BüroflächenMarktreport 2018/2019 · Hamburg
HAMBURG
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Hamburg
Der Hamburger Markt für Büroimmobilien erzielte im
Jahr 2018 mit einem Gesamtfl ächenumsatz von rund
585.000 m² ein starkes Ergebnis. Während der Fünfjah-
resdurchschnitt um 7,2 % überschritten wurde, konnte an
das Ausnahmejahr 2017 allerdings nicht angeschlossen
werden, was ein Ausdruck für die sich verschiebenden
Marktverhältnisse ist. Konnte die Nachfrage in den
vergangenen Jahren im Wesentlichen gedeckt werden,
wird der Flächenumsatz mittlerweile maßgeblich durch
das geringe Angebot bestimmt.
Spitzenmiete steigt auf 27,50 EUR/m²
Die angespannte Angebotssituation auf dem Hamburger
Büromarkt spiegelt sich deutlich in der Mietpreis-
entwicklung wider. So ist 2018 die Spitzenmiete von
26,00 EUR/m² auf 27,50 EUR/m² gestiegen. Mit
aktuell 15,70 EUR/m² (2017: 15,20 EUR/m²) legte
auch die Durchschnittsmiete noch einmal zu, da sich
die Mietspannen in allen Teilmärkten nach oben
bewegt haben.
Weiterhin Raum für Großtransaktionen
Im vergangenen Jahr wurden 16 Großabschlüsse mit
mehr als 5.000 m² Mietfl äche verzeichnet, darunter fünf
Verträge mit mehr als 10.000 m². Den größten Abschluss
erzielte Beiersdorf mit dem Bau der 45.000 m² großen
Konzernzentrale an der Troplowitzstraße. Durch das
Projekt zählte der Teilmarkt Eimsbüttel/Eppendorf mit
einem Volumenanteil von 10,5 % am Gesamtmarkt hinter
der City (22,5 %), der City-Süd (15,6 %) sowie dem
Flächenumsatz
in T
sd. m
²
* Prognose Quelle: Engel & Völkers Commercial
0
100
200
300
400
500
600
700
2019*20182017201620152014
530
535
545
640
585
550
23 %
11 %
6 %
4 %
16 %
11 %
7 %
7 %
5 %
4 %
3 %
3 %
3 %
Flächenumsatz - Lage*
Quelle: Engel & Völkers Commercial
0 % 10 % 20 % 30 % 40 %Sonstige
Hafenrand
Flughafen
Alster-Ost
Hamburger Westen
Harburg
City-Nord
Altona/St. Pauli
HafenCity
Eimsbüttel/Eppendorf
Hamburger Osten
City-Süd
City
* Jahr 2018
585.000 m2 3,5 % 13,9 Mio. m² 27,50 EUR/m2 15,70 EUR/m2
Flächenumsatz Leerstandsquote Flächenbestand Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Hamburger Osten (11,0 %) zu den aktivsten Vermietungs-
märkten. Zweitgrößte Transaktion war die Anmietung
von rund 13.800 m² im Neubauprojekt Ipanema durch
die Postbank. Otto Wul§ plant gemeinsam mit Hamburg
Team die Fertigstellung des gemischt genutzten Quartiers
auf dem ehemaligen Areal der Postpyramide bis 2023.
Durch weitere Großanmietungen von Unternehmen aus
dem Finanzwesen, wie Signal Iduna (10.000 m²) oder
der Hanseatic Bank (7.700 m²), legte die Branche im
Vergleich zu 2017 deutlich zu und liegt nun bei einem
Volumenanteil von 14,6 % (2017: 5,6 %). Lediglich die
Branche „Industrie, Verwaltung“ weist einen größeren
Flächenumsatz auf (17,5 %). Drittgrößter Abschluss
im Jahr 2018 war eine Anmietung im Neubauprojekt
Bramfelder Spitze des Projektentwicklers Evoreal. Ab
Mitte 2022 wird das IT-Beratungsunternehmen Akquinet
rund 12.000 m² in dem Mischquartier an der Bramfelder
Chaussee beziehen.
