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Bezirksgericht Baden, Familiengericht
Verkauf von Immobilien Weiterbildung VABB
2. März 2017
Walter Zimmermann, Revisor
Familiengericht Baden
Bezirksgericht Baden, Familiengericht
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Bezirksgericht Baden, Familiengericht
1. Voraussetzungen für Verkauf sind erfüllt
Zustimmung für Haushaltsliquidation liegt vor
• durch die betroffene Person
• durch die KESB (wenn Zustimmung nach Art. 416 ZGB erforderlich)
Entscheid ist getroffen, ob Liegenschaft verkauft oder
vermietet werden soll
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2. Verfahren geklärt
• Betroffene Person ist urteilsunfähig
Verkaufsprozess mit Einbezug der KESB
Zustimmung der KESB zum Kaufvertrag gestützt auf Art. 416 Abs. 2 ZGB
• Betroffene Person ist urteilsfähig
Verkaufsprozess ohne Einbezug der KESB
• Sorgfaltspflicht, wenn Beistand in Vertretung handelt
• identischer Verkaufsprozess
• Urteilsfähigkeit ggf. bescheinigen lassen
• ggf. schriftliche Zustimmung der betroffenen Person
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Verkauf mit/ohne Einbezug der KESB
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3. Abwicklung des Geschäfts
Beiständin/Beistand handelt – nicht die Behörde!
Geschäft kann unter Vorbehalt der behördlichen
Zustimmung abgeschlossen werden
Zustimmung wird grundsätzlich nach Abschluss des
Rechtsgeschäfts eingeholt
Geschäft bleibt bis zum Vorliegen der Zustimmung in der
Schwebe
Vorgängiger Meinungsaustausch zwischen Beiständin/
Beistand und Behörde im Sinne einer Vorbereitung des
Geschäfts ist sinnvoll
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4. Verkehrswertschätzung in Auftrag geben
fachkundigen, neutralen Experten beauftragen
wenn öffentlich ausgeschrieben wird
eine Schätzung genügt
wenn Verkauf ohne Ausschreibung erfolgt z.B. Verkauf unter der Hand an Verwandte, Bekannte, Nachbarn etc.
ist eine zweite unabhängige Schätzung nötig
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Schätzung
an KESB
OK einholen
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5. Angebotsprozess
• Liegenschaft ausschreiben - auf Internetportalen
- in regionalen Zeitungen
- auf website des Immobilienberaters
• Verkaufsdokumentation an Interessenten versenden
• Besichtigungen durchführen
• Angebote einverlangen
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6. Eingegangene Angebote auswerten
• Schätzpreis erreicht oder überschritten
weiterfahren
• Schätzpreis nicht erreicht
Rücksprache mit KESB
• Mögliche Ursachen
• Objektbedingt
• Schätzung nicht korrekt
• Zeitpunkt schlecht
• Ausschreibungsdauer zu kurz
• Ausschreibungsrayon zu klein
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Rücksprache mit
KESB
Weiteres Vorgehen
absprechen
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7. Käufer auswählen
wenn mehrere Kaufinteressenten vorhanden
• Aushandeln des bestmöglichen Verkaufspreises
• Verkauf i.d.R. an den Meistbietenden
• begründen, wenn Verkauf nicht an den
Meistbietenden
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Vorschlag
an KESB
OK einholen
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8. Notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags
Vorbehalt betreffend Zustimmung durch KESB anbringen
ggf. Urkundsperson bevollmächtigen, allfällige
Beschwerdeverzichtserklärungen im Namen
der Vertragsparteien abzugeben
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Vertragsentwurf
an KESB
OK einholen
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9. Unterzeichnung Kaufvertrag
• Unterzeichnung durch Käuferschaft
• Unterzeichnung durch Verkäufer/-in
Beiständin/Beistand unterzeichnet in Vertretung der betroffenen Person
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10. Antrag an KESB
