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Geodät auf AbwegenManagement eines immobilienwirtschaftlichen
Mehrzweckprojektes
0. Persönlicher Werdegang
1. Ausgangssituation
2. Projektvorbereitung
3. Projektdefinition
4. Projektorganisation
5. Projektrealisierung
6. Arbeitsplatzausstattung7. Umzug________________________________
Dr.-Ing. Ingolf Burstedde, Berlin
22
0. Persönlicher Werdegang
• 1966 - 71 Geodäsiestudium an der TU Berlin (Dipl.-Ing.)• 1971 - 72 Nachuniversitärer Ausbildungsgang
Deutsches Institut für Entwicklungspolitik, Berlin• 1972 - 73 Sachbearbeiter „Vermessung“ beim Europ.
Kernforschungszentrum CERN, Genf• 1972 - 75 Beig. Sachverst. „Architekturphotogrammetrie“
UNESCO, Yogyakarta, Indonesien• 1975 - 80 Wiss. Assistent an der TU Berlin (Dr.-Ing. 1982)• 1980 - 87 Gruppenleiter „Vermessung“
Deutsche Ges. für Wiederaufarbeitung von Kernbrennstoffen DWK, Hannover
• 1987 - 05 Bereichsleiter „Immobilien“Stadtwerke Düsseldorf AG
• 2006 Projektleiter „Flower of the East“, Iran
33
Seit 2007 …
• Frühruhestand
• Lehrbeauftragter an der Siberian State Academy of Geodesy, Novosibirsk, Russland
• Berater bei verschiedenen Organisationen vornehmlich im Ausland
44
Stadtwerke Düsseldorf AG
Strom (Produktion und Verteilung) Gas (Verteilung) Wasser (Produktion und Verteilung) Fernwärme (Produktion und Verteilung)
3 Kraftwerke 4 Wasserkraftwerke Beschäftigte: 4.450 Arbeiter und Angestellte (1991) Beschäftigte: 2.600 Arbeiter und Angestellte (2005) ! Umsatz: 1.3 Milliarden € pro Jahr
1. Ausgangssituation1.1 Das Unternehmen
55
1930
66
1993
77
1997
88
1997
99
2000
1010
2001
1111
2004
1212
2004
1313
• Liberalisierung des Energiemarkts
• Wettbewerb
• Kostendruck
• Personalabbau
• Synergieeffekte
1. Ausgangssituation1.2 Der Energiemarkt 1994
1414
• Konzentration der Netzbetriebe, der Läger und der Verwaltung
• Flächenreduzierung
• Optimierung der Betriebsabläufe
• Generelle Professionalisierung
1. Ausgangssituation1.3 Projektidee
1515
2. Projektvorbereitung2.1 „Brainstorming“
„Teambuilding“ Externe Beratung Bestandsaufnahme Betriebsabläufe Flächenoptimierung Stadtplanung Baurecht Denkmalschutz Kennzahlen Grobe Standortplanung Kosten / Nutzen
Strategische Ziele HA 330
Abgeleitete ZielsetzungZur Messung der Zielerreichung sinnvolle Kennzahlen
Berichte Erforderliche Daten Nutzer der Berichte
HAL
330
Cont
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330/
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ilung
332
Zeitraum der Erhebung
Software-unter-stützung
Auswahlfelder für Punkte Anmerkungen
Adäquate Wahrnehmung der HA 330
WiedererkennungswerteAssoziationenKundenbewertung…
Markt- / Umfeldanalyse Umfrage-Ergebnisse (Noten, Grad der Wiedererkennung, Assoziationen etc.)
