Richter am Kammergericht Dr. Oliver Elzer

Elzer´s AllerleiFragen der VersammlungVerwalterrecht

Berlin den 12. November 2013

A. Versammlung der Eigentümer

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Verkürzung der Ladungsfrist

Der Verwalter lädt unter Unterschreitung der zweiwöchigen Ladungsfrist zu einer Versammlung der Eigentümer binnen 9 Tagen. Anlass der Versammlung ist ein Gutachten. Dieses ergab, dass eine Stütze der Tiefgarage umgehend zu sanieren ist. Darüber hinaus führte der Sachverständige aus, dass es bereichsweise erhebliche Mängel und Schäden an der Konstruktion gibt. Auf der Grundlage eines noch einzuholenden Berichtes sei daher ein Sanierungskonzept für die gesamte Tiefgarage zu erarbeiten.

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Das Gesetz

§ 24 Abs. 4 WEG

Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

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LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12 U Eine Versammlung ist dringlich, wenn über eine umgehende Sanierung der Tiefgarage zu entscheiden ist.

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Der Tipp

1. Laden Sie immer rechtzeitig!2. Treffen Sie sehr dringende Maßnahmen sofort.3. Eine Ladung ist dringlich, wenn Sie nicht selbst handeln

können, aber eine unverzügliche Entscheidung der Wohnungseigentümer erforderlich ist.

4. Ist ein Fall dringlich, schreiben Sie ihrem Kunden auf, warum Sie von Dringlichkeit ausgehen.

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Verstoß gegen vereinbarte Ladungsfrist In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: Die Ladungsfrist soll grundsätzlich einen Monat betragen, sofern aus besonderen Gründen keine kürzere Frist sachlich geboten erscheint. Der Verwalter will sein Amt beenden. Er lädt deshalb mit Schreiben vom 14. März 2011 zu einer außerordentlichen Versammlung am 30. März 2011. In der Versammlung stimmen die Wohnungseigentümer, dafür, den laufenden Verwaltervertrag zu beenden sowie einen anderen Verwalter zu bestellen. Ein auf der Versammlung anwesender Wohnungseigentümer rügt später im Wege der Anfechtungsklage, dass die vereinbarte Ladungsfrist von einem Monat verletzt ist. Ein eine Verkürzung der regulären Ladungsfrist rechtfertigender Grund liege nicht vor.

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LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.9.2012, 16 S 9/12Die Unterschreitung der Einberufungsfrist allein kann die Ungültigerklärung der in der Versammlung der Eigentümer gefassten Beschlüsse nicht tragen.

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Bezeichnung der BeschlussgegenständeWohnungseigentümer beschließen, grillen mit offener Flamme zu verbieten. Ein Wohnungseigentümer hält den Beschluss aus formellen Gründen für unwirksam und greift ihn im Wege der Anfechtungsklage an. Als formellen Mangel sieht er an, dass der Beschluss „Grillen in der Wohnanlage“ im Zusammenhang mit der Überschrift „Beschluss über die Änderung bzw. Erweiterung der Hausordnung“ angekündigt wurde.

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LG München I, Urteil vom 10.1.2013, 36 S 8058/12 WEGDie Bezeichnung „Grillen in der Wohnanlage“ im Zusammenhang mit der Überschrift „Beschluss über die Änderung bzw. Erweiterung der Hausordnung“ deckt ein Grillverbot.

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Der Tipp

1. Bezeichnen Sie Beschlussgegenstände so genau wie möglich.

2. Geht e dem Sinn und Zweck nach um ein Verbot, teilen Sie das den Wohnungseigentümern auch mit.

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Bezeichnung der BeschlussgegenständeAuf Bitten zweier Wohnungseigentümer wird auf die Tagesordnung die vorzeitige „Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund“ gesetzt. Die so gefasste Tagesordnung wird fristgemäß mit der Ladung zur Versammlung versandt. Auf Bitten der Wohnungseigentümer wird die Tagesordnung später und kürzer als zwei Wochen vor der Versammlung mit einem Schreiben um den TOP „Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund“ ergänzt. Die Wohnungseigentümer streiten, ob das in Ordnung war.

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AG Charlottenburg, Urteil vom 18.1.2013, 73 C 98/12

Unter dem Punkt „außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages“ kann auch die Abberufung der Verwaltung beschlossen werden kann. Im umgekehrten Fall gilt nichts anderes.

