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2011 RESO Partners AG
Wir beraten Sie nach Mass.
Life Cycle Facility Management als Schlssel zur Nachhaltigkeit
Credit Suisse, 28. September 2011 Vier Aspekte eine Nachhaltigkeit
Roger Krieg MRICS, Geschftsfhrer, RESO Partners AG
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2011 RESO Partners AG
Inhalte Prsentation
1Ausgangslage /
Begriffe
2Vorgehen Planung bis
Betrieb
3Investitionszyklen
4LCC Berechnung /
Empfehlungen
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2011 RESO Partners AG
Was ist Life Cycle FM
Die whrend des Nutzungszyklus anfallenden Aufwendungen werden in einem Gesamtkontext gesehen.
Die Aspekte beziehen sich auf:
Investitionskosten (CAPEX)Unterhaltskosten (OPEX)FlchennutzungNutzungskomfortArbeitsplatzqualittFlexibilittProduktionsspezifische LeistungenWerte sichern und steigern
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2011 RESO Partners AG
Stark wachsender Einfluss des Kapitalmarkts auf die Immobilien!
Total Return
Bewertungs-Effekt
VernderungRohertrag
Vernderung BW-Kosten
Wertnderungs-Rendite
Cash Flow Rendite
BruttoMiet-Rendite
Bewirtschaftungs-Kosten (BW)
Wertetreiber Immobilien
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Life Cycle FM, internationale Standards
relevante ISO Normen:
Technische Qualitt ISO 15 686-1
konomische Qualitt ISO 15 686-5
Umwelttechnische Qualitt ISO 15 686-6
Sonstige Qualitten
Externe berprfung ISO 15 686-3
Europischer Standard EN TC 350 befindet sich in Arbeit, erste Verffentlichungen erfolgen ab Oktober 2011
Reader
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2011 RESO Partners AG
Inhalte Prsentation
1Ausgangslage /
Begriffe
2Vorgehen Planung bis
Betrieb
3Investitionszyklen
4LCC Berechnung /
Empfehlungen
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2011 RESO Partners AG
Inhalte baubegleitendes FM, vorgelagerter Betrieb
BAUPROJEKTPRFUNGIntegrale ProjektprfungVorschlge fr MassnahmenBerechnung von GrobbetriebskostenSicherstellung RaumprogrammeAnalyse der NutzungsflexibilittOptimierung Vertrge
BETRIEBSKONZEPTGebude und BetriebskonzeptionDetailkonzepte wie Logistik, Bauteile, SicherheitSchnittstellen und RollendefinitionenAufbau von Strukturen, Leistungen, ProzesseProjektoptimierungen
PLANUNGSBEGLEITUNGBeratung bei ProjektsitzungenUntersuchung und Beantwortung von SpezialfragenFunktionalitt und Effizienz der Lsungsvorschlge prfenBetriebliche Konsequenzen bei ProjektnderungenProjektleitung Betrieb
Schritt 1
Schritt 2
Schritt 3
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Betriebskonzept
FM- Anforderungen
ans Raumkonzept
Prfung Projekt:Eignungskriterien
Stellungnahme aus Sicht FM
StellungnahmePL / GU / Architekt
Lsungsansatz,Massnahme
BAUPROJEKTPRFUNG
Subkonzept Reinigung und Pflege
Subkonzept Entsorgung
Subkonzept Anlieferung Subkonzept xy
KONZEPTION BETRIEB
UMSETZUNG
Grundlage Betriebskonzept
Grundlage fr Entscheid Eigen-/Fremdleistung
