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Sanierung oder Neubau? Die Lebenszykluskosten als Entscheidungshilfe
Sanierung oder Neubau?Die Lebenszykluskosten als Entscheidungshilfe
„Wir möchten: Schulsport, Handball, Basketball,
Turnen, Konzerte, Eishockey
Ach ja … und Reitsport !
Wie groß wird die Halle ungefähr?“
„Wir hätten gerne ein BHKW mit Geothermie und Photovoltaik.
Was kostet eigentlich Geothermie?“
„Bevor wir anfangen, brauchen wir erstmal genaue Betriebskosten.“
Investitionskosten
Nutzungskosten
Lebenszykluskosten
Nutzungskosten machen bei Bürogebäuden nach 60Jahren bis zu 90% der Lebenszykluskosten aus.
Seit 2009 sind Nutzungskosten (insbesondere für Instandhaltung) deutlich gestiegen.
Energiekosten machen bei einer Nutzungsdauer von 40 Jahren höchstens 10-15% aus.
Ergebnisse FM Benchmarking Bericht 2010
Quelle: Eigene Darstellung vgl. Meister, A.: Anforderungen der Gebäudenutzung an die Planung, 2004.
Die Nutzungskosten rücken immer mehr in den Fokus der Öffentlichkeit, da sie sich zumeist auf 70- 90% der Gesamtkosten belaufen.
Die Herstellungskosten bzw. die Baukosten machen nur ca. 10 - 30% der Gesamtkosten aus.
Ignoriere Tatsachen
DIN 18960 DIN 276
Nutzungskosten Baukosten
Reinigungskosten machen oft ein Drittel der Betriebskosten aus und stellen somit einen sehr hohen Kostenfaktor dar.
Manche Putzfrauen altern schneller!
Kopierer
Start
Stellen Sie sich vor, jeder Mitarbeiter braucht 3 Minuten zum Kopierer……
Prozessoptimierung
Vorgehensweise
Manche Büros haben einfach zu viel ………………Platz!
Flächenmanagement
Bei der Betrachtungsweise von Lebenszykluskosten sind folgende Parameter zu beachten:
der Zeitwert des Geldes
der Betrachtungszeitraum
die Systemgrenzen
gemeinsame Berechnungsparameter
Unsicherheiten
€
Lebenszykluskosten
€z.B. die Barwertmethode
Der Zeitwert des Geldes
z.B. statische Nutzungskosten im zeitlichen Verlauf
Der Betrachtungszeitraum
LzE
LzKErlöse im Lebenszy
klus
Abschreibung-en
Bestand
Abschreibung
Investitions-kostenKG 200
Herrichten und
ErschließenKG 300
Baukonstruk-tion
KG 400Technische Anlagen
KG 500Außenanla
genKG 600
Ausstattung und
Kunstwerke
KG 700Nebenkost
en
Sanierungen im BZR
Heizenergie
Elektroenergie
Reinigung & Pflege
Entsorgung
(incl. Abwasser)
Versicherung-en
Management/
Verwaltung
Kapitalkosten
KG 300Baukonstr
uktion
KG 400Technische Anlagen
KG 500 Außenanla
genKG 600
Ausstattung und
Kunstwerke
KG 700Nebenkost
en
Nutzungs-kosten
Personal-kosten Zuschüsse
Umsatzerlöse
Erlöse aus Vermietun
g/Verpachtu
ngErlöse aus Stromein-speisung
Sonstige Kosten
WasserKapitalkosten
Investition
Kapitalkosten
Sanierungen im BZR
lfd. Instandhalt
ung
Die Systemgrenzen
Gemeinsame Berechnungsparameter
Nutzerverhalten
Inflationsraten
Finanzierungskosten
Energiepreissteigerungen
Politische Einflüsse
Preissteigerungen für Dienstleistungen
Marktentwicklungen….
