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BRAUN ImmoWert I M M O B I L I E N W E R T G U T A C H T E N
Thomas Braun Mobil: +49 (0)151 4012 9681 E-Mail: mailbox@braun-immowert.de Web: www.braun-immowert.de
Gutachten-Nr. 2014-xxxx
G U T A C H T E N über den Beleihungswert i.S.d. § 16 PfandBG des
Hotels und Gasthauses xxxxxxxxxx in xxxx xxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxx xx
Grundbuch von ................xxxx Grundbuchblattnummer .xxxx Gemarkung von ...............xxxx Flurstück ..........................xxxx
Der Beleihungswert des Hotels und Gasthauses wurde zum Stichtag 01.09.2014 ermittelt mit rd.
1.100.000 €
Ausfertigung 1 Dieses Gutachten besteht aus 88 Seiten incl. 9 Anlagen mit insgesamt 31 Seiten, sowie 36 Fotos. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.
Büro Parthenstein: Südwestring 22 • 04668 Parthenstein | Büro Leipzig: Heinrichstraße 35 • 04317 Leipzig UID DE244086086 • Konto Postbank: IBAN DE68 1001 0010 0331 6981 03 BIC PBNKDEFF
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GA 2014-xxxx • xxxxx xxx xxxxxxxx xx xxxxxxxxxxxxx Seite 2 von 88
Exposé Das Gutachten wurde von Thomas Braun im Auftrag der xxxxxxxx AG, xxxxxxxx 15, 45130 xxxxx zum Zweck der Feststellung des Beleihungswerts der xxxxxxxxximmobilie am 01.09.2014 erstellt
Grundstücksgröße: 2.300 m² unregelmäßige Grundstücksform
Bebauung: Hotel mit Biergarten- und Restaurantbetrieb
Baujahr: ca. 1881 2000 komplett entkernt und saniert
Ausstattung: Das Gebäude wurde vollständig entkernt und komplett saniert, die Ausstattungsmerkmale ordnen sich überwiegend in die mittlere Ausstattung ein
Raumaufteilung: Die Nutzfläche beträgt rd. 3.024 m². Die Belichtung der Räume wird mit gut eingeschätzt.
Raumstruktur: Die Grundrissgestaltung ist an die Erfordernisse des Betriebs ei-nes Hotels mit Restaurant angepasst.
Nutzung: Die Immobilie wird als Hotel und Restaurant genutzt
Vermietungssituation/Mietver-träge:
Das Grundstück wird vom Eigentümer zum Betrieb eines Hotels mit Restaurantbetrieb genutzt. Es liegt kein Pachtvertrag vor.
Örtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt in der Stadt Meißen in unmittelba-rer Nähe zum xxxxxxxxxxxxx Dom und zum xxxxxxxx Schloss auf einem Felsplateau oberhalb der xxxxxxxx Geschäfte des täglichen Bedarfs, Cafés, Restaurant, Sehenswür-digkeiten sind in wenigen Minuten fußläufig erreichbar; öffentli-che Verkehrsmittel: Haltepunkt des Stadtrundfahrtbusses direkt vor dem Grundstück, S-Bahn in ca. 2 km Entfernung, Fernbahn-hof xxxx ca. 26 km, Flughafen xxxx ca. 35 km; gute Lage
Verkehrswert: 1.309.000,00 € (zum Wertermittlungsstichtag)
Beleihungswert: 1.100.000,00 € (zum Wertermittlungsstichtag)
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GA 2014-xxxx • xxxxx xxx xxxxxxxx xx xxxxxxxxxxxxx Seite 3 von 88
Inhaltsverzeichnis
Exposé ....................................................................................................................................... 2
1 Allgemeine Angaben ......................................................................................................... 5
1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ............................................................................................... 5
1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer ............................................................................ 5
1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung .................................................................. 5
1.4 Abgrenzung des Auftragsgegenstandes ..................................................................................... 7
1.5 Gegenstand der Wertermittlung ................................................................................................ 8
1.6 Bewertungsrechtliche Grundlagen ............................................................................................. 9
2 Grund- und Bodenbeschreibung ..................................................................................... 10
2.1 Lage ............................................................................................................................................ 10 2.1.1 Großräumige Lage ................................................................................................................................. 13 2.1.2 Kleinräumige Lage ................................................................................................................................. 13
2.2 Gestalt und Form ....................................................................................................................... 14
2.3 Erschließung, Baugrund etc. ..................................................................................................... 14
2.4 Privatrechtliche Situation .......................................................................................................... 15
2.5 Öffentlich-rechtliche Situation ................................................................................................. 15 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz ............................................................................................................. 15 2.5.2 Bauplanungsrecht ................................................................................................................................. 16 2.5.3 Bauordnungsrecht ................................................................................................................................. 16
2.6 Entwicklungszustand incl. Beitrags- und Abgabensituation ................................................... 16
2.7 Hinweis zu den durchgeführten Erhebungen .......................................................................... 17
2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ....................................................................... 17
3 Beschreibung der Gebäude- und Außenanlagen ............................................................. 17
