GSWG Senne eG Gemeinnützige Siedlungs- und … · 2019-09-24 · GSWG_Mitglieder des...

GSWG Senne eGGemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugenossenschaft Senne eG

OWIT –Ostwestfälische Immobilien- und Treuhand GmbH

Geschäftsbericht 2012

GSWG_Inhalt

Kennzahlen GSWG Senne eG

Sitz der Genossenschaft:Tulpenweg 533659 Bielefeld

Kontakt:Tel. 05209. 91080Fax 05209. 910850info@ gswg-senne.dewww.gswg-senne.de

Gründung der Genossenschaft:06.03.1949

Eintrag im Genossenschafts-register:GnR 227 des AmtsgerichtesBielefeld am 02.04.1949

Prüfungsverband:DHV - GenossenschaftlicherPrüfungsverband für Dienst-leistungen, Immobilien undHandel e.V.Kajen 12, 20459 Hamburg

Beteiligungen:OWIT – Ostwestfälische Immobilien- und TreuhandGmbH, BielefeldVolksbank Bielefeld eG, Bielefeld

Mitgliedschaften:Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V., Düsseldorf

Arbeitsgemeinschaft Bielefelder Wohnungs-genossenschaftenSenner Gemeinschaft e.V.Bielefeld

Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft Ostwestfalen-Lippe

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BilanzsummeAnlagevermögenAnlagenintensitiätBestandsinvestitionen- Instandhaltung- Modernisierung/

NeubauEigenkapitalEigenkapitalquote

Umsatzerlöse- aus Hausbewirtschaftung- sonstigeJahresüberschussCash-Flow

WohnungsbestandMitgliederAnteileMitarbeiter- Vollzeit- Teilzeit- Auszubildender

in T Euroin T Euro

%

in T Euro

in T Euroin T Euro

%

in T Euroin T Euroin T Euroin T Euro

WEAnzahlAnzahlAnzahlAnzahlAnzahlAnzahl

2011

49.64946.525

93,7

1.008

2.5059.25418,6

5.7457876

964

1.1221.3534.137

3211

2012

50.99947.504

93,2

946

2.2109.42618,5

5.87880

1121.334

1.1251.3984.580

1- 11

2006

47.71444.741

93,8

1.316

5139.81120,6

5.1154196

898

1.1101.3083.959

17134-

Fotos: GSWGund ©fotolia.comlichtmeister, Gina Sanders,D.aniel,Elenathewise,Subbotina Anna

23

45

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Kennzahlen GSWG auf einen Blick und UnternehmensdatenInhalt

Mitglieder des AufsichtsratesBericht des Aufsichtsrates

Lagebericht des VorstandesAllgemeine RahmenbedingungenÖkonomische und branchenspezifische EntwicklungenAllgemeine WohnungswirtschaftWohnungsmarkt NRW und BielefeldHausbewirtschaftungAbriss/Neu-/Um-/Ausbau/Modernisierung/InstandhaltungUnbebaute GrundstückeWirtschaftliche Lage Unternehmens-Aufbau/-Organisation und PersonellesChancen und RisikenNachtragsberichtÖffentlichkeitsarbeit und WerbungKünftige EntwicklungErgebnisprognose

JahresabschlussBilanz der GSWGGewinn- und VerlustrechnungAnhang zum Jahresabschluss

OWIT – Ostwestfälische Immobilien- und Treuhand GmbHOWIT UnternehmensdatenBericht des AufsichtsratesLagebericht der GeschäftsführungJahresabschlussBilanz der OWITGewinn- und Verlustrechnung der OWITAnhang zum Jahresabschluss

Inhalt

GSWG_Mitglieder des Aufsichtsrates GSWG_Bericht des Aufsichtsrates

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Der Aufsichtsrat hat gemäß § 25 der Satzungdie Aufgabe, den Vorstand in seiner Geschäfts-führung zu fördern, zu beraten und zu überwa-chen. Diesen Aufgaben ist der Aufsichtsrat imGeschäftsjahr 2012 in vollem Umfang nachge-kommen. Es fanden insgesamt sechs Sitzungendes Aufsichtsrates, vier im ersten und zwei imzweiten Halbjahr 2012, statt; hiervon fünf Sit-zungen gemeinsam mit dem Vorstand.

Für Frau Neumann sowie die Herren Steinerund Haupt endete das Aufsichtsratsmandat satzungsgemäß 2012. Frau Neumann und HerrHaupt wurden auf der Mitgliederversammlungam 25. Juni 2012 für eine weitere Periode in denAufsichtsrat gewählt. Herr Steiner stand aus satzungsgemäßen Altersgründen für eine Kan-didatur nicht mehr zur Verfügung. Von 2003 anhat Herr Steiner maßgebliche wegweisende Ent-scheidungen in der GSWG kritisch begleitet undzum nachhaltigen Wohl der Solidargemein-schaft Genossenschaft entschieden. An dieserStelle ein herzliches Dankeschön an Herrn Steiner für die Mitarbeit in Aufsichtsrat undPersonal- und Prüfungsausschuss.

In der Aufsichtsratssitzung nach der ordentli-chen Mitgliederversammlung am 25. Juni 2012konstituierte sich der Aufsichtsrat. Es wurdeneinstimmig gewählt: Herr Rolf Gräfe zum Vorsitzenden, Herr Ulrich Laux zum stellver-tretenden Vorsitzenden, Herr Hartmut Hoff-mann zum Schriftführer und Frau IlonaNeumann zur stellvertretenden Schriftführerin.Gleichzeitig wurde der Personal- und Prüfungs-sowie der Bauausschuss besetzt.

Alle Sitzungen waren durch hohe Transparenzgeprägt, in denen der Aufsichtsrat vom Vor-stand über alle bedeutenden geschäftlichen Vor-gänge, die laufende Entwicklung derGenossenschaft und deren Wirkungen infor-miert wurde. Inhaltliche Schwerpunkte in denSitzungen waren:p Prüfung und Genehmigung

Jahresabschluss 2011p Bewertung Ergebnisse gesetzliche

Pflichtprüfungen der Jahresabschlüsse 2010 und 2011

p Immobilieninvestitionsplan 2012, 2013 – 2015

p Wirtschaftsplan 2012

p Schlussabrechnungen und Wirtschaftlich-keitsbetrachtungen abgeschlossener Immo-bilieninvestitionen

p Geplante Immobilieninvestitionen und Kapitalmarktfinanzierungen

p Mietenentwicklung im Wohnungsbestandp Dividendenausschüttungp Mitgliederentwicklungp Leerstands- und Fluktuationsanalyse

im Wohnungsbestandp Immobilienbestandsverkäufep Mieterrat

Darüber hinaus wurden in den Sitzungen Auf-gaben und Entwicklung des Tochterunterneh-mens OWIT - Ostwestfälische Immobilien- undTreuhand GmbH und deren Beteiligungen aus-führlich behandelt und in diesem Zusammen-hang die Kapitalausstattung und –erhöhungvon Tochter-, sogenannten Enkelunternehmun-gen und Beteiligungen. Am 4. September 2012war dies besonderer Tagesordnungspunkt einerAufsichtsratsitzung.

Insbesondere erfolgten Erörterungen und Ent-scheidungen zum Tätigkeitsfeld, zu Investitio-nen und personellen Kapazitäten in den GSWGangegliederten Unternehmungen mit dem Ziel,diese weiter zu einem gemeinsamen umfassen-den Immobiliendienstleister auszubauen. Diesich mit den Geschäftsfeldern des Tochterun-ternehmens OWIT und deren Beteiligungen er-gebenen Aktivitäten und Möglichkeiten für dieGSWG-Gruppe insgesamt und damit einherge-hende künftige organisatorische Aufstellungenund Integrationen wurden laufend ausführlichbehandelt. Hierzu erfolgten mündliche undschriftliche Berichte der Geschäftsführungendieser Unternehmungen.

Neben den Aufsichtsratssitzungen fanden imBerichtszeitraum drei Sitzungen des Personal-und Prüfungs- und zwei Sitzungen des Bauaus-schusses statt. Im Personal- und Prüfungsaus-schuss wurden die zu behandelnden Themenfür die Aufsichtsratssitzungen erarbeitet undEntscheidungsgrundlagen vorbereitet.

Der Bauausschuss hat sich über den Bauten-stand der Neubaumaßnahme Primelweg undüber Entwicklung und Fertigstellung der um-fassenden Modernisierung in den Bestandsob-jekten Rosen-/Lupinenweg und Lohmannswegin Kenntnis gesetzt. Darüber hinaus erfolgten Informationen zur Erstellung und künftigen

Bericht des AufsichtsratesMitglieder des Aufsichtsrates

VorsitzenderRolf Gräfe, Pastor und Dipl.-Sozialarbeiterseit 1978, gewählt bis 2014

Stellvertretender Vorsitzender bis 25.06.2012Stefan Steiner, Pensionär

Stellvertretender Vorsitzender ab 25.06.2012Ulrich Laux, Rechtsanwaltseit 1999, gewählt bis 2014

MitgliederAndreas Cieplik, Technikerseit 2004, gewählt bis 2013

Gerhard Haupt, Vertriebsberater für Großkundenseit 2005, gewählt bis 2015

Hartmut Hoffmann, Rentnerseit 2001, gewählt bis 2013

Ilona Neumann, Erzieherinseit 2006, gewählt bis 2015

Wolfgang Wehmeyer, Kaufmannseit 1998, gewählt bis 2013

BauausschussHerr CieplikHerr HoffmannFrau NeumannHerr Wehmeyer

Personal- und PrüfungsausschussHerr GräfeHerr HauptHerr LauxHerr Steiner (bis 25.06.2012)

Rolf GräfeVorsitzender des Aufsichtsrates

Bewirtschaftung des initiierten Quartierszen-trums durch das GSWG-Enkel-Beteiligungs-unternehmen Quartierszentrum WindflöteGmbH & Co. KG.

Der Aufsichtsrat ist überzeugt, dass die getrof-fenen Entscheidungen zur Werterhaltung und –steigerung des genossenschaftlichen Immo-bilienvermögens führen und damit unter Berücksichtigung der Markterfordernisse nach-haltige genossenschaftliche Unternehmenszieleerfüllt werden, die für die Unternehmensstabi-lität, –kontinuität und –entwicklung zukunfts-weisend sind.

Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand basiertauf einer ausführlichen gegenseitigen Informa-tion und ist von einem umfangreichen Mei-nungsaustausch geprägt. Aufsichtsrat undAusschüsse wurden bei ihren Aufgaben umfas-send vom Vorstand, den GSWG-Mitarbeiternund den Vertretern der Organe aus Tochter-/Beteiligungsunternehmen unterstützt und informiert. Die Sitzungen im Aufsichtsrat undseinen Ausschüssen zeichnen sich durch Konstruktivität und jederzeitigen kritischenDialog im Unternehmensinteresse aus.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2012zusammen mit dem Lagebericht und dem Vor-schlag des Vorstandes für die Verwendung desBilanzgewinns geprüft. Er erfüllt die gesetzli-chen und satzungsgemäßen Erfordernisse. ImRahmen seiner Überwachungstätigkeit sindihm keine Risiken bekannt geworden, denennicht im Jahresabschluss ausreichend Rech-nung getragen worden ist. Der Aufsichtsratschließt sich den Beurteilungen des Vorstandesim Lagebericht an. Er billigt den Jahresab-schluss, der damit festgestellt ist, und schließtsich dem Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns an.

Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen:

p Den Lagebericht des Vorstandes sowie denJahresabschluss zum 31.12.2012 mit der Bilanz-, Gewinn- und Verlustrechnung unddem Anhang zu genehmigen;

p Der vom Vorstand vorgeschlagenen Vertei-lung des Bilanzgewinns zuzustimmen;

p Dem Vorstand Entlastung zu erteilen.

GSWG_Bericht des Aufsichtsrates GSWG_Bericht des Aufsichtsrates

Außerdem bittet der Aufsichtsrat die Mitglie-derversammlung, über seine Entlastung für dasGeschäftsjahr 2012 zu entscheiden.

In der Zeit vom 25. April bis 5. Juni 2012 (mitUnterbrechungen) hat der DHV – Genossen-schaftlicher Prüfungsverband für Dienstleis-tung, Immobilien und Handel e. V., Hamburg,den Jahresabschluss 2011 sowie den Geschäfts-bericht geprüft. Ferner sind die Geschäftsvor-fälle 2012 bereits in die Prüfung einbezogenworden, soweit dieses zur Beurteilung des geprüften Jahresabschlusses und der wirt-schaftlichen Verhältnisse der GSWG erforder-lich und möglich war. Der schriftliche Prüfungs-bericht wurde in gemeinsamer Sitzung von Auf-sichtsrat und Vorstand am 5. Juni 2012 beratenund genehmigt. Der Prüfungsbericht wurde inder Mitgliederversammlung am 25. Juni 2012behandelt und genehmigt.

In der Zusammenfassung des Prüfungsberichtesist Nachfolgendes festgestellt worden:

Bei der Gemeinnützige Siedlungs- und Woh-nungsgenossenschaft Senne eG wurde die Prüfung gemäß § 53 Genossenschaftsgesetz fürden Zeitraum vom 1. Januar 2011 bis zum 31.Dezember 2011 durchgeführt. Gegenstand derPrüfung waren die Einrichtungen, die wirt-schaftlichen Verhältnisse sowie die Geschäfts-führung der Genossenschaft einschließlich derFührung der Mitgliederliste. Im Rahmen derPrüfung wurde der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 unter Einbeziehung der Buch-haltung sowie des Lageberichts für das Geschäftsjahr 2011 geprüft.

Die Prüfung hat ergeben, dass die Buchführungim Geschäftsjahr 2011 formell und materiellden gesetzlichen Vorschriften und den Grund-sätzen ordnungsmäßiger Buchführung sowieden ergänzenden Bestimmungen der Satzungentspricht.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011wurde aus der Buchführung und den weiterengeprüften Unterlagen richtig abgeleitet und ver-mittelt insgesamt unter Beachtung der Grund-sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein dentatsächlichen Verhältnissen entsprechendesBild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.

Der Anhang enthält die erforderlichen Angaben.

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Der Lagebericht entspricht § 289 HGB und stehtim Einklang mit dem Jahresabschluss und denbei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen.Der Lagebericht vermittelt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der Lage der Genossenschaft und stellt die wesentlichenChancen und Risiken der künftigen Entwick-lung zutreffend dar.

Die Mitgliederliste wurde ordnungsgemäß geführt. Zum 31. Dezember 2011 gehörten derGenossenschaft 1.353 Mitglieder mit 4.137 Genossenschaftsanteilen an.

Die Rechtsverhältnisse sind geordnet.

Bei den beim Rechtsanwalt befindlichen Ver-fahren handelt es sich ausschließlich um unwe-sentliche Rechtsstreitigkeiten. Rechtsstrei-tigkeiten, die sich auf die Vermögens-, Finanz-oder Ertragslage wesentlich auswirken könnten,bestehen nach den erhaltenen Auskünften undden Feststellungen der Prüfung nicht.

Mit Beschluss vom 20. Juni 2011 wurde die Satzung geändert.

In den wirtschaftlichen Grundlagen ergebensich gegenüber dem Vorjahr keine weiteren Veränderungen.

Die Vermögenslage ist geordnet. Die Liquiditätwar nach den Feststellungen der Prüfung undden dazu erteilten Auskünften während des ge-samten Prüfungszeitraums gesichert.

Die Organisation der Geschäftsführung ist an-gemessen. Nach den bei der Prüfung gewonne-nen Erkenntnissen ist die Ordnungsmäßigkeitder Geschäftsführung im Berichtszeitraum gegeben.

Der Aufsichtsrat ist satzungsgemäß besetzt. Erist seinen Überwachungsaufgaben nachgekommen.

Die letzte Mitgliederversammlung fand am 25. Juni 2012 statt. Die Tagesordnungspunktewurden ordnungsgemäß abgewickelt. Die Berichte des Aufsichtsrates und des Vorstandesfanden die breite Zustimmung der Mitglieder.Die Mitgliederversammlung stimmte dem Jah-resbericht des Vorstandes, dem Jahresabschlusszum 31.12.2011 sowie dem Gewinnverwen-dungsvorschlag zu. Dem Aufsichtsrat und Vor-stand wurden einstimmig Entlastung für dasGeschäftsjahr 2011 erteilt.

Bielefeld, den 30. April 2013

Ökonomische und branchenspezifische Entwicklung

Das ging gerade noch einmal gut. Für den 21.Dezember 2012 war im Kalenderjahr angestri-chen: „Weltuntergang“. Labile Naturen undEsoteriker schrieben ihr Testament oder wan-derten gar aus. Doch in 2012 erwies sich diedeutsche Wirtschaft in einem schwierigen wirt-schaftlichen Umfeld als widerstandsfähig undtrotzte der europäischen Rezession.

Die deutsche Wirtschaft ist in 2012 inflations-bereinigt um 0,8 % gestiegen; leider kam einsehr schwaches letztes Quartal 2012 dazu. InPreisen von heute erwirtschafteten die Deut-schen demnach insgesamt 2.645 MilliardenEuro. Für Impulse sorgten vor allem die Dienst-leister – etwa im Bereich Information und Kom-munikation – oder Finanz- und Versicherungs-makler sowie Servicefirmen im Immobiliensek-tor. Hier stieg jeweils die Wirtschaftskraft, wäh-rend sie im produzierenden Gewerbe und nochstärker am Bau sank. Trotz Schuldenkrise undschwächerer globaler Nachfrage schob der Au-ßenhandel die Konjunktur am stärksten an.China ist billiger, Amerika digitaler und Italieneleganter – die Produkte aus Deutschland aberhalten noch, wenn die Waren der anderen schonauf dem Recyclinghof miteinander kuscheln.Auch die privaten Verbraucher sorgten für leich-ten Schwung.

Der Standort NRW als die größte Volkswirt-schaft aller deutschen Länder, wenn man dasBruttoinlandsprodukt zugrunde legt, profitiertvon dieser Entwicklung. Hierzu trägt vor allem die gute Infrastruktur und die hohe Qualifika-tion der Bevölkerung bei. Insgesamt unter-scheidet sich die sektorale Verteilung derErwerbstätigen mittlerweile nur noch unwe-sentlich vom Bundesdurchschnitt.

In Ostwestfalen und in Bielefeld ging es eben-falls ein Stückchen weiter aufwärts. Den Stand-ort Bielefeld macht im Verhältnis zu anderenStädten und Regionen in NRW der meist famili-engeführte Mittelstand stark. Darüber hinausist die Region dabei, Strukturen zu schaffen, diediese zu einem weltführenden Technologie-standort für intelligente technische Systeme

GSWG_Lagebericht des Vorstandes GSWG_Lagebericht des Vorstandes

positionieren können. Das alles kommt unterrein ökonomischer Sichtweise den Standortenunserer Mietwohnimmobilien zugute.

Hoffentlich übertreibt es die Politik jetzt nichtweiter mit der Regulierung der Wirtschaft imNachgang der Finanzkrise. Denn es wäre min-destens erstrebenswert, dass es in diesen „Trip-pelschritten“ weitergeht.

Die Wirtschaft sollte auf Wachstumskurs blei-ben können, wenn die wirtschaftspolitischenRahmenbedingungen stimmen. Unabdingbar istzudem, dass alle Verantwortlichen die energie-politischen Hausaufgaben erledigen und nichtdie Stromversorgung eines Industriestaates ineinen Flickenteppich verwandeln; zulasten vonVerbrauchern und anderen.

Für die öffentlichen Haushalte reichte dasWachstum aus, um das Jahr 2012 insgesamt miteinem leichten Plus abzuschließen: Zwar gabennatürlich Bund und Länder und nach wie vorviel zu viele Kommunen weiterhin mehr Geldaus, als sie einnahmen, doch gleichzeitig er-wirtschafteten viele Gemeinden und vor allemdie Sozialversicherungen üppige Überschüsse,sodass der Gesamthaushalt ein Plus von gut 2 Milliarden Euro ausweist. Nicht mit einge-rechnet sind dabei allerdings die Milliarden-kosten für die Eurorettung, die natürlich dieVerschuldung erhöhen, aber zurzeit noch nichtdas Defizit.

Der deutsche Arbeitsmarkt stand im Betrach-tungszeitraum glänzend dar. Nie hatten inDeutschland mehr Menschen einen Arbeitsplatzals heute, nie gab es seit der Wiedervereinigungweniger Arbeitslose als in 2012. Angesichts derEuroturbulenzen und der Krise in Südeuropakann die robuste Verfassung des deutschen Ar-beitsmarktes als erstaunlich angesehen werden.Erfreulich auch, dass die Zahl der Hartz-IV-Empfänger deutlich zurückgegangenen undheute so niedrig ist, wie noch nie seit Einfüh-rung der Reform 2005. Es muss Ziel sein, einenweiteren Rückgang anzustreben.

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Mit 2,9 Millionen hat die Zahl der Erwerbslosenin 2012 im Jahresdurchschnitt das niedrige Ni-veau des Boomjahres 2011 geringfügig unter-stritten. Die Arbeitslosenquote sank auf unter 7 %.Sicherlich ist es erstrebenswert, Arbeitslosen-zahlen im Bundesdurchschnitt wie in Bayernmit unter 4 % zu erreichen. Maßstab muss janicht Berlin sein mit über 12 %. In NRW lag dieArbeitslosenquote knapp unter 8 %; sie hat sichdamit gegenüber 2011 leicht verbessert. In Bie-lefeld lag die Arbeitslosenquote bei 6,8 %. Seitfast zwei Jahrzehnten hat es auch in Ostwestfa-len nicht mehr so wenig Arbeitslose gegebenwie in 2012. Binnen eines Jahres wurden mehrals 4.000 Stellen geschaffen. Die Zahl der Ar-beitsplätze stieg auf 146.000. Es bestehendurchaus realistische Chancen, dass es min-destens so bleibt; wenngleich nicht übersehenwerden darf, dass sich die Dynamik des Rück-gangs in den letzten Wochen 2012 aufgrund derSpuren einer Konjunktureintrübung auch amArbeitsmarkt bereits sichtbar gemacht hat. Dieaber insgesamt doch erfreuliche Entwicklunghatte positive Wirkungen in unserem Vermie-tungsgeschäft.

Dass so viele Menschen Arbeit gefunden habenwie nie zuvor, flutet demzufolge die Sozial- undStaatskasse mit frischem Geld. Das führt aberauch zu der Illusion, dass unsere Sozialsystemezukunftssicher sind. Erst beim nächsten Kon-junkturabschwung werden wir hier eine andereRechnung bekommen. Und die heißt: In einerschrumpfenden und immer älter werdenden Ge-sellschaft kann ein Umlagesystem nicht so blei-ben, wie es ist. Wenn das so eintritt, wird esauch unser Geschäftsmodell beeinträchtigen.Wo wollen wir hinkommen und wie wollen wirden Fortschritt und damit Ansprüche und Er-wartungen aufrechterhalten, wenn wir unsimmer mehr in eine Form des Zusammenlebensvon Menschen begeben, in der niemand mehrdie Verantwortung für sich selbst zu überneh-men bereit ist und jedermann Sicherheit im Kol-lektiv gewinnen möchte. Rund 160 MilliardenEuro gibt der Staat jährlich für soziale Leistun-gen aus, das ist mehr als die Hälfte des gesam-ten Bundeshaushaltes.

Ganz so rund verlief das Jahr 2012 dann aberdoch nicht und war von vielen Höhen und Tie-fen gekennzeichnet. Im Rückblick wird sicher-lich das verstärkte Eingreifen der EuropäischenZentralbank im Rahmen der Euro-Staatsschul-den-Krise eines der herausragenden Themenbleiben. Die Zentralbanken, die Europäische

speziell, haben im vergangenen Jahr bereitwil-lig die Rolle der Kümmerer übernommen unddie Politik hat applaudiert oder es sich zumin-dest gefallen lassen. Das ist halt einfacher, alsselbst harte Reformen durchzusetzen, sichselbst auf strikte Regeln für Wirtschaftspolitikund Staatsausgaben einzulassen – natürlichauch, weil Zentralbanken keinen Wahlkampfführen müssen. Denn in Europa sieht es leideretwas anders aus als bei uns und das darf ausunserer Sicht nicht unbeachtet bleiben. Dennwenn sich hier nichts ändert, wird es auch Wir-kungen für uns haben. Nach fünf Jahren Wirt-schaftskrise und einem erneuten Konjunktur-einbruch – außerhalb Deutschlands – im Jahr2012 sind die Beschäftigungszahlen für den europäischen Markt so schlecht wie seit zwan-zig Jahren nicht mehr. Aufgrund der hohen Arbeitslosigkeit und der sich verschlechterndensozialen Lage war 2012 ein weiteres miserablesJahr für Europa. Viele Länder sind Gefangene ineiner Abwärtsspirale aus sinkender Produktivi-tät, rasant steigender Arbeitslosigkeit undschrumpfenden Einkommen. Im Grunde ge-nommen haben viele Regionen ihre strukturel-len Probleme bisher wirklich nicht gelöst. Manhat sich immer wieder auf den kleinstmöglichenKompromiss verständigt. Strukturreformen zurStärkung der Wachstumskräfte sind zwarschmerzhaft und die Erfolge sind erst mit Ver-zögerung sichtbar, aber nur so kann man sichaus der Verschuldungsspirale befreien. Es bleibtdie Frage, ob die angeschlagenen EuroländerKraft und Entschlossenheit für Entscheidungenaufbringen und damit das Schicksal Europasund damit auch ein Stückchen für Deutschlandernsthaft in die Hand nehmen. Denn die Wirt-schaft in der Eurozone schrumpft und leidetunter der Rekordarbeitslosigkeit. Daran konntebisher die Geldpolitik wenig ändern, obwohl dieEZB hierfür alles tut und wie nie zuvor im Juli2012 die Geldschleusen massiv öffnete. Der Leit-zins als eigentlich schärfstes Schwert der No-tenbank ist bisher stumpf geblieben ist.

Wir brauchen eine bessere Finanz- und Fiskal-architektur um Krisen zu beenden und zu ver-meiden. Die neuen Regeln müssen dabei abernicht nur besser sein, sie müssen vor allem ein-gehalten werden. Wenn das gelingt, wirdEuropa langfristig das wirtschaftliche Come-back schaffen. Werden die Strukturprobleme inEuropa nicht angegangen, werden sie Wachs-tum auf Jahre belasten, natürlich auch bei unsin Deutschland. Auf Schuldenbergen kann keinnachhaltiges Wachstum entstehen.

Allgemeine Rahmenbedingungen

Eigentlich arbeiten Notenbanken gern im Hin-tergrund und steuern von dort die Geschickeihrer Währung und damit auch der Wirtschaft.Im Betrachtungszeitraum war das alles anders.Die EZB erlebte das aufregendste Jahr ihrer Geschichte. Sie senkte die Leitzinsen auf ein Rekordtief, pumpte zur Stabilisierung der Ban-ken seit Anfang 2012 eine Billion Euro in denMarkt und erklärte sich bereit, notfalls unbe-grenzt Liquidität für Krisenstaaten zur Verfü-gung zu stellen. Also ein ziemlich unkon-ventionelles Handeln. Allgemein muss nun eigentlich wegen der niedrigen Zinsen und dersteigenden Geldmenge erwartet werden, dassmittelfristig die Preise steigen werden. Ob dasan dem einen oder anderen Markt auch zu Bla-senbildungen führt bleibt abzuwarten. Obwohldie Liquidität in zu geringem Umfang in der Realwirtschaft ankommt, profitiert unser Geschäftsmodell natürlich von einem damit ein-hergehenden niedrigen Zinsniveau.

