IBB Wohnungsmarktbericht 2012Die in 2011 einsetzende globale Konjunkturschwäche, die nur im ersten...

IBB Wohnungsmarktbericht 2012

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Wir danken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklungund Umwelt – insbesondere Frau Petra Wilfert-DemirovundHerrnStephanEgerer–fürihrefreundlicheundum-fassendeUnterstützung.

Der vorliegende Bericht und ein ergänzender ausführli-cherTabellenbandsindalsDownloadunterfolgenderInter-netadresseabrufbar:www.ibb.de/wohnungsmarktbericht.HierfindenSieaucheineZusammenfassungindeutscherundenglischerSprache.

DerIBBWohnungsmarktbericht2012wirdderÖffentlich-keit ausschließlich zu Informationszwecken zur Verfü-gunggestellt.AllezugrundeliegendenAngabenwurdensorgfältig recherchiert und gewissenhaft zusammen-gestellt. Eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständig-keitwirdnichtübernommen.

Wirhoffen,dassIhnenunserIBBWohnungsmarktberichtbeiIhrenFragenundAnliegenweitergeholfenhat.Selbst-verständlichistesunserInteresse,diesePublikationstetsweiterzuverbessern.WirmöchtenSieeinladen,uns IhreAnregungenundVorschlägeaneinedernebenstehendenAdressenzusenden.


Inklusive Schwerpunktthema: Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation

4

5

Vorwort

Die Anspannung am Berliner Wohnungsmarkt hat im ver-gangenen Jahr weiter zugenommen. Gründe dafür sind die anhaltend hohen Zuwanderungszahlen bei bislang relativ ge-ringen Baufertigstellungen. Allerdings weist die Zahl der Bau-genehmigungen inzwischen deutlich nach oben, sodass man davon ausgehen kann, dass auch die Zahl der Fertigstellungen zunehmen wird.

Das ist auch dringend nötig, denn nach der aktuellen Einwoh-nerprognose von Dezember 2012 wird die Einwohnerzahl Ber-lins bis 2030 um rund 254.000 auf ca. 3.755.000 anwachsen. Dieser Zuwachs entspricht in etwa der Einwohnerzahl von Städten wie Kiel oder Aachen. Seriösen Schätzungen zufolge werden zur Deckung der zusätzlichen Nachfrage in den nächs-ten Jahren 10.000 bis 12.000 neue Wohnungen jährlich benö-tigt.

Die steigende Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt lässt bei Neuvermietung Erhöhungen der Angebotspreise zu, die zu Zeiten eines entspannten Wohnungsmarktes bis vor Kurzem nur schwer durchsetzbar waren. Dabei hat der Preisauftrieb der Angebotsmiete zunehmend die Gesamtstadt erreicht.

Wie bereits in den Vorjahren ist zu beobachten, dass innerhalb des Stadtgebiets große Unterschiede hinsichtlich der Stärke und Dynamik der Wohnungsnachfrage sowie der Entwicklung der Angebotsmieten bestehen. Der stärkste Druck liegt auf den zentralen Stadtgebieten. Generell bleibt aber festzuhal-ten, dass im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten wie Hamburg oder München die aktuelle durchschnittliche Ange-botsmiete in Berlin deutlich niedriger liegt.

Von kräftiger Dynamik ist auch der Markt für Eigen-tumswohnungen geprägt. Hier sorgt nicht zuletzt die Kapitalflucht in Immobilien als vermeintlich sichere Geld-anlage und die sich daraus ergebende starke Nachfrage für steigende Angebotspreise im Bestand ebenso wie im Neubau.

Wie in den IBB Wohnungsmarktberichten der Vorjahre gibt es im Rahmen des Reports 2012 auch wieder ein Sonderthe-ma. Dieses Mal bildet die 2012 veröffentlichte Sonderauswer-tung zum Mikrozensus 2010 den Schwerpunkt. Sie bietet die Möglichkeit, einen aktuellen Blick auf die Wohnsituation der Berliner Haushalte zu werfen und die Entwicklung im letzten Jahrzehnt zu beleuchten.

Alles in allem ist der vielschichtige Berliner Markt von anhal-tend hoher Dynamik geprägt. Wir laden Sie daher als Leser wieder ein, das vorliegende Material aus Ihrer individuellen Marktperspektive zu betrachten und sich mithilfe des IBB Wohnungsmarktberichtes 2012 ein eigenes Bild von der Lage am Wohnungsmarkt in der Hauptstadt zu machen.

Ulrich KissingVorsitzender des Vorstandes der Investitionsbank Berlin

Vorwort

6

Vorwort 5

Inhalt 6

Berlin im Überblick 8

Ausgewählte Daten im Überblick 9

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 10 1.1 Konjunkturentwicklung 10

1.2 Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit 12

1.3 Bauwirtschaft 13

1.4 Zinsentwicklung 14

1.5 Fazit 15

2. Entwicklung der Wohnungsnachfrage 16 2.1 Einwohnerentwicklung 16

2.1.1 Natürliche Bevölkerungsentwicklung 16

2.1.2 Wanderungen 16

2.1.3 Einwohnerentwicklung nach Altersgruppen 19

2.2 Einwohner- und Haushaltsentwicklung 21

2.2.1 Veränderung der Haushaltsstruktur 22

2.2.2 Räumlich differenzierte Einwohnerentwicklung innerhalb Berlins 23

2.2.3 Kleinräumige Wanderungsbewegungen 25

2.2.4 Verteilung der Einwohner nach Altersgruppen 27

2.2.5 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 28

2.3 Fazit 33

3. Entwicklung des Wohnungsangebots 34 3.1 Bautätigkeit 34

3.1.1 Situation in den Berliner Bezirken 35

3.2 Wohnungsbestand 37

3.2.1 Sozialwohnungsberechtigte 42

3.2.2 Haushalte mit Wohngeldbezug in Berlin 42

3.3 Entwicklung der Angebotspreise und -mieten 43

3.3.1 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 43

3.3.1.1 Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 47

3.3.2 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 48

3.3.2.1 Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen 48

3.3.2.2 Aktuelle Angebotspreise für Eigentumswohnungen 48

3.3.2.3 Situation in den Bezirken 50

3.3.2.4 Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen 52

3.3.3 Angebotsmieten 53

3.3.3.1 Mietpreisentwicklung 53

3.3.3.2 Aktuelle Angebotsmieten 54

Inhaltsverzeichnis

7Inhaltsverzeichnis

3.3.3.3 Situation in den Bezirken 56

3.3.3.4 Kleinräumige Differenzierung der Mieten 58

3.4 Mietspiegelmieten 59

3.4.1 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau 61

3.5 Wohnflächen 62

3.6 Leerstand 63

3.7 Fazit Wohnungsangebot 63

4. Fazit: Wohnungsnachfrage und Angebotsentwicklung 64

5. Schwerpunktthema: Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation 65 5.1 Mietniveau 2010 (Mikrozensus) 65

5.2 Veränderung des Mietniveaus (Mikrozensus) 66

5.3 Mietbelastung (Mikrozensus) 67

5.4 Veränderung der Wohnfläche (Mikrozensus) 68

5.5 Fazit zur Wohnsituation (Mikrozensus) 69

6. Bezirksprofile 70 6.1 Lagetypisierung 70

6.2 Vertiefende Betrachtungen zweier Bezirke 74

6.2.1 Pankow 74

6.2.2 Tempelhof-Schöneberg 78

6.3 Die weiteren Bezirke im Überblick 82

6.3.1 Charlottenburg-Wilmersdorf 82

6.3.2 Friedrichshain-Kreuzberg 84

6.3.3 Lichtenberg 86

6.3.4 Marzahn-Hellersdorf 88

6.3.5 Mitte 90

6.3.6 Neukölln 92

6.3.7 Reinickendorf 94

6.3.8 Spandau 96

6.3.9 Steglitz-Zehlendorf 98

6.3.10 Treptow-Köpenick 100

7. Erläuterungen und Glossar 102

8. Abbildungs- und Tabellenverzeichnis 104 8.1 Abbildungsverzeichnis 104

8.2 Tabellenverzeichnis 106

Karte „Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Berlin 2011 und 2012“ 106 ff.

8

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

Übersichtskarte

Bezirksgrenze

Bewohnte Gebiete

Unbewohnte Gebiete

Grünflächen

Gewässer

Grenze Planungsraum

Berlin im Überblick

Reinickendorf

Spandau

Charlottenburg-Wilmersdorf

Mitte

Pankow

Lichtenberg

Steglitz-Zehlendorf

Tempelhof-Schöneberg

Friedrichshain-Kreuzberg

Neukölln

Marzahn-Hellersdorf

Treptow-Köpenick

9Ausgewählte Daten im Überblick

Ausgewählte Daten im Überblick

Kennzahl Berlin Veränderung Trendpfeil 2011 gegenüber 2010 2013

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Mrd. EUR 101,4 +2,3%

Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen – in %) 13,3 -0,3%-Punkte

Preisindex für Verbraucherpreis (2005=100) 110,5 +2,4%

Baukosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) (EUR) 1.221 -2,7%

Wohnungsnachfrage

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung) 3.501.872 +1,2%

Zahl der Haushalte 1.995.200 +0,3%

Einwohner je Haushalt 1,75 +0,02

Anteil Einpersonenhaushalte (%) 54,1 +0,5%-Punkte

Bedarfsgemeinschaften nach SGB II je 100 Haushalte 16,1 -0,6%-Punkte

Durchschn. mtl. Haushaltsnettoeinkommen in EUR (arithm. Mittel) 2.107 +2,0%

Wohnungsangebot

Wohnungsbestand 1.903.231 +0,2%

– darunter Mietwohnungen 1.638.900 +0,6%

– darunter Sozialmietwohnungen (nach WoBindG) 162.192 –1,9%

– darunter belegungsgebundene Mietwohnungen (nach BelBindG) 122.113 ±0%

Fertiggestellte Wohnungen 4.491 +3,9%

– darunter Neubau 3.517 -3,6%

Baugenehmigungen 7.358 +34,5%

– darunter Neubau 5.604 +44,1%

Mieten und Wohnungsmarkt

Belegungsdichte (Einwohner je Wohnung) 1,84 +0,02

Wohnfläche je Wohneinheit (in m2) 70,7 +0,1

Wohnfläche je Einwohner (in m2) 38,4 -0,3

Längerfristiger Leerstand (Anteil am Gesamtbestand in %) 5,0(2010)

Binnenwanderung (umziehende Personen je 100 Einwohner) 9,1 -0,1

Mietenindex Nettokaltmiete (2005=100) 108,8 +1,5

Index Wohnnebenkosten (2005=100) 108,0 -0,5

Angebotsmieten (in EUR nettokalt/m2 Wohnfläche) 7,40 +14,0%

Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) (EUR/m2 Wohnfläche) 2.200 +19,6%

10

1.1 KonjunkturentwicklungDie in 2011 einsetzende globale Konjunkturschwäche, die nur im ersten Quartal des vergangenen Jahres durch eine kurz-fristige Belebung unterbrochen worden war, hielt im gesam-ten Jahresverlauf 2012 an. Im Mittelpunkt stand weiterhin die Krise im Euroraum. In Griechenland, Italien, Portugal und Spanien hat sich die wirtschaftliche Lage im Jahr 2012 uner-wartet stark eingetrübt. Trotz umfangreicher Sparprogramme hat die Verschuldung der öffentlichen Haushalte in den Kri-senländern erneut deutlich zugenommen. Aber auch in den Schwellenländern war die gesamtwirtschaftliche Entwicklung im vergangenen Jahr unverändert verhalten. In diesem labilen Umfeld erwiesen sich die USA bei anhaltend moderatem An-stieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) einmal mehr als Stütze der Weltkonjunktur. Die USA haben einen Teil der Konsolidie-rung aufgeschoben und verzeichneten im Jahr 2012 ein ver-gleichsweise robustes Wachstum. Vor diesem Hintergrund trugen die USA, zusammen mit den Schwellenländern und Japan, zur Stabilisierung der Weltwirtschaft bei.

Deutsche Wirtschaft robustTrotz dieses ungünstigen Umfelds hat sich der Verlauf der Wirtschaft in Deutschland zunächst als robust erwiesen. Das Wachstum beruhte dabei erneut ausschließlich auf einem Aus-bau des Außenbeitrags, der sich in abgeschwächter Form auch im dritten Quartal noch fortsetzte. Gleichwohl wurden die Kri-senfolgen vor allem im Auftragsgeschehen zunehmend sicht-bar, so dass konjunkturelle Dämpfer durch eine rückläufige Inves-titionstätigkeit nicht ausblieben. Somit hat sich im Zuge der Eurokrise auch die Konjunkturentwicklung in Deutschland im Jahresverlauf 2012 immer stärker abgeschwächt, wie sich an der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts zeigt (vgl. Abb. 01).

Berlin weitgehend unbeschadetDer Wirtschaftsstandort Berlin ist 2012 relativ unbeschadet durch die Eurokrise gekommen. Denn grundsätzlich ist die Wirtschaft der deutschen Hauptstadt weniger von den krisen-anfälligen Industriebranchen abhängig als die Wirtschafts-standorte in den südlichen Bundesländern. Die Berliner Kon-junktur entwickelt sich im aktuellen Umfeld daher stabiler als im Bundesdurchschnitt.

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Abb. 01 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland (preisbereinigt – Veränderungen zum Vorjahr in Prozent) 2003–20124,0

3,0

2,0

1,0

0,0

-1,0

-2,0

-3,0

-4,0

-5,0

-6,020082004

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen IBB

2005 20112006 201220072003 2009 2010

Berlin

Deutschland

Verä

nder

ung

zum

Vor

jahr

(%)

11

Die schwierige Absatzlage in den rezessionsgeplagten südeu-ropäischen Ländern wie Spanien und Italien konnte in Berlin zumindest teilweise durch Exporterfolge in die USA und in die Schwellenländer kompensiert werden. Getrübt wurde die Konjunktur lediglich von der rückläufigen Entwicklung im verarbeitenden Gewerbe. Dabei ging die Schwäche vor allem von den Investitionsgüterproduzenten im Bereich Maschi-nenbau und Elektrische Ausrüstungen aus – insbesondere die Aufträge aus dem Inland sind hier stark zurückgegangen. Demgegenüber profitierten die eher auf private Verbrau-cher hin orientierten Unternehmen – vor allem die Hersteller langlebiger Konsumgüter – von der bis zuletzt wachsenden Erwerbstätigkeit in der Hauptstadt. Aber auch der wachsen-de Dienstleistungsmarkt prägt das Wirtschaftsgeschehen in Berlin entscheidend. Vor allem die Unternehmen aus den Be-reichen Immobiliendienstleistungen, Rechts- und Steuerbera-tung, Wirtschaftsprüfung, Sicherheitsdienste, Informations-technologie, Mediendienstleistungen sowie Post-, Kurier- und Expressdienste konnten im bisherigen Jahresverlauf deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen.

Die Touristen waren auch 2012 eine starke Stütze der Berliner Konjunktur. Der außerordentlich positive Trend der letzten Jahre setzte sich fort. Sollte der Tourismusboom auch in den nächsten Jahren in diesem rasanten Tempo weiterwachsen, wird die Übernachtungszahl bereits im Jahr 2015 die 30-Mil-lionen-Marke erreicht haben. Im Ergebnis gaben die Touristen im Jahr 2012 insgesamt über zehn Milliarden Euro in der deut-schen Hauptstadt aus. Beim Berliner Einzelhandel und im Gastgewerbe sorgte dies für deutlich steigende Umsätze.


Abb. 02 Erwerbstätige in Berlin und Deutschland (Veränderungen zum Vorjahr in Prozent) 2002–20122,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0

-0,5

1,0

-1,5

-2,0

-2,520082004

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen IBB

2005 20112006 201220072002 2003 2009 2010

Berlin

Deutschland

Verä

nder

ung

zum

Vor

jahr

(%)

12

1.2 Arbeitsmarkt und ErwerbstätigkeitDie Zahl der Beschäftigten nimmt in Berlin im bundeswei-ten Vergleich bereits seit längerer Zeit überdurchschnittlich zu. Der Berliner Arbeitsmarkt war noch bis Mitte des letzten Jahrzehnts von den Folgen des Strukturwandels geprägt und befindet sich momentan in der Aufbauphase.

Jobmotor DienstleistungsbrancheAllerdings steigt die Beschäftigung in Berlin besonders durch Zuwanderungen und Pendler aus dem Umland, sodass die Arbeitslosenquote nicht im gleichen Maße sinkt. Gleichwohl standen den Erwerbslosen im Jahresdurchschnitt rund 18.000 gemeldete offene Stellen gegenüber. Dabei erwiesen sich vor allem die Dienstleistungsbranchen als Jobmotor. Insbesondere im Gastgewerbe, im Handel, in der Information und Kommu-nikation, im Bereich Erbringung von freiberuflichen und wis-senschaftlichen Dienstleistungen sowie in der Abfallentsor-gung ist die Nachfrage nach Arbeitskräften groß.

Weiterhin hohe Sockelarbeitslosigkeit in BerlinTrotz dieser dynamischen Entwicklung ist der Sockel an Ar-beitslosigkeit in Berlin nach wie vor hoch. Im Bundesländer-vergleich lag Berlin auch noch im Dezember 2012 mit einer Ar-beitslosenquote von 11,6 % immer noch auf dem letzten Platz. In den südlichen Bundesländern sieht es dagegen deutlich besser aus. An der Spitze stehen Bayern und Baden-Württem-berg mit Arbeitslosenquoten von unter 4 %.

Wettbewerbsfähige Berliner IndustrieDennoch befindet sich Berlin in einer Position der Stärke. Die verschärfte Wirtschaftskrise in Europa trifft auf eine wettbe-werbsfähige Industrie. Diese hatte den Einbruch 2008/2009 bereits im Jahr 2010 wieder aufgeholt. Neustrukturierungen der Produktionsprozesse, die günstige Entwicklung bei den realen Lohnstückkosten und qualitativ hochwertige Produkte haben dazu beigetragen, die Wettbewerbsposition der Berli-ner Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes in den letz-ten Jahren zu stärken. So lag der Anteil des Auslandsumsatzes im Durchschnitt des vergangenen Jahres über Bundesniveau. Dennoch kann sich die Berliner Industrie nicht gänzlich von der ausgeprägten Schwäche der wichtigen europäischen Ab-satzmärkte abkoppeln. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Wertschöpfungsanteil der Berliner Industrie mit rund 11 % eher gering ist.

Tourismus stützt die Berliner KonjunkturDie deutsche Hauptstadt ist von einer stark dienstleistungs-orientierten Wirtschaft geprägt. So sind Wirtschaftszweige aus dem Dienstleistungsbereich die wesentliche Stütze der Berliner Konjunktur. Die relativ robuste Entwicklung im Be-reich Unternehmensdienstleistungen, die steigenden Er-werbstätigenzahlen, die Lohnzuwächse und vor allem der durch die stark expandierenden Touristenströme wachsende Konsum wirken stabilisierend.


Abb. 04 Veranschlagte Kosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) in EUR in Berlin und Deutschland 2002–2011

1.4001.3001.2001.1001.000

900800700600500400300200100

02008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009

Berlin Deutschland

Kost

en p

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Arbeitslosenquote in Prozent

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Arbeitslose

Abb. 03 Arbeitslose (SGB II und III) und Arbeitslosenquote in Berlin 2003–2012

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

20

15

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02008 2010 2011 20122003 2004 2005 2006 2007 2009

Anza

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1.3 BauwirtschaftAuch von der in Berlin nach wie vor starken Baukonjunktur – nicht zuletzt durch das im Zuge der Finanzkrise wachsende Interesse an Sachwerten – gehen Impulse für die hiesige Wirt-schaft aus. Die Bruttowertschöpfung im Baugewerbe wuchs 2011 mit real 3,9 % überdurchschnittlich (Deutschland: +3,5 %). Im vergangenen Jahr setzte sich der Aufschwung fort. Insbe-sondere im Wohnungsbau – aber nicht nur dort – zogen die Auftragseingänge im bisherigen Jahresverlauf 2012 weiter an und liegen nach wie vor auf dem höchsten Wert seit 2002. Mit einem Ordervolumen von insgesamt 1,52 Mrd. EUR wiesen die Auftragsbücher der Berliner Baufirmen im Zeitraum Januar bis September 2012 gegenüber dem entsprechenden Vorjah-reszeitraum ein Plus von 107,0 Mio. EUR (+7,6 %) aus. Starke Zu-wächse verzeichneten dabei der Öffentliche Bau (+23,9 %) und der Wohnungsbau (+15,0 %). Geringe Rückgänge gab es ledig-lich bei den Auftragseingängen im Wirtschaftsbau (–4,9 %).

Alles in allem sollten von dem bestehenden Ordervolumen auch in den nächsten Monaten noch erhebliche Impulse auf die Bautätigkeit in Berlin ausgehen. In den ersten neun Mo-naten 2012 wurde bereits ein Umsatz von insgesamt 1,96 Mrd. EUR erwirtschaftet, immerhin 6,9 % mehr als im entspre-chenden Zeitraum des Vorjahres. Während die Umsätze im Öf-fentlichen Bau vor dem Hintergrund der ausgelaufenen Kon-junkturprogramme um 3,0 % abnahmen, konnten die Erlöse im Wohnungsbau in den ersten neun Monaten 2012 um 17,0 % gesteigert werden (Wirtschaftsbau: +4,7 %).

Mit anziehender Baukonjunktur steigen auch die veranschlag-ten Baukosten. Berlin folgt dabei dem gesamtdeutschen Trend, auch wenn die Berliner Entwicklung stärkeren Schwankungen unterliegt. Deutlich wird hier ein Preisgefälle. Seit 2002 liegen die veranschlagten Baukosten je m2 Wohnfläche in Berlin un-ter dem gesamtdeutschen Durchschnitt. 2011 betrug der Un-terschied gut 12 %.

Anpassungsprozess des Berliner ImmobilienmarktesDie Baukonjunktur wird aufgrund der großen Nachfrage auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt und bei weiterhin güns-tigen Finanzierungskonditionen und gesteigertem Interesse an Sachwerten auch 2013 robust bleiben. Das große Interesse an Berliner Wohnimmobilien wird vor allem in der dynamischen Preisentwicklung sichtbar. Vor dem Hintergrund der in Berlin über lange Zeit weitgehend stagnierenden Wohnungspreise lässt sich daraus aber nicht zwangsläufig eine entstehende Blase auf dem Berliner Immobilienmarkt ableiten. Der Berli-ner Immobilienmarkt galt lange als unterbewertet und passt sich jetzt in einem raschen Tempo an fundamentale Faktoren an. Im Gegensatz zum Bundesdurchschnitt nimmt die Bevöl-kerung in der deutschen Hauptstadt weiter zu. Berlin besitzt gerade für junge Menschen und Beschäftigte in den kreativen Branchen eine sehr hohe Attraktivität. Dadurch kann Berlin weiter von überregionalen Wanderungsgewinnen und von dem Zuzug hochqualifizierter Beschäftigter profitieren. Hinzu kommt, dass aufgrund des Anstiegs der Singlehaushalte auch die Zahl der privaten Haushalte weiter zunehmen wird. Eine Entspannung auf der Nachfrageseite wird sich demnach kurz-fristig nicht einstellen.

Vor dem Hintergrund steigender Nachfrage sind auch die Prei-se für den Neubau von Wohngebäuden (Bauleistungen am Bauwerk) in Berlin 2012 weiter gestiegen. Im dritten Quartal 2012 betrug die Preissteigerungsrate gegenüber dem Vor-jahresquartal 2,8 % (3. Quartal 2011: +2,9 %). Entsprechend zeigten sich im Jahresvergleich auch für die Preisentwicklung nach Bauwerksarten hohe Veränderungsraten. So waren im 3. Vierteljahr 2012 der Neubau von Ein- und Zweifamilienge-bäuden (+2,8 %) sowie von Mehrfamiliengebäuden (+2,3 %) ebenfalls deutlich teurer als im Vorjahr. Die Preisentwicklung im gesamten Bereich Neubau von Wohngebäuden war somit dynamischer als im Bereich der allgemeinen Lebenshaltungs-kosten. Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg mit-teilte, lag der Anstieg der Verbraucherpreise im Durchschnitt des Jahres 2012 gegenüber 2011 bei +2,4 %. Der Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten wird neben den Energie-preisen zunehmend durch die Teuerung der Nahrungsmittel bestimmt.


Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Bundesamt

Abb. 05 Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden in Berlin und Deutschland 2003–2012

125123121119117115113111109107105103101

999795

2010 20122003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011

Berlin Deutschland

Prei

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= 10

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1.4 ZinsentwicklungDie Eurokrise hatte sich im Verlauf des Jahres 2012 zunächst weiter verschärft. Erst nach der Erklärung der Europäischen Zentralbank (EZB), im Rahmen der Outright Monetary Trans-actions (OMT) notfalls unbegrenzt Anleihen aufzukaufen, ist es im Herbst 2012 zu einer Entspannung der Lage gekommen. Nachdem die großvolumigen Langfristoperationen der EZB die Kapitalmärkte nur kurzzeitig beruhigen konnten und die europäische Finanzpolitik im ersten Halbjahr Vertrauen för-dernde Impulse vermissen ließ, sah sich die EZB im Sommer 2012 schließlich veranlasst, ihre Bereitschaft zu Anleihekäufen zu erklären. Auch ohne tatsächlichen Vollzug der Anleihekäufe sorgte die grundsätzliche Bereitschaft der EZB zunächst für eine Rückbildung der Risikoaufschläge.

Bundesanleihen, die beim Hypothekenzins als Referenzgröße gelten, waren aber weiterhin durch außerordentlich niedrige Renditen gekennzeichnet. Denn der stabilisierende Einfluss möglicher EZB-Eingriffe wurde auch als Vorsorge gegen deut-sche Haftungsrisiken im Zuge der Euro-Rettungsmaßnahmen verstanden. Wie nachhaltig diese Bewegung ist, lässt sich noch nicht beurteilen.

Die deutschen Anleihezinsen bewegten sich zuletzt um 1,5 % und liegen damit am oberen Rand des Korridors, welcher seit Mitte letzten Jahres nicht überschritten wurde. Zum einen werden Sorgen über ein Auseinanderfallen des Euroraums derzeit kaum mehr artikuliert. Zum anderen sorgten aber auch die fundamentalen volkswirtschaftlichen Daten zuletzt eher für Auftrieb bei den Zinsen.

Auf kurze Sicht sind hier aber Rückschläge einzukalkulie-ren. Die Veröffentlichung einer zunächst beschleunigten Schrumpfung des deutschen Bruttoinlandsprodukts für das Schlussquartal 2012 und der Rückgang in der Jahresteuerung lässt dies ebenso erwarten wie Einflüsse aus dem italienischen Wahlkampf. Erst im weiteren Verlauf werden die derzeit stark akzentuierten Konjunktursorgen wieder abflauen und auch die Teuerung wieder höher ausfallen. Auch dann bleibt es jedoch bei einem moderaten Anstieg der Anleihezinsen.

Alles in allem bleiben deutsche Staatsanleihen vor dem Hin-tergrund der noch nicht gelösten Eurokrise für Kapitalanleger aber weiterhin attraktiv, da sie nach wie vor als sehr sichere Anlage gelten. Die starke Nachfrage dieser Wertpapiere hält die Zinsen niedrig und damit auch die Konditionen für Immo-bilienkredite in Deutschland. Im Jahr 2012 sind die Zinsen für Wohnungsbaukredite weiter gesunken und lagen im letzten Quartal des Jahres zwischen 2,87 % und 3,06 % je nach Laufzeit der Kredite (vgl. Abb. 06).

Die vorgelegten Prognosen basieren auch auf Annahmen über die künftigen Aktivitäten der EZB. Die EZB wird weiterhin Rück-sicht nehmen auf die Verschuldungssituation in den Ländern an der europäischen Peripherie und damit ihren stützenden Kurs – auch mit Blick auf die damit verbundenen Risiken für den Bankensektor – beibehalten. Trotz üppiger Liquidität wird das Inflationsrisiko überschaubar bleiben. Konflikte um die künftige politische und fiskalische Ausgestaltung des ge-meinsamen Währungsraums werden weiterhin das Gesche-hen bestimmen.

bis 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

5 bis 10 Jahre

über 10 Jahre

Quelle: Deutsche Bundesbank

7

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5

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2

1

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Abb. 06 Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite in Prozent (Wert zum Quartalsbeginn) 2006–2012 (4. Quartal)

20092006I I I I I I III II II II II II IIIII III III III III III IIIIV IV IV IV IV IV IV

2007 2008 2010 2011 2012

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15Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

1.5 FazitDie deutsche Hauptstadt Berlin bleibt durch eine im Bundes-vergleich schwächere Einkommens- und Vermögensstruktur der Privathaushalte sowie durch eine überwiegende Zahl von Unternehmen in kleineren Umsatzgrößenklassen geprägt. Bei einer insgesamt labilen Wirtschaftslage hebt sich das dyna-mische Geschehen aber positiv vom Bundesdurchschnitt ab. Im Trend ist folglich von einer fortgesetzten Aufholbewegung und einem insgesamt schwankungsärmeren Konjunkturver-lauf auszugehen. Dies ist letztlich dem Berliner Branchenmix zuzuschreiben, der stark auf den Dienstleistungsbereich aus-gerichtet ist. Vor allem der anhaltende Tourismusboom und die damit verbundene Stärkung des Einzelhandels und des Gastgewerbes sowie die überdurchschnittliche Entwicklung bei den unternehmensnahen Dienstleistungen werden für weitere Impulse sorgen. Vor dem Hintergrund der großen Nachfrage auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt sollte aber auch die Baukonjunktur bei günstigen Finanzierungs-konditionen und gesteigertem Interesse an Sachwerten ro-bust bleiben.

Dem Berliner Immobilienmarkt geht es nach wie vor gut. So erlebte Berlin, vor allem im Vergleich mit anderen europä-ischen Standorten, während der letzten Krise keine Talfahrt. Die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin steigt weiterhin. Den Ausschlag für diese Entwicklung geben mehrere Faktoren: Zum einen wachsen Einwohner- und Haushaltszahl kontinu-ierlich. Gleichzeitig verharrte die Neubautätigkeit in den ver-gangenen Jahren auf relativ niedrigem Niveau. Hinzu kommt die Nachfrage der Kapitalanleger, die einen sicheren Hafen bei ihrer Kapitalanlage suchen.

Immobilienpreisblasen in Teilbereichen nicht ausgeschlossenAlles in allem ist Berlin eine attraktive Stadt mit insgesamt guten Perspektiven. Von daher dürften die Preise für Wohnim-mobilien bei einer möglichen Korrektur des Marktes auch nur geringfügig fallen. Sollte sich die Preisentwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt aber in einem sehr raschen Tempo fortsetzen, ist nicht auszuschließen, dass die Preise über die Niveaus hinausschießen, die durch fundamentale Faktoren ge-rechtfertigt sind, sodass es dann in Teilmärkten zu Preisblasen kommen könnte.

Allerdings werden spekulative Preisblasen typischerweise von einer expansiven Kreditvergabe begleitet. Gerade in den USA, Spanien und Irland wurde der Preisboom von einem solchen expansiven Kreditgeschehen begleitet. In Deutschland ist eine derartige expansive Kreditvergabe wie in den USA jedoch nicht zu beobachten.

Gute Perspektiven für die Berliner WirtschaftIm Ergebnis sind die Perspektiven für die Berliner Wirtschaft im nächsten Jahr grundsätzlich positiv. Berlin wird auch 2013 wieder eine Steigerung des Bruttoinlandsprodukts verzeich-nen können. Vorausgesetzt, dass die Berliner Konjunktur weiterhin starke Impulse vom Tourismusboom bekommt, die überdurchschnittliche Entwicklung im unternehmensnahen Dienstleistungsbereich sowie im Baugewerbe anhält und die Weltwirtschaft nicht abstürzt. Allerdings fordert die Verschul-dungskrise in Europa zunehmend ihren Tribut und trübt den Wachstumsausblick der deutschen Wirtschaft insgesamt. Vor diesem Hintergrund sind auch Prognosen für die konjunktu-relle Entwicklung in Berlin mit hoher Unsicherheit behaftet. Unter dem Strich wird der Wirtschaftsstandort Berlin auch 2013 gut dastehen. Der Arbeitsmarkt bleibt robust, von einem weiteren leichten Rückgang der Erwerbslosenzahl ist auszu-gehen.

Die vorliegenden Prognosen sind durch ein hohes Maß an Un-sicherheit charakterisiert. Sollte etwa das weltwirtschaftliche Wachstum hinter den Erwartungen zurückbleiben oder sich die Schuldenkrise erneut verschärfen, dann ist eine schwä-chere Entwicklung als prognostiziert wahrscheinlich. Es ist aber auch vorstellbar, dass sich einige europäische Krisenlän-der schneller erholen und sich die Weltwirtschaft stärker be-schleunigt. Dann wird auch die deutsche bzw. die hauptstäd-tische Wirtschaft davon profitieren.

2.1 EinwohnerentwicklungEinwohnerverluste in den 1990er JahrenNoch in den 1990er Jahren verlor Berlin an Einwohnern. Da-für waren in erster Linie Nachholeffekte der Suburbanisierung ursächlich. Den ehemaligen Westberlinern standen nach Jahr-zehnten der Teilung wieder Bauland und Wohnungsangebote im Umland zur Verfügung. In Ostberlin und im Umland waren dem individuellen Wohnungsbau zuvor enge Grenzen gesetzt, die sich unter verbesserten Bedingungen ab 1990 (bessere Verfügbarkeit von Bauland und Baumaterial, Eigenheimzula-ge) und teils steigenden Einkommen jedoch erheblich erwei-terten. Insbesondere der Einfamilienhausbau in den Umland-gemeinden erlebte einen Boom durch den Zuzug von Berliner Haushalten.

Stabilisierung im neuen JahrtausendIm neuen Jahrtausend stabilisierte sich die Einwohnerzahl Berlins wieder. 2005 kehrte sich der Trend ins Positive um. Ber-lin gewann nach Jahren des Umbruchs stark an Attraktivität für Zuwanderer aus dem Bundesgebiet sowie dem europä-ischen Ausland und verzeichnet seitdem wieder wachsende Einwohnerzahlen.

2.1.1 Natürliche Bevölkerungsentwicklung2007 konnte das Geburtendefizit erstmals wieder ausgegli-chen werden. Seitdem werden in der Bundeshauptstadt wie-der mehr Menschen geboren als sterben. Auch wenn dieser Überschuss mit ca. 1.700 Personen im Jahr 2011 noch gering ist, ist eine steigende Tendenz zu erkennen (vgl. Abb. o8).

2.1.2 WanderungenSeit einigen Jahren kann Berlin wieder deutliche Wanderungs-gewinne aufweisen. Im Jahr 2011 war der Wanderungsüber-schuss mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr. Dafür sind insbesondere Zuzüge aus dem Ausland ursächlich. 2011 zogen rund 10.000 Personen mehr aus dem Ausland zu, als im Jahr zuvor.

Ein wichtiger Grund für die Wanderungsgewinne mit dem Ausland ist in der aktuellen europäischen Wirtschaftskrise zu sehen, die Berlin als sicheren Hafen für viele Neubürger, beson-ders aus Ost- und Südeuropa, erscheinen lässt.

2. Entwicklung der Wohnungsnachfrage

16

Abb. 07 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2002–2011 absolut und indexiert

3.600.000

3.500.000

3.400.000

3.300.000

3.200.000

3.100.000

3.000.000

104

103

102

101

100

99

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Berlin insgesamt

Index (2002 = 100)

Inde

x (2

002

= 10

0)

Anza

hl d

er P

erso

nen

17

Tab. 01 Wanderungsgewinne* 2011 nach den wichtigsten Herkunftsländern

Polen 3.300 Pers. Spanien 2.000 Pers.Bulgarien 2.800 Pers. Italien 1.700 Pers.Rumänien 1.800 Pers. Griechenland 900 Pers.*gerundet

Wanderungsgewinne aus dem Bundesgebiet nehmen leicht abWährend die Wanderungsgewinne aus dem Ausland 2011 stark zugenommen haben, gehen sie mit dem übrigen Bun-desgebiet seit 2008/2009 leicht zurück. Es ziehen zwar stetig mehr Personen aus dem Bundesgebiet nach Berlin, aber auch die Abwanderungszahlen steigen (vgl. Abb. 09).

Umlandwanderung stabilisiert sichBerlin hat wie die meisten Metropolen ein negatives Wande-rungssaldo mit dem Umland. Wanderungsgewinne erfolgen aus entfernteren Regionen. Die Wanderungsverluste an das Umland sind 2011 zum ersten Mal seit mehreren Jahren wieder leicht angestiegen. Betrachtet man die letzten drei Jahre, pen-deln sich die Verluste im Bereich von unter 5.000 Personen pro Jahr ein (vgl. Abb. o9).