3.1 Vorbemerkung zur Gebäudebeschreibung .............................................................................. 17
3.2 Hotel/Restaurant Burgkeller Meißen ....................................................................................... 18 3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht .............................................................................................. 18 3.2.2 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) ........................................................ 19 3.2.3 Allgemeine technische Gebäudeausstattung ...................................................................................... 19 3.2.4 Raumausstattung und Ausbauzustand ................................................................................................ 20 3.2.5 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes .............................................................. 20
3.3 Nebengebäude .......................................................................................................................... 21
3.4 Außenanlagen ............................................................................................................................ 21
3.5 Mieten ........................................................................................................................................ 21
3.6 Sonstige Feststellungen im Rahmen der Ortsbesichtigung .................................................... 21
4 Wertermittlung ............................................................................................................... 23
4.1 Auswahl und Erläuterung der Bewertungsverfahren .............................................................. 23
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4.2 SWOT-Analyse und Beleihungsfähigkeitskriterien .................................................................. 25
4.3 Bodenwert ................................................................................................................................. 27 4.3.1 Analyse nötiger Anpassungen .............................................................................................................. 27 4.3.2 Bodenwertberechnung ......................................................................................................................... 29
4.4 Sachwertverfahren .................................................................................................................... 30 4.4.1 Das Sachwertmodell .............................................................................................................................. 30 4.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe ........................................... 31 4.4.3 Sachwertberechnung ............................................................................................................................ 35 4.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung .................................................... 36
4.5 Ertragswertverfahren ................................................................................................................ 39 4.5.1 Das Ertragswertmodell.......................................................................................................................... 39 4.5.2 Ertragswertberechnung ........................................................................................................................ 51
5 Werte .............................................................................................................................. 53
5.1 Verkehrswert ............................................................................................................................. 53
5.2 Beleihungswert .......................................................................................................................... 54
6 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur ........................................................................ 55
6.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ...................................................................... 55
6.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur ..................................................................................... 56
7 Verzeichnis der Anlagen .................................................................................................. 57
7.1 Anlage 1: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes ....... 58
7.2 Anlage 2: Auszug aus der Katasterkarte (nicht maßstäblich).................................................. 60
7.3 Anlage 3: Grundbuch ................................................................................................................ 61
7.4 Anlage 4: Baulastenverzeichnis ................................................................................................ 68
7.5 Anlage 5: Denkmalschutz .......................................................................................................... 69
7.6 Anlage 6: Bestandspläne ........................................................................................................... 70
7.7 Anlage 7: Bodenrichtwert, Grundstücksflächen ...................................................................... 74
7.8 Anlage 8: Herleitungen zur Wertermittlung ............................................................................ 75
7.9 Anlage 9: Fotodokumentation .................................................................................................. 77
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entsprechende Adressaten dieses Gutachtens müssen diese In-formationen nach Bedarf in Form entsprechender schriftlicher Bestätigungen und aktueller Dokumente, wie sie in diesem Gut-achten angegebenen sind, eigenständig einholen.
Sonstige recherchierte Infor-mationen
Darüber hinaus wurden durch den Sachverständigen weitere In-formationen gemäß Angaben in dieser Dokumentation einge-holt.
