empirica Forschung und Beratung empirica ag Kurfürstendamm 234 10719 Berlin Tel. (030) 88 47 95‐0 Fax. (030) 88 47 95‐17 berlin@empirica‐institut.de Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr. 29 53113 Bonn Tel. (0228) 91 48 9‐0 Fax (0228) 21 74 10 bonn@empirica‐institut.de www.empirica‐institut.de Wohnungs‐, Erwerbstätigen‐ und Flächen‐ bedarfsprognose 2040 für die Stadt Wiesbaden Endbericht Auftraggeber: SEG Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden mbH Ansprechpartner: Prof. Dr. Harald Simons, Eliza McGownd, Markus Schmidt, Lukas Weiden Projektnummer: 2017117 Datum: September 2018 Büro: Berlin
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empiricaForschung und Beratung
empirica ag Kurfürstendamm 234 10719 Berlin Tel. (030) 88 47 95‐0 Fax. (030) 88 47 95‐17
Die SEG Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden mbH, als stadteigene Entwick‐lungsgesellschaft, hat empirica beauftragt, eine Studie zur Entwicklung der Bau‐landnachfragefürWohnen,BüroundGewerbezuerstellen.
Die Studie soll zum einen der Frage dienen, ob für ein Entwicklungsgebiet dieserGröße(jenachSzenario110‐130ha1)überhaupteinBedarf inWiesbadenvorhan‐denist.
Zum anderen sollen auf dem Projektgelände Flächen für verschiedene Nutzungen(Wohnungen,Büro,Gewerbeetc.)entwickeltwerden,wobeidieAnteilenochvaria‐belsind.DieseStudiesolldaherauchdazudienen,derDiskussionumdieverschie‐denenNutzungsanteileeineGrundlagezuliefern.
Beide Fragestellungenmüssenmithilfe von Flächenbedarfsprognosen beantwortetwerden, die auf Basis von Bedarfsprognosen für die zu betrachtendenNutzungenentwickeltwerden.2
NichtfürallemöglicheNutzungenaufdemProjektgeländeOstfeld/KalkofenkönnenBedarfsprognosenerstelltwerden.DiesgiltinsbesonderefürSondernutzungenwieKrankenhäuser, Sportarenen, Hochschulen etc. Inwiefern hier Bedarfe bestehen,könnenwirnichtbeurteilen.
Angesichts der zu erwartenden Entwicklungszeit wurde ein Prognosehorizont biszumJahr2040alszieldienlicherwachtetundzusätzlichwirdeinAusblickbiszumJahr2050gegeben.
2. BeschreibungdesProjektgebietesOstfeld/Kalkofen
DasgesamteProjektgebiet(vgl.Abbildung1)hateineAusdehnungvonrund3kminNord‐Süd‐Richtung und von 750mbis 1,5km inOst‐WestRichtung. Es ist grund‐
1 Laut Szenarien aus der BürgerWerkstatt am 16. Juni 2018; Download:
sätzlich eine annähernd ebene Fläche, die leicht oberhalb des Bodenniveaus desRheinsundderStädteMainzundWiesbadenliegt.
DasGebiet ist, vonwenigenAusnahmenabgesehen,derzeitnichtbebaut.AufdemProjektgebiet wurde bis zum Jahr 2003 durch das Unternehmen Dyckerhoff Kalkabgebaut und im unmittelbar anschließenden Wiesbadener Stadtteil Mainz‐AmöneburgzuZementverarbeitet.DerwestlicheTeildesProjektgeländesunddasunmittelbar westlich anschließende Geländewerden daher von ehemaligen Tage‐baurestlöchernmit bis zu 40m Tiefe dominiert. Östlich an die TagebaurestlöcherschließensichlandwirtschaftlichgenutzteFlächenan,dieursprünglichzumKalkab‐bauvorgesehenwaren(daherderBegriffOstfeld).
DieA66teiltdasProjektgebietineinennördlichenTeil(Kalkofen)undeinensüdli‐chenTeil (Ostfeld) imVerhältnis von ca.1:2.DieZerschneidungswirkungderA66wird durch eine annähernd parallel zur A66 verlaufenden Hochgeschwindig‐keitstrassederDeutschenBahn,eineRegionalbahnstreckesowiedem„Wäschbach‐tal“,einemFließgewässermitUferstreifen,verstärkt.
AndasProjektteilgeländeOstfeldgrenzenimSüdenjenseitsderA671einGewerbe‐undeinIndustriegebiet.ImWesten,jenseitsderTagebaulöcher,istebenfallsGewer‐beangesiedelt.ImWestendesOstfeldesschließenzunächstlandwirtschaftlicheFlä‐chen an.Nach etwasweniger als 1kmbeginnt dasGelände derGeneral LuciusD.
Clay‐Kaserne, dem europäischen Hauptquartier der amerikanischen Armee. Aufdem Gelände der Kaserne befindet sich der FlugplatzWiesbaden‐Erbenheim, dereineZulassungfürbiszu20.000FlugbewegungenproJahrhat,wobeihöchstensdieHälfteerreichtwerdensoll.3ImNordenschließtsichandasOstfelddasProjektteil‐geländeKalkofenan.
Das Projektteilgelände Kalkofenwird imOsten durch das GewerbegebietWiesba‐den‐Erbenheim jenseits der B 455 begrenzt. Im Norden sind landwirtschaftlicheFlächen. ImWestenschließtderSüdfriedhofWiesbadenundeinkleinesEinfamili‐enhausgebietan.
InkeinerRichtungistdasProjektgebietstädtebaulichanWiesbadenangebunden.Esliegt zwischendenWiesbadenerVorortenErbenheim,Biebrich,Mainz‐AmöneburgundMainz‐Kastel.NotwendigwäredaherdieEntwicklungeinesneuenStadtteilsmiteigener Anziehungskraft und eigenem Zentrum, wenn von einer ausschließlichenBebauungmitEinfamilienhäusernoderGewerbeabgesehenwird.
DieEntfernungvonderMittedesnördlichenProjektgebietes(Kalkofen)zurWiesbadener Innenstadt (Stadtschloss) beträgt rund 3,7km Luftlinie. MitdemPkwsindesrund5kmoderca.8MinutenFahrzeit.
Die Entfernung von der Mitte des südlichen Projektgebietes (Ostfeld) zurMainzer Innenstadt (Kurfürstliches Schloss) beträgt rund 3,5km Luftlinie.MitdemPkwsindesebenfalls5kmoderca.9Minuten(beieinerangenom‐menenAuffahrtaufdieA671imSüdendesProjektgebietes).
LetztlichliegtdasProjektgebietdamitannäherndmittigzwischendenbeidenGroß‐städten Mainz und Wiesbaden. Mit einer geeigneten Anbindung (z.B. Fahrrad‐schnellwegMainz‐Ostfeld/Kalkofen‐Wiesbaden)könntedasProjektgebietanbeideStädte angeschlossen werden. Ohnehin zeigen die Wanderungs‐ und Pendlerver‐flechtungen, dass Mainz und Wiesbaden zumindest einen gemeinsamen Woh‐nungsmarktbilden.EntsprechendkönnteaucheindirekterCity‐Bahn‐AnschlussdesProjektgebietes inRichtungFrankfurtamMain (WallauerSpange)dieVerbindungRichtungOstenverbessern.
DieverschiedenenPrognosenzurNachfragenachWohnbauland,Büro‐oderGewer‐beflächensindnichtunabhängigvoneinander. ImZentrumderPrognosensteht je‐weilseineBevölkerungsprognose,wobeinaturgemäßdieEntwicklungderEinwoh‐nerzahldirekter aufdenWohnungsmarkt als aufdenBüro‐oderGewerbeflächen‐marktwirkt.
DievorliegendeBevölkerungsprognosestütztsichwiejedePrognoseaufdieExtra‐polation der vergangenen Entwicklung bestimmter Kennziffern (Zuzugsraten ausderRegion,Fertilitätsratenetc.).WirdalsPrognosefehlereineAbweichungdertat‐sächlichen zukünftigen Bevölkerungsentwicklung von der prognostizierten Bevöl‐kerungsentwicklungdefiniert,sinddreiFehlerquellendenkbar:
ÄnderbareZukunft:DieZukunftistgrundsätzlichgestaltbar.InsofernkanneinePrognosedannnichtmehralsPlanungsgrundlagezugrundegelegtwer‐den,wenndieNutzerderPrognoseselbstwesentlicheÄnderungenherbei‐führen.DiesistbesondersdeutlichimFallvonBevölkerungsprognosenundBebauungsplänen wie hier. Würde sich die Stadt Wiesbaden entscheiden,keinenWohnungsneubau mehr zuzulassen, dann kann und wird auch dieZahlderEinwohnernichtsteigen.WürdesichdieStadtWiesbadenhingegenentscheiden,dieZahlderWohnungendeutlichzuerhöhen(überdieAuswei‐
tungvonBauflächen),dannkannundwirddieEinwohnerzahlsteigen–auchzulasten umliegender Städte und Gemeinden. Die vorliegenden Prognosengehendavonaus,dassdieStadtWiesbadenihreWohnungspolitiknichtwe‐sentlichändert,d.h.inetwaindemMaßefürWohnbaulandsorgt,wieinderVergangenheit. Eine Ausweisung großer Flächen ist damit nicht „einge‐preist“.DiesgiltauchundgeradefürdasGebietKalkofen/Ostfeld.DieProg‐noseistdahersozuverstehen,dasseinmöglicherSog,dendasProjektgebietentfaltenkönnte,nichtberücksichtigtist.
Mögliche Nichtberücksichtigung entscheidender Ereignisse: Gemeintsind singuläre Ereignisse oder Entwicklungen, auch „Wild Card“ genannt,wie z.B. eine plötzliche krisenhafte Zuwanderung aus dem Ausland (siehe2015). Auch technologische Entwicklungen, wie z.B. autonomes Fahren,kannnichtnurdasMobilitäts‐, sondernauchdasWanderungsmustermög‐licherweise völlig verändern. Solche Ereignisse sind jederzeitmöglich undnichtprognostizierbar.Wirempfehlendaher,sämtlichePrognosenvorteu‐renEntscheidungenzuaktualisieren.DiesistallerdingsStandard.
Rechenfehler:JedeBerechnungkannFehlerenthalten,auchwenndieFeh‐lerlosigkeitnatürlichangestrebtwirdundverschiedeneMaßnahmenergrif‐fenworden sind, umFehler zu vermeiden (4‐Augen‐Prinzip, Plausibilitäts‐kontrollenbeijedemSchritt).Wirhoffenfehlerfreigearbeitetzuhaben.
3.1 BisherigeBevölkerungsentwicklung
Die Zahl der gemeldeten Einwohner in Wiesbaden ist seit dem Jahr 2005 von274.600 auf 276.200 (Jahresende 2015) umnur 0,6% gestiegen (Quelle: Bevölke‐rungsfortschreibungderstatistischenÄmter).AllerdingsistdiesvorallemeineFol‐gederKorrekturderBevölkerungsfortschreibungindenJahren2010und2011,diezueinerUnterschätzungderBevölkerungsentwicklungführten.4
4 Im Jahr 2010 erfolgte zunächst eine umfangreiche Registerbereinigung, bei der Personen von Amts wegenabgemeldetwurden,dienichtmehrauffindbarwaren.DieseAbmeldungenvonAmtswegenwerdenalsFort‐züge im Jahr der Abmeldung gerechnet, obwohl naturgemäß sich deren ungemeldeten Fortzüge über einenlängerenZeitraumverteilten.RegisterbereinigungendieserArtwerdenzwarkontinuierlichvorgenommen,al‐lerdingslagendieAbmeldungenvonAmtswegenimJahr2010mitinsgesamt5.880rund4.000höheralsderDurchschnittderfünfJahrezuvor(vgl.AmtfürStrategischeSteuerung,StadtforschungundStatistik,Wiesba‐den(2013):WiesbadenerStadtanalysen–HerkunftundZielederZu‐undFortgezogeneninWiesbaden(Wan‐derungsanalysen I); Download: https://www.wiesbaden.de/medien‐zentral/dok/leben/stadtportrait/Stadtanalyse_Wanderungsanalysen_I.pdf,Stand:19.09.2018).
Werdendiese beiden statistischenArtefakte soweitmöglich berücksichtigt, ist dieZahlderEinwohner(Erstwohnsitz)inWiesbadenzwischendenJahr2005und2015(jeweilsJahresende)umrund9.500oder3,5%(0,35%p.a.)gewachsen.DasWachs‐tumkonzentrierte sich dabei auf die letzten fünf Jahre (2010‐2015), in denen dieBevölkerungum8.100oder0,48%p.a.wuchs,währendindenJahrenzuvor(2004‐2009)dasWachstum3.300Personenoder0,25%betrug.
Das stärkereWachstum inden letzten fünf Jahren istnichtungewöhnlich für eineGroßstadtinDeutschland.UrsachesindzumeinendiestarkenWanderungsgewinneausdemAusland,insbesondereindenJahren2014und2015(Flüchtlingskrise),undzumanderendasveränderteWanderungsverhaltendernachwachsendenGenerati‐on („Schwarmverhalten/Schwarmstädte“), die sich zunehmend auf ausgewählteStädtekonzentrieren.
AllerdingsscheintdieStadtWiesbadendeutlichwenigervomSchwarmverhaltenzuprofitierenalssämtlicheanderenGroßstädteinderNähe.WährenddieStadtWies‐baden seit 2005 um3,5%wuchs,waren es inMainz 7,9%, inMannheim7,3%, inHeidelberg und Offenbach über 10%. Spitzenreiter sind Darmstadt mit 13% undFrankfurtamMainmit14,9%.ImVergleichzudenanderenStädtenistdasWachs‐tum inWiesbadennurschwachundnichtvielhöherals inDeutschland insgesamt(1,5%).
In einerReihevonStudienhat empiricadasSchwarmverhaltendernachwachsen‐denGeneration untersucht.5 In allerKürze zeigen die Studien, dass sich die nach‐wachsendeGenerationzunehmendinausgewähltenStädtenkonzentriert, indenensievorallemeinehoheZahlgleichaltrigerMenschenfindenundeineihrenInteres‐senentsprechendeInfrastrukturvonClubsüberTheaterbisRestaurantsfinden.EshandeltsichdabeinichtumeineallgemeineReurbanisierung, indergrundsätzlichgrößereStädtestetsdiegrößtenGewinnersind.EineganzeReihevonGroßstädteninDeutschlandwachsenvielmehrnurmäßig (z.B.Bremen, Saarbrücken,Bielefeld,Essen,Dortmund, Kaiserslautern),während auch kleinere Großstädte,wieHeidel‐berg,Jena,Koblenz,Landshut,deutlichhöhereWachstumsratenaufweisen.DieStadtWiesbadengehörtdeutlichnichtzudiesenSchwarmstädten.
Dies zeigt anschaulich die folgende Abbildung5. Dargestellt sind die bilateralenWanderungssalden zwischenWiesbaden (bzw. Mainz) und allen anderen KreisenDeutschlands. IngrüneingefärbtsinddieKreise,gegenüberdenendieStadtWies‐badendurchWanderungenEinwohnergewonnenhat: Je tieferdasgrün,destohö‐
5 Simons, H. & Weiden, L. (2015): Schwarmstädte in Deutschland – Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen
Wanderungsmuster; Studie im Auftrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunter‐
her ist derWanderungsgewinn. Entsprechend sind die rot eingefärbten Kreise zuwerten.
Demnach hat die StadtWiesbaden starke Verluste von über 0,1 Personen je Ein‐wohner der StadtWiesbaden gegenüber erstens derMetropolen Berlin, HamburgundFrankfurtamMainsowieabgeschwächtauchgegenüberKölnundMünchen.Inden letzten fünf Jahrenwarendies imSaldoknapp1.600Personen.DerVerlust inRichtungderMetropolenisteintypischesMusterfürpraktischalleLandkreise(LK)undkreisfreienStädteinDeutschland.
HinzukommenhoheWanderungsverlusteinRichtungdeseigenenUmlands,d.h.dieLandkreise Rheingau‐Taunus‐Kreis, Main‐Taunus‐Kreis, Groß‐Gerau und Mainz‐Bingen sowie abgeschwächt dem Rhein‐Lahn‐Kreis. In diese fünf Kreise verlorWiesbadenimSaldo4.100PersonenindenletztenfünfJahren.Auchdiesisteinty‐pischesMusterfüreineGroßstadtmitvergleichsweisehohenMieten.
UngewöhnlichfüreineStadtderGrößeWiesbadensistaber,dasskaumeindeutigeQuellgebiete existieren, aus der die Stadt Einwohner gewinnt. Eine typischeSchwarmstadt verfügt über ein mehr oder minder großes Hinterland, gegenüberdemdieStadtdieEinwohnerhinzugewinnt.IndiesemHinterlandistdieSchwarm‐stadtdannderOrt,andemdieKonzentrationdernachwachsendenGenerationstatt‐findet. Dieses Hinterland ist – neben der Auslandszuwanderung – die Quelle desBevölkerungswachstumsvielerStädteinDeutschland.
DerStadtWiesbadenaberfehlteinsolchesHinterlandpraktischvollständig.HöhereGewinnevonmehrals20PersonenproJahrausdemländlichenRaumhatdieStadtWiesbaden nur aus den Landkreisen Limburg‐Weilburg,Marburg‐Biedenkopf undMain‐Kinzig‐Kreis.
Deutliche Gewinne erzielt die Stadt zwar auch gegenüber dem Landkreis Gießen.Diesaber istdemeinfachenUmstandgeschuldet,dass inGießendiezentraleErst‐aufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge für den BereichMittelhessen liegt. Der hoheWanderungsgewinngegenüberdemLandkreisGießenistdahernurFolgederUm‐verteilungvonFlüchtlingen,dersichstatistischalsBinnenwanderungausderErst‐aufnahmeeinrichtung nachWiesbaden niederschlägt. DieserWanderungsstrom istdahereheralsAuslandszuwanderungzuwerten.
DerVergleichmitderStadtMainzzeigtdenUnterschieddeutlich.DieStadtMainzgewinntausinsgesamt23Kreisenmehrals20PersonenproJahr.6DeutlichistdasHinterland zu erkennen, dass zum einen weite Teile des Landes Rheinland‐Pfalzumfasst,abervorallemauchMittel‐undSüdhessenunddamitgenaudieRegion,dieeigentlichdasHinterlandvonWiesbadenbildensollte–obwohldieStadtMainzmitzuletzt rund210.000Einwohnernkleiner ist alsdie StadtWiesbadenmit276.000Einwohnern.Mankannesnichtanderssagen:MainzhatderStadtWiesbadeninderAnziehungskraftaufjungeMenschendenRangabgelaufen.
Dagegensprichtauchnicht,dassdieStadtMainz imSaldoEinwohnerandieStadtWiesbadenverliert. InderSummeder Jahre2011bis2015gewannWiesbadenimSaldoinsgesamt450PersonenausMainz.DiesdürftevorallemamMietniveaugele‐genhaben,das inMainznunetwashöherals inWiesbaden liegt.NebenMainzge‐wann die StadtWiesbaden auch nochmoderat rund 160 Personen aus der StadtOffenbach.Auchhierdürftendie inOffenbachdeutlichstärkergestiegenenMieteneineRollespielen,auchwennsieimMittelnochgeringfügigniedrigersind.
InsgesamtverliertdieStadtWiesbadendamitdeutlichgegenüberdemeigenenUm‐land. Die Stadt gewinnt nur wenig Einwohner aus dem Rhein‐Main‐Gebiet, etwasmehrausdemrestlichenDeutschland,wobeihierkeinklaresHinterlandzuerken‐nenist.InderSummeistdamitderBinnenwanderungssaldo(zwischenWiesbadenund allen anderen deutschen Kreisen außer Gießen) mit 2.100 Personen (2011‐2015)klarnegativ.MainzhingegenhatindenletztenfünfJahren2.200EinwohnerausDeutschlandhinzugewonnen.7
DasWachstumderStadtWiesbadenistdaherletztlichausschließlichderAuslands‐zuwanderung zuzurechnen, die sichauf insgesamt8.900Personen zwischen2011und2015addierte,wobeidieZuwanderungausdemLandkreisGießenmit seinerErstaufnahmeeinrichtungzurAuslandszuwanderunggezähltwurde.
MitdemEinsetzenderstarken,meistjungenZuwanderunginausgesuchtenStädte–imFallvonWiesbadenderZuwanderungausdemAusland–steigt indenStädtendieZahlderGeburtenan–soauchinWiesbaden.WurdenAnfangdesJahrtausendsjedesJahrrund2.700Kindergeboren,warenesindenletztenfünfJahrenimMittel2.950.Da gleichzeitigdie Zahl der Sterbefälle sank– eine SpätfolgederGeburten‐rückgänge imZweitenWeltkrieg– istdienatürlicheBevölkerungsentwicklungseiteinigen Jahren positiv. Zwischen 2011 und 2015 gab es 1.100mehr Geburten alsSterbefälle.
3.2 Bevölkerungsprognose
Die Struktur der vorliegenden Bevölkerungsprognose ist überwiegend klassisch.GegebendieAusgangsbevölkerungnachEinzelalter(0,1,2,…,99Jahre)zumBasis‐zeitpunkt (31.12.2015)wird die Zahl der Einwohner für jedes Einzelaltersjahr imFolgejahr fortgeschrieben. Fünf Ereignisse sind dabei zu berücksichtigen: ErstensaltertjederEinwohnerumeinJahr.ZweitenskönnenKindergeborenwerden,wobeidie Gebärwahrscheinlichkeit abhängt vom Alter derMutter. Drittens sterben Ein‐wohner,wobeiauchdieSterbewahrscheinlichkeitvomAlterabhängt.ViertenskanneinePersoneinesbestimmtenAlterszu‐undfünftensabwandern.
Die zusammengefasste Geburtsziffer (auch TFR = Total Fertility Rate genannt) istdieSummederGebärwahrscheinlichkeitvonFrauenimAltervon15bis50Jahren.DiezusammengefassteGeburtszifferDeutschlandsistnacheinemlangenRückgangseitAnfangder1990erJahrewiedervon1,24KindernproFrauauf1,41KinderimJahre 2013 gestiegen. Im Jahr 2014 und 2015 ist sie nochmals sprunghaft auf 1,5gestiegen,was in der hohen Zahl an überwiegend jungen Zuwanderern in diesemZeitraumgelegenhabendürfte.RelevanteUnterschiedezwischenDeutschlandins‐gesamt und demLandHessen existieren nicht. Auf der kleineren Ebene der StadtWiesbadenergebensichjährlichschwankende,aberzufälligeUnterschiede,diederkleinenFallzahlgeschuldetsind.FürdieFortschreibungderTFRlegenwirdaherdiebundesdeutschenWertezugrunde.
DerAnstieg derTFR in den letzten gut 20 Jahren ist nichtüberraschend, sondernzunächsteinfachmathematischbedingt.Zuunterscheidenistzwischenderzusam‐mengefasstenGeburtszifferundder endgültigenKinderzahl proFrau (auchCFR=Cohort Fertility Rate/cohortenspezifische Fertilitätsrate). Die zusammengefassteGeburtsziffer (TFR)addiertdieGebärwahrscheinlichkeitenallerGeburtsjahrgänge,diezumBetrachtungszeitpunktzwischen15und50Jahrenaltwarenundfasstda‐mitverschiedeneGeburtsjahrgängezusammen.DieendgültigeKinderzahlproFrau(CFR)hingegenweißtdieendgültigeKinderzahleinesGeburtsjahrgangsaus–undkannnaturgemäßerstberechnetwerden,wenndieFraueneinesGeburtsjahrgangesihre fertile Phase annähernd abgeschlossen haben. Derzeit ist der aktuelle Daten‐rand der Geburtsjahrgang 1971, dessen Frauen im Mittel 1,51 Kinder zur Weltbrachten.
DieTFRfälltsystematischniedrigerausalsdieCFR,wennsichdasdurchschnittlicheGebäralter der Frauen erhöht (sog. Tempoeffekt8) – wie dies in den letzten Jahr‐zehntenderFallwar.DieseErhöhungdesmittlerenGebäraltersderFrauen(konkre‐ter:einRückgangderGebärwahrscheinlichkeitbeijüngerenFrauenbeieinergleich‐zeitigen Erhöhung bei älteren Frauen) läuft allerdings aus bzw. verlangsamt sich,sodasssichdieTFRvonuntenandieCFRwiederannähert.
Wirgehendaherdavonaus,dasssichdieTFRauchinZukunftweitererhöht,auchweil die deutsche CFR zuletzt wieder leicht von 1,49 (Geburtsjahrgang 1968) auf1,51(Geburtsjahrgang1971)gestiegenist.9ImDetailgehenwirvoneinemnurnochleichtenRückgangderGebärwahrscheinlichkeitbeidenunter28‐Jährigenundeinerleicht steigenden Wahrscheinlichkeit bei den über 28‐Jährigen aus.10 Die zusam‐
Zur Schätzung des Bestandes an Säuglingen zumEnde jedes Jahres ist zudem dieZahlderLebendgeborenennochumdieZahlderimselbenJahrgestorbenenSäug‐lingezuvermindern.HierfürwurdeebenfallsdieHälftederSterbewahrscheinlich‐keitangerechnet,dadieGeburtensichauchüberdasJahrverteilen.
3.2.2 Lebenserwartung
DieLebenserwartungbeiGeburt istdasPendantzurTFRundbeschreibt imKehr‐wert die Summe der Sterbewahrscheinlichkeiten (auch Sterbetafeln genannt) injedemLebensjahr.FürdenAusgangswertwurdedieSterbetafeldesLandesHessens(2013/2015) zugrunde gelegt. Auf eine Nutzung der Wiesbadener Sterbewahr‐scheinlichkeitenwurdewiederumaufgrundderzufälligenjährlichenSchwankungenverzichtet.
DieVeränderungenderSterbewahrscheinlichkeiten(zusammengefasstzurLebens‐erwartungbeiGeburt)wurdenvonderaktuellenBevölkerungsprognosedesStatis‐tischen Bundesamtes (13. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung) über‐nommen und auf den hessischen Ausgangswert übertragen.12 Demnach steigt imPrognosezeitraum von 2015 bis 2050 diemännliche Lebenserwartung bei Geburtvon78,8auf84,0Jahre,dieweiblichevon83,2auf87,6Jahre.
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
3.2.3 Zuzüge
Der schwächstePunkt jederBevölkerungsprognose sinddieAnnahmenzurweite‐renEntwicklungderZu‐undFortzüge.Grundsätzlichmusssich jedePrognoseaufdie Fortschreibung vergangener Entwicklungen – Prognostiker sind keine Hellse‐her–stützen,auchwenndieseevtl.mitplausiblenÜberlegungenangereichertwer‐denkönnen.
ImGegensatzaberzurZahlderGeburtenundzurZahlderSterbefälleistdieGrund‐gesamtheit, diediedemografischenEreignissebewirken, zumindest bei denZuzü‐gen unbegrenzt. Die Schätzung der Geburten erfolgt über die Zahl der Frauen imgebärfähigen Alter, die Zahl der Todesfälle anhand der Zahl der Einwohner nachEinzelalter.BeidenFortzügen istdieGrundgesamtheitebenfallsbekannt–dieBe‐völkerungWiesbadensnachEinzelalter.
Einen solchen „Anker“ der Prognose gibt es aber bei den Zuzügen nicht in dieserForm. Allerdings kann die Zuwanderung regional unterschieden werden. Die Zu‐wanderungausdemKreisXnachWiesbadenwirddeterminiertdurchdieAbwande‐rungsquote des Kreises X RichtungWiesbadenmultipliziertmit der Zahl der Ein‐wohner inKreisX.Der „Anker“derZuwanderungsprognose istdamitdieZahlderEinwohner indenQuellgebietenWiesbadensnachdemMotto: „EskannausXnurder zuwandern, der dort zuvor wohnte.“ Um zumindest diesen Anker zu nutzen,wird die Zuwanderung für vier (fünf) verschiedene Regionen getrennt prognosti‐ziert:
DasUmlandbesteht aus demRhein‐Lahn‐Kreis, demRheingau‐Taunus‐Kreis, demMain‐Taunus‐Kreis, undden LandkreisenGroß‐Gerau undMainz‐Bingen.DasUm‐land wurde über die Fortzüge aus der Stadt Wiesbaden abgegrenzt (vgl. Abbil‐dung5)undumfasstdenSuburbanisierungsbereich.Ausdiesen(wachsenden)Krei‐sen wird natürlich auch in die entgegengesetzte Richtung gewandert, z.B. die er‐wachsenenKinderderfrüherenSuburbanisierer.ImMittelderJahre2002bis2015zogen0,33%derBevölkerungdesUmlandsproJahrnachWiesbaden.Eineindeuti‐gerTrend(vgl.Abbildung8)istnichtzuerkennen.IndererstenHälfteder2000erJahrescheintderAnteilgewachsenzusein.SeitEndeder2000erJahrezeichnetsichehereineStagnationab.DieletztenbeidenJahrewarderAnteildanndeutlichnied‐riger.
DieseQuotewirdmultipliziertmitderZahlderEinwohnerindenLandkreisendesUmlands. Dafürwurde die vorliegende empirica‐Bevölkerungsprognose auf Kreis‐ebene verwendet.Die empirica‐Bevölkerungsprognose für alleKreisederBundes‐republikwurdeinanderemZusammenhangausderVerschneidungderderzeitak‐tuellenBevölkerungsfortschreibungdesStatistischenBundesamtes(13.Koordinier‐te Bevölkerungsprognose) für Deutschland insgesamt und der aktuellen Bevölke‐rungsprognosedesStatischenLandesamtesHessensaufKreisebeneentwickelt.Da‐beiwurdedieBundesprognosealsRahmenprognosegenommenunddieAufteilungderbundesdeutschenBevölkerungaufdieKreiseanhandderhessischenPrognosevorgenommen.Dieempirica‐BevölkerungsprognoseistdamitkeineoriginäreProg‐nose. Da allerdings die beiden vorliegenden Prognosen des Statistischen Bundes‐bzw. Landesamtes vor dem Jahr 2015 erstellt wurden, wurde bei der empirica‐
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
Entsprechendwurdemit denZuzügen aus derRegion verfahren.DieRegion setztsich aus denen in Hessen und Rheinland‐Pfalz liegenden Kreisen und kreisfreienStädtenderMetropolregionFrankfurt/Rhein‐Main(minusWiesbadenunddasUm‐land) zusammen: die kreisfreie Städte Frankfurt am Main, Offenbach am Main,Mainz, Worms, Darmstadt sowie die Landkreise Hochtaunuskreis, Wetteraukreis,Main‐Kinzig‐Kreis, Offenbach, Darmstadt‐Dieburg, Odenwaldkreis, Bergstraße,Alzey‐Worms,Limburg‐Weilburg,VogelsbergkreisundFulda.16DieZuzugsquoteausderRegionhatsichähnlichzurZuzugsquoteausdemUmlandverhalten.Einenkla‐
14 Für eine detaillierte Beschreibung der Methodik vgl. Simons, H., Weiden, L., Braun, R., Thomschke, L.,
ren Trendanstieg zu Beginn der 2000er Jahre folgt eine Stagnation seit Ende der2000er Jahre.DieseStagnation ist inZeitendesSchwarmverhaltensungewöhnlichundverdeutlich,dassWiesbadenkeineSchwarmstadt ist (vgl.Kapitel3.1).Wiede‐rumsinddieletztenbeidenJahreaußergewöhnlichniedrig.FürdiePrognosewur‐dendiebeidenletztenJahre(2014und2015)wiederumalsAusreißergewertetund– angesichtsder Stagnation zwischen2008und2013–derMittelwert von0,09%dieserJahrefortgeschrieben(vgl.Abbildung9).17WiederumabersteigtdieZahlderZuzüge aus der Region aufgrund der steigenden Einwohnerzahl der Region leichtvonrund3.500proJahr(Mittelwert2008‐2013)aufrund3.800imJahre2040an.18
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
AuchfürdieZuzügeausdemrestlichenDeutschland,d.h.ohneRegionundUmland,wurde entsprechendmit denZuzügen verfahren.Die Zuzugsquote aus dem restli‐chenDeutschland istebenfallszunächstbisetwazumJahr2008angestiegen,aberseither istein–wennauchnurleichter–negativerTrendzuerkennen.WiederumistdieZuzugsquoteindenJahre2014und2015außergewöhnlichniedrig,waswie‐derum als Ausreißer interpretiert wird.19 Im Gegensatz zu den Zuzugsquoten ausdemUmlandundderRegionenexistierteinleichtnegativerTrend,derbiszumJahr
siebei0,08%.DerMittelwertvon0,09%wurdebiszumPrognoseendjahr2050fortgeschrieben.18 Die prognostizierte Bevölkerung in der Region ist in der Zeit von ca. 252.000 (Mittelwert 2008‐2013) auf
2020 einschließlich fortgeschrieben wird, um danach konstant gehalten zu wer‐den.20KonkretsinktdieZuzugsquoteausdemrestlichenDeutschlandvon0,0064%in2016über0,0063%in2017bisauf0,0061%in2020.Ab2021wirddieZuzugs‐quote konstant gehalten.DieAuswirkungendes negativenTrends sind aberüber‐schaubar.Würde eine konstante Zuzugsquote (2008‐2013) zugrunde gelegt, dannwärendieZuzügeausdemrestlichenDeutschlandjährlichumca.450höher–aberderleichtnegativeTrendistzueindeutig,umignoriertzuwerden.
Quelle:StatistischesBundesamt(Destatis),StatistischeÄmterdesBundesundderLänder,HessischesStatistisches Landesamt, Amt für Statistik und Stadtforschung Wiesbaden, empirica‐Kreisprognose,eigeneBerechnungen empirica
3.2.3.2 ZuzügeausdemAusland
DieVorgehensweisebeiderPrognosederAuslandszuzügemusssichvonderProg‐nosemethodik für die Zuzüge aus Deutschland unterscheiden. Das Argument desAnkersderBevölkerungindenQuellgebietenderZuwanderungverliertmitzuneh‐menderEntfernunganBedeutung.WährendregionaldieZahlderdortwohnendenEinwohnerfürdieZuzügenocheinehoheBedeutunghatundmithindieBedeutungderZuzugsquoterelativwenigerrelevantist,giltdiesnichtmehrfürdieAuslands‐zuzüge. Plastisch ausgedrückt: Eine leichte Fehlprognose der Fortzugsquote aus
demUmlandRichtungWiesbadenändertdasErgebnisnichtwesentlich,eineleichteFehlprognose bezogen auf die gesamteWeltbevölkerung hingegenwürde absurdeErgebnisseliefern.
Hinzu kommt, dass die Auslandszuzüge geradezu notorisch volatil sind, da sie inerster Linie von Push‐ und nicht von Pull‐Faktoren abhängig sind. Push‐Faktorenbeschreiben die Faktoren, die einen Fortzug begünstigen. Besonders drastischePush‐FaktorensindKriegeinjederForm,wiediestarkenZuzügeausSyrienindenletzten Jahren wieder deutlich machten. Push‐Faktoren entstehen irgendwo undlassensichdahernichtprognostizieren.DasErgebnissindsehrstarkeSchwankun‐gen indenZuzügenausdemAusland.SostiegdieZuwanderungausdemAuslandnachWiesbadenvonrund3.700PersonenindenJahren2008und2009aufzuletzt7.200an.
ImGrundsatzgilt,dassdieAuslandszuzügekurzfristigniemalsadäquatprognosti‐ziert werden können – insbesondere vor einer Zuzugswelle. Würde ein weitererBürgerkrieg,insbesondereandenGrenzenEuropas,aufflammen,sowürdediesna‐türlichzueinererneutenZuzugswelle–abernichtvorhersehbaren–führen.Etwasbesser sieht es aus,wenneineZuzugswelle sichdemEndenähert,wiediesoffen‐sichtlichderzeitderFall ist.DieZuwanderungnachDeutschlandinsbesonderevonFlüchtlingen istsehrdeutlichvon ihremHöhepunkt imWinter2015/16zurückge‐gangen.LangfristigwechselnsichhingegenPhasenderstarkenZuzügemitPhasenschwacherZuzügeab,sodassimMitteldiePrognoseanStabilitätgewinnt.
UmnichtüberZuzugswellenundden langfristigenAusgleichdereinzelnenWellenin Bezug aufWiesbaden spekulieren zumüssen, greifenwir grundsätzlich auf dieZuzugsannahmender13.KoordiniertenBevölkerungsvorausberechnungdesStatis‐tischen Bundesamtes für ganz Deutschland zurück und schätzen dann den Anteil,der auf Wiesbaden entfällt.21 Da die 13. Koordinierte Bevölkerungsvorausberech‐nung allerdings vor bzw. zu Anfang der aktuellen Flüchtlingswelle erstelltwurde,unterschätzt siedieZuwanderung inden Jahren seit2015. empiricahatdaherdieZuwanderungsannahmenfürdieJahreab2015erhöht22,wobeifür2015und2016diezwischenzeitlichbekanntetatsächlicheZuwanderungeingesetztwurde.DieEr‐höhungderZuzügeimVergleichzur13.KoordiniertenBevölkerungsvorausberech‐nungwurdebis2025vonrund75.000imJahre2017auf13.000imJahre2025ab‐geschmolzen. Insgesamt werden damit Zuzüge nach Deutschland von 1,2Mio. in2017über930.000in2020und900.000ab2026unterstellt.(Hinweis:DieZahlengebendieZuzüge,nichtdenWanderungssaldoan.)
damit etwadoppelt sohochwiederBevölkerungsanteil der Stadt anDeutschlandvon0,34%.EineFolgedavonistderüberproportionaleausländischeBevölkerungs‐anteilderStadtWiesbaden.
MitdemdeutlichenAnstiegderZuzügeabdemJahr2012undinsbesondereimJahr2015 sank der Anteil Wiesbadens an den Auslandszuzügen auf zuletzt nur noch0,34%.Diesistplausibel.DerAnstiegderZuzügewarinwesentlichenTeilengetra‐gendurchdieZunahmevonFlüchtlingen,dieüberdenKönigsteinerSchlüsselunddemhessischenLandesschlüsselaufdieGemeindenverteiltwerden.DieVerteilungistannäherndproportionalzurBevölkerung,wobeiinHessendieZahlderzugewie‐senenFlüchtlingeumgekehrtproportionalzumAusländeranteilanderBevölkerungist.
DieserumgekehrteZusammenhangwurdeauchfürdieZukunftfortgeschrieben,d.h.derAnteilWiesbadens an den geschätztenAuslandszuzügenwurde abgeleitet ausder Vergangenheit. Beispiel: Im Jahr 2013 zogen gut 1,2Mio. Personen nachDeutschland und davon 0,45% nach Wiesbaden. Für 2017 werden ebenfalls gut1,2Mio. Zuzüge unterstellt. Daher wurde der AnteilWiesbadens ebenfalls wiederauf0,45%gesetzt.AbdemJahr2020wurdederMittelwertderJahre2008bis2011unterstellt,alsdieZuwanderung imMittelbeirund800.000lag.24Für2016istdieZahl der Zuzüge aus demAusland nachWiesbaden bereits bekannt, daherwurdedieseverwendet.
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Die Zuzüge aus dem Landkreis Gießen wurden gesondert behandelt, da hier dieErstaufnahmeeinrichtung von Mittelhessen ist. Unterstellt wurden für 2016 600Zuzüge,für2017400undab2018biszumPrognoseendjahr2050200ZuzügeproJahr.ZumVergleich:2015zogen760Personenvondortzu,2014warenes500undindenJahrenmitvergleichbarerZahlderAuslandszuzügeimMittel200.25
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3.2.4 Fortzüge
DieZahlderFortzügeausWiesbadenistimGegensatzzudenZuzügenwiederetwasstabiler zu prognostizieren.Der „Prognoseanker“ ist hier einfachderTatsache ge‐schuldet,dassnurdiePersonenfortziehenkönnen,dieinWiesbadenwohnen.UnddiesePersonensindnachZahlundAlterbekannt.
25 Verglichen wurde mit der angenommenen Außenzuwanderung zwischen 1,2Mio. in 2018 und 900.000 ab
Berechnetwurde zunächst die Fortzugsquote nach Einzelaltersjahren.Deutlich istdie sehr starke Abhängigkeit der Fortzugsrate nach Alter zu erkennen. Währendzwischendem70.und80.LebensjahrdieFortzugsratenurbeigut1%liegt,sindesbeiden25‐Jährigenüber16%.27DiesestarkeAltersabhängigkeitführtdazu,dassdieZahl der Fortzüge sich auch schon dann deutlich ändern kann,wenn sich nur dieAltersstrukturderBevölkerungändert.
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Die Fortzugsquoten sind im Allgemeinen – da insgesamt 100 Fortzugsquoten fürjedes Einzelaltersjahr berechnetwurden, kommen Ausreißer vor – in den letztenJahreninsbesondereindenwanderungsaktivstenAltersklassenzwischen18und30Jahrengrundsätzlichgestiegen(vgl.Abbildung14).
Unter diesem kurzfristigen Trend scheint aber durchaus ein leichterer positiverTrend im Fortzugsverhalten der allgemeinenBevölkerung zu existieren. Dies kor‐respondiertauchmitderEntwicklungdesSchwarmverhaltens,vondemWiesbadenwie geschildert nur deutlich unterproportional profitiert. DiesenTrend habenwirbis2019fortgeschriebenunddanachauslaufenlassen.29
DasErgebnis sieht zugegebenermaßenwenig plausibel aus. Aber dies ist es nicht.DerBetrachtermöge sich vorAugen führen, dass die Jahre 2014, 2015 und 2016überzeichnetsinddurchdieFlüchtlingszuwanderung,dieaberbereitsdeutlichzu‐rückgegangen ist.Der zugrunde liegendeTrendmussalsogedanklich sichaufdenZeitraumbis2013stützen,wobeidasJahr2010aufgrundeinerumfassendenRegis‐terbereinigung30 ausgeklammert werden muss. Dann wird deutlich, dass der zu‐grunde liegende Trend durchaus fortgeschrieben wurde und im Vergleich zu denJahrenbis2013eindurchausnennenswerterAnstiegbesteht.
DerhiermiterrechneteKalibrierungsfaktorwurdefüralleAltersjahrekonstantgehalten.29 Der Trend von 2007 bis 2013 wurde altersspezifisch für 2019 fortgeschrieben. Anschließend wurden die
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DiskussionswürdigistvielleichtderRückgangbereitsimJahr2017.Esistgutmög‐lich, dass die Umverteilung der (ehemaligen) Flüchtlinge sich im Jahr 2017 sogarnochmalsverstärktoderaufgleichhohemNiveaubleibt.HierwurdedasJahr2016alsSpitzenwertgenommen,auchweildie2016erFortzügeaufgrundderEinführungderWohnortauflageebenfallsüberhöhtseinkönnten.HinzukommtdieEinführungderZweitwohnsitzsteuerimJahre2016,dieebenfallsaufdieZahlderFortzügege‐wirkthabendürfte.
ImErgebnissinktdieZahlderFortzügezunächstkurzfristigvon17.200in2016auf16.600 in2019ab,umdannüberdenPrognosehorizont leicht auf16.800 im Jahr2040zusteigen.
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DiehöchstenGewinneliegendabeiindernahenZukunft.Zwischen2015und2020wächstdieStadtWiesbadendemnachum5.000Personenoder1,8%.DasWachstumflacht sichdannetwas ab auf 3.400 (1,2%) imZeitraum2020bis 2025, auf 2.500(0,9%)zwischen2025und2030undweiterauf2.100(0,7%)bis2035.Danachbe‐schleunigtsichdasWachstumminimalauf2.200(0,8%)bis2040.DieserWiederan‐stieg ist dernatürlichenBevölkerungsentwicklung geschuldet, da – auch aufgrundder Zuwanderung der letzten Jahre, der steigenden Fertilität und Lebenserwar‐tung–derGeburtsüberschusskontinuierlichaufzuletztüber200PersonenproJahrsteigt.
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Die folgendeTabelle 1 zeigt einenVergleichmit anderenBevölkerungsprognosen.DadieanderenPrognosenandereBasisjahrehaben,wirddieVeränderungseit2014dargestellt.
ImVergleichzuanderenvorliegendenPrognosenfälltderBevölkerungszuwachsinderhier vorgelegtenPrognose zunächst etwasniedriger aus, imweiterenProgno‐sehorizonthingegenetwashöher.InsgesamtsinddieUnterschiedeimVergleichzurGrößederStadtunddesPrognosehorizontsvielleichtnichtvernachlässigbar,aberimBereichderPrognoseunsicherheit.DieGrundaussageallerPrognosenistdieglei‐che:DieZahlderEinwohnerinWiesbadenwirdmitmoderaterRatewachsen,wasimVergleichzuanderenStädtenähnlicherGrößenordnungwenigist.
DieHauptursachefürdengeringenAnstieginderkurzenFrist liegtindembereitseingetretenen Rückgang der Auslandszuwanderung. Dabei ist zu berücksichtigen,dassdiehiervorgelegtePrognosezwardasBasisjahr2015hat,aberschonbekannteRandverteilungender Jahr2016und2017berücksichtigt,d.h.dieHälftedesProg‐nosezeitraumsistbereitsvergangen.
EntscheidendfürdieNachfragenachWohnungenistnichtdieZahlderEinwohner,sonderndieZahlderHaushalte. SinktdiedurchschnittlicheHaushaltsgröße, steigtdieWohnungsnachfrage,selbstwenndieZahlderEinwohnerkonstantbleibenwür‐de. Die Haushaltsgröße sinkt seit Jahrzehnten. Wohnten im Durchschnitt in denwestdeutschenGroßstädten im Jahre1995noch1,93Personen in einemHaushaltzusammen, sank die durchschnittliche Haushaltsgröße bis 2015 auf knapp 1,86.UrsachesindderzunehmendeAnteilderSinglehaushalteundderabnehmendeAn‐teil der großenMehrpersonenhaushalte, was im Übrigen überwiegend eine FolgedergesunkenenKinderzahlundderAlterungderGesellschaft ist.ÄltereHaushaltewarenimmerschonkleiner,nachdemdieKinderausgezogenwaren.
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Technisch erfolgt die Umrechnung der Bevölkerungsprognose auf einer PrognosederZahlder(privaten)HaushaltemittelsaltersspezifischerHaushaltsvorstandsquo‐ten.DieHaushaltsvorstandsquotenbeschreibendenBevölkerungsanteil,dereinemHaushalt vorsteht.DerHaushaltsvorstand istdabei letztlicheingedanklichesKon‐strukt–indenmeistenHaushaltendürftedieFrage,obundwerderHaushaltsvor‐stand ist,wahrscheinlichzuhitzigenDiskussionenunterdenHaushaltsmitgliedernführen.FrüherwurdeindeneinschlägigenDatensammlungen(insbesondereMikro‐zensus,Einkommens‐undVerbrauchsstichprobe)inHaushaltenmitmehrerenPer‐sonen–beiEinpersonenhaushaltenstelltsichdieseFrageohnehinnicht–stetsderMann(sofernvorhanden)zumHaushaltsvorstandbestimmt.HeuteistesdasHaus‐haltsmitglied,welches das höchsteEinkommen erzielt. Für dieHaushaltsprognosesinddieseFeinheiten irrelevant.Wichtig istnur,dass in jedemHaushaltgenaueinHaushaltsvorstandbestimmtwird,sodassdieZahlderHaushaltsvorständederZahlderHaushalteentspricht.
Zur Prognose der Zahl der Haushalte wurde die Entwicklung der Haushaltsvor‐standsquoten imZeitraum1996bis2013biszumJahre2030fortgeschriebenundanschließendbiszumPrognoseendjahr2050konstantgehalten(vgl.Abbildung18).DabeiwirdnachAlterundHaushaltsgrößeunterschieden.31
schlägt.DerRückgangderHaushaltsvorstandsquoten imAlter zwischen60 Jahrenist eine Folge der steigenden Lebenserwartung, die dazu führt, dass Paare längerzusammenwohnen.
LeiderliegenfürdieStadtWiesbadenkeinelangjährigenempirischenHaushaltsvor‐standsquotennachAltervor.DaherwurdenzunächstdieQuotenvomRegionaltypGroßstadt‐West aus demMikrozensus verwendet.32 Die Anpassung anWiesbadenerfolgte über eine Kalibrierung auf die Zahl der Haushaltemit ein/zwei bzw.mitdreiundmehrPersoneninderStadtWiesbadenimBasisjahr2015.Derresultieren‐deKalibrierungsfaktorwirdbiszumPrognoseendjahr2050konstantgehalten.
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DemnachsteigtdieZahlderHaushalteum5,5%oderca.8.000HaushaltebiszumJahr2030unddanachweiterum7,1%oderca.10.600bis2050gegenüberdemBa‐sisjahr2015.DerAnstiegderZahlderHaushalteistdamiterwartungsgemäßetwasstärker als der Anstieg der Zahl der Einwohner um 3,9% bis 2030 bzw. 5,1%bis2050.
DasAmtfürStrategischeSteuerung,StadtforschungundStatistikderStadtWiesba‐den hat ebenfalls eineHaushaltsprognose bis zum Jahr 2035 vorgelegt. DieHaus‐haltsprognose liegt in zwei Varianten vor: einer Status Quo Variante, in der dieHaushaltsvorstandsquoten des Jahre 2016 konstant gehalten wurden und einerTrendvariante,beiderdieHaushaltsvorstandsquotenmitdemTrendvon2004bis2014fortgeschriebenwurden.33ZumVergleichwirdhierdieTrendvarianteheran‐gezogen.
DieMethodikderHaushaltsprognosevonempiricaunddesAmtes fürStrategischeSteuerung, Stadtforschung und Statistik ähnelt sich grundsätzlichmit zwei Unter‐schieden:
empiricaberechnetzweiHaushaltsvorstandsquotenjeweilseinefürgrößereundkleinereHaushalte.DasAmtfürAmtfürStrategischeSteuerung,Stadt‐forschung und Statistik berechnet hingegen nur eine Haushaltsvorstands‐quote unabhängig von derHaushaltsquote. Keine der beiden Prognoseme‐thodenhatperseVor‐oderNachteile fürdieHaushaltsprognose.empiricaunterscheidetnachderHaushaltsgröße,dasichhierVorteile fürdiespäterfolgende Aufteilung der Wohnungsnachfrage in Ein‐/Zweifamilienhäusern(EZFH)undGeschosswohnungenergeben.
Ein zweiterUnterschied ergibt sich in derBehandlungderBevölkerung inHeimen. empirica stellt zunächst bei der Berechnung und Prognose derHaushaltsvorstandquotenaufdiegesamteBevölkerungabundberücksich‐tigterstimNachgangbeimÜbergangzurZahldernachfragendenHaushaltedie Heimbewohner.34 Das Amt für Strategische Steuerung, StadtforschungundStatistikhingegenstellt vonvorhereinnuraufdieBevölkerung inPri‐vathaushaltenab.KeinesderbeidenVerfahrenistpersevorzuziehen.FolgederunterschiedlichenMethodikistallerdings,dasssichdieHaushaltsgrößennichtdirektvergleichenlassen.
analysen,VorausberechnungderWiesbadenerBevölkerungundHaushaltebis2035,Wiesbaden.34 Da die Zahl der nachfragendenHaushaltemit der Zahl der in 2015 bewohntenWohnungen kalibriertwird,
Demnachzeigtdieempirica‐PrognoseeinenlangsamerenAnstiegderHaushaltealsdie Prognose des Amtes für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik.Unterschiede sind zum einen eine Folge der unterschiedlichen Bevölkerungsent‐wicklung und zum anderen auch in der geschätzten zukünftigen GeschwindigkeitundStärkederHaushaltsverkleinerung.InsgesamtaberweisenbeidePrognosenaufeinmoderatesWachstumderZahlder(wohnungsnachfragenden)Haushaltehin.
DieZahlderHaushalteentsprichtnochnichtganzderWohnungsnachfrage.Berück‐sichtigtwerdenmüssennoch,dassmanchmalmehrereHaushalteineinerWohnungwohnen (Untermiete,Wohngemeinschaften) oder einHaushalt inmehrerenWoh‐nungen(Zweitwohnsitze)wohnt.
Diesgeschieht, indemdieZahlderHaushaltemitderSummeausUntermiet‐undZweitwohnungsquotemultipliziertwird.DadieseQuotennichtaufEbenederStadtWiesbadenvorliegen,wurdenzunächstnurdieUntermiet‐undZweitwohnungsquo‐te derwestdeutschenGroßstädte zugrunde gelegt und das Ergebnis anschließendaufdieZahlderbewohntenWohnungen36inWiesbadenkalibriert.DieseUntermiet‐und Zweitwohnungsquote wurde über den Prognosehorizont konstant gehalten,ebenso der Kalibrierungsfaktor. Das Ergebnis ändert sich nur marginal. Auf eineErgebnisdarstellung wird daher verzichtet. Die Zahl der wohnungsnachfragendenHaushaltesteigtbis2030(2050)um5,4%(7,1%),währenddieZahlderHaushalteum5,5%(7,1%)steigt.
Die zusätzliche quantitative Wohnungsnachfrage – also der Anstieg der Zahl derwohnungsnachfragendenHaushalte–entsprichtabernochnichtdergesamtenzu‐sätzlichenWohnungsnachfrage,diebedientwerdenmuss.NebenderquantitativenbestehtvielmehreinequalitativeNachfrage.
DieUrsachefürdiesenzweitenTeilderWohnungsnachfrageistsimpel.DerAnstiegderZahlderwohnungsnachfragendenHaushalteentsprächenurdannderzusätzli‐chen Wohnungsnachfrage, wenn der vorhandene Wohnungsbestand unverändertbliebe; wenn alsoweiterhin jede heute vorhandeneWohnung auchweiterhin be‐wohntwerdenwürde.
Davon kann aber nicht ausgegangenwerden. Vielmehr fallenWohnungen aus derNutzung, die ersetzt werden müssen. Eine Wohnung kann umgenutzt werden inRichtungeiner„höherwertigen“Nutzung,wiez.B.Büros,einergleichwertigenNut‐zung, z.B. bei der Zusammenlegung von Wohnungen, oder einer minderwertigenNutzung,wieLagerraumbishinzumeinfachenLeerstand.
Die Relevanz des Teils der Nachfrage, der über die rein quantitative, zusätzlicheWohnungsnachfragehinausgeht,zeigtsichbereitsdaran,dassauch inallenRegio‐nenmiterheblichenWohnungsleerständenneueWohnungenerrichtetwerdenunddafür auch Bauland benötigt wird – und das, obwohl die quantitative zusätzlicheWohnungsnachfragesogarnegativist.
TechnischwirddieserTeilderzusätzlichenNachfrageinvielenPrognosendurchdieZugrundelegung einer „Ersatzquote“ berücksichtigt, häufig werden z.B. pauschalWerteum0,3%desBestandesals jährlichenAbgangunterstellt.Einempirischbe‐lastbarerWert fürdieErsatzquote ist allerdingsnicht vorhanden37, sodassdieEr‐satzquotemeistals„Erfahrungswert“tituliertwird.
Diese einfache Vorgehensweise ist aus zwei Gründen unbefriedigend: Zum einennimmtderAnteilderqualitativenWohnungsnachfragetendenziellzu,jeschwächerderAnstiegderZahlderHaushalteist.Dieswirdbesondersdeutlichinschrumpfen‐denRegionen,indenendannnurnocheinequalitativeWohnungsnachfragebesteht.Diese mit einer einfachen pauschalen Ersatzquote zu begründen, ist dann wenigüberzeugend.ZumanderenbleibtbeiderVerwendungeinereinfachenErsatzquotedieQualitätdesWohnungsangebotsunberücksichtigt.DabeidürfteaufMärktenmiteinem hohen Anteil wenig beliebter Wohnungstypen (z.B. hoch verdichteter Ge‐schosswohnungsbau der 1960er Jahre) die qualitativeWohnungsnachfrage höherausfallenalsaufbreitdiversifiziertenMärkten.AuchdieLageaufdemWohnungs‐marktdürfteeineRollespielen–aufangespanntenWohnungsmärktenfallenweni‐gerWohnungenausderNutzungalsaufentspanntenWohnungsmärkten.Solassen
sichz.B. inMünchenbisheuteWohnungsanzeigen finden fürWohnungenmitEin‐zelöfen an lauten Straßen, während in Teilen Ostdeutschlands Wohnungen ohneBalkonschonVermietungsschwierigkeitenhaben.
VordiesemHintergrundhatempiricaeinVerfahrenentwickelt,dasdenqualitativenZusatzbedarf schätzt.DiesesRegressionsmodellwird imAnhang (Kapitel2)erläu‐tert.HiersollennurdieErgebnissedargestelltwerden.DemnachliegtinderkurzenFristdiequalitativeWohnungsnachfragebeigut200WohnungenproJahrundsteigtdannaufgut400 imweiterenPrognosezeitraum.DieserAnstieg isteineFolgedesschwächer werdenden Anstiegs der quantitativen Wohnungsnachfrage, da – wieargumentiert und signifikant imAnhang nachgewiesen – ein schwächerer Anstiegder quantitativen Wohnungsnachfrage zu einer höheren qualitativen Wohnungs‐nachfrageführt.
Diese Anzahl Wohnungen ist zu errichten, sofern die Wohnraumversorgung inWiesbadensichwederverschlechternnochverbessernsoll,sondernaufdemNiveauvon 2015 gehaltenwerden soll.38Dies bedeutet auch, dass das hier ausgewieseneerforderlicheNeubauvolumenkeinenwie auch immerdefinierter „Nachholbedarf“aus den Jahren vor 2015 enthält. Würdenmehr als die genannten 800 bzw. 700Wohnungen errichtet, dann verbessert sich die Wohnraumversorgung, was sichdanninzumindestrealsinkendenMietenäußernwürde.
IndenletztenJahrenwurdedasindernahenZukunfterforderlicheNeubauvolumennoch nicht erreicht, auch wenn die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungenzuletzt aufgut700gestiegen ist,nachdemesAnfangdes Jahrzehntsnur rund500WohnungenproJahrgewesenwaren.InsofernreichtdasbisherigeNeubauvolumennichtaus,denzukünftigzuerwartendenAnstiegderNachfrageauszugleichen.Da‐hersolltendieergriffenenMaßnahmenzurErhöhungdesWohnungsangebotswei‐terintensiviertwerden.
ZurAufteilungderzusätzlichenWohnungsnachfrageindieNachfragenachEin‐undZweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern (MFH) erfolgt getrennt für diequantitativeunddiequalitativeWohnungsnachfrage.BerechnetwirdstetszunächstdieEin‐undZweifamilienhausnachfrage.DieMehrfamilienhausnachfrageergibtsichalsDifferenz.
ZurPrognosederzusätzlichenquantitativenNachfragenachEin‐undZweifamilien‐häusernwerdendiealtersspezifischenQuotenderEin‐undZweifamilienhausnach‐fragenden Haushalte für Großstädte‐West angewendet39, da entsprechende Daten
für die StadtWiesbadennicht vorliegen.DieseQuotenwerdenmit einem leichtenAnstiegindenAltersklassenüber50abdemJahr2020biszumPrognosejahr2050fortgeschrieben.Bei denunter 50‐Jährigen ist inden letzten JahrendieQuotederEinfamilienhaushaushalte nichtmehr gestiegen. Inmanchen Regionen deutet sichsogareinleichterRückgangan,dersichmitdendortgestiegenenPreisenbegründenlässt. InsgesamtgehenwirvoneinerKonstanzderEinfamilienhausquotenbeidenunter 50‐Jährigen aus. ZumSchlusswerden imAusgangsjahr die Einfamilienhaus‐quotenaufdieZahlderin2015bewohntenEin‐undZweifamilienhäuserinWiesba‐den kalibriert.40 Dieser Kalibrierungsfaktor wird über den Prognosehorizont kon‐stantgehalten.
IndenJahren2020bis2035addiertsichdieerforderlicheNeuerrichtungvonWoh‐nungen in Mehrfamilienhäusern damit auf rund 8.000Wohnungen und zwischen2020und2050aufrund15.000Wohnungen.Esistnotwendig,zurBefriedigungderNachfrage zudem nach 2020 knapp 4.000 Ein‐ und Zweifamilienhäuser bis 2035bzw.rund7.700zwischen2020und2050zuerrichten.
Die zur Nachfragedeckung zwischen 2020 und 2035 (2050) erforderliche Neuer‐richtungvon8.000(15.000)GeschosswohnungenmussnichtvollständigalsNeubauvonWohngebäudenentstehen.VielmehrentstehenauchWohnungeninbereitsbe‐stehendenGebäuden, z.B.durchdenAusbauvonDachgeschossen,UmnutzungvonGebäudenoder inneugebautenNichtwohngebäuden.DiesesoentstandenenWoh‐nungensindvonderWohnungsnachfragenachGeschosswohnungenabzuziehen,dasie sich perDefinition (Dachgeschossausbau) oder perWohnungstypus (Wohnun‐genüberBürosoderGeschäften)nichtgleichsetzenlassenmitEin‐undZweifamili‐enhäusern.
AbgesehenvoneinigenAusreißern,z.B.imJahr2016,warderAnteilderGeschoss‐wohnungen, die im Neubau inWohngebäuden entstanden sind, in den letzten 20Jahrenrechtstabilbeirund82%.AuchfürdieZukunftistmiteinemEntstehenvonsolcherartneuenWohnungenauszugehen.DakeinTrenderkennbarist,wirdfürdieWohnbaulandprognoseebenfallsdavonausgegangen,dass18%derGeschosswoh‐nungenimBestandoderinNichtwohngebäudenentstehenwerdenundfolglichkeinWohnbaulandzukalkulierenist.
DieimRegionalplanSüdhessen2010vorgegebeneDichtefürSiedlungsvorhabeninGroßstadtbereichenbeträgt60WohnungenproHektar.41WirddieseDichtefürGe‐schosswohnungsbau unterstellt, dann ergäbe sichWohnbaulandbedarf inWiesba‐denzwischen2020und2035von108haundzwischen2020und2050von203ha.
ImFlächennutzungsplan2010derStadtWiesbaden42wirddieserWertmitVerweisaufdie real vorhandenenWohnungsdichten inWiesbadennuralsRichtschnurbe‐wertet. Im Flächennutzungsplanwird dannmit einer durchschnittlich erzielbarenWohnungsdichtevon40WohneinheitenproHektargerechnet.WirddieserWertfürdenGeschosswohnungsbauzugrundegelegt,dannliegtderBruttowohnbaulandbe‐darfbei163hazwischen2020und2035und305hazwischen2020und2050.
4.3.2 Ein‐undZweifamilienhausbau
Die zusätzliche Nachfrage nach Ein‐ und Zweifamilienhäusern beträgt zwischen2020und2035knapp4.000Ein‐undZweifamilienhäuserbzw.rund7.700zwischen2020und2050.
WirdvoneinerBebauungsdichtevon20WohneinheitenproHektarausgegangen,sobeläuft sich der Bruttobaulandbedarf auf 195ha zwischen 2020 und 2035 und386ha zwischen 2020 und 2050. Die 20 Wohneinheiten pro Hektar können wiefolgtbegründetwerden:EinHektarBruttobaulandentspricht0,75haNettobauland,bei500m² jeGrundstückentsprechend15Grundstücken.DieHälftederWohnun‐genausdemSegmentderEin‐undZweifamilienhäuserwirdimZweifamilienhaus‐bau errichtet, d.h. auf jedem dritten Grundstück entsteht ein Zweifamilienhaus(1+1+2=4).Entsprechendwerden imMitteldieGrundstückemit1,33Wohnungenbebaut.Bei15Grundstückenentsprechend20Wohneinheiten.AuchandieserStellegiltnatürlich,dassdieBebauungsdichtenichtprognostizierbar,sonderndasErgeb‐nispolitischerEntscheidungenist.
DieZahldersozialversicherungspflichtigenBeschäftigunginDeutschlandistimZu‐gedesnunmehr seit fast zehn Jahren andauerndenwirtschaftlichenAufschwungs,kräftigum16,8%gestiegen.Mitte2016lagdieZahldersozialversicherungspflichtigBeschäftigten (SVP‐Beschäftigten) inDeutschlandmit rund31,3Mio. rund4,5Mio.überdemNiveaudesJahres2007.
AuchinderStadtWiesbadenstiegdieZahlderSVP‐Beschäftigten.Isoliertbetrachtetist auch in Wiesbaden die Wirtschaftslage gut und das Beschäftigungswachstumbeachtlich.AllerdingswarderAnstiegmitnur7,7%zwischen2007und2016weni‐ger als halb so starkwie in Deutschland insgesamt.Mitte des Jahres 2016 hattenrund129.900SVP‐BeschäftigteihrenArbeitsortinWiesbaden.43
Der Wirtschafts‐ und Beschäftigtenaufschwung nach der scharfen Rezession von2008setzteinWiesbadenimVergleichzuDeutschlanderstverspätetein.WährendinDeutschlandinsgesamtseitMitte2009dieZahlderBeschäftigtenanstieg,begannderAufschwunginWiesbadenersteinJahrspäter.
DiesesverzögerteWachstummussnichtungewöhnlichfüreineGroßstadtsein.Be‐gründetwirddieshäufigmitdemfehlendenbzw.unterdurchschnittlichvertretenenindustriellen Sektor. Typischerweise profitiert bei einem exportgetriebenen Auf‐schwungdieser Sektor alsErstes.Dementsprechendmachen sichauchhier zuerstdieBeschäftigungseffektebemerkbar.
Ein Vergleichmit Frankfurt amMain zeigt aber, dass dieses Argument hier nichtvorgebrachtwerdenkann.SowuchsdieZahlderSVP‐BeschäftigteninFrankfurtamMainzwischen2007und2011um6%,währenddieZahlderSVP‐BeschäftigteninWiesbaden in selbenZeitraum insgesamt stagnierte. InderweiterenAnalysewirdsich zeigen, dass für das vergleichsweise schwache Beschäftigungswachstum inWiesbadenkeineVerzögerungursächlichist,sonderntatsächlicheinvergleichswei‐seschwachesbzw.unterdurchschnittlichesTrendwachstum.
Die vergleichsweise schwache Beschäftigtenentwicklung in Wiesbaden ist dabeinicht auf einzelne „Ausreißer‐Jahre“ zurückzuführen. Vielmehr gilt für praktischjedesJahr,dassdieZahlderBeschäftigteninDeutschlandetwadoppeltsostarkge‐wachsen ist wie in Wiesbaden. In der Umkehrung bedeutet dies wahrscheinlichauch,dassesbeieinerallgemeinerundseiesauchnurleichterEintrübungderKon‐junkturdieZahlderBeschäftigteninWiesbadensinkt.
5.1.2 SektoraleWirtschaftsentwicklung
Um die vergleichsweise schwache Wirtschaftsentwicklung der Stadt Wiesbadennäher zu untersuchen, wird im Folgendem eine Shift‐Share‐Analyse durchgeführt.Eine Shift‐Share‐Analyse zerlegt die Beschäftigtenentwicklung in eine Struktur‐(Shift)undeineStandortkomponente(Share).
DieStrukturkomponenteerfasstdenTeilVeränderung,dersichmitdervorhande‐nen Wirtschaftsstruktur erklären lässt. Beispiel: Die schwache Entwicklung desRuhrgebietes inden letztenJahrzehntenwargroßteilseineFolgedervormaligalt‐industriellen Prägung der Region, sodass selbst die erfolgreiche Neuansiedlungwachsender neuer Industrien im Saldo noch nicht ausreichte, dieArbeitsplatzver‐lusteinderSchwerindustrieauszugleichen.
Die Standortkomponente entspricht dem verbleibenden nicht durch die Struktur‐komponenteerklärtenTeilderEntwicklungundlässtsichalsreinenStandorteffektinterpretieren. Beispiel: In Region X entwickeln sich fast alle Sektoren besser(schlechter)alsinanderenRegionen,daheristdieStandortkomponentepositiv(ne‐gativ).
Für eine Shift‐Share‐Analyse ist eineVergleichsregion zudefinieren.Dies soll hierDeutschlandinsgesamtsein.ZurBerechnungdesStruktureffekteswirddiehypothe‐
tische Entwicklung der Beschäftigung in Wiesbaden berechnet, die sich ergebenhätte,wennsichalleSektorengenausoentwickelthättenwieinDeutschlandinsge‐samt.DemnachhättedieZahlderSVP‐Beschäftigten inWiesbadenzwischen2007und 2016 um rund 17,4% auf über 141.000 Beschäftigte ansteigenmüssen. DiesentsprichtinetwaderWachstumsratederBeschäftigunginDeutschlandvon16,8%.Diesbedeutet,dassdieStrukturkomponentepraktischNullist.
DieWirtschaftsstrukturinWiesbadenentsprichtzwarnichtderWirtschaftsstrukturDeutschlands.SoistderAnteildesproduzierendenGewerbes(WZC)mit11%deut‐lichgeringeralsinDeutschland(22%)währendderBeschäftigtenanteilderöffentli‐che Verwaltung (Verteidigung, Sozialversicherung, WZ O) mit 12% landeshaupt‐stadttypischgrößeristalsinDeutschlandinsgesamt.AberdieWachstumsratenderverschiedenen Wirtschaftszweige gleichen die verschiedenen Beschäftigtenanteileso aus, dass die Gesamtwachstumsrate der Beschäftigung in Wiesbaden undDeutschland insgesamt hätten gleich sein können. Anders ausgedrückt: Die StadtWiesbadenistnichtüberdurchschnittlichdurchschrumpfende(wachsende)Sekto‐renbelastet(begünstigt).
WenndieStrukturkomponentenahezuNullist,aberdietatsächlicheWachstumsratederBeschäftigungnurbei7,7%liegt,dannistausschließlichdieStandortkomponen‐tefürdieschwacheEntwicklungderBeschäftigunginderStadtWiesbadenverant‐wortlich.DieDifferenzzwischenderhypothetischenundtatsächlichenEntwicklungbeträgtfast10%‐Punkte(17,4%‐7,7%=9,7%)undistdamitsehrhoch.Andersaus‐gedrückt: Dass die Beschäftigung in der StadtWiesbaden deutlich schwächer ge‐wachsenistalsimBundesdurchschnitt,hatlokaleUrsachen.
Fraglichist,obdieWachstumsschwächenureinemoderwenigenWirtschaftszwei‐gen zuzuschreiben ist, die sichdeutlich schlechter inWiesbadenentwickeln als inDeutschland insgesamt,oderobsichdierelativeWachstumsschwäche in fastallenWirtschaftszweigenwiederfindet.
ZurAnalysewurdealleWirtschaftszweigeinvierClustereingeteilt:starkes,mittle‐res und schwaches Wachstum sowie Schrumpfung. Bezugszeitraum ist die SVP‐BeschäftigtenentwicklunginDeutschlandinsgesamtzwischen2007und2016.
Demnach sankdieZahlder SVP‐Beschäftigten inDeutschland in19von67Sekto‐ren44(Schrumpfung).Dieverbleibenden48SektorenwurdenanhandderBeschäfti‐gungswachstumsrateindreiQuantileunterteilt,alsodie16Branchenmitdernied‐rigstenWachstumsrate wurden dem Cluster „schwachesWachstums“ zugeordnet,
DieAbbildung24zeigtdasErgebnis.DemnacharbeitetenimJahre201626%allerSVP‐Beschäftigten inWiesbaden in (deutschlandweit) starkwachsendenSektoren,31%inSektorenmitmittleremWachstumund14%inbundesweitzuletztschrump‐fenden Sektoren.Dass derBeschäftigtenanteil starkwachsender Sektoren zu‐ undderschrumpfenderSektorenabgenommenhat,hatkeinenAussagewert,sondernistdemeinfachenUmstandgeschuldet,dassdieschrumpfendenSektorennunmalperDefinition schrumpfen. Aussagekräftiger ist der räumliche Vergleichmit Deutsch‐land. Und hier zeigt sich zunächst wiederum, dass die Wirtschaftsstruktur (dieStrukturkomponente) nicht zur Erklärung der Wachstumsschwäche Wiesbadensbeiträgt.ZwarsinddieCluster‐AnteilevonWiesbadenleichtzudenClusteranteilenin Deutschland verschoben. So ist der Anteil schrumpfenderWirtschaftszweige inWiesbadenzwaretwasgrößer.GleichesgiltaberauchfürdenAnteilstarkwachsen‐derWirtschaftszweige.InsgesamtabersinddieClusteranteileähnlich.
Wird nun aber dieWachstumsrate der Beschäftigung in den vier Clustern unter‐sucht,sozeigtsich,dassdernegativeStandorteffektbreitstreut.DiefolgendeAbbil‐dung 25 zeigt den Vergleich der Wachstumsraten der Beschäftigung für die vierCluster inWiesbadenundDeutschland.Deutlich ist zu erkennen, dass dieWachs‐tumsrate in allen vier Clustern inWiesbadenniedriger ausfällt als inDeutschlandinsgesamt.
SobetrugdasWachstumderBeschäftigungzwischen2007und2016instarkwach‐senden Sektoren inWiesbaden nur 34,6% imVergleich zu 55,6% in Deutschland.
Sektorenmit einermittlerenWachstumsrate wuchsen in Deutschlandmit 18,3%,währenddieselbenSektoreninWiesbadennurleichtwuchsen(+10,2%).DerClus‐ter der Sektoren mit bundesweit leichtem Wachstum von 5,8% in DeutschlandschrumpfteinWiesbadensogarum2,8%unddiebundesweitschrumpfendenSek‐torenschrumpfteninWiesbadenetwasstärkerals inDeutschlandinsgesamt.Kurzgesagt: InWiesbaden wachsende Sektoren wachsen langsamer als anderswo undschrumpfendeSektorenschrumpfeninWiesbadenstärkeralsanderswo.
NatürlichgiltdiesnichtfürjedeneinzelnenSektor.Esexistierendurchausauchein‐zelneSektorendie inWiesbadenstärkerwachsenals inDeutschland.Die folgendeAbbildung 26 zeigt als Auswahl die Wirtschaftszweige, die in Wiesbaden starkwachseninderEinzelansicht.AufdervertikalenAchseistdieDifferenzderWachs‐tumsrate zwischen Wiesbaden und Deutschland insgesamt dargestellt. DemnachwuchsdieBeschäftigungimDruckgewerbeoderindenDienstleistungenfürPrivat‐personeninWiesbadenstärkeralsinDeutschland.ZurBeurteilungderRelevanzdereinzelnenSektorendientdiehorizontaleAchse,diedenBeschäftigtenanteilinWies‐badenzeigt.
Anmerkung:20deramstärkstenwachsendenBranchen inWiesbadenzwischen2007und2016.Zu‐sammen arbeiteten 2016 in diesen 20 Branchen rund 60.800 SVP‐Beschäftigte bzw. 47% aller SVP‐BeschäftigteninWiesbaden.
Lesehilfe: Werte in Klammer Differenz zwischen Wachstumsrate in Deutschland und Wiesbaden.=zwischen 2007 und 2016 positive Wachstumsraten in Wiesbaden und in Deutschland.=zwischen2007und2016positiveWachstumsraten inWiesbadenundnegativeWachstumsraten
Erkennbarist,dassdieSektoren,indenenWiesbadenstärkerwuchs,eherdieklei‐nerensind.DieeinzigeAusnahmeistderSektorErziehung.LeideristausgerechnetdieserzunächstpositiveBefundeinstatistischesArtefakt.SeitdemJahr2010wurdederKreisdersozialversicherungspflichtigBeschäftigtendefinitorischerweitert.Eineder bedeutendsten, neu zu diesem Sektor gezählten Gruppe sind Beschäftigte inanerkannten (Behinderten‐)Werkstätten. DaWiesbaden einen höheren Besatz anBeschäftigten inBehindertenwerkstättenaufweist,wirkt sichdieseDefinitionsver‐änderunghierstärkeraus.
Unterden20amstärksteninWiesbadenwachsendenBranchensindzweiBranchendie deutschlandweit sogar schrumpfen. Das sind das Druckgewerbe/Vervielfälti‐gung(WZ18)unddieHerstellungvonelektronischen,optischenbzw.elektrischenErzeugnissen (WZ26‐27).Dabei handelt es sich inWiesbaden allerdings um sehrkleineBranchen.
Die folgende Abbildung 27 ist analog zur vorherigen, nur dass nun die Schrump‐fungssektorendargestelltsind.Auchhierzeigtsich,dassfastalleundinsbesondereallegrößerenWirtschaftszweigeeinenegativeDifferenzaufweisen,d.h. inWiesba‐
Lesehilfe: Werte in Klammer Differenz zwischen Wachstumsrate in Deutschland und Wiesbaden.=zwischen 2007 und 2016 negative Wachstumsraten in Wiesbaden und in Deutschland.=zwischen2007und2016positiveWachstumsraten inDeutschlandnegativeWachstumsraten in
ZumSchlussnochmalsdiegleicheDarstellung,jetztaberfokussiertaufdiefürWies‐badengrößten20Sektoren(vgl.Abbildung28).IndiesenwarenimJahr2016rund95.500 sozialversicherungspflichtige Personen beschäftigt, was einem Anteil von73,5% entspricht. Von diesen 20 beschäftigungsstärksten Branchen inWiesbadensind lediglichsiebenstärkergewachsen,alses imgesamtenBundesgebietderFallist–unddiessindwiederumtendenzielldiekleineren.
Am überdurchschnittlichsten war dabei dasWachstum bei Erziehung und Unter‐richt:Wiesbaden(W)62%vs.Deutschland(D)21%.Dasberuhtaberauchaufdemo.g. statistischen Artefakt. Ebenfalls überdurchschnittlich, aber deutlich geringerwarendieWachstumsdifferenzenimChemiesektor(W28%vs.D9%),beidenHei‐men(W46%vs.D31%),beidenVerbänden(W14%vs.D5%)undbeimLandver‐kehr(W41%vs.D34%).
65 Versicherungen (‐1%)
46 Großhandel (‐12%)
84 Öffent. Verwaltung (‐12%)
64 Finaz.DL (‐10%)
28 Maschinenbau (‐47%)
29‐30 Herst. Fahrzeug (‐41%)
96 Sonst. priv. DL. (‐22%)
41 Hochbau (‐13%)
77 Verm. bewgl. Sa. (‐38%)
68 Grundstücksw. (‐29%)
33 Reparatur etc. (‐112%)
70 Verwaltung von Betr.(‐93%)
42 Tiefbau (‐60%)
32 Herst. sonst. Waren (‐49%)
55 Beherbergung (‐38%)
72 Forschung u. Entwl. (‐96%)
23 Herst. v. Glas ( ‐4%)
61 Telekomunikation (8%)
25 Herst. Metall (‐20%)
73 Werbung(‐21%)
‐120%
‐100%
‐80%
‐60%
‐40%
‐20%
0%
20%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Wachstumsraten Differenz Wiesbad
en vs. Bundesgebiet
Branchenanteil an der Gesamtbeschäftigung in %Branchenanteil an der Gesamtbeschäftigung in %
Lesehilfe: Werte in Klammer Differenz zwischen Wachstumsrate in Deutschland und Wiesbaden.=zwischen 2007 und 2016 positive Wachstumsraten in Wiesbaden und in Deutschland.=zwischen2007und2016positiveWachstumsraten inDeutschland,negativeWachstumsraten in
Unter den 20 beschäftigungsstärksten Branchen in Wiesbaden sind hingegen 13Branchen,die inWiesbadenschwächergewachsenbzw.stärkergesunkensind,alsdiesinDeutschlandderFallwar.Diesgiltz.B.fürdieSektorenVersicherungenundPensionskassen, öffentliche Verwaltung, den Groß‐ und den Einzelhandel. In deröffentlichenVerwaltungundimGroßhandelistdieZahlderBeschäftigteninWies‐badensogargesunken,währendsiedeutschlandweitgestiegenist.
Das Suburbanisierungsgebiet der Stadt Wiesbaden wurde in Kapitel 3.2.3.1 defi‐niert. Es umfasst sie StadtMainz unddie LandkreiseRhein‐Lahn‐Kreis, Rheingau‐Taunus‐Kreis, Main‐Taunus‐Kreis, Groß‐Gerau, Mainz‐Bingen. Das gesamte Gebietisthochverdichtet,dieStadtWiesbadenistnureinTeildesGebietesunddominiert
DieZahlderBeschäftigten(amArbeitsort)wuchsimUmlandderStadtWiesbadenzwischen 2007 und 2016 um 17,4% und damit deutlich stärker als in der StadtWiesbaden(7,7%).BesondersdeutlichundüberdurchschnittlichwardasWachstumimLandkreisMainz‐Bingenmitetwa25%(+knapp11.000SVP‐Beschäftigte).Auchim Main‐Taunus‐Kreis waren die Zuwächse (+23% bzw. rund 17.700 SVP‐Beschäftigte)beachtlich.Deutlichgeringer imabsolutenNiveau(rund+3.800SVP‐Beschäftigte), aber relativ überdurchschnittlich (19%) war das Wachstum imRheingau‐Taunus‐Kreis.SelbstdervonOpelgeprägteLandkreisGroß‐Gerauwuchsgemessen an der Beschäftigungsentwicklung zuletzt stärker als Wiesbaden. Dassauch vergleichbare Städte stark wachsen können, zeigt sich an Mainz. Zwischen2007und2016wuchsdortdieZahlderSVP‐Beschäftigtenum13,9%.
DasstärkereBeschäftigtenwachstumimUmlandkannFolgeeiner„Gewerbesubur‐banisierung“sein,d.h.derVerlagerungvonUnternehmenundArbeitsplätzenindieangrenzenden Landkreise. In diesem Fall würde zwar die Kernstadt nur schwachwachsen,dasUmlandaberbesondersstark,sodasssichinderSummemitdemUm‐landkeineWachstumsschwäche zeigenwürde.Ursächlich für eineGewerbesubur‐banisierung ist meist die Verfügbarkeit besser geeigneter Flächen im Umland. IndiesemFallmüsstederStadtWiesbadenangeratenwerden,mehrundbessereGe‐werbeflächenzurVerfügungzustellen.
Gegen eine Gewerbesuburbanisierung alsUrsache derWachstumsschwächeWies‐badens spricht allerdings, dass dieWachstumsrate des Umlands mit 17,4% nichtungewöhnlichhochist,sondernvergleichbarmitderWachstumsrateimrestlichenRhein‐Main‐Gebiet(15,8%)oderinDeutschlandinsgesamt(16,8%).EineGewerbe‐suburbanisierungmüsste hingegen in einer bereits hoch verdichteten RegionmitaucheigenerWirtschaftskraftzueinembesondershohenWachstumführen.
GegendieGewerbesuburbanisierung alsUrsachederWachstumsschwäche sprichtauch,dassaufsektoralerEbenesichkaumWirtschaftszweigefindenlassen,indenendieBeschäftigungimUmlandinähnlichemMaßesteigt,wiesieinWiesbadensinkt.EinBeispielkönntederMaschinenbausein.HierhatWiesbadenrund500Beschäf‐tigte verloren, das Umland hat rund 500 gewonnen. Aber in den meisten Wirt‐schaftszweigen entwickelte sich die Beschäftigung im Umland und in Wiesbadenabergleichgerichtet.45
AuchinExpertengesprächenwurdedieGewerbesuburbanisierungnichtalsgroßesProblem geschildert. Zwar räumen Vertreter des Kammerbezirks Wiesbaden ein,dasssicheinigeHandwerksbetriebedurchaus imUmlandbzw. indenLandkreisendesKammerbezirksWiesbadenangesiedelthaben.46DasseidabeinichtauffehlendeFlächenkapazitäten inWiesbaden zurückzuführen. Vielmehr handele es sich dabeiumein„gutesAtmenmitdemUmfeld“.
DieIHKsiehtdieUrsachederschwachenEntwicklungebenfallsnichtinderGewer‐besuburbanisierung. Vielmehr gelänge es nicht, Unternehmen in Wiesbaden neuanzusiedeln. Auch hätten UnternehmenWiesbaden verlassen, wenn auch nicht inRichtung des Umlands. Die mangelnde Flächenverfügbarkeit und ‐qualität wurdeaberdortdurchausalsMitursachebeschrieben.
ImErgebniskanndieFlächenverfügbarkeitzwareineUrsache fürdieWachstums‐schwächeWiesbadenssein,aberesdeutetnichtsdaraufhin,dassdieseineHauptur‐sachewäre. So einfach scheint es nicht zu sein.Wir empfehlen, die Ursachen derWachstumsschwächegesondertzuuntersuchen,dadiesimRahmendieserProgno‐sestudienichtgeleistetwerdenkonnte.
5.2 Beschäftigtenprognose
DieBeschäftigtenprognosedient sowohl alsBasis fürdieBüroflächen als auch fürdieGewerbeflächenprognose.
DieBeschäftigtenprognoseerfolgtnachfrageseitig, d.h. eswirddieNachfragenachArbeitskräftendurchdieUnternehmenprognostiziert.EineangebotsseitigeProgno‐se der Zahl der Erwerbspersonen haltenwir für die StadtWiesbaden als Teil desRhein‐Main‐Gebietesnichtfürzielführend,daeineungleichgewichtigeEntwicklungvon Angebot und Nachfrage in den verschiedenen Teilräumen des Rhein‐Main‐GebietesdurcheinhöheresPendelaufkommenausgeglichenwerdenkann.Diebun‐desweiteEntwicklungdesArbeitsangebotswirdallerdingsindirektberücksichtigt.
Die zukünftige Entwicklung der Zahl der Beschäftigten wird durch vier FaktorenbestimmtundfolgtderLogikderbisherigenAnalysedervergangenenEntwicklung:
4. Der Standortkomponente, d.h. die Entwicklung derWirtschaftssektoren inWiesbadenrelativzurEntwicklunginDeutschland.
DieKonjunkturkomponentehaterheblichenEinflussaufdasErgebnisderBeschäf‐tigtenprognoseundistsogarinderLage,dasVorzeichenderEntwicklungumzukeh‐ren,d.h.dasauseinemWachstumeineSchrumpfungwirdundumgekehrt.Gleich‐zeitigaberistesderTeilderBeschäftigtenprognose,dersicheinervalidenPrognoseentzieht.Wirmaßen uns nicht an vorherzusehen, ob undwie lange der nunmehrfasteinJahrzehntandauerndeWirtschaftsaufschwungweitergehenwirdundkann.DiesemDilemma einer nicht prognostizierbaren, aber gleichzeitig relevanten Ein‐flussgrößeentziehenwirunsmitdemHinweisaufdieLangfristigkeitderPrognose,die ihre Entsprechung in der Langfristigkeit der Entwicklung des Gebietes Ost‐feld/Kalkofenhat.Esistdavonauszugehen,dassimPrognosezeitraumbis2035understrechtbis2050einodersogarmehrereRezessionenundBoomsauftretenwer‐den. Für die Entscheidung zur Entwicklung des Gebietes sollten aber diese unbe‐rücksichtigt bleiben, da – auch das zeigt die Vergangenheit – jede Rezession wieauch jede Hochkonjunktur einmal endet. Auf Rezessionen und konjunkturellenHochphasen kann und wird dann mit einer unterschiedlichen Entwicklungsge‐schwindigkeitreagiertwerden.ZurVerdeutlichungderunterschiedlichenEntwick‐
MaßgeblichfürdieEntscheidungzurEntwicklungdesGebietessolltedieTrendent‐wicklungsein.ZurExklusionderKonjunkturkomponenteausderPrognosewerdeninden folgendenSchritten stetsnurAnteilswertederBeschäftigten amArbeitsortWiesbaden an allen Beschäftigten in Deutschland zugrunde gelegt. Dies geschiehtstetsaufEbenevon66(zusammengefassten)WirtschaftsabteilungenlautWZ2008(Revision2014).
ZurAbdeckungder Strukturkomponentewirddie Entwicklungder sektoralenBe‐schäftigtenstruktur in Deutschland auf Ebene von 66 (zusammengefassten)Wirt‐schaftsabteilungen lautWZ 2008 (Revision 2014) fortgeschrieben (vgl. Abbildung31),dieeinezusammenfassendeDarstellungaufEbenederWirtschaftsabteilungengibt.
Aktuell sind diemeisten Personen in Deutschland im öffentlichen Dienst, bei densonstigenDienstleistern,ErziehungundimGesundheitssektorbeschäftigt.Daswirdnach unseren Prognosen so bleiben, zumal der Anteil der Beschäftigten in dieserzusammengefassten Wirtschaftsgruppe weiter steigen wird. Dabei steigt der Be‐schäftigtenanteilbesondersimSozialwesen,auchimGesundheitswesenundbeidenHeimen steigt dieBeschäftigung (gemessen andenAnteilen) überdurchschnittlichan (vgl. Abbildung 31). Bis 2040 steigt der Beschäftigungsanteil in dieser zusam‐mengefasstenWirtschaftsgruppevon27,5%auf29,4%.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2017 2021 2025 2029 2033 2037
Anteil der SV
P‐Beschäftigten
i n %
(A‐E) Land‐/Forsw.,Fischerei Bergbau u. Prod.Gewerbe(ohne Bau)
(F) Baugewerbe
(G bis J) Handel, Gastgew.,Verkehr, Inf. undKommunikation
(K bis N) Finanz‐,Versicherer/Unternehmensdl., Grundstück‐ undWohnungsw.
DenhöchstenZuwachsderBeschäftigtenanteileprognostiziert empirica inder zu‐sammengefassten Wirtschaftsgruppe des Finanzwesens, bei Versicherern, Unter‐nehmensdienstleister und im Grundstücks‐ und Wohnungswesen. Hier steigt derBeschäftigtenanteilbis2040von17,7%auf21,6%.
Von23,9%auf18,9%imJahr2040wirdhingegenderBeschäftigungsanteilimpro‐duzierendenGewerbe(ohneBau,inklusiveLandwirtschaftetc.)sinken.HiermachtsichdiestetigeAutomatisierungzunehmendbemerkbar.DabeisinddieRückgängebei der Herstellung von elektronischen, optischen und elektrischen Erzeugnissen,derHerstellung vonMetallerzeugnissenundbei derMetallbearbeitung am stärks‐ten.
Zur Abdeckung der Standortkomponente wird hingegen der Anteil der Beschäfti‐gungmitArbeitsortWiesbadenanallenBeschäftigteninDeutschlandinjederWirt‐schaftsabteilungfortgeschrieben(vgl.Abbildung32).
Gemessen an den jeweiligen zusammengefassten Wirtschaftsgruppen in Deutsch‐land ist in der zusammengefasstenWirtschaftsgruppe des Finanzwesens, bei denVersicherern, den Unternehmensdienstleistern und im Grundstücks‐ und Woh‐nungswesen der Beschäftigtenanteil mit 0,61% am höchsten. Dieser Anteil wirdaberbis2040auf0,46%sinken.Dabei istderRückgangdesBeschäftigungsanteilsbei den mit Finanz‐ und Versicherungsdienstleistungen verbundenen Tätigkeitenam stärksten, während die Dienstleistungen für Unternehmen ihren Beschäfti‐gungsanteilinWiesbadenausbauenwerden.
0,0%
0,1%
0,2%
0,3%
0,4%
0,5%
0,6%
0,7%
2017 2021 2025 2029 2033 2037
Anteil der SVP‐Beschäftigten in
%
(A‐E) Land‐/Forsw.,Fischerei Bergbau u. Prod.Gewerbe(ohne Bau)
(F) Baugewerbe
(G bis J) Handel, Gastgew.,Verkehr, Inf. undKommunikation
(K bis N) Finanz‐,Versicherer/Unternehmensdl., Grundstück‐ undWohnungsw.
Ebenfalls deutlich gesunken, gemessen an den zusammengefassten Wirtschafts‐gruppeninDeutschland,istderAnteilderzusammengefasstenWirtschaftsgruppenimHandel,demGastgewerbe,demVerkehrsowiederInformationundKommunika‐tion.BetrugderAnteildieserGruppen inWiesbaden2016nochrund0,41%sinktdieserbis2040auf0,33%.DabeiverlierenvorallemdieDienstleisterdiederInfor‐mationstechnologie an Bedeutung. Einzig im produzierenden Gewerbe sowie beidenöffentlichenDienstleistungen inkl. ErziehungundGesundheit gelingt esWies‐baden,seinenAnteilzuhalten.
Diese Rückgänge der Anteile Wiesbadens an der bundesweiten Beschäftigung isteinedirekteFolgederrelativschwachenWirtschaftsentwicklungindenletztenJah‐ren,diewiedargestelltausschließlichanderStandortkomponenteliegt.
In einem letzten Schritt sind diese Anteilswerte mit der absoluten Beschäftigten‐entwicklunginDeutschlandzumultiplizieren(vgl.Abbildung33).HierfürwirdaufeineStudiezurBeschäftigtenentwicklunginDeutschlandimAuftragdesBundesar‐beitsministeriums zurückgegriffen (Basisjahr 2014).47 Zugrunde gelegt wird dasBasisszenario „stetige Digitalisierung“, wonach die Beschäftigungsentwicklung bis2030 sehr leichtumrund20.000gegenüberdemBasisjahr2014 sinkenwird.Diegenannte Studie berücksichtigt dabei sowohl angebots‐ als auch nachfrageseitigeFaktoren,wiedendemografischenWandelunddenRückgangdesArbeitsangebots,alsauchmoderateÄnderungenaufderNachfrageseite,diesichu.a.ausderDigitali‐sierungergeben.FürdenZeitraumnach2030wurdemitBlickaufdiegeringfügigenVeränderungenbis2030dieZahlderBeschäftigteninDeutschlandkonstantgehal‐ten.DieskannmitBlickaufdiedemografischeEntwicklungentwederalszuoptimis‐tischkritisiertwerdenodermitBlickaufZuwanderungundsteigenderErwerbsbe‐teiligungfastallerBeschäftigtengruppenalszupessimistisch.Insgesamtwirddamiteine vergleichsweise konservative Entwicklung der Beschäftigung in Deutschlandunterstellt.Damitwirdverhindert,dassdiehiervorgelegtePrognosefürWiesbadendurchunterstelltedrastischebundesweiteVeränderungengetriebenwird.InjedemFallaberwärendieAuswirkungeneinerum2%‐PunktehöherenoderniedrigerenBeschäftigung auf das Ergebnis für Wiesbaden geringfügig. Entscheidend ist dieStandortkomponente.
47 economix (2016): Arbeitsmarkt 2030 –Wirtschaft und Arbeitsmarkt im digitalen Zeitalter, Prognose 2016;
Abbildung33: Beschäftigtenentwicklung in Deutschland – FortschreibungundProjektion
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Bundesministerium für Arbeit und Soziales (BMAS) – „Neue Ar‐beitsmarktprognose“,eigeneBerechnungen empirica
Die zugrunde gelegte Beschäftigtenprognose für Deutschland mit Basisjahr 2014scheintimVergleichzurseithereingetretenenEntwicklungwenigtreffgenaugewe‐senzusein.TatsächlichistindenletztenvierJahrendieZahlderBeschäftigtenweitstärkeralsprognostiziertgestiegen.Diesallerdings interpretierenwirnichtalsei‐nenPrognosefehler.Vielmehrinterpretierenwirdentatsächlichen,sehrdeutlichenAnstiegderbundesweitenBeschäftigungalsAusdruckderderzeitigenkonjunkturel‐len Hochphase, also als eine Abweichung vom langfristigen Wachstumstrend. Dahier – wie im Übrigen auch in der Prognose des Arbeitsministeriums – nicht diekurzfristigenkonjunkturellenVeränderungen,sondernderlangfristigeTrendprog‐nostiziertwerdensoll,istdieBundesprognoseweiterhingültig.
Wird dieses Wachstum als Phase des konjunkturellen Aufschwungs verstanden,ergibtesSinn,sichandenÄnderungsratenderBasisvariantedesBMASzuorientie‐renunddiesenTrendausgehendvomBasisjahrfortzuschreiben(vgl.orangeLinieinAbbildung 33), was letztlich einer konjunkturbereinigten Fortschreibung bzw.PrognosederdeutschlandweitenBeschäftigungentspricht.
FürdieDarstellungundInterpretationderErgebnissefürWiesbaden(aberauchfürDeutschland)ergibtsichabertrotzdemeinerheblichesProblem.DerzeitistdieZahlder Beschäftigten deutlich oberhalb der Trendentwicklung.Wird nun der heutige
Wir haben uns trotzdem dafür entschieden, den aktuellen Datenrand (2016) alsVergleichsjahr zu wählen und haben die bundesweite Beschäftigtenzahl als Aus‐gangsbasisandenStand2016angepasst.Damitdienttatsächlichdasaktuelle„Spit‐zenjahr“ als Vergleichswert für das „Normaljahr“ der Trendprognose,was bei derInterpretationberücksichtigtwerdenmuss.DieAlternativewäregewesen,alsAus‐gangsjahrdasJahr2014alsRepräsentantfürein„Normaljahr“zuwählen.Diesaberhättedazugeführt,dassdieAkzeptanzderPrognosegelittenhättemitdemHinweis,dassdiePrognose„jajetztschonüberholtwäre.DietatsächlicheEntwicklungseijavielgünstiger“,auchwenndiessachlichfürdieBeschreibungdesTrendwachstumsunrichtiggewesenwäre.
Vor allem würde auch bei der Wahl des grundsätzlich geeigneteren Basisjahres2014dieeigentlicheAussageunverändertbleiben:DieBeschäftigunginWiesbadenwirdsinken.
Das gleiche „Spitzenjahr‐Normaljahr‐Problem“ existiert auch für Deutschland, so‐dass auch bundesweit die Zahl der Beschäftigten um 3,9% sinken wird, was denRückganginWiesbadenetwasrelativiert.
AuchfürdennochfernerenZeitraumzwischen2040und2050gehenwirvoneinemweiterenRückgangderBeschäftigungaus.AlsBegründungkommt indiesemZeit‐raumhinzu,dassdieZahlderEinwohnerunddamitauchdieZahlderErwerbsper‐sonen inDeutschland sinkenwerden.DieEurostat‐Prognose gehtdavon aus, dassdieEinwohnerzahlinDeutschlandzwischen2040und2050trotzerheblicherAus‐landszuwanderungum1,7%oder2,6Mio.Einwohnersinkenwird.Damitwürde–bei einer konstanten Erwerbspersonenquote – die Zahl der SVP‐Beschäftigtendeutschlandweitzwischen2040und2050vonknapp31,2Mio.aufknapp29,7Mio.sinken.FürWiesbadenüberträgtsichdies–beikonstanterBranchenstrukturzwi‐schen 2040 und 2050 – zu einemweiteren Rückgang der Beschäftigten von rund110.000auf rund108.000umknapp2.000Personenoder1,6%.Würdehingegenunterstellt, dass die Veränderung der Wirtschaftsstruktur dem Trend weiter bis2050 folgt, dann sinkt die Zahl der Beschäftigten inWiesbaden etwas stärker aufrund 105.900 SVP‐Beschäftigte oder um 3,6% bis zum Jahr 2050 (vgl. Abbildung35).
Dies geschieht technisch durch einen Aufschlag auf die Zahl der Beschäftigten. JenachWirtschaftsabschnittistderAnteilderSVP‐BeschäftigtenanallenErwerbstäti‐gen allerdings sehr unterschiedlich (vgl. Abbildung36).Während improduzieren‐denGewerbe(ohneBau,d.h.AbschnitteBbisE)rund85%allerErwerbstätigeninWiesbaden sozialversicherungspflichtig beschäftigt sind, sind es in der Land‐ undForstwirtschaft hingegen nur etwa 60%.Mit Ausnahme der Land‐ und Forstwirt‐schaft sowie Fischerei sind die Quoten in den Wirtschaftsabschnitten seit JahrenrelativkonstantundliegenjenachWirtschaftsabschnittzwischen60%und85%.
0
20.000
40.000
60.000
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140.000
2010 2020 2030 2040 2050
SVP‐Beschäftigte (Personen
)
Branchenstrukur (ab 2040 konstant) Brachenstruktur (Trend)
FürdiePrognosegehenwirdavonaus,dasssichanderaktuellenStrukturimWe‐sentlichenauchkünftignichtsändert.FürdieWirtschaftszweigeBbisTwerdendiemittleren Quoten der letzten Jahre verwendet. Für den Wirtschaftsabschnitt A(Land‐ und Forstwirtschaft, Fischerei)wurde die Quote des aktuellen Datenrandszugrundegelegt.
ImErgebnissinktdieZahlderErwerbstätigeninWiesbadenausgehendvon184.300Erwerbstätigen im Jahr 2016 bis 2030 auf rund 167.300 Erwerbstätige bzw. bis2040aufrund160.800Erwerbstätige.
5.4 Bürobeschäftigtenprognose
DieBürobeschäftigtenprognosegreiftaufdieErgebnissederBeschäftigtenprognosezurück und berechnetmithilfe vonBürobeschäftigtenquoten die Zahl derBürobe‐schäftigten.
zuleitenundauchhiersoll–wieallgemeinüblich–diesesVerfahrenVerwendungfinden.DemnachwerdendieSVP‐BeschäftigtennachBerufsordnungen(Klassifika‐tionderBerufe1988–KldB1988)differenziertundmitberufsbezogenenBürobe‐schäftigtenquoten multipliziert. Während beispielsweise Maurer zu 0% Bürobe‐schäftigtesind,fragenBankfachleutezu100%BüroflächenachoderElektroingeni‐eurezu75%.FürBeamtegilt eineBürobeschäftigtenquotevon50%und fürSelb‐ständigevon30%.
Exkurs:KlassifikationderBerufe
BisJuni2011erfolgtedieErhebungderSVP‐BeschäftigtennachBerufennochnachderKldB1988,seit31.12.2012nurnoch inderneuenKldB2010.Daeswie inderWirt‐schaftszweigsystematikkeineneindeutigenUmsteigeschlüsselzwischenbeidenKlassi‐fikationengibt,könnenauchdievonDobbersteinaufBasisderKldB1988ermitteltenberufsbezogenenBürobeschäftigtenquoten nicht eindeutig auf dieKldB 2010 umge‐rechnetwerden.empiricahat ineinemsehraufwendigenVerfahrendieDobberstein‐Quoten für die 700Berufe nachBerufsuntergruppen (4‐Steller), für die 144Berufs‐gruppen (3‐Steller) und 37 Berufshauptgruppen (2‐Steller) entsprechend der KldB2010 umgerechnet. Mittels dieser Quoten ist empirica in der Lage, die SVP‐BürobeschäftigtennachderneuenKldBzuberechnen.
ProblematischbeiderErmittlungderZahlderBürobeschäftigtensindnichtdie„um‐gerechneten“berufsbezogenenBürobeschäftigtenquoten, sonderndienur in sehrge‐ringerTiefeveröffentlichtenBeschäftigtenzahlennachBerufen.DieBundesagenturfürArbeit(BA)veröffentlichtdieBeschäftigungsdatennachBerufeninderneuenKlassifi‐kationaufderräumlichenEbenederStadt‐undLandkreiseundnuraufderHierar‐chieebeneder37Berufshauptgruppen(2‐Steller).DiesehrgrobeDifferenzierungführtzuUngenauigkeitenbeiderBürobeschäftigtenermittlung.AusdiesemGrundhatempi‐ricadieumgerechnetenBürobeschäftigtenquotenderBerufsgruppen(3‐Steller)andieBAgeliefertunddiesektoralenBürobeschäftigtenaufderEbenederRaumordnungs‐regionenberechnen lassen.DieseAuswertungerfolgte für jedes Jahr.Damit ließ sichdieProblematikanonymisierterFelderweitestgehendvermeiden.LediglichzumStich‐tag 30.06.2012waren keineBürobeschäftigten ermittelbar,weil zu diesem StichtagschlichtwegkeineSVP‐BeschäftigtennachBerufenerhobenwurden.DieserWertwur‐degeschätzt,umdurchgängigeZeitreihenabbildenzukönnen.
5.4.1 BisherigeEntwicklungderBürobeschäftigten
In Wiesbaden arbeiten aktuell rund 63.300 SVP‐Beschäftigte in Büros. Das ent‐spricht einer Bürobeschäftigtenquote von 49,0%. Werden neben den SVP‐BürobeschäftigtenauchSelbständigeundBeamteberücksichtigt,sindinWiesbadenrund75.900PersonenimBürotätigbzw.belegenBüroflächen.
Analog zur Entwicklung der SVP‐Beschäftigten ist auch die Zahl der SVP‐Bürobeschäftigten inWiesbaden seit dem Jahr2007angestiegen, seither um rund
4,6% (vgl. Abbildung 37).50 Die gesamte SVP‐Bürobeschäftigung ist damit imVer‐gleich zum SVP‐Beschäftigungswachstum in Wiesbaden (7,7%) unterproportionalgewachsen.
Diesmagzunächsterstaunen,weilvielfachangenommenwird,dassmehrundmehrMenscheneinen„sitzenden“Arbeitsplatzhaben.Diesistabernichtbzw.nichtmehrrichtigundgilterstrechtnichtfürWiesbaden.VielmehristindenletztenJahrenvorallemdortdieZahlderBeschäftigtengewachsen,wobesonderswenigBeschäftigteimBüroarbeiten,wiez.B.Gastronomie,ErziehungundUnterrichtoderimGesund‐heitswesen. Branchen, die typischerweise viel Bürofläche nachfragen,wie z.B. dasVersicherungswesen oder die öffentliche Verwaltung, sind inWiesbaden zugleicheherstarkvertretenundschrumpften.
Bei unveränderten SVP‐Bürobeschäftigtenquoten wird die Zahl der SVP‐Bürobeschäftigten in den nächsten Jahren in Wiesbaden sinken. Gegenüber demBasisjahr2016fälltdieZahlderSVP‐BürobeschäftigteninWiesbadenbis2030umknapp 16,6% bzw. 10.500 auf 52.800 SVP‐Bürobeschäftigte, bis 2040 sogar um22,9%bzw.14.500aufrund48.800SVP‐Bürobeschäftigte(vgl.Abbildung38).
50 DieZahlder verbeamtetenBürobeschäftigten stieg im selbenZeitraumumca. 17,4%,währenddie Zahlder
TreiberdiesernegativenEntwicklungsinddieöffentlicheVerwaltungunddieSozi‐alversicherer. Hier ist bis 2030 ein Rückgang von knapp 2.000 SVP‐Bürobeschäftigtenzuerwarten.AuchimGroßhandel(rund‐1.370),beidenFinanz‐dienstleistern (‐1.300) und den Unternehmensberatern (‐1.150) ist der RückgangderSVP‐Bürobeschäftigtenvierstellig.DiesesSchrumpfenistlautAussagederWirt‐schaftsförderunginWiesbadenauchaufUnternehmensverlagerungnachFrankfurtamMainzurückzuführen.
Dabei können diese deutlichen Verluste der schrumpfenden Branchen durch diewachsenden Branchen nicht kompensiert werden, zumal unter den wachsendenBranchen im Bürosektor lediglich eine Branche, die wirtschaftlichen DienstleisterfürUnternehmenundPrivate,imvierstelligenBereichwächst(+1.080).
Die Zahl der verbeamteten Bürobeschäftigtenwächst bis 2030 bzw. bis 2040. ImselbenZeitraumsinktaberauchdieZahlderselbständigenBüronutzer,sodasssichbeide Entwicklungen z.T. gegenseitig aufheben. Absolut bewegen sich somit dieRückgängederBürobeschäftigteninsgesamtaufdemselbenNiveauwiebeidenSVP‐Bürobeschäftigten (2016 bis 2030: ‐10.500 bzw. 2016 bis 2040: ‐14.500). RelativhingegenistderRückganggeringer.SosinktdieZahlderBürobeschäftigteninsge‐samtbis2030um13,9%aufrund65.300Bürobeschäftigteundbis2040um19,5%aufrund61.300Beschäftigte.
Zumanderenschrumpfenbis2030bzw.bis2040besondersjeneBranchenmiteinem großen Anteil an Bürobeschäftigten, wie z.B. die Unternehmensberater(BQ79%),derGroßhandel(BQ53%),dieöffentlicheVerwaltung(BQ63%)so‐wiedieFinanzdienstleister(BQ89%).DieBürobeschäftigtenquotederschrump‐fenden Branchen betrug im Basisjahr 2016 54%, in den 20 am stärkstenschrumpfendenBranchensogar60%.
5.5 Büroflächenbedarfsprognose
Ende2016standen inWiesbadenca.18.000m²Büroflächen leer.BeieinemBüro‐flächenbestand von rund 2.420.000m² entspricht das einer Leerstandquote von4,9%.51
AusderDifferenzzwischendemBüroflächenbestandunddemLeerstandergibtsichder tatsächliche Büroflächenverbrauch. Demnachwaren inWiesbaden Ende 2016etwa2.302.000m²BüroflächevonNutzernbelegt.InRelationzurZahlderBürobe‐schäftigtenergibsichsomiteineDichtekennziffervon30,3m²proBürobeschäftig‐ten.DainderRegelbeiNeubauten,aberauchbeiUmzügendieFlächeneffizienzeinewesentliche Entscheidungskomponente darstellt, ist nicht davon auszugehen, dassdie Dichtekennziffer ansteigt. Ebenfalls entscheidend für die Bürodichtekennzifferist, ob jeder Bürobeschäftigten zukünftig einen eigenen Büroarbeitsplatz bean‐sprucht.DerzeitfindensichunterdengrößerenUnternehmeneinige,diemitDesk‐Sharing‐Konzepten experimentierenundnichtmehr für jedenBeschäftigten einenArbeitsplatzvorhalten(z.B.DeutscheBank,FrankfurtamMain).Diesgeschiehtvordem Hintergrund der Internationalisierung, Digitalisierung und Vernetzung,wodurcheinArbeitenvonüberallmöglichwird.Obsichdasflächendeckenddurch‐setzt,bleibtabzuwarten.ZumaleinigeIT‐Unternehmen(z.B.Google,Hamburg)allenMitarbeitendeneinen festenPlatz zusichern.Andere IT‐Unternehmensetztenwie‐derumaufDesk‐Sharing(z.B.Microsoft,München),bietendafüraberauchgroßzü‐gigeGemeinschaftsflächenfürFrei‐undKreativarbeit.DieFrage,obundinwelchemMaßdieDigitalisierung zu einerniedrigerenBürodichtekennziffer führt, lässt sichabschließend nicht beantworten. In der Vergangenheit hat sich vielmehr gezeigt,dass sich die Bürodichtekennziffern innerhalb einer Region im Zeitverlauf kaumveränderthabenbzw.nursehrlangsamverändern.Diesliegtnichtzuletztauchda‐ran,dasssichneue(Flächen‐)KonzepteaufgrunddesbestehendenBürobestandes
nichtimmerflächenoptimierendumsetzenlassen,zumaleinereineFlächenoptimie‐rungindenseltenstenFälleneinenUmzugsgrunddarstellt.UmgezogenwirdinderRegelbeieinerExpansionoderwenndieKostenoptimierungimVordergrundsteht.Eine Kostenoptimierung kann aber selbst bei schlechten Flächenzuschnitten auchdurcheineStandortverlagerungaufpreiswertereB‐Lagenerreichtwerden.
Aus quantitativer Sicht sinkt die Zahl der Bürobeschäftigten bis 2040 auf rund61.400 bzw. bis 2050 auf rund 60.600. Bei einer Flächeninanspruchnahme von30,3m² pro Beschäftigten werden zwischen 2020 und 2050 insgesamt rund353.300m²bzw.jedesJahrknapp11.800m²Büroflächenoder0,5%desBestandesfreibzw.leergezogen.
Zur rein quantitativenNachfrage addiert sich auch im Büromarkt eine qualitativeZusatznachfrage, die z.B. durch neue und andere Büronutzungskonzepte entstehtunddie imbestehendenBestandnicht immerbefriedigtwerdenkannundzuNeu‐bautrotzsinkenderNachfrageführt.LeiderlässtsichdiesequalitativeZusatznach‐frageaufdemBüromarktnichtquantifizieren.Dahergreifenwirhieraufdenklassi‐schenAnsatzeinesErsatzbedarfeszurückundgehendavonaus,dassdieserErsatz‐neubaudenneuenBüronutzungskonzepten entspricht.DerErsatzbedarf lässt sichaus der mittleren Nutzungsdauer von Büroimmobilien näherungsweise ableiten.DerzeitwerdenvermehrBürogebäudeausden1960erbis1970er Jahrenabgeris‐sen, kernsaniert („Refurbishment“), umgenutzt oder stehen dauerhaft leer, sodassderen Nutzungsdauer nur 40 bis 50 Jahren betrug. Allerdings werden diese Bau‐jahrgänge nicht flächendeckend abgerissen. Zudem werden Bürogebäude aus dererstenHälftedes20.Jahrhundertsweiterhinundwohlauchdauerhaftgenutzt.WirddahervoneinermittlerenNutzungsdauervonca.80Jahrenausgegangen,sowürdedies einer Abgangsquote von 1,2% entsprechen. Da aber die Büronachfrage um0,5%pro Jahrsinkt,müssennichtalleabgehendenBüroflächenneuerrichtetwer‐den. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Leerstand in die besonders wenignachfragegerechtenund sanierungsbedürftigen Flächenwandernwird, sodass tat‐sächlich nur die Differenz zwischen Abgang und Nachfragerückgang neu gebautwerden muss. Dies wären 0,7% des Bestandes pro Jahr. Dies entspricht rund17.000m²Bürofläche, die imNeubau nachgefragtwerden.Wird eineGFZ von 2,0unterstellt,ergibtsicheingeringfügigerFlächenbedarfvonuntereinemHektarproJahr. ImErgebnisbestehtzukünftigkeinenennenswerteNachfragevonWiesbade‐nerUnternehmennacheinemneuenBürostandort.
DiePrognosedesGewerbeflächen‐/IndustrieflächenbedarfsistderschwierigsteTeilder Flächenprognose. Es gibt sehr begründete Kritik an allen GIFPRO‐Modellen
(Gewerbe‐undIndustrieflächenbedarfsprognosen),die inderZwischenzeit inver‐schiedenen Varianten vorliegen. Das (letztlich nicht lösbare) Grundproblem allerGIFPRO‐Modelle ist,dassvieleAnnahmengetroffenwerdenmüssen(Flächennach‐frage pro Beschäftigten, Häufigkeit von Betriebsverlagerungen etc.), für die einevalideempirischeBasiszumeinennichtvorliegtundzumanderenauchnichtvor‐liegenkann.SelbstwennmiterheblichemAufwandzuallenAnnahmeneineempiri‐sche Untersuchung durchgeführt werden würde, so würden die dort ermitteltenWerte auch nicht valider sein als reine Annahmen. Jede Annahme, auchwenn sieempirischgestütztist,mussletztlicheineRegelmäßigkeitunterstellen,dieaberaufkommunaler Ebene nicht gegeben ist. Es gilt auf kommunaler Ebene schlicht das„Gesetz der großen Zahl“ nicht. Eine einzige Verlagerung, eine einzige AnsiedlungeinesgrößerenBetriebes,kanndiegesamtePrognoseobsoletwerdenlassen.Hinzukommt, dass – im Gegensatz zum Büromarkt – die Wiedernutzung von durchSchrumpfungoderVerlagerungnichtmehrbenötigtenGewerbeflächenschwierigeristalsz.B.imBüromarktunderstrechtimWohnungsmarkt.DieErgebnissederGe‐werbeflächenprognose können daher nur als Indikation der zukünftigen Entwick‐lung gewertet werden. Dies sollte bei der Ableitung von Handlungsempfehlungenberücksichtigtwerden.
AngewendetwerdensollhierdieModellvarianteGIFPRO‐TSP‐Modell(trendbasier‐te,standortspezifischeGewerbe‐undIndustrieflächenprognose),welcheseinevomDeutschen Institut für Urbanistik52 weiterentwickelte Variante des Standard‐GIFPRO‐Modellsist.
Im ersten Schrittwird zunächst von der Zahl der sozialversicherungspflichtig Be‐schäftigtenausgegangenundderAnteilbzw.dieAnzahlderBeschäftigten,dieeinenGewerbeflächenbedarfauslösen,berechnet.Dieserfolgtsektoral,indemdieZahlderBeschäftigtennachWirtschaftszweigenzunächstzuneunBetriebstypenzusammen‐fasstwerden.Sowerdenz.B.dieBeschäftigtenimWirtschaftszweig„Herstellungvonchemischen und pharmazeutischen Erzeugnissen“ (WZ20‐21) zu 100% dem Be‐triebstyp„emissionsintensivesverarbeitendesGewerbe“zugeordnet.MancheWirt‐schaftszweige, wie die Energie‐ und Wasserversorgung, werden anteilig auf denBetriebstyp„emissionsintensivesverarbeitendesGewerbe“(hier:40%)undsonsti‐ge Dienstleistungen (hier 60%) zugeordnet. Eine Gewerbeflächennachfrage durchBeamte, Selbständige oder mithelfende Familienangehörige existiert annahmege‐mäßnicht.
Anschließendwird jedemBetriebstyp einAnteil an gewerbeflächenbeanspruchen‐denBeschäftigtenzugewiesen.Sowirdunterstellt,dasssämtlicheBeschäftigtedes„emissionsintensiven verarbeitenden Gewerbes“ Gewerbeflächen beanspruchen.Entsprechendes gilt für das „emissionsarme Gewerbe“, die Bauwirtschaft und dieLogistik.BeidemBetriebstyp„Forschung,Entwicklung,Medien“wirdeinAnteilvon30%angenommenundbeimBetriebstyp„nichtzentralerEinzelhandel,Kfz‐Handel“
In der Multiplikation der gewerbeflächenbeanspruchenden BeschäftigtenquotenundderZahlderBeschäftigtengabes inWiesbadenimJahr2016rund41.300ge‐werbeflächenbeanspruchendeBeschäftigte.
Quelle: Sonderauswertung der Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen auf Basis der SVP‐Beschäftigtenprognose,gewebeflächenbeanspruchendeBeschäftigtenachGIFPRObzw.GIFPRO‐TBS empirica
NichtüberraschendangesichtsderprognostiziertenBeschäftigtenentwicklungundnochmals verstärkt durch den besonders starken Rückgang des produzierendenGewerbes sinkt die Zahl der gewerbeflächenbeanspruchenden Beschäftigten bis2040umrund22%auf rund32.300Beschäftigte.Einen reinquantitativenBedarfimSaldoüberalleWirtschaftszweigeexistiertdamitnicht.AufEbenedereinzelnenBetriebstypen entsteht eine quantitative Flächennachfrage ausschließlich in derLogistik/Lagerhaltungfür30BeschäftigteproJahr.
BeibetriebstypenspezifischemWachstumkönnenFlächenandererBetriebs‐typen nicht oder nur teilweise genutzt werden. Hier gilt dies für das Flä‐chenwachstumderLogistik,dasnichtodernurteilweisedurchfreiwerden‐deFlächen,z.B.ausdemverarbeitendenGewerbe,gedecktwerdenkann,da
DurchdenAustauschvonUnternehmenauchohneWachstumderBrancheim Saldo von Neuansiedlung/Gründung und Abwanderungsverlust/Schlie‐ßungeinesUnternehmensinWiesbaden,ohnedassdieseinWachstumderWirtschaftszweige zur Folge hätte (im Folgenden Unternehmensaustauschgenannt).
Das betriebstypenspezifische Wachstum wird aus dem quantitativen Wachstumübernommen.Die beiden letztenKomponentendes „Ersatzbedarfs“werdendurchHäufigkeitskennziffern inkorporiert, wobei diese pro Beschäftigten ausgedrücktwerden.DieUnternehmensaustauschquoteistimModellhinterlegtundwirddahermeistauchverwandt,aberauchhierseinochmaldaraufhingewiesen,dasseineex‐pliziteempirischeStützungderQuotennichtexistiert.UnterstelltwirdeineUnter‐nehmensaustauschquote von 0,15 pro 100 gewerbeflächenbeanspruchende Be‐schäftigteproJahrindenerstenvierBetriebstypenundvon0,77beidenletztenvierBetriebstypen.
UmdenFlächenbedarfderzusätzlichengewerbeflächenbeanspruchendenBeschäf‐tigten zu berechnen, ist die Zahl der Beschäftigten mit einer Flächenkennziffer(m²/Beschäftigtem)zumultiplizieren,wobeidieFlächenkennziffernwiederumbe‐triebstypenspezifisch sind. Demnach ergibt sich ein Gewerbeflächenbedarf von9,0haimJahr.DergrößteBedarfentstehtdabeiimwachsendenLogistiksektormit2,9hap.a.
EinTeildiesesFlächenbedarfskanndurchdieWiederverwertungvonFlächenderschrumpfendenWirtschaftszweigegedecktwerden.DieBerechnungerfolgt analogzu den wachsenden Branchen, nur jetzt mit umgekehrten Vorzeichen. Neben der(betriebstypenspezifisch) wegfallenden Zahl an gewerbeflächenbeanspruchendenBeschäftigten sind nun der Unternehmensaustausch sowie die Verlagerungen in‐nerhalbWiesbadensingleicherHöheanzusetzen.
Demnachwerden jährlich inWiesbadenrund1.265gewerbeflächenbeanspruchen‐deBeschäftigtez.B.durchVerlagerungoderBetriebsaufgabenwegfallen.Amdeut‐lichsten ist dieser Rückgang bei den wirtschaftsnahen Dienstleisternmit 553 Be‐schäftigtenjedesJahr(vgl.Tabelle8).
Analog zur Schrumpfungmüssen für diewegfallenden Flächenbedarfe diewegfal‐lendenBeschäftigtenwiederummitderbranchenbezogenenFlächenkennziffermul‐tipliziertwerden(vgl.Tabelle9).Insgesamtergibtsichdamitbis2040jedesJahreinwegfallenderFlächenbedarfvonknapp16ha.
DergeringeZuwachsderGewerbeflächennachfragekannnichtüberraschen.Ursa‐che ist natürlich der prognostizierte Rückgang der Beschäftigung in Wiesbaden,nochmals verschärft durch den stärkeren Rückgang im verarbeitenden Gewerbe.Auchwenn–wiewiederholtherausgestellt–dieGewerbeflächenprognoseabhängigist von vielen Annahmen, die natürlich samt und sonders diskussionswürdig undnichtvalideempirischgestütztsind.AllerdingsistdieGrundaussageeinerjährlichenzusätzlichen Nachfrage von wenigen Hektar vor dem Hintergrund der insgesamtschwachenWirtschaftsentwicklungderStadtWiesbadennichtüberraschend.
Der jährlicheFlächenumsatzmitgewerblichenLiegenschaften liegt lautGutachter‐ausschussebenfallsindieserGrößenordnung.ErschwankteindenletztenzehnJah‐renzwischengut1haundknapp6haproJahr.EinTrendistnichtzuerkennen.
Natürlich geht nicht jede Flächenneuinanspruchnahme mit dem Kauf des Grund‐stücks einher. In vielen Fällenwird das Grundstück gepachtet oder ein Immobili‐eninvestorerrichtetdasGebäudeundvermietetesandenNutzer.Diesistz.B.sehrhäufig in der Logistik oder auch der chemischen Industrie (Chemiepark) der Fall.
AufderanderenSeitemüssendie ImmobilieninvestorendieFlächenzuvorerwor‐benhaben,auchwenndiesnatürlichzeitlichsehrdeutlichauseinanderfallenkann.Hinzu kommt, dass auch Flächen erworbenwerden, die zunächst keiner Nutzungzugeführtwerden,sondernaufVorratoderaussonstigenGründenerworbenwer‐den. Insgesamt aber scheint zumindest die Größenordnung der prognostiziertenjährlichenFlächennachfragenichtimWiderspruchzudenTransaktionenzustehen.
DieWirtschaftsförderung der StadtWiesbaden führt eine Dateimit Flächenanfra‐gen,dieansiegestelltwurden.UnswurdendieseDatenimZeitraum2014bisApril2018zurVerfügunggestellt(vgl.Tabelle11).DemnachwurdenimMittelAnfragenvon jährlich 53ha gestellt. Enthalten sind hierbei aber auch Anfragen nach Büro‐undLadenflächenundinvielenFällenistdieArtderFlächennachfrageunklar.Wer‐dennurdieAnfragenausgewertet,dieeindeutigaufFreiflächengezielthabenundAngaben zur Flächengröße vorliegen, sowaren dies 6,6ha pro Jahr. 1,6ha davonwurdennichtbedient.Bei5haistnichtvermerkt,obsiebedientwurdenodernicht.DieUrsache,warumFlächenanfragen imUmfangvon1,6hanichtbedientwurden,istnichtbekannt–esistsowohldenkbar,dasskeineFlächenverfügbarwaren,dieParteiensichnichthandelseinigwurdenoderaussonstigenGründenvonNachfra‐ger‐ oder Anbieterseite kein Interesse mehr bestand, sodass wir hieraus keinenHinweisziehenkönnen.EinzigdieGrößenordnungderFlächennachfrageliegtwie‐deruminderGrößenordnungvonwenigenHektarproJahr,sodasssichauchhierauskein Hinweis auf eine unplausible Größenordnung der Gewerbeflächennachfrageergibt.
Die prognostizierte Flächenbedarf der drei NutzungsartenWohnen, Büro und Ge‐werbebeläuftsichinderStadtWiesbadendemnachimZeitraum2020bis2035aufgut400Hektarundzwischen2020und2050aufknapp800HektarBauland.RunddieHälfteentfälltaufdenEin‐undZweifamilienhausbau.
Die Ursache für den geringen prognostizierten Flächenbedarf außerhalb des Ein‐undZweifamilienhausbausistdieWachstumsschwächederStadtWiesbadensowohlinBezugaufdieZahlderEinwohneralsauchderZahlderBeschäftigten.Zwar istauchWiesbaden inden letzten Jahrengewachsen,aberdiesesWachstumwareineFolgebundesweiterEntwicklungbeiderAußenzuwanderung(Flüchtlinge)undderHochkonjunktur.VergleichbareStädteinundaußerhalbderRegionwachsenhinge‐gen deutlich stärker, weil es ihnen zusätzlich gelingt, Einwohner und Unterneh‐men/Arbeitsplätze auch zulastenandererRegionenanzuziehen.Dies schafftWies‐badenderzeitnicht.WiesbadenistkeineSchwarmstadt.WarumWiesbadenimGe‐gensatzzuMainz,Darmstadt,MannheimundanderenStädtendergleichenGrößen‐ordnungkeineSchwarmstadtist,wurdeindiesemGutachtennichtuntersucht.HierwurdedieWachstumsschwächenurdiagnostiziert.
Nach unserem Verständnis soll das Entwicklungsgebiet Ostfeld/Kalkofen auch alsKatalysator für eine angesichts der Wachstumsschwäche notwendige allgemeineAufbruchsstimmungfungieren.EsistkeinabwegigerGedankemittelsspektakulärerProjekteeineStadtwiederaufdie„mentaleLandkarte“zuhievenunddadurchdieNachfragezuinduzieren.AuchdieStadtHamburghatmitderEntwicklungder„Ha‐fenCity“inkl.Elbphilharmonieesgeschafft,ihrenationaleundinternationaleWahr‐nehmbarkeit zu erhöhen. In Hamburg verstärkte die Entwicklung der „HafenCity“dieFlächennachfrageunddieFlächennachfragebeschleunigtedieEntwicklungder„HafenCity“.
Allerdings ist angesichtsder schwachenFlächennachfrage inWiesbadenund trotzder Hoffnung auf ein induziertes Wachstum das Gebiet Ostfeld/Kalkofen ver‐gleichsweise groß. Möglicherweise könnte das Gebiet zusammen mit der StadtMainz entwickelt werden. Schließlich liegt das Gebiet genau mittig zwischen denbeidenStädten.Mainz,alsSchwarmstadtparexcellence,hatdenEntwicklungsdruck,derWiesbadenderzeitfehlt.
In jedem Fall bleibt die Notwendigkeit einer Trendänderung. Diese kann nur aufBasis einer allgemeinenAufbruchsstimmungder gesamten Stadtgesellschaft gelin‐gen,diedenMutfürspektakulärer,innovativerProjektedannauchhervorbringt.
Beschäftigte bzw. sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP‐Beschäftigte) um‐fassen alle Erwerbstätigen, die aufgrund ihrer Beschäftigung kranken‐ undrentenversicherungspflichtig sind, und Erwerbstätige, für dieBeitragsanteilezurgesetzlichenRentenversicherungzuzahlen sind.Ausdrücklichausgenom‐menausderBeitragspflichtsindSelbständigeundBeamte.
Haushalte bzw. privateHaushalte umfassen alle Personen, die alleinewohnen undwirtschaften.ImökonomischenSinneisteinprivaterHaushaltmindestenseineauseinernatürlichenPersonbestehendeWirtschaftseinheit(Einpersonenhaus‐halt). Eine aus mehreren Personen bestehende Wirtschaftseinheit wird alsMehrpersonenhaushalt bezeichnet. EineWohngemeinschaft besteht im Allge‐meinenausmehrereneinzelnenHaushalten.
Gab es also mehr Fertigstellungen von Wohnungen als zusätzliche wohnungs‐nachfragende Haushalte im selben Zeitraum, dann erklären wir die DifferenzdurcheinezusätzlicheNachfrage,diewirqualitativeZusatznachfragenennen.
Nunkannesabersein,dasssichimbetrachtetenZeitraumkeinGleichgewichtzwi‐schenAngebotundNachfrageeingestellthat,d.h.eswurdenentwederaufgrundvonVerzögerungen in der Angebotsausweitung (fehlende Baulandreserven, Genehmi‐gungsstauetc.)zuwenigeWohnungen fertiggestelltoder infolgevonFehleinschät‐zungen der Marktteilnehmer zu viele Wohnungen fertiggestellt. In beiden Fällenwürdedannnicht die qualitative Zusatznachfrage gemessen.Außerdemwürde imerstenFallreinrechnerischeinenegativequalitativeZusatznachfrageermittelt.Umdiesen Messfehler auszuschließen, müssen evtl. Nachfrage‐ respektive Angebots‐überhängeBerücksichtigung finden.Dies kann indirekt z.B. über dieMessung vonPreiseffekten gewährleistetwerden. Bei Nachfrageüberhängenmüssten die Preisehoch/gestiegen sein, bei Angebotsüberhängen niedrig/gesunken sein. Deswegenwird in der Formel in Kasten 1 zusätzlich der Term „weitere regionale Faktoren“addiert,deru.a.auchPreiseffekteberücksichtigt.
WasisteinRegressionsmodell?
MitRegressionsmodellenkönnenZusammenhängezwischeneinerabhängigenVari‐ablen (hier: diequalitativeZusatznachfrage)undmehrerenerklärendenVariablen(z.B.Einkommen)quantifiziertwerden.FürjedeerklärendeVariablewirdgeschätzt,obsieinderVergangenheiteinenpositivenodernegativenoderkeinenEinflussaufdie qualitative Zusatznachfrage hatte und wie groß dieser Einfluss war. DieseSchätzkoeffizientenausderVergangenheitkönnendannunterbestimmtenAnnah‐menauchfürPrognosenderqualitativenZusatznachfrageinderZukunfteingesetztwerden.Dazuwirdangenommen,dassdieZusammenhänge–alsodieSchätzkoeffi‐zienten–künftigunverändertbleiben.VorausgesetztmanverfügtüberPrognosender erklärenden Variablen (z.B. Prognose des Einkommens), kann man dann zu‐sammenmitdenSchätzkoeffizientenaucheineregionalisiertePrognosederqualita‐tivenZusatznachfrageberechnen.
Regressionsanalysen ermöglichen die regionale Betrachtung empirischer Zusam‐menhängeinihrenWechselwirkungen.DieBerücksichtigungundAusweisungvonabhängigen Variablen einerseits und erklärenden Einflussfaktoren andererseitsermöglichteineobjektivierteBetrachtung–indervorliegendenUntersuchungeineregional‐ und zeitraumspezifische Abschätzung der qualitativen Zusatznachfrage.DabeiwerdenregionaleUnterschiededesHaushalts‐oderBevölkerungszuwachsesebensoberücksichtigtwiedieregionalenUnterschiedederWohnungsmärkte(z.B.
Regressionsmodelle haben aber auch Grenzen. Sie sind in hohemMaße von derDatenverfügbarkeitundDatenqualitätabhängig.DasModellkannnursoexaktsein,wie die Datengrundlage, auf der es spezifiziert wurde. Weitere SchwierigkeitenbereitenTimelags,diegeradeamWohnungsmarkteinebesondersgroßeRollespie‐len.53SiehabenzurFolge,dassz.B.derempirischeZusammenhangzwischenHaus‐haltswachstum und Baufertigstellungen sich nicht unbedingt in den gleichen Be‐trachtungszeiträumenniederschlägt.
Die im Regressionsmodell ermittelten statistischen Zusammenhänge lassen sichauchnicht (immer) kausal im Sinne einerUrsache‐Wirkungs‐Beziehung interpre‐tieren. Ein nachweislich hoher mathematisch‐statistischer Zusammenhang stelltnochkeine inhaltlicheUrsache‐Wirkungs‐Erklärungdar.DiegefundenenFaktorenkönnenu.U.auch„stellvertretende“IndikatorenfürbestimmteMerkmalesein(z.B.niedrige Bestandsmieten als Indikator für unattraktive Wohnungsbestände oderhoheNeubaumietenalsIndikatorfürKnappheitenimSegmentqualitativhochwer‐tigerWohnungen).TrotzdieserEinschränkungendarf vermutetwerden,dassdiegleichenBestimmungsfaktoren(z.B.niedrigeBestandsmieten)auchinderZukunftauffallendhäufigmithoherqualitativerZusatznachfragezusammentreffen.54
Auch wenn das Prognosemodell auf Grundlage der Regressionsanalyse nur eineSchätzungdarstellt,basiertdiesejedochaufeinerumfangreichenempirischenAna‐lyseund istdaherbesserals jedenormativeSetzung (z.B.0,3%p.a.Ersatzbedarf,pauschalinallenRegionen).UnsereAnalysekannalsokeineexaktenWirkungszu‐sammenhängeerklären,ihreLeistungliegtabersehrwohldarin,einenempirischenNachweisderWirkungsrichtungverschiedenerEinflussfaktorenundihrerGrößen‐ordnungenaufzuzeigen.
53 So liegt z.B. zwischen demWunsch, eine Neubauwohnung zu beziehen, und der Realisierung eine zeitliche
AlsqualitativeZusatznachfragewirdjenerTeilderBaufertigstellungendefiniert,dersich nicht allein auf der Grundlage quantitativer, demografisch bedingter Zusatz‐nachfrageerklärenlässt.DaMärkteimmerzueinemGleichgewichttendieren,lässtsichdieDiskrepanzzwischendemografischerklärbaremNeubauundFertigstellun‐gen innerhalb einer Region durch Angebotsmängel im Bestand, Präferenzen derNachfrager und Preiseffekte erklären. Als Indikatoren für Angebotsmängel, Präfe‐renzen und Preise wurden verschiedene verfügbare Variablen herangezogen.Schätzgrundlagebietet derZeitraum2005bis2014.Die großeZeitspanne ermög‐lichtes,auchEffektemitTimelagausreichendzuerfassen.FolgendeVariablenwur‐denberücksichtigt:
MittelwertderverfügbarenHaushaltseinkommen
Haushalts‐/Bevölkerungszuwachs
Geschosswohnungsanteil
EinfamilienhausquoteanallenFertigstellungen
VerteilungderWohnungennachBaualtersklassen
Inserierte Angebotspreise für Eigenheime (hedonische Preise für 100‐150m²), Geschosswohnungen (hedonische Preise für 60‐80m²) sowie fürMietwohnungen (hedonische Preise für 60‐80m²) jeweils getrennt für Be‐stands‐undNeubauangebote
Bezugseinheit der Modellierung sind Landkreise und kreisfreie Städte. Man kannunterstellen,dassinnerhalbdieserKreise(räumliche)Nachfrageelastizitätvorliegt.
ZieljederRegressionsschätzungistes,miteinermöglichstkleinenAnzahlanerklä‐rendenVariableneinenmöglichst großenAnteil anderbeobachtetenVariation zuerklären. Dieses Ziel wird mit einem zweistufigen Modellansatz erreicht. DiesesSchätzmodelluntersuchtdazuaufdererstenStufe,mitwelcherWahrscheinlichkeiteine qualitative Zusatznachfrage im jeweiligen Kreis überhaupt existiert. In derzweitenStufewirdgeschätzt,wiehochdieseZusatznachfrageist,fallseineexistiert.Diese Stufeberücksichtigt nurKreisemit positiverZusatznachfrage imSchätzzeit‐raum.55DieSchätzergebnissefürdieKoeffizientendererklärendenVariablensindinTabelle13aufgelistet.
EinepositivequalitativeZusatznachfrageistumsowahrscheinlicher,jestär‐kerdieZahlderHaushalteindenletztenfünfJahrengesunkenist. Interpretation:JewenigereineRegionwächst(wenigerzusätzlicheHaushal‐te), destowenigerwirdneu gebaut unddesto eher fehlendieWohnungenneuererbzw.höhererQualität.
Die qualitative Zusatznachfrage (in Regionenmit positiver qualitativer Zu‐satznachfrage)istumsogrößer,jemehrGebäudeanteiligimZeitraum1971bis1980errichtetwurden. Interpretation:Wohnungen dieser Baujahrgänge sind häufig von niedriger(städtebaulicher)QualitätalsandereBaujahrgänge. JemehrWohnungen ineinerRegionausdieserZeitstammen,destoeherfehlendiebesserenQuali‐täten.
Die qualitative Zusatznachfrage (in Regionenmit positiver qualitativer Zu‐satznachfrage)istumsogrößer,jestärkerdieEinwohnerzahlindenletztenfünfJahrengesunkenist. Interpretation:JewenigereineRegionwächst(wenigerzusätzlicheEinwoh‐ner),destowenigerwirdneugebautunddestomehrfehlendieWohnungenmitneuererbzw.höhererQualität.
AlleanderengetestetenVariablen,wieetwadieHöhedesverfügbarenEin‐kommens, die Höhe oder Veränderung der regionalen Kaufpreise oderMietensowiederGeschosswohnungsanteilunddieregionaleEinfamili‐enhausquote an allen Fertigstellungen, hatten keinen signifikanten Ein‐flussaufdieSchätzergebnisse.56
erste Stufe: KoeffizientWahrscheinlichkeit für "qualitative Zusatznachfrage > 0"Konstante 0,004relative Veränderung der Anzahl Haushalte (5 Jahre) -0,150
zweite Stufe:Höhe der qualitativen Zusatznachfrage* (falls > 0)Konstante 0,014Anteil Gebäude mit Baujahr 1971-80 0,065relative Veränderung der Einwohnerzahl (5 Jahre) -0,195
ZurPrognoseder zukünftigenqualitativenZusatznachfragewerdenPrognosen fürdie erklärenden Variablenmit den Koeffizienten aus demRegressionsmodell (vgl.Tabelle13)verrechnet.PrognosenbeziehensichaufdieZeiträumeT1(2015‐2019),T2(2020‐2024),T3(2025‐2029),T4(2030‐2034).DieintegriertenVariablenwurdenwiefolgterhoben:
