MÜNCHEN - comfort.de · Pasing Arcaden (S), PEP Einkaufs-Center (S), Mira (S) Die politische,...

MÜNCHEN

DAS ELDORADO FÜR EINZELHANDEL UND EINZELHANDELS-IMMOBILIEN

JUNI 2018

COMFORT Städtereport München 2018 2 von 16

IN ZAHLEN Bundesland: Bayern

Einwohnerzahl: 1.464.301

Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2012): + 7,3 %

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 850.395

Arbeitslosenquote: 4,1 %

Einzelhandelskaufkraft: 129,8

Einzelhandelszentralität: 114,4

Relevante Shopping-Center: Stachus Passagen (C), Schäfflerhof (C), Fünf Höfe Quartier (C), Hofstatt (C), Riem Arcaden (S), Olympia-Einkaufszentrum (S), Pasing Arcaden (S), PEP Einkaufs-Center (S), Mira (S)

C=City S=Stadtteil P=Peripherie

Die politische, wirtschaftliche, kulturelle und sportliche

Bedeutung von München ist sowohl im nationalen als

auch im internationalen Vergleich traditionell herausra-

gend. Die bayerische Landeshauptstadt und drittgrößte

Stadt Deutschlands spielt nicht nur im Fußball in der

Champions League, sondern zählt mit dem gesamten

Ballungsraum auch zu den am stärksten prosperierenden

Wirtschaftsräumen in ganz Europa. Nahezu alle Rah-

menbedingungen sind vorbildlich: vom kräftigen Wachs-

tum der Bevölkerung (rd. 1,6 Mio. für 2030 im Visier)

über die Präsenz von sieben DAX-Unternehmens-

zentralen bis hin zu einer Top-Infrastruktur. Gepaart mit

einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie un-

vergleichlich hoher Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität,

was die Attraktivität von München für Investoren und

Mieter nachhaltig ganz oben hält. Und nicht zuletzt Mün-

chen für auswärtige Besucher und Touristen zu einem

absoluten Hot Spot macht. Denn die rd. 15 Mio. Über-

nachtungen mit einem ausgeprägt hohen Internationalen-

anteil von rd. 50 % sind ein klares Statement und fungie-

ren als zusätzlicher „Turbo“ - nicht nur zu Zeiten von

Messen und Wies’n. München überzeugt eben als „Welt-

stadt mit Herz“ über das einzigartige Flair aus Tradition

und Moderne einer gewachsenen Stadt mit großer Histo-

rie und Kultur sowie leistungsstarker Wirtschaft.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Nicht zuletzt auch im Vergleich der europäischen Shop-

ping-Metropolen nimmt München einen absoluten Spit-

zenplatz ein. Und zwar mit dem klar definierten Fokus

Innenstadt. Sie stellt auf ihren mittlerweile knapp 500.000

m² Verkaufsfläche die größte Einzelhandelsdestination

bundesweit dar. Gleichzeitig ist diese mit einer durch-

schnittlichen Flächenproduktivität von rd. 6.600 EUR/m²

der leistungsstärkste Standort in ganz Deutschland. Und

das mit deutlichem Abstand: so wird in der bezogen auf

die Produktivität zweitplatzierten Hamburger City lediglich

ein Wert von rd. 5.600 EUR/m² VKF erzielt, berichtet der

Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk,

Geschäftsführer von COMFORT.

Insgesamt werden in der Münchner City knapp 3,3 Mrd.

EUR p.a. umgesetzt. Die kompakte, städtebauliche

Struktur der City sowie die klar definierten Handelslagen

sind extrem benutzerfreundlich und somit deutlich um-

satzförderlich.

Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der

Stadt liegt dabei mit gut 30 % recht deutlich über dem

Durchschnittswert der Millionenstädte. Auch der Ver-

0

50

100

150

200

250

300

350

400

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

1A-EINZELHANDELSMIETEN

von 2007- 2017 in EUR / m²

80-120m² 300-500m²

Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,

Bundesagentur für Arbeit,

0 10 20 30 40

Verkaufs-flächen-anteile

Umsatz-anteile

INNENSTADTANTEILE

München Ø > 1 Mio. Einwohner

Quellen: COMFORT Research & Consulting


EINZUGSGEBIET

0 50 100 150 200 250

Stuttgart

München

Köln

Hamburg

Frankfurt am Main

Düsseldorf

Berlin

MODEZENTRALITÄT

0 25 50 75 100 125 150

Stuttgart

München

Köln

Hamburg

Frankfurt am Main

Düsseldorf

Berlin

Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität

EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT

Quelle: GfK GeoMarketing GmbH

Quelle: COMFORT – Research & Consulting

kaufsflächenanteil fällt mit rd. 27 % überdurchschnittlich

aus.

