Bezirksgericht Mattighofen Ing. Sternberger, 5221 Lochen Wichenham 17 7 E 0009/11 b 10.8.2011 Erstellt von Josef Mühlböck Seite 1 von 16 Josef Mühlböck Gerichtlich beeideter Sachverständiger 5273 Roßbach 8 0676/82464100 Email: [email protected]Liegenschaftsbewertung 7 E 0009/11 b Roßbach, am 10.8.2011 An das Bezirksgericht Mattighofen Stadtplatz 13 5230 Mattighofen Exekutive Schätzung Betreibende Partei: Raiffeisenbank Obertrum - Mattsee Gen.m.b.H. Hauptstraße 6, 5162 Obertrum Vertreten durch: Dr. Irmgard Mairinger, Rechtsanwältin Sterneckstraße 50-52, 5020 Salzburg Verpflichtete Partei: Ing. Hubert Sternberger, geb. 11.9.1960, Wichenham 17, 5221 Lochen Wegen Euro 36.000,00 s. A. Auftrag und Umfang: Auftrag vom 21.6.2011 Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft Wohnhaus in Wichenham Nr. 17, 5221 Lochen 1/1 Anteil EZ 220 KG 40139 Wichenham BG Mattighofen B.l.Nr. 5 2/8 Anteil EZ 259 KG 40139 Wichenham BG Mattighofen B.l.Nr. 10 6/16 Anteil EZ 293 KG 40139 Wichenham BG Mattighofen B.l.Nr. 5 Verkehrswert Verkehrswert zum 28.7.2011 der EZ 220 (1/1), EZ 259 (2/8) und EZ 293 (6/16) Sachwert 528.228,00 Ertragswert 269.908,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert Verkehrswert der Liegenschaft ohne Lasten und ohne Zubehör 1 zu 0 528.228,00 528.228,00 - Lasten der Liegenschaft 0,00 + Zubehör 1.500,00 Verkehrswert mit Lasten und ohne Zubehör 528.228,00 Verkehrswert mit Lasten und mit Zubehör 529.728,00 Aufteilung des Verkehrswertes nach Einlagezahlen: EZ 220 (1/1) - Wohnhaus incl. Zubehör 526.004,25 € EZ 259 (2/8) - Zufahrtsstraße 2.677,50 € EZ 293 (6/16) – Zufahrtsstraße incl. Lasten 1.046,25 € Summe: 529.728,00 €
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Bezirksgericht Mattighofen Ing. Sternberger, 5221 Lochen Wichenham 17
7 E 0009/11 b
10.8.2011
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Josef Mühlböck Gerichtlich beeideter Sachverständiger
Verpflichtete Partei: Ing. Hubert Sternberger, geb. 11.9.1960, Wichenham 17, 5221 Lochen Wegen Euro 36.000,00 s. A. Auftrag und Umfang: Auftrag vom 21.6.2011
Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft Wohnhaus in Wichenham Nr. 17, 5221 Lochen
1/1 Anteil EZ 220 KG 40139 Wichenham BG Mattighofen B.l.Nr. 5 2/8 Anteil EZ 259 KG 40139 Wichenham BG Mattighofen B.l.Nr. 10 6/16 Anteil EZ 293 KG 40139 Wichenham BG Mattighofen B.l.Nr. 5
Verkehrswert Verkehrswert zum 28.7.2011 der EZ 220 (1/1), EZ 259 (2/8) und EZ 293 (6/16) Sachwert 528.228,00 Ertragswert 269.908,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert Verkehrswert der Liegenschaft ohne Lasten und ohne Zubehör
1 zu 0 528.228,00
528.228,00 - Lasten der Liegenschaft 0,00 + Zubehör 1.500,00
Verkehrswert mit Lasten und ohne Zubehör 528.228,00 Verkehrswert mit Lasten und mit Zubehör 529.728,00
Aufteilung des Verkehrswertes nach Einlagezahlen: EZ 220 (1/1) - Wohnhaus incl. Zubehör 526.004,25 € EZ 259 (2/8) - Zufahrtsstraße 2.677,50 € EZ 293 (6/16) – Zufahrtsstraße incl. Lasten 1.046,25 € Summe: 529.728,00 €
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Wichenham 17 5221 Lochen Einlagezahl 220 (1/1), 259 (2/8) und 293 (6/16) je Grundbuch Wichenham (40139), Bezirksgericht Mattighofen
Stichtag 28.7.2011 Sachverständiger Mühlböck Josef
Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer.
Verkehrswert
Verkehrswert zum 28.7.2011 der EZ 220 (1/1), EZ 259 (2/8) und EZ 293 (6/16) Sachwert 528.228,00 Ertragswert 269.908,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert Verkehrswert der Liegenschaft ohne Lasten und ohne Zubehör
1 zu 0 528.228,00
528.228,00 - Lasten der Liegenschaft 0,00 + Zubehör 1.500,00
Verkehrswert mit Lasten und ohne Zubehör 528.228,00 Verkehrswert mit Lasten und mit Zubehör 529.728,00
Aufteilung des Verkehrswertes nach Einlagezahlen: EZ 220 (1/1) - Wohnhaus incl. Zubehör 526.004,25 € EZ 259 (2/8) - Zufahrtsstraße 2.677,50 € EZ 293 (6/16) – Zufahrtsstraße incl. Lasten 1.046,25 € Summe: 529.728,00 €
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Wichenham 17 5221 Lochen Einlagezahl 220 (1/1), 259 (2/8) und 293 (6/16) je Grundbuch Wichenham (40139), Bezirksgericht Mattighofen
Stichtag 28.7.2011 Sachverständiger Mühlböck Josef
Eigentümer EZ 220 Sternberger Hubert Baugrund und Weggrundstück
Anteile 1/1
B.l.Nr. 5
EZ 259 Sternberger Hubert Weggrundstück EZ 293 Sternberger Hubert Weggrundstück
2/8
6/16
B.l.Nr. 10
B.l.Nr. 5
Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer.
Ansichten
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Gesetzliche Grundlagen Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungs-gesetzes 1992 und der ÖNORM B 1802. Die nachstehende Bewertung erfolgt unter aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Bewertungsgrundlagen • Besichtigung der Liegenschaft am 28.7.2011 15:55 bis 16:30 • Anwesende Personen: Ing. Sternberger • Grundbuchsauszug vom 21.6.2011, 21.5.2011, 21.6.2011 • Mappenkopie vom 4.7.2011 • Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan • Einsichtnahme in Bebauungsplan der Gemeinde Lochen • Baugenehmigungsbescheid • Behördlich genehmigter Bauplan • Fotos • Bereits vorhandenes Bewertungsgutachten aus dem Jahre 2008 • Auskünfte der Gemeinde • Auskünfte vom Eigentümer • Auskünfte regionale Makler • sonstige Auskünfte Bestandsverhältnisse: Laut Auskunft des Eigentümers bestehen im bewertungsgegenständlichen Objekt (Gebäude) keine Bestandsverhältnisse (Mietrechte). Es gibt auch augenscheinlich keine Hinweise auf ein Mietverhältnis. Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei; ob Bodenverunreinigungen vorliegen, wurde nicht erhoben.
Sachwert- und Ertragswertverfahren
Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis sind bei Objekten wie dem vorliegenden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Die Anwendung beider Verfahren und deren Abwägung gegeneinander muss bei einem Objekt wie dem vorliegenden das aussagekräftigste Ergebnis bringen, wobei
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dem ermittelten Sachwert naturgemäß das größere Gewicht zukommen wird, da Objekte wie das zu bewertende mit dem Ziel erworben werden, es selber zu nutzen. Im gegenständlichen Fall wird ein Verhältnis von 1 zu 0 (Sachwert zu Ertragswert) herangezogen. Kapitalisierungszinssatz Gemäß Empfehlung des Sachverständigenverbandes ist ein Zinssatz von 3,5 % bis 5,5 % angemessen. Im gegenständlichen Fall werden 5 % angesetzt. Er orientiert sich an den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes.
Ansicht Garten
Zufahrt mit Garagen Pool
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Gutachten
Sachwert Bodenwert EZ 220 Grundstück Nr. 314/2, Baugrundstück Bauland, Wohngebiet, bebaut 864,00 m² Grundfläche á 130,00 112.320,00 20,00 % Abwertung (1) -22.464,00 12,18 % Aufwertung (2) 12.000,00 Grundstückswert 101.856,00 (1) Abwertung 10,00 % Hanglage -11.232,00 10,00 % Bebauungsabschlag -11.232,00 Summe (Basis Prozentwerte: 112.320,00) -22.464,00 (2) Aufwertung Kanal, Wasser, Strom, Telefon, Zufahrt 12.000,00 Grundstück Nr. 309/2, Wegparzelle Verkehrsflächen, Gassen, kein Bauland 86,00 m² Grundfläche á 30,00 Grundstückswert 2.580,00 EZ 220 Grundstück Nr. 314/2 864 m² Grundstücksbeschreibung Wohnbaugrundstück Bauweise laut Bebauungsplan: offen Bebauungsplan: keiner Widmung: Wohngebiet Lage: Wichenham 17, Gemeinde Lochen Verkehrslage/Zufahrt: vorhanden - asphaltiert, tw. schmal und auch tlw. erheblich ansteigend Zugang: befestigt, tlw. Naturstein, Wohnlage: gut, für die Gemeinde Lochen und für diese Region Neigung: teilweise starke Neigung Richtung Westen Stützmauern vorhanden Ausrichtung: westlich, mit Blick auf den Mattsee Umgebung: Einfamilienwohnhäuser, Grünland, Zufahrtsstraße Anschlüsse: Kanal, Wasser (Genossenschaft), Strom, Telefon, 3-Kammern-Senkgrube Entfernungen: Lochen 4 km, Mattsee 8 km Blick auf den Mattsee - Entfernung rund 500 m Infrastruktur in Lochen: Kaufgeschäfte, Kindergarten, Pflichtschulen, Bank Entfernung: Salzburg rd. 30 km Grundstücksform: rechteckig Boden- und Untergrundverhältnisse: normal, tlw. starke Hanglage Umweltbelastungen: keine Behördliche Beschränkungen: Baubewilligung, Widmung
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Es handelt sich hier um ein Wohnbaugrundstück in einer Hanglage in der Ortschaft Wichenham, rund 4 km außerhalb von Lochen. Wichenham ist ein ländlicher Ort. Das Grundstück ist westlich ausgerichtet, man hat vom Grundstück einen Ausblick auf das Ostufer des Mattsees.
EZ 220 Grundstück Nr. 309/2 86 m² Es handelt sich bei diesem kleinen, schmalen Grundstücksstreifen um eine Teilfläche der Zufahrt zum Objekt, östlich des Baugrundstückes und östlich des Weggrundstückes Nr. 314/5
EZ 259
Grundstück Nr. 314/5 Weggrundstück B.l.Nr. 10 2/8 Anteil 357 m²
Grundstücksbeschreibung Zufahrt Weg Es handelt sich hier um einen Anteil an einem Grundstück, das als Zufahrtsweg dient.
Grundstück Nr. 314/5 in der EZ 259, Wegparzelle 2/8 Anteil Verkehrsflächen, Gassen, kein Bauland 357,00 m² Grundfläche á 20,00 10.710,00 75,00 % Abwertung (3) 6/8 Fremdeigentum -8.032,50 Grundstückswert 2.677,50 (3) Abwertung 75,00 % Anteil 2/8 = 25 % Abschlag daher von 75 % -8.032,50
EZ 293
Grundstück Nr. 309/3 Weggrundstück B.l.Nr. 5 6/16 Anteil 93 m²
Grundstücksbeschreibung: Zufahrt Weg Es handelt sich hier um einen Anteil an einem Grundstück, das als Zufahrt zur Wohnliegenschaft dient.
Grundstück Nr. 309/3 in der EZ 293, Wegparzelle 6/16 Anteil Verkehrsflächen, Gassen, kein Bauland 93,00 m² Grundfläche á 30,00 2.790,00 62,50 % Abwertung (4) 10/16 = 62,5 % Fremdeigentum
-1.743,75
Grundstückswert 1.046,25 (4) Abwertung 62,50 % 6/16 Anteil, daher Abschlag von 62,5 % -1.743,75
Bodenwerte 108.160,00
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Einheitswert per 1.1.1999: 38.734,62 € Baubewilligung: 20.3.1997 Benutzungsbewilligung: Fertigstellungsanzeige - Kollaudierung noch nicht erfolgt (Auskunft der Gemeinde) Hinweis Bauplan: Für die Galerie im Dachgeschoss liegt kein Bauplan vor, bei der Baubehörde wurde für diese Fläche auch keiner eingereicht.
Vergleichswerte – Baugrundstücke: Gewinn Immobilienpreisspiegel 2011 Baugrundpreise Gemeinde Lochen 70,00 €/m² bis 100 €/m² Gemeinde Palting 66,00 €/m² bis 80 €/m² Gemeinde Perwang 70,00 €/m² bis 90 €/m² Gemeinde Köstendorf 145,00 €/m² Gemeinde Schleedorf 150,00 €/m
Aufgrund der Lage im Bundesland Oberösterreich, jedoch in unmittelbarer Nähe zum Mattsee ist ein Wertansatz von 130 €/m² angemessen. Für die Wegparzellen wird ein Wert von 30 €/m² angesetzt.
Zimmer
Zimmer Zimmer im DG
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Gebäudewert
Einfamilienwohnhaus Baujahr 1997, Alter des Objektes 14 Jahre, Lebensdauer 90 Jahre, Restlebensdauer 76 Jahre Gebäudebeschreibung: Wohnhaus Baujahr: 1997 Bauweise: Einzelgebäude - split-level-Bauweise Unterkellerung: ja Balkon: ja Terrasse: ja Bau- und Erhaltungszustand: gut bis sehr gut Baumängel/Bauschäden bzw. Feuchtigkeitsschäden im KG, tlw. Bodenbelag, Fertigstellungsarbeiten: kleinere Verputzschäden, tlw. Ausbessern des Anstriches Stiegenbelag – teilweise, diverse Risse in der Ummauerung, Balkon im OG (kein Belag, keine Brüstung), Fertigstellung eines Bades, Stiegengeländer, usw. Bauausführung: massiv Ziegel Fundamente: Streifen Außenwände: Ziegel Fassade: Vollwärmeschutz, Reibeverputz Innenwände: verputzt, gestrichen Decken: massiv Dach: Zeltdach-Walmdach, Zinkblechdeckung, Glaspyramide Böden: Holz, Fliesen, Teppich Stiegen: massiv mit Holzauflage, kein Geländer, teilweise schadhaft Fenster: Holz Thermo mit Sonnenschutz Türen: Holz auf Metallzargen, KG tlw. Metall Heizung: Öl-zentral, ca. 8000 Liter, Hoval, Fußbodenheizung, Kachelofen im Wohnzimmer Warmwasser: zentral Badeausstattung: Bad im OG fertig und gut ausgestattet, Bad im EG im Rohbau und ohne natürliche Belüftung und Belichtung WC: in Ordnung, tlw. im Bad Sonstiges: 2 Garagen (Kipptore funkgesteuert, Fliesenboden), ein Geräteraum, ein Gartenhaus, Schwimmbecken (ca. 4 x 8,5 ) mit Wassertechnik im Keller Wasserenthärtungsanlage,
Wasseraufbereitung für Schwimmbecken, Sat-Anlage, Spotbeleuchtung in den Decken,
elektronische Haustürschließanlage, Sonnenschutz an den Fenstern und Außentüren (Balkon-Terrasse)
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Raumaufteilung: siehe Plan - Wohnraum im Dachgeschoß - ohne Plan
Der Zugang zum Wohnhaus erfolgt jeweils zwischen Geräteschuppen und Garagen (zwei Zugänge), über jeweils eine Treppe zu den beiden Hauseingängen. Zwischen Geräteschuppen und Wohnhaus befindet sich eine freistehende Mauer. Die Grundstücksfläche zwischen Garagen/Geräteschuppen und dem Haus ist als mit Sträuchern bepflanzter Garten gestaltet, die Gehwege und der unmittelbare Bereich vor dem Haus sind mit Granitfliesen belegt. Die beiden Hauseingänge befinden sich im östlichen Zwischengeschoß, zwischen Obergeschoß und Dachgeschoß.
Raum im KG
Bäder
Terrasse Glaspyramide
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Kellergeschoß: Vorraum, 3 Lagerräume, Technik, Wäscheraum, Gästezimmer ca. 141 m² Erdgeschoß: Vorraum, Küche, Wohnzimmer mit Terrasse, Essbereich, WC, Bad (Rohbau)
Abstellraum, 2 Kinderzimmer mit jeweiligem Ausgang in den Garten ca. 141 m² Terrasse ca. 24 m²
Obergeschoß: Hauseingang/Diele Vorraum, Schlafzimmer mit Balkon (nicht fertig), Bad/WC (Wanne/Dusche), Garderobe ca. 68 m² Balkon ca. 18 m² Dachgeschoß: ein Wohnraum/Galerie, Dachschräge
ab ca. 1,4 m, Glaspyramide an der Zeltdachspitze/Walmdachspitze, Sonnenschutz, fehlende Raumtrennung zum Stiegen bzw. Eingangsbereich. ca. 60 m²
Garagen: Östlich des Wohnhauses, direkt bei der Hauszufahrt, befinden sich zwei getrennte Garagen (jeweils rund 18 m²). Es handelt sich hier um zwei einfache, in massiver Bauweise, jeweils mit einem Zeltdach (Blechdeckung) erstellten Gebäude. Kipptore (Holz in Metallrahmen) mit Funksteuerung, Fliesenboden einfache Beleuchtung, Stromanschluss, kleine Verputz/Anstrichschäden. ca.36 m² Geräteschuppen: Östlich des Wohnhauses, direkt bei der Zufahrt, befindet sich zwischen den beiden Garagen ein Geräteschuppen. Er wurde überwiegend in einfacher Holzbauweise (tlw. Holzlattenrost) mit einem Flachdach errichtet. ca. 7,3 m² Gartenhaus: Im Garten, südwestlich vor dem Haus, an der südlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein kleines Holzgartenhaus (ca. 2,5 m x 2 m). ca. 5 m² Schwimmbad: Im Garten nordwestlich vor dem Haus, an der
nördlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein Schwimmbecken ( ca. 4 x 8,5 x 1,75). Das Schwimmbecken ist mit Bodenplatten umrandet. Die Wassertechnik befindet sich im Kellergeschoß des Wohnhauses. Die Wasserfläche kann mittels
PVC-Solar -Schutz abgedeckt werden. In Summe ein großes, gut bis sehr gut ausgestattetes Wohnhaus, in einer für diese Gegend modernen Architektur. Die jeweiligen Geschosse teilen sich in jeweils zwei Ebenen (split-level). Das Wohnhaus hat eine Nutzfläche von rd. 410 m². Hiezu kommen noch zwei Garagen und ein Geräteraum mit rd. 43 m² und ein Gartenhaus mit rd. 5 m². Im Garten befindet sich ein Swimmingpool, eine überdachte Terrasse, im OG ein noch nicht fertig
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gestellter Balkon. Der Bau- und Ausstattungszustand ist gut bis sehr gut. Teilbereiche sind noch nicht fertig gestellt (Bad im EG, Treppengeländer, Balkon) und es sind auch bereits kleinere Sanierungsarbeiten erforderlich (Feuchtigkeit im Keller, tlw. Bodenbelag, Treppenauflage, Verputz im Keller, usw.). Das Haus wird mittels einer Öl-Zentralheizung beheizt. Benützungsbewilligung: Es wird nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für das Wohnhaus noch keine Baufertigstellungsanzeige erfolgt ist, es ist also noch nicht benützungsbewilligt. Es fehlen noch sämtliche Stiegengeländer, die Fertigstellung des Bades im EG, der Belag und die Brüstung für den Balkon, Abtrennung des Dachgeschosses, usw. Der bewilligte Bauplan stimmt in Teilbereichen nicht mit vorhandenen Wohnflächen (Wohnfläche im Dachraum) überein. Im Kellergeschoß sind aufgrund eines Wassereintrittes kleinere Feuchtigkeitsschäden vorhanden.
gewöhnliche Herstellungskosten Kellergeschoss 141,00 m² á 700,00 79.800,00 Erdgeschoss 141,00 m² á 1.600,00 225.600,00 Obergeschoss 68,00 m² á 1.600,00 108.800,00 Dachgeschoss - kein Plan ca. 60,00 m² á 1.400,00 84.000,00 Neubauwert 498.200,00 Bauwert Neubauwert 498.200,00 8,03 % Baumängel, Bauschäden (5) -40.000,00 458.200,00 16,00 % lineare Alterswertminderung -73.312,00 11,00 % Abwertung (6) -54.820,00 Zwischensumme 330.068,00 26,59 % Aufwertung (8) 90.000,00 Bauwert zum Stichtag 10.9. 2008 420.068,00 (5) Baumängel, Bauschäden Feuchtigkeitsschäden im KG, tlw. Bodenbelag, kleinere Verputzschäden insbesondere im Keller, tlw. Ausbessern des Anstriches, Stiegenbelag – teilweise, diverse Risse in der Ummauerung, Balkon im OG (kein Belag, keine Brüstung), Fertigstellung eines Bades, Stiegengeländer, usw.
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Sachwert der Liegenschaft Grundwert 108.160,00 Gebäudewert 420.068,00 Sachwert der Liegenschaft 528.228,00
Ertragswert Einfamilienwohnhaus 76 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 5,00 % Wohnliegenschaften wie diese sind vor allem für die Eigennutzung gedacht. Laut Auskunft gibt es keine Bestandsverhältnisse (Mietverhältnisse). Im Rahmen der Besichtigung wurden auch keine Hinweise für ein Mietverhältnis festgestellt.
Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte 269.908,00 Ertragswert der Liegenschaft 269.908,00
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Lasten EZ 293 COZ 1 Geh- und Fahrtrecht für 309/1, 309/4 und 309/5 Diese Dienstbarkeit hat keine wesentliche Auswirkung auf den Verkehrswert. Sie wurde auch bereits im Grundstückswert berücksichtigt. Belastung 0,00 EZ 293 COZ 2 Geh- und Fahrtrecht für Gst. 308
Diese Dienstbarkeit hat keine wesentliche Auswirkung auf den Verkehrswert. Sie wurde auch bereits im Grundstückswert berücksichtigt. Belastung 0,00 Lasten der Liegenschaft -0,00
Zubehör
Eine Kücheneinrichtung mit Ober- und Unterschränken und Geräten ( Miele) 1.200,00
Küche samt Einrichtung Abstellraum Schränke Keller
Einbauschränke im Abstellraum 100,00 Einbauschränke im Keller (4 Stück) 100,00 Liebherr-Gefrierschrank im Abstellraum 100,00
Summe Zubehör 1.500,00
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Verkehrswert
Verkehrswert zum 28.7.2011 der EZ 220 (1/1), EZ 259 (2/8) und EZ 293 (6/16) Sachwert 528.228,00 Ertragswert 269.908,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert Verkehrswert der Liegenschaft ohne Lasten und ohne Zubehör
1 zu 0 528.228,00
528.228,00 - Lasten der Liegenschaft 0,00 + Zubehör 1.500,00
Verkehrswert mit Lasten und ohne Zubehör 528.228,00 Verkehrswert mit Lasten und mit Zubehör 529.728,00
Aufteilung des Verkehrswertes nach Einlagezahlen: EZ 220 (1/1) - Wohnhaus incl. Zubehör 526.004,25 € EZ 259 (2/8) - Zufahrtsstraße 2.677,50 € EZ 293 (6/16) – Zufahrtsstraße incl. Lasten 1.046,25 € Summe: 529.728,00 €
Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen, sowie unter Berücksichtigung der Preise für vergleichbare Grundstücke und Baulichkeiten, sowie der besonderen Verhältnisse. Insbesondere wurde auch Bedacht genommen auf die Lage, Aufschließung, Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, abhängig nach Lage, Beschaffenheit und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Nachdem es sich bei diesem Objekt um ein Wohnhaus handelt, wird für einen Käufer
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eher der Sachwert von Bedeutung sein. Zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes erfolgte daher eine Gewichtung des Sachwertes zum Ertragswert von 1 zu 0. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die technische Ausstattung des Objektes nicht geprüft werden konnte (Stromleitungen, Wasserleitungen, Heizungsleitungen, Abwasserleitungen, usw.). Dies gilt ebenso für die Statik des Gebäudes. Die Bewertung basiert auf der Annahme, dass diese Leitungen und Versorgungsanlagen in Ordnung sind. Ebenso gilt dies für die Statik des Objektes. Hinweis: Die Fotos stammen aus dem Jahre 2008. Auf Wunsch des Eigentümers wurden keine neuen Fotos veröffentlicht. Laut Auskunft des Eigentümers gibt es keine Veränderungen seit 2008. Diese Vorgangsweise wurde mit dem BG Mattighofen (Dr. Wolfbauer) besprochen.
