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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
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Herzlich willkommen zum 31. Schweizer Immobiliengespräch
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Heutiges tHema
Immobilienprojektentwicklung
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Dr. Markus Schmidiger, MRICS studienleiter iFZ, Hochschule Luzern / Velia immobilien ag
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Albert Metzmitinhaber, mmK immobilientreuhand ag
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www.mmk.ch
30 Jahre
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Was ist Projektentwicklung ?
Erarbeiten der Realisierungsvoraussetzungen eines vorgegebenen Investitionszieles unter Berücksichtigung des Marktes und dessen Entwicklung
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Welche Anforderung stellt die Projektentwicklung an den Bauherrn ? • Ein klar definiertes Ziel • Kapital • Optimismus • Lernfähigkeit • Neugier • Fähigkeit in Szenarien zu denken • Mut für das Unkonventionelle
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Worauf ist bei der Wahl der Partner zu achten ? • Kenntnisse des Marktes und dessen
Informationsquellen • Erfahrung in der Projektentwicklung • konstruktiv kritisch • Teamfähigkeit
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Langfristiges Wachstum
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Tatsächliches Wachstum Prognosen > Extrapolation
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Wie sind diese Partner zu führen ? • Klare Zieldefinition:
• Klare Definition der einzelnen Schritte
• Ergebniserwartung der einzelnen Schritte
Nachhaltigkeit hinsichtlich Ertrag Nachhaltigkeit hinsichtlich Unterhalt und Betrieb
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Wie sind die Erfolgschancen von Projektentwicklungen zu beurteilen ? • Abhängig von der Zielsetzung • Können schrittweise festgestellt werden
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Sinn der Projektentwicklungen ?
• Jedes Bauvorhaben durchläuft eine Projektentwicklung.
• Je nach Investitionsvorhaben kann diese Entwicklung einfacher oder komplexer sein
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Camille Maximilien Frédéric de Renesse-Breidbach
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Elementare Grundsätze der Projektentwicklung • Denken Planen Handeln • Wichtig ist, diese Reihenfolge einhalten • Dort wo Informationen fehlen
könnte Nachdenken hilfreich sein
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Was nicht passieren sollte
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Vor der Projektentwicklung
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Nach der Projektentwicklung
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
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Oliver RappoldPartner, gloor + sieger rechtsanwälte
Oliver Rappold28. Oktober 2010 1
Immobilien ProjektentwicklungRechtliche Herausforderungen
Schweizer Immobiliengespräche28. Oktober 2010
Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner
28. Oktober 2010 2 Oliver Rappold
Inhalt
• Parteien / Vertragsverhältnisse
• Rechtliche Herausforderungen
• Due Diligence
• Entwicklung, Bau und Vermarktung
• Finanzierung
• Finanzierungsverträge
• Fazit
28. Oktober 2010 3 Oliver Rappold
Parteien und Vertragsverhältnisse
Eigentümer/Investor
Käufer (STWEG)
Mieter (Nutzer)
Landverkäufer
Bank/Investor
[Baurechtsgeber]
TU/GU
Entwickler
Architekt
Subunternehmer / Subplaner
[Baurechtsvertrag]
Kaufvertrag/Mietvertrag
(Reservationsvertrag)
Landkaufvertrag
Finanzierungsvertrag
TU/GU-Werkvertrag/ Entwicklervertrag/Architektenvertrag
Bauherrenberatung
Auftrag
28. Oktober 2010 4 Oliver Rappold
Rechtliche Herausforderungen
• Langer Zeithorizont
• Vielzahl von Parteien
• Zahlreiche Varianten
• Behörden
• Grundstück
• Rekurse und deren Vermeidung
• Marktentwicklung
• Hoher Kapitalbedarf
• Verträge (Anzahl und Inhalt/Komplexität)
28. Oktober 2010 5 Oliver Rappold
Rechtliche Due Diligence
• Parzellierungen / Anpassung Dienstbarkeiten
• Grundbucheintragungen
• Erschliessung
• Nutzung / Überbaubarkeit (Bau- und Zonenordnung, Gestaltungspläne, etc.) / Baubewilligung
• Neue Dienstbarkeiten (Überbaurechte für Tiefgaragen, Wegrechte)
• Bodenanalyse (Altlasten, Fels, Wasser)
• Bestehende Mietverhältnisse (Erstreckung)
• Denkmalschutz
• Nachbarn
28. Oktober 2010 6 Oliver Rappold
Entwicklung, Bau und Vermarktung
• Wer trägt welche rechtlichen Risiken?