Unsicherheiten
1. Berechnungsverfahren
2. Untersuchte Varianten
3. Best- und Worst-Case-Szenario
4. Berechnung der Varianten
5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung
6. Empfehlung
Gebäude-Lebenszykluskostenanalyse Hallenbad Dachau
Vergleich der Varianten 1 und 2
Aufbau von Berechnungsmodellen Lebenszykluskosten für die Varianten 1 und 2
– Errichtungskosten -> agn Niederberghaus & Partner– Sanierungskosten -> Hallenbad: agn Niederberghaus & Partner
Sauna: Architekturbüro Hampf– Nutzungskostenberechnung -> Datenerhebung Stadtwerke Dachau, eigene
Ermittlungen, Vergleich mit Ist-Kosten– Lebenszykluskostenrechner -> Lebenszykluskostenermittlung
Systemgrenzen
– Räumliche Systemgrenze -> Gebäude (KGR 200, 300, 400, 500, 600, 700 nach DIN 276)
– Zahlungsbedingte Systemgrenze -> Kosten- und Erlösarten…
1. Berechnungsverfahren
Variante 1: Sanierung Bestandsgebäudeincl. Sanierung Sauna und Außenbereich Sauna, excl. Physiotherapie
2. Untersuchte Varianten
Variante 2: Neubau Hallenbad mit 8 Bahnen + Sauna
2. Untersuchte Varianten
Best-Case-Szenario Variante Naubau Wert Einheit
Umsatzsteigerung Hallenbad durch Attraktivitätsplus des Neubaus (nur Einnahmen Öffentlichkeit)
5 %
Besucher Sauna pro Jahr 35.000 P/a
Worst-Case-Szenario Variante Neubau Wert Einheit
Umsätze Hallenbad stagnierend - -
Besucher Sauna pro Jahr 25.000 P/a
Für die Variante Sanierung wird von gleichbleibenden Umsätzen ausgegangen.
3. Best- und Worst-Case-Szenario
Berechnungsparameter Wert Einheit
Betrachtungszeitraum Beginn 2014 (Beginn VoFi: 2015)
Betrachtungszeitraum Ende 2044
Betrachtungszeitraum 30 Jahre
Mittlere Nutzungsdauer Neubau gem. WertV/WertR 55 Jahre
Finanzierung Anteil Eigenkapital 0 %
Finanzierung Anteil Fremdkapital 100 %
Zinssatz Fremdkapital 3,00 %
Tilgungssatz Fremdkapital 2,00 %
Abschreibungsform linear
Diskontierungszinssatz 4,00 %
Berechnung ohne Mehrwertsteuer ja
Anteil Nebenkosten für Sanierung 26,00 %
Anteil Nebenkosten Neubau 24,00 %
Allgemeine Inflationsrate 2,0 %
Jährliche spezifische Inflationsrate Energie 4,0 %
Jährliche spezifische Inflationsrate sonstige Dienstleistungen
1,80 %
4. Berechnung der Varianten
Variante 1
Beschreibung Variante Sanierung Hallenbad und Sauna
Angabe Wert* Einheit
Gesamtkosten
Abschreibung Gebäude 4.732.559,80 €
Kapitalkosten unmittelbare Sanierung -2.339.529,50 €
zusätzliche Sanierungskosten während des Betrachtungszeitraums -7.555.129,09 €
Kapitalkosten zusätzliche Sanierung während des Betrachtungszeitraums -1.551.632,60 €
Nutzungskosten -24.894.131,59 €
Personalkosten -19.241.439,97 €
Sonstige Kosten -683.000,00 €
Gesamtkosten in Periode -60.997.422,55 €
* unter Berücksichtigung der Teuerungsraten
Zusammenfassung Ergebnisse, Bsp. Variante 1
4. Berechnung der Varianten
Ermittlung Betriebs- InstandhaltungskostenVariante 2.6.12
Beschreibung Variante Neubau
Betrachtungszeitraum Beginn
Betrachtungszeitraum Ende
Betrachtungszeitraum 30 Jahre
Gewerk Badewasser Summe Invest.