• Bericht und Antrag an KESB
• Beilagen zum Antrag:
Unterschriebener Kaufvertrag
(Original und 1 Kopie)
Verkehrswertschätzung
Dokumentation Verkaufsprozess
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11. Entscheid KESB
• Wenn Entscheid vorliegt (= in Empfang genommen wurde):
Rechtsmittelverzicht einreichen und
Rechtskraftbescheinigung verlangen
oder
Rechtskraft abwarten
• Eintrag im Grundbuch
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Liquidation des Haushalts / Wohnungsräumung
• Zustimmungsbedürftiges Geschäft (Art. 416 ZGB), wenn
betroffene Person nicht urteilsfähig oder wenn ihr die
Handlungsfähigkeit in diesem Bereich entzogen ist
• Genügend Zeit einplanen für Bearbeitung Antrag durch KESB
• Im Antrag an KESB festhalten:
- Begründung für die Liquidation des Haushalts
- Geplantes Vorgehen für Räumung
• Wenn betroffene Person urteilsfähig ist und Beiständin/
Beistand mit der Liquidation beauftragt ist, ggf. Zustimmung
schriftlich bestätigen lassen
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Vorbereitung Wohnungsräumung
• Der Tragweite des Entscheids bewusst sein • Einschneidender Schritt für die betroffene Person
• Kann nicht oder nur mit grossem Aufwand rückgängig gemacht werden
• Behutsam vorgehen
• Betroffene Person soweit als möglich einbeziehen
• Angehörige / nahestehende Personen einbeziehen • Rechtzeitig über Räumung informieren
• Aufwand soll aber in vernünftigem Rahmen bleiben
• Beachten, dass Gegenstände im Testament erwähnt sein können • Beispiele: Markensammlung, Modelleisenbahnen, Bilder, Musik-
instrumente, etc.
• ggf. Wohnungsinventar erstellen (sofern kein Besitzstandsinventar)
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Vorgehen Wohnungsräumung (1)
• Der betroffenen Person belassen
• Einzelne Möbel und Erinnerungsstücke nach Möglichkeit der
betroffenen Person belassen
• Veräussern
• Freihändiger Verkauf (Inserat, unter der Hand)
• Öffentliche Versteigerung
• Antiquitätenhändler, Numismatiker, Galerist, Schmuckhändler
• Einlagern
• Lagerraum mieten für lagerfähige Gegenstände
• Kosten für Lagerung abwägen
• Versicherungsschutz beachten
• Schmuck und Wertsachen in Banksafe oder Safe der Gemeinde
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Beschaffenheit, Zusammensetzung, Wert des Hausrats spielt eine
entscheidende Rolle
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Vorgehen Wohnungsräumung (2)
• Leihweise an Verwandte abgeben (wenn bP nicht sofort auf
Erlös angewiesen ist)
• geeignet für wertvollere Gegenstände, die ggf. später
veräussert werden müssen
• Gebrauchsleihevertrag abschliessen
• Unentgeltlich nahestehenden Personen überlassen
• Gegenstände von ideellem Wert wie z.B. Fotoalben
• Verschenken
• an Soziale Institutionen (oft in Verbindung mit Räumung)
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Hinweis: Bei der Räumung können oft wichtige Gegenstände/Dokumente aufgefunden
werden (Safeschlüssel, Schuldbriefe, Unterlagen zur Liegenschaft etc.)
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Vorgängige Klärung
• Eigentumsverhältnisse klären (gem. Grundbucheintrag)
• Alleineigentum?
• unverteilte Erbschaft?
• Nutzniessung?
• Lasten klären
• Nutzniessung?
• Wohnrecht?
• Preismindernde Faktoren vorhanden?
• Massnahmen ergreifen, um Verkaufs-
wert zu steigern?
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Verkaufen oder vermieten?
• Verkauf
• Liquiditätsbedarf
• Kein Interesse von Nachkommen / Partner
• Vermietung
• betroffene Person ist langfristig nicht auf Liquidität angewiesen
• notwendige Investitionen finanzierbar
• langfristiger Horizont (Investitionen sind nur zum Teil werterhaltend)
• Vermietungsrisiko tragbar?
• Leerstände verkraftbar?
• Verwaltungsaufwand vertretbar?
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