Kongress Zukunftsfähiges Bauen „Sanieren oder Abreissen?“ Wien, 18. Februar 2010
Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft
Dipl.-Ing. Walter Hüttler
Haus Sprengung Harter Plateau Linz Leonding.mp4Die Türme fallen....mp4
Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010
Gründe für Reconstructing
● Schwerwiegende bautechnische Mängel
● Leerstand wg. wirtschaftl. und demografischer Entwicklung
● Schlechtes Image, Vandalismus, hohe Mieterfluktuation
● Zeitgemäßer Wohnstandard, Qualität der Grundrisse
● Zunehmender Aufwand für thermische Sanierungen
Mögliche positive Effekte:
● Nachverdichtung der Ortskerne
● Bessere energetische, bauökolog. Qualität der neuen Gebäude
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gbv-Mietwohnungen
vor 1945 errichtet ca. 45.000 WEdavon ca. 20-25.000 zw. 1939 u. 1945 errichtet, oft Werkswohnungen in
der Nähe kriegswichtiger Industrien, Südtiroler Siedlungen
1945-1960 ca. 50.000 WEdavon Gebäude aus den 50er Jahren vielfach in schlechter Qualität
gebaut
● Beispiele von mustergültigen Sanierungen von Wohngebäuden aus diesen Bauperioden (Stmk, Sbg, OÖ)
● In Summe stellt sich für max. 40-50.000 Wohnungen grundsätzlich die Frage dem Reconstructing
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Wohnrechtlicher Rahmen im WGG
Wohnrechtsnovelle 2006: §23 Abs 4d WGG
● Die Bauvereinigung ist verpflichtet, in Zweifelsfällen – insbesondere bei einem unwirtschaftlich hohen energetischen Sanierungsbedarf (§ 14a Abs 2 Z 5) – in einer unternehmensinternen Kalkulation die Kosten einer umfassenden Sanierung den Kosten eines Abbruchs samt den Kosten der Errichtung einer Baulichkeit in räumlicher Nähe (§ 2 Z 1) gegenüber zu stellen. Die Sinnhaftigkeit einer umfassenden Sanierung trotz unwirtschaftlich hoher Sanierungskosten ist zu begründen.
● Verpflichtung für Vergleichsrechnung in Zweifelsfällen
● Umsetzung in der Praxis als Konsensmodell
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Ökonomische Vergleichsrechnung
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Unternehmensinterne Kostenkalkulation
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Vergleichsrechnung Entgelt/Belastung
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Modelle für die praktische Umsetzung
● Neubau zentral auf benachbartem Grundstück und Abriss nach Übersiedlung, Neubau am alten Standort (Beispiel GIWOG)
● Übersiedlung der Mieter dezentral auf unterschiedliche Standorte, Abriss und Neubau inkl. Nachverdichtung (Beispiel Neue Heimat Tirol)
● Neubau abschnittsweise voranschreitend am selben Grundstück und abschnittsweise Übersiedlung (Beispiel Fortschritt)
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Harter Plateau, Linz (GIWOG)
● erbaut in 70er Jahren, 20 Geschoße, 480 Wohnungen
● Anonymität, schlechtes Image, Vandalismus, Leerstand
● Sprengung am 13. April 2003
● Ersatzwohnungen in der Nähe („Wohnen am Park“)
● 322 Wohnungen in 14 Gebäuden, 784 m² Sonnenkollektoren
● hohe Wohnzufriedenheit in der neuen Umgebung
● Wiederbebauung Harter Plateau ab September 2007 (209 Wohnungen)
Fotos: Dralon, APA, Hüttler
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Südtiroler Siedlungen in Absam, Zams, Telfs … (Neue Heimat Tirol)
● insgesamt 4.000 Wohnungen in rund 200 Gebäuden
● z.T. massive statische Probleme (Korrosion der Stahlbetondecken)
● Abriss und verdichteter Neubau von rund 800 Wohnungen geplant
● Kosten für Mieter im Neubau geringer als bei Sanierung
● Neubauten mit Lift, Balkon, Tiefgarage, erneuerbarer Energie
● wahlweise Wohnung im Neubau nebenan oder im Bestand der NHT
● pro Wohnung 15.000.- € pauschal als „Übersiedlungshilfe“
Foto, Grafik: Neue Heimat TirolProjekt Absam, Im Tal
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Luegerstraße/Ginzkeygasse Klagenfurt (Fortschritt)
● errichtet Anfang 50er Jahre, 54 Wohneinheiten
● z.T. statische Probleme (Holz-balkendecken eingebrochen)
● Kosten für Mieter bei Neubau geringer als bei Sanierung
● Neubau von 70 Wohnungen am gleichen Grundstück
● Fernwärme, Lift, Balkon, Tiefgarage
● schrittweise Übersiedlung der Bewohner in 3 EtappenFoto: Fortschritt
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Zusammenfassung
● Öffentlich-rechtliche Verpflichtung für Vergleichskalkulation in Zweifelsfällen (gem. WGG)
● Praktische Umsetzung als „Konsensmodell“ Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge, die Rechts- und
Terminsicherheit für beide Vertragspartner gewährleisten
● Unterschiedliche rechtlich-administrative Lösungen Privatrechtliche Vereinbarungen Fixe Sätze für Abschlagszahlungen Gegenseitiges Vertrauen
● Unterschiedliche logistische Lösungen
● Lokal/Regionalpolitik ist eingebunden
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Schlussfolgerungen
● Reconstructing wird zunehmen
● Rechtliche Präzisierungen für Vergleichskalkulation
● Gegenüberstellung der Lebenszykluskosten (z.B. 30 Jahre)
● Wohnrechtliches Übergangsregime schaffen
Literatur:
Contracting und Reconstructing im gemeinnützigen Wohnungswesen - Erfahrungen und Potenziale. Studie von e7 im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit (2009)
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Kontakt
Dipl.-Ing. Walter Hüttlere7 Energie Markt Analyse GmbHTheresianumgasse 71040 WienTel.: 01-907 80 [email protected]
