Date post: | 14-Jun-2015 |
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Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung (Ü7)
Modul Bauökonomie und Baurecht
Nutzungskostenplanung Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz
Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung (Ü7)
VORLESUNG 13:00 – 15:00 (A151) DATUM Übungen zur Vorlesung / Seminar zur VL
1 Einführungsveranstaltung 14.10.14
Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie
2 Überblick über die Architektenleistungen 21.10.14 Seminar Einführung
>Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase
> Besprechen der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung
3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht 28.10.14 Ü4 Architektenvertrag
>Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag
>Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt
4 Maß der baulichen Nutzung 04.11.14 Ü1 Flächenermittlung DIN 277
>Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO
>Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag
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5 Flächen, Rauminhalte im Hochbau 11.11.14 Ü2 Flächenermittlung DIN 277
>Übersicht über die DIN 277 >Ermitteln von BGF, NGF,....
>Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag
6 Kostenermittlungen gemäß DIN 276 18.11.14 Ü3 Kostenermittlung DIN 276
>Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI
>Kostenermittlung am Projekt
7 Ausschreibung von Bauleistungen 25.11.14 Abgabe 30.11.2014 (Ü1, Ü2, Ü4)
>Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. ‚freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen
>Einführung ISIS zur Online-Abgabe >Abgabe Ü1, Ü2, Ü4
8 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) 02.12.14 Ü5 Ausschreibung erstellen
>Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C
>Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung)
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9 Objektüberwachung 10.06.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study
>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung
>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme
10 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü7 Wirtschaftliche Fassade
>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung
>Wirtschaftlichkeitsvergleich
11 Nutzungsphase des Objektes 24.06.14
>Objektbetreuung – LPH 9 HOAI >Facility Management >DIN 18960 – Laufende Kosten eines Objektes >Was heisst wirtschaftliche Planung als Grundleistung
12 Haftung und Versicherung 01.07.14
>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes
9 Immobilienwirtschaft 09.12.14
>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung
10 Projektsteuerung / Terminplanung 16.12.14 Ü7 Nutzungskostenschätzung
Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools
>Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung
11 Haftung und Versicherung 13.01.15 Abgabe Ü 3,5 bis 13.01.2015
>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes
> Trax-Präsentation bda
12 Objektüberwachung 1 20.01.15
>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase,
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12 Objektüberwachung 2 27.01.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study
Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung
>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme
13 Honorarermittlung und Projektkalkulation 03.02.14 Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit
>Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro
>Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung
14 Prüfungsvorbereitung / Tutorium 10.02.14
>Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung
Abgabe Ü 6,7,8 bis 18.2.2015
15 Prüfungstag 25.02.14
>Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen
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I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten Einführung Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge
IV. Beispiel Nutzungskostenschätzung (Übung 7)
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NutzungskostenplanungNutzungskostenplanung Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
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… als Architektenleistung… als Architektenleistung
Betriebskosten-Nutzen-Analyse Wirtschaftlichkeitsvergleiche von Alternativen Überprüfen der Nutzungskosten-Analysen (Dokumentation)
1.
2. 3. 4.
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Warum?
Quelle: Prof. Pelzeter
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Quelle: Prof. Rotermund
Achtung: keineAchtung: keine dynamischeAchtungdynamischedynamische RechnungdynamischeRechnung und deshalb nicht zurRechnungdeshalbdeshalb nichtnicht zurzur BetrachtungBetrachtung von WirtschaftlichkeitBetrachtungWirtschaftlichkeitWirtschaftlichkeitWirtschaftlichkeitWirtschaftlichkeit geeignetgeeignet.
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Quelle: Prof. Rotermund
Beispiel für AuswertungenBeispiel für Auswertungen
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Vorsicht bei der Arbeit mit “unbekannten Kostenkennwerten”
EinflußfaktorenEinflußfaktoren Ausserdem:
Annahmen und Definitionen (z.B. Bezugsflächen, Nutzungsdauern,
Zins, Abschreibungsdauern)
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Beispiel: VerteilungBeispiel: Verteilung der Nutzungskosten bei BürobautenBeispiel Verteilung der NutzungskostenNutzungskosten beibei BürobautenBürobauten
Quelle: Prof. Stoy
Hier fließen maßgeblich die Erstinvestitionskosten KG 100-700 nach DIN 276 ein.
