Kanton ZürichGIS-Browser (http://maps.zh.ch)
ÖREB-Kataster
© GIS-ZH, Kanton Zürich, 18.04.2016 10:20:19Diese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfteerteilen allein die zuständigen Behörden.
Massstab 1:4000
Zentrum: [694261.61,234884.96]
ÜbungBaukostenermittlungMachbarkeit + Rendite
Alte Landstrasse 64 8708 Männedorf
Quelle: http://www.maps.zh.ch
Kanton ZürichGIS-Browser (http://maps.zh.ch)
ÖREB-Kataster
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Massstab 1:4000
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Ausgabe ÜbungSituationsplan
Quelle: http://www.maps.zh.ch
Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe ÜbungBild Liegenschaft
Ausgabe ÜbungBild Bauland West-Ansicht
Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe ÜbungBild Aussicht vom Balkon auf See
Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
AusgangslageZur Zeit wird in Männedorf das gepflegte ‚Mehrfamilienhaus und Bauland‘ an der alten Land-strasse 64 im Bieterverfahren verkauft. Das Angebot setzt sich aus zwei Parzellen zusammen und der Verhandlungspreis liegt bei 3‘100‘000 CHF. Ihr Auftraggeber plant die Wohnungen und das Atelier im EG des bestehenden Altbaus für total netto 5‘000 CHF / Monat zu vermieten und auf dem Bauland einen Neubau mit Mietwohnun-gen zu erstellen.Wie viel kann er unter diesen Voraussetzungen für das Land maximal bieten?
Beantworten Sie folgende Fragen1. Wie viel ertragsrelevante Fläche (HNF) kann man auf dem Bauland realisieren?2. Wie hoch schätzen Sie die Bau- (BKP2) und Erstellungskosten (BKP1-9) für den Neubau (Tipp: Werk-Material)?3. Mit welchen Mieteinnahmen kann Ihr Auftraggeber pro Jahr rechnen?4. Welches sind die marktüblichen Konditionen für einen Hypothekarkredit und aus welchen weiteren Faktoren setzt sich eine mögliche Bruttorendite zusammen?5. Bis zu welchem Kaufpreis kann Ihr Auftraggeber mitbieten?6. Welche Szenarien sind mögliche Planungsoptionen für diese zwei Parzellen, abgesehen von der bereits vorgeschlagenen Variante Ihres Auftraggebers?
Ausgabe ÜbungFragenstellung
Ausgabe Übung
Auszug VerkaufsdokumentationQuelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe Übung
Auszug VerkaufsdokumentationQuelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe Übung
KatasterplanQuelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe Übung
ZonenplanQuelle: Gemeinde Männedorf
Ausgabe Übung
Auszug BZO Stadt ZürichQuelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe Übung
Auszug Grundbuch Parzelle 7158Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe Übung
Auszug Grundbuch Parzelle 7158Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe Übung
Auszug Grundbuch Parzelle 7159Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
Objektdaten
Adresse Alte Landstrasse 64, 8708 Zürich
Grundstück Kataster Nr.7158 / 608m2 (Wohnhaus) Kataster Nr.7159 / 820m2 (Bauland)
Bestand Mehrfamilienhaus / 215m2 Wohnfläche Anzahl Einheiten 2 x 3-Zimmerwohnung / 1x 2-Zimmerwohnung Grundfläche / Volumen 120m2 / 1‘133m3
Bau- und ZonenordnungZone W1.7Baumassenziffer 1.7Gebäudehöhe max. 7.5mGesamthöhe max. 10.5mkleiner Grundabstand min. 5m grosser Grenzabstnad min. 10mGebäudelänge max. 40m
Ausgabe ÜbungZusammenfassung
Ausgabe ÜbungGrundrisse
Untergeschoss
1.Obergeschoss
Erdgeschoss
Dachgeschoss
Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
Ausgabe ÜbungBilder Innenräume
Wohnen OG
Bad OG
Küche OG
Küche OG
Werk-MaterialQuelle: Werk, Bauen + Wohnen
Ausgabe ÜbungWerk-Material
ÜbungMusterlösung
Frage 1
Wie viel ertragsrelevante Fläche (HNF) kann man auf dem Bauland realisieren?
ÜbungMusterlösung
Auszug BZO Stadt ZürichQuelle: Hauseigentümerverband Zürich
oBV
aGSF= 1.7
oBV = oberirdisches Bauvolumen
aGSF = anrechenbare Grundstücksfläche
Ausgabe ÜbungMusterlösung
Auszug Grundbuch Parzelle 7159Quelle: Hauseigentümerverband Zürich
oBV = 1.7 x aGSF
oBV = 1.7 x 820m2 = 1394m3
>––––
oberirdisches Bauvolumen
oberirdischeGeschossfläche total
Annahme3m
Geschosshöhe
GF oberirdisch tot =1394m3
3m= 464m2
Quelle Flächen: SIA 416 / SN 504 416, 2003Quelle Erfahrungswerte Wohnungsbau: „Vom kostengünstigen Wohnungsbau zur dichten Raumorganisation“, D. Bastianello, ETHZ
ÜbungMusterlösung
48 SIA 416, Copyright © 2003 by SIA Zürich
Figur 3 Gliederung der Konstruktionsfl ächen
Figure 3 Subdivision des surfaces de construction
Figura 3 Suddivisione delle superfi ci di costruzione
2.2.1 Konstruktionsfläche tragend KFT Surface de construction porteuse SCP Superficie di costruzione portante SCP
2.2.2 Konstruktionsfläche nichttragend KFN Surface de construction non porteuse SCN Superficie di costruzione non portante SCN
3.2.1 Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT Surface externe de construction porteuse SECP Superficie di costruzione portante esterna SCPE
3.2.2 Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN Surface externe de construction non porteuse SECN Superficie di costruzione non portante esterna SCNE
Schrank + WandversetzbarArmoire + cloisonmobileArmadi divisori +pareti mobili
49SIA 416, Copyright © 2003 by SIA Zürich
Figur 4 Gliederung der Nettogeschossfl äche
Figure 4 Subdivision de la surface nette
Figura 4 Suddivisione della superfi cie netta
LuftraumVideVuoto
2.1.1.1 Hauptnutzfläche HNF Surface utile principale SUP Superficie utile principale SUP
2.1.1.2 Nebennutzfläche NNF Surface utile secondaire SUS Superficie utile secondaria SUS
3.1.1 Aussen-Nutzfläche ANF Surface externe utile SEU Superficie utile esterna SUE
2.1.2 Verkehrsfläche VF Surface de dégagement SD Superficie di circolazione SCIR
2.1.3 Funktionsfläche FF Surface d’installations SI Superficie delle installazioni SI
2.1.1 Nutzfläche NF Surface utile SU Superficie utile SU
-> Erfahrungswerte Wohnungsbau: I Aussenwände 10% I Wohnungstrennwände 2% I Innenwände 3% I Schächte 2% I Erschliessung 6%
Anteil HNF a. GFca. 75%
>––––
oberirdischeGeschossfläche total
464m2
Hauptnutzfläche(HNF)
75%HNF
HNF tot = 464m2 x 75% = 348m2
ÜbungMusterlösung / Skizze Machbarkeit
Katasterplan / Skizze MachbarkeitQuelle: Hauseigentümerverband Zürich
ÜbungMusterlösung
Frage 2
Wie hoch schätzen sie die Bau- (BKP2) und Erstellungskosten (BKP1-9) für den Neubau (Tipp: Werk-Material)?
1. Rahmenbedingungen / Ziele
I Neubauvolumen auf Baulandparzelle
I Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen
2. Quantität
I HNF total = 348m2
I GV oberirdisch = 1‘394m3
I GV unterirdisch = 1/3 von GV oberirdisch
I GV total (inkl.UG)
3
x 4 = 1858m31‘394m3
2
ÜbungMusterlösung
UG ca. 1/4 GV
EG ca. 1/4 GV
max.Gebäudehöhe
OG ca. 1/4 GV
DG ca. 1/4 GV
Werk-MaterialQuelle: Werk, Bauen + Wohnen
ÜbungMusterlösung
ÜbungMusterlösung
Zürcher Index der WohnbaupreiseStatistik der Stadt Zürich
Napfgasse 6 Tel. 044 412 08 00Postfach, 8022 Zürich Fax 044 270 92 18
Zürcher Index der Wohnbaupreise mit wechselnder Basis seit 1939Indice zurichois des prix de la construction de logements avec variation des bases, depuis 1939► Veränderung in Prozent / Variation en pour cent
Lesebeispiel: Der Index mit der Basis April 2005 = 100 steht im April 2014 bei 114,7; die Veränderung (Teuerung) für den Zeitraum 2005 bis 2014 beträgt 14,7 Prozent (114,7 minus 100).Exemple: l'indice de base 100 en avril 2005 se situe à 114,7 en avril 2014; la variation (renchérissement) pour la période de 2005 à 2014 est de 14,7 pour cent (114,7 moins 100).
