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FLEXIBLE REVOLUTION?Florian Kuprecht, CBRE Switzerland
24. SEPTEMBER 2018
2 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
DAS AUFKOMMEN VON FLEXIBLEN FLÄCHEN
Kurzfristiger Trend oder ein Paradigmenwechsel?
3 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
WAS IST DIESES MAL ANDERS?
2. WirtschaftlicheFaktoren
3. Veränderung im Verhalten und den Einstellungen
1. Technologie und Angebot
4 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
DAS SPEKTRUM VON FLEXIBLEN BÜROFLÄCHEN
CoworkingWeWork, Industrious, Spaces,
MakeOffices, The Yard
IncubatorY Combinator, Techstars
Serviced OfficesRegus, Servcorp, Carr
Enterprise SolutionsWeWork, Industrious, Spaces
TurnkeyShared Offices
Liquid Space, WeWork, Industrious, Spaces
Short-term LeaseTraditional Owners,
Large Corporates
Long-term LeaseTraditional Owners,
Large Corporates
REVOLUTION DER MIETER
6 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
WARUM WENDEN SICH UNTERNEHMEN VERMEHRT FLEXIBLEN LÖSUNGEN ZU?
FLEXIBILITÄT ZUGANG ZU QUALIFIZIERTEM
PERSONAL
INNOVATIONKOSTENREDUKTION SCHNELLIGKEITBEI DER
MARKTEINFÜHRUNG
Quelle: EMEA Occupier Survey, CBRE Research, 2018
7 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
WIE UNTERNEHMEN ÜBER FLEXIBLE BÜROFLÄCHEN DENKEN
E: It’s all about the vibe, the community
C: Die Qualität der Arbeitsplätze muss auch stimmen
ATMOSPHÄRE SKALA MODELL KOSTEN
E: Es ist ein Massenphänomen!
C: Ist ein Start-up Phänomen, eine Nische
E: Mitgliedschaft deckt unmittelbare BedürfnisseC: Modell steht in Konflikt zur Marktidentiät und Firmenkultur
E: Kleine Prämie für viel mehr Angebot
C: GünstigereAlternative
Entrepreneur vs. Corporates
Quelle: The flexible revolution, CBRE Research, 2017
8 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
NUTZUNG VON FLEXIBLEN FLÄCHEN
21%
33%
34%
11%
35%
35%
23%
7%
0% 10% 20% 30% 40%
Überhaupt nicht
Vernachlässigbar
Moderat
Beträchtlich
Quelle: EMEA Occupier Survey, CBRE Research, 2018
Aktuell
Nächste 3 Jahre
% von Mieter
9 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
ONE SIZE DOESN’T FIT ALLZukünftiger Bedarf an verschiedenen Typen flexibler Flächen
INCUBATOR OR ACCELERATOR
CO-WORKING SPACE
SERVICED / FURNISHED OFFICES
29%
55% 50%
Quelle: EMEA Occupier Survey, CBRE Research, 2018
10 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
WO STEHEN WIR IN ZAHLEN?Shared Workspace / Flexible Offices
Berlin London Paris New York San Francisco
Centers 123 1’136 156 330 180
Growth 21% 16% 12% 24% 17%
Flexible Arbeitsflächen
machen 7% des Immobilien-
portfolios aus.
LONDON
2017 fielen 18% der
Vermietungen in der City auf
flexible Flächen
SCHWEIZ
>200 Centers >15% Wachstum
<1% des Bestandes
Quelle: The flexible revolution, CBRE Research, 2017
KONSEQUENZEN FÜR DIE EIGENTÜMER
12 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
MIETERSTRUKTUR: DIE AGILE LIEGENSCHAFT
Langfristiger MietvertragHauptmietverträge für «sicheren» Bedarf Management Agreements
Kurzfristige Verträge auf zugeordneten Flächen für 1-3 Jahre bei unsicherem Bedarf
Flexible FlächenOn-demand Verträge auf flexiblen Flächen für Mieter und Externe
GemeinschaftsflächenBespielte Gemeinschaftsflächen, designiert, um Mieter und Nutzer zu vernetzten
Service ZonenFlächen, die für alle Nutzer offen sind für Events, Essen, Lounges, Konferenzen etc.
13 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
BEWERTUNG: WERTTREIBER TRADITIONELL VS. FLEXIBEL
TRADITIONELLES MODELL FLEXIBEL
Mieter wollen Flächen zur sofortigen Nutzung
Verträge mit kurzer Laufzeit (inkl. Miete)
Variable Einkommensquelle und Belegung
Vermieter sind verantwortlich für Ausbau, Unterhalt => alle liegenschaftsspezifischen Ausgaben => Mieter-GU
Vermieter stellen zusätzliche Services zur Verfügung –Catering, Sitzungszimmer, Fitness, Zugang zu Firmen-DL
PRIMÄRE WETTREIBER
Hohe Belegungsquoten
Hohe Nettoerträge
Rohbau- oder Edelrohbaumiete
Lange Mietvertragsdauer
Fixe Einnahmen “upward only”
Mieter haben gewisse Verantwortung für Ausbau, Unterhalt, & andere Ausgaben
PRIMÄRE WERTTREIBER
Bonität und Vertragssicherheit
Mietvertragsdauer
14 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
BEWERTUNG TRADITIONELL VS. FLEXIBEL
Modellierung der erwartetenErtrags- und Kostenströme
mittels DCF
Analyse des GeschäftsmodellsAnalog zum Hotel, aber noch viel weniger Daten und Erfahrungswerte
▪ Ertrag pro Arbeitsplatz
▪ Durchschnittliche Belegungsquote
▪ Durchschnittliche Auslastungsrate
▪ Bruttobetriebsergebnis pro verfügbarem Arbeitsplatz
▪ Angemessene FF&E Rücklagen
▪ Lifecycle Capex Zuschlag
15 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
UNSICHERHEIT ÜBER DIE AUSWIRKUNG AUF DEN WERT
38%
18%
43%
ABNAHME
KEINE AUSWIRKUNG
ZUNAHME
ZUNAHME
Quelle: CBRE Research, Global Investor Intentions Survey, 2018
16 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
SENSITIVITÄT DER RENDITE BEI BÜROFLÄCHEN MIT MIETVERTRÄGEN
80%+
60% - 80%
40% - 60%
20% - 40%
0% - 20%
WertsteigerungWertreduktion
% von Liegenchaften, welche von Anbietern mit flexbilenFlächen belegt sind
Quelle: CBRE EMEA Capital Market Conference 2017
17 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
3 OPTIONEN FÜR INVESTOREN…
…UM FLEXIBLE FLÄCHEN ANZUBIETEN
01 02 03
TRADITIONELLES MIETMODELL
PROFIT / REVENUE SHARE
MODELL
PLATTFORMMODELL
18 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE
FAZIT
Nachfrage für flexible Büroflächen ist einpermanentesstrukturelles Merkmal
Investoren habenOptionen, welchevon ihrer Risiko-affinität abhängen
Einfluss auf den Vermögenswert wirdklarer werden mitzunehmender Reife des Marktes und wenn die Modelle zyklengeprüftsind
Wachsende Daten-grundlage wird Investorenbei der Entscheidungs-findung und der Fremd-finanzierung helfen
THANK YOU