Nachbarrecht? Was Sie wissen solltenNachbarrecht? Was Sie wissen sollten. Mein Nachbar stört. Art. 679 und 684 ZGB
Claudia Schneider Heusi LL.M.Rechtsanwältin Fachanwältin SAV Bau- und ImmobilienrechtRechtsanwältin, Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht
Schneider Rechtsanwälte AGP tf h 1016Postfach 1016Seefeldstrasse 608034 Zürich
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I. Ausgangslage
• erhebliche Weihnachtsbeleuchtung
• Publikumsmagnet
• zahlreiche Schaulustige
April 2012 2Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
• Was kann Nachbar dagegen unternehmen?
Papageien, die krähen!
April 2012 3Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
Frösche, die quaken!
April 2012 4Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
Hühner, die gackern!
April 2012 5Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
Bagger, die lärmen!
April 2012 6Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
Mist, der stinkt!
April 2012 7Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
II. Gesetzliche Grundlagen: Art. 679 und 684 ZGB
• Art. 684 Abs. 1 ZGB: „Jedermann ist verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten.“
Pflicht zur Unterlassung von übermässigen EinwirkungenPflicht zur Duldung von nicht-übermässigen Einwirkungen
• Neu seit 1.1.2012: Art. 684 Abs. 2 ZGB: „Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen Geruch, Lärm, Schall,gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen Geruch, Lärm, Schall, Erschütterung, Strahlung oder durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht.“
→ terminologische Modernisierung, Haftung ausdrücklich auch für negative Immissionen
• Art. 679 ZGB: Rechtsbehelfe, um einer Verletzung von Art. 684 ZGB entgegenzutreten
April 2011 8Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
III. Wer wird in die Pflicht genommen?
Immissionen
(Grundstück 1) (Grundstück 2)A hAnspruch
• Es müssen zwei verschiedene Grundstücke betroffen sein
• Verpflichtete und berechtigte Personen: Eigentümer/Stockwerkeigentümer, dinglich und obligatorisch Berechtigte (Bsp. Mieter)
K i A d i h i Mi t d l i h G d tü k b t ff i t
April 2012 9Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
• Keine Anwendung zwischen zwei Mietern, wenn das gleiche Grundstück betroffen ist
V. Von welchen Immissionen spricht man?• Relevant:• Relevant:
− materielle Einwirkungen (Rauch, Russ, lästige Dünste, Lärm oder Erschütterungen)− ideelle Einwirkungen (Betrieb eines Schlachthauses Benutzung einer Wohnung alsideelle Einwirkungen (Betrieb eines Schlachthauses, Benutzung einer Wohnung als
Dirnen-“Absteige“, Betrieb eines Erotik-Etablissements)− negative Einwirkungen (seit 1.1.12 ausdrückliche Regelung, wonach Entzug von
Besonnung oder Tageslicht = negative Einwirkung; darunter fällt auch dasBesonnung oder Tageslicht = negative Einwirkung; darunter fällt auch das Versperren der Aussicht durch hohe Bäume)
• Nur indirekte Einwirkungen von Art. 684 ZGB erfasst g
• Direkte Einwirkungen sind in Art. 641 Abs. 2 ZGB geregelt: Abwehr von Eigentums-verletzungen
April 2012 10Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
VI. Aber: Nur übermässige Immissionen sind verboten! • Gericht: grosses Ermessen bei Beurteilung• Gericht: grosses Ermessen bei Beurteilung• Kein Verschulden erforderlich • Konkreter Einzelfall massgebendg• Beurteilungskriterien:
a) Schädlichkeit
b) Lage der Grundstücke: örtliche Verhältnisse wie Stadt, Land, Vorort, Industriegebiet, Landwirtschaftszone, Wohnzone etc. sind einzubeziehen
c) Beschaffenheit der Grundstücke: die natürliche Gegebenheiten (Topographie) und der Verwendungszweck der betroffenen Grundstücke sind zu berücksichtigen
d) Ortsgebrauch: zu untersuchen ist, ob eine bestimmte Immission in der betreffenden Gegend herkömmlicherweise als normal empfunden wird
April 2012 11Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
VII. Checkliste 1 Liegen zwei verschiedene Grundstücke vor?1. Liegen zwei verschiedene Grundstücke vor?
2. Handelt es sich um Nachbargrundstücke bzw. ist eine räumliche Betroffenheit gegeben? g g
3. Sind Sie Eigentümer oder dinglich/obligatorisch Berechtigter (bspw. Mieter)?
4. Liegt eine übermässige Einwirkung vor?• Indirekte, nicht direkte Einwirkung?• Art der Einwirkung (materielle, immateriell, negative Immission?)
Üb ä i k it (S hädli hk it L d B h ff h it d G d tü k• Übermässigkeit (Schädlichkeit, Lage und Beschaffenheit der Grundstücke, Ortsbezogenheit)
• Adäquater Kausalzusammenhang zwischen Nutzung und Einwirkung?