Index mit Basis 100 im … / Indice de base 100, en …1939 1957 1966 1977 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Juni Aug. Okt. April Okt. April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April
Juni 1939 100.0Aug. 1957 212.9 100.0Okt. 1966 318.6 149.6 100.0April 1977 515.1 241.9 161.7 100.0Okt. 1988 756.7 355.3 237.5 146.9 100.0April 1989 790.1 371.0 248.0 153.4 104.4 100.0April 1990 858.5 403.1 269.4 166.7 113.5 108.6 100.0April 1991 911.2 427.8 286.0 176.9 120.4 115.3 106.1 100.0April 1992 905.2 425.0 284.1 175.7 119.6 114.6 105.4 99.3 100.0April 1993 863.8 405.6 271.1 167.7 114.2 109.3 100.6 94.8 95.4 100.0April 1994 853.1 400.6 267.8 165.6 112.7 108.0 99.4 93.6 94.2 98.8 100.0April 1995 874.2 410.5 274.4 169.7 115.5 110.6 101.8 95.9 96.6 101.2 102.5 100.0April 1996 861.1 404.4 270.3 167.2 113.8 109.0 100.3 94.5 95.1 99.7 100.9 98.5 100.0April 1997 847.4 397.9 266.0 164.5 112.0 107.2 98.7 93.0 93.6 98.1 99.3 96.9 98.4 100.0April 1998 843.8 396.2 264.8 163.8 111.5 106.8 98.3 92.6 93.2 97.7 98.9 96.5 98.0 99.6 100.0April 1999 854.4 401.2 268.2 165.9 112.9 108.1 99.5 93.8 94.4 98.9 100.1 97.7 99.2 100.8 101.3 100.0April 2000 887.1 416.5 278.4 172.2 117.2 112.3 103.3 97.4 98.0 102.7 104.0 101.5 103.0 104.7 105.1 103.8 100.0April 2001 929.3 436.3 291.7 180.4 122.8 117.6 108.2 102.0 102.7 107.6 108.9 106.3 107.9 109.7 110.1 108.8 104.8 100.0April 2002 928.4 435.9 291.4 180.2 122.7 117.5 108.1 101.9 102.6 107.5 108.8 106.2 107.8 109.6 110.0 108.7 104.7 99.9 100.0April 2003 899.2 422.2 282.2 174.6 118.8 113.8 104.7 98.7 99.3 104.1 105.4 102.9 104.4 106.1 106.6 105.2 101.4 96.8 96.9 100.0April 2004 907.6 426.1 284.9 176.2 119.9 114.9 105.7 99.6 100.3 105.1 106.4 103.8 105.4 107.1 107.6 106.2 102.3 97.7 97.8 100.9 100.0April 2005 929.5 436.4 291.7 180.5 122.8 117.6 108.3 102.0 102.7 107.6 109.0 106.3 107.9 109.7 110.2 108.8 104.8 100.0 100.1 103.4 102.4 100.0April 2006 944.5 443.5 296.5 183.4 124.8 119.5 110.0 103.7 104.3 109.3 110.7 108.0 109.7 111.5 111.9 110.6 106.5 101.6 101.7 105.0 104.1 101.6 100.0April 2007 987.4 463.6 309.9 191.7 130.5 125.0 115.0 108.4 109.1 114.3 115.7 113.0 114.7 116.5 117.0 115.6 111.3 106.3 106.4 109.8 108.8 106.2 104.5 100.0April 2008 1026.8 482.1 322.3 199.3 135.7 130.0 119.6 112.7 113.4 118.9 120.4 117.5 119.2 121.2 121.7 120.2 115.8 110.5 110.6 114.2 113.1 110.5 108.7 104.0 100.0April 2009 1030.7 484.0 323.5 200.1 136.2 130.5 120.1 113.1 113.9 119.3 120.8 117.9 119.7 121.6 122.2 120.6 116.2 110.9 111.0 114.6 113.6 110.9 109.1 104.4 100.4 100.0April 2010 1042.6 489.6 327.2 202.4 137.8 132.0 121.4 114.4 115.2 120.7 122.2 119.3 121.1 123.0 123.6 122.0 117.5 112.2 112.3 115.9 114.9 112.2 110.4 105.6 