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Ladungszeit

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich gegen einen Beschluss über die Gartengestaltung, der in einer Versammlung gefasst wurde, die bereits auf 13.00 Uhr eines Werktags anberaumt war.

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LG Berlin, Urteil vom 5.2.2013, 85 S 31/12 WEGDer anzuberaumende Zeitpunkt der Versammlung steht im Ermessen des Verwalters, wobei der Versammlungszeitpunkt grundsätzlich verkehrsüblich und auch für Berufstätige zumutbar sein sollte.

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Adressat der Ladung

Ein Wohnungseigentümer macht im Rahmen seiner Anfechtungsklage geltend, ein anderer Wohnungseigentümer sei nicht zur Versammlung geladen worden. Die Beklagten halten dem entgegen, die ursprüngliche Wohnungseigentümerin sei geladen worden. Der Eigentumsübergang sei zum Zeitpunkt der Versendung der Einladung und auch zum Zeitpunkt der Versammlung der Eigentümer nicht bekannt gewesen. Zwar sei im Januar 20102 eine Veräußerung mitgeteilt worden. Ein Grundbuchauszug habe der neue Eigentümer aber erst im Juni 2012 übersandt.

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LG München I, Beschluss vom 22.2.2013, 36 T 1970/13Die Mitteilung, das Sondereigentum sei „verkauft“ worden, verpflichtet den Verwalter nicht, vor der Versammlung der Eigentümer einen Grundbuchauszug dieser Einheit einzuholen. Lädt der Verwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht in geeigneter Form erfolgten Mitteilung irrtümlich den ehemaligen Wohnungseigentümer, liegt kein Ladungsmangel vor.

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Einschreiten gegen Ladung?

Am 10. August 2012 findet eine Versammlung der Eigentümer statt, deren Einberufung von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats verlangt worden war. Diese Versammlung wird aus streitigen Gründen abgebrochen und nicht zu Ende geführt. Der Verwalter lädt zu einer Wiederholung der Versammlung auf den 12. September 2012. Diese Versammlung wird auch durchgeführt und es werden eine Reihe von Beschlussanträgen abgearbeitet. Bereits vorher, nämlich am 29. August 2012, verlangten die Mitglieder des Verwaltungsbeirats als Verwaltungsbeirat die Einberufung einer weiteren außerordentlichen Versammlung auf den 28. September 2012. Dieser Antrag wurde von einer Reihe von Wohnungseigentümern schriftlich unterstützt. Insgesamt handelte es sich um mehr als ¼ der Eigentümer. Das Einberufungsverlangen enthält eine Reihe von Tagesordnungspunkten, teilweise solche, für die bereits auf den 12. September 2012 geladen wurde, allerdings auch einige neue, unter anderem den TOP „Abberufung des Verwalters - Kündigung des Vertrages zum 31.10.2012“.

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Einschreiten gegen Ladung?

Mit Schreiben vom 31. August 2012 teilt der Verwalter mit, dass er auch die weitere außerordentliche Versammlung einberufen werde, dass er aber zunächst die Versammlung vom 12. September 2012 abwarten wolle, er werde die verlangte außerordentliche Versammlung voraussichtlich erst für Ende Oktober 2012 einberufen. Daraufhin laden die Mitglieder des Verwaltungsbeirats zu der von ihnen angetragenen Versammlung der Eigentümer vom 28. September 2012, 18:00 Uhr selbst ein. Gegen diese beabsichtigte Versammlung richtet sich der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung des Verwalters mit dem er geltend macht, eine Ladung zu einer Versammlung durch den Verwaltungsbeirat bzw. dessen Vorsitzenden sei rechtswidrig, weil er sich nicht pflichtwidrig geweigert habe, zu einer weiteren außerordentlichen Versammlung der Eigentümer einzuladen.

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AG Charlottenburg, Urteil vom 25.9.2012, 73 C 1005/12.WEGDer Verwalter kann im Wege einer einstweiligen Verfügung die Unterlassung der Durchführung einer Versammlung der Eigentümer durchsetzen, zu der vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter eingeladen worden ist, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine solche Einladung nicht gegeben sind.

