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II. Bielefelder Verwalterforum

Aktuelles zumWohnungseigentumsrecht

Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld26. September 2009

Aktuelles zum WohnungseigentumsrechtBielefeld, 23. September 2009

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Im Überblick

Teil 1: Verwalterhaftung im Verfahren der Beschlussanfechtung

Teil 2: Neues aus der Rechtsprechung

Teil 3: Nachlese Extraforum Attendorn: Die Finanzkrise des Wohnungseigentümers


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Teil 1:Verwalterhaftung

im Verfahren der Beschlussanfechtung


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§§§§ 49 Abs. 2 WEG

Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn

veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.


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Beispielsfall

• Ladung durch Verwalter enthält unter TOP 7 „Beschluss über Reparaturen und Neuanschaffungen im Geschäftsjahr 2007“.

• In der Versammlung werden beschlossen- Aufwendige Maßnahmen zur Reparatur von Heizungs- und

Wasserleitung,

- Einbau einer Sprech- und Klingelanlage mit Videokamera.

Wie entscheidet das Gericht über die Anfechtung der Beschlüsse?


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AG Düsseldorf ZMR 2008, 917

1. Beschlüsse werden wegen Verstoßes gegen § 23Abs. 2 WEG für ungültig erklärt, da Ladung das Informationsinteresse der Eigentümer angesichts - finanzieller Größenordnung bzw.

- der möglichen kontroversen Diskussion

nicht zufriedenstellt.

2. Kosten werden dem Verwalter auferlegt, da Verwalter Ladungsmangel schuldhaft verursacht hat.


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Formelle Fehler

• Einladungsfehler,

• Beschlussfähigkeit (§ 25 Abs. 3 WEG),

• Sachbeschluss unter TOP „Sonstiges“,

• Verstoß gegen Anforderungen der Gemeinschaftsordnung (BGH NJW 1998, 755: Formanforderungen an die Protokollierung der Versammlung).


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Materielle Fehler

• Nichtigkeit

• Anfechtbar (Zitterbeschlüsse):- Gesetzesverstöße,

- Nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Beschlüsse.


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Nichtigkeit

• Verwalter darf nichtige Beschlüsse nicht verkünden.

• Verwalter haftet also für alle Schäden, falls er Verschuldensvermutung nicht entkräften kann.


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AG Hamburg-Barmbekv. 8.3.2004 – 880 II 77/03 WEG

• Eigentümer wählen entgegen § 29 Abs. 1 WEG einen Nichteigentümer zum Beirat.

• Verwalter verkündet Beschluss nach Hinweis auf seine Rechtswidrigkeit.

• Wahl-Beschluss wird angefochten.

• Nach Erledigung legt Gericht dem Verwalter die Kosten auf („offensichtlich rechtswidriger Beschluss“; heute:§ 49 Abs. 2 WEG)


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Mehrheit kritisiert Entscheidung:

• Verwalter muss Zitterbeschlüsse verkünden.- Kein Organ der Rechtspflege/Rechtsberater,

- Funktionsgehilfe in Versammlung,

- Versammlungsvorsitz ist austauschbar.

• Verwalter darf/braucht Zitterbeschlüsse nicht an(zu)fechten.


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Warnung vor speziellen Pflichtverstößen

• Jahresabrechnung fehlerhaft,

• Vorschlag fehlerhafter Beschlüsse,

• Unbestimmtheit der Beschlussformulierung.


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AG Strausberg v. 11.3.2009, ZMR 2009, 563

Der Wohnungseigentumsverwalter, der in grob fahrlässiger Weise die Gemeinschaftsordnung missachtet, nichtordnungsgemäß zur Versammlung der Miteigentümer einlädt, in evidenter Weise fehlerhafte Wirtschaftspläne erstellt und seiner Pflicht zur Vermögensaussonderung bei Anlegung der Haushaltskonten nicht nachkommt, trägt im Falle der Anfechtungsklage eines Miteigentümers gegen die Gemeinschaft nach § 49 Abs. 2 WEG die gesamten Prozesskosten persönlich.


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Teil 2:Neues aus der Rechtsprechung


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§§§§ 16 WEG

(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.


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Fall 1

Teilungserklärung bestimmt, dass Sondernutzungsberechtigter die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Terrassenflächen, die zugleich als Dach für darunter gelegene Garagen dienen, bestimmungsgemäß zu verwenden und voll zu unterhalten und zu pflegen hat, und zwar auf eigene Kosten.

Wer trägt die Kosten der Instandsetzung der Dachterrassenbelagsanierung?


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Kammergericht v. 25.2.2009, ZMR 2009, 625

• Wird dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten in einer Teilungserklärung auferlegt, die Terrassenflächen bestimmungsgemäß zu verwenden und auf eigene Kosten voll zu unterhalten und zu pflegen, so wurden die Instandhaltung und deren Kosten dem Sondernutzungsberechtigten aufgebürdet.

• Daraus ergibt sich hingegen nicht als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter, dass weitergehend auch die Instandsetzung der Terrassenfläche und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewälzt werden sollen.


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Fall 2

• Teilungserklärung sieht eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenregelung (Personen) vor.

• Eigentümer beschließen abweichende Kostenverteilung (Quadratmeter).

Hat die Anfechtung dieses Beschlusses Erfolg?


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AG Hamburg v. 6.10.2008 (ZMR 2009, 320)

1. Durch Mehrheitsbeschluss kann trotz § 16 Abs. 3 WEG n.F. eine Kostenverteilungsregelung der Gemeinschaftsordnung nicht dauerhaft geändert werden; es fehlt insoweit die Beschlusskompetenz (Bärmann/Pick, WEG, 18. Aufl., a.A. die h.M. z.B. Elzer, in Riecke/Schmid, WEG 2008, 16 Rdn. 56 ff.).

2. Ein Beschluss der die Kostenverteilung ändert, muss angeben, ab wann diese Änderung eintreten soll; außerdem muss ein sachlicher Grund für die Änderung gegeben sein.


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Fall 3

Können einem Eigentümer die Kosten der Sanierung des von ihm allein zu nutzenden Balkons auferlegt werden?


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AG Oldenburg v. 19.2.2008

Nach § 16 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass ein Eigentümer einer Wohnung die Sanierungskosten des zur Wohnung gehörigen Balkons - unabhängig von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel - alleine tragen muss, auch im Hinblick auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Balkons.


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§§§§ 16 WEG

(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.


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Fall 4

Woher bekommt der Verwalter die Liquidität, um Vorschüsse für ein laufendes Gerichtsverfahren zu finanzieren?


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LG Berlin v. 10.10.2008, GE 2009, 207

Ein Wohnungseigentümer kann dem Verwalter nicht untersagen lassen, in einem laufenden Rechtsstreit Vorschüsse für Rechtsanwälte, das Gericht oder Sachverständige vorläufig aus den laufenden Mitteln der Verwendung aufzuwenden. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass die letztverbindlicheKostenentscheidung des Gerichts später unter den Wohnungseigentümern umgesetzt wird.


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§§§§ 22 WEG

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.


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Oberbegriff: Bauliche Maßnahme

Eine bauliche Maßnahme braucht nicht immer eine bauliche Veränderung sein. Sie kann sein:

- Instandhaltung oder Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)

- Modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG)

- „Privilegierte“ bauliche Veränderung, d.h. Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG)

- „Klassische“ bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG)


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Fall 5

Mit welcher Mehrheit ist über den Austausch von Holz-gegen Kunststofffenstern zu beschließen?


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LG München I v. 27.4.2009, ZWE 2009, 318

1. Der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG dar.

2. Das Kopfstimmenprinzip im Rahmen der doppelt qualifizierte Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG erfordert keine Korrektur zugunsten von Mehrfacheigentümern; insofern hat der Gesetzgeber den vermögensrechtlichen Belangen nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich durch Aufnahme der erforderlichen Mehrheit der Miteigentumsanteile Rechnung getragen.


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Fall 6

• E hatte ohne Zustimmung der anderen Eigentümer eine bauliche Maßnahme (Terrassenaufbau) durchgeführt.

• Es herrscht Streit, ob diese Maßnahme für die Miteigentümer nachteilige Wirkungen auslöst und daher zu beseitigen ist.

• Eigentümer beschließen Rückbauverpflichtung des E.

• Anfechtungsfrist ist verstrichen.

Muss E zurückbauen?


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OLG Hamburg v. 24.10.2008, ZMR 2009, 306

Eigentümer können durch bestandskräftigen Beschluss verpflichtet werden, bauliche Maßnahmen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen (anderer Ansicht OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 646 sowie ausführlich Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252).


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§§§§ 15 WEG

(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.


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Fall 7

• Im Aufteilungsplan ist ein Kellerraum als Waschraum bezeichnet.

• Eigentümer beschließen, dass E dort einen Gefrierschrank aufstellen darf.

• Hat die Beschlussanfechtung Aussicht auf Erfolg?


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OLG Frankfurt v. 3.11.2008, ZMR 2009, 385

Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG beschließen, wonach die Aufstellung eines Gefrierschranks in einem Kellerraum, der zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Aufteilungsplan als "Waschraum" bezeichnet wird, an Stelle einer Waschmaschine oder eines Wäschetrockners zulässig ist.


