NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6369 I kostenlos per E-Mail
Inhaltsverzeichnis
Editorial 1
Immobilienindizes steigen stark
2
Grunderwerbsteuer- und Transaktionsrekord in 2016
6
Deutschlandweite Mietpreisübersicht
9
Ertragsausblick Büro-märkte Europa (Meyke)
10
Passantenfrequenz - Die Menge ist nicht alles
13
Globale Immobilienaktien ergänzen Portfolios
14
Mietpreisbremse versagt in Berlin
15
Interview mit Peter Axmann, HSH Nordbank
16
Hotelinvestmentmarkt weiterhin positiv
18
Büromarkt Frankreich im Plus
20
Geschlossene Publikums-AIF als Blindpool (Denk)
20
Der Immobilienbrief Köln 30
EY: Erhöhung von Grund- und Gewerbesteuern
23
Empirica sieht Blasengefahr
21
Impressum 31
Start-ups: Wer am meis-ten hat, gewinnt
28
Haus in NWR doppelt so teuer wie in Bayern
27
Rekordpreise bei Shopping-Centern
14
Folgen Sie uns auf facebook und twitter
Werner Rohmert, Herausgeber
Sehr geehrte Damen und Herren,
unser Weltbild verändert sich. Zwei Wochen haben mir gereicht, bis mir das ewige geTrumpel, auf die Nerven geht. Der Mann macht mich fertig. Dafür sieht es da, wo man ihn eher hätte er-warten können, besser aus. An der Spitze der Deutschen Bank scheint ein „ehrbarer Kaufmann“ zu stehen. Die Entschuldigung von John Cryan erinnerte mich an den Kniefall von Willy Brandt 1970 in Warschau. Überraschung und Glaubwürdigkeit machen die Erinnerungen. Das bringt mein meine fundierten (Banken-) Vorurteile, die sich seit meiner Zeit als wissenschaftlicher As-sistent beim damaligen Kölner „Bankenpapst“ in den 80er Jahren stark „verfestigt“ haben, fast noch mehr durcheinander.
Für schnellen Meinungswandel in der Politik steht natürlich die neue Lichtgestalt der deutschen Sozialdemokratie, Martin Schulz. Die SPD erwacht aus dem Dornröschenschlaf. Hof-fentlich ist die ewig junge Dame durch den Vergleich mit unserem SPD-Siggi nicht beleidigt. Schließlich gibt es nicht nur optische Unterschiede. Dornröschen hat im Schlaf mehr für Deutsch-land bewegt, als Gabriel im Wachen. Das wird bei Martin Schulz anders. Bis heute weiß zwar keiner, wofür er steht. Aber er steht wenigstens. Und das macht er gut. Ebenso überraschend testet die echte (SPD-) Politik in NRW die Grenzen der rechtlichen Dämlichkeit aus. Das neue nordrheinwestfälische Landesbeamtengesetz vom 1. Juli 2016 besagt, dass Frauen „bei in we-sentlicher gleicher Eignung“ bevorzugt zu befördern seien. Sogar ich kann mich noch an Artikel, Abs. 3, des Grundgesetzes erinnern: „Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstam-mung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religi-ösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden.“ Das sollte man sich übrigens sowieso immer mal wieder in Erinnerung rufen.
Eigentlich hatte ich den Glauben an die Macht der Medien und des freien Journalismus in den letzten Jahren verloren. Dazu sind die monetären Verlags-Zwänge überall zu groß gewor-den. Bei der Medienmacht habe ich mich wohl geirrt. 40% der Trump-Wähler gaben an, dass „Fox News“ ihre wichtigste Informationsquelle gewesen sei (Clinton 3%). Und so entpuppt sich ein 86-jähriger Australier als treibende Kraft der US-Politik. Gottvater Rupert Murdoch wurde eigens 1985 amerikanischer Staatsbürger, um Besitzer der Fernseh-Kette werden zu dürfen, aus denen dann u. a. die massiv gesponserten Fox News hervorgingen. Aber wer sich die mit 1,2 Mrd. USD die teuerste Scheidung aller Zeiten leisten kann (Anna Törv, Scheidung 1999), um vorübergehend Jahrgang und Kontinent für ein paar Jahre zu wechseln (Wendi Deng, Jahrgang 1968), dürfte auch ein paar Millionen erübrigen können, um seine „eigenen News“ machen zu können. Das erklärt natürlich auch SEINE Medienunabhängigkeit, der lt. WELT deshalb locker twittern konnte: "Alle negativen Umfragen sind Fake News, genau wie die Umfragen von CNN, ABC und NBC in den Wahlen“.
Noch habe ich die Hoffnung, dass die alten Demokratien reif genug sind, auch so etwas in einigen Jahren verschämt abzuschütteln. Sorgen macht mir, dass es, wie in Untergangs-Szenarien oft beschrieben wird, möglich ist, dass Menschen mit besonderen Eigenschaften, die medizinisch sicherlich hoch interessant sind, sich durch Ausnutzen durchaus berechtigter Sorgen und Ängste einer breiten Bevölkerungsschicht in höchste Ämter wählen lassen können. Den historischen Vergleich zu den 30er Jahren überlasse ich dem Papst. Aber wir werden uns damit abfinden müssen, dass die Verlässlichkeit der Schutzmacht USA und vielleicht bald auch unse-rer europäischen Verbündeten für die nächsten Jahre Geschichte sein dürfte.
Da ist es auf jeden Fall tröstlich, dass es der deutschen Immobilie gut geht, die ja schließlich ein sicherer Hafen gegen alle Unbillen ist, wie Sie im Folgenden auf nahezu jeder Seite lesen können. Die Zyklen der Immobilienwirtschaft bringen dem Beobachter nun einmal bei, dass es auch ein Leben neben der Logik gibt – eine Zeit lang. Ich setze mich deshalb jetzt erst einmal ab und melde mich in 2 Wochen aus dem Hochsommer wieder. Viel Spaß bei der Arbeit. Auf Verkäuferseite gibt es jetzt viel zu tun, um noch die Sonnentage des zyklischen Herbstes auszunutzen.
Hamburg: Die publity AG hat
ein ca. 20.800 qm großes Bü-
roobjekt in Norderstedt erwor-
ben. Hauptmieter ist die Luft-
hansa Industry Solutions
AS GmbH.
Die neuerworbene Immobilie,
der sogenannte „Campus
Schützenwall“, besteht aus 6
mehrgeschossigen Gebäude-
teilen. Die Grundstücksgröße
beläuft sich auf ca. 26.400 qm
und bietet über 500 Parkplät-
ze. Das Objekt weist einen
Vermietungstand von ca.
70% aus.
Gelsenkirchen: Die publity
AG hat ein 12.100 qm großes
Gewerbeobjekt in der Innen-
stadt erworben. Das Objekt ist
u.a. an die Stadt Gelsenkir-
chen vermietet und ist das
579. Objekt im publity Portfolio.
Das Objekt verfügt über 171
vermietete Parkplätze. Neben
Büroflächen umfasst das Ob-
jekt auf 2 Etagen auch Einzel-
handelsflächen.
In beiden Transaktionen hat
die Kanzlei CMS Hasche Sigle
die umfassende rechtliche
Beratung übernommen. Die
albrings + müller ag war ver-
antwortlich für die technische
Projektorganisation und die
Erstellung der technischen
Due Diligence.
publity News Immobilienindizes steigen so stark wie zur Wiedervereinigung
Wohnen zieht ab, Gewerbe erreicht fast wieder
93er Nominalwerte
Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Der für die meisten von uns beispiellose Immobilienboom, der bei Gewerbe, wenn
auch zunächst moderat, seit 2005 anhält und bei Wohnen seit 2009 mit voller Kraft
und breiter Basis in der Bevölkerung über Heuschrecken-Aktivitäten hinaus die
Märkte erreicht, täuscht in der täglichen „Blasendiskussion“ darüber weg, dass die
langfristige Betrachtung der letzten gut 20 Jahre eine eher ruhige Entwicklung zeigt.
Der brandaktuelle Bulwiengesa-Immobilienindex der nominalen Preisentwicklung,
den auch die Bundesbank für ihre Berichterstattung verwendet, sieht bei Gewerbe
immer noch nicht wieder den Höhepunkt von 93/94 erreicht. Dabei sind mindestens
40% Inflation noch nicht einmal berücksichtigt. Bei Wohnen sieht es wirklich etwas
mehr nach Boom aus.
Niedrigstzinsen, Währungsangst und Alternativlosigkeit sicherer Kapitalanlage hat
auch die Privaten in Wohnungsinvestments zurückgeholt. Gleichzeitig hat die institutionelle
Nachfrage nach Wohnungen stark zugelegt. Wohnen gehört heute wieder in jedes instituti-
onelle Portfolio. Das Überraschende dabei ist, dass sich gerade die Institutionellen in den
80er und 90er Jahren von ihren Wohnungsbeständen getrennt haben, da deren Manage-
ment- und Rechtsprechungsrisiken nicht beherrschbar waren und die laufenden Renditen
Richtung Null trieben. Und gerade an dieser Rahmenbedingung hat sich nichts geändert.
Wohnen ist wieder zum Selbstbedienungsladen der Politik geworden. Allerdings haben die
früh investierenden professionellen Anleger über die Preis- und Mietentwicklung bis heute
alles richtiggemacht.
In „Der Platow Brief“ und bereits in der 1. Ausgabe von „Der Immobilienbrief“ hatte
Ihnen übrigens der Autor die positive Entwicklung bei Wohnen „als Dekade der Wohnimmo-
bilie“ schon zur Jahrtausendwende vorhergesagt. Das war von ersten Tag an richtig. Aller-
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Realis
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Index ist der einzige Index, der seit über 40 Jahren konsistent
ermittelt wird. Seither haben sich natürlich volkswirtschaftliche
Datenbasis und Verarbeitungsmöglichkeiten verbessert. Aller-
dings ist in der Langfristbetrachtung die Konsistenz entschei-
dend. Deshalb verwendet auch die Bundesbank den Index.
Der aktuelle Immobilienindex für Gesamtdeutschland
und alle Immobiliensegmente zeigt erwartungsgemäß weiter
nach oben. Er stieg zum zwölften Mal in Folge jetzt um 4,2%.
Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und Inflations-
rate bleibt damit aktuell weit geöffnet. Dem stehen jedoch
dings drehte der Konjunkturschock nach dem „9/11“ im Jahr
2001 die Entwicklung bei Gewerbe und Wohnen nach un-
ten, so dass die Seitwärtsbewegung bei Wohnen schon
sehr positiv war. Dennoch beruhigt der Blick auf die lang-
fristige Entwicklung die „Blasenängste“. Bei sicherlich über
40% Inflation, guter Einkommens- und Rentenentwicklung
und historisch niedrigen Zinsen ist die Belastung der Haus-
halte bei Eigentumsbildung sicherlich relativ niedriger als in
früheren Boomzeiten. Die deutschen Metropolenmieten
sind dagegen im internationalen Vergleich zwar noch nied-
rig, können speziell bei notwendigen Wohnungswechseln
bei der an Niedrigmieten gewohnten Bevölkerung zu
schmerzlichen Härten führen. Das schränkt die volkswirt-
schaftlich notwendige Mobilität ein. Die Mietentwicklung im
Bestand war übrigens eher moderat.
Die Researcher von Bulwiengesa legten vor einigen
Tagen den aktuellen Index vor. Bei der Vielzahl aktueller
Indices zu Stimmung, Mieten und Preisen mit z. T. völlig
überzogenen Aussagen zu „Wertentwicklungen“ wird regel-
mäßig über Index-Qualität diskutiert. Der Bulwiengesa-
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völlig andere Entwicklungen der früheren Vergangenheit gegenüber. Der Index verdeut-
licht in besondere Weise, wie die Wertentwicklung seit Mitte der 90er Jahre stabil verlief.
Erst seit Ausbruch der Finanzkrise, zogen die Werte deutlich an.