• Trennung Entwickler und Unternehmer?
• TU- oder GU-Vertrag?
• Architekt / Wettbewerbe
• Interessenskonflikte
• TU / GU oder direkte Beauftragung?
• Einbindung von Makler
• Berücksichtigung von zukünftigem Nutzer / Käufer
• Wichtig: Definition von Phasen und Ausstiegsklauseln
28. Oktober 2010 7 Oliver Rappold
Finanzierung
• Vielzahl von Finanzierungsmodellen
• Eigenmittel
• Kreditfinanzierung durch Bank
• Leasingfinanzierung
• Private Equity-Finanzierung (EK, FK und/oder Mezzanine)
• Finanzierung durch Entwickler bzw. TU/GU
• Finanzierung durch Anleger (KGK, SICAV, kotierte Immobiliengesellschaft)
28. Oktober 2010 8 Oliver Rappold
Finanzierungsverträge
• Berücksichtigung der rechtlichen Herausforderungen
• Vorsicht bei Zusicherungen
• Einbau von Flexibilität
• Force Majeur
• Teilung des Entwicklergewinns
• Abhängigkeiten?
• Sicherheiten
• Steuerliche Konsequenzen
28. Oktober 2010 9 Oliver Rappold
Fazit
• Projektentwicklung: a+2b+c+4d=e
• Detaillierte Due Diligence (� Projektbasis und Vertragsinhalt)
• Planung, Planung, Planung
• Viele Wege führen nach Rom
• Hoher Koordinationsbedarf (ev. Koordinationsvertrag)
• Verhandeln statt Erzwingen
• Schnittstellendefinitionen
• Verträge: sorgfältige Ausarbeitung / pragmatische Lösungen
• Rechtliches Projektmanagement unabdingbar (‘Moving Target’)
Oliver Rappold10
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Kontakt:
Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.Gloor & Sieger RechtsanwälteUtoquai 37, 8008 ZürichTelefon 044 254 61 61Telefax 044 254 61 71E-Mail orappold@gloor-sieger.chHomepage www.gloor-sieger.ch
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
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Stefan Schreiber geschäftsleiter, swiss Building Concept ag
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 1
Herzlich willkommen!
Projektentwicklung – Die Sicht des Entwicklers
Stefan SchreiberGeschäftsleiter Swissbuilding Concept AG
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 2
Entwicklung. Wachstum.
Gründungsjahr: 1999
4 Standorte: St. Gallen, Basel, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau
16 Mitarbeiter: Geschäftsleiter, Projektentwickler, Finanzen, Sekretariat
Geschäftsbereiche:Projektentwicklung von Wohn- und GeschäftsimmobilienMachbarkeitsstudien und Markt-/StandortanalysenFinanzierungskonzepte
Führungs- und Managementsystem: TMQ
Gründungsjahr: 1992
7 Standorte: St. Gallen [Firmensitz], Basel, Bern, Chur, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau
120 Mitarbeitende: Geschäftsführer, Projektleiter, Bauleiter, Baukostenplaner, Sekretariat
Geschäftsbereiche:Kostenplanung und BauleitungGeneralplanungRealisierung als Total- und
Generalunternehmerin
Führungs- und Managementsystem: TMQQ-Zertifiziert nach ISO 9001:2008
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 3
Wir. Für Sie.
Assistenz GruppenleitungPeter Mettler . Gian Reto Lazzarini
Gruppenleitung
Exekutive
PersonalMarketing
Finanzen . Controlling
ITTMQ
Risk ManagementCEO: Stephan Wüstemann
Bauengineering.com AG: VerwaltungsratPräsident: Hans-Peter Domanig
Delegierter des Verwaltungsrates: Peter MettlerMitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini
ZürichRalph Losi
ZugAlexis Joannou
BaselManfred Meury
BernManfred Meury
Geschäftsstellen
ExekutiveCEO: Stefan Schreiber
PersonalMarketing
Finanzen . Controlling
ITTMQ
Risk Management
ZürichTino Margadant
ZugAlexis Joannou
Geschäftsstellen
Swissbuilding Concept AG: VerwaltungsratPräsident: Hans-Peter Domanig
Delegierter des Verwaltungsrates: Peter MettlerMitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini
ChurAlbert Raimann
Aarau(ab 1.10.2010) Anton Paulin
Basel Rolf Bühler
St. Gallen[Firmensitz]
Arthur Fagagnini
St. Gallen[Firmensitz]
Stefan Schreiber
Aarau (ab 1.10.2010) Anton Paulin
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 4
Projektentwicklung – Begriffe.
