BREMEN
TransaktionsanzahlNumber of transactions
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* Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commmercial
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2018*20172016201520142013
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TransaktionsvolumenTransaction volume
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* Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commmercial
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2018*20172016201520142013
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Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Bremen
Bremen steht als sechstgrößter Industriestandort
Deutschlands für eine erfolgreiche Umsetzung des
Strukturwandels am Wasser. Die ehemals auf Werftindus-
trie ausgerichtete Hafenstadt erstrahlt mittlerweile als
maritime Metropole, welche durch moderne Wirtschafts-
und Dienstleistungsbranchen geprägt wird. Als das
bedeutendste Oberzentrum im Nordwesten Deutschlands
wird die Hansestadt auch von Investoren geschätzt.
Jedoch wird die Investitionstätigkeit auf dem Immobili-
enmarkt nach wie vor durch den bestehenden Angebots-
mangel limitiert. Im Jahr 2017 wurden gerade einmal 220
Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt. Dies entspricht
dem niedrigsten Wert seit 15 Jahren. Das dazugehörige
Geldvolumen bewegt sich mit 142 Mio. EUR und einem
durchschnittlichen Transaktionswert von 645.000 EUR
dagegen auf einem konstant hohen Niveau.
Bremen, Germany’s sixth largest industrial centre, is a
shining example of successfully implemented structural
change. The harbour city, which is located on the River
Weser and in earlier times focused on shipbuilding, is
now a dynamic maritime metropolis characterized by
modern economic and service industries. North-West
Germany’s largest city is also popular with investors,
however their activities on the real estate market continue
to be restricted by the continuing scarcity of properties.
In 2017 only 220 residential investment properties were
sold – the lowest fi gure for the last 15 years. Nevertheless,
at 142 million euros and an average transaction value
of 645,000 euros the corresponding monetary volume
remains at a consistently high level.
565.719 21.403 EUR 1.629 1,9 % 8,66 EUR/m²
Bevölkerung+4,0 % (zu 2011)
Kaufkraft pro Kopf95,3 (Kaufkraftindex)
Baufertigstellungen+0,7 % (zu 2016)
Leerstandsquote63,5 (Leerstandsindex)
Ø-Angebotsmiete+4,8 % (zu 2017)
Angebotspreise nach Städtekategorie*Quoted prices by category of cities*
in EUR/m²
* 2017 nach Klassifikation von bulwiengesa/2017 according to bulwiengesaQuelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial
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1.583Bremen
Rendite versus InflationYield versus inflation
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
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gute Lage/good location mittlere Lage/average locationInflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 J.)/German fed. bonds
6,3 6,2 6,0 5,9 5,9 5,8
7,9 7,8 7,6 7,2 7,1 7,0
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2
4
6
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201820172016201520142013
Attraktive Renditeaussichten bei hoher
Wertbeständigkeit
Als elftgrößte Stadt Deutschlands verfügt Bremen
mit seinen rund 565.000 Einwohnern über eine über-
regionale Bedeutung mit einem stark nachgefragten
Wohnungsmarkt. Für Investoren birgt die Metropole an der
Weser somit lukrative Renditemöglichkeiten bei gleich-
zeitig hoher Anlagesicherheit. Mit einem durchschnitt-
lichen Angebotspreis von 1.583 EUR/m² ist die Stadtge-
meinde deutlich günstiger als die sieben A-Standorte
oder andere Landeshauptstädte vergleichbarer Größen-
ordnung wie beispielsweise Hannover. Dabei lassen sich
in den guten Lagen wie der Neustadt oder Findorff mit
Rohertragsfaktoren zwischen dem 15,2- und 19,5-Fachen
der Jahresnettokaltmiete immer noch durchschnittliche
Nettoanfangsrenditen von 5,8 % realisieren.
Diese attraktiven Ankaufbedingungen führen im
derzeitigen Marktumfeld dazu, dass private Anleger
verstärkt mit institutionellen Investoren konkurrieren.
Besonders begehrt sind Objekte mit einem moderaten
Sanierungsbedarf in gut funktionierenden Wohnquar-
tieren. Durch überschaubare Investitionen und eine
Anpassung der Mieten lässt sich die Wirtschaftlichkeit
solcher Anlageimmobilien deutlich optimieren. Als
Verkäufer treten primär erfahrene Bestandshalter sowie
Erbengemeinschaften in Erscheinung. Diese möchten
zum einen die dynamischen Preissteigerungen der
vergangenen zehn Jahre in Gewinne umwandeln, zum
anderen führen Themen wie die Energieeinsparver-
ordnung, ein erhöhter Aufwand bei der Bewirtschaftung
oder die wohnungspolitischen Diskussionen zu einer
zunehmenden Komplexität bei der Anlage in Mietshäuser.
Attractive yield prospects and
stable values
With some 565,000 residents Bremen is Germany’s 11th
largest city and thus of supraregional significance on the
national housing market, which is experiencing strong
demand. The city thus offers investors prospects to
achieve lucrative yields at simultaneously high investment
security. At 1,583 euros/m² the average offer price in
Bremen is much cheaper than in the seven first-class
locations or other state capitals of a similar size, such as
Hannover, but still delivers an average initial net return of
5.8 %. In good locations such as Neustadt or Findorff it is
also possible to achieve gross yield factors ranging from
15.2 to 19.5 times the net annual rent.
In the current market environment these attractive
purchase conditions mean that private investors are
increasingly having to compete with institutional
investors. Investment properties requiring moderate
refurbishment and located in good residential districts are
in particular demand since manageable investments and
adjustment of rents can result in significant optimization
of their profitability. Sellers are primarily experienced
portfolio holders and communities of heirs who, on the
one hand, wish to convert the dynamic price rises in the
last decade into profits and, on the other, are reacting
to the increased complexity of investment in rental
apartments caused, among other things, by issues such as
energy saving regulations; higher operating expenses or
the debate on housing policy
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Bremen
Bauboom prägt die Stadtentwicklung
Leerstand ist in Bremen faktisch nicht vorhanden,
was zu einem angespannten Wohnungsmarkt führt.
Hauptverantwortlich hierfür sind die Wanderungs-
gewinne der vergangenen Jahre sowie der Trend zu
kleineren Haushalten. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen
die Angebotsmieten stadtweit um 4,8 % an. Die Politik
hat den Handlungsbedarf erkannt: In der ganzen Stadt
entstehen punktuell neue Wohnungsbauprojekte. So
möchte alleine ein Bremer Projektentwickler auf dem
ehemaligen Brinkmann-Gelände in Woltmershausen
mindestens 1.200 neue Wohnungen realisieren.
Die hohe Wohnraumnachfrage sowie die initiierten
Stadtentwicklungsvorhaben werden Bremen auch mittel-
fristig prägen. Engel & Völkers Commercial rechnet somit
weiterhin mit einer starken Nachfrage nach Anlageim-
mobilien und geht von stabilen Transaktionszahlen für
das Gesamtjahr 2018 aus. Das Umsatzvolumen wird sich
hierbei zwischen 135 und 155 Mio. EUR bewegen.
Urban development characterized by
building boom
The vacancy rate in Bremen is practically non-existent.
This is mainly due to increased immigration to the city in
recent years as well as the trend for smaller households.
Compared to the previous year the rents quoted throughout
the city have increased by 4.8 %. Local government has
recognized the need for action, initiating projects to build
new apartments in locations around Bremen. One local
project developer, for example, plans to realize at least
1,200 new homes in Woltmershausen.
Going forward, Bremen’s market in the mid-term will
continue to be characterized by high demand for housing
and the urban development projects which have been
initiated. Engel & Völkers Commercial anticipates
unbroken strong demand for investment properties and
expects stable transaction figures for the whole of 2018.
The turnover volume should be in the region of 135 to
155 million euros.
Der Bremer Markt entwickelt sich weiterhin sehr positiv. Der hohen Nachfrage, insbesondere nach Wohn- und Geschäftshäusern, steht weiterhin ein begrenztes Angebot gegenüber. Großprojekte, auch in einfacheren Lagen wie Woltmershausen, werden diese Quartiere in den nächsten Jahren aufwerten und mittelfristig zu einer langsamen Angleichung der Kaufpreisfaktoren führen. Für Investoren bieten sich in einem weiterhin dynamischen Bremer Markt vielfach noch günstige Einstiegsmöglichkeiten.
Bastian Wefer, Engel & Völkers Commercial Bremen
Angebotsmieten 2018*
Quoted rents 2018*
StadtbezirkAnzahl der
WohnungsangeboteØ-Kaltmiete (Bestand)in EUR/m² (zu 2017)
Spanne der Kaltmieten(Bestand) in EUR/m²
Ø-Kaltmiete (Neubau) in EUR/m²
Schwachhausen 392 9,35 (+4,1 %) 7,00 – 11,80 11,58
Mitte, Östliche Vorstadt, Häfen 354 9,28 (+1,7 %) 6,30 – 12,00 11,72
Walle, Findorff 355 9,24 (+5,7 %) 6,50 – 13,00 11,93
Neustadt 263 9,09 (+1,7 %) 6,20 – 13,00 11,67
Horn-Lehe 127 8,54 (+6,0 %) 6,50 – 11,40 10,25
Woltmershausen 52 8,25 (+10,7 %) 5,80 – 12,90 –
Hemelingen, Osterholz 206 7,71 (+8,1 %) 5,90 – 10,30 10,02
Huchting 79 7,56 (+9,6 %) 5,80 – 10,20 –
Gröpelingen 99 7,09 (+6,9 %) 5,10 – 9,60 –
Burglesum, Vegesack, Blumenthal 374 6,73 (+6,3 %) 5,20 – 8,50 9,43
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
VahrMitte
Walle
Strom
stadt
hausen
HastedtVorstadt
Östliche
Neustadt
Borgfeld
Findorff
Vegesack
Huchting
Übersee- Horn-Lehe
Osterholz
Blockland
Burglesum
Seehausen
Woltmers-
Hemelingen
Blumenthal
Obervieland
Oberneuland
Gröpelingen
Schwachhausen
A1A28
A27
A281
A270
A281/B6
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Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Bremen
Bremen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Bremen - Residential Investment locations
Sehr gute LagePrime location
Gute LageGood location
Mittlere LageAverage location
Einfache LageBasic location
Gewerbe-/IndustrieflächeCommercial/Industrial area
GewässerWaters
GrünflächeGreen area
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2016 2017 2018 Trend
Faktor 17,5 – 22,0 18,0 – 23,0 18,0 – 23,0
Multiplier 15,2 – 19,0 15,2 – 19,0 15,2 – 19,5
12,5 – 15,3 12,5 – 15,5 12,5 – 16,0
11,0 – 13,0 11,0 – 14,0 11,5 – 14,5
Preis EUR/m2 2.200 – 3.400 2.200 – 3.400 2.200 – 3.400
Price in EUR/m² 1.350 – 2.450 1.400 – 2.500 1.400 – 2.500
850 – 1.450 950 – 1.550 1.000 – 1.600
700 – 1.200 800 – 1.300 900 – 1.300
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
EVC Bremen GmbHLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbHAm Wall 169/170 · 28195 BremenTel. +49-(0)421-989 84 90 · [email protected]
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