Entwicklung der Wohnungsnachfrage

Außenwanderungssaldo


Natürlicher Bevölkerungssaldo

Bevölkerungsentwicklung insgesamt

Abb. 08 Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2002-2011

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

-10.000

2007 2009 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2008

Anza

hl d

er P

erso

nen

Abb. 09 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel-/Herkunftsgebieten 2002-2011

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

-10.000

-20.0002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20112002

Ausland Sonstige neue Bundesländer UmlandAlte Bundesländer Außenwanderungssaldo insgesamt

Anza

hl d

er P

erso

nen

9.73514.529 8.724

4.6192.352

-7.836

-1.172

7.520 10.819

4.071 1.884 3.460 6.0259.588

13.812 13.696

-11.945 -11.218 -9.082 -7.333 -6.277 -4.955 -4.118

-12.137 -12.527

4.441

-854

4.248

6.8245.006

7.577

8.6859.647

9.496 8.412

653

24.080

7.460

12.701

-4.820

Anmerkungen: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Das Umland wird im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 definiert. Der hohe negative Außenwanderungssaldo mit dem Aus-land im Jahr 2009 sowie der geringe positive Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2008 sind auf Registerbereinigungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zurückzuführen und damit nur bedingt aussagekräftig.


Starke Wanderungsgewinne bei den 20- bis 30-JährigenBetrachtet man die Wanderungsbilanz nach Altersgruppen, wird deutlich, dass die Zugewinne in erster Linie von jungen Erwachsenen zwischen 20 und 30 Jahren getragen werden. Allein von 2010 zu 2011 stiegen die Wanderungsgewinne in dieser Altersgruppe um rund 18 % von ca. 25.600 auf 31.400 Personen (vgl. Abb. 11).

Auch der Saldo der zuwandernden Kinder und Jugendlichen ist seit Jahren positiv und steigt seit 2007 konstant an. 2011 zogen rund 4.300 Minderjährige mehr nach Berlin, als die Stadt verließen.

Erstmals auch Zugewinne bei den 30- bis 50-JährigenZum ersten Mal in diesem Jahrtausend weist Berlin auch in der Generation der 30- bis 50-Jährigen einen Wanderungsge-winn auf. 2011 betrug dieser rund 5.000 Personen.

Mitte und Neukölln wichtigste WanderungszieleIm berlinweiten Vergleich zeigt sich, dass 2011 alle Bezirke Wanderungsüberschüsse aufweisen. Die größten Gewinne verzeichnen Neukölln und Mitte mit jeweils rund 5.400 Per-sonen, während die Zuzugsüberschüsse in Treptow-Köpenick immerhin noch rund 2.400 und in Tempelhof-Schöneberg ca. 1.000 Personen betragen (vgl. Abb. 12).

18

Abb. 10 Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Herkunfts- und Zielgebieten 2002-2011

150.000

100.000

50.000

0

-50.000

-100.000

-150.000

2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Umland Alte Bundesländer Sonstige neue Bundesländer Ausland

-14.831

-39.465

-26.450

14.505

43.536

21.655

43.370

-33.635 -33.589

-15.791

-39.829

-26.455

14.318

40.482

20.232 20.164 20.510 22.308 23.671

41.109

-15.916

-39.526

-26.895

14.368

38.672

42.063

-31.244

-15.504

-37.900

-25.414

14.196

39.784

42.592

-28.063

-14.731

-37.623

-23.321

14.239

41.083

41.263

-32.539

-14.986

-37.983

-22.179

14.846

44.008

44.422

-39.803

-15.221

-37.453

-21.271

14.994

47.041

24.868

45.741

-43.389

-15.808

-61.142

-15.888

-60.783

-35.954 -35.115

-20.431 -19.165

15.476 15.047

49.766 48.811

25.304 24.300

53.306 59.611

Anza

hl d

er u

mge

zoge

nen

Pers

onen

-16.965

-37.152

-19.470

14.659

49.853

24.425

69.936

-45.856

Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin ver-bunden ist. Das im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 festgelegte Berliner Umland enthält weniger Gemeinden als der frühere Brandenburger Teil des engeren Verflechtungsraums (eVr).


19

2.1.3 Einwohnerentwicklung nach AltersgruppenDie Altersstruktur der Bevölkerung ist ein wichtiger Einfluss-faktor für die Wohnungsnachfrage. Je nach Alter und Haus-haltstyp bestehen verschiedene Wohnbedürfnisse, die sich in der Nachfrage niederschlagen.

Rückläufiger Trend bei Kindern und Jugendlichen gebrochenDie Zahl der Kinder und Jugendlichen bzw. jungen Erwachse-nen unter 20 Jahren ist seit 2002 um rund 8 % von ca. 614.000 auf ca. 560.000 im Jahr 2011 gesunken. 2011 ist jedoch erstmals wieder ein Zuwachs in dieser Altersgruppe zu beobachten, der in erster Linie auf Wanderungsgewinnen beruht (+4.300 Personen, vgl. Abb. 11). Auch der Geburtenüberschuss von rund 1.700 Personen trägt dazu bei. Die Entwicklung dieser Alters-gruppe bestimmt die Nachfrage für Ein- und Zweifamilien-häuser wie auch für familiengerechte Wohnungen im Bestand.


Abb. 11 Außenwanderungssaldo nach Altersgruppen von Berlin 2002-2011

40.000

30.000

20.000

10.000

0

-10.000

-20.000


2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter

Anza

hl d

er P

erso

nen

25.563

20.26815.216 14.604

17.484 18.853 20.03422.100

23.133

-3.163-835

-930-1.254

-1.170 -1.234 -1.458 -1.866

-2.917

-4.745-6.608

-8.532 -6.815

-3.370 -4.162 -4.606 -3.874-7.655

-4.262

-409-744

-3.371

-3.145-2.496

-1.938 -2.136 -2.742 -2.746

-4.693

3.425-769 -2.132 -2.353 -805 -642 768 1.696 2.649

4.952

31.360

4.262

Neukölln

Mitte

Pankow


Reinickendorf

Steglitz-Zehlendorf

Spandau

Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf


Treptow-Köpenick


0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000

Abb. 12 Wanderungssalden 2011 nach Bezirken

5.400

5.400

3.600

3.500

3.400

3.200

3.100

2.900

2.800

2.700

2.400

1.000

Gerundete WerteQuelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

20

Anstieg in der Altersgruppe der 20- bis unter 30-JährigenEine im bundesweiten Vergleich außergewöhnliche Entwick-lung ist der Anstieg der Altersgruppe der jungen Erwachsenen von 20 bis unter 30 Jahren. In den letzten zehn Jahren stieg deren Anzahl um knapp 13 % von 458.000 im Jahr 2002 auf ca. 516.000 in 2011. Dafür sind insbesondere Wanderungsgewinne ursächlich. Berlin ist als Ausbildungs- und Wohnort für diese Altersgruppe besonders attraktiv. Entsprechend gestaltet sich die Wohnungsnachfrage. Nachgefragt werden kleine, preis-günstige Bestandwohnungen für Singles und Paare, aber auch größere Wohnungen in den Innenstadtgebieten zur Bildung von Wohngemeinschaften. Auch die Nachfrage nach Studen-tenapartments steigt.

Leichter Rückgang der 30- bis unter 50-JährigenDie Entwicklung der Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jäh-rigen ist seit 2002 mit ca. –3 % insgesamt leicht rückläufig. Seit 2009 schwächt sich jedoch der Rückgang erkennbar ab. 2011 ist erstmals wieder ein Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um ca. 4.600 Personen zu beobachten. Dieser Zuwachs ist größten-teils auf Wanderungsgewinne aus dem Ausland zurückzufüh-ren. Die Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jährigen umfasst Familiengründer und das Gros der Wohneigentumsbildner.

Zahl der 50- bis unter 65-Jährigen steigt wiederDie Zahl der Einwohner der 50- bis unter 65-Jährigen ist seit 2002 um weniger als 1 % zurückgegangen und mit gut 669.000 Einwohnern weitgehend konstant geblieben. Bis 2008 war die Entwicklung noch rückläufig. Seitdem steigen die Einwohner-zahlen auch in dieser Altersgruppe wieder leicht an. Im Alter zwischen 50 und 65 Jahren erfolgt bei vielen Menschen, die über die finanziellen Möglichkeiten verfügen, eine Neuorien-tierung hinsichtlich ihrer Wohnsituation. Die Altersgruppe der „Best Ager“ ist die wichtigste Nachfragergruppe für ein geho-benes Wohnungsangebot im Miet- und Eigentumssegment.

Zuwachs an älteren BewohnernDer allgemeine Trend zur Alterung der Gesellschaft kennzeich-net auch die Berliner Einwohnerentwicklung. In den letzten zehn Jahren stiegen sowohl der Anteil als auch die Anzahl älterer Bewohner deutlich an. Die Altersgruppe der Senioren von 65 bis unter 80 Jahren wuchs um ca. 31 % von ca. 392.000 im Jahr 2002 auf rund 540.000 in 2011. Die Zahl der Hochbe-tagten ab 80 Jahre stieg um knapp 14 % von ca. 132.000 auf rund 147.000. Entsprechend steigt auch der Bedarf an barriere-armen Wohnungen und Betreuungsangeboten.

Abb. 13 Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen 2002-2011

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

02007

Die Prozentangaben geben die prozentuale Veränderung seit 2002 an.Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

2009 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2008

0 bis unter 20 Jahre





80 Jahre und älter

Anza

hl d

er P

erso

nen

-3,3 %

-0,5 %

-7,8 %+30,8 %+12,6 %

+13,9 %

21

2.2 Einwohner- und HaushaltsentwicklungIm Dezember 2012 veröffentlichte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die neueste Einwohnerprog-nose für Berlin. Darin wurde der Entwicklung der letzten Jahre Rechnung getragen, die von unerwartet starken Wanderungs-gewinnen bestimmt war.

Die Prognose geht in der mittleren und oberen Variante davon aus, dass die Wanderungsgewinne auch langfristig anhalten werden. Erwartet wird die Zuwanderung überwiegend junger Menschen aus dem Ausland.

In der mittleren, der wahrscheinlichsten Prognosevariante, wird die Einwohnerzahl Berlins bis 2030 um rund 254.000 (ca. 7 %) auf ca. 3.755.000 anwachsen. Dieser Zuwachs entspricht in etwa der Einwohnerzahl eines ganzen Bezirks.

Starker Anstieg bereits kurzfristigDer Anstieg der Einwohnerzahlen wird laut Prognose nicht gleichmäßig verlaufen. Berlin befindet sich derzeit bereits in der Phase des stärksten Anstiegs. Bis 2015 wird die Einwohner-zahl um ca. 121.000 zunehmen, im Zeitraum 2015 bis 2020 um 75.000. In der Dekade danach, von 2020 bis 2030, werden nur noch Zugewinne von rund 58.000 Personen prognostiziert.

Alterung der Gesellschaft setzt sich fortDie erwartete Zuwanderung überwiegend junger Menschen kann die Alterung der Gesellschaft in Berlin nur abschwächen, nicht kompensieren.

So wird die Zahl der 65- bis 80-Jährigen um 14 % (ca. 74.000 Personen) ansteigen, die der über 80-Jährigen um fast 81 % (ca. 119.000 Personen). Damit steigt auch der Bedarf an barrierear-men Wohnungen und Serviceleistungen für mobilitätseinge-schränkte Menschen in Berlin.

Auch die Zahl der Kinder und Jugendlichen zwischen 6 und 18 Jahren wird deutlich steigen. Bis 2030 erhöht sich deren Zahl um rund ca. 20 % (64.000 Personen). Dieser Anstieg beruht zu einem guten Teil auf Zuwanderungen. Für die Wohnungs-nachfrage bedeutet dies, dass sich diese Entwicklung weniger in einer zusätzlichen Nachfrage nach Einfamilienhäusern nie-derschlagen wird, sondern, dass mehr größere und preisgüns-tige Wohnungen im Bestand benötigt werden.

Unterschiedliche Entwicklung in den BezirkenAlle Berliner Bezirke werden im Prognosezeitraum mit einem Anstieg der Einwohnerzahl zu rechnen haben. Je nach Al-tersstruktur der Bevölkerung, Attraktivität für Zuzügler und Bauflächen- bzw. Nachverdichtungspotenzialen bestehen große Unterschiede hinsichtlich des erwarteten Einwohner-zuwachses.


Abb. 14 Veränderung der Einwohnerzahlen bis 2030 (mittlere Variante)

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, eigene Berechnungen

Anza

hl d

er P

erso

nen

2011 bis 2015

2015 bis 2020

2020 bis 2025

2025 bis 2030

121.000

75.000

43.000

15.000

Berlin insgesamt

Pankow


Mitte

Treptow-Köpenick

Lichtenberg

Neukölln


Steglitz-Zehlendorf

Spandau

Marzahn-Hellersdorf


Reinickendorf

0% 5% 10% 15% 20%

Abb. 15 Einwohnerprognose bis 2030

7,2 %

16,3 %

8,6 %

8,5 %

8,4 %

7,6 %

6,5 %

6,4 %

6,3 %

5,7 %

5,0 %

2,5 %

2,0 %


22

Den größten Einwohnergewinn hat der Bezirk Pankow zu er-warten. Bis 2030 steigt die Zahl der Einwohner voraussichtlich um 16,3 %. Pankow hat viele junge Einwohner, sodass dort die Geburtenrate weiter ansteigen wird. Darüber hinaus stehen große Flächenpotenziale für den Wohnungsneubau zur Ver-fügung.

Für die Bezirke Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf wird aufgrund der bislang geringeren Zuwanderungszahlen nur eine moderate Zunahme der Einwohnerzahlen um 2,5 % bzw. 1,9 % erwartet.

Zunahme der HaushalteFür den Wohnungsmarkt ist die Zahl der nachfragenden Haus-halte eine entscheidende Größe. In den vergangenen Jahren stieg die Zahl der Haushalte in Berlin kontinuierlich an. Dafür sind sowohl die steigenden Einwohnerzahlen, als auch die Ver-kleinerung der Haushalte ursächlich. Nach einer ersten Ein-schätzung der zukünftigen Haushaltsentwicklung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (mitt-lere Variante) wird die Zahl der Haushalte in Berlin von 2011 bis 2020 voraussichtlich um rund 119.000 (ca. 6 %) steigen. Von 2020 bis 2025 erhöht sich die Haushaltszahl um weitere rund 23.000 (ca. 1 %). Eine Haushaltsprognose wird durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt im Früh-jahr 2013 durchgeführt.

2.2.1 Veränderung der HaushaltsstrukturEinpersonenhaushalte nehmen weiter zuBerlin ist auch Hauptstadt der Singlehaushalte. 2011 waren 54 % der rund 1.996.000 Berliner Haushalte Einpersonen-haushalte. Dies bedeutet nicht, dass alle Personen, die als Einpersonenhaushalte gelten, eine Wohnung allein bewoh-nen. Die Statistik definiert Einpersonenhaushalte nicht nach der Wohnform, sondern danach, dass Personen für sich allein wirtschaften. Daher gelten auch Untermieter, Bewohner von Wohngemeinschaften, Wohnheimen, Seniorenwohnanlagen etc. als Einpersonenhaushalte. Seit 2002 ist die Zahl der Einpersonenhaushalte um rund 168.000 angestiegen. Auch zukünftig wird die Zahl der Single-haushalte wesentlich stärker wachsen, als die der Mehrperso-nenhaushalte. Laut Einschätzung wird der Zuwachs bis 2025 rund 81.000 Haushalte betragen. Die Zahl der Zweipersonenhaushalte ist seit 2002 vergleichs-weise konstant geblieben. Sie stieg in den vergangenen zehn Jahren lediglich um ca. 3.000. Zukünftig ist jedoch wieder mit einem deutlichen Anstieg zu rechnen. Laut Einschätzung wird sich die Zahl der Zweipersonenhaushalte bis 2025 um ca. 39.000 erhöhen. Seit 2002 ging die Zahl der Dreipersonenhaushalte in Ber-lin um rund 22.000 zurück. Erst seit 2011 steigt deren Anzahl aufgrund der Zuwanderung von Familien aus dem Ausland wieder an. Nach Abschätzung der Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung und Umwelt ist bis 2025 mit einem Zuwachs von rund 12.000 Dreipersonenhaushalten zu rechnen.

1 Person

2 Personen

3 Personen

4 Personen

Abb. 16 Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin bis 2011 und Prognose bis 2025


2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0

Anza

hl d

er H

aush

alte

2002

911.000

578.000

201.000

169.000

2005

963.000

580.000

202.000

153.000

2008

1.051.000

586.000

185.000148.000

2011

1.079.000

581.000

179.000156.000

2015 2020 2025

1.123.000

600.000

184.000

163.000

1.148.000

613.000

188.000 191.000166.000

1.160.000

620.000

168.000

23

Die Zahl der Haushalte mit vier und mehr Personen, in der Re-gel Familien, ging von 2002 bis 2011 um rund 13.000 zurück. Bis 2025 wird jedoch wieder mit einer Zunahme um ca. 12.000 gerechnet.

Steigende Nachfrage nach kleinen Wohnungen und für Wohngemeinschaften geeigneten WohnungenFür die Wohnungsnachfrage bedeutet die prognostizierte Ent-wicklung, dass insbesondere die seit Jahren spürbare Nach-frage nach kleinen, für Singles geeigneten Wohnungen weiter zunehmen wird. Steigen wird aber auch die Nachfrage nach Wohnungen, die für Wohngemeinschaften und Familien ge-eignet sind.

Der Vergleich der Haushaltsstrukturen in Berlin, Hamburg, München und Köln zeigt in allen Städten ein ähnliches Bild. Einpersonenhaushalte machen gut die Hälfte aller Haushalte aus. Unterschiede bestehen vor allem beim Anteil der Haus-halte mit drei und mehr Personen (i. d. R. Familien). Hier ist Berlin mit knapp 17 % das Schlusslicht, gefolgt von Hamburg mit ca. 19 %. In München und Köln ist der „Familien“-Anteil mit jeweils rund 22 % deutlich größer. Dies korreliert mit dem Aus-länderanteil, der in beiden Städten deutlich größer ist als in Berlin und Hamburg. Haushalte ausländischer Herkunft sind im Durchschnitt größer als einheimische Haushalte. Innerhalb Berlins sind die größeren Haushalte vor allem in den Außenbe-zirken zu finden, in denen eher familiengerechte Wohnungs-angebote, vor allem Einfamilienhäuser, zu finden sind als in den hochverdichteten Innenstadtlagen. Ausnahmen bilden Stadtteile mit hohem Migrantenanteil.

2.2.2 Räumlich differenzierte Einwohnerentwicklung inner-halb BerlinsDie Berliner Bezirke haben Einwohnerzahlen, die die vieler deutscher Großstädte übertreffen. Innerhalb der Bezirke be-stehen beträchtliche Unterschiede u. a. bei den Wohn- und Le-bensverhältnissen sowie der Art und Dichte der Bebauung. Der Bezirk Pankow beispielsweise umfasst u. a. hoch verdichtete Gründerzeitquartiere in Prenzlauer Berg, Vorstadtbebauung in Pankow sowie Ackerflächen und Plattenbausiedlungen in Buch. Auch der Innenstadtbezirk Mitte weist sehr unterschied-liche Lebensverhältnisse und Wohnsituationen auf wie das Re-gierungsviertel, Szenequartiere, sozial schwierige Altbauquar-tiere und Plattenbaugebiete.

Die Einwohnerentwicklung der Bezirke resultiert aus einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren und Entwicklungen. In Berlin insgesamt erhöhte sich die Einwohnerzahl von 2002 bis 2011 um 3,2 %. Der Vergleich der Einwohnerentwicklung der Bezirke zeigt die stärksten Anstiege in Pankow und Fried-richshain-Kreuzberg. In Pankow erhöhte sich die Einwohner-zahl seit 2002 um rund 9 %. Dafür sind im Wesentlichen Ge-burtenüberhänge und der Zuzug in die geringer verdichteten Bereiche ursächlich, der mit der Ausweitung des Wohnungs-angebots einherging. Im hoch verdichteten Innenstadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg stieg die Einwohnerzahl in den letz-ten zehn Jahren um gut 8 %.


Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Statistisches Amt München, Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln

Berlin Hamburg München Köln

1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen

Abb. 17 Privathaushalte nach Haushaltsgröße in Berlin und ausgewählten Städten 2011

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %

7,8

9,0

29,1

54,1

9,0

9,5

30,1

51,4

10,5

11,3

24,1

54,0

11,0

11,3

27,5

50,3Ante

il an

alle

n H

aush

alte

n

Abb. 18 Bevölkerungsstand 2002 und 2011 sowie Bevölkerungs- entwicklung 2002–2011 in den Berliner Bezirken


4,0 % und mehr2,0 % bis unter 4,0 % 0,0 % bis unter 2,0 % Bevölkerungsrückgang Berlin: 3,23 %

246.157244.146

226.028228.919

315.537323.359

322.877340.000

345.606375.938 260.493

264.447

255.993253.079

232.974244.701

307.311318.106

336.950336.793

288.371297.849

254.128274.535

20022011

24

In Treptow-Köpenick und in Mitte wuchs die Zahl der Einwoh-ner um jeweils rund 5 %. Leichte Zugewinne konnten die Bezirke Neukölln (ca. +4 %), Steglitz-Zehlendorf (rund +3 %), Charlotten-burg-Wilmersdorf (ca. +2 %) und Lichtenberg (ca. +2 %) verzeich-nen.

Eine geringere Dynamik weisen die Bezirke Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf auf. Die Einwohnerzahl stieg seit 2002 nur um ca. 1 % in Spandau, blieb nahezu unverändert in Tempelhof-Schöneberg und sank in Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf um jeweils rund 1 %.

Betrachtet man die Einwohnerentwicklung Berlins kleintei-liger auf Ebene der 447 Planungsräume, so zeigen sich erheb-liche Unterschiede auch innerhalb der Bezirke.

Die stärksten Einwohnergewinne weisen naturgemäß Neu-bauquartiere auf, die zuvor weniger dicht bewohnt waren. Bei-spiele dafür sind das Tiergartenviertel in Mitte, das Schweizer Viertel in Lichterfelde und die Rummelsburger Bucht in Lich-tenberg.

Aber auch Quartiere wie das Friedrichshainer Samaritervier-tel und das Gebiet um den Boxhagener Platz weisen starke Einwohnergewinne auf. Hier überlagern sich verschiedene Effekte. In den vergangenen Jahren wurden in den Ostberli-ner Altbauquartieren ein Großteil des gründerzeitlichen Woh-nungsbestandes modernisiert und Baulücken geschlossen. Damit wurden zuvor nicht mehr marktfähige Wohnungen re-aktiviert und das Angebot erweitert. Diese urbanen Quartiere sind primäre Zuzugsziele junger Menschen, von denen viele

Abb. 19 Bevölkerungsentwicklung in den Planungsräumen 2002–201120 % und mehr10 % bis unter 20 %5 % bis unter 10 %1,5 % bis unter 5 %-1,5 % bis unter 1,5 %-5 % bis unter -1,5 %-10 % bis unter -5 %-20 % bis unter -10 %weniger als -20 %BezirksgrenzenGrenze Planungsraumunbewohnte GebieteWasserflächenBerlin: 2,7 %

Anmerkung: Die Datengrundlage für den Bevölkerungsstand in den Planungsräumen bildet das Berliner Melderegister. Der Bevölkerungszu-wachs in der Gesamtstadt von 1,5 % unterscheidet sich daher vom entsprechenden Wert in Abb. 18, in der die Bevölkerungsentwicklung aus der fortgeschriebenen Bevölkerung errechnet wurde.

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

25

im Familiengründungsalter sind. Hier werden mehr Kinder geboren als anderswo. In jüngster Zeit sind diese Quartiere verstärkt Zuzugsziele von jungen Zuwanderern aus dem Aus-land geworden, die in Berlin einer Ausbildung nachgehen oder Arbeit suchen. Da deren Einkommen in der Regel eher niedrig sind, sind sie auf die Bildung von Wohngemeinschaften ange-wiesen, was die Einwohnerdichte weiter erhöht.

Insbesondere aus den Außenbereichen der westlichen Berli-ner Bezirke mit ihren ausgedehnten Eigenheimbereichen wie auch aus den Ostberliner Großwohnsiedlungen wie Marzahn und Hellersdorf sind die Familien inzwischen herausgewach-sen.

2.2.3 Kleinräumige WanderungsbewegungenDie Berliner Wanderungsgewinne von 2002 bis 2011 schlagen sich in fast allen Bezirken nieder. In der Langzeitbilanz bildet Marzahn-Hellersdorf die Ausnahme. Im jüngsten Berliner Be-zirk betrugen die Wanderungsverluste in den letzten zehn Jah-ren fast 3 % der Einwohner. Seit 2010 ist jedoch auch hier eine Trendumkehr zu beobachten. 2010 wies Marzahn-Hellersdorf einen Wanderungsgewinn von ca. 1.800 Personen auf, 2011 wa-ren es schon ca. 2.800.

In den übrigen Bezirken sind die Wanderungsgewinne unter-schiedlich stark. Die meisten Zugewinne verzeichnen Steglitz-Zehlendorf, Pankow und Treptow-Köpenick mit jeweils rund 7 %.

Charlottenburg-Wilmersdorf und Spandau können Zuge-winne von ca. 5 % aufweisen, Friedrichshain-Kreuzberg von 4 %. Geringer ist die Dynamik in Neukölln (+3 %), Reinicken-dorf (+3 %), Mitte (+3 %), Lichtenberg (+2 %) und Tempelhof-Schöneberg (+1 %).

Anspannung des Wohnungsmarkts führt zu sinkender Um-zugsbereitschaftMit einer zunehmenden Anspannung des Berliner Wohnungs-marktes sinkt auch die Bereitschaft zum Wohnungswechsel. Bei einem sich verknappenden Angebot ist es für viele Mie-ter schwieriger, eine adäquate Wohnung zu finden. Zudem müssen beim Umzug häufig höhere Neuvertragsmieten in Kauf genommen werden. Im Vergleich zu 2002 ist daher die Zahl der innerhalb Berlins umziehenden Personen um ca. 17 % zurückgegangen. Die Fluktuationsrate betrug 2002 noch 11 % und ging bis 2011 auf ca. 9 % p. a. zurück.


Abb. 20 Gesamtwanderungssaldo in den Bezirken je 1.000 Einwohner p. a. 2002–2011


6,0 und mehr4,0 bis unter 6,0 2,0 bis unter 4,0 0,0 bis unter 2,0 unter 0,0 Berlin: 3,7

2,8 7,1

3,9 2,6

5,1

5,0

7,4 1,2

3,1 6,8

-2,6 2,0

Index (2002 = 100)


Wanderungen innerhalb Berlins

Abb. 21 Binnenwanderungsvolumen in Berlin 2002-2011500.000

450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

110

105

100

95

90

85

80

75

70

65

602008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009

Anza

hl P

erso

nen

Inde

x (2

002

= 10

0)

26

In den äußeren Stadtbereichen ist der Anteil der Bewohner, die dort seit mindestens fünf Jahren wohnen, am größten. Dies betrifft Eigenheimgebiete wie Hermsdorf, Frohnau oder Karow, aber auch Großwohnsiedlungen wie Staaken, Marzahn und Hellersdorf. In den zentraleren Stadtbereichen wie Neu-kölln Nord, Wedding und Prenzlauer Berg ist die Wohndauer insgesamt geringer. Hier sind die Neubezieher in der Mehrheit.

Der Vergleich der Wohndauer mit der Altersstruktur (vgl. Abb. 22 und 23) zeigt, dass beide Faktoren häufig korrelieren. Je jün-ger die Bewohnerschaft eines Gebietes ist, desto geringer ist die Wohndauer und höher die Fluktuation. Dadurch erhöhen sich auch die Mietsteigerungseffekte bei Neuvermietung.

Abb. 22 Einwohner in den Planungsräumen (2011) mit einer Wohndauer von mindestens 5 Jahren

70 % und mehr60 % bis unter 70 %50 % bis unter 60 %40 % bis unter 50 %unter 40 %BezirksgrenzenGrenze Planungsraumunbewohnte GebieteWasserflächenBerlin: 58 %


27

2.2.4 Verteilung der Einwohner nach AltersgruppenDie Verteilung der Altersgruppen innerhalb Berlins ist von vielen Faktoren abhängig. Zu den wichtigsten gehören Lebens-stile und das Wohnungsangebot.

Das Durchschnittsalter ist in den Berliner Innenstadtbe-reichen am niedrigsten. Diese Stadtbereiche sind besonders für junge Menschen interessant, die einen urbanen Lebensstil bevorzugen und auf ein preisgünstiges Wohnungsangebot angewiesen sind. Dieses Angebot ist noch in gründerzeit-lichen, ehemaligen Arbeiterquartieren zu finden, wie in Mo-abit, Neukölln oder Wedding. Auf diese Wohnungsbestände sind auch viele Migrantenfamilien angewiesen, die mit ihren

Kindern den Altersdurchschnitt senken. Besonders niedrig ist das Durchschnittsalter im westlichen Bereich von Prenzlauer Berg und im östlichen Friedrichshain. Diese Bereiche waren in den letzten zwanzig Jahren bevorzugte Zuzugsziele jüngerer Menschen, von denen viele mittlerweile Familien gegründet haben.

Deutlich höher ist das Durchschnittsalter in den lockerer be-bauten Außenbereichen Berlins, die eine ruhigere Wohnsitu-ation bieten. Gerade in den älteren Einfamilienhausgebieten sind heute kaum noch Kinder zu finden. Sie werden zumeist noch von der Elterngeneration bewohnt.


Abb. 23 Durchschnittsalter in den Planungsräumen 2011

50 Jahre und älter45 bis unter 50 Jahre40 bis unter 45 Jahre35 bis unter 40 Jahreunter 35 JahreBezirksgrenzenGrenze Planungsraumunbewohnte GebieteWasserflächenBerlin: 42,8 Jahre


28

Aber auch Wohngebiete mit geringer Fluktuation, wie die Be-rolina-Siedlung in Mitte oder die Kernbereiche von Charlotten-burg-Wilmersdorf, weisen ein hohes Durchschnittsalter auf.

Im Berliner Vergleich ist Friedrichshain-Kreuzberg der jüngste Bezirk. Hier beträgt der Anteil der Kinder, Jugendlichen und jungen Erwachsenen rund 27 %. Auch die mittlere Generati-on der 30- bis unter 50-Jährigen ist mit ca. 40 % überdurch-schnittlich stark vertreten.

Betrachtet man den Anteil der Kinder und Jugendlichen an der Bevölkerung, liegen Neukölln, Reinickendorf und Spandau mit ca. 18 % vorn, gefolgt von Mitte mit rund 17 %.

Einen überdurchschnittlich hohen Anteil älterer Bewohner, ab 65 Jahren, findet man in Charlottenburg-Wilmersdorf, Trep-tow-Köpenick, Spandau, Steglitz-Zehlendorf und Reinicken-dorf.

2.2.5 Sozioökonomische RahmenbedingungenHaushaltsnettoeinkommenDas monatliche Nettoeinkommen aller Haushalte (arithme-tisches Mittel) in Berlin betrug im Jahr 2011 2.107 EUR. Das höchste durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen weist der Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit 2.738 EUR auf.

Danach folgen die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf (2.353 EUR), Tempelhof-Schöneberg (2.301 EUR) und Reinickendorf (2.290 EUR).

Abb. 25 Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (arithmetischer Mittelwert) in Berlin 2011

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berechnungen durch Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

2.400 EUR und mehr2.200 bis u. 2.400 EUR2.000 bis u. 2.200 EUR 1.800 bis u. 2.000 EURunter 1.800 EURBerlin: 2.107 EUR

2.2902.139

1.888

1.838

2.353

1.980

2.7382.301

1.7302.014

2.0801.925

Abb. 24 Altersstruktur in den Berliner Bezirken 2011

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %

Ante

il de

r Bev

ölke

rung

in %

BerlinSpandauPankow Tempelhof-Schöneberg

Mitte Charlotten-burg-

Wilmersdorf

NeuköllnSteglitz-Zehlendorf

Friedrichs-hain-

Kreuzberg

Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick


0 bis unter 20 Jahre 50 bis unter 65 Jahre20 bis unter 30 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter30 bis unter 50 Jahre

3 2 4 5 5 6 5 4 6 3 4 5 4

19 2115

1212

11 1316

1316 17 11 15

16

14

15

22 21 2121

18

18

2520

2119

3440

39

3027

2730

30

3027 28

2631

17 16 16 1418 17 16 18

15 16 14 18 16

11 0812

17 17 19 1614

1913

1619

15

29

Weitgehend dem Berliner Durchschnitt entsprechen die Be-zirke Pankow (2.139 EUR), Marzahn-Hellersdorf (2.080 EUR) und Treptow-Köpenick (2.014 EUR).

Unterdurchschnittlich ist das Haushaltsnettoeinkommen in den Bezirken Spandau (1.980 EUR), Lichtenberg (1.925 EUR), Friedrichshain-Kreuzberg (1.888 EUR), Mitte (1.838 EUR) und Neukölln (1.730 EUR).

Starke Einkommensunterschiede auch innerhalb der BezirkeDie Verteilung der Einkommensklassen ist in den Bezirken unterschiedlich. In Berlin verfügen derzeit 19 % der Haushalte über ein monatliches Nettoeinkommen von unter 900 EUR. Deutlich höher ist dieser Anteil in Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln mit jeweils rund 26 %, gefolgt von Mitte mit ca. 25 %. Aber auch in Charlottenburg-Wilmersdorf ist der Anteil der untersten Einkommensklasse mit ca. 20 % noch über-durchschnittlich.

Betrachtet man die oberste Einkommensklasse mit Haus-haltsnettoeinkommen von 3.200 EUR und mehr, liegt Steglitz-Zehlendorf mit gut 25 % weit über dem Berliner Durchschnitt von knapp 15 % und damit vor allen anderen Bezirken. Char-lottenburg-Wilmersdorf folgt mit ca. 20 %. Am Beispiel dieses Bezirks mit überdurchschnittlich vielen hohen und niedrigen Haushaltsnettoeinkommen wird deutlich, welche unter-schiedlichen Einkommens- und Lebensverhältnisse innerhalb der Bezirke bestehen. Diese Einkommensunterschiede mani-festieren sich auch in der Wohnungsnachfrage. So werden in Charlottenburg-Wilmersdorf nicht nur Wohnungen des geho-benen Preisniveaus nachgefragt, sondern mindestens ebenso viele in der unteren Preiskategorie.


Abb. 26 Verteilung des Haushaltsnettoeinkommens in den Berliner Bezirken 2011

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %BerlinSpandauPankow Tempelhof-

SchönebergMitte Charlotten-

burg-Wilmersdorf


Friedrichs-hain-

Kreuzberg

Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick

Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab.

Quellen: Basis Mikrozensus 2010 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, Berechnungen durch Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

unter 900 EUR 1.500 bis unter 2.000 EUR 900 bis unter 1.300 EUR

2.000 bis unter 2.600 EUR 2.600 bis unter 3.200 EUR 3.200 EUR und mehr

1.300 bis unter 1.500 EUR

11 1016 20

12

2518

9 13 14 1017 15

18 20

17 15 20

15

18

22

2121 19

15

18

13 13

15 13

15

13

14

12

16 1516

1614

19

8

15

916

9

16

8

17

11 17

8

16

9

16

917

11

16

8 8

18

10

18

9

17

25 2618 20 18

1115

26

14 1719

1419

7 8

98

7

10

10

69 9

9

108

30

EinkommensentwicklungIm Vergleich zum Vorjahr (2010) ist das durchschnittliche Ber-liner Haushaltsnettoeinkommen um ca. 2 % gestiegen. Im Zeitraum von 2002 bis 2011 betrug der Anstieg ca. 10 %. Im gleichen Zeitraum stiegen die Verbraucherpreise in Berlin laut Index um ca. 14 %. Dies scheint darauf hinzudeuten, dass die Einkommensentwicklung nicht mit der Verbraucherpreisent-wicklung Schritt halten konnte und so zu realen Kaufkraftver-lusten geführt hat.

Betrachtet man aber die Veränderung der Nettoeinkommen nach Haushaltsgrößen in den letzten zehn Jahren, zeigt sich, dass die Einpersonenhaushalte mit 11 % die geringsten Ein-kommenszuwächse hatten. Bei den Zwei- und Dreipersonen-haushalten betrug der Anstieg 15 % bzw. 14 %. Den größten Zu-wachs mit ca. 22 % haben die großen Haushalte mit vier und mehr Personen zu verzeichnen.

