Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XIX-40j im … · 2016. 11. 7. · 4.4 Flächen...

Urschrift

Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XIX-40j im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz

Vom . .2002

Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBI. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 15. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3762), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578) wird verordnet:

§ 1

Der Bebauungsplan XIX-40j vom 30. April 2001 mit Deckblatt vom 03. August 2001, Deckblatt vom 02. April 2002 und Deckblatt vom 3. Juni 2002 für das Gelände östlich der Kleingartenanlage „Neuland Buchholz“ und des Schillingweges, südlich der Anna-Bruseberg-Straße, zwischen Triftstraße und Jean-Calas-Weg im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtplanungsamt und Amt für Bauaufsicht und Denkmalschutz, kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1. eine Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 des Baugesetzbuchs bezeichnet oder die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, innerhalb eines Jahres,

2. Mängel der Abwägung innerhalb von sieben Jahren

seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und

nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie des Abwägungsgebots nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen unbeachtlich.

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den . . 2002

Bezirksamt Pankow von Berlin

Burkard Kleinert Martin Federlein Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Begründung zur Rechtsverordnung Stadtplanungsamt Bebauungsplan XIX-40j

XIX-40J BEGRÜNDUNG GEM 9 (8).DOC Seite III

Inhaltsverzeichnis Seite

A. Begründung

I. Planungsgegenstand...............................................................................1 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung ....................................1 2. Geltungsbereichsgrenzen......................................................................4 3. Bestandssituation im Plangebiet ...........................................................4

3.1 Bestandssituation und derzeitige Nutzung, Eigentumsverhältnisse .................................................................4

3.2 Verkehrserschließung ..................................................................5 3.2.1 Überörtliche Verkehrserschließung...................................... 5 3.2.2 Verkehrserschließung innerhalb des Geltungsbereiches..... 5 3.2.3 ÖPNV................................................................................... 5

3.3 Technische Infrastruktur...............................................................5 3.3.1 Trinkwasserversorgung, Schmutz- und

Regenentwässerung ............................................................ 6 3.3.2 Wärmeversorgung ............................................................... 6 3.3.3 Elektroenergie...................................................................... 7 3.3.4 Telekommunikation.............................................................. 7

3.4 Altlastenverdacht..........................................................................7 4. Planerische Ausgangssituation .............................................................8

4.1 Geltendes Planungsrecht .............................................................8 4.2 Flächennutzungsplan Berlin.........................................................8 4.3 Informelle Planungen ...................................................................9

4.3.1 Stadtentwicklungspläne ....................................................... 9 4.3.2 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) ................. 11 4.3.3 Städtebauliche Entwicklungskonzeption Berlin-Buchholz .... 11 4.3.4 Konkurrierendes Wettbewerbsverfahren ..........................11 4.3.5 Bauausstellung 1999 ........................................................... 12

4.4 Fachgutachten .............................................................................12 4.4.1 Lärmtechnische Untersuchung für "Buchholz-West"............ 12 4.4.2 Niederschlagsbewirtschaftungskonzept............................... 12

II. Planinhalt ..................................................................................................16 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen ...............................................16 2. Intention des Planes (generelle Zielvorstellungen)................................16

2.1 Leitsätze für die Siedlungserweiterungsflächen...........................17 2.2 Leitsätze innerhalb der Cluster ....................................................18

3. Baugebiete ............................................................................................18 3.1 Allgemeines Wohngebiet .............................................................18 3.2 Mischgebiet ..................................................................................22

4. Verkehrsflächen.....................................................................................25 4.1 Erschließungskonzept..................................................................25 4.2 Straßenverkehrsflächen ...............................................................26 4.3 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ...........................28 4.4 Flächen für den ruhenden Verkehr ..............................................28 4.5 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ...................................................30

5. Grünordnung .........................................................................................31


XIX-40J BEGRÜNDUNG GEM 9 (8).DOC Seite IV

5.1 Öffentliche Grünfläche - Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“..................................................................................31

5.2 Öffentliche Grünfläche - Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ ....................................................................................32

5.3 Öffentliche Grünflächen - Innerhalb Planstraße A........................32 5.4 Flächen mit Bindungen zur Anpflanzung .....................................32 5.5 Einzelbaumstandorte ...................................................................33

6. Textliche Festsetzungen........................................................................35 6.1 Art der baulichen Nutzung............................................................35 6.2 Bauweise......................................................................................36 6.3 Weitere Arten der Nutzung...........................................................37 6.4 Grünfestsetzungen.......................................................................38 6.5 Sonstige Festsetzungen...............................................................41

III. Verfahren ..................................................................................................44 1. Verfahrensstand ....................................................................................44 2. Abwägung..............................................................................................46

2.1 Frühzeitige Bürgerbeteiligung ......................................................46 2.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange.................................48 2.3 Öffentliche Auslegung ..................................................................50 2.4 Anzeigeverfahren / erneute Änderung der Planung nach der

öffentlichen Auslegung.................................................................51

IV. Auswirkungen des Bebauungsplans .....................................................55 1. Eingriffe in private Eigentumsverhältnisse.............................................55 2. Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes oder Landschaftsbildes........56

2.1 Ökologisch-landschaftsplanerische Auswirkungen ......................56 2.1.1 Bestandsbewertung ............................................................. 56 2.1.2 Auswirkungen des geplanten Eingriffs auf Natur und

Landschaft ........................................................................... 58 2.2 Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen................................58 2.3 Kompensation des Eingriffs / Ausgleichsmaßnahmen im

Plangebiet ....................................................................................59 2.4 Ersatzmaßnahmen.......................................................................60

3. Auswirkungen auf Wohnfolgeeinrichtungen ..........................................63 4. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung..............64

V. Städtebauliche Kennwerte ......................................................................65

B Rechtsgrundlagen ......................................................................... 68

C Anlagen .......................................................................................... 69 Anlage C1: Schnitte zur Planstraße A Anlage C2: Pflanzliste (Empfehlung)


XIX-40J BEGRÜNDUNG GEM 9 (8).DOC Seite 1

A. BEGRÜNDUNG

I. PLANUNGSGEGENSTAND

1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung

Seit 1991 gewann die Diskussion um die Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung durch Wohnungsneubau auf bisher unbebauten oder unterausgenutzten Flächen zunehmend an Bedeutung. Dabei wurden neben den Nachverdichtungspoten-tialen im Bestand, angesichts der Wohnungsnot auch berlinweit Flächenpotentiale am Stadtrand auf ihre Eignung für den Wohnungsbau untersucht, um sie gegebenenfalls über die zu der Zeit im Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch eingeführte städtebau-liche Entwicklungsmaßnahme im großen Maßstab zu realisieren.

Im Herbst 1991 wurde für den Bereich Buchholz eine Entwicklungskonzeption erarbei-tet, um die städtebauliche Entwicklung dieses Gebietes vorzubereiten und konzeptio-nelle Grundlagen zu schaffen, sowohl für die in der Bestandsanalyse nachgewiesenen umfangreichen Neubaupotentiale, als auch für Verdichtungspotentiale im Bestand. Die konzeptionellen Grundlagen enthalten zudem Aussagen zu den daraus folgenden Infra-struktureinrichtungen, notwendiger Neuschaffung und Neuordnung öffentlicher Erschlie-ßung sowie Maßnahmen zur Entwicklung des Ortskerns Buchholz. Auftraggeber war die ehemalige Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen.

In der Entwicklungskonzeption Buchholz wurde Anfang 1992 durch Neubau und Ver-dichtung des Bestandes ein möglicher Einwohnerzuwachs im Gesamtbereich Buchholz von ca. 33.000 - 35.000 Einwohnern ermittelt, davon circa 13.000 in Neubaugebieten, circa 12.000 in zu verdichtenden Einfamilienhausgebieten und circa 9.000 auf Flächen-potentialen im Ortskern und in Umstrukturierungsgebieten.

Der Ortsteil Französisch Buchholz gehörte zu den acht ausgewählten Bereichen, für die zur Aktivierung von Wohnbauflächenpotentialen mit Voruntersuchungen nach §§ 6 und 7 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch (in der Fassung vom 17. Mai 1990, bzw. über das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 analog § 141 Baugesetzbuch) durch Senatsbeschluss ("Wohnungsbaustrategien 1995" Nr. 1575/92 vom 14. April 1992) begonnen wurde (Bekanntmachung vom 14. April 1992 - BauWohn IV E2/IV E 25 - veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin, 42. Jahrgang, Nr. 25, 08. Mai 1992).

Diese Gebiete wiesen komplexe und schwierige Voraussetzungen auf und waren einem erhöhten Entwicklungs- und Spekulationsdruck ausgesetzt. Durch die Voruntersuchung sollten Beurteilungskriterien für eine gegebenenfalls förmliche Festlegung von städtebaulichen Entwicklungsbereichen bzw. von Anpassungsgebieten geschaffen werden.

Im Rahmen der Voruntersuchungen wurden in Buchholz-West unter anderem die Eigentumsverhältnisse, Art und Maß der Nutzung sowie die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer ermittelt.

Auf der Grundlage der Leitvorstellungen der Entwicklungskonzeption wurde Anfang 1992 zeitgleich ein konkurrierendes Verfahren für ein städtebauliches Gutachten „Buchholz-West“ eingeleitet. Das ausgewählte städtebaulich-landschaftsplanerische Konzept der Architekten Engel/Zillich sowie der Landschaftsarchitektin Kossel "Französisch Buchholz" bildete das Fundament für die weitere Ausarbeitung des städtebaulichen Konzeptes für Buchholz-West. Auf der Basis dieses städtebaulichen Entwurfes wurde für das Gesamtgebiet das Verfahren für den einfachen Bebauungsplan XIX-B1 eingeleitet. Im Nachgang zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung zu diesem



einfachen Bebauungsplanentwurf wurde das städtebauliche Konzept für den Nordteil von Buchholz-West (nördlich des Friedhofes) nochmals grundlegend überarbeitet.

In diesem Gesamtkontext wurde das Gebiet in einzelne Teilgebiete aufgeteilt, für die - nachdem für das Gesamtgebiet der einfache Bebauungsplanentwurf XIX-B1 entwickelt wurde - jeweils qualifizierte Bebauungspläne aufgestellt wurden.

Die Bebauungspläne für den südlichen Teil von Buchholz-West (XIX-40a bis h, XIX-40c1 und der Straßenbebauungsplan XIX-C1a) wurden im August 1995 festgesetzt. Weite Teile des südlichen Bereichs wurden ab 1995 bebaut und sind bereits bezogen.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-40j sowie des Bebauungsplans XIX-40i (südlich angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-40j) hatten sich gleichfalls bauwillige Investoren in einer Arbeitsgemeinschaft („ARGE Nord“) zusammengeschlossen und große Flächenareale aufgekauft.

Die Bebauungspläne im nördlichen Bereich von Buchholz-West sowie unmittelbar angrenzende Bereiche (XIX-C1b, -C1c, -40i, -40j, -40k und -40l) wurden als qualifizierte Bebauungspläne im Oktober 1995 aufgestellt. (Die Festsetzung des Bebauungsplans XIX-40i erfolgte im Mai 1999)

Für den Bebauungsplan XIX-40j hatten sich im Verlauf des Verfahrens die Rahmenbedingungen mehrfach geändert. Aufgrund der Haushaltslage des Landes Berlins ist der Anteil des geförderten Geschosswohnungsbaus zugunsten von eigentumsfähigen Einfamilienhäusern reduziert worden. In dem Zeitraum von 1995 bis Mitte 1997 wurde das städtebauliche Konzept mehrmals modifiziert und an die geänderten Rahmenbedingungen angepasst.

Das Planungserfordernis für den Bebauungsplan XIX-40j bestand nunmehr darin, gemäß Senatsbeschluss 976/97 vom 28.10.1997 zur Eigentumsstrategie Berlin 2000, Flächen für konkurrenzfähige Eigenheimangebote zu aktivieren, um der Abwanderung Berliner Familien ins Umland zu begegnen. Für den Bereich nördlich des Friedhofes ist durch die Bebauungspläne XIX-40i und XIX-40j die Aktivierung von Wohnbaupotentialen mit insgesamt ca. 1.000 Wohneinheiten geplant.

Der Untersuchungsbereich wurde durch den Senatsbeschluss Nr. 1277/98 vom 03.02.1998 vollständig aufgehoben1). Es lagen zwar noch einige Voraussetzungen für eine förmliche Festlegung als städtebaulicher Entwicklungsbereich vor, es wurde jedoch eingeschätzt, dass in den betroffenen Gebieten wesentliche städtebauliche Ziele auch nach Aufhebung der Untersuchungsgebiete mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts erreicht werden können 2).

Um die Umsetzung dieser Maßnahmen zu sichern, wurde für das Plangebiet ein städte-baulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin und den bauwilligen Investoren der ARGE Nord abgeschlossen. Für den ersten Bauabschnitt (insgesamt 273 Wohneinheiten südlich des Jean-Calas-Weges und an der Ecke Jean-Calas-Weg/Triftstraße) wurde am 29. Mai 1997 ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin und der ARGE Nord abgeschlossen.

Gemäß § 33 Absatz 2 Baugesetzbuch wurde für diesen 1. Bauabschnitt die Planreife im März 1997 auf der Grundlage des BVV-Beschlusses vom 06. Februar 1997 erteilt. Das „Baufeld 8“ des 1. Bauabschnittes liegt am Jean-Calas-Weg/ Ecke Triftstraße, innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans XIX-40j. Es wurde Mitte 1998 fertiggestellt.

Der 2. Bauabschnitt der ARGE Nord bezog sich ausschließlich auf den Bereich des angrenzenden Bebauungsplans XIX-40i. Dieser Bauabschnitt befindet sich zur Zeit im Bau.

1) Vgl. ABl Berlin, 48 Jg., Nr. 10, Seiten 737ff 2) Entnommen: ABl Berlin, 48 Jg., Nr. 10, Seite 737



Mit der Entscheidung der bauwilligen Investoren zur Teilnahme an der geplanten „Bauausstellung 1999“, wurde das städtebauliche Konzept für den nördlichen Teilbereich (3. Bauabschnitt) entsprechend den Zielen der Bauausstellung nochmals grundlegend überarbeitet.

Das aktualisierte städtebauliche Konzept für den Bebauungsplan XIX-40j spiegelt den Paradigmenwechsel bezogen auf die Berliner Vorstädte wieder.

Unter Beachtung der geänderten Rahmenbedingungen in Bezug auf die Einwohnerentwicklung und die Reduzierung von gefördertem Wohnungsbau erfolgten gegenüber dem vorangegangenen Konzept folgende Änderungen: • Standortaufhebung für eine Grundschule, Kindertagesstätte und Jugendfreizeitheim

(aufgrund der geringeren Bevölkerungsentwicklung) • Reduzierung bei öffentlichen Parkanlagen (zugunsten des Bestandsschutzes, auf-

grund der geringeren Bevölkerungsentwicklung und des Nachweises innerhalb pri-vater Flächen)

• Reduzierung von öffentlichen Kinderspielplätzen (aufgrund der geringeren Bevölke-rungsentwicklung)

Die überarbeitete Fassung des städtebaulichen Konzeptes (Stand Mitte 1998) wurde dem Bebauungsplanentwurf XIX-40j (Fassung für die erneute Trägerbeteiligung) zugrundegelegt.

Ein weiterer städtebaulicher Vertrag für den dritten Bauabschnitt (verbleibende Investorenflächen innerhalb des Plangebietes) wurde am 28. August 1998 abgeschlossen. In diesem Bauabschnitt sind bereits drei Gebäude Ende 1999 fertiggestellt worden.

Ende 1999 wurde in einer Koalitionsvereinbarung beschlossen, die Bauausstellung nicht durchzuführen, jedoch wesentliche Ziele derselben im Planungsgebiet mit den üblichen Planungsinstrumentarien zu sichern.

Nachdem das Planungsziel der Bauausstellung formell weggefallen war, wurde das städtebauliche Konzept - Mitte 2000 - ein weiteres Mal überarbeitet.

Dieser Sachstand bildet die Grundlage für den Bebauungsplanentwurf XIX-40j in der Fassung für die öffentliche Auslegung.

Die Bereitstellung der im städtebaulichen Entwicklungskonzept ermittelten Wohnbauflächen im Raum Buchholz-West ist Hauptziel der Planaufstellung. Der Bebauungsplan XIX-40j soll zusammen mit den oben genannten Bebauungsplänen eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung in Buchholz-West sowie gesunde Wohnbedingungen, die Deckung des aus der Einwohnerentwicklung resultierenden Bedarfs an öffentlichen Grünflächen und die Sicherung der Erschließung gewährleisten.

Zur Entwicklung des Plangebietes ist darüber hinaus den gestalterischen Erfordernissen bezüglich des Orts- und Landschaftsbildes und im Sinne des Natur- und Landschaftsschutzes, den ökologischen Aspekten Rechnung zu tragen. Das Bebauungsplanverfahren bietet den Rahmen, öffentliche und private Interessen zu ermitteln und gegen- und untereinander gerecht abzuwägen.

Der Bebauungsplan XIX-40j entspricht den Grundlagen der Bereichsentwicklungs-planung (BEP) und hinsichtlich der Wohngebietsnutzung den Zielvorstellungen des Flächennutzungsplans.



2. Geltungsbereichsgrenzen

Das Plangebiet befindet sich nordwestlich des Ortskernes Französisch Buchholz im Be-zirk Pankow. Im Südwesten grenzt der Bebauungsplan XIX-40i an.

Begrenzt wird das Plangebiet im Südwesten durch den Jean-Calas-Weg (Straße 128), der bis zur Straßenmitte Bestandteil des Plangebietes ist (Grenze zum Bebauungsplan XIX-40i). Im Nordwesten wird der Geltungsbereich durch die Kleingartenanlage „Neuland Buchholz“ sowie den Schillingweg (öffentliche Straße) begrenzt. Im Nordosten grenzt das Plangebiet an die Anna-Bruseberg-Straße (Privatstraße) an. Die südöstliche Geltungsbereichsgrenze bildet die Mitte der Triftstraße (Grenze zum Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XIX-59, vormals Teil des Straßenbebauungsplanentwurfs XIX-C1c bzw. XIX-59).

Die genaue Umgrenzung ergibt sich aus der Planübersicht und der Planzeichnung. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 17,3 ha.

3. Bestandssituation im Plangebiet

3.1 Bestandssituation und derzeitige Nutzung, Eigentumsverhältnisse Der überwiegende Teil des Geltungsbereiches ist entweder brachliegend oder landwirtschaftlich und gärtnerisch genutzt. Beachtenswert ist der Vegetationsbestand abseits der Triftstraße, insbesondere das sogenannte "Wäldchen" (Flurstück 192) mit zahlreichen, erhaltenswerten Bestandsbäumen.

Am Jean-Calas-Weg sind 20 Grundstücke mit ständig bewohnten Einfamilienhäusern bebaut, teilweise bereits in erster und zweiter Baureihe. Die durchschnittliche Grundstücksgröße beträgt 1.200 m². Die vorhandene Bebauung ist durch Ein- und Zweigeschossigkeit mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss und offener Bauweise geprägt.

Die Bebauung an der Triftstraße wurde entweder an Kleingewerbe vermietet (Triftstraße 37), oder wird eigengenutzt (Triftstraße 39 und 41). Auf dem Grundstück Triftstraße 39 befindet sich ein zweigeschossiges Einfamilienhaus.

Das Grundstück Triftstraße 25/27 ist Bestandteil des Baufeldes 8, in dem im Rahmen des 1. Bauabschnittes als Neubauvorhaben ein Wohn- und Geschäftshaus (vier-geschossig entlang der Triftstraße und ein- bis zweigeschossig am Jean-Calas-Weg) sowie (im Rahmen des 3. Bauabschnittes) ein dreigeschossiger Solitär realisiert wurde. Westlich der vorhandenen Stellplatzanlage befinden sich beidseitig der Durchwegung Spielplatzanlagen. Im 3. Bauabschnitt der ARGE Nord entstand auf der Triftstraße 31/35 ebenfalls ein viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus sowie westlich davon und südlich der Planstraße A ein dreigeschossiges Wohnhaus (fertiggestellt im Dezember 1999).

Die Eigentumsverhältnisse zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens differenzieren sich wie folgt:

• das Straßenland des Jean-Calas-Weges war bereits Eigentum der öffentlichen Hand • der Großteil des Plangebietes befand sich im Eigentum der ARGE Nord (Fläche

nördlich und östlich des Bestandsgebietes sowie einzelne Flächen innerhalb des Bestandsgebietes)

• die restlichen Grundstücke befanden sich in Privatbesitz. Auf der Grundlage des Vertrages über die städtebauliche Entwicklung in Buchholz-West nördlicher Teilbereich, 3. Bauabschnitt (not. beurkundet am 28.08.1998) wurden für alle Flächen aus dem Eigentum der ARGE Nord, die nach dem Bebauungsplanentwurf



(Stand 31.07.1998) für öffentliche Zwecke ausgewiesen waren, Eigentums-verschaffungsvormerkungen zu Gunsten des Landes Berlin im Grundbuch gesichert.

Für eine weitere Fläche im Bereich der Planstraße A (Teil des Drittgrundstückes Triftstraße 37) erfolgte eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der ARGE Nord, die wiederum sich verpflichtet hat, diesen Anspruch an Berlin abzutreten.

In diesem Zusammenhang sind auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs XIX-40j vom 31.07.1998 entsprechende Flurstücksbildungen erfolgt.

3.2 Verkehrserschließung

3.2.1 Überörtliche Verkehrserschließung

Über den Autobahnzubringer (A 114), bzw. die Bundesstraße 96a sowie die Hauptstraße/Berliner Straße ist Französisch Buchholz in das überörtliche Straßennetz eingebunden.

Die Triftstraße erschließt das Plangebiet und gehört gleichzeitig zum übergeordneten Straßennetz. Sie verbindet das Plangebiet über die Schönerlinder Straße/ Bucher Straße mit dem Autobahnzubringer A 114 und über die Triftstraße und den Rosenthaler Weg mit der B 96a. Zusätzlich wird das Plangebiet über die Triftstraße/Mühlenstraße an den Ortskern angebunden.

Nördlich des Plangebietes befindet sich der Schillingweg. Als öffentliche Straße erschließt er die angrenzenden Kleingartengebiete und Kleinsiedlungsgebiete.

3.2.2 Verkehrserschließung innerhalb des Geltungsbereiches

Die vorhandene Wohnbebauung im Süden wird durch den Jean-Calas-Weg erschlos-sen. Die Bestandsgrundstücke im Osten durch die Triftstraße.

Eine weitere Nordwest-Südost-Verbindung sowie eine Nordost-Südwest-Verbindung besteht derzeit nicht.

3.2.3 ÖPNV In "Buchholz-West“ - Nördlicher Teilbereich ist kein direkter Anschluss an den öffent-lichen Personennahverkehr vorhanden. Die nächstgelegene Bushaltestelle liegt in der Schönerlinder Straße/Hauptstraße (fußläufige Erreichbarkeit vom Plangebiet zwischen 200 und 1.000 m). Im September 2000 wurde die Straßenbahnlinie 50, die bisher im Ortskern endete, über die Mühlenstraße und Rosenthaler Weg verlängert (bis zur neuen Wendeschleife am Blaubeerweg). Der nächstliegende Haltepunkt zum Plangebiet ist südlich gegenüber dem Friedhof im Bereich Rosenthaler Weg/ Mühlenstraße. Die bisher angestrebte weitere Verlängerung der Straßenbahnanbindung über die Triftstraße und Schönerlinder Straße bis in den nordöstlichen Raum ist Ende 2000 als Planungsziel weggefallen.

Buslinien sind im Rosenthaler Weg, der Triftstraße und der Blankenfelder Straße vorge-sehen (teilweise bereits schon in Betrieb genommen). Die Führung einer Buslinie über die Triftstraße ist nach Aussage von SenStadt Abt. VII B grundsätzlich möglich.

3.3 Technische Infrastruktur Im Zuge der geplanten Neubaumaßnahmen ist allgemein ein umfangreicher Ausbau der Leitungsnetze erforderlich.

Bestand und Planung der jeweiligen technischen Versorgung werden im Folgenden er-läutert.



3.3.1 Trinkwasserversorgung, Schmutz- und Regenentwässerung Nach Rücksprache mit den Berliner Wasserbetrieben ist der Raum Französisch Buch-holz grundsätzlich wasserversorgungsmäßig erschlossen. Die Hauptversorgung erfolgt über eine vorhandene Hauptversorgungsleitung (DN 700) in der Triftstraße und im Rosenthaler Weg. An diese kann ein großer Teil der geplanten Neubaugebiete ange-schlossen werden.

Im Plangebiet selbst sind Versorgungsleitungen (DN 100) im Jean-Calas-Weg vorhan-den, die teilweise zur Versorgung herangezogen werden können. Darüber hinaus sind Versorgungsleitungen innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen möglich.

Das Plangebiet ist derzeit schon grundsätzlich über einen vorhandenen Schmutzwas-serkanal (DN 200/250) im Jean-Calas-Weg sowie Triftstraße angeschlossen. Im Zu-sammenhang mit der Errichtung/Ausbau neuer/bestehender öffentlicher Straßen ist eine Erweiterung der Schmutzwasserkanalisation möglich.

Die vorhandenen bebauten Grundstücke und Straßen besitzen keinen Anschluss an die öffentliche Regenwasserkanalisation. Der vorhandene Regenwasserkanal im Kreu-zungsbereich Mühlen-/Triftstraße kann sowohl aus hydraulicher Sicht, als auch unter Berücksichtigung der topografischen Verhältnisse nicht für dieses Gebiet herangezogen werden.

Der von Norden nach Süden verlaufende Höhenrücken bedingt, dass das Plangebiet in zwei Bereiche (westliche und östliche Teilfläche) geteilt wird. Als Vorfluter vorhanden sind der Koppelgraben für die westliche und der Brendegraben für die östliche Teilflä-che. Für die Ableitung der Überlaufmengen des Regenwassers aus dem Gesamtgebiet sollen in den geplanten Straßenräumen Regenwasserkanäle verlegt werden.

Durch die ehemalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie wurden nur begrenzte Einleitungen in die Vorflutgräben (Koppelgraben, Brendegraben) zugelassen. Somit sind für öffentliche und private Bauflächen Maßnahmen der Speicherung und Versickerung von Regenwasser vorzunehmen (Niederschlagsbewirtschaftungskonzept siehe Kapitel I-4.5. Fachgutachten).

3.3.2 Wärmeversorgung In Französisch Buchholz befindet sich kein Fernwärme-Leitungsbestand der BEWAG.

Der Ortsteil Französisch Buchholz wird von Süden aus Niederschönhausen sowie von Südosten von Blankenburg aus mit Gas versorgt. In Französisch Buchholz selbst existiert eine Hauptverteilungsleitung (DN 300; aus Blankenburg) bis zur Kreuzung Berliner Straße/Hauptstraße, von der aus gering dimensionierte Leitungen (DN 100 bis 200) die Verteilung für den Ortskern übernehmen. Die Kleingarten- und Kleinsiedlungsgebiete verfügen in dieser Richtung über keinen Gasanschluss.

Das inzwischen errichtete Gebäude westlich des geplanten Stadtplatzes (Baufeld 15, Triftstraße 33/35) ist mit einer großflächigen Solaranlage ausgestattet. Diese Anlage wird von der Firma „Thermologistik“ betrieben und kann in Kombination mit einer Gasheizanlage die gesamte Wärmeversorgung sowie Brauchwassererwärmung für die ca. 900 Neubauwohnungen im Geltungsbereich der Bebauungspläne XIX-40i und -40j übernehmen.

Für die Versorgung des ersten Bauabschnittes (Baufeld 8) wurde bereits eine Fern-wärmeleitung verlegt, die als Hauptversorgungsleitung der Erschließung des gesamten Plangebietes dient. Die Trasse verläuft parallel zur Planstraße B (östlich versetzt ent-lang des Bestandsgrundstückes Jean-Calas-Weg 36) und wird entlang der nördlichen Zaungrenze der Bestandsgrundstücke des Jean-Calas-Weges zur Triftstraße geführt. An diesen Hauptleitungsstrang soll das Verteilungsnetz der künftigen Baufelder im Plangebiet angeschlossen werden. Die Versorgung des Gebietes mit Wärme ist damit gesichert.



3.3.3 Elektroenergie Nach Auskunft der Berliner Kraft- und Licht Aktiengesellschaft (BEWAG) bestehen der-zeit keine Versorgungsprobleme für den Bereich Französisch Buchholz. Im Falle um-fangreicher Neubauprojekte werden aber die Versorgungskapazitäten nicht ausreichen.

Der vorhandene Leitungsbestand innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungs-plans liegt im öffentlichen Straßenland des Jean-Calas-Weges.

Es gibt derzeit keine Planungen für Umspannwerkstandorte in Blankenburg oder Französisch Buchholz. Die Versorgung des Plangebietes erfolgt aus dem Umspannwerk Niederschönhausen. Dieses Umspannwerk wurde 1997 von der 6 kV auf die 10 kV-Spannungsebene umgerüstet. Damit ist Elektroenergie für 5.000 bis 6.000 zusätzliche Wohneinheiten lieferbar so dass die Kapazitäten auch für den nördlichen Bereich ausreichen werden. Inzwischen wurden im südlichen Bereich von Buchholz-West ca. 3.000 Wohneinheiten errichtet.

Zur Versorgung der geplanten Bebauung wird die Erweiterung des Mittel- und Nieder-spannungsnetzes notwendig. Auf dem Grundstück Jean-Calas-Weg 53 ist bereits 1998 eine Netzstation zur Versorgung des Plangebietes fertig gestellt und in Betrieb genommen worden.

3.3.4 Telekommunikation Nach heutigem Kenntnisstand befinden sich die bestehenden und ein Teil der geplanten Leitungen in öffentlichen Verkehrsflächen (Jean-Calas-Weg, Triftstraße). Zur weiteren fernmeldetechnischen Versorgung ist die Verlegung neuer Fernmeldeanlagen erfor-derlich, die ergänzt werden müssen.