Die Dekade der Wohnimmobilie geht jetzt schon in die 2. Runde. Die Geschwin-
digkeit, in der Preise und Mieten vor allem in den Ballungszentren steigen, ist zwar in eini-
gen Regionen durchaus ungesund, jedoch ist das breite Aufholpotenzial angesichts einer
jahrzehntelangen Flaute enorm. Der Wohnindex übertrifft erwartungsgemäß das Vorjah-
resergebnis deutlich. Das Plus liegt bei 5,5%. Damit steigt der Teilindex auf den höchsten
Wert seit den turbulenten Jahren nach der Wiedervereinigung, so Bulwiengesa. Damit
steigt der Index seit 2011 um 5% pro Jahr. Die Unterscheidung in ABCD-Städte zeigt ins-
Hamburg: Beim zuletzt aus
Sicht vieler Anleger, die auch
strafrechtlich auf Erfolg hoffen,
unrühmlich in Erscheinung ge-
tretenen Hamburger Immobilien
-Investmentmanager Hamburg
Trust scheidet GF-
Vorsitzender Dirk Hasselbring
(48) auf eigenen Wunsch aus.
Nachfolger wird Georg Reul
(49), in dessen Zeit als Fonds-
Vorstand der IVG Immobilien
AG der unrühmliche Kauf des
Gherkin Tower fiel, bei dem das
Bonner Landgericht aber kein
pflichtwidriges Verhalten der
Ex-Manager erkennen konnte
und die Klage in vollem
Umfang abwies.
Personalie
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besondere, wie differenziert das Wachstum zu betrachten ist. So steigen die Kaufpreise
von Neubau-Reihenhäusern in A-Städten (8,8%) deutlich stärker als in D-Städten
(5,5%).
Beim Gewerbemarkt ist die Dynamik unterdessen etwas abgeebbt. Grund für das
verlangsamte Wachstum sei der Einzelhandel, analysiert Bulwiengesa. Das Mietpreis-
wachstum stagniert trotz gestiegener Einzelhandelsumsätze. Büromieten (2,9%) und
Gewerbegrundstückspreise (3,8%) hingegen sind die Treiber des gewerblichen Immobi-
lienindex, analysiert Bulwiengesa. Die Büromieten und Gewerbegrundstückspreise stei-
gen in den A-Städten (4,6 bzw. 5,1%) deutlich stärker als im Rest der Republik. Für die
Büromieten liegen sie bei B- und D-Standorten lediglich zwischen 1,1 und 1,4%, die
Kaufpreise bei Gewerbegrundstücken stiegen zwischen 2,1 und 2,3%. Für das laufende
Jahr rechnet Bulwiengesa weiterhin mit steigenden Preisen aufgrund der guten wirt-
schaftlichen Situation. Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten „Für in- und ausländi-
sche Investoren bleiben Immobilien in Deutschland auch 2017 ein Stabilitätsanker.“
Regensburg: Die sontowski
& partner group hat den ehe-
maligen Max Bahr Baumarkt er-
worben. Das Objekt befindet sich
im direkten Kreuzungsbereich
der Bundesstraßen Frankenstra-
ße/Nordgaustraße und wird nach
dem Umbau vom Ankermieter
toom Baumarkt bezogen.
Daneben wird auch die Fitness-
studiokette McFit dort mit ihrem
neuen Konzept „John Reed Fit-
ness“ vertreten sein. Derzeit steht
noch eine 340 qm große Einzel-
handels-/Gastronomieflächen
zur Verfügung.
s&p erwirbt ehemali-gen Max Bahr Markt
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Deshalb dürfte das tatsächliche Transaktionsvolu-
men noch deutlich höher sein, da das ermittelte Immobilien-
transaktionsvolumen lediglich private und gewerbliche Im-
mobilientransaktionen erfasst, für die Grunderwerbsteuer zu
entrichten war. Nicht erfasst sind Transaktionen, bei denen
Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen und eben Share
-Deals. Profis bezahlen über Share Deals die Grunderwerb-
steuer sowieso eher selten bzw. auf ein Zwanzigstiel verrin-
gert. Mit grunderwerbsteuerorientierten Konstruktionen las-
sen sich diese auf 5% ihres eigentlich vom Gesetzgeber
vorgesehenen Wertes reduzieren.
2016 schließt mit Grunderwerbsteuer-
und Transaktionsrekord ab
240 Mrd. Euro Transaktionen lassen
sich errechnen
Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Die Grunderwerbsteuer-Erhöhungen haben den privaten
und gewerblichen Transaktionsmarkt nicht gebremst.
Auf den deutschen Immobilienmärkten sind nach Be-
rechnungen des IVD im vergangenen Jahr 240,5 Mrd.
Euro (Vj. 219,4 Mrd. Euro) investiert worden. Das ist der
höchste Wert seit Beginn der Erfassungen 1988. Gegen-
über 2015 ist dies ein Anstieg um rund 21 Mrd. Euro be-
ziehungsweise 9,6%. Demgegenüber stiegen auf Grund
der Steuererhöhungen die Grunderwerbsteuereinnah-
men um 10,2% auf 12,4 Mrd. Euro. Zu diesem Ergebnis
kommt eine Hochrechnung des Immobilienverbands IVD
auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen er-
hobenen Grunderwerbsteueraufkommens.
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Damit haben sich die Erhöhungsorgien für die Länder bezahlt
gemacht. Der Staat profitiere durch die Attraktivität der Immobilienmärkte
von einem immer höheren Grunderwerbsteueraufkommen, sagt Jürgen
Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Gleichzei-
tig beklagt der Verbands-Präsident naturgemäß die soziale Ungerechtig-
keit einer hohen Grunderwerbsteuer und sieht die Steuererhöhungen als
ungerechtfertigt. Das dürften die notorisch knappen Länder wohl anders
empfinden.
In 10 Bundesländern sind die Immobilienumsätze mehr oder min-
der stark gestiegen. Das stärkste Umsatzwachstum hat es im Saarland
(+38,5% auf 1,79 Mrd. Euro), in Nordrhein-Westfalen (+16,3% auf 45,34
Mrd. Euro) und in Hessen (+15,6% auf 22,16 Mrd. Euro) gegeben. Im
zweistelligen Prozentpunktebereich sind die Transaktionsvolumina auch
in Bayern (+13,3% auf 50,83 Mrd. Euro), Berlin (+14,4% auf 18,31 Mrd.
Euro), Niedersachsen (+10,14% auf 18,17 Mrd. Euro), Sachsen (+11,9%
auf 8,17 Mrd. Euro) und Sachsen-Anhalt (+15,3% auf 3,08 Mrd. Euro)
gestiegen. Leichte bis starke Umsatzrückgänge zwischen 0,2% und 7,8%
waren in Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Meck-
lenburg-Vorpommern und Thüringen zu verzeichnen. Wie in den Jahren
zuvor wurden auch 2016 mit 50,83 Mrd. Euro die höchsten Umsätze in
Bayern erzielt. Im Vorjahresvergleich sind die Umsätze noch einmal um
13,3% angestiegen. An zweiter Stelle folgt Nordrhein-Westfalen mit
45,34 Mrd. Euro - ein Plus von 16,3% gegenüber dem Vorjahr. Auf Platz
drei liegt Baden-Württemberg mit einem Umsatz von 31,92 Mrd. Euro.
Hier ist das Transaktionsvolumen um 0,5% leicht gesunken.
Barings
Hamburg: Die Exporo AG
blickt auf ein sehr erfolgrei-
ches Jahr 2016 zurück. Insge-
samt konnten mit 22,7 Mio.
Euro über 350% mehr Kapital
vermittelt werden als noch
2015. Mit 24 Fundingprojek-
ten ist EXPORO deutlich
Marktführer. Das ist das drei-
einhalbfache gegenüber dem
Vorjahreswert. Darüber hin-
aus konnten allein in 2016 5
Projekte mit 6,3 Mio. Euro
erfolgreich an die Investoren
zurückgezahlt werden.
Knapp 80% der Investoren
sind männlich und haben ein
Durchschnittsalter von ca. 51
Jahren. Ca. 20% kommen aus
Nordrhein-Westfalen,
Exporo in 2016 erfolgreich
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Eine neue Perspektive für globales Asset-Management
Daten zum 30. September 2016
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BARINGS.COM2016/705
16/1848
Deutschlandweite Mietpreisübersicht
Ortsübliche Vergleichsmieten um
1,8% gestiegen
Das dynamische Wachstum der Marktmieten bei
der Neuvermietung wirkt sich sukzessive auch auf
das Niveau der in den Mietspiegeln dokumentier-
ten Bestandsmieten aus. 2016 sind die ortsübli-
chen Vergleichsmieten lt. aktuellem F+B-
Mietspiegelindex 2016 wie im Vorjahr um 1,8%
gestiegen. F+B Forschung und Beratung für Woh-
nen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg
erstellt seit 1996 die einzige Auswertung aller amt-
lichen Mietpreisübersichten in Deutschland. Diese
Daten spiegeln die Entwicklung der Mieten im
Bestand wieder. Das seien die Wohnkosten,
die Deutschlands Mieter im Durchschnitt derzeit
zahlen müssten. Für den F+B-Mietspiegelindex
2016 wurden die Niveaus der im Bestand derzeit
gezahlten Mieten für insgesamt 345 Städte und
Gemeinden von modellhaften Wohnungen ausge-
wertet. (WR)
Mietspiegel gibt es in der Regel erst in Städten und
Gemeinden ab 10 000 Einwohnern, berichtet F+B
Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien
und Umwelt GmbH. Von den insgesamt 1.559 Or-
ten dieser Größenordnung verfügen 565 Gemeinden
(36%) über einen Mietspiegel. Ab 20.000 Einwohnern
(680 Orte) sind es insgesamt 57%. Mit der einzigen
Ausnahme Bremen haben alle deutschen Metropolen
über 500.000 Einwohner einen Mietspiegel. Auch die
Großstädte über 100.000 Einwohner haben zu fast
90% das Instrumentarium.
Die teuerste Großstadt ist mit 11,18 Euro Net-
tokaltmiete pro qm nach wie vor München. Das sind
71% mehr als die 6,54 Euro, die in den Mietspiegel-
städten insgesamt im Schnitt gezahlt werden. Weit
oben im Ranking stehen das Münchner Umland, der
Metropolraum Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Hamburg
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FV
und Frankfurt/Main. In Stuttgart liegen die Mieten mit 9,76
Euro um 49%, in Düsseldorf, Köln und Hamburg mit
zwischen 8,26 und 8,07 Euro um 26 bis 23% und in
Frankfurt mit 7,94 Euro um 21% über dem aktuellen
Bundesdurchschnitt.
Vergleichsweise günstig sei das Wohnen in der Bun-
deshauptstadt. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten
Bestandswohnungen momentan im Schnitt 6,46 und in den
östlichen 5,85 Euro. Allerdings existiere in Berlin eine enor-
me Spannbreite, die der bloße Mittelwert naturgemäß nicht
wiedergeben könne, relativiert F+B-Chef Leutner. Zwar wür-
den neuere Wohnungen regelmäßig höhere Mieten realisie-
ren, jedoch holten die sanierten und umfassend modernisier-
ten Altbauwohnungen in den Neuen Ländern überdurch-
schnittlich auf. Im Westen zögen insbesondere die Mieten in
den Baualtersklassen der 1970er und 1980er Jahre an.
Ertragsausblick Büromärkte Europa
London zieht Gesamtergebnis nach unten
Gunnar Meyke,
Immobilien Research DekaBank
Die Bilanz an den wichtigsten europäischen Büromärkten
dürfte 2016 – hinsichtlich der Gesamterträge idealtypischer
Investitionen – ähnlich gut wie im Vorjahr ausgefallen sein.
Der bestandsgewichtete Mittelwert der 25 von uns analy-
sierten Standorte sollte erneut im Bereich um 15% liegen.
Dies ist insofern bemerkenswert, da die beiden von uns
betrachteten Londoner Teilmärkte den europäischen Mittel-
wert nach dem Brexit-Votum nach unten gezogen haben.