1.4 Abgrenzung des Auftragsgegenstandes
Das vorliegende Gutachten stellt eine sachverständige Einschätzung des Beleihungswertes gemäß § 16 PfandBG sowie des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB der zu bewertenden Liegenschaft dar.
Grundlage hierfür sind die zur Verfügung gestellten Unterlagen und die erhobenen, im Gutachten angegebenen Informationen. Die zur Verfügung gestellten Unterlagen wurden durch den Sachver-ständigen nicht auf deren Korrektheit hin geprüft.
Die Verkehrs- und die Beleihungswertermittlung lassen sich wie folgt voneinander abgrenzen:
Verkehrswert nach § 194 BauGB:
Beleihungswert nach § 16 PfandBG:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Er-mittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächli-chen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu er-zielen wäre.
Der Verkehrswert entspricht im Wesentlichen dem aktuellen Marktwert der Immobilie.
Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt auf Basis der Regelungen der Immobilienwertermittlungsver-ordnung (ImmoWertV).
Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschrei-ten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewer-tung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nach-haltigen Merkmale des Objektes, der normalen regi-onalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksich-tigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Dieser Beleihungswert entspricht im We sentlichen dem Verkehrswert abzüglich eines Risiko- oder Si-cherheitsabschlages.
Die Ermittlung des Beleihungswertes nach § 16 PfandBG erfolgt nach den Regelungen der Belei-hungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
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Sanierung/Modernisierung: Das Gebäude wurde im Jahre 2000 komplett entkernt und voll-ständig saniert.
Erweiterungsmöglichkeiten: Keine, das Grundstück ist komplett genutzt.
Außenansicht: Das Gebäude ist oberhalb eines gemauerten Sockels komplett verputzt, jedoch nicht wärmegedämmt. Die Höhe des Sockels beträgt ca. 1,00 m.
3.2.2 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach)
Konstruktionsart: Massivbau, Ziegel
Fundamente: Annahme: Ziegelfundament auf Felsgesetzt
Kellerwände: Ziegelstein
Umfassungswände: Ziegelmauerwerk, verputzt ohne zusätzliche Wärmedämmung, Sockel: Ziegel
Innenwände: Mauerwerk, Ziegelstein, Trockenbauwände, Gasbeton
Geschossdecken: Massiv, Stahlträger, Stein , Beton
Treppen: Betontreppen mit Handläufen aus Metall
Hoteleingangsbereich: Eingangstür aus Holz mit Lichtaustritt im oberen Bereich
Dach, Dachkonstruktion: Holzdach
Dachform: Walmdach auf dem Mittelgebäude, Satteldächer auf den Ge-bäudeflügeln
Dacheindeckung: Dachziegel Tonziegel, keine Isolierung im Spitzboden Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer Allseitig Schneefangsysteme zum Schutz vor Dachlawinen
3.2.3 Allgemeine technische Gebäudeausstattung
Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz, Ausführung als Hinterwandkonstruktion
Abwasserinstallationen: Ableitung in das kommunale Abwasserkanalnetz
Elektroinstallationen: normale Elektroinstallation
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4 Wertermittlung
4.1 Auswahl und Erläuterung der Bewertungsverfahren
Im Rahmen der Bewertung wird auf nachfolgende wesentliche Aspekte und Prämissen hingewie-sen:
Übergeordnete Prämissen …
… zu Auftrag und Zeit Zu Bank-Beleihungszwecken ist die Erstellung eines Beleihungs-wertgutachtens einschließlich der Darstellung des Verkehrswer-tes Ziel des Auftrages. Auf Basis dessen werden sowohl der Ver-kehrswert sowie der Beleihungswert separat ermittelt und im Folgenden die jeweiligen Parameter und Eingangsgrößen ne-beneinander dargestellt und beschrieben. Dies geschieht um die unterschiedlichen Sichtweisen der jeweiligen Wertermitt-lungsmethoden aufzuzeigen.