HAL, OM
Minimierung der Energiekosten Energieverbrauch je m²; je MA, je ZE Energiemanagement, Wärmeatlas Verbrauch in kWh, GJ, m³Energiekosten in €Fläche (Mietfläche, NGF)Anzahl MA je OE / je Gebäude (-teil)
OM, HAL monatlich (ggf. später öfter)
MS Visio (Metering), SAP, CAFM
Geringe Betriebs- / Nebenkosten Kosten nach Leistungsart je m² / MA / AP für OEn oder Gebäude (-teile)
Soll- / IST-Abgleich der Kosten je Leistungsart (u.a. als Nachweis der Mietkalkulation für die WiPla an OE 115)
Plan-Kosten je LeistungsartIst-Kosten je LeistungsartFläche (HNF / NGF) je OE / Gebäude (-teil)MA je Gebäude (-teil)AP je Gebäude (-teil)
115, OM 1 x jährlich SAP /Excel
Geringe Betriebs- / Nebenkosten Betriebs- / Nebenkosten (SOLL / IST, Benchmark) je m², MA, AP…
Nebenkostenabrechnung gemäß DIN 18960 (Kosten im Hochbau)
Plan-Kosten nach DIN18960Ist-Kosten je Leistungsart nach DIN18960Fläche (HNF / NGF) je OE / Gebäude (-teil)MA je Gebäude (-teil)AP je Gebäude (-teil)
Mieter 1 x jährlich SAP / Excel
Hohe Auslastung der Mitarbeiter Entlastungsgrad der OE nach Gewerken
Centerberichte, Auslastungsplanung der OEn Entlastung der OE (SOLL <> IST)Auslastung
HAL, AL, OM, VS monatlich SAP, weitere (Excel…)
Hohe Flächeneffizienz Fläche (HNF/ NGF) je AP/MA für OEn oder Gebäude (-teile)
Flächenauswertung CAFM-System (BuiSy / SAP-RE)Organisationshandbuch
Fläche (HNF/ NGF) Anzahl AP je OE / Gebäude (-teil)Anzahl MA je OE / Gebäude (-teil)
OM, HAL, 331, Mieter
Infor
mat
ionen
Fläc
hen
1 x jährlich /Erhebung an-lassbezogen
CAFM (Word/ Excel)
Hohe Wirtschaftlichkeit Betriebsergebnis Umsatzrendite, ROI etc.(SOLL <> IST => Plan)
CenterberichteMaßnahmenbezogene Erfolgsberichte
Erlöse (extern / intern) je OE / MaßnahmeKosten (extern / intern) je OE / Maßnahme
HAL, AL, OM, VS
Ausw
ertu
ng
Plan
ung
monatlich / bei Projekt-ende
Minimierung der Primärkosten Auftragssumme externe DL je Gewerk für OEn oder Gebäude (-teile)
Primärkostenauswertung 330 Auftragssumme externe DL je IH-Art für OEn Auftragssumme externe DL je IH-Art für Gebäude (-teile)
HAL, AL, OM, VS monatlich SAP
Steigerung der Umsätze (330 gesamt / jede OE)
Umsatzerlöse je 330 / OE (extern / intern)
Centerberichte Umsatzerlöse je 330 / OE (extern / intern)
HAL, AL, OM, VS
Hohe Zufriedenheit der Kunden der HA 330
Anzahl Beschwerden je ZEBewertungs-Noten
KundenumfragenAuswertung Beschwerdemanagement
Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.)Anzahl / Inhalt der Beschwerden
zu Beginn: 1 x jährlich / danach bei Bedarf
Word/ Excel/Intranet
Positive Wahrnehmung der HA 330 durch die eigenen MA
Hohe Mitarbeiterzufriedenheit Durchschnittliche Bewertung (gesamt / einzelne Themengebiete), ggf. je OEVeränderungen seit der letzten Befragung
Mitarbeiter-Umfragen Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.) 2004Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.) letzte Erhebung
HAL, AL 1 x jährlich Word/ Excel, Access (Notes)
Einführung eines aktiven Key Account Managements
Umsatz je Kunde Kundenanalyse (Marketing) Umsatz <> Aufwand je Kunde OM nach Bedarf
Einhaltung aller Budgets Budget Auslastungsgrad (gesamt, je PSP-Element)
Vergleich geplantes Budget aus der Wirtschaftsplanung gegen den IST-Stand je Instandhaltungs-Art
Budgetausschöpfung absolutAusschöpfungsgrad
HAL, OM, VS i.d.R. 1 x jährlich/ monatlich (bei Bedarf)
SAP
Möglichkeit zur ständigen Überprüfung des Leistungsstandes für alle Kundenaufträge
Erfüllungsgrad Aufträge Auftragsliste mit Bearbeitungsstand Prozentangabe Erfüllungsgrad OM, AM monatlich SAP
Optimale Prozesse Durchlaufzeiten je Auftrag; Anzahl der Nachfragen/ Beschwerde; (Anzahl Prozessschritte)