Falls alle Fragen mit Ja beantwortet sind: Übermässige Einwirkung liegt vor: Sanktionssystem bzw. Rechtsfolge nach Art. 679 ZGB
Falls nein: Übermässige Einwirkung liegt nicht vor, Duldung der Immission
April 2012 12Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
VIII. Rechtsfolgen bei übermässigen Einwirkungen
• Die einzelnen Klagen nach Art. 679 ZGB: − Beseitigungsklage (bestehende Immission beseitigen) − Präventivklage (Verhinderung drohender bzw. bevorstehender Immissionen) − Unterlassungsklage (Schutz vor Wiederholung von Einwirkungen) − Schadenersatzklage (subsidiär)− Schadenersatzklage (subsidiär) − Feststellungsklage
• Konkretes Vorgehen?• Konkretes Vorgehen? − Brief an Nachbar: übermässige Immission aufzeigen und Klage androhen− Klage erheben – sorgfältig prüfen
April 2012 13Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
IX. Was gilt bei Bauten?
• Für den Nachbarn ergeben sich nach Erstellung einer Baute übermässige Einwirkungen, z.b. wegen Entzug von Besonnung oder Tageslicht. Möglichkeiten?
• Bei Bauten ist gemäss Art. 679 Abs. 2 eine Zivilklage auf Beseitigung oder Schadenersatz nur möglich, wenn im Zeitpunkt ihrer Erstellung die öffentlich-rechtlichen Regelungen nicht eingehalten worden sind
• Daraus folgt: Hat der Grundeigentümer die öffentlich-rechtlichen Regelungen eingehalten, kann der Nachbar keine Zivilklage auf Beseitigung oder Schadenersatz erhebenerheben.
April 2012 14Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
IX. Was gilt beim Bauen I ?
• Bsp.: Grundeigentümer fügt Ihnen beim Bauen vorübergehend übermässige, aber unvermeidliche Nachteile zu und verursacht dabei einen Schaden
• Folge: Art. 679a ZGB:
«Fügt ein Grundeigentümer bei rechtmässiger Bewirtschaftung seines Grundstücks, tli h b i B i N hb üb h d üb ä i dnamentlich beim Bauen, einem Nachbarn vorübergehend übermässige und
unvermeidliche Nachteile zu und verursacht er dadurch einen Schaden, so kann derNachbar vom Grundeigentümer lediglich Schadenersatz verlangen.»
→ Betroffener Nachbar hat lediglich Anspruch auf Schadenersatz→ d.h. Klage auf Beseitigung, Unterlassung etc. stehen nicht zur Verfügung
April 2012 15Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
IX. Was gilt beim Bauen II ? Aber: Art 685 Abs 1 ZGB berücksichtigen (geht Art 684 ZGB vor):Aber: Art. 685 Abs. 1 ZGB berücksichtigen (geht Art. 684 ZGB vor):
„Bei Grabungen und Bauten darf der Eigentümer die nachbarlichen Grundstücke nicht dadurch schädigen dass er ihr Erdreich in Bewegung bringt oder gefährdet oder vordadurch schädigen, dass er ihr Erdreich in Bewegung bringt oder gefährdet oder vor-handene Vorrichtungen beeinträchtigt.“
→ spezielle übermässige Einwirkungen die nicht mehr toleriert werden können→ spezielle übermässige Einwirkungen, die nicht mehr toleriert werden können→ z.B. erhebliche Bodensenkungen, Rissbildungen an Gebäudefassaden, Boden-
vernässungV b t ilt h öff tli h htli h R l i h lt i d→ Verbot gilt auch wenn öffentlich-rechtliche Regelungen eingehalten sind
→ Sicherheitsvorkehrungen können bereits während Bauarbeiten getroffen werden
April 2012 16Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
X. Neben Privatrecht auch öffentliches Recht berücksichtigen! g
• Massgebende gesetzliche Grundlagen: − Raumplanungsgesetzp g g− Umweltschutzgesetz− Kantonales Planungs- und Baugesetz (Baubewilligungsverfahren)− kommunale Bau- und Zonenordnung
→ d.h. bspw. Baubewilligung anfechten, Sanierung verlangen
• Öffentlich – rechtlicher Weg ist vorteilhafter geringere KostenAmt klärt Sachverhalt ab
April 2012 17Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
XI. Was gilt bei Immissionen durch öffentliche Werke?B i üb ä i I i i d h öff tli h S h i V lt ö• Bei übermässigen Immissionen durch öffentliche Sachen im Verwaltungs-vermögen oder im Gemeingebrauch: Entzug der Abwehrrechte durch volle Entschädigung
• Hohe Voraussetzungen:Hohe Voraussetzungen:
− Beeinträchtigungen sind mit dem bestimmungsgemässen Betrieb des öffentlichen Werks untrennbar verbunden
− Beeinträchtigungen lassen sich nicht oder nur mit einem unverhältnismässigenAufwand vermeiden
Ü• Übermässige Immissionen eines öffentlichen Werkes liegen nur vor, wenn
− sie unvermeidbar sindsie für den Nachbarn im Zeitpunkt des Erwerbs nicht voraussehbar waren− sie für den Nachbarn im Zeitpunkt des Erwerbs nicht voraussehbar waren
− sie den Nachbarn in spezieller Weise treffen− und schweren Schaden verursachen
April 2012 18Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
XII. Zum SchlussAuszug aus der Homepage des Kantons Zürich Baudirektion Tiefbauamt:Auszug aus der Homepage des Kantons Zürich, Baudirektion, Tiefbauamt:
„Die vordergründig einfachste Lösung, dem Frosch ein Weibchen zu bringen, damit er Ruhe gibt nützt nichts weil Frösche polygam sind und somit weiterrufen würden “gibt, nützt nichts, weil Frösche polygam sind und somit weiterrufen würden.
April 2012 19Podium: Nachbarrecht? Was Sie wissen sollten.
http://www.tba.zh.ch/internet/baudirektion/tba/de/laerm/laermsorgen/alltagslaerm/tiere.html#a-content