… zum Bewertungsgegenstand Es wird ausschließlich die beschriebene Liegenschaft mit den darin beschriebenen Grundstücksmerkmalen bewertet. Die Be-wertung umfasst ausschließlich das beschriebene Grundstück sowie die darauf bestehenden baulichen Anlagen. Auf einem fremden Grundstück gelegene Stellplatz- bzw. Parkplatzflächen sind nicht Gegenstand der Bewertung und bleiben insofern bei der Bewertung unberücksichtigt.
… zum baulichem Konzept Es werden der Wertermittlung die aktuellen Grundrisspläne und die Flächenberechnungen zugrunde gelegt. Gemäß Angabe des Grundstückseigentümers stellen die darin enthaltenen Daten den aktuellen Stand der xxxx durchgeführten Kernsanierung dar.
… zu Lasten und Erschließung Im Rahmen der Bewertung wird - auf Basis von Auskünften der entsprechend zuständigen Ämter - für die Liegenschaft eine vollständige Erschließung unterstellt. Ferner wird berücksich-tigt, dass das Objekt frei von wertbeeinflussenden Lasten, d.h. Eintragungen im Grundbuch, ist. Zudem bestehen angabege-mäß keine wertrelevanten Baulasten, Altlasten, Kampfmittel und kein Denkmalschutz.
… zu mietvertraglichen Rege-lungen
Die definierten Regelungen der jeweiligen Mietverträge, insbe-sondere über die definierte Miethöhe, wird im Rahmen der Be-wertung zugrunde gelegt.
… zu Unterlagen Die Beurteilung der zu bewertenden Liegenschaft erfolgt insbe-sondere auf Basis der Angaben und übergebenen Unterlagen
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Methodik der Bewertungsverfahren
Für den vorliegenden Fall wird insofern im Nachfolgenden das Sach- und Ertragswertverfahren durchgeführt. Die grundsätzlichen Vorgehensweisen stellen sich gemäß ImmoWertV wie folgt dar:
Sachwertverfahren Ertragswertverfahren
Bodenwert Rohertrag
- Bewirtschaftungskosten
+ Herstellungskosten der baulichen Anlagen = Grundstücksreinertrag
- Bodenwertverzinsung2
- Korrektur wegen Gebäudealter = Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger3
± Korrektur wegen sonstiger Umstände = Gebäudeertragswert
± Sonstige wertbeeinflussende Umstände
= Sachwert + Bodenwert
= Ertragswert
Die Eingangsgrößen der jeweiligen Verfahren werden im Nachfolgenden zunächst abgeleitet. An-schließend erfolgt die Durchführung der Berechnung mittels der quantifizierten Eingangsgrößen.
In der Darstellung des Gutachtens werden bei Teilergebnissen z.T. Rundungen vorgenommen. Inso-fern kann der Nachvollzug der Rechnungen mit den aufgeführten, gerundeten Werten zu geringen Abweichungen führen. Soweit möglich wurde dies, insbesondere bei Faktoren, durch zwei nachge-stellte Punkte kenntlich gemacht. So wird zum Beispiel der Wert 0,9353254 als 0,9.. oder 0,94.. dargestellt.
4.2 SWOT-Analyse und Beleihungsfähigkeitskriterien
Auf Basis der Erkenntnisse der Ortsbesichtigung zur Lage sowie der Sichtung der zur Verfügung ge-stellten Unterlagen des Auftraggebers leitet sich zusammenfassend nachfolgendes Profil der zu er-richtenden Liegenschaft ab, welche Grundlage der Wertermittlung ist:
2 Die Bodenwertverzinsung wird aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszinssatz ermittelt 3 Der Vervielfältiger ist eine finanzmathematische Funktion in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer des Gebäudes und des Liegenschafts-
zinssatzes
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Strength/Stärken Weakness/Schwächen
• Lage innerhalb der xxxxx Stadt Deutschlands sowie xxxxx Stadt der Europäischen Union
• gute wirtschaftliche Strukturen in xxxxx mit sehr guter Kaufkraft
• einmalige Lage an der xxxx mit geordneten städtebaulichen Strukturen und sehr ruhiger Lage
• sehr gute Erreichbarkeit per PKW & ÖPNV (Buslinie, S-Bahnanschluss)
• gute Strukturen zur Nahversorgung in unmit-telbarer Nähe um 200m und 500m
• hohe Nachfrage nach xxxxxx Angebot • Angemessene Anzahl an xxxxxxx
• Aufgrund Altbestand keine flächenmäßige Umgestaltung der Räumlichkeiten möglich
• Keine PKW-Stellplätze auf dem Grundstück vorhanden
Opportunities/Chancen Treats/Risiken
• aufgrund der Anzahl und Lage der sanitären Einrichtungen, der xxx sowie xxx ist grund-sätzlich eine xxxxx möglich
• Hochwasser • Wettbewerb
Im Ergebnis überwiegen auf Basis der aufgezeigten SWOT-Analyse die Stärken und Chancen des Objektes, so dass eine gute Etablierung des Objektes in den örtlichen Büromarkt unterstellt wird.
