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Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater
Kleineigentümer und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost
Jürgen Veser
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH
Workshop„Verstärkte Einbeziehung der Privateigentümer in den
Stadtumbauprozess“
am 12. Juli 2007 in Halle (Saale)
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Forschungsprojekt:Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategienprivater Eigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost
Auftragnehmer:IfS - Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbHIRS - Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung e.V.
Auftraggeber:
Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungBundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Laufzeit: November 2005 bis Juni 2007 (Veröffentlichung geplant)
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Untersuchungsziele
Analyse von Problemkonstellationen in den Beständen der privaten Kleineigentümer bzw. in Altbaugebieten
Verbesserung der Kenntnisse über die Gruppe der privaten Eigentümer sowie deren bauliche und wirtschaftliche Situation und die Perspektiven ihrer Bestände
Identifikation von Ansätzen der Kommunen zur Einbindung privater Kleineigentümer
Rückschlüsse auf Perspektiven der Bestände und zur Einbindung privater Kleineigentümer
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Vorgehen bei der Untersuchung
Recherchen / Expertengespräche zu Problemkonstellationen in Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer
Befragung von Kommunen, die am Programm Stadtumbau Ost beteiligt sind
Fallstudien in 10 Städten zu Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer
Befragung privater Kleineigentümer in 9 der 10 Untersuchungsstädte
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Kommune Land Einwohnerzahl (ca.)
Leipzig Sachsen 498.500
Halle / Saale Sachsen-Anhalt 238.400
Magdeburg Sachsen-Anhalt 226.600
Stralsund Mecklenburg-Vorpommern 58.800
Görlitz Sachsen 58.100
Güstrow Mecklenburg-Vorpommern 31.200
Crimmitschau Sachsen 22.500
Wittenberge Brandenburg 20.100
Bad Langensalza Thüringen 18.800
Wurzen Sachsen 15.100
Durchführung der Privateigentümerbefragung in 25 Altbaugebieten in 9 Untersuchungsstädten (keine Befragung in Wurzen)
Untersuchungsstädte
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Mengengerüst zur Struktur der Eigentümer von Mietwohnungen in den neuen Ländern
Insgesamt 5,22 Mio. Mietwohnungenim Jahr 2003, davon
48% kommunale/genossenschaftliche Vermieter 41% private Kleineigentümer 12% sonstige Vermieter
Anteil privater Kleineigentümer bei Altbaumiet-wohnungen (Baujahr bis 1948): ca. 80%
Hohe Bedeutung für Stadtumbau in Altbaugebieten
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Wichtigkeit der Einbeziehung privater Kleineigentümer in den Stadtumbau
Die Mehrzahl der Kommunen hält die Einbeziehung privater Eigentümer für wichtig.
8
47
36
4
95
4
44
32
9
89
14
11
2
27
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Großstadt (N=12)
Mittelstadt (N=105)
Kleinstadt (N=79)
Landgemeinde (N=15)
Insgesamt (N=211)
sehr wichtig wichtig nicht wichtig
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Nur in wenigen Kommunen werden bisher gezielte Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer verfolgt.
Werden Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer realisiert, handelt es sich zumeist um Einzelmaßnahmen oder kleinteilige Ansätze, die sich oft auf erprobte Instrumente aus der Stadtsanierung stützen.
Dementsprechend bestehen in Stadtumbaugebieten, die auch als Sanierungsgebiete ausgewiesen sind, oft bessere Voraussetzungen, gezielte Ansätze zu verfolgen.
Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer in den Stadtumbau
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Befragung von privaten Kleineigentümern in den neuen Ländern
Schriftliche Befragung privater Kleineigentümerin 25 ausgewählten Altbaugebieten in 9 Städten
Auswahl der Gebiete zusammen mit Kommunen (Baustruktur, Problemkonstellationen, Strategien)
über 5.000 Adressen angeschrieben Befragungsumfang: 1.142 Fälle (23% Rücklauf)
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Derzeitige Situation im Bestand der befragten privaten Kleineigentümer Im überwiegenden Teil der Bestände haben seit
der Vereinigung Maßnahmen stattgefunden Dennoch größerer Teil mit Defiziten, baulichen
Schäden, unbewohnbaren Wohnungen und längerfristigen Leerständen
Meist schwierige wirtschaftliche Situation Etwa Hälfte der Häuser weist Unterdeckung auf
(hoher Leerstand, relativ niedrige Mieten)
78%
19%
11%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
nicht/geringfügigmodernisiert/saniert
teilmodernisiert/-saniert vollmodernisiert/-saniert
Anteil leer stehender Wohnungen
Wohnungsleerstand in den Häusern der Kleineigentümer nach Modernisierungs-/Sanierungsstand
Datengrundlage: IfS/IRS-Kleineigentümerbefragung 2006/2007
H35 AbbEig G(5)
Modernisierungs-/Sanierungsstand des Hauses
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Investitionstätigkeit (Mod./Inst.)