Dagegen dürften die Erträge an den deutschen Big 7
-Standorten im siebten Jahr des Aufschwungs nochmals
gestiegen sein. Aber auch die anderen europäischen Büro-
märkte dürften überwiegend Ergebnisse im zweistelligen
Bereich geliefert haben. Aufgrund gesunkener Anfangsren-
diten waren erneut die Investmentmärkte ausschlaggebend
für die hohen Erträge. Nur in Stockholm, Madrid und
Barcelona dürften Mietanstiege gleichermaßen oder stärker
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von 4,4 Mrd. Euro
Dat
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09.2
016
zum Gesamtergebnis beigetragen haben. Mit einer raschen Trendumkehr am Investment-
markt ist nicht zu rechnen, denn das Zinsumfeld wird sich voraussichtlich nur langsam ver-
ändern. In Euroland liegen die niedrigsten Zinsen zwar hinter uns, die Kapitalmarktzinsen
sollten aber nur in geringem Tempo steigen. Denn die Europäische Zentralbank wird nach
dem Ende der Wertpapierkäufe unseren Prognosen zufolge erst 2020 damit beginnen, den
Refinanzierungssatz anzuheben.
Wir gehen davon aus, dass die Renditen für Büroimmobilien der Entwicklung der
Kapitalmarktzinsen mit gewisser Zeitverzögerung und in abgeschwächter Form folgen wer-
den. Daraus resultiert der für die meisten Standorte prognostizierte Verlauf von einer 2017
fortgesetzten Renditekompression, allerdings in geringerem Umfang als 2016, gefolgt von
einer etwa zweijährigen Stagnationsphase, bevor gegen Ende des fünfjährigen Prognose-
fensters die Renditen langsam steigen. Vom Mietmarkt erwarten wir in diesem Zeitraum nur
geringe positive Impulse für die Erträge. An den Standorten, die zuletzt die höchsten Miet-
steigerungen erfahren haben, wie Spanien, Deutschland oder Schweden, ist mit einer deut-
lich nachlassenden Dynamik zu rechnen. Für die Gesamterträge, auf Basis unserer Prog-
nosen der Spitzenmieten und -renditen, bedeutet dieses Szenario, dass 2017 die guten
Ergebnisse des Vorjahres nicht mehr erreichbar sein dürften, dass aber an der Mehrzahl
der Märkte die Marke von 5% überschritten werden sollte. Wenn die Anfangsrenditen in der
Folgezeit ihren Tiefpunkt gefunden haben, sollte diese Marke kaum noch zu knacken sein.
Wir erwarten ein weiteres Absinken der Gesamterträge mit der Perspektive, dass
gegen Ende des Prognosezeitraums die Mehrheit der Standorte zumindest leichte Verluste
einfahren wird. Deutlich abheben von dieser Entwicklung sollten sich die beiden analysier-
ten Londoner Teilmärkte, die bereits 2016/17 in der Verlustzone liegen dürften. Dies ist
nicht nur auf die Zurückhaltung der Investoren nach dem Brexit-Votum zurückzuführen,
sondern auch auf das hohe Neubauvolumen in Central London, das bereits 2016 die Leer-
standsquote deutlich ansteigen ließ. In Kombination mit einer schwächeren Flächennach-
frage, da sich viele Unternehmen während der Jahre andauernden Verhandlungen mit der
EU abwartend zeigen dürften, sollte die Spitzenmiete vorerst unter Druck bleiben. Aller-
dings gehen wir davon aus, dass die Mietrückgänge begrenzt bleiben bzw. nach der Kor-
rekturphase wieder Mietanstiege möglich sind, denn der Londoner Markt gilt als sehr zyk-
lisch mit einer raschen Anpassung der Bautätigkeit, was ein dauerhaft starkes Überangebot
unwahrscheinlich erscheinen lässt. Infolgedessen erwarten wir, dass auch ein Teil des
prognostizierten Renditeanstiegs wieder korrigiert wird.
Für den gesamten Prognosezeitraum 2017 bis 2021 ergeben sich daraus Erträge
von durchschnittlich 2,6% pro Jahr für die City bzw. 3,5% für das West End, das eine deut-
lich geringere Abhängigkeit von der Finanzbranche aufweist. Damit würde London West
End auf Fünfjahressicht zum Spitzentrio der europäischen Büromärkte gehören, hinter
Frankfurt und Luxemburg, zwei häufig genannten Nutznießern potenzieller Verlagerungen
von Arbeitsplätzen der Finanzbranche aus London. Für die 25 analysierten Büromärkte
ergeben sich bis 2021 im Mittel erwartete Gesamterträge in Höhe von 1,5% pro Jahr
(Medianwert).
Frankfurt: Universal-
Investment holt mit Frank
Eggloff (49) einen weiteren
Geschäfts-
führer an
Bord, der ab
sofort für die
Themen
Finanzen
und Controlling verantwortlich
sein wird. Zuvor war Eggloff als
Geschäftsführer und CFO bei
der State Street Bank Internati-
onal in München tätig.
Neben Frank Eggloff und
Bernd Vorbeck gehören un-
verändert zur nun sechsköpfi-
gen Geschäftsführung Oliver
Harth, Markus Neubauer,
Stefan Rockel und Alexander
Tannenbaum.
Hamburg: Guido Bennemann
(39) ist ab 1. Februar zum
siebten geschäftsführenden
Gesellschafter bei ZINS-
HAUSTEAM & KENBO
berufen.
Itzehoe: May & Co. hat Ste-
fan Harder (36) zum 1. Febru-
ar 2017 zum Geschäftsführer
seiner Lo-
gistiksparte
berufen.
Der diplo-
mierte Im-
mobilienwirt bringt in die neue
Position über zehn Jahre Er-
fahrung im Marketing und Ver-
trieb von Industrie-, Lager- und
Logistikimmobilien ein.
Zuletzt verantwortete Harder
seit 2013 als Prokurist und
Leiter den Bereich Industrie /
Lager / Logistik beim Immobili-
enberatungsunternehmen
Grossmann & Berger.
Personalien
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 12
und/oder je mehr sich der Umsatz auf die jeweilige Top-/1a-
City-Lage konzentriere, desto höhere Spitzenmieten seien
dort für einen Einzelhändler leistbar. Luxuslagen (die „Kö“
in Düsseldorf) erzielen höhere Umsätze, bzw. tragen höhe-
re Spitzenmieten bei gleicher Frequenz als andernorts. Der
Maximalwert spiegelt die tragfähige Pacht des erzielbaren
Flächen-Umsatzes einer Lage. In TOP-1a-Lagen wird die-
ser meist von internationalen Luxusanbietern gezahlt. Bei
einer Flächenproduktivität von 6.500 Euro pro qm und Jahr
und einer Pacht-Tragfähigkeit von 15% des Jahresumsat-
zes könne die Miete rd. 81 Euro pro Monat betragen. Bei
15.000 Euro Jahresumsatz und 25% Tragfähigkeit sind 312
Euro. In Top-Lagen bzw. Flagship Stores findet sich auch
ein „Marketing-Budget-Anteil“ in der Mietfinanzierung. Der
Standort soll die Marke stärken und überregionale Bekannt-
heit sowie Online-Umsätze steigern. Branchen- und sorti-
mentstypischen Umsatz- und Margenparameter sowie Flä-
chenbedarfe, die bei Möbeln anders sind als bei Juwelen,
bestimmen also, ob und mit wieviel Fläche sich ein Unter-
nehmen in einer 1a-Lage ansiedeln kann und welche Miete
ein Vermieter maximal anpeilen kann. Stadttypologie, Wirt-
schaftskraft, regionalen und touristische Bedeutung haben
also hohem Einfluss. Ebenso hängen Immobilienpreise und
erzielbare Wirtschaftsleitung einer Lage eng zusammen.
Hohe Wirtschaftsleistung erlaubt hohe Transaktionspreise
et vice versa.
Den Zusammenhang zwischen Spitzenmieten und Pas-
santenfrequenzen hat Aengevelt-Research angesichts
aktueller Diskussionen über die Messung von Passanten-
frequenzen analysiert.
In den deutschen TOP-7 liegen die Einzelhandels-
Spitzenmieten im Mittel bei monatlich 300 Euro pro qm Ver-
kaufsfläche. 250-380 Euro sind es in Städten zwischen
300.000 und 600.000 Einwohnern. 140 Euro bzw. zwischen
60 und 200 Euro sind es in Großstädten bis 300.000 Einwoh-
nern. München ist unangefochtener Spitzenreiter sowohl bei
Spitzenmiete von 380 Euro wie auch bei Passanten-
Frequenz für Top-Handelslagen. In der Kaufingerstraße zähl-
te JLL mit rd. 17.700 Passanten pro Stunde 2016 einen neu-
en Deutschland-Rekord. Das sind umgerechnet 2,2
„Spitzenmiet-Cents/qm pro Passant/h“. In der Königsallee in
Düsseldorf beträgt trotz der deutlich geringeren Frequenz von
etwa 5.000 Passanten/h die Spitzenmiete 290 Euro bzw. um-
gerechnet 5,8 Spitzenmiet-Cents/qm pro Passant/h“.
Entscheidend für die erzielbare Spitzenmiete sei also
nicht die absolute Passantenfrequenz, sondern die
„aktivierbare Kaufkraft“. Aengevelt analysierte Frequenzpubli-
kationen für rund 50 ausgewählte Städte unterschiedlicher
Größenordnung. Je größer das EZH-Kaufkraft-Potenzial der
Stadt und seines handelsrelevanten Einzugsgebietes sei,
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 13
Passantenfrequenz - Die Menge ist nicht alles
Je größer die Kaufkraft desto höher die Miete
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schlag zu bekommen. Der Trend werde sich fortsetzen: Bis
Ende 2017 rechnet JLL mit einer Rendite von 3,90%. Grund
dafür sei, dass das weiterhin niedrige Zinsumfeld die Nach-
frage weiterhin antreibe.
Insgesamt ging das Transaktionsvolumen bei 2016
Shopping Centern um 35% auf 3,6 Mrd. Euro zurück. Das
entspricht fast genau dem 5-Jahres-Schnitt von 3,65 Mrd.
Euro. Dies lag lt. JLL vor allem an der Größe der Abschlüs-
se. Das durchschnittliche Volumen ging von 73 Mio. Euro
auf 61 Mio. Euro zurück. Konstant blieb indes der Anteil der
Portfoliotransaktionen mit 30%. Auch 2017 werde sich der
Rückgang auf der Angebotsseite spürbar auswirken. Natio-
nale Käufer haben inzwischen wieder die Führung über-
nommen. Während internationale Akteure 2015 auf 57%
des Umsatzes kamen, waren es im abgelaufenen Jahr nur
noch 46%. Vice versa machten mit 56% die nationalen In-
vestoren das Gros des Umsatzes. Rund zwei Drittel des
ausländischen Anlagevolumens entfiel auf Akteure aus den
USA, Großbritannien und der Schweiz. Die traditionell ak-
tivsten Käufer waren die Asset/Fonds Manager mit 55%
(Vj.: 36%) Marktanteil gefolgt von den offenen Publikums-
fonds mit 11% (5%). Auf der Verkäuferseite haben die As-
set/Fonds Manager ihren Anteil von 33% auf 42% noch-
mals deutlich ausgebaut. Mit Blick auf die Bestände haben
die Asset/Fonds Manager ihr Volumen um rund 500 Mio.
Euro erhöht. Derweil bauten die Entwickler ihren Bestand
um mehr als 400 Mio. Euro und private Investoren um rund
300 Mio. Euro ab.
Rekordpreise bei Shopping Centern
JLL sieht Allzeittief von 2007
durchschlagen
Schon vor 10 Jahren waren wir in der Beurteilung der
Preisentwicklung für Shopping Center eher hilflos.