Hinsichtlich der wesentlichen riskoorientierten Objekteigenschaften zur Einschätzung der grund-sätzlichen Beleihungsfähigkeit gemäß § 5 (3) BelWertV lässt sich auf Basis der vorstehenden SWOT-Analyse Nachfolgendes zusammenfassen:
Insgesamt weist die Liegenschaft aufgrund der guten Lage- und Objekteigenschaften sowie des Verhältnisses aus Angebot und Nachfrage ein niedriges Risikoprofil auf.
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4.3.2 Bodenwertberechnung
Auf Basis der vorgenannten Sachverhalte und Argumentation leitet sich nachfolgende zusammen-fassende Bodenwertermittlung ab:
Insgesamt leiten sich auf Basis des Ausgangsbodenwertes von xxx EUR/m² vor- genannte Zu-/Ab-schläge im Saldo von rd. +xxx EUR/m² ab. Hieraus resultiert ein dem Grundstück zuordenbarer Bo-denwert von rd. xxx EUR/m² ebf bzw. von absolut rd. xxx TEUR.
Grundstücksgröße:
Nutzung:
GRZ:
GFZ:
BMZ:
Beitragsstand:
Anzahl der Vollgeschosse:
Grundstückszuschnitt:
Sonstiges:
Vergleichswert Stichtag Nutzung Größe GRZ GFZ BMZ Geschosse ebf/ebp €/m²
xxxx 01.01.04 MI 600 m² 1,20 1,20 2,50 II ebf/ebp 950
xxxx 01.01.04 MI 590 m² 1,30 1,20 2,50 II ebf/ebp 700
Basis Vergleichswert 01.01.04 MI 600 m² 1,20 1,20 2,50 II ebf/ebp 950
Bewertungsgrundstück 09.09.14 MI 876 m² 0,15 1,06 2,98 II ebf/ebp
Zu-/Abschläge zur Berücksichtigung der Qualitätsabweichungen Bewertungsgrundstück-Vergleichswert
Gesamt
% € €/m²
Stichtag: 9,5 % 90,71
Lage: 15,0 % 142,50
Grundstücksgröße: 0,0 % 0,00
Nutzung: 0,0 % 0,00
GRZ: 0,0 % 0,00
GFZ: -11,0 % -104,66
Baumasse: 0,0 % 0,00
Geschosszahl: 0,0 % 0,00
Beitragssituation: 0,00
Erschließungssituation: 0,00
Sonstiges: 0,00
128,55
1.078,55
Grundstückseigenschaft m² Wert €
Vorderland 856 100 % 923.237 €
Hinterland 10 10 % 1.079 €
Nicht nutzbar 10 1 € 10 €
Bodenwert absolut 924.325 €
rd. 924.300 €
regelmäßig und gut nutzbar geschnitten; Zuschnitt und Größe entsprechen den umliegenden Grundstücken
-
Angaben zum Bewertungsgrundstück
Anpassung gemäß Verbraucherpreisindex des statistischen / / Zuschlag aufgrund der Lagequalität an der Außenalster.