Für das neue Jahr darf man gedämpft optimis-tisch bleiben. Es sind durchaus Lichtblicke fürdie deutsche Wirtschaft erkennbar. Produktion,Exporte, die Stimmung in den Unternehmen –im Moment weisen viele wichtige Konjunktur-signale aufwärts. Damit steigt die Hoffnung,dass 2013 vielleicht doch stärker wächst als zu-letzt; aber es müssen auch Belastungen aus derEurokrise gestemmt werden und es besteht dieGefahr, dass verdrängte Wahrheiten offensicht-lich werden: Energiewende, Sozialkassen – dieRealität erzwingt Antworten, wo sich die Politikbisher drückte. Bei allem ist aber eher zu erwarten, dass wir Deutschen, aufgrund beschriebener Aussichten bis vor Kurzem nochschockiert erstarrt, gelassen bleiben. Denn eshat sich bei uns ein neues Selbstbewusstseinentwickelt und das zu Recht. Die hohen Investi-tionen in Forschung und Entwicklung sind derGrund dafür, dass die Wettbewerbsfähigkeit derdeutschen Industrie in Takt ist. Deutschlandprofitiert darüber hinaus von seinem Mittel-stand und der dualen Ausbildung. Das Geschäftsmodell Deutschland hat sich klar iminternationalen Wettbewerb und in Krisenzei-ten bewährt. Insgesamt besteht also durchausHoffnung, dass auch 2013 nicht zu einem Talder Tränen wird. Das lässt sich unter andereman den gestiegenen Geschäftserwartungen fürdie kommenden Monate ablesen, sodass durch-aus auch weiterhin Optimismus angebracht ist,der auch unser Geschäftsmodell weiter stärkenwird.

GSWG_Lagebericht des Vorstandes

Selbstverständlich sind erwartete Wachstums-raten von 0,5 % und 1 % insbesondere bei denVerschuldungen öffentlicher, aber auch privaterHaushalte keine Werte zum Partyfeiern. Natür-lich im Vergleich zu anderen europäischen Staa-ten nicht so schlecht. Andererseits ist nicht zuübersehen, dass sich inzwischen im Rahmender Eurorettung seitens anderer Euroländer ge-waltige Begehrlichkeiten entwickelt haben, dendeutschen Wohlstand und damit auch den deut-schen Sparer und Steuerzahler zur Rettung ausder Schuldenmisere heranzuziehen. Nach wievor dürfen die Stolpersteine nicht außer Acht ge-lassen werden; es müssen viele Länder wiederTritt fassen und ihre Wirtschaft durch Reformenauf Wachstumskurs bringen. Gelingt dies nicht,können uns einige harte Jahre bevorstehen undder „Vorsprung“ für uns Deutsche könnte da-hinschmelzen wie Butter in der Sonne. Unddann eventuell auch mit Wirkungen für unserGeschäftsmodell.

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Allgemeine Wohnungswirtschaft

Die Wohnungsbauaktivitäten in Europa 2012haben sich nach den teils erheblichen Markt-korrekturen in den Jahren 2008 bis 2011 erst-mals wieder leicht positiv entwickelt;insbesondere hat sich der deutsche Wohnungs-bau erholt.

Von Januar bis Dezember 2012 wurde inDeutschland der Bau von rd. 240.000 Wohnun-gen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamtmitteilt, waren das rd. 5 % oder 11.000 Woh-nungen mehr als 2011. Damit setzt sich die seit2010 anhaltende positive Entwicklung bei denGenehmigungen im Wohnungsbau fort. Dabeireicht dieser Trend nicht aus, um weniger einerWohnungsknappheit, aber insbesondere denWohnungswünschen der heutigen Nachfragernachzukommen. Denn Wohnungsknappheitgibt es nur in einigen wenigen überaus wachs-tumsstarken Ballungsgebieten. Besonders starkstieg die Zahl der Baugenehmigungen von Woh-nungen in Mehrfamilienhäusern; mit rd. 13 %.

Auch im neuen Jahr 2013 werden die Bauge-nehmigungszahlen weiter steigen. Trotz allemkann von einem Bauboom keine Rede sein. DerWohnungsbau kommt aus einem derart tiefenTal, dass Zuwächse lediglich als Bestandteileeines Normalisierungsprozesses gewertet wer-den können.

In den kommenden Jahren werden in Deutsch-land jährlich zwischen 250.000 und 300.000neue Wohnungen benötigt, um den Ersatzbedarfsowie die zunehmende Nachfrage zu befriedi-gen. Das reicht aber schon bei konstanten Bevölkerungszahlen nicht aus, weil zugleich dieZahl der Haushalte wächst. Wanderungsbewe-gungen im ganzen Land und der Zustrom in dieGroßstädte führen dazu, dass vorhandenerWohnraum nicht immer dort ist, wo er benötigtwird.

Ein wichtiger Faktor für uns in der Wohnungs-wirtschaft ist zweifelsohne die Bevölkerungs-und Haushaltsentwicklung. Hier ging es einwenig aufwärts: Die Bevölkerung Deutschlandsnimmt wieder leicht zu. Nach Schätzung desStatistischen Bundesamtes ist die Zahl der Ein-wohner um 200.000 gewachsen und hat dieMarke von 82 Millionen erreicht. Damit ergabsich nach Jahren des Bevölkerungsschwundesdas zweite Jahr in Folge ein Plus.

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Ursache ist der deutliche Anstieg der Zuwande-rung. Bis 2017 rechnen Wirtschaftsforscher mitüber 2 Millionen Neudeutschen aus den heuti-gen Krisenländern. Vielleicht setzt eine neue„Völkerwanderung“ ein; mit Erwartungen fürsWohnen, aber natürlich auch mit Schicksalen.Unterm Strich konnte die Nettozuwanderungden Bevölkerungsschwund durch die niedrigeGeburtenrate überkompensieren. Diese hat sichtrotz üppiger Familienförderung wieder verrin-gert. Hinzu kommt, dass die Gruppe gebärfähi-ger Frauen weiter kräftig schrumpft und diesesleider auch so weitergeht. Es werden derzeit nurhalb so viele Kinder geboren wie beispielsweisein den 60er Jahren. Man muss also feststellen,dass der Beischlaf zur Bevölkerungsstabilisie-rung oder gar Erhöhung nicht beiträgt und wirauf Zuwanderung angewiesen sind, die durchdie Eurokrise und eine zunehmende Arbeitneh-merfreizügigkeit gefördert wurde. Diese Zuwanderung konnten wir im Betrachtungs-zeitraum in unserem Vermietungsgeschäft fest-stellen.

Auch für Nordrhein-Westfalen sind ein leichtesBevölkerungswachstum und mehr Haushalte zuverzeichnen. Bielefeld hat diesbezüglich eben-falls eine stabile Entwicklung aufzuweisen.

Trotz Einwanderung wird die Bevölkerung inDeutschland eher etwas weniger werden; aber

Mietwohnungslücke in Deutschland 2017. Quelle: Pestel Institut, Immobilienzeitung

dafür werden die Deutschen immer älter. Sinkende Geburtenraten und eine höhere Lebenserwartung führen dazu, dass das Durch-schnittsalter steigt. Bis 2030 kann davon aus-gegangen werden, dass die Gruppe der65-jährigen und Älteren um rd. 1/3 auf mehr als22 Millionen Menschen ansteigt. Dieser demo-grafische Wandel wird unser Leben entschei-dend verändern. Auswirkungen auf demArbeitsmarkt, unser Bildungs- und Gesund-heitswesen und auf dem Immobilien-/ Wohnungsmarkt spüren wir bereits heute.

Die in den Medien immer wieder verbreitetePreistreiberei am Mietwohnungsmarkt mag füreinige wenige Gebiete zutreffen, aber das istnicht der Markt im Allgemeinen. Es ist insge-samt weiter davon auszugehen, dass sich Mie-ten auf dem erreichten Niveau stabilisieren undAnpassungen maximal in Höhe inflationärerEntwicklungen stattfinden.

Ganz Deutschland spricht über fehlende Woh-nungen in den Städten, in denen die Mieten nureine Richtung kennen: nach oben. Aber ganz sosieht die Wirklichkeit natürlich nicht aus. Denndie Wohnungsmärkte sind weitaus differen-zierter zu betrachten und verhalten sich auchso, als dies in vielen Diskussionen offenbarwird.

Deutschland und auch Nordrhein-Westfalen besteht nicht nur aus wachsenden Großstädten;also von einer allgemeinen Wohnungsnot kannin Deutschland keine Rede sein. Es gibt örtlichbezogene Verknappungen und sicherlich Versorgungsschwierigkeiten, vor allem für einkommensschwächere Haushalte verbundenmit oftmals hohen Wohnkostenbelastungen.

Hinzu kommt, dass wir nicht immer die Woh-nungen haben, die heute nachgefragt werden.Hierauf gilt es unternehmerisch zu agieren; sowie wir es in der GSWG mit unseren Abrissenund gleichzeitigem Ersatzneubau realisieren.

Die größten Preiserhöhungen für Mieter entste-hen durch steigende Energiepreise, vor allemStromkosten und Steuern. All dies sind Kosten,auf die wir als Vermieter kaum Steuerungs-möglichkeiten haben. Wie in keinem anderenLand der Erde ist beispielsweise der Strompreisin Deutschland zu mehr als 50 % Politik geprägt,durch Staatsabgaben. Im Grunde in einermarktwirtschaftlichen Ordnung ein Skandal.


Gleichwohl muss die soziale und wirtschaftlicheBalance sowohl für die Mieter als auch für unsals Vermieter berücksichtigt werden. Da kommtzweifelsfrei seit Längerem einiges zu kurz.

In den zum Gesamtverband der Wohnungswirt-schaft gehörenden über 2.000 Wohnungsunter-nehmen, wie auch GSWG, lag die Brutto-warmmiete im Betrachtungszeitraum bei rd. 7,80 Euro/m² Wohnfläche monatlich. DieseBruttowarmmiete setzt sich dabei zu 2/3 ausder Nettokaltmiete sowie zu 1/3 aus den war-men und kalten Betriebskosten zusammen.Damit liegen Gesamtmietsteigerungen im Ver-gleich zum Vorjahr in etwa auf Höhe der Infla-tionsrate und sind damit weitestgehendkonstant.

Insgesamt betrachtet sind die Wohnungsmietenim Bestand in 2012 bundesweit um durch-schnittlich 1,2 % gestiegen. Grundlage hierfürist die Auswertung der Mietspiegel von über320 deutschen Städten und Gemeinden. Dabeistiegen die Kaltmieten langsamer als die war-men Betriebskosten, auf deren Höhe wir als Ver-mieter nur geringen Einfluss haben, obwohldiese ein wesentlicher Kostenfaktor für das Ver-mieten und Wohnen sind. In den zehn größtenStädten lagen die Steigerungen deutlich höher.

Tatsächlich sind die Mieten hierzulande eineträge Masse. Bundesweit sind sie in den vergangenen zwanzig Jahren nur um 9,5 % gestiegen – von 5,04 Euro/m² auf 5,51 Euro/m²,so das Ergebnis mehrerer Analysen namhafterEinrichtungen, in größeren Metropolen vondurchschnittlich 7,00 auf 8,00 Euro/m². Danachbezahlen die Deutschen heute weniger für das„reine Wohnen“ als 1992. Da die Inflation imselben Zeitraum um 40 % gestiegen ist, lagendie realen Mieten 2012 unter dem Niveau vonvor zwanzig Jahren. Also insoweit nicht unbe-dingt nur rosige Zeiten für Vermieter.

Wir und viele andere Wohnungsgenossenschaf-ten treten immer noch in den Städten als Preis-bremse auf. In den vergangenen zehn Jahrenhaben beispielsweise die GdW-Unternehmenihre Mieten im Bestand nur sehr moderat imDurchschnitt um 2 % erhöht, in der GSWG umrd. 1 % durchschnittlich. In den letzten Jahrensind die Mietpreissteigerungen im GSWG-Bestand insgesamt wegen umfangreicher Bestandsinvestitionen hin und wieder etwasstärker ausgefallen.

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In diesem Zusammenhang möchten wir nichtunerwähnt lassen, dass der allgemeine durch-schnittliche Mietwohnungsmarkt und –bau beibereits bestehenden Wohnkostenbelastungenheutigen gesetzlichen Vorgaben hinsichtlichWohnungsbauqualität für Neubau, aber zwi-schenzeitlich auch für Bestandsinvestitionenund bei unseren genossenschaftlichen Ansprü-chen ans Vermietungsgeschäft sowie weiterenverschiedenen Parametern, Renditen jenseits von6 – 7 % bei nachhaltiger ordentlicher Bewirt-schaftung nicht zulässt. Man sieht heute schon,welche Flurschäden z. B. mit diesen Erwartun-gen bei reinen Finanzinvestoren teilweise hin-terlassen werden. Eine in diesem Zusammen-hang auftauchende schlechte Presse oder derwöchentliche Fernsehbericht über einzelneMarktteilnehmer bedeuten für eine ganze Bran-che und damit auch ein Stückchen für unseinen Imageschaden. Andererseits können wirfür uns erfreulich zur Kenntnis nehmen, dassmangelnde Instandhaltung oder Dienstleis-tungsorientierung anderer Anbieter viele Kunden in unsere Arme als Wohnungsbauge-nossenschaft treiben. Denn unsere Mitgliedersind eben nicht nur Mieter, sondern Kapitalge-ber und Bewohner zugleich. Durch diese Identi-tät zwischen Eigentümer und Nutzer sowiedurch das gemeinschaftliche Eigentum werdenzweckfremde Kapitalinteressen wie zuvor beschrieben ausgeschlossen. Als Miteigentümernehmen unsere Mitglieder Einfluss auf die Ent-wicklung der Genossenschaft und auf die Gestaltung der Bestände und auch auf dasLeben in den Quartieren. Wir setzen unsere Mit-tel für Instandhaltung, Modernisierung, Neu-bau, Dienstleistungen und vieles andereausschließlich im Interesse unserer Mitgliederein, letztlich für ein dauerhaftes, besseres, bezahlbares Wohnen. Damit ist unser genos-senschaftliches Wohnen eine tragende Säule derWohnraumversorgung. Es ist flexibel wie Mieten und sicher wie das Wohnen im Eigentum.

Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbauwerden ständig verschärft. Im Grunde genom-men führt die zunehmende staatliche Regulie-rung zu steigenden Mieten und Wohnungs-mangel in den größeren Metropolen. Eine ange-spannte oder sich gegebenenfalls weiter zuspit-zende Situation auf den Mietmärkten lässt sichauf lange Sicht nur durch Neubau entspannenund nicht durch verfehlte Markteingriffe. WennWohnen bezahlbar bleiben soll, müssen zudemAnreize geschaffen werden und keine Zwänge.So einfach ist auch dieses Geschäft.

Wohnungsneubau findet wegen der gestiegenenAnforderungen an die Energieeffizienz unddamit auch gestiegener Baukosten zurzeit fastausschließlich im oberen Mietpreissegmentstatt. Das ist einerseits bedauerlich; anderer-seits fördert es das genossenschaftliche Ver-mietungsgeschäft bei unseren Mieten underöffnet gleichzeitig Chancen für Mietan-passungen. Die gesetzlichen baulichen Anfor-derungen zum Beispiel in der Energiesparver-ordnung, aber auch darüber hinaus sind heuteoftmals finanziell kaum noch tragbar und gesellschaftlich vertretbar. Aus technischerSicht ist es immer schwieriger, die verschärftenAnforderungen der EnEV im Neubau mit ande-ren normativen Anforderungen zu vereinbaren.

Es ist kontraproduktiv, zu viel zu fordern undnicht adäquat zu fördern. Um sozialgerechtesWohnen bei diesen Vorgaben für die „breitenSchichten der Bevölkerung“ weiterhin zu gewährleisten, muss mehr staatliche Förderungher; insbesondere um die Wohnkostenbelastungfür einkommensschwächere Haushalte zu un-terstützen bzw. zu begrenzen.

Die Energiewende ist politisch gewollt, aberdann müssen auch gesellschaftspolitische Vor-gaben her, um diese für das Wohnen, eines derhöchsten Güter in unserer Gesellschaft, für dieBreite umsetzbar machen zu lassen. Denn dasBauen und Wohnen darf nicht zu einem Luxusgut werden oder zu einem Verdrängungs-wettbewerb mit nicht zu unterschätzenden Folgen in den Wohnquartieren führen. HöhereWohnkosten wachsen vielen Mietern immeröfter über den Kopf. Oftmals müssen Haushaltebereits jetzt mehr als ein Drittel ihrer Einkünftefürs Wohnen (inklusive Nebenkosten) ausge-ben. Bei einkommensschwächeren Haushaltenkann es auch schon mal bis zu 45 % sein. Nichtunerwähnt bleiben darf in diesem Zusammen-hang, dass ein Drittel der deutschen Städter einSingledasein fristet und deshalb einen ungleichgrößeren Teil des Einkommens auf die Wohn-kosten verwenden muss. Aber es muss aufge-passt werden, dass viele Menschen dadurchnicht aus den guten Lagen und gewachsenenWohnstrukturen an Ränder gedrängt werden.Denn das würde wie bereits erwähnt nicht ohnegravierende Folgen bleiben. Wohnen mussimmer auch ein Stückchen „Soziales Gut“ blei-ben. Deshalb müssen Neubauprojekte immereinen Teil Sozialwohnungen beinhalten, derenZahl aber nach wie vor sinkt. Sozialwohnungen

sind inzwischen Mangelware in Deutschland.Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschlandist in den vergangenen Jahren drastisch gesun-ken. In Großstädten ist die Lage besonders prekär. Immer mehr Wohnungen fallen aus derPreis-/Belegungsbindung. Jahr für Jahr gehen100.000 Wohnungen verloren. Zurzeit fehlen inDeutschland rd. 4 Millionen Sozialwohnungen.Alleine um den Bestand von derzeit noch rd. 1,6Millionen Sozialwohnungen zu halten, brau-chen wir jährlich zusätzlich 130.000 Wohnun-gen.

Wir wünschen uns, dass diese Leistungen, diewir für die Allgemeinheit erbringen, in der Öffentlichkeit und damit von Politik und Gesellschaft doch etwas mehr gewürdigt wer-den. Denn wir erbringen als Wohnungsgenos-senschaft nicht nur für unsere Mitglieder,sondern auch für die Öffentlichkeit durch dieseLeistungen eine gewisse Sozialrendite. Daskann man oftmals im Einzelnen nicht immer bewerten, trotz alledem ist solch eine Betrach-tung über den rein finanziellen Nutzen hinauszu berücksichtigen.


Wir streben nach wie vor eine wirtschaftliche,soziale, ökologische Nachhaltigkeit und damitlangfristige und dauerhafte Rentabilität in derBewirtschaftung unserer Mietwohnbestands-immobilien, für die umgesetzten Investitionenund das damit eingesetzte Kapital an. Dasimmer alles im Interesse der Solidargemein-schaft Wohnungsbaugenossenschaft und damitzum Wohl jedes einzelnen Mitglieds.

14


15

Wohnungsbestand in Deutschland 40.136 Tsd Wohnungen

Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt

Professionell-gewerbliche Anbieter9.167 Tsd Wohnungen

Genossenschaften2.151 Tsd Wohnungen

Kommunale Wohnungs-unternehmen2.458 Tsd Wohnungen

Öffentliche Wohnungs-unternehmen118 Tsd Wohnungen

Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer4.283 Tsd Wohnungen

Kirchen und sonstige WU157 Tsd Wohnungen

Private Kleinanbieter/Amateurvermieter14.177 Tsd Wohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser5.257 Tsd Wohnungen

Geschosswohnungen8.920 Tsd Wohnungen

Selbstnutzer

16.792 Tsd Wohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser5.257 Tsd Wohnungen

Geschosswohnungen8.920 Tsd Wohnungen

Andererseits ist an 34 der 54 Standorte der Anteil der Haushaltskaufkraft, der für Warm-miete zurückgelegt werden muss, dagegen gesunken – aufgrund von Kaufkraftsteigerun-gen, mietstabilisierenden bis rückläufigen Faktoren oder einer Kombination aus beiden.

Besonders stark sanken beispielsweise dieWohnkostenbelastungen zwischen 2009 und2012 im Ennepe-Ruhr-Kreis, in Essen und imKreis Olpe. Am unteren Ende der Preisskala befinden sich immer noch 14 Wohnungsmärkte,in denen man für knapp 4,00 Euro oder auchleicht darunter mieten kann; allerdings warenes in 2011 noch 18. Auffällig ist, dass sich darunter praktisch nur Städte aus dem Revierbefinden. Aber auch allgemein im ländlichenund in vielen Teilen des westfälischen Raumesist es eher noch günstig. Man kann feststellen,günstiges Wohnen findet in Ruhrgebietsgroß-städten, teueres im Rheinland statt; Bielefeldliegt irgendwo dazwischen.

Fast die Hälfte der Haushalte in den nordrhein-westfälischen Kernstädten haben zwischenzeit-lich eine Mietbelastung von über 30 % ihresHaushaltseinkommens. In diesem Zusammen-hang ist es wichtig zu erwähnen, dass ein Drit-tel der Haushalte in NRW die Voraussetzungenfür eine öffentlich geförderte Wohnung hat. Dasunterstreicht unsere umfangreichen Aktivitätenmit der GSWG, aber auch mit unserem Tochter-unternehmen OWIT GmbH im öffentlich geför-derten Mietwohnungsbau.

In OWL ist ein stärkerer Bevölkerungsrückgangzu verzeichnen als im Landesdurchschnitt.

Quelle: GdW

Wohnungsmarkt NRW und Bielefeld

Aktuell hagelt es tägliche Pressemitteilungenüber neue Wohnbauprojekte in NRW. Danachscheint der Hunger von Investoren und Mieternnach neuem Wohnraum kaum zu stillen zu sein.Eine differenzierte Betrachtung macht aberdeutlich, dass diese Euphorie nicht überall angebracht ist. Aus unserer Sicht wird mit denHinweisen in den Medien auf ein viel zu knap-pes Wohnraumangebot die Situation am Woh-nungsmarkt ein wenig dramatisiert. Aber mankann vorsichtig optimistisch durchaus feststel-len, dass ein gewisser Mangel an wünschens-werten bezahlbaren Wohnungen in Ballungs-gebieten auch ein Stückchen in unserem Tätig-keitsgebiet angekommen ist.

Die Durchschnittsmiete in Nordrhein Westfalenlag 2012 bei 5,73 Euro/m² Wohnfläche nettokalt. Die gemittelte Miete reicht dabei von 4,22Euro im Kreis Höxter bis zu stattlichen8,33 Euro in Düsseldorf oder Köln. HochwertigeWohnungen vergünstigten sich sogar im Betrachtungszeitraum in NRW um 10 Cent aufdurchschnittlich unter 10,00 Euro/m² Wohn-fläche. Einfache Wohnungen blieben mit durch-schnittlich 4,12 Euro/m² praktisch auf dem-selben Preisniveau wie zuvor.

Die durchschnittliche Miete in Bielefeld liegt bei5,81 Euro/m²; mit höchsten durchschnittlichenMietbelastungen von 6,80 Euro/m² und nied-rigsten von 4,70 Euro/m². In der GSWG liegt diedurchschnittliche Miete zurzeit bei 4,83Euro/m²; mit Höchstmieten von 6,65 Euro/m²und 3,11 Euro/m² als niedrigster Mietwert.Dabei ist festzustellen, dass die Mieten im obe-ren Preissegment in Bielefeld besonders starkgestiegen sind, auch im Vergleich zu anderenWohnungsmärkten in NRW. Die durchschnittli-che Nettomiete ist den letzten zwölf Jahren inBielefeld um ca. 93 Cent gestiegen, in der GSWGum ca. 92 Cent.

Das Problem auf dem Mietwohnungsmarkt sinddie ständig steigenden Mietnebenkosten; dieletztendlich die Investitionserfordernisse unddie Umsetzung der Nachfragewünsche wegenbegrenzter Netto-Mietsteigerungen einschrän-ken.

Über die vergangenen drei Jahre betrachtet stiegen die Mieten in 40 der 54 nordrhein-west-fälischen Städten und Landkreisen an.

Damit verschärft sich im Übrigen auch die Personalnot. Profiteure dieser Entwicklung,aber auch des demografischen Wandels sindstädtische Regionen OWL’s. So verzeichnete Bielefeld in 2012 ein leichtes Bevölkerungsplus,das sich aber über die Jahre durchaus summie-ren könnte. Da sich Zuwanderer bevorzugt inder Stadt niederlassen, kann die Bevölkerungs-anzahl in Bielefeld in einem überschaubarenZeitraum mindestens stabil bleiben. Auch dieZahl derer, die Bielefeld an den Speckgürtel verliert, hält sich mit denen, die nach Bielefeldziehen die Waage. Hinzu kommt, dass insbe-sondere junge Menschen nach Bielefeld ziehen;aber auch ältere Menschen möchten nach derFamilienphase zurück in die Stadt.

Die Region Ostwestfalen-Lippe mit ihrem Ober-zentrum Bielefeld ist mit gut zwei MillionenEinwohnern, einem Bruttoinlandsprodukt vonüber 60 Milliarden Euro eine der stärksten Wirt-schaftsregionen in Deutschland. Der Immobi-lienstandort profitiert von der Investitionskraftder Region. International bekannte Firmen ausden verschiedenen Branchen haben in Bielefeldihren Sitz. Neben dem guten, wirtschaftlichenBranchenmix wird die Standortqualität Biele-felds auch durch das international ausgerichteteHochschulangebot bestimmt. Gute Verkehrsan-bindungen, ein breites Jobangebot in Wirt-schaft, Dienstleistungen und Wissenschaftmachen die familienfreundliche Stadt zu einemattraktiven Wohnstandort mit breit gefächertemWohnungsangebot.

Bielefeld ist für die Menschen interessant, dennes verbindet die Vorteile einer Großstadt mitentspannenden Freizeitmöglichkeiten. Die Men-schen in Bielefeld fühlen sich laut Infratest inder großen Mehrheit sehr wohl in ihrer Stadtund der Rest meint: ganz ordentlich. In derRangfolge der Wohlfühlstädte landet Bielefeldbundesweit auf dem 13. Platz und dazu trägtauch wesentlich das Wohnen in der Genossen-schaft im Bielefelder Süden bei. Bielefeld istweltoffen mit einer Portion Provinzialität.

Die Zahl der Haushalte in Bielefeld steigt an;insbesondere der Ein- und Zweipersonenhaus-halt. Bei den größeren Haushalten bleibt es eherkonstant. In Bielefeld wächst der Anteil derMenschen über 65 Jahre an der Bevölkerung.Erfreulicherweise geht die Zahl der Kinder undJugendlichen weniger deutlich zurück als im üb-


rigen Land. Bielefeld gehört zu den kinder-reichsten Großstädten Deutschlands. Über 17 %der Einwohner sind unter 18 Jahre alt. Das un-terstreicht insbesondere die Attraktivität derStadt für Familien. Der überwiegende Anteil äl-terer Menschen hat den Wunsch, möglichstlange in den eigenen vier Wänden leben zu können. Altersgerechtes Wohnen und einewohnortnahe Versorgung mit Gütern des tägli-chen Bedarfs sind daher neben der möglichstlangen Erhaltung der Selbstständigkeit wichtigeZiele in einer Gesellschaft des langen Lebens.Unsere umfangreichen Investitionen in Be-stand, Neubau, das Angebot umfassender wohn-begleitender Dienstleistungen und dasInitiieren infrastruktureller Maßnahmen ent-sprechen heutigen und künftigen Ansprüchenfür das Wohnen.

Günstiger und wünschenswerter Wohnraum,wie er GSWG-Mitgliedern bereitsteht, wird inBielefeld zunehmend knapper. Das hängt auchdamit zusammen, dass der Bestand an soge-nannten Sozialwohnungen schrumpft. Für NRWund Bielefeld besteht mit steigender Tendenznach wie vor Bedarf, den heutigen Ansprüchengenügend, nach bezahlbarem Wohnraum für diebreiten Schichten der Bevölkerung. Dieser kannunseres Erachtens in erster Linie über Neubaugedeckt werden. Das heißt, dass der Abriss mehr als bisher auszuloten ist. Bevölke-rungs-/Haushaltszahl–Entwicklung, Zunahmeder Wohnfläche je Person um 1 % jährlich undDemografie lassen das begründen. Die Haus-haltszahlen steigen. Immer mehr Menschenleben allein in ihrer Wohnung, die Zahl hat sichweiter deutlich erhöht. Die Scheidungen steigen.Man geht heute bereits von über 40 % Einper-sonenhaushalten in Deutschland aus. In Nord-rhein-Westfalen liegt die Quote bei rd. 20 % mitsteigendem Trend. Vor 20 Jahren waren es nochkeine 15 %. Und mit der Größe der Stadt nehmen auch die Alleinwohnenden zu. Das gilt übrigens auch für Bielefeld. Der Anteil der Sing-lehaushalte liegt hier ebenfalls bei über 40 %.

Hinzu kommt, das Alleinlebende in der Regeleher Mieter sind und das auch lange bleiben.Aber es soll nicht unerwähnt bleiben, dass imspäteren Lebensalter Wohngemeinschaften anBedeutung gewinnen.

Wie wir bereits in unserem 2011er Geschäfts-bericht ausführten, geht der Bestand an Sozial-wohnungen weiter deutlich zurück.

16 17

bis 7,5%

7,51% bis 10,00%

10,01% bis 12,50%

12,51% bis 15,00%

15,01% bis 25,00%

25,01% imd mehr

Grafik oben:Der Anteil preisgebundenen Wohnraums ist in NRW höchst unterschiedlich verteilt. Bild: NRW.Bank

Quelle: GdW, Jahresstatistik 2011

Auch Nordrhein-Westfalen verliert jährlich46.000 Wohnungen, bei einem Bestand von rd.540.000 Sozialwohnungen; vor 10 Jahren warenes fast doppel so viele. Insgesamt gibt es inNordrhein-Westfalen 8,6 Millionen Wohnungen.Zum Bedarf nach gefördertem Wohnraum klaffteine große Lücke. So verfügt knapp die Hälfteder 18 Millionen Einwohner NRWs über die Berechtigung für eine Sozialwohnung. Es istfestzustellen, dass es vor allem Ältere und Alleinstehende (auch mit Leistungsbezug) sind,die von der Verknappung betroffen sind. DieZahl der Wohnungssuchenden in dieser Gruppesteigt überproportional. Diese Entwicklung istauch vor dem Hintergrund der Verschlechte-rung der ökonomischen Bedingungen (Zunahme prekärer Arbeitsverhältnisse, sinkendes Realeinkommen) vieler Haushalte zubeobachten.

Auch in Bielefeld erfüllen zigtausend Haushaltedie Voraussetzung zum Bezug einer gefördertenWohnung. 2.975 Haushalte erhalten in BielefeldWohnberechtigungsscheine.

In Bielefeld sinkt der Sozialwohnungsbestandebenfalls. Während dem Markt 2006 noch über16.800 geförderte Wohnungen zur Verfügungstanden, ist der Bestand derzeit auf 12.000 Woh-nungen geschmolzen. Insoweit unterstreichendiese Fakten unsere Entscheidungen zum Um-setzen von Immobilieninvestitionen in den ge-förderten Mietwohnungsneubau.

Mit größten Anstrengungen und Innovationenin der GSWG und in der Unternehmensgruppeinsgesamt haben wir in letzten vier Jahren inbestehende gut gewachsene Wohnstrukturenüber 100 öffentlich geförderte Miet-Neubau-wohnungen an verschiedenen Standorten bezugsfertig erstellt oder wir stehen kurz davorbzw. befinden uns in der Bauvorbereitungs-phase zum kurzfristigen Baubeginn. Die Netto-kaltmieten liegen hierfür zwischen 4,45 Euround 4,85 Euro/m² Wohnfläche monatlich. Wirsind stolz diese Aufgabe zu erfüllen, auch im Interesse des Umfeldes der Städte.

Die GSWG bewirtschaftet zurzeit 447 öffentlichgeförderte Mietwohnungen, damit 39,7 % desGSWG-Wohnungsbestandes. Hinzukommen 83verwaltete öffentlich geförderte Wohnungenüber unser Tochterunternehmen OWIT GmbH.


18 19

Hausbewirtschaftung

Unser Modell „Wohnungsbaugenossenschaft“ist erfolgreicher denn je und erobert immerneue Bereiche; auch über Tätigkeiten in Toch-tergesellschaften und sonstigen Beteiligungen.Im Betrachtungszeitraum wurde die Mitglie-derzahl gesteigert, mit einer ca. 10 %igen Erhö-hung der gezeichneten Genossenschaftsanteile.

Unser Vermietungsgeschäft hat deshalb in 2012einen weiterhin erhöhten Auslastungsgrad beigestiegenen Mieten erreicht. Viele Entschei-dungen und Aktivitäten der Genossenschaft injüngster Vergangenheit und in den für die Ge-nossenschaft tätigen Einrichtungen haben dazubeigetragen; insbesondere der Einsatz der Mit-arbeiter. Abriss, Neu- und Ausbau, Sanierungengrößerer Wohnanlagen sowie marktgerechteund wünschenswerte Wohnungsmodernisie-rungen, wohnbegleitende Dienstleistungen undumgesetzte Infrastrukturmaßnahmen sind we-sentliche Gründe für diese positive Entwick-lung. Alle GSWG–Wohngebiete sind durch dieneue Autobahnanbindung an die City Bielefeldin wenigen Minuten Fahrzeit erreichbar unddas ohne jegliche Einschränkung des Wohn-wertes auf unseren großzügig angelegten grü-nen Wohngrundstücken. Gute Verkehrsan-

bindungen sind die Voraussetzungen für einepulsierende Wirtschaft, entsprechende Wert-schöpfung und Arbeitsplätze und damit Grund-lage für eine nachhaltige wirtschaftlicheVermietung.

Der Mietwohnungsmarkt ist durch die zuvor be-schriebenen allgemeinen Entwicklungen aus-geglichener geworden und wird auch künftigeher in diese Richtung gehen. Wer eine „güns-tige GSWG–Wohnung“ hat, wird eher nicht um-ziehen. Das war für uns mit Entlastungenverbunden. Die Erlösschmälerungen konnten in2012 um über 30 % reduziert werden.

Die Nettosollmieten wurden im Zeitraum von2008 bis Ende 2012 um 4,3 % gesteigert. Die Er-höhungen von jeweils rd. 2 % in 2011 und 2012sind die Ergebnisse von Neubau, Modernisie-rung und allgemeinen Mietanpassungen. Dabeiliegen die GSWG–Mieten immer noch unter denMietspiegelmieten und es besteht weiterhin Erhöhungspotenzial. Die Absenkungen in 2009begründen sich aus Abriss und befristeten Miet-absenkungen sowie Ausfällen bei umfassendenlängeren Modernisierungszeiträumen. DasHausbewirtschaftungsergebnis zeigt deutlicheFrüchte aus Investitionstätigkeit in Abriss, Neu-bau und Bestand aus den letzten Jahren.

In einer Gesamtbetrachtung ist der Wohnungs-markt in Bielefeld als unaufgeregt und ausge-glichen zu beurteilten. Bei „guten, preiswertenMietwohnungen“ kann der Markt durchaus alsangespannt bewertet werden. Interessante Woh-nungen hinsichtlich Lage, angemessenes Preis-/Leistungsverhältnis und neue Wohnprojektedurch Um-/Aus- oder Neubau finden jederzeitdie entsprechende Nachfrage. Das Angebot anöffentlich geförderten Wohnungen ist zu gering. Das wird auch für die nächste Zeit eher zutreffen.

In Bielefeld gibt es zu viele alte und unsanierte Wohnungen und es fehlt an neuem,barrierearmen/-freien, energiesparenden, fürdie Breite bezahlbaren Wohnraum. Wir habenhierauf angemessen agiert und uns in den letz-ten drei Jahren zum Abriss von rd. 4 % desGSWG–Wohnungsbestandes entschieden. Pa-rallel dazu wurden Neubauten auf den freige-räumten großzügigen Grundstücken erstelltund reibungslos vermietet. Wir haben in 2012für weitere Mietwohn-Vorhaben die Planungs-arbeiten auf Abriss- und unbebauten eigenenGrundstücken aufgenommen. Die Rahmenbe-dingungen haben sich positiv auf unseren Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr ausgewirkt.

Diese umfassende GSWG-Neubautätigkeit läuftgegen den Bielefelder Trend. Im Vergleich derJahre 2010/2011 sind in 2012 in Nordrhein-Westfalen 2,2 % mehr neue Wohnungen ent-standen, in Bielefeld ist die Zahl um über 20 % eingebrochen. Auch das führte für uns alslangfristig ausgerichteter genossenschaftlicherWohnungsbewirtschafter zu deutlich gestiege-nen Auslastungen in der Vermietung unsererWohnungen.

Kündigungen/Vermietungen 2012

Jan. Febr. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.

11

25

19

97

16

19

12

7

1211

10 1010

16

19

12

1917

10

1819

14

26

0

25

20

15

10

5

Vetragsbeginn Vetragsende

Von 161 Wohnungskündigungen mussten 6Wohnungen durch Zwangsräumung freige-macht werden. Die Fluktuationsquote beträgtrd. 14,3 %; bei rd. 24 % der Kündigungen handeltes sich um Umzüge im eigenem Bestand.

Die Forderungen gegenüber unseren Mieternhaben sich per 31. Dezember 2012 auf rd. 188 TEuro vermindert, auch in Zusammenarbeit mitden öffentlichen Einrichtungen macht sich hierunser Engagement bei der Mieterschuldnerbe-ratung bemerkbar.

Wie bereits erwähnt liegen die genossenschaft-lichen Wohnungsbestände fast ausnahmslos aufeigenen Grundstücken mit üppigen Grünflä-chen. Das schätzen unsere Mieter und ziehtneue Kunden an. Zumal darüber hinaus unseremotorisierten Mieter in der Regel in unmittel-barer Nähe ihres Wohnquartiers günstig parkenkönnen; ohne Belästigungen für die Bewohner.Betrachtet man die Geschichte der Stadtent-wicklung ist erkennbar, dass der Mensch undauch die Städte ohne Natur und Grünflächennicht auskommen. Die Menschen möchten überkurz oder lang immer dort wohnen, wo sich aus-reichend grüne Freiräume bieten. Das war früher so und wird auch im 21. Jahrhundert sosein. In den GSWG–Wohnungsbeständen ist dasstädtische Leben optimal mit der Natur verbunden.

In unseren Wohnquartieren gibt es zahlreicheNachbarschaftstreffs und weitere Einrichtungenzur Gemeinsamkeit für unsere Mitglieder. Viele


unserer Mitglieder sind hier ehrenamtlich tätig.Mit Angeboten vom Mittagstisch über gemein-same sportliche und andere Betätigungen bishin zur Einkaufshilfe für Nachbarn und vielesmehr.

Zusammen mit dem Wohnen und den beglei-tenden Aktivitäten schaffen wir auch Integra-tion. Wir machen Integration nicht am Pass desMieters fest, sondern daran, dass sich die Men-schen in unsere Gemeinschaft einbringen. Mitall unseren Angeboten zum Wohnen zollen wirunseren ausländischen Mitbürgern Respekt,schaffen Verständnis und führen unterschiedli-che Kulturen zusammen. Damit schaffen wirGemeinsamkeiten, sozialen Frieden und Solida-rität in der Genossenschaft. „Unruhen“ sind inunseren Wohnanlagen undenkbar. Diese intak-ten Nachbarschaften schaffen Wohnzufrieden-heit für alle. Bei uns werden Toleranz,Verständigung und Verständnis gelebt, denndas ist die Basis für guten Kontakt. Natürlichauch deshalb, weil wir die Lebensbedingungenfür alle Menschen in unseren Quartieren stän-dig und nachhaltig verbessern.

Kaum ein anderes landespolitisches Themasorgte 2012 für so viel Wirbel wie die umstrit-tene Dichtigkeitsprüfung privater Abwasserka-näle in den Wohnanlagen. Bürgerinitiativen,Demonstrationen und Resolutionen von Stadt-und Gemeinderäten – der Widerstand dieserblieb nicht wirkungslos. Um die Schärfe ausdem lange unterschätzten Thema zu nehmen,

20 21

kündigte die Landesregierung Ende 2012 einebürgerfreundlichere Lösung an und hat die all-gemeine Prüfpflicht für private Abwasserrohregekippt. Zunächst soll nur noch eine Überprü-fung der Abwasserkanäle in Wasserschutzge-bieten verpflichtend sein. Kommunen sollenaber künftig selbst eine Pflicht einführen dür-fen. Allerdings sind die angestrebten Neurege-lungen noch nicht festgezurrt. Von Wasser-schutzgebieten sind wir nicht betroffen.

Es bleibt zunächst abzuwarten, was es hierzuan neuen landesgesetzgeberischen und kom-munalen Vorgaben gibt. Unabhängig davonüberprüfen wir regelmäßig die Abwasserkanäleauf unseren Grundstücken; insbesondere imRahmen größerer objektbezogener Sanierungs-maßnahmen.

Nach dem Willen der nordrhein-westfälischenLandesregierung wurde ein Gesetzesentwurfauf den Weg gebracht, die Landesbauordnungzum 01.04.2013 um eine Rauchwarnmelde-pflicht zu ergänzen. Danach obliegt uns diePflicht zur Ausstattung der Räume wie Schlaf-,Kinderzimmer und Flure in den Wohnungen.Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft ob-liegt dem Besitzer – sprich Mieter –, ist aberdurch mietvertraglich bestehende Vereinbarungvor dem 01.04.2013 auch übertragbar auf denVermieter. Der Entwurf der Landesbauordnungsieht vor, dass alle Wohnungen in Neubauten abdem 01.03.2013 mit Rauchmeldern auszustat-ten sind; für den geförderten Wohnungsbau giltdies bereits seit Längerem. Die Pflicht zur Aus-rüstung in Bestandsbauten ist mit einer Über-gangsfrist bis Ende Dezember 2016 befristetgeplant.

Wir haben bereits Mitte 2012 einen Rahmen-vertrag mit einer Fachfirma zur Lieferung ent-sprechender Funk-Mietgeräte abgeschlossen,der die Ausrüstung jederzeit und planmäßig ge-währleistet. Damit erfahren unsere Mieter nochmehr Sicherheit. Für die eigenen und verwalte-ten Wohnungsbestände in unserem Tochterun-ternehmen OWIT wurde ebenfalls Entsprechen-des veranlasst.

Auch das Thema Trinkwasserverordnung bzw.die Gefährdung durch Legionellen haben wir imAuge. Die neuen Pflichten für die Wohnungs-wirtschaft aus der bereits in 2011 geändertenTrinkwasserverordnung umfassen im Wesent-lichen: Anzeigepflichten des Bestandes, Unter-suchungspflichten auf Legionellen, Pflichten bei

Überschreiten bestimmter Werte, Dokumenta-tions- und Informationspflichten gegenüber un-seren Mietern. Wir haben im abgelaufenenGeschäftsjahr die geforderten technischen Umrüstungen zur künftigen wiederkehrendenPrüfung erfüllt und sind vorbereitet. Ebensohaben wir dies für die zu bewirtschaftendenWohnungsbestände in unserem Tochterunter-nehmen OWIT veranlasst. In unserem Bestandsind davon Gebäude mit einem Warmwasser-speicher größer als 400 Liter oder mehr als 3 Liter in den relevanten Rohrleitungen betrof-fen. Die aktualisierte Trinkwasserverordnungschreibt nun eine erste orientierende Untersu-chung bis Ende Dezember 2013 vor. Hierzu wurden entsprechende Rahmenvereinbarungenmit zugelassenen Anbietern abgeschlossen.

Zum Beginn des abgelaufenen Geschäftsjahreswurden über einen Rahmenvertrag mit einerFachfirma sämtliche Erfassungsgeräte der Heiz-/Wasserkosten in der Genossenschaft auf zeitge-mäße Funktechnologie umgestellt und gemie-tet. Hierdurch entfällt im Betrachtungszeitraumfür unsere Mieter zum Jahreswechsel der sonstübliche Ablesetermin. Zusätzlich werden dieAnzahl von Schätzungen wegen fehlender Ablesewerte erheblich reduziert; ein weitererSchritt in Richtung Abrechnungsgerechtigkeit.Für das Geschäftsjahr 2012 werden also dieseNebenkostenabrechnungen integriert mit derhierfür vorgesehenen Fachfirma erfolgen, wasweitere Transparenz für unsere Mieter bringtund gleichzeitig ein schnelleres und kosten-günstigeres Agieren in der Genossenschaft ermöglicht. Zudem bietet die Funktechnologiedie Basis für alle Mieter, in ein aktives unter-jähriges Energiedatenmanagement einzustei-gen, um jederzeit den Verbrauch festzustellenund hierauf das Verhalten abzustellen.

Des Weiteren bietet die GSWG seit Oktober 2012für ihre Mieterinnen und Mieter digitalen Fern-sehspaß und Surfen ohne Limit. Die alten SAT-Anlagen wurden abgebaut. Durch die Koope-ration unserer Enkelfirma QuartierszentrumWindflöte Verwaltungs GmbH mit einem Kabelnetzbetreiber profitieren die Mieterinnenund Mieter der GSWG von einem modernenMultimedia-Anschluss mit analogen und digita-len TV-Programmen, teilweise auch in HD-Qua-lität. Fremdsprachenpakete sind ebenfallsempfangbar. Außerdem verfügen alle Anschlüssegleichzeitig über einen Basis-Internetanschlussmit vielen Möglichkeiten individueller Zusatz-leistungen.

aus Sollmieten und den Erlösschmälerungen 2008 – 2012

Entwicklung der Erträge

Jahr Erträge (Euro)aus Sollmieten

Veränderungen zum Vorjahr

Erlösschmälerungen(Euro) aus Sollmieten

Veränderungen zum Vorjahr

2008

2009

2010

2011

2012

4.094.014,46

4.061.080,69

4.102.033,47

4.189.308,64

4.271.456,10

-0,8 %

1,0 %

2,1 %

2,0 %

435.978,65

322.708,38

316.927,91

308.043,73

209.274,08

-26,0 %

-1,8 %

-2,8 %

-32,1 %


22

Der von der GSWG verwaltete eigene Wohnungsbestand für Familien, Singles, Senioren undStudenten umfasste am 31.12.2012

Wohnungsbestand

1.125

3

156

241

Größenklassengliederung

über 90 qm

75 - 90 qm

65 - 75 qm

48 - 65 qm

39 - 48 qm

bis 39 qm

118

203

176

424

115

89

Wohnungen

gewerbliche Einheiten

Garagen- und Tiefgaragenplätze

Einstellplätze

73.356 qm

301 qm

Wohnfläche

Nutzfläche

mit

mit

der Wohnungen nach Wohnungseinheiten

23

des Wohnungsbestandes (Baujahre)

Altersstruktur

1949-1953

1954-1958

1959-1963

1964-1968

1969-1973

1974-1978

1979-1983

1984-1988

1989-1993

1994-1998

1999-2003

2004-2008

2009-2012

228 225

155

89108

3045

0

5673

89

0

27

Der Wohnungsbestand der GSWG wurde ab 1949 auf großzügigen Eigentumsgrundstücken, lediglich 16 Wohnungen befinden sich auf Erbbaurechtsgrundstücken, mit überwiegend üppigen Grünflächenanlagen erstellt.Auch frühere Baujahrgruppen entsprechen aufgrund des Zustandes und der in den letzten Jahren getätigten umfassenden Bestandsinvestitionen den bei uns nachgefragten Wohn- und Lebensbedürfnissen.

Mietspiegel der GSWG

Mieten

Mieten

über

vonbis

vonbis

bis

Mieten

Mieten

Anzahl der Wohnungen

5,00 €

4,50 €4,99 €

4,00 €4,49 €

3,99 €

131

186

61

747

0

50

100

150

200

250

Anz

ahl d

er W

ohnu

ngen

Jahre


Bestandsgebäunde Tulpenweg 23 und 25 in der Windflöte.


24

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

3,68 3,93 4,02 4,12 4,25 4,38 4,45 4,53 4,58 4,65 4,70 4,75 4,81

2012

4,83

Ø E

uro/

qm m

onat

lich

Entwicklung der Kaltmieten

Die Gründe für eine Mietvertragsauflösung

36

24

21

11

9

10

8

7

4

7

3

15

155

2012

%AnzahlKündigungsgründe

Die Abrisse und die Neubauten verzerren die Veränderungen der Durchschnittsmiete insbeson-dere in den Jahren 2009 bis 2012. Im Geschäftsjahr 2012 wurden 161 Wohnungen gekündigt. DieFluktuation ohne Umzüge im eigenen Bestand von 10,84 % ist gegenüber dem Vorjahr gesunken.

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

0,00

3,50

4,00

4,50

5,00

23,23

15,48

13,55

7,10

5,81

6,45

5,16

4,52

2,58

4,52

1,94

9,68

100%

42

35

12

14

12

19

8

0

6

0

0

13

161

2011

%Anzahl

26,09

21,74

7,45

8,70

7,45

11,80

4,97

0,00

3,73

0,00

0,00

8,07

100%


Vermietet wurden in 2012

24

60

82

18

3

0

0

187

22,02 %

16,26 %

18,89 %

9,79 %

12,00 %

0,00 %

0,00 %

109

369

434

184

25

1

3

1.125

9,69 %

32,80 %

38,58 %

16,35 %

2,22 %

0,09 %

0,27 %

100 %

Anteil der vermieteten Wohnungen im Bezug des Bestandes nach Anzahl der Räume

Gesamtwohnungsbestand nach Anzahl der Räume

Ortswechsel (beruflich oder privat)

Andere Wohnung GSWG

Haus/ETW (gebaut, gekauft, geerbt)

Tod

Wohnung zu groß/zu teuer/zu klein

Alten-/Pflegeheim bzw. aus Altersgründen zur Familie

Zuzug zum Partner

Ärger mit Mitmietern/Umfeld

Kündigung durch GSWG/Räumungsklage

Ende befristeter Mietvertrag

Zurück in die Heimat

Sonstiges(Trennung/kein Geld für Genossenschafts-anteile)

1-Zimmer-Wohnungen

2-Zimmer-Wohnungen

3-Zimmer-Wohnungen

4-Zimmer-Wohnungen

5-Zimmer-Wohnungen

6-Zimmer-Wohnungen

7-Zimmer-Wohnungen

Am nachgefragten Bedarf orientierte 2-Zimmerwohnung im Primelweg 12, 67 m², Neubau, barrierefrei, Aufzug.

25

„Investieren Sie jetzt in die Sanierung, sparenSie Kosten und steigern den Wert der Immobi-lie“, so wird von allen Seiten geworben und vorallem von der Politik. Offenbar werden Infor-mationsdefizite als Hemmschuh zum Beispielfür die energetische Sanierung ausgemacht.Aber die Wirklichkeit sieht anders oder zumin-dest komplexer aus.

In vielen Fällen lohnt sich die Sanierung nicht.Es lassen sich zwar die Sanierungskosten um-legen, aber in viel zu geringem Ausmaß als ge-setzlich erlaubt und wirtschaftlich nötig oderam Mietwohnungsmarkt umsetzbar. Nach Be-rechnungen des GdW werden jährlich nur 0,2 %des gesamten Wohnungsbestandes in Deutsch-land voll energetisch saniert. Die Klimaziele derBundesregierung erwarten eine Sanierungsratevon 2 %. Und auch die Neubautätigkeit stößt ins-besondere unter Berücksichtigung der starkenBaukostensteigerungen in den letzten Jahren anwirtschaftliche Grenzen.

Es ist schon bei der energetischen Sanierung so,dass auf Grundlage von Bedarfswerten errech-nete theoretische Einsparpotenziale die echtengemessenen Einsparungen systematisch über-schätzen und die tatsächlichen Ergebnisse dieMarktmöglichkeiten für Investitionen überfor-dern. Wir können diese Ergebnisse unserenMietern oftmals auch gar nicht zumuten, weilvon vielen nicht tragbar, wenn wir eine kom-plette Änderung der Mieterstruktur nicht ver-antworten können oder wollen. Investitionen indie Wärmedämmung müssen aus Sicht derWirtschaftlichkeit nicht immer vorteilhaft sein.Auch die Anlagentechnik muss stärker in denBlickpunkt der Überlegungen rücken.

Modernisieren um jeden Preis? Das war ge-stern. Immer mehr prüfen wir, ob der Abrissproblematischer Wohnhäuser mit anschließen-der Neubebauung nicht die bessere und wirt-schaftlichere Lösung ist. Allerdings ist dierichtige Entscheidung nicht immer leicht zutreffen – denn die Kosten stellen nur einen Fak-tor unter mehren dar. Aber auch wir werden unsweiter an den Anblick von Abriss gewöhnenmüssen. Warum greifen wir immer mehr zu die-sen Überlegungen und nicht nur zur Moderni-sierung? Durch die Modernisierung kann manin vielen Fällen aus einem Ackergaul kein Renn-


pferd machen. Es gibt einfach Baualtersklassen,bei denen sich eine umfangreiche Modernisie-rung nicht anbietet. Der häufig schlechte ener-getische Zustand von Wohnimmobilien vor allenDingen aus den 50er und 60er Jahren des 20.Jahrhunderts ist dabei nicht der entscheidendePunkt. Man kann jedes Gebäude in ein Niedrig-energiehaus umwandeln. Sehr wohl ins Gewichtfallen hingegen andere Aspekte, insbesondereder Schallschutz. Dieser lässt sich oftmals nuraufwendig und unzulänglich verbessern. Pro-blematisch sind darüber hinaus oftmals unzu-längliche Raumzuschnitte. Sobald Moder-nisierungskosten (Kostengruppe 300 und 400)die Schwelle von 900 bis 1.000 Euro/m² über-schreiten, prüfen wir kritisch, ob nicht ein Neu-bau sinnvoller ist. Denn schließlich bleiben auchnach einer Modernisierung die Defizite eines äl-teren Gebäudes bestehen. Generelle Lösungengibt es nicht. In jedem Fall ist eine Einzelprü-fung erforderlich, die wir bei unseren Investi-tionen sehr detailliert und kritisch durchführen.Wir entwickeln unsere Bestände mit Augen-maß, sei es durch Sanierung, Modernisierung,Abriss sowie Neubau.