Flächenumsatz - Branche*
Quelle: Engel & Völkers Commercial
* Jahr 2018
Industrie, Verwaltung (18 %)
Information, Kommunikation (11 %)
Medien, Werbung (5 %)
Handel (5 %)
Sonstiges (3 %)
Verbände, Interessenvertretungen (2 %)
Gesundheits- und Sozialwesen (2 %)
Transport, Verkehr, Post/Kurier (9 %)
Finanzwesen (15 %)
Unternehmensnahe Dienstleister (13 %)
Ö�entliche Hand, Verwaltung (9 %)
Bauwesen, Vermietung, Verpachtung, Verkauf (11 %)
Flächenumsatz - Größenklassen*
Quelle: Engel & Völkers Commercial
* Jahr 2018
0 % 6 % 12 % 18 % 24 % 30 %
> 5.000 m²
2.001–5.000 m²
1.001–2.000 m²
501–1.000 m²
≤ 500 m² 13 %
19 %
22 %
18 %
28 %
Bedeutende Flächenumsätze 2018 (Auswahl)
Nutzer Fläche Bürolage
Beiersdorf Zentrale 45.000 m2 Eimsbüttel/Eppendorf
Deutsche Postbank 13.800 m2 City-Nord
Akquinet 12.000 m2 Hamburger Osten
BDK 10.500 m2 Hamburger Osten
Signal Iduna 10.000 m2 City-Nord
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Hamburg
die in naher Zukunft abgeschlossen werden, können den
Bedarf wegen hoher Vorvermietungsraten nicht decken.
Der spekulative Bau von Bürogebäuden wird mittelfristig
zu keiner Entlastung des Marktes führen. Ursächlich
für die geringe Bautätigkeit sind u. a. die gestiegenen
Baukosten. So stellen die Anforderungen an die Energie-
e¬zienz, Nutzerwünsche bezüglich der Ausstattung
und die starke Auslastung der Bauunternehmen kosten-
treibende Faktoren dar. Nicht zuletzt führt auch die
Büromieten
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
13,90 14,30 14,40 14,80 15,20 15,70
24,00 24,50 25,00 25,50 26,0027,50
0
5
10
15
20
25
30
201820172016201520142013
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/m² n
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Leerstand
Quelle: Engel & Völkers Commercial
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²
Quo
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LeerstandsquoteLeerstand
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600
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1.200
1.500
2018201720162015201420130
2
4
6
8
4,33,5
7,26,5
5,55,0
980
900
760
700
600
490
Büroflächenmangel nimmt zu
Der Leerstand ist von rund 1,3 Mio. m² im Jahr 2010
kontinuierlich gesunken und beträgt heute rund
490.000 m². Die Leerstandsquote von 3,5 % ist noch
einmal deutlich niedriger als im Vorjahr (2017: 4,3 %).
Dies ist u. a. darauf zurückzuführen, dass sich der
Büroflächenbestand im Jahr 2018 kaum verändert hat
und weiterhin bei ca. 13,9 Mio. m² liegt. Büroprojekte,
Bauprojekte - Fertigstellungen 2019 (Auswahl)
Projektname Projektentwickler Fläche Bürolage
Euler Hermes Zentrale Quantum Immobilien AG 20.000 m2 Hamburger Westen
Erweiterung Jungheinrich Zentrale (2. BA) Jungheinrich AG 15.500 m2 Hamburger Osten
Bürolofts GbR Lerchenstraße/Lippmannstraße 11.500 m2 Altona/St. Pauli
Haus am Domplatz – HAD Quarter Allianz Real Estate Germany GmbH 7.700 m2 City
Brückenquartier – Gebäude 2 Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH 6,300 m² Harburg
Quelle: Engel & Völkers Commercial
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HAMBURG EAST
HAMBURG WEST
A7
A7
Horn
Eilbek
Dulsberg Wandsbek
Bramfeld
Altstadt
Ohlsdorf
Lokstedt
Niendorf
NeustadtOttensen
BorgfeldeSt. Georg
HafenCity
Eppendorf
Schnelsen
St. Pauli
Hamm-South
Hamm-North
Klostertor
Hohenfelde
UhlenhorstMarienthal
Steilshoop
Rotherbaum
Winterhude
Alsterdorf
Eimsbüttel
Stellingen
Eidelstedt
Bahrenfeld
Steinwerder
Fuhlsbüttel
OthmarschenHamm-Central
Altona-North
Harvestehude
Groß Borstel
Hoheluft-East
Barmbek-North
Barmbek-SouthHoheluft-West
Groß Flottbek
Rothenburgsort
Wellingsbüttel
Schanzenviertel
Altona-Altstadt
Kleiner Grasbrook
Bevorzugung anderer Nutzungsarten, etwa der Wohn-
oder Hotelnutzung, zu einer eingeschränkten Flächen-
verfügbarkeit für Büroentwicklungen.
Coworking-Anbieter konkurrieren
um Flächen
Das begrenzte Flächenangebot zwingt Interessenten,
frühzeitig mit der Suche nach Mietflächen zu beginnen,
häufig zwei bis drei Jahre vor dem geplanten Bezug.