Komponenten / Betriebsbereiche pro Jahr / Invest 5 10 15 20 25 30
Betrag Stunden Gesamt € Material Stunden Material Stunden Material Stunden Material Stunden 2% Jahre Jahre
Filter 40 Jahre 26.000 € 6.125 € 179 75 € - € 3,0 - 4,0 - € 3,0 1.500 € 15,0 15.600 2.600 2.600 2.600 2.600 2.600 2.600
-
Umwälzpumpen Badewassertechnik 30 Jahre 18.000 € 5.675 € 213 100 € - € 4,0 - 1,0 50 € 3,0 100 € 5,0 10.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800
-
Gebläse (Spülluft/Attraktionen) 15 Jahre 7.000 € 165 € 4 - € - - 0,0 15 € 1,0 50 € 2,0 4.200 700 700 700 700 700 700
-
Meß- und Regeltechnik 25 Jahre 12.000 € 5.840 € 167 75 € - € 3,0 - 1,5 15 € 2,0 1.500 € 10,0 7.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200
-
Dosiertechnik Chlor, pH, Flockung 15 Jahre 5.000 € 4.325 € 111 200 € 150 € 2,0 - 0,0 150 € 3,0 1.000 € 5,0 3.000 500 500 500 500 500 500
-
Sensoren Meß- und Regeltechnik 1,5 Jahre 1.500 € 6.185 € 113 55 € 5 € 2,0 - 1,0 250 € 2,0 3.000 € 7,0 900 150 150 150 150 150 150
-
Wärmetauscher + Zubehör 35 Jahre 6.000 € 155 € 6 3 € - € 0,1 - 0,0 - € 0,0 - € 1,0 3.600 600 600 600 600 600 600
-
Verbindungsrohrleitungen PE u. PVC-U 40 Jahre 30.000 € 330 € 7 3 € 0,1 - 0,0 - € 0,0 150 € 2,0 18.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
-
Armaturen Hand- u. Pneumatik 25 Jahre 7.500 € 770 € 10 10 € 5 € 0,2 - - € 500 € 4.500 750 750 750 750 750 750
-
Schwallwasserbehälter + Zubehör 25 Jahre 30.000 € 1.880 € 5 3 € - € 0,1 250 500 € 1.000 € 18.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
-
Schaltschrank/Steuerung 15 Jahre 70.000 € 1.680 € 7 3 € - € 0,1 - 0,0 - € 0,0 1.500 € 2,0 42.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000
-
Unterwasserscheinwerfer 30 J + Leuchtmittel LED 3 Jahre 3.000 € 625 € 5 - € - € - - 0,0 - € 0,0 500 € 5,0 1.800 300 300 300 300 300 300
- -
Halterungen, Fundamente 25 Jahre 5.000 € 225 € 5 - € - € - - 0,0 - € 0,0 100 € 5,0 3.000 500 500 500 500 500 500
-
Hydraulikaggregat Hubboden und Verrohrung 40 Jahre 12.000 € 2.705 € 8 3 € - € 0,1 - 0,0 - € 0,0 2.500 € 3,0 7.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200
-
sonstige Anlagenteile 25 Jahre 23.000 € 3.130 € 58 40 € 15 € 1,0 50 1,0 50 € 1,0 1.500 € 4,0 13.800 2.300 2.300 2.300 2.300 2.300 2.300
-
Becken 40 jahre 150.000 € 775 € 25 - - - - 150,0 25,0 45.000 15.000 15.000 - 15.000 -
Invest Badewasseraufbereitung Summe 256.000 €
Gesamtkosten Betrieb + Instandhaltung p.a. 39.815 € 840 Gesamtstunden im Jahr für Badewassertechnik 198.600 40.600 25.600 40.600 25.600 40.600 25.600
Nebenkosten Paketdienst usw. p. a. 500 €
Umlage / Anteil Verwaltungskosten 5 € 16,8 Stunden Durchschnitt pro Woche
Gesamtkosten Betrieb + Instandhaltung + Verwaltungsumlage 40.320 €
lfd. Instandhaltung über 30 JahreGesamtkosten
zur Info
Bedienungskostenwöchentlichpro Jahr
Wartungskostenvierteljährlich halbjährlich jährlich
Ermittlung Betriebs- InstandhaltungskostenVariante 2.6.12
Beschreibung Variante Neubau
Betrachtungszeitraum Beginn
Betrachtungszeitraum Ende
Betrachtungszeitraum 30 Jahre
Gewerk Badewasser Summe Invest.