3.4 Altlastenverdacht Nach Aussage der ehemaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt-schutz (Abt. VII B 25) befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-40j die Altlastenverdachtsfläche Nr. 9068-Triftstraße 31/35 - 1985-1991 Altstoffhandel, seit 1991 Abschleppdienst und Verschrottung von Kfz. Im Auftrag der ARGE Nord wurde das Grundstück durch die Firma Kühn Geoconsulting GmbH untersucht. Das Gutachten wurde der ehemaligen Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. IV E zur Prüfung vorgelegt. Es bestehen keine oder nur sehr geringfügige Belastungen des Untergrundes. Eine Grundwassergefährdung ist nach heutigem Erkenntnisstand nicht erkennbar. Die Ersterkundung hat demnach keine Beeinträchtigungen ergeben, die eine Kennzeichnung von Flächen oder eine Kollision mit den geplanten Festsetzungen zur Folge hätten. Das Grundstück ist inzwischen bebaut. Jedoch könnten Auffüllungsbereiche existieren, die bei eventuellen Baumaßnahmen entsorgungspflichtig werden. Im Falle einer Verunreinigung von Boden- und Grund-wasser ist das zuständige Referat der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung umgehend zu informieren. Bei Beachtung der Vorschriften für die Zulässigkeit des Bodeneinbaus und für die Entsorgung des Bodenaushubs bestehen seitens SenStadt keine Einwände gegen eine Bebauung.3). Eine Kennzeichnungspflicht besteht nach Auskunft des Umweltamtes Pankow jedoch nicht. Im Rahmen von Bauantrags- bzw. Bauanzeigeverfahren ist das Umweltamt bei Bauvorhaben auf diesen Flächen zu beteiligen (Ergebnis der TÖB-Beteiligung, 1999). Verunreinigungen des Bodens und des Grundwassers sind umgehend zu melden. Der Eigentümer (ARGE Nord) wurde als Anfragensteller gleichlautend benachrichtigt.

3) Stellungnahme Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. IVE (über IIE) vom

10. März 1998.



Im übrigen hat sich die ARGE Nord im Rahmen des abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages in § 4 (3) („Ordnungsmaßnahmen“) dazu verpflichtet, einer eventuellen Belastung der Böden, deren Beseitigung für die Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforderlich wäre, gutachterlich zu ermitteln und Bodensanierungs-maßnahmen in dem erforderlichen Umfang durchzuführen.

4. Planerische Ausgangssituation

4.1 Geltendes Planungsrecht

Neben dem Flächennutzungsplan Berlin (Neubekanntmachung vom 23. Oktober 1998, zuletzt geändert am 21. März 2002, ABl. S. 1260) bestanden keine bauleitplanerischen Aussagen. Verbindliche Bauleitpläne (Bebauungspläne) fehlten. Insofern wurde bisher die Zulässigkeit von Vorhaben nach §§ 34 bzw. 35 Baugesetzbuch beurteilt.

Die Zulässigkeit von Bauvorhaben in bereits bebauten Bereichen entlang des Jean-Callas-Weges und der Triftstraße wurden auf der Grundlage von § 34 Baugesetzbuch beurteilt. Die sonstigen Bereiche wurden nach § 35 Baugesetzbuch geprüft. Aufgrund seines Verfahrensstandes konnte der einfache Bebauungsplanentwurf XIX-B-1 planungsrechtlich nicht für die Genehmigung von Bauvorhaben herangezogen werden. Am 17. Oktober 1995 hat das Bezirksamt Pankow beschlossen, den Geltungsbereich für den einfachen Bebauungsplan XIX-B-1 aufzuheben, da inzwischen für sämtliche Teilgebiete qualifizierte Bebauungspläne erarbeitet wurden bzw. werden.

4.2 Flächennutzungsplan Berlin

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt für das Planungsgebiet Wohnbauflächen mit der Dichtestufe W2 (Höchstwert der GFZ: 1,5) dar. Gemäß FNP-Änderungsverfahren 27/95 wird der Bereich nördlich der Planstraße A nunmehr als W3-Fläche (GFZ bis 0,8) dargestellt. Grundlage der Planung im Bereich des Bebauungsplans XIX-40j ist ein abgestimmtes städtebauliches Konzept, dessen Ziel eine geringere bauliche Dichte ist als gemäß FNP 98 bzw. Änderungsverfahren 27/95 als Höchstgrenze möglich wäre. Die festgesetzte niedrige Dichte (im Durchschnitt liegt die GFZ im Bebauungsplanbereich bei ca. 0,6) ergibt sich aus den inzwischen geänderten städtebaulichen Zielstellungen bzw. Änderung der Bautypologie (siehe Kapitel I, Abschnitt 1 der Begründung) und aus der Berücksichtigung der Bestandsgebiete, die bewusst mit einer GFZ von 0,4 (WA1, WA2 und WA4) festgesetzt werden (siehe hierzu Kapitel II, 3.1. der Begründung). Durch die Berücksichtigung der besonderen Typologie und der angestrebten niedrigen Dichte in den Bestandsgebieten des WA werden die Höchstwerte des FNP bezüglich der baulichen Dichte unterschritten. Somit ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar.

Im Bereich der nordwestlichen Plangebietsgrenze wird im FNP eine übergeordnete Hauptverkehrsstraße (Schillingweg) dargestellt, die als großräumige Umfahrung des Ortsteiles Französisch Buchholz eine Verbindung zwischen der Blankenfelder Chaussee und Schönerlinder Straße (Autobahnanschluss) herstellen soll. Die Festsetzungen des Bebauungsplans behindern eine später Entwicklung entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht.

Des Weiteren ist im westlichen Bereich des Plangebietes bzw. südlich der Kleingartenanlage „Neuland Buchholz“ ein Grünzug zur Vernetzung der Grünräume südlich und nördlich von Buchholz- West vorgesehen. Dieser Grünzug verläuft parallel zum Schillingweg.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-40j sind alle Ziele berücksichtigt worden. Das Ziel der Neuanlage des westlichen Grünzuges ist zwar durch bestehende



Wohngrundstücke teilweise behindert, wird aber durch Ausweisung von größeren zusammenhängenden Grünflächen im Anschluss und durch öffentlich nutzbare Wegeverbindungen weiter verfolgt. In diesem Zusammenhang übernimmt die öffentlich zugängliche westlich angrenzende Kleingartenanlage „Neuland Buchholz“ ebenfalls eine Funktion als Teil des Grünzuges.

Landschaftsplanerische Vorgaben

Die übergeordneten Planungsgrundlagen sind unter anderem im Landschaftsprogramm (LaPro) für die Stadt Berlin sowie in den Entwicklungszielen für den Regionalpark Barnim aufgeführt.

Ziele Landschaftsprogramm

Das Gebiet ist als siedlungsgeprägter Raum von ausgedehnten Kleingartenanlagen mit hohem Anteil an Dauerbewohnern bestimmt. Neben der umweltgerechten Abwasser-entsorgung werden der Erhalt und die Ergänzung der typischen Strukturelemente und die Ergänzung des Parkbaumbestandes gefordert. Das Gebiet enthält übergeordnete Strukturelemente mit raumtypischen Freiflächen und Vegetationsbeständen.

Auf den östlich angrenzenden ehemaligen Rieselfeldern liegt ein Entwicklungs-schwerpunkt Erholung. An der östlichen Gebietsgrenze wird die Neuanlage eines Grünzuges gefordert.

Naturpark/Regionalpark Barnim

Als siedlungsgeprägter Raum, südlich der Barnimer-Dörfer-Tangente, mit dem Schwerpunkt Kleingärten sind keine Widersprüche mit den Entwicklungsschwerpunkten des Naturparks gegeben.

Naturschutzgebiet Idehorst

Der Bereich der Idehorstwiesen (westlich des Schillingweges) ist im LaPro teilweise als Grün- und Freifläche sowie als Vorranggebiet Bodenschutz dargestellt. Die Freiraumnutzung wird im LaPro mittels den Kategorien „Feldflur/Wiese“ bzw. „Entwicklungsschwerpunkt Erholung“ definiert.

Die mit der geplanten baulichen Entwicklung einhergehende Klärung für die Regenentwässerung ordnet die bislang ungeregelten Verhältnisse im Plangebiet und wird zur Wiedervernässung der Idehorstwiesen genutzt. Erst dadurch kann das Naturschutzgebiet gesichert werden. Dementsprechend wurde im Eingriffs- und Ausgleichgutachten (siehe Abschnitt IV.2 der Begründung) bereits 1994 vorgeschlagen, Kompensationsmaßnahmen gezielt in diesen Bereich zu lenken. Die Maßnahmen sind mit dem Bezirk abgestimmt und stellen sicher, dass die vom Landschaftsprogramm festgelegte Nutzung Erholung zu keinen Konflikten mit dem Naturschutzgebiet führt. Sie haben daher entsprechende Priorität im Bezirk erhalten.

4.3 Informelle Planungen

4.3.1 Stadtentwicklungspläne

StEP Wohnen: Der Stadtentwicklungsplan Wohnen wurde am 10.08.1999 durch den Senat von Berlin beschlossen. In den Leitlinien wird die Innenentwicklung bzw. Bestandsverdichtung vor allem dort, wo die Maßnahmen mit geringem öffentlichen Aufwand umsetzbar sind, als Vorrang vor der Erschließung von Entwicklungspotentialen auf ehemaligen Riesel-feldflächen am Stadtrand formuliert. Der Ortsteil Buchholz ist Teil des prioritären Entwicklungsraumes „Nordost“. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-40j sind



sowohl die Bestandsgebiete als Teil dieses prioritären Entwicklungsraumes hervorgehoben, als auch Flächen, die als prioritäre Standorte für den Mehrfamilien-hausbau ≥ 250 WE bzw. Einfamilienhäuser ≥ 50 WE dargestellt. Letztere sind mit einem Symbol für Einzelmaßnahmen „Leitprojekte für städtisches Wohnen“ und einem Symbol für „Standorte mit Restriktionen durch städtebauliche Verträge gemäß § 11 BauGB“ im StEP Wohnen gekennzeichnet. StEP 1 / StEP 2 Öffentliche Einrichtungen Der vom Berliner Senat am 25.07.1995 beschlossene Stadtentwicklungsplan StEP 1 Öffentliche Einrichtungen/Versorgung mit Schulen und Sportflächen hat den Ortsteil Buchholz unter Berücksichtigung vorhandener Defizite, Schülerzahlen und Wohnungs-entwicklung als Schwerpunktbereich mit hoher Priorität gekennzeichnet. Er wurde parallel mit dem StEP 2 Öffentliche Einrichtungen/Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen erarbeitet und beschlossen. Beide Stadtentwicklungspläne befinden sich derzeit in Überarbeitung.

StEP Zentren und Einzelhandel: Die Beschlussfassung durch den Senat von Berlin erfolgte am 09.03.1999. Als Leitlinien werden die Beibehaltung der Polyzentralität und die Beibehaltung einer gestuften qualitativen und quantitativen Angebotsdifferenzierung hervorgehoben. Im Teilraum „Nordost“; nördlicher Teil soll sich zwischen S-Bahn und A 114; nördlich des Ortskerns ein neues Stadtteilzentrum entwickeln. Der bestehende Ortskern an der Hauptstraße in Französisch Buchholz ist als Ortsteilzentrum dargestellt. Hinsichtlich der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung haben sich die Ziele des Bebauungsplans XIX-40j diesen Planungsabsichten unterzuordnen.

StEP Gewerbe: Der Stadtentwicklungsplan Gewerbe wurde am 14.09.1999 vom Senat für Berlin beschlossen. Der Bereich Buchholz-West; nördlicher Teilbereich ist von darin enthaltenen Zielplanungen nicht direkt betroffen. Das Plangebiet liegt nördlich der als „Berliner Gewerbekranz“ bezeichneten Gebiete. Dieser ist aus einem Industriegürtel entstanden, der ehemals um die gesamte Innenstadt angelegt wurde und der erhalten bleiben soll. Das Plangebiet liegt südlich eines zu entwickelnden Hauptstandortes für die Berliner Industrie mit überregionaler Bedeutung in der Verflechtung mit Brandenburg an der Schönerlinder Straße und südlich eines zu entwickelnden Standortes mit besonderer Verkehrsgunst zur Versorgung der Innenstadt zwischen dem Autobahnkreuz Schönerlinder Straße und dem Autobahnanschluss Bucher Straße.

StEP Öffentlicher Raum: Dieser befindet sich noch in Bearbeitung, eine Beschlussfassung durch den Senat von Berlin erfolgte noch nicht.



StEP Ver- und Entsorgung: Dieser befindet sich gleichfalls noch in Bearbeitung. Ein Teil 1 (Grundlagenkarten und Berichte zur Versorgung mit Elektroenergie, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Abwasserentsorgung und Regenwasserableitung) wurde dem Senat vorgelegt. Aus diesem können jedoch keine Planungsvorgaben abgeleitet werden. Der Teil 2 befindet sich noch in der Abstimmung.

4.3.2 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP)

Grundlagen für die Bereichsentwicklungsplanung "BEP-Grundlagen" lagen seit Septem-ber 1991 für den Bezirk Pankow vor. Darin waren Grundlinien für die Stadtentwicklung als Orientierungsrahmen erarbeitet. Das Plangebiet wurde als Wohnstandort mit Standorten für die örtliche Versorgung mit sozialer Infrastruktur ausgewiesen. Für den geplanten Bebauungsplan sah die BEP eine Geschossflächenzahl (GFZ) bis 0,8 vor. Rosenthaler Weg sowie Triftstraße wurden als überörtliche Hauptverkehrsstraße dargestellt.

4.3.3 Städtebauliche Entwicklungskonzeption Berlin-Buchholz

Die unter Beteiligung von Fachämtern auf Senats- und Bezirksebene erarbeitete städte-bauliche Entwicklungskonzeption für den gesamten Bereich Berlin-Buchholz ist im Sommer 1992 vorgelegt worden. Sie beschrieb die Entwicklungsmöglichkeiten für Buchholz, in dem das Teilgebiet "Buchholz-West" einen wesentlichen Umfang einnimmt, wie folgt: "Der Entwicklungsbereich westlich vom Ortskern Buchholz erschließt potentielle Neubauflächen von circa 90 Hektar Fläche, die durch den Rosenthaler Weg/Triftstraße in vier Quartiere "verbindend getrennt" werden.

Im Zusammenhang mit der Verdichtung der bestehenden Wohngebiete innerhalb dieser Neubauflächen entwickelt sich hier eine Einwohnergröße, die die Tragfähigkeit von Versorgungsschwerpunkten ermöglicht. Die Lage dieser Versorgungseinrichtungen wird determiniert durch den Einzugsbereich der Neubaugebiete, die funktionsräumliche Verknüpfung von Quartieren, die Erreichbarkeit für die bestehenden bzw. nachver-dichteten Wohngebiete, die Zentralität zu einem dann notwendigen Öffentlichen Perso-nennahverkehrssystem, die Standortgunst für mögliche Arbeitsplätze sowie die Ver-knüpfung mit dem Ortskern von Buchholz".

Die Entwicklungskonzeption beinhaltete abgestimmt auf die damals geplante Wohnungsentwicklung auch notwendige Neubaustandorte zur Errichtung von Wohn-folgeeinrichtungen. Die städtebauliche Entwicklungskonzeption wurde in den politischen Gremien erörtert. Die zugrunde liegende Konzeption ist der Öffentlichkeit im Rahmen einer Ausstellung (Dezember 1992) sowie in mehreren Bürgerversammlungen vorgestellt und deren Inhalte sind diskutiert worden.

4.3.4 Konkurrierendes Wettbewerbsverfahren Potentielle Investoren hatten zur gleichen Zeit für Teilbereiche städtebauliche Studien in Auftrag gegeben, die allerdings, trotz kooperativer Einbindung in das Verfahren des Entwicklungskonzeptes, mit den verwaltungsintern vorabgestimmten Grundideen nicht in Einklang gebracht werden konnten. Daraufhin wurde Anfang 1992 von der Senatsbauverwaltung ein konkurrierendes Wettbewerbsverfahren für ein städtebau-liches Gutachten „Buchholz-West“ eingeleitet. Der städtebauliche Entwurf der Architekten Engel/Zillich sowie das dazugehörige landschaftsplanerische Konzept der Landschaftsarchitektin Kossel wurden ausgewählt. Die Verfasser wurden mit der weiteren Bearbeitung des Gebietes Buchholz-West beauftragt. Die Zielstellungen dieses Konzeptes entsprachen der Entwicklungskonzeption.



4.3.5 Bauausstellung 1999 Nach mehrfacher Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes und Anpassung an die geänderten Rahmenbedingungen bezüglich Förderungsmöglichkeiten des Landes Berlin und Bautypologie wurde das Plangebiet Anfang 1998 als einer der Standorte für die geplante „Bauausstellung 1999“ ausgewählt. Daraufhin wurde die städtebauliche Planungsidee nochmals hinsichtlich der Bautypologie und der Grünordnung sowie in Bezug auf die soziale Infrastruktur grundlegend geändert (siehe weiter Abschnitt II.1).

4.3.6 Fortschreibung der Entwicklungskonzeption im Raum Buchholz

Aufgrund der veränderten Zielstellungen hinsichtlich der Wohnungsentwicklung und aufgrund wesentlich gestreckter Realisierungszeiträume erfolgte Ende 2000 eine Überarbeitung der Entwicklungskonzeption im Raum Buchholz. Es war eine Anpassung der Infrastrukturbedarfe an die reduzierte Wohnungs- und Einwohnerentwicklung erforderlich4). Danach sind für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-40j keine Neubaustandorte für soziale Infrastruktur zu berücksichtigen. Lediglich für ggf. eintretende Bedarfsspitzen wurde eine Reservefläche (ggf. kombinierte Nutzung eines Standortes als Kita/Jugendfreizeitstätte) vorgeschlagen.

4.4 Fachgutachten

4.4.1 Lärmtechnische Untersuchung für "Buchholz-West"

Ende 1993 wurde für Buchholz-West (Bereich Rosenthaler Weg und Triftstraße) eine lärmtechnische Untersuchung durchgeführt. Auf der Grundlage des prognostizierten Verkehrsaufkommens wurden die zu erwartenden Belastungen aus Verkehrslärm ermittelt.

Auf die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen im Rahmen der verbindlichen Bau-leitplanung wird angesichts der Einführung der DIN 4109 als technische Baubestim-mung (Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin am 13. November 1997) und dem Vor-liegen der Berliner Lärmkarte der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (Untersuchungsergebnisse für die bezirklichen Bau- und Wohnungs-aufsichtsämter seit Dezember 1997 verfügbar; Sommer 1998 Veröffentlichung im Umweltatlas für Berlin)5) verzichtet.

4.4.2 Niederschlagsbewirtschaftungskonzept

Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurde die Problematik bzw. Lösungsansätze für die Niederschlagsbewirtschaftung im Gesamtgebiet "Buchholz-West" in einem Gutachten dargestellt (Niederschlagsbewirtschaftungskonzeption, August 1993). Die mit dem gesamten Vorhaben "Buchholz-West" notwendigerweise verbundene Versiegelung von Flächen führt zu einem durchschnittlichen Niederschlagswasseranfall von rund 250.000 m³ pro Jahr.

Bei der Ableitung in eine Vorflut über ein herkömmliches Kanalnetz fehlt diese Menge für die Grundwasserneubildung. Die in Frage kommende Vorflut, der Nordgraben, ist für die Aufnahme von Niederschlagswasser nur noch bedingt geeignet (Mitteilung der Wasserbehörde, Gutachten der Berliner Wasserbetriebe).

Grundsätzlich soll das Niederschlagswasser im Bereich des Wohngebietes versickert werden. Die vorhandenen hydrogeologischen Untersuchungen gestatten prinzipiell die Versickerung.

4) Projektdokumentation Französisch Buchholz, Fortschreibung der Rahmenplanung – Aktualisierte Darstellung

der Einwohnerentwicklung und soziale Infrastruktur -, Consequent GmbH, Dezember 2000 5) Auskunft der ehemaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. VB



Weiterer Gegenstand der bestehenden Bedingungen war die Erhaltung mehrerer Feuchtbiotope in der Nähe des Wohngebietes, vorzugsweise durch das von versiegel-ten Flächen anfallende Niederschlagswasser.

Auf der Grundlage der Flächenbeschreibungen, der vorhandenen hydrogeologischen und meteorologischen Angaben und der topografischen Verhältnisse wurden im Nieder-schlagsbewirtschaftungsgutachten drei Lösungsansätze untersucht:

1. Eine Gesamtlösung durch Verbringen des Niederschlagswassers von Straßen und Dächern in vorhandene Grabensysteme der ehemaligen Rieselfelder und damit Grundwasserneubildung und Vernässung mehrerer Feuchtbiotope.

2. Eine Teillösung nur für die Dachflächen (einschließlich Wege- und Platzflächen) durch Versickern am Anfallort mit der Variante, Niederschlagswasser zur Vernässung von Feuchtbiotopen (u.a. Krugpfuhl) durch freies Gefälle - soweit es das Nivellement gestattet - über ein separates Leitungsnetz und ein Stapelbecken zur Verfügung zu stellen.

3. Die Versickerung des Niederschlagswassers von Dächern, Wege- und Platzflächen am Anfallort; unabhängige Vernässung der Feuchtbiotope durch Anlage eines Brunnens und eines Zwischenbeckens (Teichanlage).

Der Lösungsansatz 1 war nach Aussagen der Berliner Wasserbetriebe nicht realisierbar. Aus dem Gutachten ging hervor, dass eine Kombination der Lösungsansätze 2 und 3 realisiert werden soll.

Im Zuge der Vorbereitung zur geplanten „Bauausstellung 1999“ wurde das Entwässerungskonzept durch das Büro Emch + Berger für den Geltungsbereich XIX-40j im Frühjahr 1998 nochmals modifiziert:

Einzugsbereich Koppelgraben (westlich des Höhenrückens) Innerhalb des Geltungsbereiches XIX-40j ist eine Versickerung nicht durchgängig mög-lich (Geschiebelehm mit 5,0 m Mächtigkeit). Die privaten Bauflächen werden zentral an die geplante Kanalisation angeschlossen und über das inzwischen realisierte Rückhaltebecken Schillingweg zu den Idehorstwiesen abgeleitet.

Durch das NGA Pankow war beabsichtigt, mit der zentralen Ableitung möglichst viel Regenwasser zur „Wiedervernässung“ der Idehorstwiesen zu nutzen. Das Einzugs-gebiet mit zentraler Entwässerung erstreckt sich ca. 120 m über die natürliche Wasserscheide in das Einzugsgebiet des Brendegrabens hinaus.

Die Entwässerung von Wege- und Platzbereichen erfolgt sowohl durch die Verwendung geeigneter wasserdurchlässiger Materialien als auch durch die Ableitung zum Regen-rückhaltebecken (Schillingweg). Vor Einleitung in den Koppelgraben wurde zur Abflussverzögerung westlich des Schillingweges das Regenwasserrückhaltebecken mit vorgeschaltetem Sandfang errichtet.

Für eine optimale Einbindung des Regenrückhaltebeckens in die geplante naturnahe Parkanlage (Ersatzfläche „Idehorstwiese“, außerhalb des Geltungsbereiches XIX-40j) waren die vom Büro für Garten- und Landschaftsplanung Hackenberg im August/Dezember 1996 mit dem NGA Pankow und dem Ing.-Büro Emch + Berger abgestimmten gestalterischen, ökologischen und pflanzentechnischen Vorgaben grundlegende Voraussetzung. Folgende Prämissen waren besonders wesentlich: • Ausbildung einer organischen Beckenform (keine funktional-geometrische Ausfor-

mung des Beckens) • Vermeidung einer Entwässerung der angrenzenden Bereiche • Vorklärung der Oberflächenwässer vor Einleitung in das Regenrückhaltebecken • Einhaltung eines Mindestabstandes zum Schillingweg (mögliche Ausbaubreite ca.

33 m) von mindestens einer halben Kronenbreite



• Amphibienleitvorrichtung unter dem Schillingweg (bei späterem Ausbau des Schil-lingweges zu berücksichtigen)

• Ausbildung des Beckens in flachere und tiefere Bereiche (Rückzugsmöglichkeiten für Fauna) sowie

• Aufbringung einer 10 bis 20 cm starken Substratschicht auf der Beckensohle.

Auf der Grundlage der generellen Regenwassererschließungskonzeption für das Plan-gebiet werden die zu errichtenden Straßen zentral in die Kanalisation abgeleitet und über Vorreinigungs- bzw. Rückhalteanlagen entwässert. Im Teileinzugsgebiet Koppel-graben wird das Straßenregenwasser ebenfalls zur Vernässung der Idehorstwiesen herangezogen.

Einzugsbereich Brendegraben (östlich des Höhenrückens)

Für die privaten Bauflächen beidseitig der Planstraße A ist in der „Generellen Planung der Berliner Wasserbetriebe“ eine zulässige Ableitmenge in die öffentliche Regenka-nalisation von 1,5 l/s pro ha ausgewiesen.

Grundsätzlich wird angestrebt, möglichst wenig Regenwasser abflusswirksam werden zu lassen, Regenwasser weitgehend zu bewirtschaften, dezentral zu versickern, gegebenenfalls zu nutzen und erst danach, bei Erfordernis, eine begrenzte Ableitmenge in die öffentliche Kanalisation abzuleiten.

Zu berücksichtigen sind das starke Relief im Westen des Einzugsgebietes, die Boden-verhältnisse (Geschiebelehm (westlich), Sand (östlich)) und ein zum Teil geringer Grundwasserflurabstand nahe der Triftstraße.

Aus städtebaulicher Sicht wird von einer verdichteten Bebauung ausgegangen. Eine Dachbegrünung ist möglich und wünschenswert, die Versiegelung von Wegen soll sich auf das notwendige Maß beschränken.

Die Konzepte zur Umsetzung der dezentralen Regenwasserbewirtschaftung sind, auf der Grundlage der städtebaulichen Konzeption (Stand Frühjahr 1998), wie folgt geplant:

• südlich der Planstraße A: Ableitung der Regenwässer der Dach- und Wegflächen über oberflächennahe Rin-

nen zu einer Sickermulde im Bereich des „Wäldchens“ (Fläche C). Versickerung im Bereich der Sande, mit Notentlastungsmöglichkeit (Ereignisse T > 5 (10) Jahre) zum öffentlichen Regenwasserkanal. Verbesserung der Versickerungs-Verdunstungsbi-lanz durch Dachbegrünung und teilweise Regenwassernutzung (Gartenbewässe-rung). Die private Regenrückhalteanlage wird innerhalb des „Wäldchens“ (Fläche C) auf einem privaten Grundstück angeordnet, so dass eine Festsetzung im Planbild nicht erforderlich ist.

• nördlich der Planstraße A: Regenwasserrückhalt in Teilbereichen vom WA8 und WA9 aufgrund der

kleinparzelligen Bebauung in unterirdischen Rückhalteräumen mit Ablaufdrossel bzw. soweit möglich Nutzung von Versickerungspotentialen.

Dachbegrünungen und Regenwassernutzungen sollten nach Ansicht der Gutachter als ergänzenden Systemkomponenten berücksichtigt, jedoch unter dem Kostenpunkt kritisch betrachtet werden.



• Bereich Triftstraße und unmittelbar westlich angrenzender Bereich: Grundsätzlich Regenwasserrückhalt auf den Grundstücken mit gedrosselter Abgabe

in das öffentliche Regenwassernetz.

Für die Überlaufmengen aus dem östlichen Plangebiet ist im Endzustand der Bau eines Regenkanals bis zum Brendegraben im Zuge des Triftstraßenausbaus vorgesehen. Für den Zeitraum bis zum Ausbau der Triftstraße wurde ein Rückhaltebecken (Provisorium) erforderlich. Dieses wurde östlich der Triftstraße (Geltungsbereich XIX-40l) für den Überpumpbetrieb in das Regenrückhaltebecken am Schillingweg (Einzugsgebiet des Koppelgrabens) inzwischen eingerichtet.

Im Bebauungsplan werden bezüglich der Niederschlagsbewirtschaftung keine Fest-setzungen getroffen, da die Wasserbehörde mit dem Wasserrecht selbst über ein ge-eignetes Instrumentarium zur Umsetzung der wasserbehördlichen Belange verfügt. Die Durchführung der Maßnahmen gemäß Entwässerungskonzeption wurde im Rahmen des abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages (Anlage 7) gesichert.

Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des B-Planentwurfs wurde seitens mehrerer Anliegern der Anna-Bruseberg-Straße die Befürchtung geäußert, dass durch die Baumaßnahmen/Neubebauung die eigene Trinkwasserversorgung (Pumpen) gefährdet werden könnte. Die daraufhin eingeholte Stellungnahme von SenStadt Abt. VIIID und des Ing.-Büros Kühn bestätigten diese Befürchtung nicht. Beide kamen aufgrund der hydrogeologischen Verhältnisse zu der Schlussfolgerung, dass eine Beeinträchtigung von bestehenden Brunnen in der Umgebung nicht zu erwarten ist.



II. PLANINHALT

1. Entwicklung der Planungsüberlegungen

Die ARGE Nord und das Land Berlin verständigten sich im Sommer 1997 darauf, einen Teilbereich aus dem Gebiet des vorliegenden Bebauungsplans XIX-40j als Ausstellungsgelände zu entwickeln. Mit dem Ziel der geplanten „Bauausstellung 1999“, den freifinanzierten verdichteten Eigentumsbau zu entwickeln, musste die ursprünglich überwiegend auf den Geschosswohnungsbau ausgerichtete Planung grundlegend überarbeitet werden.

Gegenüber dem ursprünglichen Bebauungsplanentwurf (Stand Juli 1996), der auf dem Ergebnis des konkurrierenden Verfahrens beruhte, wurde das Konzept insbesondere für den Teilbereich nördlich der Bestandsgrundstücke des Jean-Calas-Weges daraufhin in 1998/1999 grundlegend überarbeitet.

