StockwerkeigentumundMiteigentum–eineschwierige

Partnerscha6!?FachkammerStockwerkeigentum

Herbstanlass3.November2016

AgendaI

I.  EinleitungII.  BesImmungendesMiteigentumsunddesStockwerkeigentumsIII. WichIgsteFormendesMiteigentumsbeim

StockwerkeigentumA.AmStockwerkanteilB.DasAnmerkungsgrundstück

AgendaII

IV.  Bewirtscha6ungA.MiteigentumamStockwerkanteil

B.AnmerkungsgrundstückV.  ZweineuereUrteile

A.BGE141III357B.Bger5A_898/2015(wirdveröffentlicht)

VI.Folgerungen

SpruchI

AbsInenzlersindLeute,dievomVerzichten

nichtgenugbekommenkönnen…

OboWaalkes

TeilI

Einleitung

ProblemaIk

•  Liver:MiteigentumistderStammundStockwerkeigentumsinddieÄste

•  DiesebeidenInsItuIonendesPrivatrechtssindsomitorganischverbunden

•  ABER:Miteigentum≠Stockwerkeigentum

ProblemederPraxis

•  Stockwerkeigentumfürsichalleinbereitskomplex

•  DasMiteinanderStockwerkeigentum/Miteigentummachtesnichteinfacher

•  WirdinderPraxiso6unterschätzt(Strukturen!)

Zielsetzungen

•  ZusammenspielundAbhängigkeitenaufzeigen

•  SensibilitätundKenntnisstandverbessern

•  ABER:nichtmöglichalleProblemezulösenundzubeantworten

TeilII

BesImmungendesMiteigentumsunddesStockwerkeigentums

SpruchII

Vegetarierlebennichtlänger,

siesehennurälteraus

OboWaalkes

GegenseiIgeAnwendbarkeit?•  MiteigentumisthauptsächlichinArt.646ff.ZGBgeregelt

•  StockwerkeigentumisthauptsächlichinArt.712aff.ZGBgeregelt

•  DaStockwerkeigentumbesondersausgestaltetesMiteigentumist,stelltsichfolgendeFrage:sindalldieseBesImmungenaufbeideInsItuIonenanwendbar?

MiteigentumbeiStockwerkeigentumI

•  DieBesImmungendesMiteigentumssindaufStockwerkeigentumanwendbar,soweitArt.712aff.ZGBkeinebesonderenBesFmmungenenthalten!

•  ImEinzelnenaufStockwerkeigentumanwendbar:– Art.646Abs.3ZGB:sieheaberArt.681bff.ZGBimVergleichmitArt.712cZGB

– Art.647Abs.2ZGB:uneinschränkbareRechte!

MiteigentumbeiStockwerkeigentumII– Art.647aZGB:gewöhnlicheVerwaltungs-handlungenfallskeinVerwalter!

– Art.647bZGB:Nutzungsänderungnuraufgemeinscha6licheTeile?

– Art.647c–647eZGB:baulicheMassnahmennuraufgemeinscha6licheTeile(Art.712aZGBfürInnenausbauundUnterhaltSonderrecht!)

– Art.648Abs.1ZGB:Benützungnuraufgemeinscha6licheTeile,beidenenkeineSondernutzungbesteht(sonstArt.712aZGB!)

MiteigentumbeiStockwerkeigentumIII

– Art.648Abs.2ZGB:Verfügungnurteilweise(Art.712fZGBgehtfürdieAuflösungvor…)

– Art.648Abs.3ZGB:EinschränkungBelastungStammgrundstück

– Art.649Abs.2ZGB:Rückgrifffürzuvielbezahltegemeinscha6licheKostenundLasten

– Art.649aZGB:GeltungGemeinscha6sordnung– Art.649b–cZGB:AusschlussausderStockwerk-eigentümergemeinscha6

MiteigentumbeiStockwerkeigentumIV

•  Feststellung:vieleBesFmmungendesMiteigentumssindaufStockwerkeigentumanwendbar

•  ManmussjedochsehrsorgfälIgüberprüfenwasanwendbaristundinwelchemUmfang:KeinAutomaFsmus!

