Grenznahe Shopping Centerund deren Auswirkungen auf

Kaufkraftströme

RegioPlan Consulting GmbHTheobaldgasse 8

1060 WienT: + 43 1 586 04 53

F: +43 1 586 04 53- 20www.regioplan.eu

DI Michael OberwegerPrag, 22.05.2008

Ausgangssituation

Einige Trends und Megatrends im Einzelhandel:• Dynamisches Wachstum der Kaufkraft in CEE• Projektboom bei Handelsimmobilien• Sukzessive Öffnung der Grenzen• Freizügigkeit des Personen- und Warenverkehrs• Vereinheitlichung des Zahlungsverkehrs• Vereinheitlichung der Handelslandschaft• …und all dies innerhalb von 15 Jahren…

• Generell: Hemmnisse und Grenzen werden abgebaut – aber was hat das für Folgen für den Einzelhandel?

Was macht RegioPlan Consulting?

• Standortberatung– Potenzialberechnung– Standortanalyse– Expansionsbegleitung – Optimierungskonzepte– Liegenschaftsverwertung

• Marktanalyse, Marktuntersuchungen• Gutachten

– Raumverträglichkeitsprüfungen, Handelsstrukturgutachten– Handelskonzepte

• Jahresconsulting

Wer sind unsere Kunden? Zu unseren Kunden zählen 3.000 Unternehmen aus

folgenden Bereichen:

• Einzelhandel• Großhandel• Immobilienbranche• Bauträger • Projektentwickler• Finanzierungssektor• Produzierende Unternehmen

Wo ist RegioPlan tätig?

ConstantaBucuresti

SofiyaPlovdiv

Istanbul

Marmaris

Izmir

Belgrad

SarajevoSplit

Frankfurt

Dresden

Warszawa

Krakow

Kosice

NyiregyhazaMiskolc

Bratis lava

Olomouc Ostrava

Katowice

PrahaKarlovy Vary

Plzen

München

Ceske BudejoviceBrno

Sopron

Maribor

Bozen LjubljanaZagreb

Pecs

GyorBudapest

KecskemetDebrecen

Szeged

Brasov

UK

BG

GR

TR

IT

AL

MK

ME

RSBA

HR

SM

MC

AD

FR LICH

LU

BE

NL

DE

DK

PL

SKCZ

AT

SI

HURO

UA

MD

BY

LT

Daten und Fakten:seit 198420 Mitarbeiter 3.000 Studien500 Analysen in CEE

Typen von Handelszonen

Größe Waren Einflussbereich 500 - 1.500 m² Vkfl.

Supermarket, Ladenzeile kurzfristig lokal

5.000 - 10.000 m² Vkfl.Ortszentrum, Hypermarket,

Retail Centerkurzfristig + mittelfristig

kleinregional

25.000 - 35.000 m² Vkfl.City Center, Einkaufsstraße,

regionales SC, Fachmarktzentrum

kurzfristig + mittelfristig + langfristig

regional

40.000 - 100.000 m² Vkfl.Einkaufsstraße,

überregionales SC, Fachmarktzone

kurzfristig + mittelfristig + langfristig

überregional

Typen von Handelszonen

Einflussbereich Beispiele Einzugsgebiet

lokal Billa, Albert, LidlFußläufig, Kurzfahrten mit PKW

5-10 min Fahrzeithohe Abschöpfung im nahen

Umfeld des Standortes

kleinregional

Tesco, stop shop,Family Center,My Box

ÖV, Fahrrad, PKW15-20 min Fahrzeit

Versorgungszentrum, LMH (Frequenzbringer) + Grundbedarf

regionalFuturum SC,Olympia SC,Globus SC

ÖV, PKW30-45 min Fahrzeit

vollständiges Warenangebot, wichtigste Zone im EZG

überregionalAvion SC, Nový Smíchov, Letňany OC,Ö: Shopping City Süd

vor allem PKW, zu Teil ÖV60-90 min Fahrzeit

Warenangebot wie regionales SC, jedoch einzigartige Mieter/Fachmärkte

Typen von Handelszonen

km / min Anzahl

lokal

überregional

regional

kleinregional

Trend in CEE

Beispiele aus Österreich~6.000 m² Vkfl.