Für die Entwicklung eines beispielhaften innovativen und experimentellen Städtebaus wurde eine „Vertiefungsgruppe“ aus Mitgliedern der Investoren, Architekten, Land-schafts- und Stadtplanern gebildet, die kooperativ das städtebauliche und landschafts-planerische Konzept erarbeiteten. Parallel erfolgte die enge Zusammenarbeit mit den zuständigen Fachämtern des Bezirkes Pankow (Stadtplanungsamt, Bau- und Woh-nungsaufsichtsamt, Natur- und Grünflächenamt etc.) und den ehemaligen Senatsverwaltungen für Bauen, Wohnen und Verkehr (hier insbesondere die Abt. IVE und IIE) sowie Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie.

Zur fachlichen Betreuung im Hinblick auf Qualität und Nachhaltigkeit der „Bauausstel-lung“ wurde ein Beirat als ein unabhängiges international besetztes Gremium bestehend aus Architekten, Stadt- und Landschaftsplanern eingesetzt. Mit dem Beirat wurden mehrmals inhaltliche Fragestellungen des Konzeptes diskutiert, um eine dem Standort angemessene städtebauliche Entwicklung zu sichern.

Das in Zusammenarbeit mit dem Beirat, der Koordinierungsgruppe und den Fachämtern überarbeitete Konzept liegt mit seinen, den städtebaulichen Aspekt betreffenden Aussagen dem vorliegenden Bebauungsplan im wesentlichen - obwohl die „Bauausstellung“ als Planungsziel formell verlassen wurde - auch weiterhin zugrunde.

2. Intention des Planes (generelle Zielvorstellungen)

Der Bebauungsplan XIX-40j trifft als qualifizierter Bebauungsplan (Baugesetzbuch § 30) folgende Festsetzungen: • Allgemeine Wohngebiete und Mischgebiete • öffentliche Verkehrsflächen (Zweckbestimmung Straßenverkehrsfläche, Verkehrs-

fläche besonderer Zweckbestimmung) und Gehrechte • Öffentliche Grünflächen (Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage, Öffentlicher

Spielplatz) • Flächen mit Bindungen zur Anpflanzung • Einzelbaumstandorte

Die Bestandsgrundstücke des Jean-Calas-Weges sollen in Hinblick auf ihre bestehende städtebauliche Qualität gesichert und entsprechend der bereits zunehmenden Verdichtungen in der zweiten Baureihe in ihrer Entwicklung gestützt werden.

Ziel dieses Bebauungsplans ist es, Flächen für ein preiswertes und attraktives Angebot für selbstfinanziertes, individuelles und gartenorientiertes Wohnen anzubieten, so wie es mit der inzwischen aufgegebenen „Bauausstellung“ beabsichtigt war. Die geplanten



Quartiere (Cluster) sollen einerseits neue Ansätze für qualitätsvolles Wohnen im selbstgenutzten Eigenheim auf vergleichsweise kleinen Grundstücken mit sparsamer Erschließung zeigen (kosten- und flächensparendes Bauen), sich aber andererseits verträglich in die umgebende Bebauungs- und Siedlungsstruktur einpassen. Dabei sind folgende, Leitsätze zugrunde gelegt:

2.1 Leitsätze für die Siedlungserweiterungsflächen

Für das Neubaugebiet werden folgende, ortstypische siedlungsstrukturelle Elemente und Merkmale aufgegriffen:

• Das bestehende Siedlungsgefüge wird durch nordwest-südost-ausgerichtete Achsen erschlossen, deren Ausrichtung sich an der ursprünglichen hugenottischen Flurstruktur orientiert. Analog dem Bestand wird für das Plangebiet eine nordwest-südost-ausgerichtete Promenade (Planstraße A) mit einer Gesamtbreite von 22 m vorgesehen. Sie ist die Haupterschließung des Neubaugebietes und dient der Anbindung an den angrenzenden Landschaftsraum und ist zugleich zentraler Grünraum der Siedlung. Durch Baumplätze und Stadtgärten gegliedert, wird die Straße zum Lebensraum sowie das Rückgrat für die Vernetzung der Freiräume mit den übergeordneten Grünräumen des Bezirkes. Ergänzend wird eine Verbindungs-straße (Planstraße B) als neue Nord-Süd-Verbindung zwischen den Haupt-erschließungsachsen Jean-Calas-Weg und Promenade vorgesehen.

• Der zentrale lineare Freiraum der Promenade wird maßgeblich durch die begleitende Bebauung geformt. Die übergeordnete Struktur der Quartiere (Cluster) ergibt sich aus der südwestlich des Plangebietes angrenzenden Kleingartenanlage. Deren Erschließungsraster liegt in nordost-südwest-ausgerichteten Erschließungswegen begründet, die in regelmäßigen Abständen angeordnet wurden. Die annähernde Übertragung des Rasters entlang der Promenade dient der behutsamen Einbindung der Kleingartenanlage. Dieser Bereich nimmt nahezu die Hälfte der an die Promenade angrenzenden Grundstücke ein. Für das gesamte Neubaugebiet wird daher ein einheitliches Raster zugrunde gelegt, das Spielräume für ein flexibles städtebauliches Konzept mit unterschiedlichen Haustypen zulässt. Die rund einen Kilometer lange Promenade erhält auf diese Weise beidseitig eine übergeordnete verbindende Struktur.

• Die Gliederung des Plangebietes folgt der historisch gewachsenen strengen Par-zellierung des umliegenden Siedlungsgefüges mit ihrer charakteristischen Nordost-Südwest-Ausrichtung (z.B. Jean-Calas-Weg, Kleingartenanlage).

• Die offene Bauweise (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser) sowie Grundstücke mit großen Verdichtungspotentialen und derzeit hohem Grünanteil prägen die bestehende Siedlungsstruktur und bilden die Grundlage für den angestrebten Gartenstadtcharakter des Plangebietes bei verdichteter Baustruktur (Reihenhäuser in offener Bauweise, hoher Grünanteil).

Neben der Berücksichtigung der lokalen Besonderheiten ist auch dem zentralen An-liegen, günstiges Eigentum bei einer Kombination von verdichteter und offener Baustruktur zu entwickeln, Rechnung zu tragen. In diesem Zusammenhang sind auch folgende städtebauliche Ordnungsprinzipien zu berücksichtigen:

• Herausbilden einer überwiegend geschlossenen Raumkante entlang der Promenade (Planstraße A) für ein baulich-räumliches Einfassen des linearen öffentlichen Straßenraumes.

• Fördern von identitätsstiftenden Nachbarschaften/Gemeinschaften durch ein gestuf-tes System von Öffentlichkeit zu Privatheit und durch die klare Zuordnung der jewei-ligen Freiräume und Clustereinheiten.



2.2 Leitsätze innerhalb der Cluster

Städtebauliches Ziel der Clusterbildung ist die Einteilung der Siedlungserweite-rungsflächen in etwa gleichgroße Quartiere. Der Rhythmus wird aus der bestehenden Siedlungsstruktur hergeleitet. Die ebenfalls einheitliche Breite der Abstände zwischen den Quartieren soll den einheitlichen Rhythmus unterstützen. Die Breite von 6 m entspricht dem Abstandsmaß von zwei Vollgeschossen bei Schmalseitenprivileg. Da die zugrunde gelegte Zweigeschossigkeit für rund 90 % der Neubaubereiche im allgemeinen Wohngebiet bestimmend ist. wird dieses Abstandsmaß als gemeinsames städtebauliches Merkmal für nahezu den gesamten Neubaubereich im allgemeinen Wohngebiet definiert, um zum einen die städtebauliche Einheitlichkeit und klare Funktionszuweisung zu sichern und zum anderen das Konzept der wechselnden Dichte innerhalb der zusammenhängenden Bebauung deutlich herauszubilden.

Die Erschließung der Cluster soll vorzugsweise durch eine gemeinschaftliche Erschließungsanlage zentral von der Planstraße A aus erfolgen, um für jedes einzelne Cluster im Inneren die Bildung identitätsstiftender Nachbarschaften zu fördern und eine baulich-räumliche Geschlossenheit der Cluster gegenüber den öffentlichen Räumen und gegenüber den angrenzenden Bestandsgebieten zu erreichen.

Leitsätze sind: • eine geordnete Bauflucht im Straßenraum • die Entwicklung unterschiedlicher Quartierstypen mit spezifischen Merkmalen, die

eigenständige Milieus schaffen • ein Erschließungssystem, das die Führung des Privatverkehrs ordnet, der Sicherheit

von Fußgängern und Kindern gerecht wird, die Entwicklung von Alleen und Garten-straßen ermöglicht und Stellplätze den privaten Flächen zuordnet

• das Verknüpfen von Stadt/Siedlung/Haus/Garten/Landschaftsraum.

3. Baugebiete

3.1 Allgemeines Wohngebiet

Die Wohnbauflächen innerhalb des Geltungsbereiches werden entsprechend den Vorgaben des Flächennutzungsplans als allgemeines Wohngebiet (WA nach § 4 Baunutzungsverordnung - BauNVO) festgesetzt. Zu unterscheiden ist zwischen den Bestandsgebieten mit Verdichtungspotentialen entlang des Jean-Calas-Weges (WA1 bis WA4) und den nördlich davon gelegenen Neubaugebieten (WA5 bis WA10). Die all-gemeinen Wohngebiete gliedern sich wie folgt:

Allgemeines Wohngebiet WA1 bis WA4

Die Ortstypik des Bestandes entlang des Jean-Calas-Weges soll langfristig erhalten bleiben. Angesichts der verfügbaren Flächenpotentiale in den hinteren Grundstücksbe-reichen sollen derzeit bereits bestehende Möglichkeiten zur Grundstücksteilung und zur Neubebauung (Nachverdichtung) geordnet werden, so dass ein ausreichender Spiel-raum für die bauliche Entwicklung gewährleistet ist. Diese flächenhafte Festsetzung ist Ergebnis der Abwägung im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungs-planentwurfs.

Unter Festschreibung der offenen Bauweise (analog der vorhandenen Bebauung), wird die Lage der Baukörper innerhalb einer überbaubaren Fläche (straßenseitig 6,0 m Vorgartenbereich; rückwärtig 4,5 m zur Grundstücksgrenze) begrenzt. Der 6,0 m tiefe Vorgartenbereich nördlich des Jean–Calas-Weges entspricht dem allgemeinen Gestaltungsprinzip des städtebaulichen Konzeptes für Buchholz-West,



welches jeweils auf der nördlichen Seite der Haupterschließungsachsen breitere nach Süden orientierte Vorgärten vorsieht. Dementsprechend ist gemäß der städtebaulichen Konzeption südlich des Jean-Calas-Weges eine eher geschlossene Bebauung vorgesehen (Vorgartenbereich 3,0 m, Bebauungsplan XIX-40i) und nördlich der Straße eine offene Bauweise mit einem südlich ausgerichteten Vorgartenbereich mit einer Tiefe von 6,0 m. Lediglich entlang der Planstraße A (Promenade) wurde dieses allgemeine Gestaltungsprinzip aufgrund der atypischen Ausgestaltung der Promenade (Straßenbreite 22 m) mit der Festsetzung von 3- bzw. 4 m breiten Vorgärten verlassen. Die unterschiedliche Tiefe der Vorgärten entlang der Planstraße B (3,0 m bzw. 6,0 m im WA2) ergibt sich aus der Stellung der Planstraße B und der Fläche N (im WA7) in Bezug auf die Vernetzungsfunktion zwischen Grünflächen im südlich angrenzenden Plangebiet XIX-40i und den geplanten öffentlichen Grünflächen im Geltungsbereich des Bebau-ungsplans XIX-40j an der Planstraße A. Es ist Ziel, ergänzend zu den Pflanzungen innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche durch einen breiten Vorgarten auf der östlichen Seite der Planstraße B die Grünvernetzung zu stärken und die Freiraum-qualität zu erhöhen (siehe auch Kapitel III, 2.1). Die Vorgartenbereiche sollen, entsprechend der überwiegend vorhandenen Begrünung, von Stellplätzen und sonstigen Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO freigehalten werden. Die am Jean-Calas-Weg auf den Grundstücken Nr. 44, 46, 48, 49, 51, vorhandenen Nebenanlagen / Garagen genießen Bestandsschutz. Der Bebauungsplan XIX- 40j soll zukünftige Fehlentwicklungen verhindern. (siehe textliche Festsetzung 3.1). Dies gilt aufgrund von städtebaulichen bzw. gestalterischen Überlegungen auch für die Vorgartenbereiche entlang der Planstraße B (WA1 und WA2). Aufgrund der besonderen städtebaulichen Situation im Übergangsbereich zwischen WA4 und MI1 werden entlang der nicht überbaubaren Grundstücksflächen des MI1 (verbindender Grünraum) im WA4 Stellplätze ebenfalls ausgeschlossen und Neben-anlagen nur ausnahmsweise zugelassen. Die rückwärtige nördliche Baugrenze mit einem Abstand von 4,5 m bildet im WA1 bis WA4 die Verlängerung der nördlichen Baugrenze der Baukörperfestsetzungen im MI1. Das Abstandmaß entspricht dem Abstand, der auch auf den nördlich gelegenen Nachbargrundstücken an der gemeinsamen Grenze eingehalten werden muss. Die Einschränkung für die Errichtung von Stellplätzen und sonstigen Nebenanlagen erfolgt hier, um eine Durchgrünung im rückwärtigen Bereich zwischen den Grundstücken zu sichern. Diese Regelung findet eine Entsprechung durch die Pflanzbindung auf den benachbarten Grundstücken im WA5 und WA6. Im WA1 ist die Einschränkung für die Überbauung eines 4,5 m breiten Bereichs an der hinteren Grundstücksgrenze mit den o.g. baulichen Anlagen in der Grünverbindung –Festsetzung von Grünflächen und einer öffentlichen Durchwegung - begründet. Auf dem Grundstück Jean-Calas-Weg Nr. 31 soll darüber hinaus zwischen der Grund-stücksgrenze zur Kleingartenanlage und der überbaubaren Fläche ein 3,0 m breiter Bereich (entsprechend § 6 Ab. 5 BauOBln) von baulichen Anlagen freigehalten werden. Hiermit wird die bereits im südlich angrenzenden Bebauungsplan XIX-40i getroffene Festsetzung aufgegriffen. Es soll gewährleistet werden, dass eine erkennbare Zäsur zwischen dem Wohngebiet und dem westlich angrenzenden Kleingartengebiet erhalten bleibt. Um ein Ineinanderfließen der beiden unterschiedlichen Nutzungsarten zu vermeiden, sollen in diesem Zwischenbereich keine Stellplätze ermöglicht werden. Nebenanlagen gemäß §°14 BauNVO sollen nur ausnahmsweise zulässig sein. Entsprechend der vorhandenen Baustruktur wird im Bestandsgebiet (WA1 bis WA4) das Maß der baulichen Nutzung über die Festsetzung • der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse • der maximalen zulässigen Geschossflächen- und Grundflächenzahl bestimmt.



Das ausgewiesene Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,2 und einer GFZ von 0,4 und die Festsetzung einer offenen Bauweise sichert die bestehende kleinteilige Bebauungsstruktur und bietet Spielraum für eine maßvolle Nachverdichtung.

Analog der bereits in der zweiten Baureihe realisierten Bauvorhaben soll die Erschlie-ßung einer möglichen zweiten Baureihe grundsätzlich über die jeweiligen Einzelgrundstücke (z. B. „Hammergrundstücke“) erfolgen.

Dem WA3 wird, anders als den Bestandsgebieten eine Verbindungsfunktion zwischen den Neubaugebieten höherer Dichte und Geschossigkeit im südlich angrenzenden Plangebiet XIX-40i und dem Neubaugebiet im Geltungsbereich XIX-40j zugewiesen. Dies kommt einerseits durch ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit über das WA3 und WA5 zur Planstraße A zum Ausdruck. Andererseits soll durch eine bauliche Verdichtung im WA3 das Prinzip des kosten- und flächensparenden Bauens umgesetzt werden. Die WA3-Fläche eignet sich aufgrund der Gesamtbreite der Grundstücke Nr. 40 und 41 für Reihenhäuser. Für den Neubaubereich WA3 wird - in Anbetracht der Größe dieser Fläche und der verbindenden Funktion dieses Bereiches - im Vergleich zu den angrenzenden Bestandsgebieten WA2 und WA4 eine geringfügig höhere bauliche Dichte ermöglicht (GRZ 0,3 und GFZ 0,6).

Allgemeines Wohngebiet WA5 bis WA10

Beidseitig der Planstraße A soll straßenbegleitend eine offene, jedoch verhältnismäßig kompakte Bebauung mit überwiegend Reihenhäusern und im rückwärtigen Grundstücksbereich (in zweiter, teilweise auch in dritter Baureihe) eine Bebauung mit Reihen-, Doppel- und/oder Einzelhäusern (offene Bauweise) entwickelt werden. Die Gliederung der überbaubaren Flächen ergibt sich aus dem abgestimmten städtebaulichen Konzept zur Quartiersbildung (Cluster).

Die überbaubare Fläche wird allseitig durch Baugrenzen festgesetzt.

Die Ausweisung der überbaubaren Flächen ermöglicht, dass mehrere typologisch unterschiedliche Architektenentwürfe realisiert werden; demzufolge ist die überbaubare Fläche im Verhältnis zu der maximal zulässigen Grundfläche relativ groß.

Der Straßenraum der Planstraße A (Promenade) soll (entsprechend dem städtebau-lichen Konzept) baulich-räumlich eingefasst werden unter Wahrung einer 3,0 m bis 4,0 m-Vorgartenzone mit Einfriedungen durch Hecken (siehe textliche Festsetzung Nr. 5.9). Pro angefangene 200 m² nichtüberbaubarer Grundstücksfläche ist mindestens ein Baum zu pflanzen (textliche Festsetzung 4.2).

Das Maß der baulichen Nutzung variiert entsprechend der Geschossigkeit und dem Baufelderzuschnitt. Unterschiedliche Festsetzungen der zulässigen Zahl der Voll-geschosse werden mittels Knotenlinie voneinander getrennt. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung • der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse • der maximalen zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) und • der maximalen zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt.



WA 5 und WA 8

Im WA5 und WA8 (erster Abschnitt der Planstraße A soll ausgehend von der viergeschossigen Bebauung an der Triftstraße (MI1, MI2 und MI3) als Übergang in die Wohngebiete mit überwiegender Zweigeschossigkeit begleitend zur Planstraße A eine dreigeschossige Bebauung entstehen. Für den rückwärtigen Grundstücksbereich sind maximal zwei Vollgeschosse im gesamten Neubaubereich zulässig. Der Wechsel zwischen 2 und 3 Vollgeschossen wird mittels einer Knotenlinie festgesetzt.

Entlang der Planstraße A erfordert das Clusterprinzip mit seinen 6 m-Gassen im Bereich der dreigeschossigen Bebauung eine ausdrückliche Festsetzung (geringere Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 14 BauO Bln). Dies betrifft insgesamt acht Bereiche. Im Planbild ist diese ausdrückliche Festsetzung durch die Buchstaben X-Y gekennzeichnet. Auf eine Aufweitung wird angesichts des städtebaulichen Ordnungsprinzips an dieser Stelle verzichtet (siehe vorangegangene Erläuterungen zu den städtebaulichen Gestaltungs- und Ordnungsprinzipien in Kapitel II-2; siehe auch textliche Festsetzung).

In Anbetracht der angestrebten verdichteten Baustruktur und der Zulässigkeit von 2 bis 3 Vollgeschossen beträgt die zulässige GRZ im WA5 sowie WA8 0,4 und die zulässige GFZ 0,8.

Vorhandene Bestände (z. B. „Wäldchen“ oder schützenswerte Einzelbäume) geben die ursprüngliche Parzellenstruktur wieder und werden daher weitgehend von Bebauung freigehalten und im Falle ihrer ortsbildprägenden Bedeutung als Einzelbäume festgesetzt (WA5). Innerhalb des WA5 sind zahlreiche schützenswerte Bäume vorhanden. Die großflächige Ausweisung überbaubarer Grundstücksflächen ermöglicht es, diese bei der Einordnung von Baukörpern zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan XIX-40j weist hier innerhalb der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche C darüber hinaus einige im besonderen Maße zu erhaltende Bäume mit Erhaltungsbindung aus (siehe hierzu Kapitel II-5.5).

Die Erschließung der ersten, zweiten und gegebenenfalls dritten Baureihe erfolgt über ein Wohnwegesystem. Entweder können die Stellplätze direkt den einzelnen Grund-stücken zugeordnet werden (grundstücksbezogene Carports, Stellflächen; erschlossen über die Nebenwohnwege), oder sie werden dem Hauptwohnweg zentral als Gemein-schaftsanlage angegliedert. Eine Festsetzung erfolgt nicht.

Nach Abstimmung mit der Berliner Feuerwehr ist für die Grundstücke nördlich der Plan-straße A eine Feuerwehrzufahrt in den privaten Erschließungswegen nicht zwingend er-forderlich. Geringfügige Überschreitungen der 50 m-Regelung werden als unproblema-tisch erachtet. Die Bebauung südlich der Planstraße A liegt insbesondere im Fall der dritten Baureihen eventuell erheblich mehr als 50 m von der öffentlichen Straße entfernt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sind in diesen Fällen daher Feuerwehrzufahrten auf den privaten Erschließungswegen zu sichern 6).

WA 6, WA 7 und WA 9

In den Baugebieten WA6, WA7 und WA9 wird gemäß dem städtebaulichen Konzept eine gartenorientierte, verdichtete Baustruktur angestrebt. Generell ist eine zweigeschossige Bebauung zulässig. Die o.g. Leitprinzipien treffen auch für diese Bereiche zu. In Anbetracht der Zweigeschossigkeit liegt die GRZ bei 0,4 und die GFZ bei 0,65. Für das WA7 beträgt die zulässige GFZ gemäß dem städtebaulichen Konzept 0,6; damit wird der Randlage an der Stadtkante Rechnung getragen.

6) Feuerwache am Schillingpark - Abteilung Vorbeugender Brandschutz, Termin vom 25. Mai 1998.



Im WA6 und WA7 wird aufgrund der hier vorgesehenen besonderen Stellplatzlösung der Vorgartenbereich entlang der Planstraße A auf 3,0 m verringert. Im Übergangsbereich zwischen dem WA6 und WA5 befindet sich eine insgesamt 3,0 m breite Fläche, die mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit belastet ist (siehe Kapitel II, 4.5).

WA 10 Die Eingangsbereiche in das Plangebiet an der Planstraße A sollen städtebaulich betont werden. Vor diesem Hintergrund wird im WA10 (nordwestlicher Eingangsbereich am Schillingweg) ein Heranbauen bis an die Straßenverkehrsfläche der Planstraße A ermöglicht, ohne dieses zu erzwingen. Gleichzeitig soll sich die Geschossigkeit von den angrenzenden Bereichen moderat abheben können. Vor diesem Hintergrund werden drei Vollgeschosse in der gesamten Baufeldtiefe ermöglicht. Dementsprechend ist die zulässige GFZ mit 0,75 geringfügig höher als im angrenzenden WA9.

Angesichts der verbindenden Funktion dieses Bereiches zwischen Plangebiet und an-grenzendem Erholungsraum (Idehorstwiesen etc.) soll neben der Wohnnutzung auch eine kleingewerbliche Nutzung etablierungsfähig sein, wie Schank- und Speisewirt-schaften (Cafe, Restaurant etc.) und/oder Läden.

3.2 Mischgebiet

Auf der Grundlage des städtebaulichen Konzeptes sind die an den Stadtplatz angren-zenden Baukörper für eine Mischnutzung vorgesehen. Entsprechend dem besonderen Charakter dieses Gebietes werden die Mischgebiete unter Ausschluss von Tankstellen, Gartenbaubetrieben und Vergnügungsstätten festgesetzt.

Mischgebiet MI 1

Fläche F1 Als städtebauliches Prinzip für den gesamten Bereich Buchholz-West wird entlang des Rosenthaler Weges und entlang der Triftstraße, als Haupterschließungsstraße für das Neubaugebiet Buchholz-West, generell eine drei- bis viergeschossige geschlossene Bebauung angestrebt. Diese Art der Bebauung dient der städtebaulichen Fassung dieser Hauptachse. Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, wird in Anlehnung an die südlich angrenzende Baufläche (Bebauungsplan XIX-40i) eine maximal viergeschossige Bebauung mit einer GF von maximal 9.300 m² festgesetzt. Die überbaubare Fläche ist entsprechend dem städtebaulichen Konzept in Form einer erweiterten Baukörperausweisung bestimmt.

Um die besondere Charakteristik des städtebaulichen Entwurfes entlang der Triftstraße baulich umsetzen zu können (Ausrichtung an historischen Hugenottengärten), wird an der Triftstraße eine gerade Bauflucht des Baukörpers mittels Baulinie gesichert. Auch entlang des Jean-Calas-Weges und Stadtplatzes werden Baulinien zur Sicherung einer einheitlichen Fassung des öffentlichen Raumes (Platzkante) festgesetzt. Das vierte Vollgeschoss muss zurückgesetzt werden (durch eine zusätzliche Baugrenze im Planbild dargestellt) und dabei um mindestens 2,0 m hinter der Fassade des darunter liegenden Geschosses zurücktreten.

Aufgrund der Spitzwinkligkeit der hugenottischen Parzellenstruktur wird eine Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen (Punkte U-V-W) nach der Bauordnung für Berlin ausdrücklich festgesetzt (siehe textliche Festsetzung).

Der Baukörper wird am Jean-Calas-Weg in seiner Länge und in seiner Geschossigkeit reduziert. In der Triftstraße und dem Jean-Calas-Weg wird das vierte Vollgeschoss als zurückgesetztes Geschoss festgesetzt (siehe oben). Die Anlieferung des Supermarktes und die Zufahrt zu den Stellplätzen erfolgt von Norden aus, der Parkplatz am Jean-Calas-Weg wird abgepflanzt. An den Jean-Calas-Weg angebunden werden lediglich die Stellplatzausfahrt für PKW und die Tiefgaragenrampe.



Entlang der Triftstraße wird die inzwischen vorhandene (z. Zt. provisorische) Stellplatz-anlage als Dauerlösung ermöglicht. Die textliche Festsetzung 4.5 sichert, dass zum öffentlichen Straßenraum gleichzeitig eine entsprechende Begrünung erfolgt.

Das Mischgebiet MI1 war Teil des ersten Bauabschnittes (Baufeld 8). Für die Baukörper im MI1, lag seit Frühjahr 1997 die Planreifeerklärung vor. Das Vorhaben ist seit Mitte 1998 fertiggestellt. Der Solitärbaukörper im nordwestlichen Teil des MI1 ist im Zusammenhang mit der Bebauung im MI2 Ende 1999 ebenfalls realisiert worden.

Solitärbaukörper Im Übergang zur offenen Bebauung erfolgt innerhalb des MI1 die Festsetzung einer solitären überbaubaren Fläche mittels erweiterter Baukörperfestsetzung unter Darstellung von Baugrenzen. Der Baukörper kann in Anlehnung an die angrenzenden Bauflächen als maximal dreigeschossige Bebauung entwickelt werden (Übergang zum Bestandsgebiet). Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Festsetzung • der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse • der maximalen zulässigen Geschossfläche (GF) und • von Baugrenzen (zeichnerische Festsetzung der zulässigen Grundfläche;

erweiterte Baukörperfestsetzung). Der Solitärbaukörper wird intern über die vorhandene Erschließung innerhalb des MI2 von Norden mit Anschluss an die Triftstraße erschlossen.

Die zulässige Geschossfläche im MI1 entspricht einer errechneten GFZ von etwa 1,1. Die errechnete GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO beträgt ca. 0,6; mit den Baukörper-ausweisungen wird eine GRZ von ca. 0,4 (gemäß § 19 Abs. 1 BauNVO) erreicht. Die Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO wird nicht überschritten.

Mischgebiet MI 2

Die Konzentration von Büros/Dienstleistung und kleinteiligem Erdgeschossgewerbe (kombiniert mit Wohnen) soll auch an der westlichen Seite des Stadtplatzes entstehen und wird mittels der Festsetzung als Mischgebiet gesichert.

Der Eingangsbereich in das Plangebiet an der Planstraße A soll städtebaulich betont werden. Um eine Torsituation zu schaffen, ist die straßenseitige Bauflucht bis an die Straßenverkehrsfläche der Planstraße A herangeführt worden und wird mittels einer Baulinie entlang der Planstraße A festgesetzt. Die Festsetzung von straßen- und stadtplatzseitigen Arkaden im Erdgeschoss dient einerseits der Transparenz in Richtung anschließende Wohngebiete (entlang der Promenade) und andrerseits der Steigerung der Aufenthaltsqualität eines belebten Stadtplatzes sowie einer einheitlichen Gestaltung. Die Arkaden bewirken eine erhöhte Nutzungsqualität für die darüber liegende Wohnnutzungen (Loggien), da die Ladeneingänge zurückversetzt sind und eventuelle Auslagestände der Läden im Arkadenbereich aufgestellt werden können. Zudem gewährleisten die Arkaden eine repräsentative Eingangssituation für das neue Wohnquartier.

Fläche F2 Die überbaubare Grundstücksfläche F2 wird mittels erweiterter Baukörperfestsetzung unter Darstellung von Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Die städtebaulich gewünschte Betonung der Eingangssituation wird durch eine Einengung der Bauflucht im MI2 und MI3 und durch Festsetzung von Baulinien entlang der Planstraße A gesichert. Die Baulinie entlang des Stadtplatzes dient dem Ziel, eine einheitliche Bauflucht für eine geordnete Platzkantenausbildung zu sichern. Der Baukörper kann in Anlehnung an die südlich angrenzenden Bauflächen als maximal viergeschossige, geschlossene Bebauung entwickelt werden.