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Vollmachten

Der Verwalter lädt zu einer Versammlung ein. Unter Punkt 12 ist ein Beschluss über seine Wiederbestellung vorgesehen. Der Verwalter legt der Einladung ein Formular bei, dass man zur Erteilung bzw. zum Nachweis von Stimmrechtsvollmachten verwenden kann. Durch Ankreuzen kann bestimmt werden, ob der Verwaltungsbeirat, der Verwalter oder ein Miteigentümer bevollmächtigt werden soll. Ein Wohnungseigentümer erteilt unter Verwendung des Vollmachtsformulars dem Verwalter eine gebundene Vollmacht, die eine Wiederbestellung ablehnt. Der Verwalter sendet diese Vollmacht mit dem Bemerken zurück, er sehe sich wegen einer Interessenskollision außerstande, für den Kläger in der gewünschten Weise aufzutreten. Der Kläger erhält das Schreiben vor der Versammlung. Er nimmt dennoch weder an der Versammlung teil noch lässt er sich anderweitig vertreten. In der Versammlung wird der Verwalter wiederbestellt.

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LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 24.1.2013, 16 T 130/12Wird eine Vollmacht nicht ausgeübt, kein ein dennoch gefasster Beschluss nicht aus diesem Grunde angefochten werden.

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Versammlungsort

Der Verwalter lädt für den 8. Mai 2010 in ein Hotel sowie für den Fall, dass die Versammlung nicht beschlussfähig sein sollte, zu einer weiteren am 5. Juni 2010. In der ersten Versammlung erscheint ein Wohnungseigentümer nicht, nachdem er darauf hingewiesen hatte, dass die in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Ladungsfrist von drei Wochen nicht eingehalten worden sei. Die Versammlung wird dennoch zunächst abgehalten, dann aber abgesagt. Für die Versammlung werden 357,99 Euro an Raummiete aufgewendet. In der am 5. Juni 2010 stattfindenden Versammlung wird erneut die Raummiete gezahlt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist später der Auffassung, der Verwalter habe auf kostenlose Räumlichkeiten eines Wohnungseigentümers zurückgreifen müssen, um die Raummiete zu vermeiden.

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AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 8.3.2013, 44 C 2032/12Der Verwalter hat für den Ort der Versammlung der Eigentümer ein Ermessen.

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Fragen des Stimmrechts

Am 31. August 2010 findet eine Versammlung statt. Gegenstand ist die Widerbestellung des Verwalters, dessen Bestellung Ende 2010 abläuft. Der Wahlvorschlag findet keine Mehrheit. Der Verwalter beruft eine neue Versammlung zum 28. Oktober 2010 ein. Ein Verwalter wird auch hier nicht bestellt. Hintergrund ist jeweils, dass über das Vermögen des ehemaligen Allein- und bislang noch Mehrheitseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Damit ein potenzieller Investor nach eigenen Vorstellungen arbeiten kann, soll nach den Vorstellungen des Insolvenzverwalters noch kein Verwalter festgelegt werden. Vor der auch zur Wahl anberaumten weiteren Versammlung vom 23. November 2010 teilt der Geschäftsführer des ehemaligen Alleineigentümers mit, dass sich dort Verwalter vorstellen würden.

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Fragen des Stimmrechts

Eine neue Verwaltung solle aber noch nicht gewählt werden, „damit sich die Wohnungseigentümer ein Bild der potenziellen Verwalter machen könnten“. Zu Beginn der Versammlung teilt der Insolvenzverwalter dann mit, dass die Verhandlungen mit einem Investor noch nicht abgeschlossen seien. Eine Verwalterneubestellung müsse deshalb verhindert werden. Die Minderheit der Wohnungseigentümer bestellt ungeachtet dessen, den bisherigen Verwalter wieder. Der Versammlungsleiter berücksichtigt bei der Abstimmung die Stimmen des Alleineigentümers nicht. Sein Verhalten erfülle die Voraussetzungen für einen Stimmrechtsmissbrauch, da er seine Majorität zu gemeinschaftsfremden und eigennützigen Zielen einsetze.

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AG Viersen, Beschluss vom 25.10.2012, 30 C 31/10Verletzt ein Wohnungseigentümer bei einer Abstimmung seine Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der anderen Wohnungseigentümer, verstößt er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und handelt rechtsmissbräuchlich. Unter Missbrauch des Stimmrechts abgegebene Stimmen sind unwirksam und bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen.

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Fragen des Stimmrechts

In der Versammlung stimmt der Mehrheitseigentümer für die Abbestellung des Verwalters und für die Neubestellung eines anderen Verwalters. Ein Wohnungseigentümer meint, der Mehrheitseigentümer sei jeweils vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen, weil der Geschäftsführer der neuen Verwalterin früher Prokurist der Altverwalterin war.

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LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.9.2012, 16 S 9/12Verfolgt ein Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters private Sonderinteressen, ist er grundsätzlich nicht entsprechend § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen.

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Fragen des Stimmrechts

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 9 Einheiten, aber nur 8 Wohnungseigentümer. Den 8 Wohnungseigentümern gehört jeweils 1 Wohnungseigentum. 4 Wohnungseigentümer sind darüber hinaus Miteigentümer eines weiteren Wohnungseigentums. Der Verwalter geht davon aus, dass es nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bei 8 Wohnungseigentümern auch nur 8 Stimmrechte gibt. Gegenüber einem Beschlussantrag stimmen die 4 Wohnungseigentümer, die zugleich Miteigentümer des neunten Wohnungseigentums sind, mit Ja, die anderen 4 mit Nein. Der Verwalter erklärt, auf dieser Grundlage sei kein Beschluss zustande gekommen. Die Miteigentümer des neunten Wohnungseigentums klagen daraufhin auf Feststellung, dass mit ihren fünf Stimmen die drei Beschlüsse gefasst wurden.

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AG Offenbach, Urteil vom 27.4.2012, 330 C 202/11Sind zwei Wohnungseigentümer nicht nur jeweils Alleineigentümer einer Wohnung, sondern außerdem jeweils zur Hälfte Miteigentümer einer dritten Wohnung, so steht ihnen im Rahmen des gesetzlichen Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 WEG) nicht nur jeweils eine (allein abzugebende) Stimme, sondern hinsichtlich des Miteigentums zusätzlich eine (gemeinschaftlich abzugebende) Stimme zu.

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Abweichung Ladung und BeschlussWegen Problemen der Substanz der Tiefgarage lädt der Verwalter zu einer Versammlung ein. Der angekündigte Beschlussantrag schlägt vor, nach Einholung von insgesamt drei Angeboten, die Erstellung des Leistungsverzeichnisses und die Ausschreibung der Betonsanierung der Tiefgarage an den preiswürdigsten Bieter nach HOAI zu vergeben. In der Versammlung wird hingegen beschlossen, eine bereits mit der Prüfung der Tiefgaragenstatik betraute Fachfirma und eine Ingenieurgesellschaft mit den weiteren Untersuchungen zu beauftragen, um eine Prioritätenliste der am dringendsten zu sanierenden Bauteile zu erstellen. Das Ingenieurbüro soll ein Leistungsverzeichnis zur Vorlage bei Bauwerksanierungsfachfirmen erstellen. Auf dieser Grundlage sollen Angebote abgegeben werden, über die erneut beschlossen werden soll. Ein Wohnungseigentümer rügt die Abweichung zwischen Ladung und Beschluss.

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LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12 UEs ist grundsätzlich nicht erforderlich, vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Einladung aufzunehmen. Selbst wenn dies erfolgt, bleibt es den Wohnungseigentümern aber unbenommen, von einem Beschlussantrag nach ihrem Ermessen abzuweichen.

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Beschlussfähigkeit

Nach Gemeinschaftsordnung ist die Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. An einer Versammlung nehmen insgesamt 31 Wohnungseigentümer teil bzw. sich lassen vertreten. Der Verwalter vertritt 16 Wohnungseigentümer, die 3.465/1.000 MEA innehaben. Auf der Versammlung wird mit 29 Stimmen, 1 Gegenstimme und 1 Enthaltung die Entlastung des Verwalters beschlossen. Gegen diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentümer vor. Er ist der Ansicht, der Verwalter habe bei seiner Entlastung nicht in Vollmacht für nichtanwesende Wohnungseigentümer abstimmen dürfen.

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AG Weimar, Urteil vom 1.3.2013, 5 C 839/11Die Versammlung muss für jeden einzelnen Gegenstand beschlussfähig sein.

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Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Nach der Gemeinschaftsordnung können sich Wohnungseigentümer bei Abwesenheit nur mit schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. An einer Versammlung der nimmt ein Rechtsanwalt teil. Vor Eintritt in die Tagesordnung gibt dieser eine Stellungnahme über die Frage des anzuwendenden Verteilerschlüssels ab. Danach nimmt der Rechtsanwalt auch an der Versammlung statt. Wohnungseigentümer B, der Wohnungseigentümer N vertritt, erteilt ihm hierfür eine Untervollmacht. Ein Wohnungseigentümer greift in dieser Versammlung gefasste Beschlüsse mit dem Vortrag an, die Anwesenheit des Rechtsanwalts habe gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen.

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LG Köln, Urteil vom 27.9.2012, 29 S 61/12 Eine Stimmrechtsvollmacht kann den Vertreter berechtigen, eine Untervollmacht zu erteilen. Ob dies der Fall ist, ist eine Frage der Auslegung. Maßgeblich ist, ob ein Interesse an einer persönlichen Wahrnehmung der Vollmacht besteht.

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Verzehrkosten

Für eine in einem Hotel abgehaltene Versammlung fallen 230,50 Euro für Speisen und Getränke an. Diese Beträge entnimmt der Verwalter dem Verwaltungsvermögen und legt sie später in den Einzelabrechnungen um. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist später der Auffassung, dass der – jetzt ehemalige –Verwalter die Kosten erstatten muss. Er hätte die Speisen und Getränke nicht bezahlen dürfen, sondern das Hotel auf die einzelnen Wohnungseigentümer verweisen müssen.

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AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 8.3.2013, 44 C 2032/12Bei den Verpflegungskosten einer Versammlung der Eigentümer handelt es sich um solche der Verwaltung.

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Dolmetscher

Auf der Versammlung erscheint eine Wohnungseigentümerin, eine Spanierin, zusammen mit ihrem Lebensgefährten. Sie bittet darum, ihn als Dolmetscher zuzulassen. Das lehnt die Mehrheit der Wohnungseigentümer ab. Daraufhin verlässt die Spanierin zusammen mit ihrem Lebensgefährten unter Protest die Versammlung. Mit ihrer Anfechtungsklage greift sie sämtliche Beschlüsse an. Sie behauptet, sie sei des Deutschen nicht hinreichend mächtig und benötige daher einen Dolmetscher. Sie meint, allein wegen dieses unberechtigten Ausschlusses ihre Lebensgefährten seien alle Beschlüsse anfechtbar. Die beklagten Wohnungseigentümer bestreiten, dass die Spanierin nicht hinreichend deutsch versteht und spricht, um einer Versammlung folgen zu können. Sie sind daher der Auffassung, die Anwesenheit ihres Lebensgefährten sei zu Recht beanstandet worden.

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AG Wiesbaden, Urteil vom 27.7.2012, 92 C 217/11Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Versammlung der Eigentümer eines Dolmetschers zu bedienen.

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Niederschrift

In einer Versammlung wird beschlossen, den Verwalter wieder zu bestellen und den bestehenden Verwaltervertrag um weitere zwei Jahre bei unveränderten Konditionen zu verlängern. Dagegen wendet sich ein Wohnungseigentümer. Er bemängelt unter anderem, dass die Niederschrift keine Angaben über die in der Versammlung vorgelegten Vollmachten enthält. Darüber hinaus sei die Niederschrift zu „unbestimmt“, da nicht ersichtlich sei, ob überhaupt ein Beschluss gefasst worden ist.

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AG Koblenz, Urteil vom 12.7.2012, 133 C 3305/11 WEGDie Niederschrift muss keine Angaben zu Vollmachten enthalten.

B. Verwalterrecht

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Niederlegung des Verwalteramtes

Wohnungseigentümer streiten über den Zeitpunkt der Abberufung des Verwalters. Dieser hatte mit Schreiben vom 21. Dezember 2010 die Niederlegung des Verwalteramtes erklärt. Das Schreiben ging der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates am selben Tag zu. Mit Schreiben vom 25. Januar 2011 „widerrief“ der Verwalter seine Erklärung mit sofortiger Wirkung. Auf einer Versammlung der Eigentümer am 12. Februar 2011 wird die derzeitige Verwalterin gewählt. Gegen diesen Beschluss erhebt der ehemalige Verwalter Anfechtungsklage.

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LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, 11 S 231/11

Der Verwalter kann jederzeit und ohne besonderen Grund sein Amt durch formfreie, einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber der Gemeinschaft niederlegen.

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Vertragsschluss

Der Verwalter greift mit seiner Klage seine Abbestellung aus wichtigem Grund an (ihm wird unter anderem vorgeworfen, eigenmächtig Verträge geschlossen zu haben). Darüber hinaus wendet er sich gegen die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages und macht Zahlungsansprüche aus dem Verwaltervertrag geltend. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung.

