DAS GEWOFAG-JAHR 2015 IM ÜBERBLICK
JANUAR 2015
APRIL2015
3. FEBRUARDer Realisierungswettbe-werb für das Bauprojekt der GEWOFAG in der Messestadt Riem Ost ist entschieden. Das Unternehmen, das bereits jetzt die größte Vermieterin in der Messestadt ist, plant eine weitere Anlage mit über 230 neuen Wohnungen, darunter München-Modell-Einheiten, Wohnungen für Auszubil-dende und Studenten sowie freifinanzierte Wohnungen.
2. MÄRZDie Bauarbeiten auf einem weiteren GEWOFAG-Teilge-biet des DomagkParks sind gestartet. Das Wohnungs-bauunternehmen errichtet im südlichen DomagkPark mehr als 100 Wohnungen, eine Kindertagesstätte und Künstlerateliers.
28. APRILIm Prinz-Eugen-Park plant die GEWOFAG den Bau von insgesamt rund 630 Wohnungen. Für ca. 460 der Wohnungen hat die Woh-nungsbaugesellschaft einen Realisierungswettbewerb ausgelobt, der nun entschie-den wurde. Gebaut wird voraussichtlich ab 2017.
23. MÄRZ Baustart für ein grünes Quar-tier: In Ramersdorf-Perlach an der Hochäckerstraße errichtet die GEWOFAG über 240 Wohnungen und eine Kinder-tagesstätte. Charakteristisch für das künftige Quartier sind seine abwechslungsreichen Grünanlagen: Dachgärten und Quartiersparks mit Aufent-haltsmöglichkeiten sowie Spielbereichen für Kinder bieten nachbarschaftlichen Aktivitäten viel Raum.
5. MÄRZAn der Ludlstraße plant die GEWOFAG auf einem unge-fähr 30.000 Quadratmeter großen Areal ein attrakti-ves Quartier mit rund 360 Wohnungen, ergänzt durch vielfältige soziale Einrichtun-gen. Mit der Entscheidung im Realisierungswettbewerb konnte ein wichtiger Schritt der Vorbereitungen abge-schlossen werden.
23. JUNIDer Kauf der HEIMAG-An-teile durch die GEWOFAG wird notariell besiegelt. Die GEWOFAG ist damit alleinige Gesellschafterin der Heimag München GmbH, deren An-teile sie zuvor lediglich zu 70 Prozent besessen hatte. Mit dem Ankauf gewährleistet das Wohnungsbauunternehmen den Mieterinnen und Mietern aller HEIMAG-Wohnungen nachhaltig sozialverträgliche Mieten.
29. JUNIDie GEWOFAG wird mit dem renommierten Qualitätssiegel zum audit berufundfamilie ausge-zeichnet. Das Zertifikat belegt dem Konzern eine familienbewusste und individuell zugeschnittene Personalpolitik.
20. MAIRichtfest im DomagkPark: In direkter Nachbarschaft zu den mehr als 270 bereits bezo-genen Wohnungen baut die GEWOFAG im Nordosten des Domagkareals in Schwabing weitere rund 140 Wohnungen und eine Kinderbetreuungs-einrichtung. Von dem bereits fertig gestellten, neu eröffneten Wohnen-im-Viertel-Stützpunkt profitieren alle Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers.
DAS GEWOFAG-JAHR 2015 IM ÜBERBLICK
JULI2015
OKTOBER2015
JANUAR2016
7. JULIAusstellungseröffnung: In einem ihrer großen Quartiere in Ramersdorf unterstützt die GEWOFAG das Kunstprojekt „Willkommenskultur“ des Vereins little ART für junge Flüchtlinge. Die Jugendlichen treffen sich regelmäßig mit ei-nem Künstlerteam. Die Werke der Schülerinnen und Schüler werden in einer Ausstellung im Foyer der GEWOFAG- Zentrale gezeigt. Das Pro-jekt „Willkommenskultur“ wird vom Kulturreferat der Landeshauptstadt München gefördert.
14. JULIDie GEWOFAG, der Verein ÄlwA und der Evangelische Pflegedienst München e.V. starten mit „Wohnen bleiben im Viertel“ ein Projekt für ältere und pflegebedürftige Menschen am Ackermann-bogen. Unterstützt wird das Vorhaben von der Bauge-meinschaft Schwabing Hoch Vier und der Wohnbaugenos-senschaft wagnis eG.
22. OKTOBERIm Beisein von Oberbürger-meister Dieter Reiter werden das Begegnungszentrum und der neue Wohnen-im-Vier-tel-Standort am Reinmar-platz in Neuhausen offiziell eröffnet. Die Einrichtungen, die sich Räumlichkeiten teilen, gehören zu einem neuen Quartier mit 125 Wohnungen, das die GEWOFAG gemein-sam mit der Genossenschaft Wogeno errichtet hat.
25. NOVEMBERDie GEWOFAG eröffnet ihren zehnten Stützpunkt von Wohnen im Viertel. Zur Einrichtung im Neubau an der Rupertigaustraße in Ramersdorf gehören zwölf Wohnungen. Bei einem Tag der offenen Tür können sich Interessenten über das Ange-bot informieren.
25. JULINeues Angebot im Viertel: Ab sofort steht allen Bewohne-rinnen und Bewohnern des Quartiers im DomagkPark ein neuer, von der Stadt München geförderter GEWOFAG-Nach-barschaftstreff für gemeinsa-me Ideen und Veranstaltun-gen zur Verfügung.
21. SEPTEMBERMit der Wiedereröffnung ihrer Geschäftsstelle in Taufkirchen in der Akazienstraße ent-spricht die GEWOFAG gerne den Wünschen der Miete-rinnen und Mieter sowie der Gemeinde Taufkirchen. An-lässlich der Wiedereröffnung veranstaltet die GEWOFAG in Taufkirchen ein Mieterfest.
4. DEZEMBERDie GEWOFAG beginnt mit dem Bau von 438 Wohnungen an der Carl-Wery-Straße in Neuper-lach. Geplant sind auch eine Kinderkrippe mit vier Gruppen sowie zwei Tiefgaragen.
22. DEZEMBERDie GEWOFAG vermietet 116 neue, möblierte Apparte-ments für Studierende an das Münchner Studentenwerk. Die 116 Wohnungen befinden sich im neuen Quartier DomagkPark in Schwabing- Freimann.
2 GEWOFAG Holding GmbH 2015
INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort des Aufsichtsrats vorsitzenden
Oberbürgermeister Dieter Reiter 4
Vorwort der Geschäftsführung 8
WOHNEN BEI DER GEWOFAG 12
Mieterbefragung 2015 14
Mietermappe – das Rundum-Infopaket fürs Wohnen 22
Kundenservice vor Ort – Geschäftsstelle Taufkirchen 24
Neumieterveranstaltung – von Anfang an gut beraten 26
Mieterzeitung mz – Service zum Lesen 28
BAUPROJEKTE DER GEWOFAG 30
Neubau – bezahlbaren Wohnraum schaffen 32
Modernisierung – bezahlbaren Wohnraum erhalten 50
PREISGEKRÖNT: AUSZEICHNUNGEN BEI WETTBEWERBEN 58
ARBEITEN BEI DER GEWOFAG 66
Gesundheitsmanagement 68
Zertifikat zum audit berufundfamilie 72
Memorandum für Frauen in Führung (MFF) 74
Mitarbeiterinnen- und Mitarbeiter-Dialog 76
ÖKOPROFIT Energie 78
Neues Intranet 80
Umschlag und Titelseite: Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen
VER
AN
TWO
RTU
NG
& E
RFO
LG
3GEWOFAG Holding GmbH 2015
BERICHT DES AUFSICHTSRATS 82
KONZERNLAGEBERICHT 90
JAHRES ABSCHLUSS DES KONZERNS 140
Bilanz 142
Gewinn- und Verlustrechnung 144
Konzernanhang 146
Entwicklung des Konzernanlagevermögens 166
Verbindlichkeitenspiegel 168
Kapitalflussrechnung 169
Eigenkapitalspiegel 170
Bestätigungsvermerk 172
Beteiligungsverhältnisse 174
JAHRESABSCHLUSS GEWOFAG HOLDING GMBH 176
Bilanz 178
Gewinn- und Verlustrechnung 180
Impressum 182
GES
CH
ÄFT
SJA
HR
4 GEWOFAG Holding GmbH 2015
VORWORT DES AUFSICHTSRATS- VORSITZENDENOBERBÜRGERMEISTER DIETER REITER
Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen
5GEWOFAG Holding GmbH 2015
Sehr geehrte Damen und Herren,
München ist eine bunte und vielfältige Metropole, in der Menschen mit ganz un-
terschiedlichen Lebensläufen wohnen. Ein Teil von ihnen ist hier geboren, viele sind
zugereist. Diese Vielfalt ist ein großer Gewinn und prägt den unverwechselbaren
Charakter unserer Stadt. Es ist unsere Aufgabe, diese Attraktivität zu bewahren und
die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass sich die Menschen in unserer Stadt
wohlfühlen.
Wir alle wissen, dass eine der größten Herausforderungen darin besteht, auf dem
hochpreisigen Münchner Wohnungsmarkt möglichst viele bezahlbare Wohnun-
gen zu schaffen und zu erhalten. Deshalb haben wir die finanziellen Mittel für den
geförderten Wohnungsbau kontinuierlich erweitert, zum Beispiel mit dem Beschluss
für ein Sonderprogramm in Höhe von 250 Millionen Euro für die Jahre 2016 bis 2025.
Hinter diesem Engagement steht das große Ziel, dass München nicht nur attraktiv,
sondern auch bezahlbar bleibt.
Auch mit unserem Wohnungsbausofortprogramm „Wohnen für Alle“, das Anfang
2016 beschlossen wurde, begegnen wir aktiv dem steigenden Bedarf an gefördertem
Wohnraum in München. Zusätzlich zu den bisher geplanten Fertigstellungen sollen in
den nächsten Jahren noch einmal rund 3.000 Wohneinheiten entstehen.
Mit ihrem Geschäftsbericht 2015 dokumentiert die GEWOFAG, dass es ihr gelingt, ih-
ren sozialen Auftrag gut zu erfüllen und bezahlbaren Wohnraum in großem Umfang
bereitzustellen. Die vielfältigen Aktivitäten der GEWOFAG zeigen, dass das Unterneh-
men nicht nur mit seinen umfangreichen Neubau- und Modernisierungsprojekten,
sondern auch mit der nachhaltigen Bestandbewirtschaftung und der gut durchdach-
ten Quartiersentwicklung wichtige Arbeit für unser München leistet.
Besonders freue ich mich darüber, dass auch neue, zeitgemäße und individuelle
Wohnformen bei immer mehr Bauprojekten der GEWOFAG realisiert werden. So
zum Beispiel das Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen, das
Vorsitzender des Aufsichtsrats Oberbürgermeister Dieter Reiter
6 GEWOFAG Holding GmbH 2015
bereits 2014 an den Start ging, oder die Errichtung von Appartements für Auszubil-
dende am Innsbrucker Ring in Berg am Laim. Die Eröffnung von immer mehr Stand-
orten des erfolgreichen Wohn- und Versorgungsprogramms „Wohnen im Viertel“
bereichert die soziale Infrastruktur der jeweiligen Quartiere und zeigt zugleich den
hohen Bedarf an Angeboten, die es Menschen ermöglichen, auch bei eingeschränkter
Mobilität, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit in ihrer vertrauten häuslichen Umge-
bung zu bleiben.
Entscheidenden Anteil am Erfolg eines Unternehmens haben stets seine motivierten
und kompetenten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Daher gilt mein Dank für das
vergangene Geschäftsjahr 2015 allen Beschäftigten der GEWOFAG. Das geleistete
Engagement kommt unserer Stadt und den Menschen, die hier leben, sehr zugute.
Ihr
Dieter Reiter
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München
7GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
Ramersdorf Mitte: Führichstraße und Rupertigaustraße
9GEWOFAG Holding GmbH 2015
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Münchnerinnen und Münchner,
die GEWOFAG errichtet nicht nur Wohnungen für breite Schichten der Münchner
Bevölkerung, sondern schafft zugleich für zahlreiche Menschen ein Zuhause. Auch
bei den Bauprojekten des Geschäftsjahres 2015 spielte die Entwicklung ganzheitli-
cher Quartiere mit einer guten sozialen Infrastruktur eine zentrale Rolle. Ziel ist, dass
sich Mieterinnen und Mieter jedes Alters, unterschiedlicher Herkunft, geprägt von
verschiedenen Kulturen, Lebensformen und Weltanschauungen bei der GEWOFAG
wohlfühlen und in guter Nachbarschaft zusammenleben.
Zu den geplanten großen Bauvorhaben der GEWOFAG mit jeweils gleich mehre-
ren hundert Wohnungen zählen z. B. das Projekt „Am Südpark“ in Obersendling, die
neuen Quartiere in Freiham und im Prinz-Eugen-Park in Bogenhausen sowie die
Errichtung einer weiteren GEWOFAG-Wohnanlage in der Messestadt Riem Ost.
Ein Pilotprojekt der Landeshauptstadt München starteten wir Ende 2015 an der
Carl-Wery-Straße in Neuperlach. Rund die Hälfte der 438 neuen Wohnungen, die
hier entstehen, wird im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) errichtet. KMB ist
darauf ausgerichtet, die Wohnungen über lange Zeit vergleichsweise günstig zu ver-
mieten. Es gelten keine Einkommensgrenzen. KMB ist damit ein innovativer Ansatz,
um Personen, die keine München-Modell-Förderung erhalten, die Suche nach einer
Wohnung, die sie sich leisten können, zu erleichtern.
Vor allem junge Mieterinnen und Mieter hat die GEWOFAG bei zwei innovati-
ven Bauprojekten in Schwabing-Freimann und in Berg am Laim im Blick. 116 neue,
möblier te Appartements für Studierende im DomagkPark vermietete die
GEWOFAG im Dezember 2015 an das Studentenwerk München. Am Innsbrucker
Ring fiel der Startschuss für den Bau von rund 90 Ein- und Zwei-Zimmer-Apparte-
ments für Auszubildende. Bei diesem Pilotprojekt der Landeshauptstadt München er-
richtet die GEWOFAG erstmals Wohnungen für junge Menschen in Berufsausbildung.
Im Geschäftsjahr 2015 haben wir insgesamt 359 neue Wohnungen fertiggestellt,
unter anderem an der Rupertigaustraße in Ramersdorf Mitte, an der Isoldenstraße in
Schwabing-West und am Bauernbräuweg in Sendling-Westpark. Wir haben mit dem
Bau von 549 Wohnungen begonnen und insgesamt 414 Wohnungen saniert.
Neubau an der Isolden-/ Rümannstraße in Schwabing
11GEWOFAG Holding GmbH 2015
Aktuell beschäftigen wir uns intensiv mit drei Projekten, welche die GEWOFAG im
Rahmen des Wohnungsbausofortprogramms „Wohnen für Alle“ der Landeshaupt-
stadt München in Angriff genommen hat. Dabei handelt es sich um die Überbauung
des Parkplatzes am Dantebad sowie Bauvorhaben in der Bodenseestraße und der
Schittgablerstraße. Da diese Neubauprojekte in das Geschäftsjahr 2016 fallen, werden
wir darüber im nächsten Geschäftsbericht ausführlich informieren.
Im Juni 2015 erwarb die GEWOFAG die 30 Prozent der Anteile an der HEIMAG
München GmbH, die zuvor von der GWG Stuttgart gehalten worden waren, und
ist seitdem alleinige Eigentümerin der HEIMAG. Mit dem Ankauf gewährleistet die
GEWOFAG den Mieterinnen und Mietern aller HEIMAG-Wohnungen nachhaltig
sozial verträgliche Mieten.
Besonders gefreut haben wir uns über die hervorragenden Ergebnisse der Mieter-
befragung 2015 und die hohe Beteiligungsquote. Rund 92 Prozent sind zufrieden oder
sogar sehr zufrieden mit der GEWOFAG. Damit konnten wir das sehr gute Resultat
aus dem Vorjahr sogar noch übertreffen. Wir verstehen die ausgezeichneten Ergeb-
nisse als Bestätigung, dass wir mit unserem umfangreichen Mieterservice auf dem
richtigen Weg sind. Zugleich sind sie Ansporn, uns auch zukünftig mit vollem Engage-
ment für die Belange unserer Kundinnen und Kunden einzusetzen.
Bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bedanken wir uns herzlich für die geleis-
tete, ausgezeichnete Arbeit und die hohe Einsatzbereitschaft. Unserem Aufsichtsrat
danken wir ebenso für das entgegengebrachte Vertrauen wie unseren Mieterinnen
und Mietern. Wir freuen uns darauf, weiterhin unseren sozialen Auftrag mit vollem
Engagement zu erfüllen und dazu beizutragen, dass München auch in Zukunft eine
lebens- und liebenswerte Stadt bleibt.
Dr. Klaus-Michael Dengler Sigismund Mühlbauer
Geschäftsführer (Sprecher) Geschäftsführer
der GEWOFAG Holding GmbH der GEWOFAG Holding GmbH
13GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
Die GEWOFAG möchte, dass sich ihre Mieterinnen und Mieter in ihrem
Zuhause wohlfühlen. Die Zufriedenheit ihrer Kundinnen und Kunden zählt
zu den wichtigsten Unternehmenszielen. Voraussetzung dafür sind gut
durchdachte Informations- und Kommunikationskanäle, die mit Blick auf
die Anforderungen und Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter zielgenau
genutzt werden.
Zentrale Anlaufstelle sind die fünf Mieterzentren in verschiedenen Stadt-
teilen sowie die 2015 neu eröffnete Geschäftsstelle in Taufkirchen. Auch
telefonisch ist die GEWOFAG für ihre Kundinnen und Kunden da: Der
Kundenservice hat ein offenes Ohr für ihre Anliegen. Er beantwortet
allgemeine Fragen und erteilt Auskünfte. Wer online mehr über die
GEWOFAG und deren Services wissen möchte, findet auf der
2014 neu gestalteten Website des Unternehmens anspre-
chend und kompakt auf ereitete Informationen.
Zahlreiche thematisch vielfältige Veranstal-
tungen sowie verschiedene Informations-
materialien vom Flyer bis zur Broschüre
runden das breite Angebot ab.
15GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
MIETERBEFRAGUNG 2015
BEFRAGUNG VON MEHR ALS 10.000 MIETERINNEN UND MIETERN
Die Mieterinnen und Mieter wohnen sehr gerne bei der GEWOFAG. Sie haben ihrer
Vermieterin bei der aktuellen Befragung ein hervorragendes Zeugnis ausgestellt.
Rund 92 Prozent sind zufrieden oder sogar sehr zufrieden mit der GEWOFAG. Das
sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr wurde damit sogar noch übertroffen.
Im Rahmen ihres umfangreichen Kundenservices hat die GEWOFAG von Anfang
Oktober bis Ende Dezember 2015 erneut ein Drittel ihrer Kundinnen und Kunden
ausführlich zur Zufriedenheit mit ihrer Wohnsituation und den Dienstleistungen der
GEWOFAG befragt. Die Mieterinnen und Mieter waren nicht nur allgemein mit der
GEWOFAG zufrieden, sondern bewerteten auch ihre Wohnung noch besser als bei
der letzten Befragung: Mehr als 93 Prozent äußerten sich positiv. Die Weiterempfeh-
lungsrate der GEWOFAG konnte ebenfalls gesteigert werden und liegt nun bei über
91 Prozent.
Auch der Grundriss, die Ausstattung und der Zustand der Wohnung erhielten von der
großen Mehrheit der Mieterinnen und Mieter gute oder sogar sehr gute Noten. Im
Bereich der Reinigung und Abfallbeseitigung verbesserten sich die Zufriedenheits-
werte im Vergleich zur letzten Befragung um mehrere Prozentpunkte und erreichten
in einigen Kategorien rund 80 Prozent. Da die Werte in den Kategorien Reinigung des
Treppenhauses und Reinigung des Hauseingangs im Vorjahresvergleich zwar gestei-
gert werden konnten, aber noch unter 70 Prozent liegen, strebt die GEWOFAG hier
weitere Verbesserungsmaßnahmen an.
Erneut sehr gut schnitt der Kundendienst der GEWOFAG-Mitarbeiterinnen und Mit-
arbeiter ab. Gärtner-, Hausmeister- und Handwerkerservice sowie die Leistungen der
Mieterzentren erreichten hohe Zufriedenheitswerte, die in ein paar Rubriken sogar
90 Prozent übersteigen.
16 GEWOFAG Holding GmbH 2015
AUSSAGEKRÄFTIGE ERGEBNISSE DURCH BREITE DATENBASIS
Der GEWOFAG ist eine breite Datenbasis bei ihrer Befragung sehr wichtig. Mehr
als 10.000 Mieterinnen und Mieter erhielten einen Fragebogen per Post. Die hohe
Rücklaufquote von rund 40 Prozent, die sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 10
Prozentpunkte steigerte, trägt entscheidend zur besonderen Qualität der Untersu-
chung bei. Durch die hohe Beteiligung sind die Ergebnisse der Befragung besonders
aussagekräftig.
Es wurden systematisch Mieterinnen und Mieter angeschrieben, die nicht zu den
bereits in den letzten beiden Jahren Befragten gehörten. So gelang es der GEWOFAG,
in einem Zeitraum von drei Jahren allen Mieterinnen und Mietern die Teilnahme zu
ermöglichen. Mit der diesjährigen, dritten Befragung wurde ein Befragungsturnus
damit erfolgreich abgeschlossen. Im kommenden Jahr wird die GEWOFAG mit dem
nächsten Turnus starten.
Befragung von mehr als 10.000 Mieterinnen und Mietern
17GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
ZIELGENAUE ABLEITUNG VON MASSNAHMEN AUS DEN BEFRAGUNGSERGEBNISSEN
Um detaillierte Informationen über die Anforderungen der Kundinnen und Kunden zu
erhalten, ist die Mieterbefragung so aufgesetzt, dass sich die Ergebnisse kleinteilig bis
zu einzelnen Wirtschaftseinheiten aufschlüsseln lassen. So ist es möglich, punktge-
naue Maßnahmen daraus abzuleiten. Die GEWOFAG kann also ihre Planung an den
Bedürfnissen der Mieterinnen und Mieter ausrichten und auf diese Weise einen noch
besseren Service bieten.
Durch die hohe Teilnehmerzahl, die Detailliertheit des Fragebogens und die unmit-
telbare Ableitung konkreter Maßnahmen bietet die jährliche Mieterbefragung der
GEWOFAG eine deutlich höhere Qualität als die meisten Kundenbefragungen in der
Wohnungswirtschaft.
ARBEIT NACH DEM MODELL DER MIETERORIENTIERTEN WOHNUNGSVERWALTUNG
Bereits seit mehreren Jahren arbeitet die GEWOFAG sehr erfolgreich nach dem Mo-
dell der mieterorientierten Wohnungsverwaltung. Dabei werden die Rückmeldungen
der Mieterinnen und Mieter als Basis für die fortlaufende Optimierung der Service-
leistungen genutzt.
Um den Kundinnen und Kunden eine möglichst große, auch zeitliche Flexibilität
bei der Beantwortung zu geben, wurde die zuvor per Hausaushang angekündigte
Befragung schriftlich über einen Zeitraum von drei Monaten durchgeführt. Es bestand
auch die Möglichkeit, den Fragebogen online auszufüllen, wobei dieser in verschiede-
nen Sprachen zur Verfügung stand. Die Teilnahme an der anonymen Befragung war
selbstverständlich freiwillig.
Die GEWOFAG arbeitete bei der umfangreichen Untersuchung erneut eng mit dem
auf Mieterbefragungen spezialisierten Unternehmen „AktivBo“ zusammen, das die
Befragung durchführte.
Ziel der mieterorientierten Wohnungs verwaltung: optimaler Service
18 GEWOFAG Holding GmbH 2015
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–100 %
–100 %
–50 %
–50 %
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0 %
0 %
0 %
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100 %
100 %
100 %
schlecht eher schlecht eher gut sehr gut Ergebnis Befragung 2014
–6,7 %
–39,9 %
–8,3 %
–8,7 %
–20,1 %
–8,9 %
–10,6 %
–28,2 %
–19,0 %
–29,5 %
–33,0 %
–38,4 %
–39,7 %
93,3 %
60,1 %
91,7 %
91,3 %
79,9 %
91,1 %
89,4 %
71,8 %
81,0 %
70,5 %
67,0 %
61,6 %
60,3 %
92,0 %
56,0 %
89,3 %
89,7 %
75,7 %
88,8 %
89,5 %
70,4 %
79,7 %
67,2 %
63,6 %
57,2 %
58,0 %
ALLGEMEINE MIETERZUFRIEDENHEIT
WOHNUNG
GEBÄUDE
Zufriedenheit mit der Wohnung
Zufriedenheit im Treppenhaus
Zufriedenheit mit der GEWOFAG/HEIMAG
Zufriedenheit mit dem Wohngebiet/Stadtteil
Zufriedenheit mit Nachbarschaft
Würde GEWOFAG/HEIMAG weiterempfehlen
Grundriss der Wohnung
Ausstattung der Wohnung
Zustand der Wohnung
Erscheinungsbild des Hauses
Zustand des Gebäudes
Erscheinungsbild Hauseingang
Zustand des Treppenhauses
19GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
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–100 %
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–50 %
0 %
0 %
0 %
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–37,1 %
–21,6 %
–19,0 %
–34,4 %
–16,5 %
–21,7 %
–33,3 %
–34,2 %
–23,7 %
–25,3 %
–28,9 %
–10,6 %
–19,1 %
–27,8 %
–15,6 %
62,9 %
78,4 %
81,0 %
65,6 %
83,5 %
78,3 %
66,7 %
65,8 %
76,3 %
74,7 %
71,1 %
89,4 %
80,9 %
72,2 %
84,4 %
62,8 %
76,4 %
81,0 %
62,7 %
81,8 %
76,3 %
63,5 %
62,1 %
75,2 %
73,6 %
64,7 %
88,0 %
78,1 %
70,3 %
80,7 %
REINIGUNG UND ABFALLBESEITIGUNG
AUSSENANLAGEN
KUNDENSERVICE
Treppenhausreinigung
Sauberkeit der Außenanlagen
Schneeräumung und Streuung im Winter
Reinigung des Hauseingangs
Müllentsorgung
Pflege der Außen- und Grünanlagen
Spielplatz
Tische und Bänke draußen
Gestaltung der Außenanlagen
Bepflanzung der Grünanlage
Telefonische Erreichbarkeit
Freundlichkeit der/des Mitarbeitenden
Eingehen auf Ihr Anliegen
Verständlichkeit der Antworten auf Fragen
Verständlichkeit des autom. Ansagetextes
20 GEWOFAG Holding GmbH 2015
–100 %
–100 %
–100 %
–50 %
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–50 %
0 %
0 %
0 %
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50 %
50 %
100 %
100 %
100 %
–10,3 %
–24,8 %
–17,2 %
–17,5 %
–9,7 %
–16,2 %
–15,0 %
–13,6 %
–17,4 %
–20,6 %
–18,1 %
–17,5 %
89,7 %
75,2 %
82,8 %
82,5 %
90,3 %
83,8 %
85,0 %
86,4 %
82,6 %
79,4 %
81,9 %
82,5 %
87,6 %
72,1 %
80,8 %
80,0 %
88,5 %
83,9 %
83,2 %
85,8 %
81,7 %
77,6 %
80,7 %
81,3 %
MIETERZENTREN
HAUSMEISTER
SICHERHEITSGEFÜHL
Freundlichkeit des/der Mitarbeitenden
Bearbeitungszeit
Fachliche Kompetenz
Zuverlässigkeit und Termintreue
Freundlichkeit
Bearbeitungszeit
Fachliche Kompetenz
Zuverlässigkeit und Termintreue
Sicherheitsgefühl im Treppenhaus
Beleuchtung des Hauseingangs
Sicherheitsgefühl in der Wohnanlage
Zusammenleben der Bewohner in der Wohnanlage
schlecht eher schlecht eher gut sehr gut Ergebnis Befragung 2014
23GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
Mit einem herzlichen Willkommen begrüßt die GEWOFAG-Mietermappe alle Miete-
rinnen und Mieter bei ihrem Einzug in die neue Wohnung. Das im Jahr 2015 neu ent-
wickelte Kommunikationsmedium trägt zu einem guten Start im neuen Zuhause bei.
In verschiedenen Rubriken rund um das Thema Wohnen bietet die Mietermappe
zahlreiche Informationen und Tipps. Neben dem Mietvertrag und Hinweisen zu den
Betriebskosten ist dies im vorderen Teil vor allem ein Verzeichnis Wohnen von A bis Z,
in dem alles Wesentliche nachgeschlagen werden kann.
Quartiere werden durch die bunte Mischung ihrer Bewohnerinnen und Bewohner
lebendig und lebenswert. Mehr zum Zusammenleben von Jung und Alt, Familien,
Singles und Paaren, von Menschen mit unterschiedlichen sozialen und kulturellen
Hintergründen ist im Kapitel „Gut zusammen leben“ und unter der Rubrik „Soziales“
sowie im Flyer „Miteinander Nachbarschaft gestalten“ zu finden.
Nützliche Informationen und wertvolle Tipps der städtischen Partnerunternehmen
der GEWOFAG, wie zum Beispiel dem MVV (Münchner Verkehrs- und Tarifverbund),
der SWM (Stadtwerke München) oder des AWM (Abfallwirtschaftsbetriebs Mün-
chen), sind im zweiten Teil der Mietermappe zusammengestellt. Hier erfährt der
Leser mehr zu den Themen Mobilität, Energie und Wasser, Umwelt und Gesundheit
sowie Abfall und Entsorgung.
Gut informiert durch die GEWOFAG-Mietermappe, fallen Behördengänge, das Aus-
füllen von Dokumenten und Formularen sowie andere Tätigkeiten, die jeden Woh-
nungswechsel begleiten, gleich ein Stück leichter.
Informationen und Tipps rund um das Thema Wohnen in der Mieter-mappe
25GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
Seit September 2015 sind auch die Wege der Mieterinnen und Mieter in Taufkir-
chen zu einem persönlichen Vor-Ort-Dialog mit ihren Ansprechpartnerinnen und
Ansprechpartnern bei der GEOWFAG sehr kurz: Mit der Wiedereröffnung ihrer
Geschäfts stelle in Taufkirchen in der Akazienstraße entsprach die GEWOFAG gerne
den Wünschen der Mieterinnen und Mieter sowie der Gemeinde Taufkirchen.
Von Montag bis Freitag von 8:30 bis 11:30 Uhr und am Donnerstag zusätzlich von
15:00 bis 17:30 Uhr haben die GEWOFAG-Kundinnen und -Kunden die Möglichkeit,
ihre Fragen und Anliegen direkt in der Geschäftsstelle mit den Mitarbeitenden der
Wohnungsverwaltung zu besprechen.
Anlässlich der Wiedereröffnung der Geschäftsstelle hat die GEWOFAG ihre Miete-
rinnen und Mieter in Taufkirchen zu einem Mieterfest eingeladen. Die zahlreichen
Gäste nutzten die Gelegenheit zum nachbarschaftlichen Austausch und gemütlichen
Zusammensitzen.
27GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
Zweimal im Jahr lädt die GEWOFAG alle neuen Mieterinnen und Mieter zur gro-
ßen kostenlosen Informationsveranstaltung „Mieten, Wohnen und mehr“ in die
Unternehmens zentrale im Stadtteil Ramersdorf ein. Das im Jahr 2013 erstmalig
durchgeführte Veranstaltungsformat hat sich inzwischen zu einem festen und
wichtigen Bestandteil der GEWOFAG-Kundenkommunikation entwickelt. Auch die
beiden Termine, die im Juni und November 2015 stattgefunden haben, waren sehr gut
besucht.
Eingeladen waren alle Mieterinnen und Mieter, die im letzten halben Jahr eine
GEWOFAG- oder HEIMAG-Wohnung bezogen haben. Die GEWOFAG kooperiert
bei der Veranstaltung mit starken Partnerinnen und Partnern, wie zum Beispiel den
Stadtwerken München (SWM), dem Münchner Verkehrs- und Tarifverbund (MVV)
oder dem Abfallwirtschaftsbetrieb München (AWM).
Am Stand der SWM zum Beispiel erhalten Besucherinnen und Besucher eine detail-
lierte Energieberatung und Experten des AWM geben Tipps zur cleveren Entsorgung.
Auch die Themen Mobilität und Gesundheit kommen nicht zu kurz: Ausflugstipps mit
Bus und Bahn gibt es am Stand des Münchner Verkehrs- und Tarifverbunds (MVV).
Darüber hinaus wird bei den Neumieterveranstaltungen viel Wert darauf gelegt,
Kundinnen und Kunden die Gelegenheit zu geben, mit Mitarbeitenden der GEWOFAG
ins Gespräch zu kommen. Auch die Wohnforum GmbH, die konzerneigene soziale
Dienstleisterin, präsentiert hier ihre Angebote: vom Wohn- und Versorgungskonzept
für hilfe- und pflegebedürftige Menschen Wohnen im Viertel bis hin zu den Nachbar-
schaftstreffs.
Im Gespräch: Bei der Neumieter-veranstaltung heißt die GEWOFAG ihre Mieterinnen und Mieter herzlich willkommen.
29GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER
WOHNEN
Die Mieterzeitung mz ist ein besonders wertvolles Medium der Kundenkommunika-
tion für die GEWOFAG, da sie an alle Mieterhaushalte verteilt wird und so eine breite
Leserschaft erreicht.
Auch 2015 berichtete die Mieterzeitung viermal jährlich mit einer Frühlings-, Som-
mer-, Herbst- und Winterausgabe über Themen und Ereignisse in München und in
den Quartieren der GEWOFAG. Dabei legt die Redaktion großen Wert darauf, die
Artikel passgenau auf die Anforderungen und Interessen ihrer Leserinnen und Leser
zuzuschneiden. Nur das, was wirklich relevant für die Mieterinnen und Mieter ist,
schafft es in die mz. Das können Geschichten aus dem Alltag ebenso sein wie nütz-
liche Tipps und Tricks rund ums Thema Wohnen, Terminankündigungen, Interviews
oder Neuigkeiten aus den Nachbarschaftstreffs. Ein Gewinnspiel, bei dem es attrak-
tive Preise zu gewinnen gibt, gehört traditionell zu jeder Ausgabe dazu und motiviert
zahlreiche Leserinnen und Leser zum Mitmachen und Miträtseln.
Wer die mz lieber online lesen möchte oder nicht bei der GEWOFAG wohnt, sich
aber für Neuigkeiten aus seinem Viertel oder die thematisch vielfältigen Artikel inter-
essiert, findet die aktuelle Ausgabe jederzeit auf der GEWOFAG-Website.
30 GEWOFAG Holding GmbH 2015
BAUPROJEKTE DER GEWOFAG
Neubau an der Isolden-/ Rümannstraße in Schwabing
33GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
2015 hat die GEWOFAG 359 neue Wohnungen fertiggestellt und mit der Errichtung
von 549 neuen Wohnungen begonnen.
Die GEWOFAG verfolgt nicht nur das Ziel, bezahlbaren und attraktiven Wohnraum
in großem Umfang für breite Schichten der Münchner Bevölkerung zu schaffen, son-
dern auch, lebendige und lebenswerte Quartiere zu entwickeln, in denen eine bunte
Mischung von Bewohnerinnen und Bewohnern zusammenlebt.
Alt und Jung, Menschen mit unterschiedlichen sozialen und kulturellen Hintergründen
in den unterschiedlichsten Phasen ihres Lebens, Familien und Alleinstehende finden
bei der GEWOFAG ein Zuhause. Dabei bringt der Satz aus dem GEWOFAG-Leitbild
„Wir bauen mit Menschen für Menschen“ die Anforderungen des Unternehmens an
eine ganzheitliche Quartiersentwicklung auf den Punkt: Die GEWOFAG entwickelt
Quartiere mit Blick auf die Anforderungen der Mieterinnen und Mieter, die dort ein-
ziehen. Welche Ansprüche stellen sie an Wohnraum, Freiflächen, soziale Betreuung,
Kinderbetreuung und Mobilitätsmanagement? An der Beantwortung dieser Fragen
arbeitet die GEWOFAG zu Beginn jedes Neubauvorhabens. Dabei stimmt sich die
GEWOFAG eng mit den politischen Akteuren, weiteren Bauträgern und allen anderen
Partnern vor Ort ab.
Nachfolgende Seiten zeigen eine Auswahl aktueller Neubauvorhaben der GEWOFAG.
35GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
NEUES STADTQUARTIER „AM SÜDPARK“
Auf dem acht Hektar großen Grundstück zwischen Boschetsrieder Straße, Kistlerhof-
straße und Drygalskiallee in München-Obersendling entstehen rund 1.300 Wohnun-
gen sowie Flächen für ein Ärztezentrum, Büros, Einzelhandel und soziale Infrastruk-
tureinrichtungen. Bauherren bei dem ambitionierten Vorhaben sind die GEWOFAG
sowie der Projektentwickler Accumulata Immobilien GmbH und das Wohnungsbau-
unternehmen Concept-Real zwei GmbH.
Die hohe städtebauliche Qualität des großen neuen Stadtquartiers zeigt sich nicht
nur in der hervorragenden Verkehrsanbindung, sondern auch durch die vielen Grün-
flächen innerhalb des Areals und im gegenüberliegenden Südpark.
Die GEWOFAG bebaut das an das ehemalige E.ON-Gelände angrenzende Grund-
stück der Landeshauptstadt München. Sie errichtet hier insgesamt rund 240
Wohneinheiten in verschiedenen Fördermodellen, Wohnungen im Konzeptionellen
Mietwohnungsbau (KMB) und zwei sogenannte Bürgerheime mit rund 150 Apart-
ments. Darüber hinaus baut das Unternehmen eine sechs gruppige Kindertagesstätte,
einen Bewohnertreff und eine ambulante Pflege-WG. Die WG betreibt der Verein
Gemeinsam leben lernen e.V. als integrative Wohngemeinschaft geistig und mehr-
fach behinderter Menschen mit Studierenden.
Erstmalig baut die GEWOFAG „Am Südpark“ zwei städtische Bürgerheime. Dort
entstehen 97 Apartments für alleinstehende Menschen mit niedrigem Einkommen
wie zum Beispiel Auszubildende oder städtische Kräfte in sogenannten Mangelbe-
rufen wie Erzieher oder Pflegekräfte. Im zweiten Bürgerheim entstehen 52 weitere
Apartments. Der Entwurf für dieses Bauvorhaben stammt vom Architekturbüro
Baumschlager Hutter Partners, München, mit LUZ Landschaftsarchitekten München.
Die Fertigstellung ist für Mitte 2019 geplant.
Rund 240 Wohnungen, ca. 150 Apartments, Kindertagesstätte, Bewohnertreff und Pflege-WG
36 GEWOFAG Holding GmbH 2015
FREIHAM: NEUES QUARTIER IM MÜNCHNER WESTEN
Die GEWOFAG plant im neuen Quartier Freiham rund 240 Wohnungen und Einrich-
tungen für vielfältige soziale und kulturelle Nutzungen. Dafür hat die kommunale
Wohnungsbaugesellschaft einen Realisierungswettbewerb ausgelobt, bei dem das
Wiener Architekturbüro AllesWirdGut Architektur mit DnD Landschaftsplanung,
Wien, mit dem ersten Preis ausgezeichnet wurde.
Mit Freiham-Nord entsteht bis zum Jahr 2040 ein neues Quartier mit rund 8.000
Wohnungen und mehr als 20.000 Einwohnern. Die GEWOFAG gestaltet den neuen
Stadtteil maßgeblich mit. Die GEWOFAG-Grundstücke im ersten Realisierungsab-
schnitt Freihams liegen direkt am neuen Quartierszentrum. Der Baubeginn ist für
Ende 2018 vorgesehen, die Fertigstellung für Anfang 2021 geplant.
37GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
237 Wohnungen und soziale sowie kulturelle Einrichtungen
Auch in Freiham errichtet die GEWOFAG einen Wohnungsmix in der bewährten
„Münchner Mischung“, so dass Menschen mit unterschiedlichem Einkommen hier
eine Wohnung finden können. Auf einem Grundstück entstehen 212 Wohnungen mit
einem bis fünf Zimmern. Rund 60 Prozent werden einkommensorientiert gefördert.
Davon entfällt knapp die Hälfte auf ein Bürgerheim für alleinstehende Menschen.
Etwa 22 Prozent der Wohnungen entstehen im München-Modell-Miete, 18 Prozent
im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB). Für die KMB-Wohnungen gelten keine
Einkommensgrenzen.
Darüber hinaus errichtet die GEWOFAG Räumlichkeiten für ein Stadtteilkulturzen-
trum, eine Stadtteilbibliothek, ein Familien- und ein Gesundheitsberatungszentrum
und ein Bildungslokal sowie ein Haus für Kinder mit drei Krippen- und drei Kindergar-
tengruppen.
Auf dem anderen Grundstück entstehen 25 Wohnungen (EOF-, München-Modell-
Miete-, und KMB-Wohnungen) sowie ebenfalls ein Haus für Kinder mit drei Krippen-
und drei Kindergartengruppen.
38 GEWOFAG Holding GmbH 2015
MESSESTADT RIEM OST
Mit fast 1.300 Wohnungen ist die GEWOFAG bereits jetzt die größte Vermieterin
in der Messestadt Riem. Direkt an der U-Bahn-Station „Messestadt Ost“ plant das
Unternehmen eine weitere Anlage mit München-Modell-Einheiten, Wohnungen für
Auszubildende und Studenten sowie freifinanzierten Wohnungen. Soziale Einrich-
tungen und Gewerbemieter, die ebenfalls Platz auf dem Areal finden, sorgen für eine
noch bessere Infrastruktur im Quartier. Die neue Wohnanlage mit über 220 Woh-
nungen ergänzt den bisherigen Bestand durch überwiegend kleinere Wohneinheiten.
Für das Projekt Messestadt Riem Ost hat die GEWOFAG einen Realisierungswettbe-
werb ausgelobt, bei dem das Preisgericht zwei erste Preise vergab. Im Rahmen des
VOF-Verfahrens hatten die Preisträger Gelegenheit, ihre überarbeiteten Entwürfe zu
präsentieren. Den Auftrag erhielt das Architekturbüro Henchion Reuter Architekten,
Berlin, mit Marcel Adam Landschaftsarchitekten, Potsdam.
Die GEWOFAG errichtet in der neuen Anlage neben den München-Modell-Woh-
nungen und den Wohnungen für Auszubildende und Studenten auch freifinanzierte
Wohnungen im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB). KMB ist eine bundesweit
einzigartige Maßnahme für stabilere Mieten und für Haushalte konzipiert, die von
Förderprogrammen wie dem München-Modell knapp nicht mehr erfasst werden. Die
Mieten dieser Wohnungen bleiben unterhalb des Mietpreis spiegels.
Der Baubeginn erfolgt im Frühjahr 2018.
Über 220 geförderte und freifinanzierte Wohnungen
39GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
AZUBIWOHNEN UND EINKAUFEN AM INNSBRUCKER RING
Am Innsbrucker Ring in Berg am Laim baut die GEWOFAG erstmals Wohnungen für
Auszubildende. Räumlichkeiten für einen Supermarkt und eine Drogerie schließen die
bisherige Lücke in der Nahversorgung im Viertel.
Es entstehen 91 Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments für junge Menschen in Berufs-
ausbildung. Das Vorhaben ist ein Pilotprojekt der Stadt München. Zusätzlich baut die
GEWOFAG 27 Wohnungen im kommunalen Förderprogramm KomPro/B und eine
Kinderkrippe mit sechs Gruppen. Die Fertigstellung ist für Ende 2017 geplant.
Das Gebäude nach dem Entwurf von 03 Architekten, München, mit ver.de land-
schaftsarchitektur, Freising, hat darüber hinaus eine weitere wichtige Funktion: Es
schirmt die geplanten Freiflächen und das Quartier dahinter gegen den Straßenlärm
ab. Dadurch entsteht ein Maximum an Wohn- und Aufenthaltsqualität für die künfti-
gen Bewohnerinnen und Bewohner.
40 GEWOFAG Holding GmbH 2015
PILOTPROJEKT FÜR KONZEPTIONELLEN MIETWOHNUNGSBAU AN DER CARLWERYSTRASSE
An der Carl-Wery-Straße in Neuperlach errichtet die GEWOFAG 438 Wohnungen.
Geplant sind auch eine Kinderkrippe mit vier Gruppen sowie zwei Tiefgaragen.
Rund die Hälfte der Wohnungen wird im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB)
errichtet, die übrigen Wohnungen in verschiedenen Fördermodellen. Das Bauvorha-
ben der GEWOFAG ist eines der KMB-Pilotprojekte der Landeshauptstadt München.
Für die KMB-Wohnungen gelten keine Einkommensgrenzen. KMB sieht vor, dass die
Wohnungen über lange Zeit verhältnismäßig günstig vermietet werden, um Druck
aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen. Das Angebot richtet sich zum Beispiel an
„Normalverdiener“, die keine München-Modell-Förderung erhalten.
Der Entwurf stammt vom Architekturbüro MAIER.NEUBERGER.ARCHITEKTEN. Vor-
gesehen sind zwei schlangenförmige Gebäude mit Flachdach. Um die Gebäude her-
438 neue Wohnungen und eine Kinderkrippe
41GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
um wird es private und öffentliche Grünflächen geben. Die Form der Gebäude schafft
grüne Höfe, zu denen auch die Hauseingänge hin orientiert sind, und Zwischenräume
mit hoher Aufenthaltsqualität für die zukünftigen Mieterinnen und Mieter.
Die Baukörper und die „gefalteten“ Fassaden mit Loggien, ziegelrotem Kratzputz und
Klinkersockel nehmen Elemente der umliegenden Bebauung auf. Sie erinnern außer-
dem daran, dass es in dieser Gegend einmal Lehmabbau und Ziegelherstellung gab.
Für beide Bauabschnitte errichtet die GEWOFAG je eine Tiefgarage. Die geplante
Kinderkrippe mit vier Gruppen wird den Bedarf der Neubauten wie auch den der
umliegenden Wohnbebauung decken.
Das Baugebiet wird im Osten von der Carl-Wery-Straße, im Norden von der Therese-
Giehse-Allee, im Westen von einem weiteren Wohngebiet und im Süden von einer
Grünfläche begrenzt. Das Quartier liegt in direkter Nähe zum U- und S-Bahnhof
Neuperlach Süd sowie zur Buslinie 196 und ist damit sehr gut an das öffentliche Nah-
verkehrsnetz angeschlossen.
42 GEWOFAG Holding GmbH 2015
PRINZEUGENPARK
Auf dem Areal der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne in Bogenhausen entsteht in den
kommenden Jahren ein neues Stadtquartier mit insgesamt etwa 1.800 Wohnun-
gen und Infrastruktureinrichtungen, in dem einmal ungefähr 4.500 Menschen leben
werden.
Die GEWOFAG baut auf sechs der 16 Baugebiete des neuen Quartiers insgesamt rund
630 Wohnungen. Für fünf dieser Baugebiete mit insgesamt rund 460 Wohnungen
hat die GEWOFAG einen Realisierungswettbewerb ausgelobt. Gebaut wird ab 2017.
Der Wettbewerb war in drei Lose aufgeteilt. Die ersten Preise wurden wie folgt
vergeben:
Los 1: AllesWirdGut Architektur, Wien,
mit club L94 Landschaftsarchitekten, Köln
Los 2: Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner, München,
mit HinnenthalSchaar LandschaftsArchitekten, München
Los 3: MAIER.NEUBERGER.ARCHITEKTEN, München, und LAUX ARCHITEKTEN,
München, mit terra.nova Landschaftsarchitektur, München
Im Wettbewerbsgebiet entstehen einkommensorientiert geförderte Wohnungen,
Wohnungen gemäß dem Kommunalen Wohnungsbauförderprogramm B, Mün-
chen-Modell-Wohnungen sowie Wohnungen im Konzeptionellen Mietwohnungsbau
(KMB). Im Südteil des Areals baut die GEWOFAG darüber hinaus weitere rund 170
Wohnungen im Rahmen einer ökologischen Mustersiedlung.
Die GEWOFAG bezieht Anwohnerinnen und Anwohner, Institutionen und Vereine
aus dem Umfeld des Areals sowie den Bezirksausschuss Bogenhausen von Anfang an
aktiv in den Quartiersentwicklungsprozess mit ein. Das Wohnungsbauunternehmen
führte beispielsweise umfangreiche Informationsveranstaltungen für Bürgerinnen
und Bürger durch, aus denen wichtige Hinweise und Anregungen hervorgingen.
Alle GEWOFAG-Wohnungen im Prinz-Eugen-Park werden barrierefrei gestaltet, ein
Anteil der Wohnungen ist außerdem auf die Bedürfnisse von Rollstuhlfahrerinnen
und Rollstuhlfahrern ausgerichtet. Auch das gesamte Wohnumfeld wird barrierefrei
und stufenlos gestaltet. Im Prinz-Eugen-Park leben künftig Menschen mit und ohne
Behinderung gemeinsam in einem Quartier.
Quartiersentwicklung in Bogenhau-sen: ca. 630 neue Wohnungen
43GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
Die künftigen GEWOFAG-Mieterinnen und Mieter des Prinz-Eugen-Parks profitieren
von vielfältigen sozialen Angeboten, darunter ein weiterer Standort des erfolgrei-
chen Wohn- und Versorgungsmodells der GEWOFAG Wohnen im Viertel, Häuser für
Kinder, eine heilpädagogische Kindertagesstätte sowie mehrere Bewohnertreffs und
Gemeinschaftsräume für den Austausch untereinander. Diese Angebote bilden die
Basis für ein lebendiges und lebenswertes Quartier mit aktiven Nachbarschaften.
Das Freiraumkonzept für das Wettbewerbsgebiet sieht eine enge Verzahnung von
Wohnen und Grün vor. Beispielsweise verfügen alle Wohnungen über einen Balkon,
eine Terrasse oder einen Wohnungsgarten.
Ein lebendiges und lebenswertes neues Quartier mit barrierefreien Wohnungen
oben rechts: AllesWirdGut Architektur, Wien, mit club L94 Landschaftsarchitekten, Köln
oben links: Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner, München, mit HinnenthalSchaar LandschaftsArchitekten, München
unten rechts: MAIER.NEUBERGER.ARCHITEKTEN, München, und LAUX ARCHITEKTEN, München, mit terra.nova Landschaftsarchitektur, München
44 GEWOFAG Holding GmbH 2015
VIELFÄLTIGES QUARTIER AN DER LUDLSTRASSE
An der Ludlstraße, an der Grenze zwischen den Stadtteilen Hadern und Laim, plant
die GEWOFAG auf einem rund 30.000 Quadratmeter großen Areal ein attraktives
Quartier mit rund 360 Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen. Realisiert wird der Ent-
wurf von AllesWirdGut Architektur, Wien, mit el:ch landschaftsarchitekten, München.
Die GEWOFAG plant an der Ludlstraße Wohnungen gemäß den Kommunalen
Wohnungsbauförderprogrammen A und B, München-Modell-Wohnungen sowie
freifinanzierte Wohnungen. Ein Großteil der Ein- bis Fünf-Zimmer-Einheiten ist
dabei für Familien vorgesehen. Für sie wird Wohnen an der Ludlstraße auch durch
die entstehenden sozialen Angebote attraktiv: Das Familien- und Beratungszentrum
bietet Unterstützung und mit dem „Haus für Kinder“ für drei Kindergarten- und drei
Kinderkrippengruppen sowie dem Kindertageszentrum KITZ für acht altersgemischte
Gruppen entstehen umfangreiche Kinderbetreuungsmöglichkeiten vor Ort.
Mieterinnen und Mieter an der Ludlstraße profitieren künftig von vielfältigen Ange-
boten für ein gemeinschaftliches Miteinander: Mit dem Quartierstreff entsteht ein
Ort, an dem sich Nachbarn treffen, austauschen und verschiedene Kursangebote
wahrnehmen können. Im Mehrgenerationen-Wohnhaus der Evangelisch-Freikirchli-
chen Gemeinde Großhadern leben Familien, Singles und Paare verschiedener Alters-
stufen zusammen: Die generationen übergreifende Hausgemeinschaft verfügt über 17
Wohnungen, einen Gemeinschaftsbereich mit Küche sowie ein Gästeappartement.
Außerdem plant die GEWOFAG auf dem Gelände Künstlerateliers, die teilweise als
Wohnateliers genutzt werden können. Damit können sich Künstler im Quartier an
der Ludlstraße ansiedeln und bezahlbare Arbeitsräume erhalten.
Nachbarschaftliches Miteinander fördert auch die kleinteilige Bebauung des Are-
als mit mehreren Häusern mit jeweils maximal 30 Wohnungen. Ergänzt wird diese
Bauweise durch eine attraktive Schallschutzbebauung mit hohem Wohnwert. Das
gesamte Quartier wird so optimal vor dem Autobahnlärm geschützt. Damit steigt die
Lebens- und Wohnqualität im Quartier an der Ludlstraße.
Rund 360 neue Wohnungen und vielfältige soziale Angebote
45GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
BRANTSTRASSE: WOHNUNGEN UND KINDERBETREUUNG
Die GEWOFAG errichtet an der Brantstraße und Siglstraße in Laim 99 geförderte
Wohnungen und Einrichtungen für rund 200 Kinder in zwei Kindertagesstätten sowie
eine Tiefgarage.
Die Wohnungen werden auf drei Baukörper verteilt, die entlang der Siglstraße und
der Brantstraße angeordnet sind. Sie führen den Straßenzug durch den Anbau an die
bestehenden Brandwände fort. Im Süden werden die Gebäude an der Brantstraße
über Eck weitergeführt und geben den grünen Innenhöfen so einen schützenden
Rahmen.
Die Kindertagesstätten sind jeweils in den südlichen Gebäudeteilen im Erdgeschoss
als zweigeschossiger Baukörper eingefügt. Die Außenspielflächen der Kindertages-
stätten orientieren sich nach Süden in Richtung der angrenzenden Schrebergärten.
Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2018 geplant.
99 geförderte neue Wohnungen und zwei Kindertagesstätten
46 GEWOFAG Holding GmbH 2015
GRÜNES QUARTIER AN DER HOCHÄCKERSTRASSE
Nördlich des Neuen Südfriedhofs in Perlach entsteht an der Hochäckerstraße ein
neues großes Quartier mit 1.100 Wohnungen, vier Kindertagesstätten, Geschäften
sowie großzügigen Grün- und Freiflächen. Das neue Quartier wird in mehreren Bau-
abschnitten errichtet und teilt sich voraussichtlich in zirka 80 Prozent Geschosswoh-
nungsbau mit Miet- und Eigentumswohnungen sowie Reihenhäuser und Doppel-
haushälften auf.
Die GEWOFAG errichtet hier 244 geförderte Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen für
Singles und Familien und eine Kindertagesstätte. Darunter befinden sich 201 Woh-
nungen, die nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF) gefördert werden, 17
München-Modell-Wohnungen sowie 26 nach dem Kommunalen Wohnungsbaupro-
gramm KomPro/B geförderte Wohnungen. Insgesamt werden fast 18.000 Quadrat-
meter Wohnfläche geschaffen. Darüber hinaus entstehen 153 Tiefgaragenstellplätze.
In der Tiefgarage wurden vier Stellplätze so vorgerüstet, dass später Ladestationen
für E-Autos dort angebracht werden können. Besonders attraktiv wird das Quartier
durch seine vielfältigen Grünanlagen: Dachgärten und Quartiersparks mit Spielberei-
chen für Kinder sind der ideale Raum für nachbarschaftliche Aktivitäten. Das Quartier
bietet darüber hinaus viele weitere Plätze für gemeinschaftliches Miteinander. So
laden z. B. Treppenhauserker mit Sitzmöglichkeiten zum Verweilen ein.
Eine Schallschutzwand schirmt die Dachgärten optimal vom Straßenlärm ab, der
vor allem von der Autobahn verursacht wird, und sorgt so für eine gute Lebens- und
Wohnqualität. Dank der zwei Kindergarten- und zwei Krippengruppen sind die Wege
an der Hochäckerstraße für Familien kurz: Kindergarten, Spielplatz und Grünflächen
liegen im unmittelbaren Wohnumfeld. Die Kinder müssen keine Straßen überqueren,
um die Einrichtung zu erreichen.
Die Fertigstellung ist für Anfang 2017 geplant.
244 geförderte neue Wohnungen und eine Kindertagesstätte
48 GEWOFAG Holding GmbH 2015
FERTIGGESTELLT: NEUE WOHNUNGEN UND SOZIALE EINRICHTUNGEN
Im Geschäftsjahr 2015 hat die GEWOFAG vor allem folgende ambitionierte Neubau-
projekte erfolgreich abgeschlossen:
BAUERNBRÄUWEG
Die GEWOFAG hat am Bauernbräuweg in Sendling-Westpark eine große Kita für
die Landeshauptstadt München gebaut, in der 111 Kinder betreut werden können. Im
selben Gebäude errichtete die Wohnungsbaugesellschaft 27 einkommensorientiert
geförderte Wohnungen.
DOMAGKPARK
Bereits Ende 2014 stellte die GEWOFAG 272 geförderte Wohnungen im nördlichen
Teil des DomagkParks in Schwabing-Freimann fertig. Ende 2015 folgten 116 Wohnun-
gen für Studierende. Außerdem errichtete das Unternehmen hier einen Nachbar-
schaftstreff und eine Quartierswerkstatt. 28 weitere Wohnungen im DomagkPark
Nord werden im Juni 2016 fertiggestellt. Aktuell baut die GEWOFAG im Süden des
Areals in mehreren Abschnitten mehr als 170 weitere Wohnungen, eine Kindertages-
stätte und Künstlerateliers.
Bereit zum Einzug: fertiggestellte Neubauprojekte
Neubau am Bauernbräuweg in Sendling
49GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
GRÄFSTRASSE
An der Gräfstraße in Pasing baute die HEIMAG 17 freifinanzierte Ein- bis Fünf-Zim-
mer-Wohnungen und eine Tiefgarage. Die große Fünf-Zimmer-Wohnung hat einen
kleinen Gartenanteil. Wohnungen im obersten Stockwerk verfügen über Dachterras-
sen, alle anderen Wohnungen haben Balkone.
ISOLDENSTRASSE
69 barrierefreie Wohnungen, eine Tiefgarage und mehrere Läden im Erdgeschoss
errichtete die GEWOFAG an der Isolden-/Rümannstraße in Schwabing-West. Sechs
der Wohnungen sind freifinanziert, alle übrigen gefördert.
REINMARPLATZ
Die GEWOFAG setzte gemeinsam mit der WOGENO am Reinmarplatz in Neuhau-
sen ein Mehrgenerationenhaus um. Neben 125 barrierefreien Wohnungen (davon
75 Wohnungen der GEWOFAG, ein Teil der Wohnungen wurde bereits 2014 fertig-
gestellt) entstanden vielfältige soziale Einrichtungen: ein Begegnungszentrum für
Jung und Alt mit Wohncafé, ein Kindertageszentrum und ein weiterer Stützpunkt
von Wohnen im Viertel, dem Wohn- und Versorgungsprogramm der GEWOFAG für
hilfsbedürftige Menschen.
RUPERTIGAUSTRASSE
98 neue Wohnungen, die neben Raum für familiengerechtes Wohnen auch Platz für
altersgerechtes Wohnen bieten, errichtete die GEWOFAG an der Rupertigaustraße in
Ramersdorf Mitte. Ein Teil der Wohnungen wurde bereits 2014 fertiggestellt.
Ein neues Zuhause für Familien, Singles und Senioren
51GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
414 Wohnungen hat die GEWOFAG im Jahr 2015 modernisiert und teilweise energe-
tisch saniert.
Die Gründe, aus denen Modernisierungen in Angriff genommen werden, sind viel-
fältig: neue bautechnische Standards oder Vorschriften können solche Maßnahmen
ebenso notwendig und sinnvoll machen wie technische Weiterentwicklungen und
veränderte Anforderungen der Mieterinnen und Mieter.
Besondere Umsicht ist bei der Modernisierung von denkmal- oder ensemble-
geschützten Gebäuden erforderlich. Die Herausforderung besteht darin, die histo-
rischen Gebäude möglichst effizient zu sanieren und gleichzeitig Denkmalpflege zu
betreiben. In solchen Fällen arbeitet die GEWOFAG eng mit den Denkmalschutz-
behörden zusammen.
Auch Modernisierungsprojekte, die in bewohntem Zustand erfolgen, sind häufig
anspruchsvoll. Die „Modernisierungsbegleitung“ der GEWOFAG ist während der
Bauphase für die Mieterinnen und Mieter vor Ort. Fachkräfte informieren die Bewoh-
nerinnen und Bewohner über den Fortschritt der Baumaßnahmen und beraten bei
individuellen Fragestellungen. In Fällen, in denen ein sanierungsbedingter Wohnungs-
wechsel bei Großinstandsetzungen unumgänglich ist, unterstützt die GEWOFAG die
betroffenen Mieterinnen und Mieter mit einem professionellen Umzugsmanagement.
Nachfolgende Seiten zeigen eine Auswahl aktueller Modernisierungsprojekte der
GEWOFAG.
52 GEWOFAG Holding GmbH 2015
QUARTIERSENTWICKLUNG RAMERSDORF MITTE: „FAMILIEN ZURÜCK IN DIE STADT“
Als Ergebnis des Wettbewerbs „Ramersdorf Mitte – Familien zurück in die Stadt“
gestaltete die GEWOFAG seit Februar 2011 ihre Siedlung zwischen Führich-, Ayin-
ger und Rupertigaustraße neu – mit dem Ziel, familien- und seniorenfreundlichere
Wohnungszuschnitte zu erreichen. So passte das Unternehmen das Quartier an die
Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter an. Gleichzeitig wurden die Maßnahmen so
durchgeführt, dass der bestehende Charakter Ramersdorfs gewahrt bleibt.
Die Maßnahme wird in mehreren Teilprojekten umgesetzt. Die Modernisierung von
zwei Gebäudezeilen an der Ayinger Straße ist seit Juni 2012 abgeschlossen (Bauab-
schnitt A). Bei der Aufstockung entlang der Führichstraße im Bauabschnitt B ent-
standen 11 neue Wohnungen und drei Einheiten für Kleingewerbe. 39 Wohnungen
wurden saniert. In den Bauabschnitten C und D hat die GEWOFAG zwei Neubauten
an der Rupertigaustraße mit insgesamt 93 neuen Wohnungen und einer Tiefgarage
errichtet. Im Bauabschnitt E modernisiert die GEWOFAG bis Juni 2016 insgesamt 108
Wohnungen in vier Gebäudezeilen. Diese werden jeweils um ein Stockwerk aufge-
stockt, so dass weitere 28 neue Wohnungen entstehen.
Neugestaltung der Siedlung zwischen Führich-, Ayinger und Rupertigaustraße
53GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
GROSSMODERNISIERUNG MAX II
Rund 1.200 Wohneinheiten gehören zur GEWOFAG-Siedlung MAX II in Neuhausen,
die in den 1950er und 1960er Jahren erbaut wurde. 2013 begann die GEWOFAG die
Großmodernisierung der Gebäude, wobei die energetische Sanierung im Vordergrund
steht.
Die Maßnahme erfolgt zeitlich versetzt in fünf Bauabschnitten. Pro Jahr wird ein Bau-
abschnitt abgearbeitet. Im Sommer 2015 konnte der erste Bauabschnitt mit Fertig-
stellung der Außenanlagen erfolgreich abgeschlossen werden. Fünf Wohnblöcke mit
rund 270 Wohneinheiten wurden modernisiert. Neben der energetischen Sanierung
fand eine umfassende Kanalsanierung statt.
Im zweiten Bauabschnitt wurden sieben Wohnblöcke mit mehr als 300 Wohneinhei-
ten modernisiert. Bei dem Projekt arbeitete die GEWOFAG eng mit dem Landesbund
für Vogelschutz in Bayern (LBV) zusammen, um die Naturschutzinteressen zu wah-
ren. Diesen kommt bei MAX II besondere Bedeutung zu, da es sich um eine gewach-
sene Siedlung mit großem Baumbestand und weitläufigen, teilweise parkähnlichen
Grünflächen handelt.
Die weiteren Bauabschnitte folgen nun im Anschluss.
55GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
SIEDLUNG SENDLING: ATTRAKTIVES INNERSTÄDTISCHES QUARTIER
Die GEWOFAG-Siedlung in Sendling ist eines von zehn Modellvorhaben, das die
Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren im Rahmen des
Programms „IQ – Innerstädtische Wohnquartiere“ fördert. Ziel des Programms ist,
die Attraktivität innerstädtischer Wohnquartiere für Menschen aller Altersstufen zu
steigern. Seit 2012 modernisiert und erweitert die GEWOFAG die Siedlung mit rund
430 Wohnungen aus den 1930er und 1950er Jahren.
Die Baumaßnahme startete 2011 mit der energetischen Sanierung und Modernisie-
rung von rund 260 Wohnungen in der Attenkoferstraße. Ziel ist die Versorgung der
Wohnungen mit umweltfreundlicher Fernwärme. Nachtspeicheröfen werden dafür
entfernt. Es erfolgt eine Aufstockung der Bestandsgebäude um ein bzw. zwei Ge-
schosse. Entlang der Passauerstraße entstehen Neubauten mit über 100 Wohnungen.
Die großzügigen Grünflächen werden neu gestaltet und werten das Quartier zusätz-
lich auf. Zur Erhöhung der Wohnqualität tragen auch die neuen Balkone bei. Die Ver-
sorgung älterer oder in der Mobilität eingeschränkter Mieterinnen und Mieter stellt
ein neuer Standort von Wohnen im Viertel mit barrierefreien Wohnungen, einem
ambulanten Dienst und einem Bewohnertreffpunkt sicher.
Die Fertigstellung der Gesamtmaßnahme ist für Dezember 2016 geplant.
56 GEWOFAG Holding GmbH 2015
MODERNISIERUNGSPROJEKTE IM ÜBERBLICK: BEGONNEN ODER FERTIGGESTELLT IM JAHR 2015
Neben den auf den vorhergehenden Seiten vorgestellten Großmodernisierungen
standen bei der GEWOFAG im Geschäftsjahr 2015 zahlreiche weitere Modernisie-
rungsprojekte auf der Agenda. Folgende Vorhaben hat die GEWOFAG in diesem
Zeitraum entweder begonnen oder erfolgreich zu Ende geführt.
ISMANINGER STRASSE
Im zweiten Halbjahr 2015 führte die GEWOFAG Instandhaltungs- und Instand-
setzungsmaßnahmen am denkmalgeschützten Gebäude in der Ismaninger Straße
2 und 4 in Haidhausen mit insgesamt 45 Wohneinheiten durch. Die Instandsetzung
umfasste Arbeiten an der Fassade und am Treppenhaus. .
TAUFKIRCHEN – AHORNRING
Im Sommer 2015 begann die GEWOFAG mit der Fassadensanierung und Erneuerung
der Balkone des Objekts Ahornring 2 in Taufkirchen. Die Maßnahme am dreizehn-
stöckigen Gebäude mit 52 Wohneinheiten unterteilt sich in drei Bauabschnitte.
Im neuen Glanz: Fertigstellung von gleich mehreren Modernisierungs-projekten
57GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHR
BAUEN
PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN
FERDINANDMILLERPLATZ
65 Wohneinheiten umfasst das 1959 erbaute Gebäude der GEWOFAG am Ferdinand-
Miller-Platz in Neuhausen. 2015 wurden eine energetische Sanierung und Brand-
schutzmaßnahmen durchgeführt. Außerdem setzte die GEWOFAG Fassade, Dach,
Fenster, Lüftung und Treppenhaus instand.
STIFTSBOGEN
Die HEIMAG-Siedlung am Stiftsbogen in Hadern wurde 1980 in Stahlbetonweise
errichtet. 2015 begann die GEWOFAG mit der umfassenden Fassadensanierung der
Gebäude mit den Hausnummern 89 bis 93. Die Maßnahme umfasst außerdem den
Austausch von Fenstern und Außentüren.
HOCHVOGELPLATZ
Im Frühjahr 2015 schloss die GEWOFAG die Instandsetzung von Fassade, Dach und
Fenstern des sogenannten Schererblocks am Hochvogelplatz in Harlaching ab. Die
Blockrandbebauung aus dem Jahr 1928 umfasst insgesamt 141 Wohn- und acht
Gewerbe einheiten.
Hochvogelplatz in Harlaching
58 GEWOFAG Holding GmbH 2015
PREISGEKRÖNTGleich mehrere Bauprojekte der GEWOFAG wurden bei verschiedenen
Wettbewerben ausgezeichnet. Die Anerkennungen sind eine Bestätigung
der sehr guten Leistungen der GEWOFAG sowohl im Bereich Neubau als
auch bei der Modernisierung von Bestandsgebäuden.
Neubauquartier DomagkPark in Schwabing-Freimann
60 GEWOFAG Holding GmbH 2015
„ARCHITEKTOUREN 2015“ DER BAYERISCHEN ARCHITEKTENKAMMER: NEUBAUQUARTIER IM DOMAGKPARK
Bei den jährlich stattfindenden „Architektouren“ der Bayerischen Architektenkammer
werden besonders qualitätsvolle Neu- und Umbauten, Modernisierungen, Sanierun-
gen, Innenräume und vieles mehr der Öffentlichkeit präsentiert. Ein unabhängiger
Beirat beurteilt die eingereichten Projekte und wählt unter ihnen die hervorragends-
ten aus. Diese dürfen sich im Anschluss an den Architektouren beteiligen. Durch den
Besuch direkt vor Ort bekommen die Besucher die Gelegenheit, einen umfangreichen
Einblick in das jeweilige Projekt zu gewinnen.
Das Projekt DomagkPark Nord wurde für die Architektouren 2015 ausgewählt. Hier
baute die GEWOFAG rund 270 geförderte Wohnungen, einen Stützpunkt ihres
Wohn- und Versorgungsprogramms Wohnen im Viertel, einen Nachbarschaftstreff
und eine Quartierswerkstatt. Das Gesamtprojekt auf dem Domagkareal ist eines der
größten und umfangreichsten Neubauprojekte des Wohnungsbauunternehmens in
den letzten Jahren.
62 GEWOFAG Holding GmbH 2015
„ARCHITEKTOUREN 2015“ DER BAYERISCHEN ARCHITEKTENKAMMER: NEUE WOHNUNGEN AM ACKERMANNBOGEN
Ebenso wie das Quartier am DomagkPark konnte auch das GEWOFAG-Neubaupro-
jekt am Ackermannbogen zwischen Schwabing und Olympiapark bei den Architek-
touren der Bayerischen Architektenkammer überzeugen und wurde vom Beirat zur
Besichtigung ausgewählt.
Die GEWOFAG errichtete hier 49 Wohnungen, einen Nachbarschaftstreff und eine
Gaststätte. Zehn Wohnungen werden für das Programm „Wohnen bleiben im Viertel“
genutzt, das gemeinsam mit dem Verein ÄlwA (Älterwerden am Ackermannbogen/
Ackermannbogen e.V.) und dem Evangelischen Pflegedienst München e.V. realisiert
wurde.
63GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN
PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBERWOHNEN
FASSADENPREIS DER LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN 2015: MODERNISIERUNG SIEDLUNG NEUHAUSEN
Die GEWOFAG-Siedlung Neuhausen Süd erstrahlt seit Ende 2014 in neuem Glanz:
Die historischen Fassaden sind renoviert, die Siedlung energetisch modernisiert. Beim
Fassadenpreis der Landeshauptstadt München 2015 wurde die GEWOFAG für dieses
Modernisierungsprojekt mit einer „lobenden Erwähnung“ ausgezeichnet. Prämiert
wurde die „mustergültige Renovierung der Fassade“. Gebäudeeigentümer der öffent-
lichen Hand, wie die GEWOFAG, erhalten die Auszeichnung als „lobende Erwähnung“,
die nicht mit einem Preisgeld verbunden ist.
64 GEWOFAG Holding GmbH 2015
ANERKENNUNG BEIM DEUTSCHEN BAUHERRENPREIS: NEUBAUQUARTIER IM DOMAGKPARK
Das GEWOFAG-Wohnquartier WA 1 und WA 2 im DomagkPark in Schwabing-Frei-
mann war auch beim Deutschen Bauherrenpreis 2015/2016 erfolgreich. Das Ende 2014
fertiggestellte Projekt mit 270 geförderten Wohnungen erhielt eine Anerkennung.
Der Deutsche Bauherrenpreis dient der Förderung innovativer Lösungen im Woh-
nungsbau. Dabei wird dem Verhältnis zwischen hoher Qualität und tragbaren
Kosten besondere Beachtung geschenkt. Ausgelobt wird er von der Arbeitsgruppe
KOOPERATION des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immo-
bilienunternehmen, des Bundes Deutscher Architekten BDA und des Deutschen
Städtetages (DST).
65GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN
PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBERWOHNEN
ANERKENNUNG BEIM PREIS FÜR BAUKULTUR: PERTISAUSTRASSE 7
Für ihre Modernisierung des Punkthauses an der Pertisaustraße 7 in Berg am Laim
hat die GEWOFAG eine Anerkennung im Rahmen des „Preises für Baukultur der
Metropolregion München e.V.“ in der Kategorie familiengerechtes Wohnen erhalten.
Umfangreiche Maßnahmen waren nötig, um das Gebäude von 1962 direkt am Mitt-
leren Ring hinsichtlich Schallschutz und Energiestandard auf den neuesten Stand zu
bringen. Das Ergebnis ist eine energetische und architektonische Aufwertung.
Aufgrund des umfangreichen sozialen Konzepts mit Wohnen im Viertel, Gemein-
schaftsraum und Concierge-Service sowie therapeutischer Wohngemeinschaft hat
die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern das Bauvor-
haben als Modellprojekt „WAL – Wohnen in allen Lebensphasen“ im Rahmen des
Experimentellen Wohnungsbaus gefördert.
Der Europäische Metropolregion München (EMM) e.V. lobt in Kooperation mit der
Bayerischen Architektenkammer, dem Bayerischen Gemeindetag und dem Bayeri-
schen Städtetag, der Bundesstiftung Baukultur sowie der Landeshauptstadt München
den Preis für Baukultur der Metropolregion München aus.
67GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBER
WOHNEN
ARBEITEN BEI DER GEWOFAG
69GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBER
WOHNEN
GESUND LEBEN UND ARBEITEN
Die Gesundheit ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist ein wertvolles Gut für die
GEWOFAG, das es zu schützen und zu fördern gilt. Das Unternehmen ist sowohl mit
Blick auf die innerbetrieblichen Strukturen als auch im Bereich der externen Partner
gut aufgestellt.
PSYCHISCHE GEFÄHRDUNGSBEURTEILUNG
Seit 01.01.2014 sind alle deutschen Unternehmen dazu verpflichtet, die psychischen
Belastungen bei der Arbeit, denen ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ausgesetzt
sind, zu beurteilen, zu dokumentieren und präventive Maßnahmen zu ergreifen. 2015
führte die GEWOFAG in diesem Rahmen ein dreigliedriges Audit mit einer Kombi-
nation verschiedener Diagnoseverfahren durch. Zum Einsatz kamen Verhaltens-,
Verhältnis- und Zirkuläranalysen.
Dabei standen folgende Ziele im Fokus:
Risiken erkennen
Belastungsfaktoren reduzieren
Gesundheitsfaktoren stärken
Arbeitsfähigkeit sichern
Dieses umfangreiche und detaillierte Projekt der GEWOFAG besitzt Leuchtturmcha-
rakter. Das Unternehmen erfüllte damit die Vorgaben gemäß §5 Arbeitsschutzgesetz
und der DIN EN ISO 10075. Die Teilnahmequote bei der selbstverständlich freiwilligen
Befragung war sehr hoch.
Aus den Ergebnissen der Befragung wurden auf drei Wirkungsebenen jeweils drei
konkrete Maßnahmen abgeleitet. Diese insgesamt neun festgelegten Arbeitsschutz-
maßnahmen setzt das Unternehmen sukzessive um. Ein zentraler Bestandteil des
transparenten Umsetzungsprozesses ist die aktive Einbindung der Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter.
70 GEWOFAG Holding GmbH 2015
INTEGRIERTES GESUNDHEITSMANAGEMENT
Um alle Maßnahmen stärker zu bündeln und auszubauen, hat die GEWOFAG ein
integriertes Gesundheitsmanagement konzipiert. Mit einem aktiven Gesundheits-
management will die GEWOFAG nachhaltig dazu beitragen, die Gesundheit und das
Wohlbefinden aller Beschäftigten am Arbeitsplatz und darüber hinaus langfristig zu
erhalten und zu stärken. So sollen frühzeitig die Voraussetzungen für Gesundheit bis
ins hohe Alter geschaffen werden. Denn die Stärkung von Wohlbefinden und ge-
sundheitlichen Ressourcen nutzt beiden, den Beschäftigten und dem Unternehmen.
Um dieser Aufgabe gerecht zu werden, wurde ein eigenes Sachgebiet Betriebliches
Gesundheits- und Sozialmanagement (BGSM) eingerichtet.
Die Gesundheit ihrer Mitarbeite-rinnen und Mitarbeiter liegt der GEWOFAG am Herzen.
73GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBER
WOHNEN
Die GEWOFAG unterstützt ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei der Vereinbar-
keit von Berufs- und Privatleben. Dabei bietet das Unternehmen eine Vielzahl von
Möglichkeiten. Im Vordergrund stehen die Flexibilisierung von Arbeitszeiten
und -orten sowie die Betreuung von Kindern und pflegebedürftigen Angehörigen.
2015 wurde die GEWOFAG mit dem renommierten Qualitätssiegel zum audit
„berufundfamilie“ ausgezeichnet. Das Zertifikat wird von der berufundfamilie gGmbH
verliehen, einer Initiative der Gemeinnützigen Hertie-Stiftung. Die GEWOFAG ver-
pflichtet sich damit, ihre strategisch angelegte, familienbewusste Personalpolitik re-
gelmäßig zu überprüfen und noch weiter voranzutreiben. Zuvor hatte das Wohnungs-
bauunternehmen in einem dreimonatigen Audit-Verfahren bestehende Maßnahmen
zur Balance von Beruf und Familie ausgewertet und eine Zielvereinbarung formuliert.
Das Zertifikat ist drei Jahre gültig. Die praktische Umsetzung der Maßnahmen wird
von der berufundfamilie gGmbH überprüft. Nach drei Jahren können im Rahmen einer
Re-Auditierung weiterführende Ziele vereinbart werden.
Sichtbar wird die familienbewusste Personalpolitik der GEWOFAG z. B. auch durch
das im November 2015 neu eingerichtete Familienbüro.
Die GEWOFAG verfolgt eine familien freundliche Personalpolitik.
75GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBER
WOHNEN
Das Memorandum für Frauen in Führung (MFF) ist eine freiwillige Selbstverpflich-
tungserklärung der unterzeichnenden Unternehmen und Organisationen für eine
ausgewogenere Beteiligung von Frauen an Führungspositionen auf allen Hierarchie-
ebenen. Die GEWOFAG hat das MFF im September 2015 unterzeichnet und ver-
pflichtet sich damit, weibliche Führungskräfte und Beschäftigte gezielt zu fördern.
Nach einer umfassenden Analyse wird die Entwicklung von individuellen Maßnahmen
und Zielvorgaben zur Förderung weiblicher Führungskräfte erfolgen. Regelmäßige
Arbeitstreffen mit anderen beteiligten Unternehmen dienen dem fachlichen Aus-
tausch. Die GEWOFAG erarbeitet einen übergreifenden Benchmark, der die ange-
strebten Veränderungen überprüfar macht.
Gezielte Förderung von weiblichen Führungskräften und Beschäftigten
77GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBER
WOHNEN
Das zentrale Führungs- und Personalentwicklungsinstrument des jährlichen Mitar-
beitergesprächs wurde in enger Zusammenarbeit mit den Führungskräften und dem
Betriebsrat neu konzipiert. 2016 finden erstmalig Gespräche nach dem neuen Modell
statt. Die GEWOFAG versteht den jährlichen Mitarbeiterdialog als zentrales Element
einer guten Führungskultur, die sich unter anderem durch eine hohe Informations-
dichte, intensive Kommunikation und Transparenz auszeichnet. Gekennzeichnet ist
der neue Mitarbeiterdialog durch die Elemente „Motivation“, „Ziele“, „Feedback“ und
„Entwicklung“.
Besonderer Wert wird auf eine offene und vertrauensvolle Atmosphäre gelegt. Ein
Gesprächsbogen, der als Orientierung dient und gleichzeitig viel Freiraum für eine in-
dividuelle Gestaltung des jeweiligen Gesprächs lässt, bildet die Grundlage des Dialogs.
Hilfestellung für die Gesprächsführung bietet den Führungskräften sowie Mitarbeite-
rinnen und Mitarbeitern ein kompakter Gesprächsleitfaden.
Grundlage für die individuellen Ziele der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind
die Unternehmensziele der GEWOFAG, die auf den Leitsätzen des Unternehmens
basieren. Im Rahmen der ersten turnusmäßigen Jahreszielekonferenz im Dezember
2015 wurden diese Unternehmensziele konkretisiert und ihnen messbare Kenngrößen
zugeordnet. Auf dieser Basis konnten die Ziele in den ersten Monaten des Jahres 2016
stufenweise in Jahreszielekonferenzen und Einzelgesprächen spezifiziert und kom-
muniziert werden. Im Ergebnis wird so sichergestellt, dass alle Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter die Zielvorgaben des GEWOFAG-Konzerns kennen, sich damit identifizie-
ren und ihren konkreten Beitrag dazu leisten können.
79GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBER
WOHNEN
Die GEWOFAG startete 2015 ihre Teilnahme am Programm „ÖKOPROFIT Energie“
des Referates für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München. Bei diesem
Teilmodul des seit Jahren erfolgreichen Programms „ÖKOPROFIT“ wird speziell auf
die Reduzierung von unternehmensbedingten Energieverbräuchen und damit ver-
bundenen Emissionen abgezielt. Es steht in unmittelbarem Zusammenhang mit den
aktuellen Klimaschutzzielen der Landeshauptstadt München, zu deren Erreichung die
GEWOFAG ihren Beitrag leistet.
Ziel des Programms ist zunächst, die Energieverbräuche im Unternehmen trans-
parent zu machen und bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein Bewusstsein
dafür zu schaffen. So können übermäßige Energieverbräuche aufgedeckt, gezielte
Maßnahmen ergriffen und die Energieeffizienz von Anlagen und Prozessen verbes-
sert werden.
In einem weiteren Schritt sollen der Ressourcenverbrauch reduziert und negative
Umweltauswirkungen vermindert werden. Einen Fokus legt das Programm dabei auf
den Erfahrungsaustausch und die Zusammenarbeit mit den anderen Teilnehmern.
Technische Schwerpunkte sind die Stromverbräuche ebenso wie der Heizbedarf und
Mobilitätsthemen. Zum einen werden technische Lösungen umgesetzt, zum anderen
hat das Programm das Verhalten der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Blick, da
jede/-r Einzelne den Energieverbrauch des Unternehmens beeinflusst. Die Mitarbei-
terinnen und Mitarbeiter gerade auch in die Umsetzungsphase intensiv einzubezie-
hen, ist einer der zentralen Aspekte.
Zusätzlich zur Einsparung von Energie bei den eigengenutzten Ressourcen hat sich
die GEWOFAG zum Ziel gesetzt, auch im Bereich Neubau, Modernisierung und Ver-
mietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien Einsparungen umzusetzen:
Die Reduzierung des Energieverbrauchs der Gebäude ist für die GEWOFAG eine
wichtige Säule des Klimaschutzes. Dazu werden die Gebäudebestände analysiert,
Forschungsvorhaben durchgeführt und neue Technologien erprobt. Die GEWOFAG
unterstützt ihre Mieterinnen und Mieter dabei, ihre eigenen Energieverbräuche zu
reduzieren. Die Zusammenarbeit mit der Verwaltung, anderen kommunalen Gesell-
schaften, Unternehmen und weiteren Partnern in der Stadt und dem Umland spielen
hierbei eine wichtige Rolle. Die GEWOFAG evaluiert und dokumentiert die Resultate
ihrer Vorhaben und Maßnahmen und teilt diese Erkenntnisse mit anderen.
Für den Klimaschutz: ökologische Verantwortung wahrnehmen
81GEWOFAG Holding GmbH 2015
GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT
ARBEITGEBER
WOHNEN
Mit dem neuen Intranet der GEWOFAG ging im Oktober 2015 eine Plattform an den
Start, die den Informationsaustausch der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unterein-
ander nachhaltig vereinfacht und verbessert. Im Vorfeld wurden die Kolleginnen und
Kollegen aus den verschiedenen Bereichen bereits frühzeitig in das Projekt einge-
bunden und es fanden umfangreiche Schulungsmaßnahmen statt. Dadurch gelang
es, die Akzeptanz des neuen Mediums der internen Kommunikation schon zu einem
frühen Zeitpunkt sicherzustellen und die Begeisterung der Nutzerinnen und Nutzer
zu wecken.
Bereits kurz nach seiner Einführung konnte sich das neue Intranet bei der
GEWOFAG als zentraler Pfeiler der internen Kommunikation etablieren. Das Intranet
wird seitdem beständig weiterentwickelt und um zusätzliche Funktionen und Nut-
zungsmöglichkeiten ergänzt.
Zentraler Pfeiler der internen Kommunikation
83GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT
LAGEBERICHTABSCHLUSS KONZERN
84 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Der Aufsichtsrat hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr eingehend und zeitnah mit
der Lage und der Entwicklung des Konzerns und dessen Perspektiven befasst. Die
Geschäftsführung wurde bei der Leitung des Unternehmens, der Ausrichtung der
künftigen Geschäftspolitik sowie anderen grundsätzlichen Fragen vom Aufsichtsrat
begleitet. Besondere Aufmerksamkeit wurde auf die Steigerung der Neubaufertig-
stellungszahlen, die Kapitalerhöhungslogik, die Optimierung der Konzernstrukturen,
die Analyse und Optimierung der Finanzierungsstruktur und die Überarbeitung des
Wirtschafts- und Finanzplanes gelegt.
ZUSAMMENARBEIT MIT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Der Aufsichtsrat hat sich anhand schriftlicher und mündlicher Berichte der Geschäfts-
führung über den Gang der Geschäfte, die Entwicklungen der Konzerngesellschaft,
über bedeutende Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen Fragen der Geschäftspo-
litik informiert. Die Berichterstattung der Geschäftsführung umfasste alle wichtigen
Informationen über die Geschäftsentwicklung des Unternehmens und die Lage des
Konzerns. Dies schloss neben der Unternehmensplanung und der strategischen
Weiterentwicklung insbesondere auch die Eigenkapitalausstattung, Rentabilität und
Liquiditätsausstattung aller Gesellschaften der Unternehmensgruppe mit ein.
Der Aufsichtsrat hat während des Geschäftsjahres 2015 die ihm nach Gesetz und Sat-
zung des Unternehmens obliegenden Aufgaben und Pflichten wahrgenommen, die
Geschäftsführung überwacht und beraten. Die Geschäftsführung unterrichtete den
Aufsichtsrat durch vierteljährliche Berichte über den Gang der Geschäfte, insbeson-
dere den Umsatz und die Lage der Gesellschaft.
Der Aufsichtsrat war in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von Bedeu-
tung waren, zeitnah eingebunden. So wurde der Aufsichtsrat auch zwischen den
Sitzungen über Projekte und Vorhaben informiert, die für die Gesellschaft eilbedürftig
waren.
Vorsitzender des Aufsichtsrats Oberbürgermeister Dieter Reiter
85GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT
LAGEBERICHTABSCHLUSS KONZERN
Neuhausen Süd
86 GEWOFAG Holding GmbH 2015
SITZUNGEN DES AUFSICHTSRATES
In seinen zwei ordentlichen Sitzungen am 25.06.2015 und am 08.12.2015 hat sich der
Aufsichtsrat unter anderem ausführlich über sämtliche genehmigungspflichtigen und
sonstigen wesentlichen Angelegenheiten des Unternehmens unterrichten lassen. Am
22.01.2015, 07.05.2015 und 30.09.2015 fanden außerordentliche Aufsichtsratssitzungen
statt, in denen der Aufsichtsrat sich hauptsächlich mit Geschäftsführungsangelegen-
heiten und der Finanzierung befasste.
Der Aufsichtsrat fasste acht Beschlüsse im schriftlichen Verfahren:
Vergabe Baumeisterarbeiten, Bauvorhaben Messestadt West 4. BA,
GEWOFAG Wohnen GmbH
Vergabe Baumeisterarbeiten, Bauvorhaben Funkkaserne WA 14, 15,
GEWOFAG Wohnen GmbH
Geschäftsführungsangelegenheiten
Schlüsselfertiger Erwerb Hochäckerstraße WA 2.1 Ost durch die
GEWOFAG Wohnen GmbH
Prolongation und Neustrukturierung Unternehmensfinanzierung (2 Beschlüsse)
Einberufung Wirtschafts- und Finanzausschuss
Stammkapitalerhöhung und Satzungsänderung.
Der Vergabeausschuss war in 2015 mit nachfolgenden Vergaben befasst:
Architektenleistungen Ludlstraße
Architektenleistungen EON-Gelände
Architektenleistungen Prinz-Eugen-Park.
Der neu einberufene und mit 5 Aufsichtsratsmitgliedern besetzte Wirtschafts- und
Finanzausschuss trat am 01.12.2015 zu seiner konstituierenden Sitzung zusammen.
Allen Aufsichtsratsmitgliedern steht ein Teilnahmerecht an den Sitzungen des Wirt-
schafts- und Finanzausschusses zu.
Im Geschäftsjahr 2015 ergaben sich keine personellen Veränderungen im Aufsichts-
gremium.
87GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT
LAGEBERICHTABSCHLUSS KONZERN
RISIKOMANAGEMENT UND REVISION
Das Risikomanagementsystem im Konzern der GEWOFAG wurde auch im Berichts-
jahr 2015 weiterentwickelt. Alle Konzerngesellschaften sind in das Risikomanage-
mentsystem des GEWOFAG-Konzerns eingebunden.
Der Aufsichtsrat ließ sich regelmäßig über die Erkenntnisse der Geschäftsführung aus
dem Risikomanagementsystem unterrichten und war jederzeit über die Risiko situa-
tion der GEWOFAG informiert. Er hat sich anhand der Berichte davon überzeugt,
dass das vorgestellte Risikomanagementsystem den betrieblichen Anforderungen
genügt.
Der Abschlussprüfer hat die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems sowie
dessen Eignung zur Analyse der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft bestätigt.
Die Interne Revision hat im Berichtsjahr Prüfungen entsprechend einem Prüfungs-
plan durchgeführt. Dem Aufsichtsrat wird über die Ergebnisse regelmäßig berichtet,
die ausführlichen Berichte können eingesehen werden.
Hochvogelplatz in Harlaching
88 GEWOFAG Holding GmbH 2015
PRÜFUNG DES JAHRES UND KONZERNABSCHLUSSES
Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahres- und Konzernabschluss 2015 wurde
von der durch den Aufsichtsrat als Abschlussprüfer beauftragten Ernst & Young
GmbH, München, geprüft. Der Abschlussprüfer erteilte sowohl für die GEWOFAG
Holding GmbH als auch für den Konzernabschluss einen uneingeschränkten Bestäti-
gungsvermerk.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Jahres- und Konzernabschluss zum
31.12.2015 mit Lageberichten und Anhängen erhalten und eingehend geprüft. Sie
waren Gegenstand der Sitzung des Aufsichtsrates am 21.06.2016, an der auch der
Abschlussprüfer zur Beantwortung von Fragen zur Verfügung stand.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem Ergebnis der Abschlussprüfung durch die Ernst
& Young GmbH an und erhebt nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen
Prüfung gegen den Jahres- und Konzernabschluss vom 31.12.2015 mit den Lagebe-
richten keine Einwendungen. Er billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten
Jahres- und Konzernabschluss und schließt sich dem Vorschlag der Geschäftsführung
zur Verwendung des Ergebnisses an.
89GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT
LAGEBERICHTABSCHLUSS KONZERN
Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresabschluss 2015 fest-
zustellen, den Konzernabschluss zu billigen und das Ergebnis der GEWOFAG Holding
GmbH wie folgt zu verwenden:
EUR
Jahresfehlbetrag –1.320.021,56
Verlustvortrag aus Vorjahr –2.879.896,44
Bilanzverlust 2015 –4.199.918,00
Vortrag auf neue Rechnung –4.199.918,00
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, den Mitgliedern des Betriebsrates
sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOFAG für ihren persönlichen
Einsatz und die geleistete Arbeit.
München, im Juni 2016
Der Aufsichtsrat
Dieter Reiter
Aufsichtsratsvorsitzender
91GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
92 GEWOFAG Holding GmbH 2015
1 GRUNDLAGEN DES KONZERNS
1.1 GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS
Der GEWOFAG-Konzern (im Folgenden auch „GEWOFAG“) ist eine von zwei städti-
schen Wohnungsbaugesellschaften der Landeshauptstadt München und mit ca.
35.000 Wohnungen Münchens größte Vermieterin. Die GEWOFAG stellt seit rund
90 Jahren den Münchner Bürgerinnen und Bürgern Wohnraum zu erschwinglichen
Preisen zur Verfügung.
Dies folgt dem satzungsgemäßen Zweck aller GEWOFAG-Konzerngesellschaften, der
sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung von breiten Schichten
der Münchener Bevölkerung. Der Schwerpunkt der geschäftlichen Tätigkeiten liegt
dabei auf dem Gebiet der Landeshauptstadt München, wo die GEWOFAG gemessen
an der Anzahl der verwalteten Wohnungen für rund 4,5 % des gesamten Wohnungs-
bestands in München verantwortlich ist.
Zu den Hauptaufgaben des GEWOFAG-Konzerns gehören die Bewirtschaftung und
Verwaltung eigener und fremder Immobilien, die Bautätigkeit mit dem Erwerb, der
Entwicklung und anschließenden Bebauung von Grundstücken, die Instandhaltung
und Modernisierung von Bestandsimmobilien sowie diverse immobilienbezogene
Servicedienstleistungen.
KONZERNSTRUKTUR
Die zentralen Managementaufgaben, die Steuerung des Konzerns und die strategi-
schen Funktionen sind die direkten Aufgaben der Konzernobergesellschaft
GEWOFAG Holding GmbH. Dazu gehören Einkauf, IT, Entwicklung, Personal, Finan-
zen, Kommunikation, Governance, Konzernsteuerung, die Stabsstellen Innenrevision
und Finanzmanagement. Alleinige Gesellschafterin der GEWOFAG Holding GmbH ist
die Landeshauptstadt München.
Die operativen Aufgaben werden in den sechs Tochterunternehmen sowie im Teil-
konzern Heimag (im Folgenden auch „HEIMAG“) erbracht. An den Tochtergesell-
schaften GEWOFAG Gebäude Service GmbH, GEWOFAG Projektgesellschaft mbH,
GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH, GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG
Dienstleistungsgesellschaft mbH und Wohnforum GmbH ist die GEWOFAG Holding
GmbH unmittelbar beteiligt.
93GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT
LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
Die GEWOFAG Wohnen GmbH hatte am 17.12.2014 von dem ihr eingeräumten
Ankaufsrecht (Call-Option) gegenüber der Mitgesellschafterin GWG Gesellschaft für
Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG (nachfolgend GWG Stuttgart)
Gebrauch gemacht und die von der GWG Stuttgart gehaltenen Anteile an der Hei-
mag München GmbH erworben. Die Unterzeichnung der Kaufverträge für 30 % der
Anteile an der Heimag München GmbH erfolgte im Juni 2015, die Zahlung des verein-
barten Kaufpreises wurde im Juli 2015 geleistet. Die Landeshauptstadt München hatte
sich bereiterklärt, eine Bareinlage zur hälftigen Finanzierung des Kaufpreises (zzgl.
zum Erwerbszeitpunkt kalkulierter Grunderwerbsteuer) in Höhe von EUR 28,27 Mio.
in das Stammkapital der GEWOFAG Holding GmbH zu leisten. Die Kapitalerhöhung
erfolgte mit Beschluss vom 21.10.2015. Mit Vollzug des Anteilserwerbs ist die Heimag
München GmbH eine 100%ige Tochtergesellschaft der GEWOFAG Wohnen GmbH.
Eine mittelbare Minderheitsbeteiligung über die GEWOFAG Wohnen GmbH wird von
der GEWOFAG Holding GmbH an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung
mbH (MGS) gehalten.
Die Wohnforum Service GmbH hat ihren operativen Geschäftsbetrieb im Jahr 2012
bis auf Weiteres eingestellt und wird als GmbH-Mantel von der GEWOFAG Holding
GmbH gehalten.
Mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2015 wurden die Gesellschaften GEWOFAG IT
Servicegesellschaft mbH und die GEWOFAG Immobilien Beteiligungs GmbH auf die
GEWOFAG Holding GmbH verschmolzen.
Die GEWOFAG hat sich zum Ziel gesetzt, die Konzernstruktur des GEWOFAG-Kon-
zerns sukzessive zu vereinfachen und hierdurch u. a. Arbeitsabläufe zu optimieren.
Die Aufauorganisation des Konzerns soll letztlich auf die inhaltlichen Kernbereiche
Bau – Bestand – Service ausgerichtet werden.
94 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Die Beteiligungsverhältnisse zum 31.12.2015 sind folgendem Schaubild zu entnehmen.
GEWOFAG Grundstücks-
gesellschaft mbH
GEWOFAG Projekt-
gesellschaft mbH
GEWOFAG Gebäude Service
GmbH
Wohnforum GmbH
GEWOFAG Dienstleistungs-gesellschaft mbH
GEWOFAG Wohnen GmbH
Münchner Gesellschaft für
Stadterneuerung mbH
Heimag Besitz gesellschaft
mbH
Heimag München GmbH
Mietmanagement Heimag
GmbH & Co. KG
Wohnforum Service GmbH
Landeshauptstadt München
100 % 100 % 100 %
93,75 %
100 %6 % 100 % 100 %
100 % 100 % 100 %
GEWOFAG Holding GmbH
100 %
95GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT
LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
BEWIRTSCHAFTUNG UND VERWALTUNG EIGENER UND
FREMDER IMMOBILIEN
Die Immobilien des GEWOFAG-Konzerns befinden sich in den bestandshaltenden
Konzerngesellschaften GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG Grundstücksgesell-
schaft mbH sowie den unter eigener Marke auftretenden Heimag München GmbH
und Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG.
Die HEIMAG bewirtschaftete bis zum 31.08.2015 die in ihrem Eigentum befindlichen
Immobilien selbstständig. Zum 01.09.2015 sind die kaufmännischen Immobilien-
verwalterinnen und Immobilienverwalter der HEIMAG in die GEWOFAG Wohnen
GmbH gewechselt, so dass seit diesem Zeitpunkt die Bewirtschaftung und Verwal-
tung aller Immobilien im GEWOFAG-Konzern zentral durch die GEWOFAG Wohnen
GmbH erfolgt. Dies umfasst auch die operative Verwaltung und Bewirtschaftung der
im Dritteigentum stehenden Immobilien, die vertraglich von der GEWOFAG Dienst-
leistungsgesellschaft mbH verwaltet werden.
96 GEWOFAG Holding GmbH 2015
VERWALTETER IMMOBILIENBESTAND (GESAMT) IM GEWOFAG KONZERN
Gesellschaft Wohneinheiten Gewerbeeinheiten
GEWOFAG Wohnen GmbH 25.927 333
GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH 1.737 55
Heimag München GmbH 363 10
Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG 4.685 9
Fremdverwaltung 1.912 86
Summe Konzern 34.624 493
In fünf Mieterzentren und einer Geschäftsstelle in Taufkirchen stehen die Mitarbeite-
rinnen und Mitarbeiter täglich vor Ort in den Quartieren zur Verfügung, um sich der
Anliegen der Mieterinnen und Mieter mit ihren Wohnungen und ihrem Wohnumfeld
anzunehmen:
Stadtteile mit den Mieterzentrum Wohneinheiten größten Beständen
MZ 1: Ramersdorf 7.989 Ramersdorf, Berg am Laim
MZ 2: Giesing 6.595 Obergiesing, Harlaching
MZ 3: Sendling/Laim 8.156 Laim, Fürstenried, Pasing, Sendling, Westpark
MZ 4: Neuhausen 6.434 Neuhausen, Moosach
MZ 5: Riem/Taufkirchen* 5.450 Taufkirchen, Riem, Bogenhausen
Summe Konzern 34.624
* Die Geschäftsstelle Taufkirchen ist dem Mieterzentrum
Riem/Taufkirchen zugeordnet.
97GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Abbildung: Zuordnung der Mieterzentren im Stadtgebiet
Wohnanlagen GEWOFAG
Wohnanlagen HEIMAG
Wohnanlagen in Planung/Bau
1 Mieterzentrum 1 | Ramersdorf
2 Mieterzentrum 2 | Giesing
3 Mieterzentrum 3 | Sendling/Laim
4 Mieterzentrum 4 | Neuhausen
5 Mieterzentrum 5 | Riem
Geschäftsstelle TaufkirchenGT
GT
Neuhausen-Nymphenburg
Schwabing-West
Milbertshofen-Am HartMoosach
Feldmoching-Hasenbergl
Allach-Untermenzing
Pasing-Obermenzing
Aubing-Lochhausen-Langwied
Maxvorstadt
Schwabing-Freimann
Bogenhausen
Schwan-thaler-höhe Ludwigs-
vorstadt-Isarvorstadt
Altstadt-LehelLaim
Hadern
Unterhaching
Trudering-Riem
Ramersdorf-Perlach
Sendling-Westpark
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln
Untergiesing-Harlaching
Ober-giesing-Fasangarten
Send-ling
Au-Haidhausen
Berg am Laim
98 GEWOFAG Holding GmbH 2015
NEUBAU, INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG VON IMMOBILIEN
Für den Neubau, die Modernisierung und die geplante Instandhaltung bedienen sich
die bestandshaltenden Gesellschaften der Dienstleistungen der GEWOFAG Projekt-
gesellschaft mbH. Diese erbringt hierfür im Konzernverbund Projektsteuerungs- und
Projektmanagementleistungen nach AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern
der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung) und Leistungen im Rahmen
der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Sie ist in geringem Um-
fang auch für externe Auftraggeber tätig.
99GEWOFAG Holding GmbH 2015
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TECHNISCHE DIENSTLEISTUNGEN
Die Erbringung von technischen Dienstleistungen für die bestandshaltenden Gesell-
schaften des GEWOFAG-Konzerns erfolgt durch die GEWOFAG Gebäude Service
GmbH. Hierzu zählen sowohl Handwerkerleistungen in den Fachsparten Sanitär, Hei-
zung, Elektrotechnik, Schreinerei und Gärtnerleistungen als auch die Wahrnehmung
von Verkehrssicherungspflichten und Leistungen im Rahmen der Sicherheits- und
Gesundheitsschutzkoordination. Im Jahr 2015 wurden die Leistungen um die Koordi-
nation des Fuhrpark- und Reparaturmanagements im Konzern sowie die Durchfüh-
rung von Reparaturen in der eigenen Werkstatt erweitert.
SOZIALE UND HAUSMEISTERDIENSTLEISTUNGEN
Mit der Wohnforum GmbH (im Folgenden auch „Wohnforum“) besitzt die GEWOFAG
eine Tochtergesellschaft, die soziale Dienstleistungen rund um das Thema „Wohnen“
anbietet. Die Wohnforum GmbH ist im Quartiers-, Umzugs- und Konfliktmanage-
ment tätig und erbringt darüber hinaus zahlreiche Beratungs- und Hilfeleistungen. Sie
betreibt das Wohn- und Versorgungskonzept „Wohnen im Viertel“ für ältere und in der
Mobilität eingeschränkte Personen sowie die individuelle Wohnberatung und unter-
stützt durch diese präventiven Hausbesuche Mieterinnen und Mieter. Die Wohnforum
GmbH unterhält soziale Einrichtungen wie Nachbarschafts- und Bewohnertreffs, die
zur Stärkung des nachbarschaftlichen Engagements sowie zur Förderung der sozialen
Sicherheit und Stabilität beitragen. Zum 01.01.2016 werden auch die Hausmeisterinnen
und Hausmeister der HEIMAG im Rahmen eines Betriebsübergangs in die Wohn-
forum GmbH wechseln, so dass ab diesem Zeitpunkt alle im Konzern beschäftigten
Hausmeister innen und Hausmeister im Wohnforum angesiedelt sind.
ÄNDERUNGEN IN DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Frau Gordona Sommer hat ihr Amt als Geschäftsführerin in der GEWOFAG Holding
GmbH, der GEWOFAG Wohnen GmbH und anderen Konzerngesellschaften zum
22.05.2015 aus gesundheitlichen Gründen niedergelegt.
100 GEWOFAG Holding GmbH 2015
1.2 ZIELE UND STRATEGIEN
Durch sein Leitbild hat sich der GEWOFAG-Konzern in seinem Handeln der Verein-
barkeit von sozialer und ökologischer Verantwortung mit wirtschaftlichem Erfolg
verpflichtet. Diese drei Säulen bilden den Rahmen für die Ziele und Strategien des
GEWOFAG-Konzerns und damit auch der jeweiligen Konzerngesellschaften.
Der GEWOFAG-Konzern hat sich in den kommenden Jahren zum Ziel gesetzt, mit
Unterstützung des Gesellschafters durch zusätzlichen Wohnungsneubau einen
wesentlichen Beitrag zur Entspannung des Münchener Wohnungsmarkts zu leisten.
Dieses Wachstum soll nachhaltig unter Berücksichtigung der eigenen finanziellen
Leistungsfähigkeit sowie der Wirtschaftlichkeit der notwendigen Investitionen er-
folgen. Zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit wurden konkrete Finanz-
kennzahlen und entsprechende Richtwerte vom Aufsichtsrat beschlossen, die in
einem 10-jährigen Planungszeitraum nicht unterschritten werden sollen.
Als Vermieterin und Verwalterin von rund 35.000 Wohnungen in zumeist großen zu-
sammenhängenden Siedlungen steht neben der Verbesserung der Gebäudequalität
auch die Schaffung eines attraktiven und sozial stabilen Wohnumfelds im Fokus.
Dies und ein guter Service rund um das Thema Wohnen sichern die Zufriedenheit der
Mieterinnen und Mietern.
Um der ökologischen Verantwortung gerecht zu werden, errichtet der GEWOFAG-
Konzern energieeffiziente Häuser und installiert umweltfreundliche Energieversor-
gungssysteme, wie z. B. Fernwärme. Im Bestand werden Gebäude modernisiert und
auf einen höheren energetischen Standard gebracht. Der durchschnittliche Energie-
verbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche wird dabei insgesamt deutlich reduziert.
Diese sozialen und ökologischen Investitionen verbessern langfristig die Attraktivität
der Quartiere, erhöhen die Vermietbarkeit der Wohnungen und schaffen so auch
einen wirtschaftlichen Mehrwert.
Im Rahmen turnusmäßiger Jahreszielekonferenzen werden aus den Unternehmens-
zielen konkrete Jahresziele abgeleitet, die dann stufenweise in weiteren Jahresziele-
konferenzen und Einzelgesprächen spezifiziert und kommuniziert werden. Im Ergeb-
nis wird so sichergestellt, dass alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die Zielvorgaben
des GEWOFAG-Konzerns und somit der Gesellschafterin Landeshauptstadt München
kennen, sich damit identifizieren und ihren konkreten Beitrag dazu leisten können.
Zur Erreichung dieser Ziele versteht die GEWOFAG die Zufriedenheit und ein gutes
Miteinander der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter als wesentliche Voraussetzung.
101GEWOFAG Holding GmbH 2015
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1.3 STEUERUNGSSYSTEM UND LEISTUNGSINDIKATOREN
Der GEWOFAG-Konzern hat ein integriertes ganzheitliches Managementsystem
eingeführt, in dem die Systematik für die Gestaltung, Lenkung und Entwicklung des
Konzerns formal verankert ist. Das Managementsystem umfasst sämtliche zur Steu-
erung des Unternehmens relevante Themenfelder und gibt den Rahmen für Effizienz
und Rechtssicherheit vor.
Zur Erkennung von Planabweichungen und Trends werden regelmäßig Ab wei-
chungs analysen erstellt. In Ergebnisgesprächen mit der Konzerngeschäfts führung
erfolgt quartalsweise eine detaillierte Analyse der Geschäftsentwicklung und der
Risikolage. Die Durchführung, Budgetierung und Veränderungen von Investitionen
werden laufend überwacht und Abweichungen untersucht. Die Informationen erlau-
ben es der Geschäftsführung und den Führungskräften, Entscheidungen zu treffen
und gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen frühzeitig einzuleiten.
Die Geschäftsführung informiert darüber hinaus den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah
und umfassend über alle für den Konzern relevanten Fragen der Strategie, der Pla-
nung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und der
Compliance.
Bei der Umsetzung der Ziele und Strategien betrachtet die GEWOFAG regelmäßig die
Entwicklung folgender Leistungsindikatoren:
WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE LEISTUNGSINDIKATOREN
Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen und die Anzahl der abgeschlossenen
umfassenden Sanierungen (zumeist energetische Modernisierungen) sind neben den
Investitionen, die auf Einzelprojektebene verfolgt werden, die wichtigsten Kenn-
größen zur Messung der Intensität der Bautätigkeit.
Im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung verfolgt die GEWOFAG neben der Ent-
wicklung der Sollmieten insbesondere die Entwicklung der Leerstandsquote. Die
Leerstandsquote (Anzahl der leerstehenden Wohnungen im Verhältnis zum Woh-
nungsbestand) setzt sich zusammen aus dem strategischen Leerstand, den die
GEWOFAG zum Beispiel aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen langfristig plant,
und dem umbau- oder vermietungsbedingten Leerstand, der aufgrund erforderlicher
Instandhaltungsmaßnahmen infolge eines Mieterwechsels bzw. aufgrund mangeln-
der Wohnraumnachfrage besteht.
102 GEWOFAG Holding GmbH 2015
NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
Die Zufriedenheit von Mieterinnen und Mietern wird jährlich in Mieterbefragungen
erfasst. Die Befragung dient nicht nur dazu, Einschätzungen abzufragen, sondern
detailgenau den Hausverwaltungen die Möglichkeit zu geben, sich noch mehr an
den Bedarfen der Kundinnen und Kunden zu orientieren und den Service weiter zu
verbessern.
FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
Zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit betrachtet die GEWOFAG als
100%ige Tochtergesellschaft der Landeshauptstadt München den Konzernjahresüber-
schuss sowie die Eigenkapitalrendite. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich aus dem
Jahresüberschuss vor Ertragsteuern im Verhältnis zum Eigenkapital.
Des Weiteren ist der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit als zentrale Liqui-
ditäts kennzahl Indikator für die finanzielle Leistungsfähigkeit. Mit den aus dem
eigenen operativen Geschäft erwirtschafteten Mitteln ist zum einen der laufende
Kapitaldienst als auch ein ausreichend hoher Eigenkapitalanteil für die beabsichtigten
Investitionen zu decken.
Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen
103GEWOFAG Holding GmbH 2015
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2 WIRTSCHAFTSBERICHT
2.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN
Der Konjunkturaufschwung in Deutschland hat sich in der zweiten Hälfte des Jahres
2015 mit einem gegenüber dem ersten Halbjahr unveränderten Tempo fortgesetzt.
Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung („RWI Essen“) stellte
in seiner Analyse eine Verschiebung der Triebkräfte zugunsten der Inlandsnachfrage
fest. Insbesondere die privaten Konsumausgaben und der staatliche Konsum hätten
kräftig zugelegt, während die Anlageinvestitionen nur schwach aufwärts gerichtet
waren. Von der Außenwirtschaft gingen per saldo dämpfende Effekte aus, da die
Exporte deutlich an Schwung verloren hätten. Im Gesamtjahr 2015 hat das Brutto-
inlandsprodukt nach den übereinstimmenden Prognosen der führenden deutschen
Wirtschaftsforschungsinstitute um 1,7 % bis 1,8 % zugenommen.
Die Bautätigkeit schwenkte nach Ansicht des Deutschen Instituts für Wirtschafts-
forschung e. V. („DIW Berlin“) nach der insgesamt rückläufigen Bauproduktion im
Sommer halbjahr gegen Ende des Jahres 2015 wieder auf einen kräftigen Expansions-
kurs ein, der in erster Linie vom Wohnungsbau getragen ist. Die Zinsen für Baugeld
befinden sich weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die
Renditen auf Anlagealternativen gering.
Für das Verbraucherpreisniveau sehen die Forscher des Instituts für Weltwirtschaft
(„IfW Kiel“) im Jahr 2015 aufgrund der gesunkenen Ölpreise kaum Veränderungen.
Das Institut weist in seiner Schätzung einen nur leichten Anstieg von 0,3 % aus. Die
Arbeitslosenquote wurde für 2015 bei 6,4 % gesehen, ein leichter Rückgang nach
6,7 % im Vorjahr.
Die bayerische Landeshauptstadt München befindet sich seit vielen Jahren an der
Spitze der teuersten Großstädte bundesweit sowohl im Kauf- als auch im Miet-
segment. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. Der Gutachter-
ausschuss Münchens berichtet von einer anhaltend hohen Nachfrage und einem
knappen Angebot am Münchner Immobilienmarkt. Das Geldumsatzvolumen bei
Immobilientransaktionen in München im Gesamtjahr 2015 ist im Vorjahresvergleich
um 20 % angewachsen, die Preise von Wohnbaugrundstücken waren im Mittel rund
12 % höher als im Vorjahreszeitraum.
104 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Die Erstbezugsmieten lagen nach Auswertungen des Referats für Stadtplanung und
Bauordnung (Wohnungsmarktbarometer 2015) in München in 2015 bei durchschnitt-
lich EUR 18,39 monatlich pro m², die Wiedervermietungsmieten bei EUR 15,57 pro m².
Bei den Wiedervermietungsmieten entspricht dies einer Steigerung von rund 3,6 %
zum Vorjahr.
2.2 GESCHÄFTSVERLAUF
Die Bewirtschaftung der eigenen Immobilien, die Verwaltung fremder Immobilien
sowie das Projekt- und Baumanagement insbesondere beim Neubau und bei der Sa-
nierung bzw. Modernisierung von Bestandsimmobilien bestimmten 2015 im Wesent-
lichen die wirtschaftliche Lage des GEWOFAG-Konzerns.
BEWIRTSCHAFTUNG UND VERWALTUNG EIGENER UND
FREMDER IMMOBILIEN
Der GEWOFAG-Konzern ist am 31.12.2015 Eigentümer von 32.712 Wohnungen und 407
Gewerbeeinheiten mit rund 2,017 Mio. m² Wohn- und Nutzfläche sowie von 15.044
Garagen und Stellplätzen im Großraum München. Die Wohnungsbestände umfassen
20.097 freifinanzierte (61,0 % der Wohneinheiten) und 12.615 öffentlich geförderte
Wohnungen (39,0 % der Wohneinheiten), wobei für den GEWOFAG-Konzern für die
freifinanzierten bzw. aus der Sozialbindung bereits entfallenen Mietwohnungen das
„Konzept Soziale Mietobergrenzen“ (KSM) gemäß Beschluss der Vollversammlung des
Stadtrates vom 26.07.2006 gilt.
Darüber hinaus verwaltet der GEWOFAG-Konzern zum 31.12.2015 insgesamt 1.912
Wohnungen und 86 Gewerbeeinheiten für Dritte. Zudem werden 26 Teileigentums-
gemeinschaften, wie zum Beispiel Kindertagesstätten, betreut.
Die durchschnittliche Nettomiete ohne Nebenkosten im Bestand des GEWOFAG-
Konzerns beträgt zum Stichtag 31.12.2015 EUR 6,94 pro m² (Vj. EUR 6,79 pro m²) und
liegt im Vergleich zum Vorjahr etwas höher. Gründe dafür waren durchgeführte
Mieterhöhungen und Mietpreisanpassungen als Folge von Mieterwechseln im frei-
finanzierten Wohnungsbestand und Erstvermietungen in den fertiggestellten Neu-
bauobjekten. In der Anpassung der Mieten für die freifinanzierten Mietwohnungen
war der GEWOFAG-Konzern an den Mietspiegel 2015 gebunden.
105GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Die Nettomiete ohne Nebenkosten der preisgebundenen Wohnungen beträgt zum
Stichtag 31.12.2015 EUR 6,07 pro m² (Vj. EUR 5,98 pro m²). Im nicht preisgebundenen
Wohnungsbestand liegt die durchschnittliche Nettomiete mit EUR 7,48 pro m² etwas
höher als im Vorjahresvergleich (EUR 7,29 pro m²).
Die Sollmieterlöse im Jahr 2015 sind mit 3,9 % etwas geringer angestiegen als geplant
(4 %). Die Bestandsmieten entwickelten sich planmäßig.
Die Belegung der Wohnungen im geförderten Neubau und mehrheitlich im Bestand
erfolgt zusammen mit dem Amt für Wohnen und Migration unter Beachtung der
Förderbedingungen bzw. des „Konzepts Soziale Mietobergrenze“ (KSM). Die in der
KSM vorgesehene Deckelung der Mieten bei EUR 6,25 bzw. EUR 6,75 ist abhängig
von den entsprechenden Einkommenskategorien und setzt der Preisgestaltung im
freifinanzierten Wohnungsbestand Grenzen.
Die Mieterfluktuationsrate kumulierte sich über das Jahr 2015 auf ca. 5,2 % und lag
damit auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres.
Die Vermietungsquote lag bei 98,65 %. Dabei wurde die Leerstandsquote inklusi-
ve strategischem (0,89 %), umbaubedingtem (0,18 %) und vermietungsbedingtem
Leerstand (0,28 %) berücksichtigt. Der vermietungsbedingte und umbaubedingte
Leerstand liegen somit planmäßig auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres. Gekün-
digte Wohnungen werden regelmäßig nach dem heutigen Stand der Technik instand
gesetzt. Sowohl die angespannte Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt
als auch die zeitlich befristeten Zwischennutzungen bei strategisch leerstehenden
Objekten tragen zu der niedrigen Leerstandsquote bei. In der Ludlstraße plant die
GEWOFAG in drei Bauabschnitten den Abbruch der Bestandsgebäude und die städ-
tebauliche Neuordnung des Gesamtgebiets. In Vorbereitung dieser Baumaßnahme
wurden in 2015 weitere Wohnungen entmietet, der strategische Leerstand hat sich
somit leicht erhöht. Einen ebenfalls strategischen Leerstand weist ein Objekt in der
Isoldenstraße auf, in dem nach der Fertigstellung noch Mängelbeseitigungen durch-
geführt werden mussten.
Durch eine Vielzahl von bau- und sicherheitstechnischen Maßnahmen konnte der
Brandschutz in den Wohnanlagen weiter verbessert werden. Im Rahmen der Ver-
kehrssicherung wurden regelmäßige Begehungen anhand von festgelegten Prüf-
punkten durchgeführt und dringend nötige Reparaturen sofort erledigt.
107GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Im Geschäftsjahr 2015 wurde, wie auch bereits im Vorjahr, eine Mieterbefragung
durchgeführt. Die Mieterinnen und Mieter wohnen sehr gerne bei der GEWOFAG
und haben dem Unternehmen bei der Befragung im Jahr 2015 ein hervorragendes
Zeugnis ausgestellt. Rund 92 % sind zufrieden oder sogar sehr zufrieden mit ihrer
Vermieterin. Das sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr wurde damit sogar noch über-
troffen.
MODERNISIERUNGEN
Im Geschäftsjahr 2015 wurden im GEWOFAG-Konzern 414 Wohneinheiten umfas-
send energetisch saniert und Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe
von EUR 25,5 Mio. umgesetzt.
FertiggestellteGroßmodernisierung Gesellschaft Wohneinheiten
Max II-1 BA.2 GEWOFAG Wohnen GmbH 302
Attenkofer Straße Nord 1.BA GEWOFAG Wohnen GmbH 112
Summe 414
Die energetische Sanierung der Siedlung Max II ist das bedeutendste Modernisie-
rungsvorhaben der GEWOFAG in den kommenden Jahren. Das Vorhaben betrifft ins-
gesamt 1.174 Wohneinheiten. Die Modernisierung der gesamten Siedlung soll zeitlich
versetzt in fünf Bauabschnitten erfolgen. Im zweiten Bauabschnitt wurden in 2015
insgesamt 302 Wohneinheiten modernisiert.
Mit dem planmäßigen Abschluss der zweiten energetischen Sanierungen in der
Attenkofer Straße (112 Wohneinheiten) wurden die Vorjahresprognosen von insge-
samt 400 Sanierungen somit erfüllt.
