Das Tübinger Modell geht in die nächste(n) Runde(n) -
Güterbahnhof und Wohnen für Geflüchtete
Cord Soehlke, Baubürgermeister
Französisches Viertel 1996 - 2007
Mühlenviertel 2005 - 2009 Alte Weberei 2010 -2014
Loretto 1996 - 2006
Quartiersentwicklungen der letzten Jahre
Das Tübinger Modell
Aktive Bodenpolitik erst seit ca. 25 Jahren
Stadt besitzt historisch nahezu kein
Bauland
Daher Erwerb von Brachflächen und
Entwicklung durch die Stadt
Kleinteilige Parzellierung und Bebauung
überwiegend durch Baugemeinschaften
Stadt verwendet Planungsgewinn für
Infrastruktur und neue Projekte
Ziel aber primär inhaltlich: Bodenpolitik
als Grundlage für besondere Quartiere
gemischt ….
kleinteilig ….
bunt ….
städtisch ….
Vom Entwurf zur Realisierung
Grundzüge der Grundstücksvergabe
Konzeptioneller Wettbewerb
statt Höchstgebot
Festpreise
Vergabe nach qualitativen
Kriterien
Festlegung von
Grundstückszuschnitt und
Parzellengrößen
erst im Verfahren
Interessengemeinschaft
Planungsgemeinschaft
Private Baugemeinschaft
Wohnungseigentümer
Idee / Konzept
Errichtung des Gebäudes
Option auf Grundstück
Auftakt der Vermarktung
Erwerb des Grundstücks
Private Baugemeinschaften
Die „Stadtdividende“: Mehrwert für Bewohner und Stadt
15 – 20% weniger als beim
Bauträger
Hohe Standards
Guter Werterhalt
Bezahlbar
Selbst gestaltet
“Das eigene Stück Stadt” bauen
Hohe Identifikation
Verantwortung für das eigene
Quartier
Individuell und vielfältig
Hohe Bandbreite an Konzepten
Archetypen:
“Low-Budget-Projekt”
“Null-Energie-Haus”
“Kleines Haus”
“Mehrgenerationenhaus”
“Holzhaus”
“Architektenhaus”
“Werkstatthaus”
….
Sozial gemischt
Bezahlbar für Gering- und
Durchschnittsverdiener
Interessant für Leute mit
höherem Einkommen
Breite Mischung an sozialen
Schichten, Generationen,
ethnischen Gruppen usw.
Herausforderungen
Kaum noch Vorratsflächen im
Innenbereich
Herausforderung 1
Nicht alle Entwicklungsflächen können
von der Stadt erworben werden
Güterbahnhof
Herausforderung 2
Besondere Lösungen für einen
angespannten Wohnungsmarkt
Wohnen für Geflüchtete
Transformation der Qualität und
Akteursvielfalt auf die neuen
Herausforderungen
Herausforderung 1: Wie wird hieraus ein lebendiges Quartier ?
Güterbahnhof – Rahmenplan
Gesamtfläche: ca. 9 ha / BGF: ca. 65.000 qm / Anzahl WE: ca. 575
Bebauungsplan Güterbahnhof – Städtebaulicher Vertrag
Vertraglich fixierte Verpflichtungen:
Herstellung der Freiräume
Infrastrukturbeteiligung
Wettbewerb für die Bebauung der Westspitze
Übertragung der zentralen Güterhalle ins Eigentum der Stadt
Herstellung 20% sozialer Wohnungsbau
Hoher Anteil Nutzungsmischung
Kleinteiligkeit und architektonische Vielfalt
Vermarktung 25 % Flächen an Baugemeinschaften
Konzeptvergabe zum Festpreis
Güterbahnhof - Vermarktung
Konzeptvergabe zum ersten Mal
für nicht-städtische Grundstücke
Vermarktung der Grundstücke im
Auftrag der Aurelis durch die
städtische Gesellschaft WIT
Kommission aus Gemeinderat,
Verwaltung, Aurelis und lokalen
Akteuren:
- Welche Gewerbeidee ?
- Welcher Beitrag zur sozialen
Mischung ?
- Wie innovativ ?
- Wie realistisch ?
Güterbahnhof - Parzellierung
BG 33/33/33 Tübingen for Starters
Schaffung von Wohnraum für Menschen
unterschiedlicher Milieus, ökonomischer
Möglichkeiten, wohnkultureller Vorstellungen
und ethnischer Zugehörigkeiten
Ein Drittel: Geförderte Mietwohnungen und
Anschlusswohnungen für Geflüchtete, und
WGs fur unbetreute Jugendliche
Ein Drittel: Wohneigentum für
Schwellenhaushalte (BW – Z15-Darlehen)
oder Mietwohnungen 10% unter
Vergleichsmiete
Ein Drittel: Selbstnutzer ohne soziale Bindung
Baugemeinschaft Gleis 1
Inklusives Wohnprojekt
Sechs Wohnungen von der Lebens-
hilfe zu Festpreis angemietet
Assistenzkonzept
Zwei Wohngemeinschaften fur
Menschen mit Behinderung
Zwei Behinderten-Wohnungen für
Paar bzw. Paar mit Kind
Massive Quersubventionierung durch
klassische Selbstnutzer
BG Regenbogen
Ausschließlich geförderter oder
vergünstigter Wohnraum
Acht kompakte 3-4-Zimmer-Wohnungen für
Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum
freien Wohnungsmarkt
Drei Wohnungen zur Anschlussunterbringung
von Flüchtlingsfamilien
(Förderung durch “Wohnraum für Flüchtlinge”)
Zwei Wohnungen mit Miete 20% unter orts-
üblicher Vergleichsmiete für 20 Jahre
Drei Eigentumswohnungen für Familien mit
Kindern bzw. Alleinerziehende
(L-Bank-Förderprogramm “Wohnen mit Kind”)
Baugemeinschaft Plan G
Mehrgenerationenhaus
Selbstverwaltete Wohngemeinschaft
fur 8 Personen mit Demenz
Wohneinheit für Angehörige
10 Wohnungen zur Eigennutzung
Mietwohnungen, davon drei mit
Sozialbindung
2 Joker-Zimmer für hausinterne
Nutzung (Au-pair, Großeltern)
Gemeinschaftsraum auch fur externe
Nutzung
Herausforderung 2: Wo wohnen 1500 Geflüchtete in einer teuren Stadt?
Dezentrale Verteilung der Standorte
(Vorher nicht vorhandene)
Grundstücke aus städtischer Hand
Private Akteure und langfristig
bezahlbarer Wohnraum
Festpreise und Konzeptvergabe
Wohnraum für Flüchtlinge – der Tübinger Ansatz
Konzeptvergabe für 13 Baufelder
an sechs Standorten
Festgelegte Preise
Auswahl nach Qualitätskriterien
Wie realistisch ist das Vorhaben?
Wie zügig kann es kommen?
Welche wirtschaftlichen
Auswirkungen hat es?
Wie sieht die Nachnutzung aus?
Welche Ideen für die Integration
bietet es?
Welchen Mehrwert bringt es jetzt
und später für die Nachbarschaft?
Wohnraum für Flüchtlinge – Vergabe der Grundstücke
Vermietung für eine Laufzeit
von 10 Jahren nach Fertigstellung
an die Universitätsstadt Tübingen zur
Anschlussunterbringung
von Flüchtlingen
Verschiedene Szenarien zur
Weiternutzung des Wohnraums
Überwiegend sofortige Mischung mit
anderen Wohn- oder ergänzenden
Nutzungen
Langfristige Sicherung kostengünstiger
Mieten
Wohnraum für Flüchtlinge – und dann?
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !
Modell des 1. Preisträgers: ANP – Architektur- und Planungsgesellschaft, in
Kooperation mit GTL – Landschaftsarchitekten aus Kassel (März 2012)
Güterbahnhof – Städtebaulicher Wettbewerb
Güterbahnhof
2015 2016 2016/17 Hochbaumaßnahmen begonnen
Güterbahnhof - Westspitze
April-Juni 2016: Realisierungswettbewerb
durch die Auslober Wilma Wohnen Süd (MI-
Teil) und Aurelis Real Estate (GE-Teil) in
Abstimmung mit der Stadt mit 8
teilnehmenden Büros
21. Juli 2016: Jurysitzung
zwei 2. Preisträger (Ackermann+Raff
Architekten, Aldinger Architekten)
14. Oktober 2016: Jurysitzung
Siegerentwurf Ackermann+Raff Architekten
Nachhaltige und robuste
Grundstruktur
Nutzungsvielfalt und flexible
Parzellierbarkeit
Integration historisch wertvoller
Bausubstanz (Güterhalle)
Schaffung hochwertiger
öffentlicher und privater
Freiräume mit hohem Grünanteil
Ökonomisches und hierarchisches
Erschließungskonzept
Güterbahnhof – Städtebauliche Zielsetzungen
BG Günstig bauen - GüBa
Hälfte der Wohnungen als geförderte
Mietwohnungen
Hälfte der Wohnungen eigengenutzt
Private Kapitalanleger investieren in
die geförderten Mietwohnungen
Städtische Kindertagesstätte als Teil
der Baugemeinschaft