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LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 2.10.2012, 16 S 11/12

Der Verwalter darf Verträge nicht eigenmächtig schließen.

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Nicht ordnungsmäßige Führung der Beschluss-Sammlung

Der Verwalter wird abbestellt. Zentraler Vorwurf ist die nicht ordnungsmäßige Führung der Beschluss-Sammlung. Der Verwalter hatte in die Beschluss-Sammlung als Beschluss seine Entlastung für 2010 aufgenommen, obwohl über einen solchen Gegenstand keinerlei Beschluss gefasst wurde und er noch nicht mal auf der Tagesordnung stand. Für den Beirat hatte er eine Entlastung für 2009 beurkundet, obwohl sie für 2010 beschlossen wurde. Ferner fehlte eine Dokumentation eines weiteren Beschlusses. Gegen den Abberufungsbeschluss geht der Verwalter im Wege der Anfechtungsklage vor.

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AG Charlottenburg, Urteil vom 18.1.2013, 73 C 98/12

Das Regelbeispiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG ist nur widerlegt, wenn es sich bei dem Fehler der Beschluss-Sammlung um eine bloße Bagatelle handelt, die die Interessen der Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erkennbar nicht berührt.

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schlüssige Abbestellung ?

Wohnungseigentümer beschließen, den Verwaltervertrag zu kündigen und beauftragen den „Verwaltungsbeirat“ mit der Formulierung der Kündigung und deren Zustellung. Ferner bestellen sie einen neuen Verwalter. Das Amtsgericht weist die hiergegen gerichtete Klage ab. Die Wohnungseigentümer hätten hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie neben der Kündigung des Verwaltervertrages zugleich auch dessen Abberufung gewollt hätten. Als juristische Laien seien die Wohnungseigentümer mit den Feinheiten der Trennungstheorie nicht vertraut. Hiergegen wendet sich ein Wohnungseigentümer.

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LG Köln, Urteil vom 13.12.2012, 29 S 135/12

In der Neubestellung eines Verwalters liegt zugleich die Abberufung des alten Verwalters.

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Delegation

Eine Verwalterin wird wiederbestellt. Sie überließ in der Vergangenheit die Verwaltung zu 100 % ihrem Ehemann. Ein Wohnungseigentümer geht daher gegen den Wiederbestellungsbeschluss vor.

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LG Karlsruhe, Urteil vom 7.8.2012, 11 S 180/11

Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die weder durch vertragliche Regelungen noch durch Beschluss abbedungen werden können.

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Versendung von Unterlagen

Vor der Versammlung informiert der Verwaltungsbeirat unter Nennung von drei Kandidaten schriftlich von seiner Idee, den Verwalter V abzuberufen und Verwalter V 1 zu bestellen. In der Versammlung wird V 1 dann auch zum neuen Verwalter bestellt. Das Amtsgericht hält dieses Vorgehen für ordnungsmäßig. Es sei ausreichend, wenn die Angebote der Kandidaten für das Amt des Verwalters referiert werden. Hiergegen richtet sich die Berufung.

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LG Köln, Urteil vom 13.12.2012, 29 S 135/12

Liegen von Bewerbern für das Amt des Verwalters Vertragsangebote vor, müssen diese den Wohnungseigentümer vor der Versammlung versandt werden.

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Schlüsselanfertigung

Ein Wohnungseigentümer bittet den Verwalter um Aushändigung eines Schlüssels, um Zugang zu den Garagen zu erhalten. Der Verwalter erwidert, er habe für die Durchfahrt zu den Garagen einen Notschlüssel, von dem er einen Nachschlüssel fertigen könne. Hiermit ist der Wohnungseigentümer einverstanden Er bittet den Verwalter, den Nachschlüssel zu besorgen, was dieser auch tut. Als der Verwalter Zahlung verlangt, verweigert der Wohnungseigentümer diese. Er meint, nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne Zahlung verlangen.

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AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 16.5.2012, 610 C 796/11.WEG

Erklärt sich der Verwalter bereit, einen Nachschlüssel für ein Schloss im gemeinschaftlichen Eigentum anfertigen zu lassen, wird zwischen ihm und dem Verlangenden ein schlüssiger Auftrag geschlossen.

Danke für Ihre Aufmerksamkeit!