StockwerkeigentumbeiMiteigentum?

•  KeineRechtsfähigkeitderGemeinschaO(≠Art.712lZGB):diesekannalsoalssolchekeineProzesseführenundnichtbeklagtwerden!ImmerdieeinzelnenPersonen…

•  AnfechtungsklagegegenBeschlüsse?Art.712mAbs.2ZGBistnichtdieRechtsgrund-lage.DennochvonBundesgerichtakzepIert…

•  Regel:KeineAnwendbarkeit….ProblemedaMangelanRegelungenbeimMiteigentum!!!

TeilIII

WichIgsteFormendesMiteigentumsbeimStockwerkeigentum

A.

AmStockwerkanteil

SpruchIII

MeistenslebtmanüberseineVerhältnisse,wennmanwelchehat

OboWaalkes

Ehegaben

•  HäufigsteFormdesMiteigentumsbeimStockwerkeigentumamWohnraum

•  InderRegelMiteigentümerjezurHäl6e

•  Achtung:AndereFormenmöglichundzulässig…

EinstellhalleI•  FürAutoeinstellhallen(o6unterirdisch)könnenverschiedeneLösungengefundenwerden(gemeinscha6licherTeilmitSondernutzung,mitDienstbarkeitenusw.)

•  MankanndieAutoeinstellhalleauchalsStockwerkanteilausscheidenundMiteigentumdaranbegründen

•  Auchhier,verschiedeneFormen:– UnselbständigesMiteigentum:VerknüpfungmitdenStockwerkeigentumsanteilen

– SelbständigesMiteigentum(mitDribeigentümern)

EinstellhalleII•  Ausgestaltung:– GesetzlichesVorkaufsrechtgelöschtoderaufgehoben(sieheauchArt.655aAbs.2ZGB)?

– EinParkplatz=einAnteilodermehrereParkplätze=einAnteil(ausschliesslichesBenützungsrechtgemässArt.647Abs.1bisZGB)

– ZuteilungParkplatzdurchReglement,ausnahms-weisedurchDienstbarkeit

Weitere

•  Hauswartswohnung:Ausnahme…•  Timesharing:– Biszu50MiteigentümeramStockwerkanteil– VerteilungvonFerienwochen…– RechtlichnichtunproblemaIsch…

•  Wellness,Schwimmbadusw.:Z.BbeieinerGesamtanlagemitHotelundWohnungen(bewirtscha6etdurchdasHotel…)

B.

DasAnmerkungsgrundstück

SpruchIV

InVielemgleichtdasSchweineinemanderenunbehaartenSäugeIer,welchessichauchdarinspezialisierthat,Scheissezubauenunddanach

genüsslichdarinzubaden…

FreieÜbersetzung:PierreDesproges,französischerHumorist

UnselbständigesMiteigentumI

•  ZweiGrundstückewerdenmiteinanderverknüp6:EsgibteinherrschendesundeinbeherrschtesGrundstück(dassogenannteAnmerkungsgrundstück)

•  Sehro6kommtesvor(z.B.fürStrassen,Wege,Spielplätzeusw.),dassmehrereGrundstückeeineinzelnesGrundstückmitgemeinschaOlichenAnlagenbeherrschen

•  AusnahmsweisekannStockwerkanteil=beherrschtesGrundstücksein…

UnselbständigesMiteigentumII•  IneinemsolchenFallsprichtmanvonunselbständigemMiteigentum

•  WennnamentlicheinStockwerkeigentumalsherrschendesGrundstückeinessolchenAnmerkungsgrundstückimGrundbucheingetragenwird,verknüp6manquasiandersrumStockwerkeigentummitMiteigentum