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KG 100 Kapitalkosten
KG 200 Objektmanagementkosten
KG 300 Betriebskosten
KG 400 Instandsetzungskosten
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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Nutzungskosten im Hochbau sind: “ alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung” (Nutzungsdauer)
• ohne Baukosten bis zur Übergabe (DIN 276) • ohne Rückbauphase (DIN 276) • ohne betriebsspezifische Kosten, so weit trennbar
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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1. Vorgabe einer Gliederung 2. Keine Vorgabe von Umgebungsparametern (z.B. Zins, Kakulationsverfahren) 3. Keine Vorgabe von Kostenangaben oder Kostenkennwerten
Quelle: Prof. Kalusche
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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Auszug aus der Norm
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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Abgrenzungen
DIN 18960:2008 Nutzungskosten DIN 31051:2003 Instandhaltung ISO 15686-5:2008 Lebenszykluskosten
Bedienung Inspektion Wartung Instandsetzung Verbesserung
Instandhaltung nach DIN 31051:2003
Bedienung, Inspektion und Wartung DIN 18960:2008 (KG300)
Instandsetzung DIN 18960:2008
(KG400) Nicht enthalten
Diverse Abgrenzungsproblematiken bei Kennzahlen durch unterschiedliche Erfassung/Zuordnung von Kosten und deren Bezügen (z.B. Flächendefinitionen/Umgebungsvariablen)
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Kalkulationsverfahren und Finanzmathematik
1. Statische Verfahren 2. Dynamische Verfahren 3. Kosten-Nutzen-Untersuchungen
1. Verfahren 2. Betrachtungszeitraum 3. Kennzahlbezug auf Basis
(z.b. NF nach DIN 276, Anzahl Arbeitsplätze o.ä.)
4. Kalkulationszins 5. Nutzungsdauern, AFA 6. Kostenindizies/Inflation 7. Abgrenzung Nutzer/
Eigentümer
Die Rahmendefinitionen für die Kalkulationen sind für den Zweck der Berechnung entsprechend festzulegen. (mit Bauherr abstimmen)
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Nicole Motsch | Diss. 2009
Kalkulationsverfahren und Finanzmathematik
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Statische Kalkulation
Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche
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Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche
Für Kapitalkosten
Zusammenhang Zusammenhang Nutzungsdauer, AFA, Nutzungsdauer, AFA, Kapitalbindung
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Statische Kalkulation / Einfluss NutzungsdauerStatische Kalkulation / Einfluss Nutzungsdauer
und Jahr
Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche
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Dynamische KalkulationDynamische Kalkulation
Mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung
Jahr 0: 1000 € Jahr 1: 1000 € + 30€ (+3%) Jahr 2: 1030 € + 30,90€ (+3%) Jahr 3: 1060,90€ + 31,83€ (+3%) Jahr 50: ? Barwertfaktor = 1/(1+i)n mit i = Zins, n=Jahr
… berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den Zeitraum der Betrachtung.
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… mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung
Zins 3%
Und wie schätzen Sie das Ergebnis für 10% ... ?
Dynamische KalkulationDynamische Kalkulation
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… mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung
Zins 10%
Dynamische KalkulationDynamische Kalkulation
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… berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den Zeitraum der Betrachtung.