Insofern sind insbesondere Einpersonenhaushalte von realen Kaufkraftverlusten betroffen und weniger Paare und Familien-haushalte.

Arbeitsmarkt Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung der vergangenen Jah-re in Deutschland ist auch in Berlin die Arbeitslosigkeit deut-lich zurückgegangen. Im Vergleich der Bundesländer liegt der Stadtstaat jedoch fast immer an letzter Stelle. Derzeit ist die Arbeitslosenquote in Berlin mit 12,3 % (Stand: Juli 2012) wieder die höchste im Ländervergleich. Die Ursache ist eine hohe So-ckelarbeitslosigkeit, die nur langsam sinkt. Die Berliner Wirt-schaft wächst zwar seit Jahren wieder, die Arbeitsplätze, die geschaffen werden, erfordern jedoch häufig Qualifikationen, die viele Arbeitssuchende in der Stadt nicht aufweisen. Die Ar-beitslosigkeit betrifft in besonderem Maße Menschen, die zu-vor gering qualifizierte Tätigkeiten in der Produktion ausgeübt haben und vom abrupten Strukturwandel nach der Wende ge-troffen wurden, aber auch viele Akademiker mit Ausbildungs-profilen, die von der Wirtschaft kaum nachgefragt werden.

Abb. 27 Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens (arithm. Mittelwert) nach Haushaltsgröße 2002-2011

4.000 EUR

3.500 EUR

3.000 EUR

2.500 EUR

2.000 EUR

1.500 EUR

1.000 EUR2007

Die Prozentangaben geben die prozentuale Veränderung seit dem Jahr 2002 an.

Quellen: Basis Mikrozensus 2010 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, Berechnungen durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

2009 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2008

1-Personenhaushalt 2-Personenhaushalt3-Personenhaushalt 4-Personenhaushalt und größerBerlin insgesamt

+21,6 %

+14,3 %

+15,2 %

+10,1 %

+11,0 %

Abb. 28 Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken 2011

Stand: Juli 2012

Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg

16,0 % und mehr14,0 % bis unter 16,0 %12,0 % bis unter 14,0 % 10,0 % bis unter 12,0 %unter 10,0 %Berlin: 12,3 %

14,49,9

14,0

13,9

10,6

13,9

10,310,9

17,510,0

11,611,3

31

Im Vergleich der Berliner Bezirke zeigt sich, dass die Bezirke eine überdurchschnittlich hohe Arbeitslosenquote aufweisen, in denen viele ehemalige Produktionsbeschäftigte und deren Angehörige wohnen. In den westlichen Bezirken sind dies vor allem die ehemaligen Arbeiterquartiere um das historische Zentrum Berlins und um die Altstadt von Spandau. In den öst-lichen Bezirken sind Teile der peripher gelegenen Großwohn-siedlungen Marzahn, Hellersdorf und Hohenschönhausen stärker von Arbeitslosigkeit betroffen.

Mit derzeit 17,5 % ist die Arbeitslosenquote in Neukölln berlin-weit am höchsten, gefolgt von Reinickendorf mit 14,4 % und Friedrichshain-Kreuzberg mit 14,0 %.


mehr als 15 %10 % bis unter 15 %7,5 % bis unter 10 %3,5 % bis unter 7,5 %unter 3,5 % BezirksgrenzenGrenze Planungsraumunbewohnte GebieteWasserflächenBerlin: 9,0 %

Abb. 29 Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahre) in den Planungsräumen 2011

Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

32

Innerhalb der Bezirke ist die Verteilung der Arbeitslosigkeit zum Teil sehr unterschiedlich. Dies wird am Beispiel des Be-zirks Mitte deutlich: Während das historische Stadtzentrum kaum von Arbeitslosigkeit betroffen ist, gehören die Arbeits-losenquoten in weiten Teilen Weddings und Moabits zu den höchsten in Berlin.

Auch in den südlich an das Stadtzentrum angrenzenden Stadtbereichen ist die Arbeitslosigkeit überdurchschnittlich hoch. Diese Zone umfasst die Gebiete des ehemaligen sozialen Wohnungsbaus in Kreuzberg-Nord, erstreckt sich über die Alt-bauquartiere in Kreuzberg-Ost und umfasst den gesamten Norden Neuköllns mit seinem gründerzeitlichen Wohnungs-bestand.

Abb. 30 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 2011

Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

über 30 %20 % bis unter 30 %15 % bis unter 20 %10 % bis unter 15 %5 % bis unter 10 %unter 5 %BezirksgrenzenGrenze Planungsraumunbewohnte GebieteWasserflächenBerlin: 15,6 %

33Entwicklung der Wohnungsnachfrage

Bedarfsgemeinschaften als SozialindikatorEin wichtiger Indikator für die soziale Lage in den Stadtgebie-ten ist der Anteil der Personen, die in Bedarfsgemeinschaften leben. Wenn Familienangehörige oder Partner, die nicht er-werbsfähig sind, mit einem Bezieher von ALG II gemeinsam in einem Haushalt leben und wirtschaften, bilden diese Per-sonen eine Bedarfsgemeinschaft im rechtlichen Sinn.

Die positive wirtschaftliche Entwicklung Berlins wirkt sich nur begrenzt auf die Entwicklung der Bedarfsgemeinschaften aus. Von 2010 zu 2011 verringerte sich der Anteil nur leicht um 0,5 % auf 16,8 %. Dies ist ein Hinweis darauf, dass die meisten Per-sonen in Bedarfsgemeinschaften von der Arbeitsplatzentwick-lung abgekoppelt sind.

Die Verteilung korreliert im Wesentlichen mit der Verteilung der Arbeitslosigkeit. Besonders groß ist der Anteil der Per-sonen in Bedarfsgemeinschaften in den gründerzeitlichen, ehemaligen Arbeiterquartieren mit hohen Migrantenanteilen in Kreuzberg, Neukölln, Wedding und Spandau. Auch Teile von Großwohnsiedlungen der 1970er Jahre, wie die Siedlung Staa-ken und die nördlichen Bereiche von Marzahn und Hellersdorf, sind überproportional betroffen.

2.3 FazitDie Einwohner- und Haushaltszahlen Berlins sind 2011 erheb-lich stärker angestiegen als erwartet. Die Ursache dafür sind vor allem Wanderungsgewinne aus dem Ausland, die sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt haben. Die starke Zuwanderung beruht nicht allein auf der Attraktivität Berlins, sondern auch auf der schlechten wirtschaftlichen Lage in Ost- und Südeuropa. Daher ist fraglich, ob diese starken Wande-rungsgewinne auch langfristig bestehen bleiben.

Für die Wohnungsnachfrage ist die Entwicklung der Haus-halte entscheidend. Eine erste Einschätzung der zukünftigen Haushaltsentwicklung (Januar 2012) geht von einem Anstieg der Haushaltszahl um rund 142.000 bis 2025 aus. Der stärkste Zuwachs (ca. 119.000 Haushalte) ist bereits in diesem Jahr-zehnt zu erwarten. Von 2020 bis 2025 steigt die Haushaltszahl nur noch um rund 23.000.

Für den Wohnungsmarkt bedeutet dies, dass sich Berlin be-reits jetzt in der Phase des stärksten Nachfrageanstieges be-findet. In den kommenden Jahren wird die Nachfrage weiter erheblich steigen und sich die Anspannung des Wohnungs-marktes verstärken.

Die Zuwanderung von vielen einkommensschwachen Wirt-schaftsmigranten und die anhaltend hohe Sockelarbeitslo-sigkeit führen dazu, dass zukünftig deutlich mehr Haushalte auf ein preisgünstiges Wohnungsangebot angewiesen sein werden als bislang. Wohngemeinschaften und Untermietver-hältnisse werden weiter an Bedeutung gewinnen.

34

3.1 BautätigkeitIm Jahr 2002 wurden in Berlin noch rund 4.700 Wohnungen neu gebaut. In den Folgejahren schwankten die Neubau-zahlen zwischen rund 2.900 Wohnungen (2006) und 3.700 Wohnungen (2010). 2011 wurden insgesamt rund 3.500 Woh-nungen neu gebaut.

Noch kein Trendwechsel beim FertigstellungsvolumenEin Trendwechsel, als Reaktion auf einen sich verengenden Wohnungsmarkt, ist in der Fertigstellungsstatistik noch nicht ablesbar. Damals waren die Fertigstellungszahlen infolge der zuvor entstandenen Überkapazitäten rückläufig. Dies wird auch deutlich, wenn man die Fertigstellungszahlen im Ver-hältnis zu den Einwohnerzahlen betrachtet. 2002 wurden je 1.000 Einwohner 1,4 Wohnungen errichtet, seitdem beträgt die Fertigstellungsquote durchschnittlich 1,0. Auch 2011 wurde dieser Wert wieder erreicht.

Schwerpunkt verlagert sich auf den GeschosswohnungsbauSeit 2008 sind in Berlin sowohl der Anteil als auch die Zahl der neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser zurückgegangen. Wurden 2008 ca. 2.300 Wohnungen in diesem Segment errich-

tet, waren es 2011 noch ca. 1.500. Der Anteil an den Gesamtfer-tigstellungen sank von 60 % in 2008 auf 43 % in 2011.

Seit 2007 gewinnt der Geschosswohnungsbau wieder an Be-deutung. Die jährliche Fertigstellungszahl in Mehrfamilien-häusern verdoppelte sich nahezu von rund 1.100 im Jahr 2007 auf aktuell ca. 2.000 (2011). Der Anteil an den Gesamtfertigstel-lungen stieg von 32 % in 2007 auf 57 % in 2011.

Der Wohnungsneubau in Nichtwohngebäuden spielt vom Volumen her eine eher untergeordnete Rolle (Nichtwohnge-bäude sind Gebäude, in denen mehr als die Hälfte der Gesamt-nutzfläche Nichtwohnzwecken dient). In den letzten zehn Jah-ren wurden durchschnittlich rund 120 Wohnungen pro Jahr in Nichtwohngebäuden errichtet.

In diesem Segment sind Fertigstellungszahlen stark von den jeweils verwirklichten Gewerbeprojekten abhängig und un-terliegen entsprechenden Schwankungen. So wurden 2010 noch 276 Wohnungen in Nichtwohngebäuden errichtet, 2011 waren es gerade einmal 18.

3. Entwicklung des Wohnungsangebots

Abb. 31 Neubauvolumen 2002–2011

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

1,60

1,40

1,20

1,00

0,80

0,60

0,40

0,20

0,00


2002

4.697

2003

3.263

2004

3.557

2005

3.249

2006

2.850

2007

3.380

2008

3.048

2009

2.950

2010

3.650 3.517

2011

WE in Wohn- undNichtwohngebäuden

WE in Mehrfamilien-häusern

WE in Ein-/Zwei-familienhäusern


WE in Nicht-wohngebäuden


Fert

igst

ellu

ngen

abs

olut

Fert

igst

ellu

ngen

je 1

.000

Ein

woh

ner

35

Während 2011 bei den Fertigstellungszahlen noch kein signifi-kanter Anstieg zu verzeichnen war, hat sich die Zahl der Bau-genehmigungen im Vergleich zum Vorjahr 2010 um rund 30 % erhöht. 2011 wurden Genehmigungen für den Neubau von rund 5.600 Wohnungen sowie für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden von weiteren ca. 1.800 Wohnungen erteilt. Anhand weiter gestiegener Bauüberhangszahlen (genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen) ist für 2012 daher mit einem Anstieg der Fertigstellungszahlen zu rechnen.

Auch bei den Baugenehmigungen setzt sich der Trend zum Geschosswohnungsbau fort. Die größte Dynamik besteht bei den Genehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäu-sern. Von 2010 zu 2011 stieg die Zahl der Genehmigungen in diesem Segment um ca. 1.900 (ca. 25 %).

Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ist 2011 im Ver-gleich zum Vorjahr nur ein leichter Anstieg der Baugenehmi-gungen um 200 Wohnungen auf ca. 2.000 zu verzeichnen. Betrachtet man die Entwicklung der vorangegangenen Jahre, wird deutlich, dass dieses Marktsegment weitgehend stag-niert.

3.1.1 Situation in den Berliner BezirkenDer Bezirk Pankow war auch 2011 führend bei den Baufertigstel-lungen. Dies betrifft sowohl das Mehrfamilienhaussegment mit ca. 600 Wohnungen als auch den Bau von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit ca. 340 Wohneinheiten.

Entwicklung des Wohnungsangebots

Abb. 32 Baugenehmigungen 2002–2011

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0


2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

WE in Wohn- undNichtwohngebäuden

Baumaßnahmen anbestehenden WE in Wohn- und Nicht-wohngebäuden


WE in Wohn- und Nichtwohngebäuden insgesamt


Anza

hl d

er B

auge

nehm

igun

gen

Abb. 33 Neu gebaute Wohnungen in den Berliner Bezirken 2011

Neue Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (insgesamt nur 18 WE)


400 und mehr300 bis unter 400200 bis unter 300 100 bis unter 200unter 100Berlin: 3.517

177 955

194

211

478

194

201

132

56 289

313317

Anteil WE in Ein-/Zweifamilienhäusern

Anteil WE in Mehrfamilienhäusern

Anteil WE in Nichtwohngebäuden

36

Starker Anstieg der Fertigstellungszahlen in Charlottenburg-WilmersdorfIn Charlottenburg-Wilmersdorf stieg die Bautätigkeit im Ver-gleich zum Vorjahr erheblich an. Hier wurden 2011 mehrere größere Bauprojekte fertiggestellt. Mit insgesamt rund 478 Wohnungen liegt der Bezirk aktuell an zweiter Stelle. Es domi-niert der Mehrfamilienhausbau mit 88 % der Wohnungsfer-tigstellungen. Mit jeweils ca. 300 neu errichteten Wohnungen folgen die Bezirke Marzahn-Hellersdorf (313), Lichtenberg (317) und Treptow-Köpenick (289). Unterschiede zeigen sich in der Verteilung auf die Segmente. In Marzahn-Hellersdorf wurden fast nur Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern errich-tet. Deren Anteil betrug 94 % der Fertigstellungen. In Lichten-berg entstanden annähernd gleich viele Wohnungen in Mehr-familienhäusern (151) wie in Ein- und Zweifamilienhäusern (166). In Treptow-Köpenick liegt das Eigenheimsegment mit 177 Wohneinheiten vor dem Geschosswohnungsbau mit 110 neu gebauten Wohnungen.

In den Innenstadtbezirken Mitte und Kreuzberg-Friedrichhain wurden jeweils rund 200 Wohnungen fertiggestellt. In beiden Bezirken dominiert der Geschosswohnungsbau mit über 98 % der Fertigstellungen.

In den Außenbezirken Spandau, Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf wurden jeweils rund 200 Wohnungen neu gebaut. Hier ist der Eigenheimanteil an den Fertigstellungen deutlich höher. In Spandau und Steglitz-Zehlendorf beträgt er ca. 67 %, in Reinickendorf 74 %.

In Tempelhof-Schöneberg wurden 2011 insgesamt nur 132 Woh-nungen neu gebaut. Davon entfielen 103 auf Mehrfamilien-häuser und 29 auf Ein- und Zweifamilienhäuser.

Schlusslicht im Neubau bleibt der Bezirk Neukölln mit ledig-lich 56 Fertigstellungen, davon 48 in Eigenheimen und 8 in Mehrfamilienhäusern.

Starke Dynamik in den östlichen Bezirken und in Charlotten-burg-WilmersdorfBetrachtet man die Bautätigkeit in den Bezirken im Verhält-nis zur jeweiligen Einwohnerzahl, zeigt sich, dass die Dynamik in den östlichen Bezirken Pankow, Lichtenberg, Marzahn-Hel-lersdorf und Treptow-Köpenick überdurchschnittlich groß ist. Charlottenburg-Wilmersdorf bildet 2011 mit einer Fertigstel-lungsquote von 1,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner in den westlichen Stadtgebieten die Ausnahme.

Die Baugenehmigungen des Jahres 2011 geben einen Ausblick auch auf die Folgejahre. Danach wird sich die Bautätigkeit vor-aussichtlich insbesondere in den Innenstadtbezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg verstärken. Charlottenburg-Wilmersdorf bleibt auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Steglitz-Zehlendorf schließt mit dem Bauvorhaben an der Truman-Plaza auf.

Abb. 34 Bautätigkeit in den Bezirken 2011 je 1.000 Einwohner

Neue Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berechnungen durch Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

1,6 bis 2,51,1 bis 1,50,6 bis 1,00,2 bis 0,5 Berlin: 1,0

0,72,5

0,7

0,6

1,5

0,8

0,70,4

0,21,2

1,21,2

Abb. 35 Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau in den Berliner Bezirken 2011

Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden


500 und mehr400 bis unter 500300 bis unter 400 200 bis unter 300unter 200Berlin: 5.604220 1.072

794

730

411

297

323258

160437

417485

37

3.2 WohnungsbestandInsgesamt sind in Berlin im Jahr 2011 ca. 1,903 Millionen Woh-nungen vorhanden. 89 % davon befinden sich in Mehrfamili-enhäusern, rund 10 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Rund 1 % der Berliner Wohnungen sind in Gebäuden zu finden, die überwiegend andere Nutzungen als Wohnen aufweisen.

Trotz starker Kriegszerstörungen verfügt Berlin immer noch über einen relativ großen Altbaubestand. Die heute für viele Nutzer besonders attraktiven Wohnungen aus der Gründer-zeit vor 1918 machen mehr als ein Viertel des Bestandes aus.

Aus der Zeit von 1918 bis 1949, in der viele Reformsiedlungen mit kleinen zweckmäßigen Wohnungen entstanden sind, stammen mehr als 287.000 Wohnungen, rund 15 % des Be-standes.

Der größte Teil des Berliner Wohnungsbestandes (58 %) stammt aus der Zeit nach 1949. In der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg wurden rund 1.100.000 Wohnungen neu gebaut.

Drei Viertel der Berliner Wohnungen (76 %) sind frei finan-ziert. Dies sind Wohnungen, die komplett mit privaten Mittelnfinanziert wurden, oder ehemalige Sozialwohnungen, die keiner Bindung mehr unterliegen.


Abb. 36 Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur

1.688.43189 %

153.3528 %

43.848 2 %

17.480 / 1 %


1 Wohnung 2 Wohnungen

3 oder mehr Wohnungen WE in Nichtwohngebäuden

Wohnungen in Wohngebäuden mit

Abb. 37 Wohnungsbestand nach Baualter

151.9778,0 %


Neubau ab 1949Altbau bis 1918 Altbau 1919-1948

1.100.13158 %

287.20015 %

515.90027 %

38

Fast jede siebte Wohnung in Berlin (14 %) ist in den östlichen Bezirken in industrieller Bauweise (Plattenbauten) entstan-den.

11 % der Wohnungen in Berlin sind staatlich gefördert. Diese Wohnungen wurden im Rahmen verschiedener Förderpro-gramme, im ersten, zweiten und dritten Förderweg, errichtet.

Diese Wohnungen unterliegen daher Belegungs- und Miet-preisbindungen und sind damit nicht Teil des freien Woh-nungsmarktes. Da in Berlin seit 1999 keine Sozialwohnungen mehr errichtet wurden und viele geförderte Wohnungen aus der Bindung laufen, verringert sich der mietpreis- und bele-gungsgebundene Bestand kontinuierlich.

Berlin ist eine Mieterstadt. Rund 1,64 Mio. Wohnungen (86 %) sind Mietwohnungen. Ca. 264.000 Wohneinheiten (14 %) wer-den von den Eigentümern bewohnt.

Geht man davon aus, dass von den 197.000 Ein- und Zweifami-lienhäusern laut Mikrozensus 2010 mindestens 75 % von den Eigentümern genutzt werden (rund 148.000 Wohneinheiten), sind in Berlin mindestens 116.000 Eigentümerwohnungen im Geschossbau vorhanden.

Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil an Mietwohnungen in den Innenstadtbezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuz-berg, aber auch in Pankow und Lichtenberg. In den Außenbe-zirken Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf ist der Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum historisch bedingt größer. Beide Bezirke weisen seit jeher großflächige Eigenheimgebiete auf. Zudem bestand im westlichen Berlin nach 1949 eher die Möglichkeit zur Wohneigentumsbildung als in der ehema-ligen DDR.

Abb. 38 Wohnungsbestand nach Art der Finanzierung

1.449.00076 %

34.3002 %

258.00014 %

162.2009 %


1. Förderweg 2. und 3. FörderwegFreifinanzierte Wohnungen

Industriell errichtete Wohnungen im Ostteil Berlins (Plattenbau)

Abb. 39 Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand 2011


90 % und mehr85 % bis unter 90 %80 % bis unter 85 %unter 80 % Berlin: 86,1 %

74,2 %90,2 %

95,7 %

95,6 %

87,3 %

82,5 %

76,4 %79,5 %

83,4 %84,0 %

83,6 %96,8 %

39

Rund 16 % der Berliner Mietwohnungen sind im Besitz der städtischen Wohnungsunternehmen. Die Wohnungsgenos-senschaften halten rund 12 % des Bestandes. Mit rund 65 % gehört das Gros des Mietwohnungsbestandes privaten Eigen-tümern (vgl. Abb. 40).

Umwandlungen von Miet- in EigentumswohnungenIm Jahr 2011 wurden in Berlin 4.744 Mietwohnungen in Eigen-tumswohnungen umgewandelt, was einem Anteil von 0,29 % des Mietwohnungsbestandes 2011 entspricht. Die Umwand-lungsquote beschreibt den Anteil der Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wobei eine

Eigentumswohnung vom Eigentümer selbst genutzt oder wei-terhin vermietet werden kann.

Betrachtet man das Umwandlungsgeschehen der letzten zehn Jahre (vgl. Abb. 41), wird deutlich, dass die Zeit der großen Um-wandlungsvolumina nach 2002 vorerst vorbei ist. Seit 2003 schwankt die Zahl der umgewandelten Wohnungen zwischen rund 4.000 und 7.000 im Jahr. 2009 wurde mit Beginn der Fi-nanzkrise wieder ein höherer Stand erreicht. Seitdem hat sich das Umwandlungsgeschehen auf dem vorherigen Niveau ein-gependelt.


Abb. 41 Umwandlungen in Berlin 2002–2011

16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0


2002

14.071

2003

7.021

2004

6.718

2005

5.582

2006

4.541

2007

3.974

2008

4.633

2009

6.916

2010

4.535

2011

4.744

Anza

hl d

er A

bges

chlo

ssen

heit

sbes

chei

nigu

ngen

Abb. 40 Mietwohnungen nach Eigentümergruppen 2011

1.069.08965,2 %

83.0135,1 %

145.5158,9 %

152.6359,1 %

103.6826,3 %

9.335 0,6 %

9.9640,6 %

28.730 1,8 %

36.9372,3 %


Städtische Sozialmietwohnungen

Städtische Belegungsbindungs-WE (BelBindG)

Sonstige städtische Mietwohnungen

Genossenschaftliche Sozialmietwohnungen

Genossenschaftl. Belegungsbindungs-WE (BelBindG)

Sonstige genossenschaftl. Mietwohnungen

Private Sozialmietwohnungen

Private Belegungsbindungs-WE (BelBindG)

Übrige Mietwohnungen bei sonst. Eigentümern

40

Die aktuell höchste Umwandlungsquote weist der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 0,79 % des Wohnungsbestandes auf, gefolgt von Pankow mit 0,56 % und Steglitz-Zehlendorf mit 0,52 %. Die Bezirke Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf liegen mit 0,31 % und 0,32 % im Mittelfeld. In den übrigen Be-zirken war das Umwandlungsgeschehen 2011 eher gering.

Im Zeitraum von 2009 bis 2011 wurden in Berlin 38.200 Woh-nungen veräußert. Das entspricht einer Quote von rund 2 % des Wohnungsbestandes. Innerhalb des Stadtgebietes beste-hen jedoch große Unterschiede hinsichtlich der Dynamik des Verkaufsgeschehens.

Die Dynamik des Immobilienmarktes zeigt sich auch im Ver-hältnis der veräußerten Wohnungen zum Wohnungsbestand. Abgesehen von wenigen Neubaugebieten, liegen die Bereiche mit den höchsten Transaktionsquoten in den traditionell gu-

Abb. 42 Umwandlungsquote in Prozent des Mietwohnungsbestandes 2011


0,5 % und mehr0,3 % bis unter 0,5 %0,1 % bis unter 0,3 %unter 0,1 % Berlin: 0,29 %

0,07 %0,56 %

0,79 %

0,31 %

0,32 %

0,11 %

0,52 %0,21 %

0,10 %0,09 %

0,00 %0,09 %

Abb. 43 Wohnungsverkäufe 2009–2011je Tausend Wohnungen

50 und mehr40 bis unter 5030 bis unter 4020 bis unter 3010 bis unter 201 bis unter 10keine AngabenBezirksgrenzenunbewohnte GebieteWasserflächenBerlin: 20


41

ten Wohnlagen in Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf, Karlshorst sowie im Berliner Stadtzentrum und den angrenzenden Bereichen.

In den Gebieten um das historische Zentrum wird die Aufwer-tung der ehemaligen gründerzeitlichen Arbeiterquartiere in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain an den hohen Transak-tionsquoten deutlich. Auch im südlich an das Stadtzentrum an-grenzenden Kreuzberg-Nord, das bislang im Schatten der Woh-nungsmarktentwicklung stand, wurde ein überdurchschnittlich hoher Anteil des Wohnungsbestandes veräußert. Im Gebiet um den Mehringplatz wurden von 2009 bis 2011 rund 300 Woh-nungen veräußert, rund um den Askanischen Platz ca. 100.

Mietpreis- und belegungsgebundene WohnungsbeständeDer Bestand an Sozialwohnungen nach dem Wohnungsbin-dungsgesetz (Miete und Eigentum im 1. Förderweg) hat sich in Berlin aufgrund auslaufender Bindungen seit 2002 von ca. 253.000 Wohnungen um 36 % auf rund 162.000 Wohnungen Ende 2011 verringert. Der Anteil der Sozialwohnungen am ge-samten Wohnungsbestand beträgt damit noch gut 8 %.

Hinzu kommen in den östlichen Bezirken Mietwohnungen, die auf Grundlage des Altschuldenhilfegesetzes im Rahmen des Berliner Belegungsbindungsgesetzes (BelBindG) im Jahr 1996 zu belegungsgebundenen Wohnungen erklärt wurden. Dieser

Wohnungsbestand hat sich aufgrund von Rückübertragungen von rd. 130.000 Wohnungen im Jahr 2002 um 6 % auf 122.000 Wohnungen in 2011 verringert.

Des Weiteren gibt es Wohnungen mit Mietpreis- und Bele-gungsbindungen aus der Förderung von umfassenden Moder-nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Mod/Inst RL). Auch hier hat sich dieser Wohnungsbestand aufgrund auslau-fender Bindungen von 40.000 Wohnungen im Jahr 2002 um 30 % auf 28.000 Wohnungen in 2011 reduziert.

Laut Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt verringert sich der belegungsgebundene Bestand von derzeit ca. 122.000 Wohnungen um 81 % auf ca. 23.000 Wohnungen im Jahr 2022. Da das Belegungsbindungsgesetz mit dem 31.12.2013 endet, konnte aufgrund kooperationsver-traglicher Vereinbarungen mit den städtischen Wohnungs-baugesellschaften und den Genossenschaften für einen Teil dieser Wohnungen auch über das Jahr 2013 hinaus die Einhal-tung einer Belegungsbindung vereinbart werden. Der Sozial-wohnungsbestand sinkt von rund 162.000 Wohnungen um ca. 30 % auf ca. 113.000 Wohnungen im Jahr 2022. Der durch Modernisierung und Instandsetzungsförderung gebundene Wohnungsbestand wird sich demnach von rd. 28.000 Woh-nungen um 89 % auf rd. 3.000 Wohnungen im Jahr 2022 re-duzieren.


Abb. 44 Entwicklung und Prognose des belegungsgebundenen Wohnungsbestands bis 2022

450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0


2019 20212002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

Mod/Inst RL

WoBindG

Mod/Inst RL – Prognose

WoBindG – Prognose

BelBindG BelBindG – Prognose

2020 20222003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2018

Anza

hl d

er W

ohnu

ngen

42

3.2.1 Sozialwohnungsberechtigte2011 waren rund 1,14 Mio. Berliner Haushalte (57 %) berechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen. Anspruchsgrundlage ist die Berliner Einkommensgrenze (40 % über der Einkommensgren-ze des § 9 Wohnraumförderungsgesetz – WoFG). Im Vergleich zu 2010 ist die Zahl der anspruchsberechtigten Haushalte um ca. 20.000 zurückgegangen.

Die Verteilung der Sozialwohnungsberechtigten über die Bezirke spiegelt die Einkommenssituation wider. Im Berliner Vergleich ist Neukölln der Bezirk mit dem höchsten Anteil sozialwohnungsberechtigter Haushalte. 69 % der Neuköll-ner Haushalte hätten Anspruch auf einen Wohnberechti-gungsschein. Vergleichsweise hoch ist der Anteil auch in den östlichen Bezirken mit Ausnahme von Pankow. Hier wirken sich die im Berliner Vergleich noch unterdurchschnittlichen Einkommen aus. Auch in den Innenstadtbezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg sind überdurchschnittlich viele Haushalte anspruchsberechtigt. Gleiches gilt für den ähnlich strukturierten Bezirk Spandau. In den südwestlichen Berliner Bezirken sowie in Reinickendorf und Pankow ist der Anteil so-zialwohnungsberechtigter Haushalte geringer als in anderen Bezirken.

3.2.2 Haushalte mit Wohngeldbezug in BerlinWohngeld ist eine Leistung des Staates für Haushalte, die aufgrund ihres geringen Einkommens einen Zuschuss zur Miete oder zu den Kosten selbst genutzten Wohneigentums erhalten. Rechtliche Grundlage hierfür ist das Wohngeldge-setz (WoGG). Die Höhe des durchschnittlichen Wohngeldes ist abhängig von den Einkünften der Haushaltsmitglieder, deren Anzahl und der Wohnsituation.

Rückgang der Wohngeldbezieher um 10 %Im Vergleich zu 2010 ist die Zahl der wohngeldbeziehenden Haushalte in Berlin um rund 10 % von 38.414 auf 34.684 zu-rückgegangen. Den stärksten Rückgang kann Neukölln auf-weisen. Hier sank die Zahl der wohngeldbeziehenden Haus-halte innerhalb eines Jahres um rund 20 % (776 Haushalte).

Im Vergleich der Bezirke ist der Anteil der Haushalte, die Wohn-geld beziehen, in den östlichen Bezirken Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick am höchsten. Dies ist nicht unbedingt Ausdruck einer besonders prekären Lage, sondern im Wesentlichen darin begründet, dass in anderen Bezirken andere Anspruchsgrundlagen dominieren. So liegt der Anteil der SGB-II-Empfänger in Neukölln oder Friedrichshain-Kreuz-berg deutlich höher. Die Wohnkosten werden durch SGB II be-reits abgedeckt, sodass der Bezug von Wohngeld entfällt.

In den eher bürgerlichen südwestlichen Bezirken Charlotten-burg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schö-neberg ist der Anteil der Wohngeldempfänger-Haushalte am niedrigsten.

In Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg ist das durchschnittlich gezahlte Wohngeld mit 122 EUR bzw. 120 EUR am höchsten, in Marzahn-Hellersdorf mit 96 EUR am niedrigsten. Im Durchschnitt lag der Wohngeldanspruch im Jahr 2011 in Berlin bei 110 EUR und damit um 10 EUR niedriger als im Vorjahr.

Abb. 45 Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in den Berliner Bezirken 2011


65 % und mehr60 % bis unter 65 %55 % bis unter 60 % 50 % bis unter 55 %unter 50 %Berlin: 57 %52,6 % 52,5 %

63,0 %

61,4 %

50,6 %

61,4 %

44,6 %50,7 %

69,2 %59,9 %

61,4 %62,7 %

Abb. 46 Anteil der Haushalte mit Bezug von Wohngeld sowie durchschnittliche Höhe des Wohngeldes pro Haushalt in den Berliner Bezirken 2011


2,0 % bis unter 2,5 %1,5 % bis unter 2,0 %unter 1,5 % Berlin: 1,7 %

104 EUR109 EUR

122 EUR

117 EUR

113 EUR

114 EUR

111 EUR

120 EUR

116 EUR 102 EUR

96 EUR98 EUR

43

3.3 Entwicklung der Angebotspreise und -mietenGrundlage der Angebotsauswertung sind Verkaufsinserate im Internet für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentums-wohnungen sowie Inserate mit Mietwohnungsangeboten. Der Zeitraum der Angebotsauswertung umfasst das vierte Quartal 2011 und die ersten drei Quartale 2012. Damit wird eine möglichst große Aktualität der Daten bei Erscheinen des Berichts gewährleistet.

Die Auswertung erfolgte sowohl auf Ebene der zwölf Berliner Bezirke, als auch für die Gesamtstadt. Der im Folgenden ange-gebene Median für das jeweilige Marktsegment bezieht sich auf alle Angebote in der entsprechenden Kategorie. Es lassen sich jedoch nicht alle Angebote an einer konkreten Adresse ver-orten, einem Bezirk zuordnen oder nach Baualter klassifizie-ren, weil entsprechende Angaben in einigen Annoncen nicht gemacht wurden. Wenn eine entsprechende Differenzierung im Bericht erfolgt, beziehen sich die Auswertungsergebnisse nur auf Angebote, für die die Differenzierungsmerkmale vor-liegen. Daher können sich Median und differenzierte Darstel-lungen auf unterschiedliche Grundgesamtheiten beziehen.

Im Untersuchungszeitraum wurden insgesamt rund 180.000 Immobilienannoncen erfasst und ausgewertet. Im Vergleich zum Zeitraum davor sank die Zahl der Angebote erheblich. Für diesen Rückgang sind verschiedene Ursachen maßgeblich.

Viele Indikatoren deuten auf die Verknappung des Angebots in allen Marktsegmenten hin, was sich auch in der Zahl der In-serate niederschlägt. Gleichzeitig hat eine Marktbereinigung

bei den Immobilien-Internetportalen dazu geführt, dass die Zahl der Annoncen insgesamt zurückgegangen ist. Große Por-tale wie Immoscout24, Immonet und Immowelt bauten ihre Marktführerschaft weiter aus. Für viele Anbieter ist es nicht mehr erforderlich, parallel auch kleinere Portale zu nutzen. Darüber hinaus wurden durch verbesserte Datenbereini-gungsverfahren mehr doppelte und unplausible Datensätze entfernt.

3.3.1 Angebotskaufpreise für Ein- und ZweifamilienhäuserIm Untersuchungszeitraum wurden ca. 17.400 Annoncen für Ein- und Zweifamilienhäuser erfasst und ausgewertet.

Die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. Grundstück) sind seit dem geringsten Angebotspreis im 1. Quartal 2007 wieder kontinuierlich gestiegen. Der durch-schnittliche Angebotspreis beträgt im aktuellen Beobach-tungszeitraum 263.709 EUR. Im Vergleich zum Vorjahreszeit-raum stieg der Median der Angebotspreise um rund 6 % oder um rund 16.000 EUR. Hier zeigt sich eine beachtliche Dynamik, die auch darauf zurückzuführen ist, dass mehr hochpreisige Objekte vermarktet werden.

Im Vergleich zur Preisentwicklung der Eigentumswohnungen ist der Preisanstieg der Ein- und Zweifamilienhäuser jedoch geringer. Eigenheime unterliegen, anders als Eigentumswoh-nungen, einem stärkeren Wettbewerbsdruck aus dem Berliner Umland. Darüber hinaus ist dieses Marktsegment eher für Eigennutzer als für Kapitalanleger von Interesse.


Abb. 47 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Median)

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

Quellen: IDN ImmoDaten, eigene Berechnungen

Aktueller Beobachtungszeitraum

Kauf

prei

s in

EUR

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012I I I I I I I I III II II II II II II II IIIII III III III III III III III IIIIV IV IV IV IV IV IV IV

44

Die aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin unterscheiden sich kaum nach dem Baualter der Immobilie. Hier kommen ausgleichende Effekte zum Tragen. Neuere Gebäude verfügen häufig über kleinere Grundstücke als Eigenheime, die in den 1960er und 1970er Jahren errichtet wurden. Darüber hinaus sind die La-gequalitäten bei älteren Beständen oft besser, was den Preis-effekt der schlechteren Gebäudequalität ausgleicht. Der dar-gestellte Median bezieht sich auf alle Angebote, auch solche, deren Baujahr nicht angegeben war.

Der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr zeigt sich auch in den Preisspannen. In Berlin insgesamt lagen im aktuellen Beob-achtungszeitraum 50 % der Angebote in der Preisspanne von 199.000 EUR bis 385.000 EUR. Im Vorjahreszeitraum betrug die Spanne noch 184.000 EUR bis 338.000 EUR.

Die untere Preisschwelle beträgt aktuell 155.000 EUR. 10 % der Angebote lagen preislich darunter. Die untere Preisschwelle liegt 7.000 EUR über dem Wert des Vorjahreszeitraums.

In jüngster Zeit wurden wesentlich mehr Luxusobjekte ver-marktet als zuvor. Die obere Preisschwelle liegt mit 689.000 EUR rund 34 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums von 515.000 EUR. 10 % der Angebote lagen preislich darüber.

Das Preisgefälle zwischen den Bezirken ist groß. So beträgt der mittlere Angebotspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Marzahn-Hellersdorf 211.000 EUR, in Charlottenburg-Wilmers-dorf hingegen 590.000 EUR. Die höchsten Angebotspreise und größten Preisspannen sind in den Bezirken Mitte, Charlot-tenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf zu finden. Dies zeigt, dass innerhalb dieser Bezirke große Unterschiede in der Angebotsstruktur bestehen und dass dort ein Potenzial für hochpreisige Angebote gesehen wird.

Abb. 48 Angebotspreise (Median) für Ein- und Zweifamilienhäuser 2011/2012 (ausgewählte Baualters- und Größenklassen)

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0


Kauf

prei

s in

EUR

EZFH, Baujahr ab 2010

EZFH, Baujahr 2000 bis

2009

EZFH, Baujahr 1960 bis

1979

RH, Baujahr ab 2010

RH, Baujahr 2000 bis

2009

RH, Baujahr 1960 bis

1979

Median, alle Typen

Ein- und Zweifamilienhäuser100 m2–150 m2 Wohnfläche

Reihenhäuser80 m2–150 m2 Wohnfläche

45Entwicklung des Wohnungsangebots

90 %

75 %

50 %

25 %

10 %

Oberer „Whisker“

Oberes Quartil

Median

Unteres Quartil

Unterer „Whisker“

Abb. 50 Erläuterung des „Boxplot“-Schemas

Als „Box“ wird das durch die Quartile 25 % bis 75 % bestimmte Rechteck bezeichnet. Es umfasst 50 % der angebotenen Objekte. Als weiteres Quartil ist der Mittelwert (Median) in der Box eingezeichnet. Seine Lage innerhalb der Box vermittelt einen Eindruck der Streuung der Angebotspreise. Die Whiskerlänge – also die Länge der senkrechten Linie durch die Box – ist nach unten auf den Bereich oberhalb der 10-%-Grenze und nach oben auf das Segment unterhalb der 90-%-Grenze be-schränkt. Innerhalb der Whiskergrenzen liegen somit 80 % der beobachteten Angebotspreise. Besonders exponierte Objekte, besonders schlechte bzw. unbeliebte Lagen sowie extreme Ausreißer werden im Boxplot nicht dargestellt.

Zeitraum: 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012. Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt und mit Lageangabe).Quellen: IDN ImmoDaten, eigene Berechnungen

2.000.000

1.750.000

1.500.000

1.250.000

1.000.000

750.000

500.000

250.000

0

Abb. 49 Angebotskaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser nach Bezirken 2011/2012

Ange

bots

prei

s in

EUR

Oberer Whisker2,5 Mio.

Spandau

(2.185)

Berlin

(16.991)

Pankow

(1.984)


(1.274)

Mitte

(170)

Charlotten-burg-

Wilmersdorf

(647)

Neukölln

(1.537)

Steglitz-Zehlendorf

(2.223)

Friedrichs-hain-

Kreuzberg

(99)

Lichten-berg

(877)

Marzahn-Hellersdorf

(1.814)

Reinicken-dorf

(1.942)

Treptow-Köpenick

(2.239)

46

Beim Vergleich der Angebotsstruktur nach Bezirken wird deut-lich, welche Preissegmente das Angebot bestimmen.

Unteres Preissegment vor allem in den östlichen BezirkenDas untere Preissegment mit Angeboten unter 250.000 EUR ist am stärksten in den östlichen Berliner Bezirken Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg Treptow-Köpenick und Pankow vertre-ten. Von den westlichen Bezirken ist Spandau der Bezirk, der überdurchschnittlich viele Angebote im unteren Preissegment aufweist. Im unteren Preissegment werden überwiegend äl-tere Bestandsobjekte und neuere Reihenhäuser mit kleinen Grundstücken angeboten.

Das obere Preissegment ist vor allem in Charlottenburg-Wil-mersdorf und Steglitz-Zehlendorf zu finden. Dort liegen mehr als die Hälfte aller Angebote über 550.000 EUR. In Mitte be-trägt der Anteil 46 %. In jüngster Zeit sind dort mehrere neu er-richtete Eigenheimanlagen vermarktet worden, die zu hohen Einstandspreisen angeboten wurden.

Abb. 51 Angebotsstruktur für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Preisklassen in den Bezirken 2011 und 2012



Wilmersdorf


Friedrichs-hain-

Kreuzberg

Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick

Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab (siehe auch Tabellenband). Zeitraum: 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012

Quelle: IDN ImmoDaten

über 550.000 EUR 350.000 bis unter 450.000 EUR 450.000 bis unter 550.000EUR

250.000 bis unter 350.000 EUR 150.000 bis unter 250.000 EUR unter 150.000 EUR

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %

46

9 4

55

6

51

92 5 2 2

10 14

11 813

610

3 4 716

11 8 6 9

8

2323

13

28

17

6

21

2

2417

11

12

13

23

19

8

49

11

10

41

8

14

33

4

36

3

48

4

64

55

10

32

37

24

11 17

5 9

29

38

26

3

10

16

8 11 718

1

10 5

47

3.3.1.1 Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Ein- und ZweifamilienhäuserDie höchsten Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäu-ser werden weiterhin in den traditionellen guten Wohnlagen im Berliner Südwesten, im Stadtzentrum und in guten Ne-benlagen aufgerufen. Die alten Villenkolonien wie Westend, Grunewald, Dahlem, Lichterfelde, Frohnau, Wendenschloss

und Grünau liegen preislich an der Spitze, übertroffen nur noch durch wenige hochpreisige Townhouses im Berliner Zen-trum.

Preisgünstigere Angebote sind eher in den Eigenheimgebieten von Spandau, Marzahn-Hellersdorf, in der Nähe des Flugha-fens Schönefeld und in Französisch-Buchholz zu finden.


Abb. 52 Relatives Kaufpreisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin 2011 und 2012-40 % und darunter-40 % bis -30 %-30 % bis -20 %-20 % bis -10 %-10 % bis -5 %-5 % bis 5 %5 % bis 25 %25 % bis 50 %50 % bis 75 %über 75 %keine AngabenBezirksgrenzenWasserflächenMedian: 263.709 EUR

Zeitraum: 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012


48

3.3.2 Angebotskaufpreise für EigentumswohnungenAusgewertet wurden rund 65.000 Angebote für Eigentums-wohnungen in Berlin für den Zeitraum vom 4. Quartal 2011 bis zum 3. Quartal 2012. Die Zahl der Angebote für Eigentums-wohnungen ist rund vier Mal höher als die für Ein- und Zwei-familienhäuser. Damit wird deutlich, welche Bedeutung dieses Marktsegment für den Wohnungsmarkt in Berlin hat.

3.3.2.1 Kaufpreisentwicklung für EigentumswohnungenSeit dem Beginn der Finanzkrise 2009 steigen die Angebots-preise für Eigentumswohnungen in Berlin. Die Kapitalflucht in Immobilien und die steigenden Mieten haben diese Ent-wicklung im aktuellen Beobachtungszeitraum noch verstärkt. Derzeit liegt der Median der Angebotspreise bei 2.200 EUR/m2

und damit rund 20 % über dem Vorjahreswert. In dieser Aus-wertung wurden alle Angebote in Berlin unabhängig von ei-ner Lageangabe berücksichtigt.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind im aktu-ellen Beobachtungszeitraum wesentlich stärker gestiegen als die für Eigenheime. Eigentumswohnungen erleben derzeit einen Nachfrageboom, der zu deutlichen Preissteigerungen führt.

Dieser starken Nachfrage steht ein begrenztes Angebot gegen-über, was sich preissteigernd auf nahezu alle Angebotskatego-rien auswirkt. Im Neubau werden überwiegend hochpreisige Objekte vermarktet, während insbesondere die begehrten gründerzeitlichen Altbauwohnungen in mittleren und guten Wohnlagen rar sind.

3.3.2.2 Aktuelle Angebotspreise für EigentumswohnungenDie Auswertung der Angebote für Eigentumswohnungen der letzten vier Quartale (IV/2011 bis III/2012) nach Baualters- und Größenklassen zeigt, dass die Angebotspreise für große Wohnungen (über 90 m2 Wfl.) deutlich höher sind als für Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche. Je nach Baualter und Größenklasse beträgt der Unterschied 7 % bis 34 %, im Durch-schnitt 25 %. Große Wohnungen werden derzeit überwiegend im Neubausegment und im gehobenen Altbaubestand ange-boten und liegen daher preislich über Angeboten in anderen Größenklassen.

Abb. 53 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen (Median 2004–2012)

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0



Kauf

prei

s in

EUR/

m2


49

Die höchsten Angebotspreise werden für Altbauwohnungen mit dem Baujahr bis 1918 und für Neubauwohnungen ab 2002 verlangt. Große Wohnungen aus der Gründerzeit (bis 1918) wer-den im Median zu Preisen von rund 2.700 EUR/m2 angeboten. Im Neubau beträgt der Median für Wohnungen über 90 m2 3.400 EUR/m2.

Deutlich niedriger liegt das Preisniveau für Eigentumswoh-nungen, die in der Zeit von 1918 bis Anfang der 1970er Jahre errichtet wurden. Die Angebotspreise für Wohnungen bis un-ter 90 m2 Wohnfläche schwanken zwischen 1.300 EUR/m2 und 1.500 EUR/m2. Größere Wohnungen aus dieser Zeit werden zu Preisen von 2.000 EUR/m2 bis 2.200 EUR/m2 angeboten. In die-ser Zeit wurden, historisch bedingt, vorwiegend schlichte Woh-nungen mit kleinen und mittleren Wohnflächen errichtet, die heute nicht im Fokus des Interesses stehen.


Abb. 54 Kaufpreise für Eigentumswohnungen 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 (Median) Wohnfläche bis unter 40 m2

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0


Kauf

prei

s in

EUR/

m2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

Abb. 55 … Wohnfläche 40 m2 bis unter 60 m2

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0


Kauf

prei

s in

EUR/

m2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

Abb. 56 … Wohnfläche 60 m2 bis unter 90 m2

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0


Kauf

prei

s in

EUR/

m2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

Abb. 57 … Wohnfläche 90 m2 und mehr

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0


Kauf

prei

s in

EUR/

m2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

50

3.3.2.3 Situation in den BezirkenDie Auswertung und Darstellung auf Bezirksebene erfolgt im Rahmen des Boxplot-Schemas (siehe S. 45) Hier sind alle Ange-bote berücksichtigt, die verortet werden konnten.

Angebote für Eigentumswohnungen zu Preisen unter 1.000 EUR/m2 sind am ehesten in Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau zu finden. Dort ist der Anteil der Angebote in der unteren Preiskategorie am größten.

Der Bezirk mit den höchsten Angebotspreisen ist weiterhin Mitte. Der Median der Angebotspreise beträgt dort rund 3.400 EUR. Er liegt damit rund 700 EUR über dem Vorjahreswert. Dieser Preisanstieg im Median ist vor allem auf die Vermark-tung von neu errichteten Wohnobjekten im Luxussegment zurückzuführen. So werden beispielsweise in der Nähe zur Friedrichstraße und Spree Eigentumswohnungen zu Prei-sen zwischen 4.600 EUR/m2 und 13.000 EUR/m2 angeboten.50 % der Eigentumswohnungen in Mitte werden zu Preisen von 2.100 bis 4.300 EUR/m2 angeboten. 10 % der Angebote liegen über 5.200 EUR/m2.

Auch in Charlottenburg-Wilmersdorf ist die Bandbreite der An-gebote groß. 50 % liegen in einer Preisspanne von 1.900 EUR/m2 bis 3.500 EUR/m2. Das gesamte Spektrum reicht von der neu er-richteten Eigentumswohnung in Grunewald bis zur unsanier-ten 1950er-Jahre-Wohnung im Charlottenburger Norden.

Friedrichshain-Kreuzberg, eher ein Newcomer unter den be-gehrten Wohnlagen, liegt bei den Angebotspreisen mittlerweile gemeinsam mit Charlottenburg-Wilmersdorf an zweiter Stelle nach Mitte. Der Median der Angebotspreise im Bezirk beträgt ca. 2.600 EUR/m2. Insbesondere in Kreuzberg liegt das Preisni-veau inzwischen mehr als 50 % über dem Berliner Durchschnitt. Neubauprojekte auf Verkehrs- und Gewerbeflächen und als Lückenbebauung sowie die starke Nachfrage nach Bestands-wohnungen erhöhen das Preisniveau. In Friedrichshain werden

zudem viele von Grund auf modernisierte Altbauwohnungen angeboten.

Eine ähnliche Entwicklung wie Friedrichshain-Kreuzberg hat Pankow bereits vor Jahren erfahren. In den Ortsteilen Prenz-lauer Berg und Pankow werden sowohl modernisierte Altbau- als auch hochpreisige Neubauwohnungen angeboten. Der Be-zirk liegt bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen im Median mit 2.500 EUR/m2 an dritter Stelle.

Steglitz-Zehlendorf, ein Bezirk mit vielen bevorzugten Wohn-lagen, folgt den zentraler gelegenen Bezirken mit großem Ab-stand. Spitzenpreise wie in Mitte werden dort kaum verlangt. Der Median der Angebotspreise beträgt rund 2.000 EUR/m2. 50 % der Angebote liegen in einer Preisspanne von 1.500 EUR/m2 bis 2.900 EUR/m2.

Zeitraum: 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012. Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt und mit Lageangabe).Quellen: IDN ImmoDaten, eigene Berechnungen

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Abb. 58 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Bezirken 2011 und 2012

Ange

bots

prei

s in

EUR/

m2

Spandau

(3.035)

Berlin

(64.212)

Pankow

(9.707)


(5.469)

Mitte

(8.716)

Charlotten-burg-

Wilmersdorf

(10.867)

Neukölln

(2.899)

Steglitz-Zehlendorf

(6.972)

Friedrichs-hain-

Kreuzberg

(6.165)

Lichten-berg

(1.547)

Marzahn-Hellersdorf

(806)

Reinicken-dorf

(3.372)

Treptow-Köpenick

(4.657)

51

Unteres Preissegment vor allem in Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und ReinickendorfIn Berlin insgesamt liegen ca. 26 % aller Angebote für Eigen-tumswohnungen in der unteren Preiskategorie (unter 1.500 EUR/m2). Besonders hoch ist dieser Anteil in Spandau. Dort wurden 69 % aller Eigentumswohnungen zu Preisen unter 1.500 EUR/m2 angeboten. Auch in Marzahn-Hellersdorf ist der Anteil mit ca. 56 % vergleichsweise hoch. In den beiden Rand-bezirken besteht derzeit eher eine begrenzte, lokale Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Zudem wurden dort im beobach-teten Zeitraum nur wenige Neubauwohnungen angeboten.

Trotz Aufwertungstendenzen im Norden gehört auch Neu-kölln zu den Bezirken mit den günstigsten Angeboten für Eigentumswohnungen. 57 % aller Angebote lagen unter der Preisgrenze von 1.500 EUR/m2. Nur 10 % der angebotenen Wohnungen waren teurer als 2.500 EUR/m2.

Der benachbarte Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg weist hinge-gen eine völlig andere Preisstruktur auf. Dort lagen nur rund 7 % der Angebote unter 1.500 EUR/m2. Fast 69 % aller angebo-tenen Wohnungen waren teurer als 2.500 EUR/m2.

Im Bezirk Reinickendorf ist das Preisniveau für Eigentums-wohnungen vergleichsweise niedrig. 56 % aller Wohnungen wurden zu Preisen unter 1.500 EUR/m2 angeboten. Angebote im oberen Segment über 2.500 EUR/m2 haben nur einen Anteil von ca. 9 %.


Abb. 59 Angebotsstruktur für Eigentumswohnungen nach Preisklassen in den Bezirken 2011 und 2012



Wilmersdorf


Friedrichs-hain-

Kreuzberg

Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick

Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab (siehe auch Tabellenband). Zeitraum: 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012


3.000 EUR/m2 und mehr 2.000 bis unter 2.500 EUR/m2 2.500 bis unter 3.000 EUR/m2

1.500 bis unter 2.000 EUR/m2 1.000 bis unter 1.500 EUR/m2 unter 1.000 EUR/m2

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %

59

3429

38

1

23

84

14

3 3 3

27

10

24

21

17

3

14

1013

18

24

13

26 14

821

1916

12

1419

20

1925

20

13

15

8

13

19 15

14

23

27

37

25

10

25

3918

10

510 13

40

24

27

6

16

7

24

6

19

6 2 2 1

29

29

20

8

31

13 137

52

3.3.2.4 Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für EigentumswohnungenDie höchsten Angebotspreise werden in der Zone der traditio-nell guten Wohnlagen vom südwestlichen Berliner Stadtrand über Zehlendorf, Charlottenburg, Wilmersdorf bis in das Stadt-zentrum verlangt. Dort weisen mittlerweile fast alle Quartiere innerhalb des S-Bahn-Rings und zum Teil darüber hinaus ein

überdurchschnittlich hohes Preisniveau auf. Ausnahmen bil-den noch Neukölln, Wedding und Moabit.

Darüber hinaus gibt es mehrere kleinräumige Insellagen, zum Teil Neubaugebiete, in denen die Angebotspreise über dem Berliner Durchschnitt liegen.

Abb. 60 Relatives Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen in Berlin 2011 und 2012-50 % und darunter-50 % bis -40 %-40 % bis -30 %-30 % bis -20 %-20 % bis -10 %-10 % bis 0 %0 % bis 10 %10 % bis 25 %25 % bis 50 %über 50 %keine AngabenBezirksgrenzenWasserflächenMedian: 2.200 EUR/m2



53

3.3.3 AngebotsmietenDie Auswertung der aktuellen Mietangebote in den Berliner Bezirken beinhaltet rund 4.000 bis 13.000 Angebote je Bezirk. Insgesamt wurden ca. 98.000 Angebote in Berlin ausgewertet. Das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum geringere Angebots-volumen ist unter anderem auf die Verknappung des Woh-nungsangebots zurückzuführen, was ein Marketing häufig nicht mehr erforderlich macht. Wohnungen, die früher mehr-fach inseriert werden mussten, werden heute oft vom Schreib-tisch aus vermietet und erscheinen nicht mehr als Angebot im Internet.

Dadurch kann sich auch eine Verzerrung bei den Angebots-preisen nach oben ergeben. So muss man davon ausgehen, dass Anbieter bei einem angespannten Wohnungsmarkt nur auf Internet-Inserate zurückgreifen, wenn die Wohnungen anders schwer zu vermarkten sind – vor allem aufgrund von hohen Mietpreisen. Der schnelle Anstieg des Median auf 7,40 EUR/m2 (netto/kalt) über alle Angebotsmieten im Untersu-chungszeitraum ist unter anderem auch auf diesen Effekt zu-rückzuführen.

3.3.3.1 MietpreisentwicklungDie Angebotsmieten in Berlin steigen seit 2008 wieder. Im dritten Quartal 2012 betrug der Median der Angebotsmieten 7,58 EUR/m2 (netto/kalt). Er stieg damit im Vergleich zum dritten Quartal des Vorjahres um 0,72 EUR/m2 (ca. 11 %).

Betrachtet man die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten zwei Jahren, fällt auf, dass insbesondere die Bereiche südlich des historischen Stadtzentrums in Kreuzberg, Neu-kölln-Nord, Tiergarten-Süd und Alt-Treptow besonders hohe Steigerungsraten aufweisen (vgl. Abb. 62). Hier wird deutlich, dass die Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen mitt-lerweile höhere Angebotsmieten in Bereichen erlaubt, die lan-ge Zeit im Windschatten der Entwicklung lagen. Davon sind nicht nur gründerzeitliche Bestände betroffen, sondern auch Quartiere mit Bebauung der 1960er bis 1980er Jahre, wie der Norden Kreuzbergs und das Berolina-Viertel in Mitte.

Generell ist der Anstieg der Angebotsmieten in der inneren Stadt überproportional hoch. Bereiche mit stagnierenden oder gesunkenen Angebotsmieten sind überwiegend in den Au-ßenbereichen der Stadt zu finden.


Abb. 61 Entwicklung der Angebotsmieten (EUR/m2) für Wohnungen in Berlin 2004–2012 (Median)

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00



Mie

tpre

is in

EU

R/m

2


54

3.3.3.2 Aktuelle AngebotsmietenKleinstwohnungen am teuerstenDie Auswertung der Mietwohnungsangebote der letzten vier Quartale (IV/2011 bis III/2012) nach Baualters- und Größen-klassen zeigt, dass im Mietwohnungssegment, anders als bei Eigentumswohnungen, Kleinstwohnungen mit Wohnflächen unter 40 m2 die durchschnittlich höchsten Angebotsmieten pro m2 Wohnfläche aufweisen. Der Median der Angebots-preise für diese Größenklasse beträgt je nach Baualter 7,64 EUR/m2 bis 9,59 EUR/m2 (netto/kalt).

Kleine Wohnungen in der Größe von 40 m2 bis unter 60 m2 werden zu Preisen von 6,34 EUR/m2 bis 8,13 EUR/m2 angebo-ten. Sie liegen damit preislich über den Wohnungen mittlerer Größe (60 m2 bis unter 90 m2), die das Gros des Angebots be-stimmen.

Wohnungen in der Größe von 60 m2 bis unter 90 m2 sind pro m2 Wohnfläche in fast allen Baualtersklassen günstiger als kleinere Wohnungen. In dieser Größenklasse beträgt die Preis-spanne (Median) von 5,65 EUR/m2 für Wohnungen aus den 1970er und 1980er Jahren bis zu 7,80 EUR/m2 für Altbauwoh-nungen, die vor 1918 errichtet wurden.

Abb. 62 Veränderung der Angebotsmieten 2010–2012 (Median)20 % und mehr15 % bis unter 20 %10 % bis unter 15 %5 % bis unter 10 %0 % bis unter 5 %unter 0 % bis -15 %keine AngabenBezirksgrenzenunbewohnte GebieteWasserflächenBerlin: 10 %


55

Große Wohnungen, mit 90 m2 Wohnfläche und mehr, sind in Altbauten bis 1949 sowie in Neubauten ab 2002 am teuersten. In Altbauten beträgt der Median 8,55 EUR/m2 bzw. 8,25 EUR/m2, in Neubauten 11,22 EUR/m2.

Die niedrigsten Angebotspreise für große Wohnungen finden sich im Median in den Beständen, die in der Zeit von 1965 bis 1990 errichtet wurden. Hierunter fallen überwiegend Woh-nungen des ehemaligen sozialen Wohnungsbaus in den west-lichen Bezirken und Wohnungen in Gebäuden, die in indus-trieller Bauweise (Plattenbauten) in den östlichen Bezirken errichtet wurden.

Höchste Angebotsmieten in Altbauten bis 1918 und in jüngeren BeständenVergleicht man die Preisstruktur nach Baualtersklassen, fin-den sich die höchsten Angebotsmieten im Median bei Altbau-wohnungen, die bis 1918 errichtet wurden, und Wohnungen mit einem Baujahr ab 1991. Der höchste Median ist mit 11,22 EUR/m2 bei großen Wohnungen zu finden, die nach 2002 ent-standen sind.


Abb. 63 Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche bis unter 40 m2

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00


Mie

tpre

is in

EU

R/m

2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

Abb. 64 Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche 40 m2 bis unter 60 m2

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

Quellen: IDN ImmoDaten, eigene BerechnungenM

ietp

reis

in E

UR/

m2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

Abb. 65 Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche 60 m2 bis unter 90 m2

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00


Mie

tpre

is in

EU

R/m

2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

Abb. 66 Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche 90 m2 und mehr

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00


Mie

tpre

is in

EU

R/m

2

bis 1918

1919bis

1949

1950bis

1955

1956bis

1964

1965bis

1972

1973bis

1990

1991bis

2001

2002 bis

heute

56

3.3.3.3 Situation in den BezirkenDie Auswertung und Darstellung auf Bezirksebene erfolgt im Rahmen des Boxplot-Schemas (siehe S. 45). Hier sind alle Ange-bote berücksichtigt, die verortet werden konnten. Der Median für Berlin beträgt 7,40 EUR/m2 (netto/kalt) unter Berücksichti-gung aller Angebote in Berlin.

Die Hälfte aller Wohnungsangebote liegt zwischen 6,14 EUR/m2 und 9,03 EUR/m2. 10 % der angebotenen Wohnungen liegen preislich unter 5,32 EUR/m2. Das obere Zehntel des Preisgefü-ges beginnt bei 11,35 EUR/m2.

Bei den Angebotsmieten liegt Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Median von 8,93 EUR/m2 (netto/kalt) weiterhin an der Spitze. 50 % der Wohnungen im Bezirk wurden zu Miet-preisen von 7,53 EUR/m2 bis 10,68 EUR/m2 angeboten. Die un-tere Preisschwelle beträgt 6,50 EUR/m2. 10 % der Angebote liegen preislich darunter.

An zweiter Stelle folgt Friedrichshain-Kreuzberg mit 8,61 EUR/m2. Dort liegt die Hälfte der Wohnungsangebote zwi-schen 7,55 EUR/m2 bis 10,00 EUR/m2. 10 % der Wohnungsange-bote sind günstiger als 6,58 EUR/m2.

Der Median der Angebotsmieten im Bezirk Mitte liegt mit 8,03 EUR/m2 deutlich über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Der Bezirk weist aufgrund seiner sehr unterschiedlichen Wohnlage- und Bestandsqualitäten die größte Preisspanne auf. Die untere Preisschwelle beträgt 5,64 EUR/m2. 10 % der Angebote liegen preislich darunter. Das obere Zehntel des Preisgefüges liegt über 14,62 EUR/m2. 50 % der Wohnungen im Bezirk wurden zu Miet-preisen von 6,45 EUR/m2 bis 11,30 EUR/m2 angeboten.

Steglitz-Zehlendorf und Pankow gehören mit einem Medi-an von rund 8,00 EUR/m2 ebenfalls zu den Bezirken mit den höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten. Die Angebots-mieten in Tempelhof-Schöneberg liegen mit 7,49 EUR/m2 im Bereich des Berliner Durchschnitts. Günstigere Angebots-mieten sind im Median in Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln, Reinickendorf, Spandau und Treptow-Köpenick zu finden.


16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

Abb. 67 Angebotsmieten in den Bezirken 2011 und 2012 (Median)

Ange

bots

prei

s in

EUR/

m2

Spandau

(6.857)

Berlin

(98.077)

Pankow

(13.403)


(7.633)

Mitte

(13.429)

Charlotten-burg-

Wilmersdorf

(12.960)

Neukölln

(5.653)

Steglitz-Zehlendorf

(9.155)

Friedrichs-hain-

Kreuzberg

(6.418)

Lichten-berg

(3.879)

Marzahn-Hellersdorf

(4.893)

Reinicken-dorf

(6.672)

Treptow-Köpenick

(7.125)

57

Verschiebung der Angebotsmieten nach obenIm Vergleich zum vorherigen Beobachtungszeitraum (2010 bis 2011) zeigt sich in Berlin eine deutliche Verschiebung der Angebotsmieten nach oben. Aktuell wurden mehr als 40 % der Wohnungen zu Mietpreisen von 8,00 EUR/m2 (netto/kalt) oder mehr angeboten. Zuvor waren es noch ca. 25 %. In Char-lottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg liegt der Anteil aktuell bei fast 70 %. In Mitte und Steglitz-Zehlen-dorf waren gut die Hälfte aller Wohnungsangebote in dieser Preisklasse zu finden.

In Marzahn-Hellersdorf und in Spandau ist der Anteil der Woh-nungen im oberen Preissegment (über 8,00 EUR/m2) mit ca. 5 % bzw. 7 % noch gering. In den übrigen Bezirken erhöhte sich der Anteil der höherpreisigen Wohnungen am Wohnungsan-gebot deutlich. In Neukölln beispielsweise stieg der Anteil von ca. 9 % im Vorjahreszeitraum auf aktuell 23 %.

Das untere Preissegment (unter 5,00 EUR/m2 netto/kalt) ist vor allem in Marzahn-Hellersdorf mit einem Anteil von 42 % und Spandau mit 18 % am stärksten vertreten.


Abb. 68 Verteilung der Mietpreisangebote für Wohnungen in den Berliner Bezirken 2011 und 2012



Wilmersdorf


Friedrichs-hain-

Kreuzberg

Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick

Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab (siehe auch Tabellenband). Quellen: IDN ImmoDaten, eigene Berechnungen

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %

Ante

il de

r Pre

iskl

asse

in %

10,00 EUR/m2 und mehr 8,00 bis unter 9,00 EUR/m2 7,00 bis unter 8,00 EUR/m2 9,00 bis unter 10,00 EUR/m2

6,00 bis unter 7,00 EUR/m2 5,00 bis unter 6,00 EUR/m2 unter 5,00 EUR/m2

7 17

24 34

2

1813

5 4 1 3 3

18

3427

10

16

19

1

11

9

64

13

18

10

8

14

11

18

24

21

15

29

23

21

24

20

12

20

108

3

19

12

26

22

20

9

20

16

12

12

4

19

23

17

3335

30

31

4

18

14

124 8 4

34

612

19 22

15

25

30

15

3 1 1 0

18

2 2 4 4

43

7 9 6

58

3.3.3.4 Kleinräumige Differenzierung der MietenDie Zone mit den höchsten Angebotsmieten erstreckt sich über die traditionell guten Wohnlagen in Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg Wilmersdorf bis in das Berliner Stadtzentrum und die umgebenden Bereiche (vgl. Abb. 69). Bis auf Wedding, Moabit und Kreuzberg-Nord weisen alle an das Stadtzentrum angrenzenden Bereiche überdurchschnittlich hohe Angebots-mieten auf. Darüber hinaus gibt es kleinere Zonen im Stadtge-

biet mit traditionell guten Wohnlagen und überdurchschnitt-lichen Angebotsmieten wie Frohnau, Hermsdorf, Karlshorst, Wendenschloß oder Friedrichshagen.

Günstigere Wohnungsangebote sind überwiegend in den Au-ßenbereichen, insbesondere in den Großwohnsiedlungen von Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Reinickendorf und Neukölln, zu finden.

Abb. 69 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Berlin 2011 und 2012

Zeitraum: Jahre 2011 und 2012 (bis einschließlich drittes Quartal). Unbereinigte Angebotsmietpreise.

Quellen: IDN Immodaten, eigene Berechnungen

-30 % und darunter-30 % bis -20 %-20 % bis -15 %-15 % bis -10 %-10 % bis -5 %-5 % bis 5 %5 % bis 25 %25 % bis 50 %50 % bis 75 %über 75 %keine AngabenBezirksgrenzenWasserflächenMedian: 7,40 EUR/m2


3.4 MietspiegelmietenAlle zwei Jahre, zuletzt 2011, wird ein neuer qualifizierter Miet-spiegel für Berlin veröffentlicht. Der nächste Mietspiegel wird voraussichtlich im Mai 2013 Gültigkeit erlangen.

Im Mietspiegel wird durch eine empirische Repräsentativerhe-bung die ortsübliche Vergleichsmiete netto/kalt erfasst, wobei lediglich nicht preisgebundene Mieten berücksichtigt werden (Mietänderung oder Neuabschluss in den letzten vier Jahren vor dem jeweiligen Stichtag). Mit dem Berliner Mietspiegel steht ein repräsentativer Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise im nicht preisgebundenen Woh-nungsbestand zur Verfügung.

Der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete netto/kalt in Berlin stieg zwischen den Erhebungsstichtagen Oktober 1999 und September 2010 von 4,00 EUR/m2 auf 5,21 EUR/m2– dies entspricht einer Steigerung von durchschnittlich rd. 2,5 % bzw.

0,11 EUR/m2 pro Jahr. Die Mietpreise in Altbauwohnungen (bis einschl. Baujahr 1949) sind zwischen Oktober 1999 und Sep-tember 2010 um durchschnittlich 2,7 % jährlich gestiegen (von 3,79 EUR/m2 mtl. auf 5,08 EUR/m2). Bei Neubauwohnungen (ab Baujahr 1950) liegt die durchschnittliche Erhöhung mit 2,1 % (von 4,24 EUR/m2 auf 5,32 EUR/m2) unter dem Gesamtdurch-schnitt aller Wohnungen.

Im Gesamtbestand stiegen die Mittelwerte der Mieten im aktuellen Berliner Mietspiegel 2011 im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2009 überdurchschnittlich um knapp 7,9 % = 0,38 EUR/m2 (durchschnittliche jährliche Entwicklung von 4,0 % bzw. 0,20 EUR/m2). Wird der Zeitraum vom Berliner Mietspie-gel 2007 bis zum Berliner Mietspiegel 2011 (rund vier Jahre) betrachtet, relativiert sich – aufgrund der geringen Mietstei-gerung des Mietspiegels 2009 zum Mietspiegel 2007 – die Steigerung im Berliner Mietspiegel 2011.

Abb. 70 Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten, Berliner Mietspiegel 2000–2011

5,50

5,25

5,00

4,75

4,50

4,25

4,00

3,75

3,50

*Berliner Mietspiegel

Quellen: Institute GEWOS, A&K und F+B aus Mietspiegel 2000 bis 2011, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

03/2002

2003*

10/2004

2005*

10/2006

2007*

10/2008

2009*

09/2010

2011*

10/1999

3,79 EUR

3,98 EUR

4,22 EUR

4,48 EUR

4,59 EUR

4,00 EUR

4,24 EUR

4,49 EUR

4,75 EUR4,83 EUR

4,24 EUR

4,56 EUR

4,76 EUR

5,00 EUR5,04 EUR

5,32 EUR

2000*

Altbau bis 1949Durchschnittliche Entwicklung (Altbau)1999-2010jährlich +2,7 % bzw. +0,12 EUR/m2

Neubau ab 1950Durchschnittliche Entwicklung (Neubau)1999-2010jährlich +2,1 % bzw. +0,10 EUR/m2

alle WohnungenDurchschnittliche Entwicklung (alle)1999-2010jährlich +2,5 % bzw. +0,11 EUR/m2

Net

toka

ltm

iete

in E

UR/

m2 m

tl.

Erhebungsmonat

5,21 EUR

+2,4 %jährlich

+2,2 %jährlich

+2,9 %jährlich

+0,8 %jährlich

+4,0 %jährlich

5,08 EUR

60

Die durchschnittliche jährliche Entwicklung der letzten zwei Mietspiegel liegt mit 2,4 % im langjährigen Mittel. Aufgrund der überdurchschnittlichen Steigerung im Altbaubereich ge-genüber dem Berliner Mietspiegel 2009 (jährlich 5,4 % im Altbau, 2,9 % im Neubau und 4,0 % im Gesamtbestand) ver-ringern sich die Mietunterschiede zwischen Alt- und Neubau weiter.

Die Karte (Abb. 71) gibt einen Überblick über die Verteilung der Wohnlage in den drei Qualitätsstufen im Stadtgebiet. Um eine bessere Übersichtlichkeit zu erreichen, sind in der Karte Gebiete mit überwiegender einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. Die Wohnlage spiegelt die Lagequalität des weiteren Wohnumfeldes wider.

Abb. 71 Wohnlagenkarte – Berliner Mietspiegel 2011


überwiegend einfache Wohnlageüberwiegend gute Wohnlage

überwiegend mittlere Wohnlage Gebiete ohne betroffenen Wohnraum


3.4.1 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau In Berlin gab es Ende 2011 insgesamt 149.954 Mietwohnein-heiten im Sozialen Wohnungsbau. Knapp 75 % der Wohnungen wurden im Rahmen der Wohnungsbauprogrammjahre (WP) 1972 bis 1998 errichtet, 20 % im Rahmen der WP 1969 bis 1971, weitere rund 4 % im Zuge der WP 1964 bis 1968 und unter 1 % im Wohnungsbauprogramm 1949 bis 1963. Die Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau beinhaltet die Ent-wicklung der Nettokaltmieten, der kalten Betriebskosten und der Heiz- und Warmwasserkosten. Zu berücksichtigen ist da-bei, dass sich die Nettokaltmieten bis zum Jahr 2005 auf die Durchschnittsmieten (Mittelwert aus tatsächlich geforderten Mieten, höchstzulässigen Mieten und geprüften Mieten) be-ziehen. Ab 2006 sind die Nettokaltmieten, die vom Vermieter oder Eigentümer tatsächlich gefordert werden (Ist-Mieten), dargestellt.