Durch die Attraktivität und Lage Münchens, verbunden

mit einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur reflektiert

der Münchner Einzelhandel auf ein weiträumiges und

wohlhabendes Einzugsgebiet mit stabilen Einkaufsbezie-

hungen in das Umland. Allein jenseits des Stadtgebiets

leben immerhin rd. 1,7 Mio. Einwohner, die im Übrigen

auch über eine klar mehr als bundesdurchschnittliche

Kaufkraft (GfK- Kaufkraftindex = 118,2) verfügen.

Dazu kommen die rd. 1,45 Mio. Münchner mit ihrer be-

kanntlich noch deutlich höheren Kaufkraft (GfK- Kauf-

kraftindex = 129,8). Insgesamt (= München + Umland)

weist der City-Einzelhandel ein Einzugsgebiet von gut 3,1

Mio. Einwohnern mit einem einzelhandelsrelevanten

Nachfragevolumen von insgesamt über 22 Mrd. EUR p.a.

auf.

Das große Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial wie

auch die angesprochene hohe touristische Bedeutung

schlagen sich in der positiven allgemeinen Einzelhan-

delszentralität (114,4 lt. GfK) des bayerischen Oberzent-

rums Münchens nieder. Noch deutlich besser fällt hier die

Performance für das innerstädtische Kernsortiment Mode

(221,9) aus.

Quelle: COMFORT – Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph


EINZELHANDELS-ECKDATEN

Die herausragenden Münchner Einzelhandelsdaten re-

sultieren unter anderem aus der langjährigen gezielten

Stadtplanung und dem Zentrenkonzept. Trotz einer Ge-

samt-Verkaufsflächenausstattung von gut 1,8 Mio. m² ist

für die bayerische Landeshauptstadt im Metropolenver-

gleich eindeutig eine relative Knappheit an Verkaufsflä-

chen zu konstatieren. So liegt die Münchner Verkaufsflä-

chenausstattung pro Kopf der Bevölkerung lediglich bei

rd. 1,3 m² und damit merklich unterhalb der Kennziffer in

den anderen Immobilien-Hochburgen oder auch dem

Bundesdurchschnitt (gut 1,5 m² VKF pro Einwohner).

Strukturdaten

Structual dataBerlin Hamburg

München

Munich

Köln

CologneFrankfurt Stuttgart Düsseldorf

Einzelhandelskaufkraft 2017

Retail purchasing power 2017

(Deutschland/Germany = 100,0)

96,8 109,7 129,8 108,8 114,2 112,8 117,8

Einzelhandelsverkaufsfläche 2017

Retail sales area 2017

in m² / sqm

4.850.000 2.686.000 1.833.000 1.575.000 1.167.000 1.014.000 1.012.000

Anteil der Innenstadt in m²

Share of the city centre im sqm644.000 346.500 497.000 313.000 277.000 377.000 347.000

Anteil der Innenstadt

Share of the city centre13,3% 12,9% 27,1% 19,9% 23,7% 37,2% 34,3%

Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner

Retail sales area per inhabitant1,4 1,5 1,3 1,5 1,6 1,6 1,7

Flächenproduktivität in € pro m²

Space productivity in € per sqm3.800 4.200 5.900 4.500 3.700 4.100 4.100

Flächenproduktivität Innenstadt in € pro m²

Space productivity of the city centre in € per sqm3.900 5.600 6.600 5.200 5.200 4.400 4.600

Einzelhandelsumsatz 2017 in Mio. €

Retail turnover 2017 in € million18.376,0 11.226,8 10.887,0 7.079,5 4.346,0 4.174,1 4.170,4

Anteil der Innenstadt in Mio. €

Share of the city centre in € million2.530,0 1.955,0 3.290,0 1.625,0 1.430,0 1.670,0 1.610,0

Anteil der Innenstadt

Share of the city centre13,8% 17,4% 30,2% 23,0% 32,9% 40,0% 38,6%

Einzelhandelszentralität 2017

Retail centrality 2017


106,7 113,2 114,4 121,4 102,7 117,3 114,4

Modezentralität 2017

Fashion centrality 2017


156,3 173,6 221,9 198,9 202,4 209,8 224,3

Einzugsgebiet / Catchment area

Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill.5,3 3,5 3,1 2,4 2,4 2,6 2,0

Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH


MIETPREISANGABE in EUR/m²

1A-LAGEN

NEUHAUSER STRASSE /

KAUFINGERSTRASSE / MARIENPLATZ

Tonangebende, klassische 1A-Lage mit dem höchs-

ten Mietniveau sowie den ebenfalls bundesweit

höchsten Bodenrichtwerten

Nachhaltig starke Passantenfrequenzen, die zusätz-

lich durch das hohe Touristenaufkommen erhöht wer-

den

Münchner Mischung: Trotz hohem Filialisierungsgrad

stabiler und vergleichsweise hoher Anteil an lokalen

Einzelhändlern bzw. Traditionsanbietern wie Hirmer,

Ludwig Beck,Tretter Schuhe / Bartu / Thomas Schu-

he, Bettenrid, Augustiner Stammhaus sowie nicht zu

vergessen die angrenzenden Platzhirsche Konen,

Dallmayr oder Lodenfrey

Relevante Projektentwicklungen: Großprojekt Alte

Akademie (zusammen mit dem Ex-Hettlage von Sig-

na) ist gestartet, Marienplatz 22 planmäßig von der

Bayerischen Hausbau umgesetzt

Neue Mieter: die attraktiven englischen Lifestyle-

Konzepte TOPSHOP / TOPMAN sowie der französi-

sche Kosmetikanbieter SEPHORA - alle in der Galeria

Kaufhof; das Comeback von Hugendubel zusammen

mit dem neuen Flagship-Store der Deutschen Tele-

kom sowie IQOS ebenfalls am Marienplatz; dazu Dis-

ney, Levi´s, Hunkemöller, Intimissimi / Calzedonia und

der H&M Home Labstore auf der Neuhauser- bzw.

Kaufingerstraße; sowie das neue

Gastronomiekonzept „Leger am Dom“ des Wiesnwirts

Able direkt an der Frauenkirche; und insbesondere

der im Mai 2018 neueröffnete Mega Store des Ham-

burger Schuhanbieters Görtz auf ca. 2.500 m² an Stel-

le des dort langjährig ansässigen ZARA hat bereits im

Vorfeld für viele Debatten gesorgt

Mietpreis: ca. 370 EUR/m² (klein),

ca. 240 EUR/m² (mittel)

Kaufingerstraße 8: Hier eröffnete Ende 2017 der erste H & M Home-

Store in Deutschland, bezeichnet als LAB STORE!

370

80-120 m²

240

300-500 m²

Kaufingerstraße 14: Eröffnung des neuen Mega-Stores von Schuh

Görtz auf insgesamt 2.500 m² - ein strategischer Schachzug?!



THEATINERSTRASSE / WEINSTRASSE /

ROSENSTRASSE / MAFFEISTRASSE

Attraktive und nachgefragte Premiumlagen mit eben-

falls sehr guter Passantenfrequenz

Abwechslungsreicher Mietermix: wertige Anbieter

wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten

ab

Überschaubare Größe der einzelnen Stores sorgt für

Vielfalt beim Flanieren

Die etablierten Quartiere Fünf Höfe und Schäfflerhof

stärken nachhaltig insbesondere den Bereich Theati-

ner-, Wein- und Maffeistraße

Upgrade: Mittlerweile hat sich die Maffeistraße von

einer guten B- zu einer gut besuchten A-Lage entwi-

ckelt

Hohe Filialistendichte, aber auch attraktive Local

Heroes wie Sport Schuster und Kaut-Bullinger auf der

Rosenstraße sowie Lodenfrey im Verlauf der

Maffeistraße

Relevante Developments: Neubebauung des domi-

nanten Eckgrundstücks Weinstraße 6: Diesen attrakti-

ven Standort hat sich H&M für das neue Konzept

Arket gesichert und letzten Herbst eröffnet

Weitere neue Mieter: Coccinelle und Hugo Boss in

den Fünf Höfen sowie Riani im Schäfflerhof; darüber

hinaus: deutliche Erweiterung des Massimo Dutti

Stores durch zusätzliche Flächen im 1. OG; das

Schmuckkonzept DoDo in der Theatinerstraße 44

(vermittelt durch COMFORT), die neue Erlebniswelt

des FC Bayern inklusive Gastronomie und Fanshop in

der City auf den Grundstücken Weinstraße 7 und 7 A;

die Erweiterung des Sporthauses Schuster am Rin-

dermarkt



Theatinerstraße 44: Neu in München angekommen / DoDo / das attrak-

tive, junge Schmuckkonzept aus dem Hause Kering / vermittelt durch

1A-LAGEN

280

80-120 m²

200

300-500 m²



COMFORT

MAXIMILIANSTRASSE / PERUSASTRASSE

„The Place to be“ für Flagship-Stores internationaler,

renommierter Luxuslabels

Maximilianstraße: die klassische High-End-Luxuslage

mit hohem Imagefaktor

Perusastraße: die etwas „charmantere“ Lage mit höhe-

rer Passentenfrequenz

Neue Mieter: spektakuläre Relocation von Hermès,

Chanel und Wempe in die Maximilian-Arkaden (High-

End-Projektentwicklung des Münchner Unternehmers

Urs Brunner)

Das schafft Platz auf der Maximilianstraße u. a. für den

jeweils 1. Flagship-Store von Céline sowie von Van

Cleef & Arpels in Deutschland

Besonderheit: das geplante und lang ersehnte Come-

back des legendären Café Roma ebenfalls auf der Ma-

ximilianstraße, fast am selben Platz – schräg gegen-

über des historischen Stamm-Roma – zieht sich. Wir

drücken die Daumen!



RESIDENZSTRASSE / DIENERSTRASSE

Traditionelle, bürgerliche Einkaufslage

Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum,

Maison Louis Vuitton

Zielgruppe: sowohl traditionell ausgerichtete Münchner

als auch Touristen / Besucher

Zunehmendes Trading-up in den letzten Jahren durch

neue Premiumkonzepte; beide Straßen profitieren von

der direkten Anbindung an die beiden Luxuslagen Ma-

ximilian- und Perusastraße

Der Filialisierungsgrad rangiert heute bei ca. 60 %,

wobei die Passantenfrequenz bezogen auf das vertre-

tene, hochwertige Einzelhandels-/ Mietergenre sehr gut

ist

Neue Mieter: Rimowa auf der Dienerstraße, das Her-

renlabel Berluti der LVMH Gruppe im Quartier Resi-

denzstraße 2



SENDLINGER STRASSE

Sehr beliebte Einkaufslage mit ausgesprochen positiver

Entwicklung

Maßgebliche Treiber: Hofstatt (seit 2013) als noch rela-

tiv neues Einkaufs- und Dienstleistungsquartier in Ver-

bindung mit der sehr gut angenommenen, nochmaligen

Erweiterung der Fußgängerzone bis hoch zum

320

80-120 m²

210

300-500 m²

225

80-120 m²

140

300-500 m²

175

80-120 m²

130

300-500 m²

1A-LAGEN


MIETPREISANGABE

in EUR/m²

Sendlinger Tor

Magnetmieter: neben dem Lokalmatador Konen zu-

nehmend attraktive Lifestyle-Konzepte wie Superdry, &

Other Stories, Oakley sowie Subdued, Intimissimi oder

Brandy Melville in der Hofstatt

Fortgeschrieben wird die positive Story durch weitere

Projektentwicklungen gerade auch im Bereich zum

Sendlinger Tor hin, z. B. auf der Sendlinger Straße 46.

So richtig rund wird das Ganze durch die geplante

Quartiersentwicklung am angrenzenden Neuen Sattler-

platz, wo das gesamte Areal zwischen Hofstatt und

Kaufingertor bzw. zwischen Postgebäude und Hirmer

Parkhaus (letzteres wird abgerissen) am Färbergraben

mit dem Schwerpunkt Einzelhandel neu positioniert

bzw. städtebaulich neu gestaltet werden soll. Hand in

Hand ist damit eine Erweiterung der Fußgängerzone

geplant. Und einen neuen Namen gibt es auch schon

für diesen zukünftig attraktiven Platz mit hoher Aufent-

haltsqualität: Georg-Kronawitter-Platz nach einem Alt-

Oberbürgermeister.

Weitere neue Mieter: Tezenis, American Vintage sowie

einen zweiten City Standort von Boggi Milano, in der

Sendlinger Straße 44 – hier wird Weekday, die beliebte

Streetwear Brand der H&M Gruppe seinen 1. Store in

Bayern eröffnen.



BRIENNER STRASSE

Traditionelle Einkaufslage mit zwischenzeitlich wieder

deutlich gestiegener Attraktivität

Positive Entwicklung insbesondere durch den attrakti-

ven Mix aus exklusiven Stores und individuellen gastro-

nomischen Konzepten

Besondere Highlights: das Stammhaus des Münchner

Traditionsanbieters Ed. Meier auf absolutem Topniveau

oder auch die Institution Café Luitpold im Luitpoldblock

Insgesamt als individuelle Premiumlage mit einer gan-

zen Reihe von neuen Konzepten wieder gut positioniert

Neue Mieter: SUITSUPPLY, Renésim Juwelier,

Slowear, Mothwurf, Eres, Occhio



TAL

Beliebte und zunehmend attraktive Lage in der Verlän-

gerung vom Marienplatz zum Isartor

Etwas unstrukturierter Einzelhandelsbesatz mit einem

deutlichen Schwer-punkt auf Gastronomie

Gestiegene, gute Aufenthaltsqualität insbesondere

150

80-120 m²

90

300-500 m²

135

80-120 m²

90

300-500 m²

1A-LAGEN


MIETPREISANGABE

in EUR/m²

durch die benutzerfreundlichen breiten Gehwege

Magneten: Müller Kleinkaufhaus und Globetrotter (Letz-

terer bereits hinter dem Isartor) – sowie die klassischen

bayerischen Brauereigaststätten, neben den angesag-

ten Burger- und Steak-Grills

Neue Mieter: Elly Seidl, das neue Wirtshaus der

Wiesnwirtfamilie Stiftl sowie zukünftig ein neuer dm-

drogerie markt anstelle der alten Targo-Bank



LEOPOLDSTRASSE

HOHENZOLLERNSTRASSE

Gelten für den filialisierten Einzelhandel neben den

klassischen Einkaufslagen der Münchner City als die in-

teressantesten Lagen außerhalb des Altstadtrings

Dies trifft insbesondere für den Kernbereich Leopold-

straße / Ecke Hohenzollernstraße, das sogenannte

„Schwabinger-T“ zu.

Abwechslungsreicher Mieter- und Branchenmix: sowohl

individuelle Konzepte als auch verstärkt Filialisten

Neue Mieter: Edeka folgt Tengelmann auf der Leopold-

straße 41, Deutsche Bank präsentiert sich jetzt in der

Nr. 53 – 55; im repräsentativen Neubau Hohenzollern-

straße 3 / Ecke Leopoldstraße weiterhin der historische

Hauptnutzer Commerzbank, ergänzt um Penny sowie

um mehrere kleinteilige Einzelhandelskonzepte, wie

Boyco, The Body Shop, Rituals und Jott. Ferner im wei-

teren Verlauf der Hohenzollernstraße Ouí und das at-

traktive Gastrokonzept Cotidiano



SEPHORA und TOPSHOP TOPMAN: endlich in München angekommen und zwar im Galeria Kaufhof am Marienplatz

95

80-120 m²

60

300-500 m²

1A-LAGEN


MÜNCHENS CITY UND EINZELHANDEL SIND

EINE INTERNATIONALE MARKE

„BOOM AS BOOM CAN“

Der Münchner Einzelhandel ist durch eine einmalige

zugkräftige und hochattraktive Mischung gekennzeichnet.

So ist es alles andere als ein Zufall, dass das neue H&M-

Format Arket seinen allerersten deutschen Store im ver-

gangenen Herbst in Münchens Weinstraße eröffnet hat.

Genauso wie die jüngst erfolgten Eröffnungen von

TOPSHOP/-MAN und Sephora in der Galeria Kaufhof auf

der Kaufingerstraße / Ecke Marienplatz. Internationale

und nationale hochexpansive Brands treffen auf nachhal-

tig erfolgreiches Münchner Einzelhandels-„Urgestein“

(Kaufhaus Beck, Lodenfrey, Hirmer, Sport Schuster, Ko-

nen, Dallmayr u.a.).

Endlich in München angekommen: Der neuen Disney-Store auf der

Neuhauser Straße 39!

Sie verleihen München als Einkaufsstadt das notwendige

Lokalkolorit und in der Mischung aller Genres von bo-

denständig bis Top-Luxus entsteht eine einmalige und

breit angelegte, dennoch kompakte City-Einzelhandels-

landschaft. Das sorgt für Kundenattraktivität! Dazu

kommt noch die besondere Aufenthaltsqualität der City,

vor allem durch das vielfältige Gastronomieangebot ge-

würzt mit bayerischer Gastlichkeit und Küche, bei der die

Brauereigaststätten selbstverständlich eine Hauptrolle

spielen. Wo andere aufwendig darüber nachdenken

müssen, wie eine besondere USP-Position für eine Stadt

oder einen Standort konzipiert bzw. entwickelt werden

kann, ist das für München praktisch kein Thema. Die

Münchner City und ihr Einzelhandel sind nämlich schon

eine Marke und das im Übrigen in einem internationalen

Maßstab.

Dieser hochattraktive Markt zieht alle Marktteilnehmer

an, egal ob Mieter, Investor oder Developer. Flächen und

Geschäftshäuser in den klassischen Münchner Lagen

sind heiß begehrt - in den letzten Jahren angefacht durch

den fortschreitenden deutschen Immobilienboom mit

einem seiner Epizentren in München. Im Fokus sind ins-

besondere Objekte und Flächen in den zentralen 1A-

Einzelhandelslagen der bayerischen Landeshauptstadt.

Dies sorgt für ein in der Regel stabiles bis anziehendes

Mietpreisniveau, wobei gerade kleinere und mittlere Flä-

chen durchaus auch noch merklich steigen können. So-

mit präsentiert sich der Markt als sehr umkämpft und

dynamisch. Auch nach erfolgreicher Fertigstellung diver-

ser Großprojekte wie der Hofstatt, dem Palais an der

Oper und dem Joseph-Pschorr-Haus auf der Neuhauser

Straße, stehen die Entwickler und Investoren unter Voll-

dampf. Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred

Schalk nennt insbesondere die folgenden Highlights:

Die anstehende, in puncto Denkmal-/ Ensem-

bleschutz hochkomplexe lang „umkämpfte“, aber

auch herausragend interessante Projektentwicklung

der Alten Akademie / des alten Hettlage auf der

Neuhauser Straße durch Signa. Laut jüngst

erfolgtem Stadtratsbeschluss soll nunmehr der

Umbau 2019 beginnen.