Die Erschließung erfolgt von der Planstraße A aus über eine Zufahrt westlich des Bau-körpers. Kundenparkplätze sollen an der Südseite des Stadtplatzes angeordnet werden (Zufahrt über Triftstraße).

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die maximal zulässige Geschossfläche (GF) bestimmt. Die zulässige Geschossfläche im MI2 entspricht einer errechneten GFZ von etwa 1,0. Die mit der ausgewiesenen Grundfläche erreichte GRZ beträgt ca. 0,3; die ermittelte GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO beträgt ca. 0,6. Die Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO werden nicht überschritten.

Entsprechend den beabsichtigten Festsetzungen wurde ein viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus bereits errichtet und Ende 1999 fertiggestellt. Eine Bauge-nehmigung erfolgte aufgrund des geltenden Planungsrechtes nach § 34 BauGB für die unmittelbar an der Triftstraße liegenden Flächen.

Im Bebauungsplan sind innerhalb des MI2 zwei im besonderen Maße markante Bäume gekennzeichnet, die zu erhalten und für den Fall des Abgangs nachzupflanzen sind (städtebauliche Begründung siehe hierzu Kapitel II-5.5).

Mischgebiet MI 3 Das Baugebiet liegt nördlich der Planstraße A und wird gegenwärtig von den Pri-vateigentümern zu Wohnzwecken selbst genutzt. Der Eigentümer (Triftstraße 39) beabsichtigt, das Grundstück weiterhin als Wohngrundstück zu nutzen. Obwohl der Eigentümer derzeit nicht beabsichtigt, das Grundstück baulich zu erweitern, wird langfristig eine Entwicklung analog zu den südlich angrenzenden Grundstücken an der Triftstraße angestrebt.

Für den Eingangsbereich des neuen Siedlungsbereiches soll die angestrebte baulich-räumliche Entwicklung gemäß des städtebaulichen Konzeptes langfristig umgesetzt werden. Die bestehenden baulichen Anlagen genießen trotz der Festsetzungen Bestandsschutz. Wesentliche bauliche Veränderungen sind aber nur im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplans möglich.

Die östliche Begrenzung vom MI3 ergibt sich entsprechend der konzeptionellen Vorstellungen aus der westlichen Kante des geplanten Neubaus (in der Verlängerung der Bauflucht im MI2) zzgl. 15 m als nicht-überbaubarer Zwischenbereich. Hiermit kann die Verträglichkeit der unterschiedlichen Nutzungsarten gewährleistet werden.

Auf der überbaubaren Grundstücksfläche F3 soll analog der gegenüberliegenden Seite (MI2) auch auf der nördlichen Seite des Stadtplatzes das Etablieren von Büros/Dienstleistung und kleinteiligem Erdgeschossgewerbe (kombiniert mit Wohnen) zur Nahversorgung ermöglicht und mittels der Mischgebietsfestsetzung gesichert werden.

Der Eingangsbereich in das Plangebiet an der Planstraße A soll langfristig städtebaulich betont werden. Gleichzeitig sollen die Baukörper des Stadtplatzes den Platzraum baulich-räumlich einfassen und eine Raumkante gegenüber der Triftstraße ausbilden. Vor diesem Hintergrund ist im MI3 (südöstlicher Eingangsbereich) die Bauflucht an der Planstraße A bis an die Straßenverkehrsfläche herangeführt und an der Triftstraße die Bauflucht des gegenüberliegenden Baukörpers (MI2) aufgenommen worden (gesichert über Baulinien) und anschließend parallel zur Triftstraße die ortsübliche Vorgartentiefe von 4 m (analog zu den sonstigen Neubaubereichen entlang des Rosenthaler Weges/Triftstraße) mittels einer Baugrenze gesichert.

Analog dem gegenüberliegenden Baukörper im MI2 sollen entlang der Planstraße A im Erdgeschoss Arkaden ausgebildet werden, um den Eingangsbereich in das neue Wohngebiet einheitlich und repräsentativ zu gestalten. Mit den Arkaden kann gleichzeitig eine erhöhte Wohnqualität der darüber liegenden Wohnungen gewährleistet werden (siehe Begründung zum MI2).



Die überbaubare Grundstücksfläche wird mittels Baufenster unter Darstellung von Bau-grenzen und Baulinien festgesetzt. Auf der Westseite soll der Baukörper ebenfalls die Baufluchten des gegenüberliegenden Baukörpers (MI2) aufnehmen. Im nordöstlichen Bereich ist die mindestens einzuhaltende Tiefe der Abstandsfläche (3,0 m) gemäß BauOBln zugrunde gelegt. Zur Betonung gegenüber der angrenzenden ersten Baureihe des WA wird analog zu den Baulinien des MI2 die Bauflucht an die Straßen-begrenzungslinie der Planstraße A gesetzt und zur einheitlichen Gestaltung der Eingangssituation eine maximal viergeschossige Bebauung ermöglicht. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch eine Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. Die Einhaltung der Abstandflächen zu den Nachbargrenzen wird die offene Bauweise festgesetzt.

Die Erschließung des Baukörpers und eventuell zugeordneter Stellplätze soll über die Planstraße A erfolgen.

4. Verkehrsflächen

4.1 Erschließungskonzept

Das Straßennetz orientiert sich weitestgehend an der vorhandenen Netzstruktur und ist auf eine Minimierung des Eingriffes ausgerichtet. Dafür werden die Querschnitte auf ein verkehrstechnisch noch vertretbares Minimum reduziert. Der Jean-Calas-Weg als bestehende Erschließung des Wohngebietes bleibt in der bisherigen Breite erhalten. Er wird teilweise für die Erschließung der neuen Wohnbauflächen genutzt.

Die Haupterschließung der neuen Wohngebiete ist von der Triftstraße aus vorgesehen (Planstraße A).

Beide Straßen münden in die Triftstraße ein. Diese gehört wie die Schönerlinder Straße und Bucher Straße als örtliche Straßenverbindung zum übergeordneten Straßennetz Berlins und stellt den Anschluss des Plangebietes an die Bundesstraßen (B96a und A114) dar.

Die öffentliche Erschließung des Plangebietes wird durch eine Verbindung zwischen der Planstraße A und dem Jean-Calas-Weg ( Planstraße B ) ergänzt.

Die Breite der Planstraße A von 22 m erklärt sich durch einen hohen öffentlichen Grünflächenanteil. Die Ausgestaltung der Planstraße A als Promenade mit erheblichen Grünanteil ist in der Idee begründet, diesen zentralen öffentlichen Raum eine hohe Aufenthaltsqualität zu geben. Die Umsetzung dieses wichtigen Planungszieles ist über den städtebaulichen Vertrag bzw. Erschließungsvertrag gesichert (siehe auch Anlage C1). Die Abtretung der zukünftig öffentlichen Flächen ist in diesem Zusammenhang einvernehmlich mit den Eigentümern bzw. bauwilligen Investoren festgelegt worden.

Die Funktion des Schillingweges als öffentliche Erschließung für die anliegenden Flächen wird durch die im Plangebiet vorgesehene Anbindung der Planstraße A nur marginal berührt. In Anbetracht der vorgesehenen Querschnittsgestaltung der Plan-straße A wird einem Durchgangsverkehr entgegengewirkt und das Verkehrsaufkommen im Bereich des Schillingweges wird sich demzufolge voraussichtlich durch den Anliegerverkehr nur unwesentlich erhöhen. Ein Ausbau des Schillingweges zur Zeit nicht vorgesehen. Eine Entscheidung bezüglich der im Flächennutzungsplan dargestellten überörtlichen Straßenverbindung anstelle des Schillingweges (siehe Punkt 4.2) ist in diesem Zusammenhang nicht zu treffen. Ein Erfordernis ist unabhängig von der geplanten Anbindung der Planstraße A an den Schillingweg zu prüfen und daher nicht Gegenstand des Bebauungsplanes XIX-40j.



4.2 Straßenverkehrsflächen

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans werden für die Haupterschließung des Plan-gebietes die Planstraße A als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt und mittels einer Straßenbegrenzungslinie von den Bauflächen abgegrenzt. Die westlichen Bauflächen werden durch den Jean-Calas-Weg erschlossen.

Aus den neugeplanten Wohngebieten der B-Pläne XIX-40i, -40j und -59 resultiert ein zusätzliches Verkehrsaufkommen (Ziel- und Quellverkehr steigt an). Um allen Verkehrs-teilnehmern besser gerecht zu werden, ist langfristig der Aus- bzw. Umbau der Triftstraße und des Einmündungsbereiches an der Schönerlinder Straße (Geltungs-bereich des Bebauungsplanentwurfs XIX-59) beabsichtigt.

Die Triftstraße befindet sich bis zur derzeitigen Straßenmitte innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans XIX-40j.

Die bisherige Planung erfolgte innerhalb des Bebauungsplanentwurfs XIX-C1c bzw. XIX-59. Im Vergleich zu der Fassung des Bebauungsplanentwurfs für die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde der Querschnitt der Triftstraße - aufgrund der Aufgabe der bis Anfang 2001 noch geplanten Straßenbahnstrecke - auf ein Mindestmass reduziert. Die Triftstraße soll weitgehend innerhalb des bestehenden Straßenlands (ca. 15 m Breite) ausgebaut werden.

Im Bereich des Stadtplatzes und der Grundstücke Triftstraße 25/27 ist jedoch eine Neuregelung der Straßenbegrenzungslinien erforderlich. Die Inanspruchnahme von 1,5 m bis 2 m von den angrenzenden Grundstücken auf der westlichen Seite bzw. eine geringfügige Aufweitung des Querschnittes auf der östlichen Seite der Triftstraße vor der Behindertenwerkstatt ergibt sich aus den besonderen verkehrlichen Anforderungen in diesem Abschnitt und ermöglicht unabhängig von der weiteren Entscheidung zur Gestaltung der Triftstraße einen späteren bedarfsgerechten Ausbau.

Die Planung lässt einen Verkehr von Linienbussen im Bedarfsfall grundsätzlich zu. Die zukünftige Querschnittsgestaltung der Triftstraße sieht die Einordnung von Schutz-streifen für Fahrradfahrer vor (an den Kreuzungen sind Fahrradstreifen unabhängig von den Fahrstreifen für den Kfz-Verkehr geplant). Wegen der Beschränkung der Inanspruchnahme von Verkehrsflächen auf ein unbedingt notwendiges Maß und eine Orientierung auf den Bestand an Straßenverkehrsflächen soll auf durchgängige Baumreihen entlang der Triftstraße sowie auf Parkmöglichkeiten im Straßenraum weitgehend verzichtet werden.

Die Planstraße A (Promenade) wird als Anliegerstraße Bestandteil der Tempo-30 Zone. Durch bauliche Maßnahmen (mehrmaliger Verschwenk der Fahrbahn / Baumplätze) soll eine zusätzliche Verkehrsberuhigung erreicht werden. Die Straße wird so für den Durchgangsverkehr unattraktiv und als zentraler Freiraum in seiner Aufenthaltsqualität gestärkt. Die geplante öffentliche Straße in einer Breite von 22,0 m ist auf der Grundlage des städtebaulichen Vertrages bereits als separates Flurstück gebildet worden und wird entlang der Flurstücksgrenze mit einer Straßenbegrenzungslinie als öffentliche Verkehrsfläche abgegrenzt. Eine Einteilung der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgt im Bebauungsplan nicht. Die Querschnittsbreite ist in der angestrebten hohen Aufenthaltsqualität und in der Planungsabsicht begründet, zusätzlich zur Erschließung der anliegenden Grundstücke einen zentralen öffentlichen Freiraum für das Wohngebiet zu schaffen. Es ist folgende Gliederung für die Promenade vorgesehen: • 2,5 m Gehweg • 9,5 m Öffentliche Grünfläche (Stadtgarten) • 2,0 m Parkstreifen (Längsparken mit Baumanpflanzungen) • 5,5 m Fahrbahn • 2,5 m Gehweg



(Schnitt siehe Anlage C 1):

Für die Akzentuierung der Eingangsbereiche in das Plangebiet (Schillingweg und Trift-straße) und des Kreuzungspunktes Planstraße A/Planstraße B soll innerhalb des Quer-schnittes jeweils ein „Baumplatz“ eingerichtet werden. Der Querschnitt der Promenade, von 22,0 m, gliedert sich an diesen Baumplätzen wie folgt: • 2,5 m Gehweg • 3,0 m Fahrbahn (aufgepflastert, Einrichtungsverkehr) • 11,0 m Öffentliche Grünfläche (Baumplatz: Baumanpflanzungen und Tenne) • 3,0 m Fahrbahn (aufgepflastert, Einrichtungsverkehr) • 2,5 m Gehweg

Der Querschnitt der Promenade soll sich nach Verlassen des Baumplatzes in um-gekehrter Reihenfolge aufbauen; die Lage von Fahrbahn/Längsparken und Stadtgarten wechseln von Norden nach Süden bzw. umgekehrt. Dieser Wechsel dient zum einen der Verkehrsberuhigung, zum anderen erhöht er den Erlebniswert der Promenade durch ein sich mehrmals änderndes Straßenbild.

Ein Gestaltungsgutachten der öffentlichen Grün- und Erschließungsflächen liegt vor und wurde für diese Bereiche als Anlage zum städtebaulichen Vertrag zwischen den Investoren (ARGE Nord) und dem Land Berlin bindend.

Der Jean-Calas-Weg ist bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt als öffentliche Verkehrs-fläche gewidmet. Der bestehende öffentliche Straßenraum des Jean-Calas-Weges umfasst insgesamt 15,0 m (davon 7,5 m im angrenzenden Bebauungsplan XIX-40i). Es wurde innerhalb des Querschnittes am Ende des Jean-Calas-Weges eine Wendeanlage (EAE Typ 4) realisiert (Ausbau der Straße im Rahmen des 1. Bauabschnittes der ARGE Nord).

Der bestehende Straßenquerschnitt des Jean-Calas-Weges gliedert sich nach dem Ausbau im Jahre 1997/1998 wie folgt: • 2,75 m Gehweg • 2,0 m Parkstreifen (Längsparken) • 5,5 m Fahrbahn • 2,0 m Parkstreifen (Längsparken mit Baumanpflanzungen) • 2,75 m Gehweg

Für die Planstraße B liegen abgestimmte, geprüfte und abgeschlossene Bauplanungs-unterlagen (BPU) vor. Sie wird als untergeordnete öffentliche Verbindung zwischen der Planstraße A und dem Jean-Calas-Weg angelegt. Die ursprünglich geplante Festsetzung mittels Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (frühzeitige Bürgerbeteiligung/ Trägerbeteiligung) wurde aufgegeben, da für die Promenade angesichts ihrer Länge von rund 1 km eine Querungsmöglichkeit geschaffen werden soll (Netzschluss).

Angesichts ihrer Funktion als Anliegerstraße soll sie mit einem reduzierten Querschnitt von insgesamt 10,25 m ausgebaut werden. Dies wurde im Rahmen der Abstimmung mit den zuständigen Dienststellen im Ergebnis der Nachbereitung der TÖB-Beteiligung am 09.09.1999 festgelegt. In Folge des städtebaulichen Vertrages erfolgte danach die Bildung von entsprechenden Flurstücken, an deren Grenzen entsprechend die Straßen-begrenzungslinien festgesetzt werden. Der zur Verfügung stehende Querschnitt soll wie folgt ausgebaut werden: • 1,5 m Gehweg • 4,75 m Fahrbahn • 2,0 m Parkstreifen (Längsparken mit Baumanpflanzungen) • 2,0 m Gehweg Bei den vorgeschlagenen Fahrbahnbreiten, wurde davon ausgegangen, dass im gesamten Plangebiet kein Busverkehr vorgesehen ist. Zur Verkehrsberuhigung und



Unterstreichung der untergeordneten Bedeutung soll die Fahrbahn verschwenken, und zwar an der Grenze von Bestands- und Neubaugebiet. Die Fahrbahn wechselt an dieser Stelle mit dem Parkstreifen. Entlang des Bestandsgebietes WA1 und WA2 soll der Parkstreifen auf der Westseite und entlang des WA6 und WA7 auf der Ostseite verlaufen.

Im Rahmen der Trägerbeteiligung 1999 wurde seitens der Straßenverkehrsbehörde be-fürchtet, dass durch ordnungswidrig abgestellte Fahrzeuge für die 4,75 m breite Fahrgasse Behinderungen entstehen können. In Abstimmungsgesprächen mit der ehe-maligen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr IVE konnte aufgrund des fortgeschrittenen Planungsstadiums eine Einigung dahingehend erzielt werden, dass die Planstraße B als Mischverkehrsfläche und verkehrsberuhigter Bereich ausgebildet wird. Die Ausbildung der Planstraße B als Mischverkehrsfläche (optische Trennung zwischen Gehwegfläche und Fahrgasse mittels Tiefbord) hat den Vorteil, dass den meisten Fahrzeugführern bekannt ist, dass ein Parken außerhalb der markierten Parkflächen generell untersagt ist und ein Ausweichen auf den Gehwegbereich möglich ist.

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der mit Gehrechten belegten Flächen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Bei der Querschnittsgestaltung sind die Belange der Behinderten ausreichend zu berücksichtigen.

4.3 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung

Als Entreé des Plangebietes von der Triftstraße aus, soll neben der Promenade ein belebter Stadtplatz herausgebildet werden, der durch die Baukörper im Norden, Westen und Süden baulich gefasst wird und sich nach Osten, zur Triftstraße hin öffnet. Kennzeichnend wird für die anliegenden Gebäude eine nutzungsstrukturelle Mischung (Wohnen und Kleingewerbe, Supermarkt, Dienstleistung, Büros etc.) und für den Platz selbst die Funktion des Aufenthaltes (Treffpunkt, Kommunikationsort) sein.

Gestalterisch soll eine optische Zusammenführung zu einem geschlossenen Stadt-platzbild mit den angrenzenden Erschließungsflächen erzielt werden. Denkbar sind Maßnahmen wie Pflasterung, Möblierung, die ebenerdige Ausbildung aller Flächen, gestaltungswirksame Baumanpflanzungen etc.. Mit Ausnahme der Pflanzmaßnahmen soll der Stadtplatz mit einer überwiegend oberflächenversiegelnden Decke versehen werden, da der hohe Grundwasserspiegel (ca. 0,6 m unter Bodenniveau) eine ausreichende Niederschlagswasserreinigung durch die vorhandenen Böden nicht gewährleistet.

Die Größe und Widmung des Stadtplatzes ist mit dem derzeitigen Eigentümer abgestimmt. Im Rahmen des abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages sind Verein-barungen bezüglich Grundstücksübertragung und Herstellungsverpflichtungen getroffen worden.

4.4 Flächen für den ruhenden Verkehr

Grundsätzlich sollen private Stellplätze auf privaten Wohn- und Mischbauflächen realisiert werden.

In den allgemeinen Wohngebieten können die privaten Stellplätze grundstücks-bezogen realisiert werden.

Die allgemeinen Wohngebiete WA5 bis WA10 (Neubaugebiete) entlang der Planstraße A werden von der Planstraße erschlossen. Grundsätzlich sollen die Vorgartenbereiche -entsprechend der BauO Bln - von Stellplätzen freigehalten werden. Im WA6 und WA7 ist jedoch eine abweichende Stellplatzanordnung angrenzend zur Planstraße A ermöglicht worden. Um in diesem zweigeschossigen Bereich eine Optimierung der Erschließung zu ermöglichen, wurde die überbaubare Fläche im Vergleich zu den angrenzenden



Bereichen bis auf 3 m an die Straßenbegrenzungslinie vergrößert. Hiermit wird in diesem Teilbereich ein Wohnungstyp mit (teilweise) integriertem Stellplatz entlang der Planstraße A ermöglicht, ohne dass das Straßenbild zu stark beeinträchtigt wird.

Die rückwärtigen Bereiche sollen über ein Wohnwegesystem erschlossen werden. Dieses setzt sich aus einem Hauptwohnweg und davon abzweigenden Nebenwohn-wegen, die den direkten Zugang zu den Grundstücken ermöglichen, zusammen. Die Stellplätze können entweder direkt den einzelnen Grundstücken zugeordnet werden (grundstücksbezogene Carports, Stellflächen, erschlossen über die Nebenwohnwege), oder sie werden zentral als Gemeinschaftsanlage dem Hauptwohnweg angegliedert. All diese Varianten sind mit den städtebaulichen und gestalterischen Zielen vereinbar. Angesichts der möglichen Varianten werden Stellplatzflächen nicht gesondert festgesetzt und sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen möglich. Daher erfolgen keine einschränkenden Festsetzungen für die Wohngebiete.

Dem städtebaulichen Konzept liegt für die Neubaugebiete ein Richtwert von 1,0 Stellplätze/Wohneinheit zugrunde.

In den Mischgebieten sollen auf der Grundlage des städtebaulichen Konzeptes Stell-plätze auf verschiedene Weise angeordnet werden. Im MI1 wurde eine explizite Festsetzung von Stellplatzflächen und Tiefgaragenflächen gewählt, welche sich grund-sätzlich an dem Planungsstand zum Zeitpunkt der Erteilung der Planreife orientiert. Für die Fläche F1 werden dementsprechend eine Stellplatzanlage (Zufahrt im Norden, Ausfahrt über Jean-Calas-Weg) sowie eine Tiefgarage (Zu-/Ausfahrt über Jean-Calas-Weg) festgesetzt (die Zu- und Ausfahrtenregelung ist Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung). Zusätzlich wird zwischen dem Baukörper F1 und Triftstraße eine Stellplatzanlage entlang der Triftstraße (Zu- und Ausfahrt im Norden) ermöglicht, die straßenbegleitend durch Baumpflanzungen gegliedert wird. (s. Textfestsetzung Nr. 4.5).

Zur Begrenzung der Versiegelung der Freiflächen werden beide Stellplatzformen (oberirdisch sowie unterirdisch) mittels Festsetzung konkret verortet. Die einge-schossige Tiefgarage (MI1) wurde weitgehend unter den Gebäuden angeordnet. Als geeignete Maßnahme für die Ableitung der Kfz-Abgase aus den Tiefgaragen wurde durch das Umweltamt Pankow eine mechanische Zwangsentlüftung der Tiefgaragen über Dach vorgeschlagen.

Zusätzlich wurden inzwischen Stellplätze im MI2 parallel zur Baukörperflucht (Querparken sowie Aufstellfläche für Anlieferung) realisiert. Die Zufahrt erfolgt von der Triftstraße aus über eine private Binnenerschließung. Die Stellplätze für den Solitär-baukörper im MI1 wurden ebenfalls in diesem Bereich mit untergebracht. Für das Misch-gebiet MI2 soll die Stellplatzversorgung über Anlagen auf der stadtplatzabgewandten Baukörperseite gedeckt werden. Eine gesonderte Festsetzung ist jedoch hier nicht erforderlich.

Innerhalb des MI3 wird die Stellplatzversorgung über eine Stellplatzanlage angestrebt. Die Zufahrt soll von der Planstraße A erfolgen. Angesichts der möglichen Varianten wird diese Anlage ebenfalls nicht gesondert festgesetzt.

Für die Gestaltung der Stellplatzanlagen und Tiefgaragen sind in den Grünfest-setzungen weitere Gestaltungsgrundsätze festgelegt (siehe textliche Festsetzung).

Die öffentlichen Stellplätze (Parkplätze) werden in Form von Längsparken vorgesehen. Im Jean-Calas-Weg sind sie auf der nördlichen Seite und jeweils einseitig in der Planstraße B (streckenweise im Westen oder Osten) vorgesehen. Im östlichen Teil der Planstraße A (bis zur Planstraße B) sind Stellplätze auf der den Grundstücken abgewandten Fahrbahnseite (bzw. nördlich der Fahrbahn) geplant und im Abschnitt bis zum Schillingweg auf der den Grundstücken zugewandten Fahrbahnseite (ebenfalls nördlich der Fahrbahn) vorgesehen.



Insgesamt können innerhalb des Geltungsbereiches ca. 190 öffentliche Stellplätze reali-siert werden. Dieses entspricht einem rechnerischen Stellplatzverhältnis von ca. 0,35 Stellplätze/Wohneinheit (bezogen auf den gesamten Bereich inkl. Bestandsgebiete). Im Neubaubereich sollen 1,0 private Stellplätze/Wohneinheit realisiert werden. Dies entspricht den Richtwerten der zuständigen Verkehrsverwaltung.

Die Stellplatzanlagen werden durch Baumanpflanzungen gegliedert (siehe textliche Festsetzung 4.5) und die öffentlichen Verkehrsflächen möglichst alleenah ausgebildet. Letzteres wurde im Rahmen der Anlagen zum städtebaulichen Vertrag für den 3. Bauabschnitt gesichert.

4.5 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

Im Zusammenhang mit den öffentlichen Grünräumen soll ein Netz von öffentlichen Fuß- und Radwegen mit Anbindungen an die Regionalverbindungen und zahlreichen Ver-knüpfungen entwickelt werden. Neben den Straßenverkehrsflächen werden daher weitere öffentliche Gehwegverbindungen gesichert. Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit auf privaten Grundstücksflächen werden mit den Flächen A und N gesichert. Sie gewährleisten eine gute fußläufige Erreichbarkeit der öffentlichen Räume (öffentlichen Grünflächen/ Promenade) für die Bewohner des Gebietes selbst und ermöglichen die Nordost- und Südwest-Querung der Wohngebiete zwischen den Erschließungsachsen.

Zur Unterhaltung des Spielplatzes ist eine Zufahrt für Pflegefahrzeuge nicht nur von der Planstraße A, sondern auch von der Planstraße B zu gewährleisten. Zu diesem Zweck wird auf der Fläche N ein Fahrrecht zugunsten des Trägers der öffentlichen Parkanlage 2 und des öffentlichen Spielplatzes eingeräumt. Aus der Kombination Geh- und Fahrrecht wird die Fläche N in einer Breite von 4,0 m festgesetzt.

Die mit Geh- und Fahrrecht belegten Flächen A und N sind in ihrem Querschnitt (unter Einbindung des Tiefbauamtes Pankow und des Vorhabenträgers) minimiert und in Anbetracht der Größe der verbleibenden angrenzenden überbaubaren Flächen nicht als unzumutbarer Eingriff in private Rechte zu werten. Die Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke werden durch diese Festsetzung nur geringfügig eingeschränkt. Die Anordnung und Breite der mit besonderen Rechten belasteten Flächen ergeben sich aus dem abgestimmten städtebaulichen Konzept.

Die Eingriffe in Privateigentum sind bei den Flächen A und N auf ein Mindestmass reduziert worden. Im Verhältnis zu der Größe der Baugebiete und der im Rahmen des Bebauungsplans ermöglichten baulichen Nutzung der Baugebiete ist die Belastung nicht als unzumutbarer Eingriff in private Rechte zu werten. Die Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke werden hierdurch nur unwesentlich eingeschränkt. Die Flächen sichern die Einbindung der Wohnbereiche in das Umfeld. Im Verhältnis zu einer Ausweisung als Fläche für öffentliche Zwecke ist die Festsetzung von Gehrechten an diesen Stellen das mildeste Mittel um das stadtplanerische Ziel zu erreichen. Die Festsetzung verursacht den geringeren Eingriff in die Privatnützigkeit der Grundstücke, da diese Flächen mit privaten Erschließungsanlagen überlagert werden können. Diese Kopplung entspricht dem Prinzip des sparsamen Umgangs mit den zur Verfügung stehenden Flächen. Die ARGE Nord hat sich als Eigentümer dieser Fläche mit dieser Widmung einverstanden erklärt; im Rahmen des abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages waren diese Flächen ebenfalls Bestandteil der Regelungen zwischen dem Land Berlin und der ARGE Nord.

Den Bedenken einiger Anlieger der Anna-Bruseberg-Straße im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs, die sich negativ zu der Fläche A als fußläufige Verbindung äußerten, wurde bei der Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen untereinander und gegeneinander nicht gefolgt. Diese Fläche dient der Umsetzung der Vorgaben aus dem FNP und sichert die mittel- bis langfristig vorgesehene



durchgehende Verbindung zum Landschaftsraum. Zudem ermöglicht diese Fläche gleichzeitig die Verbindung in umgekehrter Richtung (zum Neubaugebiet) und ist somit auch für die Anlieger der Anna-Bruseberg-Straße von Vorteil. Ohne die Sicherung eines Gehrechtes würde über eine Länge von ca. 1 km keine Verbindung in Nord-Süd-Richtung mehr umsetzbar sein.

Entlang des Schillingweges ist voraussichtlich die Ablösung bzw. Verlagerung einer 1-kV-Freileitung erforderlich. Zur Sicherung dieser Maßnahme wird ein Leitungsrecht (Fläche M) in der öffentlichen Parkanlage 1, festgesetzt.

5. Grünordnung7)

Unabhängig von der grundlegenden Veränderung der Bebauungsstruktur weist das aktuelle Grünkonzept gegenüber vorangegangenen Konzepten erhebliche Abweich-ungen auf. Für das damalige Grünkonzept war folgendes charakteristisch:

• Keine durchgängig verlaufende zentrale Grünverbindung, sondern Verlauf mit 9 m Breite innerhalb der Zeilenbebauung. Mehrere Grünflächen unterschiedlicher Struktur waren daran angebunden

• Schwerpunkt bildeten die in Nord-Süd-Richtung verlaufenden markanten dreieckigen Grünflächen, die sich sowohl im angrenzenden Bebauungsplan XIX-40i als auch im südlich anschließenden Neubaugebiet „Buchholz-West - südlicher Teilbereich“ fort-setzten.

Die ehemals auf größere Einheit zu den restlichen Neubaugebieten bezogene Frei-flächenstruktur wurde zugunsten einer stärkeren Innenorientierung des Gebietes und einer deutlichen Ost-West-Ausrichtung gestrafft, um als städtebauliches Rückgrat (Promenade) ausgebildet zu werden.

Des Weiteren wird der im FNP dargestellte Grünzug, der von der Elisabethaue kommend, südlich der Kleingartenanlagen „Krugpfuhl“, „Gartenvörde“ und „Neuland Buchholz“ durch die Siedlungserweiterungsflächen verläuft, weiter entwickelt. Durch die Ausweisung zusätzlicher öffentlicher Grünflächen und die Sicherung von Wegeverbindungen wird die unter Einbindung der Kleingartengebiete angestrebte Vernetzung der Grünräume südlich und nördlich von Buchholz umgesetzt.

5.1 Öffentliche Grünfläche - Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“

Die Öffentliche Parkanlage 1 liegt am Schillingweg und verfügt über eine Größe von ca. 1.015 m2. Die wesentliche Funktion der extensiv gestalteten Freifläche besteht neben dem Aufenthalt und dem eventuellen Lärmschutz im Falle eines Ausbaus des Schillingweges. Die Öffentliche Parkanlage 2 mit einer Flächengröße von ca. 2.000 m2 liegt südlich der Planstraße A am nordwestlichen Rand des Plangebietes an der Kleingartenanlage „Neuland Buchholz“. Innerhalb dieser extensiv zu gestaltenden Fläche soll entsprechend dem prognostizierten Bevölkerungszuwachs für die Öffentlichkeit ein Angebot für die wohnungsnahe Erholungsnutzung gesichert werden. Durch ihre Einbindung in das örtliche Wegenetz ist sie gemeinsam mit dem geplanten öffentlichen Spielplatz gleichzeitig ein Baustein zur Umsetzung des übergeordneten Grünzuges. In der Fortschreibung der Entwicklungskonzeption Französisch Buchholz wird an dieser Stelle neben Grünflächen ein Reservestandort für die Kinder- und Jugendbetreuung dargestellt. Der Bedarf für einen Standort der Kinder- und Jugendbetreuung kann jedoch derzeit nicht nachgewiesen werden. Sollte sich das Gebiet zeitlich und in Bezug auf die Bevölkerungsanteile in den entsprechenden Altersgruppen so entwickeln, dass eine

7) Textpassagen überwiegend entnommen aus: Landschaftsplanerischer Fachbeitrag zum Bebauungsplan XIX-

40j, Stand: Juli 1998.



derartige Einrichtung zusätzlich erforderlich wird, ist der notwendige Spielraum für eine planungsrechtliche Sicherung durch ein Änderungsverfahren im Bedarfsfalle gegeben. Dies ist im Rahmen des abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages mit der bisherigen Eigentümerin (ARGE Nord) abgestimmt worden und bildete die Grundlage für die vertraglichen Vereinbarungen.

5.2 Öffentliche Grünfläche - Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ Der öffentliche Spielplatz liegt südlich der Planstraße A an der Kleingartenanlage am nordwestlichen Rand des Plangebietes. Der Standort umfasst nach Abstimmung mit dem AUN Pankow rund 2.700 m2. Auf der anrechenbaren Nettogröße von 2.000 m2 soll eine thematische Spiellandschaft aus hölzernen Spielskulpturen entstehen. Neben Bäu-men soll eine Schutzpflanzung aus dreireihigen freiwachsenden Hecken den Spielplatz zur angrenzenden Kleingartenanlage und zum WA einfassen. Der Spielplatz ist so zu gestalten, dass das Verlärmen der angrenzenden Flächen auf ein Mindestmaß reduziert wird.

5.3 Öffentliche Grünflächen - Innerhalb Planstraße A Die Querschnittsbreite der Planstraße A (öffentliche Straßenverkehrsfläche) umfasst auch die Grünflächen der Promenade. Als Kernbereich des städtebaulichen Entwurfs besteht die Promenade zu rund einem Drittel aus anrechenbaren Grünanlagen der Ka-tegorie ‘öffentliche Grünflächen’. Ein Gestaltungsgutachten der öffentlichen Grün- und Erschließungsflächen für das Vertragsgebiet der ARGE Nord (3. Bauabschnitt) wurde für diese Bereiche als Anlage zum städtebaulichen Vertrag zwischen den Investoren und dem Land Berlin bindend. Auf dieser Grundlage wird die Umsetzung der Promenade durch einen Erschließungsvertrag gesichert. Die Lage der Grünflächen und der Querschnitt der Promenade können dem Kapitel „Straßenverkehrsflächen“ entnommen werden (Schnitt siehe Anlage).

5.4 Flächen mit Bindungen zur Anpflanzung Fläche B

Auf der Südseite vom WA5 und WA6 wird zur Akzentuierung der Leitidee des landschaftsplanerischen Konzeptes und der für Buchholz-West prägenden strukturellen Ost-West-Ausrichtung (Anlehnung an die ursprüngliche Flurstruktur) die Pflanzung einer Baumreihe festgesetzt. In diesem Bereich wird eine 4,5 m breite Fläche mit einer Bindung für Anpflanzungen von Bäumen belegt (Fläche B). Hierdurch wird ein gewisser Spielraum bei der Ausgestaltung der Fläche gelassen. Die Anpflanzung von insgesamt 36 hochstämmigen Laubbäumen (siehe textliche Festsetzung 4.2) ist neben den städtebaulichen Überlegungen (Betonung der ursprünglichen hugenottischen Parzellenstruktur) gleichzeitig eine Kompensationsmaßnahme für planungsbedingte Eingriffe bzw. wirkt mindernd auf die planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft. Die Durchführung ist im Rahmen der Vereinbarungen mit der ARGE Nord gesichert.

Fläche C

Innerhalb des WA5 befindet sich eine private Freifläche mit einem erhaltenswerten und per Baumschutzverordnung geschützten Bestand von Laub- und Nadelbäumen („Wäld-chen“). Die rund 900 m2 große Fläche wird mit einer Bindung für Anpflanzungen von Bäumen belegt. Das gestalterische Ziel besteht darin, zum einen die verbleibenden Freiflächen durch eine Erhöhung des Baumbesatzes aufzuwerten, zum anderen die Anlage einer Rasenmulde weitgehend auf den vorhandenen Baumbestand auszurichten. In die Fläche soll das von privaten Haushalten nicht genutzte Oberflächenwasser der Dach- und Wegeflächen der östlichen Wohngebiete eingeleitet werden (siehe Kapitel I-4.4.2: Niederschlagsentwässerungskonzept).



5.5 Einzelbaumstandorte Die vorhandenen erhaltenswerten Bäume sind durch die Bestimmungen der Berliner Baumschutzverordnung ausreichend geschützt. Darüber hinaus befinden sich im Plangebiet acht Einzelbäume, denen eine wesentliche ortsbildprägende Funktion zugeschrieben werden muss und die mittels Festsetzung gesichert werden. Die nachfolgende Auflistung bietet die Maßgabe zum identischen Ersatz der Bäume am gleichen Standort im Falle eines Abganges.

Das dem städtebaulichen Entwurf zugrundeliegende Freiflächenkonzept hat zum Ziel, die überlieferten Grünstrukturen, der hugenottischen Gärten, die neben der lang-gestreckten Parzellenstruktur auf besondere Weise an den im Gebiet vorhandenen Bäumen ablesbar sind, mit dem Gestaltungsideen für die neu entstehenden Freiflächen zu verbinden. Im östlichen Bereich des Mischgebietes MI2 (nicht überbaubare Fläche am Übergang zwischen Mischgebiet und allgemeinem Wohngebiet) treffen alte Grünstrukturen und neu geplante Freiraumbeziehungen aufeinander. Ausgehend von der abgestimmten Gestaltung des zentralen Freiraums, der Promenade, bindet hier im Wechsel vom Baumplatz zum Stadtgarten ein den Jean-Calas-Weg mit der Planstraße A (Promenade) verbindender Freiraum (nicht überbaubare Flächen im MI1 und MI2) an. Die in diesem Grüngürtel liegenden Bestandsbäume tragen die o.g. Verknüpfungs-funktion zwischen historisch Überliefertem und den neuen Gestaltungszielen.

Die Fläche C (nichtüberbaubare Fläche im WA5) ist in der Kompaktheit des vorhandenen Bewuchses das in seiner Geschlossenheit letzte Relikt der für dieses Gebiet ehemals typischen, randlagigen Gärten. Somit soll eine für das Landschaftsbild bedeutsame Fläche von Bebauung freigehalten werden und der ortsbildprägende Baumbestand erhalten bleiben (siehe auch Erläuterungen zu Kapitel II 5.4. und textliche Festsetzung 4.2).

Die beiden anderen Einzelbaumstandorte im WA5 sind für die Nachvollziehbarkeit des Zusammenhangs zwischen den Einzelbaumstandorten im MI2 und den Standorten innerhalb der Fläche C wichtig. Die auf der ehemaligen Großparzelle entstandene Gartennutzung lebt in der zueinander stehenden Formation dieser acht Bäume und den spezifischen Kronenformen fort und soll als weiteres erkennbares Zeichen die Grundidee des städtebaulichen Konzeptes (Aufgreifen der hugenottischen Parzellenstruktur) unterstützen.

Auf diese Kronenformen ist die Baumart in den südlich anschließenden linearen Grünverbindungen (Grünflächen zwischen Schützenstraße und Jean-Calas-Weg, Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-40i) etc. abgestimmt. Nur diese spezifischen Bäume und deren Stellung können die Verbindung zwischen den erwähnten Freiräumen bewirken; der Baumschutz gemäß Baumschutzverordnung kann im Falle der Kompensation diesem Zusammenhang nicht gewährleisten.

Die vier Bäume innerhalb der Fläche C sowie die beiden Baumstandorte im MI2 befinden sich außerhalb der überbaubaren Flächen und führen somit nicht zu einer Einschränkung der Bebaubarkeit.

Die zwei Bäume innerhalb der flächenmäßigen Ausweisung im WA5 stellen keinen Nutzungskonflikt dar, weil der gegebene größtmögliche Spielraum für die Einordnung einer künftigen Bebauung es ermöglicht, auf die zu erhaltenden Baumstandorte einzugehen.

Darstellung als ‘Geschützter Baum’ im Bebauungsplan XIX-40j

Nr.1) Baumart Stammumfangund Kronen-

durchmesser2)

Baum- standort

Mindestabstand Baukörper3)

Ortsbild-prägende Relevanz

2 Aillanthus altissima

1,30 + 2,10 m / 14,0 m

MI2 8,0 m Relikt hist. Par-zellenausrichtung



3 Aesculus hip-pocastanum

1,70 m / 14,0 m

MI2 8,0 m Relikt hist. Par-zellenausrichtung

9 Tilia spec. 1,60 m / 12,0 m

WA5 7,0 m Ortbildprägende Baumkrone

56 Juglans regia 1,50 m / 8,0 m

WA5 5,0 m Relikt Garten-nutzung

C Quercus robur 0,8 m / 7,0 m


D Larix decidua 0,8 m / 7,0 m


F Quercus robur 0,8 m / 7,0 m


G Pinus sylvestris 0,7 m / 7,0 m


Anmerkungen: 1) Interne Gehölznummerierung 2) Gehölzaufnahme vom 14.2.1996 3) Inklusive Berücksichtigung Baumwachstum bis Baubeginn



6. Textliche Festsetzungen

6.1 Art der baulichen Nutzung

6.1.1 Im allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 4 Absatz 3 Nr. 4 und 5 Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) Begründung: Die Aufstellung des Bebauungsplans soll der Gewinnung von

Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung in einem für den Wohnungsneubau und Eigenheimbau angestrebten gesunden und hygienischen Umfeld dienen. Es werden daher die in § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zugelassenen Nutzungen -Gartenbaubetriebe und Tankstellen - ausgeschlossen, da Garten-baubetriebe aufgrund ihrer geringen Nutzungsintensität und Tank-stellen aufgrund der störenden Emissionen den Zielen der Planung entgegenstehen.

6.1.2 Im Mischgebiet sind die allgemein zulässigen Nutzungen nach § 6 Absatz 2 Nr. 6 und 7 Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO) Begründung: Die Mischgebiete entlang der Triftstraße und am geplanten Stadt-

platz sollen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebe-trieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dienen. Sie sollen durch eine Konzentration von Handels- und Dienstleistungs-einrichtungen sowie kleine Ladeneinheiten für die tägliche Versor-gung den anschließenden Wohnquartieren dienen. Deshalb werden die in § 6 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe wegen der geringen Nutzungsinten-sität und Tankstellen wegen störender Emissionen in den Misch-gebieten ausgeschlossen.

6.1.3 Im Mischgebiet sind die in § 6 Absatz 2 Nr. 8 der Baunutzungsverordnung genannten Einrichtungen (Vergnügungsstätten) nur zulässig, sofern es sich nicht um Einrichtungen zur Schaustellung von Personen, Bordellbetriebe oder Spiel-hallen handelt. Einrichtungen dieser Art sind nicht zulässig. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO). Begründung: Gemäß der städtebaulichen Zielsetzung, der Entwicklung eines

hochwertigen Wohnumfeldes sowie eines städtebaulichen Entreés in das künftige Wohngebiet und Bauausstellungsgeländes sind Einrichtungen dieser Art nicht zulässig.

Damit ist hier auch eine ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen.



6.2 Bauweise

6.2.1 An die Baugrenzen zwischen den in die Planzeichnung mehrfach eingetragenen Punkten X-Y darf, bezogen auf die generell zulässige Zahl der Vollgeschosse mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. Die anschließenden Wände dürfen nur Öffnungen und Fensteröffnungen von Nichtaufenthaltsräumen erhalten. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 14 BauO Bln) Begründung: Für die erste Baureihe entlang der Planstraße A (Promenade) wird

im Rahmen des städtebaulichen Konzeptes (einheitliches Raster-maß etc.; ausführliche Erläuterung siehe Kapitel II-2: Gestal-tungsprinzipien/Städtebauliches Konzept) die Unterbrechung der Baufelder bzw. Cluster in den allgemeinen Wohngebieten WA5 sowie WA8 zugunsten der verdichteten Bauweise auf 6,0 m beschränkt. Der Breite von 6,0 m wurde der Abstand von zwei Vollgeschossen bei Schmalseitenprivileg zugrunde gelegt. In den allgemeinen Wohngebieten WA5 und WA8 würde die entlang der Planstraße A gewünschte Geschossigkeit von drei Vollgeschossen ohne ausdrückliche Festsetzung im Bebauungs-plan dazu führen, dass die einzuhaltenden Abstandsflächen größer wären, als das Rastermaß von 6,0 m zwischen den Clustern. Die Umsetzung der städtebaulichen Grundprinzipien führt somit an den genannten acht Stellen zu einer Unterschreitung der in der Bauordnung für Berlin vorgeschriebenen Abstandsflächen nach § 6 Absatz 5 BauO Bln, so dass im Bebauungsplan andere Rege-lungen getroffen werden müssen (§ 6 Abs. 14 BauO Bln). Trotz dieser Unterschreitungen tritt keine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf, da die Gebäude nach ihrer Länge und der möglichen Ausrichtung der Aufent-haltsräume immer die Anforderungen an Belichtung und Belüftung erfüllen können. Die textliche Festsetzung regelt ebenfalls, dass Fenster von Aufenthaltsräumen in diesem Bereich nicht zulässig sind. Hiermit wird einer im Rahmen der TÖB-Beteiligung einge-gangenen Äußerung entsprochen und die Privatsphäre geschützt.

6.2.2 An die Baugrenzen zwischen den in die Planzeichnung eingetragenen Punkten U-V-W darf bezogen auf die generell zulässige Zahl der Vollgeschosse mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 14 BauO Bln) Begründung: Die Festsetzung setzt die besonderen Charakteristika des städte-

baulichen Entwurfs baulich um (nur MI1). Der städtebauliche Ent-wurf orientiert sich in seiner Ausrichtung an den historischen Huge-nottengärten, deren schmale, lange Parzellenstruktur noch heute erkennbar ist. Diese Parzellenstruktur wird durch diagonale Achsen durchschnitten, die im MI1 zu einer besonderen, spitz-winkligen städtebaulichen Form führt. Die Umsetzung der städte-baulichen Grundprinzipien führt an einer Stelle zu einer Unter-schreitung der in der Bauordnung für Berlin vorgeschriebenen Abstandsflächen nach § 6 Abs. 3 Ziff. 1 BauOBln, so dass im Bebauungsplan andere Regelungen getroffen werden müssen (§ 6 Abs. 14 BauO Bln).



6.3 Weitere Arten der Nutzung

6.3.1 Im allgemeinen Wohngebiet WA1 bis WA4 sind Stellplätze außerhalb der überbau-baren Grundstücksfläche unzulässig; Nebenanlagen im Sinne von § 14 Absatz 1 Baunutzungsverordnung sind nur ausnahmsweise zulässig. Im Mischgebiet MI1 sind Stellplätze und Tiefgaragen außerhalb der hierfür festge-setzten Flächen und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche unzulässig. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO i.V.m.

§ 23 Abs. 5 BauNVO). Begründung: Mit der flächenmäßigen Ausweisung der überbaubaren

Grundstücksflächen können Stellplätze in diesen Baugebieten (WA1 bis WA4) in ausreichender Zahl auf den überbaubaren Grundstücksteilen nachgewiesen werden. Die Einschränkung der Anordnung der Stellplätze bezieht sich lediglich auf die Bereiche entlang der Straßenverkehrsflächen des Jean-Calas-Weges und der Planstraße B (Vorgartenbereiche) bzw. der hinteren Grundstücksgrenze (begleitend zur Fläche B mit Bindung zum Anpflanzen) sowie aus gestalterischen Über-legungen auf die Übergänge zwischen WA4 und MI1 bzw. zwischen WA1 und Kleingartenanlage (siehe Abschnitt II 3.1). Die Unterbringung sonstiger Nebenanlagen ist außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur zulässig, wenn ihre Errichtung an anderer Stelle erschwert oder unmöglich ist. Im MI1 sind die Flächen für Stellplätze sowie Tiefgaragen explizit entsprechend dem städtebaulich-landschaftsplanerischen Konzept festgesetzt. Hiermit wird zudem reagiert auf die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung eingegangenen Einwände einiger Bürger.

6.3.2 Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB). Begründung: Durch die Festsetzung wird verdeutlicht, dass Querschnittsauftei-

lungen bzw. vorhandene Straßeneinteilungen für die in der Plan-grundlage festgesetzten Straßenverkehrsflächen nicht Gegenstand der Festsetzungen sind.

6.3.3 Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten I-J ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB). Begründung: Die textliche Festsetzung verdeutlicht die zeichnerische Darstel-

lung. Der Geltungsbereich wird durch die bestehende Flurstücks-grenze des Schillingweges bestimmt.



6.4 Grünfestsetzungen

6.4.1 Tiefgaragen sind mit einer 0,8 m mächtigen Substratschicht zu überdecken und gärtnerisch anzulegen; davon ausgenommen sind notwendige Gebäudezugänge. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB). Begründung: Prinzipiell sollten Tiefgaragen zur Minimierung ihres versiegelnden

Effektes vollständig unter den Gebäuden angeordnet werden. Scheidet diese Möglichkeit aus, verpflichtet diese textliche Festsetzung den Grundstückseigentümer zu einer Erhöhung des Vegetationsanteils auf den Tiefgaragenflächen. Die Schichthöhe von 0,8 m ermöglicht im Kontext mit den die unterbauten Flächen umgebenden Freiflächen eine einheitliche sowie geschichtete Be-pflanzung. Eingriffe in das Kleinklima, die Erholungsfunktion und das Landschaftsbild können so verringert werden.

6.4.2 Im allgemeinen Wohngebiet WA3 sowie WA5 bis WA10 ist pro angefangene 200 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein standortgerechter hoch-stämmiger Laubbaum zu pflanzen. Im allgemeinen Wohngebiet WA6 und WA7 ist zusätzlich entlang der Planstraße A ein standortgerechter hochstämmiger Laubbaum oder ein hochstämmiger Obstbaum je Stellplatz im Vorgartenbereich zu pflanzen. Auf der Fläche B sind 36 standortgerechte hochstämmige Laubbäume in einer Weise zu pflanzen, dass der Eindruck einer Baumreihe entsteht. Auf der Fläche C ist pro angefangene 100 m2 mindestens ein standortgerechter hochstämmiger Laubbaum oder hochstämmiger Obstbaum zu pflanzen. Im Mischgebiet MI1 bis MI3 ist pro angefangene 200 m2 auf den nicht überbaubaren

und nicht durch Stellplätze belegten Grundstücksflächen mindestens ein hochstämmiger standortgerechter Laubbaum oder mindestens ein hochstämmiger Obstbaum zu pflanzen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume anzurechnen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB sowie § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 8

Abs. 4 Satz 3 und § 3 Nr. 1 NatschGBln. Begründung: Die Verpflichtung zum Anpflanzen von Bäumen auf den einzelnen

Grundstücksflächen in den neu geplanten Wohngebieten sichert den gartenstädtischen Charakter trotz der angestrebten verdich-teten Bebauung. Die Verpflichtung zur Pflanzung von Laub- und Obstbäumen erhöht den Vegetationsanteil und sichert die Grün-verbindung in angrenzende Siedlungsbereiche und die Einbindung in das Landschaftsbild. Die Anrechnung der Bestandsbäume sichert weitestgehend den Bestand. Die zusätzliche Pflanzfestsetzung im WA6 und WA7 berücksichtigt die besondere Stellplatzlösung, welche für diesen Bereich vorge-sehen ist und soll eine qualitätvolle Gestaltung der Vorgartenbe-reiche – trotz Stellplätzen – gewährleisten. Für die geplanten Baugebiete trägt die Festsetzung gleichzeitig dazu bei, Eingriffe in Natur und Landschaft zu kompensieren.

Die Pflanzbindung auf den Flächen B und C greift auf die typische bzw. vorhandene Parzellenstruktur und ortsbildprägende Baum-strukturen zurück und ist gleichzeitig Teil der Kompensations-maßnahmen.



6.4.3 Innerhalb der Straßenverkehrsflächen Planstraße A, Planstraße B und Jean-Calas-Weg sind Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je zwei Stellplätze ist ein standortgerechter, hochstämmiger Laubbaum in einer mindestens 4,5 m2 großen Pflanzinsel einreihig zu pflanzen.

Auf der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung “Stadtplatz“ sind mindestens 17 standortgerechte, hochstämmige Laubbäume in einer Weise zu pflanzen, dass der Eindruck eines Baumhaines entsteht. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume anzurechnen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB). Begründung: Die Verpflichtung zur Pflanzung von Straßenbäumen und zur

Anlage von Grünflächen erhöht den Vegetationsanteil und sichert sowohl den gartenstädtischen Charakter als auch die Einbindung in das Landschaftsbild. Die Sicherung einer ausreichend großen Baumscheibe bietet den Gehölzen günstige Entwicklungsmög-lichkeiten durch optimale Wasser- und Bodenluftversorgung.

6.4.4 In der Grünfläche mit der Zweckbestimmung “Öffentlicher Spielplatz“ und “Öffentliche Parkanlage 1“ ist je 200 m2 Fläche mindestens ein standortgerechter hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen. Der Anteil nicht einheimischer Arten an den zu pflanzenden Bäumen darf 25 % nicht überschreiten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume anzurechnen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) Begründung: Der ökologische und gestalterische Wert der Grünflächen soll

durch die Verwendung überwiegend heimischer, standortgerechter Gehölze sichergestellt werden. Diese Festsetzung ist gleichzeitig geeignet, den planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft zu mildern.

6.4.5 Stellplätze sind durch Flächen, die jeweils einheitlich zu bepflanzen sind, zu gliedern. Im Mischgebiet MI1 und im allgemeinen Wohngebiet WA3 und WA5 bis WA10 ist je fünf Stellplätze sowie im Mischgebiet MI2 und MI3 je vier Stellplätze mindestens ein standortgerechter hochstämmiger Laubbaum in einer mindestens 4,5 m2 großen Pflanzinsel zu pflanzen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB). Begründung: Diese Festsetzung dient der Aufwertung des Landschaftsbildes.

Die Verwendung jeweils einer Baumart sichert ein gleichmäßiges Erscheinungsbild der Anlage. Mit der Bindung eines Baumes an vier bzw. fünf Stellplätze wird eine Überdachung der Flächen mit Baumkronen ermöglicht und eine optische Monotonie verhindert. Die Sicherung einer ausreichend großen Baumscheibe bietet den Gehölzen günstige Entwicklungsmöglichkeiten durch optimale Wasser- und Bodenluftversorgung. Die Festsetzung ist gleichzeitig geeignet, den planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft zu mildern, der durch den Bau von Stellplätzen und versiegelte Flächen ermöglicht wird.



6.4.6 Bei den textlichen Festsetzungen Nr. 4.2, 4.3, 4.4 und 4.5 sind nur Bäume mit Min-destumfang anrechenbar; der Mindestumfang beträgt 18/20 cm für Laubbäume und 12/14 cm für Obstbäume. Die Bäume sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB). Begründung: Durch die Festsetzung von Mindestqualitäten sowie durch die

Artenwahl der Pflanzliste (siehe Anlage), kann für das Land-schaftsbild, die freiräumliche Gliederung der privaten Grundstücke sowie öffentlichen Frei- und Erschließungsflächen ein Ausgleich für den durch bauliche Maßnahmen erfolgten Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum erzielt werden. Die durch diese Festsetzung entstehenden höheren Kosten für die Begrünung sind als Teil der Kosten für Ausgleichsmaßnahmen zu sehen und stellen daher keine besondere, im Sinne einer ungerechtfertigten, Belastung der Eigentümer dar.

6.4.7 Im allgemeinen Wohngebiet WA3 sowie WA5 bis WA10 sind die Außenwandflächen von Nebenanlagen im Sinne von § 14 Baunutzungsverordnung, Garagen als selbständige Gebäude und überdachte Stellplätze mit rankenden Pflanzen zu begrünen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB). Begründung: Begrünung von Nebenanlagen unterstützt den Gartenstadt-

charakter trotz der beabsichtigten verdichteten Bebauung dieser Baugebiete und unterstützt eine entsprechende Gestaltung des Wohnumfeldes. Sie verbessert die Einbindung der Nebenanlagen in das Orts- und Landschaftsbild.

6.4.8 Im Mischgebiet MI1 ist die Dachfläche der baulichen Anlage innerhalb der nur mit einem Vollgeschoss zu bebauenden Teilfläche der überbaubaren Fläche F1 als Flachdach auszubilden und extensiv zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen und für Beleuchtungsflächen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB sowie § 9 Abs. 4 BauGB in

Verbindung mit § 8 Abs. 4 Satz 3 NatschGBln). Begründung: Die Begrünung des eingeschossigen Teiles der Fläche F1

(Baukörper entlang der Triftstraße im MI1) verbessert die gestalterische Einbindung in das Freiflächenkonzept insbesondere für Einsichtnahme aus den angrenzend geplanten drei- bis viergeschossigen Baukörpern und ermöglicht im 1. Obergeschoss ein gartenorientiertes Wohnen.

Dachbegrünungen von Gebäuden wirken ökologisch ausgleichend. Sie verbessern die Einbindung in die Landschaft. Sie tragen zur Verbesserung des Kleinklimas bei. Sie haben an der Erhöhung der relativen Luftfeuchte durch Verdunstung und Abkühlung der Lufttemperatur teil. Sie sind Grundlage für zusätzliche Lebensräume und beinhalten positive Effekte in Bezug auf den Biotop- und Artenschutz.

Die Dachbegrünung des im Bebauungsplan ausgewiesenen eingeschossigen Teiles der Fläche F1 ist zugleich Kompen-sationsmaßnahme für den mit der Planung zusätzlich ermöglichten Eingriff in Natur und Landschaft auf der Fläche MI1.



6.5 Sonstige Festsetzungen

6.5.1 Die Flächen A sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB). Begründung: Die Sicherung von Gehrechten dient vorrangig der öffentlichen

Querung der Wohngebiete für Fußgänger und damit der kurzen Anbindung von Teilgebieten an die öffentlichen Räume und an das Umfeld (übergeordnete Nord/Süd-Verbindung für Fußgänger). Die Angemessenheit dieser Festsetzung und die unwesentliche Auswirkungen die hiermit für den Eigentümer verbunden sind, sind in Abschnitt II 4.4 der Begründung bereits detaillierter dargelegt.

6.5.2 Die Fläche N ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit sowie mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers der öffentlichen Parkanlage 2 und des öffentlichen Spielplatzes zu belasten. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Begründung: Die Sicherung des Gehrechtes zugunsten der Allgemeinheit dient

dem Erreichen der öffentlichen Grünanlagen. Die Sicherung des Geh- und Fahrrechtes zugunsten des Trägers der öffentlichen Grünflächen dient der Erreichbarkeit der unmittelbar angrenzenden öffentlichen Parkanlage 2 und des öffentlichen Spielplatzes für Pflegemaßnahmen und Wartungsarbeiten durch das Amt für Umwelt und Natur des Bezirkes Pankow. Die Angemessenheit dieser Festsetzung und die unwesentliche Auswirkungen die hiermit für den Eigentümer verbunden sind, sind in Abschnitt II 4.4 der Begründung detaillierter dargelegt.

6.5.3 Die Fläche M ist mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Begründung: Das Leitungsrecht sichert die bestehenden Leitungen des

zuständigen Energieversorgungsunternehmens auf den Flächen der öffentlichen Parkanlage 1.

6.5.4 In der überbaubaren Fläche F2 und F3 dürfen die Arkaden eine lichte Höhe von

3,5 m über der mittleren Höhe der erschließenden Verkehrsfläche nicht über-schreiten. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 2 BauGB) Begründung: Die Arkaden sind ein wesentliches Stilelement für die Bebauung

am belebten Stadtplatz (Mischnutzung) und das Entreé in die Pro-menade (Transparenz Richtung anschließendes Wohngebiet). Hinsichtlich ihrer Fassadenwirkung sollen sie aber die Höhe des Erdgeschosses nicht überschreiten und werden daher auf ein Voll-geschoss beschränkt.



6.5.5 Die der Triftstraße zugewandten Fassaden in der überbaubaren Fläche F1 sind in Putz mit den RAL-Tönen RAL 1000 bis RAL 1002, RAL 1013 bis 1015 und RAL 9001 bis 9002 oder deren Mischtönen auszuführen. Außerdem ist eine teilweise Verblendung (mindestens 10 % und höchstens 25 % der Fassadenfläche) mit Klinker- bzw. Vormauerziegeln in roter bis rotbrauner oder rotbunter Farbgebung vorzunehmen. Dies gilt nicht für die Farbgebung zur Akzentuierung von architektonischen Gestaltungselementen wie z. B. Geländer, Brüstungselemente, Stützen oder andere kleinflächige Fassadenelemente.

Bei geneigten Dächern und Tonnendächern ist ausschließlich die Deckung mit Dachsteinen oder eine Eindeckung mit Blech zulässig.

Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB). Begründung: Der angestrebte ruhige Fassadencharakter soll durch Farbgebung

und Materialwahl unterstrichen werden. Die teilweise Verklinke-rung der Fassaden nimmt die Motive der Stadterweiterungen der 20'er und 30'er Jahre wieder auf. Das Material der Dächer dient als verbindendes Element in der vielgestaltigen Dachlandschaft. Die Festsetzung sichert die Fortführung der in den südlich angren-zenden Bebauungsplangebieten ebenfalls bestimmten Gestal-tungsgrundsätze bis zum Stadtplatz.

6.5.6 Dachgauben sind in den überbaubaren Flächen F1, F2 und F3 nur mit einem Mindestabstand von 3,0 m vom Giebel sowie nur bis zu einer Breite von 3,0 m und in einem Abstand von mindestens 1,5 m untereinander zulässig. Die Summe ihrer Breite darf insgesamt 40 % der Gebäudelänge nicht überschreiten. Dies gilt nicht für Dachgauben, die mindestens 2,0 m hinter der Fassadenebene zurückspringen. Schleppgauben sind nicht zulässig. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB). Begründung: Ziel ist die Vereinheitlichung der Dachgestaltung. Dächer sollen

nicht durch den massiven Ausbau von Gauben als Geschoss in Erscheinung treten. Die Festsetzung sichert die Fortführung der in den südlich angrenzenden Bebauungsplangebieten ebenfalls be-stimmten Gestaltungsgrundsätze.

6.5.7 Im allgemeinen Wohngebiet sind allgemein nur Dächer mit einer Neigung von höchstens 45° zugelassen. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB) Begründung: Die Dächer sollen nicht als zusätzliches Geschoss in Erscheinung

treten, dennoch soll die Formenvielfalt der Dachlandschaften nur geringfügig eingeschränkt werden.

6.5.8 Werbeanlagen dürfen das Erdgeschoss um nicht mehr als 0,8 m in der Höhe überragen. Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder laufendem Licht sind unzulässig. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB). Begründung: Die Werbeanlagen sollen den in den Erdgeschosszonen zuläs-

sigen Läden und Geschäften einen Hinweis auf ihre Leistungen ermöglichen. Dabei soll jedoch eine Beeinträchtigung der darüber-liegenden Wohnungen ausgeschlossen werden. Zu diesem Zweck sind lediglich waagerechte, nicht über die Fensterunterkante des 1. OG reichende Anlagen mit ruhigem und deshalb weniger stö-rendem Licht zulässig.



6.5.9 Im allgemeinen Wohngebiet WA5 bis WA10 entlang der Straßenverkehrsfläche Planstraße A sowie im allgemeinen Wohngebiet WA1, WA2, WA6 und WA7 entlang der Straßenverkehrsfläche Planstraße B sowie im allgemeinen Wohngebiet WA8 bis WA10 entlang der Anna-Bruseberg-Straße sind Baugrundstücke mit einer Hecke einzufrieden. Dies gilt nicht für Zufahrten. Rechtsgrundlage: (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB). Begründung: Die Einfriedungen der genannten Wohngebiete sollen sich entlang

der geplanten öffentlichen Erschließungsstraßen (Planstraße A WA5 bis WA10 und Planstraße B WA1, WA2, WA6 und WA7) sowie entlang der Anna-Bruseberg-Straße dem Gartenstadtcharakter des Gebietes anpassen. Gleichzeitig soll somit das Grundprinzip der städtebaulichen Konzeption (Linearität) betont werden. Eine derartige Einfriedung wurde im Rahmen des erarbeiteten Gestaltungsgutachtens (Anlage zu den abgeschlossenen städtebaulichen Verträgen) vorgegeben. Hiermit wird zudem eine gestalterische Einheit zu den sonstigen Neubaubereichen des Gebietes Buchholz-West gewährleistet. Die Pflanzung einer Hecke ist finanziell nur ein geringer Aufwand (pro laufende Meter Pflanzkosten von ca. 12,- DM = 6,14 €) und daher zumutbar.

Für den Bereich entlang des Jean-Calas-Weges wurde keine Regelung zur Gestaltung der Einfriedungen im Bebauungsplan getroffen.

Hinweis: Bei der Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 und 5.9 wird in Abstimmung mit dem AUN die Verwendung von Arten der im Anhang beigefügten Pflanzliste empfohlen, um eine ortstypische Bepflanzung zu begünstigen. Eine Auswirkung auf die Bewertung des Eingriffes nach § 8a BNatSchG ist hiermit nicht verbunden.



III. VERFAHREN

1. Verfahrensstand

Die Mitteilung über die Planungsabsicht gemäß § 3a AGBauGB erfolgte mit Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 11.07.1995

Das Antwortschreiben der (ehemaligen) Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungs-wesen vom 08.08.1995 ergab, dass gegen die Planungsabsicht keine Bedenken bestehen. Aufgrund der geplanten 460 WE wurde festgelegt, dass das Verfahren nach § 4a AGBauGB durchgeführt werden soll, da Belange von gesamtstädtischer Bedeutung berührt waren. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan XIX-40j wurde am 24. Oktober 1995 durch das Bezirksamt Pankow gefasst und der BVV zur Kenntnis gegeben. Die Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin erfolgte am 15. März 1996. (ABl. Nr. 14 Seite 907). Die frühzeitige Bürgerbeteiligung für den Bebauungsplanentwurf XIX-40j wurde vom 06. August 1996 bis zum 30. August 1996 durchgeführt. Parallel dazu wurden mit Schreiben vom 19. August 1996 die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, beteiligt. Ihnen wurde gemäß § 2 Absatz 4 BauGB-MaßnahmenG eine Frist zur Abgabe ihrer Stellungnahme von einem Monat gesetzt. Auch die Stellungnahmen, die nach dieser Frist eingegangen sind, wurden berücksichtigt. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden thematisch geordnet und im Rahmen einer eingeschränkten Trägernachbeteiligung am 30. Oktober 1996 mit den zuständigen Behörden und Stellen abgestimmt. Es konnte eine Einigung erreicht werden. Das Ergebnis dieser Nachbeteiligung wurde protokollarisch festgehalten. Der Beschluss (BA-Nr. 183/96) über das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung sowie der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde am 26. November 1996 vom Bezirksamt Pankow gefasst und der BVV zur Kenntnis gegeben. Für einen ersten Bauabschnitt nördlich des Jean-Calas-Weges/Ecke Triftstraße (Bau-feld 8, Mischgebiet MI1) wurde durch die BVV-Pankow am 06.02.1997 die Planreifeerklärung nach § 33 Absatz 2 BauGB beschlossen. Die aufgrund der Ziele der geplanten „Bauausstellung 1999“ im städtebaulichen Konzept gegenüber dem Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom Juli 1996 vorgenommenen zahlreichen Änderungen führten zu einer erneuten Trägerbeteiligung im Mai/Juni 1999. Nach Aufgabe des Planungszieles „Bauausstellung“ war eine erneute Trägerbeteiligung nicht erforderlich, da durch die Überarbeitung des Planbildes keine Zuständigkeiten von Trägern öffentlicher Belange berührt waren. Das Bezirksamt hat das Ergebnis der Abwägung zu den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange am 15.05.2001 zugestimmt. Gleichzeitig wurde beschlossen, den Geltungsbereich um Teile der Grundstücke Triftstraße 25/39 bis zur Mitte der bestehenden Triftstraße zu erweitern und den Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 öffentlich auszulegen. Es wurde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, das Verfahren gem. § 233 Abs. 1 in Verbindung mit § 243 BauGB nach der bis zum 31.12.1997 geltenden Fassung des BauGB fortzuführen. Zum erweiterten Geltungsbereich wurde die Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel zur öffentlichen Auslegung durchgeführt. Den Bürgern wurde im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 05. Juni 2001 bis einschließlich 06. Juli 2001 die Möglichkeit gegeben, Anregungen und Bedenken zum Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 vorzubringen. Die Bekanntmachung erfolgte fristgerecht im Amtsblatt für Berlin vom 25. Mai 2001 (S.



2031). Mit Schreiben des Stadtplanungsamtes Pankow vom 05. Juni 2001 wurden die Träger öffentlicher Belange auf die Möglichkeit der Einsichtnahme des Bebauungs-planentwurfs während der öffentlichen Auslegung hingewiesen und eine Frist für die Abgabe von Stellungnahmen zum erweiterten Geltungsbereich bis zum 13. Juli 2001 gesetzt.

Die eingegangenen Anregungen der Bürger sowie Träger öffentlicher Belange wurden bei der Abwägung berücksichtigt.

Im Ergebnis der öffentlichen Auslegung wurde den Anregungen der Bürger zur Änderung der überbaubaren Grundstücksflächen für die Grundstücke nördlich des Jean-Calas-Weges gefolgt.

Aus der Berücksichtigung der Anregungen der Bürger ergab sich eine Änderung der überbaubaren Flächen im WA1 bis WA4 sowie einige redaktionelle Ergänzungen der Begründung. Die Änderungen wurden in einem Deckblattentwurf (Stand 03.08.2001) dargestellt.

Durch die Änderung wurde die Überbaubarkeit der Grundstücke erweitert, es waren aber weder die Grundzüge der Planung noch Belange der Träger öffentlicher Belange berührt.

Die von den beabsichtigten geringfügigen Änderungen betroffenen Eigentümer wurden im Rahmen einer vereinfachten Änderung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB mit Schreiben vom 16. August 2001 über die geplanten Änderungen informiert. Ihnen wurde einschließlich einer Fristverlängerung bis zum 07.09.2001 die Möglichkeit gegeben, schriftlich zu den Änderungen im Deckblattentwurf vom 03.08.2001 Stellung zu nehmen. Es wurden keine schriftlichen Stellungnahmen abgegeben.

Aus den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange erfolgten Klarstellungen in der Begründung zum Bebauungsplan.

Das Bezirksamt Pankow hat am 16. Oktober 2001 dem Abwägungsergebnis der öffentlichen Auslegung einschließlich der in Auswertung der Stellungnahmen durchgeführten vereinfachten Änderung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB sowie dem Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 mit Deckblatt vom 03.08.2001 zugestimmt.

Der Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 mit Deckblatt vom 03.08.2001 sowie der Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XIX-40j wurden der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt.

Am 21. November 2001 fasste die Bezirksverordnetenversammlung des Bezirkes Pankow den Beschluss über den Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 mit Deckblatt vom 03.08.2001 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB sowie über den Entwurf der Rechtsverordnung.

Mit Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 27.11.2001 wurde der Bebauungsplan XIX-40j vom 30. April 2001 mit Deckblatt vom 03. August 2001 bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abteilung I D angezeigt.

Im Rahmen der Rechtskontrolle durch die Senatsverwaltung (Schreiben SenStadt I D 22 vom 25.01.2002) ergaben sich zwei Beanstandungen sowie einige Hinweise auf Klarstellungsbedarf zu mehreren beabsichtigten textlichen Festsetzungen.

Um Mängel an Bestimmtheit auszuräumen und den Bezug auf die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen klarzustellen, wurden mehrere textliche Festsetzungen geändert. Die Änderungen berührten nicht die Grundzüge der Planung.



Die Biotoptypenbilanzierung wurde entsprechend überarbeitet. In die Bilanzierung (Stand 12.03.2002, als Abwägungsmaterial separat verfügbar) wurden nur die Maß-nahmen einbezogen, die im Bebauungsplan XIX-40j als „feste Größe“ geregelt werden. Das Ergebnis der Gesamtbewertung wird hierdurch nur unwesentlich beeinflusst (statt 50% noch 49% Ausgleich des Eingriffs innerhalb des Geltungsbereiches).

Mit Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 13.03.2002 wurde das Amt für Umwelt und Natur, Fachbereich Natur als von den Änderungen betroffener Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB auf dem Wege eines vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB zu den beabsichtigten Änderungen beteiligt.

Die Stellungnahme ergab, dass die mit den Änderungen beabsichtigten Klarstellungen vom AUN mit getragen werden.

Die Änderungen bei den textlichen Festsetzungen wurden in ein weiteres Deckblatt zum Bebauungsplanentwurf eingearbeitet.

Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat die im Deckblatt vom 02.04.2002 vorgenom-menen Änderungen des Bebauungsplanentwurfes XIX-40j am 09.04.2002 beschlossen und der BVV zur Kenntnis gegeben.

Den von den Änderungen betroffenen Eigentümer wurde gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 13 BauGB (alte Fassung) Gelegenheit gegeben, innerhalb angemessener Frist zu den Änderungen Stellung zu nehmen. Mit Schreiben des Stadtplanungsamtes vom 11.04.2002 erfolgte eine Fristsetzung bis zum 26.04.2002. Innerhalb der gesetzten Frist wurde durch den Eigentümer des Grundstückes Jean-Calas-Weg Nr. 31 eine mündliche und eine schriftliche Äußerung zur textlichen Festsetzung 3.1 und 5.9 abgegeben. Diese betrafen jedoch nicht die Änderungen der textlichen Festsetzungen. Nach Überprüfung der eingegangenen Stellungnahmen wurde eine Richtigstellung der textlichen Festsetzung 3.1 vorgenommen. Diese Richtigstellung ist auf dem Deckblatt vom 03.06.2002 dargestellt; es wird hierdurch keine weitere Betroffenheit ausgelöst.

Die Begründung zum Bebauungsplan XIX-40j wurde an mehreren Stellen zur Klarstellung der Sachlage nochmals entsprechend präzisiert und redaktionell überarbeitet. Der Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 mit Deckblättern vom 03.08.2001, vom 02.04.2002 und vom 03.06.2002 einschließlich Begründung sowie der Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XIX-40j wurden mit Beschluss des Bezirksamtes vom 11.06.2002 der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat nach vorheriger Beratung im Stadtentwick-lungsausschuss (Sitzung am 13.06.2002) den Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 mit Deckblättern vom 03.08.2001, vom 02.04.2002 und vom 03.06.2002 einschließlich Begründung am 3.7.2002 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB sowie über den Entwurf der Rechtsverordnung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG erneut beschlossen.

2. Abwägung

2.1 Frühzeitige Bürgerbeteiligung

Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden insgesamt ca. 238 Äußerungen der Bürger zu dem Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 29. Juli 1996 eingebracht (teil-weise unter Einbeziehung des Bebauungsplanentwurfs XIX-40i). Diese Äußerungen bezogen sich insbesondere auf:



• die geplante Bebauung bzw. Gebäudehöhe nördlich der Kleingartenanlage Neuland (202 Eingaben als Serienbrief)

• die Geschossigkeit im Mischgebiet Jean-Calas-Weg und den Standort der Ju-gendfreizeitstätte (11 Eingaben als Serienbrief)

• Berücksichtigung des Bestandes entlang des Jean-Calas-Weges im Bereich des im Westen geplanten Grünzuges (3 Eingaben)

• Überplanung durch Gemeinbedarfsfläche (Schule) sowie Verkehrsfläche.

Das Bezirksamt Pankow hat am 26. November 1996 die Äußerungen abgewogen und folgende Änderungen des Bebauungsplanentwurfs XIX-40j bzw. Überprüfungen be-schlossen:

• Aufgabe der Gemeinbedarfsflächen (Schule, Sportanlage) auf den Bestands-grundstücken Triftstraße 37/39 und Festsetzung der Grundstücke als WA oder MI.

• Die Eingriffe durch die Verkehrsplanung sollen möglichst reduziert werden. Mit dem eher einsetzenden Verschwenk der „Triftstraße-Neu“ Richtung Bucher Straße kann ein Bestandsbaukörper erhalten und die Inanspruchnahme privater Flächen reduziert werden. Der Erhalt der Bausubstanz in der Triftstraße 37 ist nicht möglich.

• Reduzierung der Belastungen der Bestandsgrundstücke südlich des Jean-Calas-Weges (Bebauungsplan XIX-40i) durch das Mischgebiet Triftstraße/Jean-Calas-Weg. Der Baukörper wird am Jean-Calas-Weg in seiner Länge reduziert. In der Triftstraße und dem Jean-Calas-Weg wird das vierte Vollgeschoss als Staffelgeschoss festgesetzt. Die Anlieferung des Einkaufsmarktes sowie die Zufahrt zu den Stell-plätzen erfolgt über die nördliche Erschließung des Mischgebietes, der Parkplatz wird abgepflanzt, die Jugendfreizeitstätte nach Norden verlagert (Im weiteren Verfahren wurde der Standort auch in diesem Bereich aufgegeben, da sich der Bedarf aus der aktuellen Bevölkerungsentwicklung nicht nachweisen lässt. Langfristig kann bei erkennbaren Bedarf auf die Fläche der öffentlichen Parkanlage 2 zurückgegriffen werden, die dann als Standort für eine Mehrzwecknutzung umgewidmet werden soll.). Am Jean-Calas-Weg bleibt lediglich die Ausfahrt und die Tiefgaragenrampe erhalten.

• Eine westlich angrenzende Parkanlage (Jean-Calas-Weg) wird als nicht überbaubare Fläche Bestandteil des Mischgebietes. Die Durchwegung bleibt mittels Gehrechtfestsetzung erhalten.

• Erhalt der Bestandsgrundstücke Jean-Calas-Weg 31-35 (Flurstücke 20-24) durch Festsetzung als WA (statt öffentliche Parkanlage). Der Anschluss zwischen der nördlich geplanten öffentlichen Parkanlage und der südlichen öffentlichen Parkanlage des Bebauungsplans XIX-40i wird weiter östlich (Jean-Calas-Weg/Ecke Planstraße B) gesichert.

Im weiteren Verfahren wurden nach Abstimmung mit dem NGA allerdings von der Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage am Jean-Calas-Weg/Ecke Planstraße B aus folgenden Gründen Abstand genommen: − die Klammerfunktion der Grünfläche jenseitig der Planstraße B und innerhalb

des Bestandsgebietes ist gering − die isolierte Lage in Verbindung mit der geringen Größe ließen die Bedeutung

der Grünfläche als gering erscheinen. Um jedoch den ehemals angestrebten Charakter einer Grünverbindung zu erhalten, wurde die Baugrenze des angrenzenden WA2 um 6,0 m von der Straßenbegren-zungslinie der Verkehrsfläche Planstraße B abgerückt, um einen breiteren Vorgartenbereich zu sichern.

• Die Erschließung der Bestandsgrundstücke am Jean-Calas-Weg soll gesichert und bis zur Kleingartenanlage „Neuland Buchholz“ als öffentliche Straßenverkehrsfläche



ausgebildet werden. Am Geltungsbereichsrand im Westen soll eine Wendeanlage innerhalb des bestehenden Querschnittes vorgesehen werden (Ergebnis der Träger-nachbeteiligung).

• An der Bebauung der langgezogenen westlichen Fläche zwischen der KGA „Neuland Buchholz“ und dem Rosenweg (heute Anna-Bruseberg-Straße) wird festgehalten. Der Grünflächenanteil soll jedoch erhöht werden. Zudem ist angesichts der Verkehrsplanungen für den Schillingweg die geplante Bebauung 20 m von der derzeitigen Straßenbegrenzung abzurücken (Ergebnis der ersten Trägernachbe-teiligung).

Weitere Änderungen ergaben sich aus den Beteiligungsverfahren zum Entwurf des Straßenbebauungsplans XIX-C1b (alter Geltungsbereich) und XIX-C1c (alter Gel-tungsbereich). Am 17. Juni 1997 beschloss das Bezirksamt Pankow im Rahmen der Abwägung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zum Entwurf des Straßenbebauungsplans XIX-C1b die Eingriffe in die Grundstücke Triftstraße Nr. 17/21 durch einen Verschwenk der Triftstraße bzw. der Änderung der geplanten Straßenbegrenzungslinien zu minimieren.

Eine differenzierte Darstellung der Anregungen der Bürger sowie Abwägungsergebnisse ist als tabellarische Übersicht (Stand 26.11.1996) separat verfügbar.

Die Abwägungsergebnisse wurden in die Fassung des Bebauungsplanentwurfs XIX-40j für die öffentliche Auslegung eingearbeitet. Zudem wurden im Planbild und in der Begründung einige redaktionelle Korrekturen zur Verbesserung der Darstellung vorgenommen.

2.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Bebauungsplanentwurf vom 29. Juli 1996 Mit Schreiben vom 19. August 1996 sind die Träger öffentlicher Belange frühzeitig an der Planung beteiligt worden. Sämtliche Bedenken konnten ausgeräumt werden oder wurden bei der weiteren Planung berücksichtigt.

Bebauungsplanentwurf vom 07. Mai 1999 Aufgrund der umfassenden Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes wurde eine erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vom 17. Mai 1999 bis 24. Juni 1999 durchgeführt. Insgesamt wurden 40 Stellungnahmen abgegeben und ausgewertet, wobei 13 Träger keine Bedenken äußerten.

Wesentliche Stellungnahmen betrafen:

• Bei Unterschreitung von Abstandsflächen keine notwendigen Fenster von Aufenthaltsräumen in den sich gegenüberliegenden Wänden

• Hinweise zur Überarbeitung des Planbildes in vermessungstechnischer und liegenschaftsrechtlicher Hinsicht

• Übernahme der Folgekosten durch den Investor aufgrund fehlender Haushaltsmittel • Schutzpflanzungen in der Nachbarschaft von öffentlichem Spielplatz und Wohngebiet

WA sowie Bedarf eines Fahrrechtes zum öffentlichen Spielplatz von der Planstraße B • Einsatz von erneuerbaren Energien • Umgehende Information bei der Verunreinigung von Boden und Grundwasser,

Beteiligung des Umweltamtes im Rahmen des Bauantrags- bzw. Bauanzeige-verfahrens

• Befürchtung von Verkehrsbehinderungen in der Planstraße A durch die Gestaltung von Baumplätzen in den Gebietseinfahrten und im Bereich der Kreuzung mit der Planstraße B

• Behinderung durch ordnungswidriges Parken in der Planstraße B



• Erfordernis eines Leitungsrechtes für die Bewag in der öffentlichen Parkanlage 1 entlang des Schillingweges

• Fehlender Hinweis auf das Landschafts- und Artenschutzprogramm, erforderliche Korrekturen in der Biotoptypenbilanzierung, Festsetzungen zum Baumbestand im „Wäldchen“

• Festsetzung des sogenannten „Wäldchens“ als Grünfläche • Abschließende Eingriffsregelungen innerhalb des Bebauungsplanverfahrens

aufgrund des berechneten Kompensationsdefizits erforderlich • Einwand gegen fehlende Festsetzungen zur Niederschlagsbewirtschaftung • Darlegung von Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten für eine vom Investor zu

errichtende Sporthalle im Ortskern sowie Berichtigung von Kostenangaben • Vollanbindung der Planstraße A an den geplanten Einmündungsbereich

Triftstraße/Neue Triftstraße (Geltungsbereich Bebauungsplan XIX-59) zur Vermeidung einer Umfahrung des Mittelstreifens in der Triftstraße

• Hinweise auf Leitungen der GASAG

Unter Würdigung der vorgebrachten Anregungen wurde die Begründung zum Bebauungsplanentwurf in folgenden Punkten überarbeitet:

• Hinweis auf Schutzpflanzungen öffentlicher Spielplatz/Wohnbaufläche WA • Hinweis zu erneuerbaren Energien (Solaranlage) • Beteiligung des Umweltamtes im Rahmen des Bauantrags- bzw. Bauanzeige-

verfahrens • Ergänzende Hinweise zum Landschafts- und Artenschutzprogramm und Korrektur

der Biotoptypenbilanzierung • Umgehende Information bei der Verunreinigung von Boden- und Grundwasser

Im Rahmen von Trägernachbeteiligungen konnte Einigkeit erzielt werden in Bezug auf:

• Verkehrsbehinderungen in der Planstraße A, da aufgrund der geplanten Verkehrs-beruhigung die höhengleichen Geh-, Park- und Fahrgassenflächen im Bereich der Baumplätze an der Planstraße B und am Schillingweg ausreichend Raum zum Ausweichen geben

• Die Planstraße B wird als verkehrsberuhigter Bereich und als Mischverkehrsfläche ausgebildet

• Eine Umfahrung des Mittelsstreifens der Triftstraße durch Rechtsabbiegen aus der Planstraße A akzeptabel ist, eine Linksabbiegespur in die Planstraße A aus südlicher Richtung der Triftstraße ausgebildet wird (Anmerkung: durch Änderung der Planung für die Triftstraße ist dieser Punkt inzwischen obsolet)

• Deutlichere Hervorhebung von Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung der Eingriffe in das „Wäldchen“ sowie dessen Erhalt und Festsetzungen zum Baumbestand, daher keine Festsetzung des „Wäldchens“ als private oder öffentliche Grünfläche (Berücksichtigung der Nutzung der Fläche für die Regenentwässerung)

• Durch die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen und die vertraglich abgesicherten Ersatzmaßnahmen wird ein hinreichender Ausgleich erreicht.

Dem Hinweis zur Unterschreitung von Abstandsflächen bzw. Fensterausschluss wurde bereits durch eine entsprechende textliche Festsetzung entsprochen.

Es erfolgte die Festsetzung eines Leitungsrechtes für die Bewag entlang des Schillingweges desgleichen ein Fahrrecht für das AUN Pankow zum öffentlichen Spiel-platz von der Planstraße B.

Die Übernahme von Folgekosten ist durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt.

Eine Festsetzung zur Versickerung von Niederschlagswasser erfolgt mit Hinweis auf ein Schreiben vom Oktober 1996 der (ehemaligen) Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr – II D2 nicht.



Die Darlegung von Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans.

Für eine differenzierte Darstellung der Äußerungen der TÖB‘s sowie Abwägungs-ergebnisse wird auf die separat verfügbare tabellarische Übersicht (Stand 26.03.2001) verwiesen.

Im Ergebnis der erneuten TÖB-Beteiligung waren keine weiteren Änderungen im Planbild des Bebauungsplanentwurfs erforderlich.

2.3 Öffentliche Auslegung

In der Zeit vom 05. Juni bis einschließlich 06. Juli 2001 wurde die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Es gingen 33 Bürgerschreiben ein, davon mehrere identische Äußerungen bzw. Serienbriefe. Insgesamt gehen aus den Schreiben 17 unterschiedliche Anregungen bzw. spezifische Punkte hervor. Zudem wurden von den Trägern öffentlicher Belange 26 Stellungnahmen abgegeben.

Im Bereich der Baugebiete WA1 bis WA4 wurde der Anregung einiger Bürger zur Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche gefolgt und die bisherigen beiden Baufelder zu einer überbaubaren Fläche vereint sowie die Verlagerung der rückwärtigen Baugrenze (nunmehr einheitlich 4,5 m zur nördlichen Grundstücksgrenze) vorgenommen.

Die von der Änderung der Baugrenzen – welche die Grundzüge der Planung nicht berührt - betroffenen Eigentümer wurden im Rahmen des durchgeführten vereinfachten Änderungsverfahrens gem. § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB nochmals beteiligt.

Den Bedenken einiger Bürger gegen die Anbindung der Planstraße A an den Schillingweg in Zusammenhang mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen und demzufolge Ausbau des Schillingweges wurde nicht gefolgt. Diesbezüglich erfolgte zur Klarstellung der Sachlage eine redaktionelle Ergänzung der Begründung.

Dies gilt ebenso für die Funktion der Anna-Bruseberg-Straße. Es bestanden Bedenken zu einer eventuellen Mitbenutzung der Anna-Bruseberg-Straße für die Erschließung der Neubauflächen.

Den Bedenken einiger Anlieger an der Anna-Bruseberg-Straße bezüglich der mit einem Gehrecht belasteten Fläche (Fläche A) als Verbindung zwischen Planstraße A und Anna-Bruseberg-Straße konnte in Anbetracht der Forderung der ehemaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie zur Sicherung einer durchgehenden Verbindung als Umsetzung der Vorgaben aus dem FNP nicht entsprochen werden. Diese Fläche A erfüllt eine wichtige Rolle bei der Umsetzung dieser mittel- bis langfristig vorgesehenen Verbindungsfunktion; beim Wegfall der Fläche A wäre über eine Länge von ca. 1 km keine Nord-Süd-Verbindung gegeben. Zudem sichert dieses Gehrecht auch für die Anlieger der Anna-Bruseberg-Straße die fußläufige Verbindung in das Neubaugebiet und hat dementsprechend auch beachtliche Vorteile.

Auf Anregung von Anliegern der Anna-Bruseberg-Straße wurden die befürchteten Auswirkungen auf die Wasserversorgung mit Brunnen überprüft. Die Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. VIII D sowie das Schreiben vom Ing.-Büro Kühn ergab, dass eine Beeinträchtigung nicht zu erwarten ist.

Der Forderung einiger benachbarter Eigentümer zur Reduzierung der zulässigen Geschossigkeit/Gebäudehöhe im WA3 bzw. Reduzierung der GFZ wurde nicht gefolgt. Wie in den angrenzenden Bereichen soll generell eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen zulässig sein. Die spezifische GFZ im WA3 ergibt sich aus der abweichenden Grundstücksgröße - welche hier eine Reihenhausbebauung ermöglicht -



und der Berücksichtigung des Gehrechtes (Fläche A) im WA3 Dem Bedenken eines Bürgers gegen die Dreigeschossigkeit im WA5 wird aufgrund der erheblichen Entfernung dieses Bereiches zu den Bestandsgrundstücken entlang des Jean-Calas-Weges ebenfalls nicht gefolgt. Die Dreigeschossigkeit ermöglicht die Umsetzung der städtebaulichen Zielstellung für diesen Übergangsbereich am Anfang der Promenade.

Einige Anregungen betrafen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans XIX-40j und konnten somit nicht berücksichtigt werden.

Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gaben keinen Anlass zu einer Änderung des Bebauungsplanentwurfs und führten lediglich zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung.

Für eine ausführliche Darstellung sämtlicher Anregungen sowie Abwägungsergebnisse wird auf die separat verfügbare tabellarische Übersicht (Stand August 2001) verwiesen.

2.4 Anzeigeverfahren / erneute Änderung der Planung nach der öffentlichen Auslegung

Im Ergebnis wurden mehrere textliche Festsetzungen geändert. Diese betrafen: Bauweise

• Streichung der textlichen Festsetzung 2.3 (ausnahmsweise Zulässigkeit eines zusätzlichen Vollgeschosses in der ersten Baureihe entlang der Planstraße A): Die Festsetzung für die Zulässigkeit eines weiteren Vollgeschosses in einer „ersten Baureihe“ als Ausnahme ist nach der Aufhebung der Bauausstellung „Berlin 99“ hinfällig geworden, da die besonderen Bauformen, die diesen Regelungsbedarf im Bebauungsplan XIX-40j erforderten, nach Aufhebung der Bauausstellung nicht mehr umgesetzt werden. Mit der flächenmäßigen Ausweisung der überbaubaren Grund-stücksflächen im Bebauungsplanentwurf XIX-40j vom 30.04.2001 ist die Bestimmung einer „ersten Baureihe“ (Baukörperfestsetzung) entfallen. Damit muss auch die daran gekoppelte ausnahmsweise Zulässigkeit für ein weiteres Vollgeschoss anstelle eines Dachgeschosses entfallen. Das Maß der baulichen Nutzung bleibt unverändert.

Die offenere (flächenmäßige) Ausweisung für die überbaubaren Grundstücksflächen im Entwurf des B-Planes XIX-40j vom 30.04.2001 ist gewählt worden, um auch andere Bebauungskonzepte im Rahmen des geplanten Nutzungsmaßes zu ermöglichen.

Grünfestsetzungen

• Änderung der textlichen Festsetzung 4.2 (als Bezugsgröße für die Anzahl der zu pflanzenden Bäume war das „Grundstück“ zu unbestimmt)

1. Entgegen der früheren Festsetzung sind die Bestandsgebiete (WA1, WA2, WA4) von dieser Regelung ausgenommen worden. Die bisherige Festsetzung verpflichtete bei allen Grundstücken im Geltungsbereich des B-Planes zur Pflanzung eines Baumes. Die Grundstücke im WA1, WA2 und WA4 sind aber nur mit dem Ziel der Bestands-sicherung in den Geltungsbereich einbezogen worden. Ausgleichsmaßnahmen kommen für diese Grundstücke daher nicht in Betracht. Auch bei der bisherigen Regelung war dies für die Bestandsgrundstücke am Jean-Calas-Weg mit den geringeren Nutzungsmaßen (GRZ 0,2) und der bestehenden Begrünung berücksichtigt worden. Bestandsbäume konnten auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume angerechnet werden, da nicht beabsichtigt war, für diese Grundstücke zusätzliche Bäume zu fordern. Die Beschränkung der Festsetzung auf die Neubaugebiete mit höherer GRZ ist daher eine Änderung zur Klarstellung.



2. Die geänderte textliche Festsetzung 4.2 bezieht sich nunmehr auf die Größe von 200 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche und sichert damit eine, den Zielen des Bebauungsplanes entsprechende Durchgrünung der neuen Wohngebiete. Die Verpflichtung zum Anpflanzen von Bäumen ist damit hinreichend bestimmt, um sie auch im Rahmen der Abwägung als Ausgleich für B-Plan bedingte Eingriffe in Natur und Landschaft bewerten zu können.

• Änderung der textlichen Festsetzung 4.7 (wegen Unbestimmtheit)

1. Die Festsetzung einer Begrünung jeweils von 50% der Außenwandflächen der Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO und von Fassaden der Wohngebäude, die nicht durch Fenster gegliedert sind, für alle allgemeinen Wohngebiete wurde aufgegeben. Dies gilt auch für die Dachflächen von Nebenanlagen größer/gleich 15 m². Die damit verfolgte Absicht, als Minderungs- bzw. Ersatzmaßnahme für B-Plan bedingte Eingriffe in Natur und Landschaft kann mit der bisherigen Festsetzung nicht erreicht werden, weil dem Eigentümer freisteht, die dafür geeigneten Flächen zu schaffen (oder auch nicht). Zudem erstreckte sich auch diese bisherige Regelung ungerechtfertigter Weise auf die Bestandsgebiete, in denen B-Plan bedingt keine Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Dies wurde mit der Neufassung der textlichen Festsetzung 4.7 bereinigt. Mit der Beschränkung auf die Neubaugebiete werden die Bestandsgrundstücke im WA1, WA2 und WA 4 zu besonderen Begrünungsmaßnahmen nicht mehr verpflichtet.

2. Die textliche Festsetzung 4.7 wurde durch eine auf städtebaulichen Gründen fußende Festsetzung zur Begrünung ersetzt. Diese stellt nunmehr klar, dass nur in den neu geplanten Wohngebieten WA3, und WA5 bis WA10 die Errichtung der zusätzlich zur GRZ möglichen Nebenanlagen wie Garagen, überdachte Stellplätze, ggf. Keller-Ersatzräume, an eine entsprechende Begrünung gebunden ist, um den Gartenstadt-Charakter trotz höherer Dichte zu wahren.

3. Die im 2. Teil der früheren Festsetzung 4.7 für die Flächen F1, F2, F3 im MI1 bis MI3 enthaltene Forderung zur Begrünung von Dächern mit einer Neigung kleiner 15 Grad wurde auf die im B-Plan eindeutig bestimmbare eingeschossig zu bebauende Fläche F1 im MI1 beschränkt und in einer neuen textlichen Festsetzung (4.8) geregelt.

• Streichung der textlichen Festsetzung 4.8 1. Die bisherige Regelung war als Vermeidungs- und Minderungsmaßnahme für B-Plan

bedingte Eingriffe in Natur- und Landschaft in den neu geplanten Wohngebieten nicht geeignet, da sie eine Öffnungsklausel für Flächen mit Gehrechten, Wohnwege für mehrere Anlieger und Anlieferwege beinhaltete. Gerade für die Flächen, die aufgrund der beabsichtigten verdichteten Bebauung B-Plan bedingte Eingriffe in Natur- und Landschaft zur Folge haben, wäre diese Regelung nicht zum Tragen gekommen, weil es, wie in der Begründung auch dargelegt, erklärtes Prinzip der neuen Quartiersbildung war, die Erschließung zu bündeln, um den Gedanken der Quartiersgemeinschaft zu befördern. (Was auch zur Minimierung des Versieglungsgrades sinnvoll ist.) Entsprechend dem Niederschlagswasser-bewirtschaftungskonzept wird das auf den Erschließungsflächen anfallende Re-genwasser gesammelt und teilweise über ein aufwendiges Entwässerungssystem dem Naturhaushalt für die Wiedervernässung der Idehorstwiesen (abgestimmte und vertraglich vereinbarte Ersatzmaßnahme) wieder zugeführt bzw. in Rasenmulden auf den Grundstücken versickert. Daher ist das Aufrechterhalten dieser Forderung für die Neubaugebiete im Zusammenhang mit den übrigen Zielen der Planung nicht sinnvoll.

2. Ein Fortbestehen dieser Festsetzung (Befestigung von Wegen und Zufahrten in luft- und wasserdurchlässigem Aufbau) für die Bestandsgrundstücke Jean-Calas-Weg ist nicht gerechtfertigt, da hier keine B-Plan bedingten Eingriffe zu erwarten sind.



• Ergänzung durch eine neue textliche Festsetzung 4.8

An Stelle der gestrichenen textlichen Festsetzung 4.8 ist eine neue Festsetzung 4.8 zur Dachbegrünung getreten. Diese beschränkt sich nur noch auf den einge-schossigen Teil der Fläche F1 im MI1. Die Festsetzung erfüllt somit die Bedingung der hinreichenden Bestimmtheit (Baukörperfestsetzung) um als Ausgleichs-maßnahme bei der Eingriffs-/Ausgleichsbewertung berücksichtigt werden zu können.

Sonstige Festsetzungen

• Streichung der textlichen Festsetzung 5.4 (Betrifft nur Grundstück Triftstraße / Jean-Calas-Weg im Baugebiet MI1)

Die enge Bindung an die höhenmäßige Einordnung des Erdgeschosses innerhalb der Fläche F1 im MI1 ist entbehrlich geworden. Sie hatte ihren Ursprung in der angestrebten einheitlichen Gestaltung der Bebauung an der Triftstraße. Der im B-Plan XIX-40j ausgewiesene Baukörper (Fläche F1 im MI1) ist in einem Bauabschnitt zusammen mit der Umsetzung der Planungsziele im festgesetzten B-Plan XIX-40i auf der Grundlage des § 33 Absatz 2 BauGB bereits 1998 fertiggestellt worden. Die errichtete Bebauung ist nach wie vor B-Plan konform, die sehr restriktiven Bindungen in der Textfestsetzung 5.4 sind jedoch nicht mehr erforderlich. Mit dem Bauausstel-lungskonzept haben sich die Gestaltungsgrundsätze für die Fassung des Stadt-platzes an der Triftstraße geändert. Daher soll für künftige bauliche Veränderungen die bisherige Gestaltungsregelung nicht aufrecht erhalten werden. Zusätzlich ist durch die Rücknahme der Straßenbegrenzungslinie für die Triftstraße ein privater Freiraum zwischen dem Baukörper und dem öffentlichen Straßenland entstanden, der den Schutz vor Einsichtnahme in ggf entstehende Wohnnutzung im Erdgeschoss auf andere Weise ermöglicht.

• Änderung der textlichen Festsetzung 5.10 (neu 5.9) Die Festsetzung einer Heckenpflanzung „die pro Hausgruppe aus einer Art besteht“ wurde wegen fehlender Bestimmtheit von „Hausgruppen“ und unzureichendem städtebaulichen Erfordernis (Gestaltungsgrundsätze sind im Städtebaulichen Vertrag geregelt) geändert. Aus dem selben Grund ist die Bindung der Heckenpflanzung „bei einer Wohnnutzung im Erdgeschoss“ entfallen.

Ferner erfolgte eine Anpassung der textlichen Festsetzung 3.1 (Streichung des Ver-weises auf die textliche Festsetzung Nr. 5.10), da dieser Verweis nicht mehr sachrelevant ist.

Zu den Änderungen wurde das Amt für Umwelt und Natur als betroffener Träger öffentlicher Belange beteiligt. Die Änderungen wurden als Klarstellung in Bezug auf die Ziele des Bebauungsplanes vom AUN mit getragen.

Die Änderungen berührten nicht die Grundzüge der Planung.

Den betroffenen Eigentümern wurde gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 13 BauGB (a. F.) Gelegenheit gegeben, zu den Änderungen Stellung zu nehmen. Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens wurden nur von einem Eigentümer Anregungen und Bedenken vorgebracht. Der Einwand gegen die Verpflichtung zur Anpflanzung einer Hecke trifft bei diesem Grundstück nicht zu; demzufolge gab es keinen Anlass für eine Anpassung der textlichen Festsetzung 5.9.

Die weiteren Äußerungen des Eigentümers des Grundstückes Jean-Calas-Weg Nr. 31 betrafen zwar nicht die Änderungen in den textlichen Festsetzungen, wurden jedoch nochmals in der Abwägung einbezogen.

Gegen die mit der Ausweisung nicht überbaubarer Grundstücksflächen und mit der textlichen Festsetzung 3.1 verbundene Einschränkungen für die Errichtung von Stell-plätzen und Nebenanlagen wurden Bedenken geäußert.



Eine Erweiterung der überbaubaren Fläche entlang des Jean-Calas-Weges sowie bis zur nordwestlichen Grundstücksgrenze wurde aus städtebaulichen bzw. gestalterischen Gründen (siehe Erläuterung in Abschnitt II. 3.1 der Begründung) nicht vorgenommen. Grundsätzlich bietet der Bebauungsplan mit der flächenmäßigen Ausweisung von überbaubaren Grundstücksflächen die Möglichkeit, Stellplätze und sonstige Neben-anlagen auf dem Grundstück zu errichten. Der Eigentümer des Grundstück Jean-Calas-Weg Nr. 31 hat die Möglichkeit Stellplätze an der südöstlichen Grundstücksgrenze unterzubringen; dies entspricht der Anordnung der Zufahrt zum Grundstück (in 1999 im Rahmen des Ausbaus des Jean-Calas-Weges neu hergestellt).

Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO) sind gemäß textlicher Festsetzung 3.1 außerhalb der überbaubaren Flächen ausnahmsweise zulässig, wenn ihre Anord-nung ansonsten erschwert oder unmöglich ist. Hiermit kann im begründeten Einzelfall eine abweichende Beurteilung der Privatinteressen gegenüber den Zielen der Planung getroffen werden.

Aus der Prüfung der Anregungen und Bedenken ergab sich Bedarf für eine Richtig-stellung der Formulierung der textlichen Festsetzung 3.1.

Die Richtigstellung der Formulierung der textlichen Festsetzung 3.1 wurde auf dem Deckblatt vom 03.06.2002 dargestellt.

Diese löste keine weitere Betroffenheit aus.



IV. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS

1. Eingriffe in private Eigentumsverhältnisse

Der Bebauungsplan sieht für den Neubau der Planstraße A, für die Planstraße B, einen Stadtplatz sowie für öffentliche Parkanlagen und einen öffentlichen Spielplatz Eingriffe in die private Nutzung von Grundstücken vor. Diese Grundstücke befanden sich überwiegend im Eigentum der ARGE Nord. Ihre Ausweisung für öffentliche Zwecke ist Folge der planungsrechtlichen Sicherung der bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzten Flächen für Wohnzwecke. Sie ist Voraussetzung für eine geordnete städtebauliche Entwicklung des neuen Wohngebietes vor allem für eine ausreichende öffentliche Erschließung. Im Rahmen des städtebaulichen Vertrages zum 3. Bauabschnitt wurde daher unter Beachtung des Grundsatzes der Angemessenheit die Übereignung dieser Flächen an Berlin vertraglich vereinbart. Zwischenzeitlich sind Auflassungsvormerkungen zu Gunsten Berlins im Grundbuch eingetragen.

Darüber hinaus sieht der Bebauungsplan XIX-40j eine Flächeninanspruchnahme für das Privatgrundstück Triftstraße 37 vor. Von der Umsetzung der Straßenplanung ist auf dem gleichen Grundstück die bestehende Bebauung an der Triftstraße (Vermietung an Gewerbe) und im rückwärtigen Bereich (Wohnen) betroffen. Der Eigentümer der Fläche hat mit den bauwilligen Investoren der ARGE Nord im November 1998 ein Flächentausch- und -kaufvertrag abgeschlossen. Zugunsten der ARGE Nord wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Entsprechend dem städtebaulichen Vertrag zwischen dem Land Berlin und der ARGE Nord vom August 1998 hat diese Berlin eine Abtretung ihrer Ansprüche angeboten. Die Nutzung dieser Teilfläche wurde zwischenzeitlich aufgegeben, so dass die Verfügbarkeit bzw. Übertragung der zukünftig öffentlich benötigten Flächen ohne Beeinträchtigung privater Eigentumsrechte gegeben ist.

Durch die geplanten Festsetzungen beim bebauten Grundstück Triftstraße 39 wird dem Eigentümer eine erheblich höhere Ausnutzung des Grundstückes ermöglicht (MI, GFZ 0,8, vier Vollgeschosse). Die bestehende Bebauung kann zur Triftstraße jedoch nur eingeschränkt entwickelt werden. Sowohl eine künftige Bebauung an der Triftstraße als auch die Entwicklung im straßenabgewandten Grundstücksbereich werden reglementiert. Die vorhandenen Anlagen genießen Bestandsschutz. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sollen die städtebaulichen Ziele für den Eingangsbereich in das zukünftige Wohngebiet sichern.

Entgegen der Fassung zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde den Einwendungen des Eigentümers im Rahmen der Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfs gefolgt. Die Straßenbegrenzungslinie der Triftstraße wurde soweit abgerückt, dass eine Überplanung des Baukörpers nicht mehr erforderlich wird. Seitens der Senats-verwaltung für Stadtentwicklung wurde auf die Freihaltung einer Trasse für die Straßen-bahn in der Triftstraße verzichtet. Die Triftstraße soll mittel- bis langfristig überwiegend im bestehenden Straßenland ausgebaut werden. Bei den Grundstücken Triftstraße 39 und 41 entspricht die Straßenbegrenzungslinie nunmehr der Grundstücksgrenze.

Die Eingriffe durch Festsetzung von Geh- und Fahrrechten zu Gunsten der Allgemeinheit und Fahrrechte für Bedarfsträger (Flächen A und N) sind vertretbar (siehe Abschnitt II 4.4 der Begründung). Diesbezüglich wurde mit der Eigentümerin (ARGE Nord) im Rahmen des abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages eine Einigung erzielt.



2. Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes oder Landschaftsbildes8)

2.1 Ökologisch-landschaftsplanerische Auswirkungen

2.1.1 Bestandsbewertung

‘Ökologisches Eingriffsgutachten’ Der landschaftsplanerische Fachbeitrag zum Bebauungsplan XIX-40j baut auf dem, für das damals das gesamte Stadtentwicklungsvorhaben Französisch Buchholz umfassende Bebauungsplangebiet XIX-B-1 erarbeiteten ‘Ökologisch-landschaftsplane-rischen Eingriffsgutachten zum Wohnungsbauvorhaben Buchholz-West in Berlin Pan-kow’ des Büros Ökologie & Planung; Berlin, vom April 1994 auf.

Die Zielsetzung der aktualisierten Eingriffsbewertung durch das Landschafts-planungsbüro Hackenberg besteht in der Ermittlung des Umfangs der Kompensation des zu erwartenden Eingriffs auf der Ebene des Bebauungsplans XIX-40j unter Berücksichtigung des aktuellen städtebaulichen Entwurfes. Darüber hinaus erfolgt eine über das oben genannte Eingriffsgutachten hinausgehende Bewertung zur faunistischen Bedeutung des Gebietes.

Anwendung von § 1 Abs. 6 BauGB bzw. § 8a BNatSchG Für bereits vor Festsetzung des Bebauungsplans zulässige Eingriffe ist kein Ausgleich erforderlich. Dementsprechend ist die planungsrechtliche Situation zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses berücksichtigt worden. Die Zulässigkeit von Vorhaben war in dem überwiegenden Teil des B-Plangebietes in der Ausgangssituation nach § 35 BauGB zu bewerten. Für die im Zusammenhang bebauten Grundstücke entlang des Jean-Calas-Weges sowie entlang der Triftstraße (MI1, MI2 und MI3) bestand Baurecht gemäß § 34 BauGB, d.h. entlang des Jean-Calas-Weges eine maximal zweigeschossige offene Bebauung mit niedriger Dichte. Die Grundstücke an der Triftstraße waren z.T. mit gewerblicher Nutzung durchmischt. Die Grundstücke waren dementsprechend stärker versiegelt, die Bebauung heterogen und kleinteilig. Im Verlauf des langen Planungszeitraumes hat sich bedingt durch das neu geschaffene Planungsrecht im südlichen Teil der Triftstraße das städtebauliche Erscheinungsbild in der näheren Umgebung gewandelt. Mit der Umsetzung der Planungsvorhaben entwickelte sich an der Triftstraße eine abschnittsweise geschlossenere mehrgeschossige Bebauung.

Werden Eingriffe, wie im vorliegenden Fall die Neubauvorhaben, durch Bebauungspläne vorbereitet, ist gemäß § 8a Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) im Rahmen der Abwägung zum Bebauungsplan nach § 1 Abs. 6 BauGB eine Eingriffsbeurteilung vorzunehmen. Der Eingriff ist zu bewerten, unvermeidbare Beeinträchtigungen der Natur sind auszugleichen, soweit es zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich ist.

Bewertungsmethode Der landschaftsplanerische Fachbeitrag zum Bebauungsplan XIX-40j und das ‘Ökologisch-landschaftsplanerische Eingriffsgutachten zum Wohnungsbauvorhaben Buchholz-West in Berlin Pankow’ sind immer im Kontext zu betrachten. Ein Umstand, der gerade in Bezug zur Quantifizierung des Bestandes sowie des Eingriffes in Natur und Landschaft deutlich wird. Die Quantifizierung erfolgte anhand der ‘Richtlinie zur Be-messung der Abgabe bei Eingriffen in Natur und Landschaft’ des Landes Hessen (‘Hes-

8) Textpassagen entnommen aus: Landschaftsplanerischer Fachbeitrag zum Bebauungsplan XIX-40j, Stand: Juli

1998; im Februar 2001 wurde der Fachbeitrag nochmals – aufgrund der inzwischen vorgenommenen Änderungen – auf Plausibilität überprüft, die Biotoptypenbilanzierung aktualisiert und nochmalig mit dem AUN-Pankow abgestimmt.



sische Liste’) von 1992. Hier wurden den verschiedenen Biotoptypen je Flächeneinheit (m²) Punktwerte zugeordnet.

Vom damaligen NGA-Pankow wurde eine Bewertung des faunistischen Potentials des Gebietes gefordert. In Absprache mit diesem Amt baute die Bewertung auf einer Literaturauswertung vorhandener Materialien vergleichbarer Naturräume auf.

Den Zustand des Bestandes mit dem zu erwartenden zukünftigen Zustand vergleichend, wurde eine qualitativ-quantifizierende Bilanzierung mit anschließender Bewertung des geplanten Eingriffs durchgeführt. Bilanzierung und Bewertung des geplanten Eingriffs wurden durch eine verbal-argumentative Abschätzung der einzelnen Natur-haushaltsfaktoren ergänzt.

Die Bewertung des geplanten Eingriffs und insbesondere die Biotoptypen- und sonstigen Flächenbilanzierungen erfolgten weitgehend auf der Grundlage der Ausweisungen und Kennziffern im Bebauungsplanentwurf XIX-40j von Mitte 1998, auf der Grundlage des abgestimmten städtebaulichen Entwurfes. Anfang 2001 wurde die Bilanzierung nochmals im Zusammenhang mit den aktuellen konzeptionellen Vorstellungen aktualisiert und nochmals mit dem AUN-Pankow abgestimmt. Zusammenfassung Aufgrund seiner Strukturvielfalt und dem Zusammenspiel unterschiedlicher Lebens-räume weist das Gebiet Entwicklungspotentiale für funktionierende Lebensgemein-schaften auf. Der Natürlichkeitsgrad, der in enger Beziehung zur ökologischen Stabilität steht, wird in Abhängigkeit zum spezifischen Lebensraum mittel bis hoch bewertet. Die für stabile Populationen notwendigen Biotopgrößen scheinen in Hinblick auf negative, besonders die Randbereiche treffenden Einflüsse aus der Umgebung, ausreichend zu sein. Zwischen den unterschiedlichen Biotopen kommt es zu faunistischen Verbünden und Wechselbeziehungen (z. B. Ausbreitungsverhalten Amphibien, Nahrungskette).

Die Biotope sind potentiell bedeutungsvolle Lebensstätten, die aber im Falle der Acker-brachen nur eingeschränkt entwickelt werden können. Die Vernetzung der Flächen ist durch die vorhandene, die derzeit stattfindende sowie durch die geplante bauliche Ver-dichtung eingeschränkt.

Das Gebiet ist Teilbereich einer ‘Frischluftschneise’ am Rande eines ‘klimatischen Ent-lastungsbereiches’ und ist, nicht zuletzt aufgrund des Fehlens kompakter Hindernisse, von gesamtstädtischer Bedeutung. Auch diese Funktion ist durch die bauliche Ver-dichtung im Bestand und durch die derzeitigen Baumaßnahmen bereits eingeschränkt.

Die erlebbare Topographie ist im Zusammenhang mit der spezifisch ost-west-gerich-teten Parzellierung und den sich daraus ergebenden räumlichen und visuellen Bezügen ein konstitutives Element für die Eigen-Charakteristik des Gebietes.

Der niedrige Versiegelungsgrad ist Garant für eine kontinuierliche Grundwasseran-reicherung.

Gegenüberstellung des Bestandes vor dem Eingriff und der Planung Eine tabellarische Gegenüberstellung der Bewertung der Bestandssituation zum Zeitpunkt der Planaufstellung und der gemäß Planung zu erwartenden Situation wurde erarbeitet. Die Gebiete, in denen auf der Grundlage der Festsetzungen des B-Plans im Vergleich zum geltenden Baurecht nach § 34 BauGB kein (zusätzlicher) Eingriff zu verzeichnen ist, wurden in die Bewertung nicht einbezogen. Die Biotoptypenbilanzierung (Stand 12. März 2002) entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans XIX-40j vom 30.04.2001 mit den Deckblättern vom 03.08.2001 und vom 02.04.2002 9). Im Ergebnis

9 ) Die Richtigstellung der textlichen Festsetzung 3.1 (Deckblatt vom 27.05.2002) hat keine Auswirkungen auf die

Eingriffsbewertung.



der Biotoptypenbilanzierung wurde festgestellt, dass in Folge der geplanten Festsetzungen ca. 49% der Ausgangssituation wieder erreicht werden können.

2.1.2 Auswirkungen des geplanten Eingriffs auf Natur und Landschaft

Der geplante Eingriff auf die biotischen und abiotischen Umweltmedien im Gebiet kann innerhalb des Geltungsbereiches nur zum Teil vermieden und ausgeglichen werden.

Schwerwiegend und nachhaltig wird sich der geplante Eingriff wahrscheinlich auf die Populationshöhe und -dichte von Säugetieren, Vögeln, Amphibien und Wirbellosen aus-wirken. Diese werden aus ihren teils angestammten bzw. als Nahrungs- oder Bruthabitat genutzten Lebensräumen verdrängt.

Ebenso werden für die aktuell typische Ruderalflora der Brachen- und Wiesenflächen im späteren Wohngebiet nur sehr eingeschränkt Lebensräume zur Verfügung stehen können. Flora und Fauna werden von Verlusten an Arten gekennzeichnet sein, die ein-geschränkt über die im Bestand verbleibenden Kleingärten, Einzelhausgärten, Garten-brachen und angrenzenden Landschaftsräume ‘abgefangen’ werden können.

Es muss eine Kompensation außerhalb des Geltungsbereiches mit dem Ziel erfol-gen, unter Berücksichtigung der Entfernungsradien von den Gartenbiotopen und Mini-malarealen, benachbarte Ersatz-Lebensräume für die verdrängten Arten der Offenland-Biotope zu schaffen.

Der zukünftige Versiegelungsgrad (Voll-, Teilversiegelung und Verdichtung) von rund 60 Prozent trägt wesentlich zur Verminderung der Grundwasserneubildungsrate bei. Negativ wirkt sich aus, dass die auf den Dachflächen der Gebäude anfallenden Nieder-schlagswässer nur teilweise dezentral versickert werden können.

Der gemäß Niederschlagsbewirtschaftungskonzept (siehe Kapitel I-4.4.2) vorgesehene Wassertransport der vorgeklärten Oberflächenwasser der Straßen und von Teilen der Baufelder in die von der Austrocknung betroffenen Idehorstwiesen sowie in die Rasenmulden innerhalb des allgemeinen Wohngebietes ist als eine Teilkompensation des geplanten Eingriffs zu sehen.

Die Klimafunktion wird zwar vermindert, doch bleiben die negativen Auswirkungen des geplanten Eingriffs durch die eher geringe Bebauungsdichte im vertretbaren Rahmen.

Anstelle des alten städtisch-peripheren, wird ein neues, eher vorstädtisch-verdichtetes Landschaftsbild entstehen. Das Bauvorhaben ist in diesem Kontext ein Spiegelbild der stadtplanerisch beabsichtigten Suburbanisierung des Berliner Umlandes, was unmittel-bar mit dem Verlust von Strukturvielfalt verbunden ist.

2.2 Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen

Eingriffsmindernde Maßnahmen für die Zeit der Bauarbeiten sind nicht festsetzbar. Deshalb können die Sicherungsmaßnahmen des Baumbestandes, die Reduzierung von Bodenverdichtungen sowie die Vermeidung von Grundwasserbeeinträchtigungen für die Zeit der Bauarbeiten nur gefordert werden. Temporäre Flächenversiegelungen sollten grundsätzlich wieder rückgebaut werden.

Im Rahmen des Bebauungsplanenverfahrens XIX-40j sind die folgenden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen durch Festsetzungen gesichert.

Boden und Wasser

• Ausweisung eines größtmöglichen Anteils an nicht überbaubaren Flächen im MI1 und MI2 und niedrigeren GRZ bei der flächenmäßigen Ausweisung in Teilen des WA und MI3



• Begrünung der Decken von Tiefgaragen außerhalb der überbaubaren Flächen zur Vergrößerung der Vegetationsfläche und Überdeckung mit einer Substratschicht von 0,8 m zur Stabilisierung der Leistungsfähigkeit des Bodens.

Klima

• Erhalt eines Teiles des Baumbestandes • Ausweisung eines größtmöglichen Anteils an nicht überbaubaren Flächen im MI1 und

MI2 und niedrigere GRZ bei der flächenmäßiger Ausweisung in Teilen des WA und MI3;

• Begrünung der Dachfläche des eingeschossigen Teils der Fläche F1 im MI1

Landschaftsbild sowie Arten- und Biotopschutz

• Gliederung der Stellplatzflächen und Einbindung in die Umgebung durch Bepflan-zungen

• Erhalt eines Teiles des Baumbestandes • Angabe von Mindestqualitäten zur schnellen Sicherung einer leistungsfähigen Grün-

struktur • Pflanzung von vornehmlich standortgerechten, heimischen Gehölzen • Festsetzung von Mengen und Dichten der Bepflanzung • Dachbegrünung für den eingeschossigen Gebäudeteil innerhalb der Fläche F1 im MI1

2.3 Kompensation des Eingriffs / Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet

Die folgenden Maßnahmen sollen dazu beitragen, den geplanten Eingriff in Bezug auf den Arten- und Biotopschutz sowie das Landschaftsbild im Eingriffsgebiet teilweise aus-zugleichen. • Anlage von Grünflächen • Festsetzung einer Mindestanzahl an Bäumen auf den nichtüberbaubaren Grund-

stücksflächen • Festsetzung einer Mindestanzahl an Bäumen auf den öffentlichen Verkehrsflächen • Realisierung von Grünflächen innerhalb der Promenade (Planstraße A); abgesichert

durch die Regelungen im städtebaulichen Vertrag bzw. Erschließungsvertrag und Gestaltungsgutachten.

• Festsetzung einer Mindestanzahl an Bäumen im Bereich der Stellplatzanlagen auf den Flächen der Mischgebiete

• Festsetzung einer Mindestanzahl an Bäumen auf den Flächen mit Bindung zur Anpflanzung (Fläche B sowie Fläche C)

• Festsetzung einer Mindestanzahl an Bäumen auf öffentlichen Grünflächen (öffent-liche Parkanlage 1 am Schillingweg und öffentlicher Spielplatz) sowie auf dem Stadtplatz

• Festsetzung eines Mindeststammumfangs der Bäume



2.4 Ersatzmaßnahmen

Im Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes XIX-40j ist der geplante Eingriff zu ca. 49 Prozent ausgleichbar. Am gravierendsten sind dabei die Eingriffe in die Bodenfunk-tion, die Grundwasseranreicherung, den Arten- und Biotopschutz sowie in das Land-schaftsbild.

Eine angemessene Kompensation des geplanten Eingriffs kann deshalb nur auf Ersatz-flächen außerhalb des Geltungsbereiches stattfinden. Die Ersatzmaßnahmen sollten in einem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Eingriff stehen und können zum Teil die Verluste an Arten, Biotopen, der Grundwasseranreicherung sowie dem Landschaftsbild kompensieren.

Gesetzliche Grundlagen/ Geschossflächenanteile pro Bauabschnitt als Grundlage der monetären Ausgleichsabgabenbemessung Die Sicherung der Maßnahmen und die Verfügbarkeit der Flächen wurden über das Instrumentarium des städtebaulichen Vertrags geregelt.

In Abstimmung mit dem AUN-Pankow sollen die nachfolgend aufgeführten Ersatzmaß-nahmen die Gesamtheit der zu kompensierenden Eingriffe der beiden Bebauungs-plangebieten XIX-40i und XIX-40j abdecken. Als dazu anzuwendende Methode wurde die prozentuale Umlegung der Geschossfläche pro Bauabschnitt auf die Gesamtsumme der in nachfolgender Tabelle aufgeführten Ersatzmaßnahmen bestimmt. Für Ersatz-maßnahmen im 1. und 2. Bauabschnitt des Bebauungsplans XIX-40i wurden etwa die Hälfte der zur Verfügung stehenden Summe ermittelt und per städtebaulichem Vertrag gesichert.

Übernahme der im ‘Ökologisch-landschaftsplanerischen Eingriffsgutachten zum Wohnungsbauvorhaben Buchholz-West in Berlin Pankow’ (1994) vorgeschla-genen Ersatzmaßnahmen

• Wiedervernässung der Idehorstwiesen • Naturnahe Aufwertung des Idehorstwäldchens und seiner Randbereiche • Anlage eines Landschaftsparkes.

Wiedervernässung der Idehorstwiese und von Gräben Die angrenzende Idehorstwiese sowie die im angrenzenden Infiltrationsbereich liegen-den vorhandenen Gräben sollen durch Zuleitung von vorgeklärten Oberflächenwässern aus Teilbereichen der Geltungsbereiche der Bebauungspläne XIX-40i und XIX-40j vernässt werden.

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung des Idehorstwäldchens Im Umfeld des Idehorstwäldchens soll der Bestand durch einen vorgelagerten Suk-zessions-Saum gesichert und als Lebensraum für die aus dem Gebiet verdrängte Flora und Fauna verbessert werden.

Anlage eines Landschaftsparkes Schwerpunkt dieser Maßnahme ist die Anlage eines Landschaftsparkes zwischen dem Idehorstwäldchen, inkl. vorgelagertem Saum, und dem geplanten Regenwasserrück-haltebecken am Schillingweg. Er soll vornehmlich aus nutzungsextensiven, der Biotop-entwicklung dienenden Bereichen bestehen. Die Erholungsnutzung tritt vor der Verbes-serung der Biotopstruktur zurück. Vorhandene wertvolle Bereiche werden integriert. Die naturnahe Parkanlage soll den Charakter von Biotopen aufweisen, wie jene, die durch die geplanten Eingriffe vernichtet werden. Hier soll insbesondere der Verlust an fau-nistisch wertvollen Lebensräumen abgegolten werden.



Verbesserung der Biotopstruktur, des Bodengefüges und des Landschaftsbildes Zu pflanzende Feldgehölze, Obst- und Alleebäume sowohl entlang der Gräben als auch in der zukünftigen Parkfläche sollen die ehemalige Agrarlandschaft als Lebensraum für Flora und Fauna bereichern, bieten Rückzugsräume für die im Gebiet verdrängten Arten und werten das Landschaftsbild durch eine Bereicherung des ‘Inventars’ auf.

Ersatzmaßnahmen im Bereich Idehorstwiese und Idehorstwäldchen/Aufwertung der Biotoptypen (Biotopwertermittlung nach der ‘Hessischen Liste’)

Maßnahme Fläche (in m²)

Biotoptyp vorher

Biotoptyp nachher

Biotop-wert

vorher

Biotop-wert

nachher

Differenz Punkt-gewinn

Entwicklung von Gehölz- und Wie-sensäumen

14.000

Acker, zur Zeit Zwischennut-zung als Brache

Wiesen-raine

6

36

30

420.000

Anlage einer na-turnahen Park-fläche

20.000

Acker, zur Zeit Zwischennutzung als Brache

Naturnahe Parkanlage

6

30

24

480.000

Erweiterung des Gehölzbestandes

1.000

Acker, zur Zeit Zwischennutzung als Brache

Baumgrup-pe, hei-misch

6

33

27

27.000

Renaturierung von Gräben

3.000

Graben mit ver-krauteten Bö-schungen

Graben mit verkraute-ten Bö-schungen

31

36

5

15.000

Schaffung einer Frischwiese durch Verrieselung

1.000

Acker, zur Zeit Zwischennut-zung als Brache

Frischwieseextensiv

6

44

38

38.000

Wiedervernäs-sung eines Feuchtwiesen-bereiches

1.200

Frischwiese, extensiv

Feuchtwie-se, nähr-stoffarm

44

59

15

18.000

Summe 998.000

Bestandsbewertung der Ersatzflächen

Bei den für die Maßnahme vorgesehenen Flächen handelt es sich vornehmlich um Brachflächen mit einer möglichen Schadstoff-Vorbelastung aufgrund der ehemaligen anthropogenen Nutzung. Die Gräben sind in ihrer Ausprägung als artifizielle Fließge-wässer nicht natürlich und sind teilweise ausgetrocknet.

Abschließende Betrachtung und Gesamtbilanzierung

Der geplante Eingriff ist aufgrund der Vernichtung der ursprünglichen Flora und Fauna, den Beeinträchtigungen der Bodenfunktion und des Grundwasserhaushaltes sowie auf-grund der nahezu kompletten Überformung des Landschaftsbildes erheblich und nach-haltig.

Die Biotoptypenbilanzierung gemäß der ‘Hessischen Liste’ zeigt auf, dass bereits die Maßnahmen zur Vermeidung, Sicherung und zum Ausgleich den Eingriff vor allem in Bezug auf den Biotop- und Artenschutz sowie auf das Landschaftsbild mindern helfen. Dennoch ist der Eingriff nur bis zu 49 Prozent des ehemaligen Biotopwertes ausgleich-bar.



Ersatzflächen zur Kompensation des Gesamteingriffes sind die Idehorstwiese, das Idehorstwäldchen, die an diesen Standort angrenzenden Wiesenareale sowie die Gräben in diesen Bereichen.

Mit den Ersatzmaßnahmen können etwa ein Viertel des noch verbleibenden Eingriffes kompensiert werden, so dass die Gesamt-Kompensation des Eingriffs im Bebauungs-plangeltungsbereich XIX-40j bei etwa zwei Drittel liegen dürfte. In Abstimmung mit dem AUN-Pankow ist ein vollständiger Ausgleich für die innerhalb des Geltungsbereiches vorgesehenen Eingriffe nicht erforderlich. Unter Berücksichtigung der Auswahl dieses Gebietes als Wohnbaupotentialfläche im Rahmen der „Wohnungsbaustrategien 1995“ und der Zielstellung, attraktiven und gleichzeitig kostengünstigen Eigenheimbau zu ermöglichen, wird durch die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen und die vertraglich abgesicherten Ersatzmaßnahmen ein hinreichender Ausgleich erreicht.

Mit der Heranführung von vorgeklärten Oberflächenwässern in die Idehorstwiesen soll ein wertvoller, aber durch Austrocknung gefährdeter Biotoptyp erheblich aufgewertet werden. Der genaue Umfang, der Zeitpunkt und vor allem die Art der Wasserzuführung in die Gräben sowie auf die Idehorstwiese müssen im Rahmen einer interdisziplinär zusammengesetzten Facharbeitsgruppe festgelegt werden. Zusätzlich soll das Land-schaftsinventar als potentieller Lebensraum für floristische und faunistische Arten auf-gewertet werden. Durch die Schaffung einer naturnahen Parkanlage sollen die verbes-serten Biotope in ihrer Qualität gesichert werden.

Alle aus dem Geltungsbereich resultierenden Ersatzmaßnahmen wurden durch den städtebaulichen Vertrag für den 3. Bauabschnitt vom 28. August 1998 (gemäß § 5 Abs. 5) verbindlich festgelegt.



3. Auswirkungen auf Wohnfolgeeinrichtungen

Durch die geplante Realisierung von etwa 450 bis 480 neuen Wohnungen entstehen zusätzliche Bedarfe an Wohnfolgeeinrichtungen. Entsprechend den aktuellen Berliner Richtwerten10) ist mit folgenden Dauerbedarfen zu rechnen:

Kindertagesstätte 75 bis 80 Plätze Grundschule 61 bis 65 Plätze Jugendfreizeiteinrichtungen 15 Plätze gedeckte Sportflächen 376 bis 391 m² ungedeckte Sportflächen 2700 bis 2880 m² (netto)

Eine Festsetzung von Gemeinbedarfsflächen innerhalb des Geltungsbereiches wird nach derzeitigem Kenntnisstand nicht für erforderlich gehalten, da die entstehenden Bedarfe voraussichtlich innerhalb von bestehenden bzw. in Planung befindlichen Einrichtungen in Französisch Buchholz gedeckt werden können.

Die auf der Grundlage der prognostizierten Einwohnerentwicklung ermittelten zukünftigen Bedarfe an sozialer Infrastruktur sind für den Gesamtbereich Französisch Buchholz im Dezember 2000 untersucht worden 11). Die entstehenden Bedarfe aus dem Geltungsbereich XIX-40j sind hierbei berücksichtigt worden.

Im Rahmen des Mitte 1998 abgeschlossenen städtebaulichen Vertrages für den 3. Bauabschnitt zwischen dem Land Berlin und der ARGE Nord wurde vereinbart, dass die ARGE sich finanziell an den Folgekosten beteiligen wird (siehe nachfolgender Abschnitt 4). Der Bereich MI1 war überwiegend Teil des 1. Bauabschnittes der ARGE Nord, wofür ebenfalls ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wurde. In diesem Zusammenhang hat sich die ARGE Nord zur Herstellung einer Kita (100 Plätze) an der Schützenstraße verpflichtet. Diese wurde in März 1999 fertiggestellt.

Darüber hinaus wird ein weiterer Standort für eine Kindertagesstätte im Rahmen des Bebauungsplans XIX-40k z.T. auf landeseigenen Flächen planungsrechtlich gesichert. Die Umsetzung dieses Planungszieles hat Vorrang vor der Inanspruchnahme weiterer Flächen für die Kindertagesstättennutzung.

Als Jugendfreizeitstätten stehen u.a. die beiden Einrichtungen im südlichen Teilbereich von Buchholz-West (pädagogisch betreuter Spielplatz und Jugendfreizeitstätte Blankenfelder Straße 50) sowie die vor kurzem ausgebaute Einrichtung Parkstraße 12/14 zur Verfügung.

Die Grundschulversorgung ist durch die 17. Grundschule an der Arnouxstraße (Buchholz-West, südlicher Teilbereich) und durch die 8. Grundschule („Graue Schule“, Hauptstraße) abzudecken. Für die Erweiterung der 8. Grundschule sowie für die Herstellung einer Sporthalle bei der 8. Grundschule wurden vertragliche Regelungen zwischen dem Land Berlin und der ARGE Nord getroffen.

10) Infrastrukturplanung im Wohnungsneubau – Einwohnerentwicklung und Bedarfsrichtwerte für größere

Neubauprojekte in Berlin, SenStadt, Oktober 1999. In Anbetracht des hohen Anteils an Eigenheimen wird für das Projektgebiet der ARGE Nord (3. BA) von einer langfristigen Belegungsdichte von 2,4 EW/WE ausgegangen.

11) Projektdokumentation Französisch Buchholz – Fortschreibung der Rahmenplanung – Aktualisierte Darstellung der Einwohnerentwicklung und soziale Infrastruktur, Consequent GmbH, Dezember 2000.



4. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

Der Bebauungsplan soll u. a. die planungsrechtliche Grundlage zur Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen und öffentlicher Grünflächen sowie eines öffentlichen Spielplatzes schaffen. Der öffentlichen Hand würden durch den Erwerb und die Herstellung von - öffentlichen Verkehrsflächen (Stadtplatz, Planstraße A, Planstraße B), - öffentlichen Parkanlagen und - öffentlichen Spielplatz Kosten entstehen. Zwischen dem Land Berlin und der ARGE Nord ist im städtebaulichen Vertrag zum 3. Bauabschnitt vom 28. August 1998 geregelt, dass die ARGE Nord die Herstellung und Finanzierung der öffentlichen Grünflächen, der öffentlichen Verkehrsflächen und der Regenentwässerung (öffentlicher Anteil) übernimmt. Die damals dafür vorgesehenen Flächen, welche sich im Eigentum der ARGE Nord befanden, werden bzw. wurden unentgeltlich und kostenfrei an das Land Berlin übertragen. Die Finanzierung für den Jean-Calas-Weg war bereits Gegenstand des städtebaulichen Vertrages zum 2. Bauabschnitt zwischen dem Land Berlin und der ARGE Nord vom 29. Mai 1997. Der mit dem Wohnungsbau im Geltungsbereich des B-Planes XIX-40j zu erwartende Mehrbedarf an Grundschulplätzen wird langfristig am Grundschulstandort „Graue Schule“ abgedeckt. Hinsichtlich der sozialen Infrastruktur ist die ARGE daher mit dem 2. und 3. Bauabschnitt eine Herstellungsverpflichtung für die Schulsporthalle am Standort der „Grauen Schule“ eingegangen. Im städtebaulichen Vertrag für den 3. Bauabschnitt (§ 9) ist geregelt, dass die ARGE die Herstellungskosten übernimmt. Die ARGE verpflichtete sich zudem zu einem Folgekostenzuschuss für den Ausbau der „Grauen Schule“. Für die Erweiterung der Grauen Schule zur 4-zügigen Grundschule ist kein Grunderwerb erforderlich, da Berlin am Standort über ausreichende Flächen verfügt. Im Zusammenhang mit der bereits fertiggestellten und geplanten Bebauung von Buchholz-West wird mittel- bis langfristig der Aus- bzw. Umbau der Triftstraße und der Bucher Straße erforderlich. Die Gesamtkosten für den Ausbau der Triftstraße werden im Rahmen des Verfahrens für den Bebauungsplan XIX-59, für die Bucher Straße im Rahmen des Verfahrens zum Bebauungsplan XIX-60 ermittelt. Der Bebauungsplan XIX-40j beinhaltet jedoch einen Abschnitt der geplanten Triftstraße bis zur derzeitigen Straßenmitte. Es werden zusätzlich zur bestehenden Straße Teile der Grundstücke Triftstraße 25/27 in der Tiefe von ca. 1,5 m (ca. 150 m²), Teile der Grundstücke Triftstraße 31/35 in der Tiefe von ca. 1,5 bis 2 m (ca. 120 m²) insgesamt 270 m² als öffentliche Verkehrsflächen sowie weitere Flächen für den Stadtplatz zusätzlich benötigt. Die Bebaubarkeit der o.g. Grundstücke wird dadurch nicht eingeschränkt. Die zusätzlich für die Triftstraße und den Stadtplatz benötigten Grundstücksteile gehören ebenfalls der ARGE Nord. Die unentgeltliche Übereignung und Herstellung dieser Flächen ist in einem Erschließungsvertrag und einer Änderungsvereinbarung zum Grundstücksübereignungsvertrag zwischen dem Land Berlin (SenStadt IV D / VI C) und der ARGE Nord geregelt worden, so dass auch für diese Erschließungsanlagen dem öffentlichen Haushalt keine zusätzlichen Kosten entstehen.



V. STÄDTEBAULICHE KENNWERTE

Nettowohnbauland Fläche in m²

Allgemeines Wohngebiet (gerundet)

WA1, WA2 und WA4 (Bestandsgrundstücke) 28.455

WA3 Neubaugrundstücke (Jean-Calas-Weg 40/41) 4.140WA5 bis WA10 81.025

Gesamt 113.620

davon: Fläche in m²

Gehrecht WA3 (Fläche A) 195



Gehrecht WA7 (Fläche N) 145


Pflanzbindung WA5 (Fläche C) 865

Pflanzbindung WA5-WA6 (Fläche B) 1.805

MischgebietMI1 bis MI3 18.085

Gesamt 18.085

davon:

Gehrecht MI1 (Fläche A) 435

Öff. Grünflächen

Öffentliche Parkanlage

ÖP 1: am Schillingweg 1.010

ÖP 2: westlich vom WA7 2.025

Planstraße A (in Verkehrsfläche) 10.160 0

Öffentlicher Spielplatz 2.690

Gesamt 5.725

Öff. Verkehrsflächen

2.105

Planstraße A incl. öfftl. Grünfläche 24.645

Planstraße B 1.415

Jean-Calas-Weg 5.110

Verkehrsfläche bes. Zweckbest. "Stadtplatz" 2.025

Gesamt 35.300

Geltungsbereich Gesamt 172.730

Triftstraße



Grundflächen (maximal): GR in m²

Allgemeines Wohngebiet 36.390

WA1, WA2 und WA4 (Bestandsgrundstücke) 5.690

WA3 1.240

WA5 bis WA10 29.460

Mischgebiet

MI1 bis MI3 6.435

Insgesamt 42.825

Geschossfläche (Stand: März 2001) GF in m²

Wohnnutzung (gerundet)

Allgemeines Wohngebiet

GFZ 0,4 11.380

WA3 (Neubaugrundstücke Jean-Cales-Weg 40/41) GFZ 0,6 2.475WA5 bis WA10 GFZ 0,6 - 0,8 55.365

Gesamt 69.220

MischgebietMI1 bis MI 3 ca. 60% 10.560

Gesamt 10.560

Summe 79.780

Gewerbliche Nutzung


WA5 , WA8 und WA10 ca. 5% 2.350

MischgebietMI1 bis MI 3 ca. 40% 7.040

Gesamt 9.390

Insgesamt 89.170

WA1 , WA2 und WA4 (Bestandsgrundstücke)



Wohneinheiten (Stand März 2001) Anzahl


WA1, WA2 und WA4 (Bestandsgrundstücke) 47

WA3 (Neubau, gemäß städt. Konzept 26.02.2001) 16

WA5 bis WA10 (Neubau, gemäß städt. Konzept 26.02.2001) 378

Gesamt 441

Mischgebiet

MI1 bis MI3 90

Gesamt Wohneinheiten 531

Einwohner (Erstbelegung) Anzahl


Eigenheime (Richtwert 3,2 EW/WE) 1.347

Geschosswohnungsbau (Richtwert 2,0 EW/WE) 40

Mischgebiet

Geschosswohnungsbau (Richtwert 2,0 EW/WE) 180

Gesamt Einwohner 1.567

Stellplätze (Stand März 2001) Anzahl (ca.)

öffentlich

Planstraße A 104

Planstraße B 17

Jean-Calas-Weg (nördliche Seite) 73

Triftstraße (westliche Seite) 0

Gesamt 191

privat

WA1, WA2 und WA4 (Bestandsgrundstücke) 47

WA3 16

WA5 bis WA10 380

MI1 bis MI3 170

Gesamt 613

Insgesamt 804



B RECHTSGRUNDLAGEN

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2049/2076)

Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 BGBl. I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 15. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3762)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 11. Dezember 1987 (GVBl. S. 2731), zuletzt geändert durch Artikel V des Gesetzes vom 25. Juni 1998 (GVBl. S. 177, 210)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578)

Aufgestellt: Berlin-Pankow, den 06.06.2002 Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Stadtentwicklung gez. Federlein gez. Krause Bezirksstadtrat stellvertretender Leiter des Stadtplanungsamtes Die Begründung wurde auf Seite 46 redaktionell ergänzt durch das Datum der Beschlussfassung des Bezirksamtes vom 11.06.2002 und das Datum der Beschlussfassung der BVV vom 03.07.2002. Diese Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB gehört zum Bebauungsplan XIX-40j,

festgesetzt durch die Verordnung vom 30. Juli 2002. (GVBl. S. 241)

Berlin, den 27.08.2002 Bezirksamt Pankow von Berlin

Abt. Stadtentwicklung Stadtplanungsamt

gez. Liepold Amtsleiter


XIX-40j Begründung gem 9 (8).doc

C ANLAGEN

Anlage C1: Schnitte zur Planstraße A


XIX-40j Begründung gem 9 (8).doc; Seite 1

Anlage C2: Pflanzliste (Empfehlung)

1 Allgemeine Verwendung

Laubbäume (Erschließungsflächen)

Acer platanoides Spitz-Ahorn Aesculus x carnea ‘Briotii’ Scharlach-Roßkastanie Aesculus hippocastanum ‘Baumannii’ Gefüllt blühende Roßkastanie Corylus colurna Baum-Hasel Crataegus laevigata i.S. Zweigriffiger Weißdorn Fraxinus excelsior i.S. Gemeine Esche Pyrus calleryana ‘Chanticleer’ Chinesische Wildbirne ‘Chanticleer’ Quercus coccinea Scharlach-Eiche Quercus robur ‘Fastigiata’ Säulen-Eiche Sorbus aucuparia Eberesche Sorbus aucuparia ‘Fastigiata’ Säulen-Eberesche Tilia cordata i.S. Winter-Linde

Klein- und schmalkronige Laubbäume (Private Gartenflächen) Die in Klammern gesetzten Angaben beziehen sich auf die zu erwartenden Kronenbreiten (in m)

Acer campestre ‘Elsrijk’ Feld-Ahorn (4-6) Acer platanoides ‘Culumnare’ Spitz-Ahorn (4) Acer platanoides ‘Olmstedt’ Spitz-Ahorn (4-6) Betula pendula ‘Fastigiata’ Säulen-Birke (4-6) Carpinus betulus ‘Fastigiata’ Säulen-Hainbuche (4-5) Carpinus betulus ‘Monumentalis’ Säulen-Hainbuche (2-4) Crataegus laevigata ‘Paul’s Scarlet’ Echter Rotdorn (4-6) Crataegus monogyna ‘Stricta’ Eingriffliger Weißdorn (3-4) Crataegus x prunifolia Pflaumenblättriger Weißdorn (4-6) Magnolia i.S. Magnolie Malus Wildarten Zier-Apfel Prunus x schmittii Kirsche (2-3) Pyrus calleryana ‘Chanticleer’ Chinesische Wild-Birne (5) Pyrus salicifolia Weidenblättrige Birne (4-6) Salix caprea Sal-Weide (3-6) Sorbus x arnoldiana i.S. Vogelbeere (3-5) Sorbus aucuparia ‘Fastigiata’ Säulen-Eberesche (1-1,5) Sorbus x thuringiaca ‘Fastigiata’ Thüringische Mehlbeere (2,5-4,5) Ulmus Hybride ‘Lobel’ Schmalkronige Stadt-Ulme (4-5)



Laub- und Nadelbäume (Sonstige Grün- und Freiflächen)

Acer campestre Feld-Ahorn Acer platanoides Spitz-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Aesculus hippocastanum Roßkastanie Aesculus x carnea ‘Briotii’ Scharlach-Roßkastanie Alnus glutinosa Schwarz-Erle Betula pendula Hänge-Birke Carpinus betulus Hainbuche Carpinus betulus ‘Fastigiata’ Säulen-Hainbuche Corylus colurna Baum-Hasel Crataegus laevigata i.S. Zweigriffiger Weißdorn Crataegus x lavallei Apfeldorn Crataegus monogyna Eingriffiger Weißdorn Fagus sylvatica Rot-Buche Fraxinus excelsior i.S. Gemeine Esche Juglans regia Echte Walnuß Malus sylvestris Holz-Apfel Pinus sylvestris Wald-Kiefer Platanus x acerifolia Gewöhnliche Platane Populus tremula Zitter-Pappel Populus nigra ‘Italica’ Pyramiden-Pappel Prunus avium i.S. Vogel-Kirsche Prunus padus Gewöhnliche Traubenkirsche Pyrus calleryana ‘Chanticleer’ Chinesische Wildbirne ‘Chanticleer’ Pyrus communis Holz-Birne Quercus petraea Trauben-Eiche Quercus robur Stiel-Eiche Quercus robur ‘Fastigiata’ Säulen-Eiche Salix alba Silber-Weide Sorbus aria ‘Magnifica’ Mehlbeere Sorbus aucuparia Eberesche Sorbus aucuparia ‘Fastigiata’ Säulen-Eberesche Sorbus aucuparia ‘Edulis’ Mährische Eberesche Sorbus intermedia Schwedische Vogelbeere Sorbus thuringiaca ‘Fastigiata’ Thüringische Säulen-Eberesche Sorbus torminalis Eisbeere Tilia cordata i.S. Winter-Linde Tilia platyphyllos Sommer-Linde Ulmus glabra Berg-Ulme (Nur als Einzelbäume) Ulmus glabra ‘Exoniensis’ Säulen-Ulme (Nur als Einzelbäume) Ulmus x hollandica ‘Commelin’ Hybrid-Ulme (Nur als Einzelbäume) Ulmus laevis Flatter-Ulme (Nur als Einzelbäume)



Obstbäume (Private Gartenflächen) Die angegebenen Sorten stellen eine Auswahl dar. Grundsätzlich ist auf eine Verwendung von robusten und traditionellen Arten zu achten

Äpfel in Sorten Malus z.B. - ‘Boskoop’ - ‘Cox Orange’ - ‘Gravensteiner’ - ‘Jonathan’ Birnen in Sorten Pyrus z.B. - ‘Bosc’s Flaschenbirne’ - ‘Gräfin von Paris’ - ‘Köstliche aus Charneux’ - ‘Williams Christbirne’ Pflaume/ Kirsche in Sorten Prunus Wildsorten von Apfel und Birne vgl. Laub- und Nadelbäume

Heckenpflanzen

Buxus sempervirens var. arborescens Hoher Buchsbaum Carpinus betulus Hainbuche Cornus mas Kornelkirsche Crataegus monogyna Weißdorn Fagus sylvatica Rot-Buche Ligustrum ovalifolium Wintergrüner Liguster Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster Ligustrum vulgare ‘Atrovirens’ Schwarzgrüner Liguster Lonicera xylosteum i.S. Rote Heckenkirsche Potentilla fruticosa i.S. Fingerstrauch Prunus spinosa Schlehe Ribes alpinum ‘Schmidt’ Alpenbeere Rosa spec. Strauchrose, Wildarten Spiraea vanhouttei Pracht-Spiere Taxus baccata Gemeine Eibe

Kletterpflanzen und Ranker

Hedera helix Efeu Clematis i.S. Wald-Rebe Clematis tangutica Rebe Humulus lupus Hopfen Ipomea purpurea Prunkwinde Lonicera tellmaniana Gold-Geißblatt Lonicera henryi Immergrünes Geißblatt Parthenocissus tricuspidata ‘Veitchii’ Wein Rosa Kletterformen Rose Rubus i.S. Brombeere



2 Bäume zur besonderen Verwendung

Planstraße A (Promenade/ Baumplätze) Aesculus x carnea ‘Briotii’ Scharlach-Roßkastanie Planstraße A (Promenade/ Stadtgärten - Auswahl, max. zwei Arten) Prunus Wild- oder Zierarten Kirsche, Pflaume, Mandel in kleinkronigen Wild-

oder Zierarten Malus Wild- oder Zierarten Apfel-Wild- oder Zierarten Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung - Stadtplatz an der Triftstraße (Auswahl, max. zwei Arten) Liriodendron tulipifera Tulpenbaum Sophora japonica Japanischer Schnurbaum Gymnocladus dioicus Geweihbaum Magnolia kobus Kobus-Magnolie Öffentliche Parkanlage, Öffentlicher Spielplatz Vgl. 1 allgemeine Verwendung; jedoch ohne: Carpius betulus Heinbuche Platanus x acerifolia Gewöhnliche Platane Populus tremula Zitter-Pappel Populus nigra ‘Italica’ Pyramiden-Pappel Obstbäume

Date post:	24-Aug-2020
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Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XIX-40j im … · 2016. 11. 7. · 4.4 Flächen...

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