Implementierung Leistungen Betrieb
Die wichtigsten Teilschritte
Geb
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2011 RESO Partners AG
Vorgehen Nachhaltigkeit im Projektablauf
Quelle: RESO Partners AG
Von
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Nachhaltiger Betrieb:- Einsatz kologischer Produkte und
Verbrauchsmaterialien- Langfristige Vertrge- Reinigungsprogramme- Entsorgung / Abfallrckfhrung- Wartung / Instandhaltung-
Nachhaltiger Bau:- ffentliche Verkehrsanbindung- Auswirkungen auf Umgebung und Gesellschaft- Nutzungsflexibilitt- Behindertengerecht- Eingesetzte Materialien (Lebensdauer / Qualitt)- Anlagen- Energie- und Wasserbedarf- Gesundheitsaspekte (Strahlung, Luft, Licht)
Nachhaltige Betriebsorganisation:- Instandhaltungsstrategie (Werterhalt Ausfallzeiten)- Logistik- Betriebskonzepte- Betriebsprozesse
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Planungsprozess
FM-Strategie
FM-Standards FM Richtlinien1
FM-Checkliste
FM-KonzeptFM-HandbuchLeistungsbeschriebe
ObjektunabhngigeObjektspezifischeFirmenspezifischeUmsetzung der Immobilien- / Portfoliomgmt. StrategieVorschriften,Richtlinien und Verordnungen
FM- ProjektoptimierungPlanung mit Fokus aus Betreiber- und Nutzersicht
FM- ProjektbegleitungPotenziale aufdecken, umsetzen und durchsetzen
Mit System frhzeitig alle betrieblichen Bedrfnisse sicherstellen
Vorbereitung der UmsetzungTransparente SchnittstellenReporting
Basis zum Erfolg Begleitung Planung/Bau Planung/Aufbau Betrieb
FM-Planung Projektbegleitendes FM2
FM Betriebsplanung3
Kunde
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2011 RESO Partners AG
berprfung Projektstand
PlanungsaufgabenStudium des Baubeschriebs, Vorprojektplanung,EigentmerpflichtenheftPrfung der Funktionalflchen / AnordnungPrfung des Raumprogrammes (Pflichtflchen)Verstndnis Schnittstellen Grund / MieterausbauPrfung der Funktionalitten, Logistik, Personen, Warenstrmeberprfung der Bauteile und Gebudestruktur
ErgebnisseBericht funktionale Prfung mit MassnahmenvorschlgeHinweise fr PlanungsnderungenGrobindikation ber Betriebskosten / PotentialeEmpfehlung Einsparpotentiale fr ProjektinvestitionenEmpfehlungen Leistungen in Grund / MieterausbauFunktionale Massnahmen fr das ProjektEmpfehlungen an das Projektteam (Generalplaner)
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Checkliste FM
Kategorie Merkmal Beispiel
Architektur Zugnglichkeit Oberflchen Erschliessung etc.
Erreichbarkeit von Glasflchen fr Reinigung heterogene Flchen ohne Nischen/Abstze horizontale und vertikale Rume/Kanle fr
sptere zustzliche Infrastruktur/Technik
Flchen Platzbedarf Laufwege Zufahrten Wandelfhigkeit
auch fr Abstellflchen, sptere Nutzung z.B. Laufzeiten fr Reinigungspersonal Raumhhe, -breite, Tragfhigkeit Decken Rasterung, Umnutzung
Materialien Pflegeanspruch Abnutzung/Haltbarkeit Homogenitt
intensive Reinigung hohe Kosten starke Abnutzung kurze Lebensdauer nur ein Bodenbelag je SL/Etage/etc.