Report der "Prozesseigner" (ggf. zu installieren)Auswertung Beschwerdemanagement
Statusmeldungen AufträgeAnzahl / Inhalt der Beschwerden
OM, 332 1/2-jährlich SAP (PM, SD/CS)
Professionelles Lieferantenmanagement
"Umsatz" mit internen Markpartnern (Fachabteilungen) je ZE
Lieferantenanalyse SWD-intern Umsatz je IH-Leistungsart (nach ILV, Fremdleistung, Material) für alle Lieferanten
OM, AL, HAL monatlich SAP
Professionelles Lieferantenmanagement
"Umsatz" bzw. Gesamtauftragswert je Lieferant (externe Beauftragung) je ZE
Lieferantenanalyse externe Partner Umsatz je IH-Leistungsart für alle Lieferanten OM, AL, HAL monatlich SAP
Professionelles Lieferantenmanagement
TermineinhaltungFreundlichkeitPreisniveauMängelfreiheitErreichungsgrad definierter Q-Standards
Lieferantenanalyse externe Partner je Lieferant- Kosten je Leistungseinheit- Anzahl / Grad der Terminabweichungen- Anzahl / "Qualität" der Schlechtleistungen- Bewertungsnoten durch die Kunden
OM, AL, HAL kontinuierlich/jährliche Veröffent-lichung
SAP
Qualifikationsoffensive Mitarbeiter 330 QualifikationsniveauTeilnahme an Fortbildungs-maßnahmen (nach Bildungs-"Modulen")
Qualifikations-Report QualifikationsniveauTeilnahme an Fortbildungsmaßnahmen (nach Bildungs-"Modulen")
HAL, AL jährlich SAP
Qualität der bei 330 erbrachten Leistungen
Umfang erforderlicher Nacharbeiten; Anzahl der Beschwerden je Leistung
Auswertung AuftragswesenAuswertung Beschwerdemanagement
Auf Nacharbeiten gebuchte Stunden / KostenAnzahl / Inhalt der Beschwerden
OM, AL, (HAL) 1/2-jährlich SAP (PM, SD/CS)
Termineinhaltung (Auftragswesen)MängelfreiheitErreichungsgrad definierter Q-Standards
Wartungs- und Instandhaltungsbericht (neu) SOLL-DLZ / -FertigstellungsterminIST-Fertigstellungsterminggf. Anzahl / Art der Beschwerden
AL, OM 1/4-jährlich
Instandhaltungsaufwand pro Jahr für alle Immobilien im ZeitverlaufWertentwicklung der Immobilienggf. Investiver Anteil bei Maßnahmen
Instandhaltungsaufwand je Gebäude ("3%") Aufwand für die betrachteten Instandhaltungsarten HAL, OM, VS
Ausw
ertu
ngen
oper
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Erh
ebun
g
jährlich SAP
Hohe Wirtschaftlichkeit / Gewinn
Professionalität
Sondermaßnahmen
Sondermaßnahmen
Informationen aus der PE
Sondermaßnahmen
1616
2. Projektvorbereitung2.2 Ergebnisse des „Brainstormings“
Es ist möglich …
die existierende Nutzfläche um 50% zu reduzieren (!)
das vorhandene Baurecht viel besser auszunutzen
aus 5 Standorten einen zu machen (110.000 qm)
210.000 qm vorhandener Grundstücksfläche zu verkaufen
die Baukosten weitgehend durch die Verkaufserlöse zu decken
die jährlichen Betriebskosten um 10 Mio € zu senken
1717
3. Projektdefinition3.1 Arbeitsplatzbedarf (Bürobeispiel)
Möbel3.8 sqm
Bedienung2.3 sqm
Bewegung5.9 sqm
Arbeitsplatz: 12.0 qm
1818
3. Projektdefinition3.2 Anforderungen an die Architektur
• Aufbruchstimmung
• Teamarbeit
• Transparenz
• Offenheit gegenüber Kunden
• Denkmalschutz als Chance
• Symbiose „alt / neu“
1919
3. Projektdefinition3.3 Raum- und Funktionsprogramm
• 24.000 qm Neubauflächen
• 29.000 qm Umbauflächen unter Denkmalschutz
• 1.300 / 1.100 Arbeitsplätze (Büros / Werkstätten)
• 50 KFZ - Hebebühnen
• 150 / 650 Parkplätze (innen / außen)
• 105.000 qm Grundstücksfläche
2020
3. Projektdefinition
3.4 Kosten und Termine
Kalkulationsbasis: Raum- und Funktionsprogramm
Baukostenschätzung anhand von Erfahrungswerten
Baunebenkosten: 16%(Planung, Genehmigung, Gutachten, Vermessung…)
Unvorhergesehenes 10%
Ergebnis: 115 Mio. €
Zeitplan nach Erfahrungswerten (54 Monate)
?