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OLG Hamburg v. 9.10.2008

• Wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist, darf in einem Teileigentum keine Massagepraxis zur sexuellen Entspannung betrieben werden.

• Die Massagepraxis wirkt sich negativ auf den Verkehrswert oder den Mietpreis der anderen Einheiten aus.

• Dies stellt einen Nachteil dar, der nicht nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmen ist.


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Fall 8

Darf sich der Verwalter für Bescheinigungen nach § 35a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte eine Sondervergütung durch Beschluss versprechen lassen?


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KG v. 16.4.2009, ZMR 2009, 709

1. Die Sondervergütung, die dem WEG-Verwalter für die Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte durch Mehrheitsbeschluss zugebilligt wird, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Eine zusätzliche Verwaltervergütung von 17 € zuzüglich Umsatzsteuer für das Wirtschaftsjahr 2006 und 8,50 € zuzüglich Umsatzsteuer ab dem Wirtschaftsjahr 2007 jeweils pro Jahr und Wohnungseinheit aus Gemeinschaftsmitteln ist angemessen.


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Teil 3:Nachlese Extraforum Attendorn:

Die Finanzkrise des Wohnungseigentümers


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Informationen

• Insolvenzverfahren:

www.insolvenzbekanntmachungen.de

• ZwangsverwaltungenBenachrichtigung der beteiligten Eigentümer(§§ 9, 146 Abs. 2 ZVG)

• ZwangsversteigerungZustellung der Bestimmung des Versteigerungstermins an die beteiligten Eigentümer (§§ 9, 41 ZVG)


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Unzufriedenheit mit demZwangs- oder Insolvenzverwalter

1. Durchsetzung von Verwalterpflichten:• Keine Klage beim Prozessgericht,

• Anregung/Antrag beim Vollstreckungs-/Insolvenzgericht (Rechtspfleger) auf Einschreiten.

2. Schadensersatzbegehren wegen der Verletzung von Verwalterpflichten:• Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen

den Verwalter persönlich aus § 154 ZVG/§ 60 InsO,

• vor dem Prozessgericht durch Klage.


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Ansprechpartner

• Grundsätzlich tritt der Zwangs-/Insolvenzverwalter an die Stelle des Eigentümers.

• Muss der Verwalter zusätzlich noch den Eigentümer laden, droht seine Beschlussanfechtung?


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LG Berlin v. 19.9.2008, ZMR 2009, 474

1. Dem Wohnungseigentümer steht aufgrund (angeordneter und noch fortbestehender) Zwangs-verwaltung kein eigenes Beschlussanfechtungsrecht mehr zu für Beschlussthemen der laufenden Bewirtschaftung.

2. Die Beschlagnahme eines Wohnungseigentums erfasst auch Mitgliedschaftsrechte, zu denen das Anfechtungsrecht zählt.

3. Dem Wohnungseigentümer verbleibt auch kein Teilnahmerecht; dies steht allein dem Zwangsverwalter zu, soweit nicht der Kernbereich des Wohnungseigentums betroffen ist.


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§§§§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, (...). Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach §74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. (...);

4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, (...);


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Das Vorrecht in derZwangsversteigerung

• Umfang- Zeitliche Dimension

� Laufende Beiträge

� Beiträge aus letzten zwei Jahren vor Zwangsanordnung.

- Deckelung

� 5 % des Verkehrswerts

• Nachweis (§§ 10 Abs. 3, 45 Abs. 3 ZVG)- Titel

- Niederschrift der Beschlüsse oder

- Sonstige Glaubhaftmachung


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Geltendmachung bei Versteigerung

• Zwangsversteigerungsantrag durch WE-Gemeinschaft(§ 10 Abs. 3 ZVG)

- Titel

- Nachweis der Bevorrechtigung

- Nachweis der Überschreitung des Verzugsbetrages(§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG): 3 % des Einheitswertes

• Anmeldung durch WE-G bei Fremdantrag(§ 45 Abs. 3 ZVG)- Nachweis der Bevorrechtigung


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§§§§ 10 Abs. 3 ZVG n. F.

Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach § 18

Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen; liegt ein vollstreckbarer Titel vor, so steht §§§§ 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die in Absatz 1 Nr. 2 genannten Gläubiger nicht entgegen. Für die Vollstreckung genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.


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BGH v. 12.2.2009, NZM 2009, 439

• Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sind Ansprüche auf Hausgeld bei der Vollstreckung in ein Wohneigentum nicht mehr der fünften, sondern der zweiten Rangklasse zugewiesen. Damit besteht für solche Ansprüche nunmehr ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann.

• Daher:- Vorrang greift auch in der Insolvenz des Eigentümers,

- Zwangsversteigerung muss dann ggf. schnell beantragt werden (mit Titel gegen Insolvenzverwalter).


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§§§§ 155 ZVG

(1) Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.

(2) Die Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 bezeichneten Ansprüche verteilt. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind. Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld sind wie laufende wiederkehrende Leistungen zu berücksichtigen, soweit sie fünf vom Hundert des ursprünglichen Schuldbetrages nicht übersteigen.


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Zahlungen des Zwangsverwalters

• Vorneweg zu befriedigen (sog. Rang 0):- Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG)

� Nach altem Recht: Forderungen der Gemeinschaft.

- Kosten des Verfahrens (§ 155 Abs. 1 ZVG)

• Erlösverteilung (Rang nach §§ 10, 155 Abs. 2 ZVG)- Ohne förmliches Verfahren

� Öffentliche Lasten (§ 156 Abs. 1 ZVG),

� „Laufende wiederkehrende“ Forderungen der Gemeinschaft (§ 156 Abs. 1 ZVG).

- Teilungsplan


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Auswirkungen

• Welche Forderungen können gegen Zwangsverwalter geltend gemacht werden?

- Laufendes Wohngeld,

- Abrechungsspitze,

- Sonderumlage.

• Kann sich Zwangsverwalter auf leere Kasse berufen?- Wird Klage gegen Zwangsverwalter wegen seiner

Mittellosigkeit als unbegründet abgewiesen?


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Art der Forderungen

• § 155 Abs. 2 S. 2 ZVG beschränkt auf „laufende wiederkehrende Leistungen“.

- Einschränkendes (wortlautorientiertes) Verständnis:

� Laufende (monatliche) Hausgeldbeiträge

- Weite Ansicht (Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 173 f.):

� Laufende (monatliche) Hausgeldbeiträge,

� Sonderumlage (nach Anordnung beschlossen),

� Abrechnungsspitze.


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AG Duisburg NZM 2008, 937

• Auf Wohnung des S entfallen 140 € monatliches Hausgeld.

• Für Wohnung wird Zwangsverwaltung angeordnet und Z zum Zwangsverwalter bestellt.

• WE-Gemeinschaft, vertreten durch Verwalter, klagt Hausgeld gegen Z ein.

• Z verweist auf leere Kasse.

• Verwalter verlangt Vorschuss anzufordern.


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AG Duisburg NZM 2008, 937

• Klage wird abgewiesen:- Kein Anspruch aus § 155 Abs. 1 ZVG, weil Hausgeld keine

Kosten der Verwaltung (mehr) sein sollen.

- Kein Anspruch aus §§ 155 Abs. 2, 156 ZVG, weil keine verteilungsfähige Masse mehr da ist.


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LG Köln NZM 2008, 936

1. Der Gesetzgeber der WEG-Novelle 2007 wollte zwar die Stellung der Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung verbessern, nicht aber ihre Rechtsstellung in der Zwangsverwaltung verschlechtern. Trotz der Begünstigung der Hausgeldansprüche in der neuen Rangklasse 2 des § 10 I ZVG ist daraus deshalb kein Verbot herzuleiten des Inhalts, dass derZwangsverwalter diese Ansprüche nicht als Ausgaben der Zwangsverwaltung anzusehen hat und hierfür entsprechende Vorschüsse verlangen darf.

2. Laufendes Wohngeld einschließlich künftiger Abrechnungsspitzen etc. stellt nach wie vor Ausgaben i.S. des § 155 I ZVG dar, so dass der betreibende Gläubiger insoweit auch vorschusspflichtig ist.


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Persönliche Haftung des Zwangsverwalters

Fall:

• Zwangsverwalter erzielt Einnahmen und hätte daraus Hausgeld zu begleichen.

• Zwangsverwalter bestreitet aber Hausgeld-verbindlichkeit und verwendet Einnahmen anderweit zur Befriedigung von (nachrangigen) Gläubigern.

• Zwangsverwaltungsverfahren wird aufgehoben.

Haftet Zwangsverwalter nun persönlich für Hausgeld?


Folie 55

§§§§ 154 ZVG

Der Verwalter ist für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Er hat dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich und nach der Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen. Die Rechnung ist dem Gericht einzureichen und von diesem dem Gläubiger und dem Schuldner vorzulegen.


Folie 56

BGH, 5.2.2009 – IX ZR 21/07, NJW 2009, 1674

1. Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungs-gesetz besondere Pflichten auferlegt.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann "Beteiligte" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.

Folglich:

Zwangsverwalter haftet der Eigentümergemeinschaft für von ihm pflichtwidrig nicht getilgte Verbindlichkeiten persönlich!

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