Swiss Real SnapShot!In der Verlängerung
Aktuelle Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt
Herbst 2017
Inhalt04 Makroökonomisches
Umfeld
06 Büroflächenmarkt
08 Verkaufsflächenmarkt
10 Wohnflächenmarkt
12 Direkte Immobilienanlagen
14 Indirekte Immobilienanlagen
16 Neuland für Vorsorgeeinrichtungen – Der Immobilien Share Deal
Swiss Real SnapShot! 1
2 Swiss Real SnapShot!
Sehr geehrte Damen und Herren
Der KPMG Swiss Real SnapShot! vermittelt Ihnen zweimal jährlich einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen im Schweizer Immobilienanlagemarkt und seine beeinflussenden Faktoren.
Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein heterogenes und stark segmentiertes Gebilde. Der KPMG Swiss Real SnapShot! beschränkt sich deshalb auf eine nationale Betrachtung, ohne detailliert auf regionale Besonderheiten einzugehen.
KPMG Real Estate verfügt über tiefgründige Expertise in den schweizerischen und internationalen Immobilienmärkten. Durch kompetente und umfassende Beratung generieren wir unserer Kundschaft Mehrwert in allen immobilienrelevanten Bereichen.
Lesen Sie auf Seite 18 des KPMG Real SnapShot!, was wir für Sie tun können und wie Sie von unseren Dienstleistungen profitieren.
Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre.
Freundliche Grüsse
Vorwort
Ulrich PrienPartner, Head of Real Estate Switzerland
Beat SegerPartner, Real Estate M&A
Swiss Real SnapShot! 3
In der Verlängerung
Makroökonomisches Umfeld Im zweiten Halbjahr 2017 befindet sich die Weltkonjunktur auf Wachstumskurs. Durch die Impulse aus dem Ausland steigt auch die Nachfrage nach Schweizer Produkten und Dienstleistungen. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) erwartet für das Jahr 2017 ein BIPWachstum von 0.9%.
Die Schweizer Exporte haben sich in den ersten drei Quartalen 2017 positiv entwickelt. Der Exporthandel stieg im 3. Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahresquartal um 2.5% (nominal). Im Vergleich zum 3. Quartal 2016 am stärksten gewachsen sind die Bereiche Textilien, Bekleidung, Schuhe mit +26.9% und Metalle mit +12.1%. Mit einem Anteil von 45% am Gesamthandel machen chemischpharmazeutische Produkte wie bereits in den Vorjahren den bedeutendsten Anteil am Schweizer Export aus. Im 3. Quartal verlor die Handelsbilanz gegenüber einem Überschuss von CHF 10.5 Mrd. im 1. Quartal zwar an Dynamik, dennoch verzeichnet die Handelsbilanz mit CHF 8.5 Mrd. einen markanten Überschuss. Die Konsensprognose stimmt zuversichtlich, dass die Wirtschaftsaktivität in der Schweiz weiter anziehen wird und prognostiziert für 2018 ein BIPWachstum von 1.8%. Vor dem Hintergrund des Konjunkturwachstums entspannt sich bei gleichzeitig tieferem Bevölkerungswachstum die Lage auf dem Schweizer Arbeitsmarkt. Für 2017 wird eine Reduktion der Arbeitslosenquote auf 3.2% (VJ: 3.5%) erwartet. Die Expertengruppe Konjunkturprognose des Bundes geht von einem Beschäftigungszuwachs von 0.3% im aktuellen Jahr und von 0.8% im Jahr 2018 aus. Entsprechend könnte die Arbeitslosenquote bis 2018 nochmals sinken.
Die Entwicklung des Konsumentenpreisindex wird mit 0.4% für das Gesamtjahr 2017 leicht positiv erwartet. Gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) ist die positive Entwicklung wesentlich auf gestiegene Mieten und höhere Preise der Erdölprodukte zurückzuführen.
Makroökonomische Indikatoren1
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
P
2018
P
BIP
-Wac
hstu
m, A
rbei
tslo
senq
uote
und
Kon
sum
ente
npre
isin
dex
BIP Wachstum ArbeitslosenquoteKonsumentenpreisindex
Konsensprognose
Quelle: BAKBasel, Credit Suisse, KOF, Seco, UBS und KPMG
1 P = Konsensprognose basierend auf BAKBasel, UBS, Credit Suisse, KOF und SECO
4 Swiss Real SnapShot!
Der Internationale Währungsfonds prognostiziert das Wirtschaftswachstum der Industrieländer mit 2.2% für das Jahr 2017 und 2.0% für das Jahr 2018, leicht positiver als noch im Oktober des letzten Jahres. Die gute Wirtschaftslage im Euroraum führte ab der Jahresmitte zu einer partiellen Kurskorrektur des Euros. Die EZB hat trotz ihrer geldpolitischen Ausrichtung ihr Inflationsziel von knapp unter 2% nicht erreicht. Die quantitative Lockerung der EU soll noch nicht gestoppt werden. Die EZB hat das Programm bis September 2018 verlängert, jedoch soll das monatliche Kaufvolumen ab Januar 2018 von EUR 60 Mia. auf EUR 30 Mia. reduziert werden. In den USA propagiert die Regierung Steuersenkungen für Unternehmen und will inländische Infrastrukturausgaben erhöhen, was zu neuen Impulsen im Wirtschaftssektor führen könnte. Aus diesen Gründen wird vom IWF für die USA eine solide Wachstumsrate des Bruttoinlandprodukts von von 2.2% für das Jahr 2017 und 2.3% für 2018 erwartet. Das Fed bestätigte in diesem Herbst, den graduellen Zinserhöhungszyklus fortführen zu wollen. Die Zinsen in der Eurozone und der Schweiz dürften mittelfristig diesem Pfad folgen.
Globales BIP Wachstum
0% 2%1% 3% 5%4% 6%
Globales Wachstum
Industrieländer
USA
UK
Eurozone
Japan
Schwellen- undEntwicklungsländer
2017 2018
Quelle: IWF und KPMG
Aufgrund des konjunkturellen Aufschwungs in den grossen europäischen Zuwanderungsländern ist in der Schweiz in kurzer bis mittlerer Frist weiter mit rückläufigen Migrationszahlen zu rechnen. Seit dem letzten Höchststand im Jahr 2013 fällt der Wanderungssaldo 2016 zum dritten Mal in Folge tiefer als in der Vorperiode aus. Der Wanderungssaldo im laufenden Jahr 2017 (01.201709.2017) beträgt gemäss dem Staatssekretariat für Migration (SEM) 37,000 NettoEinwanderer. Sollte die Zuwanderung im restlichen Jahr gleich bleiben, erreicht der Saldo per Ende 2017 rund 49,000 Personen, was gegenüber dem Jahr 2016 einem Rückgang von 11,000 Personen entsprechen würde.
Wanderungssaldo
-20,000
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Q3
2017
Wan
deru
ngss
aldo
Deutschland Frankreich ItalienSpanien Portugal AsienÜbrige Länder Afrika Gesamttotal
Quelle: BFS, SEM und KPMG
Der Einkaufsmanagerindex (PMI) schloss Ende Oktober mit 62.0 Zählern auf dem höchsten Stand seit Februar 2011 und um 7.4 Punkte höher als Ende Januar 2017. Insbesondere durch die robuste Industriekonjunktur liegt der PMI damit deutlich über der Wachstumsgrenze von 50 Punkten. Diese Entwicklung zeigt sich auch im KOF Konjunkturbarometer, das mit 105.8 Punkten über dem langfristigen Mittelwert liegt. Der Ausblick für die Schweizer Wirtschaft ist somit vielversprechend und in kurzer bis mittlerer Frist ist mit positiven Wachstumsraten zu rechnen.
Einkaufsmanagerindex (PMI), Konjunkturbarometer (KOF)
und EUR/CHF Wechselkurs
Wechselkurs EUR/CHFPMIWachstumsschwelle PMI
KOF BarometerKOF Barometer 10-Jahres Mittel
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
1.8
0
20
40
60
80
100
120
140
Jan.
200
0
Jan.
200
1
Jan.
200
2
Jan.
200
3
Jan.
200
4
Jan.
200
5
Jan.
200
6
Jan.
200
7
Jan.
200
8
Jan.
200
9
Jan.
201
0
Jan.
201
1
Jan.
201
2
Jan.
201
3
Jan.
201
4
Jan.
201
5
Jan.
201
6
Jan.
201
7
Wechselkurs E
UR
/CH
F
PM
I und
KO
F B
arom
eter
Quelle: Procure, Credit Suisse, SNB, KOF und KPMG
Swiss Real SnapShot! 5
wobei 1,005 neue Arbeitsplätze (2015: 1,082 Arbeitsplätze) entstanden. Die Konferenz kantonaler Volkswirtschaftsdirektoren spricht, trotz politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten, von einem soliden Jahr. Trotz teilweise abnehmender Leerstände in den Grossstädten ist bei relativ konstanter Nachfrage gesamtschweizerisch auch für das Jahr 2018 mit hohen Leerstandsquoten im Bürosegment zu rechnen.
Firmenansiedlungen Schweiz
0
200
400
600
800
1,000
1,200
0
50
100
150
200
250
300
350
2012 2013 2014 2015 2016
Anzahl A
rbeitsstellenAnz
ahl U
nter
nehm
enAnzahl Unternehmen Anzahl Arbeitsplätze
Quelle: Konferenz der kantonalen Volkswirtschaftsdirektoren und KPMG
Gemäss den Auswertungen des Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) haben die politischen Unsicherheiten in der Schweiz abgenommen. Die positiven Signale sind laut kantonaler Standortvermarkter hauptsächlich im Wirtschaftsraum Basel und im Grossraum Zürich spürbar. In der Westschweiz ist der Umschwung noch nicht erfolgt. Das insgesamt stabile Ergebnis der Schweizer Wirtschaft lässt sich auf die im internationalen Vergleich stabile politische Entwicklung, sowie die günstigen Infrastrukturbedingungen und das hohe Bildungsniveau zurückführen. Ein Beispiel für eine erfolgreiche Firmenansiedlung ist Google. Das Unternehmen beschäftigt bereits 2,000 Mitarbeiter in Zürich und will bis ins Jahr 2021 rund 3,000 weitere Arbeitsplätze ansiedeln. Google begründet sein Wachstum in Zürich mit im Vergleich zu anderen europäischen Standorten besseren Rahmenbedingungen. Zürich biete dem Unternehmen, Zentralität, eine ideale Infrastruktur und die Nähe zur ETH
BüroflächenmarktEs fliesst weiterhin viel Kapital in die Entwicklung von Büroflächen. Die Summe der in den letzten zwölf Monaten bewilligten Bürobauten hat das langjährige Mittel von CHF 2 Mrd. im ersten Halbjahr 2017 überschritten. Die Zahlen des Bundesamtes für Statistik zeigen im gleichen Zeitraum einen Rückgang der Bürobeschäftigung um 0.5%. Die Nachfrage entwickelte sich also nicht im gleichen Masse wie die zu erwartende Angebotsausweitung.
Die stagnierenden Beschäftigungszahlen im Bürobereich sind im Wesentlichen auf den Stellenabbau in den Branchen Information und Kommunikation (1.4%) sowie Erbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen (1.9%) zurückzuführen. Die Anzahl Vollzeitäquivalente der Bürobeschäftigung liegt, wie zu Beginn des Jahres 2017, bei rund 1.2 Mio.
Im Büroflächenmarkt sind die Leerstände nach wie vor eine Herausforderung. Die Leerstandsquote hat allerdings im Jahr 2017 lediglich in Basel (+9.4%) nochmals zugenommen und war in den Städten Zürich (9.7%), Genf (12.9%) und Bern (7.1%) rückläufig. Mit einem totalen Büroflächenangebot von rund 460,000m² in den vier Städten sind die Leerstände in absoluten Zahlen aber nach wie vor hoch.
Der Unternehmensstandort Schweiz sah sich in den letzten Jahren aufgrund der Wechselkurssituation und politischer und regulatorischer Entwicklungen vor diversen Herausforderungen gestellt. Nach der Aufhebung des FrankenMindest kurses im Jahr 2015 hat sich der Schweizer Franken gegenüber dem Euro zwar jüngst wieder abgeschwächt, gilt aber weiterhin als hoch bewertet. Dennoch haben sich in der Schweiz im Jahr 2016 über die Standortpromotion vom Bund 265 Unternehmen (2015: 264 Firmen) angesiedelt,
-4%
-2%
0%
2%
4%
6% 160
140
120
100
80
Q1
2000
Q3
2000
Q1
2001
Q3
2001
Q1
2002
Q3
2002
Q1
2003
Q3
2003
Q1
2004
Q3
2004
Q1
2005
Q3
2005
Q1
2006
Q3
2006
Q1
2007
Q3
2007
Q1
2008
Q3
2008
Q1
2009
Q3
2009
Q1
2010
Q3
2010
Q1
2011
Q3
2011
Q1
2012
Q3
2012
Q1
2013
Q3
2013
Q1
2014
Q3
2014
Q1
2015
Q1
2017
Q3
2015
Q1
2016
Q3
2016
Bes
chäf
tigun
gsw
achs
tum
im V
orja
hres
verg
leic
h
Erbringung von sonstigen DienstleistungenErbringung von freiberufl., wissen. u. techn. Dienstl.
Grundstücks- und Wohnungswesen Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstl.Information und Kommunikation
JahreswachstumIndexierte Beschäftigungsentwicklung
Öffentliche VerwaltungErbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstl.
Indexierte B
eschäftigungsentwicklung
Entwicklung typische Bürobeschäftigung nach Branchennutzern
Quelle: BFS und KPMG
6 Swiss Real SnapShot!
verspricht dem Unternehmen die Vernetzung mit hochqualifizierten Arbeitskräften. Daneben dürften auch steuerliche Aspekte wichtig sein. Einige USUnternehmen zögern jedoch mit Ansiedlungen im Ausland, auch aufgrund neuer Steuerreformen und der national orientieren Wirtschaftspolitik, welche deren strategische Ausgangslage neu definieren könnte.
Firmenansiedlung Schweiz; Aufschlüsselung nach Branchen
9%
6%
7%
19%
4%9%
23%
23%
Handel & Rohstoffe
FinanzservicesICT
Zentrale Funktionen
Maschinen-, Elektro-, Metallindustrie
Life Science
Cleantech/Greentech
Andere
Quelle: Konferenz der kantonalen Volkswirtschaftsdirektoren und KPMG
Der Büroflächenmarkt ist von einem voranschreitenden Strukturwandel betroffen. Nebst neuen Arbeitsplatzmodellen, wie CoworkingSpaces, werden im Zuge der weiteren Digitalisierung der Wirtschaft neue Anforderungen an Arbeitsplätze und Arbeitsplatzmodelle entstehen. In der Auswertung des Swiss Real Estate Sentiment Index 2017 von KPMG erwarten 58% der Befragten einen Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen aufgrund der technologischen Entwicklung. Dies legt auch nahe, dass der Druck auf Altbauflächen zugunsten qualitativ besserer und flexiblerer Neubauflächen weiter zunehmen dürfte. Der anhaltende Mietermarkt ermöglicht es vielen Mietern, bessere Konditionen für ihre Bestandsmieten auszuhandeln. Darauf reagieren zunehmend auch die Angebotsmieten. Im ersten Halbjahr 2017 fielen diese im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 in Zürich um 1.1%, während sie in den Städten Bern (0.4%), Genf (0.3%) und Basel (0.2%) stagnierten.
Angebotsmieten für Büroflächen in den Zentren
Basel Bern Genf Zürich
H1
2000
H1
2001
H1
2002
H1
2003
H1
2004
H1
2005
H1
2006
H1
2007
H1
2008
H1
2009
H1
2010
H1
2011
H1
2012
H1
2013
H1
2014
H1
2015
H1
2016
H1
2017
Mie
tpre
isin
dex
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
Quelle: WP und KPMG
Die Nachfrage im Büroflächenmarkt wird weitgehend durch dieses dynamische Umfeld geprägt bleiben. Der Strukturwandel wird dazu führen, dass sich die Denkweise über die Nutzung von Büroflächen verändern wird. Mögliche Zwischennutzungen und das Leerstandsmanagement gewinnen an Gewicht. Der Markt bleibt offen und expansiv und unterliegt damit einem hohen Konkurrenzdruck. Die Generierung von Mehrwert durch Flexibilität und Serviceleistungen wird im Flächenmanagement zunehmend zu einem Erfolgsfaktor.
Swiss Real SnapShot! 7
Gesamtmarkt nach Sortiment B2C, im Online-und Versandhandel
0
1
2
3
4
5
6
7
2012 2013 2014 2015 2016
Wer
tmäs
sige
Ant
eile
in
Mrd
. CH
F
MedienMultimedia, HiFi, Elektrogeräte
Übrige Food
WohnenFashion, Schuhe
Quelle: GfK und KPMG
Die grossen Marktakteure des Detailhandels haben auch im schweizerischen Onlinehandel die Nase vorn. Den grössten Absatz 2016 hat erneut Migros mit einem Umsatzvolumen von CHF 1.6 Mia. Den bedeutendsten Anteil dieses Umsatzes generierte die Tochtergesellschaft Digitec/Galaxus mit rund CHF 700 Mio. Der ECommerce Umsatz der Coop Gruppe (inkl. Siroop) liegt bei rund CHF 1.4 Mrd. Beide Marktakteure konnten im Berichtsjahr 2016 ein Wachstum (Coop: +5.2%, Migros: +1.2%) ausweisen, das weiteres Potenzial hat.
Im Gegensatz zu den sinkenden Umsätzen im sonstigen stationären Handel, erfreuen sich Tankstellen und Convenience Shops zunehmend über grössere Beliebtheit. Diese Verkaufsstellen zeichnen sich durch ihre Zentralität und gute Erreichbarkeit aus. Der Trend zu einem dichteren, schneller erreichbaren Verkaufsnetz mit kleineren Ladenformaten setzt sich fort. Die GfK Schweiz schätzt das Umsatzvolumen im kleinflächigen Detailhandel im Jahr 2016 auf CHF 5.25 Mrd. (+1% zum Vorjahr) bei einer landesweiten Anzahl von 1,794 Tankstellen und Convenience Shops.
Der Food/NearFood Sektor konnte im Jahr 2016 ein leichtes Wachstum von 0.3% erreichen, wobei der NonFood Bereich erneut mit einer Abnahme des Umsatzes um 2.7% konfrontiert wurde.
VerkaufsflächenmarktDer Wandel im Schweizer Detailhandel schreitet ebenfalls voran. Die Detailhandelsumsätze sind alleine im August 2017 saisonbereinigt und um 0.3% real gegenüber dem Vormonat gesunken. Besser sieht es derzeit auf Seite der Konsumenten aus. Die Konsumentenstimmung ist seit dem 2. Quartal 2017 um 5 Indexpunkte auf 3 Punkte gestiegen. Der Index liegt damit über dem langjährigen Durchschnitt von 9 Punkten. Die erwartete Erholung der Schweizer Wirtschaft und die verbesserte Lage auf dem Arbeitsmarkt wirken sich positiv auf die Konsumentenstimmung aus.
Detailhandelsumsätze und Konsumentenstimmungsindex
85
90
95
100
105
110
115
-30
-20
-10
0
10
20
30
Inde
xier
te D
etai
lhan
dels
umsä
tze K
onsumentenstim
mungsindex
KonsumentenstimmungsindexNominal saisonbereinigte Detailhandelsumsätze
Real saisonbereinigte Detailhandelsumsätze
Jan.
201
0
Jan.
201
1
Jan.
201
2
Jan.
201
3
Jan.
201
4
Jan.
201
5
Jan.
201
6
Jan.
201
7
Quelle: BFS, Seco und KPMG
Während 2016 die Umsätze im Detailhandel gemäss GfK um 1.5% erneut gesunken sind, legte der Online und Versandhandel auch in der vergangenen Periode (2016/2017) mit einem Plus von 8.3% nochmals deutlich zu. Lediglich im Jahr 2012/2013 war die Wachstumsrate, auf tieferem Ausgangsniveau, höher (9.7%). Damit erreicht der Online und Versandhandel mit einem Volumen von CHF 8.1 Mrd.2 einen Marktanteil von 6.9% am gesamten Schweizer Detailhandel. Nach wie vor wächst der Onlinehandel primär im NonFoodBereich. Während der OnlineVersandhandel im NonFood Sektor im Jahr 2016 15.3% vom Gesamtumsatz ausmacht, liegt dieser Wert im FoodBereich bei lediglich 1.9%.
2 Inkl. CHF 1.3 Mrd. Einkäufe der Schweizer im ausländischen Onlinehandel
8 Swiss Real SnapShot!
Entwicklung Detailhandelsumsätze
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
2000 2005 2010 2014 2015 2016
Det
ailh
ande
lsum
satz
in M
rd. C
HF
Non-Food Food/Near-Food Total Detailhandelsumsatz
Quelle: BFS, GfK und KPMG
Das herausfordernde Umfeld im Detailhandel überträgt sich auch auf den Verkaufsflächenmarkt. Aufgrund der strategischen Neuorientierung ziehen sich bisherige Ankermieter aus einigen Marktregionen zurück. Dies wiederum führt zu geringerer Laufkundschaft und tieferem Umsatz für die benachbarten Verkaufsflächen. Für die Liegenschaftseigentümer hat dies neben geringeren Mieteinnahmen eine höhere Fluktuation der Mieter und zunehmende Herausforderungen bei der Flächenbewirtschaftung zur Folge.
Die Leerstandsquote bei den Verkaufsflächen hat im Jahr 2017 gemäss den städtischen Statistikämtern in allen vier Grosszentren zugenommen. Den deutlichsten Anstieg hatte die Stadt Zürich mit einer Zunahme von rund 7,000 m² auf 10,000 m² zu verzeichnen. Laut der Stadt Zürich ist der markante Anstieg nicht auf eine grosse, sondern auf diverse kleine bis mittlere Flächen über grosse Teile des Stadtgebiets zurückzuführen. Aber auch in den Städten Basel (+13%), Bern (+4%) und Genf (+13%) haben die Leerstände deutlich zugenommen. Der Mietermarkt bei den Verkaufsflächen drückt auf die Angebots und Bestandsmieten bei Neuabschlüssen oder Vertragsverlängerungen. Aufgrund sinkender Margen werden Mietvertragsverhandlungen zunehmend auch während laufenden Mietverhältnissen angestossen. Die Angebotsmieten für Verkaufsflächen in den Grosszentren verzeichnen im ersten Halbjahr 2017 im Vergleich zum vorangegangen Halbjahr wiederum einen Rückgang (Basel: 4.5%, Bern: 2.4%). In Zürich und Genf werden die ausgeschriebenen Verkaufsflächen mit +0.1%, beziehungsweise +1.0% nahezu unverändert angeboten.
Angebotsmieten für Verkaufsflächen in den Zentren
Mie
tpre
isin
dex
Basel Bern Genf Zürich
60
80
100
120
140
160
180
200
220
H1
2000
H1
2001
H1
2002
H1
2003
H1
2004
H1
2005
H1
2006
H1
2007
H1
2008
H1
2009
H1
2010
H1
2011
H1
2012
H1
2013
H1
2014
H1
2015
H1
2016
H1
2017
Quelle: WP und KPMG
Seit dem Frankenschock scheint sich die Konsumentenstimmung infolge der verbesserten Arbeitsmarktlage zu erholen. Es wird sich zeigen, ob der Detailhandelsumsatz vom erwarteten konjunkturellen Aufschwung profitieren wird. Der Konkurrenzdruck im Detailhandelsgeschäft bleibt jedenfalls hoch und ist geprägt vom Margendruck, dem viele Anbieter im stationären Handel unterworfen sind. Die zunehmende Angebotstransparenz führt dazu, dass die Kommerzialisierung der Ware auf der Verkaufsfläche weniger Deckungsbeitrag an die Flächenkosten leistet. Die Anbieter verfolgen deshalb vermehrt hybride Vermarktungsstrategien. Dies führt zu einer Flexibilisierung der Flächennachfrage und insgesamt zu einer Reduktion des Flächen bedarfs. Die Liegenschaftseigentümer müssen sich mit diesen tiefgreifenden strukturellen Veränderungen auseinandersetzen und ihr Flächenangebot dynamisieren.
Swiss Real SnapShot! 9
WohnflächenmarktIm aktuellen Tiefzinsumfeld liegt der Fokus der Immobilieninvestitionen weitgehend auf dem Wohnsegment. Die anhaltende Neubauentwicklung übersteigt allerdings inzwischen die Nachfrage in verschiedenen Regionen, was steigende Leerstände zur Folge hat. Gesamtschweizerisch steigt die Leerwohnungsziffer per 1. Juni 2017 das sechste Mal in Folge auf 1.47%. Damit stehen rund 65,000 Wohnungen leer, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg von 15% (8,400 Wohnungen) entspricht. Die höchste Zunahme ist bei den Mietwohnungen zu beobachten. Über die letzten vier Jahre betrug das durchschnittliche Wachstum der leerstehenden Mietwohnungen 14.3%. Die durchschnittliche Zunahme des Leerstands bei Eigentumswohnungen lag bei 6.5%. Der Leerstand steigt somit in erster Linie im Mietwohnungsbereich.
Leerwohnungsziffer am 1. Juni
0.00
0.25
0.50
0.75
1.00
1.25
1.50
1.75
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
2014 2015 2016 2017
Leerwohnungsziffer
Leer
steh
ende
Woh
nung
en
zu vermieten zu verkaufen Leerwohnungsziffer
Quelle: BFS und KPMG
Nachdem im Jahr 2016 mit 29,000 baubewilligten Mietwohnungen ein Höchststand erreicht wurde, sind die Baubewilligungen über zwölf Monate im 3. Quartal 2017 auf 26,600 Wohnungen zurückgegangen. Allerdings war im selben Zeitraum die Zahl der eingereichten Baugesuche für Mietwohnungen mit 31,400 über dem Vorjahresniveau. Ein Rückgang des Angebots und damit der Leerstandsraten, ist daher kurzfristig nicht zu erwarten. Hinzu kommt, dass die Nettozuwanderung seit 2014 beständig sinkt (vgl. Wanderugssaldo S. 5). Die Zuwanderung war in den letzten Jahren eine wichtige Stütze der Wohnungsnachfrage. Rund die Hälfte des gesamten Haushaltswachstums 2016 machten ausländische Haushalte aus. Von Januar bis September 2017 beträgt der Wanderungssaldo 37,000 Zuwanderer. In der gleichen Periode des Vorjahres publiziert das SEM noch einen Wanderungssaldo von 44,000 Personen. Die Abnahme im Jahresvergleich beträgt also 17%.
Die Mietpreisentwicklung in der Schweiz ist seit Beginn des Jahres 2017 negativ. Der Mietpreisindex von homegate.ch verlor auf schweizerischer Ebene (10.2016/10.2017) 0.3%. In Zürich verläuft der Index mit +0.2% weiterhin seitwärts (08.2016/08.2017). In den Kantonen Genf und Waadt hingegen sind die qualitätsbereinigten Angebotsmieten nach einer sinkenden Phase von November 2015 bis April 2017 seit Mai 2017 wieder steigend. Im Oktober kletterte der Index um 2.0% (10.2016/10.2017). Daneben konnten die Angebotsmieten lediglich in Luzern mit +0.1% (10.2016/10.2017) einen leichten Anstieg verzeichnen. Am deutlichsten gesunken sind die Mieten im Kanton Tessin mit einer Differenz von 2.0% im Vergleich zum Vorjahr (10.2016/10.2017). Die nachlassende Zuwanderung bei beständiger Wohnungsproduktion hat auf gesamtschweizerischer Ebene zu einer Entspannung auf dem Mietmarkt geführt.
Jan.
201
0
Mai
201
0
Sep
. 201
0
Jan.
200
9
Mai
200
9
Sep
. 200
9
Jan.
201
1
Mai
201
1
Sep
. 201
1
Jan.
201
2
Mai
201
2
Sep
. 201
2
Jan.
201
3
Mai
201
3
Sep
. 201
3
Jan.
201
4
Mai
201
4
Sep
. 201
4
Jan.
201
5
Mai
201
5
Sep
. 201
5
Jan.
201
6
Mai
201
6
Jan.
201
7
Mai
. 201
7
Sep
. 201
7
Sep
. 201
6
Inde
xier
te M
ietp
reis
entw
ickl
ung
Veränderung gegenüber dem Vorjahr Schweiz
Mietpreisindex Schweiz
Mietpreisindex Kanton Zürich
Mietpreisindex Kantone Genf und Waadt
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
90
95
100
105
110
115
120
125
130
Veränderung gegenüberdem
Vorjahr S
chweiz
Qualitätsbereinigte Angebotsmieten
Quelle: homegate.ch und KPMG
10 Swiss Real SnapShot!
Im Juni 2017 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz auf 1.5% gesenkt. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ¼ Prozentpunkte berechtigt die Mieter zu einem Mietzinsreduktionsanspruch von 2.91%. Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen verlangen aber nur rund 20% bis 25% der Haushalte eine Mietzinsreduktion. Finanzmarktanalysten gehen vorerst von kurz bis mittelfristig weiter tiefen, wenn auch leicht steigenden Hypothekarzinsen aus. Gemäss den Daten der SNB erreichte der Mittelwert für festverzinsliche Hypotheken mit Laufzeiten über 7 bis 10 Jahre im Juli 2017 mit 1.38% den derzeitigen Jahreshöchststand.
Referenzzinsentwicklung
-1.50
-1.00
-0.50
0.00
0.50
1.00
2.00
1.50
02.0
3.20
1602
.04.
2016
02.0
5.20
1602
.06.
2016
02.0
7.20
1602
.08.
2016
02.0
9.20
1602
.10.
2016
02.1
1.20
1602
.12.
2016
02.0
1.20
1702
.02.
2017
02.0
3.20
1702
.04.
2017
02.0
5.20
1702
.06.
2017
02.0
7.20
1702
.08.
2017
02.0
9.20
1702
.10.
2017
Zielband SNB (rechte Achse)Hypotheken Fix 10 J. (linke Achse)
Hypothekarischer Referenzzinssatz (linke Achse)
Rendite 10 J. Bundesobligation (rechte Achse)
3-Monats-Libor (rechte Achse)
1.2%
1.3%
1.4%
1.5%
1.6%
1.7%
1.8%
Quelle: SNB und KPMG
Swiss Real SnapShot! 11
Mitte des Jahres 2017 wurde bekannt, dass der Libor (London Interbank Offered Rate) im Jahr 2021 auslaufen wird. Der Libor dient nicht nur der SNB zur Festlegung des Zielbandes des gelpolitischen Referenzzinssatzes, sondern setzt auch Zinsen für Finanzprodukte, wie zum Beispiel Hypotheken, fest. Die SNB propagiert den, auf tatsächlichen Markttransaktionen und Preisen basierten, SARON (Swiss Average Rate Overnight) als möglichen Nachfolger des Libors für Benchmarks von besicherten Krediten. Beim SARON sind Gegenpartei und Liquiditätsrisiken vernachlässigbar. Hinzu kommt, dass der SARON auf Daten des besicherten Geldmarktes beruht und gemäss der SNB in turbulenten Zeiten weniger volatil sei. Es steht zurzeit noch nicht fest, wie sich eine potenzielle Umstellung auf den SARON auf die Berechnung des Referenzzinssatzes für Mietverhältnisse auswirken wird. Die tiefere Volatilität des SARON dürfte sich aber, vorausgesetzt die Praxis zur Bestimmung des Referenzzinssatzes anhand von Zinsbändern wird beibehalten, auf den Referenzzinssatz übertragen.
Einflussfaktoren wie die Entwicklung des Referenzzinssatzes oder kostengünstige Neubauprodukte dürften dazu führen, dass die Bestandsmieten stagnieren oder gar sinken. Auf der Seite der Angebotsmieten wird sich der Abwärtstrend der Mietpreise aufgrund der noch anhaltenden Angebotsausweitung und des Zuwanderungssaldos fortsetzen. Damit sind die Prognosen sowohl für die Bestands als auch für die Angebotsmieten tendenziell negativ. Es kann angenommen werden, dass sich aufgrund der Marktdynamik die Differenz zwischen den beiden Indizes reduzieren wird.
Vergleich SARON und Libor
Quelle: SNB und KPMG
-0.04%
-0.02%
0.00%
0.02%
0.04%
0.06%
0.08%
-0.82%
-0.80%
-0.78%
-0.76%
-0.74%
-0.72%
-0.70%
-0.68%
02.0
3.20
16
02.0
4.20
16
02.0
5.20
16
02.0
6.20
16
02.0
7.20
16
02.0
8.20
16
02.1
0.20
16
02.0
9.20
16
02.1
1.20
16
02.1
2.20
16
02.0
1.20
17
02.0
2.20
17
02.0
4.20
17
02.0
6.20
17
02.0
8.20
17
02.0
3.20
17
02.0
5.20
17
02.0
7.20
17
02.0
9.20
17
02.1
0.20
17
Abw
eichung
Abweichung SARON (linke Achse) 3-Monats-Libor (linke Achse)
Indexierte Entwicklung Bestandsmieten und Angebotsmieten
100
110
120
130
140
150
160
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Inde
xier
te E
ntw
ickl
ung
Bestandsmieten Angebotsmieten
Quelle: WP, BFS und KPMG
Die partielle Sättigung des Wohnimmobilienmarktes nimmt zu. Entwickler und Investoren sind zur Vorsicht gehalten. Bis anhin beschränken sich Absorptionsrisiken noch auf periphere Gebiete. Eine anhaltend hohe Bautätigkeit und Veränderungen in der Migration können dazu führen, dass auch die Mietpreise in den Agglomerationen der Grosszentren unter Druck kommen.
12 Swiss Real SnapShot!
Direkte ImmobilienanlagenDie Entwicklung im Schweizer Immobilienmarkt wurde in den letzten Jahren massgeblich durch das Tiefzinsumfeld geprägt. Die tiefen Renditen auf dem Kapitalmarkt haben dazu geführt, dass viele Anleger in Immobilien eine Alternative zu festverzinslichen Anlagen gesucht haben. Andere alternative Anlagemöglichkeiten, wie Private Equity, Hedge Funds, oder auch Rohstoffe, haben ein ungünstigeres Risiko/Renditeprofil und andere Allokationsprofile für langfristige Investoren, wie beispielsweise Vorsorgeeinrichtungen.
Zu den grössten Immobilieninvestoren zählen, neben den kotierten Valoren, auch Vorsorgeeinrichtungen. Schweizer Pensionskassen halten über 23% (Direkt: 10%; Indirekt: 13%) des Investitionsvermögens in Immobilienanlagen. Die Pensionskassen beschränken sich mehrheitlich auf den inländischen Markt. Direkte ausländische Immobilienanlagen sind bei Pensionskassen mit 0.3% des gesamten Anlagevermögens relativ selten. Die Auswertung der Buchwerte von Pensionskassen im Rahmen des KPMG Pensionskassen Real Estate Benchmark 2017 zeigt eine durchschnittliche Bruttorendite des untersuchten Immobilienpools über alle Liegenschaften von 5.4%.
Gewichtete Ø-Nettorenditen von Vorsorgeeinrichtungen
nach Segment und Lage
3.6%
4.1%
4.6%
5.1%
5.6%
Gro
ssst
adt
Mitt
elze
ntru
m
Klei
nzen
trum
Gro
ssst
adt
Mitt
elze
ntru
m
Klei
nzen
trum
Wohnen Gemischt/Kommerziell
Nettorenditen Nettorenditen Segment
Nettorenditen beide Segmente
Quelle: KPMG
Die hohe Nachfrage nach Immobilienanlagen widerspiegelt sich in den nochmals gesunkenen Brutto und Nettorenditen bei Wohn und Gemischt/Kommerziellen Nutzungen. Die Nettorenditen des untersuchten Immobilienpools lagen im Jahr 2013 für das Segment Wohnen noch bei 4.7% und sanken im Jahr 2016 auf 4.3%. Bei den Gemischt/Kommerziellen Liegenschaften haben sich die Erträge zwischen 2013 und 2016 von 4.9% auf 4.5% reduziert.
Entwicklung der Ø- Renditen von Vorsorgeeinrichtungen nach
Segment
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Woh
nen
Gem
isch
t/K
omm
erzi
ell
Ges
amt
Woh
nen
Gem
isch
t/K
omm
erzi
ell
Ges
amt
Bruttorendite Nettorendite
2013 2014 2015 2016
Quelle: KPMG
Der hohe Bedarf nach Immobilien als Investitionsklasse zeigt sich in steigenden Transaktionspreisen und dadurch in sinkende Anfangsrenditen in bestimmten Segmenten. Der Median der Nettoanfangsrenditen sank zwischen 2016 und 2017 bei den Wohnimmobilien von 4.0% auf 3.1% und bei Gemischt/Kommerziellen Liegenschaften von 4.5% auf 3.4%. Bei den Büroflächen fiel die Abnahme geringer aus, wobei sich die Nettoanfangsrenditen im selben Zeitraum von 4.6% auf 4.5% reduziert haben.
Anfangsrenditen nach Nutzung
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Bru
ttor
endi
ten
Net
tore
ndite
n
Bru
ttor
endi
ten
Net
tore
ndite
n
Bru
ttor
endi
ten
Net
tore
ndite
n
Wohnen Büro Gemischt/Kommerzielle Nutzung
Median
30%-Perzentil
70%-Perzentil
Quelle: REIDA, SIV und KPMG
Direkte Immobilienanlagen bleiben aufgrund der aktuellen makroökonomischen Verhältnisse attraktiv. In Anbetracht der tiefen Renditen auf festverzinslichen Anleihen generieren Immobilienanlagen, trotz der gesunkenen Nettorenditen, nach wie vor eine attraktive Renditedifferenz zu den Obligationen. Die Zunahme der Leerstände (Leerwohnungsziffer von 2016 bis 2017: +15%) bei sinkenden Bruttorenditen deuten jedoch auf eine Zunahme des Risikos in dieser Anlageklasse hin.
Swiss Real SnapShot! 13
Ausgewählte Schweizer Immobilientransaktionen 20173
3 Die Übersicht beschränkt sich auf die Datenquelle von Real Capital Analytics (RCA). Die Daten von RCA liefern von Real Capital Analytics liefern einen guten Indikator für die wichtigsten Transaktionen auf dem Anlageimmobilienmarkt; erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
12 10
813
211
9
1614
3
18
6
19
515
717
20
41
Genf
BaselZürich
1 Les Roches CampusTyp: BüroPreis: CHF 149 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: Colony Capital
2 KIM ApartmentsTyp: VerkaufPreis: CHF 120 Mio.Käufer: MobiFondsVerkäufer: Implenia AG
3 Glion CampusTyp: BüroPreis: CHF 101 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: Colony Capital
4 MistralTyp: BüroPreis: CHF 86 Mio.Käufer: CSAM ImmoVerkäufer: Suva
5 CubeTyp: BüroPreis: CHF 78 Mio.Käufer: J. Safra Sara.Verkäufer: BNP Paribas
6 Kanton Bern Apt.Typ: WohnenPreis: CHF 61 Mio.Käufer: Swiss EstatesVerkäufer: SPS
7 WalzwerkTyp: IndustriePreis: CHF 54 Mio.Käufer: SFPVerkäufer: Sefer Found.
8 ApolloTyp: BüroPreis: CHF 50 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: Mobimo AG
9 Park Hotel WeggisTyp: HotelPreis: CHF 45 Mio.Käufer: Dogus HoldingVerkäufer: Martin Denz
10 GrütparkTyp: VerkaufPreis: CHF 41 Mio.Käufer: SF Ret. Fund.Verkäufer: CSA RE Switz.
11 Beri-MärtTyp: VerkaufPreis: CHF 33 Mio.Käufer: SF Ret. Fund.Verkäufer: k.A.
12 Max-Högger-Str. 6Typ: BüroPreis: CHF 29 Mio.Käufer: Helvetica Pro.Verkäufer: k.A.
13 Lerzenstrasse 20Typ: IndustriePreis: CHF 29 Mio.Käufer: ProcimmoVerkäufer: k.A.
14 Salmenpark IITyp: WohnenPreis: CHF 28 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: PSP
15 Av. de ChatelaineTyp: WohnenPreis: CHF 25 Mio.Käufer: Parloca GenfVerkäufer: k.A.
16 Frauenfelderstr. 20Typ: WohnenPreis: CHF 23 Mio.Käufer: NovavestVerkäufer: Girsb. & Rüt.
17 Johanitterstr. 5Typ: WohnenPreis: CHF 23 Mio.Käufer: NovavestVerkäufer: k.A.
18 Rue du Lac 8Typ: VerkaufPreis: CHF 19 Mio.Käufer: LoredaVerkäufer: Leasinvest
19 Rue de Berne 29-39Typ: IndustriePreis: CHF 18 Mio.Käufer: SolufondsVerkäufer: Jacques Gebr.
20 Rosentalstr. 71Typ: VerkaufPreis: CHF 18 Mio.Käufer: Raiffeisen Verkäufer: k.A.
Quelle: RCA und KPMG
11%
16%
13%
5%
12%
43%
Büro
WohnenIndustrie
Verkauf
Spezial
Hotel
Immobilien-Transaktionen 2017
nach Nutzung
14 Swiss Real SnapShot!
Indirekte ImmobilienanlagenDie Kurse der kotierten Immobiliengefässe haben Mitte 2017 ihre Höchststände erreicht. Ende des dritten Quartals reduziert sich die Gesamtrendite (Total Return) der Immobilienfonds wie auch der Immobilienaktien um rund 5 Indexpunkte (Basis Index: 2016) gegenüber den Höchstwerten von Juli und August 2017. Möglicher Grund für die negative Kursbewegung ist, neben den Erwartungen zur künftigen Zinsentwicklung, auch eine revidierte Risikoeinschätzung der Marktteilnehmer aufgrund der Entwicklungen im direkten Immobilienanlagemarkt. Für Investoren bleiben die indirekten Immobilienanlagen aufgrund des anhaltenden Tiefzinsumfelds aber auch nach der Korrektur in der zweiten Jahreshälfte attraktiv.
Auch nach der Kurskorrektur ab August 2017 werden die Immobilienfonds mit einem durchschnittlichen Agio von 26% per Ende Oktober nach wie vor hoch gehandelt. Mit den höchsten Agios von jeweils 49% werden La Foncière und Streetbox Real Estate gehandelt. Anfangs August 2017 lag der Durchschnitt der Agios der Immobilienfonds allerdings noch bei 37%. Ob die sinkenden Agios auf eine Marktkorrektur zurückzuführen sind oder ob dadurch eine Trendwende eingeleitet wurde, wird die nahe Zukunft zeigen.
Die Prämien auf dem Nettoinventarwert der grossen Schweizer Immobiliengesellschaften variieren stark. Während PSP per 1. November 2017 mit einen Zuschlag von 3% gehandelt wird, liegt dieser für Intershop per selbem Datum bei 64%. Auf der anderen Seite wird Plazza mit einem Abschlag von 11% gehandelt.
Das laufende Jahr zeigt, dass die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen nach wie vor hoch ist. Der grosse Investorenzuspruch widerspiegelt sich in Form von hohen Kapitalaufnahmen der Immobilienanlagegefässe. Bis Ende Oktober des Jahres 2017 haben sie einen kumulierten Kapi
talzufluss von CHF 3.3 Mrd. erzielt, was einer Zunahme von 31% gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres (CHF 2.5 Mrd.) entspricht. Relativ hohe Emissionen mit einem Volumen von insgesamt CHF 1.8 Mrd. waren von Immobilienfonds zu verzeichnen. Die Immobiliengesellschaften waren mit Emissionen von rund CHF 1.5 Mrd. ebenfalls sehr aktiv.
Kapitalzufluss in indirekte Immobilienanlagen Schweiz
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
-
100
200
300
400
500
600
700
800
Kum
ulierte Kapitalzuflüsse in C
HF M
io.
In C
HF
Mio
.
Janu
ar
Febr
uar
Mär
z
Apr
il
Mai
Juni
Juli
Aug
ust
Sep
tem
ber
Okt
ober
Nov
embe
r
Dez
embe
r
Immobiliengesellschaft IPOImmobiliengesellschaft FKImmobiliengesellschaft EmissionImmobilienfonds Emission Kumulierte Kapitalzuflüsse 2016
Kumulierte Kapitalzuflüsse 2017
Quelle: Bank J. Safra Sarasin und KPMG
Der hohe Zuspruch an Kapital zeigt, dass Investoren in indirekten Immobilienanlagen weiterhin eine valable Option zum Obligationenmarkt sehen. Die Schweizer Immobilienfonds weisen per Ende Oktober eine Performance von rund 3% aus. Die 10jährigen Bundesobligationen schwanken nach wie vor zwischen 0.2% und 0%. Die ersten Anzeichen von möglichen Leitzinserhöhungen im Ausland hatten aber bereits einen Einfluss auf die Performance von Immobilienaktien und Immobilienfonds. Die zukünftige Attraktivität indirekter Immobilienanlagen ist daher insbesondere auch mit Blick auf die Zinsentwicklung zu beobachten.
Entwicklung kotierte Immobilienanlagen
Quelle: SWX, SNB und KPMG
-0.7%
-0.2%
0.3%
0.8%
1.3%
80
90
100
110
120
130
140
Jan.
201
6
Feb.
201
6
Mär
. 201
6
Apr
. 201
6
Mai
201
6
Jun.
201
6
Jul.
2016
Aug
. 201
6
Jan.
201
7
Feb.
201
7
Mär
. 201
7
Apr
. 201
7
Mai
201
7
Jun.
201
7
Jul.
2017
Aug
. 201
7
Sep
. 201
6
Sep
. 201
7
Okt
. 201
6
Dez
. 201
6
Nov
. 201
6
Entw
icklung 10-jährige Bundesobligation
Inde
xier
te E
ntw
ickl
ung
Rendite 10-jährige Bundesobligation
Indexierte Entwicklung Gesamtrendite Immobilienfonds
Indexierte Entwicklung Gesamtrendite Immobilienaktien
Indexierte Entwicklung SMI
Swiss Real SnapShot! 15
Transaktionsbezogene SteuerthemenWerden Aktien an einer Immobiliengesellschaft veräussert, werden aufgrund wirtschaftlicher Handänderung je nach Kanton unterschiedliche Steuerfolgen ausgelöst. Ein Vergleich der Kantone GE, GR, LU, VD und ZH zeigt die äusserst heterogenen Praxen:
Transaktionsbezogene Steuerthemen
Nötiger Anteil
Grundstück- gewinnsteuer?
Step up Anlage- kosten
Hand -änderungs-steuer?
Verkäufer: Nat. Pers.
Verkäufer: Jur. Pers.
Kt. GE <50% ja nein *) nein nein ****)
Kt. GR >50% ja nein nein ja
Kt. LU >50% ja ja nein **) ja
Kt. VD ab 2 Akt. ja ja GGSt ***) nein
Kt. ZH >50% ja ja GGSt keine
*) Vorbehalt: Sperrfrist **) Anrechnung GGSt an Gewinnsteuer überprüfen ***) Nur bei zukünftigem Verkauf im Share Deal ****) Sofern keine Kaufvertragsbeurkundung
Quelle: KPMG
Die Käuferin sollte sich dieser unterschiedlichen Steuerfolgen bewusst sein, um den Investment Case genau kalkulieren zu können und für die Verhandlungen mit dem Verkäufer bestmöglich gewappnet zu sein.
Ausländische VerkäuferHat der Verkäufer (Wohn)Sitz im Ausland, z.B. eine Holdinggesellschaft in Luxemburg, öffnet sich das Spektrum von zu analysierenden Steuerthemen weiter. Während bei der Due Diligence die Prüfung der Geschäftssubstanz des ausländischen Verkäufers im Mittelpunkt steht, sind für die Transaktion (Share Deal) Grundstückgewinn und Verrechnungssteuer Aspekte zu untersuchen.
GrundstückgewinnsteuerBei ausreichender Geschäftssubstanz des ausländischen Verkäufers kann je nach Land in der Schweiz ein Steuervorteil resultieren. So sehen gewisse Doppelbesteuerungsabkommen (z.B. mit Österreich, Deutschland, Luxemburg) vor, dass Gewinne aus dem Verkauf von Aktien (an einer Schweizer Immobiliengesellschaft) nur im Ansässigkeitsstaat des Verkäufers besteuert werden dürfen. Die aufgrund wirtschaftlicher Handänderung in der Schweiz ausgelöste Grundstückgewinnsteuer kann damit nicht erhoben werden. Je nach Kanton wird in solchen Fällen aber trotzdem die Erhöhung der steuerlichen Anlagekosten (sog. Stepup) gewährt, sodass – trotz Nichterhebung der Grundstückgewinnsteuer bei der Transaktion – der entsprechende Wertzuwachsge
Neuland für Vorsorgeeinrichtungen – Der Immobilien Share DealImmobilieninvestitionen werden, selbst von Privatanlegern, oft über Immobiliengesellschaften strukturiert. Die Veräusserung von Aktien an einer Immobiliengesellschaft ist für die Verkäufer mit zahlreichen (auch steuerlichen) Vorteilen verbunden.
So erstaunt es nicht, dass sich Vorsorgeeinrichtungen in einem Verkäufermarkt bei attraktiven Renditeimmobilien mit der Fragestellung konfrontiert sehen, ob sie eine Immobilie indirekt im Share Deal (d.h. Kauf der Aktien an einer Immobiliengesellschaft) erwerben wollen bzw. können. Sind mehrere Kaufinteressenten im Spiel, kann die Bereitschaft, einen Share Deal abzuwickeln, ein entscheidender Vorteil für die kaufende Partei sein.
Steueraspekte Share DealSteuerlich ist der Kauf eines Grundstücks (Verkauf einer Liegenschaft) im Asset Deal schnell analysiert. Neben der Bestimmung der steuerlichen Anlagekosten und Mehrwertsteueraspekten zeigen sich in der Regel keine Besonderheiten. Beim Share Deal sind die Steuerthemen komplexer. Einerseits werden mit einer Gesellschaft die steuerliche Historie und damit auch allfällige Steuerrisiken übernommen und andererseits können die Transaktion an sich und die spätere Überführung der Immobilie in den Direktbesitz unerwartete Steuerkonsequenzen auslösen.
Due DiligenceSteuerliche Risiken sind im Rahmen einer Due Diligence (sorgfältige Prüfung) im Vorfeld zum Kauf der Gesellschaft zu analysieren. Aufgedeckte Risiken sind kaufpreisrelevant, sowie im Rahmen der Gewährleistungen und Garantien im Kaufvertrag sinnvoll abzudecken.
16 Swiss Real SnapShot!
winn nie mehr zur Besteuerung kommt. Entsprechend hat der Käufer auf diesem Teil auch keine latenten Steuern mehr zu berücksichtigen, was sich im Investment Case entsprechend positiv niederschlägt.
VerrechnungssteuerAusländische Verkäufer bedeuten für den Käufer aber auch potenzielle Verrechnungssteuerrisiken. Einerseits ist das bekannte Thema der Altreserven zu nennen. Bestehen im Zeitpunkt des Verkaufs der Immobiliengesellschaft sog. «nicht betriebsnotwendige ausschüttbare Reserven» unterliegen diese unter dem neuen Eigentümer nach wie vor dem alten Verrechnungssteuersatz.
Beispiel: Dividenden aus der Schweizer Immobiliengesell-schaft an den französischen Aktionär unterlagen bislang einer 15%igen Verrechnungssteuer. Schüttet sich die neue Eigentümerin, eine Schweizer Anlagestiftung, eine Divi-dende aus übernommenen nicht betriebsnotwendigen Mit-tel aus, unterliegen diese nach wie vor einer 15%igen Sockelsteuer.
Ein weiteres Sonderthema stellt die sogenannte «stellvertretende Liquidation» dar, ein Umgehungstatbestand, mit dem die Eidgenössische Steuerverwaltung nicht nur die Besteuerung der offenen Reserven (Altreserven) sondern auch der stillen Reserven ins Auge fasst. Vereinfacht formuliert wird unterstellt, dass z.B. eine Anlagestiftung als Käuferin der Immobiliengesellschaft bei der späteren Überführung der Immobilien in den Direktbesitz die Gesellschaft stellvertretend für den Verkäufer liquidiert, mit dem Ziel, Verrechnungssteuern beim Verkäufer zu umgehen. Die Voraussetzungen für eine Steuerumgehung sind durch das Bundesgericht bereits mehrmals definiert worden. Vor allem die absonderliche Rechtsgestaltung lässt sich aus einem Share Deal in einem Verkäufermarkt aber nur schwer erkennen.
Überführung in den DirektbesitzBei der Überführung der Immobilien in den Direktbesitz einer Vorsorgeeinrichtung sind weitere Steueraspekte zu berücksichtigen. Während eine Fusion nach Fusionsgesetz zwischen einer Aktiengesellschaft und einer Stiftung ausgeschlossen ist, wird je nach Kanton eine sog. «unechte Fusion» steuerlich aber akzeptiert. Dabei werden sämtliche Aktiven und Passiven auf die Vorsorgeeinrichtung übertragen und die Gesellschaft zeitnah liquidiert. Während bei den Gewinnsteuern grundsätzlich eine Abrechnung erfolgt (steuersystematische Realisation) kann die Überführung bei den Grundstückgewinn und Handänderungssteuern in der Regel steuerneutral erfolgen (mit gewissen kantonalen Ausnahmen).
FazitBeim Immobilien Share Deal handelt es sich um eine Transaktionsform, welche für die Käuferin aufwendiger ist, jedoch neben Risiken auch Chancen birgt und gesamthaft aus wirtschaftlicher Perspektive im Vergleich zum Asset Deal vorteilhafter sein kann.
Bereits die grundsätzliche Bereitschaft, auf einen Share Deal einzugehen, kann dazu führen, dass die kaufinteressierte Vorsorgeeinrichtung überhaupt an den Verhandlungstisch mit dem Verkäufer gelangt. Im Vergleich zum Asset Deal sind die nötigen Abklärungen und späteren Strukturbereinigungen aufwendiger. Vor allem bei ausländischen Verkäufern ergeben sich steuerliche Knacknüsse. Da die Themen aber grundsätzlich lösbar sind, kann sich der Investment Case gesamthaft betrachtet trotzdem lohnen.
AbkürzungsverzeichnisBAK Basel Basler Arbeitsgruppe für
Konjunkturforschung
BFS Bundesamt für Statistik
EZB Europäische Zentralbank
GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Marktforschungsinstitut der Schweiz
GGst Grundstückgewinnsteuer
ICT Informations und Kommunikationstechnik
IPO Börsengang (Initial Public Offering)
IWF Internationaler Währungsfonds
KOF Konjunkturforschungsstelle, Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut der ETH
Libor London Interbank Offered Rate
MSCI Morgan Stanley Capital International
PMI Einkaufsmanagerindex
REIDA Real Estate Data Association
SARON Swiss Average Rate Overnight
Seco Staatssekretariat für Wirtschaft
SEM Staatssekretariat für Migration
SIV Schweizer ImmobilienschätzerVerband
SNB Schweizerische Nationalbank
SWX SWX Swiss Exchange
WP Wüest Partner AG
Swiss Real SnapShot! 17
M&A/Kapitalmarkt• Strukturierung und Durchführung von Transaktionen (Lead Advisory)
– Asset Deals: Akquisition und Verkauf von Liegenschaften und Portfolios – Share Deals: Fusionen, Spinoffs, IPOs, PrivatPlatzierungen
• Arrangement von indirekten Investments wie Fonds oder Stiftungen• Fund Raising für spezifische Projekte• Debt & Capital Market Advisory
Investment Advisory• Begleitung von Investitionsentscheidungen in Bezug auf indirekte Immobilienanlagen
im In und Ausland• Strukturierung von Immobilienanlagen im Portfolio• Qualitative und quantitative Analyse von Anlageprodukten• Monitoring und Investment Controlling, PerformanceMessung für Portfolios
Strategie/Organisation• Strategieentwicklung und implementation
– Unternehmensplanung/Business Modelling – Corporate/Public Real Estate Management – Asset und Portfolio Management
• Organisations und Prozessanalysen, Organisationsentwicklung, Internes Kontrollsystem
• Performance Management/MIS/Investment Monitoring• Risk Management und Financial Modelling• Restrukturierungsberatung• Unterstützung in der digitalen Transformation
Bewertung/Due Diligence• DCFBewertung von Liegenschaften, Immobilienportfolios und Gesellschaften• Neutrale Bewertungsgutachten für Jahresabschlüsse• Akquisitions und Verkaufsbewertungen• Machbarkeitsstudien und Bewertung von Projektentwicklungen• Transaktionsorientierte Due Diligence und Prozessführung• Begleitung von Grossprojekten (Major Project Advisory)
Gerne beantworten wir auch die steuerlichen, rechtlichen und regulatorischen Fragen zu Ihren Immobilienthemen und unterstützen Sie bei der Prozess- und Kostenoptimierung sowie mit Lösungen rund um Ihre technologische Infrastruktur.
KPMG Real Estate Ganzheitliche Immobilienberatung
18 Swiss Real SnapShot!
Redaktionsschluss 9. November 2017
Kontaktieren Sie uns KPMG AG Advisory, Real Estate Badenerstrasse 172Postfach 8036 Zürich
KPMG SARue de Lyon 111 Postfach 3471211 Genève 13
KPMG AG Bogenstrasse 7Postfach 11429001 St. Gallen
Philipp SchelbertDirectorReal Estate+41 58 249 77 [email protected]
Oliver SpeckerDirectorReal Estate St. Gallen+41 58 249 41 [email protected]
Kilian SchwendimannSenior ManagerReal Estate+41 58 249 36 [email protected]
Laurent AillardManagerReal Estate Suisse Romande+41 58 249 28 [email protected]
Christoph FreyDirectorTax Corporate+41 58 249 29 [email protected]
René BüchiSenior ConsultantReal Estate Research+41 58 249 57 [email protected]
Ulrich PrienPartnerHead of Real Estate Switzerland+41 58 249 62 [email protected]
Beat SegerPartner Real Estate M&A+41 58 249 29 [email protected]
Swiss Real SnapShot! 19
Die hierin enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und beziehen sich daher nicht auf die Umstände einzelner Personen oder Rechtsträger. Obwohl wir uns bemühen, genaue und aktuelle Informationen zu liefern, besteht keine Gewähr dafür, dass diese die Situation zum Zeitpunkt der Herausgabe oder eine künftige Situation akkurat widerspiegeln. Die genannten Informationen sollten nicht ohne eingehende Abklärungen und professionelle Beratung als Entscheidungs oder Handlungsgrundlage dienen. Bei Prüfkunden bestimmen regulatorische Vorgaben zur Unabhängigkeit des Prüfers den Umfang einer Zusammenarbeit.
© 2017 KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative («KPMG International»), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.