Die Wohnung der Zukunft–von der Sanierung im Passivhausstandard

über das „Zero-emission-house“ zum Warmmietenmodell

Folkmer Rasch und Petra Grenz

Inhaber des Planungsbürosfaktor10 GmbH Darmstadt

Reduktion derCO2 Emissionen des Gebäudebestandesum 40% bis 2020um 90% bis 2050

Drei wichtige Gründewarum schnellstensund nur noch energieeffizientgebaut und saniertwerden soll

Energieeffizientes Bauenund Sanieren, damitWohnen und Arbeitengesünder und behaglicher wird.

Energieeffizientes Bauenund Sanieren damit ständige Energie-kostensteigerungen nicht zur zweitenMiete werden

d.h. Energieeffiziens vor erneuerbarer Energien

faktor10

Wohnungsbau- Ein-und Zweifamilienhäuser

Büro- und Verwaltungsgebäude

Wohnungsbau- Mehrfamilienhäuser

Industriebau-Produktionsstäten

Kommunaler Bau- Museen, Schulen usw.

Sonstige Bauwerke wie Kirchen, Bahnhöfe usw. faktor10

Zur Zeit ist es am einfachsten,die Schlichtgebäude der Jahre

1950 – 1970energieeffizient zu sanieren

Tevesstraße 36-54 in Frankfurt

Baujahr 1951

Heizenergiebedarf230 kwh/qm Jahr

Tevesstraße 36-54 in Frankfurt

Saniert 2005 zum Passivhausstandardmit 17,5 kwh/qm Jahr

Sanierung 2010 zum Passivhausstandardu. nebenkostenfreien Mieten

faktor10

faktor10

Rotlintstraße 116 – 128 in Frankfurt

Heizenergiebedarf220 kwh/qm Jahr

Baujahr 1956

Rotlintstraße 116 – 128 in Frankfurt

Saniert 2009/10 zum zero-emission-housemit 15 kwh/qm Jahr

Cordierstraße Frankfurt

Baujahr 1930

Heizenergiebedarf250 kwh/qm Jahr

Cordierstraße Frankfurt

Sanierung 2010 zum Passivhausstandardu. nebenkostenfreien Mietenfaktor10

Schloßbornerstraße in Frankfurt

Sanierung 2010 zum Passivhausstandardu. nebenkostenfreien Mieten

Schloßbornerstraße in Frankfurt

Heizenergiebedarf190 kwh/qm Jahr

Baujahr 1960

Wie funktioniert überhaupt ein energieeffizientes Gebäude-

zum Beispiel im Passivhausstandard?

Passivhausstandardmit 15 kWh/qm Jahr

oder das 1,5 lHeizöl/qm Haus

der im übrigen ab 2020 europaweit für Neubauten zum

Standard wird.faktor10

Warmmietenmodell Darmstadt-Kranichstein Baugebiet K6 faktor10

Wesentliche Merkmale

eines Passivhauses:

Super-Hüllflächendämmung

Dreischeibenfenster mit

wärmegedämmten Rahmen

Hohe Luftdichtheit

Kontrollierte Be- u. Entlüftung

Wärmerückgewinnung

Minimierte Wärmebrücken

Sommerlicher Wärmeschutz

Behagliches Wohnen

Lüftung mit Filter auch für

Pollen-Allergiker geeignet

Extrem niedrige Energiekosten

Zukünftiger Energiestandard

Werterhaltend und -steigernd

Sanierung Teves Strasse in Frankfurt am Main

Fast-Passivhaus mit 17kwh/qm Jahr oder zum 1,7 Liter Haus

Ansichten Block A, Straßenseite – Tevesstraße 36-46

Nr.36Nr.38Nr.40Nr.42Nr.44Nr.46

Beginn Nr.36Nr.36 – Nr. 46 in voller PrachtNr.46 und Nr.44Übergang von Nr.46 zu Nr.48

Regelschnitt des Bestandes Tevesstraße

1 Wärmedämmung

(heat insulation)

2 luftdicht bauen!

(construct air-tightly)

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faktor10

1 Wärmedämmung(heat insulation)

2 luftdicht bauen!(Construct air-tightly)

4 Lüftung !

(ventilation)

0 Grad

0 Grad

0 Grad

18 Grad

18 Grad

18 Grad

22 Grad

22 Grad

22 Grad

4 Grad

4 Grad

4 Grad

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Defizite im Bestand

Wärmeschutz Dach gibt es weder unter dem Dach noch auf der letzten Decke

Defizit

Ungedämmter Dachstuhl = ungedämmte Geschossdecke mit extremer Luftwechselrate

Wärmeschutz Fassade nicht vorhanden

Defizit

Ungedämmte Außenfassade,Treppenhäuser und Giebelwände

Wärmeschutz Keller fehlt

Defizit

Ungedämmte Kellerdecke = ungedämmter Fußboden im Erdgeschoss

Wärmeschutz-Fenster und Rollläden fehlen

Defizit

Alte Fenster und undichte nicht wärmegedämmte Rolladenkästen

Brandschutz und Schallschutz im Treppenhaus ist nicht vorhanden

Defizit

Ungedämmtes nicht brandlastenfreies Treppenhaus, ohne Schalldämmung

Sonstige Defizite in den Wohnungen

Bäder, Toiletten und Küchen

Die Realisierung

Rohbau

faktor10

Abbruch und Ausbruch vonWänden, Aussparungen, Dächerund andern Altbauteilen

78mm alter Fußbodenaufbau

Decke über Kellergeschoss

Decke überNormalgeschoss

KG

EG

EG

1.OG – D.G.

83mm PU-Dämmung

Hohlsteinkörperdecke

Anhydritspachtel

Perliteschüttung

43mm PU-Dämmung

20-30mm Fesco ETS Trittschalldämmung

25-30mm Gussasphalt

14mm Grobspanplatte

14mm Fertig-Parkett

Asphalt

Fenster +Drucktest

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Dämmung

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Lüftungs- und Solartechnik

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Innenausbauvariante

Flexible Elektroausstattung - jeder Zeit nachrüstbar

Traumatische Realitäten

Das Ergebnis

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(Old building) (rehabilitated)

(thermo-graphic photo)

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faktor10

(Reduction of 205.000kg or 205 tons

of CO2 gas per year )

After the reorganization:

Heating energy consumption is expected with heating oil = 1,75 l / sqm years

e.g. 50qm a large apartment consumed per year only approximately 87.5 liters of heating oil = 92.1% reduction

Vor der Sanierung:

Heizenergieverbrauch gerechnet mit Heizöl = 22 l/qm Jahr

z.B. eine 50qm große Wohnung ver-brauchte pro Jahr ca. 1.100 l Heizöl

Nach der Sanierung:

Heizenergieverbrauch gerechnet mit Heizöl = 1,75 l/qm Jahr

z.B. eine 50qm große Wohnung verbraucht pro Jahr nur nochca. 87,5 l Heizöl = 92,1%Reduktion

faktor10

Prior to the reorganization:

Heating energy consumption is expected with Heating oil = 22 l / sqm years

e.g. 50qm a large flat-ver per year needed approximately 1,100 liters of heating oil

Sanierung Rotlint Strasse in Frankfurt am Main zum “zero-emission-house“

Frankfurt Bornheim

High-level-energy-efficiencyHohe Energieeffizienz

zero-emission-houseNull-Emissionshaus

Housingrent including energy costsWarmmietenmodell

Energieeffiziente Sanierung zum zero-emission-houseFrankfurt Rotlintstraße

faktor10

Rotlintstraße Frankfurt “zero emission house“

faktor10

Standardisierung von Sanierungsprozessen

Energieeffiziente Sanierung beginnt mit Teambildung und Analyse.......

• Ein Planungsteam sollte bestehen aus dem Auftraggeber, Projektsteuerer, Architekten, Tragwerksplaner, Haustechniker, Akustiker, Bauphysiker, Brandschützer, SiGeKo usw.

• Sorgfältige Bestandsaufnahme und Analyse des zu sanierenden Baukörpers

• Sorgfältige Analyse der Sanierungsart vor dem Hintergrund des Verbleibes oder Wegzug der Mieter

• Detailierte Wirtschaftlichkeitsberechnung- Dynamisch und Statisch- mit Aussagen zur zukünftigen Miete und zu den zukünftigen Nebenkosten

faktor10

faktor10

Bauteamsitzung mit dem Bauherrn, allen Handwerkern,Zulieferer, Ingenieuren, Planern usw.

Teamsitzung mit dem Bauherrn, Wissenschaftlern,Planern und Ingenieuren

Budgetbildungvor Ausschreibung

Wie funktioniert ein Budgetierungs-oder Dialogverfahren

• Festlegung des Kostenbudgets nach DIN 276 KG 300/400 zusammen mit dem Auftraggeber.

• Umlegung des Kostenbudgets auf die zur Modernisierung oder Instandhaltung in Frage kommenden Gewerke.

• Überprüfung der Einzelbudgets auf Machbarkeit .

• Erstellung einer funktionalen Leistungsbeschreibung.

• Vorstellung des Budgets dem Wunschhandwerker.

• Kommt der Handwerker mit dem Budget und der Leistungsbeschreibung zurecht, erhält er den Auftrag .

• Kommt der Handwerker mit dem Budget nicht zurecht, wird der nächste Handwerker angesprochen.

faktor10

Bauteambildung nach Bestätigung der Einhaltung der

Einzel-Budgets

faktor10

Bauteamsitzung mit dem Bauherrn, allen Handwerkern,Zulieferer, Ingenieuren, Planern usw.

Standardisierung von Rationalisierungsmassnahmen für

die Baustellezur Reduktion der Arbeitszeiten

Die wichtigste Maschine auf

dem Bau ist derKran

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Bei allen Anstrengungen und schwierigen Aufgaben...es gab schöne Momentean die man sich gerne erinnert

Standardisierung in der Gebäudetechnik

..........zum Beispiel bei Lüftungsanlagen

faktor10

Systematik des Einbaueseiner Lüftungsanlage

Kosten ca.5.000€– 6.000€pro Wohnung

Die Kosten der Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung könnten um min 30% bis 50% reduziert werden

wenn:....... – .....mehr Lüftungsanlagen eingebaut werden,

– .....die Wohnungsbauwirtschaft zusammen einen Wettbewerb auslobt über die Herstellung und Montage von z.B. 5.000 Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, in einer Zeit von 3 Jahren

– .....den Zuschlag erhält dann der, der in einer Durchschnittswohnung von 60qm eine Lüftungsanlage komplett mit Verkleidung funktionstüchtig einbaut für z.B. 3.500€ brutto

faktor10

Die Sanierung der Rotlintstraßezum zero-emission-house

mit neuen Standards

Rotlintstraße 116 - 120Eingangsseite Nord

Block I Sanierungsprojekt

Rotlintstrasse 116,118,120

12 WE 3 Zi,Kü,Bad6 WE 2 Zi,Kü,Bad

und3 WE 3-4 Zi,Kü,Bad

im Staffelgeschoss

faktor10

faktor10 Neuer GebäudeschnittRotlintstraße 118

faktor10 Rotlintstraße 126 - 128

faktor10 Neuer Schnitt und neue Ansicht Nord-Ost

Rotlintstraße 126 - 128

faktor10 Rotlintstraße 116 - 128 Neue Ansicht von Süden

Maßnahmen zur Entwicklungeiner neuen Dämmfassade mitnachwachsenden Rohstoffen

Musterwand für die Rotlintstraße

Vorderseite Dämmung 30 cm Innenseite

faktor10

Unterkonstruktion derneuen Fassade

The substructure of the new facade

Attachment to the old facade

faktor10

faktor10

faktor10

Details zur Vorstellfassde

faktor10

Nach Aufbringen des ersten Putzes wirddie Fassade mit Zellulose ausgeblasen

Wieder verschlossenen Einblasöffnungenfür die Zellulosedämmung

faktor10

faktor10

Maßnahmen zur Reduktion des allgemeinen Hausstroms

• Stromsparende Pumpen für die Zirkulation der wärmeführenden Leitungen

• Lampen in den Gemeinschaftsbereichen mit Zeitrelais

• Fahrstühle mit Minimalbeleuchtung, langsamer Fahrt und Anfahrt, Vermeidung von elektronischer Türschließung im Ruhezustand, große Unterfahrt, damit Absturzbleche nicht elektronisch hochgehalten werden müssen

• Stromverbrauchseffiziente Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung für die Treppenhäuser

faktor10

Lüftungdanlage mitWärmerückgewinnungund neuartigen, energieverbrauchs-reduzierten Lüftermotoren

faktor10

Maßnahmen zur Reduktiondes privaten Haushaltsstromes

faktor10

Trockenschränke an denAbluftstrom im Bad,erspart den Trockner inder Wohnung und damit dieEnergie eines Trockners

Beiträge in den Wohnungen zur Reduktion von Haushaltsstrom

faktor10

Trockenschrank im Bad - eingebunden in das

Lüftungssystem (Abluft) der Wohnung

faktor10

faktor10

AbluftWärmerückgewinnung

Wäsche aufhängen

seitlicheZuluftöffnungen

faktor10

faktor10

Ein Trockenschrank amAbluftstrom im Baderspart den Trockner inder Wohnung und damit dieEnergie eines Trockners

Beiträge in den Wohnungen zur Reduktion von Haushaltsstrom

Ausschalter für eineSteckdose im Wohnzimmer,an der die Geräte mit Standby-Technik hängen

(pro Trockner nnd einmaliger Nutzung pro Wocheca. 150 kWh Ersparnis/Jahr)

faktor10

Steckdose für Fernseher,Video usw.

Standby–Ausschalter neben der Wohnzimmertür

faktor10

faktor10

Ein Trockenschrank amAbluftstrom im Baderspart den Trockner inder Wohnung und damit dieEnergie eines Trockners

Beiträge in den Wohnungen zur Reduktion von Haushaltsstrom

Ausschalter für eineSteckdose im Wohnzimmer,an der die Geräte mit Standby-Technik hängen

Erstausstattung für alleWohnungen mit einem

Satz Energiesparlampen

(bei 2 Geräten pro Jahrca. 180 kWh Ersparnis)

(pro Trockner nnd einmaliger Nutzung pro Wocheca. 150 kWh Ersparnis/Jahr)

( bei Wohnungsgröße von ca. 65 qmca. 90 kWh Ersparnis/Jahr)

faktor10

Maßnahmen zur Reduktion desEnergieaufwandes für die

Herstellung von Warmwasser um bis zu –70%

Herstellung und Anwendung von elektrochemisch aktiviertem Wasser zur Desinfektion, Sterilisation, Reinigung und Konservierung in Bereichen wie…

Trinkwasser Wasseraufbereitung im Schwimmbadbereich Sterilisation im MedizinalbereichNahrungsmittelProdukte aus der NahrungsketteTierzucht und Tierhaltung

…ohne Verwendung von Antibiotika oder zusätzlichen chemischen Produkten. Eine umweltgerechte Lösung, überall wo Wasser benötigt wird.

Geeignet zur Desinfektionvon Trinkwasser (§11TVO)

faktor10

faktor10

Verhinderung von Legionellenbildung mit Diaphragmalyse als

energieeffiziente Alternative zur thermischen Desinfektion

Solarthermische Kollektoren,große Warmwasserspeicher

Neue Perlatorentechnik

Sparduschbrausen

Wasserspararmaturen,effiziente Perlatoren

faktor10

Maßnahmen zur Reduktion der CO2-Emissionen bis hin zum

zero-emission-house

für den VerbrauchsbereichHeizung,Warmwasser und

allgemeiner Hausstrom

CO2-Bilanz verschiedener Technikkonzepte

8.117514BHKW Dachs Rapsöl + Zentrale Brennwerttherme

23.31815.716BHKW Dachs Rapsöl + Wärmepumpe mit Luft/Wasser

23.53315.930BHKW Dachs Rapsöl + Wärmepumpe mit Erdsonde

67-7.536BHKW Dachs Rapsöl + Pelletkessel

23.43115.829BHKW Dachs Rapsöl + Wärmepumpe

-690-8.292BHKW Rapsöl + Spitzenlasttherme 60KW

-716-8.319BHKW Rapsöl + Spitzenlasttherme 40KW

35.95428.352Zentrale Brennwert-Therme

Be-oder entlastet Umwelt mit CO2

mit zusätzlichen Lüftungsgeräten

Entlastet Umwelt mit CO2

in kg

Belastet Umwelt mit CO2

in kg

Technische Konzepte für Heizen, Leitungs-verluste, Warmwasser, Lüftung und Allge-meinstrom 107.093 kwh/a = 26,7 kwh/qm Jahr

faktor10

Unterzentrale mit Speicherund Solar-Kollektoren

Unterzentrale mit Speicherund Solar-Kollektoren

Unterzentrale mit Speicherund Solar-Kollektoren

Zentrale mit Kraftwärmekopplungdurch Rapsöl-Generator, Spitzenlast-und Notfall-Therme mit Gassowie Diaphragmalyse-Anlage

faktor10

faktor10 Grundriss KG

• Hinweise:

• Stromein-speisung

• Diaphragmalyse

• Rapsöltank

• Wenn Fahr-radhäuser ge-baut werden, entfallen die Fahrradkeller und die Treppen

Rotlintstraße 122 - 124

HAUS 124 HAUS 122

Block I Sanierungsprojekt

Rotlintstrasse 116,118,120

12 WE 3 Zi,Kü,Bad6 WE 2 Zi,Kü,Bad

und3 WE 3-4 Zi,Kü,Bad

im Staffelgeschoss

faktor10

BHKW

Rapsöl Wärme

Freigesetztes CO2-Gas ca. 40% Stromeinspeisung ins Netz

Die Kosten für das Rapsöl werden durch die Rückvergütungen für den eingespeisten Strom reduziert.

Beispiel: BHKW-11,5 kW elektrische Leistung verbraucht 5,0 Liter Rapsöl/Stunde

5,0 Liter x 0,80 € = 4,00 €/Stunde

11,5 kW/Stunde x 21 Cent = 2,42 €/Stundefaktor10

Maßnahmen zur Erlangung einer Warmmiete

faktor10

Was ist eine Warmmiete ?und wie ermittelt sich eine Warmmiete ?

• Ortsübliche Vergleichsmiete oder Marktmiete inkl. Kapitaldienste, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Mietausfallwagnis

• +(plus)• Energiekosten für Heizung und Warmwasser zuzüglich Verwaltung, Wartung

und Instandhaltung der Heizungstechnik

• -(minus)• Erträge aus z. B.Stromeinspeisungen

• =(gleich) Warmmiete

• Nach § 11 Abs. 1 Heizkostenverordnung kann auf eine verbrauchs-abhängige Abrechnung in Gebäuden verzichtet werden, wenn diese einen Heizwärmebedarf von unter 15 kWh/qm Jahr aufweisen oder wenn ...

faktor10

Welche Vorteile bietet eine Warmmiete?

•Wegfall von Wärmezähler und Warmwasseruhren; dadurch Kosten- und Organisationsersparnisse! (Kaltwasseruhren bleiben, denn dieWasserverbräuche müssen gemessen und abgerechnet werden.)

•Energieverbrauchserfassungen und Abrechnungen entfallen; dadurch Kosten-und Organisationsersparnisse!

Abrechnungskonflikte entfallen; dadurch Rechts- und Verwaltungskosten-ersparnisse!

•Erhöhte Attraktivität bei der Vermietung (derzeitig ein Alleinstellungs-merkmal), denn man kann dem Mieter eine z. B. 5 jährige Energie-konstante/-pauschale (Flatrate) bieten.

