzahl kleiner Schritte undWirkung in die Breite bedeuten uns dabeimehr, als spektakuläre Einzelmaßnahmen.
Neue Baumethoden, Abfallvermeidung
Gundlach gehörte zu den ersten Unternehmenin der Region, die Planblöcke (Groß-Bausteine aus Kalksandstein) von seinen Maurern versetzenließen und die Fraktionierung der Bauabfälle(Wertstoffe) einführten. Diese Neuerungenbedeuteten auch eine wesentliche Maßnahmeauf dem Weg zur Entlastung der Umwelt: nämlich zu weniger Lärm, weniger Staub undweniger Abfall auf der Baustelle.
Als Teilnehmer des Handwerkskammer-Projekts»Abfallvermeidung und Abfallorganisation beimBauen« trug Gundlachs Bauunternehmen zurGewinnung und Dokumentation von Erfahrun-gen und deren Weitergabe in der Branche bei.
d i e U m w e l t
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10Niedrigenergiehaus-Bauweise
Der Gundlach Bauträger wurde zum Vorreiterbei der Ausführung der ersten Eigentums-wohnungen im Niedrigenergiehaus-Standard(NEH) mit einem berechneten Energieverbrauchvon jährlich weniger als 50 kWh/m2:
Solidität und Langlebigkeit verbinden sich beidem Modellprojekt Döbbekehof 6 mit hohenAnsprüchen an eine luftdichte Gebäudehülle,hochwertig gedämmte Außenhaut und Bauweiseohne Wärmebrücken. Das Achtfamilienhaus alsPrototyp liefert im Rahmen einer größerenWohnanlage neue Erkenntnisse im Vergleich mitGebäuden gleicher Konzeption – diese jedochausgeführt nach gegenwärtig gültigen Maß-stäben der Wärmeschutzverordnung.
In Zusammenarbeit mit der Forschungsvereini-gung Styropor und dem Institut für Baustoff-kunde der Universität Hannover (Prof. Dipl.-Ing.W.H. Pohl) setzte das Gundlach Bauunterneh-men unter wissenschaftlicher Beobachtung neueDetails zum Bau von Niedrigenergiehäusernhandwerklich um. Dadurch wurden wichtigeKenntnisse zur Beteiligung am Bau der EXPO-Wohnsiedlung am Kronsberg in Hannover gewonnen.
■ Grüne Lebensräume
Die Planung von Freianlagen berücksichtigt dieErhaltung wertvollen Bewuchses und Baumbe-standes. Die Versickerung von Regenwasser wirdvon Projekt zu Projekt perfektioniert, soweit dieBodenverhältnisse es zulassen. Fassaden- undDachbegrünungen haben sich bewährt. ObWohnanlagen für EigentümerInnen oder Mieter-Innen: Gundlachs Bauten erhalten einen natur-bezogenen grünen Rahmen.
■ »Gesunder« Baugrund
Bei der Wahl der Standorte für Gundlach-Projekte genießen »Recycling-Grundstücke«den Vorzug; unberührte Flächen können so geschont werden. Mehr als die Hälfte allerProjekte der letzten zehn Jahre entstand aufGrundstücken mit baulicher Vornutzung. Der Bauträger entwickelte besondere Kenntnisseim Zusammenhang mit der Prüfung und Be-wältigung von Altlasten und stellt sich damitnicht nur oft komplizierten Problemen bei lie-genschaftlichen Regelungen, sondern löst auchdie rechtlich und technisch neuen Aufgaben derDekontamination.
NiedrigenergiehausDöbeckehof 6:
Äußerlich nicht anders als»normale« Häuser, nur sehr
viel dicker gedämmt
Rahmen für dieEntfaltung der Naturam Reihenhaus oder
vor der Stadt-wohnung. Hier in der
Lister Straße/Waldstraße.
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■ »Gesunde« Baustoffe
Aus der Zusammenarbeit mit Experten der Versicherungsgruppe Volksfürsorge/Aachen-Münchener entwickelte sich das Projekt»Positivliste« für die Auswahl von Baustoffen.Gundlach trug zur Überarbeitung und Erweite-rung der Zusammenstellung geprüfter, »gesunder« Materialien bei und verfügt überdetaillierte Vorgaben für die Ausschreibung und Ausführung. In Zusammenarbeit mit dem Dortmunder Umweltinstitut »iku« sind aufgrundintensiver Recherche und Bewertung nur solcheStoffe in die Liste aufgenommen worden, diesich nicht nur relativ, sondern absolut als schadstoffarm bzw. schadstofffrei erweisen und Kunden ohne Vorbehalt empfohlen werdenkönnen. Ein Gundlach-Umweltqualitätsmerkmal für an-stehende Wohnprojekte, darüber hinaus ein »Kapital« für Empfehlungen an die Auftraggeberdes Bauunternehmens.