Mehr als die Hälfte der Häuser weist Investitionsbedarf auf (Schäden, Defizite)
Investitionsvolumen ist in den letzten Jahren stark gesunken
Auch in den kommenden Jahren ist sehr geringes Investitionsniveau zu erwarten
Nur sehr wenige Kleineigentümer planen umfangreiche Investitionen bzw. grundlegende Verbesserung ganzer Häuser
48
38
23
11
1514
0
10
20
30
40
50
60
1999-2003 2004 2005 2006 2007 2008
Modernisierungs- und Instandsetzungsinvestitionen in € pro m² und Jahr
Entwicklung der von den Kleineigentümern von 1999 bis 2005 durchgeführten und von 2006 bis 2008 geplanten Investitionen
Datengrundlage: IfS/IRS-Kleineigentümerbefragung 2006/2007
H35 AbbEig G(23b)
2.128
1.794
1.316
1.031
899822
998
764
500
1.000
1.500
2.000
2.500
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006*
Modernisierungs- und Instandsetzungsinvestitionen in € pro Wohnung und Jahr
Von Mitgliedsunternehmen des GdW in den neuen Ländern von 1999 bis 2006 durchgeführte/geplante Investitionen
Datengrundlage: GdW-Jahresstatistik 2006/2007 H40 EB Abb G(1b)
* 2006 geplante Investitionen bezogen auf den Bestand 2005
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Gründe für Nichtinvestition trotz Defiziten/Schäden Häuser mit den größten Defiziten bzw. dem größten
Investitionsbedarf befinden sich vielfach in der Hand von Kleineigentümern mit eher ungünstigen Voraussetzungen:• persönliche finanzielle Verhältnisse• Einnahmensituation des Hauses
Weitere Gründe für Nichtinvestition nach Aussage der Eigentümer:• fehlende Wirtschaftlichkeit der Investition • unzureichende Förderung• fehlende Attraktivität / Probleme in der Umgebung
des Hauses (Störung durch Ruinen sowie Gebäude mit größeren Schäden bzw. baubedingtem Leerstand)
40%
33%
26%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Typ I: KeineInvestitionspläne und kein
Investitionsbedarf
Typ II: KeineInvestitionspläne trotz
Investitionsbedarf
Typ III: Investitionspläneund Investitionsbedarf
Investitionspläne der Kleineigentümer von 2006 bis 2008 nach Typen (bestehender/nicht bestehender Investitionsbedarf)
Anteil der Kleineigentümer
Datengrundlage: IfS/IRS-Kleineigentümerbefragung 2006/2007
H35 AbbEig G(14)
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Stand der Einbeziehung der Kleineigentümer in den Stadtumbau Ost Insgesamt ist Einbeziehung bislang wenig gelungen
Kleineigentümer verzeichnen geringen Kenntnisstand bezogen auf:• das Stadtumbaukonzept der Stadt• die konkreten Planungen und Maßnahmen zu
Aufwertung und Abriss im Gebiet, in dem Haus liegt• überdurchschnittliche Kenntnisse in
Sanierungsgebieten und Fördergebieten des Programms Städtebaulicher Denkmalschutz
Stadtumbauplanungen haben nach Aussagen der Kleineigentümer meist wenig/keinen Einfluss auf ihr Handeln
6%
26% 27%
41%
7%
20%23%
50%
4%
13% 15%
69%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
kenne ich gut kenne ich inGrundzügen
kenne ich kaum kenne ich nicht
Konzept Stadt
Planungen//Maßnahmen zur Aufwertung des Gebiets
Planungen/Maßnahmen zum Abriss im Gebiet
Anteil der Befragten
Kenntnisse der Kleineigentümer zum Stadtumbau: Konzept der Stadt bzw. Planungen/Maßnahmen zu Aufwertung und Abriss im Gebiet
Datengrundlage: IfS/IRS-Kleineigentümerbefragung 2006/2007
H35 AbbEig G(25)
20%
23%
47%
10%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Die Stadtumbau-Planungen sind ein wichtigerOrientierungspunkt für meine Entscheidungen.
