Professor Horst Cerjak, 19.12.2005 1 LV Bau- und Immobilienfinanzierung Bau- und...

Professor Horst Cerjak, 19.12.20051

LV Bau- und Immobilienfinanzierung

Bau- und Immobilienfinanzierung

Liegenschaftsbewertung

1 VU

Wintersemester 2010/2011

Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst




Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Formen der Wertermittlung

• Verkehrswert

• Beleihungswert

• Substanzwert

• Versicherungswert





Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)Verpflichtung zur Anwendung nur im gerichtlichen Verfahren und im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, z.B im Enteignungsverfahren

Bewertungsgrundsatz

• Verkehrswert = Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann

• besondere Vorliebe = ideelle Wertzumessungen haben außer Betracht zu bleiben





• Vergleichswertverfahren

• Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren




Vergleichswertverfahren

Wert der Liegenschaft wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt

Abweichende Eigenschaften (Nutzungsdauer, Lage, etc.)

Geänderte Marktverhältnisse

=> Zu- und Abschläge nach Maßgabe des Einflusses

Vergleich mit Kaufpreisen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag

=> Abweichungen mit Zu- und Abschlägen bewertet




Ertragswertverfahren

Grundlage : bei Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Erträge (Vermietung, Verpachtung);

Liegenschaftsreinertrag wird vermindert um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und der auf die bauliche Anlage entfallende Jahresreinertrag wird mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Anwendung: Büro- und Handelsimmobilien, Miet- und Geschäftsgrundstücke



LiegenschaftsbewertungErtragswertverfahren



LiegenschaftsbewertungErtragswertverfahren




Verzinsung des Bodenwertes:- Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren

Verzinsung des Bodenwertes = Bodenwert*Kapitalisierungszinssatz100

Zinssatz: - Bei unbebauten Grundstücken Zinssatz eher geringer als bei Gebäuden- Bei bebauten Grundstücken wird derselbe Zinssatz wie für das Gebäude

angewendet





Vervielfältiger :- Jährlicher Reinertrag wird mit der Rate einer jährlich nachschüssig zu

zahlenden Zeitrente gleichgesetzt

Vervielfältiger richtet sich nach- Kapitalisierungszinsatz- Restnutzungsdauer des Gebäudes

qu = 1 + p/100 p =

Kapitalisierungszinssatzn = Restnutzungsdauer


)1(*

1

ququ

quV

n

n




Kapitalisierungszinssatz :- Drückt Rendite aus, die Anleger für eingesetztes Kapital erwartet- Auswahlkriterium ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz

unterworfen ist

Grundsatz: - geringes Risiko -> niedrige Verzinsung - großes Risiko -> hohe Verzinsung

- Ableitung aus dem Kapitalmarktzinssatz Sekundärmarktrendite

- Geldwertanpassungsabschlag+ Allgemeines Risiko + geringe Mobilität der Investition

= Kapitalisierungszinssatz





Sachwertverfahren

Grundlage = Bodenwert, Bauwert (Herstellkosten) und Wert sonstiger Bestandteile

Bodenwert= Vergleichswert von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften

Bauwert = Summe der Werte aller baulichen Anlagen; Ausgangspunkt sind Herstellungskosten am Bewertungsstichtag;

Abzuziehen sind die technische und wirtschaftliche Wertminderung




Sachwertverfahren

Ermittlung: Summieren des Bodenwertes

(Vergleichswert) mit dem Bauwert Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt

x zeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten+ Baunebenkosten= Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen./. technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel)= Gebäudezeitwert+ Zeitwert der Außenanlagen+ Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen+ eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände./. eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände= Wert baulicher Anlagen insgesamt+ Bodenwert im bebauten Zustand= Verkehrswert als Sachwert+ eventuell Zuschläge wegen Rechten./. eventuell Abschläge wegen Belastungen= Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten




SachwertverfahrenHerstellungskosten:

Ermittlung mit Richtpreisen:

- Erfahrungswerte von Herstellungskosten hinsichtlich Objektart- Bauweisen (Reihen-, Gruppenbauweise, ein- oder mehrgeschossig) und Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung- Region der bewerteten Liegenschaft- Käuferinteresse (Ust.)- Baupreisindex

Objektart Bezugseinheit

Wohn-, Geschäfts-, Büro- und gewerblich genutzte Bauten

m² Netto-Grundfläche oder m³ Brutto-Rauminhalt

Eigentumswohnungen m² Wohnnutzfläche

Industriegebäude, Hallen m² Brutto-Grundfläche




Sachwertverfahren

Technische Lebensdauer

- Qualität des Baumaterials

- Obergrenze bestimmt durch Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile

Wirtschaftliche Nutzungsdauer: - Zeitspanne, in der Gebäude zu den herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen

entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein nutzbar ist

Verkürzung möglich durch- nicht entsprechen moderner Bedürfnissen- zeitbedingte bzw. persönliche Baugestaltung- technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen




Sachwertverfahren

Übliche Gesamtnutzungsdauer

Gebäudeart Übliche Gesamt-nutzungsdauer

Einfamilienhäuser in normaler Bauausführung 80 Jahre

Büro- und Verwaltungsgebäude 50-80 Jahre

Geschäftshäuser, Kaufhäuser je nach Standort 40-60 Jahre

Supermärkte 20-40 Jahre

Werk- und Lagerhallen, Fabrikgebäude 30-50 Jahre

Betriebsgebäude für besondere Industriezweige 10-30 Jahre

Tankstellen 10-20 Jahre




Sachwertverfahren

Verlängerung der Restnutzungsdauer - durch Erneuerung des Gebäudes in dessen wichtigsten Bestandteilen

- Ermittlung eines fiktiven Baujahres

Bewertungsjahr 2009

Übliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre

Baujahr des Gebäudes 1940

Verlängerung der Restnutzungsdauer d. Modernisierung 50 Jahre

=> Fiktives Baujahr 1990

Fiktives Alter des Gebäudes 19 Jahre

Restnutzungsdauer (80-19) 61 Jahre




SachwertverfahrenBerechnung der Alterswertminderung

- Lineare Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit aufwändiger Ausstattung)

W=A/D*100 (in %)

- Progressive Wertminderung (W) nach ROSS (bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einfacher bis normaler Ausstattung)

W=0,5*(A²/D²+A/D)*100 (in %)

- parabolische Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit geringwertiger Ausstattung)

W=A²/D²*100 (in %)

A ……. Alter des Gebäudes in Jahren

D ……. Übliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren




Sachwertverfahren

Bauwert der Außenanlagen

=> Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern, Schwimmbecken, Tennisplätze

- Durchschnittliche Kosten in Prozent der Herstellungskosten

- einfache Anlagen 2-4 %

- durchschnittliche Anlagen 5-7 %- aufwändige Anlagen 8-12%




Discounted Cash-Flow VerfahrenBerechnung basiert auf zukünftigen Free Cash Flow des Unternehmens und den Zinserwartungen eines Inverstors

Vorteil: ermöglicht Abschätzung des Unternehmenswertes auch bei jungen Unternehmen

=> Berücksichtigung zukünftiger Zahlungsströme



Sachwertermittlung

Zustandsnote nach Heideck

Note1,00 0,00%1,50 0,32%2,00 2,49%2,50 8,09%3,00 18,17%3,50 33,09%4,00 52,49%4,50 75,32%5,00 100,00% abbruchreif, wertlos

Abminderungswert Beschreibung

neuwertig, mängelfrei

normal erhalten, nur übliche Erhaltungsaufwendungen

(deutlich) reparaturbedürftig (instandsetzungsbedürftig)

umfangreiche Instandsetzung erforderlich



SachwertermittlungZustandsnote nach Heideck

Note1,00 0,00%1,50 0,32%2,00 2,49%2,50 8,09%3,00 18,17%3,50 33,09%4,00 52,49%4,50 75,32%5,00 100,00% abbruchreif, wertlos

Abminderungswert Beschreibung

neuwertig, mängelfrei

normal erhalten, nur übliche Erhaltungsaufwendungen

(deutlich) reparaturbedürftig (instandsetzungsbedürftig)

umfangreiche Instandsetzung erforderlich

Nutzungsdauer

Nutzungsdauer nach normalem Verfahren:

gew. ND 30 Jahreerbaut 1987Bewertung 2004Best.dauer 17 JahreRND 13 Jahre

Sanierung: durch Verjüngungsprinzip Verlängerung derRND um 10-15 Jahre!Ansatz: Bewertungsstichtag + 10 Jahre

RND 13 Jahrezusätzl. RND 10 JahreΣ 23 Jahre

Hochwasserthema

Beseitigungskosten p.A. 3.500,00€ Zinssatz 6%Kosten 43.062,00€



Sachwertermittlung

Projekt: Lebensmitteleinzelhandel

Sachwert

Bodenwert m² € / m² €5.301 à 100 530.100

Bauwert

HerstellwertVerkauf 600 m² 700 420.000Lager 275 m² 700 192.500bauliche Außenanlagen 25,00% des Bauwertes 153.125 100% asphaltiert 765.625

Wertminderung wg. Alter oder Schädenkeine Schäden in Ansatz zu bringen 0

Gebäudewert nach Alter bzw. Schäden 765.625

Alterswertminderunggew. ND 30 JahreBestandsdauer 17 JahreRestnutzungsdauer 23 Jahre rel. Alter 56,67%Restnutzungsdauer nach Ross 0,5 * (rel. Alter² + rel. Alter) * 100 = 44,39% -339.852

Restwert 55,61% (100%-44,39%)*2,49%=Zustandsnote 2,00 -> 2,49% 1,38% -10.602 -350.454

wirtschaftliche Wertminderungwirtschaftliche Wertminderung bzgl. Hochwasserthema -43.062

Gebäudewert 372.109

Sonstige Anlagen

Gestaltungsgrün Niveau angegeben 0% des Gebäudewertes 0

ZusammenfassungBodenwert 530.100 58,76% des SachwertesGebäudewert 372.109Wert der sonstigen Anlagen 0Sachwert 902.209

Marktanpassung

Lage gutInfrastruktur üblichHaustyp üblich

Marktanpassung daher 0% von Summe Boden-, Gebäude- u. Außenanlagenwert 0

Verkehrswert 902.209Verkehrswert gerundet 902.000

Rechte / Lasten

Bücherliche Lastenaußerbücherliche Lasten

17 / 30



Projekt: Lebensmitteleinzelhandel

Ertragswert

Bodenwert m² € / m² €5.301 à 100 530.100

Bauwert

JahresrohertragVerkauf 600 m² 10 6.000Lager 275 m² 10 2.750Summe Rohertrag 875 m² 8.750 p.M.

105.000 p.A.je m² / M 10,00

AusgabenInstandhaltung, Instandsetzungvom Neubauwert 1,00% v. Neubauwert 765.625 -7.656Mietausfall 1,00% v. Jahresrohertrag 105.000 -1.050Verwaltung 0,50% v. Jahresrohertrag 105.000 -525Bodenverzinsung 7,50% v. Bodenwert 530.100 -39.758Summe der Ausgaben p.A. -48.989

je m² p.M. 4,67

ZusammenfassungErtrag p.A. 105.000Ausgaben p.A. -48.989Reinertrag 56.011,25

RND 23 JahreZinssatz 7,50%Vervielfältiger 10,81 9,25Ertragswert der baulichen Anlagen 605.296

weitere Ableitungenabzgl. Wertminderung infolge Mängel, Schäden, ReparaturrückstauZustandsnote 2dadurch in € -10.602

zzgl. Bodenwert 530.100

sonstige Wertbeeinflussende UmständeHochwasserthema -43.062

Ertragswert der Liegenschaft 1.081.732 120% % bez. auf SW

gerundet 1.082.000 je m² NFL= 1.236,6

Verkehrswert

Bei gegenständlicher Liegenschaft wird der Verkehrswert vorrangig vom Ertragswert bestimmt.

Der Verkehrswert wird daher:- ausschließlich vom Ertragswert bestimmt.- vom gewogenen Mittel aus Sach- und Ertragswert abgeleitet.

Ertragswert = Verkehrswert 1.081.732Verkehrswert gerundet 1.082.000 1.236,57€ / m² NFL

Rate füri=7,5%n=23BW=100RW=0nachschüssig

100 / Rate

















Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK

Lessingstraße 25/II

8010 Graz

Tel +43 (0) 316 873 - 6251

Fax +43 (0) 316 873 – 6752

[email protected]

Date post:	05-Apr-2015
Category:	Documents
Upload:	franziska-raup
View:	112 times
Download:	6 times

Professor Horst Cerjak, 19.12.2005 1 LV Bau- und Immobilienfinanzierung Bau- und...

Documents