StammgrundstückalsherrschendesGrundstückI

•  WenndieVerbindungzumAnmerkungsgrundstückbereitsvorBegründungdesStockwerkeigentumsbesteht,dannistundbleibto6dasStammgrundstückalsherrschendesGrundstückeingetragen

StammgrundstückalsherrschendesGrundstückII

•  DieEintragungkannjedochauchdanachexplizitzugunstendesStammgrundstückserfolgen:– Art.648Abs.3ZGBimPrinzipkeinHindernis– ABERinderRegelmüssenalleStockwerkeigen-tümereinverstandensein(Art.648Abs.2ZGB)

StockwerkanteilalsherrschendesGrundstück•  DieStockwerkanteilekönnenjedochaucheinzelnalsherrschendeGrundstückeinsGrundbucheingetragenwerden

•  Risiko:sehrhoheAnzahlherrschenderGrundstückeundüberproporFonaleVertretungderStockwerkeigentümergegenübervonEinzeleigentümerneinesQuarIersinderVersammlungderMiteigen-tümerdesAnmerkungsgrundstücks

«Unteranmerkungsgrundstück»

•  EinAnmerkungsgrundstückkannseinerseitsalsherrschendesGrundstückeinesanderenGrundstücksimGrundbucheingetragensein

•  WenndieAnmerkungsgrundstückebeiderEbenenimMiteigentumsind,danngibtesnebenderVerknüpfungStockwerkeigentumMiteigentumnocheineVerknüpfungMiteigentumMiteigentum

TeilIV

Bewirtscha6ung

A.

MiteigentumamStockwerkanteil

SpruchVGesternhabenwirinunsererZeitunginfolge

eineskleinentechnischenFehlersfälschlicherweisetödlichePilzealsgeniessbarabgebildet.UnsereüberlebendenLeserwerden

denFehlervonselbstkorrigierthaben…

FreieÜbersetzung:PierreDesproges,französischerHumorist

TeilnahmeanderVersammlung•  AnderStockwerkeigentümerversammlungkönnengrundsätzlichalleMiteigentümerdesStockwerkanteilsteilnehmen,soweitdasReglementkeineEinschränkungenthält

•  SiegeltenalskorrektvertretenwennnureinerodermehrereMiteigentümeranwesendsind

•  InderRegelkannmanvomeinzelnenMiteigentümerkeineVollmachtverlangen!

BeschlussfassungI

•  BeiderBeschlussfassunginderVersammlungsindzweiEbenenstriktezutrennen:

– EntscheidbetreffendStockwerkanteilimMiteigentum(z.B.neueBeleuchtungoderMalerarbeiteninderAutoeinstellhalle)

– EntscheidbetreffendStockwerkeigentum(z.B.Sanierungdergemeinscha6lichenDeckederEinstellhalle)

BeschlussfassungII•  ImerstenFallbeschliesstdieMiteigentümer-gemeinscha6amStockwerkanteilimzweitendieStockwerkeigentümergemeinscha6

•  DerVerwaltermussdieseEbenenauseinanderhaltenunddenrichIgenBeschlussträgerentscheidenlassen

BeschlussfassungIII•  SelbstwennalleStockwerkeigentümermitdenMiteigentümeridenIschsind,dürfendieWertquotenanteilenichtverdichtetwerden

•  Beispiel:– Wohnung130/1000,Garagenplatzumgerechnet2/1000

– ≠Totalà132/1000fürdenStockwerkeigentümer•  AnteilderAutoeinstellhalleimMiteigentumhatimmereineseparate(Kopf-)SFmme,dieseparatberechnetwirdselbstwenndieselben(Stockwerk-)Eigentümerbetroffensind…

«interne»Versammlung?