108 GEWOFAG Holding GmbH 2015
NEUBAU FÜR DAS ANLAGEVERMÖGEN
Der GEWOFAG-Konzern hat im Berichtsjahr 359 Wohnungen bautechnisch fertig-
gestellt und somit die für das Jahr 2015 geplanten 340 Fertigstellungen umsetzen
können. Hiervon wurden noch in 2015 216 Wohnungen an den jeweiligen Bauherrn
übergeben. Für 143 Wohnungen erfolgten die Abnahme und der Bezug Anfang des
Jahres 2016.
In Summe wurden Projekte im Bereich Neubau und Aufstockungen mit einem Inves-
titionsvolumen in Höhe von EUR 127,6 Mio. realisiert.
FertiggestellteNeubaumaßnahme/
Aufstockung Gesellschaft Wohneinheiten
DomagkPark Nord WA 3 GEWOFAG Wohnen GmbH 116 *
Ramersdorf Mitte Baufeld C GEWOFAG Wohnen GmbH 63
Aufstockung Sendling 1. BA GEWOFAG Wohnen GmbH 31
Isoldenstraße GEWOFAG Grundstück GmbH 69
Wilhelmine-Lübke-Haus GEWOFAG Grundstück GmbH 36
Bauernbräuweg GEWOFAG Grundstück GmbH 27 *
Gräfstraße Heimag München GmbH 17
Summe 359
* Bautechnische Fertigstellung Ende 2015 mit Abnahme und Bezug zu Beginn des Jahres 2016.
ÜBERNAHME STÄDTISCHER IMMOBILIEN/GRUNDSTÜCKSERWERBE
Im Dezember 2015 erwarb die GEWOFAG Wohnen GmbH ein Grundstück an der
Carl-Wery-Straße in Perlach. Geplant wird die Errichtung von insgesamt ca. 425
Mietwohnungen. Zudem wurde ebenfalls Ende des Jahres 2015 ein Grundstück inklu-
sive aller Bauleistungen (schlüsselfertiger Erwerb von 34 München-Modell-Mietwoh-
nungen) im Baugebiet Hochäckerstraße WA 2.1 Ost erworben.
Weiterhin wurde die Rückabwicklung eines Grundstücksankaufs durch die Heimag
München GmbH in 2015 beschlossen. Dies soll in 2016 von der GEWOFAG Wohnen
GmbH übernommen und mit 66 Wohneinheiten im konzeptionellen Mietwohnungs-
bau bebaut werden.
109GEWOFAG Holding GmbH 2015
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TECHNISCHE DIENSTLEISTUNGEN
Um die Gärtnerabläufe und die Pflege der Außenanlagen zu optimieren, wurden im
Jahr 2015 bedarfsgerechte Pflegepläne erstellt. Die Attraktivität der Außenanlagen
soll durch die zentrale und fachgerechte Betreuung im Sachgebiet Gartenbau für den
Gesamtkonzern verbessert werden.
Mittels Fernüberwachung kann die GEWOFAG Gebäude Service GmbH technische
Probleme in den derzeit angeschlossenen 303 Heizungsanlagen frühzeitig erkennen
und beheben. Die Gebäudeleittechnik wird in Zukunft von der Störungsmeldung
und -protokollierung hin zur Anlagenoptimierung weiterentwickelt mit dem Ziel,
Betriebskosten zu senken und Energie und CO₂ einzusparen.
SOZIALE DIENSTLEISTUNGEN UND HAUSMEISTEREI
Im Bereich soziale Aufgaben stand die Eröffnung von vier weiteren Standorten des
Erfolgsmodells „Wohnen im Viertel“ am Ackermannbogen, in der Rupertigaustraße,
am Reinmarplatz und im DomagkPark auf der Jahresagenda. Ziel ist die flächen-
deckende Ausstattung des gesamten GEWOFAG-Bestands mit dem Wohn- und
Versorgungskonzept für Menschen im Alter und mit Behinderung.
MITARBEITERINNEN UND MITARBEITER
Im Jahresdurchschnitt waren im Konzern 679 Vollzeitäquivalente (Vj. 680 Vollzeit-
äquivalente) beschäftigt. Der Anteil weiblicher Mitarbeiter betrug zum Ende des
Ge schäftsjahres 51,0 %, in Führungspositionen 35,9 %.
110 GEWOFAG Holding GmbH 2015
2.3 LAGE DES KONZERNS
ERTRAGSLAGE
Das Jahresergebnis des GEWOFAG-Konzerns entwickelte sich wie folgt:
2015 2014 TEUR TEUR
Umsatzerlöse 230.326 224.177
Bestandsveränderungen 3.900 325
Andere aktivierte Eigenleistungen 5.796 4.046
Sonstige betriebliche Erträge 11.668 28.657
Betriebsleistung 251.690 257.205
Aufwendungen für bezogene Lieferungen/Leistungen –111.304 –120.891
Personalaufwand –43.274 –42.848
Abschreibungen –36.242 –33.994
Sonstige betriebliche Aufwendungen –8.997 –9.509
Sonstige Steuern –4.911 –4.780
Betriebsaufwand –204.728 –212.022
Betriebsergebnis 46.962 45.183
Finanzergebnis –24.507 –22.894
Außerordentliches Ergebnis 0 –189
Gesamtergebnis vor Ertragsteuern 22.455 22.100
Ertragsteuern
Laufende Ertragsteuern –114 299
Latente Steuern –2.696 –2.726
Jahresergebnis 19.645 19.673
111GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Die Umsatzerlöse resultieren überwiegend aus der Vermietung des Wohnungs
bestandes.
Bei den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung konnte aufgrund gestiegener
Mieteinkünfte ein Zuwachs von EUR 5,5 Mio. verzeichnet werden, der vor allem aus
Neubezügen und Mietanpassungen im freifinanzierten und preisgebundenen Woh
nungsbestand resultiert.
Die Erhöhung der Bestandsveränderung um EUR 3,6 Mio. im Vergleich zum Vorjahr
ist im Wesentlichen auf die Steigerung von unfertigen Leistungen bei der GEWOFAG
Wohnen GmbH durch erhöhten Wohnungsbestand zurückzuführen.
Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von EUR 11,7 Mio. (Vj. EUR 28,7
Mio.) entfallen EUR 3,0. Mio. auf Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, EUR
1,6 Mio. auf Erträge aus Versicherungsentschädigungen, EUR 2,2 Mio. auf die Erträge
aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen, EUR 1,3 Mio. auf Zuwendungen und
Zuschüsse von der Landeshauptstadt München. Im Vorjahr erfolgte die Entnahme
aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von EUR 9,1 Mio., die für vordefi
nierte Projekte genutzt wurde. Die Rückstellung war damit zum 31.12.2014 vollständig
aufgelöst.
Der Betriebsaufwand ist im Vorjahresvergleich um EUR 7,3 Mio. gesunken. Die Ver
besserung resultiert überwiegend aus den rückläufigen geplanten Instand haltungs
auf wen dungen in Höhe von ca. EUR 11,0 Mio. bei der GEWOFAG Wohnen GmbH,
die in den Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen enthalten sind.
Gegenläufig erhöhte sich die Abschreibung bei der GEWOFAG Wohnen GmbH um
EUR 2,2 Mio. durch die Fertigstellung von weiteren Gebäuden.
112 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen in Höhe von
EUR 111,3 Mio. (Vj. EUR 120,9 Mio.) beinhalten neben den Instandhaltungsaufwen-
dungen und Aufwendungen für werthaltige, aber nicht aktivierungsfähige Moderni-
sierungsmaßnahmen im eigenen Wohnungsbestand Betriebs- und Heizkosten. Des
Weiteren enthalten sind IT-Beratungs- und andere Verwaltungsaufwendungen.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind um EUR 3,3 Mio. auf EUR 96,7
Mio. (Vj. EUR 100,0 Mio.) gesunken. Die Aufwendungen für die Verkaufsgrundstücke
sind um EUR. 7,0 Mio. auf EUR 1,1 Mio. (Vj. EUR 8,1 Mio.) gesunken. Die Veränderung
im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus einer in 2014 gebildeten
Prozesskostenrückstellung bei der Heimag München GmbH, welche in 2015 nicht
weiter zugeführt werden musste.
Der Personalaufwand erhöhte sich im Wesentlichen aufgrund von Tarifanpassungen
im gesamten Konzern um EUR 0,4 Mio. auf EUR 43,3 Mio.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen im Vorjahresvergleich um
EUR 0,5 Mio. zurück.
Neubau am Bauernbräuweg in Mittersendling
113GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Im negativen Finanzergebnis von EUR 24,5 Mio. (Vj. EUR 22,9 Mio.) sind im Wesent-
lichen Zinsaufwendungen aus den gezogenen Darlehen enthalten. Die Veränderung
im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus höheren Zinsaufwendungen infolge gestiege-
ner Verbindlichkeiten und niedrigerer Zinserträge infolge eines rückläufigen Zins-
niveaus.
Der Aufwand für latente Steuern im Geschäftsjahr von EUR 2,7 Mio. (Vj. EUR 2,7 Mio.)
blieb auf dem Vorjahresniveau.
Der Ankauf der Minderheitenanteile an der HEIMAG München GmbH (30 % von der
GWG Stuttgart) löst bei der GEWOFAG Wohnen GmbH einen Grunderwerbssteuer-
pflichtigen Vorgang aus. Aufgrund von gesetzgeberischen Veränderungen (und Urtei-
len des BFH) ist die genaue Höhe der zu entrichtenden Grunderwerbssteuer derzeitig
noch nicht ermittelbar. Nach vorsichtiger Schätzung wird von einem Betrag in Höhe
von EUR 16,3 Mio. ausgegangen. Die Finanzverwaltung hat intern die Anweisung
herausgegeben, derzeitig keine Grunderwerbssteuerbescheide zu erstellen, bis das
gesetzgeberische Verfahren und die neue Berechnungsgrundlage abgestimmt und
veröffentlicht sind. Im Geschäftsjahr 2015 ist kein Bescheid über die zu entrichtende
Grunderwerbssteuer zugegangen, daher wurde hierzu im Jahresabschluss 2015 eine
Rückstellung gebildet.
Die Rückstellung wird in der GEWOFAG Wohnen GmbH ergebniswirksam, d. h.
vermindert in 2015 den Jahresüberschuss der Einzelgesellschaft. Im Konzern wird eine
Aktivierung (im Anlagevermögen) vorgenommen. In diesem Zusammenhang ergibt
sich daher im Konzern kein Ergebniseffekt.
Durch die Erhöhung der Umsatzerlöse, den Rückgang von sonstigen betriebli-
chen Erträgen, die Reduzierung von Aufwendungen für bezogene Lieferungen und
Leistungen und bei gleichzeitiger Verschlechterung des Finanzergebnisses erzielte
der GEWOFAG-Konzern im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss in Höhe von
EUR 19,6 Mio. (Vj. EUR 19,7 Mio.).
Die Entwicklung des Konzernüberschusses übertrifft damit die Planungen des Kon-
zerns von EUR 5 Mio. bis EUR 10 Mio. Die Ertragslage wird damit als zufriedenstel-
lend beurteilt.
115GEWOFAG Holding GmbH 2015
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VERMÖGENSLAGE
Die Bilanzstruktur der Gruppe stellt sich zum 31. Dezember 2015 wie folgt dar:
31.12.2015 31.12.2014Aktiva TEUR % TEUR %
Anlagevermögen 1.503.315 85,3 1.373.012 86,5
– Immaterielle Vermögensgegenstände 530 0 1.062 0,1
– Sachanlagen 1.479.951 84,0 1.349.799 85,0
– Finanzanlagen 22.834 1,3 22.151 1,4
Umlaufvermögen 155.764 8,8 116.597 7,3
– Zum Verkauf bestimmte Grundstücke/Vorräte 64.728 3,7 60.729 3,8
– Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 7.021 0,4 7.541 0,5
– Flüssige Mittel 84.015 4,7 48.327 3,0
Rechnungsabgrenzungsposten 10.722 0,6 3.065 0,2
Aktive latente Steuern 92.969 5,3 95.665 6,0
Bilanzsumme 1.762.770 100,0 1.588.339 100,0
31.12.2015 31.12.2014Passiva TEUR % TEUR %
Eigenkapital 498.325 28,3 497.526 31,3
Rückstellungen 76.623 4,3 52.479 3,3
Verbindlichkeiten 1.185.966 67,3 1.036.598 65,3
Rechnungsabgrenzungsposten 1.856 0,1 1.736 0,1
Bilanzsumme 1.762.770 100,0 1.588.339 100,0
Die Erhöhung des Sachanlagevermögens resultiert vor allem aus Zugängen im Wohnungsbe-
stand, durch Neubau und Erwerb sowie Aktivierungen von werthaltigen Modernisierungsmaß-
nahmen in Höhe von EUR 167,1 Mio. (Vj. EUR 179,0 Mio.).
116 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Nach planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von EUR 35,9 Mio.
beläuft sich das Sachanlagevermögen auf EUR 1.479,9 Mio.
Unter den Finanzanlagen sind ein Wertpapierspezialfonds im Wert von EUR 17,6 Mio.
sowie Aktien und Anleihen in Höhe von EUR 5,2 Mio bilanziert. Die Veränderung re-
sultiert aus dem Verkauf von Wertpapieren in Höhe von EUR 0,3 Mio. sowie aus dem
Zukauf in Höhe von EUR 1,2 Mio.
Das Umlaufvermögen erhöhte sich um EUR 39,2 Mio. auf EUR 155,7 Mio. Die flüssigen
Mittel betragen zum Ende des Geschäftsjahres EUR 84,0 Mio. (Vj. EUR 48,3 Mio.).
Der laufende Aufwand aus latenten Steuern in Höhe von EUR 2,7 Mio. reduzierte die
aktiven latenten Steuern auf EUR 93,0 Mio. (Vj. EUR 95,7 Mio.).
Das Eigenkapital des Konzerns beträgt zum Stichtag EUR 498,3 Mio. (Vj. EUR
497,5 Mio.). Die Eigenkapitalrendite in Höhe von 4,0 % liegt um 1,1 Prozentpunkte
über dem prognostizierten Niveau von 2,9 %.
Das gezeichnete Kapital im Konzern beträgt zum 31. Dezember 2015 EUR 90,3 Mio.
(Vj. EUR 62,1 Mio.). Im Geschäftsjahr 2015 hat die Landeshauptstadt München eine
Bareinlage in Höhe von EUR 28,3 Mio. in das Stammkapital der GEWOFAG Holding
GmbH geleistet.
In die Gewinnrücklagen wurde der Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt.
Aus dem Ankauf der Minderheitsbeteiligung an der Heimag München GmbH von der
GWG Stuttgart durch die GEWOFAG Wohnen GmbH ergaben sich zwei wesentliche
Änderungen im Eigenkapital des Konzerns: Minderung der Kapitalrücklage um EUR
37,4 Mio. und eine Reduzierung der Minderheitsbeteiligung am Eigenkapital um EUR
9,5 Mio. Insgesamt flossen durch den Anteilsankauf EUR 46,9 Mio. aus dem Eigenka-
pital für den Kaufpreis und anschaffungsnahe Nebenkosten ab.
Die Gesamtverbindlichkeiten des Konzerns erhöhten sich um EUR 149,4 Mio. auf
EUR 1.186,0 Mio. Im Geschäftsjahr wurden insgesamt mehr Fremdfinanzierungs mittel
aufgenommen (EUR 298,1 Mio.) als getilgt (EUR 156,4 Mio.). Zum Bilanzstichtag wur-
den insgesamt EUR 55,0 Mio. aus dem Schuldscheindarlehen-Rahmenvertrag von
der Landeshauptstadt München in Anspruch genommen.
117GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Die Finanzierungsstrategie der GEWOFAG ist langfristig ausgerichtet. Investitio-
nen in Neubauvorhaben und Sanierungsmaßnahmen werden überwiegend über
die Inanspruchnahme von Förderdarlehen mit langen bis sehr langen Darlehens-
laufzeiten und Eigenmittel finanziert. Wesentliche Fördergeber sind in diesem
Zusammenhang der Freistaat Bayern, die Landeshauptstadt München und die
Bundesrepublik Deutschland. Das „Kommunale Wohnungsbauprogramm“ (Kom-
Pro), die „Einkommensorientierte Förderung“ (EOF), das „München Modell Miete“,
„Energieeffizient Bauen“ und „Energieeffizient Sanieren“ zählen zu den wesentlichen
Wohnungsbauförderprogrammen, welche von der GEWOFAG eingesetzt werden.
Darüber hinaus stehen der GEWOFAG weitere langfristige Mittel aus aufgenom-
men Schuldscheindarlehen über die Bayerische Versorgungskammer und einem
Schuldscheindarlehensrahmen, bereitgestellt von der Landeshauptstadt München,
zur Verfügung. Kurzfristig auftretende Liquiditätsspitzen können über einen Betriebs-
mittelrahmen ausgeglichen werden.
Der Ankauf der ausstehenden Anteile an der Heimag München GmbH wurde über
die Aufnahme eines kurzfristigen Darlehens und eine Betriebsmittellinie zunächst
zwischenfinanziert. Eine langfristige Umfinanzierung erfolgte zum Jahresende
über die Aufnahme eines Schuldscheindarlehens. Über die Aufnahme des Schuld-
scheindarlehens wurden außerdem mehrere Grundschulddarlehen abgelöst. Konkret
handelt es sich um vier mit der Bayerischen Landesbank abgeschlossene Darlehen,
welche mit einer variablen Verzinsung ausgestattet waren. Das Zinsänderungsrisiko
der variablen Finanzierung wurde über drei Payer-Zinsswaps abgesichert. Die Payer-
Zins swaps wurden gegen Zahlung des Marktwertes an den Kontrahenten ebenfalls
abgelöst.
Die Vermögenslage des GEWOFAG-Konzerns ist geordnet.
118 GEWOFAG Holding GmbH 2015
FINANZLAGE
Kapitalflussrechnung 1) 2015 2014 TEUR TEUR
Bilanzgewinn 18.218 19.233
Anderen Gesellschaftern zust. Gewinn 1.427 440
+ Jahresergebnis 19.645 19.673
+/– Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 36.242 34.497
+/– Zinsaufwendungen/Zinserträge 24.546 22.836
+/– Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 4.947 –4.002
+/– Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/ Erträge (aktivierte Eigenleistungen) –5.215 –3.847
–/+ Sonstiges 5.572 –4.569
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 85.737 64.588
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 1.295 13.754
– Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen –143.971 –169.710
+ Einzahlungen aus Abgängen von Anteilen des Finanzanlagevermögens 325 7.527
– Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen –1.155 –216
+ Sonstiges 105 398
Cashflow aus Investitionstätigkeit –143.401 –148.247
+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Gesellschaftern des Mutterunternehmens 28.265 0
– Auszahlungen aus Transaktionen mit
Minderheitsgesellschaftern –46.973 0
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 298.065 72.667
– Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten –156.423 –17.035
– Gezahlte Zinsen –29.534 –21.627
– Sonstiges –133 10
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 93.267 34.015
1) Cashflow-Ermittlung ab 2014 nach DRS 21.
119GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 35.603 –49.644
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 41.283 90.927
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 76.886 41.283
Der Finanzmittelbestand setzt sich wie folgt zusammen:
31.12.2015 31.12.2014 TEUR TEUR
+ Bankguthaben 76.886 41.283
76.886 41.283
Die Zahlungsfähigkeit im Konzern war jederzeit gegeben.
Neubau an der Isolden-/Rümannstraße in Schwabing
121GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Der Finanzmittelbestand zum jeweiligen Stichtag setzt sich aus den kurzfristig reali-
sierbaren liquiden Mitteln zusammen. Nicht enthalten sind die Treuhandkonten, auf
denen die eingezahlten Mietkautionen in Höhe von EUR 7,1 Mio. verwahrt werden.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Vergleich zum Vorjahr um ca.
EUR 21,1 Mio. gestiegen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass im operativen
Bereich nach Korrektur um Effekte aus der Investitionstätigkeit und Änderungen im
Netto-Umlaufvermögen ein deutlich höheres Jahresergebnis erwirtschaftet wurde.
So sind zum einen die Rückstellungen aufwandswirksam, aber zahlungsunwirksam
um EUR 8,9 Mio. gestiegen, zum anderen war im Vorjahr im Konzernüberschuss
ein Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens in Höhe von
EUR 11,0 Mio. enthalten (im Berichtsjahr unter „Sonstiges“ ausgewiesen). Letztes Jahr
war der Verkaufsgewinn aus der Veräußerung eines Grundstückes in Poing hier ein
wesentlicher Faktor. Das Zinsaufwand im Konzern ist um EUR 1,7 Mio. gestiegen. Der
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit liegt deutlich über der Prognose für 2015.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von EUR 143,4 Mio. wird wie im
Vorjahr vor allem durch Investitionen in das Sachanlagevermögen bestimmt.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von EUR 93,3 Mio. ist auf die Kre-
ditaufnahmen und Kredittilgungen der Gesellschaften zurückzuführen. Im Geschäfts-
jahr wurden insgesamt mehr Fremdfinanzierungsmittel aufgenommen als getilgt.
Außerdem wurden Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter für die erworbenen
restlichen 30 % der Anteile an der Heimag München GmbH getätigt.
Die Finanzierung des GEWOFAG-Konzerns ist auf eine langfristige Strategie ausge-
richtet und erfolgt sowohl mit Eigenkapital als auch mit langfristigen Fremdmitteln.
Die Finanzlage der GEWOFAG ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäfts-
jahr zu jeder Zeit gegeben. Aufgrund der langfristigen Finanzierung sowie eines
konzernweit aufgesetzten Cash-Pooling-Systems ist derzeit keine Gefährdung der
finanziellen Entwicklung zu befürchten. Der Finanzmittelbestand zu den jeweiligen
Abschlussstichtagen setzt sich jeweils aus dem Guthaben von Bankkonten zusam-
men. Die Erhöhung des Finanzmittelbestandes um TEUR 35.603 auf TEUR 76.886 ist
insbesondere durch höhere Einlagen der Konzerngesellschaften in den Cash-Pool
sowie die Eigenkapitalaufstockung der Landeshauptstadt München zu begründen.
122 GEWOFAG Holding GmbH 2015
3 NACHTRAGSBERICHT
Im Januar 2016 hat die GEWOFAG Holding GmbH einen Anteil von 1,15 % des aufge-
teilten und veräußerten Geschäftsanteils der Bayerischen Landesbank an der
GEWOFAG Wohnen GmbH erworben. Der zweite Anteil von 5,1 % wurde von der
Gemeinde Taufkirchen übernommen. Die Gemeinde als neue Gesellschafterin der
GEWOFAG Wohnen GmbH trägt die wohnungspolitischen Ziele der GEWOFAG und
stellt einen strategischen regionalen Partner dar.
Im Rahmen des Wohnungsbauprogramms „Wohnen für Alle“ plant die GEWOFAG
in einem Pilotprojekt zusätzlich zu ihrem bereits bestehenden Wohnungsneubau-
programm die Errichtung von weiteren Wohneinheiten auf städtischen Flächen. In
Abhängigkeit von der Nachfrage sollen in den Jahren 2016 bis 2019 weitere über die
beschlossenen Zielzahlen hinausgehende Wohnungen errichtet werden.
Um die Finanzierung des geplanten Neubauprogramms sicherzustellen, wurde
die bestehende Finanzierungsstruktur im Konzern analysiert und sukzessive neu
strukturiert. Teil dieser Neustrukturierung ist die Ablösung der bestehenden Unter-
nehmensfinanzierung sowie der hierzu abgeschlossenen Payer-Zinsswaps auf Ebene
der Heimag München GmbH über die Aufnahme von Grundschulddarlehen. Darüber
hinaus sollen im Jahresverlauf weitere Darlehen, die im Marktvergleich eine hohe
Verzinsung aufweisen, über die Aufnahme von zusätzlichen Grundschulddarlehen
günstiger refinanziert werden. Die GEWOFAG steht hierzu bereits in Verhandlung
mit mehreren Finanzierungspartnern.
Die zum Jahresende ausgelaufenen Betriebsmittelrahmen wurden über einen neu
eingeräumten Betriebsmittelrahmen ersetzt. Auftretende Liquiditätsspitzen können
hierdurch ausgeglichen werden.
Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind darüber hinaus keine Vorgänge von
besonderer Bedeutung eingetreten, die eine nennenswerte Auswirkung auf die Er-
trags-, Finanz- oder Vermögenslage des Konzerns haben.
123GEWOFAG Holding GmbH 2015
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124 GEWOFAG Holding GmbH 2015
4 CHANCEN UND RISIKOBERICHT
RISIKOSTRATEGIE UND TRAGFÄHIGKEIT
Ausgehend von unserer Geschäftsstrategie bildet Sicherheit das Fundament einer
nachhaltigen Wertschöpfung für unsere Eigentümer, Mieter, Geschäftspartner und
Mitarbeiter.
Risikomanagement bedeutet nicht nur die Vermeidung und Verminderung, sondern
auch den verantwortungsvollen Umgang mit Wagnissen, also Chancen und Risiken
in der Zukunft. Der GEWOFAG-Konzern verfügt über ein Risikomanagementsystem,
welches durch die Früherkennung von Entwicklungen und rechtzeitige Begrenzungs-
und Überwachungsmaßnahmen die Steuerung der Risiken ermöglichen soll. Dieses
System orientiert sich an der Risikostrategie des GEWOFAG-Konzerns, die einen
fundamentalen Bestandteil der Konzernführung bildet und ein einheitliches Risiko-
management im Konzern sichert.
Die Risikostrategie zielt darauf ab, stets über ein sehr gutes Sicherheitsniveau zu ver-
fügen. Das heißt, die Risikotragfähigkeit soll die ermittelten Risiken übersteigen. Dies
resultiert auch aus der risikoaversen Haltung als öffentliches Unternehmen, welche
die Erfüllung des bezahlbaren Wohnungsbaus der Landeshauptstadt München in den
Vordergrund stellt.
RISIKOMANAGEMENTSYSTEM
Das Risikomanagementsystem des GEWOFAG-Konzerns ist Bestandteil des wert-
orientierten Konzernsteuerungssystems, welches aus dem Controlling, dem internen
Kontrollsystem und dem Risikofrühwarnsystem besteht.
Das interne Kontrollsystem des GEWOFAG-Konzerns ist u. a. in das Prozessmanage-
ment integriert. Seine Prüfung unterliegt ebenso der Konzern-Innenrevision wie die
Überwachung organisatorischer Regelungen zur Beschaffung, Rechnungsabwicklung
und Vertretung der Gesellschaften einschließlich der Einhaltung von Betragsgrenzen
für die jeweiligen Handlungsfelder sowie der Freigaberegelungen im EDV-System.
Das unternehmensweit integrierte Risikomanagementsystem wurde prozessbeglei-
tend auch bei allen Tochtergesellschaften implementiert. Das vorhandene Risiko-
frühwarnsystem der GEWOFAG dient der Früherkennung von Zielwert-Abweichun-
gen bei überwiegend finanziellen Risiken und unterstützt die laufende Steuerung
125GEWOFAG Holding GmbH 2015
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aller Unternehmen. Prozessübergreifende Kontrollen unterstützen ebenfalls die
Unternehmenssteuerung. Darüber hinaus werden prozessunabhängige Kontrollen
durchgeführt, deren Ziele in der Überwachung operationeller Risiken der Organi-
sation und in der Vermeidung von Compliance-Risiken liegen. Strategische Risiken
werden durch Geschäftsstrategie und Unternehmensziele determiniert.
Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig an die Organisationsstruktur und an
sich verändernde Rahmenbedingungen angepasst.
RISIKOBERICHTERSTATTUNG
Weiterer Bestandteil des Systems ist ein alle Unternehmensaktivitäten umfassendes
Berichtssystem, das neben Controllingberichten durch Risikoberichte quartalsweise
und jährlich eine systematische und kontinuierliche Unterstützung für die Erreichung
der Unternehmensziele und des Geschäftserfolges darstellt. Adressaten der Risiko-
berichterstattung sind die Eigentümer und die Geschäftsführung. Durch die Integra-
tion der Risikoberichte in die Wirtschaftsplanung wird die zeitnahe Berücksichtigung
von Chancen- und Risikoaspekten bei Unternehmensentscheidungen gewährleistet.
METHODEN DES RISIKOMANAGEMENTS
Auf der Basis der Wirtschaftsplanung des GEWOFAG-Konzerns sind sowohl positive
(Chancen) als auch negative Zielabweichungen (Risiken) möglich. Die GEWOFAG
versteht als Risiko die Möglichkeit des Nichterreichens eines explizit formulierten
oder sich implizit ergebenden Zieles. Chancen ergeben sich für die GEWOFAG bei
Kosteneinsparungen oder Ertragssteigerungen gegenüber den Planvorgaben.
Die Bewertung von finanz- und immobilienwirtschaftlichen Risiken erfolgt unter
Berücksichtigung von Eintrittswahrscheinlichkeiten und den damit verbundenen
möglichen Schadenshöhen. Hierzu stehen die gleichen stochastischen Modelle zur
Verfügung, wie sie auch für die Wirtschafts- und Finanzplanung Verwendung finden.
Auf Basis historischer Volatilitäten der Zahlungsströme und des von Eigentümern und
Geschäftsleitung akzeptierten Risikos wird die maximal zulässige Abweichung von
Erwartungswerten, die sich aus der aktuellen Wirtschaftsplanung des GEWOFAG-
Konzerns ergeben, unternehmensweit einheitlich als Value at Risk bestimmt. Auf
diese Weise wird für die Zahlungsströme von Verwaltungskosten, Instandhaltung,
Mieten, Personalaufwand, Finanzierung und Erlösschmälerungen (Reihenfolge in
127GEWOFAG Holding GmbH 2015
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absteigender Wertung) eine zulässige Streuung ermittelt, die im Controlling und im
Risikofrühwarnsystem einer laufenden Überwachung unterliegt.
Das Eintreten eines finanziellen Schadens führt gegebenenfalls über das Jahresergeb-
nis zu einer Verringerung des Eigenkapitals des Konzerns. Im GEWOFAG-Konzern
wird der potenzielle Schaden, welcher aus Abweichungen eines Zahlungsstromes
vom Erwartungswert entstehen kann, im Verhältnis zum Eigenkapital dargestellt und
im Sinne der wertorientierten und nachhaltigen Unternehmenssteuerung auch als
Barwert in Bandbreiten ausgewiesen. Dies erfolgt in Schritten von 5 %, 10 % und 15 %
des Eigenkapitals mit abgestuften Berichtspflichten.
LIQUIDITÄTS UND FINANZIERUNGSRISIKEN UND CHANCEN
Die Überwachung des Risikos eines Liquiditätsengpasses erfolgt auf täglicher Basis
mittels einer konzernweiten Liquiditätsplanung auf Ebene der GEWOFAG Holding
GmbH. Hierfür wurde eine Cash-Pooling-Vereinbarung zwischen der GEWOFAG
Holding GmbH und den Konzerngesellschaften getroffen. Im Rahmen der Verein-
barung wird insbesondere festgelegt, dass kurzfristige Liquiditätsüberschüsse und
Liquiditätsbedarfe konzernintern ausgeglichen werden. Einlagen bzw. Entnahmen
aus dem Cash-Pool werden marktkonform verzinst. Die Liquiditätsplanung berück-
sichtigt Ein- und Auszahlungen aus der operativen Geschäftstätigkeit und der Finan-
zierungstätigkeit. Ein kurzfristig auftretender Zahlungsmittelbedarf kann zudem über
vorgehaltene Betriebsmittellinien ausgeglichen werden. Dem Liquiditätsrisiko wird
auf diese Weise entsprechend Rechnung getragen.
Im Geschäftsjahr 2015 standen der GEWOFAG jederzeit ausreichend flüssige Mittel
zur Bedienung ihrer Verpflichtungen zur Verfügung. Das Kerngeschäft der GEWOFAG
erwirtschaftet zudem stabile Cashflows, welche derzeit keinen Liquiditätsengpass
erwarten lassen.
Zinsänderungsrisiken entstehen der GEWOFAG im Wesentlichen aus ihren langfris-
tigen abgeschlossenen Finanzverbindlichkeiten. Diese sind über Festzinsvereinba-
rungen bzw. Payer-Zinsswaps langfristig abgesichert, weshalb sich aufgrund der be-
stehenden Finanzierungsstruktur absehbar keine signifikanten Zinsänderungsrisiken
ergeben. Die Finanzverbindlichkeiten der GEWOFAG enthalten zum Bilanzstichtag
keine Finanzierungen mit einer ungesicherten variablen Verzinsung in einer für das
Unternehmen signifikanten Höhe.
Die aktuelle Niedrigzinsphase bietet der GEWOFAG eine Chance, über Abschluss
niedrig verzinslicher Finanzierungen die Durchschnittsverzinsung des Gesamt-
bestands der Finanzverbindlichkeiten zu reduzieren.
128 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Kann eine Finanzierung mit einer auslaufenden Zinsbindung nicht oder nicht zu
den erwarteten Konditionen prolongiert werden, entsteht der GEWOFAG ein
Prolongations risiko. Prolongationsrisiken werden durch den Abschluss möglichst
langfristiger Finanzierungen und eine Verteilung der Darlehensfälligkeiten über einen
mehrjährigen Zeitraum begrenzt.
Das aktuelle Niedrigzinsumfeld wirkt sich positiv auf das Prolongationsrisiko der
GEWOFAG aus. Kapitalgeber sind aktuell bereit, Darlehen mit attraktiven Konditio-
nen auszureichen.
MARKT UND ERTRAGSRISIKEN UND CHANCEN
Die Besonderheiten des Münchner Immobilienmarktes bedingen überwiegend Chan-
cen. Die langfristig hohe Nachfrage nach Wohnraum ergibt sich aus einer positiven
Bevölkerungsentwicklung, einer geringen Arbeitslosigkeit, einer hohen Kaufkraft und
positiven Zukunftsaussichten. Ein im Verhältnis zur Nachfrage geringes Angebot lässt
das Gewicht der Marktrisiken auf ein Minimum sinken, die Ertragsrisiken bleiben bei
ausstattungsadäquaten Mietpreisen ebenfalls gering. Leerstände sind überwiegend
durch Wohnungswechsel und die damit verbundenen Instandsetzungsarbeiten sowie
durch die vereinzelt verzögerte Ausübung von Belegungsrechten verursacht, einen
längerfristigen Leerstand gibt es bei Wohnungen kaum.
Die Absenkung der gesetzlichen Kappungsgrenze für Mietsteigerungen auf 15 % für
Gemeinden, deren angemessene Wohnraumversorgung gefährdet ist, gilt für die
kommunalen Wohnungsunternehmen in München im Rahmen des „Konzepts Soziale
Mietobergrenze“ seit Jahren.
Das Geschäftsfeld der Verwaltung von Wohnungsbeständen für externe Auftragge-
ber durch die GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH beinhaltet wirtschaftliche
und rechtliche Risiken. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieser Risiken ist aufgrund
langjähriger Erfahrung und erfolgreicher Tätigkeit in diesem Bereich sowie durch den
Einsatz qualifizierten Personals gering.
Die Unterstützung von Menschen mit vergleichsweise geringem Einkommen oder
besonderen Belastungen wie beispielsweise Familien, Alleinerziehende oder Ältere
mit geringen Renten stellt angesichts der hohen Nachfrage auf dem Mietwohnungs-
markt in München und einem daraus folgenden Verdrängungseffekt eine wachsende
Herausforderung dar, der sich die Wohnforum GmbH im Auftrag des GEWOFAG-
Konzerns stellt. Daraus ergeben sich Chancen zur Gestaltung eines attraktiven
Wohnumfelds für den GEWOFAG-Konzern. Soziale Risiken können sich durch die
129GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Entwicklung der Mieterstruktur und deren Folgen ergeben. Die enge Anbindung an
den GEWOFAG-Konzern haben für die Wohnforum GmbH langfristige Entwicklungs-
potenziale eröffnet.
PORTFOLIO UND INVESTITIONSRISIKEN UND CHANCEN
Auch im Geschäftsjahr 2015 haben sich die Gesellschaften des GEWOFAG-Konzerns
weiter auf Chancen in den Geschäftsfeldern Neubau und energetische Bestands-
sanierung konzentriert und die Aktivitäten zur Unterstützung der Kundenbindung
intensiviert. Das umfangreiche energetische Sanierungsprogramm des GEWOFAG-
Konzerns wird ebenfalls dazu beitragen, höhere Qualitätsstandards im eigenen Im-
mobilienbestand zu erzielen. Durch die Senkung der verbrauchsabhängigen Heiz-
kosten infolge energetischer Sanierungen können weitere Einsparpotenziale für die
Mieterinnen und Mieter erschlossen werden. Die energetischen Maßnahmen werden
zudem begleitet von Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes und dem
Ausbau optionaler Zusatzleistungen für Betreuung und Pflege (Konzept „Wohnen im
Viertel“), um den Wohnungsbestand nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten. Als
Risiken können sich höhere energetische Anforderungen des Gesetzgebers an den
Gebäudebestand ergeben, die sich negativ auf die Investitionstätigkeit in anderen
130 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Bereichen auswirken würden. Ebenso bestehen branchenübliche Risiken hinsichtlich
weiterer Regulierungen des Wohnungsbaus. Im Neubau und in der energetischen
Sanierung liegen große Chancen in der langfristigen Wertorientierung und Entwick-
lung des Bestandsportfolios des GEWOFAG-Konzerns.
Aufgrund der weiterhin hohen Bautätigkeit und der somit guten Baukonjunktur im
Großraum München werden bei einzelnen Gewerken (insbesondere Elektro und Hei-
zung, Lüftung, Sanitär) in offenen Ausschreibungsverfahren oftmals nur wenige oder
einzelne Angebote abgegeben. Die in solchen Verfahren eingehenden Angebotspreise
liegen teilweise deutlich über den anfänglich geschätzten Baukosten, weil bereits gut
ausgelastete Firmen ihre Angebote nur mit erhöhten Margen abgeben. Somit ist die
gute Baukonjunktur in München ein wesentlicher Faktor für Baukostensteigerungen.
Neubau an der Saherr straße in Laim
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Grundsätzlich ist die Kostensituation im Baubereich nach wie vor angespannt. Ein
Großteil der Submissionen im Baugewebe liegt über den berechneten Kosten. Eine
Entspannung ist derzeit noch nicht erkennbar, auch wenn der Index des statistischen
Bundesamtes eine Trendwende signalisiert. Die Kostensteigerungen im Wohnungs-
bau lagen nach der Statistik in den vergangenen fünf Jahren zwischen 1,6 % und
2,8 % pro Jahr. Ein Umstand, der aus Sicht der GEWOFAG für die Region München als
nicht tragfähig erscheint. Nach der Statistik des Baukosteninformationszentrums der
Deutschen Architektenkammern, welche auf die regionalen Baukostenniveaus ab-
stellt, ist der Regionalfaktor für München im Vergleich zum bundesdeutschen Durch-
schnitt im Zeitraum von 2012 bis 2015 um 15 % auf 1,422 angestiegen. Im Verhältnis
zum Eigenkapital liegt das errechnete maximale Risiko für eine Baukostensteigerung
in 2016 bei bis zu 5 %.
Die Finanzierung des Wohnungsbauprogramms „Wohnen für Alle“ ist mit den Be-
schlüssen des Stadtrates der Landehauptstadt München sowie des Aufsichtsrates
der GEWOFAG gesichert. Chancen ergeben sich für die GEWOFAG grundsätzlich aus
den zu erwartenden positiven Renditen der jeweiligen Einzelinvestitionsvorhaben.
Mögliche Risiken könnten im Bereich der späteren Bestandsbewirtschaftung sowie in
höheren als den derzeit geplanten Baukosten entstehen. Beides würde die Wirt-
schaftlichkeit der Investition negativ beeinflussen.
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werden regelmäßig durchge-
führt, um den Wohnungsbestand nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten und die
daraus resultierenden Chancen konsequent zu nutzen. In der langfristigen Perspekti-
ve liegen in diesem Geschäftsfeld die größten Chancen und damit einhergehend auch
Risiken aus der Finanzierung, Umsetzung und technischen Wirksamkeit der Instand-
setzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
OPERATIONELLE RISIKEN UND CHANCEN
Unter den operationellen Risiken versteht der GEWOFAG-Konzern sowohl die Gefahr
von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen
Verfahren, Menschen und von Systemen entstehen, als auch externe Ereignisse. Zu
den operationellen Risiken zählen auch Compliance- und Rechtsrisiken.
Die operationellen Risiken sind durch organisatorische Maßnahmen weitgehend
eingegrenzt. Dies betrifft unter anderem die IT-Sicherheit, Compliance- und Vertre-
tungsregelungen sowie das interne Kontrollsystem, die einem ständigen Verbesse-
rungsprozess unterliegen.
132 GEWOFAG Holding GmbH 2015
In einem umfangreichen Projekt wurden bzw. werden die IT-Berechtigungsrollen
unter Berücksichtigung der Revisionssicherheit überprüft und an die veränderte
Organisation angepasst.
GESAMTEINSCHÄTZUNG DER RISIKEN UND CHANCEN
Auf der Basis der aktuellen Steuerungs- und Überwachungssysteme sieht die
Geschäfts führung derzeit keine existenzgefährdenden Risiken. Das errechne-
te Gesamt risiko des GEWOFAG-Konzerns entspricht für das Geschäftsjahr 2016
2 % des Eigenkapitals. Mit dem planmäßig stark wachsenden Geschäftsvolumen,
insbesondere dem verstärkten Wohnungsneubau, steigen auch die Einzelrisiken
Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mieten, Personalaufwand, Finanzierung und
Erlös schmälerungen und damit das berechnete Gesamtrisiko des GEWOFAG-Kon-
zerns. Durch die geplante Eigenkapitalzuführung von Seiten der Landeshauptstadt
München wird die Eigenkapitalbasis und somit die Risikotragfähigkeit des Konzerns
jedoch ebenfalls gestärkt.
In der mittel- bis langfristigen Gesamtperspektive kann ein Risiko aus im Vergleich zu
den steigenden Kosten für Instandhaltung, Neubau und Sanierung zu nicht äquivalent
steigenden Erlösen entstehen.
Die Finanzierung des Wohnungsbauprogramms „Wohnen für Alle“ ist mit den Be-
schlüssen des Stadtrates der Landeshauptstadt München sowie des Aufsichtsrates
der GEWOFAG gesichert. Chancen ergeben sich für die GEWOFAG grundsätzlich aus
den zu erwartenden positiven Renditen der jeweiligen Einzelinvestitionsvorhaben.
Mögliche Risiken könnten im Bereich der späteren Bestandsbewirtschaftung sowie in
höheren als den derzeit geplanten Baukosten entstehen. Beides würde die Wirt-
schaftlichkeit der Investition negativ beeinflussen.
Es erfolgt eine regelmäßige Überwachung und rechtzeitige Kommunikation von
Chancen und Risiken. Darüber hinaus werden Chancen und Risiken in den Einzel-
abschlüssen der Tochtergesellschaften beschrieben.
133GEWOFAG Holding GmbH 2015
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LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
Neubau an der Isolden-/Rümannstraße in Schwabing
134 GEWOFAG Holding GmbH 2015
5 PROGNOSEBERICHT
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENBEZOGENE
RAHMENBEDINGUNGEN
Der Konjunkturaufschwung in Deutschland setzt sich nach Prognosen des RWI Essen
in 2016 weiter fort. Motor der Expansion werden voraussichtlich die verfügbaren
Einkommen und somit die Innennachfrage bleiben. Konjunkturelle Impulse kommen
von den Ausgaben des Staates im Zusammenhang mit der Flüchtlingsmigration.
Das Bruttoinlandsprodukt wird im Jahr 2016 voraussichtlich um 1,8 % steigen, nach
einem Plus von 1,7 % im Jahr 2015. Dabei ist ein beschleunigter Preisauftrieb von 1,1 %
zu erwarten, insbesondere weil die dämpfenden Effekte der gesunkenen Energie-
preise auslaufen sollten. Der Beschäftigungsaufau setzt sich fort, jedoch dürfte
die Arbeitslosenquote allmählich steigen, weil mehr und mehr Asylbewerber in den
Arbeitsmarkt eintreten.
Nach Einschätzung des RWI Essen werden sich die Investitionen in den Wohnungs-
bau in 2016 günstig entwickeln. Dabei wird die Investitionstätigkeit nicht nur von den
steigenden Einkommen und den nach wie vor niedrigen Zinsen angeregt, sondern
auch vom erhöhten Wohnungsbedarf aufgrund der Zuwanderung, der sich nach und
nach in der Neubautätigkeit niederschlagen wird.
135GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
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ABSCHLUSS KONZERN
Der aktuelle Bericht zur Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt München
prognostiziert für München ein anhaltendes Bevölkerungswachstum bis zum Jahr
2030 auf über 1,7 Mio. Wohnberechtigte. Ausgehend von der heutigen Einwohnerzahl
Münchens mit etwa 1,5 Mio. entspricht dies einer Steigerung von insgesamt 13,2 %.
Angesichts des zu erwartenden Bevölkerungswachstums wird davon ausgegangen,
dass die hohe Wohnungsnachfrage bei gleichzeitigen Flächenengpässen in München
weiter anhalten wird.
Vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts wurde im Jahr 2012 mit
Beschluss des wohnungspolitischen Handlungsprogramms der jährliche Wohnungs-
bedarf mit ca. 7.000 Einheiten beziffert. Diese Zielzahl wurde mit Beschluss der
Vollversammlung des Stadtrats vom 29.07.2015 auf 8.500 Einheiten angehoben. Die
Situation auf dem Wohnungsmarkt stellt für die Landeshauptstadt München, mehr
als für jede andere deutsche Stadt, eine Herausforderung dar. Sie muss wohnungs-
politisch aktiv sein, das heißt den Wohnungsbestand schützen und den Neubau, ins-
besondere den geförderten, weiter ankurbeln, um für eine ausreichende Versorgung
der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum zu sorgen.
Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München be-
richtet in der Broschüre „Wohnungsmarktbarometer 2015“ von ersten Anzeichen da-
für, dass langsam eine Preisspitze bei der Wiedervermietung erreicht werden könnte,
da die Mieten eine Höhe erreicht haben, bei der viele Mieterinnen und Mieter nicht
mehr bereit oder fähig sind, mehr zu bezahlen und lieber Abstriche an der Wohnflä-
che in Kauf nehmen.
Über die Schaffung von ausreichend und bezahlbarem Wohnraum hinaus werden für
München drei zentrale Herausforderungen für die kommenden Jahre gesehen:
Die Münchner Bevölkerung wird älter, wenn auch nicht so stark wie in Deutsch-
land insgesamt.
Die Umsetzung energetischer Optimierung im Neubau und im Bestand wird
angesichts des Klimawandels zunehmend wichtiger.
Die soziale Polarisierung nimmt zu. Bei schrumpfenden Beständen von öffent-
lich geförderten Wohnungen müssen in den Quartieren vermehrt Integrations-
angebote bereitgestellt werden.
Der GEWOFAG-Konzern als größte städtische Wohnungsbaugesellschaft stellt sich
diesen Herausforderungen, hat seine Ziele entsprechend ausgerichtet und für die
kommenden Jahre konkrete Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele vorgesehen.
136 GEWOFAG Holding GmbH 2015
INVESTITIONEN IN NEUBAU
Die Investitionen des GEWOFAG-Konzerns konzentrieren sich vor dem Hintergrund
der Entwicklung des Münchner Immobilienmarkts auf den Neubau von Immobilien
für den eigenen Bestand. Es ist beabsichtigt, diese Investitionen weiter zu steigern.
Die Landeshauptstadt München unterstützt die Münchner Wohnungsbaugesellschaf-
ten durch ein finanzielles Engagement in Form von Kapitaleinlagen und dem Verzicht
auf eine jährliche Gewinnausschüttung.
Die durch die Wohnungsbaugesellschaften zu bebauenden städtischen Grundstü-
cke sollen im Wege der Einlage in die Gesellschaften eingebracht werden. Darüber
hinaus werden der GEWOFAG von 2016 bis einschließlich 2020 Finanzmittel in Form
einer jährlichen Bareinlage in Höhe von EUR 8 Mio. zur Verfügung gestellt. Weitere
EUR 250 Mio. stehen den städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen eines
Sonderprogramms für den geförderten Wohnungsbau im Zeitraum von 2016 bis 2025
zur Verfügung.
In 2016 plant die GEWOFAG die Fertigstellung von ca. 500 Wohneinheiten.
Zusätzlich zu den im Wirtschaftsplan 2016 vorgesehenen Baubeginnen engagiert
sich die GEWOFAG noch im Jahr 2016 mit voraussichtlich bis zu 200 Wohneinheiten
im Rahmen des Pilotprojektes „Wohnen für Alle“. Bis 2019 sollen im Rahmen dieses
Programms zusätzlich zu dem bereits bestehenden Wohnungsneubauprogramm bis
zu 750 Wohneinheiten bereitgestellt werden.
ÜBERNAHME STÄDTISCHER IMMOBILIEN
Für zwei sogenannte „KomPro-Objekte“ wurde im Jahr 2014 eine Vereinbarung mit
der Landeshauptstadt München getroffen, die bereits vor Eigentumsübertragung die
Bewirtschaftung der insgesamt 54 Wohneinheiten durch die GEWOFAG Wohnen
GmbH ermöglicht und ab dem Vermietungsbeginn der GEWOFAG Wohnen GmbH
eine einem Eigentümer vergleichbare Stellung einräumt. Die Vereinbarung wurde in
2015 verlängert.
132 Wohnungen an der Ludlstraße, die sich bei der GEWOFAG Wohnen GmbH bereits
in der Verwaltung befinden, sollen im Jahr 2016 zusammen mit dem Nachbar-
schaftstreff Gottfried-Böhm-Ring in das Eigentum der GEWOFAG Wohnen GmbH
übergehen.
137GEWOFAG Holding GmbH 2015
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138 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Die Landeshauptstadt München hat die Möglichkeit, auf Grundlage der Ausübung
des kommunalen Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten Grundstücke der
GEWOFAG zum Erwerb anzubieten. Unter anderem in Abhängigkeit von der Ent-
scheidung des Stadtrates ist es somit möglich, dass weitere Immobilienobjekte in den
Bestand der GEWOFAG übergehen. Die Finanzierung eines möglichen Erwerbs wird
durch die Landeshauptstadt München sichergestellt.
INSTANDHALTUNG UND ENERGETISCHE MODERNISIERUNG
Zur Erhaltung der Wohnqualität und zur Steigerung der Werthaltigkeit der Immobili-
en investiert der GEWOFAG-Konzern in die Instandhaltung und Modernisierung. Das
Thema Energieeinsparung und CO₂-Reduktion hat einen hohen Stellenwert für den
GEWOFAG-Konzern, der damit seiner ökologischen Verantwortung gerecht wird und
zur Erreichung der Klimaschutzziele der Stadt München beiträgt. Insgesamt sollen in
2016 mehr als 400 Wohnungen energetisch saniert werden.
IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG
Hinsichtlich der Entwicklung der Sollmieten wird mit einem weiteren Anstieg sowohl
aufgrund der geplanten Mietsteigerungen als auch aufgrund zusätzlicher Mieterlöse
durch den Bestandszuwachs um mehr als 4 % im Jahr 2016 gerechnet. Die vermie-
tungsbedingte und umbaubedingte Leerstandsquote wird im laufenden Jahr vor dem
Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts nicht wesentlich ansteigen. Vor
dem Hintergrund der laufenden Entmietung in den Objekten der Ludlstraße und des
damit einhergehenden höheren strategischen Leerstands wird die gesamte Leer-
standsquote voraussichtlich insgesamt leicht ansteigen.
139GEWOFAG Holding GmbH 2015
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MIETERZUFRIEDENHEIT UND SOZIALES UMFELD
Die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter ist dem GEWOFAG-Konzern ein
besonderes Anliegen, welches auch in Zukunft hohen Stellenwert genießt. Die
Gesellschaft möchte die Mieterzufriedenheit auf dem derzeit hohen Niveau halten.
Entsprechende Maßnahmen werden fortlaufend geplant und umgesetzt.
WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG
Langfristig strebt der Konzern eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals an.
Die hohen Investitionen in den Wohnungsneubau sowie in der HEIMAG notwendig
gewordenen Instandhaltungen in den Objekten der Siedlung Aubing, am Stiftsbogen
und in der Wastl-Witt-Straße werden den Konzernjahresüberschuss und somit auch
die Eigenkapitalrendite im Konzern zunächst jedoch negativ beeinflussen.
Die genannten Faktoren sowie die bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeich-
nenden Entwicklungen lassen für das Geschäftsjahr 2016 einen Konzernjahresüber-
schuss in Höhe von EUR 7 Mio. bis EUR 12 Mio. erwarten. Die Eigenkapitalrendite
wird voraussichtlich zwischen 1,3 % und 2,0 %, der Cashflow aus laufender Geschäfts-
tätigkeit zwischen EUR 60 Mio. bis EUR 70 Mio. liegen.
Wir weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den Erwar-
tungen über die voraussichtliche Entwicklung abweichen können.
München, 29. April 2016
Dr. Klaus-Michael Dengler Sigismund Mühlbauer
Geschäftsführer (Sprecher) Geschäftsführer
der GEWOFAG Holding GmbH der GEWOFAG Holding GmbH
141GEWOFAG Holding GmbH 2015
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142 GEWOFAG Holding GmbH 2015
ENTWICKLUNG DES KONZERNANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2015
31.12.15 31.12.14AKTIVA EUR EUR
A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, Rechte und Lizenzen 530.399,00 1.057.652,00
2. Geschäfts- und Firmenwert 0,00 4.959,34
Summe Anlagevermögen 530.399,00 1.062.611,34
II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.309.156.521,80 1.217.181.054,27
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 14.418.106,42 14.994.871,69
3. Grundstücke ohne Bauten 4.170.416,49 3.974.037,19
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 558.029,10 558.029,10
5. Technische Anlagen und Maschinen 1.071.578,95 1.304.832,26
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.806.797,44 3.792.412,50
7. Anlagen im Bau 136.088.793,03 99.248.145,12
8. Bauvorbereitungskosten 11.680.898,75 8.745.307,97
Summe Sachanlagen 1.479.951.141,98 1.349.798.690,10
III. Finanzanlagen 1. Sonstige Beteiligungen 42.140,42 42.070,42
2. Wertpapiere des Anlagevermögens 22.791.638,99 22.108.539,09
3. Andere Finanzanlagen 0,00 70,00
Summe Finanzanlagen 22.833.779,41 22.150.679,51
Summe Anlagevermögen 1.503.315.320,39 1.373.011.980,95
B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke mit fertigen Bauten 0,00 0,00
2. Unfertige Leistungen 63.700.000,00 59.800.000,00
3. Andere Vorräte 1.027.914,68 929.218,00
Summe 64.727.914,68 60.729.218,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 1.183.093,26 1.390.324,12
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 861.883,52 392.024,70
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 369.248,70 415.950,12
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 467.768,46 1.657.660,80
5 Sonstige Vermögensgegenstände 4.138.838,05 3.685.270,86
Summe 7.020.831,99 7.541.230,60
III. Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 84.015.240,78 48.326.653,42
Summe Umlaufvermögen 155.763.987,45 116.597.102,02
C. Rechnungsabgrenzungsposten 10.722.034,63 3.064.994,95
D. Aktive latente Steuern 92.968.964,27 95.664.992,29
Bilanzsumme 1.762.770.306,74 1.588.339.070,21
143GEWOFAG Holding GmbH 2015
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ABSCHLUSS KONZERN
31.12.15 31.12.14PASSIVA EUR EUR
A. Eigenkapital 1. Gezeichnetes Kapital 90.326.550,00 62.061.550,00
2. Kapitalrücklage 140.007.108,88 177.288.025,53
3. Gewinnrücklagen 227.044.749,53 207.962.862,67
4. Bilanzgewinn 18.218.175,05 19.232.888,50
5. Kapital stiller Gesellschafter 0,00 8.100,21
6. Minderheitenanteile 22.728.165,54 30.972.476,35
Summe Eigenkapital 498.324.749,00 497.525.903,26
B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 15.454.898,00 14.086.549,00
2. Steuerrückstellungen 16.409.218,54 59.706,26
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 0,00 0,00
4. Sonstige Rückstellungen 44.758.664,58 38.332.856,97
Summe Rückstellungen 76.622.781,12 52.479.112,23
C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 598.438.611,14 649.395.987,41
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 470.625.439,62 277.546.130,22
3. Erhaltene Anzahlungen 66.422.258,54 64.980.466,52
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 26.692.166,29 25.236.536,92
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 18.742,53
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23.275.088,02 18.228.203,42
7. Sonstige Verbindlichkeiten 512.820,5 1.192.347,68
– davon aus Steuern EUR 471.945,31 (i. Vj. EUR 1.123.072,02)
– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 0,00 (i. Vj. EUR 16.240,57)
Summe Verbindlichkeiten 1.185.966.384,14 1.036.598.415,70
D. Rechnungsabgrenzungsposten 1.856.392,48 1.735.639,02
Bilanzsumme 1.762.770.306,74 1.588.339.070,21
144 GEWOFAG Holding GmbH 2015
KONZERN GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015
2015 2014 EUR EUR 1. Umsatzerlöse
a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 227.512.306,64 221.992.276,28
b) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken 0,00 10.000,00
c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 21.834,36 22.118,33
d) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.792.048,15 2.152.896,34
230.326.189,15 224.177.290,95 2. Minderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken
mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 3.900.000,00 325.215,92
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 5.796.467,21 4.045.838,65
4. Sonstige betriebliche Erträge 11.667.651,13 28.656.407,75
251.690.307,49 257.204.753,27 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung –96.729.883,48 –100.054.149,90
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke –1.144.682,12 –8.063.999,35
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen –13.429.329,56 –12.773.086,24
–111.303.895,16 –120.891.235,49 6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter –32.992.379,35 –32.926.545,91
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung –10.281.378,12 –9.921.556,70
– davon für Altersversorgung EUR 3.176.537,59 (i. Vj. EUR 3.069.934,89)
–43.273.757,47 –42.848.102,61
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen -36.241.602,19 -33.993.801,55
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -8.996.863,99 -9.508.464,39
–199.816.118,81 –207.241.604,04
9. Betriebsergebnis 51.874.188,68 49.963.149,23
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 286.007,88 445.365,00
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 160.936,14 770.912,84
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens –247.500,00 –503.000,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –24.706.734,64 –23.606.777,92
–24.507.290,62 –22.893.500,08
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 27.366.898,06 27.069.649,15
16. Außerordentliche Aufwendungen 0,00 –188.754,80
17. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag –114.910,26 298.751,81
18. Latente Steuern –2.696.028,02 –2.726.015,40
19. Sonstige Steuern –4.911.224,38 –4.780.306,12
20. Jahresüberschuss 19.644.735,40 19.673.324,64
21. Erträge aus Ergebniszuführung (stille Gesellschafter) 0,00 19.503,32
22. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn –1.426.560,35 –459.939,46
23. Bilanzgewinn 18.218.175,05 19.232.888,50
145GEWOFAG Holding GmbH 2015
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146 GEWOFAG Holding GmbH 2015
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015
1 ALLGEMEINE ANGABEN
Die GEWOFAG Holding GmbH wurde mit Gesellschaftervertrag vom 10. Dezember
2009 gegründet und am 11. Dezember 2009 unter der Nummer HRB 182906 im Han-
delsregister des Amts gerichts München eingetragen. Die Gesell schaft ist gemäß den
Größenkriterien des § 267 HGB eine große Kapitalgesellschaft.
Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochter der Landeshauptstadt München.
Die Erstkonsolidierung der in den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH
einbezogenen Unternehmen erfolgte zum 31. Dezember 2009 nach der Buchwert-
methode.
Es bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge zwischen der
GEWOFAG Holding GmbH jeweils mit folgenden Gesellschaften: der GEWOFAG Ge-
bäude Service GmbH, der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH, der GEWOFAG
Projektgesellschaft mbH sowie der GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH.
Die GEWOFAG Holding GmbH hat mit folgenden Tochtergesellschaften Cash-
Pooling-Vereinbarungen getroffen:
GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG Gebäude Service GmbH,. GEWOFAG Grund-
stücksgesellschaft mbH, GEWOFAG Projektgesellschaft mbH, GEWOFAG Dienstleis-
tungsgesellschaft mbH, Heimag Besitzgesellschaft mbH, Heimag München GmbH,
Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG, Wohnforum GmbH und Wohnforum
Service GmbH.
