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Studie Büromarkt Deutschland 2017
Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte
1
Berlin, 14. September 2017
Inhaltsverzeichnis Redner
2
Karsten Jungk
Geschäftsführer
und Partner
Wüest Partner
Deutschland
Niclas Karoff
Mitglied des Vorstandes
TLG IMMOBILIEN AG
Thema:
Prognosen
Thema:
Vorstellung der
aussichtsreichsten
Städte
I Intention der Studie
II Vorstellung der
aussichtsreichsten Mittelstädte
- Dynamische Städte
- Solide Städte
III Prognosen
- Büroflächen
- Bürokräfte
- Mietwachstumspotenzial
I. Intention der Studie
3
Bürostudie analysiert den Immobilienmarkt
der Mittelstädte
Bedeutung der Mittelstädte für den Büroimmobilienmarkt
Zukunftsfähige Märkte identifizieren und vorstellen
Prognosen zum künftigen Bedarf an:
- Bürofläche
- Büroarbeitskräften
- Mietentwicklung
Transparenz im Segment der Mittelstädte schaffen
II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte
4
Auswahl von 27 aussichtsreichen Mittelstädten Deutschlands mit vielversprechenden Rahmenbedingungen
hinsichtlich:
- Leerstand
- Renditen
- Medianmieten und Spitzenmieten
- Büroflächenprognose
Wachstumskategorien „dynamisch“ und „solide“
Solide Standorte:
- Beständiges Wachstum, jedoch ohne große Sprünge nach oben oder unten
- Beispiel Kiel : Renditen seit 2012 von 6,5 %
- weniger volatil, bieten Investoren größere Sicherheit hinsichtlich Marktentwicklung
Dynamische Standorte:
- Sprunghaftes Wachstumsverhalten
- Beispiel Münster: Steigerung Medianmieten binnen 5 Jahren um 24 %
II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte
5
16 Städte mit dynamischen Wachstum
Augsburg
Bielefeld
Bonn
Braunschweig
Bremen
Dresden
Heidelberg
Karlsruhe
Leipzig
Ludwigshafen am Rhein
Mainz
Mannheim
Münster
Osnabrück
Regensburg
Ulm
11 Städte mit solidem Wachstum
Bochum
Chemnitz
Darmstadt
Dortmund
Duisburg
Erfurt
Freiburg im Breisgau
Hannover
Kiel
Nürnberg
Rostock
II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte
6
16 Städte mit dynamischen Wachstum
Augsburg
Bielefeld
Bonn
Braunschweig
Bremen
Dresden
Heidelberg
Karlsruhe
Leipzig
Ludwigshafen am Rhein
Mainz
Mannheim
Münster
Osnabrück
Regensburg
Ulm
Das zeichnet diese B-Städte aus:
Medianmieten:
von 7 EUR/m2 (Dresden, Leipzig und Bielefeld)
bis 11 EUR/m2 in Heidelberg
Steigerungsraten von bis zu 24 % in 5 Jahren
Spitzenmieten:
von 10 EUR/m2 (Ludwigshafen am Rhein) bis 20
EUR/m2 (Bonn)
hohe Steigerungsraten von bis zu 24 % (Bonn)
in 5 Jahren
Renditen:
von 4,8 % (Bonn) bis 7,6 % (Braunschweig)
II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte
7
Das zeichnet diese B-Städte aus:
Stabile, bzw. langsam sinkende Renditen:
Beispiel Kiel: Konstante Renditen seit 2012 von
6,5%.
Mehrheit der Standorte langsam sinkende
Rendite um 0,5 bis 0,9 % in 5 Jahren.
