Workshop Bonitätsbeurteilung 21.10.2003 Ziel: Gemeinsames Erarbeiten des Ablaufes der...

Workshop Bonitätsbeurteilung

21.10.2003

Ziel: Gemeinsames Erarbeiten des Ablaufes der Bonitätsbeurteilung anhand von Praxisbeispielen unter der Berücksichtigung der rechtlichen und internen Rahmenbedingungen


21.10.2003

Inhalte: 1.) Begrüßung

2.) Erwartungen der Teilnehmer

3.) Rechtliche Rahmenbedingungen

4.) Interne Vergaberichtlinien

5.) Ablauf der Einreichung inkl. der erforderlichen Unterlagen (Erarbeitung durch die Teilnehmer im Zuge von Praxisbeispielen)


21.10.2003

Inhalte: 6.) Aufbereitung und Prüfung der Unterlagen, sowie

Genehmigungsverfahren (Pouvoirordnung)

7.) Darlehensurkunden und –unterlagen

8.) Allfälliges


21.10.2003

Finished Files are the result

of years of scientific study

combined with experience of

years


21.10.2003

Rechtliche Rahmenbedingungen

Es gibt kein einheitliches, gesetzlich geregeltes Kreditgeschäft.

Als Überbegriff für die langfristige Fremdfinanzierung wird sehr häufig das Wort „Kredit“ verwendet. Der Begriff „Kredit“ ist weiter als der des Darlehens.

Kredit gewährt jeder, der einem anderen eine Leistung zur Verfügung stellt, ohne auf gleichzeitige Gegenleistung zu bestehen.


21.10.2003


Beispiele für Kredit:

Lieferung von Waren auf Ziel

Anzahlung auf Waren oder Leistungen

„Lieferung“ von Geld für langlebige Wirtschaftsgüter (=Darlehen)


21.10.2003


Ein Darlehen liegt nur dann vor, wenn der Schuldner die geliehenen Geld- oder Sachwerte für eine gewisse Zeit behalten darf.

Kann ein Gläubiger seine Leistung jederzeit zurückfordern, so fehlt der Darlehenscharakter.


21.10.2003


Unter einem Darlehen versteht man nach § 983 ABGB:

Wenn jemandem verbrauchbare Sachen unter der Bedingung übergeben werden, dass er zwar willkürlich darüber verfügen könne, aber nach einer gewissen Zeit eben so viel von derselben Gattung und Güte zurück geben soll; so entsteht ein Darlehensvertrag. Er ist mit dem, obgleich ebenfalls verbindlichen Vertrage (§ 936), ein Darlehen künftig zu geben, nicht zu verwechseln.


21.10.2003

Unterschiede Kredit – Darlehen

Rechtkraft: Kredit Konsensualvertrag

Darlehen Realvertrag

Ausnutzung: Kredit Kredit kann wiederausgenützt werden

Darlehen einmalige Ausnützung

Verjährung: Kredit Zinsen verjähren nach 30 Jahren

Darlehen Zinsen und Annuitäten verjähren nach 3 Jahren

Besicherung: Kredit Höchstbetragshypothek (Wiederverwendbarkeit)

Darlehen Darlehenshypothek


21.10.2003


Weitere zivilrechtliche Quellen:

Konsumentenschutzgesetz (KSchG)

§ 1 Verbraucher

§ 13 Terminsverlust

§ 25a Kreditgeschäfte mit Ehegatten


21.10.2003


Öffentlich rechtliche Quellen:

- BWG

§ 33 - Verbraucherkreditverträge

- BSpG


21.10.2003

Tilgungsformen eines Darlehens

Kapitalraten

Pauschalraten

endfällig


21.10.2003

Bauspardarlehen

Gesetzliche Grundlage: Bausparkassengesetz

§ 1. (1) Bausparkassen sind Kreditinstitute, die auf Grund einer Konzession nach dem Bankwesengesetz (BWG) berechtigt sind, Einlagen von Bausparern (Bauspareinlagen) entgegenzunehmen und aus den angesammelten Beträgen den Bausparern für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen Gelddarlehen (Bauspardarlehen) zu gewähren (Bauspargeschäft). Das Bauspargeschäft darf nur von Bausparkassen betrieben werden.