Diese Hausaufgaben haben wir in 2012 erledigtund damit auch unsere soziale Verantwortungwahrgenommen. Darüber hinaus haben wir beiall unseren Wohnimmobilieninvestitionen vielWert auf „Grün“ gelegt. Denn unsere geschaffe-nen attraktiven Außenanlagen erhöhen den Ver-mietungserfolg, so unsere Erfahrung. Mitunseren Investitionen ins „Grün“ heben wir unsdeutlich von Mitbewerbern ab.

26 27

Der Abriss des Bestandsobjektes Primelweg 12mit 10 Wohnungen und 515 m² Wohnfläche ausder ersten Hälfte der 60er Jahre unterstreichtVorgenanntes. Die im Bau befindliche Maß-nahme auf dem geräumten Grundstück mit 11Wohnungen und 587 m² Wohnfläche im öffent-lich geförderten und freifinanzierten Mietwoh-nungsbau wurde mit Gesamtkosten von rd. 1,3Mio Euro in 2012 in die Bauinvestitionsphasegebracht und ist bereits voll vermietet.

Außerdem wurde in den Gremien entschieden,weitere 4 Häuser mit 16 WE aus den 50er Jah-ren am Veilchenweg abzureißen und die Pla-nung für entsprechenden Ersatzneubaufertigzustellen. Die Planung mit 19 Wohnungenund 1.219 m² Wohnfläche ist abgeschossen; dasInvestitionsvolumen wird rd. 3 Mio. Euro betra-gen. Aus internen personellen, kapazitäts- undfördertechnischen Überlegungen heraus wurdeein Baubeginn zunächst noch zeitlich gescho-ben.

Mit diesen Wohnanlagen werden heute unver-zichtbare architektonische Regeln für das nach-barschaftliche Miteinander bei gleichzeitigerreichter hoher Privatheit und Intimität umge-setzt. Diese Quartiere sind von Mietern begehrt.Die Planungen sind so gestaltet, dass aus Nach-barn keine Fremden werden.

Im Betrachtungsraum konnten die Arbeiteneiner umfassenden Sanierung unserer Be-standsobjekte Rosen-/Lupinenweg, Baujahr1965, mit 16 Wohnungen und 1.107 m² Wohn-fläche abgeschlossen werden.

Abriss/Neu-/Um-/Ausbau/Modernisierung/Instandhaltung

Primelweg 12 nach Fertigstellung.

Abbruch der Bestandsimmobilie aus 1953.


28 29

Ziel unserer Baumaßnahmen ist das barriere-freie/-arme Bauen. Ob das insbesondere im Be-stand immer wirtschaftlich ist, kann nicht nurin Zahlen gemessen werden, es erhöht aber aufjeden Fall den Nutzungsgrad unserer Wohnim-mobilien.

In den letzten fünf Jahren von 2008 bis 2012haben wir in Modernisierung/Neubau und Instandhaltung über 14 Millionen Euro inve-stiert. Hinzu kommt, dass über GSWG–Tochter-unternehmen weitere ca. 14 Millionen Euro aufden Weg gebracht, maßgeblich begleitet oder ineigene Immobilien investiert wurden. Das un-terstreicht unsere Bedeutung als Immobilien-gruppe für Bielefeld und inzwischen auchdarüber hinaus; verbunden mit der Verantwor-tung und Verpflichtung, für alle Zielgruppen bezahlbaren Wohnraum für die breiten Schich-ten der Bevölkerung anzubieten.

Unsere Immobilieninvestitionen müssen selbst-verständlich für unsere nachhaltige unterneh-merische Tätigkeit im Interesse unsererMitglieder eine Rendite erwirtschaften. Deshalbbedarf jede Investition einer zeitnahen und an-gemessenen Verfolgung von Kosten, Qualitätenund Terminen. Diese Kontrollaufgaben werdenbei uns im Hause streng vorgenommen und ein-gehalten, sodass Fehlentwicklungen zügig er-kannt und durch entsprechende Gegenmaß-nahmen in ihren Wirkungen begrenzt werdenkönnen.

Für die energetische Sanierung wurden diealten Balkone abgerissen und durch vorgestellteBalkone aus Aluminiumkonstruktionen ersetzt,ein Wärmedämmverbundsystem auf die Auß-enfassade angebracht, die oberste und untersteGeschossdecke gedämmt, sämtliche Fenster,Hauseingangstüren erneuert und neue Zentral-heizungsanlagen mit energiesparender Gas-brennwerttechnik eingebaut. Des Weiterenwurden Bad- und Elektromodernisierungen,Einbau neuer Zimmer- und Wohnungsein-gangstüren, Maler- und Bodenbelagsarbeitensowie die Aufwertung der Außenanlagen durch-geführt. Hierfür sind rd. 950 T Euro investiertworden, also ca. 850 Euro/m² Wohnfläche. DieArbeiten wurden im Rahmen des durch unserTochterunternehmen organisierten Baumana-gements im bewohnten Zustand durchgeführt;ohne jegliche Aufgeregtheiten oder sonstige Störungen. Die damit einhergehenden Mietan-passungen wurden zeitnah und störungsfreiumgesetzt. Das frühzeitige Einbinden der Mieterschaft weit vor Beginn der Investitions-phase hat ebenso zu diesem reibungslosen Ab-lauf beigetragen.

In unserem 8-geschossigen Mietparteien-ObjektTulpenweg 39, Baujahr 1962, wurden die Sani-tärstrangleitungen ersetzt und alle 24 Bäder mitWanne oder Dusche barrierearm neu gestaltet.Die Arbeiten mit 300 T Euro Gesamtkosten wur-den in der Zeit vom August bis November 2012ebenfalls vollkommen störungsfrei im bewohn-ten Zustand erledigt. Parallel dazu wurdenSchönheitsreparaturen/Instandhaltungen aus-geführt. In Abstimmung mit den Mietern wurdeeine durchschnittliche Mietanpassung von 0,52Euro/m² monatlich vereinbart.

Oftmals werden für solche Arbeiten pro Bad mitStrangsanierung mehrere Wochen veranschlagt.Dies ist natürlich keinem Mieter mit Lärm undDreck etc. zumutbar. Das Baumanagement unseres Tochterunternehmens hat hier hervor-ragende Arbeit geleistet.

Rosen-/Lupinenweg während und nach den Sanierungsarbeiten.

Renovierte Treppenhäuser im Tulpenweg.


30

Erstmals haben wir uns in 2012 zur Umsetzungdes hochwertigen Dachgeschossausbaus mitgroßzügigen Freiflächen/Dachterrassen inGSWG-Bestandsobjekten entschlossen.

Die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist großund das zu Mieten, die unser bisheriges höchs-tes Mietniveau deutlich übersteigen. Das unter-streicht die Attraktivität unserer Standorte beientsprechender Wohnungsqualität. Darüberhinaus wird das unmittelbare Umfeld unsererWohnquartiere hierdurch weiter aufgewertet.

Für Investitionen zur Substanzpflege und -er-haltung sowie für eine Vielzahl wertverbes-sernder (Einzel) Modernisierungen unter-schiedlichen Umfanges mit Grundrissverände-rungen/-erweiterungen wurden im Geschäfts-jahr 946 T Euro, 12,84 Euro/m² Wohnflächeaufgewendet. Im Vergleich zu vielen Woh-nungsanbietern insbesondere anderer Rechts-formen, also viel mehr. Die Modernisierungenumfassten in erster Linie Bad- und Elektroar-beiten, den Einbau hochwertiger schallreduzie-render Wohnungseingang- und Zimmertüren,moderne Bodenbeläge sowie individuell zuge-schnittene Malerarbeiten. Damit kommt auchzum Ausdruck, dass es uns bei allen unterneh-merischen Entscheidungen in erster Linie umdie Zufriedenheit der Menschen und damit derSolidargemeinschaft Wohnungsgenossenschaftgeht.

Der in 2011 aufgestellte technische Zustands-bericht für alle GSWG–Bestandsobjekte mit denInvestitionserfordernissen und –wünschenwurde im Betrachtungszeitraum durch diezuvor beschriebenen umfänglichen Maßnah-men weiter abgearbeitet; andererseits für wei-tere Jahre fortgeschrieben mit dem Ziel, dashierin beschriebene Investitionsvolumen ineinem überschaubaren Zeitraum abzuwickeln.

Dachgeschossausbau mit modernen, lichtdurchfluteten Grundrissen im Rosenweg 6.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

11,50 12,43 19,75 10,24 9,54 11,70 9,93 19,24 19,84 21,72 14,51 17,19 13,75 12,84

Euro

/m²

Entwicklung der Instandhaltungskosten

20,00

je m² Wohnfläche

10,00

05,00

00,00

15,00

1954-1958

1949-1953

1959-1963

1964-1968

1969-1973

1974-1978

1979-1983

1984-1988

1989-1993

1994-1998

1999-2003

2004-2008

2009-2011

2012

938 1284 1302 1317 1235 1237 1150 1239 1366 1441 1299 1353 1398

1323

556

692 1836 1813 2132 2393 2611 2740 3308 3870 4228 3915 4137 4580

Anz

ahl

Entwicklung der Mitglieder und Anteile

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

Anteile

Mitglieder

31



32

Unbebaute Grundstücke

Die GSWG verfügt in exponierter Lage im Bielefelder Süden über unbebaute Grundstückein einer Größenordnung von 6.312 m², die imGeschosswohnungsbau bebauungsfähig sind.Darüber hinaus kann eine Vielzahl zu Bestandsobjekten gehörenden Grundstücken imRahmen von Verdichtungen einer effizienterenNutzung zugeführt werden.

Wirtschaftliche Lage Mitgliederbewegung/Geschäftsguthaben

Im Geschäftsjahr 2012 sind der GSWG 171 Mitglieder mit 793 Geschäftsanteilen beigetre-ten. Ausgeschieden sind durch Kündigung, Tod,Übertragung oder Ausschluss 126 Mitgliedermit 350 Anteilen.

Am 31.12.2012 waren in die Liste der Genossen1.398 Mitglieder mit 4.580 Geschäftsanteileneingetragen, gegenüber Ende des Vorjahres eineErhöhung um 45 Mitglieder. Die Anteile erhöhten sich um 443.

In 2013 sind unserer Genossenschaft bis heute46 Mitglieder beigetreten.

Das Geschäftsguthaben belief sich am31.12.2012 auf 1.252.942,13 Euro und teilt sichwie folgt auf:

Geschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder78.820,86 Euro

Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder1.174.121,27 Euro

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöht sich im Geschäftsjahr um112.469,93 Euro.

Unternehmens-Aufbau/-Organisation und Personelles

Wir arbeiten ständig an strukturellen Lösungen,die unter Beachtung unserer Größe im Woh-nungsbewirtschaftungsgeschäft, des Service-/Dienstleistungsbereiches, von Kosten-, Investi-tions-, Finanzierungs- und Markterfordernissenzu weiteren Optimierungen unseres genossen-schaftlich ausgerichteten wohnungswirtschaft-lichen Geschäftsmodells führen.

Die bereits vor Jahren getroffenen Entscheidun-gen und eingeleiteten Maßnahmen zur Schaf-fung einer reinen Vermögensgenossenschaftwurden in 2012 abgeschlossen; mit wesentli-chen Wirkungen hieraus für die Zukunft.

Ab Herbst 2012 werden alle genossenschaftli-chen Leistungsfelder zur Erstellung und Bewirtschaftung von Immobilien sowie umfas-sende technische Leistungen, Verwaltungs-/Betreuungs-/Service- und Beratungsaufgabenrund um die Immobilie durch GSWG–Tochter–und deren Beteiligungsunternehmen ausge-führt. Durch die weitestgehende Personeniden-tität in den Organen von GSWG und derenTochter-/Enkelunternehmen ist die Umsetzungder genossenschaftlichen Firmenphilosophie inder Gruppe gewährleistet. Ebenso wird diesedurch die Aufbau-/Ablauforganisation für dieGruppe erreicht. Damit stellt unser Geschäfts-modell als Wohnungsbaugenossenschaft an dieOrganvertreter im Vorstand und Aufsichtsratsowie an alle für uns Tätigen besondere Her-ausforderungen. Es wird im Interesse unsererMitglieder, die Miteigentümer und Mieter sind,Fach- und Sozialkompetenz erwartet, die wirauch mit dieser neuen Aufstellung in 2012 erfüllt haben. Es ist für uns eine Selbstver-ständlichkeit, dass wir hieran täglich arbeiten,um noch besser zu werden, um unsere genos-senschaftlichen Werte und Prinzipien zu ver-mitteln und damit erfolgreich umsetzenkönnen.

Ein ehrendes Gedenken gilt den im Geschäftsjahr verstorbenen Mitgliedern:

Aus der GSWG sind in 2012 weitere Mitarbeiterin verbundene Unternehmen gewechselt. EineMitarbeiterin scheidet aus und ein bestehendesAusbildungsverhältnis endet im Sommer 2013.Der junge Kollege wird in ein Tochterunterneh-men wechseln. Die Genossenschaft bestehtdann aus dem satzungsgemäßen Vorstand mit2 haupt- und 2 nebenamtlichen Mitgliedern.

Das Arbeitsvolumen in der GSWG-Gruppe istgewachsen und wird in Folge der guten Aufstel-lung und Perspektiven der Genossenschaft weiter zunehmen, sodass daraus für uns einegroße Nachfrage nach Arbeitszeit und damit Arbeitskräften in den verbundenen Unterneh-men entsteht. Der demografische Wandel mitdem daraus resultierenden Fachkräftemangelerfordert täglich große Aufmerksamkeit, damitdie künftigen Aufgaben erfolgreich erledigt werden können.

Am 31. Dezember 2012 (31.12.2011) waren inder GSWG 3 (5) Personen beschäftigt, und zwar:

2 (2) hauptamtliche und 2 (2) nebenamtliche Vorstandsmitglieder1 (3) kaufmännische Angestellte;

davon eine Teilzeitkraft1 (1) Auszubildender


33

Akman, YadigarArnold, ElliAschoff, HelmutBrockmann, MartinBuschke, ElfriedeCaglar, AyhanGoletz, HansHaselau, VeraHesse, LuziaHoltkamp, AnnetteJerke, CharlotteKexel, DavidKilic, Ahmet

Löcker, AlfredMarxcord, BrunoMaskos, WalterMrosek, RosaMücke, HildegardPietschok, EdithRempel, EnriqueRott, UweRummeleit, ErnaSievert, AnnelieseSimsek, KurbanSkaris, ArnoldSpöde, PaulTalberg, Kai-Uwe


34 35

Vermögensaufbau 2012

3.495,3 T E

(6,8 %)47.504,2 T E

(93,2 %)

Kapitalaufbau 2012

37.083,1 T E

(72,7 %)9.426,5 T E

(18,5 %)4.489,9 T E

(8,8 %)

Anlagevermögen Umlaufvermögen

Langfristige Rückstellungen und Verbindlichkeiten

Eigenkapital Kurzfristige Rückstellungen und Verbindlichkeiten

Die GSWG erzielte im Geschäftsjahr 2012 einen Umsatz von 5.958,0 T Euro (im Vorjahr 5.823,6 T Euro)

Umsätze aus HausbewirtschaftungUmsätze aus anderen Lieferungen und Leistungen

Die Erhöhung der Umsätze aus Hausbewirtschaftung resultiert aus gestiegenen Sollmieten undUmlagen sowie um über 30 % reduzierten Erlösschmälerungen. Die Umsätze aus anderen Lieferungen und Leistungen beinhalten erbrachte Leistungen für die OWIT GmbH.

2012 T E5.877,6

80,4

2011 T E5.745,2

78,4

Umsatzerlöse

Neben den Aktivierungen zum Sachanlagevermögen aufgrund verschiedener Neubauten/Modernisierungensowie umfangreichen Kernsanierungen hat sich das Vermögen durch die für unsere Neubauvorhaben durch-geführten Abrisse im Primelweg und im Veilchenweg verändert.

Die GSWG hat der OWIT GmbH eine befristete Kreditlinie für den weiteren Ausbau der Geschäftsaktivitäten eingeräumt, die am 31.12.2012 mit 391,9 T Euro in Anspruch genommenwar. Die vereinbarten Bedingungen entspre-chen Marktkonditionen.

Die Liquiditätssteuerung ermöglicht es derGSWG jederzeit, der Erfüllung ihrer finanziel-len Verpflichtungen nachzukommen; nach demderzeitigen Stand wird dies auch künftig gege-ben sein.

Die niedrigen Kapitalmarktzinsen ermöglichtendie Beschaffung und Prolongation von Fremd-kapital zu günstigen Konditionen. Die Darlehenwurden mit 10- bzw. 15-jährigen Zinsbindungen festgeschrieben und werden sich in den nächs-ten Jahren positiv auf die Ertragslage auswir-ken. In diesem Zusammenhang wurde die Fragenach dem Zeitpunkt einer möglichen nachhalti-gen Zinswende ausgiebig bewertet. Dabei warendas Zinsänderungs-Risiko und darüber hinausanstehende Zinsauslauftermine maßgeblicheEntscheidungskriterien. Aufgrund weiter steigender Tilgungsanteile und unterschiedlichlanger Zinsauslauftermine für Objektverbind-lichkeiten halten sich Zinsänderungsrisiken ineinem kalkulierbaren Rahmen.

Der Finanzmittelfonds in Höhe von 686 T Euro(Vorjahr –43 T Euro) umfasste im Geschäftsjahrneben den liquiden Mitteln von 686 T Euro (Vor-jahr 207 T Euro) auch die jederzeit fälligenBankverbindlichkeiten von 0 T Euro (Vorjahr250 T Euro).

Im Geschäftsjahr 2012 und bis zur Aufstellungdes Lageberichts wurden die Verbindlichkeitenbetrags- und fristenkonform beglichen. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit sichergestellt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitu-ten und anderen Kreditgebern beliefen sichzum Ende des Jahres 2012 auf 38,6 Mio. Euro,die im Jahr 2013 planmäßig mit 0,7 Mio. Euround in den Jahren 2013 – 2016 planmäßig mit2,9 Mio. Euro getilgt werden. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat sich im Geschäfts-jahr 2012 und bis zur Aufstellung des Lagebe-richts erwartungsgemäß entwickelt.

Das Geschäftsjahr 2012 hat wirtschaftlich mit einem Jahresüberschuss von 111,8 T Euro (Vorjahr 76,3 T Euro) abgeschlossen.

Wesentliche Veränderungen in der Struktur der Aufwendungen und Erträge haben sich nicht ergeben. Die Umsatzerlöse sind neben einer moderaten Mieterhöhung, insbesondere wegen nied-rigeren Erlösschmälerungen bei Leerständen sowie der ganzjährigen Auswirkungen der Zunahmedes Mietwohnungsbestandes in 2011 gestiegen. Die Erhöhung der sonstigen betrieblichen Erträgeum 165 T Euro im Geschäftsjahr resultiert insbesondere aus höheren Versicherungsleistungenund aus dem Verkauf von Anlagevermögen.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 102 T Euro ist vor allem darauf zurückzuführen, dass aufgrund der Vergabe von Geschäftsbesorgungen an die OWIT GmbH in2012 höhere Aufwendungen in Rechnung gestellt wurden. Die Erhöhung der Abschreibungen um334 T Euro ist hauptsächlich auf außerplanmäßige Abschreibungen für Abrissobjekte von 278 TEuro zurückzuführen.


36 37

Entwicklung Bilanzsumme und Eigenkapital Geldrechnung

FinanzlageErtragslage

Kreditrahmen OWIT GmbH

Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag

AbschreibungenAnlagevermögen

Cash-flow

Tilgungen

2011

76,3

888,1

964,4

680,3

284,1

2012

111,8

1.222,3

1.334,1

700,0

634,1

2010

69,2

855,4

924,6

690,8

233,8

2009

52,4

1.012,1

1.064,5

669,8

394,7

2008

97,3

833,8

736,5

649,6

86,9

2007

496,1

821,1

325,0

639,6

-314,6

2006

91,6

806,8

898,4

632,6

265,8

2005

231,8

798,3

1.030,1

612,4

417,7

2004

321,7

798,4

1.120,1

591,1

529,0

Die geldrechnungsmäßige Betrachtung ergibt sich durch Umrechnung aus dem wirtschaftlichenErgebnis:

Alle Angaben in T Euro

19591949 1969 1979 1989 1999 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

5345,9 7215,2 10578,6 13958,8 35357,0 48254,0 48000,9 47713,5 46827,4 46065,3 46730,6 47954,0 49648,8

304,5

142,7

34,9 686,6 1464,0 4424,4 9316,8 9510,6 9807,4 9810,9 9261,9 9111,8 9152,9 9173,5 9253,5

Anz

ahl

2012

50999,5

9426,5

Bilanzsumme

Eigenkapital

5000

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0


38 39

Für besondere Unruhe sorgt der Vorschlag einergroßen Volkspartei, die Mietpreise weiter zu deckeln. Vor diesem Hintergrund schauen wirmit großen Erwartungen auf die anstehendeBundestagswahl. Solch eine Regelung ist natür-lich marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da siedie Ursachen für steigende Mieten nicht anpackt, sondern nur an den Symptomen he-rumdoktert. Steigende Mieten sind immer eineFolge eines zu knappen Angebotes des gewünschten Wohnraumes. Also solche Dis-kussionen sind völlig überflüssig und schre-cken ab. Im Übrigen ist lokale Wohnungs-knappheit auch lokal anzugehen. Alles übereinen Teppich zu ziehen ist die falsche Therapie.

Angesichts stetig steigender Forderungen undsich verschlechternder Finanzierungsbedin-gungen, insbesondere für wirtschaftlich nach-haltig agierende Wohnungsunternehmen wieunsere Genossenschaft, wird vor weiter aufbür-denden Belastungen gewarnt. Denn damit wirddie Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraumfür die breiten Schichten der Bevölkerungschwieriger. Nur gerechtes Wohnen kann aufDauer für alle Beteiligten erfolgreich sein; dasheißt, bezahlbares Wohnen muss unter Wah-rung der wirtschaftlichen Balance zwischenMieter und Vermieter gelingen. Denn eine si-chere Versorgung in den Quartieren brauchtökonomische Stabilität und die wird aktuell beivielen Forderungen zu wenig hinterfragt.

Die Situation kann sich verschärfen, wenn diepolitischen Ansprüche stetig steigen. Das Eigenartige ist, dass viele Menschen die von derPolitik als wichtig angesehenen Ansprüche garnicht haben! Als Risikofaktoren für Bestands-immobilienhalter und für Investitionen ist alsodie Politik zu nennen. Als Vermieter müssenwir immer mehr investieren, sowohl beim Neu-bau, aber auch in der Modernisierung und imtäglichen Bewirtschaftungsgeschäft; Beispiel:Rauchmelder, Legionellenprüfung etc. Hinzukommt, dass die Energie- und Baupreise stei-gen. Darüber hinaus belastet natürlich der Abriss nicht mehr nachgefragten und auch zumodernisierenden Wohnraumes.

Die Energiewende hat sich in 2012 deutlich be-merkbar gemacht und das wird auch 2013 nichtbesser werden. Millionen deutscher Haushalteund auch unsere Mieter müssen tiefer in die Ta-sche greifen. Energiekosten sind nach unsererEinschätzung derzeit die größten Preistreiber

für das Wohnen. Das geht letztendlich zulastenvon umsetzbaren Nettomieterhöhungen für Investitionen in den Gebäudebestand und fürNeubauten. Tatsache ist in diesem Zusammen-hang, dass der Strompreis weit über 50 % poli-tisch bedingt ist. Die Erzeugung von Ökostromkommt den Verbraucher immer teurer zu stehen. Deutschlands Ökostromerzeuger erhiel-ten allein in 2012 für die Energie über 20 Milli-arden; fast 17 Milliarden davon zahlten dieStromverbraucher mit einer Umlage nach demErneuerbare-Energien-Gesetz. Das ist bezogenauf den Strommarkt Staatskapitalismus pur.

Der Klimaschutz und höhere Energieeffizienzdurch immer höhere Anforderungen bei Miet-wohngebäude-Investitionen - die Umsetzungdieses Vorhabens stößt zunehmend an wirt-schaftliche und soziale Grenzen. Wenn wir soweitermachen wie bisher, sanieren wir auch dieletzten günstigen Wohnungsbestände systema-tisch weg. Damit werden sowohl Mieter als auchVermieter vor unlösbare Probleme gestellt. Beialler begrüßenswerten Energiestrategie für dieWohnungswirtschaft muss eine sozialverträgli-che Umsetzung im Auge behalten und es musssichergestellt werden, dass wir auch in Zukunftgerechtes und sicheres Wohnen für breite Schich-ten der Bevölkerung anbieten können.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist ein maßgebli-ches Kriterium für Investitionen in energetischeMaßnahmen und das muss es auch bleiben.Bevor das Wohnen in Deutschland zum Luxuswird, muss es Alternativen zu den stetigen Ver-schärfungen geben. Um die Wohnungsbeständeund Quartiere energieeffizient und sozialver-träglich weiter entwickeln zu können, brauchenwir verlässliche Rahmenbedingungen. Die der-zeit geführten Diskussionen zu möglichst hohenMindestanforderungen an die Energieeffizienz,genauso wie die Überlegungen des Umweltmi-nisteriums zur Erhöhung der Anforderungenund zu erheblichen Ausweitungen von Pflichtenfür Gebäudeeigentümer gefährden die Umset-zung der Energiewende, anstatt zu nützen. Essind Versuche, die vorhandenen Probleme plan-wirtschaftlich auf dem Rücken der Gebäudeei-gentümer und Mieter zu lösen.

In Deutschland besteht besonders in wachsen-den Regionen ein zunehmender Bedarf an be-zahlbarem Wohnraum, der im Wesentlichen nurüber Neuinvestitionen gedeckt werden kann.Die geplanten Verschärfungen der EnEV för-

dern hingegen den Neubau im hochpreisigenSegment, sodass sich die Wohnungssituationfür Menschen mit mittlerem Einkommen zu-spitzen kann.

Deshalb ist es begrüßenswert, dass es wenigs-tens für Bestandsbauten keine weitere Ver-schärfung in der EnEV geben soll. Im Übrigensollte die Energieeinsparung mehr sein alsDämmen. Sie darf nicht singulär für sich stehen,sondern muss ausgewogen im Kontext weitererwesentlicher Bestandteile des Wohnens gesehenwerden. Auch im „Heizungskeller“ ist viel stär-ker über sinnvolle Maßnahmen nachzudenken.

Im Hinblick auf energetische Sanierungen istnicht nur die so wichtige Refinanzierbarkeit zubetrachten. Ein optimales Verhältnis von Kostenund Einsparung würde auch finanziellen Spiel-raum für andere ebenfalls sehr wichtige Zukunftsaufgaben, wie die Bewältigung des demografischen Wandels, zulassen oder zurVerbesserung der Lebensqualität vieler Men-schen beitragen. Es muss Schluss sein mit derewigen Schrauberei an der Energieeinsparver-ordnung. Immer offensichtlicher werden die dadurch verstärkten wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Schieflagen.