11 Städte mit solidem Wachstum
Bochum
Chemnitz
Darmstadt
Dortmund
Duisburg
Erfurt
Freiburg im Breisgau
Hannover
Kiel
Nürnberg
Rostock
II. 1. Dynamisch wachsende Mittelstädte - Mieten
8
Steigerung Medianmieten zwischen 5 und
24 % seit 2012
Größte Steigerungen seit 2012:
Münster (24 %)
Dresden bzw. Leipzig (je 16,7 %)
Augsburg, Bremen, Braunschweig
(jeweils rund 14 %)
Höchste Spitzenmieten in:
Bonn (20,50 EUR/m2 , 24,2%
Steigerung in 5 Jahren)
Mannheim (16,40 EUR/m2)
Heidelberg (16,00 EUR/m2)
Größte Steigerungen seit 2012 in:
Osnabrück (21,1% auf 11,50 EUR/m2)
Braunschweig (18,0% auf 11,80
EUR/m2)
Mannheim (17,0 % auf 16,40 EUR/m2)
Medianmieten 2012 und 2016 in EUR/m2
7,00
7,00
7,00
7,50
8,00
8,00
8,00
8,00
8,50
8,82
9,00
9,90
10,00
10,00
10,00
11,00
0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00
Dresden
Leipzig
Bielefeld
Osnabrück
Augsburg
Bremen
Braunschweig
Ludwigshafen am Rhein
Karlsruhe
Münster
Regensburg
Mannheim
Mainz
Bonn
Ulm
Heidelberg
2012
2016
Quelle: Wüest Partner Deutschland
II. 1. Dynamisch wachsende Mittelstädte - Renditen
9
Renditen: zwischen 4,8 und 7,6 %
Stärkster Rückgang seit 2012:
Bremen (1,7 %-Punkte)
Rückgang um mehr als 1 %-Punkt in:
Bonn und Münster (je 1,5 %-Punkte)
Dresden (1,4 %-Punkte)
Ulm (1,3 %-Punkte)
Karlsruhe (1,2 %-Punkte)
Augsburg und Mannheim (je 1,1 %-
Punkte)
Renditen 2016 in Prozent
Quelle: Wüest Partner Deutschland
4,8
5,0
5,0
5,0
5,0
5,3
5,3
5,3
5,3
5,4
5,5
6,5
6,5
6,5
6,8
7,6
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0
Bonn
Leipzig
Karlsruhe
Dresden
Münster
Heidelberg
Mannheim
Bremen
Mainz
Augsburg
Ulm
Ludwigshafen am Rhein
Regensburg
Bielefeld
Osnabrück
Braunschweig
II. 1. Dynamisch wachsende Mittelstädte - Leerstand
10
Unterschiedlich hoher Leerstand, jedoch
überwiegend positive Entwicklungen
Höchster Rückgang:
Bielefeld um 7,6 %-Punkte
Nahezu gleichbleibender Leerstand in
Osnabrück
Leichter Anstieg in:
Augsburg (1,3 %-Punkte)
Bremen (0,9 %-Punkte)
Leerstand 2016 in Prozent
Quelle: Wüest Partner Deutschland
11,8
8,4
6,35,5
4,7 4,5 4,53,9 3,7 3,6
3,0 2,9 2,6 2,4 2,41,4
0
2
4
6
8
10
12
14
5,13
6,00
7,76
8,00
8,00
8,00
8,00
8,25
8,36
9,00
11,50
0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00
Chemnitz
Erfurt
Duisburg
Bochum
Kiel
Dortmund
Hannover
Rostock
Nürnberg
Darmstadt
Freiburg im Breisgau
II. 2. Solide wachsende Mittelstädte - Mieten
11
Medianmieten Steigerungen von bis zu
11,1 % seit 2012
Größte Mietsteigerungen in:
Bochum (11,1 % auf 8,00 EUR/m2),
Duisburg (7,7 % auf 7,76 EUR/m2)
Freiburg i. Breisgau und Nürnberg (je
4,5 Prozent auf 11,50 EUR/m2 bzw.
8,36 EUR/m2)
Höchste Spitzenmieten in:
Hannover (14,80 EUR/m2 )
Kiel (14,50 EUR/m2 )
Rostock (14,00 EUR/m2)
Nürnberg (13,80 EUR/m2)
Größte Steigerung seit 2012 in
Rostock (23,0 % auf 14,00 EUR/m2)
Hannover (9,6 % auf 14,80 EUR/m2)
Medianmieten 2012 und 2016 in EUR/m2
2012
2016
Quelle: Wüest Partner Deutschland
II. 2. Die solide wachsenden Mittelstädte - Renditen
12
Renditen: zwischen 4,8 und 7,5 %
Renditen sinken vorwiegend um
0,5 – 0,6 %-Punkte
Größte Rückgänge um mehr als 1 %-Punkt:
Darmstadt (1,4%-Punkte)
Nürnberg und Freiburg (je 1,2 %-
Punkte)
Renditen 2016 in Prozent
Quelle: Wüest Partner Deutschland
4,8
5,3
5,4
5,7
5,8
6,0
6,0
6,3
6,4
6,5
7,5
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0
Nürnberg
Darmstadt
Dortmund
Hannover
Freiburg im Breisgau
Duisburg
Rostock
Bochum
Erfurt
Kiel
Chemnitz
II. 2. Die solide wachsenden Mittelstädte - Leerstand
13
Unterschiedlich hoher Leerstand, jedoch
überwiegend positive Entwicklungen
Höchster Rückgang in Erfurt (1,9 %-Punkte)
Leicht gestiegen in Hannover (0,6 %-
Punkte) und Chemnitz (0,3 %-Punkte)