Ich berücksichtige die Stadtumbau-Planungen, sie sindfür meine Entscheidungen aber nicht besonders wichtig.
Die Stadtumbau-Planungen haben für meineEntscheidungen zur Zukunft meines Hauses keine
Bedeutung.
Ich kenne die Stadtumbau-Planungen nicht gut genug,um sie berücksichtigen zu können.
Bedeutung der Stadtumbau-Planungen der Stadt für die Entscheidungen der Kleineigentümer zur Zukunft des Hauses
Anteil der Kleineigentümer
Datengrundlage: IfS/IRS-Kleineigentümerbefragung 2006/2007
H35 AbbEig G(28)
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Informationsquellen der Kleineigentümer bezogen auf den Stadtumbau
Medien mit großem Abstand wichtigste Informationsquelle (51%)
Informationen der Stadt (25%)und der Eigentümerverbände (13%)spielen weitaus geringere Rolle
In wenigen Fällen gab es ein direktes Gespräch mit Stadt bzw. von ihr Beauftragten (14%)
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der privaten Kleineigentümer
Vielfach gibt es wenig Anknüpfungspunkte, da• kein Handlungsbedarf (Haus ist modernisiert)• keine Handlungsmöglichkeit
(fehlende finanzielle Voraussetzungen, fehlende Perspektiven von Maßnahmen)
• Kleineigentümer Wohnsitz auswärts bzw. in alten Ländern hat
Relativ große Gruppe der Kleineigentümer signalisiert, dass sie sich mit der Situation abgefunden hat (Passive/Resignierte)
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der Kommunen
Häufig nur Einzelaktionen zur Einbeziehung (Informationsmaterial/-veranstaltung)
Kontakt erfolgt dadurch bei vielen Eigentümern zum falschen Zeitpunkt
Praktizierte Ansätze zur Einbeziehung erreichen bislang zu wenig Kleineigentümer mit aktuellen bzw. konkreten Anknüpfungspunkten
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Empfehlungen für Einbeziehung Privater (1)
Verstärkte Einbeziehung notwendig, um „Rückentwicklung“ im Altbaugebieten zu verhindern
Räumliche und bestandsbezogene Prioritätensetzung
Aufwertung: Identifizierung von Beständen, die eine langfristige Perspektive haben oder als besonders erhaltenswert erscheinen
Rückbau: punktuelle Maßnahmen zur Beseitigung gravierender städtebaulicher Missstände bzw.mit Beitrag zur Qualitätsverbesserung der Umgebung
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Empfehlungen für Einbeziehung Privater (2)
Anstatt einmaliger Aktionen der Ansprache/Information von Kleineigentümern sollte eher auf kontinuierliche Arbeitsweisen gesetzt werden
Gezielte Ansprache von Adressaten• mit besonderer Wichtigkeit für Stadtumbau• mit erhöhten Erfolgsaussichten
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (1)
• Klare Zielsetzung für Handelnde in Kommunen: Benennung von Prioritäten für gezielte Auflösung von Investitions- bzw. Handlungsblockaden
• Stärkere Operationalisierung und Verortung der Stadtumbauziele bezogen auf Aufwertung und Rückbau in Altbaugebieten bzw. Beständen privater Eigentümer (Stadtentwicklungskonzepte/Strategien sind hier bislang meist sehr vage)
• Herstellung eines realistischen Bildes von den Interessen und Handlungsweisen privater Kleineigentümer in Stadtumbaugebieten
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (2)
• Aufbau einer Datenbasis mit Informationen zu Häusern und Eigentümern (Stadtumbaukataster) als Grundlage für gezieltes Vorgehen
• Verstärkung dauerhaft angelegter Aktivitäten der Kommunen und erhöhter Ressourceneinsatz
• Hartnäckigkeit und Geduld bezogen auf Erfolge• Neben Information und Beratung sind geeignete
finanzielle Angebote notwendig, die Kleineigentümern bei einer Ansprache durch die Kommunen unterbreitet werden können
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Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!