Immobilienprojektentwicklung:
Wohnimmobilien (Miete)
Gewerbe-, Dienstleistungsimmobilien
Sonderimmobilien (Detailhandel, Hotel, Gastronomie, Freizeit, Gemischte Nutzungen)
PPP – Public Private Partnership
Stockwerkeigentum
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 5
Projektentwicklung – Beteiligte.
Der Immobilienprojektentwickler ist Generalist in den Sparten Architektur/Bauplanung, Marketing und Kommunikation
nach Wiedemann M., Dissertation: Risikomanagement bei der Immobilien-Projektentwicklung
Projekt-entwickler
Politik
Gerichte
Rechtsanwälte
rechtlicheAspekte
Notare
TragwerksplanerFachingenieure
wirtschaftlicheAspekte
Fachplaner
Architekten
Bauunternehmen
Städtebauliche,architektonisch/
technische/Aspekte
Stadt/GemeindeÖffentlichkeit
Nachbarn
Gutachter
Banken
Kapitalgeber
Berater
Lieferanten
VersicherungenGrundstücksbesitzer
Konkurrenten
MaklerSteuern Mieter
Investor
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Projektentwicklung – Anforderung und Ziele.
Investorentauglichkeit
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Wirtschaftlichkeit + Vermarktungsfähigkeit
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 7
Projektentwicklung – Vorgang.
AkquisitionGrobanalyseProjektstrategieDetailanalyseInvestitionsentscheidSicherung der LiegenschaftProjektentwicklung und –planungInvestorenbindungAllenfalls Nutzung/Vermietung sichernFinanzierung regelnBauprojekt, BaubewilligungsverfahrenVerträge Landerwerb, TU, etc.
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 8
Projektentwicklung – Detailanalyse.
Machbarkeitsstudie, Vorprojekt
Due Diligence
Technische und bauliche Prüfung
Finanzielle Prüfung (Standort, Markt, Investition und Ertrag)
Rechtliche Prüfung
Steuerüberprüfung
Umwelttechnische Prüfung
Risikoanalyse
Projektbudget
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 9
Projektentwicklung – Vorgang.
AkquisitionGrobanalyseProjektstrategieDetailanalyseInvestitionsentscheidSicherung der LiegenschaftProjektentwicklung und –planungInvestorenbindungAllenfalls Nutzung/Vermietung sichernFinanzierung regelnBauprojekt, BaubewilligungsverfahrenVerträge Landerwerb, TU, etc.
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 10
Zusammenarbeitsmodelle mit Investor.
Investor kauft realisiertes und vermietetes Projekt
Investor kauft bewilligtes Projekt
Investor besitzt Grundstück und lässt Projekte entwickeln
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 11
Erfolgsfaktoren in der Zusammenarbeit.
Professionelle und seriöse Vorbereitung
Klare Definition der Ziele, Schnittstellen und Aufgaben
Unmissverständliche Projektdefinition und Festlegung der Ertrags- und Renditeziele
Kommunikation
Transparenz und Fairness
Kompetente und entscheidungswillige Projektverantwortliche auf beiden Seiten
Win-Win-Situation für beide Projektbeteiligten
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 12
«Businesshouse» Geltenwilenstrasse, St. Gallen.
Neubau Büro- und Dienstleistungsgebäude
Swissbuilding als ProjektentwicklerBauengineering als TotalunternehmerBruttogeschossflächenBüro/Dienstleistung 7‘043 m2Lager/Archiv 682 m2Autoeinstellplätze 115Rauminhalt 52‘140 m3Bauzeit 22 Monate
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 13
Chavez-Verde, Opfikon-Glattpark.
EntwicklungNeue Wohnüberbauung
Grundstückfläche 3‘873 m2Geschossfläche Gesamtprojekt 12‘900 m2Fläche Wohnen (HNF) ca. 7’063 m2Parking 77 PPBaueingabe Mai 2009Baubeginn geplant Herbst 2009
Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 14
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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das näCHste immoBiLiengesPräCH Immobilienvermarktung in Zeiten von Google, Facebook, Twitter & Co. mittwoch, 24. november 2010 um 17.30 uhr im Kongresshaus Zürich.