•  TheoreIsch:dieMiteigentümergemeinscha6solltevorhereineVersammlungabhaltenunddannentscheiden,wiesieinderStockwerk-eigentümerversammlungabsImmenwill

•  Art.712oAbs.1ZGB:fürdieVersammlungbesImmendieMiteigentümereinenVertreter,dereineKopfsFmmefürsieausübt

•  Wirdo6vernachlässigt…

«interne»Kosten/Entscheide•  Die«internenEntscheide»derMiteigentümeraneinemStockwerkanteilerfolgenausschlies-slichnachArt.646ff.ZGBundnacheinemallfälligenMiteigentümerreglement(≠ReglementStockwerkeigentum…)

•  GewisseKostenmüssen«intern»getragenwerden(z.B.ErsatzBeleuchtung)unddürfennichtindieBuchhaltungderStockwerk-eigentümergemeinscha6verbuchtwerden

•  Wirdo6vernachlässigt…

BeachtungderStruktur…•  StockwerkanteilundStockwerkeigentumsindjeseparateRechtsobjekte

•  WenndieRechtsformeinesMiteigentumsaneinemStockwerkanteilgewähltwird,hatdiesstrukturelleKonsequenzen

•  DieSelbständigkeitdesStockwerkanteils(selbstimMiteigentum)mussstetsbeachtetwerden

B.

DasAnmerkungsgrundstück

SpruchVI

EsistbesserzuschweigenundalsSpinnerzu

gelten,alszusprechenunddiesbezüglichkeinenZweifelmehroffenzulassen…

FreieÜbersetzung:PierreDesproges,

französischerHumorist

BeimStammgrundstückI•  WirddasStammgrundstückalsherrschendesimGrundbuchaufgeführt,sinddennochmateriellrechtlichdieStockwerkeigentümer=Miteigentümer…(RechtsstrukturdesMiteigentums)

•  FormalgesehenwirdjedochdieStockwerk-eigentümergemeinschaOdieMiteigentümerinderVersammlungdesAnmerkungsgrund-stücksvertreten

BeimStammgrundstückII•  LogischeKonsequenzunterVorbehaltReglement:– dasStockwerkeigentumhatnureineKopfsFmme– musseinenVertreterbesImmen(inderRegelVerwalter)

– solltedieEntscheidedesAnmerkungsgrundstücksinderStockwerkeigentümerversammlungvorbesprechen/entscheiden

– KostenderVerwaltungdesAnmerkungsgrund-stücksfliessenindieRechnungderStockwerk-eigentümergemeinschaO

BeimStammgrundstückIII

•  ProblemaIsch:VerfügungshandlungenüberdasAnmerkungsgrundstück…AlleStockwerkeigentümermüsseneinverstandensein?!?!

BeimStockwerkanteil

•  JederStockwerkeigentümerverfügtübereineSFmme

•  ErmussseinenKostenanteilselbsttragen(fliesstnichtindieGemeinscha6srechnung)

•  KanndurchdenVerwalternurübereinenseparatenAu6ragvertretenwerden…

Beim«Unteranmerkungsgrundstück»•  DieVertretungdesAnmerkungsgrundstücksinderVersammlungdesUnteranmerkungs-grundstücksmussdurchdieVersammlungdesAnmerkungsgrundstücksbeschlossenwerden

•  DieKostendesUnteranmerkungsgrundstücksfliessenanteilsmässigindieBuchhaltungdesAnmerkungsgrundstücks

•  Komplexitätsehrhoch...

TeilV

ZweineuereUrteile

A.

BGE141III357

SpruchVII

EinOccasionswagenisteinFahrzeug,beiwelchem

alleTeileLärmmachen,ausserdieHupe.

FreieÜbersetzungPierreDac,französischerHumorist

Sachverhalt•  ZweisondernutzungsberechIgteEigentümerverlangenvonderGemeinscha6,dassdieseeinenBelagaufderDachterrasseverlegtundbezahlt(gegenwärIgnurKies…)

•  Siemeinen:SoistdasDachunbrauchbar,alsohandeltessichumnotwendigeMassnahmenArt.647cZGB);Mehrheitnichteinverstanden!