Kleinregionale BedeutungLMH + Grundbedarf

~25.000 m² Vkfl.regionale BedeutungFachmarktzentrum

Shopping City SüdDonauzentrum

Plus CityDOC Parndorfüberregionale

Bedeutung70.000-125.000 m²

Vkfl.,einzigartig im jeweiligen

EZG

Größte SC in Grenznähe

Quelle: RegioPlan Consulting, SC Top 100 in Österreich - Ausgabe 2008

• keines der Top 10 SC befindet sich nahe einer Grenze• Parndorf (~30.000 m²) ist zweifellos ein Paradebeispiel für

den grenzüberschreitenden Einkauf - ein Konzept, das zur richtigen Zeit am richtigen Standort umgesetzt worden ist!

Ranking der Top 10 Shopping Center Ort Verkaufsfläche

2008 1 SCS Shopping Mall Vösendorf 124.504 2 Shoppingcity Seiersberg Seiersberg 79.788 3 Plus City Pasching 68.029 4 Donauzentrum Wien 51.402 5 Center West Graz 46.299 6 Huma Einkaufspark Wien 43.438 7 Europark Salzburg 36.199 8 Uno Shopping Center Leonding 32.182 9 Citypark Graz 31.998 10 Haid Center Haid 31.916

Gesamt Top 10 545.755

SC Projekte in Grenznähe

Bundesland Anzahl Verkaufsfläche in m²

Wien 10 182.000 Niederösterreich 6 48.000 Tirol 6 46.000 Steiermark 6 105.000 Oberösterreich 5 65.000 Salzburg 4 56.000 Kärnten 3 10.000 Burgenland 1 60.000 Vorarlberg 0 0 Gesamt 41 572.000

wichtigste Projekte mit Bedeutung für Tschechien:• Erweiterung Donauzentrum auf ~ 90.000 m² Verkaufsfläche• Neubau SC Gerasdorf (Brünner Straße), SC + Retail Park mit insgesamt 60.000 m² Verkaufsfläche• 4 Projekte nahe Parndorf, zT. in der Größenordnung der SCS

Fazit Handelszonen

• Welche Handelszonen finden sich grenznahe in Ö?1) Supermärkte und Fachmarktzentren2) SC/Stadtzentren mit kleinregionaler bis maximal regionaler Bedeutung3) Factory Outlet Center, zB.:

• McArthur Glenn DOC Parndorf: profitiert von hoher Einwohnerzahl im nahe Umfeld (Wien, Bratislava, Györ)

• Freeport: grenznah, jedoch max. mit regionaler Wirkung

(! Es finden sich jedoch keine klassischen Shopping Center mit überregionaler Wirkung nahe der Grenzen – diese finden sich ausschließlich in bzw. nahe den Großstädten

Wann entstehen Kaufkraftströme?

• durch räumliche Nähe: der Konsument ist trotz der Grenze Teil des natürlichen Einzugsbereiches (Folie 6)

beeinflusst v.a. durch die „Barrierewirkung“ der Grenze (je kleiner das EZG desto sensibler reagiert der Kunde) und das Warenangebot

• durch (vom Konsumenten empfundene) Unterschiede: betreffen zB Preis, Auswahl, Qualität, Ladenöffnung,… - zT. sind diese Unterschiede nicht real (Bsp. Tarvisio)

mit dem Abbau der Unterschiede reduzieren sich die Kaufkraftströme auf den „kleinen Grenzverkehr“ (1)

Kaufkraftabflüsse aus Österreich

Von 604 befragten Österreichern an den Grenzen, die in CZ, SK, PL, HU oder RO eingekauft haben, war

• nur für 50 % der Grund der Reise der Einkauf selbst,• dennoch kommen 35% mindestens 1x pro Monat• 29% der Ausgaben für kurzfristige Waren (LMH), 27% für

Dienstleistungen, 21% für Bekleidung• Grund des Einkaufs?