Quelle: Prof. Pelzeter
Größere Instandsetzungen
Dynamische KalkulationDynamische Kalkulation
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Dynamische KalkulationDynamische Kalkulation
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I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten Einführung Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge
IV. Beispiel Nutzungskostenschätzung (Übung 7)
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Anwendung und KennzahlenAnwendung und Kennzahlen
Anwendungen in der Praxis: Objektvergleiche im Bestand (benchmarking) Wettbewerbsvorprüfung Zertifizierungen (z.B. Energieverbrauchsausweis, DGNB, BNB)
Kennzahlgewinnung:
Erarbeitung Kennzahlen PPP-Projekt (für Kalkulation) Statistische Werte (z.b. Schulen) Angebots/Rechnungsauswertungen im Gebäudebetrieb
Verfügbare Kennzahlen:
BKI Bücher div. kommerzielle Statistiken / Benchmarkanbieter insgesamt eher schwierige Datenlage
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Quelle: Prof. Rotermund
Vergleichsrechnung von PlanungsvariantenVergleichsrechnung von Planungsvarianten
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Quelle: Prof. Rotermund
Vergleich mit FremdobjektenVergleich mit Fremdobjekten (Benchmarking)
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Quelle: Prof. Rotermund
Kennwerte
Quelle: Prof. Rotermund
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I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten Einführung Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge
IV. Beispiel Nutzungskostenschätzung (Übung 7)
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Vergleich von verschiedenen Lösungen hinsichtlich: Kosten- und Ertragsauswirkungen unter gewählten gleichen Kalkulationsregeln (Parameter und Verfahren)
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Folgender Vergleich von verschiedenen Materialien für Fußböden soll die Einflüße der Parameter erläutern: Unterschiedliche Parameter bei: -Baukosten (Erstinvestition) - Reinigungskosten - Wirtschaftliche Nutzungsdauern - Instandsetzungsaufwendungen einschließlich ggf. Zuschlag für Entfernung des abgenutzten Belages Gleiche Parameter für alle Fußböden für: 3% Inflation 30 Jahre Finanzierungszeit (auf Erstinvestition) 25% Abschreibung im 1.Jahr, Rest über 29 Jahre Anschliessend wurde bei gleichen Parametern die interne Verzinsung (Zinsfuß / internal rate of return) verändert und die Ergebnisse als Diagramm dargestellt.
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In diesem Beispiel sind nur die Kosten für den Vergeich herangezogen (Annahme Erträge für alle Varianten gleich oder nicht vorhanden)
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Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung (Ü7)
I. Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten Einführung Definitionen / Grundlagen
Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)
II. Anwendung und Kennzahlen
III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge
IV. Beispiel Nutzungskostenschätzung (Übung 7)
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Übung 7: Übung 7: Nutzungskostenschätzung
Aufgabe „Nutzungskostenschätzung nach DIN 18960 Bezug ist das Übungsprojekt und die Durcharbeitungen der vorherigen Übungen (z.B. Flächenermittlung, Kostenschätzung) Erstellen Sie eine Nutzungskostenschätzung für das Projekt. Vorgabe für Kalkulationsparameter: 5% Fremd- und Eigenkapitalverzinsung 50 Jahre Nutzungsdauer
Arbeitsdatei auf CD-Rom
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Übersicht der Kostengruppen nach DIN 18960
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Details der Kostengruppe 300 Betriebskosten
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Vergleichskennwerte der Kostengruppe 300 Betriebskosten (Kindergärten)
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Details der Kostengruppe 400 Instandsetzungskosten
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Vergleichskennwerte der Kostengruppe 400 Instandsetzung
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Hinweis: Der zeitlich stark varierende Verlauf der Instandsetzungskosten (KG400) ist nicht Gegenstand der Nutzungskostenermittlung nach Din 18960, sondern nur die Höhe im Gesamtzeitraum
Vergleichskennwerte der Kostengruppe 400 Instandsetzung
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Extras / LiteraturExtras / Literatur
Checkliste Einflußparameter XLS-Kalkulationsblatt Wirtschaftlichkeitsvergleich (Bsp. Böden) XLS-Kalkulationsblatt Nutzungskostenplanung (Bsp. Bürohaus) Zusammenstellung Nutzungskostendaten BKI
Literatur: BKI Nutzungskosten 1 (Einleitung, Systematik) Prof. Kalusche | diverse Veröffentlichungen DIN 18960 VDI 3807 (Bemessungswerte/Verbrauchswerte Energie) Kennwerte: BKI NK1+2 (nur für Kostenrahmen/Schätzung geeignet)
Kommerzielle Sammlungen: Realisbench, OSCAR, IFMA BNB Nutzungsdauern von Bauteilen (www.nachhaltigesbauen.de)
Beispiel für Arbeitstabellen auf CD und http://www.architekturpraxis.tu-berlin.de
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Quellen zum Thema Instandsetzungskosten: