Institut für Tourismus- und Bäderforschung Fleethörn 23 Tel.: 0431 666 5670 [email protected]
in Nordeuropa GmbH (NIT) D-24103 Kiel Fax: 0431 666 56710 www.nit-kiel.de
Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025
UMSETZUNGSPLAN | TEIL 3 | Beherbergung
Version 3.0 | 05. Oktober 2017
Bildquelle: http://www.friedrichstadt.de/de/tourismus/uebernachten.php;
http://www.bluecreator.biz/cat,friedrichstadt2017
http://www.ac-planergruppe.de/
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Gliederung
Einführung - Umsetzungsplan Beherbergung
Ausgangslage: Beherbergungsmarkt in Friedrichstadt
Potenziale des Unterkunftsmarktes in Friedrichstadt
Umsetzungsoptionen für die Unterkunftsentwicklung
Zusammenfassung
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 3
Hintergrund: Umsetzung des Masterplans Friedrichstadt-Tourismus
2025 im Hinblick auf die Beherbergungsentwicklung
▪ Im Mai 2017 haben das NIT und AC den Entwurf des Masterplans Friedrichstadt-
Tourismus 2025 vorgelegt.
▪ Dort (vgl. Kap. V.1) findet sich u. a. der strategische Entwicklungsansatz „Mittel- bis
langfristige Beherbergungsentwicklung“ im Bereich der Parahotellerie (FH / FW)
sowie nachrichtlich der Hotellerie.
– Seit vielen Jahren wird die Frage der Entwicklung der Unterkunftskapazität in Friedrichstadt
diskutiert.
– Die Hotelansiedlung im Bereich „Großer Garten“ ist dabei ein Beispiel für langjährige
Bemühungen für einen eigentlich sehr attraktiven Standort, die nicht gefruchtet haben.
– Aus gutachterlicher Sicht wird die Schlussfolgerung gezogen, dass die Zeit für die Ansiedlung
weiterer Hotels noch nicht reif ist. Allerdings: Dies muss mittel- bis langfristig nicht so bleiben.
– Denn: Die Attraktivität Friedrichstadts für Hotelinvestoren könnte sich gleichwohl mittel- bis
langfristig ändern, wenn die Lebendigkeit und Attraktivität durch die im Masterplan genannten
Maßnahmen (Entwicklung der Infrastruktur und Events) gesteigert werden kann.
– Was kurz- bis mittelfristig hingegen ein wichtiges Thema für Friedrichstadt ist, ist die
Weiterentwicklung der Bestandsunterkunftskapazität, u. a. hinsichtlich:
• Qualitätsgesichtspunkten
• Generationswechseln bei den gewerblichen Unterkünften und der Privatvermietung mit investivem
Einsatz der Betriebsnachfolger
• Neuerrichtung von Ferienhausangeboten in attraktiven Lagen für den Familienmarkt
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Hintergrund: Umsetzung des Masterplans Friedrichstadt-Tourismus
2025 im Hinblick auf die Beherbergungsentwicklung
▪ Thematische Ausrichtung: Übernachtungsreisen von älteren Paaren bis hin zu
Familien sowohl als Städte- und Besichtigungsreisen als auch als Natururlaub,
Radurlaub, Familienurlaub
▪ Zielgruppen: Ältere Gäste, aber v. a. und verstärkt Familien. SH-Zielgruppen:
Natururlauber, Familien mit Kindern (hier: »Wasserratten«, die sich fast nur für
Aktivitäten am, im und auf dem Wasser interessieren, und »Aktivfamilien«, die Wert
auf vielseitige Aktivitäten auch abseits der Küste legen), Neugierige, Entschleuniger
und Städtereisende.
▪ Zielbezug (im Hinblick auf den Masterplan) und angestrebte(r) Effekt(e):
– Steigerung der Aufenthaltstage durch das Angebot hochattraktiver Unterkunftsangebote bis
hin zur Umsatzsteigerung aufgrund der Möglichkeit der Generierung höherer Umsätze je
Übernachtung Effekt: Erhöhung der Wertschöpfung im Übernachtungstourismus
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Umsetzungsplan: Schwerpunktsetzungen im Bereich der
Beherbergungsentwicklung - Potenzialstudie
▪ Zielsetzung des vorliegenden Umsetzungsplans lt. Abstimmung in der
Steuerungsgruppe im Mai 2017:
– Beschreibung der Entwicklungsperspektiven der Beherbergungsentwicklung in Friedrichstadt
sowie
– der notwendigen Bedingungen zur Ausnutzung vielversprechender Entwicklungsoptionen
(Qualifizierung des Bestands, Chancen des Generationswechsels bei den Betreibern,
Nachfragepotenziale im Bereich des FW- und FH-Marktes,
– Beschreibung der Entwicklungsgrenzen auf Seiten der Potenzialflächen sowie des
Immobilienangebots,
– ggf. Ausblick auf innovative Beherbergungsangebote soweit sie sich für Friedrichstadt als
interessant erweisen).
▪ Bearbeitungsrahmen: Kurze Potenzialstudie
▪ Begrenzende Faktoren:
– Hotellerie: Derzeit kein Interesse der Investoren an Friedrichstadt
– Bestand – Qualität: Rein in der Hand der Unterkunftsanbieter
– Bestand – Betriebsübergaben: dito
– Kapazitätserhöhung durch Neuerrichtung: Umnutzung bestehender Immobilien geht nur mit
Initiative der Immobilienbesitzer; Flächenverfügbarkeiten in attraktiven Lagen nicht
vorhanden (alle Flächen sind im Besitz privater Eigentümer)
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Gliederung
Einführung - Umsetzungsplan Beherbergung
Ausgangslage: Beherbergungsmarkt in Friedrichstadt
Potenziale des Beherbergungsmarktes in Friedrichstadt
Umsetzungsoptionen für die Beherbergungsentwicklung
Zusammenfassung
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Nachfragesegmente und Nachfragestruktur
im übernachtenden Tourismus in
Friedrichstadt
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Volumen der Marktsegmente der touristischen Nachfrage in
Friedrichstadt, Basisjahr 2015, Aufenthaltstage
Quelle: NIT, 2016, Mehrwert Tourismus in der LTO St. Peter-Ording/Eiderstedt mit Friedrichstadt und Tönning, Kiel
Segment (Basisjahr 2015) Aufenthaltstage
Übernachtungen in Betrieben mit 10 und
mehr Betten45.187
Übernachtungen in Betrieben mit weniger
als 10 Betten11.346
Übernachtungen in Campingbetrieben
(Touristik)9.120
Übernachtungen bei Freunden und
Verwandten20.080
Übernachtungen in Zweitwohnsitzen 5.264
Übernachtungen von Dauercampern 3.600
Summe Übernachtungen (alle Betriebe) 94.597
Tagesausflüge vom Wohnort (D)
inkl. Tagesgeschäftsreisende76.000
Tagesausflüge vom Urlaubsort 300.000
Summe Tagesreisende (alle
Tagesreisearten)376.000
Summe Andere Segmente
Segler/Motorsegler (Fahrtensegler) 3.153
Summe der Aufenthaltstage p. a. 473.750
Übernachtungen Betriebe 10 Betten +; 10% Übernachtungen Betrieben < 10
Betten; 2%
Übernachtungen Campingbetriebe (Touristik);
2%
Übernachtungen bei Freunden und
Verwandten; 4%
Übernachtungen Zweitwohnsitze; 1%
Übernachtungen Dauercamper; 1%
Tagesreisen vom Wohnort; 16%
Tagesausflüge vom Urlaubsort;
63%
Andere Segmente; 1%
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Kapazität und räumliche Struktur
des Beherbergungsangebots in
Friedrichstadt (Herbst 2016)
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Beherbergungsmarkt in Friedrichstadt - Standorte im Bereich
Hotels, Pensionen und Campingplätze (Stand: Herbst 2016)
1
2
3
4
6
7
12
5
Hotels und Pensionen in
Friedrichstadt
1. Jugendherberge Friedrichstadt
Kapazität: 112 Betten
2. Ringhotel Aquarium
Kapazität: 74 Betten
3. Hotel-Garni Stadt Hamburg
Kapazität: 32 Betten
4. Hotel Herzog Friedrich
Kapazität: 28 Betten
5. Hotel Holsteinisches Haus
Kapazität: 53 Betten
6. Pension Marktblick
Kapazität:17 Betten
7. Treenehof
Kapazität: 26 Betten
8. Hotel „Klein Amsterdam“
Kapazität: 16 Betten
gesamt: 358 Betten
Campingplätze und
Wohnmobilstellplätze
1. Wohnmobil + Campingplatz
Kapazität: 12 Betten, 100 Stellplätze
2. Wohnmobilstellplatz am Halbmond
Kapazität: 65 Stellplätze
Hintergrundkarte: earth.google.de, Bearbeitung: NIT
8
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Beherbergungsmarkt in Friedrichstadt - Standorte im Bereich
privat vermieteter Zimmer und Wohnungen (Stand: Herbst 2016)
1
2
3
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5
6
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8
9 1011
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22
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24
Zimmer/FW/FH in
Friedrichstadt
1. Gästehaus Ziemann
Kapazität: 8 Betten
2. Gästehaus Carstens P
Kapazität: 4 Betten
3. Zimmer an der Gracht
Kapazität: 2 Betten
4. Ferienwohnung
Kobarg
Kapazität: 2 Betten
5. Beate Berens
Kapazität: 2 Betten
6. Friedrichs A&O
Kapazität: 6 Betten
7. Angelika Jakobs
Kapazität: 4 Betten
8. Ferienwohnung am
Mittelburgwall
Kapazität: 2 Betten
9. Alicja Jamarkiewicz
Kapazität: 2 Betten
10. Helga Möller
Kapazität: 2 Betten
11. Dagmar Schaefer
Kapazität: 2 Betten
12. Andrea Senkowski
Kapazität: 6 Betten
13. Karin+Uwe Strottner
Kapazität: 2 Betten
14. Hof Mückenbusch
Kapazität: 2 Betten
15. Tobias
Ferienwohnung
Kapazität: 2 Betten
16. Min lütt Kaneel
Kapazität: 2 Betten
17. Rosemarie Reimers
Kapazität: 2 Betten
18. Inge Wiebling
Kapazität: 4 Betten
19. Inge Nielsen
Kapazität: 6 Betten
20. Ferienhaus Schmidt
Kapazität: 8 Betten
21. Ferienhaus Efeunest
Kapazität: 2 Betten
22. Ferienhaus
Friedrichstadt
Kapazität: 4 Betten
23. Inselhaus direkt an
der Gracht
Kapazität: 5 Betten
24. Erika Peters
Kapazität: 3 Betten
25. Inselhaus +
Grachtenhaus Reimers
Kapazität: 6 Betten
26. Ferienhaus ‚am
Treenufer‘
Kapazität: 12 Betten
27. Ferienhaus Bunte
Vielfalt
Kapazität: 6 Betten
28. Peter Sattler
Kapazität: 8 Betten
29. Gästehaus Mertens
Kapazität: 6 Betten
Airbnb
30. Historisches Haus
Kapazität: 12 Betten
31. Nordseehaus
Henningsen
Kapazität: 3 Betten
32. nice+easy:westcoast
SPEICHER 4 SYLT
Kapazität: 4 Betten
33. ‚Living in the Old
Town‘
Kapazität: 3 Betten
34. Zimmer an der
Gracht
Kapazität: 2 Betten
35. Umwelthaus Treene
Kapazität: 4 Betten
36. LOFTvorSYLT
Kapazität: 4 Betten
Insgesamt
150 (teilw. privat)
vermietete Betten
30
31
32
33
34
35
36
28
29
Hintergrundkarte: earth.google.de, Bearbeitung: NIT
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Fazit – Entwicklungsvorstellungen in den Beherbergungssegmenten
im Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau
Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
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Kapazitätsentwicklung
im sog. gewerblichen Bereich
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Angebot und Nachfrage in Friedrichstadt, 2003-2015
Beherbergungsbetriebe in der Beherbergungsstatistik
352 349 349 346 335321
2003 2007 2009 2011 2013 2015
Betten
Beherbergungsbetriebe mit 9/10 Betten und mehr
Quelle: Beherbergungsstatistik des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein, versch. Jahrgänge
113119
127120
131141
2003 2007 2009 2011 2013 2015
Übernachtungen/Bett
4042
44
4244
45
2003 2007 2009 2011 2013 2015
Übernachtungen (Tsd.)
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Angebot und Nachfrage in Friedrichstadt, Kreis Nordfriesland und
Nordsee SH, 2003-2015, Index 2003=100
0
20
40
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80
100
120
140
20
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07
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13
20
15
Betten (Index)
Friedrichstadt
Kreis NF
Nordsee SH
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der Beherbergungsstatistik des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein, versch. Jahrgänge
0
20
40
60
80
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120
140
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15
Übern./Bett (Index)
Friedrichstadt
Kreis NF
Nordsee SH
0
20
40
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80
100
120
140
20
03
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15
Übernachtungen (Index)
Friedrichstadt
Kreis NF
Nordsee SH
Friedrichstadt 140 Ü./B. (2015)
NF 138 Ü./B./ Nordsee SH 136 Ü./B.
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Nachfrageentwicklung
im sog. gewerblichen Bereich
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Touristische Nachfrage in Friedrichstadt, 2003-2015
Beherbergungsbetriebe in der Beherbergungsstatistik
17 17
2018
19 19
2003 2007 2009 2011 2013 2015
Ankünfte (Tsd.)
Beherbergungsbetriebe mit 9/10 Betten und mehr
Quelle: Beherbergungsstatistik des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein, versch. Jahrgänge
4042
44
4244
45
2003 2007 2009 2011 2013 2015
Übernachtungen (Tsd.)
2,32,4
2,22,3 2,3
2,4
2003 2007 2009 2011 2013 2015
Aufenthaltsdauer
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 18
Touristische Nachfrage in Friedrichstadt, Kreis Nordfriesland und
Nordsee SH,2003-2015, Index 2003=100
0
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15
Ankünfte (Index)
Friedrichstadt
Kreis NF
Nordsee SH
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der Beherbergungsstatistik des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein, versch. Jahrgänge
0
20
40
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120
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20
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Übernachtungen (Index)
Friedrichstadt
Kreis NF
Nordsee SH
0
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40
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80
100
120
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20
03
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11
20
13
20
15
Aufenthaltsdauer (Index)
Friedrichstadt
Kreis NF
Nordsee SH
Friedrichstadt ø 2,4 Tage
NF / Nordsee SH ø 5,7 Tage (2015)
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Saisonalität der touristischen Nachfrage in Friedrichstadt,
2003-2015
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Jan
Feb
Mä
r
Apr
Ma
i
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dez
Übernachtungen je Monat in Prozent des Jahres
2003
2009
2015
Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben mit 9/10 Betten und mehr, pro Monat in Prozent des Jahres
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der Beherbergungsstatistik des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein, versch. Jahrgänge
Jahr Top 3-
Monate
2003 46%
2009 43%
2015 39%
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 20
Fazit zur Entwicklung des sog. gewerblichen Unterkunftssektors im
Zeitraum 2003 - 2015
▪ Kapazitätsverlust an sog. gewerblichen Betten um knapp 10% seit 2003, der sich
weitestgehend im Durchschnitt des Reisegebiets Nordsee SH bewegt.
▪ Geringfügig steigende Gäste- und Übernachtungszahlen um ca. 2.000 Ankünfte
(+12%) bzw. 5.000 Übernachtungen (+13%). Die Gästeentwicklung verläuft relativ
zur Nordsee SH / Kreis NF besser, die Übernachtungsentwicklung aber schlechter.
▪ Bettenauslastung: Seit 2003 um knapp 30 Übernachtungen je Bett gestiegen (u. a.
Folge des Bettenverlusts) und bewegt sich derzeit über dem Kreis-/Nordsee SH-Ø.
▪ Saisonalität der Übernachtungen: Seit 2003 Rückgang der Saisonalität, u. a. relativ
mehr Übernachtungen in den Monaten Januar, Februar, Oktober und November.
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 21
Entwicklungsrisiken im gewerblichen wie auch im nicht-gewerblichen
Unterkunftssektor: Demographie-bedingte Kapazitätsverluste
▪ In der September-Sitzung der Steuerungsgruppe ist nochmals die hohe Bedeutung
der noch zu nennenden Unterstützung der Betreiber-/Generationswechsel deutlich
geworden, zumal in naher Zukunft, d. h. in den nächsten 5 Jahren, so die grobe
Einschätzung der TI, ca. 50% der Privatvermieter, die mehr als 50% der
Beherbergungskapazität im Privatvermietungssegment repräsentieren, aus
Altersgründen die Vermietung aufgeben könnten. Dieses Szenario würde also in
einem relativ nahen Zeitraum zu einem gravierenden Einschnitt in die Umsatz- und
Wertschöpfungssituation im Tourismus Friedrichstadts führen.
▪ Handlungsmöglichkeiten bestehen kurzfristig darin, diese mögliche, zukünftige
Entwicklung über den Tourismus hinaus in Richtung regional tätiger Akteure in Politik,
Verwaltung, Wirtschaft, u. a. der Kreditwirtschaft usw. darzustellen und zu
problematisieren. Denn: Hier zeigen sich Folgen des demographischen Wandels in
Friedrichstadt, die die regionale Wirtschaft insgesamt betreffen. Daher müssen auch
gemeinsam Lösungen, hier für das Fortbestehen eines funktionierenden
Privatvermietungsmarktes in Friedrichstadt, gefunden werden.
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 22
Gliederung
Einführung - Umsetzungsplan Beherbergung
Ausgangslage: Beherbergungsmarkt in Friedrichstadt
Potenziale des Unterkunftsmarktes in Friedrichstadt
Umsetzungsoptionen für die Unterkunftsentwicklung
Zusammenfassung
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 23
Nachfrageseitige Potenziale der
Beherbergungsentwicklung in
Friedrichstadt
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 24
Angaben in %
Ranking nach Nordsee SHGesamt
(alle Reiseziele)
Reiseziel
SH
Reiseziel
SH Nordsee
Projektion der Zahl der Reisen (Mio.) 53,40 2,26 0,78
Ferienwohnung - gemietet 14,5 45,3 46,3
Hotel 45,1 10,6 12,7
Ferienhaus - gemietet 6,5 10,2 12,4
Ferienwohnung - Eigentum 2,6 3,5 4,4
Gasthof 1,7 3,7 4,4
Pension 3,6 2,8 2,9
Ferienhaus - Eigentum 2,2 1,5 2,8
Nachrichtlich:
FeWo/-Haus Eigentum Nettowert4,8 5,0 7,2
FUR; RA 2017, Kiel, Fallzahlen (Basis: Haupturlaubsreisen 2016): Gesamt n=5.922, SH n= 251, SH Nordsee n=86
Nachfrageseitige Potenziale für Friedrichstadt – Unterkunftswahl bei
Nordsee SH-Reisen 2016 aus dem deutschen Quellmarkt
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 25
Nachfrageseitige Potenziale – Potenzialentwicklung Nordsee SH im
Zeitraum 2003 bis 2017
Interessenten Nordsee-SH: „plane ziemlich sicher einen Urlaub an der Nordsee Schleswig-Holstein in den nächsten 3 Jahren“ oder „ein Urlaub an der Nordsee S-H in den
nächsten 3 Jahren kommt generell in Frage“; Erfahrene Nordsee-SH: in den letzten 3 Jahren Urlaub an der Nordsee Schleswig-Holstein gemacht
Basis: Deutschsprachige Bevölkerung (ab RA 2011 inkl. Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit); Werte in %, Quelle: RA 2003 - RA 2017
14,9
22,3
28,0
23,4
30,1
27,4
27,0
30,0
5,1
8,4
10,6
8,5 9,0 8,77,6
8,8
RA 03 RA 05 RA 07 RA09 RA11 RA 13 RA 15 RA17
Interessenten Nordsee-SH nächste 3 Jahre
Erfahrene Nordsee-SH letzte 3 Jahre
Linear (Interessenten Nordsee-SH nächste 3 Jahre)
Trend: Langfristig
steigendes Potenzial
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 26
Nachfrageseitige Potenziale – Potenzialentwicklung Nordsee SH im
Zeitraum 2003 bis 2017
Interessenten Nordsee-SH: „plane ziemlich sicher einen Urlaub an der Nordsee Schleswig-Holstein in den nächsten 3 Jahren“ oder „ein Urlaub an der Nordsee S-H in den
nächsten 3 Jahren kommt generell in Frage“; Interessenten FeWo/-haus: plane ziemlich sicher einen Urlaub in einer FeWo/-haus in den nächsten 3 Jahren“ oder „ein Urlaub in
einer FeWo/-haus in den nächsten 3 Jahren kommt generell in Frage“; Interessenten Nordsee SH und FeWo/-haus: plane ziemlich sicher einen Urlaub in einer FeWo/-haus an
der Nordsee S-H in den nächsten 3 Jahren“ oder „ein Urlaub in einer FeWo/-haus an der Nordsee S-H in den nächsten 3 Jahren kommt generell in Frage“;
Basis: Deutschsprachige Bevölkerung (ab RA 2011 inkl. Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit); Werte in %, Quelle: RA 2003 - RA 2017
15
22
28
23
3027 27
30
43
55
5958
63 6465
54
10
16
22
18
2422 23 22
RA 03 RA 05 RA 07 RA09 RA11 RA 13 RA 15 RA17
Interessenten Nordsee-SH nächste 3 Jahre
Interessenten FeWo/-haus nächste 3 Jahre
Interessenten Nordsee-SH und FeWo/-haus nächste 3 Jahre
Linear (Interessenten Nordsee-SH und FeWo/-haus nächste 3 Jahre)
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 27
▪ Über Jahre stabil: Kernmarkt der Nordsee SH ist das
Segment „gute Qualität zum fairen Preis“.
▪ „Luxus“ und „billig“ sind eigentlich Randerscheinungen,
aber Preissensibilität nimmt zu.
FUR, RA 2004, Kiel, Basis: Haupturlaubsreisen 2003 an die Nordsee SH (n=113, 0,9 Mio. Reisen)
FUR, RA 2017, Kiel, Basis: Haupturlaubsreisen 2016 an die Nordsee SH (n= 86, 0,8 Mio. Reisen)
Nachfrageseitige Potenziale: Qualitätsanforderungen der
Nordsee SH-Gäste und Zahlungsbereitschaften
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 28
▪ Es liegen gegenwärtig zahlreiche Untersuchungen und Marktdaten zu den
grundlegenden Ansprüchen der SH-Zielgruppen an die Unterkunftsinfrastruktur in den
Destinationen SHs vor. Diese Basisansprüche finden sich in der folgenden Übersicht.
▪ Dabei sind in Bezug auf die Entwicklung der zielgruppenorientierten Unterkunfts-
entwicklung Friedrichstadts neben den (noch wenigen) Hotels v. a. die Ansprüche an
Ferienwohnungen und -häuser wichtig.
Quelle: MWAVT 2008, Leitfaden „Optimierung
der touristischen Infrastruktur, Kiel
Nachfrageseitige Potenziale: Unterkunftspräferenzen der
Zielgruppen des SH-Tourismus
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 29
Fazit zu den Nachfragepotenzialen
▪ Hinsichtlich des Nachfragepotenzials für eine Beherbergungsentwicklung in
Friedrichstadt sind Daten für die Nordsee SH als Ganzes zu berücksichtigen.
▪ Faktische Nutzung der Unterkunftsformen bei Nordsee-SH-Reisen:
– Die wichtigsten Unterkunftsformen der SH-Nordseeurlauber 2016 sind mit insgesamt 59%
gemietete Ferienwohnungen/Ferienhäuser, gefolgt von Hotels (13%).
– Der Anteil der Übernachtung in eigenen Ferienwohnungen und -häusern (7%) ist dabei
durchaus erheblich.
▪ Interesse an Unterkunftsformen bei Nordsee-SH-Reisen
– Generell entwickelt sich das Nachfragepotenzial im deutschen Quellmarkt für Reiseziele in
der Destination Nordsee SH über die lange Frist betrachtet positiv. Gegenüber der jeweiligen
Zahl der sog. „Nordsee-SH-Erfahrenen“ ergibt sich ein ca. dreimal so großes Interessenten-
Potenzial. Dies sind nicht-ausgeschöpfte Nachfragepotenziale, die es anzusprechen gilt.
– Ebenfalls positiv entwickelt sich das gemeinsame Nachfragepotenzial für den Urlaub in
FeWo/FeHäusern an der Nordsee SH im deutschen Quellmarkt.
– Unter dieser gemeinsamen Betrachtung des Interessenten-Potenzials für die Nordsee SH
und die Unterkunftsform FeWO/FH ergibt sich eine „Verhandlungsmasse“ von ca. 15 Mio.
Personen im deutschen Markt Bei deren Abschöpfung geht es im Angebot nicht nur um „1A-
Lagen am Sandstrand“, sondern je nach Zielgruppenanspruch auch um andere attraktive
Lageparameter „im Umland der Küste“.
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 30
Angebotsseitige Potenziale der
Beherbergungsentwicklung in
Friedrichstadt
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 31
Potenziale – Angebotsseitig
▪ Friedrichstadt hat aus der Sicht der kleinräumlichen touristischen Ausgangslage
Potenziale im Bereich der Beherbergungsentwicklung.
▪ Friedrichstadt liegt als Standort von Ferienunterkünften günstig, und zwar aufgrund
– der verkehrlichen Erreichbarkeit bei der Anreise und der „kurzen Wege“ vor Ort.
– der Transitlage zu wichtigen touristischen Destinationen an der Nordsee SH (St. Peter-
Ording, Husum, Tönning)
– der zentralen Lage Friedrichstadts im attraktiven (eher binnenländisch geprägten) direkten
Umfeld (Flusslandschaft ETS und Halbinsel Eiderstedt) und der Eignung der Stadt als
Ferienwohnstandort mit den Aktivitätsmöglichkeiten „drum herum“
▪ Friedrichstadt hat daneben Potenzial als Standort weitere Ferienunterkünfte, weil
– bereits derzeit Anbieter „positionierungsgerechter“ Unterkünfte („holländisches Ambiente“)
erfolgreich am Markt agieren und zum Teil auch langfristig Betriebsnachfolger existieren
– auch derzeit offensichtlich Neuöffnungen zu verzeichnen sind (u. a. begleitet durch Zuzüge
der Anbieter nach Friedrichstadt)
– jeder Anbieter durch eine „pfiffige“ und zielgruppenorientierte Konzeption
seiner Unterkünfte in dem attraktiven Setting wirtschaften kann
– im Grundsatz attraktive Lagen für betriebliche Investitionen vorhanden
sind, und zwar in Lagen an der Wasserkante und in
Zentrums-/Marktnähe
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Regionalwirtschaftliche Potenziale
der Beherbergungsentwicklung in
Friedrichstadt
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▪ Offensichtlich reicht die vom Grundsatz der Nachfrageentwicklung her als positiv zu bewertende Tourismusentwicklung im letzten Jahrzehnt nicht aus, um Probleme im Bereich des Einzelhandels und der Gastronomie (Leerstände, zu geringe Nachfrage und Umsätze in der Nebensaison) zu beheben.
▪ Auch die Attraktivität der Stadt für Hotelansiedlung scheint gering, obwohl die Auslastungszahlen im Bestand gut sind.
▪ Daher: Weitere Beherbergungskapazitäten sollen für Friedrichstadt Aufenthaltstage und touristische Umsätze generieren
▪ Je zu schaffender Unterkunftseinheit, hier also einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus lassen sich Schätzungen analog der Wertschöpfungsanalyse1 der regionalwirtschaftlichen Effekte der Objektentwicklung durchführen.
▪ Regionalwirtschaftliche Effekte je 4-Betten-Objekt:– Pessimistische Annahme: 120 Belegungstage, die in der Branche als „Pflicht“ gelten2 je Einheit
würden für Friedrichstadt 480 zusätzliche Aufenthaltstage p. a. bringen
– Bruttoumsatz (inkl. Ausgaben in Gastronomie, Einzelhandel und Dienstleistungen in Friedrichstadt) der generierten Aufenthaltstage: zwischen 25.000 (private Vermietung) bis knapp 40.000 Euro (gewerbliche Vermietung)
– Wertschöpfung (u. a. in Gastronomie, Einzelhandel und Dienstleistungen im Ort, aber auch bei Vorleistungslieferanten außerhalb Friedrichstadts des Ortes): 13.000 bis knapp 20.000 Euro
1 NIT, 2016, Mehrwert Tourismus in der LTO St. Peter-Ording/Eiderstedt mit Friedrichstadt und Tönning, Kiel2 planet c, 2017, Ferienimmobilien in Deutschland, Hamburg
Potenziale – Regionalwirtschaftliche Effekte
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Gliederung
Einführung - Umsetzungsplan Beherbergung
Ausgangslage: Beherbergungsmarkt in Friedrichstadt
Potenziale des Unterkunftsmarktes in Friedrichstadt
Umsetzungsoptionen für die Unterkunftsentwicklung
Zusammenfassung
http://www.ac-planergruppe.de/
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Zusammenfassung – Bestand: Handlungsnotwendigkeiten in den
Beherbergungssegmenten im Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
Handlungsbedarf im Bestand:
• Lfd. Investition im Zuge der Qualitätssicherung und Anpassung des Angebots an die
Zielgruppenansprüche
• Kapazitätserhöhung im Rahmen der Möglichkeiten der Bestandsimmobilien und -flächen
• Unterstützung von Betreiber-/Generationswechseln (Ziel: Qualitätssteigerung nach Übergabe)
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Zusammenfassung – Bestand: Handlungsnotwendigkeiten in den
Beherbergungssegmenten im Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
Handlungsbedarf im Bestand:
• Lfd. Investition im Zuge der Qualitätssicherung und Anpassung des Angebots an die
Zielgruppenansprüche
• Kapazitätserhöhung im Rahmen der Möglichkeiten der Bestandsimmobilien und -flächen
• Unterstützung von Betreiber-/Generationswechseln (Ziel: Qualitätssteigerung nach Übergabe)
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▪ Handlungsmöglichkeiten bestehen kurzfristig darin, diese mögliche, zukünftige
Entwicklung über den Tourismus hinaus in Richtung regional tätiger Akteure in Politik,
Verwaltung, Wirtschaft, u. a. der Kreditwirtschaft usw. darzustellen und zu
problematisieren.
▪ Denn: Hier zeigen sich Folgen des demographischen Wandels in Friedrichstadt, die
die regionale Wirtschaft insgesamt betreffen. Daher müssen auch gemeinsam
Lösungen, hier für das Fortbestehen eines funktionierenden
Privatvermietungsmarktes in Friedrichstadt, gefunden werden.
Übergeordnetes Zukunftsrisiko: Demographie-bedingte Kapazitätsverluste
Übergeordnetes Zukunftsrisiko:
Demographie-bedingte Kapazitätsverluste
• Gefahr: Aus Altersgründen Verlust von ca. 50%der Privatvermieter, die mehr als
50% der Beherbergungskapazität im Privatvermietungssegment repräsentieren
innerhalb der nächsten 5 Jahre.
• Folge: Gravierender Einschnitt in die Umsatz- und Wertschöpfungssituation im
Tourismus Friedrichstadts
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Handlungsbedarf im Hinblick auf neue Kapazitäten:
• Nutzung bzw. Erschließung neuer Flächen für den Aufbau
von kleineren (vornehmlich) Ferienhausprojekten durch
private Investoren (Nutzung) bzw. die Stadt Friedichstadt
(Erschließung inkl. Flächensicherung für diesen Zweck)
Zusammenfassung – Neukapazität: Handlungsnotwendigkeiten in den
Beherbergungssegmenten im Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 39
Handlungsbedarf im Hinblick auf neue Kapazitäten:
• Nutzung bzw. Erschließung neuer Flächen für den Aufbau
von kleineren (vornehmlich) Ferienhausprojekten durch
private Investoren (Nutzung) bzw. die Stadt Friedichstadt
(Erschließung inkl. Flächensicherung für diesen Zweck)
Zusammenfassung – Neukapazität: Handlungsnotwendigkeiten in den
Beherbergungssegmenten im Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 40
Gliederung
Einführung - Umsetzungsplan Beherbergung
Ausgangslage: Beherbergungsmarkt in Friedrichstadt
Potenziale des Unterkunftsmarktes in Friedrichstadt
Umsetzungsoptionen für die Unterkunftsentwicklung
Zusammenfassung
http://www.ac-planergruppe.de/
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 41
Zusammenfassung – Potenziale der Beherbergungsentwicklung
▪ Nachfrageseite
– Die nötigen Nachfragepotenziale für eine Unterkunftsentwicklung in Friedrichstadt sind in der
Destination Nordsee SH insgesamt vorhanden.
– Diese gilt es durch marktgerechte Angebote im Bereich der Unterkunftsentwicklung nach
Friedrichstadt zu leiten.
– Begleitend nötig: Komplementäre Pflege der bestehenden und Schaffung von neuen
Aufenthaltsanlässen im Friedrichstadt-Tourismus (Aktivitäts-Infrastruktur und Events).
▪ Angebotsseite
– Friedrichstadt ist grundsätzlich ein vielversprechender Standort für das touristische
Beherbergungsgewerbe. Dies beweisen langfristig ansässige Vermieter und Hoteliers
(teilweise über Generationen) sowie bis hin zu auch im laufenden Jahr investierenden
Neuvermietern.
– Außerdem gibt es bezüglich der Investition in Infrastruktur und Events eine zeitnahe
Aufladung des Erlebniswertes der Holländerstadt.
– Probleme: Demographie-bedingter Kapazitätsverlust. Und: Ein vielversprechendes
Investitionssegment hängt am Tropf relativ weniger Immobilien- und Flächeneigner.
▪ Regionalwirtschaft
– Die regionalwirtschaftlichen Effekte einer Beherbergungsentwicklung in
Friedrichstadt belaufen sich p. a. Ø-lich auf 40.000 Euro Bruttoumsatz
je Vier-Betten-Einheit.
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 42
Zusammenfassung – Entwicklungsvorstellungen in den
Beherbergungssegmenten im Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau
Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 43
Zusammenfassung – Bestand: Handlungsnotwendigkeiten in den
Beherbergungssegmenten im Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
Handlungsbedarf im Bestand:
• Lfd. Investition im Zuge der Qualitätssicherung und Anpassung des Angebots an die
Zielgruppenansprüche
• Kapazitätserhöhung im Rahmen der Möglichkeiten der Bestandsimmobilien und -flächen
• Unterstützung von Betreiber-/Generationswechseln (Ziel: Qualitätssteigerung nach Übergabe)
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 44
Zusammenfassung – Neukapazität: Handlungsnotwendigkeiten in den
Beherbergungssegmenten im Tourismus Friedrichstadt 2025
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau
Handlungsbedarf im Hinblick auf neue Kapazitäten:
• Nutzung bzw. Erschließung neuer Flächen für den Aufbau
von kleineren (vornehmlich) Ferienhausprojekten durch
private Investoren (Nutzung) bzw. die Stadt Friedichstadt
(Erschließung inkl. Flächensicherung für diesen Zweck)
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 45
Zusammenfassung
Ferien-
wohnungen
Ferien-
häuserHotellerie
Jugend-
herberge
Camping und
Reisemobile
Kurz- bis mittelfristig
Kapazitätsstabilisierung, besser noch
Kapazitätsaufbau plus
Qualitätssteigerung
Langfristig
Kapazitätsaufbau Renovierung vor
Kurzem erfolgt;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung
Reisemobil-
stellplatz vor
Kurzem
attraktiviert;
langfristig
Kapazitäts- und
Qualitäts-
erhaltung im
Campingsegment
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 46
▪ Handlungsmöglichkeiten bestehen kurzfristig darin, diese mögliche, zukünftige
Entwicklung über den Tourismus hinaus in Richtung regional tätiger Akteure in Politik,
Verwaltung, Wirtschaft, u. a. der Kreditwirtschaft usw. darzustellen und zu
problematisieren.
▪ Denn: Hier zeigen sich Folgen des demographischen Wandels in Friedrichstadt, die
die regionale Wirtschaft insgesamt betreffen. Daher müssen auch gemeinsam
Lösungen, hier für das Fortbestehen eines funktionierenden
Privatvermietungsmarktes in Friedrichstadt, gefunden werden.
Übergeordnetes Zukunftsrisiko: Demographie-bedingte Kapazitätsverluste
Übergeordnetes Zukunftsrisiko:
Demographie-bedingte Kapazitätsverluste
• Gefahr: Aus Altersgründen Verlust von ca. 50%der Privatvermieter, die mehr als
50% der Beherbergungskapazität im Privatvermietungssegment repräsentieren
innerhalb der nächsten 5 Jahre.
• Folge: Gravierender Einschnitt in die Umsatz- und Wertschöpfungssituation im
Tourismus Friedrichstadts
© 2017 NIT Kiel / AC Itzehoe Masterplan Tourismus Friedrichstadt 2025 | 05. Oktober 2017 | Seite 47
Impressum und Kontaktdaten
Institut für Tourismus- und Bäderforschung in Nordeuropa GmbH Fleethörn 23
D – 24103 Kiel
AC Planergruppe GmbH Stadtplaner SRL · Architekten BDA Burg 7a
D – 25524 Itzehoe
Telefon: 0431 666-567 0 Fax: 0431 666567 10 E-Mail: [email protected] Internet: www.nit-kiel.de
Ansprechpartner: Kai Ziesemer, [email protected]
Telefon: 0 48 21 682 80 Fax: 0 48 21 682 81 E-Mail: [email protected] Internet: www.ac-planergruppe.de
Ansprechpartner: Martin Stepany, [email protected]
http://www.ac-planergruppe.de/