Tobias Streckel, LL.M. Modernes Portfoliomanagement in der ... · angepasstes Risiko/Renditeprofil;...

Modernes Portfoliomanagement in der Immobilieninvestment-Praxis Was sind entscheidenden Stellgrößen?

Tobias Streckel, LL.M.

TOP 1 Grundlagen Immobilien-Investment-/Portfoliomanagement

TOP 2 Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement

TOP 3 Tools im Immobilien-Portfoliomanagement

TOP 4 Case Studies: Investments der Real I.S. Immobilienfonds

17.-18.10.17 6. Jahrestagung Eigenanlage in Bonn Seite 2






core+

RENDITE RISIKO

Liquidität (Akquise/Dispo.)

Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Stellgrößen für (Immobilien-)Investmentstrategien

Investmentziele im Konflikt (mag. ∆) Investmentprofile

core

value-added

opportunistic

Risiko R

endi

te

Liquiditätsgrad hoch niedrig

risikoaffin

risikoavers


Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Einheitliches Strategieverständnis bei Immobilien? INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles )

Competence Center Process Management Real Estate

"Unterschieden wird in beste Objekte in bester Lage (Core), Immobilien mit Wertsteigerungschancen (Value-added) oder risikoreiche, bspw. leer stehende Gebäude und Projektentwicklungen (Opportunistic).

value-add

core

core + satellite

Investment Manager, Zitat

core =

core?


Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Kriterien zur Klassifizierung auf Investmentebene (1/2)

Quelle: in Anlehnung an Homann, J., Streckel, T.: Spezialfonds, in: Junius, K., Piazolo, D.: Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken

❉ core ✰value-added opportunisticAnteil der Wertsteigerung am Total Return z ≤ 30% 50% ≤ z ≤ 70% z ≥ 50%Anteil des Cash Returns am Total

z ≥ 70% 30% ≤ z ≤ 50% z ≤ 50%

Varianz/Volatilität des Cash Flows

gering mäßig hoch

Wertkomponente Grund & Boden

gering bis mäßig mäßig bis hoch hoch

Professionalität & Transparenz

hoch mäßig bis hoch gering bis mäßig

Gesamtbestand hoch mäßig geringLiquditität hoch mäßig geringVolatilität gering mäßig mäßig bis hochZykluseintritt stabiles, leichtes

WachstumWachstumsphase gemiedener / turnaround

Markt

Mar

ktR

endi

te &

Wer

t


Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Kriterien zur Klassifizierung auf Investmentebene (2/2)

❉ core ✰value-added ⦨ opportunisticLage prime sekundär tertiärGebäudequalität/-substanz

neuwertig bis gut Teil-Revitalisierung Revitalisierung

Vermietungsquote z ≥ 85% 30% ≤ z ≤ 50% z ≤ 30%Leerstandsart, falls vorhanden

friktionell friktionell und/oder strukturell

strukturell

Vermietungsfungibilität hoch mäßig geringMietvertragslaufzeiten (WALT)

t ≥ 5 Jahre t ≥ 3 Jahre t ≥ 0 Jahre

Mietvertragsauslauf diversifiziert (H ≤ 0,20) diversifiziert (0,2 ≤ H ≤ 0,7) konzentriert (H ≥ 0,7)Mieterqualität starke Bonität, namhaft mittlere Bonitäten überwiegend geringe

BonitätenMietvertragsstruktur vermieterfreundlich ausgeglichen mieterfreundlichManagementintensivität gering mäßig hoch

Finanzierungsstruktur (LTV)

z ≤ 60% lange Festschreibung + Lfz.

30% ≤ z ≤ 75% 65% ≤ z

Einfluss Mehrheitsbeteiligung, meist 100%

häufig Joint Venture / structured finance

oft Minderheitsbeteiligungen

Reportingaufwand gering mäßig hochWährungsrisiken keine / gering mäßig, teilgesichert hoch, ungesichertKomplexität der Struktur

gering mäßig hoch

Fina

nzie

r-un

gIm

mob

ilie

Quelle: in Anlehnung an Homann, J., Streckel, T.: Spezialfonds, in: Junius, K., Piazolo, D.: Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken 17.-18.10.17 6. Jahrestagung Eigenanlage in Bonn Seite 7

Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Exkurs: Immobilien-Transaktionsvolumen in Deutschland

50% 50% 42% 42% 44%

38%

28% 31% 38% 43% 37% 45%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2012 2013 2014 2015 2016 2017/H1

core core+ value-added opportunistic

Investmentprofil (% nach Vol.) Investmentvolumen (abs. in Mrd.)

43,7

53,3

21,1

10,1

19,1

23,0

25,0

30,5

39,9

55,5

52,5

62,5

53,2

65,3

25,9

13,4

22,9 29,0

36,0

44,2

52,7

79,0

65,7 62,5

0

25

50

75

100

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Wohn-Portfolios Gewerbe gesamt

Angebotsverknappung

Quelle: E&Y, Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2017 Quelle: JLL, Investment Market Overview, Germany, 2nd quarter 2017


Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Exkurs: Strategieanpassung im "neuen" Marktumfeld

Ren

dite

Risiko

Marktgleichgewicht

Angebotsverknappung Preise steigen = Renditesenkung bei

gleichem Risiko

= core Investor

Nachfrage > Angebot

Rendite/Risiko

Rendite/Risiko

↯ Spannungsfeld Elastizität des Investors bestimmt neues, angepasstes Risiko/Renditeprofil; Risikoanpassung im core-Profil nur begrenzt möglich ohne dieses zu verlassen, bspw. höherer LTV (Entstehung core+ Profil als Ausdruck gestiegener Risikobereitschaft)

Quelle: in Anlehnung an Homann, J., Streckel, T.: Spezialfonds, in: Junius, K., Piazolo, D.: Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken

1

2


Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Traditionelle Methoden im Investmentmanagement

1952: Portfoliotheorie (MPT) 1954: Single-Index-Modell (SIM) 1962: Capital Asset Pricing Model (CAPM) 1977: Arbitrage Pricing Theory (APT)

Vereinfachung auf einen makroöko. Faktor, der das systematische Risiko bestimmt

Erweiterung: Welcher Teil des Gesamtrisikos eines Investitionsobjektes ist nicht durch Risikostreuung/Diversifikation zu beseitigen?

Kein Marktgleichgewicht notwendig + keine Aussage über Risikoein- stellung des Investors mehr nötig + mehrere Einflussfaktoren möglich

Fortlaufende Optimierung des Verhältnis zw. Rendite, Risiko & Liquidität.


Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Immobilie – Asset mit Charakter (1/2)

Kriterien Immobilien (Alternatives) Conventionals

Komplexität ↑ hoch ⤨ Bandbreite Fungibilität ↓ i.d.R. niedrig ↑ sehr hoch Anzahl Transaktionen ↓ niedrige ↑ hoch

Losgröße ↑ groß ⤨ Bandbreite

Homogenität ↓ gering/keine ↑ hoch Transaktions-kosten/-dauer ↑ hoch ↓ gering

Bewertung ↭ finanzmathematische Methoden ⇄ i.d.R. Angebot & Nachfrage Management-Intensität/Einfluss ↑ hoch ↓ gering

Transparenz ↓ gering ↑ hoch Standardisierung/ Definitionen ↓ gering, unstrukturierte Daten ↑ hoch, strukturierte Daten

Anzahl Marktteilnehmer ↓ gering bis mittel ↑ hoch

ASSE

T AK

TEU

RE


Grundlagen Investment-/Portfoliomanagement Immobilie – Asset mit Charakter (2/2) Welche Anforderungen fordert dieser Charakter an einen institutionellen Investor, um hohe Chancen für den Investmenterfolg sicherzustellen?

erhöhter Ressourcenbedarf (Personell, Kosten) Einsatz von unterschiedlichen Spezialisten (Querschnittsmaterie) Marktkenntnis über die Historie sowie -präsenz: lokal + sektoral Prozess, Methoden und IT know-how (aktuelle Trend: proptech) …

Vergleichbarkeit: Der Investment-Charakter von Immobilien bildet einen hohen Verwandtschaftsgrad mit Private Equity. Ein Immobilien-Investment fordert wie eine Unternehmen eine aktive Betreuung/Management. Mehrere Einheiten bilden einen "Konzern" (Fonds/Portfolio).



TOP 2 Methodik des Immobilien-Portfoliomanagement




Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Ableitung einer Immobilienportfolio-Strategie

Zeit Wann kaufen, wann verkaufen?

Anlage Welche Immobilien sollen erworben werden?

Gewichtung Wie viel von was?

• Sektor / Nutzung • Geographie • […] • Volumen • Zustand • Vermietung

• Sektor / Nutzung • Geographie • Investment Styles • […]

• Zeitraum Investitionsphase • Haltedauer • Zeitraum Desinvestitionsphase


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Synthese aus top-down vs. bottom-up

top down Approach

bottom up Approach

(Weiter-)Entwicklung einer Investmentstrategie auf Basis von volkswirtschaftlichen Fundamentaldaten und Research-Methodik

Marktzugang aufbauen + ausweiten Analyse von Angeboten Auswahl und Ankauf

+ + + + …


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Investmentprozess Real I.S. (vereinfachte Darstellung)

Ergebnisse der makroökonomischen Recherchen werden im Realometer festgehalten und sind Voraussetzung für die Akquisefähigkeit eines Marktes.

Immobilien mit attraktiven Rahmendaten werden identifiziert und den Gremien vorgeschlagen.

Beurteilung der Immobilie und des entsprechenden Standortes in Hinblick auf ein langfristiges, wertschaffendes Investment. Hierbei wird die Immobilie sowohl als solche als auch als Investment innerhalb einer Fondslösung überprüft.

Abgleich der relevanten Prüfungsergebnisse mit den zu Anfang des Prozesses gesetzten Rahmen-bedingungen. Außerdem erfolgt der Abgleich mit dem Ankaufsprofil des Fonds.

Entsprechende Entscheidung der jeweiligen Gremien.

a) S

trat

egie

Risikomanagement/ Research

Investmentstrukturierung Immobilienakquise

Assetmanagement Fondsmanagement

Risikomanagement • Fondsmanager • Assetmanager

Vorstand AG Geschäftsführer KVG Aufsichtsrat KVG Anlageausschuss bei Immobilienspezialfonds

b) A

kqui

se

c) P

erfo

rman

ce

d) R

isik

om-

anag

emen

t

e) E

ntsc

heid

ung

gemeinsames, positives Votum erforderlich


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Strategieübersicht Portfolio & Einzelinvestment

Konzentration (Buffet) Erfolgsfaktor: Timing

Diversifikation (Markowitz) Erfolgsfaktor: Streuung

Portfolio Kollektiv

Immobilie granulares Element

α-Strategie (Manager)

β-Strategie (Markt)

Quelle, teilweise: Homann, J., Streckel, T.: Spezialfonds, in: Junius, K., Piazolo, D.: Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken

Best Deal / Distressed Buy Smart Sell Re/Development Asset Management Financial Management

Yield Compression Play the Cycle Inflation

core value-added opportunistic

Beschlossene Strategien müssen unter Berücksichtigung der Marktentwicklung fortlaufend einem Monitoring unterliegen und ggf. angepasst werden.

→ ↗ → → ↗ ↗

↗ ↗ ↗ ↗

↗

→

→

↗ ↗ →

→

↘ ↘ ↘ ↘ ↘

↘

↘

Fokus Wertschöpfung

…bspw. Real I.S. Regionalfonds Süddeutschland

…bspw. Real I.S. BGV VI


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Wertschöpfungskette Immobilienfonds

6. Jahrestagung Eigenanlage in Bonn Seite 18 17.-18.10.17

set-up /Placement

Immobilien- ankauf

Immobilien- be-

wirtschaftung

Immobilien- verkauf

Portfolioauf- und ausbau

Portfoliobereinigung und -auflösung

Product-development

Acquisition

• Auswahl (Selection) • Prüfung (Analysis) • Ankauf (Negotiation)

↺ Asset Management

• Vermietungsgeschäft • Bewirtschaftung • Positionierung

Disposition

• Timing • Vermarktungsstrategie

hoch mittel mittel

≙ Indikation: Grad der Wertschöpfung bei core/core+ Investments im geregelten Verkehr in EU

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Asymmetrische Information im Transaktionsprozess


Kaufvertrag

hidden characteristics hidden action

☠ adverse selection ☠ moral hazard

ex post ex ante

Abschluss Kaufvertrag

after sales

Tran

saak

tions

pr

ozes

s

1. Qualitätsbewertung 2. Pricing 3. Verhandlung pareto optimum

Auf

gabe

Vertragseinhaltung durch Anreiz-

und Sanktionsmaßnahmen

Due Diligence

Verhandlungen

(Teil)Zahlung/BNL Übergang

reps (Gewährleistungen) warranties (Garantien) indemnities(Entschädigung) escrow (Hinterlegung)

LOI Analyse

Angebot verfeinert

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Asymmetrische Information im Transaktionsprozess

Hidden Characteristics (verborgene Eigenschaften) Chloridbelastung der Tiefgarage (dem Verkäufer bekannt), welche der Käufer nicht augenscheinlich erkennen kann

Hidden Action / Information (verborgene Handlung / Information) anstehende, noch nicht ausgesprochene Kündigung eines

Großmieters (dem Verkäufer bekannt) Einführung einer Mietpreisbremse / ausländischen Investor nicht

bekannt (mangelnde Fachkenntnis)

Hidden Intention Verkäufer stellt Kaufpreis-Besserungsschein für Leerstandsflächen Verkäufe mietet über substanzschwache Drittfirma zu hoher Miete Kaufpreis erhöht sich nachträglich und ist zu zahlen Mieter geht anschließend insolvent Mietertrag fehlt + Leerstand


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Wesentliche Immobilien-Investmentparameter


Mieter Immobilie Portfolio Fonds Anleger

Rentabilität

Bonität Geschäftsmodell Vermietungsquote

Lagequalität Objektqualität Vermietungsstruktur Nutzung Losgröße

Finanzierung Strukturierung

Diversifikation






Dis

coun

ted

Cas

h Fl

ow (D

CF)

K

alku

latio

n

Standort-Scoring (Realometer)

Immobilien-Scoring

Financial Analysis

Analyse Vermietungsstruktur

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Einzel-Investmentanalyse Immobilie


Ertrags- &

Kundenstruktur

Bonitätsanalyse Mieterportrait

Finanzierungs- struktur

Produktqualität

Marktqualität

Rentabilität (Planung)

Die Analyse ermittelt die (i) Investmentqualität auf verschiedenen Ebenen, prüft den (i) Einklang mit den Strategiekriterien und ermittelt den (iii) Beitrag zum Bestandsportfolio.

Kaufpreis ▪ Finanzierungsstruktur ▪

Mietverträge ▪ Bewirtschaftung ▪ Instandhaltung ▪ Revitalisierung ▪

Nachvermietung ▪ Marktentwicklung ▪

Inflation ▪ Gebühren ▪

sonst. Aufwand + Ertrag ▪

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Bonitätsbestimmung Credit Reform


im Ausland

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Vermietungsstruktur (Mieterprofil & Bonität)


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Mieterliste – Basis für die Vermietungsanaylse


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Mieterstruktur


TOP 10 Mieter (Mietflächen)Top Mietername Mietertrag ∅ -Miete %-Anteil Rest-Lfz. %-Anteil Rest-Lfz. Mietlfäche

absolut absolut kumuliert kumuliert kumuliert absolut kumuliert1 362.856 12,70 362.856 28,3% 5,3 J. 28,3% 5,3 J. 2.351 m² 2.351 m²2 202.812 15,10 565.668 15,8% 3,6 J. 44,2% 4,7 J. 1.010 m² 3.361 m²3 139.319 14,94 704.987 10,9% 4,2 J. 55,0% 4,6 J. 777 m² 4.138 m²4 104.000 16,02 808.987 8,1% 14,1 J. 63,1% 5,8 J. 541 m² 4.679 m²5 96.143 12,50 905.130 7,5% 9,6 J. 70,7% 6,2 J. 623 m² 5.302 m²6 55.291 22,71 960.421 4,3% 4,4 J. 75,0% 6,1 J. 198 m² 5.499 m²7 39.052 15,00 999.472 3,0% 8,9 J. 78,0% 6,2 J. 209 m² 5.708 m²8 36.973 22,60 1.036.445 2,9% 4,7 J. 80,9% 6,2 J. 136 m² 5.844 m²9 36.222 17,50 1.072.667 2,8% 4,7 J. 83,7% 6,1 J. 169 m² 6.013 m²

10 34.653 13,00 1.107.320 2,7% 0,3 J. 86,4% 5,9 J. 205 m² 6.218 m²(entspr. 86,4% Gesamtmiete) 1.107.320 14,39 1.107.320 86,4% 5,94 J. 86,4% 5,9 J. 6.218 m² 6.218 m²

11 28.974 17,50 1.136.294 2,3% 5,9 J. 88,7% 5,9 J. 131 m² 6.349 m²12 18.480 22,00 1.154.774 1,4% 4,7 J. 90,1% 5,9 J. 63 m² 6.412 m²13 13.780 12,20 1.168.554 1,1% 0,0 J. 91,2% 5,9 J. 91 m² 6.502 m²14 7.541 10,21 1.176.095 0,6% 0,0 J. 91,8% 5,8 J. 58 m² 6.560 m²15 7.183 8,20 1.183.278 0,6% 0,0 J. 92,4% 5,8 J. 73 m² 6.633 m²16 7.005 11,50 1.190.283 0,5% 0,0 J. 92,9% 5,7 J. 51 m² 6.683 m²17 6.762 11,50 1.197.045 0,5% 0,0 J. 93,4% 5,7 J. 49 m² 6.732 m²18 6.579 11,91 1.203.623 0,5% 0,0 J. 94,0% 5,7 J. 46 m² 6.778 m²19 6.520 10,00 1.210.143 0,5% 0,0 J. 94,5% 5,7 J. 54 m² 6.833 m²20 6.252 11,71 1.216.395 0,5% 0,0 J. 94,9% 5,6 J. 41 m² 6.874 m²

Gesamt (entspr. 94,9% total rent) 1.216.395 14,28 1.216.395 94,9% 5,62 J. 94,9% 5,6 J. 6.874 m² 6.874 m²

Radiologe am PrinzregentenplatzDr. MainkaStoff Studio DenzerDr. GlawarDr. Demircioglu

IFBA gem. GmbH (Hochschule Avago Technologie GmbHStadtbibliothek MünchenDr. WinterscheidtSchwab Medical GmbH

Holzer, FerdinandChristian, ChristaVeith, Werner

Fahrschule AcademySchmidt und UrbanekLudwig, RomanSchrepf und GrafKorte, HolgerTürk, Patricia

Dr. Hoydem

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Vermietungsstruktur (Top 10, Miete vs. Marktmiete)

TOP 10 (Durchschnittsmieten, Mietertragsanteil und Laufzeiten)

12,7015,10 14,94 16,02

12,50

22,71

15,00

22,60

17,50

13,0013,95 13,50

20,67

13,29 13,50 13,50 13,50

22,00

13,50 13,50

28%, 5,3 J.

16%, 3,6 J.

11%, 4,2 J.8%, 14,1 J. 8%, 9,6 J.

4%, 4,4 J. 3%, 8,9 J. 3%, 4,7 J. 3%, 4,7 J.0,0%5,0%10,0%15,0%20,0%25,0%30,0%

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

IFBA gem. G

mbH

(Hochschule

Fresenius)

Avago Technologie Gm

bH

Stadtbibliothek München

Dr. W

interscheidt

Schwab M

edical Gm

bH

Radiologe amPrinzregentenplatz

Dr. M

ainka

Stoff Studio Denzer

Dr. G

lawar

Dr. D

emircioglu

Ø-Miete, p.M. Marktmiete Mietanteil, Laufzeit


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Vermietungsstruktur (Portfolio: Miete vs. Restlaufzeit)

TOP 15 Mieter (Blasengröße = Mietertrag, Restlaufzeit & Miete p.m. EUR/m²)

IFBA gem. GmbH (Hochschule Fresenius)

(28,3%)

Avago Technologie GmbH (15,8%)

Stadtbibliothek München (10,9%)

Dr. Winterscheidt (8,1%)

Schwab Medical GmbH (7,5%)

Radiologe am Prinzregentenplatz (4,3%)

Dr. Mainka (3,0%)

Stoff Studio Denzer (2,9%)

Dr. Glawar (2,8%)

Dr. Demircioglu (2,7%)

Dr. Hoydem (2,3%)

Fahrschule Academy (1,4%)

0 J.1 J.2 J.3 J.4 J.5 J.6 J.7 J.8 J.9 J.

10 J.11 J.12 J.13 J.14 J.15 J.16 J.

12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 22,00

Restlaufzeit

Miete p.m. EUR/m²


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Vermietungsstruktur (Ertrag & Fläche)

(+) Over-Mietertrag ∅ -Miete Mietertrag ∅ -Miete (-) Underrent

510.417 40% 13,15 524.049 13,50 -2,7%220.557 17% 17,63 275.260 22,00 -24,8%123.128 10% 10,58 123.031 10,57 0,1%382.846 30% 15,47 334.127 13,50 12,7%

4.146 0% 4,83 3.861 4,50 6,9%1.241.094 97% 14,01 1.260.328 14,23 -1,5%

40.004 3% 30,31 40.560 30,73 0,0%1.281.098 100% 1.300.888 -1,5%

MarktVERMIETUNG (NUTZUNG)

EinheitenNutzungsart leer vermietet AnteilBüro Büro 597 m² 3.235 m² 44%EinzelhandeEinzelhandel 0 m² 1.043 m² 14%Wohnen Wohnen 0 m² 970 m² 13%Praxis Praxis 0 m² 2.063 m² 28%Lager Lager 25 m² 72 m² 1%Gesamt, Fläche 622 m² 7.381 m² 100%

Parken 58 Stück 110 StückGesamt

Mietertrag p.a., Flächen (Nutzungsart)

Büro (39,8%) 510.417

Einzelhandel (17,2%) 220.557

Wohnen (9,6%)

123.128

Praxis (29,9%) 382.846

Lager (0,3%) 4.146

Parken (3,1%) 40.004

Mietfläche, vermietet (Nutzungsart)

Büro (43,8%) 3.235m²

Einzelhandel (14,1%) 1.043m²

Wohnen (13,1%) 970m²

Praxis (27,9%) 2.063m²

Lager (1,0%) 72m²


Mietauslauf (Mietfläche)

Herfindahl-Index: 0,272

921

m²

1.01

0 m

²

1.34

2 m

² 2.35

1 m

²

131

m²

0 m

²

0 m

²

832

m²

0 m

²

0 m

²

0 m

²

0 m

²

0 m²

1.000 m²

2.000 m²

3.000 m²

4.000 m²

5.000 m²

6.000 m²

0 m²

500 m²

1.000 m²

1.500 m²

2.000 m²

2.500 m²

unbe

frist

et20

1720

1820

1920

2020

2120

2220

2320

2420

2520

26>

2026

Mietertrag (links) kumuliert (rechts)

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Vermietungsstruktur (Mietauslauf und ∅-Mieten)

Kon

zent

ratio

ns-

maß

Mietauslauf (Mietertrag)

Herfindahl-Index: 0,272

119.163

183.012

290.785

378.156

28.9740 0

133.730

0 0 0 00%

20%

40%

60%

80%

100%

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

unbe

frist

et20

1720

1820

1920

2020

2120

2220

2320

2420

2520

26>

2026

Mietertrag (rechts)kumuliert (links)

Vertragsmiete vs. Bestandsmiete

13,1

5 17,6

3

10,5

8

15,4

7

4,83

13,5

0

22,0

0

10,5

7 13,5

0

4,50

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

Büro

Einz

elha

ndel

Woh

nen

Prax

is

Lage

r

Vertragsmiete Marktmiete

Vertragsmiete vs. Marktmiete (Stockwerk)

4,83

17,55

12,28

13,87

13,31

14,18

4,50

19,68

13,50

13,50

12,42

12,56

0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00

-1 Etage

0 Etage

1 Etage

2 Etage

3 Etage

4 Etage

Marktmiete Vertragsmiete


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Vermietungsstruktur (Ertrag & Fläche n. Stockwerk)

Mietertrag, gesamt (Stockwerk, Nutzungsart)

0 100.000 200.000 300.000 400.000

-1 Etage

0 Etage

1 Etage

2 Etage

3 Etage

4 Etage

Büro Einzelhandel Wohnen Hotel LogistikLager Sonstige (Fl.) Praxis Gastronomie

Mietfläche (Stockwerk, Nutzungsart)

0 m² 5 m² 10 m² 15 m² 20 m²

-1 Etage

0 Etage

1 Etage

2 Etage

3 Etage

4 Etage

HunderteBüro Einzelhandel Wohnen Hotel LogistikLager Sonstige (Fl.) Praxis Gastronomie


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Vermietungsstruktur (Vermietung vs. Leerstand)

LEERSTAND (FLÄCHE)Fläche Büro Einzelhandel Wohnen Hotel Logistik Praxis Lager GastronomieSonstige (Fl Gesamt-1 Etage 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 25 m² 0 m² 0 m² 25 m²0 Etage 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m²1 Etage 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m²2 Etage 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m²3 Etage 259 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 259 m²4 Etage 338 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 338 m²Gesamt 597 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 25 m² 0 m² 0 m² 622 m²

VERMIETUNG vs. LEERSTAND

Miete Mietertrag %-Anteil Fläche %-Anteil ∅-Miete Parkplätze %-Anteil ∅-MieteBestandsmieter (Vertrag) 1.510.453 93,9% 7.381 92,2% 0,00 52 Stück 47,3% 30,31Leerstand (Marktmiete) 98.135 6,1% 622 7,8% 13,14 58 Stück 52,7% 30,73Gesamt (kalk.) 1.608.588 100,0% 8.004 100,0% 1,02 110 Stück 100,0% 30,31

LEERSTAND (MIETE EUR/m²)Fläche Büro Einzelhandel Wohnen Hotel Logistik Praxis Lager GastronomieSonstige (Fl Gesamt-1 Etage 4,50 EUR/m²0 Etage1 Etage2 Etage3 Etage 13,50 EUR/m²4 Etage 13,50 EUR/m²Gesamt 13,50 4,50 13,14

LEERSTAND (MIETERTRAG p.a.)Fläche Büro Einzelhandel Wohnen Hotel Logistik Praxis Lager GastronomieSonstige (Fl Gesamt-1 Etage - - - - - - 1.350 - - 1.3500 Etage - - - - - - - - - 01 Etage - - - - - - - - - 02 Etage - - - - - - - - - 03 Etage 42.036 - - - - - - - - 42.0364 Etage 54.750 - - - - - - - - 54.750Gesamt 96.785 0 0 0 0 0 1.350 0 0 98.135


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Financial Analysis (Covenants, bsp. ICR Test)

gleichzeitiger Ausfall zweier Hauptmieter simuliert

ICR Test 02.10.2017

München, Clarita-Bernhard-Straße 18

Sollmiete 745.366 745.366 745.366 745.366 754.015 770.960 802.544 802.544 802.544 825.298 875.195 875.195Nettomiete 683.252 745.366 745.366 745.366 754.015 770.960 802.544 802.544 802.544 825.298 875.195 875.195- Kosten Leerstand / Anschlußvermietung 0 0 0 -30.239 -6.766 0 0 0 -134.937 -14.722 0 0Nettomiete abzgl. Kosten Leerstand 683.252 745.366 745.366 715.127 747.249 770.960 802.544 802.544 667.607 810.576 875.195 875.195

Bewirtschaftungskosten 11,00% -81.990 -81.990 -81.990 -81.990 -82.942 -84.806 -88.280 -88.280 -88.280 -90.783 -96.271 -96.271 Mietausfallwagnis 5,00% -37.268 -37.268 -37.268 -37.268 -37.701 -38.548 -40.127 -40.127 -40.127 -41.265 -43.760 -43.760 Nettomiete abzgl. Kosten Leerstand 563.994 626.108 626.108 595.869 626.607 647.606 674.137 674.137 539.200 678.529 735.164 735.164

Darlehen 5.000.000Zinssatz 1,60%

ICR 290% 705% 783% 783% 745% 783% 810% 843% 843% 674% 848% 919% 919%Grenzwert Nettomiete für ICR Breach → 232.000 415% 493% 493% 455% 493% 520% 553% 553% 384% 558% 629% 629%

331.994 394.108 394.108 363.869 394.607 415.606 442.137 442.137 307.200 446.529 503.164 503.164Buffer

ICR Test 02.10.2017

München, Clarita-Bernhard-Straße 18

Sollmiete 680.350 680.350 680.350 735.492 754.015 770.960 802.544 802.544 802.544 825.298 875.195 875.195Nettomiete 680.350 267.560 373.903 735.492 754.015 770.960 802.544 802.544 802.544 825.298 875.195 875.195- Kosten Leerstand / Anschlußvermietung 0 0 0 -30.239 -6.766 0 0 0 -134.937 -14.722 0 0Nettomiete abzgl. Kosten Leerstand 680.350 267.560 373.903 705.253 747.249 770.960 802.544 802.544 667.607 810.576 875.195 875.195

Bewirtschaftungskosten 11,00% -74.839 -74.839 -74.839 -80.904 -82.942 -84.806 -88.280 -88.280 -88.280 -90.783 -96.271 -96.271 Mietausfallwagnis 5,00% -34.018 -34.018 -34.018 -36.775 -37.701 -38.548 -40.127 -40.127 -40.127 -41.265 -43.760 -43.760 Nettomiete abzgl. Kosten Leerstand 571.494 158.704 265.047 587.574 626.607 647.606 674.137 674.137 539.200 678.529 735.164 735.164

Darlehen 5.000.000Zinssatz 1,60%

ICR 290% 714% 198% 331% 734% 783% 810% 843% 843% 674% 848% 919% 919%Grenzwert Nettomiete für ICR Breach → 232.000 424% -92% 41% 444% 493% 520% 553% 553% 384% 558% 629% 629%

339.494 -73.296 33.047 355.574 394.607 415.606 442.137 442.137 307.200 446.529 503.164 503.164Buffer


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Immobilien-Scoring

Immobilien Scoring29.09.2017Version 1.1.8Objekt:

Vermietung - Risikobetrachtung100% = Zielerfüllung

FStFSt 100,0%

<Kürzel 2> 1,9%<Kürzel 3> 1,9%

Mikrolage & Objektbewertung

Kriterien vollständig

0% 50% 100%

GewichteteMietrestlaufzeit

Vermietungsleistung

Mieterbonität

Mietermix

Marktkonformität derMiethöhe

ErwarteteMietpreisentwicklung im

Markt

Umlagefähigkeit derNebenkosten

Instandhaltungskosten

Nachvermietungskosten

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%Teilmarkt

Erreichbarkeit

Nahver-sorgung

Umgebung

Gebäude-alter

Drittver-wendung

Flexibilität

Architektur &Zustand

Ausstattung

Sanitärein-richtungen

Parken

FSt <Kürzel 2> <Kürzel 3>

92,9%

84,2%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

90,0%

100,0%

Lage Objekt

FSt <Kürzel 2> <Kürzel 3>

Mikrolage Ø 93%

Objekt Ø 84%

o +-

* 0 = Benchmark; entspricht den Real I.S. Standardannhmen

*


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Standort Scoring (Realometer), Parameter

Gewich-

tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Makroebene (Land)

Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit gering 5% nein Global Competitiveness Index von World Economic Forum

2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% ja Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr u. Folgejahr, Consensus

3 Immob. Rahmenbedingungen mittel 15% nein qualitative Bewertung z.B. Gesetzgebung bzgl. Mietvertrag, Kauf-Nebenkosten

Ergebnis Dynamik 50%

Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% ja S&P Rating

5 Währungsrisiko mittel 15% nein Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang

1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben)

6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% ja JLL Real Estate Transparency Index

Ergebnis Risiko Land 50%

Gesamt Land 100%

Immobilienmarkt (Makrostandort) Büro

Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 15% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum

Durchschnitt der letzten 5 Jahre in %

3 Mietpreisentwicklung hoch 20% nein Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren

4 Renditeabstand gering 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 5 Marktgröße mittel 15% nein Büroflächenbestand (Mio. m²)

6 Leerstandsrate mittel 15% nein Leerstandsrate in %

7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

8 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten 5 Jahren relativ zur heutigen Spitzenmiete in %

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Standort Scoring (Realometer), Parameter

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition

Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%

Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%

Geringe Risiken Hohe Risiken

Ger

inge

Ren

dite

H

ohe

Ren

dite


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Discounted Cash Flow Kalkulation (1/2: Objekt)

CASH FLOW RUMPFJAHR

Periode 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Jahr 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

SummeNettomiete 8.180.521 656.194 701.763 700.482 725.242 733.346 734.510 770.399 770.796 773.279 806.966 807.545- Maklerkosten -66.143 0 -31.679 0 0 0 0 -34.464 0 0 0 0- Revitalisierungskosten -205.336 0 -98.344 0 0 0 0 -106.992 0 0 0 0- Kosten Leerstand / Anschlußvermietung -66.143 0 -31.679 0 0 0 0 -34.464 0 0 0 0- Kosten Sonstiges (absolut) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 manuelle Anpassungen -238.020 -34.650 -37.800 -20.130 -18.180 -18.180 -18.180 -18.180 -18.180 -18.180 -18.180 -18.180 Betriebergebnis 7.604.879 621.544 502.262 680.352 707.062 715.166 716.330 576.299 752.616 755.099 788.786 789.365- Mietausfallwagnis / Leerstand -40.903 -3.281 -3.509 -3.502 -3.626 -3.667 -3.673 -3.852 -3.854 -3.866 -4.035 -4.038

Nicht umlagefähige Verwaltungskosten- Grundsteuer 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0- Versicherung -8.181 -656 -702 -700 -725 -733 -735 -770 -771 -773 -807 -808 - Technische Hausverwaltung -81.805 -6.562 -7.018 -7.005 -7.252 -7.333 -7.345 -7.704 -7.708 -7.733 -8.070 -8.075 - Kaufmännische Hausverwaltung -81.805 -6.562 -7.018 -7.005 -7.252 -7.333 -7.345 -7.704 -7.708 -7.733 -8.070 -8.075 - Sonstige Kosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

nicht-umlagefähige Betriebskosten -171.791 -13.780 -14.737 -14.710 -15.230 -15.400 -15.425 -16.178 -16.187 -16.239 -16.946 -16.958

- Kosten für laufende Instandhaltung -360.448 -17.657 -19.590 -19.923 -20.262 -20.606 -41.913 -42.625 -43.350 -44.087 -44.836 -45.599 - Umsatzsteuerschaden -100.974 -3.950 -20.648 -4.351 -4.459 -4.524 -7.204 -25.160 -7.480 -7.579 -7.762 -7.859 Netto-Betriebsergebnis 6.930.763 582.876 443.778 637.866 663.485 670.969 648.116 488.483 681.745 683.328 715.206 714.910- Kosten für Refurbishment 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Cashflow vor An- und Verkauf 6.930.763 582.876 443.778 637.866 663.485 670.969 648.116 488.483 681.745 683.328 715.206 714.910Cashflow aus An- und Verkauf -801.645 -14.274.060 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13.472.415

Internal Rate of Return 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%Netto-Rendite 4,5% 3,1% 4,5% 4,6% 4,7% 4,5% 3,4% 4,8% 4,8% 5,0% 5,0%Ø-Netto-Rendite seit Ankauf bis Jahr X 3,8% 4,0% 4,2% 4,3% 4,3% 4,2% 4,3% 4,3% 4,4% 4,4%Ø-Netto-Rendite über Laufzeit 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4% 4,4%


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Discounted Cash Flow Kalkulation (1/2: Fonds)

CASH FLOWPeriode 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Jahr 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Summe

Cashflow vor An- und Verkauf (Objektebene) 6.930.763 582.876 443.778 637.866 663.485 670.969 648.116 488.483 681.745 683.328 715.206 714.910+ Nettoveräußerungserlös 13.337.013 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13.337.013+ Zinseinahmen Verzinsung 0,050% p.a. 1.183 0 71 119 126 127 122 82 130 130 138 138Erträge, gesamt 20.268.960 582.876 443.849 637.985 663.610 671.097 648.238 488.565 681.875 683.459 715.344 14.052.062

BasisDepotbankgebührJA WP, Buchh. etc.Gebühren Bewerterlaufende Steuerberatung

Real I.S. ( KAG) GebührenAssetmanagementVertrieb und Anlegerbetreuung

Real I.S. AG GebührenAssetmanagementSonstige Administration

nicht-umlagefähige UStAufwendungen, gesamt -1.167.550 -94.804 -107.048 -106.630 -107.263 -106.839 -107.484 -107.053 -107.711 -107.274 -107.944 -107.500

EBITDA 19.101.409 488.072 336.800 531.355 556.347 564.258 540.753 381.512 574.164 576.185 607.401 13.944.562

Fremdkapital 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000 5.160.000- Zinsen -1.295.590 -108.790 -118.680 -118.680 -118.680 -118.680 -118.680 -118.680 -118.680 -118.680 -118.680 -118.680 Tilgungssatz 0 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Schlusstilgung -5.160.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -5.160.000 Kosten Anschlussfinanzierung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Cash Flow, nach Finanzierung, vor Steuer 12.645.819 379.282 218.120 412.675 437.667 445.578 422.073 262.832 455.484 457.505 488.721 8.665.882

Financial Set Up-Kosten (sofort abzugsfähig) -34.489 Ausschüttung 3,0% 12.643.580 344.792 218.120 412.675 437.667 445.578 422.073 262.832 455.484 457.505 488.721 8.698.132Ausschüttung in % der Investoreneinlage 3,62% 2,29% 4,34% 4,60% 4,68% 4,44% 2,76% 4,79% 4,81% 5,14% 91,44%Liquiditätsreserve 32.250 32.250 32.250 32.250 32.250 32.250 32.250 32.250 32.250 32.250 32.250 0

ausschüttungsfähiger Betrag o. Veräußerung 4,3% 4.434.316 344.792 218.120 412.675 437.667 445.578 422.073 262.832 455.484 457.505 488.721 488.869laufende Ausschüttung 3,954% 2,3% 4,3% 4,6% 4,7% 4,4% 2,8% 4,8% 4,8% 5,1% 5,1%Ø-Ausschüttungsrendite 4,3% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27% 4,27%


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Discounted Cash Flow Kalkulation Analyse (1/3)

RENTABILITÄT LAUFENDE AUSSCHÜTTUNG (EXKL. VERKAUFSERGEBNIS)

Ø-Ausschüttungsrendite

ohne Veräußerung 4,3%mit Veräußerung 3,0%

IRR (Internal Rate of Return) 3,2%

4,0%

2,3%

4,3% 4,6% 4,7% 4,4%

2,8%

4,8% 4,8% 5,1% 5,1%

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

SENSITIVITÄTEN (FONDS)

KennzahlHurdle I 3,00% X aufHurdle II 4,50% Y auf

Faktor 14,87 15,14 15,42 15,69 15,97 16,25 16,52 16,80 17,07 17,35 17,62 17,90 18,17Miete 3,01% ###### -8,33% -6,67% -5,00% -3,33% -1,67% 0,00% 1,67% 3,33% 5,00% 6,67% 8,33% 10,00%

737.631 -10,00% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,3% 1,5% 1,7% 1,9% 2,1% 2,3% 2,5% 2,7% 2,9%751.291 -8,33% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,7% 1,9% 2,1% 2,3% 2,5% 2,7% 2,9% 3,1%764.951 -6,67% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% 2,2% 2,4% 2,6% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4%778.611 -5,00% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% 2,2% 2,4% 2,6% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4% 3,6%792.271 -3,33% 1,3% 1,6% 1,8% 2,0% 2,2% 2,4% 2,6% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4% 3,6% 3,8%805.931 -1,67% 1,5% 1,7% 2,0% 2,2% 2,4% 2,6% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4% 3,6% 3,9% 4,1%819.591 0,00% 1,7% 1,9% 2,2% 2,4% 2,6% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4% 3,7% 3,9% 4,1% 4,3%833.250 1,67% 1,9% 2,1% 2,4% 2,6% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4% 3,7% 3,9% 4,1% 4,3% 4,5%846.910 3,33% 2,1% 2,3% 2,6% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4% 3,7% 3,9% 4,1% 4,3% 4,5% 4,8%860.570 5,00% 2,3% 2,5% 2,8% 3,0% 3,2% 3,4% 3,7% 3,9% 4,1% 4,3% 4,6% 4,8% 5,0%874.230 6,67% 2,5% 2,7% 3,0% 3,2% 3,4% 3,6% 3,9% 4,1% 4,3% 4,6% 4,8% 5,0% 5,2%887.890 8,33% 2,7% 2,9% 3,2% 3,4% 3,6% 3,9% 4,1% 4,3% 4,5% 4,8% 5,0% 5,2% 5,5%901.550 10,00% 2,9% 3,1% 3,4% 3,6% 3,8% 4,1% 4,3% 4,5% 4,8% 5,0% 5,2% 5,5% 5,7%

± 10,0%± 10,0%

Ø-Ausschüttungsrendite mit Veräußerung

5B


OBJEKT CASH FLOW

Nettomiete

Cash Flow Objekt

4,5%

3,1%

4,5% 4,6% 4,7% 4,5%

3,4%

4,8% 4,8% 5,0% 5,0%

3,6%

-1,7%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Refurbishment Instandhaltung & nicht-umlagefähige Kostenmanuelle Anpassungen Kosten Sonstiges (absolut)Kosten Leerstand / Anschlußvermietung RevitalisierungskostenMaklerkosten Netto-Rendite (rechts)

FONDS CASH FLOW

Erträge

Ausschüttung (abs)

4,0%

2,3%

4,3%4,6% 4,7%

4,4%

2,8%

4,8% 4,8%5,1% 5,1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

0 TEUR

100 TEUR

200 TEUR

300 TEUR

400 TEUR

500 TEUR

600 TEUR

700 TEUR

800 TEUR

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Aufwendungen, Fonds Zinsen Ausschüttung, % (rechts)

ANKAUF vs. VERKAUF

Preis Miete %-Veränder. Faktor Rendite Capital ValueAnkauf 12.900.000 715.848 18,02x 5,55% 3.624 EUR/m²

12.900.000 628.920 20,51x 4,88%Barwert Over/Underrent -645.847

Ankauf nach Barwert 12.254.153 628.920 19,48x 5,13%

Verkauf 13.540.115 819.591 16,52x 6,05% 3.803 EUR/m²Differenz 640.115 103.743 14,5% -1,50x 0,50% 180 EUR/m²

Markmiete

Verkaufserlös 13,07 Mio.

Verkaufspreis 13,34 Mio.

Kaufpreis 12,90 Mio.

NK 0,27 Mio.

NK 1,37 Mio.

0 Mio. 5 Mio. 10 Mio. 15 Mio.

(2) Verkauf

(1) Ankauf

-1,2 Mio.

Verlust

CapEx | BESTAND

Σ %-Anteil JNKM t0 10,9 Jahren p.aInstandsetzung 360.448 41% 0,50x 101,25 EUR 9,27 EURRevitalisierung 205.336 24% 0,29x 57,68 EUR 5,28 EURLeerstand / Anschlußvermietu 66.143 8% 0,09x 18,58 EUR 1,70 EURman. Anpassungen 238.020 27% 0,33x 66,86 EUR 6,12 EURGesamt 869.947 100% 1,22x 244,37 EUR 22,38 EUR

pro m²

Instandsetzung360.448

Revitalisierung; 205.336 Leerstand /

Anschlußvermietung; 66.143

man. Anpassungen; 238.020

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Discounted Cash Flow Kalkulation Analyse (2/3)


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Beitrag zum Bestandsportfolio (Strategie)


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Beitrag des Ankaufs zum Bestandsportfolio (Rendite)


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Beitrag des Ankaufs zum Bestandsportfolio (MV-Restlaufzeit)


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Beitrag des Ankaufs zum Bestandsportfolio (Branchen)


Methoden des Immobilien-Portfoliomanagement Strategie-Beschreibung und Conclusio

top-down

bottom-up

Synthese

Investment-S

tory / Strategie ( roter Faden)

Real I.S. Investment Expose





TOP 4 Case Study: Investments der Real I.S. Immobilienfonds


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Krs. Dachau)

Die Neubauentwicklung

"Neue Mitte" in Karlsfeld mit den

Mietern Edeka, Aldi und Müller

konnte durch einen off-market

Deal in 12/2016 in ein Spezial-

AIF der Real I.S. erfolgreich

eingebracht werden.


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Krs. Dachau)

Welche Renditeerwartung ist im aktuellen Umfeld bei 40%

LTV realistisch?


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) Standort: Wettbewerbssituation


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) Standort: Umfeld


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) Standort: MVV (M-Verkehrsverein) Gebiet


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) Mikrolage 2003


Case Study: Real I.S: Core Segment Mikrolage 2013


Case Study: Real I.S: Core Segment Mikrolage 2017


Case Study: Real I.S: Core Segment "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Krs. Dachau)


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) Rentabilitätsbetrachtung

3,32%

5,19% 5,19% 5,19% 5,19% 5,07% 5,44% 5,51% 5,51% 5,51% 5,58%

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Laufende Ausschüttungen (ohne Veräußerungserlös)

Durchschnittliche Ausschüttung

ohne Veräußerung 5,3%

mit Veräußerung 4,2%

IRR 4,4%


Case Study: "FMZ" Neue Mitte, Karlsfeld (Dachau) Strategische Eckpfeiler

Imm

obili

e S

tand

ort

• Immobilien-Investments müssen die Umsetzung einer Strategie ermöglichen

• Stärken & Schwächen können durch das Management beeinflusst werden

• Chancen & Risiken werden i.d.R. vom Marktgeschehen bestimmt


Kontakt

Tobias Streckel, LL.M. Dipl.-Betriebswirt (FH) Fundmanager Club Deals Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement Innere Wiener Str. 17, 81667 München Tel. +49 89 489082408 Fax +49 89 4890827408 [email protected] www.realisag.de


mailto:[email protected]



http://www.realisag.de/


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Tobias Streckel, LL.M. Modernes Portfoliomanagement in der ... · angepasstes Risiko/Renditeprofil;...

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