Damals blieb Deutschland noch moderat. In Großbritan-
nien tauchte da schon eine „3“ auf. Aus der Entfernung
ist nur nicht festzustellen, ob Mietphantasien die Preise
hochhievten, oder ob der Preis der Immobilie wesentlich
davon mitbestimmt wurde, dass man damit mit einem
Schlag mehrere Hundert Anleger-Millionen wegpacken
konnte. Jetzt drückt lt. JLL die hohe Nachfrage bei un-
zureichendem Angebot die Rendite bei Shopping
Centern auch in Deutschland auf den niedrigsten je
gesehenen Wert.
Die nominale Netto-Anfangsrendite ohne Berücksichtigung
der Er-
werbsnebenkosten wurde um 25 Basispunkte auf den neuen
Rekordstand von 4,0% gedrückt. Vor allem in der zweiten
Bieterrunde hätten die Akteure ihre Angebote in den vergan-
genen zwölf Monaten zum Teil deutlich erhöht, um den Zu-
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 14
Globale Immobilien-Aktien ergänzen Portfolios
Börsennotierte halten weltweit 44% der Investment-Immobilien
Das globale investierbare Immobilien-Universum 2016
dürfte aus 5.6 Billionen an privat gehaltenen institutionel-
len Immobilien und $4.5 Billionen an von börsennotierten
Immobiliengesellschaften gehaltenen Immobilien beste-
hen berechnet LaSalle Investment Management. Börsen-
notierte globale Immobilienaktien (GRES), institutionali-
siert in der Regel in Real Estate Investment Trusts
(REITs) spielten mit 44% des globalen institutionellen
Investitions-Universums eine große Rolle. (WR)
LaSalle Investment Management sieht die Vorteile bör-
sennotierter, globaler Immobilienaktien (GRES) in höheren
Erträgen. Sie hätten über die meisten langfristigen Messpe-
rioden hinweg höhere Erträge generiert als viele globale
und nationale Core-Indizes. Grund seien höherer Fremdka-
pitaleinsatz und eine andere Mischung an Immobilien. Für
„Der Immobilienbrief“ sind das Zeichen einer anderen Risi-
koklasse. Die gemessene Volatilität sei bei REITs entspre-
Kopenhagen: Der von der
Catella Real Estate AG initi-
ierte Parkhausfonds „Catella
Parken Europa“ erwirbt ein
Parkhaus mit 360 Stellplät-
zen. Das Objekt ist langfristig
an Apcoa vermietet.
Das Parkhaus Nyropsgade 6
befindet sich am Rand des
Stadtzentrums. Der Mietver-
trag mit Apcoa wurde erst um
10 Jahre verlängert.
Der Offene Immobilien-
Spezial-AIF „Catella Parken
Europa“ wurde im Dezember
2016 aufgelegt. Er hat ein
Zieleigenkapitalvolumen von
200 Mio. Euro und soll zu
mindestens 70% in die Kern-
länder Europas investieren.
Der Fonds richtet sich aus-
schließlich an institutionelle
und semi-professionelle Anle-
ger, die mindestens 5 Mio.
Euro beisteuern.
Amsterdam/Utrecht: Die
Catella Real Estate AG ver-
kauft aus dem Portfolio des
auf Nachhaltigkeit fokussier-
ten Sondervermögens
„Sarasin Sustainable Proper-
ties – European Cities“ das
Gebäude Middenlaan 14-16
in Amsterdam.
Die Gewerbeimmobilie in
Amsterdam verfügt über
5.490 qm Bürofläche sowie
1.090 qm Lagerfläche.
Das Kapital wurde reinves-
tiert in das Wohn- und Ge-
schäftshaus „Oudegracht 152
– 156 / Vinkenburgstraat 17“
in Utrecht, das über knapp
3.500 qm Nutzfläche verfügt
und auf einem 1.200 qm gro-
ßen Grundstück steht. Die
Flächen verteilen sich auf
1.455 qm Wohnfläche, 1.250
qm Einzelhandel sowie 789
qm Gastronomie.
chend höher. Das könne aber an der Schwierigkeit liegen, die Volatilität von nicht börsenge-
handelten Immobilien zu berechnen.
Da ein typisches GRES-Portfolio aus Tausenden zugrundeliegender Immobilien
bestehe, böte ein globales Immobilien-Aktien-Portfolio zusätzlich Diversifizierung nach Län-
dern und Währung. GRES würden darüber hinaus bei vielen Immobilien-Typen über einen
höheren Marktanteil als die o. g. 44% verfügen. Hierzu gehörten global überregionale Shop-
ping Malls, Einfamilienhäuser und Self-Storage-Immobilien in den USA, Mehrfamilienhäuser
in Deutschland und Studentenunterkünfte in Großbritannien. Mit zunehmender Größe vieler
Spezial-Immobilien seien börsengehandelte REITs häufig der beste Weg zu einem solchen
Engagement. Über GRES seien darüber hinaus auch Beteiligungen an Immobilien möglich,
die für ein Portfolio häufig schlichtweg zu groß seien. Eine starke gemeinsame Interes-
sensausrichtung zwischen GRES Management-Teams und Aktionären sei ein weiterer Vor-
teil. Hinzu käme bei börsennotierten globalen Immobilienaktien der Liquiditätsvorteil, da ta-
gesaktuell großvolumige Transaktionen möglich seien.
Mietpreisbremse versagt in Berlin
Angebotsmiete steigt um 5,6%
Der CBRE-Wohnmarktreport Berlin 2017, der jährlich von der Berlin Hyp AG und
CBRE herausgegeben wird, stellt trotz 2015 flächendeckend in Berlin eingeführter
Mietpreisbremse für 2016 einen wiederum deutlichen Anstieg der Angebotsmieten in
Berlin fest. Die Angebotsmieten stiegen um 5,6% im Mittelwert (Median). 2015 vor der
Mietpreisbremse waren es noch 2,3%. Die „Der Immobilienbrief“-These, dass die
Bremse eher beschleunigen würde, findet zahlenmäßige Unterlegung.
Die Angebotspreise für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser stiegen 2016 sogar um 9,6%
beziehungsweise 15,7%. Der Miet- und Preisanstieg setze sich, trotz starker Unterschiede
zwischen den einzelnen Stadtgebieten, ungebrochen fort. Dennoch sei in Berlin hinsichtlich
der Mieten und Kaufpreise noch immer Luft nach oben, meint CBRE. Gründe seien das fort-
schreitende Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig moderatem Neubaugeschehen und die
steigende Wirtschaftskraft der Stadt. Hinzu kommt, dass Berlin im europäischen Hauptstadt-
Vergleich nach wie vor preiswert ist.
Über alle Marktsegmente hinweg stiegen die angebotenen Mieten mit 17,1% in Neu-
kölln und Marzahn-Hellersdorf mit 10,2% am deutlichsten. Mit 6,70 Euro und Monat war Mar-
zahn-Hellersdorf jedoch weiterhin der Bezirk mit den günstigsten Angebotsmieten. Die
höchsten mittleren Angebotsmieten hatte mit 11,04 Euro (+7,5%) Friedrichshain-Kreuzberg.
In München würde man sich freuen. Im oberen Marktsegment wurden in Mitte mit 17,46 Eu-
ro die höchsten Angebotsmieten aufgerufen, die auch international vergleichbar werden.
Die Zahl der geplanten Wohnungen stieg im Jahresvergleich von 22.270 auf 32.240
Einheiten. Mit rund 14.000 zu 13.700 werden erstmals mehr Miet- als Eigentumswohnungen
gebaut. Während noch vor wenigen Jahren der Neubau auf die innere Stadt konzentriert
war, wird jetzt flächendeckend in ganz Berlin gebaut. Ein „Neubaugürtel“ mit zwei Drittel aller
geplanten Wohnungen zieht sich von Berlin-Mitte über Friedrichshain-Kreuzberg und Lich-
tenberg bis nach Treptow-Köpenick
Mit einem Transaktionsvolumen in Berlin für professionelle Investments ab
50 Wohneinheiten von rund 3,4 Mrd. Euro (Vj. 3,6 Mrd. Euro) bleibe Berlin für die global
weiterhin liquiden Investoren unverändert attraktiv. Die zunehmende Angebotsverknappung
an Bestandsobjekten habe zur Folge, dass Investoren vermehrt in Projektentwicklungen
investieren.
Catella Deal Mix
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 15
Ein weiteres Jahr in einem historisch niedrigen Zinsumfeld
liegt hinter uns – und ein Anstieg scheint vorerst nicht in
Sicht. Wie sich das Zinsniveau auf den Immobilienmarkt aus-
wirkt und warum eine Korrektur nicht die Banken treffen wird,
sondern eher die Eigenkapitalgeber, erläutert Peter Axmann,
Leiter Immobilienfinanzierung bei der HSH Nordbank, im Ge-
spräch mit dem Immobilienbrief.
Mittelfristig steigende Zinsen, hohe Preise, sinkende Rendi-
ten: Immobilienfinanzierer und Investoren müssen Risiken
angemessen antizipieren. Unterhalb einer gewissen Objek-
trentabilität steigen Banken daher gar nicht mehr in die Finan-
zierung ein.
Herr Axmann, das Niedrigzinsumfeld sorgt seit Jahren
für eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Was sind die
Folgen?
Das Niedrigzinsumfeld hat in den vergangenen Jahren in
Deutschland für einen überproportionalen Preisanstieg in fast
allen Immobiliensegmenten gesorgt. Institutionellen Anlegern
Project
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 16
wie Versicherungen, Pensionskassen oder Vorsorgeein-
richtungen fehlen einfach die Alternativen. Für viele Inves-
toren geht es inzwischen schon nicht mehr darum, eine
gute Rendite zu erzielen, sondern vielmehr um Kapitaler-
halt – sie parken ihr Geld regelrecht in der Assetklasse
Immobilien.
„Ich wünsche mir das die Branche einen kühlen Kopf behält“,
Interview mit Peter Axmann, Leiter Immobilienfinanzierung bei der HSH Nordbank
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Für die Banken hat diese Zyklusphase zwei Seiten: Einerseits sind die Risiko-
kosten gering, es gibt wenige Wertberichtigungen, und Erträge werden erwirtschaftet.
Andererseits schrumpfen eben diese Erträge durch sinkende Margen, und auch die Kre-
ditbestände zu halten ist herausfordernd, da viel Kapital im Markt ist.
Hohe Nachfrage lässt die Preise steigen und die Renditen sinken. Stimmt aus Ihrer
Sicht noch das Rendite-Risiko-Verhältnis für Investoren?
Nicht überall. Renditen unter drei Prozent sind bei Gewerbeimmobilien nur mit dem der-
zeitigen, historisch niedrigen Zinsniveau zu rechtfertigen. Unter Risikogesichtspunkten
ist das schon bedenklich, weil Verwaltungsaufwendungen, Instandhaltungsmaßnahmen,
Vermietungsrisiken etc. vielleicht nicht mehr überall abgefedert werden können. Wenn
es so weit geht, dass ein Projektentwickler mit weiteren Mietsteigerungen kalkulieren
muss, damit sich sein Projekt rechnet, wird es gefährlich. Denn sobald die Zinsen wieder
steigen, wird es zu Preiskorrekturen kommen.
Für Projektentwickler und Investoren kann es daher heute auch durchaus inte-
ressant sein, in Value-Add-Immobilen, in B- oder C-Städte, in mittlere Lagen oder auch
in Nischen-Assetklassen zu gehen. Vorausgesetzt, der Einstand ist günstig und der Pro-
jektentwickler hat Erfahrung in diesem Geschäft und bringt entsprechendes Know-how
mit. Denn natürlich gibt es bei diesen Objekten höhere Risiken, die er kennen und be-
herrschen muss – aber eben oft auch bessere Renditechancen.
Um auf eine angemessene Rendite zu kommen, steigt die Risikobereitschaft bei
Investoren. Wie reagieren Sie als Bank bei der Finanzierung darauf?