Informations-Management
Dokumentation Datenpflege
Digitalisierung Bauplne frher Einsatz von Software (CAFM)
ProzessManagement
saubere Schnittstellen definierte Leistungen
frhe Erstellung Betriebskonzept SLAs
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Betriebskonzept I
Grob Betriebskonzept
Aufzeigen von Ver- und Entsorgungsprozessen
Rumliche Anforderungen prfen / empfehlen
Gebude interne / externe Logistik beurteilen
Technische Auslegungen grob berprfen
Mglicher Betrieb beschreiben, Ressourcen abschtzen
Ergebnis
Grobbeschrieb ber betriebliche Ablufe
Farbliche Darstellung Flchenprogramm
Farbliche (3-D) Darstellung der Logistikwege
Bereinigungsverfahren mit Planungsteam
Grobe Kostenschtzung Betrieb (Energie + Betriebskosten)
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Betriebskonzept II
Die wesentlichen Leistungsinhalte sind:
Beschrieb ber betriebliche Ablufe im Gebude / Nutzer
nderungsvorschlge fr die Projektierungsphase
Bewirtschaftungsmodelle (Ablauf)
Schnittstellen Eigentmer / Mieter
Leistungskatalog fr potentielle Mieter / Kufer
Optimierung der technischen Schnittstellen fr sptere Lebensphasen der Liegenschaft (MSRL, Grundversorgung)
Ergebnisse
Betriebskonzept mit Inhalten zu Gebudekonzeption, Nutzerflexibilitt und betriebliche Konzeption
Versorgungskonzept
Entsorgungskonzept
Logistik Konzept (Ablufe, Verantwortlichkeiten), Betriebszeiten
Sicherheitskonzept
Mess- und Verrechnungskonzept, Simulation NK Abrechnung
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Betriebskonzept III
Strukturen
OrteObjekteLeistungenDokumenteDatenSysteme
Organisation
AufbauPersonalAdministration
Prozesse
StandardsAblaufMessgrssenKennzahlen
Betriebsplan
VorgabenEinsatzKontrolleResultateBerichte
Kosten
BudgetKostentrgerKostenplanZahlungsplanResultate
Instrumente
IT-ToolsWerkzeugeMessungDokumentation
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2011 RESO Partners AG
Inhalte Prsentation
1Ausgangslage /
Begriffe
2Vorgehen Planung bis
Betrieb
3Investitionszyklen
4LCC Berechnung /
Empfehlungen
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2011 RESO Partners AG
FM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert)
Quelle: SIA
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2011 RESO Partners AG
Quelle: Burkhard & Partner, RESO Partners AG
FM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)
Gesellschaft
Wirtschaft
Umwelt
Funktionalitt
GesellschaftGestaltungNutzung, ErschliessungWohlbefinden, Gesundheit
GebudesubstanzAnlagekostenBetriebs- und Unterhaltskosten
BaustoffeBetriebsenergieBoden, Landschaft
Logistik EffizienzRaumprogrammeProzesse und OrganisationFlexibilittMaterialisierung
Leistung je SIA Phasen:
Strategische Planung
Vorstudien
Projektierung
Ausschreibung
Realisierung
Schnittstelle zur Bewirtschaftung
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2011 RESO Partners AG
FM Ergebnis nach SIA 112/1
Quelle: Burkhard & Partner, RESO Partners
AG
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2011 RESO Partners AG
FM Ergebnis nach SIA 112/1
Quelle: Burkhard & Partner, RESO Partners AG
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2011 RESO Partners AG
FM Ergebnis nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)
Quelle: Burkhard & Partner, RESO Partners AG
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2011 RESO Partners AG
Umweltfaktoren / Nutzervernderungen
Quelle: University of Greenwich
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2011 RESO Partners AG
Umweltfaktoren / Nutzervernderungen
Quelle: University of Greenwich
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2011 RESO Partners AG
Struktur von whole life costs
Umfang der LzK nach ISO 15686-5
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2011 RESO Partners AG
SIA 112 / D 0165
Life Cycle Costs
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2011 RESO Partners AG