Außerdem müssen Unternehmen mittlerweile tendenziell
längere Vertragsdauern akzeptieren, um sich von anderen
potenziellen Mietinteressenten abzuheben. Da aber die
Abschätzung des zukünftigen Flächenbedarfs über derart
große Zeiträume schwierig ist, werden zunehmend
flexible Anmietungsmöglichkeiten genutzt, etwa in
Business Centern, im Coworking-Bereich oder bei
Anbietern des Hybridmodells. Diese Anbieter werden
zunehmend für andere Unternehmen zur Konkurrenz um
Büroflächen, weil sie lange Vertragslaufzeiten eingehen
können und bereit sind, verhältnismäßig hohe Mieten
zu zahlen. In der Folge steigen die Mietpreise in den
Toplagen, etwa in der Innenstadt, wo sich die Mehrheit
der flexiblen Büroflächen befindet. Auch 2018 haben
die namhaften Coworking-Anbieter expandiert. Design
O¬ces wird rund 8.600 m² im künftigen Olympus-
Campus belegen. Das US-amerikanische Unternehmen
WeWork hat für seinen vierten Standort in der Hamburger
Innenstadt 5.100 m² in der Gerhofstraße angemietet.
Büromarkt bleibt auch
2019 angespannt
In der Vergangenheit gipfelte die Spitzenmiete in
regelmäßigen Abständen von etwa acht Jahren. So konnte
1992 ein Maximum von ca. 28,00 EUR/m² beobachtet
werden, nach einem zwischenzeitlichen Absinken folgte
im Jahr 2000 das nächste Maximum mit ca. 25,00 EUR/
m² und 2008 schloss sich ein weiteres temporäres
Maximum mit knapp 24,00 EUR/m² an. Nachdem die
Spitzenmiete 2018 bereits im achten Jahr in Folge nicht
gesunken ist und sich dem Höchstwert aus dem Jahr
1992 immer weiter annähert, stellt sich die Frage, ob in
naher Zukunft erneut das Ende des Zyklus erreicht sein
wird. Aktuell scheint dieser Punkt jedoch noch nicht
überschritten zu sein. Auch 2019 wird die Nachfrage
nach Büroflächen weiter wachsen, ebenso, aufgrund des
weiterhin geringen Angebotes, das Mietniveau. Engel
& Völkers Commercial prognostiziert für das laufende
Jahr daher erneut ein dynamisches Marktgeschehen mit
einem Flächenumsatz von rund 550.000 m².
Büroflächen Neuzugänge
in T
sd. m
²
* Prognose** davon vorvermietetQuelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
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2019*2018201720162015201420132012201120102009
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275
113 12
9
138
106*
*
Nach dem historisch hohen Büroflächenumsatz im Jahr 2017 fällt das Ergebnis für 2018 mit rund 585.000 m² um 8,6 % geringer aus als im Vorjahr. Dennoch war es ein sehr ordentliches Jahr. An der Nachfrage der Unternehmen hat es nicht gelegen, vielmehr hat ein ausreichendes Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächen in den Toplagen gefehlt. Insgesamt wurden 16 Flächenumsätze in der Größenklasse über 5.000 m² registriert, fünf davon größer als 10.000 m².
Oliver Horstmann, Engel & Völkers Commercial Hamburg
HAMBURG EAST
HAMBURG WEST
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Horn
Eilbek
Dulsberg Wandsbek
Bramfeld
Altstadt
Ohlsdorf
Lokstedt
Niendorf
NeustadtOttensen
BorgfeldeSt. Georg
HafenCity
Eppendorf
Schnelsen
St. Pauli
Hamm-South
Hamm-North
Klostertor
Hohenfelde
UhlenhorstMarienthal
Steilshoop
Rotherbaum
Winterhude
Alsterdorf
Eimsbüttel
Stellingen
Eidelstedt
Bahrenfeld
Steinwerder
Fuhlsbüttel
OthmarschenHamm-Central
Altona-North
Harvestehude
Groß Borstel
Hoheluft-East
Barmbek-North
Barmbek-SouthHoheluft-West
Groß Flottbek
Rothenburgsort
Wellingsbüttel
Schanzenviertel
Altona-Altstadt
Kleiner Grasbrook
Bürolagen Hamburg
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Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KGLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbHStadthausbrücke 5 · 20355 HamburgTel. +49-(0)40-36 88 10 400 · [email protected]
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City 14,00–29,00 EUR/m2
Alster-Ost12,00–21,00 EUR/m2
St. Georg 10,00–18,00 EUR/m2
Alster-West13,00–24,00 EUR/m2
Hafenrand15,00–23,00 EUR/m2
Altona/St. Pauli11,50–25,00 EUR/m2
Eimsbüttel/Eppendorf 9,50–16,00 EUR/m2
HafenCity15,50–29,50 EUR/m2
City-Süd9,50–16,00 EUR/m2
Harburg8,50–14,50 EUR/m2
Flughafen8,00–14,00 EUR/m2
City-Nord8,50–15,50 EUR/m2
Hamburger Westen11,00–16,50 EUR/m2
Hamburger Osten9,00–14,00 EUR/m2