•  DieKlägerwendensichandenRichter(AnwendungvonArt.647Abs.2Ziff.1ZGB)

Entscheid

•  BGsagtnein,diebaulichenMassnahmensindfürdieGemeinscha6wedernotwendignochnützlich

•  WennnurParFkularinteressendereinzelnenStockwerkeigentümerbetroffensind,handeltessichallgemeinumluxuriösebaulicheMassnahmen

Beurteilung•  KommentarimJusleber:nichteinverstanden!•  EsgibtsolcheFälle,beiwelchendieNotwendigkeitbesteht

•  Art.647cff.ZGBmüssenanalogAnwendungfinden

•  Ziel:Vermeiden,dassQuerulantenallesverhindernkönnen

•  Art.647cff.ZGBbeachtendieInteressendernicht-bauwilligengenügend

B.

BGER5A_898/2015(Veröffentlichungvorgesehen)

SpruchVIII

Manchmalistesbesser,nichtzuwissen,wasmansagt,alszusagen,wasmannichtweiss…

FreieÜbersetzungPierreDac,

französischerHumorist

Sachverhalt

•  EineDienstbarkeitistzugunstendesStamm-grundstückseingetragen(max.BaumhöhebeimNachbarn=5Meter)

•  Gemeinscha6klagtdenbelastetenEigen-tümerein

•  Dieserwehrtsich:DieGemeinschaOseinichtakFvlegiFmiert!

EntscheidI•  Gemeinscha6istnichteingetragen,sondernStammgrundstück

•  Umzuhandeln,mussdieGemeinscha6sowohldieRechtsfähigkeitalsauchdieAkIvlegiImierunghaben

•  Dashängtdavonab,obvorliegendderProzessindieVerwaltungstäFgkeitfällt

EntscheidII•  Hier:DieDienstbarkeithateinefinanzielleAuswirkung(Einhaltung=vermögenswirksamfürdasgesamteStockwerkeigentum)

•  ZurVerwaltungstäIgkeitgehörtauchderSchutzdesObjektwertes

•  SelbstwenndieGemeinscha6alsoformellnichtberechIgtist,kannsievorliegenddieBeachtungderDienstbarkeiteinfordern

Beurteilung•  Urteilzubegrüssen,daüberspitzterFormalismusbekämp6wirdundunnöIgeStreitgenossenscha6envermiedenwerden

•  Achtung:EntscheidistnichtvonallgemeinerTragweite(jederEinzelfallistzuüberprüfen)

•  Verwaltermussüberlegen,obderInhaltderDienstbarkeitindieVerwaltungstäIgkeitfällt…

TeilVI

Folgerungen

SpruchIX

DieZukun6istnichtsanderesalsdieVergangenheitinVorbereitung…

FreieÜbersetzungPierreDac,

französischerHumorist

Komplexität•  Verwaltermerkentäglich,dassdasStockwerk-eigentumeinekomplexeMaterieist(fachlichundemoIonal…)

•  WirdStockwerkeigentummitMiteigentumverbunden,steigertsichdieKomplexität

•  Nochkomplexerwirdes,wennnochzusätz-licheAbhängigkeitengeschaffenwerden(z.B.Unteranmerkungsgrundstück…)

Au6ragdesVerwalters…•  DerVerwaltermuss:– dieStrukturdesStockwerkeigentumskennen– ermussdarausdiekorrektenSchlüsseziehen– diesemüssendannzudenrichFgenFormenderVerwaltungführen(insbesonderebeiBeschluss-fassungundKostenverteilung)

•  Risiko:AnsonstenMöglichkeitvonnichIgenoderanfechtbarenBeschlüssen

Delegeferenda?•  GesetzgeberischerHandlungsbedarf?

•  BeimStockwerkeigentumallgemein:ja!

•  Hiersehrschwierig!WichIgerwäre,dieStruktureneinfachzuhalten…

•  Deshalb:VerwaltermussbeiderBegründungeinWortmitredenkönnen…

DankefürdieAufmerksamkeit…

NochFragen?