Berechnungsgrundlage LCC
Lebensdauern nach SIA 480, CRB e-BKPH
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2011 RESO Partners AG
Projektrechnung dynamisch / statisch
Kosten 24.9 Mio. 32.8 Mio.Differenz 33% ! (je nach Diskontierungsstze)
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2011 RESO Partners AG
Quelle: RESO Partners AG
Beispiel Projektprfung LCC, BetriebskostenKostengruppen Testprojekt Angebot 1 Angebot 2 Angebot 3 Angebot 4
Strategie 12000.-- 16000.-- 15000.-- 7500.-- 14735.--
Steuerung 80000.-- 91100.-- 130000.-- 100000.-- 197505.--
Kaufmnnische Verwaltung 98800.-- 4800.-- 121800.-- 155000.-- 112266.--
Erhaltung 286000.-- 34000.-- 185000.-- 695000.-- 219267.--
Ver- / Entsorgung 59000.-- 10725.-- 75422.-- 19000.-- 54054.--
Safety & Security 290000.-- 210000.-- 511080.-- 201000.-- 507000.--
Reinigung und Pflege 665000.-- 1262400.-- 1238902.-- 1029500.-- 1031317.--
Bedienung und Instandhaltung
354500.-- 636690.-- 253534.-- 553000.-- 431870.--
Dienste 598500.-- 489000.-- 518490.-- 655000.-- 384771.--
Energiekosten 443000.-- - 90900.-- 272000.-- 29002.--
Total 2886000.-- 2754715.-- 3140128.-- 3687000.-- 2981787.--
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2011 RESO Partners AG
Zeit
Schadensgrenze
Abnu
tzun
gs-
vorra
tVerlufe Abnutzungsvorrat in Abhngigkeit von Instandhaltungseingriffen
kaum Handlungsspielraum Anlagen mit Personenschutz
Feuerwehrstrategie
Inspektionsstrategie
Prventivstrategie
Exkurs: Instandhaltungsstrategien
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2011 RESO Partners AG
Inhalte Prsentation
1Ausgangslage /
Begriffe
2Vorgehen Planung bis
Betrieb
3Investitionszyklen
4LCC Berechnung /
Empfehlungen
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2011 RESO Partners AG
Exkurs: Workplace Faktoren
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2011 RESO Partners AG
Exkurs: Workplace, Belegungsrate
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2011 RESO Partners AG
SIA 113, ein Werkzeug
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2011 RESO Partners AG
Herausforderungen an FM Organisationen
Ausbildung / MitarbeiteranforderungenMitarbeiter mit hohem Know-how in MSRL, HLKSE Systemkenntnissen
Energie und CO2 Optimierung wird Basisanforderung an Betreiberorganisationen
Lernende Organisation mit laufender Integration von neuesten Kenntnisstnden
Energiemessungen und Reporting-Anforderungen werden aufwendiger
VertragsanforderungenNachhaltigkeitsziele werden vertraglich vereinbart und festgehalten
Bei Outsourcing knnen mehrheitlich nur Integralanbieter, Nachhaltigkeitsleistungen garantieren
FM wird in der Gesamtunternehmensbilanz im Bereich Nachhaltigkeit wichtiger
VerantwortungBetriebsoptimierungen ber die ersten beiden Jahre beauftragen (Bsp. Herti in Zug)
Durchfhrung von integralen Tests zwischen Planer, Ersteller und Betreiber (teilweise mit Nutzer)
Inbetriebnahme mit vollstndiger Dokumentation und Personalschulungen
Vielen Dank.
Slide Number 1Inhalte PrsentationWas ist Life Cycle FMSlide Number 4Life Cycle FM, internationale StandardsInhalte PrsentationSlide Number 7Slide Number 8Vorgehen Nachhaltigkeit im ProjektablaufSlide Number 10Slide Number 11Slide Number 12Slide Number 13Slide Number 14Slide Number 15Inhalte PrsentationFM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert)FM Prfung nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)FM Ergebnis nach SIA 112/1FM Ergebnis nach SIA 112/1FM Ergebnis nach SIA 112/1 (erweitert mit Funktionalitt)Umweltfaktoren / NutzervernderungenUmweltfaktoren / NutzervernderungenStruktur von whole life costsSlide Number 25Slide Number 26Slide Number 27Beispiel Projektprfung LCC, BetriebskostenSlide Number 29Inhalte PrsentationExkurs: Workplace FaktorenExkurs: Workplace, BelegungsrateSlide Number 33Herausforderungen an FM OrganisationenSlide Number 35