Von 2002 bis 2005 stiegen die durchschnittlichen Nettokalt-mieten im Sozialen Wohnungsbau um knapp 13 % von 4,19 EUR/m2 auf 4,75 EUR/m2 Wohnfläche (netto/kalt). Der Mietan-stieg setzte sich ausgehend von 4,72 EUR/m2 im Jahr 2006 auf 5,20 EUR/m2 im Jahr 2008 weiter fort (+10,2 %). 2009 sanken sie mit 5,10 EUR/m2 erstmals wieder unter das Vorjahresniveau, stie-gen dann aber im Jahr 2010 auf 5,32 EUR/m2 (+4,3 %). 2011 erhöh-ten sich die Mieten um knapp 3 % auf 5,47 EUR/m2. Der Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmieten im Sozialen Wohnungsbau steht in Zusammenhang mit dem Wegfall der Anschlussförde-rung und dem Auslaufen der Mietpreisbindung für besonders kos-tengünstige Objekte (insbes. bis Wohnungsbauprogramm 1968). Die Heiz- und Warmwasserkosten im Sozialen Wohnungsbau stiegen in den vergangenen zehn Jahren um 0,27 EUR/m2 Wohn-fläche bzw. 28 % an. Hingegen blieben die kalten Betriebskosten mit etwa 1,95 EUR/m2 Wohnfläche im Jahr 2011 relativ stabil.

Abb. 72 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderung) in Berlin 2002–2011*

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0

* Bis 2005 Durchschnittsmiete, ab 2006 Ist-Miete. Summe oberhalb der Balken = Bruttowarmmiete inklusive Warmwasserkosten


2002

6,83

2004

7,12

2006

7,38

2008

7,90

2010

8,24

Nettokaltmiete Kalte Betriebskosten Heiz- und Warmwasserkosten

2011

8,40

2003

6,86

2005

7,39

2007

7,58

2009

8,00

4,19

1,93

4,48

1,85

4,72

1,86

5,20

1,90

5,32

1,94

5,47

1,95

4,25

1,87

4,75

1,85

4,85

1,90

5,10

1,940,71

0,790,80

0,80 0,980,98

0,73

0,79 0,820,96

62

3.5 WohnflächenAktuell beträgt die durchschnittliche Wohnfläche je Einwoh-ner 38,4 m2. Dieser Wert entspricht in etwa dem Bezirk Pankow (38,1 m2). In den westlichen Berliner Bezirken Reinickendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Tempel-hof-Schöneberg ist die Wohnfläche pro Einwohner mit ca. 40 bis 45 m2 deutlich größer als im Berliner Durchschnitt (vgl. Abb. 73). In den östlichen Bezirken, ausgenommen Pankow, ist sie dagegen meist kleiner. In den beiden Außenbezirken Spandau und Marzahn-Hellersdorf sind die Wohnungen durchschnitt-lich rund 70 m2 groß (vgl. Abb. 74). Das entspricht in etwa dem Durchschnitt der Gesamtstadt (70,6 m2). Spitzenreiter ist Steglitz-Zehlendorf, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf, Reinickendorf und Tempelhof-Schöneberg. In Lichtenberg, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg sind die Wohnungsgrö-ßen deutlich unter dem Berliner Durchschnitt, in allen Übrigen nur knapp darunter.

Abb. 73 Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner 2011


40,0 m2 und mehr38,0 bis unter 40,0 m236,0 bis unter 38,0 m2unter 36,0 m2 Berlin: 38,4 m2

40,538,1

35,7

37,0

44,7

37,1

43,240,1

35,636,6

36,634,7

Abb. 74 Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung 2011


72,0 m2 und mehr69,0 bis unter 72,0 m266,0 bis unter 69,0 m2unter 66,0 m2 Berlin: 70,7 m2

74,269,0

66,7

65,7

75,4

71,5

81,472,6

68,569,2

69,963,8


3.6 LeerstandPrinzipiell setzt ein funktionierender Wohnungsmarkt eine gewisse Anzahl freier Wohnungen als Fluktuationsreservevoraus, damit wohnungssuchende Haushalte überhaupt Wohnraum neu anmieten bzw. kaufen können. Darüber hin-aus können in der Regel nur unbewohnte Wohnungen um-fassend saniert, modernisiert oder neuen Anforderungen entsprechend umgebaut werden. Die erforderliche Fluktu-ationsreserve auf ausgeglichenen Wohnungsmärkten wird allgemein mit 3 % angenommen, was beim derzeitigen Woh-nungsbestand in Berlin rund 60.000 Wohnungen entspricht.

In der Vergangenheit wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt regelmäßig Leerstandsunter-suchungen auf der Basis abgemeldeter Stromzähler des Ber-liner Netzbetreibers Vattenfall durchgeführt. Die letzte ver-wertbare Untersuchung stammt jedoch aus dem Jahr 2010. Sie wies damals rd. 134.000 zum Erhebungsstichtag leerstehende Wohnungen aus, davon rd. 98.000 Wohnungen mit mindes-tens 6-monatigen Leerstand.

Alle Wohnungsmarktindikatoren deuten darauf hin, dass mittlerweile Wohnungsüberhänge in größerem Umfang ab-gebaut wurden und dass sich damit die Leerstandsquote in Berlin deutlich verringert hat.

Als Anhaltspunkt kann derzeit nur die Auswertung des Ver-bandes der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunterneh-men (BBU) dienen, dessen Berliner Mitgliedsunternehmen 2011 insgesamt eine Leerstandsquote von 2,6 % aufwiesen. Laut BBU galten davon nur 0,7 % als schwer vermietbar.

Dabei ist zu beachten, dass die Wohnungsbestände des BBU nur einen Teil des Berliner Wohnungsbestandes repräsentie-ren. Die BBU-Wohnungsbestände sind überwiegend gut ge-pflegte Nachkriegsbestände und werden in der Regel im un-teren und mittleren Preissegment angeboten. Daher ist davon auszugehen, dass die Leerstandsquote der BBU-Unternehmen niedriger ist als die des gesamten Berliner Wohnungsbe-stands.

3.7 Fazit WohnungsangebotDie Anspannung des Wohnungsmarktes zeigt sich derzeit in einem Rückgang der Zahl der veröffentlichten Wohnungsan-gebote sowie in steigenden Angebotspreisen und -mieten.

Während die Dynamik der Preisentwicklung für Eigentums-wohnungen und der Anstieg der Angebotsmieten in den letz-ten drei Jahren stark waren, erhöhten sich die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser nur leicht. Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin unterliegt einem stärkeren Wettbewerbsdruck aus dem Umland und steht nicht im Fokus von Kapitalanlegern, sodass deutliche Preiserhöhungen nur in ausgesuchten Lagen möglich waren.

Eigentumswohnungen werden derzeit in erster Linie im Stadt-zentrum und in traditionell guten Wohnlagen angeboten. Die Kapitalflucht in Immobilien, als vermeintlich sichere Geld-anlage, und die daraus folgende starke Nachfrage führt zu steigenden Angebotspreisen im Bestand wie im Neubau. Die Angebote im Internet konzentrieren sich zudem stärker auf Neubauobjekte und das Luxussegment, was das Preisniveau entsprechend beeinflusst.

Die steigende Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt lässt bei Neuvermietung Erhöhungen der Angebotspreise zu, die zu Zeiten eines entspannten Wohnungsmarktes nicht durch-setzbar waren. Gerade im Segment der angebotenen Miet-wohnungen ist es zu einem deutlichen Rückgang der Zahl der Wohnungsangebote gekommen. Darüber hinaus ist für preisgünstige Mietwohnungen kein intensives Marketing im Internet mehr erforderlich, was die abgebildete Angebots-struktur in Richtung teurer Wohnungen verschiebt und für einen zusätzlichen Anstieg des ermittelten Preisniveaus führt. Dies wird auch daran deutlich, dass der Anteil der angebote-nen Wohnungen mit einer Angebotsmiete bis zu 6 EUR/m2 von rund 38 % im Beobachtungszeitraum 2010/2011 auf ca. 20 % im Zeitraum 2011/2012 zurückgegangen ist. Festzustel-len ist auch, dass der Preisauftrieb der Angebotsmiete zuneh-mend die Gesamtstadt erreicht hat.

Die Wohnungswirtschaft und Investoren reagieren auf die Verknappung des Wohnungsangebots erst mit einiger Ver-zögerung. 2011 war bei den Baufertigstellungen noch keine Trendwende festzustellen, wohl aber bei den Baugenehmi-gungen. Für die kommenden Jahre zeichnet sich eine stär-kere Neubautätigkeit im Wohnungssegment ab, von der auch wichtige wirtschaftliche Impulse für Berlin erwartet werden.

64

In den vergangenen Jahren ist die Wohnungsnachfrage in Berlin stark angestiegen. Die Ursache hierfür sind vor allem er-hebliche Wanderungsgewinne vorwiegend aus dem Ausland. Hinzu kommt ein leichter Geburtenüberschuss. Nach der aktu-ellen Einwohnerprognose der Senatsverwaltung für Stadtent-wicklung und Umwelt (Stand: Dezember 2012) wird sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen und zu einem erhebli-chen Anstieg der Einwohner- und Haushaltszahlen führen. Im kommenden Jahrzehnt schwächt sich der Bevölkerungsanstieg allmählich wieder ab. Langfristig (nach 2030) besteht die Mög-lichkeit sinkender Einwohner- und Haushaltszahlen.

Vor dem Hintergrund der prognostizierten Entwicklung er-gibt sich ein Anstieg der Zahl der Haushalte bis 2025 um rund 140.000. Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass etwa im gleichen Umfang zusätzliche Wohnungen benötigt werden, um die zusätzliche Nachfrage zu befriedigen, davon ein großer Teil bereits in den kommenden Jahren.

Ein Teil der potenziellen Nachfrage wird sich aufstauen. Haus-halte, die bei einem entspannten Wohnungsmarkt eine Woh-nung anmieten, ein Haus oder eine Wohnung kaufen würden, schieben dieses Vorhaben auf. Es entstehen mehr Untermiet-verhältnisse und Wohngemeinschaften, junge Erwachsene le-ben länger in der Familie.

Kurz- und mittelfristig ist von einem weiteren Anstieg der Nachfrage auszugehen, der sich aktuell bereits in einer Verrin-gerung des Wohnungsangebots und einem Anstieg der Ange-botsmieten und -preise auswirkt. Für viele Anbieter von Miet-wohnungen sind Wohnungsannoncen heute überflüssig.

Innerhalb des Stadtgebiets bestehen jedoch weiterhin große Unterschiede hinsichtlich der Stärke und Dynamik der Woh-nungsnachfrage. Der stärkste Druck liegt auf den zentralen Stadtgebieten. Hier sind Steigerungen der Angebotsmieten und Kaufpreise nun auch in Bereichen wie Kreuzberg und Neukölln-Nord festzustellen, die bislang im Windschatten der Entwicklung lagen.

Mietwohnungen im unteren Preissegment werden eher in den Außenbereichen der Stadt, insbesondere in den Großwohn-siedlungen von Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Neukölln angeboten. Das Beispiel Hamburgs zeigt, dass derartige Groß-wohnsiedlungen als „Überlaufbecken“ für den Wohnungs-markt fungieren. Bei entspannter Marktlage treten dort zuerst Leerstände auf, bei einem angespannten Markt bieten sie ein Wohnungsangebot für Haushalte, die sich anderswo nicht mehr mit Wohnraum versorgen können. In Berlin gibt es da-rüber hinaus noch umfangreiche Altbaugebiete mit einem großen Bestand an Wohnungen im unteren Preissegment, bei-spielsweise im Wedding, in Neukölln oder in Moabit. Perspek-tivisch nimmt auch hier der Druck zu, was sich in steigenden Mietpreisen und einer höheren Belegungsdichte niederschlägt.

Der aktuelle Handlungsdruck hat sich nicht zuletzt dadurch aufgebaut, dass sich die Wohnungsmarktakteure zunächst der Tragfähigkeit der Nachfrageentwicklung sicher sein mussten, bevor Maßnahmen, Planungen und Konzepte auf den Weg ge-bracht wurden.

Nachdem der Trend an belastbaren Zahlen, wie steigenden Mieten und Einwohnerzahlen, ablesbar ist, werden wieder Neubauwohnungen für eine breitere Nachfragerschicht pro-jektiert. Kommunale Wohnungsunternehmen engagieren sich verstärkt im Wohnungsneubau, die öffentliche Hand stellt Flä-chen und Mittel zur Verfügung, um den Bau von Wohnungen zu befördern.

Da entsprechende Planungen einen zeitlichen Vorlauf von min-destens zwei Jahren benötigen, ist eine Trendumkehr bei den Baufertigstellungen des Jahres 2011 noch nicht ablesbar – wohl aber bei den Baugenehmigungen. 2011 wurden Baugenehmi-gungen für rund 5.600 neue Wohnungen erteilt, rund 30 % mehr als im Vorjahr. Zur Deckung der zusätzlichen Nachfra-ge werden in Berlin in den nächsten Jahren jedoch 10.000 bis 12.000 Wohnungen jährlich benötigt.

Die Politik reagiert auf die Verknappung des Wohnungsange-bots mit einer Vielzahl von Maßnahmen. Zu den wichtigsten gehört das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahl-bare Mieten“. Im September 2012 vereinbarten die kommu-nalen Wohnungsunternehmen mit dem Land Berlin, bis 2016 den kommunalen Wohnungsbestand von derzeit 270.000 Wohnungen auf 300.000 Wohnungen durch Zukauf und Neubau zu erweitern, den Wohnungsbestand bedarfsgerecht anzupassen und den Mietanstieg in den kommunalen Bestän-den zu begrenzen. Darüber hinaus haben sich die städtischen Wohnungsunternehmen verpflichtet, 50 % innerhalb und 33 % außerhalb des S-Bahn-Rings der zur Wiedervermietung anste-henden Wohnungen an Haushalte zu vermieten, die die Berli-ner Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein einhalten. Damit wird das Versorgungspotenzial einkommens-schwächerer Haushalte bei den städtischen Wohnungsunter-nehmen deutlich erhöht.

Derzeit steht der Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP) vor der Fertigstellung, der die Grundlage für die mittel- und langfris-tige Planung darstellen wird. Darüber hinaus wird der Einsatz verschiedener Steuerungsinstrumente vorbereitet bzw. ge-prüft, wie die Wiedereinführung einer Zweckentfremdungs-verbotsverordnung oder einer durch Senatsbeschluss herbei-geführten Umwandlungsverordnung in Milieuschutzgebieten (BauGB § 172). Damit soll die Umnutzung von Wohnungen zu gewerblichen Zwecken in Stadtbereichen mit Gefährdung der Wohnraumversorgung sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten verhindert werden.

4. Fazit: Wohnungsnachfrage und Angebotsentwicklung

65Schwerpunktthema: Wohnsituation

5. Schwerpunktthema: Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation

In jedem IBB Wohnungsmarktbericht wird ein aktuelles Schwerpunktthema näher beleuchtet. Die 2012 veröffentlichte Sonderauswertung zum Mikrozensus 2010 bietet die Möglich-keit, einen aktuellen Blick auf die Wohnsituation der Berliner Haushalte zu werfen und die Entwicklung im letzten Jahr-zehnt zu beleuchten.

Der Mikrozensus ist eine amtliche Erhebung und die größte Haushaltsbefragung Deutschlands. Jährlich werden ein Pro-zent aller Haushalte zu ihrer Lebenssituation befragt. In Berlin sind dies rund 18.000. Die Teilnahme ist verpflichtend.

Alle vier Jahre, zuletzt 2010, werden im Rahmen von Zusatzpro-grammen Fragen zu wechselnden Themen, u. a. zur Wohnsi-tuation, gestellt. Die Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohn-situation liefert u. a. Informationen über Art und Größe der Gebäude mit Wohnraum, Wohnflächen, Mieten, Mietbelas-tungen und vieles mehr.

Vor dem Hintergrund des sich verengenden Wohnungs-marktes liegt der Schwerpunkt in der folgenden Darstellung auf dem Thema Mieten und Mietbelastungen der Berliner Haushalte.

Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg hat im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt für die-sen Bericht eine Sonderauswertung der Mikrozensusdaten auf Basis der Nettokaltmiete durchgeführt. Die Nettokaltmiete ist das Entgelt, das der Vermieter dafür erhält, dass er dem Mieter die Wohnung zu Wohnzwecken zur Verfügung stellt. Damit ist ein Vergleich mit den anderen Mietdaten im Bericht (Mietspie-gel- und Angebotsmieten, Kap. 3) möglich.

Die im Rahmen der Mikrozensus-Zusatzerhebung ermittelten Mietwerte haben den Vorteil, dass sie das ganze Spektrum des Mietwohnungsmarktes umfassen, anders als die Ange-botsmieten, die sich nur auf gerade zur Vermietung stehende Wohnungen beziehen, oder die Mietspiegelmieten, die nur die Mieten berücksichtigen, die innerhalb der letzten vier Jahre vor der Erhebung vereinbart wurden.

5.1 Mietniveau 2010 (Mikrozensus)Die höchsten Nettokaltmieten werden in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 5,68 EUR/m2 und in Steglitz-Zehlendorf mit 5,61 EUR/m2 gezahlt. Danach folgen Tempelhof-Schöneberg mit 5,40 EUR/m2 und Pankow mit 5,34 EUR/m2. Erst danach folgen Mitte mit 5,30 EUR/m2, Friedrichshain-Kreuzberg mit 5,29 EUR/m2 und Reinickendorf mit 5,28 EUR/m2. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, der preislich bei den aktuellen Woh-nungsangeboten weit oben rangiert, liegt bei den im Mikro-zensus erhobenen Mieten nur im Mittelfeld. Dies lässt darauf schließen, dass dort noch viele Haushalte über ältere Mietver-träge verfügen und dass hohe Mieten eher auf Neuvermie-tungen nach Modernisierungen oder den Erstbezug von neu errichteten Wohnungen zurückzuführen sind.

Im Mittelfeld rangieren auch Treptow-Köpenick mit 5,05 EUR/m2 und Lichtenberg mit 5,04 EUR/m2. Die Bezirke mit dem niedrigsten Mietniveau sind Spandau mit 4,84 EUR/m2, Neukölln mit 4,77 EUR/m2 und Marzahn-Hellersdorf mit 4,64 EUR/m2.

Abb. 75 Durchschnittliches Mietniveau 2010 (netto/kalt)


5,60 EUR und mehr5,40 bis unter 5,60 EUR5,20 bis unter 5,40 EUR 5,00 bis unter 5,20 EUR4,80 bis unter 5,00 EUR4,60 bis unter 4,80 EURBerlin 5,23 EUR

5,28 EUR 5,34 EUR

5,29 EUR

5,30 EUR

5,68 EUR

4,84 EUR

5,61 EUR

5,40 EUR

4,77 EUR 5,05 EUR

4,64 EUR

5,04 EUR

66

5.2 Veränderung des Mietniveaus (Mikrozensus)Stärkerer Anstieg in der ersten Periode von 2002 bis 2006Die durchschnittliche Nettokaltmiete betrug 2010 in Berlin 5,23 EUR/m2. Der größte Mietanstieg mit 0,51 EUR/m2 (12 %) er-folgte bereits in der Periode von 2002 bis 2006. Im Zeitraum danach, von 2006 bis 2010, war der Anstieg mit 0,43 EUR/m2

(10 %) etwas moderater. Diese Dynamik der Mietentwicklung zeigt sich in den meisten Bezirken. Ausnahmen bilden Charlot-tenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Reinicken-dorf. Hier stieg das Mietniveau in jüngster Zeit stärker als in der vorherigen Periode.

Abb. 76 Veränderung der Nettokaltmiete nach Bezirken und Berlin Gesamt 2010

Berlin Gesamt

Mitte


Pankow


Spandau

Steglitz-Zehlendorf


Neukölln

Treptow-Köpenick

Marzahn-Hellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

3,00 EUR 3,50 EUR 4,00 EUR 4,50 EUR 5,00 EUR 5,50 EUR 6,00 EUR

Nettokaltmiete 2010

5,23 EUR

5,30 EUR

5,29 EUR

5,34 EUR

5,68 EUR

4,84 EUR

5,61 EUR

5,40 EUR

4,77 EUR

5,05 EUR

4,64 EUR

5,04 EUR

5,28 EUR

4,29 EUR 0,51 EUR 0,43 EUR

4,33 EUR 0,60 EUR 0,37 EUR

4,15 EUR 0,59 EUR 0,55 EUR

4,15 EUR 0,70 EUR 0,49 EUR

4,61 EUR 0,52 EUR 0,55 EUR

4,19 EUR 0,24 EUR 0,41 EUR

4,74 EUR 0,48 EUR 0,39 EUR

4,33 EUR 0,43 EUR 0,64 EUR

4,04 EUR 0,47 EUR 0,26 EUR

0,58 EUR 0,25 EUR

3,93 EUR

4,21 EUR

0,54 EUR 0,17 EUR

4,23 EUR 0,48 EUR 0,32 EUR

4,32 EUR 0,35 EUR 0,60 EUR


Steigerung bis 2006Nettokaltmiete 2002 Steigerung bis 2010

Abb. 77 Entwicklung der Nettokaltmiete von 2002–2010

Berlin Gesamt

Mitte


Pankow


Spandau

Steglitz-Zehlendorf


Neukölln

Treptow-Köpenick

Marzahn-Hellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 %

22 %

22 %

28 %

29 %

23 %

16 %

18 %

25 %

18 %

20 %

18 %

19 %

22 %



Den stärksten Anstieg der Nettokaltmiete seit 2002 haben die Bezirke Pankow mit 29 % und Friedrichshain-Kreuzberg mit 28 % aufzuweisen. Aber auch Tempelhof-Schöneberg mit 25 % und Charlottenburg-Wilmersdorf mit 23 % weisen über-durchschnittliche Steigerungsraten auf. Die Steigerungsraten in Mitte und Reinickendorf entsprechen mit 22 % dem Berliner Durchschnitt. Geringer war die Dynamik in Treptow-Köpenick (20 %), Lichtenberg (19 %) sowie in Marzahn-Hellersdorf, Neu-kölln und Steglitz-Zehlendorf mit jeweils 18 %. Das Schlusslicht bildet Spandau mit einem Mietanstieg von 16 %.

5.3 Mietbelastung (Mikrozensus)Die Sonderauswertung des Mikrozensus gibt auch Aufschluss darüber, wie hoch die Mietbelastung der Berliner Haushalte ist. Hier wird der Anteil der Nettokaltmiete (ohne Heiz- und Be-triebskosten) am Nettoeinkommen der Haushalte ausgewie-sen. Im berlinweiten Vergleich zeigt sich, dass heute die Berli-ner Haushalte einen größeren Anteil ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden müssen, als dies noch 2002 der Fall war. Die durchschnittliche Mietbelastung in Berlin stieg von 20 % des Haushaltsnettoeinkommens auf 23 %.

Die größte Mietbelastung haben u. a. aktuell die Haushalte in Friedrichshain-Kreuzberg mit ca. 25 % des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens im Bezirk zu tragen. Ähnlich hoch ist die Belastung auch in Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln mit jeweils ca. 24 %. Die Mietbelastung muss jedoch in

Relation zur Höhe der Haushaltseinkommen gesehen werden. Sind die Einkommen niedrig wie in Neukölln, schränkt die Miet-belastung das Restbudget der Haushalte für andere Ausgaben stärker ein als in Bezirken mit höherem Einkommensniveau. Die niedrigsten Mietbelastungsquoten mit jeweils ca. 21 % weisen die Bezirke Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Kö-penick auf. Dabei muss berücksichtigt werden, dass auch inner-halb der Bezirke große Unterschiede bestehen hinsichtlich der Einkommenssituation der Haushalte und des Mietniveaus.

Abb. 79 Mietbelastung* (netto/kalt) nach Bezirken 2010

* Anteil der Nettokaltmiete am durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen


25 %24 %23 % 22 %21 %Berlin: 23 %23 % 22 %

25 %

23 %

23 %

22 %

22 %23 %

24 %21 %

21 %21 %

Abb. 78 Veränderung der Mietbelastung* nach Bezirken und Berlin Gesamt in Prozent

Berlin Gesamt

Mitte


Pankow


Spandau

Steglitz-Zehlendorf


Neukölln

Treptow-Köpenick

Marzahn-Hellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 %

23

25

22

24

22

22

23

24

21

21

21

23

23

22

24

22

22

21

21

22

22

21

20

21

21

22

20

22

20

21

20

20

21

21

18

17

19

19

21

*Anteil Nettokaltmiete am durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen


20062010 2002

68

Hohe Mietbelastung für ErwerbsloseVergleicht man die Mietbelastung nach Haushaltstypen, zeigt sich, dass insbesondere Arbeitslose und Nichterwerbsper-sonen einen großen Anteil ihrer Einkommen für die Miete aus-geben müssen. Den stärksten Anstieg haben Haushalte mit Er-werbslosen zu verkraften. Hier erhöhte sich die Mietbelastung seit 2002 von ca. 21 % auf fast 31 % in 2010. Berücksichtigt man noch die Heiz- und Betriebskosten, wenden diese Haushalte ei-nen Großteil ihrer Einkommen für die Wohnkosten auf.

Auch für Singles und Paare ohne Kinder ist die Mietbelastung in den letzten zehn Jahren angestiegen. 2002 machte sie noch ca. 21 % des durchschnittlichen Einkommens aus, 2010 betrug der Anteil mehr als 23 %.

Bei Familien mit Kindern stieg der Mietkostenanteil von rund 18 % in 2002 auf ca. 20 % in 2010. Bei allen Haushaltstypen wird deutlich, dass die größte Dynamik im Zeitraum von 2002 bis 2006 stattgefunden hat. Die Veränderungsraten in der letzten Beobachtungsperiode von 2006 bis 2010 waren geringer.

Singlehaushalte wohnen teurerDie höchste Mietbelastung haben Singlehaushalte zu tragen. Die Einpersonenhaushalte in Berlin geben derzeit rund 26 % ihrer Nettoeinkommen für die Nettokaltmiete aus. Die Miet-belastung der Mehrpersonenhaushalte ist mit jeweils rund 19 % deutlich geringer. Der Anstieg der vergangenen Jahre zeigt, dass die durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen nicht im gleichen Maße gestiegen sind wie die Mieten.

5.4 Veränderung der Wohnfläche (Mikrozensus)Im Vergleich zur Mikrozensus-Zusatzerhebung 2006 stand Fa-milienmitgliedern 2010 weniger Wohnfläche zur Verfügung. Dies deutet darauf hin, dass viele Familien heute einen Woh-nungswechsel vermeiden, auch wenn sich die Zahl der Haus-haltsmitglieder erhöht.

Diese Entwicklung zeigt sich in den meisten Berliner Bezirken. Nur in Mitte, Spandau, Lichtenberg und Reinickendorf blieb die Wohnfläche pro Person annähernd gleich oder stieg an.

Abb. 80 Mietbelastung* nach Haushaltstypen in 2002, 2006 und 2010

Erwerbstypen

Nichterwerbsperson

Erwerbsloser

Erwerbstätiger

Haushalte

ohne Kinder

mit Kindern

0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 %


*Anteil Nettokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen20062010 2002

24 %23 %

21 %

27 %28 %

31 %

20 %20 %

18 %

22 %23 %

21 %20 %20 %

18 %

Abb. 81 Mietbelastung* nach Haushaltsgrößen in 2002, 2006 und 2010

30 %

25 %

20 %

15 %

10 %

5 %

0 %

* Anteil Nettokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen


1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen2002 2006 2010

2324

26

1718

19

17

19 19

17

19 19


5.5 Fazit zur Wohnsituation (Mikrozensus)Im Zeitraum von 2002 bis 2010 war der Anstieg der Bestands-mieten in Berlin insgesamt eher moderat. Die Nettokaltmie-ten stiegen durchschnittlich um ca. 22 %, das sind knapp 3 % pro Jahr. Zwischen den Bezirken bestehen jedoch große Un-terschiede. Pankow weist mit 29 % seit 2002 die höchste Stei-gerungsrate auf. In Spandau hingegen stiegen die Mieten seit 2002 nur um 16 %. Auch wenn sich die Nettokaltmieten insgesamt nur moderat erhöhten, stieg jedoch die Mietbelas-tung der Haushalte deutlich an. Offenkundig war der Anstieg der durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen in diesem Zeitraum nicht ausreichend, um die gestiegene Mietbelastung zu kompensieren.

Insbesondere Haushalte mit Erwerbslosen als Haushaltsbe-zugsperson müssen heute einen wesentlich größeren Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden als noch 2002. Diese Haushalte geben im Durchschnitt 31 % ihres Nettoein-kommens für die Nettokaltmiete aus. Dafür sind jedoch we-niger die gestiegenen Mieten ursächlich, sondern die Ände-rungen im Sozialsystem mit Einführung der Hartz-IV-Gesetze 2005.

Abb. 82 Wohnfläche je Person in Familien nach Bezirken in 2006 und 2010

Mitte


Pankow


Spandau

Steglitz-Zehlendorf


Neukölln

Treptow-Köpenick

Marzahn-Hellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

0 m2 5 m2 10 m2 15 m2 20 m2 25 m2 30 m2 35 m2

28,9 m2

31,4 m2

27,1 m2

30,1 m2

29,6 m2

23,7 m2

29,0 m2

28,1 m2

26,6 m2

30,0 m2

26,1 m2

24,2 m2

27,2 m2

23,9 m2

29,7 m2

33,0 m2

27,2 m2

32,9 m2

30,2 m2

24,5 m2

30,2 m2

26,7 m2

26,4 m2

28,8 m2

Quelle: Mikrozensus 2006 und 2010

20062010

gestiegen gesunkenleicht gestiegen gleich geblieben leicht gesunken

70

6.1 LagetypisierungJeder der zwölf Berliner Bezirke ist gemessen an der Bevölke-rung so groß wie eine eigenständige Großstadt. Entsprechend differenziert ist der Wohnungsmarkt mit seiner Angebots-struktur und dem Nachfrageverhalten innerhalb der Bezirke. Die Vielfalt der lokalen Wohnungsmärkte innerhalb von Berlin führt dazu, dass die Akteure differenzierte Marktkenntnisse benötigen. Makro- und Mikrostandortfaktoren sind angesichts des immer noch relativ entspannten Wohnungsmarkts wich-tig, da die Nachfrager eine noch vergleichsweise große Wahl-freiheit haben. Je nach Lagekategorie und den spezifischen Standortpotenzialen müssen Investoren und Wohnungsei-gentümer den gewünschten Projekttyp (Preissegment, Neu-bau/Entwicklung im Bestand, zielgruppenspezifische Ange-bote etc.) sorgsam auswählen. Dabei gilt es immer mehr, auch kleinräumige Entwicklungstrends zu erkennen, weil sich ein-zelne kleinräumige Lagen zum Teil von der Entwicklung ihrer Umgebung abkoppeln und/oder Vorboten eines dauerhaften Aufwärtstrends sein können.

Genaue Kenntnisse über die Zielgruppen und ihre Anforde-rungen sind bei jeder Investitionsart, sei es Neubau, Bestands-entwicklung oder Investitionen in das Wohnumfeld, unerläss-lich. Es gilt, nachfragegerechte Produkte zu entwickeln, abseits eines Standardangebotes. Insgesamt kann für die kleinräu-migen Berliner Lagen die These formuliert werden: Je solider und bodenständiger der kleinräumige Wohnungsmarkt, desto solider und bodenständiger die Angebote – je besonderer, des-to differenzierter sind sie.

Trotz aller Unterschiede haben sich auf dem Berliner Woh-nungsmarkt in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten lokale Besonderheiten herauskristallisiert, die verschiedene Lagetypen erkennen lassen. Die folgende Typisierung soll ei-ner groben Charakterisierung dienen, die typische Rahmenbe-dingungen der kleinräumigen Wohnungsmärkte und seiner Akteure widerspiegelt. Sie erhebt weder den Anspruch, wis-senschaftlich fundiert noch abschließend zu sein. Vielmehr geht es darum, einige zentrale, empirisch ablesbare Besonder-heiten darzustellen und mögliche Entwicklungstrends für die Zukunft zu skizzieren. Dabei bleibt natürlich nicht aus, dass kleinräumig erhebliche Unterschiede vorkommen, denen eine überblicksartige räumliche Betrachtung nicht überall gerecht werden kann.

„Traditionslagen“ Bei den Traditionslagen handelt es sich um seit jeher über-durchschnittlich beliebte Wohnstandorte, die über viele Jahrzehnte ein positives, vergleichsweise gehobenes Image gewonnen haben. Hierzu zählen vor allem die Altbezirke Char-lottenburg, Wilmersdorf, der Berliner Südwesten, Pankow und Teile von Schöneberg und von Köpenick. Ausschlaggebend für die Attraktivität ist die Kombination mehrerer Faktoren, wie eine attraktive Makrolage, eine attraktive Bausubstanz im Be-stand und eine stabile Sozialstruktur.

Sehr stabile Wohnungsmärkte, insgesamt überdurch-schnittliches Preisniveau, attraktive Makrolagen, Alleinstel-lungsmerkmale (Wald/Wasser, herrschaftliche Gründerzeit-bebauung, villenartige Bebauung o. Ä.), vielerorts stabile Sozialstruktur

Hohe und stabile Attraktivität bei lokalen (Bindung) bis überregionalen Nachfragern („von Älteren bis Russen“)

Trend: Bei den Traditionslagen handelt es sich um solide Märk-te mit weiterhin positiver Entwicklungsdynamik. Sie folgen im Trend der Gesamtentwicklung in Berlin, werden sich aber, wie in der Vergangenheit, überdurchschnittlich positionieren. Als Investitionsstandorte sind sie mit einem geringeren Risiko behaftet als andere Lagen und stoßen bei einem breiten Spek-trum an Zielgruppen auf hohe Akzeptanz. Typisch sind Neu-bauprojekte in klassischem Stil. In ausgewählten Mikrolagen werden Spitzenpreise erzielt. Neubauprojekte im Luxusseg-ment erreichen in diesen Lagen das bis vor wenigen Jahren nur sehr selten vorkommende Preisniveau von um 10.000 EUR/m2. Aufgrund der Alterung eignen sie sich u. a. für ziel-gruppenspezifische Wohnungsangebote für Ältere.

6. Bezirksprofile

71

„Nachwendeetablierte“ Nach der Wende sind einzelne Bereiche, allen voran die Alt-bezirke Mitte und Prenzlauer Berg, auf dem besten Weg, sich zu neuen Traditionslagen zu entwickeln. Die dortige positive Entwicklung, im Sinne einer stetig hohen Akzeptanz der Nach-frager, ist nicht mehr nur temporär. Sie wird sich halten und weiter festigen. Die Erfolgsgeschichte dieser Nachwendeeta-blierten ist jünger als die der Traditionslagen, was sich u. a. in einer dynamischeren Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt mit einer zum Teil hohen Bautätigkeit und neuartigen Wohn-angeboten zeigt. Der hohe Anteil nationaler und internatio-naler Nachfrager ist Spiegel des besonderen Images, das diese Standorte weit über die Grenzen Berlins erlangt haben.

Starkes Entwicklungspotenzial in der Vergangenheit (hohe Lagegunst, attraktive Bausubstanz u. Ä.)

