RGBodenrichtwertkartedes Gutachterausschussesbeim Vermessungsamtder Stadt Freiburg i.Br.
2017
1. Auflage der Bodenrichtwertkarte in Broschürenform - 2017
I
INHALTHinweise und Erläuterungen: III. Gesetzliche Grundlagen IIII. Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten IIIII. Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung IIIV. Darstellung der Bodenrichtwerte IIÜbersicht der Seiten und Koordinatengitter: IIIStraßenverzeichnis IVKartenserie 1-55Impressum 57Allgemeine Datenschutzhinweise 57
ABBILDUNGENNutzungsart - Bodenrichtwerte IIDarstellung der Bodenrichtwerte IIÜbersichtskarte IIILegende III
DATENSCHUTZAlle Rechte vorbehalten. Es ist insbesondere nicht gestattet, ohne aus-drückliche Genehmigung des Herausgebers diese Veröffentlichung oder Teile daraus zu übersetzen, zu vervielfältigen, auf Mikrofilm/Microfiche zu verfilmen oder in elektronische Systeme einzuspeichern.
HINWEISEEs empfiehlt sich, diese Erläuterungen vor einer Benutzung der Boden-richtwertkarte gründlich zu lesen. Andernfalls lassen sich grundlegende Missverständnisse nicht vermeiden.
I. Gesetzliche GrundlagenNach §193 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB1) hat der Gutachteraus-schuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Freiburg i. Br. Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des BauGB1 und der Gutachter-ausschussverordnung zu ermitteln.Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Freiburg i. Br. hat in seiner Sitzung vom 19. Juni 2017 die in der Bodenricht-wertkarte angegebenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 unter Berücksichtigung des § 196 BauGB1 und § 12 Gutachterausschussverord-nung für Baden-Württemberg beschlossen.
II. Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten(1) Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.(2) Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.(3) Die Bodenrichtwerte für baureifes Land sind für einen erschließungsbei-tragsfreien Zustand ermittelt worden.(4) Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenunbedenklich ausge-wiesen.(5) Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z. B. Ensembleschutz in der historischen Altstadt und im Innenstadtbereich), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.(6) Landwirtschaftlich genutzte Hofstellen (bebaut) haben von der jeweiligen Bodenrichtwert-zone abweichende Bodenwerte. Aus diesem Grund werden für Hofstellen eigene Bodenricht-werte ausgewiesen.Der Bodenrichtwert für derartige Objekte in den Gemarkungen Hochdorf (mit dem Ortsteil Benzhausen), Munzingen, Opfingen, Tiengen und Waltershofen beträgt 200 €/m² Grundstücksfläche. In der Gemarkung Ebnet werden Hofstellen mit einem Bodenrichtwert von 260 €/m² ausgewiesen.(7) Die Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grund-stücke sind durchschnittliche Lagewerte. Sie gelten für unbelastete Grundstücke des gesamten Stadtgebietes. Der Bodenrichtwert einzelner Grundstücke kann je nach Beschaffenheit (Lage, Größe, Zuschnitt, Erschlie-ßungszustand, Entwicklungszustand, Nutzbarkeit, etc.) vom angegebenen Bodenrichtwert abweichen. Bei den Waldflächen sowie den Reblandflächen ist der Auswuchs berücksichtigt.(8) Gewerbliche und gemischte Sonderbauflächen für großflächigen Einzel-handel und Bürogebäude haben Bodenwerte, die deutlich über den Boden-richtwerten von herkömmlichen gewerblich und gemischt genutzten
Bauflächen liegen können. Spezielle Bodenrichtwerte hierfür liegen nicht vor.(9) Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugeneh-migungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können insbesondere nicht aus den Bodenrichtwerten, sowie den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzo-nen abgeleitet werden.(10) Die Ermittlung der Geschossflächenzahl (GFZ) erfolgte aus Daten von bebauten Gebieten.
III. Grundlagen der BodenrichtwertermittlungZonale Bodenrichtwerte werden aus den Daten der Kaufpreissammlung und weiteren unterstützenden Unterlagen abgeleitet.Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie geben den Wert für einen Quadratmeter Grundstücksfläche an.Die Bodenrichtwertangaben in der Karte für Wohn- und Mischgebiete um-fassen als wertbeeinflussende Merkmale Angaben zu Art und Maß der bau-lichen Nutzung (GFZ, Geschosse). Liegen innerhalb einer Bodenrichtwert-zone Grundstücke mit unterschiedlicher Ausprägung bezüglich ihrer Art der baulichen Nutzung (Ein- und Zweifamilienhausbau, Geschosswohnungs-bau), die sich auf Grund ihrer ungleichmäßigen Verteilung nicht in eigene Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen, wurden zwei sich deckungsgleich überlagernde Bodenrichtwertzonen angelegt.Darüber hinaus haben sich auf Grund statistischer Auswertungen folgende wertbeeinflussende Merkmale (Indikatoren) herausgestellt:
Wohn- und Mischgebiet (ohne Innenstadt) -Infrastrukturanbindung (ÖPNV, keine Bushaltestellen) -Beeinträchtigung durch verkehrsbedingte Immissionen -Entfernung zu lokalen Versorgungs- und sonstigen Einrichtungen -Kaufkraftindikatoren -Aussichts- / Höhenlage -Nähe zur Natur / Naturdenkmälern (geschützte Gebiete) Gewerbegebiet -Infrastrukturanbindung -relative Lage zur InnenstadtInnenstadt -Nähe zum Bertoldsbrunnen und Münster -Infrastrukturanbindung (ÖPNV, Entfernung zu Kreis-, Landes- und Bundesstr.) -Bedeutung von Haupteinkaufsbereichen Die vorstehenden wertrelevanten Faktoren sind in den Bodenrichtwerten bereits berücksichtigt. Dennoch kann auf Grund von unterschiedlichen Lagemerkmalen innerhalb einer Zone eine sachverständige Anpassung vom Bodenrichtwert zum zu ermittelnden Bodenwert erforderlich sein.
IV. Darstellung der BodenrichtwerteIn Gewerbegebieten (herkömmliche gewerbliche Nutzungen) haben sich die Geschossflächen-/ Baumassenzahl, Grundstücksfläche und die Geschos-
Nutzungsart
Ackerland
Grünland
Gartenland*(Gemarkung Freiburg)
Gartenland*(Außengemarkungen)
Rebland
Wald
Bodenrichtwert
3,00 €/m²
2,50 €/m²
15,00 €/m²
6,00 €/m²
2,00 €/m²
6,00 €/m²
9876
54321
11
21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
37
10
39 40 41 42 43 44 45 46 47
48 49 50 51
52 53 54 55
201918171615
141312
38
III
ÜBERSICHT
sigkeit der Gebäude als nicht wertrelevant gezeigt. Aus diesem Grund werden diese Eigenschaften nicht im Stempelfeld des Bodenrichtwertgrund-stücks ausgewiesen.
V. Gebrauch der Bodenrichtwerte(1) Abweichungen eines Bewertungsgrundstücks von dem Bodenrichtwert-grundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksform und Grundstücksgröße, u. a., bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes nach § 194 BauGB1 vom Bodenrichtwert. Entsprechende GFZ-Umrech-nungskoeffizienten können der Tabelle 1 entnommen werden.Diese können hilfsweise nach sachverständiger Würdigung angenommen werden. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, können die GFZ-Um-rechnungskoeffizienten nicht verwendet werden. Als Untergrenze für GFZ-angepasste-Bodenrichtwerte gilt der Bodenrichtwert für I-II Geschosse der deckungsgleichen Zone.(2) Die Bodenrichtwertangabe (erschlie-ßungsbeitragsfrei) ist bezogen auf ein baureifes Grundstück, dessen Eigen-schaften für die abgegrenzte Bodenricht-wertzone typisch ist. Die Angabe des Bodenrichtwertes erfolgt in €/m² Grundstücksfläche.(3) Grundlage für die Bildung der Bodenrichtwertzonen sind sowohl der Flächennutzungs-plan 2020 (Stand: Bekanntma-chung vom 09.12.2006 in der Fassung der zweiten Änderung vom 13.09.2008) als auch die kleinsten statistischen Bezirke (Baublöcke), welche zum Teil auf den Geobasisdaten der to-pographischen Karten 1:25.000 aufbauen. Aus diesem Grund ist keine flurstücksgenaue Ablei-tung des Bodenrichtwertes aus der Bodenrichtwertkarte möglich. (4) Bei der Heranziehung der Bodenrichtwerte sind besonders im Rand-bereich einer Bodenrichtwertzone die Bodenrichtwerte der benachbarten Zonen zu berücksichtigen, sofern im Einzelfall nicht von einem Wertesprung aufgrund von tatsächlichen Situationsgegebenheiten auszugehen ist. Insbe-sondere bei gleicher Nutzungsart und ähnlichen lagetypischen Merkmalen ist von einem linearen Verlauf des Bodenwertes zwischen den jeweiligen
zonentypischen Bodenrichtwertgrundstücken auszugehen. (5) Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach §193 BauGB1 ein Gutach-ten über den Verkehrswert eines Grundstücks beim Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten beantragen.
VI. AuskunftSchriftliche Anträge zu Auskünften aus den Bodenrichtwerten (kostenpflich-tig) richten Sie bitte an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Vermessungsamt der Stadt Freiburg i. Br., Berliner Allee 1, 79114 Freiburg i.Br. per Briefpost, per Telefax (0761-201 4299) oder per E-Mail an [email protected].
1. BauGB- Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. S 1722)2. Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Dezember 1989, zuletzt geändert durch Verordnung vom 15. Februar 2005 (GBl. S. 167)3. BRW-RL-Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten in der amtlichen Fassung vom 11.Februar 2011, Bundesanzeiger
* Das Wertniveau von privat genutztem Gartenland ist darüber hinaus stark abhängig von den Lage- und Nutzungsmerkmalen (z.B. Hanglage, Freizeitnutzung)
Angabe des Bodenrichtwertes in €/m²
i. d. R. Ein-/ Zweifamilienhausbauweise
i. d. R. Mehrfamilienhausbauweise /Geschosswohnungsbau
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