2121
3. Projektdefinition 3.4 Aufsichtsratsgenehmigung
Notwendigkeit ?
Nutzen ?
Unternehmensvorteile ?
Kosten und Termine ?
-----------------------------
Expertenüberprüfung !
2222
4. Projektorganisation 4.1 Organigramm
Vorstand
Lenkungsausschuss
Projektleitung
Controlling
P1:Verwaltung
P2:Betriebshof
P3:Zentrallager
P4:Turbinenhalle
Betriebsrat
HausinterneExperten
TemporäreProjektfunktionen
PermanenteUnternehmensfunktionen
PL
4. Projektorganisation
4.2 Lenkungsausschuss (LA)
15 Personen 50 Sitzungen von 08/97 bis 05/03
Aufgaben / Verantwortlichkeiten :
Projektüberwachung Genehmigung von Planabweichungen Genehmigung von wesentlichen Meilensteinen
VS
LAPC
P1 P2 P3 P4
BR
IE
PL
4. Project organisation
4.2 Projektleiter (PL)
1 Projektleiter, 1 Stellvertreter
Aufgaben und Verantwortlichkeiten: Organisieren, planen, überwachen, veranlassen, koordinieren Führung des Projektteams Information des Lenkungsausschusses Interne und externe Beauftragung
VS
LAPC
P1 P2 P3 P4
BR
IE
PL
4. Projektorganisation
4.3 Projektcontrolling (PC)
2 Controller
Aufgaben und Verantwortlichkeiten:
Kostenstrukturen Budgetüberwachung Abweichungsanalysen Information der Projektleitung Direkte Berichtserstattung bei Uneinigkeit mit der Projektleitung
VS
LAPC
P1 P2 P3 P4
BR
IE
2626
5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (1)
Denkmalschutzwettbewerb
Architektenwettbewerb
Finanzierungswettbewerb
Gemeinsame Vorplanung (Architekt, GU, Eigentümer)
Bauausführung durch den GU
2727
5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (2)
Grundstücksfläche : 14.400 qm Überbaute Fläche : 7.860 qm Bruttogeschossfläche : 27.500 qm Nettonutzfläche : 16.750 qm Büroarbeitsplätze : 835 Kosten : 37 Mio. € Bauzeit : 17 Monate
• Büros• Konferenzräume• Schulungsräume• Gästecasino• Zentralarchiv
2828
2929
3030
3131
3232MIPIM Preis 2003 !
3333
5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (1)
Grundstücksfläche : 86.000 qm Bruttogeschossfläche : 80.000 qm Nettonutzfläche : 45.000 qm Büroarbeitsplätze : 790 Industriearbeitsplätze : 770 Kosten : 68 Mio. € Bauzeit : 20 Monate
3434
Werkstätten, Büros Verbindungsbauwerke (1. Stock / 1. Stock) Garagen Rechenzentrum Betriebscasino Waschräume, Duschen Konferenzräume Schulungsräume
5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (2)
3535
3636
3737
3838
3939
4040
4141
4242
4343
5. Projektrealisierung5.3 Neubau eines Zentrallagers
Überdachtes Lager : 5.500 qm Außenlager : 6.000 qm Bruttogeschossfläche : 7.700 qm Bürofläche : 1.700 qm Büroarbeitsplätze : 56 Lagerarbeitsplätze : 23 Kosten : 7 Mio. €
4444
5. Projektrealisierung5.4 Umbau der Turbinenhalle (1)
Denkmalschutz (!) Nutzungskonzept (?)
1. Kundenzentrum2. Veranstaltungshalle (event location)3. Ort für die Kunst
4545
Die Turbinenhalle in früheren Zeiten
4646
Nach derSanierung
4747
4848
4949
5050Die Turbinenhalle als … Ort für die Kunst
5151Der Fußboden als Kunstobjekt
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5353
5454
5555
5656Die Turbinenhalle als … Event location
5757
5858
5959
Die Turbinenhalleals …
Kundenzentrum
6060
6161
6. Arbeitsplatzausstattung
• Möbel (alt / neu?) für Büros Kommunikationszonen Konferenzräume
• Teeküchenausstattung• Ausstattung für das Zentralarchiv• Ausstattung für das Gästecasino• Drucker, Kopierer, Faxgeräte• Telekommunikation (Telefon / Internet)
6262
7. Umzug
“Bewegte“ Mitarbeiter : 2.000 Neue Arbeitsplätze : 1.300 Umzugsdauer : 8 Monate Umzugskartons : 22.000 Kosten : 1 Mio. €