Hohe Attraktivität für überregionale und lokale Nachfrager, regional vor allem besondere Zielgruppen (z. B. weite Teile des Prenzlauer Bergs als sehr beliebter Familienstandort, Freiberufler, Zweitwohnsitzler/Ferienwohnungen)

Viele Investitionen und Folgeinvestitionen (u. a. Aufwer-tung der Bausubstanz, im letzten Jahrzehnt auch verstärkt Neubau)

Mittlerweile sehr etablierte Wohnungsmärkte (Zum Teil stark) Gestiegenes Preisniveau Hohe Wanderungsbewegungen Sehr aktive Gesamtmärkte, vergleichsweise mäßige klein-

räumige Differenzierung

Trend: Die Nachwendeetablierten mit ihrem spezifischen Image werden noch auf längere Sicht eine gewisse Sonder-stellung auf dem Berliner Wohnungsmarkt einnehmen. Eine weiterhin überdurchschnittliche Positionierung in den attrak-tiven Bereichen kann als sicher gelten. Die Nachfrage ist dif-ferenziert und umfasst eine große Bandbreite an Herkunfts-orten und Nachfragetypen (von Familien über rückkehrende Ältere bis internationale Berlinliebhaber mit Zweitwohnsitz). Entsprechend differenziert sind die Anforderungen an Lage und Objekt (Wohnungsgrößen, Grundrisse, Ausstattung etc.). Qualitativ bewegen sich neue Projekte meist auf einem hohen Niveau, vielfach mit innovativem Charakter. Trotz der hohen Nachfrage sind sie jedoch kein Selbstläufer. Das gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass in den vergangenen Jahren neue Angebote auch immer wieder preisliche Schallmauern durch-brechen wollten und dies vielfach auch gelungen ist. Einzelne Wohnprojekte im Luxussegment erzielen in Mitte bereits Prei-se um 10.000 EUR/m2 wie vergleichbare Luxusobjekte in den Traditionslagen.

„Szenelagen“ und „kleine Brüder“ Eine Besonderheit von Berlin und anderen Metropolen war immer schon, dass sich einzelne Bereiche zu ausgeprägten Szenelagen mit entsprechender Beliebtheit bei bestimmten Zielgruppen (z. B. Studierende, Subkultur, Kreative) entwi-ckeln. In Berlin ist das wohl bekannteste Beispiel der Altbezirk Kreuzberg. Früher vor allem bekannt für soziale Probleme, ei-nen hohen Ausländeranteil, Alternativ- und Subkultur, zieht er mittlerweile mit seinen sehr unterschiedlichen Quartieren eine große Bandbreite an Nachfragern an. Das Image hat sich in vielen Bereichen verändert. So hat sich z. B. die Bergmann-straße zu einem hochfrequentierten Gastronomie- und Einzel-handelsstandort u. a. für Touristen entwickelt und der Woh-nungsmarkt im gesamten Umfeld spürt den Aufwind bereits seit Längerem. Die Nachfrage ist erheblich gestiegen und mit ihr die Preise. Ein ähnlicher Trend zeichnet sich im eigentlich sozial belasteten Gebiet „Wrangelkiez“ im östlichen Kreuzberg ab. Die Preise für Neuvermietungen sind erheblich gestiegen. Können oder wollen die Nachfrager ihre Wohnbedürfnisse in einer solchen Lage nicht mehr zu dem gewünschten Preis re-alisieren, so weichen viele von ihnen auf umliegende Bereiche aus. Im Falle von Kreuzberg ist das allen voran das angren-zende Neukölln. Das führt auch dort zu einem Nachfragean-stieg und zu steigenden Preisen.

Verläuft eine solche Entwicklung so dynamisch wie in Nord-neukölln (sogenanntes „Kreuzkölln“), verwandeln sich ganze Quartiere innerhalb weniger Jahre zu lebhaften Ablegern der Szenelagen. Bei diesen Ablegern ist noch offen, was aus ihnen wird. Sie nehmen daher die Rolle von kleinen Brüdern ein. Wird sich der Trend fortsetzen? Ziehen weiterhin Studieren-de dorthin? Bleiben diese auch bei steigender Kaufkraft oder ziehen diese in der Phase des Berufseinstiegs und späteren Familiengründung wieder fort? Festigen sich die zahlreichen Existenzgründungen in Form von Geschäften, Cafés, Bars, Ate-liers oder dem kreativen Friseur? Etablieren sich die Künstler oder ziehen sie weiter? Kommt es, wie in den Szenelagen, zu Investitionen z. B. durch Neubau oder Sanierung? Erste Investi-tionen sind bereist in Neukölln sichtbar. Der Nachfrageschub hat in Neukölln zu erheblichen Preissteigerungen geführt, die mit dem anhaltenden Nachfragedruck immer weiter süd-wärts wandern. Hier wird sich zeigen, ob die Studierenden von morgen neue Ausweichstandorte suchen bzw. welche Impulse in den Quartieren verbleiben. Das Wegfallen der Fluglärmbe-lastungen durch den Flughafen Tempelhof und die Nähe zu neuen Frei- und Erholungsflächen auf dem Tempelhofer Feld forcieren diese Entwicklung zusätzlich.

Bezirksprofile – Lagetypisierung

72

Neben der Szenelage Kreuzberg können Teile von Schöneberg (vor allem rund um den Winterfeldtplatz) und Teile von Fried-richshain (z. B. rund um die Simon-Dach-Straße) ebenfalls als Szenelagen bezeichnet werden. Demgegenüber bleibt im Fal-le von Wedding abzuwarten, ob sich einzelne Mikrolagen als kleine Brüder entwickeln oder gar dauerhaft etablieren. Teil-weise bilden sich angrenzend an die Szenelagen auch beliebte Wohnstandorte von Familien heraus. So ziehen beispielsweise in Friedrichshain Haushalte mit Kindern aus dem Szenekiez Boxhagener Platz in die angrenzenden ruhigeren Kieze Sa-mariterviertel oder in die Viktoriastadt in Lichtenberg. Diese Haushalte suchen die Nähe zu den urbanen Szenelagen und legen gleichzeitig Wert auf ein ruhigeres und teilweise auch preiswerteres Familienwohnen. Ohne selbst eine Szenelage gewesen zu sein, erreichen diese Stadtbereiche den Status der Nachwendeetablierten.

Traditionell eher vergleichsweise einfache Lagen, aber spe-zifische Qualitäten vorhanden (z. B. Gründerzeitbebauung)

Angebots- und/oder preisbedingte Zuzüge durch Nachfra-gedruck in angrenzenden Bereichen

Steigende Nachfrage, (beginnende) Bautätigkeit und Folge-investitionen

Sukzessive Entwicklung eines Positivimages, hohe Attrak-tivität vor allem für lokale und regionale Nachfrager (z. B. Studierende, ausgewählte Branchen)

Zum Teil stark steigendes Preisniveau, vor allem seit 2008 starke kleinräumige Lagedifferenzierung

Stabilität der Wohnungsmärkte u. a. abhängig von der Dauer der Nachfragetrends

Trend: Die Szenelagen haben eine gewisse Stabilität. Zwar wan-deln sie sich im langjährigen Verlauf, etwa mit der Alterung der dortigen Bevölkerung und ihrer beruflichen Etablierung, aber im Trend bleiben sie mit einer spezifischen Attraktivität für ausgewählte Bevölkerungsgruppen und Milieus bestehen. Bei den kleinen Brüdern ist die Entwicklung hingegen offen. Es ist kein Zufall, dass sich bestimmte angrenzende Gebiete als Ableger der Szenelagen herausbilden und andere nicht. Meist haben sie im Gegensatz zu anderen, räumlich ebenso nahen Gebieten spezifische Qualitäten. Das kann eine attraktivere Bausubstanz sein, attraktivere Umfeldqualitäten, eine bessere Verkehrsanbindung, eine gemischte Bevölkerungszusammen-setzung o. Ä. Dies spricht dafür, dass zumindest das Potenzial für eine Festigung des Trends vorhanden ist. Allerdings sind sie in stärkerem Maße von der Gesamtnachfrage in der Stadt abhängig. Stagniert oder steigt dort die Nachfrage, werden sie wahrscheinlich als solche erhalten bleiben, auch wenn ande-re Gebiete nachrücken. Bei einem schrumpfenden Markt wird hingegen viel davon abhängen, wie qualifiziert der dortige Wohnungsbestand ist und wie sich der Wohnstandort gegen-über anderen Standorten behaupten kann. Als Investitions-

standorte können sie interessante Nischen darstellen. Es erfor-dert jedoch sehr genaue Kenntnisse über die Marktsituation vor Ort, um passende Produkte (Zielgruppen, Preise, Konzepti-on) zu realisieren. In der Regel wird es sich dabei um kleinere und integrierte Vorhaben handeln, die preislich deutlich unter denen an anderen Standorten anzusiedeln sind. Im Eigen-tumssegment konzentriert sich die Nachfrage (zunächst) auf die lokale Nachfrage. Das sind Haushalte, die Eigentum bilden möchten, dabei ihren gewohnten Wohnstandort nicht verlas-sen möchten und/oder ihre Wohnqualität optimieren möch-ten. Ausnahmen bilden hier nur besondere Angebote wie Bau-gruppenprojekte, die oftmals als Pioniere einer zukünftigen Standortprofilierung betrachtet werden können.

Kleinräumige „Insellagen“ Relativ ungeachtet der Makrolagen innerhalb von Berlin ver-fügen einzelne Mikrolagen über Alleinstellungsmerkmale, durch die sie sich qualitativ von ihrem Umfeld abheben. Hier-zu zählen z. B. Wasserlagen wie in Stralau und am Rummels-burger See oder Standorte in Tiergarten- oder in Spreenähe. Dort werden Wohnangebote realisiert, die von den Angeboten im Umfeld preislich und konzeptionell abweichen. Eine solche Insellage kann auch durch eine besondere Architektur und einen besonderen Städtebau neu geschaffen werden. Ein Bei-spiel hierfür ist die Siedlung Tempelhofer Feld (auch Flieger-siedlung genannt) nahe dem ehemaligen Flughafen Tempel-hof. Die dortigen Häuser aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg bilden eine sehr beliebte und in sich abgeschlossene Nachbar-schaft mit inselartigem Charakter.

Häufig entstanden durch besondere Entwicklungsimpulse im direkten Umfeld

Oftmals kaum oder nur geringe sozialräumliche Verbin-dung zum (oft einfachen) Umfeld

Eigene kleinräumige Marktdynamik Trend: Die attraktiven Mikrolagen bieten aufgrund ihrer Al-leinstellungsmerkmale sehr gute Voraussetzungen, um sich weiterhin positiv zu positionieren. Je nach Größe und räum-licher Anbindung können diese Insellagen positiv auf das Um-feld ausstrahlen und auch dort zu einem Entwicklungsschub führen. Neue Wohnangebote müssen passgenau entwickelt werden, um die höheren Preise zu realisieren. Denn die Nach-frager stammen oft aus einem größeren Einzugsbereich und suchen weniger einen bestimmten Standort, als vielmehr ein passendes Objekt an einem generell sehr attraktiven Standort.

73Bezirksprofile – Lagetypisierung

Die „Unauffälligen“ Die übrigen Bereiche nehmen zwar den Großteil der Stadt-fläche ein und leisten damit auch den größten Teil der Wohn-raumversorgung in Berlin, sind aber weniger prägend für das Image des Wohnstandortes Berlin als die oben genannten. So ist auch ihre Veränderungsdynamik weniger ausgeprägt. Aus-schlaggebend hierfür sind auch eine geringere touristische Anziehungskraft und damit eine geringere Bekanntheit so-wohl in der Außenwirkung als auch stadtweit. Dies zeigt sich u. a. in weniger Zuzügen von außerhalb oder weiter entfernten Stadtbereichen. Die Bewohner ziehen häufiger in ihrem Um-feld oder angrenzenden Bereichen um. Der Wohnungsmarkt ist damit stärker lokal orientiert. Eine Ausnahme bilden zum Teil junge Leute, die häufig bei Haushaltsgründung in zen-tralere Bereiche von Berlin ziehen.

Die Gruppe der Unauffälligen ist aber keineswegs homogen. Im Gegenteil. Die meisten der Vertreter haben unverwechsel-bare Eigenheiten, die ihnen einen völlig eigenen Charakter verleihen. So umfasst z. B. Marzahn-Hellersdorf sowohl die größte zusammenhängende Plattenbausiedlung Europas als auch das größte zusammenhängende Siedlungsgebiet mit Einfamilienhäusern in Deutschland. Köpenick bietet durch seine Vielzahl an Wald- und Wasserflächen sowie gewachsene gründerzeitliche Ortslagen hoch attraktive Lagen mit Allein-stellungsmerkmalen.

Nachfrageentwicklung in Berlin wirkt grundsätzlich noch positiv

Geringere touristische Anziehungskraft, weniger aus-schlaggebend für das Image Berlins

Häufig weniger differenzierte Neubauangebote Zum Teil selektive Zu-/Abwanderung als Risiko Investitionen in den Bestand, um Position zu halten oder

moderat zu verbessern Durch besondere Entwicklungen Profilierung einzelner

Mikrolagen (möglich)

Trend: Die unauffälligen Lagen folgen der Gesamtentwick-lung von Berlin. Sie können sich innerhalb eines moderaten Rahmens auf dem Markt verändern, je nach Angeboten und Investitionen, u. a. in den Bestand. Der Einzugsbereich ist ins-gesamt wesentlich kleiner als bei anderen Lagen. Neubau ist daher hauptsächlich als Ergänzung für die lokale Nachfrage und angebotsbedingte Zuzügler interessant. Bestandshal-ter sollten die Entwicklung aufmerksam beobachten, um als Wohnstandort durch entsprechende Maßnahmen wettbe-werbsfähig zu bleiben, aber auch möglichen Negativtrends in benachteiligten Lagen entgegenwirken zu können. Andern-falls können diese zu Verlierergebieten werden.

Die einzelnen Bezirke mit ihren jeweiligen Rahmenbedin-gungen werden im Folgenden näher betrachtet. Dabei werden im Wohnungsmarktbericht jedes Jahr zwei Bezirke vertiefend dargestellt, in diesem Jahr sind es Pankow und Tempelhof-Schöneberg (vgl. Kapitel 6.2).

Einen Überblick über aktuelle Entwicklungen in allen weiteren Bezirken gibt Kapitel 6.3.

74

6.2 Vertiefende Betrachtungen zweier Bezirke 6.2.1 PankowDer Bezirk Pankow setzt sich aus den ehemaligen Bezirken Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee zusammen, die durch eine Gebietsreform im Jahre 2001 zum einwohnerreichsten Berliner Bezirk fusionierten. Mit 376.000 Menschen wohnen in Pankow mehr Menschen als in Großstädten wie Bochum, Wuppertal, Bielefeld oder Bonn.

Lage und StrukturDer Bezirk ist vielgestaltig. Das Spektrum reicht von dichter Bebauung der Kaiserzeit über Stadtvillen, Vorstadtbebauung bis zu Einfamilienhausgebieten. Industriell gefertigte Wohn-bauten (Plattenbaubestände) aus DDR-Zeiten sind vor allem in der Siedlung Ernst-Thälmann-Park, im Bereich der Prenzlau-er Promenade und in Buch zu finden. Industrie ist kaum vor-handen, dafür jedoch zahlreiche kleine Gewerbebetriebe von der Kfz-Werkstatt über Dienstleistungsunternehmen aus der IT-Branche bis hin zum Mode-Label.

Rund ein Drittel der Bezirksfläche umfasst Parks, Kleingarten-anlagen und Waldbestände. Rund ein Viertel wird landwirt-schaftlich genutzt.

Betrachtet man den Bezirk nach Lagetypen, wie in Kap. 6.1 dargestellt, dominiert im Nordwesten die „Traditionslage“ Pankow, das „nachwendeetablierte“ Prenzlauer Berg im Süden und Weißensee im Nordosten.

Der Altbezirk Weißensee wirkt aufgrund seiner niedrigeren und aufgelockerten Bebauung oft kleinstädtisch. Im Gegen-satz zu anderen Berliner Ortsteilen verfügt Weißensee über keinen U-Bahn-Anschluss und bildete auch daher lange Zeit einen eigenen Wohnungsmarkt. In den letzten Jahren ziehen jedoch verstärkt junge Menschen und Familien zu, denen das Wohnungsangebot im benachbarten Ortsteil Prenzlauer Berg zu teuer geworden ist oder die größere Wohnflächen benöti-gen. Weißensee gliedert sich in einen südlichen Teil mit über-wiegend Altbauten und dem Siedlungsbereich im Norden, wo nach der Wende zahlreiche Neubauten entstanden sind, vielfach als Einfamilienhäuser. In Karow-Nord wurden jedoch in großem Umfang Mietwohnungsprojekte neu gebaut. Ins-gesamt ist rund ein Drittel der Wohneinheiten in Weißensee nach 1990 entstanden.

Prenzlauer Berg ist mittlerweile bundesweit bekannt als Syno-nym für die Aufwertung innerstädtischer Altbauquartiere. Die Bezirksregion verfügt über den größten zusammenhängenden Gründerzeitbestand in Deutschland. Die Kriegszerstörungen hielten sich in Grenzen und die einmalige Situation nach der Wiedervereinigung Berlins führte dazu, dass ein Großteil des Altbaubestandes innerhalb der letzten beiden Dekaden mo-dernisiert wurde. Die Modernisierungstätigkeit setzt sich seit einigen Jahren auch in den weniger attraktiven Lagen nördlich

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

10.307375.938

108,8

3.64740,96,58,46,8

38,324,511,83,77,0

11,5

3,63

9,66

228.20058,91,64

2.139

9,9207.387

90,2

69,0

38,1

1,81

8,00

6,00bis 12,00

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung

Bevölkerungsent-wicklung seit 2002

BevölkerungsdichteDurchschnittsalter0 bis unter 6 Jahre6 bis unter 18 Jahre18 bis unter 25 Jahre25 bis unter 45 Jahre45 bis unter 65 Jahre65 bis unter 80 Jahre80 Jahre und älterAusländeranteil*Migrationshintergrund*


Wanderungssaldo**

HaushalteEinpersonenhaushalte Personen je Haushalt

ø Haushaltsnettoein-kommen pro Monat(arithmet. Mittel)

ArbeitslosenquoteWohnungen

Anteil der Mietwohnun-gen am Gesamtbestand

Durchschn. Wohn-fläche je Wohnung

Durchschn. Wohn-fläche je Einwohner

Personen je WohnungAngebotsmieten Mittelwert (Median)

Spanne der über-wiegenden Angebote

Kennzahl

Tab. 02 Kennzahlen zu Pankow

* bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner** über die Bezirks- bzw. Landesgrenze*** bis einschließlich 3. Quartal 2012

75Bezirksprofile – Vertiefende Betrachtungen

des S-Bahn-Ringes und an den großen Durchgangsstraßen fort, die zunächst im Schatten der Entwicklung lagen.

Damit gehen erhebliche Veränderungen in der Bevölkerungs-struktur einher, die heute zunehmend problematisiert wer-den. Der ehemalige Arbeiterbezirk arrivierte zum Szenebezirk, der zuerst für Studenten und danach für Besserverdienende attraktiv wurde. Mittlerweile liegen das Miet- und Kaufpreis-niveau deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Baulücken werden mit hochpreisigen Wohnprojekten geschlossen und auch ehemalige Gewerbeflächen entsprechend umgenutzt.

Der ehemalige Bezirk Pankow ist trotz seiner Altbaugebiete im Vergleich zu Prenzlauer Berg aufgelockerter und durchgrünter. Hier überwiegen höherwertige Mietbestände, Einfamilien-häuser und kleinere Villenviertel. In den letzten Jahren hat Pankow eine hohe Nachfrage aus Prenzlauer Berg zu verzeich-nen. Der Ortsteil ist besonders für Familien interessant, die ein kinderfreundliches Wohnungsangebot und eine ruhigere Wohnsituation suchen.

Sozialstruktur Der Bezirk Pankow ist in der Altersstruktur etwas jünger als Gesamtberlin. Der Anteil der 25- bis unter 45-Jährigen ist deut-lich höher, während die Altersgruppe der über 45-Jährigen ge-ringer besetzt ist. Der natürliche Bevölkerungssaldo fällt po-sitiv aus und ist im Vergleich zu anderen Bezirken sehr hoch. Auch der Wanderungssaldo ist mit rd. 10 Zuzügen je 1.000 Einwohner mehr als Fortzügen im Vergleich der Bezirke sehr hoch. Der Anteil der Ausländer (7 %) und der Personen mit Mi-

grationshintergrund (15 %) an der Bevölkerung ist hingegen nur halb so groß wie im Berliner Durchschnitt. Auch hier ist die Verteilung innerhalb des Bezirks sehr unterschiedlich. In den Altbauquartieren von Prenzlauer Berg ist die Bevölkerung internationaler und kulturell durchmischter als in den weiter nördlich gelegenen Ortsteilen.

Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen liegt mit 2.139 EUR leicht über dem Berliner Durchschnitt von 2.107 EUR. Die Arbeitslosenquote ist mit 9,9 % niedriger als in Gesamtberlin (12,3 %).

Innerhalb des Bezirks bestehen jedoch große Unterschiede hinsichtlich der Sozialstruktur. Dies zeigt sich auch an der Ver-teilung der Personen in Bedarfsgemeinschaften. Die größten Anteile finden sich in den Altbauquartieren von Prenzlauer Berg (nördlich der Danziger Straße), Pankow und Weißensee sowie in der Großwohnsiedlung Buch. Deutlich besser ist die Situation in den Eigenheimgebieten des Bezirks, aber auch im Neubaugebiet Buchholz sowie in den Szenequartieren rund um den Käthe-Kollwitz-Platz.

Einwohnerentwicklung und WanderungenIn den letzten zehn Jahren hat Pankow einen Einwohnerzu-wachs von fast 9 % zu verzeichnen. Fast alle Bereiche des Be-zirks konnten Einwohnergewinne aufweisen. Ausnahmen bil-den die Plattenbausiedlungen Ernst-Thälmann-Park und Buch, das Blumenviertel an der Storkower Straße und die Großsied-lung an der Greifswalder/Michelangelostraße, in denen die Einwohnerzahlen zurückgingen (vgl. Abb. 84).

Abb. 83 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in Pankowüber 30 % 20 % bis unter 30 %15 % bis unter 20 %10 % bis unter 15 %5 % bis unter 10 %unter 5 %unbewohnte Flächen WasserflächenGrenze PlanungsraumBezirksgrenze


Reinickendorf

Mitte

Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf

Bucher Forst

Blankenfelde

Buch

Lietzengraben

BuchholzAlt-Karow

Blankenburg

Märchenland

Heinersdorf

Herthaplatz

Pankow Süd

Pankow ZentrumSchönholz

Rosenthal

NiederschönhausenWilhelmsruh

Rennbahnstraße

Karow-Nord

Carl-Schurz-Str.

Arnimplatz

Falkplatz

Weißer See

Kollwitzplatz

Winsstraße

HansastraßeHumannplatz

BuschalleeGustav-Adolf-Straße

Helmholtzplatz

Erich-Weinert-Straße

Volkspark Prenzlauer Berg

Greifswalder Straße

Bötzowstraße

Eldenaer Straße

Behaimstraße

Anton-Saefkow-Park

Dannenwalder Weg

76

Aus den höher verdichteten Altbaubereichen in Prenzlau-er Berg wanderten im letzten Jahr mehr Personen ab als zu. Hier liegen die Wanderungsverluste häufig über 10 %. Diese Verluste sind in der Abwanderung von Familien in geringer verdichtete Bereiche vorwiegend in den Norden des Bezirks begründet. Sie werden in Prenzlauer Berg durch kleinere Haus-halte – Singles und Paare – ersetzt (vgl. Abb. 87).

Betrachtet man das Gesamtwanderungssaldo, also auch über die Landesgrenzen hinaus, zeigt sich, dass insbesondere das Plattenbaugebiet Buch deutliche Wanderungsverluste zu ver-zeichnen hat. Hierfür ist vermutlich die Modernisierung der dortigen Wohnungsbestände ausschlaggebend gewesen. Fast alle anderen Bereiche des Bezirks weisen deutliche Wande-rungsgewinne auf.

Abb. 85 Binnenwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Pankow 2010–2011


Marzahn-Hellersdorf

Mitte


Lichtenberg

Reinickendorf

Bucher Forst

Blankenfelde

Buch

BuchholzAlt-Karow

Blankenburg

Märchenland

Lietzengraben

Heinersdorf

Herthaplatz

t

Pankow Süd

Rosenthal

Wilhelmsruh

g


Niederschönhausen

Rennbahnstraße

Karow-Nord

Arnimplatz

Falkplatz

Weißer See

Kollwitzplatz

Winsstraße



HelmholtzplatzErich-Weinert-Straße



Böt owstraße

Eldenae Straße

Behaimstraße

Thälmannpark

Anton-Saefkow-Park

10 und mehr5 bis unter 101,5 bis unter 5-1,5 bis unter 1,5über -5 bis unter -1,5über -10 bis unter -5unter -10keine Angaben WasserflächenGrenze Planungsraum Bezirksgrenze

Abb. 84 Einwohnerentwicklung in Pankow 2002–2011


Reinickendorf

Mitte


Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf

Bucher Forst

Blankenfelde

Buch

BuchholzAlt-Karow

Blankenburg

Märchenland

Lietzengraben

Heinersdorf

Herthaplatz

Pankow Süd


Rosenthal

Wilhelmsruh

Rennbahnstraße

Karow-Nord

Arnimplatz

Falkplatz

Weißer See

Niederschönhausen

KollwitzplatzWinsstraße



HelmholtzplatzErich-Weinert-Straße

Volkspark Prenzlaue Berg

Treuenbrietzener Str.


Bötzowstraße

Eldenaer Straße

Weißenseer Spitze

Behaimstraße

Teutoburger Platz

ThälmannparkAnton-Saefkow-Park

Conrad-Blenkle-Straße

Hohenschönhausener Straße

20 % und mehr10 % bis unter 20 %5 % bis unter 10 %1,5 % bis unter 5 %-1,5 % bis unter 1,5 %-5 % bis unter -1,5 %-10 % bis unter -5 %-20 % bis unter -10 %unter -20 %keine Angaben WasserflächenGrenze Planungsraum Bezirksgrenze


Angebotsmieten Die mittlere Angebotsmiete liegt im Bezirk bei 8,00 EUR/m2 (netto/kalt) und damit deutlich über dem Berliner Median von ca. 7,40 EUR/m2. Innerhalb des Bezirks zeigen sich jedoch erhebliche Mietpreisunterschiede. Die höchsten Angebotsmie-ten werden in den Altbauquartieren von Prenzlauer Berg ver-

langt. Hier liegen die geforderten Neuvertragsmieten oft 50 % und mehr über dem Berliner Durchschnitt. Ähnlich hoch sind die Angebotsmieten im Ortskern von Pankow, in Niederschön-hausen und in Französisch Buchholz. Die günstigsten Miet-wohnungsangebote sind hingegen in der Plattenbausiedlung Buch und in Teilen von Weißensee zu finden.


Abb. 87 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Pankow 2011 und 2012

Mitte

Reinickendorf Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf


Quellen: IDN ImmoDaten, eigene Berechnungen Zeitraum: 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012

Abb. 86 Gesamtwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Pankow 2002–2011


Marzahn-Hellersdorf

Mitte


Lichtenberg

Reinickendorf

Bucher Forst

Blankenfelde

Buch

BuchholzAlt-Karow

Blankenburg

Märchenland

Lietzengraben

Heinersdorf

Herthaplatz

t

Pankow Süd

Rosenthal

Wilhelmsruh


Niederschönhausen

Rennbahnstraße

Karow-Nord

Arnimplatz

Falkplatz

Weißer See

Kollwitzplatz

Winsstraße



Helmholtzplatz

Erich-Weinert-Straße



Bötzowstraße

Eldenae Straße

Behaimstraße

Thälmannpark

Anton-Saefkow-Park


78

6.2.2 Tempelhof-SchönebergDer Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist mit 333.199 Einwohnern nach Pankow der zweitgrößte Bezirk Berlins.

Lage und StrukturTempelhof-Schöneberg erstreckt sich vom Berliner Zentrum bis an die südliche Stadtgrenze. Der Bezirk grenzt westlich an die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmers-dorf, im Norden an den Bezirk Mitte, im Nordosten an Fried-richshain-Kreuzberg und im Osten an Neukölln an.

Der heutige Bezirk Tempelhof-Schöneberg besteht aus den ehemaligen Bezirken Schöneberg und Tempelhof, die im Zuge der Bezirksreform 2001 zusammengelegt wurden. Der Bezirk setzt sich aus den Bezirksregionen Schöneberg-Nord, Schö-neberg-Süd, Friedenau, Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade zusammen.

Im Altbezirk Schöneberg im Norden finden sich neben den Ein-kaufs- und touristischen Bereichen (u. a. Tauentzienstraße) vor allem Altbauten aus der Gründerzeit und großflächige Areale aus der Nachkriegszeit und folgenden Jahrzehnten.

Attraktive Altbaugebiete mit guten Wohnlagen sind entlang der Grenze zu Wilmersdorf im Nordwesten zu finden (z. B. Frie-denau, Bayerisches Viertel, rund um den Viktoria-Luise-Platz, Szenegebiete rund um den Winterfeldtplatz). Einfache Wohn-lagen finden sich u. a. im Nordosten, auf der Schöneberger In-sel und in den Wohnsiedlungen der 1920er und 1930er Jahre.

Insbesondere die guten, zentral gelegenen Wohnlagen geraten zunehmend unter Aufwertungsdruck, der sich in überdurch-schnittlich steigenden Angebotsmieten äußert. Baulücken werden mit hochpreisigen Eigentumsobjekten bebaut, eher schlichte Nachkriegsbauten durch höherwertige Neubauten ersetzt. Der Bezirk plant daher den Erlass einer sozialen Erhal-tungsverordnung, um die Bevölkerungsstruktur zu schützen.

Der Altbezirk Tempelhof wird von einfachen und mittleren Wohnlagen geprägt. Die Bebauung reicht von dichtem Ge-schosswohnungsbau (überwiegend Altbau sowie 1930er bis 1970er Jahre) bis hin zu Ein-/Zweifamilienhausgebieten (z. B. in Marienfelde und Lichtenrade, südliches Alt-Mariendorf, Marienhöhe). Große Industrieflächen (z. B. in Marienfelde und Mariendorf), viele Grünflächen und Kleingartenkolonien prä-gen das Ortsbild. Die attraktivsten Wohnlagen sind die Flieger-siedlung mit Gartenstadt-Charakter, westlich des Tempelhofer Feldes und das eher bürgerliche Alt-Tempelhof, südlich des S-Bahn-Ringes.

Im südlichen Tempelhof entstand in den 1970er Jahren das Hochhausgebiet Waldsassener Straße, das heute zu den eher einfacheren Wohnlagen zählt.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

5.310336.793

100,0

6.34344,34,99,47,6

27,530,315,64,7

15,731,5

-0,11

3,06

192.20053,31,76

2.301

10,9185.861

79,5

72,6

40,1

1,81

7,49

5,71bis 10,37

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 03 Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg



Sozialstruktur Das Durchschnittsalter der Bevölkerung in Tempelhof-Schö-neberg liegt mit 44,3 Jahren etwas über dem Berliner Durch-schnitt von 42,8 Jahren. Insbesondere die mittleren Altersgrup-pen von 18 bis 65 Jahren sind weniger stark vertreten, ältere Altersgruppen dafür leicht überrepräsentiert. Der natürliche Bevölkerungssaldo ist mit –0,11 je 1.000 Einwohner nahezu ausgeglichen. Die Wanderungsgewinne des Bezirks sind mit einer Quote von 3,06 je 1.000 Einwohner eher moderat im Ver-gleich zum Berliner Durchschnitt von 11,26.

Der Anteil der Ausländer liegt mit 15,7 % leicht über dem Berli-ner Durchschnitt von 14 %. Mit 31,5 % haben überdurchschnitt-lich viele Bewohner des Bezirks einen Migrationshintergrund (Berlin 25,4 %).

Die Struktur der Haushalte entspricht weitgehend dem Berli-ner Durchschnitt. Rund 53 % der Haushalte sind Einpersonen-haushalte (Berlin 54 %).

Das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen der Ber-liner Haushalte beträgt 2.107 EUR im Monat. In Tempelhof-Schöneberg liegt es mit 2.301 EUR im Monat deutlich darüber. Besser als der Durchschnitt ist auch die Arbeitslosenquote im Bezirk. Im Bezirk beträgt diese 10,9 %, in Gesamt-Berlin 12,3 %.

Die Sozialstruktur innerhalb des Bezirks ist recht heterogen. Dies wird an der Verteilung der Personen in Bedarfsgemein-schaften deutlich. Die anteilig meisten Personen in Bedarfs-gemeinschaften sind in Bereichen zu finden, die von sozialem

Wohnungsbau geprägt werden, beispielsweise in Schöneberg-Nord im Bereich der Potsdamer Straße, Kurfürstenstraße und Bülowstraße. Dieser Bereich liegt zwar in unmittelbarer Nähe zum boomenden Stadtzentrum, befindet sich jedoch ähnlich wie Wedding und Moabit noch im Windschatten der Entwick-lung. Erste Aufwertungstendenzen sind jedoch auch dort feststellbar. Überdurchschnittlich viele Menschen in Bedarfs-gemeinschaften leben auch in den Wohnsiedlungen am Gra-zer Damm, in der Lindenhofsiedlung und im Hochhausgebiet Waldsassener Straße.

Naturgemäß besser sind die wirtschaftlichen Verhältnisse der Bewohner von Eigenheimgebieten in Mariendorf und Marien-felde sowie im gutbürgerlichen Ortsteil Friedenau.

Die insgesamt moderate Einwohnerentwicklung des Bezirks wird auch auf kleinräumiger Ebene deutlich. Insbesondere die südlicheren Bereiche des Bezirks, aber auch die attraktiven Altbauquartiere im Nordwesten des Bezirks haben leichte Einwohnerverluste zu verzeichnen. Da diese Bereiche nicht übermäßig von Leerstand betroffen sind, sind die Einwoh-nerverluste überwiegend auf Haushaltsverkleinerung zurück-zuführen. In Wohnungen und Einfamilienhäusern, in denen zuvor noch Familien gewohnt haben, leben heute vermehrt Singles und Paare. Größerer Einwohnergewinne weisen eher Bereiche auf, in denen Wohnungsneubau entstanden ist.

Deutliche Wanderungsverluste haben insbesondere die höher verdichteten Bereiche im Norden des Bezirks zu verzeichnen, während die südlich gelegenen, offener bebauten Gebiete

Abb. 88 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in Tempelhof-Schönebergüber 30 % 20 % bis unter 30 %15 % bis unter 20 %10 % bis unter 15 %5 % bis unter 10 %unter 5 %unbewohnte Flächen WasserflächenGrenze PlanungsraumBezirksgrenze


Steglitz-Zehlendorf

Neukölln



Marienfelde Süd

Biesdorf Süd

Neu-Tempelhof

Grazer Platz

Rathausstr.

Hundsteinweg

Rathaus Tempelhof

Kirchstr.

Friedenau

Manteuffelstr.

Imbrosweg

Fritz-Werner-Str.

Eisenacher Str.

Marienhöhe

Kettinger Str./Schillerstr.

Marienfelde Nordost

Lindenhofsiedlung

Nahariyastr.John-Locke-Str.

Franziusweg/ Rohrbachstr.

Schöneberger Insel

Alt-Lichtenrade/Töpchiner Weg

Viktoriapark

Wittelsbacherstr.

Mohriner Allee Nord

Nollendorfplatz

Dennewitzplatz

Feuerbachstr.

Kaiser-Wilhelm-Platz

Birnhornweg

Germaniagarten

Marienfelder Allee Nordwest

Ceciliengärten

Horstwalder Str./Paplitzer Str.

Graetschelsteig

Prager Platz

Bismarckstr.

80

Wanderungsgewinne aus anderen Teilen des Bezirks und dem übrigen Stadtgebiet zu verzeichnen haben. Größere Haushalte, in der Regel Familien, wandern aus den innenstadtnahen Be-zirksregionen in weiter außen gelegene Bereiche ab. Dafür kann zum einen der Wunsch nach einer familiengerechteren Umgebung mit mehr Grün- und Freiflächen, zum anderen auch der Preisdruck in den innenstadtnahen Bezirksregionen ursächlich sein.

Ein ähnliches Bild zeigt sich auch beim Gesamtwanderungs-saldo, auch über die Bezirksgrenzen hinaus. Wanderungsver-luste machen sich überwiegend im Altbezirk Schöneberg be-merkbar, in den höher verdichteten Gründerzeitbeständen, aber auch in den Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre am Grazer Damm und im Bereich Ceciliengärten. Auch im Bereich der Großwohnsiedlung Lichtenrade sind die Wanderungsver-luste überdurchschnittlich. Tempelhof zeigt hingegen in fast allen Bereichen Wanderungsgewinne.

Abb. 90 Binnenwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Tempelhof-Schöneberg 2010–2011



Wittenbergplatz/Viktoria-Luise-Platz

Volkspark (Rudolf-Wilde-Park)

Babelsberger Straße

Bayerischer Platz

Horstwalder Str./Paplitzer Str.

Barbarossaplatz

Ceciliengärten


Germaniagarten

Birnhornweg


Dennewitzplatz

Nollendorfplatz

Wittelsbacherstr.


Schöneberger Insel

Franziusweg/ Rohrbachstr.John-Locke-Str.