101.5 101.2 100.0April 2011 1059.8 497.6 332.6 205.8 140.1 134.1 123.5 116.3 117.1 122.7 124.2 121.2 123.1 125.1 125.6 124.0 119.5 114.1 114.2 117.9 116.8 114.0 112.2 107.3 103.2 102.8 101.7 100.0April 2012 1067.4 501.2 335.0 207.2 141.1 135.1 124.3 117.1 117.9 123.6 125.1 122.1 123.9 126.0 126.5 124.9 120.3 114.9 115.0 118.7 117.6 114.8 113.0 108.1 104.0 103.6 102.4 100.7 100.0April 2013 1060.9 498.2 333.0 206.0 140.2 134.3 123.6 116.4 117.2 122.8 124.4 121.4 123.2 125.2 125.7 124.2 119.6 114.2 114.3 118.0 116.9 114.1 112.3 107.4 103.3 102.9 101.8 100.1 99.4 100.0April 2014 1066.1 500.6 334.6 207.0 140.9 134.9 124.2 117.0 117.8 123.4 125.0 122.0 123.8 125.8 126.3 124.8 120.2 114.7 114.8 118.6 117.5 114.7 112.9 108.0 103.8 103.4 102.3 100.6 99.9 100.5 100.0April 2015 1053.2 494.5 330.6 204.5 139.2 133.3 122.7 115.6 116.3 121.9 123.4 120.5 122.3 124.3 124.8 123.3 118.7 113.3 113.4 117.1 116.0 113.3 111.5 106.7 102.6 102.2 101.0 99.4 98.7 99.3 98.8 100.0
ziw_multibasis_554 Quelle/Source: Statistik Stadt ZürichAktualisiert am/Mise à jour le 11.08.2015
E-Mail: [email protected]/statistik
Indexstand am /Situation de l'indice au
MF
H H
oh
en
ra
in
Beispiel Indexierung MFH Hohenrain
924 CHF/m3
111.9%X =124.8% 1‘030.50 CHF/m3
(04
/19
98
= 1
00
)
04
/20
06
= K
en
nw
er
t
9
24
CH
F/m
3
ÜbungMusterlösung
MFH Hohenrain,
Kilchberg, ZH:
GV: 6‘799m3
2006
BKP2/m3: 924 CHF/m3
Index: 04/1998 = 100%
04/2006 = 111.9%
Kennwert:
Index: 4/2015 = 124.8%
BKP2/m3: 1‘030 CHF/m3
Wohnhaus in Teufen, AR:
GV: 8‘685m3
2004
BKP2/m3: 530 CHF/m3
Index: 04/1988 = 100%
04/2004 = 107.6%
Kennwert:
Index: 4/2015 = 124.8%
BKP2/m3: 615 CHF/m3
Wohnhaus Segantini
Zürich-Höngg:
GV: 3‘450m3
2009
BKP2/m3: 968 CHF/m3
Index: 04/2005 = 100%
04/2009 = 110.9%
Kennwert:
Index: 4/2015 = 113.9%
BKP2/m3: 994 CHF/m3
Auszug Werk-MaterialQuelle: Zeitschrift werk, bauen + wohnen
1. Rahmenbedingungen / Ziele
I Neubauvolumen auf Baulandparzelle
I min. 1.Untergeschoss
2. Quantität
I Gebäudevolumen Total: 1‘858m3
3. Qualität
I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment
I eine Wohnung pro Geschoss
4. Kennwert:
I Kubikmeterpreis: 900 CHF/m3
ÜbungMusterlösung
1. Rahmenbedingungen / Ziele
I Neubauvolumen auf Baulandparzelle
I min. 1.Untergeschoss
2. Quantität
I Gebäudevolumen Total: 1‘858m3
3. Qualität
I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment
I eine Wohnung pro Geschoss
4. Kennwert:
I Kubikmeterpreis: 900 CHF/m3
5. Umsetzung:
BKP2: 1‘858m3 x 900 CHF/m3 = 1‘672‘200 CHF
BKP2 = 80% BKP1-9 (Faustregel)
BKP 1-9 Neubau (100%): = 2‘090‘250 CHF
>––––
BKP 2GEBÄUDEKOSTEN
BKP 1-9ERSTELLUNGSKOSTEN
75% - 85%von
100%
Frage 3
Mit welchen Mieteinnahmen kann Ihr Auftraggeber pro Jahr rechnen?
ÜbungMusterlösung
ÜbungMusterlösung
HNF total
348m2 Dachgeschoss 88m2
1.Obergeschoss 130m2
Erdgeschoss 130m2
Total 348m2
HNF total auf Wohnungen aufteilen>––––
ÜbungMusterlösung
Referenzenwww.homegate.ch > Wohnen
netto 3‘400.-
netto 3‘120.-
33.- / m2
25.- / m2
24.- / m2
33.- / m2
32.- / m2
netto 2‘900.-
netto 2‘530.-
netto 2‘400.-
ÜbungMusterlösung
mögliche Mieten netto / Monat
HNF / Wohnungen
Erdgeschoss 130m2
1.Obergeschoss 130m2
Dachgeschoss 88m2
Nutzungserträge brutto (NEB) / jährlich
3‘300.- / Monat x12 = 39‘600 CHF
3‘500.- / Monat x12 = 42‘000 CHF
3‘000.- / Monat x12 = 36‘000 CHF
117‘600 CHF
>––––
Frage 4
Welches sind die marktüblichen Konditionen für einen Hypothekarkredit und aus welchen weiteren Faktoren setzt sich eine mögliche Bruttorendite zusammen?
ÜbungMusterlösung
Quelle: zkb.ch
ÜbungMusterlösung
ÜbungMusterlösung
Anlagekosten AKLandkosten LK +Erstellungskosten EK
Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig oderNEB möglich (Miete)
Brut
tore
ndite
BR
Kapitalverzinsung (Bsp. 3%)
Abschreibung (0.5%)Bewirtschaftungskosten (1.5%)
Kapital
Ertrag
Zins
%
Fremdkapitalzins: aus Hypothekarmarkt
Eigenkapitalzins: Erwartung Investor
Frage 5
Bis zu welchem Kaufpreis kann Ihr Auftraggeber mitbieten?
ÜbungMusterlösung
ÜbungMusterlösung
Anlagekosten AKLandkosten LK +Erstellungskosten EK
Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig oderNEB möglich (Miete)
Brut
tore
ndite
BR
Kapitalverzinsung
AbschreibungBewirtschaftungskosten
Kapital
Ertrag
Zins
%
ÜbungMusterlösung
Anlagekosten AKLandkosten LK +Erstellungskosten EK
Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig oderNEB möglich (Miete)
Brut
tore
ndite
BR
Bruttorendite BR5%
Kapitalverzinsung (Bsp. 3%)
Abschreibung (0.5%)Bewirtschaftungskosten (1.5%)
Kapital
Ertrag
Zins
%
ÜbungMusterlösung
Anlagekosten AK = ? CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 2‘090‘250 CHF
Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig: ? CHF/JahrNEB möglich: 177‘600 CHF/Jahr
Kapitalverzinsung 3%
Abschreibung 0,5%Bewirtschaftungskosten 1,5%
Brut
tore
ndite
BR: 5
%
1 117‘600 CHF / Neubau60‘000 CHF / Bestand (5000 x 12)= 177‘600 CHF / Jahr
ÜbungMusterlösung
Anlagekosten AK = 3‘552‘000 CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 2‘090‘250 CHF
Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig: ? CHF/JahrNEB möglich: 177‘600 CHF/Jahr
Kapitalverzinsung 3%
Abschreibung 0,5%Bewirtschaftungskosten 1,5%
Brut
tore
ndite
BR: 5
%
1
2
NEB 177‘600
BR 5% AK =
ÜbungMusterlösung
Anlagekosten AK = 3‘552‘000 CHFLandkosten LK 1‘461‘750 CHF+ Erstellungskosten EK 2‘090‘250 CHF
Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig: ? CHF/JahrNEB möglich: 177‘600 CHF/Jahr
Kapitalverzinsung 3%
Abschreibung 0,5%Bewirtschaftungskosten 1,5%
Brut
tore
ndite
BR: 5
%
1
23
LK = AK - EK
Startpreis Bieterverfahren3‘100‘000 CHF
ÜbungMusterlösung
Frage 6
Welche Szenarien sind mögliche Planungsoptionen für diese zwei Parzellen, abgesehen von der bereits vorgeschlagenen Variante von Ihrem Auftraggeber?
ÜbungMusterlösung
1. Status quoDas bestehende Wohnhaus sanft sanieren und vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen. Die Baulandparzelle als Garten belassen.
2. Status quo Bestand und Neubau auf BaulandDas bestehende Wohnhaus sanft sanieren und vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen. Auf der Baulandparzelle ein Projekt entwickeln und vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen.
3. Zwei NeubautenDas bestehende Wohnhaus abbrechen und ein neues Projekt für diese Parzelle entwickeln. Auf der Baulandparzelle ein Projekt entwickeln und vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen.
4. maximale AusnützungDas bestehende Wohnhaus abbrechen und die zwei Parzellen zusam-menlegen. Ein Grossprojekt mit maximaler Ausnützung entwickeln und die Wohnungen vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen.