13. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren
- Grundlagenstudie -
DFG-Forschungsprojekt 2006-2009HafenCity Universität HamburgDipl. Ökonom Monika Walther
23. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Gliederung
• Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise –Auswertung nach Stadtgrößenklasse
• Nutzungsstrukturen von Shopping Centern nach Standortlage – Typologie Innerstädtischer Shopping Center
• Entwicklungsanalyse 54 westdeutsche Stadtkreise –Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung
• Fallstudien – Übersicht Wirkungszusammenhänge
• Fazit der Studie – Ausgewählte Kernaussagen
33. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise – Auswertung nach Stadtgrößenklassen
Ergebnisse Makroebene Gesamtstadt
43. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
4.400
4.450
4.500
4.550
4.600
4.650
4.700
4.750
4.800
4.850
4.900
4.950
5.000
5.050
5.100
5.150
5.200
5.250
5.300
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
KK/EW Ø 10 Städte GK I
KK/EW Ø 27 Städte GK II
KK/EW Ø 27 Städte GK III
KK/EW Ø 64 Stadtkreise
EH-Kaufkraftentwicklung BRD
Kaufkraftentwicklung in64 westdeutschen Städten
nach Größenklassen
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Kaufkraft KK/EW:laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft
im engeren Sinne je Einwohner in € p.a.(Bundesdurchschnitt 1995 = 4.623 €)
Höheres Kaufkraftniveau, aber sukzessive Angleichung an Bundesdurchschnitt
53. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
4.400
4.600
4.800
5.000
5.200
5.400
5.600
5.800
6.000
6.200
6.400
6.600
6.800
7.000
7.200
7.400
7.600
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Ums/EW Ø 10 Städte GK I
Ums/EW Ø 27 Städte GK II
Ums/EW Ø 27 Städte GK III
Ums/EW Ø 64 Stadtkreise
EH-Umsatzentwicklung BRD
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Umsatz/EW: stationärer Einzelhandelsumsatz
im engeren Sinne je Einwohner in € p.a.(Bundesdurchschnitt 1995 = 4.623 €)
Umsatzentwicklung in64 westdeutschen Städten
nach Größenklassen
Deutlich überdurchschnitt-licher Pro-Kopf-Umsatz, insbesondere in den kleineren Oberzentren
63. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Zeitreihenanalyse einzelhandelsrelevanter Kennzahlen– Auswertung nach Stadtgrößenklassen
ZKZ 1995 Einwohner Umsatz Kaufkraft Diff. 95-09 ZKZ 2009
10 Stadtkreise > 500.000 EW 120,3 1,4 2,9 1,0 2,2 122,613 Stadtkreise 250.000-500.000 EW 119,9 -1,8 -0,5 -2,9 3,0 122,814 Stadtkreise 150.000-250.000 EW 128,3 -1,3 0,5 -2,3 3,7 132,027 Städte 150.000-500.000 EW 123,2 -1,6 -0,1 -2,7 3,3 126,516 Stadtkreise 100.000-150.000 EW 139,9 1,0 0,4 -0,5 1,3 141,211 Stadtkreise 50.000-100.000 EW 162,6 -1,1 2,0 -2,3 7,1 169,727 Städte 50.000-150.000 EW 146,4 0,4 0,9 -1,0 2,8 149,254 Städte < 500.000 Einwohner 129,8 -1,1 0,2 -2,2 3,2 133,064 westdeutsche Stadtkreise 125,3 0,0 1,4 -0,7 2,7 128,0Deutschland gesamt 100,0 1,1 6,1 6,1 0,0 100,0
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
ZentralitätsindexEntwicklung 1995 - 2009 (in %)
73. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
4.500
4.550
4.600
4.650
4.700
4.750
4.800
4.850
4.900
4.950
5.000
5.050
5.100
5.150
5.200
5.250
5.300
5.350
5.400
5.450
5.500
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
KK/EW 6 Städte ISC neu GK I
KK/EW 10 Städte ISC neu GK II
KK/EW 10 Städte ISC neu GK III
KK/EW Ø 10 Städte GK I
KK/EW Ø 27 Städte GK II
KK/EW Ø 27 Städte GK III
Kaufkraft je Einwohnerin 26 Stadtkreisen mit
ISC-Eröffnung 1996 - 2007im Vergleich zum jeweiligenGrößenklassendurchschnitt
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Kaufkraft KK/EW:laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft
im engeren Sinne je Einwohner in € p.a.(Bundesdurchschnitt 1995 = 4.623 €)
Kaufkraftniveau in Städten mit ISC-Ansiedlung 1996-2007 höher als Klassendurchschnitt
83. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
5.500
5.600
5.700
5.800
5.900
6.000
6.100
6.200
6.300
6.400
6.500
6.600
6.700
6.800
6.900
7.000
7.100
7.200
7.300
7.400
7.500
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Ums/EW 6 Städte ISC neu GK I
Ums/EW 10 Städte ISC neu GK II
Ums/EW 10 Städte ISC neu GK III
Ums/EW Ø 10 Städte GK I
Ums/EW Ø 27 Städte GK II
Ums/EW Ø 27 Städte GK III
Umsatz je Einwohnerin 26 Stadtkreisen mit
ISC-Eröffnung 1996 - 2007im Vergleich zum jeweiligenGrößenklassendurchschnitt
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Umsatz/EW:stationärer Einzelhandelsumsatz
im engeren Sinne je Einwohner in € p.a.(Bundesdurchschnitt 1995 = 4.623 €)
Pro-Kopf-Umsatz höher als im Klassendurchschnitt - Ausnahme sehr starke kleine Oberzentren
93. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise – Auswertung nach Stadtgrößenklassen
Ergebnisse Mikroebene Innenstadt
103. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
40,9%
35,5%
31,3%
30,5%
31,6%
17,1%
14,8%
16,6%
18,9%
18,8%
8,0%
10,1%
10,9%
8,8%
9,2%
4,7%
4,3%
4,3%
4,5%
16,4%
17,6%
17,7%
18,4%
20,5%
12,9%
17,7%
19,2%
18,9%
16,4%3,6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
10 Städte > 500.000
13 St 250.000-500.000
14 St 150.000-250.000
16 St 100.000-150.000
11 St 50.000-100.000
I Mode Textilien, Schuhe, Lederwaren
II Persönlicher Bedarf Bücher, Juwelier, Optiker, Parfümerie
III Telekommunikation / Technik Mobilfunk, Elektronik, Foto …
IV Sonstiger Einzelhandel Haushalt, Geschenke, SoPo …
V Food / Gastronomie Lebensmittel, Bäcker, Gastronomie
VI Dienstleistung Bank, Friseur, Reisebüro, Spielhalle
Quelle: Monika Walther,HCU Hamburg, auf Basis
Brockhoff Branchenmix 2010
Innerstädtische Sortimentsstrukturen in
64 westdeutschen Städtennach Größenklassen
Filialisierung 68,3%
Filialisierung 65,6%
Filialisierung 59,0%
Filialisierung 58,7%
Filialisierung 62,5%Höchster Mode- und geringster DL-Anteil in Städten > 500.000
113. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000
6.500
7.000
7.500
8.000
8.500
9.000
9.500
10.000
10.500
11.000
11.500
12.000
1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
10 Städte GK I > 500.000 EW
27 Städte GK II 150-500.000
23 Städte GK III 50-150.000
60 westdeutsche Stadtkreise
Entwicklung derPassantenfrequenzen
in 60 westdeutschen Städtennach Größenklassen
Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen
1999 und 2003-2009
Zählweise: eine Stunde samstagsim Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit)
am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen
2006: GK II erreicht 47% der Passantenfrequenz in GK I
123. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Mie
te 1
a-C
ityla
ge (i
n €/
m² f
ür L
aden
loka
le <
100
m²)
70
75
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
Wer
t-Ind
ex (1
996
= 10
0)
10 Städte GK I Miete
27 Städte GK II Miete
23 Städte GK III Miete
10 Städte GK I Wert-Index
27 Städte GK II Wert-Index
23 Städte GK III Wert-Index
Entwicklung der Ladenmietenund Immobilienwerte
in 60 westdeutschen Städtennach Größenklassen
Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009
2006: GK II erreicht 45% des Mietpreisniveaus in GK I
133. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000
6.500
7.000
1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
13 Städte 250.000-500.000 EW
14 Städte 150.000-250.000 EW
16 Städte 100.000-150.000 EW
7 Städte 50.000-100.000 EW
50 Städte < 500.000 EW
Entwicklung derPassantenfrequenzen
in 50 westdeutschen Städtennach Größenklassen
Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen
1999 und 2003-2009
Zählweise: eine Stunde samstagsim Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit)
am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen
Stärkster Frequenzrückgang in Mittelstädten <100.000 EW
143. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Mie
te 1
a-C
ityla
ge (i
n €/
m² f
ür L
aden
loka
le <
100
m²)
80
85
90
95
100
105
110
115
120
Wer
t-Ind
ex (1
996
= 10
0)
13 Städte 250.000-500.000
14 Städte 150.000-250.000
16 Städte 100.000-150.000
7 Städte 50.000-100.000
13 Städte 250.000-500.000
14 Städte 150.000-250.000
16 Städte 100.000-150.000
7 Städte 50.000-100.000
Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009
Entwicklung der Ladenmietenund Immobilienwerte
in 50 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern
nach Größenklassen
Mietpreisentwicklung relativ gleichförmig
153. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Entwicklung Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Citylage– Auswertung nach Stadtgrößenklassen
Ladenmieten und Immobilienwerte Wert-Index 2009in 1a-Citylagen im Duchschnitt 1996 2001 2006 2009 2009 / 1996 2006 / 2001 2009 / 2001 1996=100
10 Städte > 500.000 Einwohner 150,30 168,10 174,50 204,00 35,7 3,8 21,4 128,1
13 Städte 250.000-500.000 90,46 95,46 88,08 93,54 3,4 -7,7 -2,0 107,4
14 Städte 150.000-250.000 70,86 72,21 66,36 72,21 1,9 -8,1 0,0 98,6
27 Städte 150.000-500.000 80,30 83,41 76,81 82,48 2,7 -7,9 -1,1 102,8
16 Städte 100.000-150.000 70,13 72,81 66,50 69,88 -0,4 -8,7 -4,0 97,7
7 Städte 50.000-100.000 55,57 60,14 53,29 54,86 -1,3 -11,4 -8,8 99,2
23 Städte 50.000-150.000 65,70 68,96 62,48 65,30 -0,6 -9,4 -5,3 98,1
50 Städte < 500.000 Einwohner 73,58 76,76 70,22 74,58 1,4 -8,5 -2,8 100,7* Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-Citylage
Quelle: Berechnung Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009
Mietpreis in € pro m² VKF pro Monat * Mietdifferenz in %
163. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Nutzungsstrukturen von Shopping Centernnach Standortlage und Eröffnungszeitpunkt
Typen Innerstädtischer Shopping Center
Übersicht der 54 erfassten Städte < 500.000 Einwohner nach Shopping-Center-Ausstattung
173. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Nutzungsstrukturen von Shopping Centern –Erfassung nach Standortlagen und Eröffnungszeitraum
Mietfläche VKF m² EH in % Parkplätze Läden EH Anz. Mode Anz. in % Mode VKF in % VKF Top 1 m² … Top 5 m² Shops VKF in % VKF Shops Øm²
303 Center 29.700 25.200 93% 1.450 65 50 19 29% 6.900 27% 8.000 … 1.200 10.000 40% 165
115 Innenstadt 22.400 19.000 91% 850 63 49 20 32% 6.700 35% 5.700 … 800 8.300 44% 145davon 71 Center Eröffnung 1996-2007 22.700 19.300 91% 800 66 52 22 34% 7.200 37% 5.100 … 850 9.200 48% 150davon 44 Center Eröffnung vor 1996 21.600 18.400 91% 950 57 44 16 28% 5.900 32% 6.700 … 700 6.750 37% 130
117 Stadtteil 33.100 28.100 93% 1.600 72 54 20 28% 7.500 27% 8.700 … 1.300 11.700 42% 175davon 56 Center Eröffnung 1996-2007 29.500 25.000 93% 1.350 69 52 20 30% 7.450 30% 7.300 … 1.250 10.950 44% 170davon 61 Center Eröffnung vor 1996 36.400 30.900 93% 1.800 75 57 20 27% 7.550 25% 9.950 … 1.400 12.400 40% 180
71 Grüne Wiese 36.000 30.600 95% 2.100 59 44 15 26% 6.250 20% 10.500 … 1.550 9.950 33% 185davon 18 Center Eröffnung 1996-2007 29.400 25.000 93% 1.200 41 30 9 22% 3.950 16% 9.750 … 1.150 7.300 29% 200davon 53 Center Eröffnung vor 1996 38.300 32.500 95% 2.400 65 49 18 27% 7.000 22% 10.800 … 1.700 10.850 33% 180
Circa-Werte nach Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis Angaben EHI, Stand 01/2009 (erfasst nur Center ab 10.000 m² VKF, mind. 20 Ladenlokale, Eröffnung bis 12/2007); Top 1-5: Mietflächen (nicht VKF) der fünf flächengrößten Mieter
183. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
ISC Anzahl Typ Mall-
EbenenVKF m²
(85% der MF) Parkplätze Läden Anzahl
Modeläden Anzahl in % Modefläche
VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) in % Ø Shop m²
(exkl. Top 5)
115 ISC 2,6 18.956 846 63 20 32% 6.710 35% 8.279 44 % 144
38 A 2,6 25.750 1.237 95 34 36% 10.557 41% 13.955 54 % 155
28 A 2,7 24.943 1.129 98 36 37% 10.925 44% 14.560 58 % 156
10 A 2,2 28.010 1.338 87 29 33% 9.528 34% 12.259 44 % 150
37 B 2,8 17.295 756 58 17 30% 5.881 34% 7.195 42 % 137
21 B 2,9 17.667 694 55 17 30% 6.004 34% 7.543 43 % 151
16 B 2,7 16.807 837 61 17 29% 5.720 34% 6.738 40 % 120
40 C 2,4 14.039 483 36 9 25% 3.821 27% 3.889 28 % 125
22 C 2,7 13.765 431 36 10 28% 3.615 26% 4.007 29 % 131
18 C 2,1 14.374 824 37 8 21% 4.072 28% 3.744 26 % 117
Typ Parkplätze Läden Anzahl
Modeläden Anzahl in % Modefläche
VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) in %
1996-2007 71 A ≥ 1.000 ≥ 75 ≥ 25 ≥ 35% ≥ 8.000 ≥ 40% ≥ 10.000 ≥ 50%
vor 1996 44 B 500 - 999 50 - 74 15 - 24 28-35% 4.000-7.999 30-40% 5.000-9.999 35-50%
C < 500 < 50 < 15 < 28% < 4.000 < 30% < 5.000 < 35%
Datenbasis: EHI Shopping-Center 2009
Übersicht aller erfassten 115 ISC mit mind. 10.000 m² VKF und mind. 20 Ladenlokalen (Eröffnung bis 31.12.2007)
Eröffnungsjahr Anzahl
193. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Einwohner01.01.2009
Bielefeld 323.615Bonn 317.949Mannheim 311.342Aachen 259.269Mönchengladbach 258.848Krefeld 236.333Freiburg im Breisgau 219.665Mainz 197.623Oldenburg 160.279Heidelberg 145.642Würzburg 133.501Ingolstadt 123.925Ulm 121.648Kaiserslautern 97.436Rosenheim 60.711zusätzlich im Rahmen der Makroanalyse alsStädte ohne ISC alt/neu (ISC ab 2008) erfasst:Lübeck, Offenbach, Trier, Schweinfurt, Passau
Städte ohne ISC alt/neu
Einwohner Verkaufs- Läden Mode01.01.2009 fläche gesamt Läden
Duisburg 494.048 Forum Duisburg 2008 48.500 80 28 ASaarbrücken (Stadtverb.) * 335.669 Europa-Galerie 2010 25.000 110 33 ALübeck 210.892 Haerder-Center 2008 10.000 30 7 CLudwigshafen am Rhein * 163.467 Rhein-Galerie 2010 33.000 130 54 ALeverkusen * 161.322 Rathaus-Galerie 2010 25.000 120 47 AHeilbronn * 122.098 Stadtgalerie Heilbronn 2008 13.000 70 26 A/BOffenbach am Main 118.977 KOMM Offenbach 2009 12.500 40 15 CTrier 104.640 Trier Galerie 2008 17.000 70 29 A/BSchweinfurt 53.588 Stadtgalerie Schweinfurt 2009 22.500 100 35 APassau 50.717 Stadtgalerie Passau 2008 21.000 90 39 Akursiv: im Rahmen der Mikroanalyse nicht erfasst
* ISC vor 1996 bereits vorhanden
Städte mit ISC 2008-2010 TypCentername Eröffnung
Einwohner Verkaufs- Läden Mode01.01.2009 fläche gesamt Läden
Wuppertal 353.308 City-Arkaden Wuppertal 2001 22.500 80 28 AKarlsruhe 290.736 Post Galerie 2001 15.000 55 8 CKarlsruhe 290.736 Ettlinger Tor 2005 37.000 115 50 AWiesbaden 276.742 Lilien-Carré 2007 18.000 65 29 BMünster 273.875 Münster Arkaden 2006 14.000 40 10 CAugsburg 263.313 City-Galerie Augsburg 2001 28.000 95 35 ABraunschweig 246.012 Schloss-Arkaden 2007 33.000 140 49 AKassel 194.168 City-Point Kassel 2002 20.000 55 20 BHagen 192.177 Volme Galerie am Rathaus 2003 23.000 60 21 BOsnabrück 163.286 Kamp Promenade 2004 10.000 25 6 CSolingen 161.779 Clemens Galerien 2000 11.500 50 9 BRegensburg 133.525 Regensburg Arcaden 2002 23.500 90 34 AWolfsburg 120.538 City-Galerie Wolfsburg 2001 20.000 90 35 APforzheim 119.839 Schlössle-Galerie 2005 13.500 40 13 CErlangen 104.980 Erlangen Arcaden 2007 29.500 100 45 AFlensburg 88.718 Flensburg Galerie 2006 16.500 60 24 BWorms 82.040 Kaiser-Passage 2004 13.500 35 13 CWilhelmshaven 81.411 Nordseepassage 1997 17.500 45 9 BBayreuth 72.935 Rotmain-Center 1997 19.000 75 30 ALandshut 62.606 CCL City Center Landshut 2003 12.500 45 16 BKempten 62.135 Forum Allgäu 2003 23.000 90 32 Akursiv: im Rahmen der Mikroanalyse nicht erfasst
Städte mit ISC 1996-2007 TypCentername Eröffnung
203. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Einwohner01.01.2009
Bielefeld 323.615Bonn 317.949Mannheim 311.342Aachen 259.269Mönchengladbach 258.848Krefeld 236.333Freiburg im Breisgau 219.665Mainz 197.623Oldenburg 160.279Heidelberg 145.642Würzburg 133.501Ingolstadt 123.925Ulm 121.648Kaiserslautern 97.436Rosenheim 60.711zusätzlich im Rahmen der Makroanalyse alsStädte ohne ISC alt/neu (ISC ab 2008) erfasst:Lübeck, Offenbach, Trier, Schweinfurt, Passau
Städte ohne ISC alt/neu
Einwohner Verkaufs- Läden Mode01.01.2009 fläche gesamt Läden
Bochum 378.596 Gertrudis Center 2005 10.500 30 4Kiel 237.579 CITTI-Park 2006 45.500 80 31Freiburg im Breisgau 219.665 ZO Zentrum Oberwiehre 2005 10.500 25 6Lübeck 210.892 CITTI-Park 2002 30.500 50 14Lübeck 210.892 Mönkhof Karree 2007 12.500 30 9Ingolstadt 123.925 Westpark 1996 29.500 95 29Ulm 121.648 Blautal Center 1997 36.500 90 32Offenbach am Main 118.977 Ring Center Offenbach 1999 26.500 30 8Flensburg 88.718 Förde Park 1996 40.500 50 11Flensburg 88.718 CITTI-Park 1999 19.000 20 3
Städte mit SC 1996-2007 Stadtteil/Stadtrand Centername Eröffnung
Einwohner Verkaufs- Läden Mode01.01.2009 fläche gesamt Läden
Bochum 378.596 Drehscheibe/City Point 1984 18.000 70 21 BWuppertal 353.308 Rathaus Galerie 1994 12.000 55 12 CSaarbrücken (Stadtverband) 335.669 Saar Galerie 1991 11.500 30 5 CBraunschweig 246.012 City Point Braunschweig 1988 12.500 45 16 BKiel 237.579 Sophienhof 1988 22.000 85 22 AKassel 194.168 Königs Galerie 1995 12.000 65 20 BHamm 182.459 Allee-Center Hamm 1992 21.000 90 38 ALudwigshafen 163.467 Rathaus-Center 1979 28.000 70 19 BLeverkusen 161.322 Die Luminaden 1973 29.500 55 5 BLeverkusen 161.322 City-Center Leverkusen 1969 11.500 25 6 CDarmstadt 142.310 Luisen-Center 1977 20.500 55 21 BHeilbronn 122.098 Wollhaus im Zentrum 1975 12.000 35 6 CBremerhaven 114.506 Columbus-Center 1978 11.000 70 21 BFürth 114.071 City-Center Fürth 1985 18.000 65 11 BRemscheid 112.679 Allee-Center Remscheid 1986 26.000 90 26 AKoblenz 106.293 Löhr-Center 1984 32.000 125 43 AErlangen 104.980 Neuer Markt 1970 18.000 35 6 C
Städte mit ISC vor 1996 Centername Eröffnung Typ
213. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Entwicklungsanalyse 54 Stadtkreise < 500.000 EW – Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung
Ergebnisse Makroebene Gesamtstadt
223. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
4.300
4.350
4.400
4.450
4.500
4.550
4.600
4.650
4.700
4.750
4.800
4.850
4.900
4.950
5.000
5.050
5.100
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200995
96
97
98
99
100
101
102
103
20 Städte mit ISC 1996-2007
16 Städte mit ISC vor 1996
20 Städte ohne ISC alt/neu
8 Städte mit SC 1996-2007
20 Städte mit ISC 1996-2007
16 Städte mit ISC vor 1996
20 Städte ohne ISC alt/neu
8 Städte mit SC 1996-2007
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Kaufkraft- undEinwohnerentwicklung
in 54 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern nach
Shopping-Center-Ausstattung
Kaufkraft KK/EW (linke Achse):laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft
im engeren Sinne je Einwohner in € p.a.(Bundesdurchschnitt 1995 = 4.623 €)
EW-Index EWI (rechte Achse): Veränderung der Einwohnerzahl
(Basis je Stadtkategorie 1995 = 100)
Ungleiches Kaufkraftniveau, aber ähnliche Entwicklung –jedoch unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung
233. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
5.600
5.700
5.800
5.900
6.000
6.100
6.200
6.300
6.400
6.500
6.600
6.700
6.800
6.900
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009120
122
124
126
128
130
132
134
136
138
140
142
144
146
20 Städte mit ISC 1996-2007
16 Städte mit ISC vor 1996
20 Städte ohne ISC alt/neu
8 Städte mit SC 1996-2007
20 Städte mit ISC 1996-2007
16 Städte mit ISC vor 1996
20 Städte ohne ISC alt/neu
8 Städte mit SC 1996-2007
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Umsatz/EW (linke Achse):stationärer Einzelhandelsumsatz
im engeren Sinne je Einwohner in € p.a.(Bundesdurchschnitt 1995 = 4.623 €)
Zentralität (rechte Achse):Verhältnis von Umsatz zu Kaufkraft
je Einwohner (Basis BRD = 100)
Einzelhandelsumsatz- undZentralitätsentwicklung
in 54 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern nach
Shopping-Center-Ausstattung
Pro-Kopf-Umsatz in Städten mit neuerer ISC-Ansiedlungdeutlich gestiegen, aber …
243. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
1.000
1.020
1.040
1.060
1.080
1.100
1.120
1.140
1.160
1.180
1.200
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009130
132
134
136
138
140
142
144
146
148
150
Umsatz 20 Städte mit ISC 1996-2007
Umsatz 20 Städte ohne ISC alt/neu
UKZ 20 Städte mit ISC 1996-2007
UKZ 20 Städte ohne ISC alt/neu
Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Entwicklung der absolutenEinzelhandelsumsätze je Stadt
und der Umsatzkennziffernin Städten mit / ohne ISC
Einzelhandelsumsatz absolut in Mio. € (linke Achse)
Ø Zuwachs je Stadt 1995-2009: Ø 54 Städte < 500.000: + 3 Mio. €
Ø 20 Städte mit ISC neu: + 23 Mio. €Ø 20 Städte ohne ISC alt/neu: + 22 Mio. €
Umsatzkennziffer (rechte Achse):Index stationärer Einzelhandelsumsatz
je Einwohner (Basis BRD = 100)
… absoluter Umsatzzuwachs je Stadt im Schnitt seit 1995 lediglich 23 Mio. € (!) – nicht mehr als in Städten ohne ISC
253. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Zeitreihenanalyse einzelhandelsrelevanter Kennzahlen– Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung
ZKZ 1995 Einwohner Umsatz Kaufkraft Diff. 95-09 ZKZ 2009
20 Städte mit ISC neu (1996-2007) 129,2 -1,8 2,0 -2,8 6,5 135,7
16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 125,2 -4,0 -3,5 -5,0 2,0 127,2
8 Städte mit SC neu (1996-2007) 138,8 0,4 -1,4 -0,6 -1,1 137,7
20 Städte ohne ISC alt / neu 137,3 2,3 1,9 0,5 2,0 139,3
129,8 -1,1 0,2 -2,2 3,2 133,0
Deutschland gesamt 100,0 1,1 6,1 6,1 0,0 100,0Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
54 westdeutsche Stadtkreise < 500.000 Einwohner
ZentralitätsindexEntwicklung 1995 - 2009 (in %)
263. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
absolut Veränderung zu 1995 in %
Veränderung zu 1995 in %
Diff. Index 1995-2009
Index 2009 je Einwohner
Veränderung zu 1995 in %
Diff. Index 1995-2009
Index 2009 je Einwohner
Veränderung Saldo Mio. €
Diff. Index 1995-2009
Index 2009 je Einwohner
1 Passau 50.717 -0,6 23,7% 36,2 232,1 -4,7% -9,5 99,9 122 53,4 232,4
2 Wolfsburg 120.538 -6,3 18,7% 22,3 130,3 -5,4% -4,3 107,1 155 24,7 121,7
3 Münster 273.875 2,1 15,8% 11,0 146,9 3,3% -3,9 105,7 221 15,0 138,9
4 Fürth 114.071 5,6 11,7% 1,0 131,8 9,6% -1,2 105,7 25 2,3 124,7
5 Ingolstadt 123.925 12,2 10,7% -9,6 149,9 17,8% 0,0 107,7 -11 -8,9 139,2
6 Pforzheim 119.839 1,7 9,7% 4,0 150,0 -5,2% -12,6 100,2 108 20,3 149,7
7 Schweinfurt 53.588 -2,7 9,3% 12,8 195,9 2,5% 0,4 98,1 37 12,4 199,7
8 Leverkusen 161.322 -0,3 9,2% 4,5 110,8 -3,0% -8,4 106,2 98 11,6 104,4
9 Oldenburg 160.279 8,0 8,2% -7,1 147,3 9,8% -3,3 99,9 17 -2,2 147,5
10 Regensburg 133.525 5,7 8,0% -5,1 183,0 7,5% -3,5 107,8 39 0,8 169,7
… … … … … … … … … … … … …
45 Kassel 194.168 -4,1 -5,4% -9,5 149,3 -8,0% -8,9 94,9 -3 4,3 157,3
46 Aachen 259.269 5,0 -5,5% -21,1 126,2 0,6% -9,2 96,4 -100 -8,5 130,9
47 Ulm 121.648 5,7 -6,1% -26,5 145,5 5,9% -5,0 104,4 -90 -17,8 139,4
48 Heidelberg 145.642 4,2 -7,7% -23,9 129,0 1,3% -7,9 99,2 -85 -12,7 130,1
49 Saarbrücken (StV) 335.669 -6,8 -7,9% -7,5 119,5 -4,3% -2,2 95,0 -98 -4,9 125,8
50 Darmstadt 142.310 1,7 -10,7% -28,3 144,6 -0,3% -7,8 109,1 -117 -15,4 132,6
51 Bremerhaven 114.506 -12,3 -11,4% -4,6 118,3 -14,7% -6,8 86,0 -2 5,2 137,5
52 Worms 82.040 4,0 -12,5% -31,0 125,5 0,9% -8,0 98,5 -75 -19,5 127,3
53 Kiel 237.579 -4,8 -12,7% -20,0 138,4 -7,4% -7,3 93,1 -147 -9,1 148,7
54 Koblenz 106.293 -3,4 -15,5% -32,8 163,9 -6,1% -8,2 102,4 -121 -17,9 160,0
Ø 54 Städte < 500.000 177.515 -1,1 0,2% -4,8 133,0 -2,2% -6,2 100,0 22 3,2 133,0
Deutschland gesamt 82.002.356 1,1 6,1% 0,0 100,0 6,1% 0,0 100,0 0 0,0 100,0
ISC 1996-2007 + 5% + 5% + 5 > 140,0 + 5% + 0 > 105,0 + 50 Mio. + 10 > 140,0
ISC vor 1996 - 5% - 5% - 8 < 120,0 - 5% - 8 < 95,0 - 50 Mio. - 10 < 120,0
SC 1996-2007
ohne ISC alt/neu Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009
Zentralität 2009EH-Kaufkraft 2009POS-Umsatz 2009Einwohner 2009Rang Stadtkreis
273. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Entwicklungsanalyse 50 Stadtkreise < 500.000 EW – Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung
Ergebnisse Mikroebene Innenstadt
283. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Mie
te 1
a-C
ityla
ge (i
n €/
m² f
ür L
aden
loka
le <
100
m²)
70
75
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
Wer
t-Ind
ex (1
996
= 10
0)
17 Städte mit ISC 1996-2007
16 Städte mit ISC vor 1996
9 Städte mit ISC 2008-2010
8 Städte mit SC 1996-2007
15 Städte ohne ISC alt / neu
17 Städte mit ISC 1996-2007
16 Städte mit ISC vor 1996
9 Städte mit ISC 2008-2010
8 Städte mit SC 1996-2007
15 Städte ohne ISC alt / neu
Entwicklung der Ladenmietenund Immobilienwerte
in 50 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern nach
Shopping-Center-Ausstattung
Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009
Mietpreisentwicklung je nach Center-Ausstattung sehr unterschiedlich
293. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
105
110
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200960
65
70
75
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
10 Städte 150-500.000 mit ISC neu
7 Städte 50-150.000 mit ISC neu
9 Städte 150-500.000 ohne ISC
6 Städte 50-150.000 ohne ISC
10 Städte 150-500.000 mit ISC neu
7 Städte 50-150.000 mit ISC neu
9 Städte 150-500.000 ohne ISC
6 Städte 50-150.000 ohne ISC
Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in Städten
mit ISC neu / ohne ISC alt/neunach Stadtgrößenklassen
Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009
Ladenmiete (linke Achse):Miete netto/kalt in € pro m² p.M.
für Ladenlokale in 1a-Citylage
Wert-Index (rechte Achse):Immobilienwert von Geschäftshäusern
in 1a-Citylage (Basis 1996 = 100)
Mietdifferenz im Gesamt-durchschnitt der Städte mit neuem / ohne ISC: -28% (!)
303. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Entwicklung Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Citylage– Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung
Ladenmieten und Immobilienwerte Wert-Index 2009in 1a-Citylagen im Durchschnitt 1996 2001 2006 2009 2009 / 1996 2006 / 2001 2009 / 2001 1996=100
17 Städte mit ISC neu (1996-2007) 76,12 78,35 68,00 69,71 -8,4 -13,2 -11,0 86,2
16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 67,25 68,25 61,06 61,63 -8,4 -10,5 -9,7 89,8
9 Städte mit ISC-Projekt (2008-2010) 63,78 66,56 58,89 61,00 -4,4 -11,5 -8,3 96,8
8 Städte mit SC neu (1996-2007) 82,13 84,88 79,75 85,50 4,1 -6,0 0,7 105,1
15 Städte ohne ISC alt / neu 82,40 89,33 87,13 97,33 18,1 -2,5 9,0 124,2
50 Städte < 500.000 Einwohner 73,58 76,76 70,22 74,58 1,4 -8,5 -2,8 100,7
* Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-CitylageQuelle: Berechnung Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009
Mietdifferenz in %Mietpreis in € pro m² VKF pro Monat *
313. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
2.000
2.250
2.500
2.750
3.000
3.250
3.500
3.750
4.000
4.250
4.500
4.750
5.000
5.250
5.500
5.750
6.000
6.250
6.500
6.750
1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
17 Städte mit ISC 1996-2007
16 Städte mit ISC vor 1996
9 Städte mit ISC 2008-2010
8 Städte mit SC 1996-2007
15 Städte ohne ISC alt/neu
50 Städte < 500.000 EW
Entwicklung derPassantenfrequenzen
in 50 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern nach
Shopping-Center-Ausstattung
Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen
1999 und 2003-2009
Zählweise: eine Stunde samstagsim Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit)
am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen
Stärkster Frequenzrückgang in Städten mit ISC vor 1996
323. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
35,4%
33,3%
29,9%
31,3%
30,5%
17,6%
18,8%
16,7%
17,8%
15,3%
8,6%
8,7%
11,0%
10,2%
10,4%
18,4%
17,7%
20,5%
18,7%
17,0%
16,1%
18,6%
18,4%
18,0%
21,8%
4,1%
2,9%
4,0%
5,0%
3,6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
15 Städte ohne ISC
8 Städte SC 96-07
10 Städte ISC 08-10
20 Städte ISC 96-07
16 Städte ISC vor 96
I Mode Textilien, Schuhe, Lederwaren
II Persönlicher Bedarf Bücher, Juwelier, Optiker, Parfümerie
III Telekommunikation / Technik Mobilfunk, Elektronik, Foto …
IV Sonstiger Einzelhandel Haushalt, Geschenke, SoPo …
V Food / Gastronomie Lebensmittel, Bäcker, Gastronomie
VI Dienstleistung Bank, Friseur, Reisebüro, Spielhalle
Quelle: Monika Walther,HCU Hamburg, auf Basis
Brockhoff Branchenmix 2010
Innerstädtische Sortimentsstrukturen in
54 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern
nach Shopping-Center-Ausstattung 2010
Filialisierung 60,1%
Filialisierung 62,7%
Filialisierung 60,8%
Filialisierung 63,0%
Filialisierung 64,0% Höchster Mode- und geringster DL-Anteil in Städten ohne ISC
333. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Ladenmiete 1996
Wert-Index 2009
Filialisie-rungsgrad
Modischer Bedarf
Persönlicher Bedarf
Dienst-leistungen
in € p.M. pro m² VKF
in € p.M. pro m² VKF
Veränderung zu 1996 in %
Basis 1996=100
Mai 2009 Sa 13-14 Uhr
Veränderung 07-09 zu 04-06
1 Rosenheim 60.711 51,00 78,00 52,9% 174,0 58,5% 42,7% 18,3% 11,0% 2.490 -26,5%
2 Mainz ** 197.623 82,00 110,00 34,1% 142,0 76,1% 39,1% 18,5% 12,0% 3.505 2,0%
3 Mannheim ** 311.342 107,00 140,00 30,8% 138,1 59,4% 37,9% 16,0% 16,5% 6.905 -28,6%
4 Trier 104.640 66,00 85,00 28,8% 136,4 62,3% 40,7% 21,0% 8,4% 7.070 19,0%
5 Münster 273.875 118,00 150,00 27,1% 130,5 59,5% 50,7% 14,1% 8,2% 9.390 20,8%
6 Würzburg 133.501 87,00 110,00 26,4% 126,3 61,5% 29,0% 19,4% 15,5% 5.210 7,2%
7 Saarbrücken (StV) 335.669 64,00 80,00 25,0% 133,0 71,3% 39,8% 14,8% 11,1% 5.450 -5,3%
8 Darmstadt 142.310 77,00 95,00 23,4% 134,7 49,7% 28,6% 27,4% 16,3% 2.985 -31,1%
9 Oldenburg ** 160.279 69,00 85,00 23,2% 123,3 69,9% 35,2% 20,6% 16,4% 4.550 -3,5%
10 Aachen ** 259.269 82,00 100,00 22,0% 144,8 66,2% 35,4% 16,1% 19,3% 7.620 -6,5%
… … … … … … … … … … … … …
41 Passau 50.717 51,00 38,00 -25,5% 77,1 59,5% 30,2% 16,1% 22,9% 2.340 -42,3%
42 Remscheid 112.679 46,00 34,00 -26,1% 71,4 41,1% 18,8% 16,1% 31,3% 1.740 -57,7%
43 Pforzheim 119.839 69,00 50,00 -27,5% 67,6 67,8% 21,3% 23,5% 19,3% 4.680 29,3%
44 Hamm 182.459 36,00 26,00 -27,8% 72,2 69,0% 34,5% 10,7% 12,0% 1.905 -27,1%
45 Wolfsburg 120.538 51,00 35,00 -31,4% 71,2 51,5% 19,8% 16,1% 33,1% 3.270 -12,4%
46 Ludwigshafen 163.467 43,00 29,00 -32,6% 60,2 44,0% 10,3% 13,8% 42,5% 1.370 -32,2%
47 Hagen 192.177 72,00 48,00 -33,3% 66,6 66,7% 29,9% 17,1% 15,4% 7.430 -6,4%
48 Fürth 114.071 56,00 35,00 -37,5% 64,9 52,3% 30,0% 10,2% 28,6% 2.810 11,4%
49 Duisburg 494.048 92,00 52,00 -43,5% 53,0 53,0% 25,9% 8,9% 23,1% 2.735 -28,1%
50 Wilhelmshaven 81.411 38,00 20,00 -47,4% 42,9 55,0% 30,6% 17,1% 25,2% 1.530 -48,0%
Ø 50 Städte < 500.000 EW 186.691 73,58 74,58 1,4% 100,7 61,7% 32,4% 17,5% 18,3% 4.334 -12,7%
Ø Top Ten 197.922 80,30 103,30 29,4% 138,3 63,4% 37,9% 18,6% 13,5% 5.518 -5,2%
≥ 90,00 ≥ 90,00 + 20% > 120 > 65% > 35% > 18% < 17% > 5.000 + 0%
≤ 50,00 ≤ 50,00 - 20% < 80 < 55% < 28% < 16% > 22% < 3.500 - 10%
Ø Last Ten 163.141 55,40 36,70 -33,3% 64,7 56,0% 25,1% 15,0% 25,3% 2.981 -19,8%
ISC 1996-2007 * Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-CitylageISC vor 1996 Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's CityProfile 2004-2009 und Brockhoff 2010
Passantenfrequenz 2009 Veränderung Mittelwerte 2007-2009 ggü. 2004-2006
Anteile in % aller Ladenlokale in den erfassten 1a-Lagen (Mittelwerte 2010)
Stadtkreis Einwohner 1.1.2009Rang
Ladenmiete 1a-Citylage* 2009
ohne ISC alt / neu
ISC-Eröffnung 2008-2010
Hoher / Positiver WertNiedriger / Negativer Wert
** ISC-Projekt 2011-2014
Eröffnung CentrO 1996
343. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Fallstudien – Übersicht der Ergebnisse und Ableitung von Wirkungszusammenhängen
353. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Nutzungsstrukturen der untersuchten ISC in den Fallstudienstädten
Typ Centername Stadt Entwickler Eröffnung VKE VKF m² Park-plätze
Läden gesamt
Mode-Läden Mode1 Magnet 12 Top 53 Shops4 Mode5 EH VKF6 EH Ums7 EH €/m²
A Rotmain-Center * Bayreuth ECE Sep 97 2 21.500 1.200 75 30 40% Wöhrl 50% 10.000 15.000 20.000 98 4.900
A/B Regensburg Arcaden Regensburg mfi Apr 02 2 23.500 1.500 90 34 38% Kaufland 59% 9.300 10.700 22.500 95 4.200
C Schlössle-Galerie Pforzheim Multi Mrz 05 3 13.500 375 40 13 33% Müller 65% 4.400 6.800 12.500 55 4.400
C Post Galerie Karlsruhe Brune Sep 01 3 15.000 330 55 8 15% Saturn 81% 2.500 1.300 13.000 55 4.200
A Ettlinger Tor Karlsruhe ECE Sep 05 3 37.000 900 115 50 43% MediaMarkt 29% 24.800 21.000 35.000 175 5.000
C Münster Arkaden * Münster Comfort Okt 06 3 14.000 250 40 10 25% Saturn 65% 4.600 3.800 13.000 61 4.700
A Schloss-Arkaden Braunschweig ECE Mrz 07 3 33.000 1.700 140 50 36% Saturn 31% 20.800 14.500 30.000 144 4.800
Wesentliche Indikatoren für eine typologische Einordnung der Shopping-Center-Konzeption: ≥ 1000 ≥ 75 ≥ 25 ≥ 35% < 50% ≥ 10.000 ≥ 8.000500-999 50-74 15-24 28-35% 50-65% 5-9.999 4-7.999
< 500 < 50 < 15 < 28% ≥ 65% < 5.000 < 4.000
* Rotmain-Center inkl. Wöhrl mit ca. 3.000 m² VKF (in Center integriert, aber Teileigentum Wöhrl); Münster Arkaden exkl. P&C mit ca. 7.500 m² VKF (kein Anbindung an Center, aber Mieter)
1 Anteil Modegeschäfte an Ladenanzahl 3 Flächenanteil der 5 flächengrößten Betriebe an EH-VKF in % 5 EH-VKF aller Modegschäfte (Bekleidung/Schuhe) 7 Geschätzter Einzelhandelsumsatz in Mio. € p.a.
2 Flächengrößter Magnetbetrieb (siehe auch *) 4 EH-VKF aller übrigen Geschäfte ohne die 5 flächengrößten Mieter 6 Einzelhandelsverkaufsfläche in m² (ohne Dienstleistung/Gastronomie)
363. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Eröffnung ISC
Typ ISC
Läden ISC
Läden 1a-Lagen
Verhältnis ISC : 1a Basisjahr Zentralität
StadtMarktanteil City / Stadt
Zentralität City Mode
Bayreuth 1997 A 75 100 1,33 1995 150,7 46% 234,6Größenklasse 50-100.000 2003 163,1 43% n.e.Ø Zentralität 165,0 2009 162,6 40% 262,6
Regensburg 2002 A/B 90 110 1,22 2001 171,7 24% 109,1Größenklasse 100-150.000 2005 173,2 29% n.e.Ø Zentralität 140,0 2009 169,7 30% 158,0
Pforzheim 2005 C 40 75 1,88 1999 133,4 27% n.e.Größenklasse 100-150.000 2003 137,8 24% 109,2Ø Zentralität 140,0 2009 149,7 29% 153,5
Karlsruhe 2001 C 55 145 2,64 1999 130,5 36% 190,8
Post Galerie 2003 132,6 36% 180,4Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3
Karlsruhe 2005 A 115 145 1,26 1999 130,5 36% 190,8
Ettlinger Tor 2003 132,6 36% 180,4Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3
Münster 2006 C 40 230 5,75 1999 119,8 29% n.e.Größenklasse 250-500.000 2003 128,0 26% 124,2Ø Zentralität 120,0 2009 138,9 28% 169,7
Braunschweig 2007 A 140 130 0,93 1999 148,2 36% n.e.Größenklasse 150-250.000 2005 143,9 32% 159,4Ø Zentralität 130,0 2009 157,5 32% 180,1
Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: ≤ 1,5 über Ø > 35% ≥ 1801,5-2,5 etwa Ø 30-35% 150-180
Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: ≥ 2,5 unter Ø ≤ 30% < 150
Wichtige Indikatoren zur Einschätzung der Wirkungen von ISC
Verhältnis Anzahl Ladenlokale ISC : 1a-Lage
Zentralitätsgrad der Stadt (Relation zum Durchschnitt)
Markt- bzw. Umsatzanteil der Innenstadt an Gesamtstadt
(Unechte) Zentralität der Innenstadt im Segment Mode
373. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Eröffnung ISC
Typ ISC
Läden ISC
Läden 1a-Lagen
Verhältnis ISC : 1a Basisjahr Zentralität
StadtMarktanteil City / Stadt
Zentralität City Mode
Ums. City inkl. ISC
Veränd. letzte Basis
Bayreuth 1997 A 75 100 1,33 1995 150,7 46% 234,6 253 Mio -Größenklasse 50-100.000 2003 163,1 43% n.e. 251 Mio - 1%Ø Zentralität 165,0 2009 162,6 40% 262,6 229 Mio - 9%
Regensburg 2002 A/B 90 110 1,22 2001 171,7 24% 109,1 264 Mio -Größenklasse 100-150.000 2005 173,2 29% n.e. 338 Mio 28%Ø Zentralität 140,0 2009 169,7 30% 158,0 348 Mio 3%
Pforzheim 2005 C 40 75 1,88 1999 133,4 27% n.e. 213 Mio -Größenklasse 100-150.000 2003 137,8 24% 109,2 192 Mio - 10%Ø Zentralität 140,0 2009 149,7 29% 153,5 251 Mio 31%
Karlsruhe 2001 C 55 145 2,64 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio -
Post Galerie 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3%
Karlsruhe 2005 A 115 145 1,26 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio -
Ettlinger Tor 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3%
Münster 2006 C 40 230 5,75 1999 119,8 29% n.e. 456 Mio -Größenklasse 250-500.000 2003 128,0 26% 124,2 443 Mio - 3%Ø Zentralität 120,0 2009 138,9 28% 169,7 538 Mio 21%
Braunschweig 2007 A 140 130 0,93 1999 148,2 36% n.e. 644 Mio -Größenklasse 150-250.000 2005 143,9 32% 159,4 564 Mio - 12%Ø Zentralität 130,0 2009 157,5 32% 180,1 616 Mio 9%
Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: ≤ 1,5 über Ø > 35% ≥ 180 ≤ 0%1,5-2,5 etwa Ø 30-35% 150-180 0 bis 20%
Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: ≥ 2,5 unter Ø ≤ 30% < 150 ≥ 20%
Ökonomische Entwicklung der Innenstadt inklusive ISC
(Hohe) Umsatzzu-wächse nur dort, wo Marktpotential der Innenstadt noch nicht (vollständig) ausgeschöpft
Bei (zu) geringem Marktzuwachs-potential kommt es in erster Linie zur Umsatzumverteilung innerhalb der Innenstadt
383. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Eröffnung ISC
Typ ISC
Läden ISC
Läden 1a-Lagen
Verhältnis ISC : 1a Basisjahr Zentralität
StadtMarktanteil City / Stadt
Zentralität City Mode
Ums. City inkl. ISC
Veränd. letzte Basis
Umsatz ISC
Marktanteil ISC / City
Ums. City exkl. ISC
Veränd. letzte Basis
Bayreuth 1997 A 75 100 1,33 1995 150,7 46% 234,6 253 Mio - - - 253 Mio -Größenklasse 50-100.000 2003 163,1 43% n.e. 251 Mio - 1% 95 Mio 38% 156 Mio - 38%Ø Zentralität 165,0 2009 162,6 40% 262,6 229 Mio - 9% 98 Mio 43% 131 Mio - 16%
Regensburg 2002 A/B 90 110 1,22 2001 171,7 24% 109,1 264 Mio - - - 264 Mio -Größenklasse 100-150.000 2005 173,2 29% n.e. 338 Mio 28% 98 Mio 29% 240 Mio - 9%Ø Zentralität 140,0 2009 169,7 30% 158,0 348 Mio 3% 95 Mio 27% 253 Mio 5%
Pforzheim 2005 C 40 75 1,88 1999 133,4 27% n.e. 213 Mio - - - 213 Mio -Größenklasse 100-150.000 2003 137,8 24% 109,2 192 Mio - 10% - - 192 Mio - 10%Ø Zentralität 140,0 2009 149,7 29% 153,5 251 Mio 31% 55 Mio 22% 196 Mio 2%
Karlsruhe 2001 C 55 145 2,64 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio - - - 686 Mio -
Post Galerie 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4% 85 Mio 13% 571 Mio - 17%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3% 55 Mio 9% 581 Mio 2%
Karlsruhe 2005 A 115 145 1,26 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio - - - 686 Mio -
Ettlinger Tor 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4% - - 656 Mio - 4%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3% 175 Mio 28% 461 Mio - 30%
Münster 2006 C 40 230 5,75 1999 119,8 29% n.e. 456 Mio - - - 456 Mio -Größenklasse 250-500.000 2003 128,0 26% 124,2 443 Mio - 3% - - 443 Mio - 3%Ø Zentralität 120,0 2009 138,9 28% 169,7 538 Mio 21% 61 Mio 11% 477 Mio 8%
Braunschweig 2007 A 140 130 0,93 1999 148,2 36% n.e. 644 Mio - - - 644 Mio -Größenklasse 150-250.000 2005 143,9 32% 159,4 564 Mio - 12% - - 564 Mio - 12%Ø Zentralität 130,0 2009 157,5 32% 180,1 616 Mio 9% 144 Mio 23% 472 Mio - 16%
Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: ≤ 1,5 über Ø > 35% ≥ 180 ≤ 0% > 25% ≤ -10%1,5-2,5 etwa Ø 30-35% 150-180 0 bis 20% 20-25% -10 bis 0%
Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: ≥ 2,5 unter Ø ≤ 30% < 150 ≥ 20% ≤ 20% ≥ 0%
Ökonomische Entwicklung differenziert nach ISC und übriger Innenstadt
393. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Fazit der Studie – Ausgewählte KernaussagenEindeutig positiver Zusammenhang zwischen ISC-Ansiedlung und Umsatz- bzw. Zentralitätsentwicklung auf gesamtstädtischer Ebene nicht nachweisbarabhängig von sozioökonomischer Entwicklung der Stadt / Region sowie vom bereits erreichten Zentralitätsniveau der Stadt (im Vergleich zum stadttypischen Durchschnitt)
Auf innerstädtischer Ebene hingegen oft negative Auswirkungen feststellbarBranchenmix, Passantenfrequenz, Umsatz, Mietpreisniveau, Immobilienwerte
Auswirkungsgrad (positiv / negativ) abhängig von folgenden FaktorenZentralität bzw. Marktwachstumspotential der Innenstadt, insbesondere im Modesegment (hilfsweise gesamtstädtische Zentralität und Verkaufsfläche Innenstadt)Typ bzw. Konzeption des ISC (autark, ergänzend, abhängig) > ideal Typ B/C Verhältnis Ladenanzahl ISC zu 1a-Lage (Maklerabgrenzung) > ideal 1:3 (ISC:1a)(sowie Verhältnis Mall-Länge über alle Ebenen ISC zu Länge 1a-Lage)Positionierung des ISC im Innenstadtgefüge in Relation zu den übrigen Geschäftslagen (Portfoliomatrix: Absolute Umsatzchancen – Relative Wettbewerbsposition)
Tendenzielle Aussagen zu Auswirkungen einer ISC-Ansiedlung auf zukünftige Entwicklung der Innenstadt und einzelne Geschäftslagen sind möglich
403. Beiratssitzung 07.06.2011
Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse
Vielen Dank!