Im Rahmen der Cash-Pooling-Vereinbarung wird ein täglicher Ausgleich der kurz-
fristigen Forderungen und Verbindlichkeiten aus externen und internen Zahlungs-
vorgängen vorgenommen. Die jeweiligen Kontostände werden zu banküblichen
Konditionen verzinst.
Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht der GEWOFAG Holding GmbH
sind nach den Bestimmungen des § 290 ff HGB aufgestellt. Entsprechend den ge-
setzlichen Vorschriften wurden die Abschlüsse der Konzernunternehmen einheitlich
nach den bei der GEWOFAG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
aufgestellt.
147GEWOFAG Holding GmbH 2015
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2 KONSOLIDIERUNGS, BILANZIERUNGS UND BEWERTUNGSMETHODEN
2.1 KONSOLIDIERUNGSKREIS UND STICHTAG
In den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH zum 31. Dezember 2015
wurden die folgenden Unternehmen einbezogen:
Mittel- und unmittel - bare Kapitalanteile einbezogener Gesellschaft Sitz Unternehmen
GEWOFAG Gebäude Service GmbH München 100 %
GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH München 100 %
GEWOFAG Projektgesellschaft mbH München 100 %
GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH München 100 %
Wohnforum GmbH München 100 %
Wohnforum Service GmbH München 100 %
GEWOFAG Wohnen GmbH München 93,75 %
Heimag München GmbH München 93,75 %
Heimag Besitzgesellschaft mbH München 93,75 %
Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG München 93,75 %
Abschlussstichtag des Konzernabschlusses und aller einbezogenen Unternehmen ist
der 31. Dezember 2015.
148 GEWOFAG Holding GmbH 2015
2.2 KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE
Die historische Kapitalkonsolidierung ist gemäß § 301 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 HGB a. F.
nach der Buchwertmethode durch Verrechnung des Buchwerts mit dem Konzern-
anteil am Eigenkapital der konsolidierten Tochterunternehmen im Zeitpunkt der
erstmaligen Einbeziehung des jeweiligen Tochterunternehmens in den Konzernab-
schluss erfolgt.
Die den Vermögenswerten und Schulden innewohnenden stillen Reserven und
Lasten wurden zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung gemäß den handelsrechtlichen
Grundlagen berücksichtigt. Die verbleibenden aktivischen Unterschiedsbeträge wur-
den als Geschäfts- und Firmenwert aktiviert und über eine Nutzungsdauer von vier
Jahren abgeschrieben.
Verbleibende passivische Unterschiedsbeträge wurden in die Kapitalrücklagen einge-
stellt.
Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung gemäß § 303 HGB sind die gegenseitigen
Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den vollkonsolidierten Unternehmen
aufgerechnet worden.
Aufwendungen und Erträge aus Lieferungen und Leistungen sowie andere Aufwen-
dungen und Erträge zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unterneh-
men wurden verrechnet.
Zwischengewinne, die auf konzerninterner Leistungsverrechnung der GEWOFAG
Projektgesellschaft mbH beruhen, wurden im Konzernabschluss aufgrund des unter-
geordneten Einflusses auf das Gesamtbild der Verhältnisse gemäß § 304 Abs. 2 HGB
nicht eliminiert.
2.3 BILANZIERUNGS UND BEWERTUNGSMETHODEN
Die Abschlüsse der konsolidierten Unternehmen werden einheitlich nach den gesetz-
lichen Vorschriften aufgestellt.
Die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bilanziert
und über einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren planmäßig linear abgeschrieben.
Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Her-
stellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen und, soweit
erforderlich, außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert.
149GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Abschreibungen auf die vor 1991 bezogenen Wohnungen wurden mit 2,0 % vorge-
nommen. Für die zwischen 1991 und 1993 fertiggestellten Wohnungen und sieben in
das Anlagevermögen übernommenen Wohnungen aus einer 1996 abgeschlossenen
Bauträgermaßnahme wird die degressive Abschreibung angewandt. Ab 1994 (1993
Heimag) werden die Neuzugänge wieder linear mit 2,0 % abgeschrieben. Soweit
nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten anfallen, werden diese auf die
jeweilige Restnutzungsdauer verteilt. Bei den von der Landeshauptstadt München
erworbenen Objekten wurde eine einzelne Betrachtung durchgeführt, die zu Rest-
nutzungsdauern zwischen 30 und 40 Jahren geführt haben. Bei aktivierungsfähigen
Sanierungen wurde im Wesentlichen eine Restnutzungsdauer zwischen 30 und 40
Jahren je nach Umfang und konzeptioneller Ausrichtung der Sanierung der Objekte
gewählt.
Die Außenanlagen werden über eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren, Nebenräume
über eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen für
Garagen und sonstige Gebäude werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 11
und 30 Jahren vorgenommen.
Die Abschreibungen für technische Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstat-
tung werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 3 und 15 Jahren vorgenommen.
Bei geringwertigen Wirtschaftsgütern, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft
wurden, wird die Sofortabschreibung vorgenommen, wenn die Anschaffungskosten
EUR 150 netto nicht überschreiten. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaf-
fungskosten netto zwischen EUR 150 und EUR 1.000 werden in einem Sammel-
posten ausgewiesen und über fünf Jahre abgeschrieben. Eine außerplanmäßige
Abschreibung wurde nicht vorgenommen.
Die aktivierten Eigenleistungen umfassen eigene Architekten- und Ingenieurleistun-
gen. Die Ermittlung erfolgte aufgrund von Stundenaufzeichnungen, deren Bewertung
erfolgte nach jeweils eigenen Stundensätzen zu Vollkosten. Fremdkapitalzinsen
während der Bauzeit werden als Aufwand behandelt.
Die Finanzanlagen werden mit ihren Anschaffungskosten, bei voraussichtlich dauern-
der Wertminderung vermindert um Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegen-
den Wert, bilanziert.
Die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte
erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen
Niederstwertprinzips.
150 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forde-
rungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen sind mit dem Nennwert bewertet. Allen risikobehafteten Posten ist durch
die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Unver-
zinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem
Jahr sind abgezinst.
Die sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert abzüglich Wertbe-
richtigungen bewertet.
Die Guthaben bei Kreditinstituten und der Kassenbestand wurden zum Nenn-
wert ausgewiesen. Guthaben bei Kreditinstituten dienen in Höhe von TEUR 125
(Vj. TEUR 133) teilweise der Insolvenzsicherung von Verpflichtungen aus Alters-
arbeitszeitkonten. Die Sicherungsbeziehung und damit die Saldierung mit den Ver-
pflichtungen aus Altersarbeitszeitkonten ist noch nicht hergestellt, da der zugehörige
Verwaltungs-, Treuhand- und Sicherungsvertrag erst in 2016 geschlossen werden
wird. Dennoch wurden bereits in den Geschäftsjahren 2014 und 2015 die treuhän-
derisch zu verwaltenden Sicherungskonten angelegt und die finanziellen Mittel
zugeführt.
Die Bewertung des Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt zum Nennwert abzüglich
linearer Auflösung.
Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus temporären Differen-
zen im Bilanzposten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Wohnbauten“
infolge der Teilwertaufstockung nach § 13 KStG i.d.F. des StRefG 1990 für ehemals
gemeinnützige Wohnungsunternehmen sowie einer abweichenden Bewertung der
„Rückstellungen“ in der Handels- und Steuerbilanz im Konzern.
Für die Ermittlung der latenten Steuern aufgrund von Konsolidierungsmaßnahmen
wurde ein kombinierter Steuersatz von 32,975 % herangezogen, der sich aus der
körperschaftsteuerlichen Tarifelastung in Höhe von 15 % zuzüglich Solidaritätszu-
schlag von 5,5 % und der Gewerbesteuer von 17,15 % zusammensetzt. Soweit auf die
Konsolidierungsmaßnahmen die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung Anwendung
findet, wurde nur ein Steuersatz von 15,825 % (Körperschaftsteuer zuzüglich Solidari-
tätszuschlags) herangezogen.
In Ausübung des Wahlrechts aus § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wurde für den Überhang
aktiver Steuerlatenzen aus den Einzelabschlüssen der Tochtergesellschaften eine la-
tente Steuer nicht bilanziert. Hiervon ausgenommen ist die aktive latente Steuer auf
Konsolidierungsmaßnahmen, da hierfür kein Wahlrecht besteht.
151GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Die Berechnung der Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen, personenbezogene
und versorgungsähnliche Verpflichtungen erfolgte nach versicherungsmathemati-
schen Grundsätzen unter Verwendung der Sterbetafel Heubeck 2005G.
Der Berechnung der Rückstellung für Pensionsverpflichtungen wurde ein modifizier-
tes Teilwertverfahren zugrunde gelegt. Für die Bewertung der Pensionsrückstellung
wird der von der Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz berück-
sichtigt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Für den
31.12.2015 wurde ein Zinssatz in Höhe von 3,94 % der Bewertung zugrunde gelegt.
Das Anwartschaftsbarwertverfahren wurde bei Beihilfe-, Altersarbeitszeit- und Ju-
biläumsrückstellungen angewandt. Für die Bewertung wird der von der Bundesbank
veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz berücksichtigt, der sich bei einer an-
genommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Für den 31.12.2015 wurde ein Zinssatz
in Höhe von 3,94 % der Bewertung zugrunde gelegt.
Die erwarteten Lohn- und Gehaltssteigerungen (in Höhe von 2,2 %; Vj. 2,4 %) sowie
Rentensteigerungen (in Höhe von 2,0 %; Vj. 2,0 %) werden berücksichtigt.
Für die Berechnung der Rückstellung Altersteilzeit wurde ein finanzmathemati-
scher Barwert zugrunde gelegt. Es wird eine Bewertung auf die tatsächliche Laufzeit
vorgenommen (im laufenden Geschäftsjahr 0,0 Jahre). Die Abzinsung wurde mit
dem von der Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz (Dezem-
ber 2015: 2,02 %; Vj. 2,8 % aus Dezember 2014, ermittelt für die GEWOFAG Wohnen
GmbH) durchgeführt. Die erwarteten Lohn- und Gehaltssteigerungen wurden nicht
mehr berücksichtigt, da im Geschäftsjahr 2015 die letzten Altersteilzeitfälle beendet
wurden.
Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen sind für ungewisse
Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Höhe des
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zur Erfüllung notwendigen Betrages
gebildet und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken. Bei Rückstellungen mit einer
Laufzeit von mehr als einem Jahr werden die erwarteten Preis- und Kosten stei ge-
rungen berücksichtigt sowie eine laufzeitadäquate Abzinsung mit dem durch die
Bundesbank ermittelten Zinssatz vorgenommen.
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im Wesentlichen Mieteinnah-
men, die erst nach dem Bilanzstichtag ertragswirksam werden.
152 GEWOFAG Holding GmbH 2015
3 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ UND ZUR KONZERNGEWINN UND VERLUSTRECHNUNG
3.1 KONZERNBILANZ
Die Entwicklung des in der Bilanz erfassten Anlagevermögens ist in der Anlage 1 zum
Konzernanhang (Konzernanlagenspiegel) dargestellt.
Im Posten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden im
Wesentlichen selbst errichtete Gebäude ausgewiesen. Zugänge resultierten im We-
sentlichen aus der GEWOFAG Wohnen GmbH in Höhe von EUR 42,2 Mio. Im Konzern
wurde zudem ein Zugang in Höhe von EUR 16,3 Mio. erfasst. Dieser Betrag entspricht
der geschätzten noch zu entrichtenden Grunderwerbssteuer, die durch den Ankauf
der Minderheitenanteile an der Heimag München GmbH ausgelöst wurde.
Weiterhin kam es zur Fertigstellung der geplanten Neubaumaßnahmen und damit zu
einer Umbuchung von den Anlagen im Bau in Höhe von EUR 67,8 Mio.
Gleichzeitig wurden aus der GEWOFAG Wohnen GmbH Objekte mit Restbuchwer-
ten in Höhe von EUR 0,8 Mio. veräußert.
Im Posten Anlagen im Bau werden Anschaffungs- und Herstellungskosten von im
Bau befindlichen Bauvorhaben gezeigt.
Das Finanzanlagevermögen beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 22.834 und hat sich
somit im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 683 bzw. 3,1 % erhöht.
Die Position Wertpapiere des Anlagevermögens enthält Anteile an einem Wert-
papierspezialfonds. Über den Wertpapierspezialfonds werden die vereinnahmten
Mietkautionen im Sinne des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB angelegt. Die Vereinnahmung der
Mietkautionen erfolgt auf Ebene der Gesellschaften GEWOFAG Wohnen GmbH und
GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH. Die Spezialfondsanteile sind jeweils über
Treuhand- und Sicherungsverträge an einen Treuhänder verpfändet. Verkäufe der
Spezialfondsanteile sind nur nach vorheriger Freigabe durch den Treuhänder möglich.
Der Fonds gliedert sich in die zwei Fondssegmente „MKT“ und „GWO“.
Die Trennung der vereinnahmten Mietkautionen vom übrigen Vermögen der Ge-
sellschaft erfolgt über das Segment „MKT“. Das Segment „GWO“ fungiert als un-
terjähriger Unterdeckungspuffer für potenzielle Wertverluste des Segments „MKT“.
153GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Beide Segmente sind an den Treuhänder verpfändet. Regelmäßig erfolgt ein Abgleich
zwischen der Höhe der Verbindlichkeit aus vereinnahmten Mietkautionen und dem
Marktwert der Spezialfondsanteile im Segment „MKT“. Wird hier eine Unterdeckung
festgestellt, erfolgt ein Ankauf von Spezialfondsanteilen.
Die Spezialfondsanteile weisen zum Bilanzstichtag einen Marktwert von TEUR 25.086
aus, hiervon entfallen TEUR 17.616 auf das Segment „MKT“ und TEUR 7.470 auf das
Segment „GWO“. Die hierüber abgesicherten Mietkautionsverbindlichkeiten belaufen
sich auf TEUR 18.916, wovon TEUR 17.933 auf Ebene der GEWOFAG Wohnen GmbH
und TEUR 983 auf Ebene der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH bestehen. Im
Geschäftsjahr erfolgten Ausschüttungen in Höhe von TEUR 191.
Die Veränderungen der Wertpapiere des Anlagevermögens betreffen vor allem die
GEWOFAG Wohnen mit TEUR 292 aus dem Verkauf von Wertpapieren des Anlage-
vermögens sowie Abschreibungen in Höhe von TEUR 247 (Vj. TEUR 503) und
Zuschreibungen in Höhe von TEUR 67 (Vj. TEUR 0) aus der Kursbewertung zum
Abschlussstichtag.
Im Posten unfertige Leistungen sind mit den Mietern abzurechnende Betriebs- und
Heizkosten enthalten, denen entsprechende Vorauszahlungen gegenüberstehen. Die
Erhöhung im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus der Bewirtschaf-
tung von im Geschäftsjahr 2015 neu fertiggestellten Wohnungen.
Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forde-
rungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen bestehen ausschließlich gegenüber inländischen Kunden.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind zum 31. Dezember
2015 nicht vorhanden.
In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen ist ein Betrag in Höhe
von TEUR 541 (Vj. TEUR 336) gegenüber dem Gesellschafter, der Landeshauptstadt
München, enthalten.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen gegen
das Finanzamt aus Kapitalertragsteuer und Umsatzsteuerguthaben sowie antizipati-
ve Posten aus Zinsabgrenzung und debitorische Kreditoren enthalten. Die antizipati-
ven Posten aus Zinsabgrenzung betragen TEUR 205 (Vj. TEUR 186).
Die liquiden Mittel enthalten Treuhandkonten für Mietkautionen in Höhe von
TEUR 7.106 (Vj. TEUR 7.027).
154 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beläuft sich zum Bilanzstichtag auf einen
Betrag in Höhe von TEUR 10.722 (Vj. TEUR 3.065). Die Zuführung zum Bilanzstich-
tag ist im Wesentlichen auf die Auflösung mehrerer Payer-Zinsswaps auf Ebene der
GEWOFAG Wohnen GmbH und GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH zurückzu-
führen. Die Payer-Zinsswaps wurden jeweils zum Marktwert abgelöst und ein aktiver
Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 7.848 wurde gebildet, welcher in
den Folgejahren über die ursprüngliche Laufzeit der jeweiligen Swaps bis 2017 bzw.
2020 ergebniswirksam aufgelöst wird.
Das gezeichnete Kapital beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 90.327 (Vj. TEUR
62.062). Die Landeshauptstadt München hat eine Bareinlage in Höhe von TEUR
28.265 in das Stammkapital der GEWOFAG Holding GmbH geleistet.
In der Kapitalrücklage sind aus den Vorjahren die Unterschiedsbeträge der Erstkon-
solidierung enthalten.
Die Gewinnrücklagen betreffen andere Gewinnrücklagen. In den Gewinnrücklagen
wurden erfolgsneutral angesetzte latente Steuern aus Konsolidierungssachverhalten
eingestellt. Weiterhin werden hier die Bilanzgewinne der Vorjahre in die Gewinnrück-
lage umgebucht. Im Berichtsjahr wurden EUR 19,1 Mio. aus dem Bilanzgewinn des
Vorjahres in die Gewinnrücklagen eingestellt.
Ein Betrag in Höhe von TEUR 125 wurde an die Minderheitsgesellschafterin der
GEWOFAG Wohnen GmbH, die Bayern LB, ausgeschüttet. Aus dem Ankauf der Min-
derheiten an der Heimag München GmbH von der GWG Gesellschaft für Wohnungs-
und Gewerbebau Baden-Württemberg AG, Stuttgart, durch die GEWOFAG Wohnen
GmbH ergaben sich im Eigenkapital des Konzerns folgende Veränderungen: Verrin-
gerung der Kapitalrücklage um EUR 37,4 Mio. und Reduzierung der Minderheiten
um EUR 9,5 Mio. Insgesamt flossen durch den Anteilsankauf EUR 46,9 Mio. aus dem
Eigenkapital für den Kaufpreis und anschaffungsnahe Nebenkosten ab.
Die Rückstellungen für Pensionen werden für Anwartschaften und laufende Leis-
tungen gebildet. Der Wertansatz in Höhe von EUR 15,5 Mio. (Vj. EUR 14,1 Mio.) ist
versicherungsmathematisch errechnet worden. Neben dem gebuchten Verbrauch
ergibt sich eine Erhöhung in Höhe von TEUR 1.637 (Vj. TEUR 1.110) resultierend aus
den Aufzinsungen.
Die Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 16.409 (Vj. TEUR 60) betreffen im We-
sentlichen die Rückstellung für aus dem Ankauf der Minderheitenanteile an der
Heimag München GmbH ausgelöster Grunderwerbsteuer sowie für das Geschäftsjahr
2015 die laufende Körperschaftsteuer. Im Vorjahr waren im Wesentlichen Rückstel-
lungen aus Körperschaftsteuer enthalten.
155GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2015 31.12.2014
TEUR TEUR
Kosten der Hausbewirtschaftung 21.630 15.380
Prozesskostenrisiko 9.127 9.087
Beihilfeverpflichtungen 3.001 2.844
Kosten für Eigentumsmaßnahmen 1.743 2.059
Gewährleistung 1.817 1.524
Urlaubsansprüche 1.177 1.248
Jahresabschlusskosten 214 312
Nachfolge- und Erschließungskosten 997 1.560
Altersteilzeit 0 27
Diverse Verpflichtungen 5.053 4.292
Gesamt 44.759 38.333
Die Rückstellung für Kosten der Hausbewirtschaftung beinhaltet im Wesentlichen
Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen, die bis zum Bilanzstichtag bereits
erbracht sind, jedoch noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Die Erhöhung ergibt
sich vor allem aus noch nicht in Rechnung gestellten Leistungen bei der GEWOFAG
Wohnen GmbH aus erhöhter Bauaktivität sowie noch anfallenden Betriebs- und
Heizkosten bei der Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG.
Die Rückstellung für Beihilfeverpflichtungen betrifft einen Teil Mitarbeiter und um-
fasst die nach landesrechtlichen Bestimmungen gewährten Beihilfen in Krankheits-,
Geburts- oder Todesfällen.
Die Rückstellung für Altersteilzeit ging auf EUR 0 zurück, da die letzten Altersteilzeit-
vereinbarungen im Geschäftsjahr 2015 ausliefen.
Die Rückstellung für Prozesskosten setzt sich zusammen aus Risiken aus laufenden
Passivprozessen sowie zu erwartenden Rechtsanwaltskosten und Gebühren für
Aktiv- und Passivprozesse.
156 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Die Rückstellung für Kosten für Eigentumsmaßnahmen betrifft im Wesentlichen noch
nicht ausgezahlte Provisionen und Rechnungen im Rahmen von Eigentumsmaßnah-
men („Gern 64“).
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind im Vergleich zum Vorjahr um
TEUR 50.957 bzw. 7,8 % auf TEUR 598.438 gesunken. Der Rückgang ist im Wesent-
lichen auf die Rückführung von Grundschulddarlehen auf Ebene der GEWOFAG
Wohnen GmbH und der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH gegenüber der
Bayerischen Landesbank zurückzuführen.
Im Zusammenhang mit der Ablösung der Grundschulddarlehen wurden mehrere
Payer-Zinsswaps gegen Ausgleichszahlung in Höhe des Marktwertes (TEUR 8.875)
abgelöst. Die Darlehensablösung und die Ausgleichszahlung wurden über die Auf-
nahme von Schuldscheindarlehen über die Bayerische Versorgungskammer langfris-
tig refinanziert.
Teile der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf Ebene der Heimag Mün-
chen GmbH weisen eine variable Verzinsung auf. Das Zinsänderungsrisiko aus varia-
bel verzinslichen Finanzierungen wurden in den Geschäftsjahren 2007 bis 2015 über
Payer-Zinsswaps abgesichert. Der Einsatz der Zinsderivate erfolgt nach einheitlichen,
unternehmensweit gültigen Richtlinien. Die Grundgeschäfte sowie die zugeordneten
Sicherungsgeschäfte stellen zum Zeitpunkt der Designation in den Jahren 2007 bzw.
2008 Bewertungseinheiten im Sinne des §254 HGB dar. Derivative Finanzinstrumen-
ten werden mit dem Ziel eingesetzt, die Volatilität in Bezug auf das Zinsergebnis zu
reduzieren. Für die bilanzielle Abbildung wurde die Einfrierungsmethode gewählt.
31.12.2015 31.12.2014
EUR MIO. EUR MIO.
Nominalvolumen 107,03 199,46
Marktwert –27,42 –41,54
Nachstehend werden das Nominalvolumen und der Marktwert der sich zum
31.12.2015 im Bestand befindlichen Payer-Zinsswaps dargestellt:
157GEWOFAG Holding GmbH 2015
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Die Marktwerte beziehen sich auf die Auflösungsbeträge (Rückkaufswerte) der
Zinsderivate zum Bilanzstichtag. Diese werden auf Basis standardisierter Verfahren
ermittelt. Um das Kreditrisiko zu minimieren, werden Zinsderivate nur mit Banken
hoher Bonität abgeschlossen. Die Bonität der Kontrahenten sowie die jeweils fest-
gelegten Risikolimite unterliegen einer ständigen Überwachung.
Die Effektivitätstests der Bewertungseinheit werden prospektiv und retrospektiv
auf Basis anerkannter Methoden durchgeführt. Alle wertbestimmenden Parameter
zwischen Grund- und Sicherungsgeschäft stimmen überein, was zu einer effektiven
Sicherungsbeziehung führt.
Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind im Vergleich zum Vorjahr
um TEUR 193.079 bzw. 69,6 % auf TEUR 470.625 gestiegen. Der Anstieg ist im We-
sentlichen auf die Aufnahme von Schuldscheindarlehen über die Bayerische Versor-
gungskammer in Höhe von TEUR 150.000 auf Ebene der GEWOFAG Wohnen GmbH
zurückzuführen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind in
Höhe von TEUR 859.395 (Vj. TEUR 878.542) grundpfandrechtlich besichert.
Die erhaltenen Anzahlungen resultieren aus Vorauszahlungen der Mieter auf
Betriebs- und Heizkosten sowie aus dem Verkauf von derzeit im Bau befindlichen
Objekten.
Die Verbindlichkeiten aus Vermietung bestehen in Höhe von TEUR 26.692 (Vj. TEUR
25.237) gegenüber den Mietern aus der Zahlung von Mietkautionen. Anteile an einem
Wertpapierspezialfonds und Treuhandkonten für Mietkautionen bilden hierzu korres-
pondierende Vermögenswerte.
In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind neben Verpflichtungen
aus dem operativen Geschäft EUR 23,3 Mio. (Vj. EUR 18,2 Mio.) Sicherheitseinbehalte
enthalten. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten Verbind-
lichkeiten gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von TEUR 13 (Vj. TEUR 7).
Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit werden die Angaben zu den
Restlaufzeiten sowie zu den Besicherungen im Zusammenhang mit den Verbindlich-
keiten in einem Verbindlichkeitsspiegel (Anlage 2 zum Konzernanhang) dargestellt.
Im passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden eingegangene Mietzahlungen für
Zeiträume nach dem Bilanzstichtag ausgewiesen.
158 GEWOFAG Holding GmbH 2015
3.2 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die Umsatzerlöse in Höhe von EUR 230,3 Mio. (Vj. EUR 224,2 Mio.) werden aus
schließlich im Großraum München erzielt. Dabei resultieren EUR 227,5 Mio. (Vj.
EUR 222,0 Mio.) aus der Hausbewirtschaftung sowie TEUR 22 (Vj. TEUR 22) aus der
Betreuungstätigkeit.
Die aktivierten Eigenleistungen in Höhe von EUR 5,8 Mio. (Vj. EUR 4,0 Mio.) betreffen
verschiedene Bauobjekte.
Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von EUR 11,7 Mio. (Vj. EUR 28,7
Mio.) entfallen auf periodenfremde Erträge EUR 3,5 Mio. (Vj. EUR 2,0 Mio.), davon aus
der Auflösung von kurzfristigen Rückstellungen EUR 3,0 Mio. (Vj. EUR 1,7 Mio.). Im
Vorjahr erfolgte die Entnahme aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe
von EUR 9,1 Mio., die für vordefinierte Projekte genutzt wurde. Die Rückstellung war
damit zum 31.12.2014 vollständig aufgelöst.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von EUR 9,0 Mio. (Vj. EUR 9,5
Mio.) beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der allgemeinen Verwaltung sowie
Aufwendungen für Unternehmensberatung. Auf periodenfremde Aufwendungen
entfallen hiervon TEUR 232 (Vj. TEUR 352).
Der Bestand an zinstragenden Verbindlichkeiten übersteigt den Bestand an zinstra
genden Forderungen. Infolgedessen ergibt sich ein negatives Finanzergebnis in Höhe
von TEUR –24.507 (Vj. TEUR –22.894). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist auf
einen absolut höheren Zinsaufwand infolge gestiegener Verbindlichkeiten und einen
absolut niedrigeren Zinsertrag infolge eines rückläufigen Zinsniveaus zurückzuführen.
Aus der Aufzinsung der Rückstellungen ist ein Aufwand in Höhe von TEUR 2.293 (Vj.
TEUR 1.447) enthalten.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden keine außerordentlichen Ergebnisse erzielt. Das außer
ordentliche Ergebnis des Vorjahres in Höhe von TEUR –189 resultierte aus Anpassun
gen bei Rückstellungen (aus Pensionen).
Der Steueraufwand für latente Steuern beläuft sich im Geschäftsjahr auf eine Höhe
von EUR 2,7 Mio. (Vj. EUR 2,7 Mio.).
159GEWOFAG Holding GmbH 2015
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4 SONSTIGE ANGABEN
Das gezeichnete Kapital der GEWOFAG Holding GmbH wird zu 100 % von der Lan-
deshauptstadt München gehalten. Die GEWOFAG Holding GmbH stellt den Konzern-
abschluss für den größten Kreis der Unternehmen des GEWOFAG-Konzerns auf und
veröffentlicht diesen im elektronischen Bundesanzeiger.
NICHT IN DER BILANZ ENTHALTENE GESCHÄFTE
Die GEWOFAG Gruppe hatte zum Bilanzstichtag Vertragserfüllungsbürgschaften
für konzerneigene Gesellschaften, im Wesentlichen im Rahmen von Bauhandwerk-
sicherungen, in Höhe von TEUR 6.505 über die Stadtsparkasse München ausgereicht.
Die ausgereichten Bürgschaften sind durch ein Immobilienportfolio auf Ebene der
GEWOFAG Wohnen GmbH grundpfandrechtlich besichert.
Ebenfalls bestehen vertragliche Verpflichtungen gegenüber der Bayerischen Lan-
desbank aus drei geschlossenen Payer-Zinsswaps, die im Rahmen des § 254 HGB in
Bewertungseinheiten eingehen.
HAFTUNGSVERHÄLTNISSE UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN
Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kredit gebern
mit Ausnahme der Schuldscheindarlehen, aufgenommen über die Bayerische Ver-
sorgungskammer und die Landeshauptstadt München, sind über Grundschulden
besichert. Die Restvaluta der dinglich besicherten Darlehen beläuft sich zum Bilanz-
stichtag auf TEUR 859.395 (Vj. TEUR 878.542). Die Besicherung erfolgt zum einen über
die Eintragung von Grundschulden, zum anderen über die Sicherungsabtretung von
Zahlungsansprüchen aus Vermietung und Verpachtung sowie die Sicherungsabtre-
tung sämtlicher gegenwärtigen und zukünftigen Kaufpreisforderungen zugunsten
des Darlehensgebers, jeweils bezogen auf ein definiertes Sicherungsportfolio.
Die GEWOFAG Holding GmbH hat im Rahmen der Übernahme des Wertpapier-
spezialfonds die Mithaftung für alle Mietkautionen einschließlich der Zinsen der
GEWOFAG Wohnen GmbH sowie der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH
übernommen.
160 GEWOFAG Holding GmbH 2015
Gemäß der Cash-Pooling-Vereinbarung mit der Stadtsparkasse München und der
Postbank AG haftet die GEWOFAG Holding GmbH als Cash-Pooling-Träger gesamt-
schuldnerisch mit den Cash-Pooling-Teilnehmern für sämtliche Verpflichtungen aus
und im Zusammenhang mit der Cash-Pooling-Vereinbarung.
Die Geschäftsführung rechnet zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses
mit keiner Inanspruchnahme aus den vorstehend erläuterten Haftungsverhältnissen,
da die Gesellschaften ertragsstark und zahlungsfähig sind.
Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und
Leasingverträgen in folgender Höhe:
Gegenstand Verpflichtungen im Geschäftsjahr
2016 2017 2018 2019 Folgejahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Fuhrpark 134 20 14 1 3
Drucker 0 0 0 0 0
Miete 1.901 1.773 1.752 1.749 1.395
Gesamt 2.035 1.793 1.766 1.750 1.398
161GEWOFAG Holding GmbH 2015
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MITGLIEDER DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Dr. Klaus-Michael Dengler Volljurist (Ass. jur.), Sprecher der Geschäftsführung
Sigismund Mühlbauer Dipl.-Ing. Maschinenbau
Gordona Sommer Architektin (bis zum 22.05.2015)
Die Gesellschaft verzichtet unter Berufung auf die analoge Anwendung von § 286
Abs. 4 HGB auf die Angabe der Bezüge der Geschäftsführung.
GESAMTBEZÜGE FRÜHERER ORGANMITGLIEDER
Die Pensionen im Geschäftsjahr 2015 für frühere Mitglieder der Geschäftsführung
oder deren Hinterbliebene belaufen sich auf TEUR 632 (Vj. TEUR 581). Die Pensions-
rückstellungen für frühere Mitglieder der Geschäftsführung oder deren Hinterbliebe-
ne betragen TEUR 7.445 (Vj. TEUR 6.653).
MITARBEITER
Die Zahlen der durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter auf Vollzeitkräftebasis
betrugen:
vollzeitbeschäftigt teilzeitbeschäftigt 2015 2014 2015 2014
Mitarbeiter 362,75 368,25 64,25 58,75
Handwerker/-innen 72,25 72,75 1,25 1,25
Hausmeister/-innen 115,75 114,75 62,75 64,25
Gesamt 550,75 555,75 128,25 124,25
Es wurden durchschnittlich 13,5 Auszubildende beschäftigt und durchschnittlich 48,75
geringfügig Beschäftigte angestellt.
162 GEWOFAG Holding GmbH 2015
MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES
Dieter Reiter Vorsitzender, Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt München
Christian Amlong stellvertretender Vorsitzender, Stadtrat
der Landeshauptstadt München
Max Straßer stellvertretender Vorsitzender, Stadtrat
der Landeshauptstadt München
Heide Rieke Stadträtin der Landeshauptstadt München
Heike Kainz Stadträtin der Landeshauptstadt München
Sabine Nallinger Stadträtin der Landeshauptstadt München
Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk Stadtbaurätin, berufsmäßige Stadträtin der
Landeshauptstadt München
Dr. Ernst Wolowicz Stadtkämmerer, berufsmäßiger Stadtrat der
Landeshauptstadt München
163GEWOFAG Holding GmbH 2015
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ARBEITNEHMERVERTRETER IM AUFSICHTSRAT
Georg Diepold Technischer Angestellter
Sabine Mayer Kaufmännische Angestellte
Dorothea Schmitz Kaufmännische Angestellte
Harald Wulf Technischer Angestellter
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates belaufen sich auf TEUR 7 (Vj. TEUR 8).
ABSCHLUSSPRÜFERHONORAR
Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2015 beträgt TEUR
184 (Vj. TEUR 442). Darin enthalten sind Abschlussprüferleistungen in Höhe von TEUR
184 (Vj. TEUR 249), Steuerberatungsleistungen in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 4)
sowie sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 189).
GESCHÄFTE MIT NAHE STEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN
Marktunübliche, wesentliche Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und
Personen haben nicht stattgefunden.
164 GEWOFAG Holding GmbH 2015
KONZERNABSCHLUSS UND KONZERNLAGEBERICHT
Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden nach den handelsrecht-
lichen Vorschriften von der GEWOFAG Holding GmbH, Kirchseeoner Straße 3, 81669
München, aufgestellt.
Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden beim Betreiber des elek-
tronischen Bundesanzeigers elektronisch veröffentlicht und bekannt gemacht.
Für folgende Gesellschaften werden die Befreiungsmöglichkeiten des §264 (3) HGB
hinsichtlich der Offenlegung der Jahresabschlüsse und der Lageberichte für das
Geschäftsjahr 2015 in Anspruch genommen:
GEWOFAG Gebäude Servicegesellschaft mbH
GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH
GEWOFAG Projektgesellschaft mbH
GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH
Die Voraussetzungen, d. h. die einstimmige Zustimmung der Gesellschafter sowie die
Verpflichtung der GEWOFAG Holding GmbH zur Verlust-/Gewinnübernahme sind
im Geschäftsjahr 2015 erfüllt worden. Die Beschlüsse der Gesellschafter datieren vom
19. Juni 2015 und werden im Bundesanzeiger für die jeweilige Gesellschaft offengelegt.
Die GEWOFAG Holding GmbH ist jeweils zur Verlustübernahme im Rahmen der be-
stehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge im Sinne des § 302 AktG
verpflichtet. Alle Gesellschaften werden in den Konzernabschluss der GEWOFAG
Holding GmbH nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung gemäß §§ 290 ff. HGB
einbezogen.
München, 29. April 2016
GEWOFAG Holding GmbH
Dr. Klaus-Michael Dengler Sigismund Mühlbauer
Geschäftsführer (Sprecher) Geschäftsführer
der GEWOFAG Holding GmbH der GEWOFAG Holding GmbH
165GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
166 GEWOFAG Holding GmbH 2015
ENTWICKLUNG DES KONZERNANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2015
Anschaffungs- und Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte
Abschreibungen d. Umbu- Zuschrei-
01.01.15 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.15 01.01.15 Geschäftsjahres Abgänge ungen bungen 31.12.15 31.12.15 31.12.14
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen,
Rechte und Lizenzen 6.756.024,16 75.354,84 –43.205,58 0,00 6.788.173,42 5.698.372,16 602.607,84 –43.205,58 0,00 0,00 6.257.774,42 530.399,00 1.057.652,00
2. Geschäfts- und Firmenwert 1.897.736,88 0,00 –15.563,41 0,00 1.882.173,47 1.892.777,54 0,00 –10.604,07 0,00 0,00 1.882.173,47 0,00 4.959,34
Summe immaterielle
Vermögensgegenstände 8.653.761,04 75.354,84 –58.768,99 0,00 8.670.346,89 7.591.149,70 602.607,84 –53.809,65 0,00 0,00 8.139.947,89 530.399,00 1.062.611,34
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücks-
gleiche Rechte mit Wohnbauten 1.930.467.937,85 58.356.363,34 –1.033.536,42 67.809.242,83 2.055.600.007,60 713.286.883,58 33.271.455,51 –114.853,29 0,00 0,00 746.443.485,80 1.309.156.521,80 1.217.181.054,27
2. Grundstücke und grundstücks-
gleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten 30.595.916,46 16.449,37 0,00 16.733,71 30.629.099,54 15.601.044,77 609.948,35 0,00 0,00 0,00 16.210.993,12 14.418.106,42 14.994.871,69
3. Grundstücke ohne Bauten 3.974.037,19 196.379,30 0,00 0,00 4.170.416,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.170.416,49 3.974.037,19
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 558.029,10 0,00 0,00 0,00 558.029,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 558.029,10 558.029,10
5. Technische Anlagen und Maschinen 4.208.701,68 767,59 –4.658,00 0,00 4.204.811,27 2.903.869,42 233.770,90 –4.408,00 0,00 0,00 3.133.232,32 1.071.578,95 1.304.832,26
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 18.623.975,82 921.990,13 –715.968,48 37.914,09 18.867.911,56 14.831.563,32 1.832.368,47 –640.731,76 37.914,09 0,00 16.061.114,12 2.806.797,44 3.792.412,50
7. Anlagen im Bau 99.248.145,12 107.599.212,26 0,00 –70.758.564,35 136.088.793,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 136.088.793,03 99.248.145,12
8. Bauvorbereitungskosten 8.745.307,97 3.002,97 0,00 2.932.587,81 11.680.898,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.680.898,75 8.745.307,97
2.096.422.051,19 167.094.164,96 –1.754.162,90 37.914,09 2.261.799.967,34 746.623.361,09 35.947.543,23 –759.993,05 37.914,09 0,00 781.848.825,36 1.479.951.141,98 1.349.798.690,10
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Beteiligungen 42.070,42 0,00 0,00 19,38 42.089,80 0,00 0,00 0,00 –50,62 0,00 -50,62 42.140,42 42.070,42
2. Wertpapiere des Anlagevermögens 22.602.139,60 1.155.014,90 –292.254,50 0,00 23.464.900,00 493.600,51 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.261,01 22.791.638,99 22.108.539,09
3. Andere Finanzanlagen 19,38 0,00 0,00 –19,38 0,00 –50,62 0,00 0,00 50,62 0,00 0,00 0,00 70,00
Summe Finanzanlagen 22.644.229,40 1.155.014,90 -292.254,50 0,00 23.506.989,80 493.549,89 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.210,39 22.833.779,41 22.150.679,51
2.127.720.041,63 168.324.534,70 –2.105.186,39 37.914,09 2.293.977.304,03 754.708.060,68 36.797.651,07 –813.802,70 37.914,09 –67.839,50 790.661.983,64 1.503.315.320,39 1.373.011.980,95
167GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
Anschaffungs- und Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte
Abschreibungen d. Umbu- Zuschrei-
01.01.15 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.15 01.01.15 Geschäftsjahres Abgänge ungen bungen 31.12.15 31.12.15 31.12.14
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen,
Rechte und Lizenzen 6.756.024,16 75.354,84 –43.205,58 0,00 6.788.173,42 5.698.372,16 602.607,84 –43.205,58 0,00 0,00 6.257.774,42 530.399,00 1.057.652,00
2. Geschäfts- und Firmenwert 1.897.736,88 0,00 –15.563,41 0,00 1.882.173,47 1.892.777,54 0,00 –10.604,07 0,00 0,00 1.882.173,47 0,00 4.959,34
Summe immaterielle
Vermögensgegenstände 8.653.761,04 75.354,84 –58.768,99 0,00 8.670.346,89 7.591.149,70 602.607,84 –53.809,65 0,00 0,00 8.139.947,89 530.399,00 1.062.611,34
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücks-
gleiche Rechte mit Wohnbauten 1.930.467.937,85 58.356.363,34 –1.033.536,42 67.809.242,83 2.055.600.007,60 713.286.883,58 33.271.455,51 –114.853,29 0,00 0,00 746.443.485,80 1.309.156.521,80 1.217.181.054,27
2. Grundstücke und grundstücks-
gleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten 30.595.916,46 16.449,37 0,00 16.733,71 30.629.099,54 15.601.044,77 609.948,35 0,00 0,00 0,00 16.210.993,12 14.418.106,42 14.994.871,69
3. Grundstücke ohne Bauten 3.974.037,19 196.379,30 0,00 0,00 4.170.416,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.170.416,49 3.974.037,19
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 558.029,10 0,00 0,00 0,00 558.029,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 558.029,10 558.029,10
5. Technische Anlagen und Maschinen 4.208.701,68 767,59 –4.658,00 0,00 4.204.811,27 2.903.869,42 233.770,90 –4.408,00 0,00 0,00 3.133.232,32 1.071.578,95 1.304.832,26
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 18.623.975,82 921.990,13 –715.968,48 37.914,09 18.867.911,56 14.831.563,32 1.832.368,47 –640.731,76 37.914,09 0,00 16.061.114,12 2.806.797,44 3.792.412,50
7. Anlagen im Bau 99.248.145,12 107.599.212,26 0,00 –70.758.564,35 136.088.793,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 136.088.793,03 99.248.145,12
8. Bauvorbereitungskosten 8.745.307,97 3.002,97 0,00 2.932.587,81 11.680.898,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.680.898,75 8.745.307,97
2.096.422.051,19 167.094.164,96 –1.754.162,90 37.914,09 2.261.799.967,34 746.623.361,09 35.947.543,23 –759.993,05 37.914,09 0,00 781.848.825,36 1.479.951.141,98 1.349.798.690,10
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Beteiligungen 42.070,42 0,00 0,00 19,38 42.089,80 0,00 0,00 0,00 –50,62 0,00 -50,62 42.140,42 42.070,42
2. Wertpapiere des Anlagevermögens 22.602.139,60 1.155.014,90 –292.254,50 0,00 23.464.900,00 493.600,51 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.261,01 22.791.638,99 22.108.539,09
3. Andere Finanzanlagen 19,38 0,00 0,00 –19,38 0,00 –50,62 0,00 0,00 50,62 0,00 0,00 0,00 70,00
Summe Finanzanlagen 22.644.229,40 1.155.014,90 -292.254,50 0,00 23.506.989,80 493.549,89 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.210,39 22.833.779,41 22.150.679,51
2.127.720.041,63 168.324.534,70 –2.105.186,39 37.914,09 2.293.977.304,03 754.708.060,68 36.797.651,07 –813.802,70 37.914,09 –67.839,50 790.661.983,64 1.503.315.320,39 1.373.011.980,95
168 GEWOFAG Holding GmbH 2015
VERBINDLICHKEITENSPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2015
grundpfand Restlaufzeit rechtlich Gesamtbetrag unter 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre gesichert TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten 598.438 19.218 152.813 426.408 593.769
Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern 470.625 3.501 15.222 451.903 265.626
Erhaltene Anzahlungen 66.422 66.422 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Vermietung 26.692 26.692 0 0 0
Verbindlichkeiten ausLieferungen und Leistungen 23.275 23.275 0 0 0
Sonstige Verbindlichkeiten 512 512 0 0 0
Gesamt 2015 1.185.966 139.620 168.035 878.311 859.395
Gesamt 2014 1.036.598 218.165 162.914 655.519 878.542
169GEWOFAG Holding GmbH 2015
KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015 1)
2015 2014Kapitalflussrechnung TEUR TEUR
Bilanzgewinn 18.218 19.233
Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn (inkl. stille Gesellschafter) 1.427 440
Jahresergebnis/Jahresfehlbetrag 19.645 19.673
Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 36.242 34.497
Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 4.947 –4.002
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge (aktivierte Eigenleistungen) –5.215 –3.847
Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungensowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind –3.963 –1.511
Zunahme/ Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 7.288 5.975
Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens –374 –11.386
Aufwendungen/Erträge aus außerordentlichen Posten 0 189
Zinsaufwendungen/-erträge 24.546 22.836
Ertragsteueraufwand/-ertrag 2.811 2.427
Ertragsteuerzahlungen –190 –263
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 85.737 64.588
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen –75 –206
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 1.295 13.754
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen –143.971 –169.710
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 325 7.527
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen –1.155 –216
Erhaltene Zinsen 180 604
Cashflow aus Investitionstätigkeit –143.401 –148.247
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern 0 10
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Gesellschaftern des Mutterunternehmens 28.265 0
Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an andere Gesellschafter –8 0
Auszahlungen aus Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern –46.973 0
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 298.065 72.667
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten –156.423 –17.035
Gezahlte Zinsen –29.534 –21.627
Gezahlte Dividenden –125 0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 93.267 34.015
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 35.603 –49.644
Finanzmittelfond am Anfang der Periode 41.283 90.927
Finanzmittelfond am Ende der Periode 76.886 41.283
Der Finanzmittelbestand setzt sich wie folgt zusammen:
Bankguthaben 76.886 41.283
1) CashflowErmittlung ab 2014 nach DRS 21.
170 GEWOFAG Holding GmbH 2015
EIGENKAPITALSPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015
EIGENKAPITALSPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014
Auszahlung/ 01.01.14 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EKErhöhung Einzahlung stiller Minderheiten Sonst. Veränderung 31.12.14
EUR EUR EUR EUR EUR Gesellschafter EUR ankauf EUR EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.061.550,00
II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 177.288.025,53
III. Gewinnrücklagen 186.077.966,43 21.884.896,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 207.962.862,67
IV. Bilanzgewinn 21.884.896,24 –21.884.896,24 0,00 19.232.888,50 0,00 0,00 0,00 0,00 19.232.888,50
V. Kapital stiller Gesellschafter 18.330,10 0,00 0,00 –19.503,32 0,00 9.273,43 0,00 0,00 8.100,21
VI. Minderheitenanteile 30.512.536,89 0,00 0,00 459.939,46 0,00 0,00 0,00 0,00 30.972.476,35
Summe 477.843.305,19 0,00 0,00 19.673.324,64 0,00 9.273,43 0,00 0,00 497.525.903,26
01.01.15 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EKErhöhung EKAbgänge Minderheiten Sonst. Veränderung 31.12.15
EUR EUR EUR EUR EUR EUR ankauf EUR EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 28.265.000,00 0,00 0,00 0,00 90.326.550,00
II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 154.096,63 0,00 0,00 0,00 –2.293,28 –37.522.089,00 89.369,00 140.007.108,88
III. Gewinnrücklagen 207.962.862,67 19.078.791,87 0,00 0,00 0,00 -129,09 0,00 3.224,08 227.044.749,53
IV. Bilanzgewinn 19.232.888,50 –19.232.888,50 0,00 18.218.175,05 0,00 0,00 0,00 0,00 18.218.175,05
V. Kapital stiller Gesellschafter 8.100,21 0,00 0,00 0,00 0,00 –8.100,21 0,00 0,00 0,00
VI. Minderheitenanteile 30.972.476,35 0,00 –125.000,00 1.426.560,35 0,00 1,40 –9.450.741,11 –95.131,45 22.728.165,54
Summe 497.525.903,26 0,00 –125.000,00 19.644.735,40 28.265.000,00 –10.521,18 –46.972.830,11 –2.538,37 498.324.749,00
171GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
Auszahlung/ 01.01.14 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EK-Erhöhung Einzahlung stiller Minderheiten- Sonst. Veränderung 31.12.14
EUR EUR EUR EUR EUR Gesellschafter EUR ankauf EUR EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.061.550,00
II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 177.288.025,53
III. Gewinnrücklagen 186.077.966,43 21.884.896,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 207.962.862,67
IV. Bilanzgewinn 21.884.896,24 –21.884.896,24 0,00 19.232.888,50 0,00 0,00 0,00 0,00 19.232.888,50
V. Kapital stiller Gesellschafter 18.330,10 0,00 0,00 –19.503,32 0,00 9.273,43 0,00 0,00 8.100,21
VI. Minderheitenanteile 30.512.536,89 0,00 0,00 459.939,46 0,00 0,00 0,00 0,00 30.972.476,35
Summe 477.843.305,19 0,00 0,00 19.673.324,64 0,00 9.273,43 0,00 0,00 497.525.903,26
01.01.15 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EK-Erhöhung EK-Abgänge Minderheiten- Sonst. Veränderung 31.12.15
EUR EUR EUR EUR EUR EUR ankauf EUR EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 28.265.000,00 0,00 0,00 0,00 90.326.550,00
II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 154.096,63 0,00 0,00 0,00 –2.293,28 –37.522.089,00 89.369,00 140.007.108,88
III. Gewinnrücklagen 207.962.862,67 19.078.791,87 0,00 0,00 0,00 -129,09 0,00 3.224,08 227.044.749,53
IV. Bilanzgewinn 19.232.888,50 –19.232.888,50 0,00 18.218.175,05 0,00 0,00 0,00 0,00 18.218.175,05
V. Kapital stiller Gesellschafter 8.100,21 0,00 0,00 0,00 0,00 –8.100,21 0,00 0,00 0,00
VI. Minderheitenanteile 30.972.476,35 0,00 –125.000,00 1.426.560,35 0,00 1,40 –9.450.741,11 –95.131,45 22.728.165,54
Summe 497.525.903,26 0,00 –125.000,00 19.644.735,40 28.265.000,00 –10.521,18 –46.972.830,11 –2.538,37 498.324.749,00
172 GEWOFAG Holding GmbH 2015
BESTÄTIGUNGSVERMERK
Wir haben den von der GEWOFAG Holding GmbH, München, aufgestellten Konzern-
abschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapital-
flussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Aufstellung von
Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der
vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-
nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen
und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung
des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht über-
wiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen,
der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und
des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinrei-
chend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
173GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
München, den 10. Mai 2016
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Horbach Sporbeck
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
174 GEWOFAG Holding GmbH 2015
BETEILIGUNGSVERHÄLTNISSE DER IN DEN KONZERN ABSCHLUSS AUFGENOMMENEN GESELLSCHAFTEN
1) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GEWOFAG Holding GmbH.
Name und Sitz der Gesellschaft
Geschäftsführung Höhe des Anteils
am Kapital
Eigenkapital zum
31.12.2015
Jahresüberschuss/
Jahresfehlbetrag in EUR
GEWOFAG Holding GmbHKirchseeoner Str. 381669 München
Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer (Sprecher)
Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer
Gordona SommerGeschäftsführerin (bis 22.05.2015)
86.126.632,00 –1.320.021,56
GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH 1)
Kirchseeoner Str. 381669 München
Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer (ab 20.05.2015)
Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer (ab 20.05.2015)
Gordona Sommer Geschäftsführerin (bis 22.05.2015)
100 % 39.005.300,00 0,00
GEWOFAG Projekt gesellschaft mbH 1)
Kirchseeoner Str. 381669 München
Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer (ab 20.05.2015)
Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer (ab 20.05.2015)
Gordona Sommer Geschäftsführerin (bis 22.05.2015)
100 % 25.000,00 0,00
GEWOFAG Gebäude Service GmbH 1)
Kirchseeoner Str. 381669 München
Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer
100 % 30.000,00 0,00
GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH 1) Kirchseeoner Str. 381669 München
Dennis Schauer Geschäftsführer
100 % 25.000,00 0,00
175GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
Stand 31.12.20152) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH und Heimag München GmbH.
Name und Sitz der Gesellschaft
Geschäftsführung Höhe des Anteils
am Kapital
Eigenkapital zum
31.12.2015
Jahresüberschuss/
Jahresfehlbetrag in EUR
Wohnforum GmbH 1)
Kirchseeoner Str. 381669 München
Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer
100 % 246.299,49 180.128,09
Wohnforum Service GmbHKirchseeoner Str. 381669 München
Sigismund MühlbauerGeschäftsführer
100 % 83.689,16 –4.163,86
GEWOFAG Wohnen GmbHKirchseeoner Str. 381669 München
Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer
Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer
Gordona Sommer Geschäftsführerin (bis 22.05.2015)
93,75 % 567.224.786,20 299.993,17
Heimag München GmbH 2) Kirchseeoner Str. 381669 München
Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer
Rainer Ganske Geschäftsführer (bis 15.07.2015)
93,75 % 214.057.684,43 -2.441.481,30
Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG 2)
Kirchseeoner Str. 381669 München
Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer
Rainer Ganske Geschäftsführer (bis 15.07.2015)
93,75 % 406.298.155,77 11.452.933,94
Heimag Besitzgesellschaft mbH 2)
Kirchseeoner Str. 381669 München
Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer
93,75 % 25.899,75 –7,41
177GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
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ABSCHLUSS KONZERN
178 GEWOFAG Holding GmbH 2015
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2015 GEWOFAG HOLDING GMBH
31.12.15 31.12.14AKTIVA EUR EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen
Rechten und Werten 714.864,00 4.615,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert 60.780,00 81.040,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände 775.644,00 85.655,00
II. Sachanlagen
1. Technische Anlagen und Maschinen 5.320,00 845,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.078.812,79 617.852,00
Summe Sachanlagen 1.084.132,79 618.697,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 65.014.050,00 63.064.050,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 42.931.097,51
3. Wertpapiere des Anlagevermögens 24.859.805,53 23.704.790,63
Summe Finanzanlagen 132.804.953,04 86.768.840,63
Summe Anlagevermögen 134.664.729,83 87.473.192,63
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 59.163.527,49 59.096.914,61
2. Sonstige Vermögensgegenstände 1.951.437,80 2.026.505,61
Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 61.114.965,29 61.123.420,22
II. Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 73.640.398,06 38.645.612,13
Summe Umlaufvermögen 134.755.363,35 99.769.032,35
C. Rechnungsabgrenzungsposten 476.208,22 48.298,13
Bilanzsumme 269.896.301,40 187.290.523,11
179GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
31.12.15 31.12.14
PASSIVA EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 90.326.550,00 62.061.550,00
II. Bilanzgewinn –4.199.918,00 –2.879.896,44
Summe Eigenkapital 86.126.632,00 59.181.653,56
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 1.486.291,00 786.441,00
2. Steuerrückstellungen 0,00 0,00
3. Sonstige Rückstellungen 2.777.577,73 2.834.838,38
Summe Rückstellungen 4.263.868,73 3.621.279,38
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 46.794,61 53,45
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.136.062,69 505.517,28
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 178.123.230,60 123.792.304,70
4. Sonstige Verbindlichkeiten 199.712,77 189.714,74
– davon aus Steuern EUR 195.871,77 (i. Vj. 94.645,16)
Summe Verbindlichkeiten 179.505.800,67 124.487.590,17
Bilanzsumme 269.896.301,40 187.290.523,11
180 GEWOFAG Holding GmbH 2015
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015 GEWOFAG HOLDING GMBH
2015 2014 EUR EUR
1. Umsatzerlöse 26.918.094,81 19.884.662,99
2. Sonstige betriebliche Erträge 894.187,74 680.261,75
27.812.282,55 20.564.924,74
3. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen –12.040.397,12 –8.714.629,16
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter –11.122.140,26 –9.181.449,97
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung –3.475.101,59 –2.651.885,53
– davon für Altersversorgung EUR 1.619.366,65 (Vj. EUR 1.067.517,35)
–14.597.241,85 –11.833.335,50
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen –1.440.151,84 –265.893,03
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen –161.455,73 –530.745,78
–28.239.246,54 –21.344.603,47
7. Betriebsergebnis –426.963,99 –779.678,73
8. Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen 829.629,21 485.758,18
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 251.007,88 0,00
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.072.713,55 1.464.083,79
– davon aus verbundenen Unternehmen EUR 1.071.758,41 (Vj. EUR 1.462.992,33)
11. Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen –2.702.938,75 –2.540.382,53
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –343.056,94 –155.971,68
– davon an verbundene Unternehmen EUR 47.031,72 (Vj. EUR 64.508,68)
– davon aus der Aufzinsung Rückstellungen
EUR 220.710,00 (Vj. EUR 91.463,00)
–892.645,05 –746.512,24
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit –1.319.609,04 –1.526.190,97
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag –0,52 329.904,06
15. Sonstige Steuern –412,00 –14,00
16. Jahresfehlbetrag –1.320.021,56 –1.196.300,91
17. Verlustvortrag aus dem Vorjahr –2.879.896,44 –1.683.595,53
18. Bilanzverlust –4.199.918,00 –2.879.896,44
181GEWOFAG Holding GmbH 2015
ABSCHLUSS HOLDING
VERANT WORTUNG& ERFOLG
BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT
ABSCHLUSS KONZERN
Neubau am Bauernbräuweg in Sendling
GEWOFAG UND HEIMAG IN MÜNCHEN
Mit rund 35.000 Wohnungen ist die GEWOFAG Münchens
größte Vermieterin und in jedem Stadtbezirk vertreten. An circa
100 Standorten gibt es GEWOFAG-Siedlungen oder Wohnungen
der HEIMAG. Daher können wir guten Gewissens behaupten:
Bei uns wohnt München.
Wohnanlagen GEWOFAG
Wohnanlagen HEIMAG
Wohnanlagen in Planung/Bau
Neuhausen-Nymphenburg
Schwabing-West
Milbertshofen-Am HartMoosach
Feldmoching-Hasenbergl
Allach-Untermenzing
Pasing-Obermenzing
Aubing-Lochhausen-Langwied
Maxvorstadt
Schwabing-Freimann
Bogenhausen
Schwan-thaler-höhe Ludwigs-
vorstadt-Isarvorstadt
Altstadt-LehelLaim
Hadern
Unterhaching
Trudering-Riem
Ramersdorf-Perlach
Sendling-Westpark
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln
Untergiesing-Harlaching
Ober-giesing-Fasangarten
Send-ling
Au-Haidhausen
Berg am Laim
KENNZAHLENÜBERSICHT 2015
GEWOFAG- Konzern
Bestand
Eigene Wohneinheiten 32.712
– davon öffentlich gefördert 12.615
– davon frei finanziert 20.097
Eigene Gewerbeeinheiten 407
Für Dritte betreute Wohneinheiten 1.912
Für Dritte betreute Gewerbeeinheiten 86
Bestand insgesamt 35.117
Finanzdaten
Umsatzerlöse Mio. EUR 230,3
Jahresüberschuss Mio. EUR 19,6
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Mio. EUR 85,7
Anlagevermögen Mio. EUR 1.503,3
Eigenkapital Mio. EUR 498,3
Bilanzsumme Mio. EUR 1.762,8
Mitarbeitende 1)
Angestellte 405
Handwerker, Gärtner/-innen und Hausmeister/-innen 252
Auszubildende 14
Passive Mitarbeitende 2) 20
Mitarbeitende insgesamt 691
Bautätigkeit (in Wohneinheiten)
Begonnene Neubaumaßnahmen 549
Beendete Großmodernisierungen 414
Neubaufertigstellungen 359
Leistungsindikatoren
Durchschnittliche Miete pro m² EUR 6,94
Fluktuation % 5,2
Leerstandsquote % 1,3
1) Vollzeitäquivalent (VZÄ) zum Stichtag 31.12.2015
2) Mutterschutz, Elternzeit, Rente auf Zeit
GEWOFAG Holding GmbHKirchseeoner Straße 381669 München
Telefon: 089 4123-0Telefax: 089 4123-100 [email protected]
Sitz und Registergericht München, HRB 182906Geschäftsführung: Dr. Klaus-Michael Dengler (Sprecher), Sigismund MühlbauerVorsitzender des Aufsichtsrats: Oberbürgermeister Dieter Reiter
EIGENTÜMER UND HERAUSGEBERGEWOFAG Holding GmbH, München
KONZEPT/GESTALTUNGQS2M, München
FOTOS Lukas Barth Irmin Eitel Bethel FathJakob Kastenbauer Johannes SeyerleinAnja WechslerRoland Weegen Marc Sigl, QS2M
ARCHITEKTURVISUALISIERUNGEN 03 Architekten GmbH AllesWirdGut Architektur ZT GmbHBaumschlager Hutter ZT GmbHbogevischs buero architekten & stadtplaner gmbhFink+Jocher Gesellschaft von Architekten und Stadtplanern mbHHenchion Reuter ArchitektenLAUX ARCHITEKTEN GmbHMAIER NEUBERGER ARCHITEKTEN GMBH
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GEWOFAG Holding GmbH
Kirchseeoner Straße 3
81669 München
Telefon: 089 4123-0
Telefax: 089 4123-100
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Bei uns wohnt München.