•Der Vermieter kann den Energiekostenanteil in der Warmmiete immer so kalkulieren, so dass er auch bei einem extremen Energiekostenanstieg immer noch mitverdient.

faktor10

Prognostizierte Energiekosten (Verbrauch und Wartung)

9.563€23.388€35.585€65.400Summe Verbrauchskosten

21Cent/qm50Cent/qm77Cent/qm141Cent/qmVerbrauchskosten/qm/Mo

15%35%55%100%

2889129240kWh/qm Jahr

107.093329.120503.360929.280Summe Jahresverbräuche

High-level-energy-efficiency-Standard 11+12+4

Niedrigenergie-Standard 50+25+10

EnEV-Standard 90+25+10

Bestand 200+25+15

Energie-Verbrauchsarten in kWh/Jahr Heizung und Warmwasser

-0,15€/qm-0,15€/qmWasserersparnis

-0,13€/qm-0,13€/qmReduktion Hausstrom

-0,90€/qm0,50€/qm1,40€/qmEnergie Hz + WW

+1,55€/qm9,22€/qm7,67€/qmSumme vorher/nachher

+2,73€/qm9,00€/qm6,27€/qm Miete pro qm / Monat

DifferenzMiete im Bestand nach der Sanierung ohne allg.Kosten

Miete im Bestand vor der Sanierung ohne allg.Kosten

Bildung einer Energie-Flatrate von 50Cent/qm Monat auf 5 Jahre

faktor10

Und was kann eine energieeffiziente Bestandssanierung dem Vermieter und Mieter

bringen? Wie sieht die Vision aus?

• Heute: Kaltmiete + abrechnungsfähige Nebenkosten +Energieverbrauchskosten Heizung,Warmwasser, Haushaltsstrom

• Morgen: Warmmiete 1 = Kaltmiete inkl. Energieverbrauchs-kosten Heizung, Warmwasser mit Flatrate (beim Projekt Rotlintstraße

der ABG ist heute schon Realität )+ abrechnungsfähige Nebenkosten +Haushaltsstrom

• Übermorgen: Warmmiete 2 = Warmmiete 1 inkl. aller abrechnungsfähigen Nebenkosten...+ privater Haushaltsstrom

• Über- Übermorgen: Warmmiete 3 = Warmmiete 2 inkl. Haushaltsstrom und Wasserverbrauch mit Vorgabebudget, inkl. aller sonstigen Nebenkosten...denn an denen könnte ein Vermieter noch mit verdienen, ohne dass es den Mieter zusätzlich belastet)

Und wie könnte dieZukunftswohnung dann aussehen?

Grundlage ist der Passivhausstandardmit 15 kWh/qm Jahr

oder das 1,5 lHeizöl/qm Haus

der im übrigen ab 2020 europaweit für Neubauten zum

Standard wird.faktor10

faktor10

In der energieeffizienten Zukunftswohnung wird es kein aktives Heizungssystem mehr geben und die

Wohnungen werden mit fast allen notwendigen elektrischen Geräten

ausgestattet sein wie z.B.Küchengeräte, Waschmaschinen,

Haarföhn,Staubsauger, Fernseher,Internet, Musikbeschallung

in allen Räumen usw.

faktor10 Darmstadt

Die Miete einer Zukunftswohnung wird nicht nur die allgemeinen Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Versicherungen usw. sondern auch den privaten Strom-

und Wasserverbrauch oder die Gebühren für Fernsehen, Internet und

gegebenenfalls auch das Telefon beinhalten.

Wie könnten die Nebenkosten in einer Zukunftswohnung aussehen?

1,27€35%Reduktion1,94€Summe A

0,04€20%Reduktion0,05€Sonstige Betriebskosten

0,01€95%Reduktion0,13€Breitbandkabel

0,14€0%Reduktion0,14€Hauswart

0,10€50%Reduktion0,19€Schornsteinfeger u.

Versicherungen

0,26€0%Reduktion0,26€Straßen-,Fußweg- u.

Hausreinigung

0,20€0% ????Reduktion0,20€Müllabfuhr

0,28€0%Reduktion0,28€Grundsteuer

0,06€75%Reduktion0,22€Allg.Stromkosten

/Fahrstuhl

0,18€50%Reduktion0,36€Wasser/Abwasser/ Niederschlagswasser

0,23€76%Reduktion0,94€Summe B

0,13€70%Reduktion0,19€Warmwasser

0,10€87%Reduktion0,75€Heizung ohne WW

Summe NK 2,88 Reduktion 48% 1,50 faktor10

faktor10 Darmstadt

faktor10 Darmstadt

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