■ Nutzung der Sonnenenergie
Mit Zuversicht setzt Gundlach sich für die Ver-breitung solarthermischer Anlagen ein und berätKundInnen und KäuferInnen bei der Abwägungökologischer Ziele mit ökonomischer Machbar-keit. Die ersten Kollektor-Anlagen werden imBaugebiet »Obstgärten« in der Wohngruppe»Mirabellengarten« installiert. Ein größererBeitrag zum Umweltschutz durch mehr Zuspruchvon Kundenseite wäre hier wünschenswert, zumalneueste energiesparende Brennwerttechnik inZusammenarbeit mit einem der renommiertestenHersteller kombinierter Erdgas-/Solarheizkesselzu günstigen Kosten angeboten wird.
■ Mitwirkung am EXPO-Siedlungsprojekt»Hannover-Kronsberg«
An Musterprojekten erworbene Erfahrungenmachten Gundlach zu einer der treibendenKräfte bei der Vorbereitung und Durchführungdes »Kronsberg«-Projektes im jüngsten StadtteilHannovers. Als Mitinitiator und Mitorganisatorbetreute der Gundlach Bauträger die Entwick-lung und Erschließung des Quartiers »Kronspark«der IDB, wirkte koordinierend mit bei der Durch-führung der Hochbaumaßnahmen und stellteden Quartiersarchitekten. Dieser widmete sichder Klärung technischer Belange, der Koordina-tion übergeordneter Gestaltungsaufgaben undder Umsetzung des Konzeptes der verbindenden»Grünen Mitten«, die den Zusammenhang desQuartiers städtebaulich prägen.
Konflikt Umwelt - Verpflichtung – Preisgestaltung
Gundlachs Bauträger-Prospekte enthalten ein Umwelt-Bekenntnis mit
dem Hinweis auf sinnvolle Abwägungen:
»Ihre Gundlach-Baupartner haben sich verpflichtet, beim Planen und
Bauen zur Erhaltung und Verbesserung von Lebens- und Umweltbedin-
gungen beizutragen. Selbstverständlich gilt dieses wichtige Ziel auch für
dieses Projekt.
Schon bei der Standortwahl handeln wir nach Umweltkriterien. Diese gel-
ten auch bei der Auswahl von Konstruktions- und Ausbauqualitäten bis
hin zur Übergabe nutzerfreundlicher Anlagen.
Das Ergebnis vieler kleiner Schritte ist wichtig. In der Vielzahl und Breite
unserer Bemühungen sehen wir unseren Beitrag zum Umweltschutz und
Ihren Vorteil für gesundes Wohnen.
Ökologisch Sinnvolles wägen wir dabei natürlich mit ökonomisch Mach-
barem ab.«
Wirtschaftlich nicht tragbaren Innovationen steht Gundlach zurück-
haltend gegenüber. Experimente müssen kalkulierbar bleiben.
Kronsberg-Partner:Werner Koch undErnst Staudenmaier(Kreissparkasse) mitHans Dieter Keyl(Gundlach)
Bild links:Erste Kollektoren auf dem Dach, dickeDämmpakete vor dem Einbau: Niedrig-energie-Standard,hier das BeispielMirabellengarten inBemerode.
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Seit 1997 sind nahezu sämtliche Wohn- undEinfamilienhaus-Anlagen im Bauträger-Angebotals Niedrigenergiehäuser mit hohen Dämm- undniedrigen Energie-Verbrauchswerten konzipiert.Auf die zukünftige Energieeinsparungsver-ordnung der Bundesregierung richtet sich diePlanung für Bau- und Haustechnik schonheute ein.
■ Zertifikate
Die von Gundlach verantworteten Projekte imQuartier »Kronspark« erhalten nach Abschlussder Qualitätssicherung in der Planungs- undBauphase jeweils das Zertifikat als geprüfteNiedrigenergiehäuser. Bestätigt wird auch dieDurchführung »abfallarmer Baustellen« imEXPO-Siedlungsprojekt am Kronsberg.