21.10.2003

Besicherung

§ 10. (1) Bauspardarlehen, Garantien gemäß § 2 Abs. 1 Z 5 und Zwischendarlehen, soweit diese nicht durch Abtretung von Rechten aus Bausparverträgen besichert werden, sowie Forderungen aus sonstigen Gelddarlehen gemäß § 2 Abs. 1 Z 2 lit. b sind durch Einverleibung eines Pfandrechtes auf einer Liegenschaft zu sichern. Die Beleihung darf höchstens 80 vH des Verkehrswertes betragen.


21.10.2003

Ersatzsicherheiten:- Bankgarantien oder Bürgschaftsübernahmen durch

Kreditinstitute- Abtretung von Forderungen an Kreditinstitute- Verpfändung amtlich notierter Teilschuldverschreibungen des

Bundes oder der Länder- Haftungsübernahme durch Bund oder Länder- Abtretung von Ansprüchen aus Lebensversicherungen bis zu

80 % des Rückkaufswertes


21.10.2003

Annahmerichtlinien der LBA

Grundsätzliches• Die Summe der von einem Bausparer erlangbaren

Bauspardarlehen darf einschließlich bestehender Darlehen EUR 150.000,-- nicht übersteigen.

• Bauspardarlehen sind grundsätzlich grundbücherlich, wenn geht erstrangig zu besichern.

• Bei nicht EU-Bürgern ist zusätzlich ein vollstreckbarer Notariatsakt zu errichten.


21.10.2003

Annahmerichtlinien der LBA

• Darlehen ohne Besicherung dürfen einem Bausparer nur bis insgesamt EUR 22.000,-- gewährt werden.

• Diese Darlehen dürfen nicht in zeitlichem Zusammenhang mit grundbücherlich besicherten Darlehen stehen, wo die Belehngrenze erreicht wurde.


21.10.2003

Wunschobjekte

• Parifizierte Neubaueigentumswohnungen (max. 15 J. alt)• Neubauein- und –mehrfamilienhäuser (max. 15 J alt)• Schlüsselfertig neuerrichtete Reihenhäuser• Schlüsselfertig neuerrichtete Fertigteilhäuser ausgewählter

Anbieter• Unbebaute, gewidmete Bau- und Baurechtsgrundstücke, auf

denen in unmittelbarer Zukunft Gebäude für Wohnzwecke errichtet werden


21.10.2003

Vorbehaltsobjekte

• Superädifikate• Gebrauchte, nachträglich parifizierte Altbauwohnungen

(insbesondere Kleinstwohnungen und Dachböden)• Nicht schlüsselfertig neuerrichtete Reihen- und Fertigteilhäuser• Denkmalgeschützte Objekte• Aus- und Umbauten von Altobjekten (Bauernhöfe, Althäuser,

Zinshäuser, Wochenendhäuser, etc.)


21.10.2003

Unerwünschte Objekte

• Ideelles Miteigentum (soferne die Besicherung nicht auf der Gesamtliegenschaft möglich ist)

• Fertigteilhäuser unbekannter Anbieter• Grundstücke ohne konkrete Bauabsicht• Bau-Erwartungsland• Objekte, die nicht zum überwiegenden Teil für

wohnwirtschaftliche Zwecke dienen


21.10.2003

Statische Prüfung

• Notarieller Kaufvertrag oder ersatzweise vorab ein Vorvertrag (in Kopie)

• Grundbuchsauszug• Lageplan• Flächenwidmungsplan• Baugenehmigungsbescheid• Genehmigter Bauplan• Kostenvoranschläge• Grundrissplan


21.10.2003

Statische Prüfung

• Parifizierungsplan• Fotos• Benützungsbewilligung• Miet- und Bestandsverträge• Leibrentenvereinbarungen• Vereinbarungen über Wohndienstbarkeiten• Bestehendes Bewertungsgutachten• Belehnung bis zu max. 70 % des Verkehrswertes


21.10.2003

Dynamische Prüfung

• Verstärktes Augenmerk auf die Prüfung der dynamischen Sicherheitenkomponente

• Prüfung der Nachhaltigkeit des Einkommens• Einkommensnachweise

- Bezugsbestätigung der letzten drei Monate- Lohnzettel des vergangenen Jahres- Einkommensteuerbescheide- Bilanzen- Dokumentation von Zusatzeinkünften


21.10.2003

Dynamische Prüfung

• Haushaltsrechnung• KSV-Auskunft

Klagen, Fälligstellungen sind im Normalfall Ausschließungsgründe!

Bei unbesicherten Darlehen bis EUR 22.000,-- zusätzlich:• Rückzahlungsrate muss im pfändbaren Betrag des Einkommens Deckung

finden.• Mithaftung Ehe- oder Lebenspartner ist anzustreben• Ablebensschutz ist anzustreben (Ausnahme begründen)• Bezugsverpfändung ist anzustreben (Ausnahme begründen)


21.10.2003

Aufgaben und Präsentation:

- Kurze Sachverhaltsdarstellung inkl. der aufscheinenden Problematik

- Unterlagen, die für Prüfung benötigt werden

- finanzierbar? – wieviel?

- Probleme bzw. Zusatzangaben durch Kunden

- Lösungsfindung -> weitere Vorgehensweise


21.10.2003

GRUPPE 1Darlehenswerber:Ehepaar; 2 Kinder- 30-jähriger Mann (seit 1988 bei der Fa. X als Maurer beschäftigt;

Monatslohn netto € 1.700,--)- 28 jährige Frau (derzeit in Karenz)Sachverhalt:Darlehenswerber haben Grund in Vorarlberg von Eltern der DNin erhalten – nun soll

Einfamilienwohnhaus mit 132 m² Wohnnutzfläche errichtet werdenGrundbuchstand:DNin ist Liegenschaftseigentümerin; Belastungs- und Veräußerungsverbot für Eltern

eingetragenBaukosten:€ 180.000,--Finanzierungswunsch: € 120.000,-- durch LBA€ 28.000,-- Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg beantragt


21.10.2003

GRUPPE 2

Darlehenswerber:50-jährige Frau (seit 2000 selbständig als Innendekorateurin beschäftigt)Sachverhalt:Kauf einer 50 m² Eigentumswohnung in WienGrundbuchstand:2 Darlehen scheinen am Grundbuchsauszug auf (Land Wien und Bank Austria aus dem

Jahr 1990)Kaufpreis:€ 120.000,--Finanzierungswunsch: € 65.000,--


21.10.2003

GRUPPE 3Darlehenswerber:- 40-jähriger Mann (seit 1990 bei Land Kärnten beschäftigt;

Monatseinkommen netto € 2.200,--)- 40-jährige Frau (seit 1985 bei Kärntner Gebietskrankenkasse beschäftigt;

Monatseinkommen netto € 1.600,--)Sachverhalt:Bestehendes Einfamilienhaus in Kärnten soll saniert und ausgebaut werden

(Wintergarten, Dachbodenausbau, Einrichtung des neuerrichteten Dachausbaues)Grundbuchstand:Beide Darlehenswerber sind LiegenschaftseigentümerGrundbuchsrang: Wohnbauförderungsdarlehen Land Kärnten € 54.000,-- aus dem Jahr

1981Grundbuchsrang: Raiffeisenbank € 20.000,-- aus dem Jahr 1981 (Höchstbetrag)Grundbuchsrang: ERSTE BANK € 50.000,-- aus dem Jahr 2002 (Höchstbetrag)Sanierungskosten:€ 100.000,--Finanzierungswunsch: € 100.000,--


21.10.2003

GRUPPE 4Darlehenswerber:22-jähriger Mann (seit 8/2003 bei der Fa. X als Büroangestellter beschäftigt;Monatseinkommen netto € 1.100,--)

Sachverhalt:Übernahme einer 80 m² Genossenschaftswohnung in WienGrund- und Baukostenanteil: € 15.000,--Küche und Badezimmer: € 7.000,--

Finanzierungswunsch: € 22.000,--


21.10.2003

Handouts

- Darlehensantrag inkl. Unterlagen- Richtwerte Haushaltsrechnung- Liste pfändbarer Betrag- Darlehensgenehmigungsblatt- Darlehensunterlagen inkl. Schuldschein und Pfandurkunde

Date post:	06-Apr-2015
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