Keine Veränderung in Freiburg im Breisgau,
Leerstand seit Jahren auf Niveau von
München
Leerstand 2012 und 2016 in Prozent
Quelle: Wüest Partner Deutschland
2,43,9 4,1 4,2 4,6
5,5 5,5 6,17,2*
12,8
15,5
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,016,0
18,0
20,0
2012
2016
* 2015
III. Prognosen
14
Wandel bürointensiver Branchen ist maßgeblicher Einflussfaktor
Büroflächen- und Bürokräftenachfrage steigt bedingt
durch Wachstum bürointensiver Branchen
Dominierende Bereiche: „Erbringung von
freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen
Dienstleistungen“ und „Informationen und
Kommunikation“
Bundesweit sinkender Bedarf an Fläche und
Bürokräften im Bereich „Erbringung von Finanz- und
Versicherungsdienstleistungen“
Quelle: Wüest Partner Deutschland
III. Prognosen – Bürokräfte
15
Wachstum der Bürokräfte auf dem Niveau der Metropolen
Wachstum ausgewählter Mittelstädte in den
kommenden 5 Jahren zwischen 3,7 % (Mainz) und
5,6 % (Ulm)
16 der 27 Städte auf dem gleichen Niveau der
Metropolen (s. Grafik rechts)
Das Wachstum in den Metropolen beträgt zwischen
4,5 % und 5,9 %
4,5%
4,5%
4,5%
4,5%
4,5%
4,5%
4,5%
4,7%
4,7%
4,7%
4,7%
4,8%
5,0%
5,2%
5,50%
5,5%
5,6%
4,5%
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
5,6%
5,9%
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%
Bonn
Kiel
Münster
Bremen
Rostock
Augsburg
Bielefeld
Darmstadt
Freiburg im Breisgau
Karlsruhe
Dresden
Regensburg
Ludwigshafen am Rhein
Heidelberg
Braunschweig
Leipzig
Ulm
Frankfurt am Main
Köln
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
München
Berlin
Prognostiziertes Wachstum Bürokräfte 5 Jahre:
Ausgewählte Mittelstädte mit Bürokräftewachstum
auf dem Niveau der Metropolen
Quelle: Wüest Partner Deutschland
III. Prognosen – Büroflächen
16
Wachstum der kommenden 5 Jahre zwischen 41.000 m2 (Osnabrück - dynamischer Markt) und rund 248.000
m2 (Hannover - solider Markt)
Flächeneffizienzabschlag (berücksichtigt sinkenden Flächenbedarf je Arbeitnehmer) bereits einberechnet
Prognostiziertes Wachstum an Bürofläche für Städte mit dynamischem
Wachstum innerhalb der nächsten 5 Jahre in m2:
Quelle: Wüest Partner Deutschland
40.995
48.581
54.906
56.276
60.250
60.384
73.102
74.439
82.360
84.122
91.372
101.438
105.402
132.063
139.721
158.271
0 50.000 100.000 150.000 200.000
Osnabrück
Mainz
Heidelberg
Ludwigshafen am Rhein
Regensburg
Ulm
Augsburg
Bielefeld
Braunschweig
Mannheim
Münster
Bonn
Karlsruhe
Bremen
Dresden
Leipzig
Prognostiziertes Wachstum an Bürofläche für Städte mit solidem Wachstum
innerhalb der nächsten 5 Jahre in m2:
Quelle: Wüest Partner Deutschland
42.181
49.086
52.000
55.966
56.777
64.088
66.400
67.519
106.920
152.352
247.723
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000
Rostock
Chemnitz
Erfurt
Bochum
Darmstadt
Kiel
Duisburg
Freiburg im Breisgau
Dortmund
Nürnberg
Region Hannover
III. Prognosen – Wachstumspotenzial Medianmieten
17
Städte mit dynamischem Wachstum
Dresden
Leipzig
Bielefeld
Ludwigshafen am Rhein
Karlsruhe
Regensburg
Augsburg
Bremen
Münster
Bonn
Ulm
Heidelberg
Osnabrück
Braunschweig
Mannheim
Mainz
Quelle: Wüest Partner Deutschland
se
hr
ho
ch
ho
ch
sta
bil
Städte mit dynamischem Wachstum
ho
ch
sta
bil
+++
++
+
++
+
Duisburg
Freiburg im Breisgau
Nürnberg
Darmstadt
Bochum
Kiel
Chemnitz
Rostock
Dortmund
Erfurt
Hannover
Städte mit solidem Wachstum
Dresden
Leipzig
Bielefeld
Ludwigshafen am Rhein
Karlsruhe
Regensburg
Augsburg
Bremen
Münster
Bonn
Ulm
Heidelberg
Osnabrück
Braunschweig
Mannheim
Mainz
Herzlichen Dank!
18
Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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Christoph Wilhelm
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