■ Messbare Erfolge, Anerkennungenund Auszeichnungen
Auch wenn Unternehmen der Baubranche bisher noch nicht zur Zertifizierung nach derÖko-Audit-Verordnung zugelassen sind, hatsich Gundlach bereits nach den Kriterien dieser Verordnung gutachterlich prüfen lassen:
Eine erste Umweltprüfung Mitte 1995 stelltGundlachs Stärken im Umweltschutz heraus,macht jedoch auch Schwächen deutlich. DerPrüfbericht erkennt Anstrengungen an undbestätigt den von Gundlach eingeschlagenenWeg. Schritt für Schritt lässt sich inzwischen derErfolg beim Abbau von Schwachstellen messen.
Durch die Organisation B.A.U.M. wurde Gundlach Bauträger/Bauunternehmen im gleichen Jahr als umweltbewusstesUnternehmen ausgezeichnet.
■ B.A.U.M.-Umweltpreis 1998
Hans Dieter Keyl erhält für seine Arbeit alsÖkologiebeauftragter im Unternehmen diesejährlich vergebene Auszeichnung als einer unterzehn Preisträgern in Deutschland.
Anstrengungen, Ziele
■ »ÖKOPROFIT Hannover 2000«
Die Teilnahme des Bauunternehmens und Bau-trägers am Projekt »ÖKOPROFIT Hannover 2000«,gefördert durch das Umwelt- und Wirtschafts-dezernat der Stadt, soll weiteren Ansporn beider Vertiefung des Umweltschutzgedankens imUnternehmen liefern. Als eines von zwölf hannoverschen Unternehmen setzt sich Gundlachzum Ende des Jahres 2000 das Ziel einer erfolg-reichen Teilnahme und einer weiteren Anerken-nung als Unternehmen mit ausgeprägtemUmweltbewusstsein.
Von links nach rechts:
Ortwin Runge(1. Bürgermeister der
Stadt Hamburg)Hans Dieter Keyl
(Gundlach)Dr. Maximilian Gege,
(B.A.U.M.)
Bild rechts:Erhaltung von
Baumbeständen:Obstgärten sollen auch
nach dem Bau der Hausgruppen
Obstgärten bleiben …
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Ökologische Projekteim Wohnungsunternehmen
Gundlach bemüht sich seit Jahrzehnten um dieÖkologie des Wohnens, aber ohne Mieter-mitwirkung sind Verbesserungen dabei nurschwer zu erreichen.
■ »Grüner Wohnen«-Wettbewerb
Das am besten geeignete und sichtbare Anwen-dungsfeld für Ökologie ist das Grün im und amHaus. Mit einer andauernden Nachwirkung hatdas Gundlach Wohnungsunternehmen 1990einen viel beachteten Wettbewerb durchgeführt.Der Mieterschaft wurde mit Hilfe von Gestal-tungsanregungen für das Wohnumfeld eine Mit-wirkung angeboten. Zur Förderung der Aktivitätentraten alle MieterInnen an. Die besten Gestal-tungsvorschläge konnten nach Jury-Entschei-dung mit einem Mietnachlass belohnt werden.
Gundlach hat die vielen Anregungen für einbesseres Grün durch die dazugehörigen Investi-tionen unterstützt, die Bearbeitung und Pflegeaber engagierten MieterInnen überlassen. Aufdiese Weise sind vielgestaltige Maßnahmenumgesetzt: Treppenhausbegrünungen, üppigeBalkongestaltungen, Vorgartenbepflanzung undEingangspergolen, Fassadenbegrünungen, Schrebergärten, Baumpflanzungen oder Spiel-platzverbesserungen. Etwa 250 Erdgeschosswoh-nungen bekamen durch Aufschlitzen der Balkon-
brüstung und Anbau einer Treppe einen Mieter-garten angegliedert, was den Familien eineunmittelbare »grüne Betätigung« eröffnet hat.
■ Bausubstanz, energetische Konzepte
Für den Gebäudebestand des Wohnungs-unternehmens wurde ein Programm erarbeitet,das neben der Substanzerhaltung und derModernisierung ökologische Ziele verfolgt.Schon früh wurden Asbestmaterialien entferntund Nachtspeicheröfen oder Bleileitungenersetzt. Die Heizzentralen in allen Wohnanlagenund Häusern sind von Öl auf Gas umgestellt, die Kohleöfen bis auf einen kleinen Rest durchWohnungs- und Zentralheizungen, alle Ein-Scheiben-Verglasungen durch Wärmeschutzglasersetzt. Zahlreiche Fassaden wurden zusätzlichwärmegedämmt und an vielen Stellen durchFassadenbegrünung und Pergolen ergänzt. Experimente mit Windkraft, Fotovoltaik oderBrauchwassererwärmung wurden zusammen mitFachingenieuren, Gärtnern und Hausverwalternumgesetzt.
Die vielfältigen Auszeichnungen, die das Gundlach Wohnungsunternehmen für seineneuen Wohnanlagen erhielt, würdigen nebenvielen übrigen wesentlichen Aspekten auchumweltorientierte Ziele und deren Umsetzung.
Gasturbinen desBlockheizkraftwerkes derEuropahaus-Siedlung inLangenhagen
Einer von 350 Mietergärten imGundlach Wohnungsunternehmen
A u f d e m W e g
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111985
1992
1994
1998
19992000
19961997
Wettbewerbe und Auszeichnungen
Lobende Anerkennung BDA-PreisNiedersachsen für das Ensemble am
Bohlendamm (Hinrich-Wilh.-Kopf-Platz),Hannover Altstadt
Preisträger im Landeswettbewerb »Straßen,Wege, Plätze – Raum zum Leben« für
die Wohnanlage am Deichhof, Hannover-Ricklingen
Niedersächsischer Staatspreis »Kosten- undflächensparender Wohnungsbau« (2.) für
die Europahaus-Siedlung
»Corporate Best Practices Award« derUno/New York/Habitat II Conference
World Business Forum
»World Habitat Award« der britischenBuilding and Social Housing Foundation
für die Europahaus-Siedlung
»Cimmit Immobilien-Award« der Deutschen Immobilien Zeitung
für die Regenbogensiedlung
Preis des Social Venture Network Europefür das Wohnbau-Experiment Habitat
Internationales Wohnen am Kronsberg
Deutscher Spielraum-Preis zum Thema»Leben in neuen Siedlungen« für das
Habitat-Projekt
Niedersächsischer Staatspreis fürArchitektur (1.) für das Habitat-Projekt
z u r N a c h h a l t i g k e i t
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Der erste Schritt zurNachhaltigkeitsberichterstattung
Nachhaltiges Handeln von Unternehmen gerätweltweit in den Fokus der öffentlichen Aufmerksamkeit. Nachhaltigkeitsberichte werdendabei als Instrument angesehen, mit dem Unternehmen die Öffentlichkeit über ihr Engage-ment informieren können. Das Institut fürMarkt-Umwelt-Gesellschaft e.V. (imug) und dasInstitut für ökologische Wirtschaftsforschung(IÖW), beide aus Hannover, haben daher ein vonder Deutschen Bundesstiftung Umwelt geförder-tes Projekt initiiert, in dessen Rahmen ein Leitfaden für diese Art von Berichten erarbeitetwerden soll.
Gundlach beteiligt sich neben Wilkhahn undWELEDA als eines von drei mittelständischenUnternehmen aus unterschiedlichen Branchenan diesem Forschungsprojekt. Alle drei Berichteliegen inzwischen vor und zeigen unterschiedli-che Wege auf, sich dem Begriff der Nachhaltig-keit und der Berichterstattung darüber zunähern. Den Forschungsinstituten ist im Rahmender Zusammenarbeit mit den Unternehmendeutlich geworden, dass ein Leitfaden dieBalance zwischen der notwendigen Vereinheitli-chung solcher Berichte – Stichwort Vergleich-barkeit – und der Belassung von Freiräumen fürdie inhaltliche Gliederung und Gestaltung derBerichte finden muss. Jedes Unternehmen mussinnerhalb dieses Rahmens die Möglichkeithaben, einen eigenen Ansatz für seinen Berichtzu entwickeln.
Für Gundlach war die Arbeit an dem Bericht einkomplexes, mitunter schwieriges Unterfangen:Daten wurden zum Teil erstmalig in diesemumfassenden Umfang erhoben und zusammen-fassend dargestellt, Formulierungen zu deneinzelnen Kapiteln zwangen zur systematischenAuseinandersetzung mit Themen, die im hektischen Tagesgeschäft oft nicht betrachtetwerden können.
Gundlach hat mit seinem Bericht den Versuchunternommen, einen Beitrag zur Standortklärungund zukünftigen Entwicklung des Unternehmenszu leisten. Das Ergebnis ist gleichzeitig ein wich-tiger Beitrag zur Etablierung einer »Nachhaltig-keitsberichtserstattung« in Deutschland.
Ingo Schoenheit
imug – Institut für Markt-Umwelt-Gesellschaft e.V.
K o n t a k t
Gundlach FirmengruppeAm Holzgraben 130161 Hannover
Telefon 0511/31 09-0Telefax 0511/31 09-301
E-Mail: info@gundlach-bau.de
www.gundlach-bau.de
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