- Billiger als zu Hause : 42% (!)- Sonntagsöffnung : 11%- Ausflug : 9%

• Und: ~50% des Kaufkraftabflusses aus Ostösterreich in grenznahe SC fließen dabei zu Freeport & Excalibur City!

Kaufkraftabflüsse aus Tschechien nach Ö

Von den befragten tschechischen Bürgern an den Grenzen, war

• ebenso nur für 55 % der Grund der Reise der Einkauf selbst,• jedoch kommen 74% mindestens 1x pro Monat!• 43% der Ausgaben entfielen auf Bekleidung, nur rund 25%

auf Lebensmittel• Grund des Einkaufs?

- Auswahl besser als zu Hause : 35%- Billiger als zu Hause : 29%- Qualität besser als zu Hause : 27%

• 87% planen, innerhalb von 3 Monaten wieder zu kommen!• Höchster Kaufkraftzufluss zu: SCS, Parndorf, Wien –

Mariahilfer Straße und Kärntner Straße

Bilanz der Kaufkraftströme• Kaufkraftstrom im „grenznahen“ Bereich (zB exkl.

Tourismus)

• Die Ströme reduzieren sich allerdings sukzessive - in beide Richtungen haben sich die Kaufkraftströme in den letzten Jahren um rund 35-40% reduziert!

-> Preisniveau hat sich angeglichen,-> der Wegfall der Mehrwertsteuerrückvergütung, und-> v.a Warenangebot & Handelszonen haben sich stark verbessert

Österreich Tschechien300 Mio. €/Jahr

35 Mio. €/Jahr

Bilanz der Kaufkraftströme

• Die Gewinner dieser Kaufkraftströme sind v.a. die größten, bekanntesten, renommiertesten Handelszonen – die SCS, das DOC Parndorf, die Wiener Innerstadt;

die Verlierer sind die grenznahen Einkaufsorte mit (klein)regionaler Bedeutung (Hollabrunn, Mistelbach, Zwettl,…) – der Kaufkraftzufluss früherer Tage bleibt zunehmend aus

Ausnahme: grenznah & mit Zufluss: Excalibur City + Freeport

• Sowohl Österreicher als auch Tschechen kaufen im Ausland, weil es „billiger als zu Hause“ sei!

• Kaufkraftströme werden v.a. durch „Stammgäste“ gebildet

Prognose 2013

• Die Vereinheitlichung in punkto Preis, Händler, Angebot udgl. geht weiter – Anreize für Kaufkraftströme sinken!

• Versorgung als Kaufanreiz verschwindet, wichtiger wird mit steigender Kaufkraft das Renommee, Trends daher: Innenstadt Wien, Urlaubs-/Ausflugsdestinationen Ö, hochpreisige Waren (zB Uhren/Schmuck)

• Die größten Handelszonen werden profitieren, selbst wenn diese nicht unmittelbar an der Grenze liegen!

• Und: es werden sich keine erfolgreichen neuen grenzüberschreitenden Handelszonen im grenznahen Bereich entwickeln in den nächsten Jahren – erfolglose Versuche gibt es mehrere!

Prognose 2013

• Die Errichtung eines SC mit dem Ziel grenzüberschreitender Kaufkraftzuflüsse ist ein reines Spekulationsgeschäft, getrieben vom Erfolg einiger weniger Projekte!

• Das Risiko dabei ist hoch, die Voraussetzungen günstig und ungünstig zugleich, die Positionierung schwierig, aber dennoch notwendig!

DI Michael Oberweger Head of Consulting

Hraniční centra