Vergleichswerte aus den Bodenrichtwerten (BRW) des zuständigen Gutachterausschusses
II
876,00 m²
Büronutzung
0,15 auf Basis einer Grundfläche von 133 m² und 876 m² Grundstück
1,06 auf Basis einer Geschossfläche von 931 m² und 876 m² Grundstück
2,98 auf Basis einer Baumasse von 2.607 m³ und 876 m² Grundstück
voll erschlossen
Merkmal Bemerkung Zu-/Abschlag
Vergleichbare Größe, keine Anpassung erforderlich
Bodenwert absolut gerundet
Vergleichbare Nutzung, keine Anpassung erforderlich
vergleichbar, keine Anpassung
vergleichbar, keine Anpassung
-
Bodenwert relativ
Summe Zu-/Abschläge
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Ansatz gemäß ImmoWertV Ansatz gemäß BelWertV
Sicherheitsabschlag: 0 % Sicherheitsabschlag: 10 %
4.4.3 Sachwertberechnung
Auf Grundlage der zuvor dargelegten Eingangsgrößen wird im Nachfolgenden der Sachwert der zu bewertenden Liegenschaft in der Übersicht abgeleitet:
Ermittlung der Herstellkosten der baulichen Anlagen
Bezeichnung ImmoWertV BelWertV Bemerkung
Bruttogrundfläche 931,00 m² 931,00 m²
Normalherstellkosten auf Basis der NHK 2010 1.286 €/m² 1.286 €/m² gerundet, siehe NHK-Ermittlung
Stichtagsanpassung
Baupreisindex 2010 96,8 96,8
Bauspreisindex Stichtag 111,3 111,3
Korrekturfaktor 1,15.. 1,15..
Stichtagsangepasste NHK 1.478 €/m² 1.478 €/m²
Herstellkosten der Gebäude 1.376.207 € 1.376.207 €
Außenanlagen
%-Anteil der Außenanlagen an den HK 3,00 % 3,00 %
Σ HK der Außenanlagen 413 € 413 €
Σ Herstellungswert Gebäude & Außenanlagen 1.376.620 € 1.376.620 €
Sicherheitsabschlag nach § 16 (2) BelWertV
Sicherheitsabschlag auf den Herstellungswert 0,00 % 10,00 %
Geminderte Σ HK Gebäude & Außenanlagen 1.376.620 € 1.238.958 €
Alterswertminderung
Gesamtnutzungsdauer bauliche Anlagen 60 Jahre 50 Jahre nach SW-RL bzw. Anlage 2 BelWertV
Alter bauliche Anlage 10 Jahre 10 Jahre
Rechnerische Restnutzunsdauer bauliche Anlage 50 Jahre 40 Jahre
Modifizierte Restnutzunsdauer bauliche Anlage 54 Jahre 44 Jahre Kernsanierung in 1998
=> Alterswertminderung prozentual 9,7.. % 12,0.. %
=> Alterswertminderung absolut 133.807 € 148.675 €
Σ HK bauliche Anlagen zum Stichtag 1.242.813 € 1.090.283 €
2. Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge
Besondere Bauteile
Betriebseinrichtungen
Sonstige Einrichtungen
Baumängel und Bauschäden
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Σ Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge 0 € 0 €
3. Zusammenstellung der Sachwerte
Σ HK bauliche Anlagen zum Stichtag 1.242.813 € 1.090.283 €
Σ Sonstige Anlagen und Zu-/Abschläge 0 € 0 €
Bodenwert 924.300 € 924.300 €
Sachwert 2.167.113 € 2.014.583 €
Sachwert gerundet 2.167.100 € 2.014.500 €
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4.5.2 Ertragswertberechnung
Auf Grundlage der zuvor dargelegten Eingangsgrößen wird im Nachfolgenden der Ertragswert der zu bewertenden Liegenschaft in der Übersicht abgeleitet:
ImmoWertV BelWWertV
Mietvertrag/Fläche Mietfläche nachh. Miete Miete p.m. Miete p.a. Miete p.a. Bemerkung
xxxxxxxx 487,6 m² 19,00 €/m² 9.264 € 111.168 € nachhaltige Miete
xxxxxxxx 250,4 m² 19,00 €/m² 4.758 € 57.096 € nachhaltige Miete