Die bereits erfolgreich abgeschlossenen und in jeder

Hinsicht Maßstäbe setzenden Maximilian-Arkaden

direkt auf der Maximilianstraße im Bereich zwischen

Hofgraben und Falkenturmstraße – Luxus und

München, auch weiterhin ein unschlagbares Team!

Weinstraße 6: Hier hat im Herbst 2017 der erste deutsche Arket-Store,

das neueste Konzept der H&M-Gruppe, eröffnet.


Die Neuplanung am Sattlerplatz: Das gesamte Areal

zwischen Kaufingertor und Hofstatt bzw. zwischen

dem Noch-Postgebäude und dem Parkhaus am

Färbergraben (letzteres wird abgerissen) wird neu

entwickelt. Ziel ist es, ein neues und hochattraktives

Quartier mit einer Mischung aus Handel und

Dienstleistung zu schaffen, das eine hohe

Aufenthaltsqualität bieten wird.

Großprojekt Neuer Hauptbahnhof: Die (noch in

deutlicher Zukunft liegende) Entwicklung des

Hauptbahnhofes, die einen vom Autoverkehr

befreiten Bahnhofsvorplatz vorsieht. Dass dieses

Mammutprojekt nicht nur einen Imagegewinn,

sondern auch einen handfesten Nutzen für das

gesamte Bahnhofsviertel zur Folge haben wird, ist

offensichtlich.

Die geplante Neu-Strukturierung des traditions-

reichen Ex-Hertie-Standorts Karstadt am Bahnhof

wird nicht zuletzt auf Synergien mit dem

Hauptbahnhof-Projekt setzen. Mit seinem spezi-

fischen, lang gestreckten Grundriss entlang der

formal bereits bestehenden Fußgängerzone

Schützenstraße bieten sich hier gute Möglichkeiten.

Hochinteressant ist, was der nunmehr alleinige

Immobilien-Eigentümer Signa (dem gleichzeitig ja

auch der Mieter Karstadt gehört) daraus machen

wird. Von daher besteht eine sehr gute Chance, die

Münchner Toplage zukünftig über den Stachus

hinaus bis hin zum Hauptbahnhof zu integrieren und

zu erweitern.

Außerhalb der City am Standort des Stadtteil-

zentrums Forum Schwanthalerhöhe revitalisieren

der Projektentwickler HBB und die Bayerische

Hausbau in enger Kooperation ihre jeweiligen

Einzelhandelsflächen. Während die Bayerische

Hausbau in dem in ihrem Eigentum befindlichen

Abschnitt in erster Linie ein ergänzendes Nahver-

sorgungszentrum entwickelt, verwirklicht HBB, im

ehemaligen XXXLutz Möbelkaufhaus ein modernes

Einkaufsquartier mit klassischem Handel, Gastro-

nomie und öffentlichen Nutzungen.

Auch in Münchens bestehender Shoppingcenter-

Landschaft ist einiges „in der Mache“. So

insbesondere die Erweiterung und Modernisierung

der beiden im Osten bzw. Südosten gelegenen

Shopping-Center Riem-Arcaden (u.a. mit der

Neuansiedlung von P&C) sowie das pep (u.a. mit

der Etablierung von Münchens erstem Primark).

Herauszuheben ist auch der anhaltende Boom der

Pasing Arcaden. Diese pushen weitere Entwicklun-

gen im direkten Umfeld. Zum Beispiel das attraktive

Projekt Pasing Central der GEG, das COMFORT

exklusiv betreut.

Vier attraktive Neuzugänge auf der Rennmeile Neuhauser- und Kaufingerstraße: Hunkemöller / ON | Y | GO | / Levi's | Intimissimi-Calzedonia


MÜNCHNER STADTTEILLAGEN

„GEHT SO“

Neben all diesen herausragenden Nachrichten aus der

Münchner Innenstadt und rund um die Münchner Shop-

ping-Center verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Dies

ist jedoch insbesondere für Schwabing nicht richtig. Hier

ist eindeutig festzustellen, dass sich gerade die Leopold-

straße inklusive des vorderen Bereiches der Hohenzol-

lernstraße im Umbruch befindet. Dafür sorgen eine gan-

ze Reihe von zum Teil bereits abgeschlossenen, zum

Teil laufenden Projektentwicklungen und Mieterwechsel.

In der Summe ist das aktuell für den Vermietungsmarkt

fast zu viel an neuen Chancen und Flächen. Sicher ist

jedoch, dass mittel- bis langfristig „jeder Topf seinen De-

ckel“ finden und der filialisierte Einzelhandel in Schwa-

bing dann noch einmal einen deutlichen Sprung nach

vorne machen wird.

Weitere Lagen wie der Harras in Sendling, die Tegern-

seer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße

und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rot-

kreuzplatz sowie Teile der Nymphenburger Straße in

Neuhausen Nymphenburg haben in der Regel nur ergän-

zenden, beziehungsweise Nahversorgungscharakter.

Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung

zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als

Standorte für Gastronomie sowie für individuelle und

szenige Anbieter.

Schwabinger T: Der imposante Neubau direkt auf der Ecke Hohenzol-

lern- / Leopoldstraße - Hauptnutzer bleibt Commerzbank, ergänzt um

mehrere kleinteilige Einzelhandelskonzepte.

Das neue Forum Schwanthalerhöhe von HBB: ein lebendiges Einkaufsquartier in herausragender innerstädtischer Lage!


Die außerordentlichen Retailkennziffern in Verbindung

mit dem anhaltend niedrigen Zinsniveau beeinflussen

besonders extrem auch den Investmentmarkt: Die Nach-

frage nach Anlageobjekten in der bayerischen Landes-

hauptstadt hat sich entsprechend auf einem sehr hohen

Niveau weiter entwickelt. Nach Angaben von Thorsten

Sondermann, dem für Investments in München verant-

wortlichen Geschäftsführer der COMFORT, ist festzustel-

len, dass sich die entsprechenden Faktoren und Rendi-

ten bei Top-Objekten mittlerweile fast völlig vom norma-

len Marktgeschehen abgekoppelt haben. Dies hat zur

Folge, dass die Luft für institutionelle Investoren in Bezug

auf derartige Geschäftshäuser sehr dünn geworden ist.

Vor allem entsprechend aufgestellte Family Offices brin-

gen sich bei den seltenen Investmentchancen immer

stärker in Position.

Für absolute Top-Objekte in den 1A-Lagen werden mitt-

lerweile Kaufpreise deutlich über dem 40-fachen der Jah-

resnettomiete geboten und - falls man zum Zuge kommt

– auch bezahlt. In Einzelfällen kann es sogar noch ein

(zum Teil erheblicher) „Schlag mehr“ sein. Aber auch in

Stadtteillagen, obwohl bis auf Schwabing im Vergleich

mit der City von untergeordneter Bedeutung, haben die

Preise kräftig angezogen. Insgesamt präsentiert sich der

Markt somit als sehr umkämpft und dynamisch.

Vor diesem Hintergrund ist der Münchner Markt natürlich

auch für einige spektakuläre Deals gut. So geschehen

15,0

30,0

45,0

2012 2013 2014 2015 2016 2017

KAUFPREISFAKTOR von 2012 - 2017

39,0 - 41,0

mit dem Erwerb nunmehr auch der „zweiten Hälfte“ des

Karstadts am Hauptbahnhofs durch Signa. Eine „Hälfte“

gehörte Signa schon und die andere wurde nunmehr im

Paket zusammen mit den Hamburger Alsterarkaden und

dem Kaufmannshaus sowie dem Frankfurter Upper Zeil-

Projekt von der RFR erworben. Oder der Erwerb der

beiden Geschäftshäuser Weinstraße 7 und 7A durch die

August-von-Finck Gruppe. Und auch außerhalb der In-

nenstadt geht natürlich was, wie z.B. der Erwerb des

Shoppingcenters Mira von Hines für einen deutschen

Spezialfonds eindrücklich dokumentierte. Oder der Ver-

kauf des Projektes der Leopoldstraße 37 / Leoho mit

über 3.000 m² Mietfläche. Von Development Partners an

ein Family-Office aus NRW. Bemerkenswert auch die

Transaktion des sogenannten Correo-Quartiers (ein gan-

zes Areal mit ca. 45.000 m² Fläche zwischen Bayer-/

Paul-Heyse- und Schwanthalerstraße), das von der

Postbank an die Credit Suisse ging.

INVESTMENT „HYPER HYPER / WEITGEHEND ABGEKOPPELT“

„HYPER HYPER / WEITGEHEND ABGEKOPPELT“

August 2017: Neueröffnung des aufwendig umgebauten Hugendubel-Hauses am Marienplatz, jetzt mit dem neuen Hauptmieter Telekom.


Demographie / (Sozio-) Ökonomie

Einzelhandel

Standort und Immobilien

Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: • Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/

Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandels-

kaufkraft

• Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und

Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadt-

umsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität

• Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/

mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/

Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität

Als logische Folge exzellenter Eckdaten und Perfor-

mance besetzt München die Pole Position aller 70

von COMFORT Research & Consulting analysierten

Einkaufsstädte in Deutschland (COMFORT City Raking).

Differenziert nach den drei untersuchten Teil-Clustern ist

die Spitzen-Performance Münchens im Metropolenver-

gleich insbesondere ein Resultat der Top-makro-

ökonomischen Werte (Bevölkerungsentwicklung, Arbeits-

losenquote, Arbeitspendlersaldo, Kaufkraft) sowie der

Einzelhandelswerte (Innenstadtgröße, Flächenproduktivi-

tät, Modezentralität). Auch im Standort- und Immobilien-

Cluster werden im Bundesvergleich die absoluten Top-

Werte erzielt (höchste Miete und Kaufpreisfaktoren).

