Grundstücksmarktbericht 2011
St. Lorenz Basilika
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu)
Der Immobilienmarkt
in Kempten (Allgäu)
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Impressum Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte der
kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu)
Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt Kronenstraße 16 87435 Kempten (Allgäu) Telefon: 0831/2525-367 Fax: 0831/2525-455 E-Mail: [email protected] Internet: www.kempten.de www.boris-bayern.de Vertrieb Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gebühr 35,00 EUR Berichtszeitraum 2008 - 2011 Bildnachweis Tourist Information Kempten Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck nur mit schriftlicher Genehmi-gung, auszugsweise nur mit vollständiger Quellenangabe und bei Übersendung eines Be-legexemplars an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) gestattet.
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
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Vorwort der Vorsitzenden des Gutachterausschusses Im Stadtgebiet Kempten (Allgäu) wurden im Jahre 2011 bei Kauf bzw. Verkauf von Immobilien rund 220 Millionen Euro umgesetzt, im Jahre 2010 betrug der Gesamtumsatz rund 158 Millionen Euro. Der Immobilienmarkt ist damit ein wichtiger Wirtschaftsbereich, der in vielfältiger Weise Auswirkungen zeigt. Wohnimmobilien haben in den letzten Jahren in Deutschland einen Bedeutungsgewinn erfahren und die Transaktionszahlen anziehen lassen. Dieser Trend ist auch für Kempten (Allgäu) spürbar. Gegenüber dem Jahr 2009 konnte im Jahr 2011 ein Umsatzzuwachs von über 100 Millionen Euro auf 220 Millionen Euro, eine Verdoppelung des Flächenum-satzes und ein Anstieg von fast 20% der Urkundenanzahl verzeichnet werden. Die deutschen Immobilienmärkte werden als stabiler Investitionsmarkt eingeschätzt. Vor allem die Wohnimmobilienmärkte haben die Finanzkrise 2008/2009 unerwartet gut über-standen. Laut Immobilienmarktbericht für Deutschland 2011 dominieren in Süddeutsch-land aufstrebende Regionen mit erhöhten Wohnungsnachfragen und teilweise Angebots-engpässen. Für Kempten (Allgäu) lässt sich diese Entwicklung bestätigen. Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht die Stadt Kempten (Allgäu) zum zweiten Mal nach 2009 umfassend und strukturiert Daten aus der Kaufpreissamm-lung. Mit diesem Bericht macht der Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) hilf-reiche Informationen zugänglich und leistet damit im Sinne des Gesetzgebers einen wich-tigen Beitrag zu mehr Transparenz des Grundstücksverkehrs. Gegenüber privaten Marktanalysen zeichnen sich die Daten des Gutachterausschusses insbesondere dadurch aus, dass ihm alle in seinem Zuständigkeitsbereich tatsächlich ge-zahlten Kaufpreise und sonstigen Daten unmittelbar aus der Kaufpreissammlung zur Ver-fügung stehen. Mit dem Grundstücksmarktbericht werden die umfangreichen Markt-kenntnisse des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle allen fachlich Interes-sierten und damit einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Erstmals wurde für den Bereich Kempten (Allgäu) der Liegenschaftszinssatz für einzelne Gebäudetypen ermittelt, die Ergebnisse sind in diesem Grundstücksmarktbericht enthal-ten. Darüber hinaus sind Zusammenstellungen von Stellplatzverkäufen und Häusermie-ten neuer Bestandteil des Grundstückmarktberichtes. Das Ziel der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Kempten (Allgäu) ist es, trotz eines engen finanziellen und personellen Rahmens die Daten der Kaufpreissamm-lung immer detaillierter auszuwerten und die vom Gesetzgeber bestimmten Aufgaben auf einem hohen Niveau zu erfüllen. Der Mitarbeiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Frau Rauch, danke ich für den engagierten Einsatz bei der Erarbeitung dieses Grundstücksmarktberichtes.
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Inhaltsverzeichnis
Der Gutachterausschuss 3
Geschäftsstelle 3 Mitglieder 5 Daten zur Stadt Kempten (Allgäu) 6 Inhalt und Methodisches 9 Grundstücksmarkt 2011 10 Fallzahlen 11 Urkunden nach Objektgruppen 12 Geldumsatz 13 Flächenumsatz 14 Unbebaute Grundstücke 15 Definition der Teilmärkte 16 Fallzahlen 17 Flächenumsatz 17 Geldumsatz 17 Durchschnittswerte 18 Bebaute Grundstücke 19 Definition derTeilmärkte 20 Fallzahlen 21 Flächenumsatz 21 Geldumsatz 21 Erst- und Wiederverkäufe Einfamilienhäuser freistehend 23, 24 Zweifamilienhäuser 23, 25 Doppelhaushälften 26 Reihenhäuser 28 Reihenendhäuser 30 Mehrfamilienhäuser 32 Wohn- und Geschäftshäuser 33
Wohnungs- und Teileigentum 36 Definition der Teilmärkte 37 Fallzahlen 38 Geldumsatz 38 Wohnungseigentum 39 Erstverkäufe Erstverkäufe 2008 39 Erstverkäufe 2009 39 Erstverkäufe 2010 40 Erstverkäufe 2011 41 Wiederverkäufe Wiederverkäufe 2008 42 Wiederverkäufe 2009 46 Wiederverkäufe 2010 50 Wiederverkäufe 2011 53 Teileigentum 58 Garagen, Stellplätze, Tiefgaragenstellplätze 58 Liegenschaftszinssatz 59 Definition 60 Ergebnisse 62 Mietpreise 65 Wohnungsmieten 66 Häusermieten 69 Bodenrichtwerte 70 Definiton des Bodenrichtwertes 71 Anlagen 73
Objekte im klassischen Gewerbegebiet 35 Antrag Verkehrswertgutachten 73 Fragebögen Gutachterausschuss 75
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Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden durch das Bundesbaugesetz 1960 geschaffen. Die Gutachterausschüsse sollen nach dem Willen des Gesetzgebers unter anderem die Funktionsfähigkeit des Grundstücksmarktes verbessern und Trans-parenz gewährleisten. Der Auftrag, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaf-fen, soll durch Bodenrichtwerte und Marktberichte erfüllt werden. Die gesetzlichen Grundlagen für den Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle sind die §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuches (BauGB), die Wertermittlungsverord-nung (WertV) bzw. ab 01.07.2010 die Immobilienwertermittlungsverordnung (Im-moWertV) und die Gutachterausschussverordnung für das Land Bayern. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Kol-legialorgan, das selbstständig, unabhängig, neutral und weisungsfrei arbeitet. Neben der Vorsitzenden, dem Ersatzvorsitzenden und Vertreter des Finanzamtes gehören ihm ehrenamtliche Sachverständige für Immobilienbewertung an. Die Mitglieder des Gut-achterausschusses müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein. Der Gutachterausschuss bedient sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben einer Ge-schäftsstelle, die nach Weisung der Vorsitzenden die Geschäfte des Gutachteraus-schusses führt. Die Geschäftsstelle ist organisatorisch beim Bauverwaltungs- und Bau-ordnungsamt eingerichtet. Aufgaben des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle Die wesentliche Informationsgrundlage für die Tätigkeit des Gutachterausschusses ist die Kaufpreissammlung, die aus einer Sammlung von Grundstücksverkäufen und einer Auswertung von Einzeldaten besteht. „Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand ver-pflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden…“ (§ 195 Abs. 1 BauGB) Neben dem Kaufpreis werden jedoch noch zusätzliche Angaben benötigt um eine bes-sere Auswertung des Vertrages für die Kaufpreissammlung vornehmen zu können. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verschickt daher zu jedem Kaufvertrag über bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum entsprechende Fragebögen (Anlage 2 und Anlage 3). Insbesondere ist die Wohnungsgröße, Ausstattung, Baujahr des Ge-bäudes und eine eventuelle Vermietung und entsprechend verlangter Mietpreis von Bedeutung.
Fragebogenrücklauf
Jahr bebaute Grundstücke
Stückzahl Versand und
Rücklauf
Wohnungs- und Teileigentum
Stückzahl Versand und
Rücklauf
2007 72,6 %
204 148
78,7 %
347 273
2008 77,5 %
182 141
74,6 %
402 300
2009 77,0 %
170 131
82,6 %
465 384
2010
64,4 % 192 124
59,2% 468 277
2011 54,4 % 158 86
59,8 % 443 265
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Die Kaufpreissammlung unterliegt sehr strengen datenschutzrechtlichen Vorschriften. Soweit es für eine Wertermittlung erforderlich ist und ein berechtigtes Interesse nachge-wiesen wird, wird eine gebührenpflichtige Auskunft aus der Kaufpreissammlung erteilt. Solche Auskünfte erhalten Personen, die mit der Wertermittlung von Grundstücken befasst sind, z. B. öffentlich bestellte und vereidigte, zertifizierte und sonstige qualifizier-te Sachverständige sowie Behörden. Ein Nachweis eines konkreten Bewertungsauftrages ist der Geschäftsstelle vorzulegen. Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung sowie ergänzend erhobener Daten und Infor-mationen werden in regelmäßigen Abständen Bodenrichtwerte ermittelt und veröffent-lich. „ Aus den Daten der Kaufpreissammlung sind durch den Gutachterausschuss turnusmä-ßig – gemäß § 12 Gutachterausschussverordnung jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl – durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichti-gung des unterschiedlichen Entwicklungsstandes, mindestens jedoch für erschließungs-beitrags-pflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln…“ (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) In dieser Sitzung des Gutachterausschusses werden die Daten aus der Kaufpreissamm-lung durch alle ehrenamtliche Gutachter ausgewertet, analysiert und diskutiert. Daraus resultierend werden Bodenrichtwerte ermittelt und angepasst. Die Bodenrichtwerte wurden mit Sitzung vom 16.05.2011 zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt. Die Geschäftsstelle erteilt für jedermann gegen Gebühr (EUR 25) Bodenrichtwertauskünf-te (schriftlich und telefonisch). Alternativ sind Bodenrichtwertauskünfte (Einzelauskunft für EUR 25 oder Dauerauskunftsberechtigung für EUR 150 für die Dauer von 2 Jahren) im Internet über das Bodenrichtwertinformationssystem der bayerischen Gutachteraus-schüsse www.boris-bayern.de möglich. Hierbei kann auch ein Ausschnitt aus der Boden-richtwertkarte und Erläuterungen dazu ausgedruckt werden. Die durch die Geschäftstelle ermittelten Daten und Informationen, die für die Allgemein-heit von Interesse oder für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlich sind, werden im vorliegenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Auf Antrag werden Verkehrswertgutachten (Anlage 1) von unbebauten und bebauten Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum und Erbbaurechten erstellt. Antragsberech-tigt sind Eigentümer, ihnen gleichgestellte Berechtigte wie Erbbauberechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstückes von Bedeutung ist, sowie Gerichte und Behörden. „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenhei-ten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre…“ (§ 194 BauGB).
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Mitglieder des Gutachterausschusses der Stadt Kempten (Allgäu)
Vorsitzende Monika Beltinger Ersatzvorsitzender Dieter Nikasch stellvertretender Vorsitzender Peter Riegg (bis 30.11.2012) stellvertretende Vorsitzende Dr. Franziska Renner Ehrenamtliche Gutachterin Stefanie Baiz Ehrenamtlicher Gutachter Wolfgang Bauer Ehrenamtlicher Gutachter Anton Glöggler Ehrenamtliche Gutachterin Angela Kennerknecht Ehrenamtlicher Gutachter Thomas Kneringer Ehrenamtlicher Gutachter Alexander Ostendorf Ehrenamtliche Gutachterin Ursula Prestel-Höß Ehrenamtlicher Gutachter Wolfgang Simon Vertreter des Finanzamtes (ausschließlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte) Helmut Erdinger Leiter der Geschäftsstelle Robert Peter Mitarbeiterin der Geschäftsstelle Sandra Rauch Stand: Juni 2012
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sitzungen
des Gutachter-ausschusses
6
7
10
6
6
10
12
Gutachten
11
11
14
6
8
12
13
Kurzgutachten
keine Auswertung vorhanden
12
22
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Daten zur Stadt Kempten (Allgäu)
Die Metropole des Allgäus ist mit ca. 65.000 Einwohner und einem Einzugsbereich von über 500.000 Menschen, die Stadt der Begegnungen. Die Stadt an der Iller bietet ein vielfältiges Angebot als Tagesausflugsziel, zum Städteur-laub oder „Immer hier wohnen“. Geschäftig und gleichzeitig gemütlich, so kann man die Stadt Kempten (Allgäu) beschrei-ben. Sie verbindet harmonisch Wirtschaft, Industrie, Bildung, Kultur und Geselligkeit, und sie legt Wert auf Freizeit und Erholung. So laden die grünen Oasen der Stadt, wie auch die stadtnahen Erholungsgebiete, zum Verweilen ein. Kempten (Allgäu) ist mit über 200.000m² Verkaufsfläche die Einkaufsstadt im Allgäu. Der Wirtschaftsstandort Kempten (Allgäu) kann auf eine große Vielfalt und überregionale Bedeutung verweisen, er wird geprägt durch eine ausgewogene mittelständische Struktur mit leistungsfähigen Unternehmen. Einwohnerzahl 65.462 Stand zum 31.12.2011 (Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung)
Größe 63,29 km² Höhenlage 646m – 915m über NN (Rathausplatz 665m) Breitengrad 47˚44´00“ Längengrad 10˚19´02“ (Rathaus) Arbeitslosenquote 3,2 % Stand: Jahresdurchschnitt 2011 Kempten 3,0 % Stand: 30.06.2012 (Quelle: Bundesagentur für Arbeit Nürnberg)
Kaufkraft Index pro Einwohner 105,7 Deutschland 100,0 Stand: Durchschnitt 2011 Quelle: Bayer. Landesamt f. Statistik u. Datenverarbeitung, München)
Steuerhebesätze: Gewerbesteuer 387 v. H. Grundsteuer A (= land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) 250 v. H. Grundsteuer B (= sonstige Grundstücke) 380 v. H. Berufspendler von und nach Kempten Einpendler 20.267 Auspendler 9.130 Stand: 30.06.2011 (Quelle: Bundesagentur für Arbeit Nürnberg)
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Flächenverteilung im Stadtgebiet Kempten (Allgäu) (Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, München, Stand: 31.12.2010)
Fürstäbtliche Residenz
55,20%
18,80%
3,50%0,20%2,20%
10,40%
9,00% 0,70%
Landwirtschaftsfläche Gebäude- und Freifläche Erholungsfläche
Betriebsfläche Wasser Wald
Verkehrsfläche Sonstige Nutzung
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Flächennutzungsplan der Stadt Kempten (Allgäu)
Wohnbauflächen Gemischte Bauflächen Flächen für Landwirtschaft Gemeinbedarfsflächen Wasserflächen Flächen für Versorgungsanlagen Sonderbauflächen Flächen für Wald Gewerbliche Flächen
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Inhalt des Grundstücksmarktberichtes und Methodisches
Dieser Bericht hat das Ziel, die aktuelle Marktsituation mit ihren verschiedenen Teil-märkten den Sachverständigen, aber auch allen anderen am Grundstücksmarkt Interessierten und Beteiligten darzulegen. Der vorliegende Bericht ist zur allgemei-nen Marktorientierung gedacht und soll den Immobilienmarkt transparent machen. Zur Veranschaulichung werden die aktuellen Daten mit den Ergebnissen zurücklie-gender Jahre verknüpft, um eventuelle Zusammenhänge zwischen den diversen Marktstrukturen erkennbar werden zu lassen. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt wird im Wesentlichen von Angebot und Nach-frage bestimmt, wobei die Entwicklung der Bau- und Bodenpreise, der Hypotheken-zinsen und der gesetzlichen Rahmenbedingungen sowie das örtliche Mietniveau Ein-fluss nehmen. Die angegebenen Preise, Preisentwicklungen und Werte stellen die Verhältnisse dar, wie sie für den jeweiligen Teilmarkt charakteristisch sind. Spezielle Lageverhältnisse und die tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Zustand und Ausstattung der Lie-genschaft) sowie vertragliche Rahmenbedingungen können in vielen Fällen nicht be-rücksichtigt werden. Der Nutzer des Grundstücksmarktberichtes muss sich daher stets bewusst sein, dass die angegebenen Preise und Werte auf ein zu beurteilendes Grundstück nur übertra-gen werden können, wenn es mit den wertbestimmenden Eigenschaften der Objekte des Teilmarktes übereinstimmt. Ansonsten sind Zu- und Abschläge vorzunehmen, die unter Umständen so erheblich sein können, dass die so gefundenen Daten nicht unwesentlich von den durchschnittlichen Werten abweichen. Die statistisch ermittelten Ergebnisse können Grundlage und Hilfsmittel für Ver-kehrswertermittlungen sein, jedoch können sie eine sachverständige, gutachterliche Beurteilung im Einzelfall nicht ersetzen.
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Grundstücksmarkt
Hofgarten mit Residenz und St. Lorenz Basilika
Fallzahlen 11 Urkunden nach Objektgruppen 12 Geldumsatz 13 Flächenumsatz 14
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Fallzahlen
Jahr Anzahl 2005 759 2006 822 2007 757 2008 798 2009 853 2010 946 2011 1.060
0
200
400
600
800
1000
1200
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
An
zah
l
Jahre
HINWEIS: Die aufgeführten Fallzahlen umfassen alle Verträge, die die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Bearbeitung erhält. Darunter fallen Kauf- und Tauschgeschäfte, Schenkungs-, Überlassungs- und Übergabeverträge, Versteigerungen und Kauf von Erbbaurechten.
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Urkunden nach Objektgruppen
Jahr unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
Wohnungs- und Teileigentum
2005 93 258 408 2006 76 249 497 2007 77 250 430 2008 97 238 463 2009 81 203 569 2010 118 247 581 2011 96 270 694
96
270694
Urkundenverteilung 2011
unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
An
zah
l
Jahre
unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum
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Geldumsatz in EUR
Jahr insgesamt unbebaute
Grundstücke bebaute
Grundstücke Wohnungs- und
Teileigentum
2005 128.495.044 10.668.818 71.370.668 46.455.558 2006 166.993.594 3.839.141 113.726.259 49.428.194 2007 181.510.423 6.607.507 127.721.930 47.180.986 2008 129.927.090 10.514.849 79.076.532 40.292.759 2009 118.551.042 7.324.049 60.436.857 50.790.136 2010 158.446.499 14.505.019 86.557.159 57.384.321 2011 222.764.559 9.987.340 139.389.357 73.387.862
Geldumsatzverteilung 2011in Mio.
unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum
10
0
20.000.000
40.000.000
60.000.000
80.000.000
100.000.000
120.000.000
140.000.000
160.000.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Eu
ro
Jahre
unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum
139,4
73,4
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Flächenumsatz in m²
Jahr insgesamt unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
2005 1.355.892 326.665 1.029.227 2006 983.398 78.695 904.703 2007 876.777 291.554 585.223 2008 1.868.602 458.005 1.410.597 2009 550.779 427.778 123.001 2010 1.116.454 455.306 661.148 2011 1.047.226 491.834 555.392
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
m²
Jahre
bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke
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Unbebaute Grundstücke
Blick über Kempten
Definition der Teilmärkte 16 Fallzahlen 17 Flächenumsatz 17 Geldumsatz 17 Durchschnittswerte 18
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Unbebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke nach Teilmärkten Die Auswertung des Marktes der unbebauten Grundstücke erfolgt nach den aufgelisteten Teilmärkten. Für die Einordnung der Kauffälle in eine bestimmte Kategorie ist die Qualität maßgeblich, die preisbestimmend ist. Diese Grundstückskategorie enthält Kaufpreise mit folgenden wertrelevanten Merkmalen:
• Wohnbauflächen Baureife Grundstücke, für individuelle Bauweise, meistens für Bebauung mit Ein-familienhäusern, Zweifamilienhäusern oder kleineren Mehrfamilienhäusern
• Gewerbeflächen
Baureife gewerbliche Bauflächen Typisch für dieses Marktsegment sind Grundstücke in den klassischen Gewerbe-gebieten (produzierendes Gewerbe)
• Straßenverkehrsflächen
• Splitter- und Arrondierungsflächen
Selbständige, nicht bebaubare Teilflächen, die zusammen mit einem angrenzenden Grundstück dessen bauliche Ausnutzbarkeit erhöhen oder einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern
• Flächen für die Forstwirtschaft
• Landwirtschaftsflächen Flächen, die für Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung verwendet werden
• Grünland Dauergrasfläche (Wiese, Streuwiese, Hutung)
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Fallzahlen
Flächenumsatz in m²
Jahr gesamt Wohnbau- flächen
Gewerbe- flächen
Straßen- verkehrs-
fläche
Splitter- und Arrondier- ungsfläche
Forst- wirtschaft
Land- wirtschaft
Grünland
2007 188.088 21.048 23.559 7.650 3.205 12.892 119.734 0
2008 103.679 21.216 47.815 2.424 11.858 0 3.994 16.372
2009 124.441 18.251 24.777 0 1.790 14.424 65.199 0
2010 212.174 27.647 9.418 783 2.948 8.167 163.211 0
2011 176.575 25.979 32.199 241 17.678 958 64.994 34.526
Geldumsatz in EUR
Jahr gesamt Wohnbau- flächen
Gewerbe- flächen
Straßen- verkehrs-
fläche
Splitter- und Arrondier- ungsfläche
Forst- wirtschaft
Land- wirtschaft
Grünland
2007 5.991.764 4.125.359 1.232.185 236.990 128.607 19.948 248.675 0
2008 9.279.689 4.243.793 3.628.884 39.355 208.796 0 3.674 1.155.186
2009 5.223.532 2.736.698 1.863.299 0 162.725 71.150 389.660 0
2010 8.038.479 6.791.107 720.412 11.745 185.558 22.300 307.357 0
2011 7.534.246 4.991.365 1.253.842 2.410 885.463 1.916 309.915 89.335
Jahr gesamt Wohnbau- flächen
Gewerbe- flächen
Straßen- verkehrs-
fläche
Splitter- und Arrondier- ungsfläche
Forst- wirtschaft
Land- wirtschaft
Grünland
2007 49 14 4 4 16 3 8 0
2008 66 10 6 4 39 0 1 6
2009 65 18 6 0 34 4 3 0
2010 76 41 5 1 20 2 7 0
2011 77 28 4 1 30 1 10 3
Seite
17
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Seite 18
Durchschnittswerte
Jahr Wohnbau-flächen
Gewerbe-flächen
Forst- wirtschaft
Land- wirtschaft
2007 196 EUR/m² 52,30 EUR/m² 1,55 EUR/m² 2,08 EUR/m² 2008 145 EUR/m² 75,89 EUR/m² --- 0,92 EUR/m²
(1 Verkaufsfall)
2009
150 EUR/m² 75,20 EUR/m² 4,93 EUR/m² 5,98 EUR/m²
2010
246 EUR/m² 76,49 EUR/m² 2,73 EUR/m² 1,88 EUR/m²
2011
192 EUR/m² 38,94 EUR/m² 2,00 EUR/m² 4,77 EUR/m²
Die aufgeführten Durchschnittwerte resultieren aus den Werten der Seite 17 dieses Marktberichtes.
0,00 €
50,00 €
100,00 €
150,00 €
200,00 €
250,00 €
20072008
20092010
2011
Wohnbauflächen
Gewerbeflächen
Forstwirtschaft
Landwirtschaft
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 19
Bebaute Grundstücke
Unterirdische Erasmuskapelle am St. Mang Platz
Definition der Teilmärkte 20 Fallzahlen 21 Flächenumsatz 21 Geldumsatz 21 Erst- und Wiederverkäufe
• Einfamilienhäuser freistehend 23, 24 • Zweifamilienhäuser 23, 25 • Doppelhaushälften 26 • Reihenhäuser 28 • Reihenendhäuser 30 • Mehrfamilienhäuser 32 • Wohn- und Geschäftshäuser 33 • Gewerbeobjekte 35
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
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Bebaute Grundstücke
Bebaute Grundstücke nach Teilmärkten
Der Teilmarkt der bebauten Grundstücke wird in folgende Objektarten unterteilt und analysiert:
• Ein- und Zweifamilienhäuser, freistehend • Reihenhäuser • Reihenendhäuser • Doppelhaushälften • Mehrfamilienhäuser (ausschließlich Wohnnutzung ab 3 Wohneinheiten) • Wohn- und Geschäftshäuser (exakte Festlegung des Gewerbeanteils findet nicht statt) • Gewerbeobjekte (produzierendes Gewerbe im klassischen Gewerbegebiet) • Sonstige bebaute Grundstücke (Bürogebäude, Verwaltungsgebäude, Lagerhäuser, Hotels, Einkaufszentrum, Hallen usw.)
Die wichtigsten Kriterien für die Höhe des Kaufpreises sind das jeweilige Baujahr/Alter des Gebäudes und die jeweilige Grundstücksgröße. Darüber hinaus können die Kaufpreise u. a. durch die konkrete Lage im Stadtgebiet, die Wohnfläche, die Bauart, Ausstattung, durch-geführte Modernisierungen, den Instandhaltungszustand, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und auch durch persönliche Vorlieben (Lieberhaber-Objekte) beeinflusst sein. Die Kaufpreisübersichten können ein Verkehrswertgutachten für den Einzelfall nicht erset-zen. Aus Mangel an entsprechenden Daten, findet eine präzise Aufgliederung nach Baujahren nicht statt. Die angegebenen Werte entsprechen Mittelwerten und Preisspannen aus der Kaufpreissammlung, der tatsächlich getätigten Verkäufe. Um Vergleiche ziehen zu können, werden die Verkaufszahlen aus dem Jahre 2007 bis 2010 angegeben.