xxxxxxxx 487,6 m² 17,80 €/m² 8.679 € 104.147 € Bestandsmiete
xxxxxxxx 250,4 m² 19,00 €/m² 4.758 € 57.096 € nachhaltige Miete < Bestandsmiete
Rohertrag 738,0 m² 168.264 € 161.243 €
Kostenart € p.a. € p.a. Bemerkung
% Reinertr. €/Einheit Wohneinheit
Verwaltungskosten 3,0 % 5.048 € Basis Rohertrag
Instandhaltungskosten Gebäude je m² 10,00 €/m² 7.380 € Basis Mietfläche
nicht umlegbare BWK 2,0 % 3.365 € Basis Rohertrag
Mietausfallwagnis 3,0 % 5.048 € Basis Rohertrag
Verwaltungskosten 3,0 % 4.837 € Basis Rohertrag
Instandhaltungskosten Gebäude je m² 12,00 €/m² 8.856 € Basis Mietfläche
nicht umlegbare BWK 2,0 % 3.225 € Basis Rohertrag
Modernisierungsrisiko 1.600 € 1.600 € pauschal
Mietausfallwagnis 4,0 % 6.450 € Basis Rohertrag
BWK der Liegenschaft 20.841 € 24.968 €
BWK in % vom Rohertrag 12,4 % 15,5 %
S Reinertrag 147.423 € 136.275 €
€ p.a. € p.a. Bemerkung
924.300 €
5,5 % 50.837 €
924.300 €
6,0 % 55.458 €
50.837 € 55.458 €
96.586 € 80.817 €
60 Jahre 50 Jahre
10 Jahre 10 Jahre
50 Jahre 40 Jahre
50 Jahre 40 Jahre
5,5 % 6,0 %
16,93.. 15,05..
1.635.354 € 1.215.996 €
924.300 € 924.300 €
2.559.654 € 2.140.296 €
-4.586 € 0 €
-4.586 € 0 €
2.555.068 € 2.140.296 €
83,8 %
106,2 %
15,18.. 13,27..
S Wertbeeinflussende Faktoren
S Ertragswert gesamt
Rohertragsverfielfältiger
in % des Verkehrswertes
%-Anteil des Sachwertes ≥ 80 % nach § 4 (3) BelWertV
Barwert aus Over-/Underrented ggü. Nachhaltigem Rohertrag
Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Alter der baulichen Anlagen
Rechnerische Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Modifizierte Restnutzungsdauer
Liegenschaftszinssatz
Kapitalisierungsfaktor
Ertragswert der baulichen Anlagen
Bodenwert
Bodenwert gemäß Bodenwertermittlung
Ertragswert des unbelasteten Grundstücks
Sonstige wertbeeinflussende Faktoren
Liegenschaftzinssatz (gem. Anl. 3 BelWertV)
Bodenwertverzinsung
Reinertrag der baulichen Anlagen
Ertragswert der baulichen Anlagen
Bodenwertverzinsung
Ansatz
Bodenwert
Mieterträge aus der Gebäudebewirtschaftung
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Ansatz in
Bodenwert
Liegenschaftzinssatz (ImmoWertV)
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5 Werte
5.1 Verkehrswert
Definition
Verkehrswert gemäß der Definition des § 194 BauGB wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Merkmale und der Lage auf dem Grundstücksmarkt ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Insofern han-delt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichen Preises der Liegenschaft.
Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist nach § 7, Abs. 1 WertV aus dem Ergebnis der herangezogenen Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemes-sen.
Herangezogene Verfahren
Im vorliegenden Fall wurden das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren angewendet.
Verkehrswertableitung
Der Sachwert ist aufgrund dessen Orientierung an den historischen Herstellungskosten für entspre-chende renditeorientierte Objekte nicht maßgeblich. Geeignete Marktanpassungsfaktoren zur An-passung des Sachwertes an marktkonforme Werte können nicht sinnvoll abgeleitet werden.