Aus der Finanzkrise haben Banken und Kreditinstitute aus meiner Sicht ihre Lehren ge-
zogen. Regulierungen wie etwa Basel III schreiben zudem eine stärkere Eigenkapitalun-
terlegung vor. Wir schauen sehr genau auf die Erträge, die mit dem Objekt generiert
werden können, bei Wohnimmobilien auch auf die Drittverwendungsfähigkeit, den Betrei-
ber oder Verwalter und die Mieterzusammensetzung. Auch der Track- Record des Bau-
trägers oder des Projektentwicklers ist darüber hinaus ein nicht zu unterschätzendes
Kriterium bei der Beurteilung eines Vorhabens.
Immer mehr Investoren akzeptieren inzwischen auch bei Objekten mit nur mittlerer
Qualität sehr hohe Ankaufspreise. Wie reagieren Banken darauf?
Ja, das sehen wir auch, nicht nur bei Bestandsobjekten, sondern auch und gerade bei
den Grundstücken. Die Preisübertreibungen häufen sich momentan, vielerorts haben wir
schon ein Niveau wie vor der Krise erreicht. Für uns als finanzierende Bank ist daher vor
allem entscheidend, ob aus dem laufenden Cashflow der Schuldendienst geleistet wer-
den kann. Dabei kalkulieren wir steigende Zinsen ein: Unser Portfolio könnte einen Zins-
anstieg von ungefähr vier Prozent verkraften – vor zehn Jahren lag dieser Puffer noch
bei unter einem Prozent.
Was passiert, wenn es durch steigende Zinsen zu Marktkorrekturen kommt?
Ich sehe in den kommenden zwei Jahren keinen spürbaren Anstieg der Zinsen, weil sie
weiterhin politisch niedrig gehalten werden. Kommt jedoch die Zinswende, verteuern sich
die Finanzierungskosten, meist gefolgt von einer Preiskorrektur. Allerdings wird es nicht
wie in der letzten Krise direkt die Banken treffen, sondern zunächst das Eigenkapital und
die Mezzanine-Tranchen. Wir liegen heute mit Beleihungsausläufen von bis zu 70 Pro-
zent deutlich unter den Maximalgrenzen vor damals.
Einhergehend mit attraktiver werdenden Zinsen für risikoarme Alternativanlagen
wird ein weiterer Aspekt auf die Preise drücken: Viele institutionelle Anleger werden
dann wieder verstärkt in Wertpapiere, zum Beispiel in deutsche Staatsanleihen, investie-
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 17
Sylt: Das Hamburger Immobi-
lienunternehmen Becken kauft
eine erste Gesundheitsimmobilie
für den eigenen Bestand. Ver-
käufer der Mutter-Kind-Klinik in
Westerland ist die Catella Real
Estate AG, die durch JLL be-
raten wurde. Becken wurde von
der Kanzlei Wiegel Ihde Ekrutt +
Partner beraten.
San Francisco: Die Deka Im-
mobilien GmbH hat für rd. 136
Mio. Euro das „The Adam Grant
Building“ von einem Immobilien-
fonds der Credit Suisse AG er-
worben. Das Objekt soll in das
Portfolio des Offenen Immobilien
-Publikumsfonds Deka-
ImmobilienGlobal eingebracht
werden. Das denkmalgeschützte
Bürogebäude aus dem Jahr
1908 erstreckt sich über 14
Geschosse und wurde mehrfach
erweitert, umgebaut und saniert.
Es verfügt über eine vermietbare
Fläche von fast 18.000 qm, da-
runter auch Räumlichkeiten für
Einzelhandel und Gastronomie
im Erdgeschoss. Die Class A-
Immobilie ist an einen breiten
Mix von 16 Nutzern nahezu
voll vermietet.
Nürnberg: sontowski & part-
ner erwirbt das 5.400 qm gro-
ße Betriebsgelände der Firma
Eschenbach Optik GmbH in
der Schopenhauerstr. 10.
Durch einen städtebaulichen
Realisierungswettbewerb soll
die Neuordnung des Grund-
stücks geplant werden. Geplant
ist ein Investitionsvolumen von
ca. 50 Mio. Euro.
Das zentral gelegene Grund-
stück befindet sich unweit des
Nürnberger Stadtparks und
wäre ideal für eine Wohn-
bebauung geeignet.
Deal-Mix
Bonn: Die KGAL hat im
Rahmen eines Share Deals
die Mehrheitsanteile am
Hauptsitz der Deutschen Tele-
kom AG für mehr als 200
Mio. Euro an ein Konsortium
aus südkoreanischen instituti-
onellen Investoren veräußert.
Neben der weiterhin beste-
henden Minderheitsbeteili-
gung an der Landmark-
Immobilie wurde zudem ein
umfangreiches Asset-Manage
-ment-Mandat mit den neuen
Eigentümern abgeschlossen.
Die Immobilie umfasst eine
Mietfläche von ca. 80.000 qm
sowie knapp 1.000 Parkplät-
ze. Mit der Deutschen Tele-
kom als alleinigem Mieter
wurde ein langfristiger Miet-
vertrag vereinbart.
Frankfurt: Sirius Real Estate
Ltd. hat ein fünfstöckiges
Bürohaus mit angegliederten
Lager- und Servicehallen in
Dreieich über Knight Frank
erworben. Verkäufer des Atro-
gon ist die Deka Immobilien.
Der 1996 fertig gestellte Soli-
tär in der Otto-Hahn-Straße
36 bietet eine Gesamtnutzflä-
che von 12.900 qm.
Niederlande: Die Deka Im-
mobilien GmbH hat im Rah-
men einer Sale-and-lease-
back-Transaktion für rund 35
Mio. Euro ein Logistikobjekt in
Tilburg von der Logistik-
Gruppe GVT erworben. Die
Liegenschaft ist für den Sekto-
renfonds WestInvest Target-
Select Logistics bestimmt.
Das moderne Logistikobjekt
besteht aus zwei Bauab-
schnitten aus den Jahren
2011 und 2016 und umfasst
eine vermietbare Fläche von
fast 38.000 qm.
Deal-Mix ren. Dieses „Umschichten“ wird zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilieninvestitio-
nen führen.
Margendruck und der "Zwang zum Geschäftsabschluss" sorgt bei einigen Bankern
auch für die Bereitschaft, mehr Risiko einzugehen. Sehen Sie ähnliche Tendenzen in
Ihrem Haus?
Nein, das sehe ich bei uns nicht. Wir machen kein Geschäft um jeden Preis, sondern finan-
zieren immer mit Blick auf ein gutes Risiko-Ertragsprofil. In 2015 haben wir Neugeschäft
von rund 4,5 Milliarden Euro geschrieben, wohlgemerkt ohne Prolongationen. Für 2016
haben wir unsere Neugeschäftsplanung dem Zyklus angepasst und rechnen mit rund 4
Milliarden Euro. Wichtig ist uns, dass unser Kreditbestand eine gute Durchmischung so-
wohl nach Nutzungsart als auch nach Region hat. Gut 80 Prozent unseres Portfolios verteilt
sich nahezu zu gleichen Teilen auf die Assetklassen Büro, Wohnen und Einzelhandel.
Alternative Finanzierungen spielen noch keine Hauptrolle am Markt. Sehen Sie am
Gewerbefinanzierungsmarkt eine Tendenz zur Öffnung in Richtung Kapitalmarkt?
Der Trend ist eindeutig zu beobachten. Zum einen gab es in den vergangenen Jahren meh-
rere Börsengänge in Deutschland, zum anderen versuchen manche Projektentwickler und
Bestandshalter, sich unabhängiger von Banken zu machen. Momentan lassen sich viele
Immobilienaktiengesellschaften ein Rating erstellen, um in Folge Unternehmensanleihen zu
emittieren. Zudem spielt vermehrt auch das Thema Mezzanine eine Rolle. Daneben haben
vor allem kleinere Projektentwickler Crowdinvesting für sich entdeckt. Allerdings ist der
Anteil am gesamten Finanzierungsvolumen mit unter einem Prozent sehr gering.
Was wünschen Sie sich für 2017, und welche Marktentwicklungen sehen Sie?
Für 2017 wünsche ich mir, dass die Branche weiter einen kühlen Kopf behält und Preis-
übertreibungen sich in Grenzen halten. Ansonsten gehe ich davon aus, dass die Preisrallye
weiter anhalten wird – maßgeblich getrieben durch die starke Nachfrage von institutionellen
Anlegern. Auch wenn die Zeichen in den USA auf Anhebung der Leitzinsen stehen, sehe
ich das für Europa im Jahr 2017 noch nicht.
Aussichten für deutschen Hotelinvestmentmarkt
weiterhin positiv
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt bleibt laut dem jüngsten
Business Outlook von Christie & Co ein Käufermarkt.
Vor allem deutsche institutionelle Anleger sowie Pensionsfonds und Investoren aus dem
Ausland seien derzeit an deutschen Hotelimmobilien interessiert. Das Angebot steige aber,
da der aus der Knappheit resultierende Renditedruck es jetzt für Hoteleigentümer attrakti-
ver mache, ihre Immobilien zu veräußern und der Preisanstieg zu weiteren Projektentwick-
lungen führe. Insgesamt verbuchten die Hotels in Deutschland 2016 eine sehr positive
operative Performance, wobei sich Zimmerauslastung, Nettozimmerrate und RevPAR
hervorragend entwickelten. Nachdem bereits einige Banken aus UK erwägen, ihren Stand-
ort nach dem Brexit nach außerhalb Großbritanniens zu verlagern und das Gros der
deutschen Metropolen nach wie vor steigende Besucherzahlen aus dem Ausland verbucht,
geht Christie & Co davon aus, dass dieser positive Performancetrend auch 2017 noch
anhalten wird.
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 18
27. Jahresauftakt für Immobilienentscheider13. Februar 2017 Kronprinzenpalais14. und 15. Februar 2017 Hotel Adlon Kempinski Berlin
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Europa unter dem Einfluss des Brexit und TrumpKompromisse, Konflikte und Rosinenpickerei – das Investitionsklima im Wahljahr 2017
Prof. Dr. Lars P. Feld, Mitglied im Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und Direktor, Walter Eucken Institut e.V.
Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen
Themenauswahl Following the trend line:
Das Büro in der Stadt und im Portfolio – Sind Sie auf mögliche Wertkorrekturen vorbereitet? Wohnungsmärkte 2017:
Frische Daten und ihre Einordnung in relevante Szenarien Globale Immobilieninvestments:
Die Rolle Deutschlands in globalen Portfoliostrategien Erfolgsgeheimnisse im Immobilienfonds-Business:
Über was in Deutschland zu viel und über was immer noch zu wenig gesprochen wird
Büromarkt Frankreich im Plus
Paris macht den Markt
Mit einem BIP von 2,806 Bio. USD ist unser Nachbar-
land Frankreich die zweigrößte Volkswirtschaft in Euro-
pa. Allerdings mit 10,5% auch eine der höchsten Ar-
beitslosenquoten. Diese fokussiert sich vor allem auf
die Region Nördlich von Paris sowie die Mittelmeerregi-
on an der spanischen Grenze.
Der Büroimmobilienmarkt Frankreichs wird hauptsächlich
beherrscht von der Region Ile-de-France, dem Großraum
Paris. Hier wurden 2016 insgesamt 2,41 Mio. qm Büroflä-
chen umgesetzt. Das waren 7% mehr als im Vorjahr. Damit
wurde das erste Mal seit 2012 wieder der 10-Jahresschnitt
übertroffen, so BNPPRE.
Besonders gefragt waren Flächen ab 5.000 qm, die
einen sprunghaften Anstieg um 23% auf rd. 900.000 qm zu
verzeichnen hatten. Der Markt im kleinen und mittleren Seg-
ment stabilisierte sich auf einem besonders hohen Niveau,
so BNPPRE und stieg über die Marke von 1,5 Mio. qm. Der
Anteil von Paris am Flächenumsatz liegt bei historisch ho-
hen 46%. La Défense erzielte ein Rekordergebnis von 275
000 qm bzw. einem Plus von 93%.