Hiervon ausgehend ist die Münchner Entwicklung aller-

dings teilweise etwas schwächer als in anderen Metropo-

len.

Die immobilienwirtschaftliche Top-Bewertung Münchens,

gerade auch in einem europäischen Maßstab, kommt in

der zur Jahreswende erneut vorgelegten renommierten

pwc- und ULI-Untersuchung „Emerging Trends in Real

Estate Europe 2018“ (europaweite Befragung von rd. 820

Immobilien-Professionals) zum Ausdruck. Bezogen auf

die Kapitalwert- und Mietperspektiven erreicht München

hier einen hervorragenden dritten Platz hinter Berlin und

Hamburg, teilweise deutlich vor anderen großen europäi-

schen Metropolen, wie z.B. Paris (Rang 6), oder London

(Rang 31).

SCORING IM METROPOLENVERGLEICH / COMFORT CITY RANKING

COMFORT CITY RANKING „IMMER WIEDER MÜNCHEN“

75% 80% 85% 90% 95% 100%

Köln

Düsseldorf

Frankfurt

Berlin

Hamburg

Stuttgart

München

http://www.comfort.de/de/research-consulting/


Die vorstehenden Fakten und Informationen führen wie-

der einmal eindrücklich die nach wie vor ausgezeichne-

ten Rahmenbedingungen für den Münchner Einzelhandel

bzw. Handelsimmobilienmarkt vor Augen. Innerhalb

Deutschlands, das ja im europäischen Kontext bereits

durch Solidität und eine nachhaltig gute wirtschaftliche

Performance relativ stark aufgestellt ist, ragt München

wiederum klar als Top-Standort heraus. Hinter den har-

ten Fakten stehen nicht zuletzt aber auch wichtige „wei-

che“ Image-Faktoren. München mit seiner einzigartigen

Mischung aus Tradition, Gastlichkeit und Lifestyle garan-

tiert nationale wie internationale Bekanntheit und Attrakti-

vität. Eine urbane Qualität, die in dieser Form hierzulan-

de einzigartig ist und an die man nicht zuletzt auch

einzelhändlerisch hervorragend anknüpfen kann.

Mit Blick auf verschiedenste laufende bzw. absehbare

Projekte wird in der Münchner Einzelhandelslandschaft

auch zukünftig kein Stillstand einkehren, sondern weiter

an einer stetigen Verbesserung eben dieser Attraktivität

gearbeitet werden. Damit auch die Infrastruktur Schritt

FAZIT UND PERSPEKTIVEN „GANZ TOLL – WEITER SO!“

hält, muss entsprechend weiter investiert werden. Neben

dem Mammutprojekt Hauptbahnhof oder der lange disku-

tierten Vollendung der Fußgängerzone Sendlinger Straße

tut sich da noch viel mehr. Beispielsweise die Umgestal-

tung / Modernisierung des Marienplatzes für einige Mio.

EUR: Die Folge ist eine Erweiterung der Fußgängerzone

in Richtung Tal sowie in die das Rathaus umgebenden

Straßen. Dazu gehört aber auch ein neuer, attraktiver S-

Bahn Tunnel, die sogenannte 2. Stammstrecke. Diese

soll in ca. 9 Jahren in Betrieb gehen und wird dann Stadt,

Land und Bund deutlich über 3 Mrd. EUR gekostet ha-

ben.

Von daher muss einem um die Zukunft des Münchner

Einzelhandels alles andere als bange sein. Im Gegenteil:

die bayerische Landeshauptstadt -geradezu als Parade-

beispiel für den erlebnisorientierten Einkauf mit einer

außerordentlichen Bandbreite von Basic bis Top-Luxus-

hat alle Chancen, als Shopping-Metropole auch zukünftig

ganz vorne mitzuspielen.


VERMIETUNG / INVESTMENT

MANFRED SCHALK

COMFORT München

Fon: +49 89 219988-10

Mobil: +49 175 7217706

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Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf

Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsim-mobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienst-leistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center-Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de

Medienkontakt: Karolina Müller, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf / Fon: +49 211 9550-144 / E-Mail: [email protected]

DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten

Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzun-gen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladenein-heit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschau-fensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten.

Kaufpreisfaktoren

Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kauf-preises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird.

Innenstadtanteile

Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat.

Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität

Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft über-wiegen.

Modezentralität

Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandels-zentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeb-lichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schu-he/Lederwaren zusammensetzt.

Einzugsgebiet

Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen

Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbezie-

hungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet

(Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Fernein-

zugsgebiet (Zone II).

Für Fragen und / oder detailliertere Informationen /

Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen

wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung:

http://comfort.de/

Date post:	05-Sep-2019
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