Komponenten / Betriebsbereiche
Betrag Stunden Gesamt € Materia
Filter 40 Jahre 26.000 € 6.125 € 179 75 € -
Umwälzpumpen Badewassertechnik 30 Jahre 18.000 € 5.675 € 213 100 € -
Gebläse (Spülluft/Attraktionen) 15 Jahre 7.000 € 165 € 4 -
Meß- und Regeltechnik 25 Jahre 12.000 € 5.840 € 167 75 € -
Dosiertechnik Chlor, pH, Flockung 15 Jahre 5.000 € 4.325 € 111 200 € 150
Sensoren Meß- und Regeltechnik 1,5 Jahre 1.500 € 6.185 € 113 55 € 5
Wärmetauscher + Zubehör 35 Jahre 6.000 € 155 € 6 3 € -
Verbindungsrohrleitungen PE u. PVC-U 40 Jahre 30.000 € 330 € 7 3 €
Gesamtkosten Bedienungs
wöchentlpro Jahr
Zusammenfassung Ergebnisse, Bsp. Variante 1
4. Berechnung der Varianten
Variante 1
Beschreibung Variante Sanierung Hallenbad und Sauna
Angabe Wert* Einheit
Erlöse
Restwert Bestandsgebäude 2.410.956,50 €
Finanzierungszuschuss 1.050.000,00 €
Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung Sauna 1.241.383,22 €
Einnahmen aus Stromeinspeisung 5.530.857,38 €
Umsatzerlöse 6.403.468,46 €
Summe Erlöse in Periode 16.636.665,56 €
Ergebnis
Gesamtkosten in Periode -60.997.422,55 €
Erlöse in Periode 16.636.665,56 €
Ergebnis In Periode -44.360.756,99 €
Kumuliertes Ergebnis in Periode (Barwert) -23.826.451,05 €
* unter Berücksichtigung der Teuerungsraten
Zusammenfassung Ergebnisse, Bsp. Variante 1
4. Berechnung der Varianten
Variante Kapitalwert Lebenszykluskosten über n=30 Jahre
Einheit
%
Variante 1 'Sanierung' -23.826.451 € 105,4
Variante 2 'Neubau' -22.608.313 € 100,0
Best Case Variante 2 ‚Neubau’
-21.358.681 € 94,5
Worst Case Variante 2 ‚Neubau’
-23.734.198 € 105,0
5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung
Kapitalwert LzK, absolut [€] Kapitalwert LzK /m2
Wasserfläche [€]
-23.826.451 -22.608.313 -55.282 -35.325Variante 1 Variante 2 Variante 1 Variante 2
5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung
Ergebnisse der Varianten (Standardszenario)
Kapitalwert nach Kosten- und Erlösarten, absolut [€]
-23.826.451 -22.608.313Variante 1 Variante 2
-45.000.000
-40.000.000
-35.000.000
-30.000.000
-25.000.000
-20.000.000
-15.000.000
-10.000.000
-5.000.000
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000Restwert Gebäude
Umsatzerlöse
Erlöse aus Vermietung/VerpachtungErlöse aus Energieeinspeisung
Zuschüsse
Sonstige Kosten
Personalkosten
Nutzungskosten
Kapitalkosten für Sanierungenim BetrachtungszeitraumSanierungskosten imBetrachtungszeitraumKapitalkosten ErrichtungGebäudeAbschreibungen Gebäude
Kosten
Erlöse
5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung
8%4%
12%
3%
41%
32%
1%Abschreibungen Gebäude
Kapitalkosten ErrichtungGebäudeSanierung im BZR
Kapitalkosten Sanierung imBZRNutzungskosten
Personalkosten
Sonstige Kosten
Variante 1 Variante 2Sanierung Neubau
7%5%
8%2%
45%
33%
0%
Kostenverteilung Gesamt (nicht abgezinst)
5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung
Ergebnisse der Varianten (Standardszenario)
Jährliche absolute Barwerte [€]
5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung
Nachteile Neubauvariante
Abschreibung des Bestandsgebäudes wegen Abriss
Höhere Errichtungskosten
Vorteile Neubauvariante
Verbleibender Restwert nach 30 Jahren Nutzungsdauer
Geringere zu erwartende Sanierungskosten im Betrachtungszeitraum
Geringere Kapitalkosten für Sanierungen im Betrachtungszeitraum
Höherer Finanzierungszuschuss
Eigenbetrieb der Sauna erwirtschaftet Erträge
Keine Verluste wegen vorübergehender Schließung
6. Empfehlung ➔ Neubau
Sanierung oder Neubau?Die Lebenszykluskosten als Entscheidungshilfe