Gleichzeitig ging der Leerstand deutlich zurück. Er
sank von 7,4% auf 6,7%. Paris ist mit einem Leerstand von
3,3% deutlich vor allen anderen. Das knappe Angebot hat
einen kräftigen Mietanstieg zur Folge. Insbesondere im
CBD seien die Mieten in den letzten 2 Jahren um 9% ge-
stiegen. Im Gegensatz dazu haben sich die Nominalmieten
aufgrund der hohen Leerstände im Teilmarkt Croissant Ou-
est (12,2%) kaum verändert, und die Mieter-Incentives blei-
ben in den Teilmärkten Péri-Défense (27%) und Boucle Sud
(23%) auf einem hohen Niveau.
Die Büroflächen im Bau stiegen im letzten Jahr um
38% auf 1,1 Mio. qm. Das lässt das Angebot in den kom-
menden Jahren deutlich stiegen. Dabei sei die Zahl der
spekulativen Neubauten bereits rückläufig. Eine Angebots-
blase könne daher ausgeschlossen werden, so BNPPRE.
Investiert wurden im vergangenen Jahr rd. 30,4
Mrd. Euro in französische Gewerbeimmobilien. 30% davon
entfielen auf internationale Investoren. Damit wurde,
lt. BNPPRE das drittbeste Jahr nach 2015 und 2007 regis-
triert. Die Spitzenrendite im Pariser CBD liegt bei 3,15%
und im Teilmarkt Croissant Ouest bei 3,65%. Hier kam
es kaum zu Veränderungen. In La Défense (4,75%) und
1ére Couronne (4,35%) wurde ein leichter Rückgang fest-
gestellt. (AE)
Denk-Anstöße: Geschlossene Publikums-
AIF als Blindpool
Ist ein Paradigmenwechsel möglich? Michael Denk
Die Vertriebszulassung neuer geschlossener Publikumsfonds
kommt auch drei Jahre nach Inkrafttreten des KAGB nicht
so recht in Gang. Ziel der neuen Regulierung ist es, das
Vertrauen in die Produktkategorie zurückbringen. Vertrauen,
das durch die Misere der Schiffsfonds, Untreuetatbestände
sowie durch die teilweise hohen Verluste mancher Immobilien-
fonds sowohl bei Investoren als auch Vertrieben massiv
erschüttert wurde.
Die Regulierung durch das KAGB stellt die Branche
allerdings vor neue Herausforderungen. Zuvor wurde ein ge-
eignetes Fondsobjekt identifiziert, gesichert und begleitend ein
Prospekt erstellt. Damit konnte die Akquisition für das zum
Ankauf der Immobilie benötigte Eigenkapital beginnen. Nach
neuer Rechtslage muss der Vertrieb vorab durch die BaFin
zugelassen werden. Eine Anforderung, die häufig im Ankaufs-
prozess zu viel Zeit kostet. So muss das benötigte Eigenkapi-
tal entweder von der KVG zwischenfinanziert werden oder der
Ankauf der Immobilie wird vertraglich gesichert, bis das benö-
tigte Eigenkapital vorliegt. Das Problem dabei ist zum einen,
dass das der KVG zur Verfügung stehende Eigenkapital für
größere Objekte oftmals nicht ausreicht und Platzierungsga-
rantien nahezu nicht mehr erhältlich sind. Zum anderen er-
laubt es der derzeitige Verkäufermarkt nicht, attraktive Immo-
bilien vertraglich langfristig zu sichern, ohne eine entsprechen-
de Finanzierungsbestätigung vorlegen zu können.
Aufgrund der starken Immobiliennachfrage stehen
Käufer in einem extrem hohen Wettbewerb zueinander. Ne-
ben Anbietern von geschlossenen Publikumsfonds buhlen
etliche hundert Milliarden Eigenkapital von Staatsfonds,
Family Offices, professionellen Direktinvestoren und offenen
Spezial- und Publikumsfonds um geeignete Investmentob-
jekte, die oftmals in Bieterverfahren angeboten werden.
Für geschlossene Publikumsfonds, ohne im Ankaufsprozess
bereitstehendes Eigenkapital, wird es nahezu unmöglich,
sich bei interessanten Objekten gegen diese Konkurrenz
durchzusetzen.
Gerade offene Spezialfonds investieren als Blind-
pools nach einer festgelegten Anlagestrategie und verfügen
über erhebliche Eigenkapitalzusagen ihrer Investoren. Diese
Anlagestrategie wird dabei zusammen mit den Investoren
entwickelt oder der jeweilige Asset Manager genießt das Ver-
trauen, die Anlagestrategie in der vereinbarten Zeit umsetzen
zu können. Die immobilienwirtschaftlichen Fähigkeiten des
Asset Managers sind dabei gleichrangig mit dessen regulatori-
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 20
Stuttgart: Ein von J.P.
Morgan Asset Management
– Global Real Assets ver-
walteter Fonds hat zwei Büro-
gebäude in Stuttgart von der
Wohninvest Handelsgesell-
schaft für Grundbesitz und
Immobilien mbH erworben.
Eins der Objekte befindet
sich im Teilmarkt Degerloch.
Es umfasst rund 20.200 qm,
Hauptmieter ist CMS Hasche
Sigle.
Das zweite Objekt befindet
sich in Vaihingen-Möhringen.
Es umfasst rund 17.400 qm.
Hauptmieter sind die Daimler
AG und der Deutsche
Sparkassenverlag.
J.P. Morgan wurde von Möhr-
le Happ Luther beraten,
Wohninvest von JLL und Kas-
perKnacke Rechtsanwälte.
Göttingen: Die Quantum
Immobilien Kapitalverwal-
tungsgesellschaft mbH hat
das „Parkhaus am Bahnhof“
für das Immobilien-
Sondervermögen „City Par-
king“ erworben. Das im
Jahre 1998 erbaute Parkhaus
sowie der benachbarte Au-
ßenstellplatz mit insgesamt
ca. 668 Stellplätzen liegen in
unmittelbarer Nähe zum
Hauptbahnhof. Das Parkhaus
ist langfristig an die DB Bahn-
Park GmbH verpachtet.
Verkäuferin ist die Göttinger
Kurth Immobilien Gruppe.
Stuttgart: Die HANSAIN-
VEST Real Assets GmbH
hat weitere Flächen in der
Heilbronner Straße 314 an
die Robert Bosch GmbH ver-
mietet. Damit nutzt der
Hauptmieter des Objekts jetzt
eine Gesamtfläche von über
7.100 qm.
scher Kompetenz. Die Vertriebe von Spezialfonds, sogenannte Placement Agents, haben
wenig Mühe, Blindpools zu platzieren, wenn die Qualität des Asset Managers eine erfolg-
reiche Umsetzung der Anlagestrategie erwarten lässt. Der Track Record ist dabei
ausschlaggebend.
Jeder offene Publikumsfonds startet ebenfalls als Blindpool. Ein Objektankauf ohne
entsprechendes Eigenkapital ist schon regulatorisch nicht möglich. Obwohl er in seinem
Ausgestaltungsspielraum dem geschlossenen Fonds meist unterlegen ist, erfreut er sich
hoher Akzeptanz und Beliebtheit bei Bankvertrieben und Investoren. Prognoserechnungen
sind bei beiden Varianten nicht üblich und möglich; in der Strategie wird eine Zielrendite
angegeben.
Das derzeitige Zinsumfeld, die fehlenden Anlagealternativen verbunden mit dem
neuen Anlegerschutz durch das KAGB sorgen für zunehmende Nachfrage nach Sachwert-
anlagen. Mit Blindpool-Konzepten dürfte es für die Manager geschlossener Immobilienfonds
einfacher sein, sich im Wettbewerb um geeignete Objekte gegen eigenkapitalstarke Käufer
durchzusetzen. Ein Paradigmenwechsel ist nötig und möglich.
Es gibt Sie doch - Blasengefahr
Empirica sieht diese Großstädte bedroht
Die Immobilienpreise sind auch im Jahr 2016 kontinuierlich weiter gewachsen. Das
Researchinstitut Empirica sieht in vielen Metropolen die Gefahr einer Blase und geht
für acht von zwölf untersuchten deutschen Metropolen von einer „eher hohen Blasen-
gefahr” aus. Zu den betroffenen Standorten gehören München, Berlin, Hamburg,
Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Bremen.
In Essen sei die Gefahr dagegen „mäßig hoch”, in Dresden sowie Leipzig „gering”
und in Dortmund sogar „sehr gering”, so die Daten des Empirica-Blasenindex für das dritte
Quartal 2016. Gegenüber dem Vorquartal sei die Blasengefahr in Leipzig gestiegen und in
Dresden gesunken.
Gefährlich wird eine Blase erst, wenn sie platzt
Als Erklärung fügt Empirica hinzu: „Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauf-
trieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr
zu rechtfertigen ist. Das Schädliche daran sind aber weniger die hohen Preise selbst, son-
Deal-Mix
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 21
dern vielmehr die dadurch überzeichnete Knappheit”,
erläutert Dr. Reiner Braun, Vorstand von Empirica.
In der Folge komme es zu Fehlallokationen
– der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kre-
ditvergabe würden über Gebühr angekurbelt, Kapital
für alternative Anlageinvestitionen werde knapp.
Doch: „Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie
platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buch-
werte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen
Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu
einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand
nehmen”, so Braun.
Empirica räumt auch ein, der Blasenindex
könne allerdings eine Blase nicht diagnostizieren,
doch er gebe Hinweise auf die drohende Gefahr und
zeige dafür verschiedene Warnstufen an. „Dazu wer-
den auf regionaler Ebene vier verschiedene Indikato-
ren analysiert, die Alarm schlagen, wenn bestimmte
Grenzwerte für die Zuwächse gegenüber
dem ,blasenfreien’ Referenzjahr 2004 überschritten
werden”, erläutert Braun.
Man könne zudem Vergleichsländer mit
vergangenen Preisblasen heranziehen, um sich ein
Bild von den absoluten Werten zu machen, die sich
typischerweise dahinter verbergen. In Spanien und
Irland sei um 2006/07 eine Blase geplatzt: Die Haus-
preise seien relativ zum BIP bis 2012 laut OECD um
4,6% per annum in Spanien und sogar um 10,0% per
annum in Irland gesunken. (KK)
Studie Ernst & Young
Deutschlands Kommunen erhöhen
auf breiter Front Grund- und
Gewerbesteuern
Den deutschen Kommunen geht es so gut wie
lange nicht. Das Statistische Bundesamt ermittel-
te für das erste Halbjahr 2016 ein Plus von 9,7
Mrd. Euro beim Bund, bei den Ländern ein Plus
von 400 Mio. Euro und den Gemeinden von 2,5
Mrd. Euro. Der plötzliche Reichtum kommt nicht
von ungefähr, untersuchten jüngst die Wirt-
schaftsprüfer von Ernst & Young.
Denn die andere Seite der Medaille: Wohnen und
Wirtschaften wird in Deutschland immer teurer, die
deutschen Kommunen drehen weiter kräftig an der
Steuerschraube: In den vergangenen fünf Jahren
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 23
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haben 53% der deutschen Städte und Gemeinden mindestens einmal die Gewerbesteuer
erhöht, die Grundsteuer B, die von Haus- und Wohnungseigentümern und auch von Mie-
tern zu zahlen ist, wurde sogar von 61% der Kommunen erhöht – jeweils nur 1 Prozent der
Kommunen hat im gleichen Zeitraum die Steuern gesenkt.
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 24
Hamburg: Union Investment
und der Lehrstuhl für Immobilienfi-
nanzierung an der IREBS haben
ihre Zusammenarbeit erneuert.
Durch die Finanzierung eines
Promotionsstipendiums fördert
Union Investment die Forschung
im Bereich Real Estate Investment
Trusts und deren Impulse auf das
Risikomanagement von Immobili-
enfonds. Die Promotionsstelle
wird von Union Investment ab
2017 für einen Zeitraum von drei
Jahren finanziert.
Frankfurt: Deka Immobilien und
das IREBS Institut für Immobilien-
wirtschaft der Universität Re-
gensburg haben eine Kooperati-
on geschlossen. Ziel ist die Förde-
rung des quantitativen Risikoma-
nagements im Immobilienumfeld.
Dazu finanziert die Deka drei Jah-
re eine halbe Promotionsstelle.
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besätze aller deutschen Kommunen in den
Jahren 2005 bis 2016.
Während die Mehrheit der deutschen Kom-
munen in den vergangenen Jahren die
sogenannten Realsteuern anhob, waren
Steuersenkungen die absolute Ausnahme:
Gerade einmal 0,2% der deutschen Kom-
munen haben im vergangenen Jahr die
Grundsteuer gesenkt; die Gewerbesteuer
sank nur bei einer von 100 Kommunen. In
absoluten Zahlen: Während im vergange-
nen Jahr gerade einmal 24 Kommunen die
Grundsteuer gesenkt haben, kam es in
1.570 Kommunen zu einer Erhöhung die-
ser kommunalen Steuer.
Finanznot führt zu Steuererhöhungen
„Wir erleben eine Welle von Steuererhöhungen, vor allem in
Ländern mit einer großen Zahl finanzschwacher Kommu-
nen“, beobachtet Bernhard Lorentz, Leiter des Bereichs
Government & Public Sector für Deutschland, die Schweiz
und Österreich. Die Analyse belegt den Zusammenhang
zwischen hoher Verschuldung und Steuererhöhungen: So
liegen die Kommunen im Saarland, in Rheinland-Pfalz,
Nordrhein-Westfalen und Hessen bei der pro-Kopf-
Verschuldung bundesweit an der Spitze. In diesen vier Län-
dern wurden in den vergangenen fünf Jahren auch die mit
Abstand meisten Erhöhungen der Grundsteuer gezählt:
Jeweils mehr als neun von zehn Kommunen schraubten in
den vergangenen fünf Jahren mindestens einmal die Grund-
steuer nach oben – in Bayern und Baden-Württemberg hin-
gegen nur 24 bzw. 29%.
„Kommunen, die finanziell mit dem Rücken zur
Wand stehen, haben ihre Angebote bereits auf das gesetzli-
che Minimum reduziert – da bleiben vielfach nur noch Steu-
ererhöhungen, um den strukturellen Defiziten entgegenzu-
wirken“, stellt Lorentz fest. Zudem erhalten notleidende
Kommunen dringend benötigte Landeszuschüsse – etwa im
Rahmen kommunaler Schutzschirme – nur unter der Bedin-
gung, die Einnahmesituation zu verbessern, sprich: die
Steuern zu erhöhen.
Steuererhöhungen führen zu sinkender Attraktivität
Die Kehrseite der Medaille: Reiche und arme Kommunen
driften in punkto Attraktivität weiter auseinander. „Kurzfristig
führen höhere Gewerbe- und Grundsteuerhebesätze zwar
zu einem Einnahmeplus. Auf lange Sicht könnten sich sol-
che Maßnahmen aber als Bumerang erweisen: Die Gemein-
de verliert an Attraktivität, Unternehmen könnten abwan-
dern, Neuansiedlungen von Unternehmen werden unwahr-
scheinlicher.“
Allein im ersten Halbjahr 2016 haben 14% der
Kommunen die Grundsteuer heraufgesetzt, bei 12% stieg
der Hebesatz zur Gewerbesteuer. Dabei gibt es regional
erheblich Unterschiede: So erhöhte im ersten Halbjahr 2016
fast jede zweite NRW-Kommune (47%) die Grundsteuer, im
Saarland lag der Anteil sogar bei 67%. In Hessen schraub-
ten immerhin noch 29% der Städte und Gemeinden die
Grundsteuer nach oben. Deutlich weniger Erhöhungen ha-
ben es hingegen in Thüringen, Bayern, Rheinland-Pfalz,
Baden-Württemberg und Sachsen-Anhalt: In diesen Ländern
erhöhte weniger als jede zehnte Kommune den Grundsteuer
-Hebesatz.
Bundesweit stieg der durchschnittliche
(ungewichtete) Grundsteuerhebesatz im vergangenen Jahr
um fünf Punkte auf 370%. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren
lag er bei 320%, um seitdem kontinuierlich zu steigen.
Eigentümer wie auch Mieter müssen in Nordrhein-
Westfalen mit Abstand am meisten zahlen: Dort liegt der
durchschnittliche Grundsteuerhebesatz bei 520 – ein An-
stieg um 25 Punkte im Vergleich zu 2015. Am wenigsten
verlangen die Kommunen in Schleswig-Holstein (319), Bay-
ern (344) und Baden-Württemberg (350) von Haus- und
Wohnungseigentümern bzw. Mietern. Äußerst hoch liegt der
Satz auch in den Stadtstaaten Berlin mit 810%, Hamburg
mit 540% und Bremen mit 695%.
Seit dem Jahr 2005 hat sich der Anteil der Kommu-
nen mit einem hohen bis sehr hohen Grundsteuerhebesatz
(von 350 und mehr) von 20 auf aktuell 70% mehr als ver-
dreifacht. Gleichzeitig ging der Anteil der Städte und Ge-
meinden mit einem niedrigen Grundsteuerhebesatz (von
unter 300) von 21 auf 6% zurück.
Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse der
Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY (Ernst & Young)
zur Entwicklung der Grundsteuer-B- und Gewerbesteuerhe-
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 26
Auffallend ist zudem, dass die Gewerbesteuer weniger stark steigt als die Grund-
steuer – im Durchschnitt seit 2010 um 21 Prozentpunkte. Zum Vergleich: Die Grundsteuer
ist im gleichen Zeitraum um 42 Prozentpunkte gestiegen. „Die Bürger können sich nicht
wehren: Kein Eigenheimbesitzer verkauft sein Haus, kein Mieter zieht um, nur wegen einer
höheren Grundsteuer“, so Lorentz. Betriebe hätten da andere Gestaltungsmöglichkeiten
und seien mobiler.
Die Grundsteuer B wird auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben und
trifft damit so gut wie alle Bürger, da diese entweder selbst Hausbesitzer sind oder an der
Steuer über die Mietnebenkosten beteiligt werden. Sie brachte den deutschen Kommunen
2015 – neuere Zahlen liegen noch nicht vor – insgesamt 11,8 Mrd. Euro ein – 14% der
Gesamteinnahmen. Im Vergleich zur Gewerbesteuer ist sie eine verlässlichere Einnahme-
quelle für die Kommunen, da sie keinen konjunkturellen Schwankungen unterliegt und eine
breitere Erhebungsbasis hat. (KK)
IW Köln und INSM klären
Warum kostet ein Hauskauf in NRW fast doppelt so viel Steuern
wie in Bayern?
Auch hier wird kräftig zugelangt – bei der Grunderwerbsteuer als sog. Anfallsteuer, und
zwar durch die Länder. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, muss –
bis auf wenige Ausnahmefälle – auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Deren Höhe
können nun (nach einer Grundgesetzänderung) die Bundesländer festlegen. In Nordrhein-
Westfalen verlangt der Fiskus 6,5% des Kaufpreises zusätzlich, in Bayern und Sachsen
nur 3,5%. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat für die Initiative Neue Soziale
Marktwirtschaft (INSM) berechnet, wie viel Geld Hauskäufern jährlich mehr zur Verfü-
gung stehen würde, wenn alle Bundesländer ihren Grunderwerbsteuersatz auf 3,5% sen-
ken würden.
Beim Kauf eines 250.000 Euro teuren Einfamilienhauses werden in NRW 16.250
Euro Grunderwerbsteuer fällig, bei einem gleichwertigen Haus in Bayern hingegen
nur 8.750 Euro. In den vergangenen Jahren haben viele Bundesländer ihre Grunderwerb-
steuersätze spürbar erhöht und dadurch zusätzlich von steigenden Grundstückspreisen
profitiert. Die größten Anstiege verzeichnen NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thü-
ringen und das Saarland. In diesen Ländern stieg die Grunderwerbsteuer seit 2006 von
3,5% auf 6,5%. In den anderen Ländern stiegen die Sätze um 1,0 bis 2,5 Prozentpunkte
auf 4,5 bis 6,0%, lediglich Bayern und Sachsen haben ihre Grunderwerbsteuersätze bei
3,5% belassen.
2015 haben die Länder durch die Grunderwerbsteuer rund 11,3 Milliarden Euro
eingenommen (2016 nach vorläufigen Berechnungen sogar noch mehr). Würden sich alle
Bundesländer an den Steuersätzen von Bayern und Sachsen ein Beispiel nehmen und sich
mit 3,5% begnügen, würde das die Haus- und Wohnungskäufer um rund 3,6 Mrd. Euro
entlasten. Das ergab eine Berechnung des IW Köln.
Dazu der Geschäftsführer der INSM, Hubertus Pellengahr: „Die Bundesländer
nutzen aus, dass Haus- und Wohnungskäufer der Grunderwerbsteuer praktisch nicht ent-
gehen können. Eine politische Rechtfertigung, warum NWR, Brandenburg, Schleswig-
Holstein, Thüringen und das Saarland 6,5% verlangen müssen, fehlt bisher. Wer junge
Familien und Menschen mit knappem Geldbeutel bei der Bildung von Wohneigentum un-
terstützen will, sollte schnellstmöglich die Grunderwerbsteuer senken. Bayern und Sachsen
dürfen da gerne als gute Vorbilder gelten. (KK)
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 27
Düsseldorf: Seit 2002 ist die
DNL erfolgreich in Deutsch-
land im Bereich US-Vermö-
gensanlagen tätig. DNL, mit
Headquarter in Düsseldorf,
wird von Frau Kathrinchen van
der Biezen-Kunz als Vor-
stand und Geschäftsführerin
geleitet. Herr Wolfgang J.
Kunz ist als Vertriebsdirek-
tor und Prokurist tätig. Die drei
US-Unter-nehmen der DNL
werden von Herrn Kunz als
Präsident mit Headquarter in
Atlanta/GA geleitet.
Im Herbst 2006 wurde von
TSO Europe Funds, Inc. in
Kooperation mit der DNL US
Invest, LP die erste ge-
schlossene Beteiligung für
deutsche Investoren konzipiert
und in Deutschland platziert.
Die seinerzeit gewonnenen
Erfahrungen, wie deutsche
Anleger bei einem Investment
in den USA vertreten und
abgesichert sein müssen,
hat DNL seither im Sinne der
deutschen Anleger erfolgreich
in die Gesellschaftsverträge
der TSO-DNL Vermögens-
anlagen und der TSO-DNL
Active Property, LP ein-
gebracht.
Auch in den Krisenjahren
2008 bis 2011 erwirtschafteten
alle TSO-DNL Vermögensan-
lagen die 8%ige jährliche Vor-
zugsausschüttung.
In 2013 wurde die DNL Real
Invest AG gegründet, der
sowohl der Vertrieb als auch
die deutschsprachige Anleger-
betreuung obliegt.
Im Jahr 2015 erhielt die DNL
Real Invest als Vertriebsge-
sellschaft eine besondere
Auszeichnung des Deutschen
Beteiligungspreises. Im Jahr
2016 erhielt die DNL von der
Trusted Asset Society den
Ehrenpreis der Journalisten.
DNL feiert 15 Jahre
Zeig mir wie viele Start-ups du hast
Die Standorte mit vielen Start-ups könnten
die Gewinner der Zukunft sein
Dank Digitalisierung verändert sich auch die Immobilienwelt. Catella untersuchte,
dass die Anzahl an bestehenden Start-ups und die Entwicklung einer entsprechen-
den Infrastruktur von großer Bedeutung für die Wettbewerbsfähigkeit des Immobili-
enstandorts sind.
Insgesamt 3.515 Start-ups zählte Catella in sechs europäischen Investmentstandorten. Ihre
Innovationsgeschwindigkeit und Funktion als think tanks sorgen für eine Aufwertung ihrer
jeweiligen Standorte. Was früher nur für das Silicon Valley bei San Francisco galt, gilt heute
für eine Vielzahl europäischer Standorte, an denen sich in lebendigen Vierteln und Büroge-
meinschaften neue Ideen entwickeln. Dabei sind nicht unbedingt die großen Standorte hier
im Vorteil. Während die Anzahl von Start-ups in Paris (718), Frankfurt (289), Berlin (708)
oder Stockholm (236) eher überschaubar für die Größe des Standorts ist, hat der kleinste
Markt Dublin mit 1.220 innovativen Unternehmen die größte Anzahl zu bieten. Catella rech-
net damit, dass vor allem nach der Brexit Entscheidung gerade die Standorte mit einer gro-
ßen Anzahl an Start-ups profitieren werden.
Auch wenn man die Rolle von Start-ups als z.B. Büroflächennachfrager nicht über-
bewerten soll, so können sie als Innovationsschub zu einer signifikanten Veränderung der
Dienstleistungsindustrie und der Stadt allgemein führen, so Dr. Thomas Beyerle, Head of
Group Research bei Catella.
Die immer stärkere Umsetzung von mixed-used Objekten zeigt eine Veränderung in
der Denkweise von zukünftigen Arbeitsplätzen, so Catella. Die Grenzen zwischen Privatle-
ben und „moderner“ Arbeitswelt würden zunehmend verschwimmen. Das zeige sich auch
in der steigenden Nutzung von neuen Bürokonzepten wie z.B. „pay-per-use“. Gerade Start-
ups greifen immer wieder gern auf diese maximale Flexibilität von Büroflächen zurück.
In Deutschland ist gerade die Landschaft bei den sog. prop-techs in den letzten Jah-
ren stark gewachsen. Auf www.gewerbe-quadrat.de lässt sich diese Entwicklung gut nach-
vollziehen. Aktuell gibt es neben 15 Crowdfunding Plattformen auch 13 Datenräume und 7
Datenbanken. (AE)
NR. 392 I 06. KW I 10.02.2017 I ISSN 1860-6392 I SEITE 28
Essen: Die publity AG konn-
te im Büroobjekt „Bredeney“
weitere 3.000 qm Büroflächen
vermieten. Das 46.000 qm
große Büroobjekt ist heute
u.a. an den Landesbetrieb
Straßenbau Nordrhein-
Westfalen sowie Thyssen-
Krupp vermietet. Nun haben
das Bankhaus Bauer und die
Rhenus Automotive Sys-
tems GmbH Flächen von
1.700 qm bzw. 1.040 qm an-
gemietet. Ebenfalls hat die
Arztpraxis Dr. Dawirs ihre
bereits vorhandene Arztpraxis
im Obergeschoss um 260 qm
erweitert.
Köln: CORPUS SIREO Real
Estate hat im Auftrag der
Aberdeen Asset Manage-
ment Deutschland AG insge-
samt 79 Liegenschaften mit
einer Gesamtmietfläche von
rund 85.000 qm veräußert. Die
Immobilien gehören zum so-
genannten Drive Portfolio. Bei
den Transaktionen handelt es
sich überwiegend um kleinere
Geschäftshäuser in B- und C-
Städten. Diese sind größten-
teils an die Commerzbank
vermietet.
Bremen: RLI investors hat
gemeinsam mit dem Projekt-
entwickler bauwo Grund-
stücksgesellschaft mbH die
noch verfügbaren Flächen in
einer neu errichteten Lo-
gistikimmobilie in Achim bei
Bremen vermietet. Mercedes-
Benz wird Mieter von 26.480
qm Fläche im neu fertigge-
stellten Logistik-Center, das
RLI Ende 2016 von bauwo für
das Portfolio des "RLI Logis-
tics Fund - Germany I" er-
worben hatte. Die übrigen der
insgesamt 37.600 qm Nutzflä-
che nutzt Coca-Cola.
Deal-Mix
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 392, 06. KW, 10.02.2017
Mit einem Flächenumsatz von rund 410.000 qm schloss der Kölner Büromarkt das Jahr 2016 ab und übertraf damit die seit dem Jahr 2011 stehende Best-marke von gut 330.000 qm erheblich. Verglichen mit 2015 legte der Markt gar um 41% an Vermietungsleistung zu. Mehr als ein Viertel der Vermietungen stammte 2016 aus nur fünf großen Vertragsabschlüssen. Darunter die 60.000 qm der Zurich Versicherung, die Standorte aus Bonn und Köln in Köln-Deutz zusammenzieht und damit zugleich den Startschuss für das Großprojekt MesseCity gab, das rund 135.000 qm Fläche schaffen soll. Fläche, die dringend benötigt wird. „Es liegen mehrere große Gesuche verschiedener Büronutzer vor“, umschreibt Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroimmobilien bei Greif & Contzen, die Situation. Namen werden nicht genannt, aber klar ist: Finden große, ansiedlungs- und um-zugswillige Unternehmen in Köln nicht das passende Angebot in der gewünschten Qualität, dann orientieren sie sich um und verlängern notgedrungen noch einmal den bestehenden Mietvertrag oder suchen an anderen Standorten. Abhilfe in ausreichendem Maß ist nicht in Sicht. „Von den rund 120.000 qm Bürofläche, die voraussichtlich in 2017 fertiggestellt werden, sind weniger als 20% noch zur Anmietung frei, der Rest ist bereits vergeben“, so Schmidt.
Angesichts von Angebotslücken und starker Nachfrage ist in den vergangenen Monaten das Mietniveau auf dem Kölner Büromarkt sowohl im Top-Segment als auch im Marktdurchschnitt gestiegen. Bislang fällt der Mietanstieg allerdings noch moderat aus: Die Höchstmiete lag 2016 bei 24,80 Euro/qm (2015: 24,50 Euro), und im Marktdurchschnitt insgesamt stieg das Mietniveau von 11,90 Euro auf etwa 12,20 Euro. Für 2017 erwarten die Experten eine Gesamtvermietungs-leistung von rund 300.000 qm.
Der Kölner Logistikmarkt (inklusive Umland) erzielte mit 210.000 qm ein ordentliches Gesamter-gebnis und konnte zum zweiten Mal in den letzten fünf Jahren die 200.000-qm-Grenze über-schreiten. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar ver-öffentlichen wird.
Dank einer sehr starken zweiten Jahreshälfte (151.000 qm) mit mehreren größeren Ab-schlüssen wurde das Gesamtvolumen im Vergleich zum Vorjahr um knapp 26% gesteigert und der langjährige Schnitt nur geringfügig (-3%) verfehlt. Rund ein Viertel des Resultats entfällt dabei auf einen Abschluss des Logistikdienstleister Nex Logistics (NIPPON) über 55.000 qm in Be-dburg. „Insgesamt generierten Bestandsimmobilien, deren Angebot insbesondere in der Größen-ordnung über 5.000 qm knapp ist und die Nachfrage nicht immer bedienen kann, etwa ein Drittel des gesamten Umsatzes. Während in linksrheinischen Lagen Flächen aller Größenklassen ge-sucht werden, ist rechtsrheinisch vor allem Porz bei den kleineren Flächen begehrt, der Kölner Norden und die Peripherie hingegen bei Flächen über 10.000 qm“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Spitzenmiete stabil bei 5 Euro/qm
Trotz des geringen Angebots an großen Bestandsimmobilien entfallen fast 70% des Umsatzes auf Abschlüsse über 5.000 qm. Vor allem die Segmente 5.000-8.000 qm (18%) und die Klasse über 20.000 qm, welche ausschließlich vom bereits genannten Großabschluss besetzt wird, können deutliche Anteile hinzugewinnen. Der Bereich 8.000-12.000 qm macht nur noch knapp 10% des Gesamtmarkts aus und damit beinahe 19 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. Ins-gesamt zeigt die Aufteilung nach Größenklassen, dass am Kölner Markt eine breite Nachfrageba-sis vorhanden ist, die jedoch überwiegend durch im Bau befindliche oder projektierte Objekte bedient wurde.
Die Spitzenmiete am Kölner Logistikmarkt wird weiterhin in Köln-Ossendorf erzielt. Sie beläuft sich auf 5 Euro/qm und stabilisiert sich damit auf dem Niveau des Vorjahres. In Köln-Niehl kann dieser Wert in Neubauobjekten ebenfalls bestätigt werden. Auch die Durchschnitts-miete zeigt wenig Bewegung und liegt nach wie vor bei 4,10 Euro/qm. Der Anteil der Eigennutzer beläuft sich mit 19% auf dem Niveau des langjährigen Schnitts, nachdem im Vorjahr mit rund 3% noch ein extrem geringer Wert zu verzeichnen war. Deutlich zulegen konnte auch der Neubauan-teil, der sich mit knapp 65% im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt hat.
Kölner Büromarkt mit Vermietungsrekord
Kurz berichtet LiNKiT zieht in die Kölner „SIDOL-LOFTS” Die LiNKiT Consulting GmbH hat in den letz-ten Dezembertagen 2016 in Köln-Braunsfeld, Hildegard-von-Bingen-Allee 2, ca. 800 qm Bürofläche angemietet. Die Unternehmens-beratung im Finanzbereich wird zum Mai 2017 in das Bürogebäude „SIDOL-LOFTS“ umziehen. LiNKiT ist zurzeit im KölnTurm ansässig. Eigentümer der denkmalgeschütz-ten „SIDOL-LOFTS“, einem kernsanierten ehemaligen Fabrikgebäude mit rund 4.500 qm Bürofläche, ist die DORNIEDEN General-bau GmbH. Vermieter ist die SIDOL-LOFTS GbR. JLL war vermittelnd für LiN-KiT Consulting tätig. VDV eTicket Service mietet im Mediapark Die VDV eTicket Service GmbH & Co. KG hat in Köln, Im Mediapark 8a, ca. 810 qm Bürofläche angemietet. Der Anbieter von elektronischen Ticketsystemen für den öffentlichen Personenverkehr verlagert zum Juni 2017 seinen Firmensitz innerhalb der Kölner Neustadt-Nord. Vermieter des rund 10.000 qm umfassenden, direkt neben dem Kölnturm gelegenen Bürogebäudes ist das deutsche Family Office Kappa Grund-stücksentwicklung. Gürzenich-Quartier – Vollvermietung der Büroflächen Kurz nach Fertigstellung des Neubaus Gürze-nich-Quartier vermeldet die Projektgesell-
schaft bereits eine Vollvermietung der 11.000 qm Büroflä-chen. Für die letz-ten rund 2.300 qm vakanten Büroflä-
chen konnte der Landschaftsverband Rhein-land als Mieter gewonnen werden. Dieser wird ab dem 1. Quartal 2017 mit der Verwal-tung des neuen Jüdischen Museums an der Via Culturalis sowie dem Kulturdezernat des LVRs die Flächen beziehen. Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH hat das Gürze-nich-Quartier bereits im vergangenen Jahr für ein Spezial-Sondervermögen erworben. Ver-käufer und Projektentwickler ist ein Joint-Venture der Kölner METROPOL Immobilien-gruppe und der JOHANN BUNTE Bauun-ternehmung. Studien- und Berufsberater zieht nach Köln-Ossendorf Die Einstieg GmbH hat in der Köhlstraße 10 ca. 760 qm Bürofläche angemietet. Das Köl-ner Unternehmen, Anbieter von Plattformen zur studentischen und betrieblichen Nach-wuchsgewinnung wie Messen, Magazinen und Onlineportalen, zieht damit zum Januar 2017 in den Stadtteil Ossendorf um.
BNP Paribas Real Estate: Kölner Logistikmarkt mit gutem Ergebnis
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tie & Co (18), CMS Hasche Sigle (2,21), Coca Cola (28), Commerzbank (28), Corpus Sireo
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Optik (17), Exporo AG (8), F+B (9,10), fairvesta (10), Göttinger Kurth Immobilien Gruppe
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(27); Vorbeck, Bernd (12).
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