HINWEIS: Die Tausch-, Übergabe-, Schenkung- und Überlassung- sowie Erbbaurechtsver-träge sind nicht in der Endanalyse der bebauten Grundstücke enthalten. Es wurden nur Verkaufsfälle zur Endanalyse verwendet, deren Käufer einen Fragebogen erhalten und beantwortet haben.
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Fallzahlen gesamt
Flächenumsatz in m² gesamt
Jahr gesamt Einfamilien-häuser
Zwei- familien- häuser
Doppel- haus-
hälften
Reihen-häuser
Reihen- end-
häuser
Mehr-familien-häuser
Wohn- u. Geschäfts-
häuser
gewerblich genutzte Häuser
sonstige
2007 585.223 21.124 4.660 5.131 30.771 10.959 26.420 76.521 97.464 312.173
2008 1.410.597 21.668 9.278 7.563 38.608 5.444 21.511 100.074 121.145 1.085.305
2009 123.001 31.304 3.289 10.026 12.887 6.554 8.376 4.469 3.868 42.228
2010 661.148 20.490 7.412 13.558 15.372 8.237 25.023 10.619 52.166 508.271
2011 555.392 38.513 2.129 19.298 11.062 8.888 22.341 10.315 131.312 311.534
Geldumsatz in EUR gesamt
Jahr gesamt Einfamilien-häuser
Zwei-familien- häuser
Doppel-haus- hälften
Reihen-häuser
Reihen- end-
häuser
Mehr-familien- häuser
Wohn- u. Geschäfts-
häuser
gewerblich genutzte Häuser
sonstige
2007 250 27 8 14 49 16 34 21 12 69
2008 238 27 14 17 46 18 20 30 15 51
2009 203 40 5 26 46 23 33 17 9 28
2010 247 28 8 30 71 28 27 14 12 42
2011 270 48 3 48 48 28 27 14 12 42
Jahr gesamt Einfamilien-häuser
Zwei- familien- häuser
Doppel-haus- hälften
Reihen-häuser
Reihen- end-
häuser
Mehr-familien- häuser
Wohn- u. Geschäfts-
häuser
gewerblich genutzte Häuser
sonstige
2007 127.721.930 6.306.248 1.758.500 2.847.080 10.459.934 3.286.050 10.254.985 26.917.088 11.401.000 54.491.045
2008 79.076.532 7.553.100 2.761.500 3.934.976 9.889.745 3.636.400 7.030.431 17.090.355 15.600.000 11.580.025
2009 60.436.857 11.504.584 1.159.500 5.540.400 9.710.529 3.934.516 7.987.200 3.860.951 880.000 15.859.177
2010 86.607.159 6.692.740 2.101.250 6.085.247 14.921.364 4.566.111 9.529.950 7.225.500 14.657.101 20.827.896
2011 139.389.417 16.801.740 684.360 11.751.306 10.785.544 6.068.985 15.647.250 12.716.498 27.454.500 37.479.234
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21
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Fallzahlen abzüglich der Tausch, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen
Flächenumsatz in m² abzüglich der Tausch, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsver-käufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen
Geldumsatz in EUR abzüglich der Tausch, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsver-käufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen
Jahr gesamt Einfamilien-häuser
Zwei-familien- häuser
Doppel-haus- hälften
Reihen-häuser
Reihen- end-
häuser
Mehrfamilien- häuser
Wohn- u. Geschäfts-
häuser
gewerblich genutzte Häuser
2007 108 14 6 10 29 10 17 16 6
2008 100 11 6 10 33 8 8 13 11
2009 102 24 4 18 26 13 8 5 4
2010 122 11 8 13 49 15 12 7 9
2011 94 14 2 28 20 9 8 6 10
Jahr gesamt Einfamilien-häuser
Zwei-familien- häuser
Doppel-haus- hälften
Reihen-häuser
Reihen- end-
häuser
Mehrfamilien- häuser
Wohn- u. Geschäfts-
häuser
gewerblich genutzte Häuser
2007 123.351 11.038 2.601 3.215 22.386 7.433 15.217 38.263 23.198
2008 120.968 8.433 3.784 3.598 12.473 3.146 16.670 13.283 59.581
2009 53.379 20.441 2.285 7.225 7.432 3.930 4.620 3.760 3.686
2010 101.432 12.040 7.412 3.603 9.839 4.591 7.551 4.230 52.166
2011 165.465 11.559 1.542 10.316 4.601 2.437 4.209 2.639 128.162
Jahr gesamt Einfamilien-häuser
Zwei-familien- häuser
Doppel-haus- hälften
Reihen-häuser
Reihen- end-
häuser
Mehrfamilien- häuser
Wohn- u. Geschäfts-
häuser
gewerblich genutzte Häuser
2007 50.873.057 3.267.348 1.244.000 2.107.350 7.468.021 2.140.250 5.953.000 21.622.088 7.071.000
2008 37.056.295 3.008.000 1.268.000 2.598.999 7.219.705 1.455.600 4.776.431 6.229.560 10.500.000
2009 30.945.262 7.356.334 734.500 3.822.500 5.310.427 3.084.350 6.937.200 2.819.951 880.000
2010 43.634.919 3.398.640 2.101.250 2.552.727 9.860.251 3.093.000 4.713.950 3.258.000 14.357.101
2011 51.591.113 5.472.540 546.300 6.774.888 4.687.500 2.292.885 1.633.000 2.977.500 27.206.500
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22
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Freistehende Einfamilienhäuser Erstverkäufe
Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2009 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preis-
spanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
2
188.607
60.000
- 317.214
133m²
120m²
- 146m²
621m²
- 927m²
2009
Erstverkäufe 2010
keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2011 keine auswertbaren Daten vorhanden
Zweifamilienhäuser Erstverkäufe
Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2009
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
1
175.000
---
154m²
---
783m²
2009
Erstverkäufe 2010
keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2011 keine auswertbaren Daten vorhanden
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Freistehende Einfamilienhäuser Wiederverkäufe
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
11
267.614
26.000
- 463.500
147m²
70m²
- 190m²
353m²
- 1.783m²
1900
- 1984
Wiederverkäufe im Jahr 2009
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
22
308.778
26.000
- 783.900
177m²
100m²
- 411m²
113m²
- 2.863m²
1890
- 2003
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
11
308.967
130.000
- 491.000
155m²
160m²
- 240m²
491m²
- 2.731m²
1920
- 2002
Wiederverkäufe im Jahr 2011
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
14
389.039
131.900
- 807.000
174m²
100m²
- 255m²
321m²
- 1.544m²
1925
- 2000
Preisentwicklung Wiederverkäufe
freistehende Einfamilienhäuser
223.368 €
267.614 €
308.778 €
308.967 €
389.039 €
0
200.000
400.000
600.000
2007 2008 2009 2010 2011
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Seite 25
Zweifamilienhäuser Wiederverkäufe
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
6
197.428
110.000
– 354.000
171m²
124m²
- 250m²
120m²
- 900m²
1930
– 1965
Wiederverkäufe im Jahr 2009 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
3
174.333
133.000
- 205.000
127m²
108m²
- 154m²
287m²
- 798m²
1956
- 2008
Wiederverkäufe im Jahr 2010
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
8
262.656
90.000
- 425.000
165m²
73m²
- 240m²
300m²
- 2.188m²
1937
- 1971
Wiederverkäufe im Jahr 2011
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
2
273.150
240.000
- 306.300
200m²
200m²
657m²
- 884m²
1976
- 1986
Preisentwicklung Wiederverkäufe
Zweifamilienhäuser
207.333 €
197.428 €
174.333 €
262.656 € 273.150 €
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2007 2008 2009 2010 2011
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Seite 26
Doppelhaushälften Erstverkäufe
Erstverkäufe 2008
Anzahl durch- schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
2
230.574
230.500
- 230.649
121m²
115m²
- 126m²
179m²
- 281m²
2008
Erstverkäufe 2009
Anzahl durch- schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
1
330.000
---
125m²
---
303m²
2009
Erstverkäufe 2010
Anzahl durch- schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
4
368.707
238.270
- 317.757
116m²
115m²
- 118m²
265m²
- 338m²
2010
Erstverkäufe 2011
Anzahl durch- schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
10
276.339
215.000
- 392.500
130m²
100m²
- 180m²
191m²
- 404m²
2011
Preisentwicklung Erstverkäufe
Doppelhaushälften
250.017 €
230.574 €
330.000 €368.707 €
276.339 €
0
100.000
200.000
300.000
400.000
2007 2008 2009 2010 2010
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 27
Doppelhaushälften Wiederverkäufe
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
8
225.313
158.000
- 270.000
135m²
103m²
- 180m²
209 m²
- 485m²
1973
- 2002
Wiederverkäufe im Jahr 2009 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
17
197.271
95.000
- 283.500
139m²
100m²
- 185m²
259m²
- 635m²
1922
- 2004
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
9
160.367
75.000
- 246.000
106m²
68m²
- 150m²
152m²
- 455m²
1920
- 2006
Wiederverkäufe im Jahr 2011 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
18
220.588
102.000
- 374.000
133m²
85m²
- 211m²
187m²
- 685m²
1920
- 2001
Preisentwicklung Wiederverkäufe
Doppelhaushälften
169.643 €225.313 €
197.271 €
160.367 €
220.588 €
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2007 2008 2009 2010 2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 28
Reihenhäuser Erstverkäufe
Erstverkäufe 2008
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
4
200.564
181.490
– 229.000
120m²
115m²
- 129m²
180m²
- 215m²
2008
Erstverkäufe 2009
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
4
228.182
210.900
- 239.900
120m²
118m²
- 127m²
176m²
- 315m²
2009
Erstverkäufe 2010
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
25
269.420
196.000
- 341.000
118m²
109m²
- 130m²
166m²
- 311m²
2010
Erstverkäufe 2011
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
4
233.875
220.800
- 242.900
118m²
115m²
- 127m²
143m²
- 213m²
2011
Preisentwicklung Erstverkäufe
Reihenhäuser
275.127 € 200.564 €
228.182 €
269.420 €
233.875 €
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2007 2008 2009 2010 2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 29
Reihenhäuser
Wiederverkäufe
Wiederverkäufe im Jahr 2008 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
29
225.671
60.000
- 575.000
139m²
73m²
- 260m²
112m²
- 1.479m²
1900
- 2003
Wiederverkäufe im Jahr 2009 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
22
188.588
92.350
- 286.000
119m²
65m²
- 170m²
93m²
- 725m²
1932
- 2006
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
24
186.327
95.000
- 274.900
112m²
65m²
- 152m²
140m²
- 327m²
1999
- 2009
Wiederverkäufe im Jahr 2011 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
16
219.854
150.000
- 331.000
126m²
97m²
- 170m²
141m²
- 344m²
1952
- 2005
Preisentwicklung Wiederverkäufe
Reihenhäuser
243.234 €
225.671 €
188.588 €
186.327 € 219.854 €
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2007 2008 2009 2010 2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 30
Reihenendhäuser Erstverkäufe
Erstverkäufe 2008
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
2
222.250
211.500
- 233.500
139m²
138m²
- 140m²
189m²
- 190m²
2008
Erstverkäufe 2009
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
4
252.450
243.900
- 266.000
134m²
118m²
- 152m²
187m²
- 346m²
2009
Erstverkäufe 2010
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
5
252.700
242.700
- 264.150
120m²
112m²
- 132m²
183m²
- 345m²
2010
Erstverkäufe 2011
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
5
280.517
244.800
- 349.500
113m²
109m²
- 116m²
183m²
- 286m²
2011
Preisentwicklung Erstverkäufe
Reihenendhäuser
231.721 €
222.250 €
252.450 €
252.700 € 280.517 €
0
100.000
200.000
300.000
2007 2008 2009 2010 2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 31
Reihenendhäuser Wiederverkäufe
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
6
168.267
100.000
- 235.000
113m²
67m²
- 145m²
82m²
- 1.514m²
1950
- 2007
Wiederverkäufe im Jahr 2009 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
9
218.811
161.800
- 267.600
129m²
105m²
- 168m²
213m²
- 402m²
1968
- 2008
Wiederverkäufe im Jahr 2010
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
10
182.950
112.000
- 250.000
116m²
85m²
- 140m²
167m²
- 576m²
1954
- 2000
Wiederverkäufe im Jahr 2011
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
4
222.575
175.000
- 280.000
147m²
95m²
- 262m²
227m²
- 464m²
1968
- 1995
Preisentwicklung Wiederverkäufe
Reihenendhäuser
153.667 €
168.267 €218.811 €
182.950 €
222.575 €
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2007 2008 2009 2010 2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 32
Mehrfamilienhäuser Zu dieser Gruppe gehören alle mit reinen Wohngebäuden bebauten Grundstücke mit Ge-bäuden ab drei Wohneinheiten. Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar.
Mehrfamilienhäuser Erstverkäufe
Erstverkäufe 2008
keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2009 Anzahl durch-
schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
2
1.963.650
1.908.960
- 2.018.340
1.702m²
765m²
- 937m²
---
2009
Erstverkäufe 2010
Anzahl durch-schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
1
500.000
992m²
1.319m²
2010
Erstverkäufe 2011
keine auswertbaren Daten vorhanden
Mehrfamilienhäuser Wiederverkäufe
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Anzahl durch- schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grund- stücks- größe
Baujahr
8
592.115
150.000
- 2.020.488
1.037m²
140m²
- 3.595m²
318m²
- 6.702m²
1891
- 1968
Wiederverkäufe im Jahr 2009
Anzahl durch- schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grund- stücks- größe
Baujahr
6
440.302
225.000
- 889.000
424m²
180m²
- 962m²
460m²
- 1.390m²
1890
- 1990
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 33
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
11
248.895
55.000
- 531.700
394m²
210m²
- 1.000m²
270m²
- 840m²
1900
- 1972
Wiederverkäufe im Jahr 2011
Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Wohnfläche
Spanne Wohnfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
8
204.125
110.000
- 295.000
266m²
170m²
- 506m²
178m²
- 1.153m²
1750
- 1962
Keine grafische Darstellung der durchschnittlichen Preisentwicklung,
da Objekte nicht vergleichbar sind.
Wohn- und Geschäftshäuser Erstverkäufe
Zu dieser Gruppe gehören alle Grundstücke, die mit Gebäuden bebaut sind, die eine ge-mischte Nutzung haben (Wohnnutzung und Gewerbeeinheiten). Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar.
Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2009
keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2010 Anzahl durch-
schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche
Wohn-/ Nutzfläche
Spanne Wohn-/
Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
1
500.000
---
992m²
---
1.319m²
2010
Erstverkäufe 2011 Anzahl durch-
schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche
Wohn-/ Nutzfläche
Spanne Wohn-/
Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
3
992.500
195.000
- 2.200.000
294m²
---
---
2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 34
Wohn- und Geschäftshäuser Wiederverkäufe
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Anzahl
durch-schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche
Wohn-/ Nutzfläche
Spanne Wohn-/
Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
13
478.812
115.000
- 2.250.000
324m²
155m²
- 704m²
206m²
- 5.017m²
1650
- 1988
Wiederverkäufe im Jahr 2009
Anzahl
durch- schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche
Wohn-/ Nutzfläche
Spanne Wohn-/
Nutzfläche
Grund-stücks- größe
Baujahr
5
558.290
150.000
- 1.425.000
553m²
200m²
- 1.376m²
268m²
- 1.715m²
1600
- 1968
Wiederverkäufe im Jahr 2010
Anzahl durch-schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche
Wohn-/ Nutzfläche
Spanne Wohn-/
Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
6
543.000
113.000
- 1.190.000
621m²
130m²
- 960m²
120m²
- 1.377m²
1800
- 1986
Wiederverkäufe im Jahr 2011
Anzahl durch-
schnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche
Wohn-/ Nutzfläche
Spanne Wohn-/
Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
3
992.500
195.000
- 2.200.000
294m²
80m²
- 508m²
338m²
- 1.628m²
1930
- 1966
Keine grafische Darstellung der durchschnittlichen Preisentwicklung, da Objekte nicht vergleichbar sind
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 35
Gewerblich genutzte Objekte im klassichen Gewerbegebiet
Zu dieser Gruppe gehören alle Grundstücke, die mit Gebäuden bebaut sind, die dem pro-duzierenden Gewerbe zugeordnet sind. Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar.
Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2009
keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2010 keine auswertbaren Daten vorhanden
Erstverkäufe 2011
keine auswertbaren Daten vorhanden
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Anzahl durchschnittlicher
Preis in EUR Preisspanne
in EUR durch-
schnittliche Nutzfläche
Spanne Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
11
898.736
75.000
- 2.533.500
---
---
1.063m²
- 11.004m²
1953
- 1992
Wiederverkäufe im Jahr 2009
Anzahl
durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Nutzfläche
Spanne Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
4
219.300
80.000
- 500.000
---
---
373m²
- 1.664m²
---
Wiederverkäufe im Jahr 2010
Anzahl
durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Nutzfläche
Spanne Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
9
1.628.567
70.000
- 7.500.000
---
---
378m²
- 19.846m²
---
Wiederverkäufe im Jahr 2011
Anzahl
durchschnittlicher Preis in EUR
Preisspanne in EUR
durch-schnittliche Nutzfläche
Spanne Nutzfläche
Grundstücks- größe
Baujahr
10
2.720.650
780.000
- 8.238.000
---
---
2.342m²
- 24.839m²
---
Keine grafische Darstellung der durchschnittlichen Preisentwicklung, da die Objekte nicht vergleichbar sind.
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 36
Wohnungs- und Teileigentum
Orangerie im Hofgarten
Definition der Teilmärkte 37 Fallzahlen 38 Geldumsatz 38 Wohnungseigentum
• Erstverkäufe 39 • Wiederverkäufe 42
Teileigentum Garagen, Stellplätze, Tiefgaragenstellplätze 58
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 37
Wohnungs- und Teileigentum
Wohnungseigentum nach Teilmärkten
Beim Wohnungseigentum ist das Kaufpreismaterial einer weiteren Aufteilung unterzogen worden.
• Unter Erstverkäufen versteht man die erstmalige Veräußerung von Eigen-tumswohnungen
• Wiederverkäufe beinhalten ausschließlich jede weitere Veräußerung
Die aufgeführten Marktpreise beinhalten den Wert für das Sondereigentum an der Woh-nung und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund und Boden. Nicht enthalten sind Werte für Garagen, Stellplätze und Tiefgarageneinstellplätze. Die Höhe der Kaufpreise werden u. a. durch das Baujahr/Alter, Wohnungsgröße, Zahl der Wohneinheiten im Gebäude, Lage, Bauart, Ausstattung, Modernisierung und das Verhält-nis von Angebot und Nachfrage oder persönliche Vorlieben beeinflusst. Die Ausstattungsstandards definieren sich im Einzelnen wie folgt:
• einfach Fenster: Holz, Einfachverglasung; Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, Ölfarbanstrich, tlw. gefliest; Bodenbeläge: Holzdielen, Linoleum, PVC; Heizung: Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser; Elektroinstallation: je Raum 1 Lichtauslass und 1 - 2 Steckdosen
• mittel
Fenster: Kunststoff/Holz, Rolläden, Isolierverglasung; Sanitär: 1 Bad mit Bade-wanne und/oder Dusche und/oder Gäste-WC, Installation unter Putz, gefliest; Bodenbeläge: Teppich, PVC, Fliesen; Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallati-on: je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3 Steckdosen
• gehoben
Fenster: Kunststoff/Aluminium, Rolläden, Isolierverglasung und/oder Sprossen-fenster; Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformatigen Flie-sen; Bodenbeläge: Parkett, Fliesen; Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkör-pern und/oder Fußbodenheizung; Elektroinstallation: je Raum mehrere Lichtaus-lässe und Steckdosen; informationstechnische Anlagen
• stark gehoben Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rolläden, Schall-schutzverglasung; Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformati-gen Fliesen; Bodenbeläge: Parkett, Naturstein; Heizung: Zentralheizung, Fußbo-denheizung, Klimaanlage; Elektroinstallation: aufwändige Installation, Sicher-heitseinrichtungen
HINWEIS: Die Tausch-, Übergabe-, Schenkung- und Überlassung- sowie Erbbaurechts-verträge sind nicht in der Endanalyse der bebauten Grundstücke enthalten. Es wurden nur Verkaufsfälle zur Endanalyse verwendet, deren Käufer einen Fragebogen erhalten und beantwortet haben.
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 38
Fallzahlen und Geldumsatz
Fallzahlen gesamt
Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe
2007 430 39 391
2008 463 35 428
2009 569 57 512
2010 581 74 507
2011 694 65 629
Geldumsatz in EUR gesamt
Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe
2007 47.180.986 6.270.027 40.910.959
2008 40.292.759 6.938.535 33.354.224
2009 50.790.136 11.278.261 39.511.875
2010 57.384.321 14.689.532 42.694.789
2011 73.387.862 13.840.819 59.547.043
Fallzahlen abzüglich der Tausch-, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe und Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen
Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe
2007 237 23 214
2008 264 24 240
2009 313 45 268
2010 248 44 204
2011 315 58 257
Geldumsatz abzüglich der Tausch-, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe und Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen
Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe
2007 26.325.796 5.279.327 21.046.469
2008 25.460.959 5.093.710 20.367.249
2009 34.781.905 9.042.661 25.739.244
2010 28.998.678 9.820.720 19.177.958
2011 41.693.501 12.744.319 28.949.182
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 39
Wohnungseigentum
Erstverkäufe im Jahr 2008
Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden
Ausstattungsstandard mittel Wohnfläche durchschnittlicher
EUR/m² Preisspanne
EUR/m² Preisspanne
in EUR bis 35m² --- --- ---
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.499 2.339 – 2.659 142.200 – 145.000 81m² - 100m² 2.229 1 Verkaufsfall 223.000
ab 101m² --- --- ---
Ausstattungsstandard gehoben Wohnfläche durchschnittlicher
EUR/m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.375 2.364 – 2.386 114.000 – 139.700 61m² - 80m² 2.541 2.163 – 2.960 173.000 – 204.950 81m² - 100m² 2.400 2.009 – 2.947 174.350 – 252.000
ab 101m² 2.555 2.047 – 3.294 319.000 – 336.000
Ausstattungsstandard stark gehoben keine auswertbaren Daten vorhanden
Wohnungseigentum
Erstverkäufe im Jahr 2009
Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden
Ausstattungsstandard mittel
Wohnfläche durchschnittlicher EUR/m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.462 2.091 – 2.762 115.000 – 154.200 61m² - 80m² 2.373 1 Verkaufsfall 149.500 81m² - 100m² 2.529 1 Verkaufsfall 210.000
ab 101m² --- --- ---
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 40
Ausstattungsstandard gehoben
Wohnfläche durchschnittlicher EUR/m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.467 2.031 – 2.771 97.500 – 155.000 61m² - 80m² 2.503 2.127 -2.803 142.000 – 204.300 81m² - 100m² 2.514 2.135 – 2.882 193.000 – 263.700
ab 101m² 2.123 1.852 – 2.587 200.000 – 480.500
Ausstattungsstandard stark gehoben Wohnfläche durchschnittlicher
EUR/m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.705 2.642 – 2.768 161.500 – 179.000 81m² - 100m² --- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Wohnungseigentum
Erstverkäufe im Jahr 2010
Ausstattungsstandard einfach
keine auswertbaren Daten vorhanden
Ausstattungsstandard mittel Wohnfläche durchschnittlicher
EUR/m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.820 2.528 – 3.108 105.000 -165.800 61m² - 80m² 2.622 2.407 – 2.954 148.300 – 178.300 81m² - 100m² --- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Ausstattungsstandard gehoben Wohnfläche durchschnittlicher
EUR/m² Preisspanne
EUR/m² Preisspanne
in EUR bis 35m² --- --- ---
35m² - 60m² 3.018 2.880 – 3.156 158.400 – 188.300 61m² - 80m² 2.647 2.138 – 3.106 139.000 – 197.000 81m² - 100m² 2.624 2.118 – 3.174 180.000 – 269.500
ab 101m² 2.712 1.967 – 3.100 204.600 – 434.000
Ausstattungsstandard stark gehoben Wohnfläche durchschnittlicher
EUR/m² Preisspanne
EUR/m² Preisspanne
in EUR bis 35m² --- --- ---
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m² 2.857 2.278 – 3.437 216.400 – 299.000
ab 101m² --- --- ---
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 41
Wohnungseigentum
Erstverkäufe im Jahr 2011
Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden
Ausstattungsstandard mittel
Wohnfläche durchschnittlicher EUR/m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.887 2.134 – 3.323 117.441 – 174.900 61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m² 2.392 1.986 – 2.982 189.900 – 249.900
ab 101m² --- --- ---
Ausstattungsstandard gehoben Wohnfläche durchschnittlicher
EUR/m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.936 2.732 – 3.156 140.000 – 173.900 61m² - 80m² 2.625 2.068 – 3.446 149.000 – 230.000 81m² - 100m² 2.571 1.882 – 3.821 157.700 – 366.350
ab 101m² 2.757 2.376 – 3.305 309.900 – 423.900
Ausstattungsstandard stark gehoben keine auswertbaren Daten vorhanden
Preisentwicklung des EUR/m² bei Erstverkäufen
ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße und Ausstattung
2.466 €/m²
2.390 €/m²
2.426 €/m² 2.720 €/m²2.684 €/m²
2.200
2.400
2.600
2.800
2007 2008 2009 2010 2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 42
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2008
Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard „einfach“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 838 1 Verkaufsfall 67.000
81m² - 100m²
731 1 Verkaufsfall 62.100
ab 101m² 1.269 1 Verkaufsfall 165.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 883 1 Verkaufsfall 23.500
1950 -
1970
35m² - 60m² 806 431 – 1.040 25.000 – 53.000 61m² - 80m² 946 786 – 1.000 55.000 – 72.000
81m² - 100m²
883 805 - 964 70.000 – 81.000
ab 101m² --- --- --- Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 976 425 – 1.624 8.500 – 50.664
1971 -
1980
35m² - 60m² 814 493 – 1.211 21.700 – 69.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
1.186 1 Verkaufsfall 105.000
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1981 -
1990
35m² - 60m² 727 1 Verkaufsfall 40.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
1.310 1 Verkaufsfall 115.000
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1991 -
2000
35m² - 60m² 1.365 1 Verkaufsfall 67.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Baujahre 2001 – 2007 keine auswertbaren Daten vorhanden
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 43
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard „mittel“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.048 1 Verkaufsfall 32.500
vor 1949
35m² - 60m² 700 545 – 991 27.000 – 57.000 61m² - 80m² 999 860 – 1.139 61.000 – 90.000
81m² - 100m²
950 890 – 1.000 73.000 – 93.000
ab 101m² 974 811 – 1.209 99.200 – 147.500
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.122 809 – 1.435 24.900 – 27.500
1950 -
1970
35m² - 60m² 1.089 610 – 1.731 36.000 – 90.000 61m² - 80m² 932 357 – 1.197 40.000 – 86.500
81m² - 100m²
1.126 1.028 – 1.274 86.000 – 120.000
ab 101m² 643 1 Verkaufsfall 67.500 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.138 758 – 1.900 24.000 – 45.000
1971 -
1980
35m² - 60m² 857 523 – 1.455 23.000 – 72.750 61m² - 80m² 1.127 789 – 1.493 60.500 – 115.000
81m² - 100m²
1.214 588 – 1.717 50.000 – 125.000
ab 101m² 1.341 1.112 – 1.470 120.000 – 170.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahre
bis 35m² 1.203 848 – 1.558 28.000 – 40.500
1981 -
1990
35m² - 60m² 1.082 758 – 1.482 32.500 – 66.700 61m² - 80m² 1.320 1.081 – 1.785 67.000 – 116.000
81m² - 100m²
1.237 949 – 1.735 79.000 – 151.000
ab 101m² 1.205 755 – 1.551 83.000 – 183.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 907 857 - 957 19.700 – 22.000
1991 -
2000
35m² - 60m² 1.447 967 – 1.778 50.000 – 95.000 61m² - 80m² 1.605 1.200 – 1.941 81.000 – 132.000
81m² - 100m²
1.621 1.229 – 2.167 102.000 – 195.000
ab 101m² 906 342 – 1.471 39.000 – 150.000
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 44
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 2001
- 2007
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.560 1 Verkaufsfall 95.000
81m² - 100m²
2.576 1 Verkaufsfall 237.500
ab 101m² --- --- ---
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe 2008 Ausstattungsstandard „gehoben“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.340 1 Verkaufsfall 148.900
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1950 -
1970
35m² - 60m² 1.564 1.278 – 1.851 69.000 – 90.700 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² 931 1 Verkaufsfall 105.000 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1971 -
1980
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.251 1 Verkaufsfall 96.350
81m² - 100m²
1.083 950 – 1.216 77.900 – 107.000
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1981 -
1990
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² 1.227 1 Verkaufsfall 135.000
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 45
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.307 1 Verkaufsfall 43.000
1991 -
2000
35m² - 60m² 1.916 1.574 – 2.298 85.000 – 115.000 61m² - 80m² 1.931 1.214 – 2.508 85.000 – 165.000
81m² - 100m²
1.850 1.591 – 2.108 148.000 – 175.000
ab 101m² 2.062 1 Verkaufsfall 216.500
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
2001 -
2007
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.401 1 Verkaufsfall 187.250
81m² - 100m²
2.272 1 Verkaufsfall 209.000
ab 101m² 1.903 1 Verkaufsfall 222.700
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard „stark gehoben“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² 2.877 2.865 – 2.890 139.000 – 159.000
Baujahr 1950 - 1970 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1971 – 1980 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1981 - 1990 keine auswertbaren Daten vorhanden
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1991 -
2000
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² 1.996 1.856 – 2.136 193.000 – 598.000
Baujahre 2001 – 2007 keine auswertbaren Daten vorhanden
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 46
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2009
Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard „einfach“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949
35m² - 60m² 833 1 Verkaufsfall 50.000 61m² - 80m² 1.551 1.328 – 1.773 89.000 – 113.000
81m² - 100m²
544 1 Verkaufsfall 49.000
ab 101m² 655 1 Verkaufsfall 76.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1950 -
1970
35m² - 60m² 733 479 – 1.003 22.500 – 55.000 61m² - 80m² 882 857 – 962 50.000 – 75.000
81m² - 100m²
1.095 1.084 – 1.105 90.000 – 105.000
ab 101m² 1.286 1 Verkaufsfall 135.000 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.457 586 – 3.276 13.500 – 95.000
1971 -
1980
35m² - 60m² 1.176 1 Verkaufsfall 55.000 61m² - 80m² 987 811 – 1.187 60.000 – 77.200
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1981 -
1990
35m² - 60m² 1.107 1 Verkaufsfall 62.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- --- Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1991 -
2000
35m² - 60m² 1.167 1 Verkaufsfall 56.000 61m² - 80m² 1.414 1 Verkaufsfall 90.500
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Baujahr 2001 – 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 47
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard „mittel“
Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949
35m² - 60m² 986 447 – 1.349 18.000 – 62.000 61m² - 80m² 1.217 993 – 1.435 69.500 – 94.600
81m² - 100m²
1.522 1.216 – 1.700 118.000 – 163.400
ab 101m² 1.412 1.280 – 1.544 185.500 – 193.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 883 783 – 1.018 23.500 – 34.000
1950 -
1970
35m² - 60m² 1.175 556 – 1.765 20.000 – 98.000 61m² - 80m² 971 629 – 1-438 41.500 – 115.000
81m² - 100m²
1.107 814 – 1.467 68.900 – 132.000
ab 101m² 964 1 Verkaufsfall 108.000 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.198 667 – 3.143 29.000 – 88.000
1971 -
1980
35m² - 60m² 1.111 650 – 1.510 26.000 – 74.000 61m² - 80m² 1.109 829 – 1.626 52.700 – 125.000
81m² - 100m²
1.223 914 – 1.411 85.000 – 141.000
ab 101m² 1.086 610 – 1.438 75.000 – 230.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.190 1.094 – 1.286 32.500 – 45.000
1981 -
1990
35m² - 60m² 1.257 738 – 1.811 27.500 – 87.500 61m² - 80m² 1.359 937 – 1.636 59.000 – 115.000
81m² - 100m²
1.188 420 – 1952 34.000 – 164.000
ab 101m² 1.423 1.330 – 1.516 149.000 – 163.000 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.569 933 – 2.485 28.000 – 82.000
1991 -
2000
35m² - 60m² 1.616 1.077 – 3.094 42.000 – 131.500 61m² - 80m² 1.629 1.188 – 1.959 82.000 – 151.000
81m² - 100m²
1.535 1.217 – 2.407 101.000 – 195.000
ab 101m² --- --- ---
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 48
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR Baujahr
bis 35m² 1.786 1 Verkaufsfall 50.000
2001 -
2008
35m² - 60m² 1.351 1 Verkaufsfall 77.000 61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m²
2.034 1.708 – 2.360 139.500 – 210.000
ab 101m² 1.803 1 Verkaufsfall 288.400
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard „gehoben“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949
35m² - 60m² 1.341 1 Verkaufsfall 55.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
1.333 1 Verkaufsfall 100.000
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1950 -
1970
35m² - 60m² 1.118 842 – 1.600 40.000 – 88.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
1.230 1 Verkaufsfall 123.000
ab 101m² 1.333 1 Verkaufsfall 160.000 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---*
1971 -
1980
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
1.840 1 Verkaufsfall 178.500
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.152 1 Verkaufsfall 38.000
1981 -
1990
35m² - 60m² 1.660 1 Verkaufsfall 88.000 61m² - 80m² 1.590 1.386 – 1.692 97.000 – 132.000
81m² - 100m²
1.741 1 Verkaufsfall 141.000
ab 101m² --- --- ---
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 49
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
1991 -
2000
35m² - 60m² 1.672 1.260 – 2.104 63.000 – 122.000 61m² - 80m² 1.683 1.270 – 2.508 80.000 – 165.000
81m² - 100m²
1.581 1.353 – 1.778 113.500 – 160.000
ab 101m² 1.828 1.768 - 1879 193.500 – 210.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
2001 -
2008
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.692 1 Verkaufsfall 110.000 81m² - 100m²
2.071 1.635 – 2.500 138.000 – 220.000
ab 101m² 1.993 1.657 – 2-279 207.500 – 497.000
Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard „stark gehoben“
Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² 1.426 1 Verkaufsfall 212.500
Baujahr 1950 – 1970 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1971 – 1980 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1981 - 1990 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1991 - 2000 keine auswertbaren Daten vorhanden
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahre
bis 35m² --- --- ---
2001 -
2008
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.975 1 Verkaufsfall 170.000 81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 50
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2010
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard „einfach“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949 35m² - 60m² 679 1 Verkaufsfall 32.600 61m² - 80m² 1.058 500 – 1.420 32.000 – 99.000
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1950
- 1970
35m² - 60m² 778 400 – 1.214 16.000 – 68.000 61m² - 80m² 733 1 Verkaufsfall 48.000
81m² - 100m²
1.333 1 Verkaufsfall 120.000
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.015 759 – 1.214 22.000 – 31.000 1971
- 1980
35m² - 60m² 872 806 – 916 29.000 – 38.000 61m² - 80m² 949 1 Verkaufsfall 75.000
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.550 1 Verkaufsfall 46.500 1981
- 1990
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.103 1 Verkaufsfall 74.000
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Baujahr 1991 – 2000 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 2001 - 2009 keine auswertbaren Daten vorhanden
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 51
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard „mittel“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.531 464 – 2.826 13.000 - 65.000
vor 1949 35m² - 60m² 1.145 795 – 1.706 35.000 - 87.000 61m² - 80m² 986 763 – 1.098 54.200 – 85.000
81m² - 100m²
1.175 862 – 1.451 75.000 – 142.000
ab 101m² --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 776 1 Verkaufsfall 22.500 1950
- 1970
35m² - 60m² 916 362 – 1.347 21.000 – 66.000 61m² - 80m² 1.094 650 – 1.547 44.000 – 108.000
81m² - 100m²
1.379 1 Verkaufsfall 131.000
ab 101m² 1.155 1.150 – 1.161 123.000 – 137.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 920 604 – 1.176 14.500 – 35.500 1971
- 1980
35m² - 60m² 1.120 693 – 1.705 30.500 – 99.500 61m² - 80m² 1.211 974 – 1.486 62.000 – 103.000
81m² - 100m²
1.324 1.000 – 1.611 83.000 – 153.000
ab 101m² 893 565 – 1.222 70.000 – 132.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1981
- 1990
35m² - 60m² 1.293 860 – 1.724 49.000 – 100.000 61m² - 80m² 1.375 1.098 – 1.554 67.000 – 110.000
81m² - 100m²
1.387 1.261 -1.601 107.500 – 142.500
ab 101m² 1.396 1 Verkaufsfall 156.300
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.464 1.337 – 1.633 38.500 – 49.000 1991
- 2000
35m² - 60m² 1.627 1.245 – 2.085 58.500 – 98.000 61m² - 80m² 1.647 1.449 – 1.929 110.000 – 150.000
81m² - 100m²
1.609 1.429 – 1.954 138600 – 170.000
ab 101m² 1.302 1.094 – 1.708 130.000 – 181.000
Baujahr 2001 - 2009 keine auswertbaren Daten vorhanden
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 52
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard „gehoben“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949 35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.006 1.256 – 2.756 98.000 – 194.000
81m² - 100m²
2.919 1 Verkaufsfall 248.000
ab 101m² 1.659 636 – 2.682 70.000 – 364.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1950
- 1970
35m² - 60m² 1.000 1 Verkaufsfall 45.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
1.663 1.175 – 2.150 94.000 – 215.000
ab 101m² 1.655 1 Verkaufsfall 192.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1971
- 1980
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.246 1 Verkaufsfall 76.000
81m² - 100m²
1.436 1 Verkaufsfall 139.000
ab 101m² 1.190 780 – 1.600 110.000 – 208.000 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1981
- 1990
35m² - 60m² 1.659 1 Verkaufsfall 70.500 61m² - 80m² 1.554 1.500 – 1.607 102.000 – 120.000
81m² - 100m²
1.536 1.176 – 1.887 103.500 – 179.000
ab 101m² 1.455 1 Verkaufsfall 160.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 939 1 Verkaufsfall 31.000 1991
- 2000
35m² - 60m² 1.833 1 Verkaufsfall 110.000 61m² - 80m² 1.603 2.487 – 1.765 111.000 – 141.000
81m² - 100m²
1.418 1 Verkaufsfall 138.000
ab 101m² 1.772 1 Verkaufsfall 198.500
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 53
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
2001 -
2009
35m² - 60m² 1.158 1 Verkaufsfall 66.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
2.042
1.694 – 2.390
144.000 – 239.000
ab 101m² --- --- ---
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard „stark gehoben“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949 35m² - 60m² 2.864 1 Verkaufsfall 170.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Baujahr 1950 - 1970 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1971 – 1980 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1981 – 1990 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1991 - 2000 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 2001 - 2009 keine auswertbaren Daten vorhanden
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2011
Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard „einfach“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949 35m² - 60m² 672 622 – 714 28.000 – 40.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 54
Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 714 1 Verkaufsfall 25.000 1950
- 1970
35m² - 60m² 928 1 Verkaufsfall 51.500 61m² - 80m² 1.078 1.034 – 1.150 75.000 – 92.000
81m² - 100m²
1.128 1 Verkaufsfall 106.000
ab 101m² --- --- ---
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 797 625 – 1.106 14.500 – 36.500 1971
- 1980
35m² - 60m² 951 1 Verkaufsfall 38.500 61m² - 80m² 1.016 1 Verkaufsfall 64.500
81m² - 100m²
746 1 Verkaufsfall 60.000
ab 101m² --- --- ---
Baujahr 1981 - 1990 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1991 – 2000 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 2001 - 2010 keine auswertbaren Daten vorhanden
Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard „mittel“
Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.905 1 Verkaufsfall 40.000
vor 1949 35m² - 60m² 1.171 1.092 – 1.225 49.000 – 61.000 61m² - 80m² 1.108 776 – 1.624 52.000 – 109.862
81m² - 100m²
1.447 1.316 – 1.669 124.820 – 138.000
ab 101m² 1.183 940 – 1.425 101.500 – 191.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.552 1.179 – 2.559 22.500 – 85.500 1950
- 1970
35m² - 60m² 994 400 – 1.719 20.000 – 90.000 61m² - 80m² 1.203 701 – 1.810 47.000 – 125.000
81m² - 100m²
1.268 804 – 1.878 67.000 – 134.000
ab 101m² 1.571 1 Verkaufsfall 165.000
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 55
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.106 804 – 1.265 22.500 – 38.500 1971
- 1980
35m² - 60m² 1.131 583 – 1.646 24.500 – 94.000 61m² - 80m² 1.073 459 – 1.616 34.000 – 118.000
81m² - 100m²
1.326 852 – 1.690 75.000 – 146.000
ab 101m² 1.640 1.486 – 1.794 163.500 – 185.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1981
- 1990
35m² - 60m² 1.277 989 – 1.600 44.500 – 71.200 61m² - 80m² 1.298 1.019 – 1.767 79.500 – 132.500
81m² - 100m²
1.526 1.444 – 1.629 130.000 – 145.000
ab 101m² 1.725 1 Verkaufsfall 207.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² 1.330 931 – 1.786 27.500 – 57.500 1991
- 2000
35m² - 60m² 1.799 1.311 – 2.267 59.000 – 136.000 61m² - 80m² 1.548 800 – 2.242 52.000 – 143.500
81m² - 100m²
1.683 1.272 – 2.549 110.000 – 246.500
ab 101m² 1.807 1 Verkaufsfall 215.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
2001 -
2010
35m² - 60m² 2.093 1.840 – 2.273 86.500 – 130.000
61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m²
2.474 1 Verkaufsfall 210.000
ab 101m² 720 1 Verkaufsfall 90.000
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard „gehoben“
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- ---
vor 1949 35m² - 60m² 1.999 1.282 – 2.901 64.000 – 155.800 61m² - 80m² 2.655 2.015 – 3.028 135.000 – 230.000
81m² - 100m²
2.644 2.138 – 3.139 185.000 – 280.600
ab 101m² 2.408 1.051 – 3.292 129.500 – 408.400
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 56
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1950
- 1970
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.818 1.262 – 2.374 77.000 – 144.800
81m² - 100m²
2.418 2.171 – 2.799 187.900 – 260.600
ab 101m² 2.739 2.496 – 3.047 260.500 – 405.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1971
- 1980
35m² - 60m² 934 1 Verkaufsfall 35.500 61m² - 80m² 1.706 1.307 – 1.999 91.500 – 145.000
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² 1.128 1 Verkaufsfall 150.000 Wohnfläche durchschnittlicher
Preis pro m² Preisspanne
EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1981
- 1990
35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.370 1 Verkaufsfall 100.000
81m² - 100m²
1.750 1 Verkaufsfall 179.500
ab 101m² 696 1 Verkaufsfall 83.500
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1991
- 2000
35m² - 60m² 1.890 1.091 – 2.295 60.000 – 125.000 61m² - 80m² 1.694 1.362 – 2.243 85.140 – 152.500
81m² - 100m²
1.624 1 Verkaufsfall 138.000
ab 101m² 1.869 1.532 – 2.292 180.000 – 298.000
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 2001
- 2010
35m² - 60m² 2.137 1 Verkaufsfall 102.000 61m² - 80m² 2.397 2.269 – 2.525 147.500 –
154.000 81m² - 100m²
1.850 1 Verkaufsfall 160.500
ab 101m²
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Seite 57
Wohnungseigentum
Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard „stark gehoben“
Baujahr vor 1949 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1950 - 1970 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1971 - 1980 keine auswertbaren Daten vorhanden
Baujahr 1981 - 1990 keine auswertbaren Daten vorhanden
Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²
Preisspanne EUR/m²
Preisspanne in EUR
Baujahr
bis 35m² --- --- --- 1991
- 2000
35m² - 60m² 2.200 1 Verkaufsfall 85.000 61m² - 80m² --- --- ---
81m² - 100m²
--- --- ---
ab 101m² --- --- ---
Preisentwicklung EUR/m² Wiederverkäufe ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße und Ausstattung
1.258 €/m²1.233 €/m²
1.310 €/m²
1.262 €/m²
1.505 €/m²
0
500
1.000
1.500
2.000
2007 2008 2009 2010 2011
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 58
Teileigentum
Garagen, Stellplätze und Tiefgaragenstellplätze Pkw-Stellplätze werden in der Regel zusammen mit Wohnungs- und Teileigentum verkauft. Die nachfolgend aufgeführten Preise wurden aus gesonderten Einzelverkäufen (Erst- und Wiederverkäufe) ermittelt.
Verkaufsjahr 2010
durchschnittlicher Kaufpreis pro Stellplatz
in EUR
Preisspanne in EUR
Anzahl
oberirdischer Stellplatz
Einzelgarage
Tiefgaragenstellplatz
3.100
10.000
8.380
200 – 5.900 6.500 – 14.500 2.300 – 15.000
4 7 7
Verkaufsjahr 2011
durchschnittlicher Kaufpreis pro Stellplatz
in EUR
Preisspanne in EUR
Anzahl
oberirdischer Stellplatz
Einzelgarage
Tiefgaragenstellplatz
5.625
11.327
10.533
2.450 – 11.800 7.700 – 16.000 3.500 – 16.900
14
52
38
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 59
Liegenschaftszinssatz
Archäologischer Park Cambodunum Gallrömischer Tempelbezirk
Definition des Liegenschaftszinssatzes 60 Ergebnisse 62
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 60
Definition des Liegenschaftszinssatzes Der Liegenschaftszinssatz ist in § 14 ImmoWertV definiert: „(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grund-lage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebau-te und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.“ Das heißt, die Liegenschaftszinssätze sind aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke durch Umkehrung der Ertragswertformel zu ermitteln. Die Liegenschaftszinssätze wurden mit folgender Formel interativ (Annäherung durch wiederholte Anwendung desselben Rechen-verfahrens) berechnet:
p = KP
RE -
1
1
−
−
nq
qx
KP
BWKP −
wobei: p = Liegenschaftszinssatz / 100 (erste Näherung: p0 = RE / KP) q = 1 + p n = Restnutzungsdauer des Gebäudes RE = Reinertrag KP = Kaufpreis BW = Bodenwert Für die sachgerechte Anwendung der abgeleiteten Liegenschaftszinssätze ist es von ent-scheidender Bedeutung, die Modellparameter zu kennen, die bei der Ableitung der Liegen-schaftszinssätze verwendet wurden. Die einzelnen Parameter definieren sich wie folgt: Reinertrag Der Reinertrag (RE) ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaf-tungskosten Rohertrag Als Rohertrag wurde der jeweils auf Nachhaltigkeit geprüfte tatsächliche Jahresrohertrag (Nettokaltmieten) verwendet. Erforderlichenfalls wurde eine Korrektur des tatsächlichen jährlichen Rohertrags vorgenommen. Bewirtschaftungskosten Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässi-ge Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Hierzu zählen Verwal-tungskosten, Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis. Die für die Bewirtschaftungskosten angesetzten Parameter werden bei den entsprechenden Objektgruppen dargestellt.
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
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Kaufpreis Angesetzt wurde der jeweils tatsächliche Kaufpreis (KP) ohne Mehrwertsteuer, ohne eines evtl. gegebenen Kaufpreisanteils für Inventar o.ä. und abzüglich des Wertes ei-ner evtl. vorhandenen Baurechtsreserve, zuzüglich evtl. Wertminderungen (z.B. wert-mindernde Belastungen in Abt. II des Grundbuchs), plus/ minus Sonderwerte wie z.B. anzusetzender Over- oder Underrent sowie zzgl. der Kosten zur Beseitigung eines ggf. vorhandenen Instandhaltungs- oder Reparaturstaus, die zur Sicherung des Reinertrags notwendig aufgewendet werden müssen. Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde unter Berücksichtigung des Baujahres, der objektbezogenen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und eventuellen Moderni-sierungen und/ oder Umbauten sowie des Gesamtzustands ermittelt. Bei neueren Ge-bäuden wurde in der Regel die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer minus Baualter als Restnutzungsdauer angesetzt. Bei Altbauten wurde, je nach Objektzustand, eine Restnutzungsdauer zwischen 25 und 45 Jahren unterstellt. Die Mindestrestnutzungs-dauer wurde auf 25 Jahre festgesetzt. Die jeweils zu Grunde gelegte durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer wird bei den entsprechenden Objektgruppen dargestellt. Bodenwert Für den Bodenwertansatz wurden Bodenrichtwerte sowohl zeitlich als auch hinsichtlich der tatsächlichen Geschossflächenzahl und Grundstücksfläche angepasst. Die Anpas-sung hinsichtlich baulichem Nutzungsmaß (GFZ) erfolgte analog WertR 06, Anlage 11. Vergleichswerte wurden nur dann herangezogen, wenn der Bodenrichtwert objektspe-zifisch nicht geeignet war. Rohertragsvervielfältiger (Vielfaches des Jahresrohertrages) Das Vielfache des Jahresrohertrages stellt ein häufig angewandtes Hilfsmittel beim Er-werb von Renditeobjekten zur grob überschlägigen Abschätzung des Verkehrswertes dar. Die zur Ableitung angewandten Modellparameter definieren sich analog vorange-gangenen Erläuterungen.
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Die nachfolgend dargestellten Liegenschaftszinssätze und Rohertragsvervielfältiger basieren auf den Auswertungen von
Kaufverträgen der Verkaufsjahre 2006 bis 2010
Der Liegenschaftszinssatz vermittelt eine grundlegende Aussage über die Rentabilität einer Geldanlage in Immobilien. Die meisten Anleger machen ihre Investition vor allem von der zu erwartenden Rendite der Kapitalanlage abhängig. Wesentlich für die Verwendung des Liegenschaftszinssatzes ist das ihm zu Grunde liegende Modell, d.h. seine Verwendung führt nur dann zu einem richtigen Ergebnis, wenn die Grund-lagen des zu bewertenden Objekts mit den Grundlagen für die Ermittlung des Liegen-schaftszinssatzes übereinstimmen. Unter Verwendung der Formel zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes (Seite 60) wurden aus den Verkaufsjahren 2006 – 2010 insgesamt 71 verwendbare Verkaufsfälle herangezogen und ausgewertet. Die Höhe der Mieten (Nettokaltmieten) wurde aus vom Gutachterausschuss versandten und augrund der Auskunftspflicht nach §197 BauGB ausgefüllten und zurückgesandten Fragebö-gen entnommen oder aus Vergleichsobjekten abgeleitet. Ein- und Zweifamilienhäuser Es wurden ausschließlich vermietete Wohnhäuser ohne gewerbliche Einheiten aus der Kategorie Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Einfamilienhäuser, Einfamilien-häuser mit Einliegerwohnung sowie Zweifamilienhäuser betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde:
Verwaltungskosten: 3 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
Liegenschaftszinssatz % Ein- und Zweifamilien-
häuser
Rohertragsvervielfältiger Ein- und
Zweifamilienhäuser
Anz.
Ø RND BWK Mittelwert
Standard-abweichung
Mittelwert
Standard-abweichung
29 68 Jah-re
14 bis 26 % Ø 18 %
3,2 +/- 0,5 23,2 +/- 2,6
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Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 7 Wohneinheiten Es wurden reine Mehrfamilienwohnhäuser, ohne gewerblichen Anteil, mit 3 bis 7 Wohn-einheiten betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
Liegenschaftszinssatz % Mehrfamilienhäuser
3 bis 7 WE
Rohertragsvervielfältiger Mehrfamilienhäuser
3 bis 7 WE
Anz.
Ø RND
BWK Mittelwert
Standard-abweichung
Mittelwert
Standard-abweichung
12 35 Jahre
22 bis 42 % Ø 27,5 %
4,1 +/- 1,1 14,8 +/- 2,4
Mehrfamilienhäuser mit 8 und mehr Wohneinheiten Es wurden reine Mehrfamilienwohnhäuser, ohne gewerblichen Anteil, mit 8 und mehr Wohneinheiten betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
Liegenschaftszinssatz % Mehrfamilienhäuser
≥ 8 WE
Rohertragsvervielfältiger Mehrfamilienhäuser
≥ 8 WE
Anz.
Ø RND BWK Mittelwert
Standard-abweichung
Mittel-wert
Standard-abweichung
7 43 Jah-re
20 bis 32 % Ø 28 %
6,9 +/- 1,2 10,3 +/- 2,2
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Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil bis zu 50 % Es wurden Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % am Rohertrag betrachtet. Der Geschäftsanteil kann Büros, Praxen, Läden, Gastronomie sowie Werkstätten und Lagerflächen umfassen. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde:
Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Wohnflächen auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II.
BV; Gewerbliche Flächen je nach Nutzungsart und Gebäude-alter zwischen 4,00 €/m² bis 10,00 €/m² Nutzfläche
Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
Liegenschaftszinssatz % Wohn- und Geschäftshäu-
ser gewerbl. Anteil ≤ 50 %
Rohertragsvervielfältiger Wohn- und
Geschäftshäuser gewerbl. Anteil ≤ 50 %
Anz.
Ø RND BWK Mittelwert
Standard-abweichung
Mittelwert
Standard-abweichung
15 37 Jah-re
20 bis 35 % Ø 26 %
5,1 +/- 1,6 13,1 +/- 2,7
Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil von mehr als 50 % Es wurden Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Anteil von 50 bis 90 % am Rohertrag betrachtet. Der Geschäftsanteil kann Büros, Praxen, Läden, Gastronomie sowie Werkstätten und Lagerflächen umfassen. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde:
Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 3 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Wohnflächen auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II.
BV; Gewerbliche Flächen je nach Nutzungsart und Gebäude-alter zwischen 4,00 €/m² bis 10,00 €/m² Nutzfläche
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Liegenschaftszinssatz % Wohn- und Geschäfts-
häuser gewerbl. Anteil > 50 %
Rohertragsvervielfältiger Wohn- und
Geschäftshäuser gewerbl. Anteil > 50 %
Anz.
Ø RND BWK Mittelwert
Standard-abweichung
Mittelwert
Standard-abweichung
8 40 Jah-re
12,5 bis 28 % Ø 20 %
6,6 +/- 1,2 11,5 +/- 1,5
Gewerbeobjekte
Für die Veröffentlichung von Liegenschaftszinssätzen für Gewerbeobjekte liegt noch keine ausreichende Anzahl an für die Liegenschaftszinsermittlung geeigneten Kauffällen vor.
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Mietpreise
Illertor
Wohnungsmieten 66
Häusermieten 69
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Mietpreise
In Kempten (Allgäu) gibt es keinen offiziellen Mietspiegel. Die Geschäftsstelle erhält aber Angaben durch die Fragebögen, die Aufschluss über die Mietpreisentwicklung geben. Die aufgeführten Ergebnisse stammen aus den Angaben der Fragebögen Die angegebenen Mieten beziehen sich auf die Kaltmiete pro m² ohne Betriebskosten. Eine Unterscheidung nach Baujahren, Ausstattung und Lage konnte nicht vorgenommen werden, da zu wenig Daten der jeweiligen Kategorie zur Verfügung gestanden haben. Zur Beurteilung der Durchschnittsmieten wurden die Spannen und die Anzahl der ausgewerteten Mieten angegeben. Es wird keine Unterscheidung zwischen Erst- und Weitervermietung vorgenommen. Diese Übersicht ersetzt keinen Mietspiegel. Sie soll lediglich einen Überblick über die Mietenentwicklungen aufzeigen.
Wohnungsmieten
2008 Wohnfläche durch-
schnittlicher Preis pro m² in
EUR
Preisspanne in EUR
durchschnittliche Wohnfläche (Spanne)
Anzahl
bis 35m²
7,78
6,43 – 11,50
26,93m²
(21,88m² - 34m²)
7
35m² - 60m²
6,42
3,77 – 10,22
47,36m²
(36m² - 60m²)
19
61m² - 80m²
6,23
2,56 – 10,10
68,55m²
(61m² - 80m²)
22
81m²
- 100m²
5,92
4,04 – 7,65
90,69m²
(85m² - 99m²)
7
ab 101m²
---
---
---
---
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2009 Wohnfläche durch-
schnittlicher Preis pro m² in
EUR
Preisspanne in EUR
durchschnittliche Wohnfläche (Spanne)
Anzahl
bis 35m²
8,04
5,88 – 10,83
29,72
(24m² - 34m²)
14
35m² - 60m²
6,08
2,86 – 8,30
48,72m²
(35m² - 60m²)
39
61m² - 80m²
6,11
3,29 – 8,36
69,85m²
(61m² - 80m²)
32
81m²
- 100m²
6,49
3,78 – 8,42
89,88m²
(81m² - 100m²)
21
ab 101m²
6,55
2,11 – 9,36
115,94m²
(102m² - 150m²)
9
2010 Wohnfläche durch-
schnittlicher Preis pro m² in
EUR
Preisspanne in EUR
durchschnittliche Wohnfläche (Spanne)
Anzahl
bis 35m²
7,18
5,33 – 9,09
29,55m²
(23m² - 33.7m²)
18
35m² - 60m²
6,28
3,67 – 10,00
49,68m²
(35m² - 60m²)
36
61m² - 80m²
5,81
3,86 – 7,20
72,34m²
(61m² - 80m²)
26
81m²
- 100m²
5,66
3,91 – 8,37
91,58m²
(81m² - 100m²)
13
ab 101m²
6,18
3,55 – 7,50
135,33m²
(110m² - 156m²)
3
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2011 Wohnfläche durch-
schnittlicher Preis pro m² in
EUR
Preisspanne in EUR
durchschnittliche Wohnfläche (Spanne)
Anzahl
bis 35m²
7,68
5,71 – 9,84
28,83m²
(21m² - 33m²)
14
35m² - 60m²
6,43
3,92 – 9,43
49,3m²
(36m² - 60m²)
44
61m² - 80m²
6,18
3,55 – 10,45
69,96m²
(61m² - 80m²)
31
81m²
- 100m²
5,70
4,44 – 7,38
92,30m²
(82m² - 99,07m²)
11
ab 101m²
7,40
4,17 – 9,70
128,50m²
(103m² - 120m²)
4
0,00 €
1,00 €
2,00 €
3,00 €
4,00 €
5,00 €
6,00 €
7,00 €
8,00 €
9,00 €
bis 35m² 35m² -60m²
61m² -80m²
81m² -100m²
ab 101m²
EUR/m²
Wohnungsgröße
Mietpreisentwicklung Wohnungen
2007 durchschnittlicher Preis pro m²2008 durchschnittlicher Preis pro m²2009 durchschnittlicher Preis pro m²2010 durchschnittlicher Preis pro m²2011 durchschnittlicher Preis pro m²
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Häusermieten (Einfamilienhäuser freistehend, Reihenhäuser)
Jahr durch- schnittlicher
Preis pro m² in EUR
Preisspanne in EUR
durchschnittliche Wohnfläche (Spanne)
Anzahl
2008
4,86
4,10 – 5,74
141m²
(115m² - 163m²)
3
2009
6,16
5,00 – 7,00
172m²
(118m² - 411m²)
7
2010
5,66
2,15 – 7,63
118m²
(90m² - 150m²)
16
2011
6,09
4,64 – 7,00
143m²
(100m² - 211m²)
8
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
5,5
6
6,5
2008 2009 2010 2011
4,86
6,16
5,66
6,09
Mietpreisentwicklung Häuser
durchschnittliche Miete EUR/m²
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Bodenrichtwerte
Burghalde
Definition des Bodenrichtwertes 71
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
Seite 71
Bodenrichtwerte Eine der wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Boden-richtwerten. Gemäß § 196 BauGB sind aufgrund der Kaufpreissammlung für jedes Stadtgebiet durch-schnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Ent-wicklungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder er-schließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenricht-werte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte können aus diesem Grunde nicht bedenkenlos für Wertermittlungen bebauter Grundstücke angewendet werden. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutz-barkeit, Wohn- und Verkehrslage, Bodenbe-schaffenheit, Altlasten, Erschließungs-zustand, Grundstücksform, wertbezogene Rechte, bewirken Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung, so dass aus ihnen keine Rechtsansprü-che abgeleitet werden können.
Die Bodenrichtwerte sind für den Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) grund-sätzlich inklusive Erschließung ermittelt worden. Einige Richtwerte sind ohne Erschlie-ßung bzw. inklusive teilweiser Erschließung Die Ausgleichsmaßnahmen werden entweder von den Eigentümern der Baugrundstücke selbst, oder von der Stadt Kempten (Allgäu) unter Kostenerstattung nach §§ 135 a ff BauGB durchgeführt. Die Ausgleichsbeiträge sind nicht in den Bodenrichtwerten enthalten.
Das der jeweiligen Bodenrichtwertzone zugehörige, fiktive Bodenrichtwertgrundstück wird durch die Darstellung des Bodenrichtwertes hinsichtlich der Nutzung und der Geschoss-flächenzahl typisiert beschrieben. Die dem Bodenrichtwert zugeordnete Geschossflächenzahl (GFZ) ist nicht identisch mit der GFZ nach BauNVO 1968, sondern orientiert sich an der tatsächlichen Nutzung inner-halb des Richtwertgebietes, bzw. an der baulichen Ausnutzung, die im gewöhnlichen Ge-schäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissamm-lung. Für diejenigen Bodenrichtwertzonen, für die keine oder nicht genügend Vergleichs-preise vorliegen, wurden Vergleichspreise aus vergleichbaren Gebieten herangezogen und an die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse des Bewertungsgebietes angepasst. Aus den vorliegenden Vergleichspreisen wurden Bodenrichtwerte für baureifes Land (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Flächen, Sonderbauflächen, Ge-meinbedarfsflächen), Rohbauland und Bauerwartungsland ermittelt. Unterschiede des einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Umständen wie Erschließungszustand, Wartezeit bis zur Baureife, spezielle Lage, Art und Maß der bauli-chen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt (insbesondere Grundstücks-tiefe und -größe) können Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert be-wirken. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachter-ausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011
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Im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) sind eine Reihe von Sanierungsgebieten i.S.v. §§ 136 ff. (im umfassenden Verfahren bzw. vereinfachten Verfahren) BauGB förm-lich festgelegt. Die diesbezüglich ausgewiesenen Bodenrichtwerte sind mit SAN gekenn-zeichnet. Bodenwertbeeinflussende Relevanz entwickeln lediglich die im umfassenden Verfahren (§§ 152 ff. BauGB) festgelegten Gebiete, da hier nach Anfangs- bzw. Endwerten zu unterscheiden ist. Bei den mit SAN/A gekennzeichneten Bodenrichtwerten handelt es sich um den jeweiligen Anfangswert vor Beginn der Sanierung. Die übrigen mit SAN gekennzeichneten Bodenrichtwerte berücksichtigen, auch in Gebieten, die im umfassenden Sanierungsverfahren durchgeführt werden, nicht die Unterscheidung von Anfangs- und Endwerten.
Die Innenstadt wird aufgrund der großen Lageunterschiede nur als grober Anhaltspunkt in Richtwertzonen aufgeteilt. Gerade innerhalb der Innenstadtbodenrichtwertzonen können wegen der stark unterschiedlichen Geschäftslagen Abweichungen vom Bodenrichtwert entstehen.Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen bei zonalen Bodenrichtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
Schreibweise der Bodenrichtwerte
103/a/1 Nr. der Bodenrichtwertzone 2075 €/m2 Bodenrichtwert pro Quadratmeter M – GFZ 4,0 Art der Nutzung - Geschossflächenzahl Erläuterung zur Schreibweise:
230 €/m² = Richtwert inklusive Erschließung 230 €*/m² = Richtwert inklusive teilweiser Erschließung 230 €**/m² = Richtwert ohne Erschließung R = Rohbauland B = Baureifes Land E = Bauerwartungsland W = Wohnbauflächen G = Gewerbliche Flächen M = Gemischte Bauflächen S = Sonderbauflächen GB = Gemeinbedarfsflächen SAN = Sanierungsgebiet SAN/A = Sanierungsgebiet/Anfangswert (ohne Erschließung) GFZ = Geschossflächenzahl (z.B. GFZ 0,5 = Geschoss- fläche beträgt 50 % der Grundstücksfläche) Die Bodenrichtwerte sind lt. Urheberrechtsgesetz (UrhG) und Gesetz über den unlauteren Wettbewerb (UWG) geschützt. Die Erstellung von Auszügen aus der Bodenrichtwertkarte, bzw. der Vertrieb und die Weitergabe von Bodenrichtwerten sind dem herausgebenden Gutachterausschuss vorbehalten. Vervielfältigungen (kopiert, digitalisiert und EDV-gespeichert) sind ausschließlich für den eigenen Bedarf gestattet. Die Weitergabe an Dritte ist nicht erlaubt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt für jedermann gegen Gebühr (EUR 25) Bodenrichtwertauskünfte (schriftlich und telefonisch), ein Beispiel ist in der Anlage 1 zu finden. Alternativ sind Bodenrichtwertauskünfte (Einzelauskunft für EUR 25 oder Daueraus-kunftsberechtigung für EUR 150 für die Dauer von 2 Jahren) im Internet über das Boden-richtwertinformationssystem der bayerischen Gutachterausschüsse www.boris-bayern.de möglich.