Lindenhofsiedlung

Marienfelde Nordost


Manteuffelstr.

Nahariyastr.

Marienhöhe

Eisenacher Str.

Fritz-Werner-Str.

Imbrosweg

Friedenau

Kirchstr.

Rathaus Tempelhof

Hundsteinweg

Rathausstr.

Grazer Platz

Marienfelde Süd

Neu-Tempelhof

Mitte

-

Neukölln

Friedrichs-


Charlottenburg

Steglitz- Zehlendorf


Abb. 89 Einwohnerentwicklung in Tempelhof-Schöneberg 2011–2012


Mitte


-

Neukölln

Friedrichshain-KreuzbergCharlottenburg-

Wilmersdorf


Neu-Tempelhof

Marienfelde Süd

Grazer Platz

Rathausstr.

Hundsteinweg

Rathaus Tempelhof

Kirchstr.

Friedenau

Imbrosweg

Fritz-Werner-Str.

Eisenacher Str.

Marienhöhe

Nahariyastr.

Manteuffelstr.

Kettinger Str /Schillerstr.

Marienfelde Nordost

Lindenhofsiedlung

John-Locke-Str.Franziusweg/ Rohrbachstr.

Schöneberger Insel


Wittelsbacherstr

Nollendorfplatz

Dennewitzplatz


Birnhornweg

Germaniagarten

Ceciliengärten

Barbarossaplatz

Horstwalder Str./Paplitzer Str

Baye ischer Platz

Volkspark (Rudolf-Wilde-Park)


Oberfeldstr. 20 % und mehr10 % bis unter 20 %5 % bis unter 10 %1,5 % bis unter 5 %-1,5 % bis unter 1,5 %-5 % bis unter -1,5 %-10 % bis unter -5 %-20 % bis unter -10 %unter -20 %keine Angaben WasserflächenGrenze Planungsraum Bezirksgrenze

81

Abb. 91 Gesamtwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Tempelhof-Schöneberg 2010–2011


Mitte

Neukölln

Friedrichshain-KreuzbergCharlottenburg-

Wilmersdorf


pel

Neu-Tempelhof

Marienfelde Süd

Grazer Platz

Rathausstr.

Hundsteinweg

Rathaus Tempelhof

Kirchstr.

Friedenau

Imbrosweg

Fritz-Werner-Str.

Eisenacher Str.

Marienhöhe

Nahariyastr.

Manteuffelstr.


Marienfelde Nordost

Lindenhofsiedlung

John-Locke-Str.Franziusweg/ Rohrbachstr.

Schöneberger Insel


Wittelsbacherstr.

Nollendorfplatz

Dennewitzplatz


Birnhornweg

Germaniagarten


Ceciliengärten

Barbarossaplatz

Horstwalder Str /Paplitzer Str.

Baye ischer Platz

sb Straße

kspark (Rudolf-Wilde-Park)



Bezirksprofile – Vertiefende Betrachtungen


Abb. 92 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Tempelhof-Schöneberg 2011 und 2012

Steglitz-Zehlendorf


Treptow-Köpenick


Neukölln


AngebotsmietenDie mittlere Angebotsmiete beträgt im Bezirk 7,49 EUR/m2 (netto/kalt) und liegt damit nur leicht über dem Berliner Me-dian von 7,40 EUR/m2. Innerhalb des Bezirks wird jedoch ein er-hebliches Preisgefälle deutlich. Die höchsten Angebotsmieten werden im Nordwesten des Bezirks, im Bereich der City-West, rund um den Winterfeldtplatz und in Friedenau verlangt. Hier

liegen die in den Angeboten geforderten Mieten oft 50 % und mehr über dem Berliner Durchschnitt. Ähnlich hohe Angebots-mieten werden im Süden des Bezirks nur noch in einzelnen Neubauquartieren verlangt. Die günstigsten Mietwohnungs-angebote sind u. a. in der Hochhaussiedlung Waldsassener Straße und in der John-Locke-Siedlung nahe des Stadtrandes zu finden.


82

6.3 Die weiteren Bezirke im Überblick6.3.1 Charlottenburg-WilmersdorfCharlottenburg-Wilmersdorf weist die typischen „Traditionsla-gen“ auf. Bestehend aus den beiden Altbezirken Charlottenburg und Wilmersdorf, umfasst der Bezirk die City-West mit all ihren Versorgungs- und Freizeitangeboten, aber auch aufgelockerte Villengebiete wie Grunewald und Westend.

Ausschlaggebend für die Attraktivität und die oft höherwertige Bebauung ist vor allem der hohe Anteil an Wasser- und Wald-flächen, die rund die Hälfte von Wilmersdorf einnehmen. Im Westen und Süden von Charlottenburg überwiegt die Bebau-ung aus der Kaiserzeit seit 1900. Die nördlichen und östlichen Bereiche wurden vorwiegend in der Gründerzeit bebaut, wobei die dortige Bebauung vielfach herrschaftlicher gestaltet ist als in vielen anderen Bereichen von Berlin. Die Bebauung entlang der Otto-Suhr-Allee ist aufgrund starker Kriegszerstörungen größtenteils nach 1945 entstanden. Hier sind viele schlichte Ge-bäude der Wiederaufbauzeit zu finden. Der Norden Charlotten-burgs wird von Wohnanlagen der 1920er (Siemensstadt) und 1960er Jahre (Paul-Hertz-Siedlung) geprägt.

Der innerstädtische Teil von Wilmersdorf südlich des Kurfürs-tendamms bietet Baujahre aus allen Epochen zwischen 1870 und heute, während die Bebauung im Westen überwiegend aus der Zeit vor 1945 stammt.

Die seit Langem stabile Nachfrage in Charlottenburg-Wilmers-dorf führt zu regen Investitionen auf dem Wohnungsmarkt. Wo Flächen verfügbar sind, entstehen Neubauten, vorwiegend im Mehrfamilienhausbau. Nicht mehr nachfragegerechte Objekte aus der Wiederaufbauzeit werden zunehmend durch Neu-bauten ersetzt. Darüber hinaus werden zahlreiche Altbauten saniert und Dachgeschosse ausgebaut oder aufgestockt. Die Nachfrager sind oftmals zahlungskräftig und schätzen die Vor-züge einer etablierten urbanen Lage mit Wertsteigerungspo-tenzial. Der Einzugsbereich neuer Wohnangebote reicht dabei über den Bezirk hinaus und umfasst praktisch alle (zahlungs-kräftigen) Altersgruppen und Haushaltstypen.

Der in weiten Teilen urbane Charakter im Bezirk spiegelt sich in der überdurchschnittlichen Bevölkerungsdichte wider. Gleich-zeitig wohnen auch viele Ältere dort, ebenfalls ein Charakteristi-kum der „Traditionslagen“. Das Durchschnittsalter (46,0 Jahre) sowie der Anteil der Bevölkerung mit 45 Jahren und älter sind höher als in Gesamtberlin. Der natürliche Bevölkerungssaldo fällt entsprechend negativ aus. Der Wanderungssaldo ist positiv und liegt mit ca. 11 pro 1.000 nahe dem Berliner Durchschnitt. Der Anteil an Einpersonenhaushalten ist mit fast 59 % relativ hoch und wird nur von Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte übertroffen. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (arithmetisches Mittel) liegt mit 2.353 EUR um knapp 12 % höher als das Gesamtberliner Niveau. Die Arbeitslosenquote ist mit 10,6 % geringer als das Gesamtberliner Niveau (12,3 %).

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

6.472323.359

102,5

4.99646,04,38,07,0

27,431,017,05,3

19,533,8

-2,00

10,96

194.90058,61,64

2.353

10,6191.483

87,3

75,4

44,7

1,69

8,93

6,50bis 13,07

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 04 Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf


83Bezirksprofile – Die weiteren Bezirke im Überblick

AngebotsmietenDas Niveau der Angebotsmieten in Charlottenburg-Wilmersdorf ist entsprechend der attraktiven Lage und Bausubstanz in weiten Teilen überdurchschnittlich (vgl. Abb. 94). Der Median liegt bei 8,93 EUR/m2und damit 1,53 EUR/m2 über dem mittleren Angebotspreis in Gesamtberlin. Auch die Preisspanne, in der der überwiegende Teil der Angebote liegt, ist im Vergleich zu Gesamtberlin nach oben verschoben. Die Angebotsmieten bewegen sich zwischen 6,50 EUR/m2 und 13,07 EUR/m2 (in Berlin 5,32 EUR/m2 bis 11,36

EUR/m2). Innerhalb des Bezirks gibt es lagespezifische Preisun-terschiede: Durchschnittliche und leicht unterdurchschnittliche Mietpreise finden sich in einzelnen Gebieten mit spezifischen Belastungen, wie z. B. in der Nachbarschaft zur Stadtautobahn. Stark überdurchschnittlich ist das Mietpreisniveau vor allem im Villenviertel Grunewald, in Schmargendorf und in Dahlem, aber natürlich auch in Bereichen um den Kurfürstendamm und süd-lich der Hardenbergstraße.

-42,5

42,1

-51,8

48,3

-50,0

49,1

-49,3

49,5

-46,8

47,2

-44,7

44,1

-44,4

43,4

-42,0

40,2

-43,6

41,3

-42,2

39,9

Saldo Zu- und Fortzüge (rechte Achse)


Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 93 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Charlottenburg-Wilmersdorf 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-252008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o0,5-3,4

-1,0 0,2 0,5-0,6 -1,0 -1,8 -2,3 -2,2


Abb. 94 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf 2011 und 2012


84

6.3.2 Friedrichshain-KreuzbergDer neue Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg entstand durch die Zusammenlegung der früheren Bezirke Kreuzberg und Fried-richshain. In beiden Altbezirken überwiegt eine gründerzeit-liche Bebauung. Bedingt durch Kriegsschäden und die Flächen-sanierungspolitik der 1960er und 1970er Jahre wurden jedoch auch weite Bereiche nach dem Zweiten Weltkrieg neu bebaut. Im Altbezirk Kreuzberg entstanden ab den 1960er Jahren vor allem einfache Zeilen- und Geschosswohnungsbauten, zum Teil auch Großwohnsiedlungen und Hochhäuser wie am Kott-busser Tor.

Große Neubauprojekte entstanden in Kreuzberg und Fried-richshain seit Mitte/Ende der 1990er Jahre (z. B. Halbinsel Stralau, Umwandlung und Ergänzung der ehemaligen Schult-heiss-Brauerei im Viktoria-Quartier). Mit der Neugestaltung des ehemaligen Eisenbahngeländes am Gleisdreieck entsteht derzeit mit dem Möckernkiez ein genossenschaftliches Stadt-quartier mit rd. 400 Wohneinheiten und Gewerbeflächen an einem neu angelegten Park.

Nach der Wiedervereinigung entwickelten sich in den Altbau-quartieren Kreuzbergs und Friedrichshains ausgeprägte Szene-lagen, als Vorboten der folgenden Aufwertung der Quartiere. Ehemals eher einfache Arbeiterquartiere wandeln sich zu at-traktiven, urbanen Quartieren für die Mittelschicht. Damit ein-her gehen erhebliche Veränderungen der Einwohnerstruktur.

Friedrichshain-Kreuzberg weist die höchste Bevölkerungsdich-te aller Bezirke auf (13.618 Personen/km2, Berlin 3.928 Personen/km2) sowie den höchsten Anteil an Einpersonenhaushalten (62,5 %, Berlin: 54,1 %). Mehr als die Hälfte der Einwohner ist zwischen 18 und 44 Jahren alt – entsprechend ist der natür-liche Bevölkerungssaldo stark positiv. Das positive Image zieht vor allem Nachfrager von außerhalb Berlins an. Dies zeigt sich am Binnenwanderungssaldo (vgl. Abb. 95). Während der Bezirk im Gesamtwanderungssaldo (auch über die Landesgrenzen hinweg) deutliche Gewinne aufweist, verliert Friedrichshain-Kreuzberg bei der Wanderung innerhalb Berlins. Es wandern mehr Bewohner in andere Bezirke ab, als von dort zuziehen.

Die Arbeitslosenquote ist von 2010 auf 2011 um ca. 2 %-Punkte zurückgegangen. Sie ist mit 14 % jedoch immer noch über-durchschnittlich (Berlin: 12,3 %). Das durchschnittliche monat-liche Haushaltsnettoeinkommen (arithmetisches Mittel) liegt mit 1.888 EUR gut 10 % unter dem Berliner Durchschnitt von 2.107 EUR, was auch auf hohe Anteile junger Einwohner und auf Transfermittel angewiesener Bewohner zurückzuführen ist.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

2.016274.535

108,0

13.61837,46,18,39,2

44,522,17,62,2

21,635,3

5,99

9,92

166.70062,51,64

1.888

14,0146.933

95,7

66,7

35,7

1,86

8,61

6,58bis 11,77

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 05 Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg



AngebotsmietenEntsprechend der großen Attraktivität des Bezirkes liegt die Angebotsmiete mit 8,61 EUR/m2 im Median deutlich über dem Berliner Wert von 7,40 EUR/m2. Auch die Preisspanne, in der überwiegend Wohnungen angeboten werden, ist mit 6,58 EUR/m2 bis 11,77 EUR/m2, insbesondere im unteren Bereich, hö-

her als im Berliner Durchschnitt (5,32 EUR/m2bis 11,36 EUR/m2). Innerhalb des Bezirks erreichen weite Teile von Friedrichshain-Kreuzberg ein überdurchschnittliches und teilweise sogar stark überdurchschnittliches Niveau der Angebotsmiete (vgl. Abb. 96).


Abb. 96 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg 2011 und 2012




Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 95 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Friedrichshain-Kreuzberg 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-252008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-67,0-76,4

-10,1

66,3

-76,6

-9,6

67,0

-74,4

-7,2

67,2

-71,4

-6,0

65,3

-68,0

-6,4

61,6

-68,3

-12,7

55,6

-64,6

-12,6

52,0 52,3

-69,5

-17,0

52,4

-65,4-14,4 -14,7

51,0


86

6.3.3 LichtenbergNach der Zusammenlegung der Altbezirke Lichtenberg und Ho-henschönhausen zum Bezirk Lichtenberg erstreckt sich dieser in Nord-Süd-Ausdehnung bis an die nördliche Stadtgrenze. Trotz eines hohen Anteils an Plattenbauten ist die Bausubstanz ins-gesamt doch sehr heterogen. Neben den Plattenbaugebieten, bspw. an den großen Straßen wie der Frankfurter Allee und der Landsberger Allee, und den Großwohnsiedlungen in Plattenbau-weise (z. B. Neu-Hohenschönhausen mit mehr als 50.000 Ein-wohnern), existieren dörflich geprägte Ortsteile am nördlichen Stadtrand (z. B. Malchow und Wartenberg) mit Ein-/Zweifamili-enhäusern. Daneben gibt es ausgedehnte Gebiete mit Einfami-lienhaus- und Villenbebauung vorrangig aus der Gründerzeit oder den 1920/30er Jahren, die zu beliebten und stark nachge-fragten Wohnlagen zählen (z. B. Karlshorst sowie die Bereiche um den Oranke- und Obersee in Hohenschönhausen).

Seit Mitte der 1990er Jahre entsteht durch die Entwicklung der Rummelsburger Bucht ein neuer Standort mit Mehrfamilien-häusern, Townhouses bis hin zu Bestandsentwicklungen an at-traktiven Wasserlagen. Diese „kleinräumigen Insellagen“ stoßen, wie es charakteristisch für diese Lagetypen ist, auch bei Nach-fragern aus anderen Stadtbereichen auf hohe Akzeptanz. Die Bandbreite reicht von verschiedenen Baugruppen bis hin zu abgeschlossenen hochpreisigen Projekten (z. B. Inselpalais auf Stralau im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg). Aktuelle Großpro-jekte, jeweils mit einer Mischung aus Neubau und Bestands-entwicklung, finden sich auf dem ehemaligen Kasernengelände in Karlshorst („Wohnpark Karlshorst“, ca. 340 Wohneinheiten), auf dem ehemaligen Gelände der Zuckerwarenfabrik in Ho-henschönhausen mit Townhouses, Eigentums- und Mietwoh-nungen (insgesamt ca. 150 Wohneinheiten) sowie nahe der Frankfurter Allee das „Carreé Parkaue“ (rd. 300 Eigentums- und Mietwohnungen). Die Altersstruktur im Bezirk entspricht weitgehend dem Berliner Durchschnitt. Der hohe Anteil an Plattenbau- und Großwohn-siedlungen bedingt eine überdurchschnittliche Bevölkerungs-dichte, obwohl andere Teile des Bezirks eher dünn besiedelt sind. Lichtenberg hat in den vergangenen zehn Jahren nur ein moderates Einwohnerwachstum von 1,5 % aufzuweisen. Die na-türliche Einwohnerentwicklung ist mit einem Saldo von –0,14 pro 1.000 Einwohner nahezu ausgeglichen. Sowohl der Gesamt-wanderungssaldo als auch der Binnenwanderungssaldo waren 2011 positiv.

Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt mit 48,9 % deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 54,1 %. Im Bezirk wohnen mehr Familien als in anderen Stadtgebieten. Die Arbeitslosen-quote beträgt 11,3 % und ist damit leicht unterdurchschnittlich. Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen (arithmetisches Mittel) von 1.925 EUR liegt rd. 9 % unter dem Ge-samtberliner Durchschnitt.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

5.212264.447

101,5

5.07443,45,57,69,0

30,027,915,64,47,7

14,1

-0,14

10,82

151.90048,91,73

1.925

11,3143.961

96,8

63,8

34,7

1,84

6,53

5,13bis 8,52

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 06 Kennzahlen zu Lichtenberg



AngebotsmietenDie Angebotsmiete in Lichtenberg ist mit 6,35 EUR/m2 im Me-dian geringer als im Berliner Durchschnitt (7,40 EUR/m2). Die Preisspanne des Gros der Angebote beträgt 5,13 EUR/m2 bis 8,52 EUR/m2 und liegt auch hier unter dem Berliner Durch-schnitt. Leicht überdurchschnittliche Mieten werden in den östlich an die Friedrichshainer Altbaubestände grenzenden

Quartieren sowie in Karlshorst und in wenigen guten Insel-lagen verlangt. Deutlich unter dem Gesamtberliner Niveau liegen die Angebotsmieten in den Großwohnsiedlungen des Bezirks, wie Wartenberg, Fennpfuhl und Friedrichsfelde. Hö-herpreisige Angebote sind derzeit nur in einzelnen Neubau-projekten an der Rummelsburger Bucht und in Alt-Lichtenberg zu finden.


Abb. 98 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Lichtenberg 2011 und 2012




Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 97 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Lichtenberg 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-39,8

3,9

43,6

-48,8

4,1

52,9

-48,9

0,7

49,7

-46,0

-0,2

45,8

-40,3

5,7

46,0

-40,5

2,2

42,8

-39,6

2,4

42,0

-38,4

4,6

43,1

-39,2

5,0

44,2

-39,8

1,9

41,7

2008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009


88

6.3.4 Marzahn-Hellersdorf Marzahn-Hellersdorf liegt im Nordosten des Stadtgebiets und erstreckt sich entlang der Landesgrenze zu Brandenburg. Die Siedlungsstruktur ist zweigeteilt. Während der Norden fast durchgängig aus Plattenbausiedlungen besteht (mehr als 100.000 Wohneinheiten), befindet sich im Süden das größte zusammenhängende Ein-/Zweifamilienhausgebiet Berlins. Die ungefähre Trennlinie zwischen beiden Bereichen bildet die S- und Regionalbahnlinie nach Hoppegarten nördlich der B 1/B 5.

Die Bereiche südlich der Bundesstraße wie Biesdorf-Süd, Kauls-dorf-Süd und Mahlsdorf bestehen fast durchgängig aus Ein-/Zweifamilienhäusern und Kleingartenanlagen. Auch nördlich der B 1/B 5 schließen sich zunächst noch Ein-/Zweifamilien-hausgebiete an (z. B. nördlich des S-Bahnhofs Biesdorf bis zum Erholungspark Marzahn sowie im gesamten Mahlsdorf-Nord). Bei diesen Gegenden handelt es sich um gewachsene, gering verdichtete Wohngebiete rund um die alten Ortskerne, in de-nen in den vergangenen Jahren Nachverdichtungen stattfan-den und der typische Generationenwechsel von älteren Ein-/Zweifamilienhausgebieten deutlich sichtbar ist.

Hingegen besteht nahezu der gesamte Norden aus Großwohn-siedlungen in Plattenbauweise, die sich als Band östlich der Märkischen Allee bis zur nördlichen Stadtgrenze ziehen (z. B. Biesdorf-Nord, Marzahn, Hellersdorf, Kaulsdorf-Nord), verein-zelt ergänzen Ein-/Zweifamilienhausgebiete den Bestand (z. B. Siedlung Märkische Allee/Landsberger Allee). Größere Neubau-projekte gibt es seit Ende der 1990er Jahre z. B. im ehemaligen Entwicklungsgebiet Biesdorf-Süd (knapp 1.400 Wohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser geplant, davon sind bisher rd. 80 % realisiert) sowie im Wohngebiet Landsberger Tor.

Seit der Wende zog mehr als jeder vierte Bewohner aus Mar-zahn-Hellersdorf fort. Die Einwohnerverluste konnten nicht durch Zuzüge aufgefangen werden, sodass ein Überangebot von Wohnungen vorhanden war. Daher wurden neben umfang-reichen Aufwertungen und ergänzenden Neubauten auch Be-stände (teil)rückgebaut. Heute weisen sowohl die Wohnungen als auch die großzügigen Außenanlagen eine Qualität auf, die deutschlandweit beispielhaft ist.

Im Gegensatz zum oft negativen Außenimage ist vor allem der Altbezirk Marzahn als Wohnstandort bei der angestammten Be-völkerung beliebt. Die Bewohner schätzen die ruhige und grüne Lage des Gebietes. Bis 2009 nahm die Einwohnerzahl im Bezirk stetig ab, seitdem sind der natürliche Bevölkerungssaldo sowie der Wanderungssaldo deutlich positiv. Im Jahr 2011 gewann der Bezirk ca. 2.800 Einwohner hinzu. Die Bevölkerungsdichte liegt leicht über dem Berliner Durchschnitt, das Durchschnittsalter entspricht dem Berlins. Die Arbeitslosenquote ist mit 11,6 % leicht unterdurchschnittlich (Berlin 12,3 %), das durchschnitt-liche monatliche Haushaltsnettoeinkommen (arithmetisches Mittel) entspricht nahezu dem Berliner Durchschnitt.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

6.178253.079

98,9

4.09642,95,68,89,4

25,634,013,13,44,2

10,8

1,07

11,15

134.30044,11,86

2.080

11,6131.607

83,6

69,9

36,6

1,92

5,08

4,30bis 7,31

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 07 Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf



Angebotsmieten Marzahn-Hellersdorf ist derzeit noch der preisgünstigste Wohnstandort im Vergleich der Berliner Bezirke. Mit einem hohen Anteil an Großwohnsiedlungen ist die Angebotsmiete mit 5,08 EUR/m2 im Bezirk sehr niedrig (Berlin 7,40 EUR/m2). Auch die Preisspanne des Gros der Angebote ist mit 4,30 EUR/m2 bis 7,31 EUR/m2 die niedrigste im Bezirksvergleich.

Preisunterschiede innerhalb des Bezirks bestehen vor allem zwischen den Großwohnsiedlungen im Norden, in denen die Wohnungsangebote deutlich unter dem Gesamtberliner Preisniveau liegen und den geringer verdichteten südlichen Bereichen, in denen das Mietwohnungsangebot jedoch gering ist.



Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 99 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Marzahn-Hellersdorf 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-26,2

34,8

-37,3

35,3

-37,8

35,4

-32,6

34,7

-30,6

32,1

-28,4

29,8

-28,1

28,3

-28,8

27,7

-28,5

30,6

-25,8

31,5 8,6

-2,0 -2,4

2,1 1,4 1,50,1 -1,1

2,1

5,7

2008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009


Abb. 100 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf 2011 und 2012


90

6.3.5 MitteDer Bezirk Mitte ist hervorgegangen aus den Alt-Bezirken Mit-te, Tiergarten und Wedding. Hier sind auf relativ kleinem Raum Toplagen und auch sehr einfache Gebiete zu finden. Ehemalige Verkehrs- und Gewerbeflächen sowie Brachen bieten große Entwicklungspotenziale (z. B. Flächen um den Hauptbahn-hof). In Mitte liegt das historische Stadtzentrum Berlins mit zahlreichen Sehenswürdigkeiten. Mitte ist Sitz von Regierung, Parlament und Bundespräsident, zahlreicher Behörden und Ministerien. In den vergangenen Jahren sind viele repräsenta-tive Wohnprojekte entstanden, beispielsweise auf dem Fried-richswerder und südlich des Spittelmarktes. Noch verfügbare Grundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt. Derzeit be-finden sich mehrere große Projekte in der Planung bzw. Umset-zungsphase. So wird beispielsweise das Quartier um das ehe-malige Reichstelegrafenamt an der Museumsinsel zu einem Wohn- und Gewerbekomplex umgestaltet. Das Preisniveau ist bei allen Neubauprojekten sehr hoch.

Auch im Altbezirk Tiergarten sind gute Lagen zu finden. In den letzten Jahren ist hier eine stärkere Dynamik insbesondere an der Spree und am Rand des Großen Tiergartens zu beobachten. Imageprägend sind der Potsdamer Platz und seine Umgebung, wenngleich die südlich angrenzenden Altbauquartiere als so-zial schwierig gelten. Auch Teile der nördlich an den Tiergarten angrenzenden Altbauquartiere sind durchaus attraktiv und ge-raten zunehmend unter Aufwertungsdruck (südliches Moabit).

Der Altbezirk Wedding besteht überwiegend aus einfachen Wohnlagen mit einem ebenfalls hohen Altbauanteil. Die Mül-lerstraße fungiert als ein eigener Zentrumsbereich. Im Wed-ding wie im Norden und Osten Moabits ist der Ausländeranteil besonders hoch. Der ehemalige Arbeiterbezirk ist noch von den Folgen des Strukturwandels betroffen. Ein Lichtblick ist die Ent-wicklung zu einem wichtigen Dienstleistungs- und Gewerbe-standort.

Die Altersstruktur im Bezirk liegt mit 39,3 Jahren unter dem Berliner Durchschnitt von 42,8 Jahren. Der Anteil der Einper-sonenhaushalte ist mit 62,6 % außerordentlich hoch. Bei der Betrachtung der sozialen Lage werden sehr gegensätzliche Ver-hältnisse in den einzelnen Bezirksregionen deutlich. Der Aus-länderanteil beträgt 27,5 % und ist wie der Anteil der Bewohner mit Migrationshintergrund (43,9 %) und die Arbeitslosenquo-te (13,9 %) überdurchschnittlich hoch. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (arithmetisches Mittel) liegt mit 1.838 EUR rund 13 % unter dem Berliner Durchschnitt.

In den letzten zehn Jahren stieg die Einwohnerzahl Mittes um rund 5 %. Im Jahr 2011 betrug der Einwohnerzuwachs rund 6.800. Ein deutlicher Geburtenüberschuss und hohe Wande-rungsgewinne, vorwiegend aus Gebieten außerhalb Berlins, trugen dazu bei.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

3.947340.000

105,3

8.61439,36,19,1

10,436,324,610,53,0

27,543,9

4,09

15,88

202.70062,61,65

1.838

13,9191.648

95,6

65,7

37,0

1,77

8,03

5,64bis 14,62

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 08 Kennzahlen zu Mitte


91

Angebotsmieten Der Median der Angebotsmieten liegt in Mitte mit 8,03 EUR/m2(netto/kalt) über dem Berliner Durchschnitt von 7,40 EUR/m2. Die Preisspanne der meisten Angebote ist mit 5,64 EUR/m2 bis 14,62 EUR/m2 sehr breit und umfasst ein Spek-trum von einfachen Altbauquartieren bis zu gehobenen Neu-

bauwohnungen. Innerhalb des Bezirks zeigt sich ein starkes Preisgefälle bei den Angebotsmieten. Während in den eher ein-fachen Wohnlagen Weddings, Moabits und in Tiergarten Nord meist unterdurchschnittliche Angebotsmieten verlangt wer-den, sind sie fast überall im Altbezirk Mitte und im südlichen Bereich Moabits überdurchschnittlich hoch.

Bezirksprofile – Die weiteren Bezirke im Überblick

-62,7

51,1

-71,5

61,1

-71,1

60,3

-71,8

60,7

-67,3

57,0

-64,1

56,0

-62,6

53,3

-59,6

49,9

-61,7

51,5

-59,9

49,4



Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 101 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Mitte 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-252008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-11,6-10,5 -10,8 -11,0 -10,4-8,1 -9,2 -9,7 -10,2 -10,4


Abb. 102 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Mitte 2011 und 2012


92

6.3.6 NeuköllnNeukölln lässt sich grob in einen nördlichen und einen süd-lichen Bereich gliedern. Der Norden liegt vergleichsweise zentral im Stadtgebiet. Hier dominieren Altbauquartiere der Gründerzeit. Charakteristisch ist ein sehr hoher Ausländer-anteil mit entsprechender Infrastruktur. In den letzten Jah-ren gewinnt Nord-Neukölln, an der Grenze zu Kreuzberg, an Attraktivität. Das sogenanntes „Kreuzkölln“ stellt eine Aus-weichmöglichkeit gerade für junge Leute aus anderen Stadt-bereichen dar, die sich die Mieten in Kreuzberg und anderen Szenelagen nicht mehr leisten können. Die Veränderungen im Straßenbild sind unübersehbar. Innerhalb weniger Jahre haben sich ganze Quartiere trotz zum Teil erheblicher sozialer Problemlagen zu lebendigen Ablegern der benachbarten Sze-nelagen („kleine Brüder“) entwickelt. Diese noch sehr junge Entwicklung zeigt sich u. a. in einem vergleichsweise niedrigen Sanierungsstand der Häuser. Mit dem Zuzug von Galerien und Gastronomie zeichnet sich hier langfristig eine Aufwertungs-entwicklung ab, die ähnlich verlaufen kann wie in Teilen von Kreuzberg, Friedrichshain oder sogar Prenzlauer Berg.

In Neukölln-Nord gibt es neben den sehr verdichteten Nach-barschaften auch eingestreut Gebiete mit kleinteiligem, idyl-lischem und beinahe kleinstädtischem Charakter (z. B. das sogenannte Böhmische Dorf in Rixdorf). Nach Süden wird die Bebauung aufgelockerter. Sie weist zuerst Vorstadtcharakter auf, geht dann in Wohnsiedlungen der 1930er bis 1960er Jah-re, zum Teil mit Gartenstadtcharakter, über und umfasst viele Einfamilienhausgebiete (z. B. in Rudow und Buckow). Eine Be-sonderheit stellt im Süden von Neukölln die Großwohnsied-lung Gropiusstadt dar (Baujahre 1962–1973). Umfangreiche wohnungswirtschaftliche und soziale Maßnahmen tragen dort zu einer Aufwertung bei.

Das Durchschnittsalter in Neukölln liegt mit 41,3 Jahren unter dem Berliner Durchschnitt von 42,8 Jahren. Der Ausländeran-teil ist mit 21,7 % am höchsten unter den Berliner Bezirken (Ber-lin: 14 %). Auch der Anteil der Bewohner mit Migrationshinter-grund ist mit 38,5 % deutlich höher als in anderen Bezirken. Die schwierige soziale Lage, vor allem in Neukölln-Nord, zeigt sich in der im Bezirksvergleich höchsten Arbeitslosenquote von 17,5 % und dem niedrigsten durchschnittlichen, monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 1.730 EUR (Berlin 2.107 EUR).

Neukölln konnte im Jahr 2011 wieder einen Einwohnergewinn von knapp 6.000 verzeichnen. Dazu trugen ein leichter Ge-burtenüberschuss und vor allem Wanderungsgewinne aus Regionen außerhalb Berlins bei. Nach der aktuellen Bevölke-rungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wird bis 2030 mit einem Einwohnerzuwachs von 6,5 % gerechnet.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

4.493318.106

103,5

7.08041,35,7

10,49,2

31,326,013,83,6

21,738,5

1,59

17,10

173.00055,21,80

1.730

17,5165.254

83,4

68,5

35,6

1,92

6,70

5,35bis 9,06

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 09 Kennzahlen zu Neukölln


93

AngebotsmietenDie Angebotsmiete in Neukölln beträgt im Median 6,70 EUR/m2

und liegt damit weiterhin unter dem Berliner Niveau (7,40 EUR/m2). Der überwiegende Teil der Angebotsmieten liegt in ei-ner Preisspanne von 5,35 EUR/m2 und 9,06 EUR/m2.

Während das Niveau der Angebotsmieten im Großteil des Be-zirks unter dem Berliner Durchschnitt liegt bzw. diesem ent-

spricht, werden in den Altbauquartieren zwischen Mehring-damm und Reuterstraße mittlerweile Mieten verlangt, die denen angrenzender Szenequartiere von Kreuzberg entspre-chen. Mit der Stilllegung des Flughafens Tempelhof werden nun auch die Altbauquartiere östlich des Tempelhofer Feldes attraktiver. Auch hier zeichnet sich ein Trend zu überdurch-schnittlich hohen Angebotsmieten ab.



Abb. 104 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Neukölln 2011 und 2012




Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 103 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Neukölln 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-44,1

44,7

-53,2

53,5

-52,8

51,3

-52,8

49,2

-51,1

48,4

-49,3

45,4

-46,4

45,8

-42,2

44,5

-42,9

46,2

-41,0

43,6

0,60,3-1,6

-3,6 -2,6-3,9

-0,52,4 3,3 2,6

2008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009


94

6.3.7 ReinickendorfReinickendorf liegt im Nordwesten von Berlin und ist ein sehr heterogener Bezirk. Der Anteil an Wald- und Wasserflächen ist sehr hoch (Tegeler Forst, Tegeler See). Der Flughafen Tegel liegt im Südosten des Bezirks und trennt unterschiedliche Teilbereiche voneinander ab. Größere Gewerbegebiete durchziehen den Be-zirk und etablierte Ein-/Zweifamilienhausgebiete (z. B. Frohnau) sind im Bezirk genauso zu finden wie Großwohnsiedlungen (Märkisches Viertel). Im nordwestlichen Teil Reinickendorfs so-wie bei den an den Flughafen angrenzenden Gebieten handelt es sich bei der Bebauung überwiegend um Wohngebiete mit Ein-und Zweifamilienhäusern (z. B. Heiligensee). Die nördlichen Ortsteile Frohnau, Hermsdorf und Lübars sind beliebte und at-traktive Ein-/Zweifamilienhausgebiete. Im Osten schließt die Baustruktur aus gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern und Nachkriegsbauten an die Bezirke Mitte und Pankow an. Als siedlungsstrukturelle Besonderheit gilt die Großsiedlung Mär-kisches Viertel am östlichen Rand des Bezirks. Das Märkische Viertel wurde ab 1963 als erste Großwohnsiedlung in Berlin mit 17.000 Wohneinheiten erbaut und ist mittlerweile fast komplett erneuert worden.

Der Flughafen Tegel soll im Zuge der derzeit nicht absehbaren Fertigstellung des Großflughafen BER in Schönefeld geschlossen werden. Es ist zu erwarten, dass dies auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben wird. Zwar sind nach bisherigem Planungsstand keine Wohnungsbauvorhaben auf dem Gelände geplant, jedoch wird sich das Standortgefüge durch den Wegfall der Fluglärmbelastungen verschieben.

Die Einwohner des Bezirks sind im Durchschnitt mit 45,1 Jahren älter als die Bewohner anderer Bezirke. Im Bezirk wohnen mehr Senioren als in anderen Stadtbereichen. Der Anteil der Erwach-senen zwischen 25 und 45 Jahren ist hingegen deutlich geringer. Im Unterschied zur Gesamtberliner Entwicklung ging die Ein-wohnerzahl des Bezirks in den letzten zehn Jahren insgesamt leicht zurück (–0,8 %). Im Jahr 2011 stieg die Einwohnerzahl je-doch um 2.600 Personen erstmals wieder an. Dafür sind vorwie-gend Wanderungsgewinne, auch aus dem Berliner Stadtgebiet, ursächlich, mit denen das Geburtendefizit im Bezirk mehr als ausgeglichen wurde.

Im Bezirk leben mit 10,9 % weniger Ausländer als im Berliner Durchschnitt (14 %). Der Anteil der Menschen mit Migrationshin-tergrund entspricht jedoch dem Berliner Niveau. Die Arbeitslo-senquote ist mit 14, 4 % vergleichsweise hoch (Berlin 12,3 %). Hier wirkt sich der Strukturwandel an den Produktionsstandorten im Bezirk noch aus. Das durchschnittliche monatliche Haushalts-nettoeinkommen (arithmetisches Mittel) liegt mit 2.290 EUR jedoch deutlich über dem Gesamtberliner Wert von 2.107 EUR.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

8.933244.146

99,2

2.73345,15,1

10,97,9

23,129,118,75,1

10,923,1

-2,97

13,77

127.10045,01,91

2.290

14,4133.067

74,2

74,2

40,5

1,83

6,31

5,02bis 8,52

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 10 Kennzahlen zu Reinickendorf


95

AngebotsmietenDer Median der Angebotsmieten beträgt im Bezirk 6,31 EUR/m2 (netto/kalt) und liegt damit deutlich unter dem Gesamtber-liner Niveau von 7,40 EUR/m2. Auch die unteren und oberen Grenzwerte der meisten Angebote sind mit 5,02 EUR/m2 und 8,52 EUR/m2 niedriger als in anderen Bezirken.

Überdurchschnittlich hohe Angebotsmieten sind in den land-schaftlich attraktiven Gebieten von Frohnau, Hermsdorf und Heiligensee sowie in Alt-Tegel zu finden. Unterdurchschnitt-lich ist das Preisniveau hingegen in den an Wedding angren-zenden Altbauquartieren, in der Großwohnsiedlung Mär-kisches Viertel und in den südlichen und östlichen Bereichen, die von Geschosswohnsiedlungen geprägt sind.



Abb. 106 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Reinickendorf 2011 und 2012


-30,6

39,4

-33,2

43,2

-34,1

43,5

-34,3

41,4

-33,0

37,1

-32,7

37,2

-32,7

37,7

-31,4

36,9

-31,1

36,8

-30,4

35,8



Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 105 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Reinickendorf 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-252008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

8,89,9 9,47,1

4,0 4,5 5,1 5,5 5,7 5,4


96

6.3.8 Spandau Spandau liegt im äußersten Westen von Berlin und blickt auf eine jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte zurück, was sich im Bewusstsein der Bewohner und in der Wahrnehmung außer-halb des Bezirks niederschlägt. Der Bezirk ist zwar verkehrlich gut an das Berliner Stadtgebiet angeschlossen, die Distanzen zu den inneren Stadtbereichen sind jedoch vergleichsweise groß. Span-dau bildet daher trotz seiner Qualitäten einen eigenen Mietwoh-nungsmarkt, der häufig erst in Zeiten eines knappen Wohnungs-angebots für Wohnungssuchende aus anderen Stadtgebieten interessant wird.

Das Zentrum Spandaus bildet die historische Altstadt mit ihrer kleinteiligen Struktur und sehr guten Einkaufsmöglichkeiten. Darüber hinaus bestimmen zahlreiche Nachkriegsbauten und Großsiedlungen das Stadtbild. In der Spandauer Neustadt exis-tiert noch eine weitgehend geschlossene gründerzeitliche Block-randbebauung.

Südlich der Altstadt liegt die Wilhelmstadt mit gründerzeit-lichen Mehrfamilienhäusern. Hier ist die soziale Lage derzeit angespannt. Die Wilhelmstadt setzt sich in Richtung Heerstraße mit Einfamilienhausgebieten fort. Abgelegen, aber landschaft-lich attraktiv, liegen die ehemaligen Dörfer Gatow und Kladow, deren ländlicher Charakter erhalten blieb. Großwohnsiedlungen aus den 1960er Jahren befinden sich westlich der Altstadt (Fal-kenhagener Feld) sowie nördlich der Heerstraße (Neu-Staaken). Im westlichen Staaken finden sich auch dörflich geprägte Einfa-milien- und Reihenhausgebiete. Die in den 1990er Jahren begon-nene Wasserstadt Spandauer See liegt östlich der Altstadt an der Havel. Die Großwohnsiedlung wird derzeit erweitert. In Richtung Innenstadt ändert sich das Wohnungsangebot. Dort liegen die beiden Ortsteile Haselhorst und Siemensstadt mit großflächigen Gewerbe- und Industrieflächen. Daneben wurden vor allem in den 1920er Jahren relativ locker bebaute und durchgrünte Werks-siedlungen errichtet.

Spandau ist mit 228.919 Einwohnern der kleinste der Berliner Bezirke. Aufgrund seiner relativ großen räumlichen Ausdeh-nung ergibt sich die zweitniedrigste Bevölkerungsdichte nach Treptow-Köpenick. Die Bevölkerung ist im Schnitt mit 44,5 Jahren älter als in der Gesamtstadt (42,8 Jahre), wobei insbesondere der Anteil der 25- bis unter 45-Jährigen unterdurchschnittlich ist. Der natürliche Bevölkerungssaldo ist zwar negativ, doch der Gesamt-wanderungssaldo ist mit knapp 14 Zuzügen je 1.000 Einwohner sehr hoch, woraus ein Bevölkerungsgewinn von rd. 2.700 Personen im Jahr 2011 resultiert. Der Ausländeranteil liegt mit 10,8 % unter dem Berliner Wert (14 %). Mehr als ein Viertel der Spandauer ha-ben einen Migrationshintergrund, was dem Berliner Durchschnitt entspricht. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (arithmetisches Mittel) ist mit 1.980 EUR etwas niedriger als das Gesamtberliner Niveau, die Arbeitslosenquote liegt mit 13,9 % et-was darüber (12,3 %).

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

9.188228.919

101,3

2.49144,55,2

10,68,2

24,429,417,15,1

10,825,6

-1,82

13,52

127.70050,91,79

1.980

13,9118.683

82,5

71,5

37,1

1,93

5,93

4,67bis 7,61

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 11 Kennzahlen zu Spandau


97

AngebotsmietenDie Angebotsmiete liegt im Median mit 5,93 EUR/m2 deutlich unterhalb des Gesamtberliner Niveaus von 7,40 EUR/m2. Auch die Spanne, die das Gros der Angebote umfasst, ist mit 4,67 EUR/m2 bis 7,61 EUR/m2 sowohl beim unteren als auch beim oberen Grenzwert geringer.

In den meisten Bezirksregionen ist das Niveau der Angebots-mieten im berlinweiten Vergleich unterdurchschnittlich. Eine Ausnahme bildet nur die idyllische Ortslage Kladow im Süd-westen des Bezirks, am Ufer der Havel. Dort ist das Mietwoh-nungsangebot jedoch vergleichsweise gering.




Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 107 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Spandau 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-32,5

32,7

-31,6

37,6

-29,6

35,9

-29,6

35,1

-27,6

30,9

-28,5

29,2

-26,5

29,4

-26,9

27,9

-28,2

30,8

-28,7

31,5

0,2

6,0 6,3 5,53,3 3,0

1,02,6 2,9

0,7

2008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009


Abb. 108 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Spandau 2011 und 2012


98

6.3.9 Steglitz-ZehlendorfSteglitz-Zehlendorf ist das Berliner Synonym für gute Wohn-lagen. Der Wohnstandort (Traditionslage) im Südwesten der Stadt ist bekannt für seine aufgelockerte Siedlungsstruktur und die gehobenen, ruhigen und naturnahen Wohnlagen. Die Seen und Waldgebiete in Zehlendorf zählen zu den wich-tigsten Naherholungsflächen in Berlin und sind ausschlagge-bend gewesen für repräsentativen Wohnungsbau. Auch heute ist dort in weiten Teilen eine sehr wohlhabende Klientel zu finden.

Der Altbezirk Steglitz gilt weniger als „Nobeladresse“, sondern als beliebter gutbürgerlicher Wohnstandort mit sehr guten Einkaufsmöglichkeiten (Schloßstraße). Insgesamt nimmt die Dichte vom sehr urbanen Norden nach Süden hin ab, wo von ausgedehnten Villengebieten bis hin zu einfachen Einfamili-enhausbereichen diverse Baustrukturen zu finden sind. In ein-zelnen Bereichen gibt es Reformsiedlungen der 1920er Jahre wie die berühmte Onkel-Tom-Siedlung oder die Siedlung an der Sundgauer Straße. In Lichterfelde-Süd liegt die Thermome-ter-Siedlung aus den 1960er und 1970er Jahren. Insbesondere die ehemals von den US-Streitkräften genutzten Areale wie das Festgelände und das Hauptquartier an der Clayallee sowie die Andrews-Barracks in Lichterfelde stehen heute im Fokus der Projektentwicklung. Dort wie an anderen Standorten ent-stehen meist hochpreisige Eigentumsobjekte.

Typisch für Traditionslagen, hat die Bevölkerung mit 46 Jah-ren neben Charlottenburg-Wilmersdorf das höchste Durch-schnittsalter der Stadt (Berlin: 42,8 Jahre). Rund 22 % der Be-völkerung ist 65 Jahre und älter. Der Anteil der Familien ist vergleichsweise hoch, jedoch gehört der Anteil der 18- bis unter 45-Jährigen zu den geringsten in Berlin. Der natürliche Bevöl-kerungssaldo ist stark negativ wird aber durch einen positiven Gesamtwanderungssaldo mehr als kompensiert. 2011 gewann der Bezirk rund 2.100 Einwohner hinzu.

Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (arithme-tisches Mittel) liegt mit 2.738 EUR weit über dem Gesamtberli-ner Niveau von 2.107 EUR und ist im Vergleich zu den anderen Bezirken das höchste. Die Arbeitslosenquote ist mit 10,3 % die niedrigste von ganz Berlin (12,3 %).

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

10.257297.849

103,3

2.90446,04,8

10,68,2

24,429,417,15,1

11,322,4

-3,50

10,59

159.10048,61,84

2.738

10,3158.008

76,4

81,4

43,2

1,89

7,99

6,07bis 10.98

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 12 Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf


99

AngebotsmietenDer mittlere Angebotspreis (Median) liegt in Steglitz-Zehlendorf mit 7,99 EUR/m2 über dem Berliner Wert von 7,40 EUR/m2. Die Preisspanne, in der die meisten Angebote zu finden sind, liegt zwischen 6,07 EUR/m2und 10,98 EUR/m2 (Berlin: 5,32 EUR/m2bis 11,36 EUR/m2).

Das Niveau der Angebotsmieten ist im Großteil des Bezirkes überdurchschnittlich. Das gilt vor allem für den Norden und

Westen, wobei die höchsten Mieten in den Bereichen der alten Villenkolonien wie in Dahlem, Wannsee, Schlachtensee, Krum-me Lanke und Nikolassee gefordert werden. Einzelne Bereiche im Osten des Bezirkes mit höheren Mietpreisen sind das öst-liche Lichterfelde-Süd an der Grenze zu Tempelhof-Schöneberg, der Bereich Südende sowie Gebiete am S-Bahnhof Lichterfelde-Ost und am Botanischen Garten.




Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 109 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Steglitz-Zehlendorf 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-30,6

39,4

-38,4

45,3

-37,1

44,6

-37,6

44,2

-35,4

40,9

-34,0

39,1

-32,5

40,0

-32,1

37,5

-33,1

39,2

-30,4

37,68,8

6,8 7,5 6,6 5,57,5

5,4 6,1 7,25,1

2008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009


Abb. 110 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Steglitz-Zehlendorf 2011 und 2012


100

6.3.10 Treptow-KöpenickTreptow-Köpenick liegt im Südosten Berlins. Mehr als die Hälf-te der Bezirksfläche besteht aus Wäldern, Grün- und Wasserflä-chen. Treptow-Köpenick ist damit der flächengrößte und gleich-zeitig der am dünnsten besiedelte Bezirk (1.453 Personen/km2).

Der Bezirk erstreckt sich vom S-Bahnring bis zum Berliner Stadt-rand, dementsprechend vielfältig ist die Bebauungs-und Sied-lungsstruktur. Sie reicht von dicht bebauten Gründerzeitvier-teln (z. B. in Alt-Treptow) bis hin zu Einfamilienhaussiedlungen mit beinahe dörflichem Charakter (z. B. in Müggelheim oder Schmöckwitz). Je näher die Wohnbereiche am Stadtforst liegen, desto aufgelockerter wird i. d. R. die Bebauung. Zum Teil kommt es dort zu einem Nebeneinander aus neuen Wohnangeboten und Bestandsobjekten. In den Randlagen, wie auch immer wie-der eingestreut, sind Gebiete mit Ein-/Zweifamilienhäusern zu finden.

In unmittelbarer Nähe zur Landesgrenze entsteht in der bran-denburgischen Gemeinde Schönefeld der Flughafen Berlin-Brandenburg (BER). Der Eröffnungstermin ist immer noch offen, wird jedoch nicht vor 2014 liegen. Viele Investoren erhoffen sich hiervon weitere positive Impulse für den Wohnungsmarkt vor Ort, der sich bereits in den letzten Jahren vielfach dynamisch gezeigt hat.

Es bleibt aktuell jedoch abzuwarten, welche Auswirkungen die verbindliche Festlegung der Flugrouten und die möglichen Flug-lärmbelastungen auf den Wohnungsmarkt haben werden. Nach bisherigem Planungsstand wird vor allem der Bereich um den Müggelsee Fluglärm ausgesetzt sein. Die Wohnungsbautätig-keit konzentrierte sich in den vergangenen Jahren vorrangig auf Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Neben Nachverdichtungen an integrierten und gewachsenen Standor-ten entstanden vor allem in attraktiven Lagen, wie z. B. in Was-ser- oder Waldnähe, neue Wohneinheiten.

Das Durchschnittsalter der Einwohner liegt mit 45,5 Jahren deutlich über dem Berliner Durchschnitt (42,8 Jahre), dement-sprechend ist auch der natürliche Bevölkerungssaldo negativ. Dennoch nimmt die Einwohnerzahl aufgrund von starken Zu-wanderungen stetig zu. Im Jahr 2011 hatte der Bezirk einen Ein-wohnergewinn von ca. 2.100 Personen, vor allem aus dem üb-rigen Berliner Stadtgebiet, zu verzeichnen.

Der Ausländeranteil beträgt lediglich 3,5 %, der niedrigste Wert in Berlin (Berlin 14 %). Das durchschnittliche Haushaltsnettoein-kommen (arithmetisches Mittel) entspricht mit 2.014 EUR dem Berliner Niveau.

Einheit

haPersonen

Index(2002=100)

Pers./km2

Jahre%%%%%%%%%

pro 1.000Einwohner

pro 1.000Einwohner

Anzahl%

Anzahl

EUR

QuoteAnzahl

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

EUR/m2

Bezirk

16.841244.701

105,0

1.45345,55,18,27,2

27,627,718,65,63,57,3

-1,01

9,65

137.60049,41,75

2.014

10,0129.339

84,0

69,2

36,6

1,89

6,55

5,29bis 8,59

Berlin

89.1543.501.872

103,2

3.92842,85,49,18,1

31,527,214,34,3

14,025,4

0,48

11,26

1.995.40054,11,74

2.107

12,31.903.231

86,1

70,7

38,4

1,84

7,40

5,32bis 11,36

Bezugs-zeitraum

31.12.0931.12.11

2002bis 2011

31.12.112011

31.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.1131.12.11

2011

2011

201120112011

2011

30.06.1231.12.11

2011

31.12.11

31.12.11

31.12.11

2012***

2012***

FlächeBevölkerung




Wanderungssaldo**









Kennzahl

Tab. 13 Kennzahlen zu Treptow-Köpenick


101

AngebotsmietenDer mittlere Angebotspreis (Median) beträgt in Treptow-Kö-penick 6,55 EUR/m2 und liegt damit unter dem Berliner Wert von 7,40 EUR/m2. Die Preisspanne, in der die meisten Angebote zu finden sind, liegt zwischen 5,29 EUR/m2 und 8,59 EUR/m2

(Berlin: 5,32 EUR/m2bis 11,36 EUR/m2).

Das Niveau der Angebotsmieten liegt in weiten Teilen des Be-zirkes im Berliner Durchschnitt oder darunter. Höhere Angebots-mieten finden sich in Köpenick-Nord und in den Traditionslagen Friedrichshagen, Wendenschloß sowie Grünau. Unterdurch-schnittlich ist das Niveau der Angebotsmieten u. a. in den eher einfachen Wohngebieten von Oberschöneweide, Johannisthal oder Adlershof.




Binnenfortzüge

Binnenzuzüge

Abb. 111 Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Treptow-Köpenick 2002-2012100

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

-80

-100

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

Fort

züge

Zuz

üge

Sald

o

-27,6

33,3

-35,2

41,4

-31,3

40,6

-31,1

40,5

-29,3

36,5

-27,6

36,7

-27,8

35,0

-26,5

36,0

-28,4

35,7

-27,1

33,2

5,76,29,3 9,5

7,2 7,29,5

7,3 6,19,1

2008 2010 20112002 2003 2004 2005 2006 2007 2009


Abb. 112 Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Treptow-Köpenick 2011 und 2012


102

7. Erläuterungen und Glossar

AngebotsmietenBei allen aufgeführten Mietpreisen handelt es sich, wenn nicht anders angegeben, um Angebotsmieten, die GEWOS aus den IDN ImmoDaten für den Zeitraum vom 01.10.2011 bis zum 30.09.2012 ermittelt hat. Bei den Angebotsmieten wird die Nettokaltmiete ausgewiesen.

AngebotspreiseBei allen aufgeführten Kaufpreisen für Ein-/Zweifamilien-häuser und Eigentumswohnungen handelt es sich, wenn nicht anders angegeben, um Angebotspreise, die GEWOS aus den IDN ImmoDaten für den Zeitraum vom 01.10.2011 bis zum 30.09.2012 ermittelt hat.

ArbeitsloseAls arbeitslos gelten Personen, die Leistungen nach SGB III oder als erwerbsfähige Hilfebedürftige ALG-II-Leistungen nach SGB II beziehen sowie als arbeitssuchend gemeldet sind (ohne Leistungsbezug).

ArbeitslosenquoteDie Bundesagentur für Arbeit bezieht die Anzahl der Arbeits-losen für die Berechnung der Arbeitslosenquote auf die Er-werbspersonen (Erwerbstätige + Arbeitslose). Der Kreis der Erwerbstätigen kann unterschiedlich abgegrenzt werden: a) abhängige zivile Erwerbspersonen (voll sozialversiche-

rungspflichtig Beschäftigte einschl. Auszubildende), ge-ringfügig Beschäftigte, Beamte (ohne Soldaten),

b) alle zivilen Erwerbspersonen (abhängige zivile Erwerbs-personen, Selbstständige, mithelfende Familienangehö-rige).

BauhauptgewerbeGruppe der Bauwirtschaft (amtl. Statistik). Dem Bauhaupt-gewerbe gehören Unternehmen an, die sich vorrangig mit der Ausführung des Rohbaus in Hoch- und Tiefbau so-wie Straßen- und Landschaftsbau beschäftigen sowie das Stuckateurgewerbe, der Gerüstbau und die Zimmerei.

BaumaßnahmenBaumaßnahmen bezeichnen bauliche Veränderungen an bestehenden Gebäuden durch Umbau-, Ausbau-, Erweite-rungs- oder Wiederherstellungsmaßnahmen.

BedarfsgemeinschaftGruppe von Personen, die im selben Haushalt lebt und ge-meinsam wirtschaftet. Eine Bedarfsgemeinschaft hat min-destens einen erwerbsfähigen Hilfebedürftigen, außerdem können zur Bedarfsgemeinschaft z. B. weitere erwerbsfähige Hilfebedürftige, unverheiratete Kinder unter 25 oder die im Haushalt lebenden Eltern gehören. Von jedem Mitglied der Bedarfsgemeinschaft wird erwartet, dass es sein Einkom-men und Vermögen zur Deckung des Gesamtbedarfs aller Angehörigen der Bedarfsgemeinschaft einsetzt.

Belegungs-/Mietpreisbindung(Sozial-)Mietwohnungen, die mit öffentlichen Fördermit-teln errichtet wurden, unterliegen einer Belegungs- bzw. Mietpreisbindung. Nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) dürfen sie nur an berechtigte Mieter zu festge-legten Mietbedingungen vermietet werden.

BevölkerungsprognoseIm Dezember 2012 veröffentlichte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die bis dato neueste Einwoh-nerprognose für Berlin. Die für die zukünftige Wohnungs-nachfrage entscheidende Haushaltsentwicklung wurde auf Grundlage dieser Prognose für diesen Bericht durch die Senatsverwaltung zunächst abgeschätzt. Eine detaillierte Haushaltsprognose wird im Frühjahr 2013 durchgeführt.

Datengrundlage für Einwohnerzahlen und Bevölkerungs-entwicklungIm IBB Wohnungsmarktbericht 2012 werden kleinräumige Einwohnerentwicklungen auf der räumlichen Ebene der 447 Planungsräume des Landes Berlin dargestellt. Entsprechende Daten für die Planungsräume wie z. B. Bevölkerungsstand, Zahl der An- und Abmeldungen, Durchschnittsalter werden aus dem Berliner Melderegister generiert und können sich daher von den Daten zur fortgeschriebenen Bevölkerungs-entwicklung in den Bezirken und der Gesamtstadt aufgrund der unterschiedlichen Datengrundlage unterscheiden.

103G l o s s a r

HaushaltAls Haushalt (Privathaushalt) zählt jede zusammenwoh-nende und eine wirtschaftliche Einheit bildende Perso-nengemeinschaft sowie Personen, die allein wohnen und wirtschaften. Zum Haushalt können verwandte und fami-lienfremde Personen gehören (z. B. Lebenspartner). Als Fa-milie zählen Ehepaare mit Kindern sowie Alleinerziehende und Lebensgemeinschaften mit ihren im gleichen Haushalt lebenden ledigen Kindern (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

HaushaltsnettoeinkommenSumme der Monatseinkommen aller Haushaltsmitglieder aus Erwerbstätigkeit, Renten, Pensionen, Arbeitslosengeld I und Arbeitslosengeld II, Vermietung und Verpachtung, Sozi-alhilfe sowie weitere Einnahmen und Unterstützungen ab-züglich Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Pflicht-beiträge zur Sozialversicherung.

Lebensweltlich orientierte RäumeDie „Lebensweltlich orientierten Räume“ (LOR) wurden 2006 gemeinsam zwischen den planenden Fachverwaltungen des Senats, den Bezirken und dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg auf der Grundlage der von der Jugendhilfe bereits definierten Sozialräume einheitlich abgestimmt. Die LOR sind am 01.08.2006 per Senatsbeschluss als neue räumliche Grundlage für Planung, Prognose und Beobach-tung demografischer und sozialer Entwicklungen in Berlin festgelegt worden. Ziel der LOR ist die Abbildung lebenswelt-licher Homogenität bei gleichzeitiger Wahrung einer Ver-gleichbarkeit der Planungsraumeinheiten. Kriterien für die Abgrenzung der „Lebensweltlich orientierten Räume“ waren unter anderem die Baustruktur, Milieubildung, natürliche Barrieren und statistische Größen. Die Raumhierarchie LOR ist eingebunden in das für alle Datenerhebungen und Pla-nungen relevante Regionale Bezugssystem (RBS) des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Sie sind unterhalb der Be-zirksebene angesiedelt und bestehen aus drei Ebenen: • Prognoseräume (Anzahl 60)• Bezirksregionen (Anzahl 138)• Planungsräume (Anzahl 447)Über den einheitlichen Datenpool des Landes Berlin sind ausgewählte Strukturdaten auf der räumlichen Ebene der LOR verfügbar. Die Daten zum Einwohnerstand, An- und Abmeldungen, Durchschnittsalter etc. basieren auf dem Berliner Melderegister und weichen daher von den gesamt-städtischen Werten der fortgeschriebenen Bevölkerung ab (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Um-welt).

Miet- und KaufpreiseBei den aufgeführten Miet- und Kaufpreisen handelt es sich in Kapitel 3 um Angebotspreise, die GEWOS aus den IDN ImmoDaten für den Zeitraum vom 01.10.2011 bis zum 30.09.2012 ermittelt hat. In Kapitel 5 werden Mietpreise (net-to/kalt) dargestellt, die aus den Zusatzauswertungen zum Mikrozensus der Jahre 2002, 2006 und 2010 stammen.

MikrozensusDer Mikrozensus ist die amtliche Repräsentativstatistik über die Bevölkerung und den Arbeitsmarkt, an der jährlich 1 % aller Haushalte in Deutschland beteiligt sind.

NichtwohngebäudeAls Nichtwohngebäude werden Gebäude bezeichnet, die nicht überwiegend für Wohnzwecke bestimmt sind. Der An-teil der Wohnfläche an der Gesamtnutzfläche liegt in Nicht-wohngebäuden unter 50 %. Nichtwohngebäude sind bspw. Büro- und Verwaltungsgebäude mit einzelnen Wohnungen.

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort/am WohnortDie Zahl der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten am Arbeitsort gibt Auskunft darüber, in welchen Gemeinden der SVP-Beschäftigte arbeitet, unabhängig davon, in welcher Gemeinde er wohnt. Umgekehrt erfährt man über die Zahl der SVP-Beschäftigten am Wohnort, wo der SVP-Beschäftigte wohnt, unabhängig davon, wo er arbeitet. Berliner Einpend-ler arbeiten in Berlin und wohnen außerhalb Berlins, Aus-pendler wohnen dagegen innerhalb Berlins und arbeiten außerhalb.

WohnflächeSumme aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließ-lich zur Wohnung gehören. Bestimmte Grundflächen wie z. B. Balkone und Wintergärten werden bei der Berechnung der Wohnfläche nur anteilig berücksichtigt.

104

Abb. 01Abb. 02Abb. 03Abb. 04Abb. 05Abb. 06Abb. 07Abb. 08Abb. 09Abb. 10Abb. 11Abb. 12Abb. 13Abb. 14Abb. 15Abb. 16Abb. 17Abb. 18Abb. 19Abb. 20Abb. 21Abb. 22 Abb. 23 Abb. 24 Abb. 25 Abb. 26 Abb. 27 Abb. 28 Abb. 29

Abb. 30 Abb. 31 Abb. 32 Abb. 33 Abb. 34 Abb. 35 Abb. 36 Abb. 37 Abb. 38 Abb. 39 Abb. 40 Abb. 41Abb. 42 Abb. 43 Abb. 44 Abb. 45 Abb. 46

Abb. 47 Abb. 48 Abb. 49 Abb. 50 Abb. 51 Abb. 52 Abb. 53 Abb. 54 Abb. 55

Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland (preisbereinigt – Veränderungen zum Vorjahr in Prozent) 2003–2012Erwerbstätige in Berlin und Deutschland (Veränderungen zum Vorjahr in Prozent) 2002-2012Arbeitslose (SGB II und III) und Arbeitslosenquote in Berlin 2003–2012Veranschlagte Kosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) in EUR in Berlin und Deutschland 2002-2011Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden in Berlin und Deutschland 2003–2012Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite in Prozent (Wert zum Quartalsbeginn) 2006–2012 (4. Quartal)Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2002-2011 absolut und indexiertNatürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2002-2011Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel-/Herkunftsgebieten 2002-2011Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Herkunfts- und Zielgebieten 2002-2011Außenwanderungssaldo nach Altersgruppen von Berlin 2002-2011Wanderungssalden 2011 nach BezirkenBevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen 2002-2011Veränderung der Einwohnerzahlen bis 2030 (mittlere Variante)Einwohnerprognose bis 2030Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin bis 2011 und Prognose bis 2025Privathaushalte nach Haushaltsgröße in Berlin und ausgewählten Städten 2011Bevölkerungsstand 2002 und 2011 sowie Bevölkerungsentwicklung 2002-2011 in den Berliner BezirkenBevölkerungsentwicklung in den Planungsräumen 2002-2011Gesamtwanderungssaldo in den Bezirken je 1.000 Einwohner p. a. 2002-2011Binnenwanderungsvolumen in Berlin 2002-2011Einwohner in den Planungsräumen (2011) mit einer Wohndauer von mindestens 5 JahrenDurchschnittsalter in den Planungsräumen 2011Altersstruktur in den Berliner Bezirken 2011Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (arithmetischer Mittelwert) in Berlin 2011Verteilung des Haushaltsnettoeinkommens in den Berliner Bezirken 2011Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens (arithm. Mittelwert) nach Haushaltsgröße 2002-2011Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken 2011Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahre) in den Planungsräumen 2011Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 2011Neubauvolumen 2002-2011Baugenehmigungen 2002-2011Neu gebaute Wohnungen in den Berliner Bezirken 2012Bautätigkeit in den Bezirken 2011 je 1.000 EinwohnerBaugenehmigungen für den Wohnungsneubau in den Berliner Bezirken 2011Wohnungsbestand nach GebäudestrukturWohnungsbestand nach BaualterWohnungsbestand nach Art der FinanzierungAnteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand 2011Mietwohnungen nach Eigentümergruppen 2011Umwandlungen in Berlin 2002-2011Umwandlungsquote in Prozent des Mietwohnungsbestandes 2011Wohnungsverkäufe 2009–2011Entwicklung und Prognose des belegungsgebundenen Wohnungsbestands bis 2022Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in den Berliner Bezirken 2011Anteil der Haushalte mit Bezug von Wohngeld sowie durchschnittliche Höhe des Wohngeldes pro Haushalt in den Berliner Bezirken 2011Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Median)Angebotspreise (Median) für Ein- und Zweifamilienhäuser 2011/2012 (ausgewählte Baualters- und Größenklassen)Angebotskaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser nach Bezirken 2011/2012Erläuterung des „Boxplot“-SchemasAngebotsstruktur für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Preisklassen in den Bezirken 2011 und 2012Relatives Kaufpreisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin 2011 und 2012Entwicklung der Angebotskaufpreise (Median 2004–2012)Kaufpreise für Eigentumswohnungen4.Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 (Median) Wohnfläche bis unter 40 m2

Kaufpreise für Eigentumswohnungen 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 (Median) Wohnfläche 40 m2 bis unter 60 m2

1011121213141617171819192021212223232425252627282829303031

3234353536363737383839394040414242

434445454647484949

8. Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

8.1 Abbildungsverzeichnis

105

Abb. 56 Abb. 57 Abb. 58 Abb. 59Abb. 60Abb. 61Abb. 62Abb. 63Abb. 64Abb. 65Abb. 66Abb. 67Abb. 68Abb. 69Abb. 70Abb. 71Abb. 72Abb. 73Abb. 74Abb. 75Abb. 76Abb. 77Abb. 78Abb. 79Abb. 80Abb. 81Abb. 82Abb. 83Abb. 84Abb. 85Abb. 86Abb. 87Abb. 88Abb. 89Abb. 90Abb. 91Abb. 92Abb. 93Abb. 94Abb. 95Abb. 96Abb. 97Abb. 98Abb. 99Abb. 100Abb. 101Abb. 102Abb. 103Abb. 104Abb. 105Abb. 106Abb. 107Abb. 108Abb. 109Abb. 110Abb. 111Abb. 112

Kaufpreise für Eigentumswohnungen 4. Quartal2011 bis 3. Quartal 2012 (Median) Wohnfläche60 m2 bis unter 90 m2

Kaufpreise für Eigentumswohnungen 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 (Median) Wohnfläche 90 m2 und mehrAngebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Bezirken 2011 und 2012Angebotsstruktur für Eigentumswohnungen nach Preisklassen in den Bezirken 2011 und 2012Relatives Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen in Berlin 2011 und 2012Entwicklung der Angebotsmieten (EUR/m2) für Wohnungen in Berlin 2004–2012 (Median)Veränderung der Angebotsmieten 2010–2012 (Median)Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche bis unter 40 m2

Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche 40 m2 bis unter 60 m2

Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche 60 m2 bis unter 90 m2

Angebotsmieten 4. Quartal 2011 bis 3. Quartal 2012 Wohnfläche 90 m2 und mehrAngebotsmieten in den Bezirken 2011 und 2012 (Median)Verteilung der Mietpreisangebote für Wohnungen in den Berliner Bezirken 2011 und 2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Berlin 2011 und 2012Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten, Berliner Mietspiegel 2000–2011Wohnlagenkarte – Berliner Mietspiegel 2011Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderung) in Berlin 2002-2011*Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner 2011Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung 2011Durchschnittliches Mietniveau 2010 (netto/kalt)Veränderung der Nettokaltmiete nach Bezirken und Berlin Gesamt 2010Entwicklung der Nettokaltmiete von 2002–2010Veränderung der Mietbelastung* nach Bezirken und Berlin Gesamt in ProzentMietbelastung (netto/kalt) nach Bezirken 2010Mietbelastung nach Haushaltstypen in 2002,2006 und 2010Mietbelastung nach Haushaltsgrößen in 2002,2006 und 2010Wohnfläche je Person in Familien nach Bezirken in 2006 und 2010Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in PankowEinwohnerentwicklung in Pankow 2002-2011Binnenwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Pankow 2002-2011Gesamtwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Pankow 2002-2011Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Pankow 2011 und 2012Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in Tempelhof-SchönebergEinwohnerentwicklung in Tempelhof-Schöneberg 2011–2012Binnenwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Tempelhof-Schöneberg 2010–2011Gesamtwanderungssaldo p. a. je 1.000 Einwohner in Tempelhof-Schöneberg 2010–2011Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Tempelhof-Schöneberg 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Charlottenburg-Wilmersdorf 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Friedrichshain-Kreuzberg 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Lichtenberg 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Lichtenberg 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Marzahn-Hellersdorf 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Mitte 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Mitte 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Neukölln 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Neukölln 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Reinickendorf 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Reinickendorf 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Spandau 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Spandau 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Steglitz-Zehlendorf 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Steglitz-Zehlendorf 2011 und 2012Binnenfort- und -zuzüge je 1.000 Einwohner in Treptow-Köpenick 2002-2012Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Treptow-Köpenick 2011 und 2012

49495051525354555555555657585960616262656666676768686975767677777980808181838385858787898991919393959597979999

101101

A b b i l d u n g s - / Ta b e l l e n v e r z e i c h n i s

106

Legende

-30 % und darunter

-30 % bis -20 %

-20 % bis -15 %

-15 % bis -10 %

-10 % bis -5 %

-5 % bis 5 %

5 % bis 25 %

25 % bis 50 %

50 % bis 75 %

über 75 %

keine Angaben

Bezirksgrenzen

Wasserflächen

Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Berlin 2011 und 2012 Die Karte des relativen Mietpreisniveaus verdeutlicht die kleinräumigen Differenzierungen der Angebotsmieten im Stadtgebiet. Sie zeigt, in welchen Bereichen die Angebots-mieten unterhalb bzw. oberhalb der mittleren Berliner Ange-botsmiete von 7,40 EUR/m2 netto/kalt (Median) liegen. In die Auswertung flossen die Angebotsmieten aus knapp 100.000 Immobilieninseraten.

Die Angebotsmieten sind nicht um Ausstattungsmerkmale, Objektgrößen und -qualitäten bereinigt. Die Angebotsmieten können daher nicht nur aufgrund unterschiedlicher Lagewer-tigkeiten variieren, sondern auch aufgrund von Größen- bzw. Qualitätsunterschieden. Auf eine Preisbereinigung mittels Regressionsrechnung, bei der entsprechende Preiszu- bzw. -abschläge für preisbeeinflussende Qualitätsunterschiede er-mittelt werden, wurde verzichtet.

8.2 TabellenverzeichnisTab. 01 Wanderungsgewinne 2011 nach den 17 wichtigsten HerkunftsländernTab. 02 Kennzahlen zu Pankow 74Tab. 03 Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg 78Tab. 04 Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf 82Tab. 05 Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg 84Tab. 06 Kennzahlen zu Lichtenberg 86

Tab. 07 Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf 88Tab. 08 Kennzahlen zu Mitte 90Tab. 09 Kennzahlen zu Neukölln 92Tab. 10 Kennzahlen zu Reinickendorf 94Tab. 11 Kennzahlen zu Spandau 96Tab. 12 Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf 98Tab. 13 Kennzahlen zu Treptow-Köpenick 100

Median: 7,40 EUR/m2

Relatives Mietpreisniveau für Wohnungen

Marzahn-HellersdorfMarzahn-

Hellersdorf

LichtenbergLichtenberg

NeuköllnNeukölln

Tempelhof-SchönebergTempelhof-Schöneberg



SpandauSpandau

Steglitz-ZehlendorfSteglitz-Zehlendorf

Treptow-KöpenickTreptow-Köpenick

PankowPankow

MitteMitte

ReinickendorfReinickendorf

Friedrichshain-KreuzbergFriedrichshain-Kreuzberg

105

96

96

Zeitraum: 4. Quartal 2011 bis einschließlich 3. Quartal 2012. Unbereinigte Angebotsmietpreise.


96a

109

109

2

2

1/5 1/5

158

158

96a

96a

96

179

101

1

1

2

2/55

111

100

114

115

103

100

113

10


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