Insgesamt ist die Liegenschaft aufgrund der Nutzung als Büroimmobilie als Renditeobjekt zu beur-teilen. Da die Vermietung der Liegenschaft und damit die Erzielung einer Rendite im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblich sind, wird das zuvor ermittelte Ergebnis des Ertragswertverfahrens bei der Ableitung des Verkehrswertes zugrunde gelegt. Bei dem Ertragswertverfahren wurden marktübli-che Eingangsgrößen, wie z.B. nachhaltige und vertragliche Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze unter Berücksichtigung einer langfristigen Nutzung der Liegenschaft als Bü-roimmobilie angesetzt. Insofern spiegelt sich in dem ermittelten Ertragswert die Lage auf dem Grundstücksmarkt aus dem Ansatz der einzelnen marktnahen Bewertungsprämissen wider. Wei-tere Zu- und Abschläge zu dem ermittelten Ertragswert erscheinen insofern nicht notwendig.
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Umstände wird der Verkehrswert der zu bewer-tenden Liegenschaft zum Wertermittlungsstichtag xxx geschätzt auf
1.309.000,- € (in Worten: einemillionendreihundertundneuntausend Euro)
Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungs-gründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.
Leipzig, den 19.09.2014 | Thomas Braun
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5.2 Beleihungswert
Definition Der Beleihungswert gemäß der Definition des § 3 BelWertV wird im Allgemeinen als der Wert ange-sehen, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehen- den, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich er-zielt werden kann. Insofern handelt es sich bei dem Beleihungswert um die Prognose des dauerhaft, über die Finanzie-rungsdauer der Liegenschaft erzielbaren Preises. Der Beleihungswert nach § 16 PfandBG darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Ver-käuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt.
Herangezogene Verfahren Im vorliegenden Fall wurden das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren unter Berück-sichtigung der Anforderungen der BelWertV angewendet.
Verkehrswertableitung Der Sachwert ist aufgrund dessen Orientierung an den historischen Herstellungskosten für entspre-chende renditeorientierte Objekte nicht maßgeblich. Geeignete Sicherheitsabschläge zur Anpas-sung des Sachwertes an marktkonforme Werte können nicht sinnvoll abgeleitet werden. Ferner ist der Beleihungswert gemäß §4 (3) grundsätzlich auf Basis des Ertragswertes abzuleiten. Insgesamt ist die Liegenschaft aufgrund der Nutzung als xxx als Renditeobjekt zu beurteilen. Da die Vermietung der Liegenschaft und damit die Erzielung einer Rendite im gewöhnlichen Geschäftsver-kehr üblich sind, wird das zuvor ermittelte Ergebnis des Ertragswertverfahrens bei der Ableitung des Verkehrswertes zugrunde gelegt. Bei dem Ertragswertverfahren wurden nach dem Vorsichts-prinzip marktorientierte Eingangsgrößen, wie z.B. nachhaltige und vertragliche Mieten, Bewirt-schaftungskosten und Liegenschaftszinssätze unter Berücksichtigung einer langfristigen Nutzung der Liegenschaft als Büroimmobilie angesetzt. Hierbei wurde dem Vorsichtsprinzip und den Rege-lungen der BelWertV Rechnung getragen. Insofern spiegelt sich in dem ermittelten Ertragswert ein dauerhaft erzielbarer Preis aus dem Ansatz der einzelnen z.T. geminderten Bewertungsprämissen wider. Weitere Zu- und Abschläge zu dem ermittelten Ertragswert erscheinen insofern nicht not-wendig. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Umstände wird der Beleihungswert der zu be-wertenden Liegenschaft zum Wertermittlungsstichtag xxx geschätzt auf
1.100.000,- € (in Worten: einemillioneneinhunderttausend Euro)
Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungs-gründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.
Leipzig, den 19.09.2014 | Thomas Braun
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7 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes
Anlage 2: Auszug aus der Katasterkarte (nicht maßstäblich)
Anlage 3: Grundbuch
Anlage 4: Baulastenverzeichnis
Anlage 5: Denkmalschutz, Städtebauliche Auskunft, Umweltschutz
Anlage 6: Grundrisse
Anlage 7: Herleitungen zur Wertermittlung
Anlage 8: Fotodokumentation
Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den ange-gebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwendung (auch von Teilstücken und/oder Auszügen) durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Urhebers gestattet.
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