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Anlage 1 Antragstellerin/Antragsteller Vorname, Name/Firma __________________________________ Straße, Hs.Nr. __________________________________ PLZ, Ort __________________________________ Telefon (tagsüber) Fax: ____________ Stadt Kempten (Allgäu) Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) Kronenstraße 16 87435 Kempten (Allgäu) www.kempten.de Fax. (08 31) 25 25 –455 Tel. (08 31) 25 25 -367 e-mail: [email protected] internet: www.kempten.de Antrag auf Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (§193 BauGB) Lage des Bewertungsobjektes Straße, HsNr. Gemarkung, Flurstück Nr. Beantragt wird die Erstellung eines Gutachtens über den Verkehrswert
des gesamten Anwesens (Boden und bauliche Anlagen)
des Sondereigentums (z. B. Eigentumswohnung)
Aufteilungsplan-Nr. _______ Stockwerk: ______ Grundbuch – Band/Blatt:
__________
des Grundstücks (nur Bodenwert)
des folgenden Rechtes am Grundstück:
Sonstiges: Eigentümer des Bewertungsobjektes Die Einverständniserklärung der Eigentümerin/des Eigentümers: ist beigefügt wird nachgereicht Wertermittlungsstichtag
aktueller Stichtag folgender Stichtag: Zweck der Wertermittlung
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Für die Erstellung des Gutachtens werden Gebühren und Auslagen gemäß GutachterausschussV zuzüglich Mehrwertsteuer erhoben. Der/Die Antragsteller/-in verpflichtet sich, die anfallenden Gebühren und Auslagen zu übernehmen. Ort, Datum Unterschrift Antragsberechtigung Antragsberechtigt sind vor allem
• Eigentümer – auch Miteigentümer • Erbbauberechtigte • Inhaber von Rechten am Grundstück – z. B. Nießbrauchberechtigte • Pflichtteilsberechtigte • Gerichte/Behörden unter bestimmten Voraussetzungen
Der Eigentümer / die Eigentümerin des Grundstücks erhält gemäß §193 Abs. 5 BauGB eine Ab-schrift des Gutachtens. Bearbeitungszeit Mit einer Bearbeitungszeit von ca. 3 Monaten ist in der Regel zu rechnen. Gebühren Die Gebühren für bebaute Grundstücke richten sich nach der Höhe des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes (z. B. beträgt die Gebühr bei einem Verkehrswert von 300.000 EUR ca. 1.600 EUR). Für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken sowie in Fällen, in denen nur der Bodenwert eines bebauten Grundstücks zu ermitteln ist, wird jeweils die Hälfte der Gebühr für be-baute Grundstücke, mindestens aber 400 EUR berechnet. Sind in einem Gutachten für ein Wertermittlungsobjekt mehrere Werte zu ermitteln, so wird der Gebührenrechnung die Summe aus dem höchsten ermittelten Wert und je einem Viertel aller wei-teren ermittelten Werte zu Grunde gelegt. Neben den Gebühren werden Auslagen für den Lageplan, die Erstellung notwendiger Unterlagen, Portogebühren, Reisekosten und die Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Im Falle einer Rücknahme des Antrages entstehen Gebühren nach § 16 Abs. 6 Gutachteraus-schussV, mindestens jedoch 50 EUR. Schuldner der Gebühren und Auslagen Schuldner der Gebühren und Auslagen ist in der Regel der/die Antragsteller/-in oder derjenige, der die Gebühren und Auslagen dem Gutachterausschuss gegenüber schriftlich übernimmt. Bei mehreren Antragstellern bitten wir um Angabe eines Schuldners.
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Anlage 2
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Fragebogen zum Kaufvertrag eines bebauten Grundstückes
Zutreffendes bitte ankreuzen bzw. ausfüllen ……………………………………..
1. Angaben über das Gebäude/Grundstück
Gebäudeart Einfamilienhaus Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Doppelhaushälfte Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhaus mit teilw. gewerbl. Nutzung Zweifamilienhaus Büro-/Geschäftshaus Garagen Reihenmittelhaus Reihenendhaus
Gebäudekonstruktion massiv gemauert Fertighaus Sonstiges: …………………………………………………………………..
Baujahr: ……………………………
Modernisierung: …………………………… 2. Anzahl der Geschosse ……………………… (Erdgeschoss und Obergeschoss, ohne Keller, ohne Dachgeschoss):
Unterkellert? ja nein teilweise, ca. …………. m² Tiefgarage? ja nein Dachgeschoss ausgebaut ja nein teilweise, ca. …… m²
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3. Anzahl der im Haus befindlichen Wohnungen: …………………..
und / oder Gewerbeeinheiten: …………………..
4. Wohn- und / oder Gewerbefläche insgesamt Wohnfläche (ohne Keller/Speicher): ……………. m² Gewerbefläche (z.B. Laden, Praxis, Büro): ………….. m² Umbauter Raum (falls bekannt): ……………. m³ 5. Nutzung des Objektes
eigengenutzt vermietet teilvermietet Gästevermietung, Ferienwohnung Besteht Mietpreisbindung (sozialer Wohnungsbau) nein ja, bis wann? …………………. erzielte Monatsmiete ohne Nebenkosten (Nettokaltmiete): ……………………… EUR/m² gegebenenfalls genauere Aufschlüsselung: ……………………………………………………………………………… 6. Ausstattung des Gebäudes
Wie würden Sie Ihr Haus einordnen? (es sind auch zwei Kreuze möglich) einfach Fassade: einfaches Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich, keine Außendämmung, Fenster: Holz, Einfachverglasung, Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, tlw. gefliest, Bodenbeläge: Holzdielen, Filz, Linoleum, PVC, Heizung: Einzelöfen, Boiler für Warmwasser, elektrische Speicherheizung (Nachtspeicherofen), Elektroinstallation: pro Raum 1-2 Steckdosen, 1 Lichtauslass, Installationen größten- teils auf Putz mittel Fassade: Mauerwerk mit Wärmedämmputz/Wärmedämmverbundsystem ggf. Sicht- mauerwerk mit Fugenglattstrich, Fenster: Kunststoff/Holz, Rollläden, Isolierverglasung, Sanitär: 1 Bad mit Badewanne und/oder Dusche und/oder Gäste-WC, Installation unter Putz, gefliest, Bodenbeläge: Teppich, Fliesen, Linoleum (höherwertig), Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallation: pro Raum 2-3 Steckdosen, 1-2 Lichtauslässe, Installationen unter Putz gehoben Fassade: Verblendmauerwerk, ggf. Metallbekleidung, hoher Wärmedämmstandard, Fenster: Aluminium/Holz, Rollläden, Isolier-Wärmeverglasung, Sanitär: 1-2 Bäder, Gäste- WC, gefliest, Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung, Elektroinstallation: pro Raum mehrere Steckdosen, mehrere Lichtauslässe stark gehoben Fassade: Naturstein, Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, Elektro- rollläden, Isolier-Wärmeverglasung, Sanitär: mehrere großzügige Bäder, Whirlpool, Gäste- WC, Top-Ausstattung, gefliest, Bodenbeläge: Parkett, Naturstein, hochwertige groß- formatige Fliesen, Heizung: Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlage, Solaranlage, Elektroinstallation: aufwändige Installationen, Sicherheitseinrichtungen Besondere Ausstattung: ……………………………………………………………………………………………………….. (Kamin/Kachelofen, Sauna/Schwimmbad, Aufzug/Müllschlucker, etc.) Beschreibung Ausstattung, falls Gewerbe: …………………………………………………………………………….
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7. Garagen/Stellplätze
ja nein selbst genutzt vermietet Mieteinnahmen in EUR/Monat ………….
Anzahl Netto-Miete monatlich je Einheit
Garagenplatz
Tiefgaragenstellplatz
Carport
oberirdischer Stellplatz
Duplex-Stellplatz
8. Mitveräußertes Inventar (Einbaumöbel, Markise etc.)
Gegenstand: ……………………………………………………….. Wert ca. ………………………. EUR Im Kaufpreise enthalten: ja nein 9. Sonstige Merkmale, die den Kaufpreis beeinflussen (Verwandtschaftsverhältnisse, persönliche Verkaufsumstände, Liebhaberobjekt, Baumängel, Immissionen, Lasten, Wohn- oder andere Rechte etc.) ………………………………………………………………………………………………………………………………………….. ………………………………………………………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………………………………………………..
Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Fragebogen auszu-füllen! Bitte ausgefüllt zurück an: Stadt Kempten (Allgäu) Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Kronenstraße 16 87435 Kempten (Allgäu)
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Anlage 3
Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu)
Fragebogen zur Eigentumswohnung
Wir bitten Sie, Ihre Angaben auf den Zeitpunkt des Erwerbs zu beziehen.
1. Angaben über das Gebäude
Gebäudeart Einfamilienhaus Wohn- und Geschäftshaus (= tlw. gewerbliche
Mehrfamilienhaus Nutzung) Sonstiges (genaue Angabe)
………………………………………………………………………………………………..
Baujahr des Gebäudes: …………………
Umbau/Modernisierung ja wenn ja, wann? nein ………………
2. Angaben über die Wohnung Lage der Wohnung: ………………………………. Orientierung: …………………………………. (z. B. EG, I. OG, …) (z. B. Süd, Südwest, …)
Gesamtwohnfläche: ……………… m² Balkon/Terrasse: ………………… m² (ohne Balkon/Terrasse) Anzahl der Zimmer: …………….. Anzahl der Wohnungen im Gebäude: ………………… Anzahl der Geschosse: ……………………… (Erdgeschoss u. Obergeschoss, ohne Keller, ohne Dachgeschoss)
Ist die Wohnung vermietet? ja nein Wenn ja, Höhe der Kaltmiete: …………………..EUR/Monat
3. Nebenräume/Garagen/Stellplätze Welche Nebenräume wurden mitverkauft? Kellerraum Abstellraum außerhalb der Wohnung
Wurde ein/e TG-Stellplatz/Garage/Stellplatz mitverkauft? Wenn ja, wie hoch ist der alleinige Kaufpreis für den Stellplatz/die Garage? (Der Gesamtkaufpreis der Eigentumswohnung mit Stellplatz liegt uns vor!)
TG-Stellplatz Garage Kaufpreis: …………………….. EUR Kaufpreis: …………………………… EUR Stellplatz im Freien ohne Stellplatz/Garage etc. Kaufpreis: …………………….. EUR
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4. Sondernutzungsrechte/Benutzungsrechte Sind sonstige Sondernutzungsrechte/Benutzungsrechte vorhanden? (z. B. Gartennutzung, Schwimmbadnutzung etc.)
ja nein welche? …………………………………………………………………………………………………… 5. Ausstattung der Eigentumswohnung
Wie würden Sie Ihre Eigentumswohnung einordnen? einfach (Fenster: Holz, Einfachverglasung, Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, Ölfarbanstrich, tlw. gefliest, Bodenbeläge: Holzdielen, Linoleum, PVC, Heizung: Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser, Elektroinstallation: je Raum 1 Lichtauslass und 1 - 2 Steckdosen) mittel (Fenster: Kunststoff/Holz, Rollläden, Isolierverglasung, Sanitär: 1 Bad mit Bade wanne und/oder Dusche und/oder Gäste-WC, Installation unter Putz, gefliest, Bodenbeläge: Teppich, PVC, Fliesen, Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallation: je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3 Steckdosen) gehoben (Fenster: Kunststoff/Aluminium, Rollläden, Isolierverglasung und/oder Sprossen fenster, Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformatigen Fliesen, Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkörpern und/oder Fußboden-heizung, Elektroinstallation: je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, informationstechnische Anlagen stark gehoben (Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rollläden, Schall schutzverglasung, Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformati gen Fliesen, Bodenbeläge: Parkett, Naturstein, Heizung: Zentralheizung, Fuß- bodenheizung, Klimaanlage, Elektroinstallation: aufwändige Installation, Sicher- heitseinrichtungen) Besondere Ausstattung: ……………………………………………………………………………………………………….. (z. B. Kachelofen etc.) ……………………………………………………………………………………………………….. 6. Besonderheiten des Kaufs (z. B. Verwandtschaft, persönliche Verkaufsumstände, Lasten, Baumängel, Belastung mit Rechten etc.)
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Fußgängerzone Rathausstraße