In Zukunft wird es mehr und mehr Singlehaus-halte geben und die Altersarmut wird durch dassinkende Rentenniveau und fehlende Altersvor-sorge zu einem immer größeren Problem. Güns-tiger, sicherer und guter Wohnraum, wie wir ihnanbieten, wird daher für viele immer wichtiger;zumal bezahlbarer Wohnraum immer knapperwird.

Wohnen für Ältere, in diesem Zusammenhangbesonders auch für Migranten, ist eines der Zu-kunftsthemen für uns in der Wohnungswirt-schaft. Die Zahl dieser Bevölkerungsgruppenimmt stärker zu als die der einheimischen Be-völkerung. Der Anteil der über 60jährigen Mig-ranten betrug im Jahr 2000 ca. 9 % und stieg bisheute auf über 16 %; er wird sich in den nächs-ten Jahren weiter erhöhen. Ältere Migrantenstellen auf dem Wohnungsmarkt eine bedeu-tende Zielgruppe dar, der wir uns annehmenwerden. In Umfragen wird festgestellt, dass siegleiche Ansprüche haben wie die Mehrheitsge-sellschaft. Hieraus lässt sich ableiten, dass nichtpauschal von migrantenspezifischen Wohn- undFreiraumbedürfnissen gesprochen werdenkann. Trotzdem stellt sich die Frage nach den

Chancen und Risiken

Seit vor 150 Jahren aus blanker Not geboren dieerste Wohnungsgenossenschaft aus der Taufegehoben wurde, hat die Bewegung eine wech-selvolle Entwicklung hinter sich. Heute sam-meln sich unter unserem Dach alle Schichtender Bevölkerung, die ihren persönlichen Traumvom Wohnen und einer besonderen Wohnformsicher realisieren wollen.

Wir als Wohnungsbaugenossenschaft erfüllendie geliebte Marktwirtschaft. Wir stehen fürSelbstbestimmung, Selbsthilfe, Selbstverant-wortung und Selbstverwaltung. Solidarität, Mit-bestimmung und Bereitstellung sicheren,wünschenswerten, bezahlbaren Wohnraumes,diese Prinzipien kennzeichnen unsere unter-nehmerischen genossenschaftlichen Tätigkei-ten. Einer für alle, alle für einen. Damit machenwir GSWG–Mitglieder glücklich und wir erzeu-gen in einer globalisierten Ellenbogengesell-schaft Wärme und Kuscheligkeit. Nichts-destotrotz unterliegen wir natürlich auch als Genossenschaft den Gesetzen des Marktes.

Die Wohnungspolitik wird andererseits derzeitden gesellschaftlichen Notwendigkeiten nichtimmer gerecht, deshalb ist in der Wohnungs-wirtschaft viel los und sie steht vor großen Herausforderungen: Im Mietrecht stehen Ände-rungen ins Haus, die Energieeinsparverord-nung (EnEV) schraubt erneut die energetischenAnforderungen zumindest an Neubauten hoch,die Sanierungs-Afa ist gescheitert, die Länderliebäugeln mit weiteren Grunderwerbsteuerer-höhungen und es wird über die Deckelung vonMieten diskutiert. All das konterkariert die Bemühungen derjenigen Vermieter, die wie wirlangfristig am Markt agieren und sich für sicheres, bezahlbares Wohnen für die breitenSchichten der Bevölkerung einsetzen.

Wenn man uns immer mehr aufbürdet, lassensich Wohnungen nicht mehr wirtschaftlich ver-mieten und es hat die Folge der fehlendenSchöpfungsmöglichkeit dringend benötigten Eigenkapitals für Investitionen in den Woh-nungsbestand, aber auch in den Neubau. DasDrehen an mehreren Stellschrauben gleichzeitigkann einen ganzen Wirtschaftszweig austrock-nen. Ein zukunftsfähiger Wohnungsmarkt fürdie Menschen braucht konstante Bedingungen.


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Wohnwünschen und –bedürfnissen dieserGruppe. Andere Wohnansprüche können sichaus religiösen oder kulturellen Bedingungen ergeben, die es dann umzusetzen gilt.

Der Wohnimmobilienmarkt wird von der wei-terhin positiv zu erwartenden konjunkturellenEntwicklung profitieren, verbunden mit einereher abnehmenden Arbeitslosenquote und stei-genden Einkommen. Hinzu kommt mehr Zuwanderung aus Ländern der EuropäischenUnion. Besonders in größeren Städten, wohin esimmer mehr Arbeitnehmer zieht, wird die Nach-frage nach Wohnungen steigen; auch infolgesteigender Haushalte. Der Neubau in den Städ-ten ist zu gering, auch wegen zunehmender Abrisse, um den Nachfrageüberhang zu absor-bieren. Unsere Erlösschmälerungen sollten weiter zurückgehen, mit den Wirkungen füreine gesteigerte Investitionstätigkeit in Wohn-immobilen.

Menschen müssen immer wohnen; dieCashflows sind verlässlich. Deshalb bleibt derWohnimmobilienmarkt ein Hort der Stabilitätund es läuft weiterhin alles in geordneten Bah-nen. Allenfalls in den großen Metropolen sindÜberhitzungserscheinungen erkennbar. Dassind Ausnahmen von der Regel und keine Bei-spiele für die Regel. Warum trotzdem das Wort„Blase“ auch für den Wohnungsmarkt in denMund genommen wird, bleibt das Geheimnisder Journalisten. Weder anhand des Verhältnis-ses von Miete und verfügbarem Haushaltsein-kommen, noch anhand des Quotienten ausBaufertigstellungen je 1.000 Einwohner, nochanhand der Kreditvergabe lässt sich dies ablei-ten. Ein Indiz für eine Blase wäre, wenn zu vielgebaut würde. Das wird es aber nicht. Undselbst wenn zu viel gebaut würde: Gefährlichwird es erst, wenn zu viel Fremdkapital insSpiel kommt. Und auch hier tut sich nichts.

Das niedrige Kapitalmarktzinsniveau hat füruns als stark investierendes Wohnungsunter-nehmen sicherlich den Vorteil, dass sich wün-schenswerte und zwingend erforderlicheWohnimmobilieninvestitionen leichter umset-zen lassen als beispielsweise bei einem durch-schnittlichen Zinsniveau der letzten Jahrzehnte.Ein Kapitalismus, wo Geld in vielen Bereichennichts kostet, birgt aber auch Gefahren in sich.Das billige Geld nimmt den Druck, sich neu zustrukturieren und innovativer zu werden.Nichtsdestotrotz wird es bei diesem Zinsniveau

nicht bleiben, es wird steigen! Die Frage bleibtwann. Deshalb richten wir unsere Investitionennicht am derzeitigen Kapitalmarktzinsniveauaus, sondern an eine allgemein üblicherweisezu erwirtschaftende nachhaltige Rendite. Denndie Prolongationen von Verbindlichkeiten stehen irgendwann an. Und es ist nicht davonauszugehen, dass bis dahin so hohe Wachs-tumsraten generiert werden können, die es demWohnungsmarkt erlauben Mietsteigerungenzum Beispiel in Höhe des dann erreichten Zins-niveaus in der Breite umzusetzen.

Durch unser Ziel des lebenslangen Wohnens inder GSWG, die Bestände ordentlich zu bewirt-schaften, nachfrageorientiert den Bestand anzupassen, neu zu bauen und Dienstleistun-gen rund um das Wohnen anzubieten haben wirgute Voraussetzungen, die Marktposition unse-rer Genossenschaft auch in Zukunft weiter zufestigen.

Aufgrund der guten Zusammenarbeit von Mit-gliedern, Mieterrat, Verwaltung, Vorstand undAufsichtsrat sind wir in der GSWG zudem auchkurzfristig flexibel genug, um bestehende Planungen weiter zu entwickeln und uns jeder-zeit an aktuelle Anforderungen des Marktes anzupassen.

Unsere Risikostrategie zielt darauf ab, Risikenzu vermeiden bzw. zu minimieren. WesentlicheRisiken aus den Forderungen der Vermietungs-tätigkeit und Verbindlichkeiten gegenüber Kre-ditinstituten und anderen Kreditgebern könnensich grundsätzlich in Form des Ausfallrisikosund des Zinsänderungs- sowie Liquiditätsrisi-kos ergeben. Dem Ausfallrisiko wird durch eineeffiziente Mietbuchhaltung sowie einem konse-quenten Mahnwesen begegnet. Weiterhin wer-den grundsätzlich vor Abschluss der Miet-verträge Bonitätsprüfungen durchgeführt. DasZinsänderungsrisiko wird durch den Abschlussmöglichst langer Zinsfestschreibungen redu-ziert; obwohl damit auch Chancen von Zinssen-kungen ausgeschlossen werden. Soweit keineUmfinanzierung möglich ist, erlaubt dieses Vor-gehen jedoch eine bessere, das heißt fristkon-formere Refinanzierung der Investitionen. DasLiquiditätsrisiko wird durch ein effizientes Bestandsmanagement der Mietwohnungen mitentsprechenden Maßnahmen zur Steigerungder Attraktivität des Wohnungsbestandes redu-ziert. Sofern ein Kreditvertrag ausläuft, werdenim Rahmen der Finanzplanung rechtzeitig Maß-


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nahmen zur Anschlussfinanzierung getroffen.Im Geschäftsjahr 2012 und bis zur Aufstellungdes Lageberichtes waren keine wesentlichen Risiken erkennbar.

In den verschiedenen Beobachtungsbereichenwerden Risikoindikatoren ermittelt, die Früh-warninformationen liefern. Mit Wirtschafts-, Finanz- und Investitionsplan verfügt die Genos-senschaft über etablierte Planungs-, Steue-rungs- und Kontrollsysteme, die daraufgerichtet sind, dauerhaft die Zahlungsfähigkeitdes Unternehmens sicherzustellen und Mög-lichkeiten eröffnen, das Eigenkapital zu stärken.Fehlentwicklungen und Chancen können recht-zeitig erkannt werden. Das damit einherge-hende Controlling ist auch im Betrachtungs-zeitraum weiter ausgebaut worden, damit kriti-sche Entwicklungen frühzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können.

Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbe-stands ist das stärkste Leistungsfeld der Genos-senschaft, deshalb kommt den Entwicklungenund Risiken in diesem Bereich die größte Bedeutung zu. Unter Abwägung aller Gegeben-heiten und Erwartungen kann festgehalten wer-den, dass auf jetzigem Niveau eine nach wie vorkonstante Nachfrage nach Wohnraum besteht;wenngleich weiterhin hohe Fluktuationsratenzur Kenntnis genommen werden müssen, dieerhöhten Aufwand verursachen.

Zur weiteren Sicherung der Vermietbarkeit desWohnungsbestandes sind auch mittelfristig, wiebereits in der Vergangenheit, erhöhte Aufwen-dungen für Instandsetzung und Modernisie-rung erforderlich, das heißt, die Ertragslage des Unternehmens wird damit weiterhin durch dieKosten der Bestandspflege maßgeblich beein-flusst. Im Rahmen unserer nachhaltig angeleg-ten Geschäftspolitik gewährleisten dieseAnstrengungen zur Optimierung des Woh-nungsbestandes langfristig aber die Wettbe-werbsfähigkeit und einen höheren Vermie-tungsgrad der Wohnungen mit der sich darausergebenden wünschenswerten Rentabilität desUnternehmens. Dazu gehören auch weiterhin„mutige Entscheidungen zum Abriss von Be-standswohnungen“, der aber für sich betrachtetzunächst auch verkraftet werden muss. Aber so„Raum für Neues“ zu schaffen gehört immernoch zu den interessanteren Lösungen. Dasnach wie vor niedrige Kapitalmarktzinsniveauermöglicht wirtschaftliche Umschichtungen,

Prolongationen und die Aufnahme von langfris-tigen Immobiliendarlehen, die zu Ergebnisver-besserungen und auch zur Eigenkapital-stärkung beitragen können.

Bestandsgefährdende Risiken oder Risiken, diedie Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage wesentlich beeinflussen können, sind in demvon der Genossenschaft bedienten Wohnungs-markt und auch im übrigen Geschäftsfeld nichterkennbar. Finanzielle Risiken aus der Nutzungvon Finanzinstrumenten bestehen nicht.

Die Aktivitäten des 100 %igen Tochterunter-nehmens OWIT – Ostwestfälische Immobilien-und Treuhand GmbH beschränken sich auf dieStammkapitaleinlage und im Rahmen einer befristet bereitgestellten Kreditlinie auf derenInanspruchnahme.

In unserer schnelllebigen Zeit mit vielen wirt-schaftlichen Unwägbarkeiten und allgemeinengesellschaftlichen Veränderungen bietet die Unternehmensform der Genossenschaft deutli-che Vorteile. Diese ergeben sich daraus, dassihre Mitglieder nicht nur Mieter, sondern Gemeinschaftseigentümer der Genossenschaftsind. Aufgabe von Vorstand und Verwaltung istes, für die Mitglieder den genossenschaftlichenFörderauftrag zu erfüllen und ihnen so Vorteilezu verschaffen. Das erfordert unternehmerischeAktivitäten zu entwickeln, um Chancen zu nut-zen, aber gleichzeitig damit einhergehende Risiken kalkulierbar zu gestalten. Für unser ge-samtes Gemeinwesen und vor allem die Menschen selbst sind wir als Wohnungsgenos-senschaft unverzichtbar und deshalb ein Gewinn für alle, wie es auch im internationalenJahr der Genossenschaften 2012 heißt. Wir beweisen, dass es möglich ist, nach wirtschaft-licher Rentabilität und sozialer Verantwortunggleichzeitig zu streben und dies umsetzbar zugestalten. Das alles kommt gut an.


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Soziale Arbeit zum Wohle der Bewohner in denQuartieren nimmt einen immer größeren Partein, auch bei Unternehmen der Wohnungswirt-schaft. So muss auch die GSWG auf Themen wieDemografischer Wandel, Inklusion und auf denweiter steigenden Anteil von Menschen mit Hilfebedarf reagieren. Die Bereitstellung unse-res Nachbarschaftszentrums im Kornblumen-weg bietet vielen Menschen Gelegenheit, durchdie dortigen Angebote im Sinne der Nachbar-schaftshilfe tätig zu sein, z. B. als Ehrenamtli-che, aber auch, hier Geselligkeit, Hilfe undBeratung und Ansprache zu erfahren. Fest eta-bliert sind hier zwei Mittagstische und ein Früh-stück pro Woche, Spielenachmittage bei Kaffeeund Kuchen, Betreuungsgruppen, Gymnastik.Eine Sozialfachkraft betreut die EhrenamtlichenHelferInnen und gibt Hilfestellung in allen Lebensbereichen. Des Weiteren werden Aus-flüge, Theaterfahrten und jeden Sonntag einSonntagscafé angeboten.

Ausgedehnt hat sich die Gemeinwesenarbeitdurch ein von der GSWG bereits in 2011 insLeben gerufene Netzwerk „Soziales Quartier“.Hier treffen alle Mitglieder sozialer Einrichtun-gen in der Windflöte und in Windelsbleicheviermal jährlich zusammen, um sich über Bedarf und Hilfemöglichkeiten in den Quartie-ren auszutauschen und sich zu ergänzen.

GemeinwesenarbeitNachtragsbericht


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In gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsratund Vorstand wurde am 06. Dezember 2011 ent-schieden, einige im GSWG–Bestand befindlicheEinfamilienhäuser an die hier wohnenden Mit-glieder oder Dritte zu veräußern. Die hieraus geschöpfte Liquidität soll im neu zu schaffen-den Geschossmietwohnungsbau eingesetzt wer-den. Nachdem die Mieterresonanz imBetrachtungszeitraum nicht zielführend warbzw. deren Finanzierungsmöglichkeiten einenErwerb einschränkten, wurden seit Jahresbe-ginn 2013 Aktivitäten einer Veräußerung anDritte eingeleitet. Dabei ist es für uns selbstver-ständlich, die Mieter mit angemessenem neuenWohnraum im GSWG–Bestand zu versorgen,wenn der Vermieter weiterhin die Genossen-schaft bleiben soll.

Darüber hinaus haben sich bis zum Zeitpunktder Lageberichterstattung keine Vorgänge vonbesonderer Bedeutung ergeben, die nach demSchluss des Geschäftsjahres eingetreten sind.

Mieterrat

Die Einrichtung, Aufnahme der Tätigkeit unddas gemeinsame Wirken im Mieterrat seit 2009hatten zunächst etwas stotternd begonnen; zeigtaber jetzt immer fruchtbarere Ergebnisse derZusammenarbeit für die Mietergemeinschaftund die Genossenschaft. An den Sitzungen nahmen in der Regel 13 Mietervertreter undVertreter von Aufsichtsrat und Vorstand sowieweitere GSWG-Mitarbeiter teil. GemeinsamesZiel ist die Förderung des partnerschaftlichenMiteinanders zwischen Mieter und Verwaltungals oberster Stellenwert. Im Betrachtungszeit-raum hatten folgende Themen Priorität: Veräu-ßerung genossenschaftlicher Wohnimmobilien,Standortwahl Sitzmöglichkeiten insbesonderefür ältere Mieter in den üppigen GSWG- Außenanlagen, Erreichbarkeit Nahversorgungs-einrichtungen, Organisation Notdienste, Haus-reinigung und Müllentsorgung, TV-Versorgung,Ausbau wohnbegleitender Dienstleistungen,funkgesteuerte Energieverbrauchsablesung undvieles mehr. Die Themen wurden einvernehm-lich und lösungsorientiert behandelt. Damitwurden die genossenschaftlichen Prinzipien „Selbstverwaltung – Selbstbestimmung –Selbstverantwortung“ auch in 2012 mit weite-rem Leben ausgefüllt.

An dieser Stelle ein herzliches Dankeschön fürdie konstruktive Arbeit des Mieterrates.

Mieterrat und GSWG-Mitarbeiter beim Aufstellen der 1. „Mieterrats-Bank”. Jeden Mittwoch von 10-12 Uhr: Gemeinsames Frühstück im Nachbarschaftstreff Kornblumenweg 2.

GSWG-Vorstand zu Besuch in der Servive-Wohnanlage Karl-Oldewurdel-Straße 13.


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Im Geschäftsjahr 2012 erschienen drei Mieter-zeitungen. Diese erfreuen sich mittlerweilegrößter Beliebtheit, nicht nur bei den Mitglie-dern der Genossenschaft. Themen über aktuelleBaumaßahmen in unserem Wohnungsbestand,Informationen zu unseren Energieversorgern,z.B. die Versorgung der GSWG-eigenen Häusermit Öko-Strom, finden ebenso Interesse wie be-währte Freizeittipps aus der Region, Koch-rezepte sowie die Vorstellung von sozialen Einrichtungen im Quartier.


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Neben der Teilnahme an den bekannten Aktio-nen im Stadtteil – Senner Sommer, Sennefest,Schlittenhunderennen, Adventsmarkt – hat dieGSWG in diesem Jahr zwei eigene Aktionstageanlässlich des Internationalen Jahres der Genossenschaften initiiert.

Zum einen wurde vom 07. Juli bis zum 24. August 2012 ein Mitmachwettbewerb für Kinder ausgelobt, bei dem es darum ging, Bil-der, Gedichte und Geschichten rund um dasThema Wohnen in Genossenschaften zu Papierzu bringen. Rund 40 Kinder haben sich an demWettbewerb beteiligt. 12 Bilder wurden prä-miert und zu einem Kalender für das Jahr 2013zusammengefügt. 500 Exemplare wurden ge-druckt und konnten kostenfrei in der Ge-schäftsstelle abgeholt werden.

Die zweite Veranstaltung war ein Aktionstag imBeginenhof Bielefeld mit dem Thema: „Gemein-sam unter einem Dach“ – Alte Genossenschaf-ten und Neue Wohnformen. Mit Vorträgen,Informationen, Mitmachaktionen für Jung undAlt, Theater, Kunst und Musik wurde den Besu-chern das Thema Selbsthilfe, Selbstverantwor-tung und Solidarität anhand eines modernenWohnprojektes unter dem Dach einer Traditi-onsgenossenschaft nähergebracht. Eine Kunst-ausstellung rundete das Programm ab.

Auch im Bereich Spenden gab es in 2012 einebesondere Aktion für die „Aktion Lichtblicke“.Alle Mitarbeiter der GSWG und OWIT – vomVorstand bis zum Auszubildenden – verzichtetein diesem Jahr untereinander auf Geschenke.Ebenso wurden alle unsere Vertragspartner gebeten, auf Aufmerksamkeiten für die GSWG-Mitarbeiter zu Weihnachten zu verzichten undstattdessen auf das Spendenkonto für die Aktion Lichtblicke einzuzahlen. Zudem wurdeder komplette Erlös der Aktion auf dem Weih-nachtsmarkt Senner Marktplatz für die Aktiongespendet.

Im Bereich Spenden-/Sponsoring engagiertesich die Unternehmensgruppe vorrangig im regionalen Bezug. So werden u. a. folgende Institutionen unterstützt: Senner Gemeinschafte.V., Museum Osthusschule e.V., Senioren-Netz-werk der Emmaus-Gemeinde Senne e.V., TuS 08Senne I e.V., Senner Ferienspiele, FördervereinGrundschule Windflöte e.V., Arbeitskreis Kin-der in der Windflöte e.V., Freiwillige Feuerwehr Senne, Kulturkreis Senne e.V., Karnevalclub

Öffentlichkeitsarbeit und Werbung

Die Öffentlichkeitsarbeit im Geschäftsjahr 2012hat der GSWG noch deutlicher ein Gesicht ge-geben! So ist die „Frau im Grünen“ zum Mar-kenzeichen der Genossenschaft geworden.

Hauptaugenmerk in diesem Jahr war es, dasCorporate Design, welches in 2011 aufgebautwurde, konsequent weiter zu verfolgen und um-zusetzen. Durch zahlreiche Aktionen und Wer-bemaßnahmen ist es gelungen, das Gesicht derGenossenschaft über die Grenzen unseres Ein-zugsgebietes hinaus zu verbreiten. Der Wieder-erkennungseffekt ist gelungen und unsere”Frau im Grünen“ ist ein gern gesehener Gastauf Großflächenplakaten, in Bus und Bahn undim Bereich Printmedien.Anzeigen haben ein einheitliches Erschei-nungsbild erhalten, wodurch allein durch die-sen Aufbau ein Wiedererkennungswert entstan-den ist, auch wenn wechselnde Motive zu Verfügung stehen. Die GSWG zeigt sich deutlichselbstbewusster und wird auch so wahrgenom-men.

Wichtigstes Element in 2012 war eine 11- tägigeGroßflächenplakatwerbung im gesamten Stadt-gebiet von Bielefeld. Unterstützt wurde dieseKampagne durch eine anschließende 8-wöchigePlakataktion mit gleichem Motiv in Bussen undStraßenbahnen.

Konsequent weiter verfolgt wurde die Kampa-gne auf mobilen Werbeträgern aus eigenemHause, wie Autos, großflächigen Anhängernund Servicefahrzeugen.

Neu in 2012 war die Einführung des QR-Codesauf Werbeträgern und in Zeitungsannoncen.

Ebenso wurde der Geschäftsbericht des Unter-nehmens in 2012 neu gestaltet. Auch er bekamein neues Gesicht, durch das mehr Übersicht-lichkeit und Professionalität transportiert wird.

Der in 2011 relaunchte neue Internet-Auftrittder Genossenschaft hat im Berichtsjahr zu deut-lich mehr Zugriffen als in den Jahren davor geführt, was zum einen auf das neue Erschei-nungsbild, zum anderen auf die konsequentdurchgeführte Imagekampagne zurückzuführenist.

Windflöte e.V., Rotkreuz Stiftung sowie DESWOS – Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V.und Förderverein Aus- und Fortbildung im EBZe.V. (Wohnungswirtschaftliches Bildungszen-trum). Ein Hauptsponsor ist die GSWG nach wievor für das über die Region hinaus zwischen-zeitlich bekannte und beliebte „Senner Schlittenhunderennen“.

Typisch GSWG: Das sympathische Teaserbild vom Wohnen im Grünen wurde 2012 in vielen Kommunikationsmitteln verwendet.


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Titel Mietermagazine, LKW-Gestaltung, Anzeigenbeispiel

Kampagne mit 50 Großflächen-Plakaten in Bielefeld

Plakat zum Kinderwettbewerb

Fahne vor dem GSWG-Gebäude im Tulpenweg 5

Anzeige

GSWG aktuellJuni_2012 Nachbarschaft entdecken www.gswg-senne.de

Erprobter Ferien-TIPPÖKOStrom für die GSWG

KINDERwettbewerbNEU: Multimedia für alle

Sommer im Grünen!GSWG aktuellDezember_2012 Nachbarschaft entdecken www.gswg-senne.de

Neueröffnung QuartierszentrumErgebnisse Kinder-Malwettbewerb

Aktuelles vom Mieterrat

Aktuelles aus dem Quartier

Bielefeld SenneWohnen im Grünen

Vermietungshotline 0800. 910 80 91 | www.gswg-senne.de

• vernünftig renoviert• ruhige Wohnlage• familienfreundlich• preiswert

Spätester Abgabetermin ist der24.08.2012 - Ende der Sommer-ferien plus zwei Tage.Die besten 12 Darstellungen wer-den in einen Kalender für 2013aufgenommen.

Macht mit!Kinder-Wettbewerb

„Wohnen bei / in einer Genossenschaft"

Die GSWG veranstaltet einenKinderwettbewerb anlässlichdes internationalen Jahres derGenossenschaften. Abgegebenwerden können Bilder, Gedichte, Geschichten zumThema:

www.gswg-senne.deGemeinnützige Siedlungs- und Wohnungs-baugenossenschaft Senne eG

Tulpenweg 5Tel. 05209. 9108-0

Willkommenzuhause!

Wir haben, was Sie suchen!

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Auf Wohnungssuche?

www.gswg-senne.de

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Beispiele über die Berichterstattungin lokalen Medien.

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Wir sind ein modernes Unternehmen, das inden Wurzeln der Tradition verhaftet ist, aberden Blick für die Zukunft im Auge hat. Die Voraussetzungen hierfür sind durch die Auf-stellung der GSWG – in der Unternehmens-gruppe – in dieser Einheit geschaffen und fürdie künftige Entwicklung in jüngster Vergan-genheit weiter optimiert worden.

Die Genossenschaft ist eine im Grunde genom-men zeitlose Geschäftsidee und es kann sicher-lich vieles so bleiben wie es ist. Wohnen ist einzentrales individuelles Grundbedürfnis. „Gewohnt wird immer“ – dieser etwas banaleAusspruch hat einen wahren Kern. Seit jeher istdie Wohnung für die Menschen ein essenziellesGut. In vieler Hinsicht unterscheidet sich dasProdukt „Wohnung“ und damit auch die Wohnungswirtschaft von anderen Bereichender Immobilienwirtschaft – beispielsweise wasdie zeitlichen Dimensionen betrifft: So sindetwa Mietverhältnisse trotz steigender Fluktua-tionen, die seit Jahrzehnten mit derselben Miet-partei bestehen, nichts Außergewöhnliches.Trotzdem muss aber auch die Bereitschaft zuVeränderungen vorhanden bleiben. Denn manmuss auch feststellen, dass Wohnungsnot heutenicht unbedingt ein Grund ist, einer Woh-nungsgenossenschaft als Mitglied beizutreten.Auch die Bedeutung des lebenslangen Wohn-rechts ist angesichts der erforderlichen hohenMobilität der Mitglieder nicht überzubewerten.Unsere Geschäftspolitik muss sich gleichzeitigauf die Werbung jüngerer Mitglieder und na-türlich die Versorgung älterer Mitglieder mit ge-eignetem Wohnraum und Dienstleistungenausrichten. Das heißt auch: Förderung der Le-bensführung der Mitglieder. Unsere Genossen-schaftsidee muss davon leben, dass wirkonkrete Antworten auf konkrete Nöte haben.Es muss uns auch mehr gelingen, als Genos-senschaft zu einer Art Ersatzfamilie zu werden– nur uns kann dies im Zusammenhang mit derZurverfügungstellung von Wohnraum gelingen.

Im Grunde genommen setzen wir als Genos-senschaft auch weiterhin auf eine sogenannteDreifaltigkeit: Bezahlbare Mieten, zeitgemäßerWohnkomfort und sinkender Energieverbrauchbesitzen bei all unseren Überlegungen oberstePriorität für unsere Genossenschaftler, aberauch zur Gewinnung neuer Kunden. Aufsichts-

agieren haben. Dazu gehören auch weiterhinständige Überlegungen zur Professionalisie-rung und strukturellen Anpassung unseres Geschäfts für eine nachhaltige Verbesserungder Ertragslage.

Die Gesellschaft in Deutschland wird sich weiterwandeln. Die Menschen werden immer älter, bekommen weniger Kinder und sie müssen ineinem sich schneller verändernden Arbeits-markt räumlich flexibler sein als früher. Trotzder Beständigkeit vieler Mietverhältnisse unterliegen wir also auch in der Wohnungs-wirtschaft dem Wandel der Zeit. Unabhängigvon der wirtschaftlichen Entwicklung ist fest-zustellen, dass die Zahl der Menschen wächst,die keine stabile Biografie mit Ausbildung,Beruf und Familie haben, sondern deren Le-bensweg viele Brüche aufweist und deren Ein-kommen niedrig sind. Also: In den Lebens-formen – Familie, Bildungsgang, Beruf, Woh-nung – ist Kontinuität nicht mehr selbstver-ständlich. Und das bedeutet für uns besondereHerausforderung. In Zukunft werden sicherlichnicht nur Wohnungen zu vermieten sein, sondern darüber hinaus auch Lebenskonzepte.Hier sind wir mit unseren umfassenden Dienst-leistungsangeboten der GSWG-Töchter auf demrichtigen Weg, aber es gilt dies deutlich auszu-bauen.

So hinterlässt vor allem die demografische Ent-wicklung ihre Spuren. Angesichts niedriger Ge-burtenraten und steigender Lebenserwartungverschiebt sich das Verhältnis zwischen Alt undJung. Deutschland ist nach Japan die weltweitzweitälteste Nation. Darauf müssen wir uns ein-stellen. Zu den derzeit bundesweit rd. 570.000Wohnungen für Ältere müssen in den nächsten10 Jahren eigentlich 2,5 Millionen altersge-rechte Domizile hinzukommen. Hier reden wirüber ein gewaltiges Investitionsvolumen. Umdiese Wohnungen zu erhalten und bezahlbar zugestalten, wird eine Gesamtstrategie von Politikund Investitionen nötig. Also es gibt einiges zutun. Denn niemand wohnt so viel wie die ältereBevölkerung. „Lieber daheim als im Heim, aberauch lieber gemeinsam als einsam!“ So unsereDevise. Immer mehr Menschen wollen selbst-bestimmt und gemeinschaftlich leben. Verschiedene Wohnformen und Wohnprojektehaben sich bereits entwickelt. Auch wir habenhier schon einiges getan.

Das Wohnen in einer selbst organisierten Gemeinschaft wie in einer Genossenschaft bietet viele Vorteile für alle Generationen. DieWerte Solidarität, Eigenverantwortung und Offenheit stehen seit langem im Mittelpunkt unserer Unternehmensstrategie. Der Staat darfnicht auf alles eine Antwort haben – wir als genossenschaftliche Selbsthilfeorganisationbündeln auch ein Stück erfolgreich das Enga-gement von Bürgern. Wir als Genossenschaftsind das Symbol für eine freiheitliche Gesell-schaft. Der Staat muss sich mehr darauf zurückziehen, lediglich Rahmenbedingungenvorzugeben. Wir sind deshalb eine moderne Genossenschaft, weil der von uns angeboteneWohnraum immer an die Bedarfssituation derMitglieder ausgerichtet ist. Bei uns finden dieMieter eine regionale Orientierung in einer globalisierten Welt. Trotzdem muss es unsereAufgabe sein, das Produkt Genossenschaft nochbesser an den Mann zu bringen, das heißt imBereich Marketing liegt noch erhebliches Potenzial.

Mit der steigenden Lebenserwartung und demWunsch auf ein bis ins hohe Alter selbstbe-stimmtes Leben in der eigenen Wohnung sindwir vor allem gefordert, veränderte Anforde-rungen an die bauliche Beschaffenheit der Be-standswohnungen zu erfüllen. Das wird austechnischen und wirtschaftlichen Gründen heraus nicht immer funktionieren. Deshalb gehört die Planung des Abrisses ebenso zu unseren fundamentalen Aufgaben und in die-sem Zusammenhang dann der vorausschau-ende Neubau, mit Nachverdichtungen und ebentechnisch umsetzbaren nachhaltigen Moderni-sierungen von Wohnungen.

Überhaupt wird sich der Wohnraumbedarf derMenschen weiter verändern. Während noch vor20 Jahren jeder Einwohner durchschnittlich 35 m² bewohnte, sind es heute deutlich über 42m² pro Person und dieser wird weiter wachsen.Dieser ständig steigende Wohnraumbedarf istunter anderem auf eine Zunahme von Ein- undZweipersonen-Haushalten zurückzuführen. Undauch hier ist aufgrund dieses Trends mittelfris-tig mit weiter steigenden Haushaltszahlen zurechnen.

Für die nähere Zukunft bleibt natürlich in derwohnungswirtschaftlichen Bestandsentwick-lung die energetische Gebäudesanierung dasdominierende Thema. Am stärksten betroffen

rat, Vorstand und Mitarbeiter unseres Unter-nehmens fühlen sich diesem Nachhaltigkeits-prinzip verpflichtet. Das heißt, wir sehen unsereAufgaben vornehmlich in der weiteren umfas-senden Sanierung und Modernisierung sowieim Ausbau des Wohnungsbestandes. Investitio-nen in Neubaumaßnahmen erfolgen nach den Erfordernissen des Marktes zielgruppenorien-tiert. Auch Desinvestitionen durch Abriss gehö-ren dazu. Darüber hinaus ist es unser Ziel, fürdie Gruppe GSWG neue Geschäftsfelder zu erschließen, wenn sich hierzu die Möglichkei-ten bieten, um die Unternehmensgruppe insge-samt auf ein breiteres Fundament zu stellen.Eine Genossenschaft ist immer das, wasmenschliche Einsicht, geistige Kraft und per-sönlicher Mut aus ihr macht, so schon Schulze-Delitzsch, einer der Stammväter derGenossenschaften.

Die Wohnungswirtschaft und damit die wohnungspolitische Zukunft wird komplexerwerden als die Vergangenheit. Dazu passt dasMotto „gerecht Wohnen“. Klima-, sozial-, stadt-und generationengerechtes Wohnen in einem„grünen Umfeld“ gehören sowohl für Mieter alsauch Vermieter zu einem funktionierendenWohnungsmarkt. Diese Aufgaben müssen wirerledigen. In dieser Hinsicht steht die Woh-nungswirtschaft deshalb an einem Scheidewegzwischen wirtschaftlich tragbarem Handelnund sozialen Zielsetzungen. Beides muss unsauch künftig als Einheit gelingen. Denn uns alsUnternehmen geht es nur gut, wenn Wohnenbezahlbar bleibt. Gut und sicher Wohnen zu bezahlbaren Kosten ist für immer mehr Haus-halte nicht unbedingt eine Selbstverständlich-keit. Die Grenzen für wirtschaftlich tragbareInvestitionen im kostengünstigen Wohnungs-bau – im Bestand wie beim Neubau – werdenenger. Der Wohnungsbau im Miet-Hochpreis-segment sieht anders aus. Es wird zu überlegensein, auch hier tätig zu werden.

Die demografische Entwicklung, die zuneh-mende soziale Spreizung der Gesellschaft, diebaulichen Anforderungen, hier insbesondereauch an Klimaschutz und Energieeffizienz,sowie die wachsende Pluralität der Lebensstileund Vielfalt der Wohnkonzepte sind vier großeTrends, die wir auch als Wohnungsunterneh-men aktiv mitgestalten müssen und von uns mitzu prägen sind. Es muss festgehalten werden,dass das Wohnen der Zukunft wesentlich viel-fältiger werden wird, worauf wir angemessen zu

Künftige Entwicklung

von diesen Vorgaben sind die Gebäude der 50erund 60er Jahre. Sie müssen weiterhin umfang-reich modernisiert werden. Bei diesen bauli-chen Maßnahmen muss mit sehr viel Finger-spitzengefühl auch in zwischenmenschlicherHinsicht zwischen Mieter und Vermieter vorge-gangen werden. Es muss unser Anspruch sein,dieses interdisziplinäre Aufgabenspektrum zumeistern. Dies natürlich alles vor dem besonde-ren Hintergrund einer zunehmenden auseinan-dergehenden Einkommensschere. Es wird einegroße Herausforderung sein, auch einkom-mensschwächeren Bevölkerungsschichten wei-terhin bezahlbaren und attraktiven Wohnraumzur Verfügung zu stellen.

Über energetische Erfordernisse hinaus werdensich in der Wohnungswirtschaft etliche techni-sche Neuerungen durchsetzen. Unter dem Stich-wort „SmartMetering“ werden sich bei derVerbrauchserfassung weitere Veränderungenergeben und durch neue Technologien im libe-ralisierten Energiemesswesen zur zeitgenaue-ren Verbrauchsmessung führen. Auch bei derMedienversorgung wird sich vieles ändern.Dem Wunsch der Mieter nach schnelleren Internetverbindungen und einer größeren Viel-falt von TV-Sendern muss weiter nachgekom-men werden.

Innerhalb der Wohnungswirtschaft werden vorallem die Anforderungen an Effizienz und Service wachsen. Man wird sich nicht mehr erlauben können, diese Bereiche nicht weiterauszubauen. Die Verwaltungskosten pro Wohn-einheit effizient zu gestalten, dabei aber einemstetig steigenden Serviceanspruch der Mieter gerecht zu werden, wird mit zu den spannendstenAufgaben gehören.

Wir haben uns diesen Voraussetzungen in denvergangenen Jahren bereits erfolgreich gestelltund damit teilweise verstaubtes Image abge-schüttelt. Weitere Herausforderungen stehenvor der Tür und es gibt hier vieles zu entschei-den und noch mehr zu tun. Es besteht aber keinZweifel, dass wir dem professionell, innovativund marktgerecht begegnen. Dafür sind wir da,das ist unser Job, die Menschen mit wün-schenswerten und bezahlbaren Wohnungen zuversorgen.

Wir werden weiterhin versuchen, unsere unter-nehmerischen Entscheidungen nicht nur unterRenditevorgaben, sondern mit Blick auf die op-

timale Leistungserstellung im Interesse der Mit-glieder zu treffen. Das führt dann zwangsläufigzu unserem seriösen und nachhaltigen Geschäftsmodell. Diese Stabilität ist für unsereMitglieder und für uns als Unternehmen vongroßer Bedeutung. Gutes und sicheres Wohnenwird gerade in Zeiten ständiger wirtschaftlicherUnwägbarkeiten immer wichtiger. Wir wollenunsere Kunden mit unserem sozialverantwort-lichen Handeln und rationalem betriebswirt-schaftlichen Denken überzeugen.

Wir sind heute als Wohnungsgenossenschaftmoderner und attraktiver denn je. Unsere Mit-glieder sind nicht dem reinen Profitstreben unddem anonymen Eigentümer ausgesetzt. UnsereMitglieder können über ihre Eigentümerrollemitwirken. Im Grunde genommen ist das ge-nossenschaftliche Wohnen nahezu eine idealeOrganisationsform. Demokratie wird nirgendwosonst so gelebt wie in der Genossenschaft. Vonden Akteuren am Immobilienmarkt werden wirso wahrgenommen, wie wir sind, nämlich alsein am Markt handelndes wirtschaftlich orien-tiertes Unternehmen, dessen Zweck mit all seinen Aktivitäten vordergründig auf die Mit-gliederförderung gerichtet ist. Wohnungsbe-standserhaltung, Neubau und konstante Miet-erträge sowie langfristige Finanzierungsstruk-turen sind Zeichen fortgesetzter Solidarität.

Mit all diesen Entwicklungen und Erfordernis-sen werden sich unsere Rentabilitätskennzah-len stabil entwickeln und weiter verbessern,sodass wir für alle unsere Partner, insbesonderefür unsere Gläubiger, eine interressante Anla-geklasse darstellen, besonders bei den Wün-schen Vieler nach Risikominimierung.

52 53

GSWG_Lagebericht des VorstandesGSWG_Lagebericht des Vorstandes

Die Genossenschaft ist 100 %ige Gesellschafte-rin der OWIT – Ostwestfälische Immobilien- undTreuhand GmbH; sie hat durch die Organstruk-turen und deren Besetzung, mit weitestgehen-der Personenidentität in GSWG und OWIT, auchim operativen Geschäft Wirkung auf die ge-schäftlichen Prozesse, Abläufe und Entschei-dung in der OWIT, darüberhinaus in diesemZusammenhang mittelbar Einfluss auf die Ent-wicklung und Aktivitäten in deren Unterneh-mensbeteiligungen.

Die für 2012 gesteckten Ziele, vornehmlich„rund um die GSWG-Immobilien“ wohnbeglei-tende Dienst-/Serviceleistungen anzubieten undzu erledigen, wurden im Betrachtungszeitraumerfolgreich umgesetzt und weiter ausgebaut.Dazu gehören auch Entscheidungen zur Auf-nahme der „Gemeinwesenarbeit“ im Rahmendes übernommenen Hausbewirtschaftungsge-schäftes für die Genossenschaft. Die Zusam-menarbeit mit weiteren Partnern über dieGesellschafterstrukturen hinaus wurden imDienstleistungs-/Servicegeschäftsfeld erweitert.Es wurden kaufmännische und technische Im-mobilien-, Verwaltungs- und Betreuungsaufga-ben erledigt. Dazu gehörten auch Planungenund Umsetzungen von Wohnimmobilieninvesti-tionen für GSWG und andere Investoren. Das in2011 aufgenommene Geschäftsfeld der woh-nungswirtschaftlichen Unternehmensberatungdurch das Beteiligungsunternehmen WTM –Wohnungswirtschaftliche Treuhand Mittel-deutschland hat sich im zweiten Geschäftsjahr2012 weiter stabil entwickelt und gefestigt. Dashier gebündelte wohnungswirtschaftlicheKnow-how, das über das Tagesgeschäft eines ge-nossenschaftlichen Wohnungsanbieters hinaus-geht, wurde durch uns und viele andere ähnlichaufgestellte Wohnungsunternehmen in An-spruch genommen.

Das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete genossen-schaftliche Geschäftsmodell, die Bestandsbe-wirtschaftung mit umfassenden Service-leistungen und die wohnungswirtschaftlichenInvestitionsaktivitäten wurden durch die OWITwirkungsvoll begleitet und unterstützt; sie hatwesentlich zum erfolgreichen Geschäftsjahr inder GSWG beigetragen.

Tochterunternehmen OWIT GmbH

Weg damit!Winterdienst und Hausreinigung

zuverlässig • nah • günstig

OWITGmbH

Flyer wohnbegleitende Dienstleistungen.

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Die in vergangenen Geschäftsjahren getroffe-nen Entscheidungen und umgesetzten Maß-nahmen zur Ausrichtung als „reine Vermögens-genossenschaft“ wurden in 2012 weitestgehendabgeschlossen. Die jederzeit gewährleistete Zusammenarbeit mit den Tochter-/Beteili-gungsunternehmungen, unter Inanspruch-nahme umfassender immobilienwirtschaft-licher Leistungsfelder, kann zu weiteren Opti-mierungen des genossenschaftlich ausgerichte-ten wohnungswirtschaftlichen Bestandsbewirt-schaftungs- und Investitionsgeschäftes führen.Die einzelnen Maßnahmen werden künftigFrüchte tragen, unsere Position als Wohnungs-vermieter weiter stärken und Chancen zu risi-kominimierten geschäftlichen Erweiterungeneröffnen. Daraus sollten Kostendegressions-aspekte wachsen. All dies zusammengenommenmit den Wirkungen zur Ergebnisstabilisierungund -verbesserung. Das niedrige Kapitalmarkt-zinsniveau kann den Fremdkapitalzinsaufwandbei anstehenden Prolongationen reduzieren undWohnungsbauinvestitionen unser auf Nachhal-tigkeit ausgerichtetes Geschäftsmodell günsti-ger entwickeln lassen.

Die GSWG hat auch für die Folgejahre ein klaresZiel. Die umfassende Investitionstätigkeit ausder Vergangenheit mit den SchwerpunktenKernsanierung, Modernisierung, Instandhal-tung, Abriss und Neubau wird mindestens indem bisherigen Volumen fortgeführt. Mit die-sen Maßnahmen wird zweifelsohne ein weitergesteigerter Vermietungsgrad bei zunehmen-dem Wohnungsbestand erreicht. Die allgemeineWohnungsmarktsituation lässt insbesondereunter Berücksichtigung dieser Investitionen moderat steigende Umsatzerlöse aus der Haus-bewirtschaftung zu.

Aufgrund unserer Erwartungen gehen wirdavon aus, dass sich das Geschäftsjahr 2013hinsichtlich Umsatz und Jahresergebniss aufdem Niveau von 2012 bewegen wird, sodassneben den wie bisher üblichen Dividendenzah-lungen weiterhin von einer Stärkung des Eigenkapitals auszugehen ist. Für 2013 sind ausderzeitiger Sicht außergewöhnliche nicht geplante Aufwendungen nicht erkennbar. Fürdas Geschäftsjahr 2014 gehen wir von ähnli-chen Entwicklungen aus. Der Cashflow für 2013und 2014 wird sich auf einem vergleichbarenNiveau wie in jüngster Vergangenheit bewegen.

Ergebnisprognose

Jörg SchmidtBilanzbuchhalter, nebenamtlich

Uwe WernerDipl.-Ingenieur, nebenamtlich

Rainer W. Kolodziey, Dipl.-BetriebswirtVorsitzender des Vorstandes, hauptamtlich

Daniel DaldrupBetriebswirt, hauptamtlich

Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugenossenschaft Senne eG

Tulpenweg 533659 Bielefeld

Geschäftsjahr 2012

Jahresabschluss

Wir sind stabil und erfolgsorientiert aufgestellt,haben Chancen der vergangenen Jahre genutzt,die immer deutlicher wirken, und werden diesich daraus ergebenden Möglichkeiten auch inZukunft wahrnehmen und realisieren.

Der Vorstand

GSWG_Jahresabschluss

56 57


Bilanz zum 31. Dezember 2012AKTIVA

Anlagevermögen

SachanlagenGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit WohnbautenGrundstücke mit Geschäfts- und anderen BautenGrundstücke ohne BautenBetriebs- und GeschäftsausstattungAnlagen im BauGeleistete Anzahlungen

FinanzanlagenAnteile an verbundenen UnternehmenAndere FinanzanlagenAnlagevermögen insgesamt

UmlaufvermögenAndere VorräteUnfertige LeistungenAndere Vorräte

Forderungen und sonstige VermögensgegenständeForderungen aus VermietungForderungen gegen verbundene UnternehmenSonstige Vermögensgegenstände

Flüssige MittelKassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

RechnungsabgrenzungspostenGeldbeschaffungskostenAndere Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

Geschäftsjahr E Vorjahr E

45.201.058,16

203.320,05548.001,3167.836,66

211.267,7617.898,09

275.000,00500,00

46.524.882,03

1.825.693,5540.234,85

192.013,92751.023,7090.061,15

207.059,50

9.762,568.096,93

49.648.828,19

47.228.723,57

275.500,0047.504.223,57

1.899.020,47

897.154,79

686.475,75

12.614,65

50.999.489,23

45.333.826,67

185.594,15548.001,3159.874,04

1.101.427,400,00

275.000,00500,00

1.893.045,975.974,50

131.071,39617.520,31148.563,09

8.404,244.210,41

PASSIVA

EigenkapitalGeschäftsguthabender mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitgliederder verbleibenden Mitgliederaus gekündigten GeschäftsanteilenRückständige fällige Einzahlungen

ErgebnisrücklagenGesetzliche Rücklagedavon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestelltBauerneuerungsrücklageAndere Ergebnisrücklagendavon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt

BilanzgewinnJahresüberschussEinstellungen in ErgebnisrücklagenEigenkapital insgesamt

RückstellungenRückstellungen für BauinstandhaltungSonstige Rückstellungen

Verbindlichkeiten- gegenüber Kreditinstituten- gegenüber anderen Kreditgebern- erhaltene Anzahlungen- aus Vermietung- aus Betreuungstätigkeit- aus Lieferungenen und Leistungen- sonstige Verbindlichkeiten

Bilanzsumme


87.326,421.061.651,34

2.398,29(15.008,66)

1.116.000,00

(7.691,79)5.212.000,001.705.549,58

(16.108,10)

76.296,467.691,79

9.253.530,30

210.000,0067.289,20

28.125.290,469.570.371,662.051.923,11

81.841,48111,26

203.526,6984.944,03

49.648.828,19

1.252.942,13

8.073.217,59

100.303,489.426.463,20

290.958,85

41.282.067,18

50.999.489,23

77.260,861.174.121,27

1.560,00

1.127.500,00

5.212.000,001.733.717,59

111.803,4811.500,00

210.000,0080.958,85

28.814.785,429.746.858,812.236.014,85

223.137,720,00

207.120,9254.149,46

17.198,73

11.500,00

28.168,01


58 59


Gewinn- und Verlustrechnungvom 01.01. bis 31.12.2012

Allgemeine AngabenDer Jahresabschluss 2012 der GemeinnützigeSiedlungs- und WohnungsbaugenossenschaftSenne eG, Bielefeld, wurde nach den handels-rechtlichen Vorschriften gemäß § 238, 264 ffHGB i.V.m. § 336 ff HGB unter Beachtung bran-chenspezifischer Vorschriften unter teilweiserVerwendung des Jahresüberschusses aufge-stellt. Zum Abschlussstichtag handelt es sich um einekleine Genossenschaft im Sinne des § 267 Abs.1i.V.m. Abs. 4 HGB.Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- undVerlustrechnung richtet sich nach den vorge-schriebenen Formblättern für Wohnungsunter-nehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnungwurde das branchenübliche Gesamtkostenver-fahren gewählt.

Die Bilanzierungsmethoden blieben gegenüberdem Vorjahr unverändert.

Die Vorjahresbeträge wurden aus dem festge-stellten Jahresabschluss 2011übernommen.

Das gilt auch für die Untergliederung von Posi-tionen, für sog. Davon-Vermerke und für solcheDaten, die anstatt in der Bilanz und GuV-Rech-nung entsprechend dem Wahlrecht im Anhangangegeben sind.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wird zu den Anschaf-fungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. DieHerstellungskosten umfassen neben den Ein-zelkosten auch die notwendigen Material- undFertigungsgemeinkosten und angemesseneTeile der Verwaltungskosten, die für den Zeit-raum der Herstellung anfallen. Zudem werdendie Zinsen für Fremdkapital aktiviert, welche indem Zeitraum der Herstellung der Vermögens-gegenstände fällig werden.

AbschreibungenDie abnutzbaren Gegenstände des Anlagever-mögens wurden planmäßig wie folgt abge-schrieben:

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechtemit Wohnbauten auf der Basis einer Gesamt-nutzungsdauer von 80 Jahren, 70 Jahren bzw.in zwei Fällen auf die Dauer der ursprünglichvereinbarten Erbbaurechte. Bei den Baumaß-nahmen, die umfassend nach dem ESP moder-nisiert wurden, ist die voraussichtlicheNutzungsdauer auf 50 Jahre neu festgelegt wor-den. Die Außenanlagen an Grundstücken wer-den über 10 Jahre abgeschrieben.Grundstücke und grundstücksgleiche Rechtemit Geschäftsbauten auf der voraussichtlichenNutzungsdauer von etwa 33 Jahren.

Bei einer Gaszentralheizungsanlage und einemHeizhaus mit Gaszentralheizungsanlage eineangenommene Nutzungsdauer von 15 Jahren,bei Garagen eine angenommene Nutzungsdauervon 20 Jahren.Betriebs- und Geschäftsausstattungen werdenlinear auf Basis der voraussichtlichen Nut-zungsdauer abgeschrieben.

Finanzanlagen Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaf-fungskosten bewertet.

UmlaufvermögenDie unfertigen Leistungen und andere Vorrätewurden zu Anschaffungskosten bewertet, soweiterforderlich wurde der niedrigere beizulegendeWert berücksichtigt. Die Forderungen und son-stigen Vermögensgegenstände sowie die Kas-senbestände und Guthaben bei Kreditinstitutenwurden zum Nominalwert angesetzt.

RechnungsabgrenzungspostenDie Geldbeschaffungskosten werden über einenZeitraum von 10 Jahren abgeschrieben.

RückstellungenDie Rückstellungen erfassen alle erkennbarenRisiken und ungewisse Verbindlichkeiten undsind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, dernach vernünftiger kaufmännischer Beurteilungnotwendig ist.

VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungs-betrag bewertet.

Anhang zum Jahresabschluss

Umsatzerlöse- aus der Hausbewirtschaftung- aus anderen Lieferungen und LeistungenErhöhung des Bestandes an unfertigenLeistungenAndere aktivierte EigenleistungenSonstige betriebliche ErträgeAufwendungen für bezogene Lieferungenund Leistungen/Hausbewirtschaftung

RohergebnisPersonalaufwand- Löhne und Gehälter- soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung

davon für AltersversorgungAbschreibungen auf SachanlagenSonstige betriebliche AufwendungenErträge aus Ausleihungen des Finanz-anlagevermögensSonstige Zinsen und ähnliche Erträgedavon aus verbund. UnternehmenZinsen und ähnliche Aufwendungen

Ergebnis der gewöhnlichen GeschäftstätigkeitSteuern vom Einkommen und ErtragSonstige Steuern

JahresüberschussEinstellungen in Ergebnisrücklagen

Bilanzgewinn


5.745.177,5878.423,92

23.590,5358.355,38

189.709,762.944.648,95

3.150.608,22

363.245,53

64.124,30(7.655,52)

888.061,32421.486,76

20,0018.046,78

(17.724,41)1.198.746,86

233.010,235,27

156.708,50

76.296,467.691,79

68.604,67

5.958.030,52

67.352,4251.928,03

355.071,492.870.259,50

3.562.122,96

375.595,11

1.222.343,62523.900,01

20,0010.842,71

1.184.739,62

266.407,315,27

154.598,56

111.803,4811.500,00

100.303,48

5.877.645,4080.385,12

319.375,39

56.219,725.528,58

9.556,62


60 61


Erläuterung zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung Umlaufvermögen

ForderungenDie Forderungen stellen sich wie folgt dar:

Forderung aus VermietungForderungen gegen verbundene UnternehmenSonstige Vermögensgegenstände

2012 E 2011 E

192.013,92751.023,7090.061,15

1.033.098,77

131.071,39617.520,31148.563,09897.154,79

Unfertige LeistungenBei der Position ”Unfertige Leistungen” handelt es sich um noch abzurechnende Betriebskosten ein-schließlich Grundsteuern, die nach Abrechnung gegenüber den Mietern im Jahre 2013 gegen die von denMietern 2012 geleisteten Vorauszahlungen aufzurechnen sind.

Passiva

Ergebnisrücklagen

Gesetzliche RücklageBauerneuerungsrücklageAndere Ergebnisrücklagen

Aus dem Bilanzgewinn 2011 wurden 28.168,01 Euro in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt.

Rückstellungen

1. Rückstellungen für Bauinstandhaltung

2. Sonstige Rückstellungen für:- Geschäftsbericht- Prüfungskosten- Urlaubsansprüche- sonstige- Bilanzarbeiten- Aufbewahrung- Berufsgenossenschaftsbeiträge

VerbindlichkeitenspiegelDie Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.

2012 E 2011 E

1.127.500,005.212.000,001.733.717,59

210.000,00

4.500,0015.000,0020.229,2124.435,009.314,645.280,002.200,00

1.116.000,005.212.000,001.705.549,58

210.000,00

4.500,0030.000,0016.359,18

0,008.950,025.280,002.200,00

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71.3

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1.42

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343,

62

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1.22

2.34

3,62

Alle

Ang

aben

in E

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Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen stellen in Höhe von 225.648,54 Euro (Vorjahr 317.751,93Euro) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und in Höhe von 391.871,77 Euro (Vorjahr 433.271,77 Euro)sonstige Vermögensgegenstände dar.

davon

Restlaufzeit gesichert

bis zu 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre


63

Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöseaus Sollmieten abzgl. Erlösschmälerungen, UmlagenGebühren

aus anderen Lieferungen und Leistungen

BestandsveränderungenBestandserhöhungen

Andere aktivierte EigenleistungenBei Bauten des Anlagevermögensaktivierter Personal-, Sachaufwand undFremdkapitalzinsen

Sonstige betriebliche ErträgeDie sonstigen betrieblichen Erträge stammen ausder Auflösung von Rückstellungen- Schadenersatzleistungen- Kostenerstattungen- Mahn- und Bearbeitungsgebühren- Eintrittsgeldern- allen übrigen Vorgängen

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungenfür BetriebskostenInstandhaltungskostenVermietungskostenErbbauzinsenPachtzins für Garagengrundstück

5.740.969,454.208,13

5.745.177,58

78.423,925.823.601,50

23.590.53

58.355,38

4.575,3142.228,7550.276,514.396,543.420,00

84.812,65189.709,76

1.883.311,271.008.291,53

51.877,76955,30213,09

2.944.648,95

5.877.645,400,00

5.877.645,40

80.385,125.958.030,52

67.352,42

51.928,03

0,00129.148,6141.782,214.126,003.320,00

176.694,67355.071,49

1.885.458,29945.699,8137.933,01

955,30213,09

2.870.259,50

2012 E 2011 E


Verbindlichkeiten 2012

Verbindlichk. gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen

Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag


Verbindlichk. gegenüber Kreditinstituten


Kreditgebern



Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit


und Leistungen


Gesamtbetrag

28.814.785,42

9.746.858,81

2.236.014,85

223.137,72

207.120,92

54.149,46

41.282.067,18

insgesamt

28.125.290,46

9.570.371,66

2.051.923,11

81.841,48

111,26

203.526,69

84.944,03

40.118.008,69

692.473,02

949.591,01

2.236.014,85

223.137,72

206.316,45

37.007,76

4.344.540,81

838.828,98

196.236,16

2.051.923,11

81.841,48

111,26

203.526,69

66.533,90

3.439.001,58

2.303.203,37

814.595,75

804,47

17.141,70

3.135.745,29

2.172.707,53

799.781,42

18.410,13

2.990.899,08

25.819.109,03

7.982.672,05

33.801.781,08

25.113.753,95

8.574.354,08

33.688.108,03

28.814.785,42

9.746.858,81

38.561.644,23

28.125.290,46

9.570.371,66

37.695.662,12

GPR

GPR

GPR

GPR

GPR

GPR

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Grundpfandrechte(GPR) stellen sich wie folgt dar:

62

davon




65


SteuernKapitalertragssteuerGrundsteuerKraftfahrzeugsteuer

Sonstige Angaben

BeteiligungenDie GSWG ist 100 %ige Gesellschafterin der OWIT – Ostwestfälische Immobilien- und TreuhandGmbH, Tulpenweg 5, 33659 Bielefeld mit einem Stammkapital von 200.000,00 Euro. Die OWIT hatam 31.12.2012 ein Eigenkapital von 209.038,61 Euro.

Im Geschäftsjahr 2012 erzielte die OWIT GmbH einen Jahresüberschuss von 9.048,26 Euro.

2012 E 2011 E

5,27156.472,27

236,23156.713,77

5,27154.408,94

189,62154.603,83

Angaben der durchschnittlichen Arbeitnehmerzahl nach GruppenIm Geschäftsjahr 2012 waren durchschnittlich 3 Arbeitnehmer beschäftigt:

Vollzeit TeilzeitKaufmännische Angestellte 2 1Auszubildender 1 -

Vorstand Rainer W. Kolodziey Dipl.-Betriebswirt hauptamtlichDaniel Daldrup Betriebswirt hauptamtlich Jörg Schmidt Bilanzbuchhalter nebenamtlichUwe Werner Dipl.-Ingenieur nebenamtlich

64

PersonalaufwandLöhne und Gehälter

soziale Abgaben und Aufwendungen für Alters-versorgung und Unterstützung (davon 5.528,58 Euro für Altersversorgung)

Abschreibungenauf Grundstücke mit Wohnbautenauf Abrissobjekte (außerplanmäßige Abschreibung)auf Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bautenauf immaterielle Vermögensgegenständeauf Betriebs- und Geschäftsausstattung

Sonstige betriebliche AufwendungenAbschreibungen und Wertberichtigung auf Forderungen aus VermietungVerluste aus dem Abgang von Umlaufvermögensächliche VerwaltungsaufwendungenWerbung/Marketing/SponsoringNebenkosten der GeldbeschaffungGeschäftsbesorgung OWITMieterratAufsichtsratPrüfungskostenalle übrigen Lieferungen und Leistungen

Erträge aus Ausleihungen des Finanz-anlagevermögensaus Genossenschaftsguthaben

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträgeaus Bankguthabenaus Forderungen gegen verb. Unternehmen

Zinsen und ähnliche Aufwendungenfür Dauerfinanzierungsmittelfür kurzfristige Finanzierungsmittelfür Geldbeschaffung

363.245,53

64.124,30427.369,83

840.725,390,00

18.069,100,51

29.266,32888.061,32

12.505,047.500,00

123.818,3372.213,7372.796,1586.426,00

450,003.357,87

22.214,9020.204,74

421.486.76

20,00

322,3717.724,4118.046,78

1.185.160,6411.388,852.197,37

1.198.746,86

319.375,39

56.219,72375.595,11

898.000,83277.814,1517.725,91

0,0028.802,73

1.222.343,62

38.360,5623.500,00

125.922,89105.802,82

2.194,00183.906,00

1.215,003.582,98

22.121,7117.294,05

523.900,01

20,00

1.286,099.556,62

10.842,71

1.176.768,926.612,381.358,32

1.184.739,62

2012 E 2011 E


67


66

Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinnes

Der Vorstand schlägt folgende Verteilung des Bilanzgewinnes von 100.303,48 Euro vor:

Einstellung in andere Ergebnisrücklagen 57.993,42 Euro

4,00 % Dividendenausschüttung auf die Geschäftsguthaben 42.310,06 Euro

Die Dividende wird von der GSWG unter Berücksichtigung von Kapitalertragssteuer, Solidaritäts-zuschlag und evtl. Kirchensteuer an die Mitglieder, soweit die Dividende nicht dem Geschäftsgut-haben zuzuschreiben ist, ausgezahlt.

Bielefeld, 30. April 2013

Der Vorstand

Rainer W. Kolodziey Daniel Daldrup

Jörg Schmidt Uwe Werner

Aufsichtsrat Rolf Gräfe (Vorsitzender)Pastor, Dipl.-Sozialarbeiter

Ulrich Laux (stellv. Vorsitzender ab 25.06.2012)Rechtsanwalt

Andreas CieplikTechniker

Gerhardt HauptVertriebsberater für Großkunden

Stefan Steiner(stellv. Vorsitzender bis 25.06.2012)Pensionär

Hartmut HoffmannRentner

Ilona NeumannErzieherin

Wolfgang WehmeyerKaufmann

Mitgliederbewegung/Geschäftsguthaben

Bestand am 01.01.2012Zugang von neuen Mitgliedern

Abgang durch KündigungAbgang durch ÜbertragungAbgang durch TodAbgang durch AusschlussKündigung einzelner Anteile

Bestand am 31.12.2012

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 112.469,33Euro erhöht, die Guthaben sämtlicher Mitglieder haben sich um 115.180,00 Euro ebenfalls erhöht.Der Gesamtbetrag der Haftsumme aller Mitglieder beträgt 1.190.800,00 Euro.

PrüfungsverbandDHV - Genossenschaftlicher Prüfungsverband für Dienstleistungen, Immobilien und Handel e.V. Kajen 12, 20459 Hamburg

Zahl der Mitglieder

1.3531711.524

7912917-126

1.398

Anzahl der Geschäftsanteile

4.1377934.930

214472546350

4.580

OWIT_Unternehmensdaten

68



OWIT

OWIT Unternehmensdaten

Sitz der GesellschaftTulpenweg 533659 Bielefeld

KontaktTel. 05209. 916680Fax 05209. 910850info@ owit-gmbh.dewww.owit-gmbh.de

GesellschafterGemeinnützige Siedlungs- und Wohnungs-baugenossenschaft Senne eG, Tulpenweg 5, 33659 Bielefeld

Stammkapital der Gesellschaft200.000,00 Euro Gezeichnetes Kapital75.000,00 Euro Kapitalrücklage

AufsichtsratRolf Gräfe, Pastor und Dipl.-SozialarbeiterVorsitzender des Aufsichtsrates seit 2005gewählt bis 2015

Ulrich Laux, Rechtsanwalt, stellv. Vorsitzender des Aufsichtsrates seit 2005, gewählt bis 2015

Uwe Werner, Dipl.-IngenieurAufsichtsrat seit 2005, gewählt bis 2015

GeschäftsführerRainer W. Kolodziey, Dipl.-Betriebswirthauptamtlicher Geschäftsführer seit 2006,gewählt bis 2016

Daniel Daldrup, Betriebswirthauptamtlicher Geschäftsführer seit 01.04.2013,gewählt bis 2018

Jörg Schmidt, Bilanzbuchhalternebenamtlicher Geschäftsführer seit 2006,gewählt bis 2016

Gründung der Gesellschaft10.10.2005

Rechtsform der GesellschaftGesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Eintrag im HandelsregisterHRB 38528 des Amtsgerichtes Bielefeld am 04.11.2005

BeteiligungenQuartierszentrum Windflöte VerwaltungsGmbH, Bielefeld

WTM Wohnungswirtschaftliche Treuhand Mitteldeutschland GmbH, Dresden

69

OWIT_Lagebericht der Geschäftsführung

71

OWIT_Bericht des Aufsichtsrates

70

Der Aufsichtsrat ist seinen Verpflichtungen imBerichtszeitraum nach Gesetz und Gesell-schaftsvertrag in fünf Sitzungen mit der Geschäftsführung nachgekommen. Er hat sichüber die laufenden geschäftlichen Prozesse zuden umfassenden kaufmännischen und techni-schen immobilienwirtschaftlichen Dienstleis-tungsaufgaben für die Muttergesellschaft undDritte informiert; hierzu insbesondere zu dendamit einhergehenden personellen Ausstattun-gen und wirtschaftlichen Wirkungen. Darüberhinaus waren Immobilieninvestitionen fürDritte und damit zu leistende Tätigkeiten behandelte Sachverhalte in den Sitzungen.

In der Sitzung am 23. April 2012 hat der Auf-sichtsrat den Jahresabschluss 2011 mit Lagebe-richt, Gewinn- und Verlustrechnung sowieAnhang des Jahresabschlusses diskutiert undeinstimmig gebilligt. Ebenfalls wurden hier derWirtschaftsplan 2012 behandelt und einstim-mig beschlossen. In den Sitzungen im Februar2012 und Dezember 2012 wurde der Jahresab-schlussprüfer für die Geschäftsjahre 2011 und2012 bestellt.

Weitere Schwerpunkte in den gemeinsamen Sit-zungen von Aufsichtsrat und Geschäftsführungwaren die durch die OWIT gehaltenen Beteili-gungen in der Quartierszentrum Windflöte Ver-waltungsGmbH, Quartierszentrum WindflöteGmbH & Co. KG i.L. und WTM - Wohnungswirt-schaftliche Treuhand Mitteldeutschland GmbH.Der Aufsichtsrat hat sich durch die Geschäfts-führung und direkt durch die Geschäftsführun-gen der Beteiligungsunternehmen über dielaufenden geschäftlichen Prozesse und wirt-schaftlichen Wirkungen sowie zu erwartendenErgebnissen informieren lassen. Dazu wurdenBeschlüsse zur Übernahme aller Geschäftsan-teile der Quartierszentrum GmbH gefasst, zurweiteren Kapitalausstattung der WTM GmbHund damit einhergehende personelle Besetzun-gen. Die Quartierszentrum GmbH wird ab 1. Oktober 2012 als weiterer Dienstleister wohn-begleitender Leistungen in erster Linie für dieGSWG-Mitglieder eingesetzt.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates, die auch Organmitglieder der Muttergesellschaft GSWGsind, wurden ebenso in den Aufsichtsratssit-zungen der Gesellschafterin laufend und zeit-

Bericht des Aufsichtsrates sammlung, den Jahresüberschuss von 9.048,26Euro zum Ausgleich des Verlustvertrages inHöhe von 75.009,65 Euro zu verwenden undden daraus resultierenden kumulierten Bilanz-verlust von 65.961,39 Euro auf neue Rechnungvorzutragen.

Auf der Gesellschafterversammlung am 09.April 2013 wurde dem Jahresabschluss 2012 inklusive der Gewinn- und Verlustrechnung zugestimmt. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsleitung wurde Entlastung erteilt.

Bielefeld, den 30. April 2013

nah über die Aktivitäten in der Tochter-gesellschaft OWIT und deren Beteiligungen inKenntnis gesetzt und in bedeutsame und zurEntscheidung anstehende Vorgänge jederzeiteingebunden. Dazu gehörten auch schriftlicheBerichte der Geschäftsführungen.

In den Gesellschafterversammlungen imApril/Mai 2012 wurden dem Jahresabschluss2011 sowie dem Vorschlag von Aufsichtsrat undGeschäftsführung zur Verwendung des Jahres-überschusses zugestimmt. Aufsichtsrat und Geschäftsführung wurden Entlastung erteilt.Darüber hinaus wurden die Beschlüsse des Auf-sichtsrates zur WTM-Kapitalausstattung in derGesellschafterversammlung bestätigt.

Der Aufsichtsrat hat die Jahresabschlüsse zum31. Dezember 2011 für die QuartierszentrumWindflöte GmbH & Co. KG i.L. sowie Quartiers-zentrum Windflöte VerwaltungsGmbH in derSitzung am 23. April 2012 erörtert und beschlossen. Er hat sich zudem in der Sitzungam 23. April 2012 über das Jahresergebnis derWTM zum 31. Dezember 2011 und die weitere zu erwartende wirtschaftliche Entwick-lung unter Zugrundelegung vorgelegter Plan-rechnungen in mehreren Sitzungen in 2012informiert. In diesem Zusammenhang wurdenauch die künftige Entwicklung und personelleAusstattung der WTM–Organe mit Bezug aufden Gesellschaftervertrag behandelt.

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft StümpgesBrune GmbH hat den Jahresabschluss für dasGeschäftsjahr 2011 in der Zeit vom 25. April2012 bis 23. Mai 2012 (mit Unterbrechungen)geprüft. Die Prüfung hat zu keinen Einwendun-gen geführt und ergeben, dass der Jahresab-schluss den entsprechenden gesetzlichenVorschriften und den ergänzenden Bestimmun-gen des Gesellschaftsvertrages entspricht.Unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmä-ßiger Buchführung wird ein den tatsächlichenVerhältnissen entsprechendes Bild der Vermö-gens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaftvermittelt. Es wurde der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt. Am 19. Juni 2012wurde der Prüfungsbericht im Aufsichtsrat be-handelt und einstimmig genehmigt.

In der Sitzung am 09. April 2013 hat der Auf-sichtsrat den Jahresabschluss und Lagebericht2012 besprochen und einstimmig gebilligt. DerAufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterver-

Rolf GräfeVorsitzender des Aufsichtsrates

Die deutsche Wirtschaft ist im Verhältnis zu vie-len Nachbarn, nicht nur der südlichen, stark ge-wesen und doch wird sie von mancherleiZukunftsängsten geplagt. Insoweit verweisenwir auf die Seiten 8 ff. des Geschäftsberichtes.

Seit mittlerweile vier Jahren läuft die Weltkon-junktur im Krisenmodus. Europa kämpft gegendie Schuldenmisere. Doch das Gros hiesiger Un-ternehmen meldet gute Geschäfte. Die Betriebehaben sich fitgetrimmt, investiert und neue dy-namische Märkte erschlossen. Doch trotz dieserLage besteht kein Grund zur Partystimmung.Nicht nur die enervierende Eurokrise und dieunbewältigte Energiewende lassen etwas sor-genvoller in die Zukunft blicken. Auch mit Blickauf die anstehende Bundestagswahl mit einerlaut geführten Debatte über Steuererhöhungenund weiteren Belastungen und Reglementie-rungen für die Immobilienwirtschaft drückenauf die Erwartungen.

Nach drei Jahren Eurokrise fragen sich vieleBürger, warum die Probleme kein Ende nehmen wollen. Tatsächlich sind die Krisenmanager aus

Politik und Notenbanken im Dauereinsatz, ohnedass der Euro bereits „über den Berg ist“ undwir uns in Deutschland in Selbstzufriedenheitzurücklegen können. Dafür gibt es mindestenszwei gute Gründe: Erstens sind die Ursachender Krise in den meisten Ländern weit vor demAusbruch der Weltfinanzkrise zu finden. Zwei-tens ist die Krise nicht nur das Ergebnis unso-lider Finanzen, vielmehr ist sie so zäh, weil dasVertrauen der Wirtschaftsakteure schwer er-schüttert ist. Die Krise ist also deshalb so hart-näckig, weil viele Akteure das Vertrauen in dieProblemlösungsfähigkeit der wichtigsten Insti-tutionen verloren haben. Die Politik hält sichselbst nicht an auferlegte Regeln, zum Beispieldes Stabilitäts- und Wachstumspaktes, sodassder finanzpolitische Schlendrian immer wiederum sich greift. Hinzu kommt eine Wirtschafts-politik, die sich in keinem Lehrbuch findet.Auch die Geldpolitik musste sich zur Krisenbe-kämpfung einspannen lassen und zunehmendunkonventionell handeln.

Um sich von der Schuldenlast und den Wirkun-gen zu befreien, haben die Notenbanken die

Allgemeine Rahmenbedingungen

von netto rd. 300.000 Personen, das sind ca.150.000 Haushalte. Dadurch ist fast der gesamteWohnungsneubau durch die Zuwanderung geschluckt worden. Also eine Preisblase gibt esam deutschen Immobilienmarkt nicht und dieseGefahr ist auch für die Zukunft gering. Hinzukommt, dass Immobilienkäufe und -investitio-nen in der Regel solide, langfristig finanziertund oftmals gar die Ergebnisse von Vermö-gensumschichtungen sind. Nach wie vor ist ausunserer Sicht der deutsche Immobilienmarktinsgesamt betrachtet eher unterbewertet.


73


72

Geldmenge beliebig ausgedehnt, um Zinssen-kungen zu erreichen. Die damit einhergehendeEntwertung des Geldes bedeutet für den Kon-sumenten eine zunehmende Inflation und frisstdie Renditen der Anleger.

Im Grunde genommen bringt die Staatsschul-denkrise in Europa, wovon wir hier in Deutsch-land natürlich viel stärker betroffen sind, als esuns im Moment bewusst ist, den klassischenAnleger in ein Dilemma. Wer heute spart, waseigentlich zur Refinanzierung vieler unzähligerAufgaben nötig ist, um später davon leben zukönnen, muss seine fünf Sinne beisammen-haben. Besser wäre ein sechster Sinn für dieVermögensanlagen, denn Finanzkrise und „finanzielle Repression“ machen mit Magerzinsund inflationsbedingten Negativzinsen dasLeben schwer. Da bleibt der Immobilienmarktein Leuchtturm im durch die Eurokrise gebeu-telten Europa. Deutschland war ein sichererHafen für Immobilien-Invests in 2012 und daswird auch mindestens 2013 so bleiben.

Die Bewertung von anderen vermeintlich risi-kolosen Anlagen erfolgt heute anders als vor einigen Jahren. Die Risikoprämie, die zusätzli-che Rendite von Immobilienanlagen gegenüberden sogenannten risikolosen Staatsanleihen,war selten höher als zurzeit. Das historischniedrige Zinsniveau wird wohl noch einige Zeitandauern müssen. Da Inflation latent einThema ist, bleiben Sachwerte hoch im Kurs. Dasbeflügelt unsere Immobilienaktivitäten unddamit unser Geschäftsmodell.

Unterstützt wird diese Entwicklung durch ein-geführte Enteignungsklauseln bei Eurostaats-anleihen, um einen Schuldenschnitt jederzeitohne Abstimmung mit dem Gläubiger durchzu-führen. Das ist fürs Immobiliengeschäft förder-lich.

Oft wird inzwischen davon gesprochen, dass wirauf eine Immobilienblase zulaufen. Das ist bisher nicht eingetreten und nach heutigen Erkenntnissen auch nicht zu erwarten. Aktuellgibt es nur lokale begrenzte Übertreibungen.Die Entwicklung von Preisen ist immer nochdurch die Entwicklung der Mieten gedeckt; undhier gibt es bekannterweise Reglementierun-gen. Sicherlich wird eine gesteigerte Nachfragenach Immobilien durch höhere Einkommen getrieben und die geringere Arbeitslosigkeit,Gott sei Dank ist das so. Hinzu kommt einestarke Zuwanderung im Betrachtungszeitraum

her unterversorgten genossenschaftlichenQuartieren wurde durch die Investoren in 2012begonnen und teilweise im Betrachtungszeit-raum fertiggestellt. Der 1.200 m² große Lebens-mittelmarkt eröffnete im Dezember 2012. Fürweitere gewerbliche Einheiten wird die Bewirt-schaftung im Herbst 2013 aufgenommen. Insbesondere die wohnortnahen Einkaufs-möglichkeiten tragen zur weiteren Steigerungder Wohnqualität für viele GSWG-Mitgliederund Attraktivität der genossenschaftlichenWohnimmobilien bei.

Unsere seit längerem laufenden Planungen zurRealisierung eines weiteren Wohnprojektes – Beginenhof Gelsenkirchen – mit 38 öffentlichgeförderten Mietwohnungen für einen festste-henden Investor konnten 2012 nicht abge-schlossen werden. Bau- und finanzierungs-technische Erfordernisse haben unerwarteteinen längeren Bearbeitungszeitraum in An-spruch genommen. Das Ziel, durch Umbaueiner Kirche diese in den überwiegenden Neubauanteil fürs Wohnen einzubinden, ist insbesondere unter Kostenaspekten im geför-

In der Breite liegt die Spitze eines umfassendenimmobilienwirtschaftlichen Leistungsfeldes füruns in der OWIT als Tochterunternehmen derGSWG. Wir initiieren, planen, bauen, kaufen,verkaufen, finanzieren Immobilien und erledi-gen nach den Grundsätzen genossenschaftlichorientierter Unternehmensphilosophie kauf-männische und technische Immobilienbewirt-schaftungen und –verwaltungen. Dabei habenMietwohnimmobilien für uns Priorität; aber zurAbrundung einer wohnortnahen Versorgungder Mieter mit Dingen des täglichen Bedarfsund weiterer Dienstleistungen gehört auch dieEntwicklung von Gewerbeeinheiten dazu. Darüber hinaus werden unsere Aufgaben durchumfassende Service- und Beratungsleistungenfür Haus-/Grundeigentümer und Mieter ergänzt.

Ein durch uns in den vergangenen zwei Jahreninitiiertes, geplantes, bearbeitetes, weitestge-hend vermietetes und anschließend veräußertesQuartierszentrum mit gewerblichen Einheitenfür den täglichen Bedarf von Konsumenten undhier insbesondere für GSWG-Mitglieder in bis-

Tätigkeiten

Mitarbeiter Servicebetrieb

WillkommenPartner!

www.owit-gmbh.de

Fahne vor dem OWIT-Gebäude im Tulpenweg 5


75


74

derten Mietwohnungsbau äußerst anspruchs-voll. Die weiteren Arbeiten zur Umsetzung dieses Wohnprojektes sind so ausgerichtet, imFrühjahr/Sommer 2013 mit der Maßnahme beginnen zu können.

Unsere umfassenden immobilien- und speziellwohnungswirtschaftlichen Dienstleistungen,nämlich

p Initiierung und Planung von Immobilien-investitionen

p Kaufmännische und technische Bau-betreuung in der Investitionsphase

p Hausbewirtschaftung/Verwaltung für Drittep Rechnungswesenp Vermietungp Allgemeine Verwaltungsarbeitenp Maler-, Gartenpflege- und Reinigungs-

arbeitenp Hausmeister-/Handwerkerservicep Schnee-/Glatteisräumung/Winterdienstp Gestaltung der Außenanlagen

wurden in 2012 stark in Anspruch genommen;vornehmlich durch die Gesellschafterin, aberauch weiter verstärkt durch andere Dritte. Ins-besondere die GSWG erreicht hierdurch zuneh-mende Bedeutung und Aufmerksamkeit mitdem Ergebnis eines steigenden Vermietungs-grades bei höheren Mietumsätzen.

In diesem Zusammenhang gewinnt die Verwal-tung und Optimierung von vermietetem Haus-und Grundbesitz an Bedeutung. Es wird immerdeutlicher, dass Wohnimmobilien-Eigentümererkennen, dass die Verwaltung von Haus- undGrundbesitz und das Umsetzen und Erreichender Eigentümerziele eine Aufgabe für die OWIT-Spezialisten ist. Allein schon, wenn es um dasUmsetzen ständig neuer gesetzlicher Vorgabengeht, zeigt sich, dass eine wirtschaftliche Wohn-immobilienverwaltung doch mehr sein muss alseine sorgsame Bestandswahrung. Zur strategi-schen Entwicklung von Objekten gehören füruns Nachhaltigkeit, deshalb ist Weitsichtigkeitangesagt.

Als Hausverwalter sind wir aber auch Mädchenfür alles. Wir kümmern uns um den Bereicheiner Immobilie von der laufenden Pflege bis zuReparaturen, von der Schneeräumung bis zurOrganisation der Gartenpflege. Wir sorgen unsum die Auswahl der Mieter, sehen im Idealfall

auch den richtigen Mietermix, organisieren Besichtigungstermine und sind Schlichter,wenn es in Hausgemeinschaften zu Unstim-migkeiten kommt.

Das sogenannte Kirchenprojekt – Beginenhof –hat bis heute große Aufmerksamkeit und Akzeptanz erzeugt. Viele Akteure von Grund-stückseigentümern über öffentliche Einrich-tungen bis hin zu Investoren haben sich mit unsin Verbindung gesetzt, um die Realisierung ähn-licher Projekte auszuloten. Daran arbeiten wirständig. Andererseits sind unsere Kapazitätenhierfür noch begrenzt. Aber wir versuchen stän-dig zu anderen und größeren Lösungen zu kom-men. Denn letztendlich ergeben sich daraus füruns vielfältige Möglichkeiten des Einsatzes desumfassenden OWIT-Leistungspaketes von derGrundstücksbeschaffung über Planung, Erstel-lung bis zur nachhaltigen Bewirtschaftung undÜbernahme von objektbezogenen Service- undPflegearbeiten.

Hausbewirtschaftung

Am 31. Dezember 2012 waren fünf Mietwoh-nungen der OWIT am Gladiolenweg in Bielefeldvermietet. Die Umsatzerlöse aus der Hausbe-wirtschaftung betrugen rd. 45 T Euro. Diedurchschnittliche Netto-Sollmiete beträgt in diesem Bestandsobjekt 6,06 Euro/m² Wohn-fläche monatlich.

Verwaltung von Haus- und Grundbesitz

Am 31. Dezember 2012 wurden insgesamt 189Wohnungen, 5 gewerbliche Einheiten und 67Garagen für Dritte verwaltet. Die technische Abteilung hat darüber hinaus von der Organi-sation, Planung, über die Ausführung bis zurAbrechnung umfassende Modernisierungsin-vestitionen für die Eigentümer begleitet unddiese teilweise unter Hinzunahme eigenerHandwerkereinrichtungen ausgeführt.

HausbewirtschaftungBetreuungsleistungenDienstleistungenandere Lieferungen und Leistungen

Die Ausweitung der geschäftlichen Aktivitäten erforderte weitere Personalaufstockungen. Am 31. Dezember 2012 (31.12.2011) waren in der OWIT 37 (32) Personen beschäftigt, und zwar:

9 (6) kaufmännische Angestellte (davon zwei in Teilzeit)4 (4) technische Angestellte (davon eine in Teilzeit)5 (6) Gärtner (davon einer in Teilzeit)4 (3) Maler7 (6) Hausmeister/Servicetechniker (davon zwei in Teilzeit)8 (7) Reinigungskräfte (davon acht in Teilzeit)

ErtragsanalyseDas Geschäftsjahr 2012 schloss mit einem Jahresüberschuss von 9.048,26 Euro (Vorjahr 7.877,20 Euro) ab.

VermögenAnlagevermögenUmlaufvermögenGesamtvermögen

KapitalEigenkapitalRückstellungenFremdkapitalGesamtkapital

2012 E 2011 E

UmsatzerlöseDie OWIT erzielte im Geschäftsjahr 2012 einen Gesamtumsatz von 1.541.082,39 Euro.

Personelles

Ertrags- und Finanzlage

48.023,00254.908,24

1.165.695,2072.455,95

1.034.414,51292.703,14

1.327.117,65

209.038,6137.374,30

1.080.704,741.327.117,65

51.882,24187.884,03887.439,65135.384,61

973.671,98461.513,72

1.435.185,70

199.990,3528.995,02

1.206.200,331.435.185,70

2012 E 2011 E

77


76

FinanzierungZur Finanzierung der beschriebenen Immobi-lieninvestitionen und für die weitere Entwick-lung der Leistungsfelder in der OWIT hat dieGSWG zu marktüblichen Bedingungen eine Kreditlinie über 600 T Euro bereitgestellt, dieim bewilligten Rahmen jederzeit abgerufen werden kann. Die Kreditlinie valutierte am 31. Dezember 2012 in Höhe von 391.871,77Euro.

BeteiligungenDie OWIT ist zu 100 % an der QuartierszentrumWindflöte VerwaltungsGmbH beteiligt. Die Gesellschaft steht für die Versorgung derGSWG-Mitglieder „Rund ums Wohnen“, zurVerfügung. Im Geschäftsjahr 2012 wurden Be-teiligungen über 12.500 Euro von dem anderenGesellschafter übernommen, sodass eine Auf-stockung um 50 % erfolgte. Die Quartierszen-trum Windflöte GmbH & Co. KG i.L., die alsProjektentwickler zur Umsetzung eines Geschäftszentrums in Wohnquartieren derOWIT-Gesellschafterin tätig war, wurde nach er-folgreichem Abschluss am 31. Dezember 2011aufgelöst.

Die OWIT war 2010 Initiatorin und Gründungs-gesellschafterin der WTM-Wohnungswirt-schaftliche Treuhand Mitteldeutschland GmbH,an der sich zwischenzeitlich ähnlich aufgestellteWohnungsunternehmen beteiligt haben. DerStammkapitalanteil für die WTM beträgt nomi-nal 185.000 Euro. In 2012 wurde das Stammka-pital durch einen weiteren genossenschaftlichausgerichteten Gesellschafter erhöht. Damitwird der Ausbau der WTM–Leistungen voran-getrieben und die Nachhaltigkeit der erfreulichen geschäftlichen Entwicklung im Betrachtungszeitraum gestärkt.

Es ist Aufgabe der insbesondere auf die Woh-nungswirtschaft ausgerichteten Unterneh-mensberatungseinrichtung WTM, hochquali-fizierte immobilienwirtschaftliche Unterstüt-zung und Hilfestellung für die immer schwieri-ger und komplexer werdenden Prozesse undAbläufe in einem Immobilienunternehmen anzubieten und zu bearbeiten. In 2012 wurdendie Leistungsbereiche betriebs-, finanz-, versi-cherungswirtschaftliche Beratung und techni-sche Dienste insbesondere durch die mittel-ständisch geprägte genossenschaftliche Woh-nungswirtschaft nachgefragt. Die Beratungs-umsätze konnten in 2012 gegenüber dem

Vorjahr um durchschnittlich 23 % gesteigertwerden; dabei waren in den verschiedenen Tä-tigkeitsfeldern Zuwächse zwischen 10 – 32 % zuverzeichnen.

Für das zweite volle Geschäftsjahr ist die geschäftliche Entwicklung zufriedenstellend,aber weiter ausbaufähig. Erfreulich kann in die-sem Zusammenhang zur Kenntnis genommenwerden, dass in 2012 mit mehreren auf die genossenschaftliche Wohnungswirtschaft aus-gerichteten Pflicht-Prüfungsverbände die Zusammenarbeit mit der WTM erörtert wurde.Es bleibt abzuwarten, wie man hier in 2013 weiterkommt. Die Vielfältigkeit der Chancenzur Ausschöpfung der Potenziale in der Woh-nungswirtschaft eröffnet den Leistungsberei-chen der WTM weiteres profitabeles Wachstum.Dies auch vor dem Hintergrund des Fachkräfte-mangels in der Wohnungswirtschaft. Das Gene-rieren von Mehrwerten für die Wohnungs-unternehmen durch den Einsatz der WTM–Mit-arbeiter hat insbesondere unter Personalkos-tenaspekten für Kundenunternehmungen einenbesonderen Stellenwert.

Die OWIT hat der WTM einen befristeten Kreditrahmen für den weiteren Ausbau der Geschäftsaktivitäten eingeräumt, welcher am31. Dezember 2012 in voller Höhe mit 125 TEuro in Anspruch genommen wurde. Die ver-einbarten Bedingungen entsprechen den Markt-konditionen.

RisikoberichtBestandsgefährdende Risiken für die Ertrags-,Vermögens- und Finanzlage sind nicht vorhan-den. Es sind keine Indikatoren erkennbar, dieeine Beeinträchtigung der derzeitigen Geschäftstätigkeit auslösen könnten. Das Risi-komanagement der OWIT basiert vornehmlichauf dem Controlling der UnternehmensgruppeGSWG/OWIT sowie der laufenden Beobachtungexterner Risikoindikatoren. Es besteht dabeiimmer das Bestreben, Veränderungen so recht-zeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maß-nahmen wesentliche negative Einflüsse auf dieUnternehmensentwicklung abgewendet werdenkönnen. Die Beteiligungen bewegen sich ineinem überschaubaren und jederzeit kalkulier-baren Rahmen. Zur WTM-Beteiligung lassen wiruns unterjährig und zeitnah über Umsatz undAufwandsentwicklung durch die WTM- Geschäftsführung dokumentiert informieren.

Rainer W. Kolodziey

Jörg Schmidt

PrognoseberichtZu diesem Abschnitt unserer Lageberichter-stattung dürfen wir diesmal zunächst auf unsere Ausführungen hierzu im Geschäftsbe-richt 2011 hinweisen; alles hier Berichtete undPrognostizierte ist eingetreten und wird unsauch künftig begleiten und beschäftigen müs-sen. Die künstlich niedrig gehaltenen Zinsenentschädigen nicht einmal mehr für die jährli-che Teuerung. Entsprechend ist mit scheinbarsicheren Geldanlagen eine schleichende Ent-eignung verbunden. Mit jedem Jahr, in dem dieInflationsrate über dem risikolosen Zins liegt,verliert der Sparer an Kaufkraft und damit ebenan realem Vermögen. Viele haben auf diese Situation reagiert und investieren verstärkt inSachwerte. Dabei sind besonders Immobiliengefragt. Davon können wir profitieren undhaben auch künftig Chancen, mit der OWIT hiererfolgversprechend tätig zu sein. Dabei ist natürlich zu beachten, dass es die „gute Immo-bilie“ schlechthin nicht gibt. Selbst wenn Lage,Ausstattung und Rendite passen, sind kontinu-ierliche über der Inflation liegende Wertsteige-rungen nicht automatisch programmiert. Hiergilt es bei der Auswahl der Immobilie über denBau und der dauerhaften Bewirtschaftung einenlangfristigen Vermögenserhalt zu erreichen.Das ist das von uns angebotene Geschäftsmo-dell. Genau an dieser Stelle ergeben sich für dieOWIT als immobilien- und hier insbesonderewohnungswirtschaftlicher Dienstleister vieleChancen und Möglichkeiten, alle betriebenenGeschäftsfelder weiter zu optimieren und ziel-strebig auszubauen; auch unter Einbindung derBeteiligungsunternehmungen. Parallel dazukann die genossenschaftliche Ertragskraft unddas genossenschaftliche Vermögen nachhaltigweiter gestärkt werden.

Es ist unser Ziel, irgendwann die gesamte Wert-schöpfungskette der Immobilienwirtschaft vonder Baureifmachung eines Grundstücks bis zurZurverfügungstellung von Wohneinheiten unddie optimale Bewirtschaftung zu realisieren.

Bielefeld, den 30. April 2013Geschäftsführung


Daniel Daldrup

78



Geschäftsjahr 2012

Jahresabschluss

79

OWIT_Jahresabschluss

81


80

Bilanz zum 31. Dezember 2012AKTIVA

AnlagevermögenImmaterielle Vermögensgegenstände

SachanlagenGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit WohnbautenBauten auf fremden GrundstückenBetriebs- und Geschäftsausstattung

FinanzanlagenAnteile an verbundenen UnternehmenAusleihungen an verbundene UnternehmenBeteiligungenAndere FinanzanlagenAnlagevermögen insgesamt

UmlaufvermögenZum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere VorräteUnfertige Leistungen

Forderungen und sonstige VermögensgegenständeForderungen aus VermietungForderungen aus BetreuungstätigkeitForderungen aus Lieferungen & LeistungenForderungen gegen verbundene UnternehmenSonstige Vermögensgegenstände

Flüssige MittelKassenbestand, Guthaben bei KreditinstitutenRechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme


EigenkapitalGezeichnetes KapitalGSWG Senne eGZur Durchführung der Kapitalerhöhunggeleistete EinlageKapitalrücklage

VerlustvortragJahresüberschuss

Eigenkapital insgesamt

RückstellungenSonstige Rückstellungen

Verbindlichkeiten- gegenüber anderen Kreditgebern- erhaltenen Anzahlungen- aus Vermietung- aus Betreuungstätigkeit- aus Lieferungen und Leistungen- gegen Gesellschafterin- sonstige Verbindlichkeiten

Bilanzsumme


25.000,00175.000,00

75.000,00

-82.886,857.877,20

199.990,35

28.995,02

434.836,6310.327,15

261,29668,88

7.134,86751.023,70

1.947,82

1.435.185,70

200.000,000,00

75.000,00

-75.009,659.048,26

209.038,61

37.374,30

1.080.704,74

1.327.117,65

427.268,0410.610,00

0,00358,34

19.998,50617.520,31

4.949,55

PASSIVA

1.508,00

692.583,8214.362,3151.717,85

125.000,0075.000,0013.500,00

0,00973.671,98

317.658,33

0,008.793,11

21.635,854.931,72

0,00

107.404,061.090,65

1.435.185,70

676.976,610,00

81.292,90

150.000,00125.000,00

0,001.145,00

85,0853.386,419.429,167.744,601.010,20

0,00

758.269,51

276.145,001.034.414,51

156.710,07

71.655,45

61.912,802.424,82

1.327.117,65


83


82

Gewinn- und Verlustrechnungvom 01.01. bis 31.12.2012

Allgemeine AngabenDer Jahresabschluss 2012 der OWIT – Ostwest-fälische Immobilien- und Treuhand GmbH, Bie-lefeld, wurde nach den handelsrechtlichenVorschriften gemäß § 238, 264 ff HGB unter Be-achtung des GmbHG und branchenspezifischerVorschriften aufgestellt.

Zum Abschlussstichtag handelt es sich um einekleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267Abs.1 i.V.m. Abs. 4 HGB.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- undVerlustrechnung richtet sich nach den vorge-schriebenen Formblättern für Wohnungsunter-nehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnungwurde das branchenübliche Gesamtkostenver-fahren gewählt.

Die Bilanzierungsmethoden blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Das gilt auch für die Untergliederung von Posi-tionen, für sog. Davon-Vermerke und für solcheDaten, die anstatt in der Bilanz und GuV-Rech-nung entsprechend dem Wahlrecht im Anhangangegeben sind.

Die Vorjahresbeträge wurden aus dem festge-stellten Jahresabschluss 2011 entnommen. Auf-grund des Erwerbs der restlichen 50 % derAnteile an der Quartierszentrum Windflöte VerwaltungsGmbH mit Wirkung zum 01. Januar2012 erfolgt der Ausweis unter den Anteilen anverbundenen Unternehmen in Höhe von25.000,00 Euro. Im Vorjahr sind die Anteilenoch unter den Beteiligungen in Höhe von12.500,00 Euro ausgewiesen.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewer-tungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sach-anlagevermögenDie immateriellen Vermögensgegenstände unddas Sachanlagevermögen werden zu den An-schaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.Die Herstellungskosten umfassen neben denEinzelkosten auch die notwendigen Material-und Fertigungsgemeinkosten und angemesseneTeile der Verwaltungskosten, die für den Zeit-raum der Herstellung anfallen.

AbschreibungenDie abnutzbaren Gegenstände des Anlagever-mögens wurden planmäßig wie folgt abge-schrieben:

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechtemit Wohnbauten auf der Basis einer Gesamt-nutzungsdauer von 50 Jahren. Betriebs- und Geschäftsausstattungen linear aufBasis der voraussichtlichen Nutzungsdauer.

Finanzanlagen Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaf-fungskosten bewertet.

UmlaufvermögenDie unfertigen Leistungen wurden zu Anschaf-fungskosten bewertet. Die Forderungen undsonstigen Vermögensgegenstände sowie dieKassenbestände und Guthaben bei Kreditinsti-tuten wurden zum Nominalwert angesetzt.

RückstellungenDie Rückstellungen erfassen alle erkennbarenRisiken und ungewisse Verbindlichkeiten undsind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, dernach vernünftiger kaufmännischer Beurteilungnotwendig ist.

VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungs-betrag bewertet.

Anhang zum Jahresabschluss

Umsatzerlöseaus der Hausbewirtschaftungaus Betreuungstätigkeitaus anderen Lieferungen und LeistungenErhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungensonstige betriebliche ErträgeAufwendungenfür Hausbewirtschaftungfür Betreuungsleistungen

RohergebnisPersonalaufwandLöhne und Gehältersoziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützungdavon für AltersversorgungAbschreibungen auf Anlagevermögenund SachanlagenSonstige betriebliche AufwendungenErträge aus Beteiligungen

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträgedavon aus verb.UnternehmenZinsen und ähnliche Aufwendungendavon an verb.Unternehmen

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Außerordentliche Aufwendungen/ErgebnisSteuern vom Einkommen und ErtragSonstige Steuern

Jahresüberschuss


48.420,15333.289,61785.316,65

262,5813.761,64

13.617,2539.125,74

1.128.307,64

682.695,35161.780,51

(3.840,10)

38.303,40287.261,4276.600,00

4.939,90(3.630,57)30.852,24

(11.544,74)

8.954,62

13,00-3.722,694.787,11

7.877,20

1.655.980,13

-160.948,2623.200,20

182.781,09

1.335.450,98

939.582,02

39.776,59321.070,73

2.491,93

3.382,96

28.544,47

12.352,06

0,003,33

3.300,47

9.048,26

54.170,24527.296,91

1.074.512,98

17.706,39165.074,70

762.643,17176.938,85

5.206,02

3.370,32

9.556,62


85


84

Umlaufvermögen

2012 E 2011 E

Unfertige LeistungenBei der Position ”Unfertige Leistungen” handelt es sich um noch abzurechnende Betriebskosten ein-schließlich Grundsteuern, die nach Abrechnung gegenüber den Mietern im Jahre 2013 gegen die von denMietern 2012 geleisteten Vorauszahlungen aufzurechnen sind. Des Weiteren werden hier Leistungen fürnoch nicht vollständig erbrachte Maßnahmen dargestellt, die in den kommenden Jahren initiiert werden sollen.

Ansprüche aus Umlage 1Ansprüche aus Umlage 2Beginenhof Gelsenkirchensonstige Bauprojekte

ForderungenDie Forderungen stellen sich wie folgt dar:

Forderungen aus VermietungForderungen aus BetreuungstätigkeitForderungen aus anderen Lieferungen und LeistungenForderungen gegen verbundene UnternehmenForderungen aus sonstigen Vermögensgegenständen

Passivseite

EigenkapitalGezeichnetes KapitalGSWG Senne eGzur Durchführung der Kapitalerhöhung geleistete EinlageKapitalrücklageDie Eintragung erfolgte am 17.01.2012

Rückstellungen

- Prüfungskosten- Urlaubsansprüche- Geschäftsbericht- Berufsgenossenschaft- Aufbewahrung- Sonstiges

7.677,842.713,32

146.318,910,00

156.710,07

85,0853.386,419.429,167.744,601.010,20

71.655,45

200.000,000,00

75.000,00

5.500,0014.588,111.500,006.000,002.640,007.146,19

8.480,56169,11

305.198,663.810,00

317.658,33

0,008.793,11

21.635,854.931,72

0,0035.360,68

25.000,00175.000,0075.000,00

6.000,006.557,081.800,005.000,002.640,006.997,94

Bila

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4.52

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757.

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27

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0075

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0023

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1.14

5,00

63.6

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4.68

4,55

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20,7

1

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20,7

1

1.00

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1.00

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80.6

45,4

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92.1

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2.76

8,60

177.

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676.

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Erläuterung zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen stellen zugleich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen dar.


87

Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse- aus der Hausbewirtschaftung- aus Betreuungstätigkeit- aus Geschäftsbesorgung GSWG- aus anderen Lieferungen und Leistungen

Bestandsveränderung Bestandserhöhung/-minderung

Sonstige betriebliche ErträgeDie sonstigen betrieblichen Erträge stammen aus- Versicherungsentschädigung- Auflösung Rückstellung- allen übrigen Vorgängen

Aufwendungen für bezogene Lieferungenund Leistungen- Hausbewirtschaftung- Betreuungstätigkeit

Personalaufwand- Löhne und Gehälter- soziale Abgaben für Altersversorgung

(davon 5.206,02 Euro für Altersversorgung)

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen- Immaterielle Vermögensgegenstände- Grundstücke mit Wohnbauten- Betriebs- und Geschäftsausstattung- Technische Anlagen

Sonstige betriebliche Aufwendungen- Zahlung an Dritte für Personal- Geschäftsbesorgung GSWG- Werbung- Prüfungs- und Beratungskosten- nicht abziehbare Vorsteuer- Fuhrpark- alle übrigen Lieferungen und Leistungen

Erträge aus Beteiligungen

48.420,15333.289,6186.426,00

698.890,651.167.026,41

262,58

8.253,771.270,674.237,20

13.761,64

13.617,2539.125,7452.742,99

682.695,35161.780.51844.475,86

1.508.0015.607,2116.400,674.787,52

38.303,40

0,0050.988,2814.416,168.456,36

30.240,2090.095,7993.064,63

287.261,42

76.600,00

54.170,24527.296,91265.252,09809.260,89

1.655.980,13

-160.948,26

626,24787,39

21.786,5723.200,20

17.706,39165.074,70182.781,09

762.643,17176.938,85939.582,02

1.508,0015.607,2121.464,501.196,88

39.776,59

28.831,0552.222,1814.364,837.154,17

25.832,9281.950,87

110.714,71321.070,73

2.491,93

2012 E 2011 E

davon






Kreditgebern




Verbindlichk. gegenüber Gesellschafterin


und Leistungen


Gesamtbetrag



Kreditgebern




Verbindlichk. gegenüber Gesellschafterin


und Leistungen


Gesamtbetrag

insgesamt

427.268,04

10.610,00

0,00

358,34

617.520,31

19.998,50

4.949,55

1.080.704,74

insgesamt

434.836,63

10.327,15

261,29

668,88

751.023,70

7.134,86

1.947,82

1.206.200,33

7.908,42

10.610,00

0,00

358,34

617.520,31

19.998,50

4.949,55

661.345,12

7.568,59

10.327,15

261,29

668,88

751.023,70

7.134,86

1.947,82

778.932,29

35.347,49

35.347,49

33.828,63

33.828,63

384.012,13

384.012,13

393.439,41

393.439,41

427.268,04

200.000,00

627.268,04

434.836,63

434.836,63

GPR

GPR

GPR

GPR

GPR

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Grundpfandrechte(GPR) stellen sich wie folgt dar:

davon



86

Art der Sicherung: Grundpfandrecht (GPR)

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin stellen in Höhe von 225.648,54 Euro (Vorjahr 317.751,93 Euro) Verbindlich-keiten aus Lieferungen und Leistungen und in Höhe von 391.871,77 Euro (Vorjahr 433.271,77 Euro) sonstige Verbindlichkeiten dar.

Die Bestandsveränderung des Beginenhofes Gelsenkirchen und sonstiger Bauprojekte von 162.689,75 Euro sind im Geschäftsjahrerstmals unter Bestandsveränderung verbucht worden. In 2011 wurde die Bestandsveränderung von 161.116,24 Euro gegen den Pri-märaufwand gebucht.

OWIT_JahresabschlussOWIT_Jahresabschluss

88

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsen und ähnliche Aufwendungen- für Kreditrahmen Gesellschafterin- für Dauerfinanzierungsmittel- für sonstige andere Verbindlichkeiten

Außerordentliche Aufwendungen

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Sonstige Steuern- Grundsteuer- Kraftfahrzeugsteuer

Sonstige AngabenEs bestehen keine nicht in der Bilanz auszuweisenen oder vermerkten finanziellen Verpflichtun-gen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

BeteiligungenDie OWIT GmbH ist seit dem 23.02.2012 mit Wirkung zum 01.01.2012 zu 100 % an der Quar-tierszentrum Windflöte VerwaltungsGmbH, Bielefeld mit einem Eigenkapital von 25.000,00 Eurobeteiligt. Im Geschäftsjahr 2012 wurde ein Jahresfehlbetrag von 6.968,50 Euro ermittelt. Der Jahresabschluss ist noch nicht festgestellt. Die OWIT GmbH war Kommanditistin der Quartierszentrum Windflöte GmbH & Co. KG i.L.. Die Gesellschaft wurde zum 31.12.2011 aufgelöst.

Die OWIT GmbH war in 2010 Gründungsgesellschafterin der WTM Wohnungswirtschaftliche Treu-hand Mitteldeutschland GmbH, Dresden mit einem anfänglichen Stammkapital von 50.000,00Euro. Die Geschäftstätigkeit wurde am 01.01.2011 aufgenommen. Im Jahr 2012 wurde eineStammkapitalerhöhung auf 185.000,00 Euro durchgeführt. Die OWIT GmbH ist hieran am31.12.2012 zu 67,58 % bzw. 125.000,00 Euro beteiligt. Zum Schluss des Geschäftsjahres beliefsich das Eigenkapital auf 133.866,17 Euro bei einem voraussichtlichen Jahresüberschuss von83.305,62 Euro. Der Jahresabschluss ist noch nicht festgestellt.

4.939,90

11.544,7419.306,60

0,9030.852,24

13,00

-3.722,69

1.217,643.569,474.787,11

3.382,96

9.556,6218.981,41

6,4428.544,47

0,00

3,33

1.217,642.082,833.300,47

2012 E 2011 E

Angaben der durchschnittlichen Arbeitnehmerzahl nach GruppenIm Geschäftsjahr 2012 waren durchschnittlich 34 Arbeitnehmer beschäftigt:

Vollzeit TeilzeitKaufmännische Angestellte 6 2Technische Angestellte 2 1Gärtner 4 1Maler 3 -Hausmeister 5 2Reinigungskräfte - 8

TreuhandverbindlichkeitenDie OWIT GmbH verwaltete am Bilanzstichtag Miethäuser für 15 Eigentümer und Eigentümer-gemeinschaften. Zur Abwicklung des Zahlungsverkehrs sind bei den beauftragten Banken ge-sonderte Konten (Treuhandkonten) eingerichtet. Am 31.12.2012 wiesen diese Konten Guthabenvon insgesamt 241.626,23 Euro aus.

GeschäftsführungRainer W. KolodzieyDipl.-Betriebswirt, hauptamtlichDaniel Daldrup (seit 01.04.2013)Betriebswirt, hauptamtlichJörg SchmidtBilanzbuchhalter, nebenamtlich

AufsichtsratRolf Gräfe, Pastor und Dipl.-Sozialarbeiter, VorsitzenderUlrich Laux, Rechtsanwalt, stellv. VorsitzenderUwe Werner, Dipl.-Ingenieur

Vorschlag zur Verwendung des JahresergebnissesDer Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss von 9.048,26 Eurozum Ausgleich des Verlustvortrages von 75.009,65 Euro zu verwenden und den daraus resultie-renden kumulierten Bilanzverlust auf neue Rechnung vorzutragen.

Bielefeld, 30. April 2013Geschäftsführung

Rainer W. Kolodziey Daniel Daldrup Jörg Schmidt

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NotizenNotizen

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Geschäftsbericht 2012 Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungs-baugenossenschaft Senne eG


Tel. 05209. 91080Fax 05209. 910850

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GSWG Senne eG Gemeinnützige Siedlungs- und … · 2019-09-24 · GSWG_Mitglieder des...

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