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Betriebskostenabrechnung:Welche Kosten sind Betriebskosten?

• Positiv: § 27 Abs. 1 (Anlage 3) II. BV u. § 2 BetrKV> Nr. 1 – 16 benannte Betriebskosten

> Nr. 17 „sonstige Betriebskosten“

• Negativ (§ 1 Abs. 2 BetrKV):> Verwaltungskosten

> Instandhaltungs- u. Instandsetzungskosten

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Mietstruktur und Abrechnungspflicht

 • Bruttokaltmiete

 

• Brutto (-warm-/Inklusiv-) miete (unzulässig: BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05)

 

• Teilinklusivmiete

 

• Netto (kalt) miete » Nettomiete und Pauschale 

» Nettomiete und Vorauszahlungen

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Art der Vereinbarung zur Vorauszahlung von Betriebskosten

 • Vereinbarung durch (teilweise) Aufzählung

• Vereinbarung durch generelle Bezugnahme

• Kombination Aufzählung / Bezugnahme

• Konkludente Vereinbarung 

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Folgen unterlassener Abrechnung

• Keine Vertragsänderung, Pflicht und Recht zur/auf Abrechnung besteht fort (BGH, Urteil v. 13.02.08, Az. VIII ZR 14/06)

• Mieter kann auf Abrechnung klagen mit Vollstreckung nach § 888 ZPO (BGH, Beschluss v. 11.05.06, Az. I ZB 94/05)

• Vorauszahlungen

» Laufendes MV: § 273 Abs. 1 BGB

» Beendetes MV: Rückforderung

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Formelle Ordnungsgemäßheit

Anforderung: „Die Betriebskostenabrechnung muss für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weiteres verständlich sein.“

(u.a. BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08; BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)

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Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (u.a. BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZA 2/08)

• Zusammenstellung der Gesamtkosten

• Verständliche Angabe des Umlageschlüssels

• Berechnung des Anteils des Mieters

• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

+

• Gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit

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Keine Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung

• Erläuterung und Abgleich zu früheren Abrechnungszeiträumen und Abrechnungen(BGH, Urteil v. 28.05.08, Az. VIII ZR 261/07)

• Einheitliche Abrechnungszeiträume für kalte und warme Betriebskosten (BGH, Urteil v. 30.04.08, Az. VIII ZR 240/07)

• Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10)

• Eigene Abrechnungen für jedes Gebäude (BGH, Urteil v. 20.10.10, Az. VIII ZR 73/10)

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Angabe der Gesamtkosten

• Gesamtkosten für jede Position erforderlich (BGH, Urteil v. 14.02.07, Az. VIII ZR 1/06)

• Auch im Falle des Vorwegabzugs(BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10)

• Auch der nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07)

• Angabe jeweils zu den Kostenpositionen der BetrKV

> Kosten der Versicherung (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08)

> Kosten für Frisch- und Schmutzwasser (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 34/08)

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Anforderungen an den Kostenverteilungsschlüssel

• Der vertragliche vereinbarte Schlüssel ist anzuwenden (BGH, Urteil v. 17.11.04, Az. VIII ZR 115/04)

• Der angewendete Schlüssel muss verständlich bzw. leicht nachvollziehbar sein(BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07)

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Abzug der Vorauszahlungen

Gesamtkosten

dividiert durch Verteilungsschlüssel_____________________________

= Betriebskosten Mieter

abzüglich geleisteter Vorauszahlungen______________________________

= Abrechnungsergebnis

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Mietpreisbremse: Regelungsbereich (§ 556d)

• Im Geltungsbereich einer Landes-RVO („angespannter Wohnungsmarkt“, max. 5 Jahre, bis 31.12.2020)

• Neuverträge über Wohnraum

• Max. Neuvertragsmiete 10% über Ortsniveau (Miete, Zuschläge, Staffel- u. Indexmiete)

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Mietpreisbremse: Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB)

• Vormiete (nicht bei freiwilligen Vereinbarungen im laufenden MV innerhalb von 12 Monaten vor Mietende)

• Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden

• Erste Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen

• Berücksichtigung von Modernisierungskosten, die in den 3 Jahren vor Neuvermietung anfielen

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VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT

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