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1 KURZBERICHT 2017
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KURZBERICHT2017
Herausgeber Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG Genossenschaftliches Wohnungsunternehmen Fuhlsbüttler Straße 672, 22337 Hamburg T 040 6 38 00-0 | F 040 6 38 00-201 [email protected] | www.schiffszimmerer.de
Bildquellen Allg. Dt. Schiffszimmerer-Genossenschaft eG (S. 8) Markus Tollhopf (S. U1, 9, 11, 13, 14) Frauke Schröder (S. 8) Kristina Wedekind (S. 7) GAWS-Architekten (S. 15) bof Architekten (S. 15) E2A Architekten, Zürich (S. 15)
Titelmotive Die Collage zeigt Eingangstüren verschiedener Wohnanlagen aus unserem Bestand.
Das „Kranzhaus“, in dem wir im Jahr 1875 gegründet wurden, kommt auf unserem neuen Logo noch besser zur Geltung.
Stand: Dezember 2017
IMPRESSUM
20 17
Kurzbericht zum Geschäftsjahr
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2017 (voraussichtlich)
2016
MITGLIEDER 14.802 14.652
BEWIRTSCHAFTETE WOHNUNGEN 8.873 8.823
SONSTIGE OBJEKTE WIE LÄDEN, GARAGEN USW. 4.056 4.033
FERTIGGESTELLTE NEUBAUWOHNUNGEN 52 6
ENERGETISCH MODERNISIERTE WOHNUNGEN 126 176
FLUKTUATIONSQUOTE (IN %) 7,4 7,5
INVESTITIONEN IN INSTANDHALTUNG/-SETZUNG (IN MIO. EURO) 16,2 15,3
INVESTITIONEN IN ENERGETISCHE MODERNISIERUNG UND UMBAU (IN MIO. EURO) 3,6 3,9
INVESTITIONEN IN NEUBAU UND GRUNDSTÜCKSERWERB (IN MIO. EURO) 20,0 19,5
BILANZSUMME (IN MIO. EURO) 399,0 390,6
GESCHÄFTSGUTHABEN (IN MIO. EURO) 45,0 42,7
RÜCKLAGEN (IN MIO. EURO) 58,0 54,4
JAHRESÜBERSCHUSS (IN MIO. EURO) 5,0 5,8
EIGENKAPITALQUOTE (IN %) 26,5 25,6
MITARBEITER (Ø P.A.) 100 103
DAVON IN TEILZEIT (Ø P.A.) 16 17
AUSZUBILDENDE (Ø P.A.) 5 5
NUTZUNGSGEBÜHR WOHNWERTMIETE FREIFINANZIERT (EURO/M2, Ø MTL.) 6,91 6,80
KENNZAHLEN
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Nachdem wir im Geschäftsjahr 2016 erstmals ein Eigen-kapital von rund 100 Mio. € ausweisen konnten, wird die Bilanzsumme für das anstehende Geschäftsjahr 2018 erst-mals mehr als 400 Mio. € betragen. Dies unterstreicht, welch wichtiger wirtschaftlicher Teilnehmer wir am Markt der Hamburger Wohnungswirtschaft sind.
Die Marktnachfrage nach qualitativ guten wie bezahlbaren Wohnungen in der Metropolregion Hamburg ist unverän-dert hoch. Hamburg ist eine wachsende Stadt und wird nach aktuellen Berechnungen in den nächsten zwanzig Jahren voraussichtlich zweihunderttausend weitere Ein-wohner bekommen.
Das Geschäftsjahr 2017 zeigt erneut eine geordnete wirtschaftliche Lage der Schiffs- zimmerer-Genossenschaft. Besondere Risiken für die erfolgreiche Entwicklung unserer Ge-nossenschaft sind – insbesondere dank der nach wie vor guten finanziellen Rahmenbedingungen – auch für 2018 nicht zu erwarten. Somit blicken wir uneingeschränkt positiv in die Zukunft.
GESCHÄFTSVERLAUF & -LAGE
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Zudem erhalten uns die anhaltend günstigen Zinskonditi-onen und unsere gute Kapitalstruktur weiterhin attraktive Investitionsspielräume. Die außergewöhnlich niedrige Zinssituation hat für unsere Genossenschaft allerdings zwei Seiten: Einerseits zahlen wir bei Neuabschlüssen für unsere Darlehen kaum Zinsen. Andererseits treibt diese die Preise für Grundstücke und Bauleistungen in die Höhe. Diese Entwicklung erschwert es auch für uns, Neubauvor-haben zu angemessenen Nutzungsgebühren zu realisieren.
Derzeit haben wir 129 Wohnungen im Bau; 153 Wohnun-gen befinden sich im Bauantragsverfahren.
Wir sind Partner des Hamburger Bündnisses für das Woh-nen. Für die wohnungswirtschaftlichen Verbände und den Senat der Freien und Hansestadt Hamburg ist das Kernziel dieses Bündnisses, Baugenehmigungen für mindestens 10.000 Wohneinheiten jährlich nachhaltig zu sichern. Alle Unterzeichner bekennen sich zu dem Ziel, davon 30 Prozent als geförderten Mietwohnungsbau mit Mietpreis- und Belegungsbindungen zu realisieren. Nicht leicht wird uns diese Zielerfüllung dadurch gemacht, dass die Genehmi-gungsverfahren nach wie vor zu kompliziert sind und zu lange dauern. Die Anforderungen und Auflagen für den Kauf und die Bebauung städtischer Grundstücke sind zu-dem deutlich zu hoch. Denn auch für Genossenschaften gilt: Alles, was wir für den Bau ausgeben müssen, wird sich in der Miete spiegeln.
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MITGLIEDER & ORGANE
Wechsel im VorstandIm Frühjahr hat der Aufsichtsrat der Schiffszimmerer-Genossenschaft Thomas Speeth in den Vorstand berufen. Der 52-jährige Architekt und Immobilienfachwirt (EBZ) hat seine neue Tätigkeit am 1. April 2017 auf-genommen. Thomas Speeth ist seit 24 Jahren in unserer Genossenschaft tätig und war zuletzt Prokurist und Leiter der technischen Abteilung.
Ein neuer AufsichtsratAuf der ordentlichen Vertreterversammlung blickten die Vertreter/innen am 29. Mai 2017 auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Sie stimmten einer Dividendenausschüttung in Höhe von 4 Prozent zu. Die turnusge-mäßen Wahlen ergaben eine neue Zusammensetzung des Aufsichtsrates. Wiedergewählt wurde Dirk Burmester, neu im Aufsichtsrat sind Silke Stei-nig und Carsten Niedermeyer. Arne Brügmann wurde zum neuen Vorsitzer gewählt. Aus unterschiedlichen persönlichen Gründen legten die Aufsichts-ratsmitglieder Reinhard Stöppler, Dietmar Hamm und Martina Bosselmann im November ihre Ämter nieder.
Vertreter-Informationsfahrten 2017Fünf verschiedene Wohnanlagen haben wir gemeinsam mit den Vertre-terinnen und Vertretern besichtigt. Mit dem Bus waren wir in Hamburgs Nordosten unterwegs. Susan Witas, Abteilungsleiterin Haustechnik, und Peter Krebs, Abteilungsleiter Hochbau, führten uns in den Wohnanlagen Ohlsdorf, Dulsberg, Eilbek, Rahlstedt und Volksdorf durch einen kontrast- reichen Tag mit vielen interessanten Details zu unseren Gebäuden.
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Bei der Vertreterversammlung gaben 130 Vertreterinnen und Vertreter ihre Stimme ab. Bei den diesjährigen Stadt-teilzusammenkünften tauschten sie sich mit unseren Mitarbeitern zu Themen rund um die Genossenschaft aus.
Kleider machen LeuteWir haben für unsere Marke „Schiffszimmerer-Genossenschaft“ ein frisches, zeitgemäßes Erscheinungsbild entwickelt. Alle Veröffentlichungen unserer Genossenschaft, so z.B. der Geschäftsbericht, die Satzung oder unsere Website, haben ein modernes Äußeres erhalten, das durch frische Farbtöne, lebendige Schrifttypen und ein neues Unternehmens-Logo zum Ausdruck kommt.
Thomas Speeth ist seit April 2017 im Vorstand.
Bei den Vertreter- Informationsfahrten besichtigten
die Teilnehmer unsere Wohnanlagen in Hamburgs Nordosten.
Unser neues Erscheinungsbild – modern
und doch traditionell.
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Die Mitglieder vom Spannskamp können sich in der Bauwagen-Sprech-stunde informieren (links). Im Saselberg ist der neue Treffpunkt erster Anlaufpunkt im Quartier (unten).
Spiel und Spaß für Groß und Klein: Ein engagiertes Team von Freiwilligen hat das Sommerfest am Rübenkamp organisiert.
Viola L‘Hommedieu ist Freiwilligenmanagerin.
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Mitmacher und Freiwillige begeistern
Viola L‘Hommedieu ist seit September 2016 in der Abteilung Quartiers- und Freiwilligenmanagement im Einsatz. In der neu geschaffenen Stelle hat sie die Aufgabe, das genossenschaftliche Engagement seitens der Mitglieder zu stärken, Vertreter zu unterstützen und neue Mitmacher und Freiwillige zu gewinnen und zu begleiten. In Ihrem ersten Geschäftsjahr hat Viola L’Hommedieu viele Vertretergruppen besucht.
Bauwagen-Sprechstunde im Spannskamp
Die Bauarbeiten für unsere geplanten drei Neubauten im Spannskamp gehen voran. Einen Anlaufpunkt für Mitglieder, die sich über die Baustelle informieren möchten, bietet seit Sommer 2017 ein von uns aufgestellter Bauwagen. Die Quartiersentwicklerin Marion Rinck hält dort ihre regel-mäßige Sprechstunde ab. Außerdem finden im Bauwagen gezielte Infor-mationsveranstaltungen rund um die Neubauten statt.
Eröffnung des Treffpunkts im Quartier Saselberg
Im Mai 2017 feierten etwa 70 Menschen gemeinsam die Eröffnung des Gemeinschaftsraums, den sich unsere Mitglieder seit langem gewünscht hatten. Gemeinsam mit unserem Kooperationspartner BHH Sozialkontor und vielen Engagierten aus dem Quartier haben wir in einer ehemaligen Gewerbeeinheit die Voraussetzung für zahlreiche nachbarschaftliche Aktivitäten geschaffen.
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Instandhaltung und ModernisierungIn 2017 haben wir wieder hohe Investitionen getätigt, um unserem Slogan „Modernes Wohnen aus Tradition“ treu zu bleiben.
INSTANDHALTUNGEN Es beschäftigten uns folgende Großinstandsetzungsmaßnahmen unter Denkmalschutz:
Die in 2016 am Barmbeker Heinrich-Groß-Hof begonnenen Sanie-rungsarbeiten wurden in 2017 abgeschlossen. Neben der Sanierung des Fugennetzes und des Fassadenmauerwerks wurden neue Fenster aus Holz in denkmalgerechter Optik und mit besonderem Schallschutz eingebaut. Die Loggien und Balkone sowie die Treppenhäuser wurden denkmalgerecht restauriert.
In der Wohnanlage Dulsberg werden seit Ende 2016 unter den Bedingun-gen des Denkmalschutzes alle Holzfenster erneuert. Die in drei Bauab-schnitten erfolgende Maßnahme dauert bis Ende 2018 an.
ENERGETISCHE MODERNISIERUNGEN In Lohbrügge wurde die seit dem Jahr 2012 laufende energetische Modernisierung der Wohnanlage Harnackring (346 Wohnungen) abge-schlossen. Das Projekt endete mit der Wiederherstellung der Außen- anlage Anfang 2017.
In Norderstedt haben wir im vergangenen Jahr 102 Wohnungen im Platanen-/ Rüsternweg energetisch modernisiert. In 2018 erfolgen Restarbeiten sowie die Wiederherstellung der Außenanlagen.
In der Hans-Schwenkel-Wohnanlage in Langenhorn haben wir im Juni 2017 mit dem ersten Bauabschnitt der energetischen Modernisierung begonnen. Diesen konnten wir in 2017 weitgehend abschließen. In 2018 folgen Restar-beiten am 1. Bauabschnitt sowie die Ausführung von Bauabschnitt 2.
WOHNUNGSBESTAND
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BewirtschaftungWOHNWERTMIETE In 2017 betrug die durchschnittliche monatliche Nutzungsgebühr für un-sere frei finanzierten Genossenschaftswohnungen 6,91 Euro/m² netto kalt (im Vergleich: Hamburger Mietenspiegel 2015 mit 8,02 Euro/m²). Nach-dem wir diese seit drei Jahren stabil gehalten haben, müssen wir unsere Wohnwertmiete in 2018 generell um rd. 3,0 % erhöhen.
In 2017 hatten wir eine niedrige Fluktuationsquote von 7,4 %.
Die energetische Modernisierung des ersten Bauabschnitts in Langenhorn ist nahezu abgeschlossen. Der nächste Bauabschnitt folgt 2018.
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Ohlsdorf | Quartier RübenkampDer 4. Bauabschnitt mit 52 frei finanzierten Wohnungen wurde zum Jahreswechsel 2016/2017 fertiggestellt. Im Januar wurden die Schlüssel an die neuen Mieter übergeben. Für den 5. Bauabschnitt wurden die Häuser im Zwanckweg 3-11 und Carpserweg 6-16 im Frühjahr 2017 abgebrochen. Bis Ende 2018 entstehen insgesamt 62 neue Wohneinheiten, von denen 37 öffentlich gefördert sind. Darunter sind eine Pflegewohnung auf Zeit, eine Wohn-Pflege-Gemeinschaft für Demenzkranke sowie ein Nachbar-schaftstreff, ein Freiwilligenbüro und vier rollstuhlgerechte Wohnungen. Im Zuge unserer Mitwirkung am Projekt „Aktive und Gesunde Quartiere“, kurz AGQua, schaffen wir zudem in 10 Wohnungen die bautechnischen Voraussetzungen, damit zukünftig Assistenzsysteme für Menschen mit Hilfebedarf eingebaut werden können.
Stellingen | SpannskampIm April 2017 war der Baubeginn für 3 Neubauten (4 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss) und 2 Tiefgaragen im Spannskamp. Insgesamt entste-hen dort bis Mitte 2018 neben 68 Wohnungen ein Quartierstreff, eine Demenz-WG mit 9 Zimmern, eine Senioren-WG mit 4 Zimmern und eine Pflegewohnung auf Zeit. Gut ein Drittel der neu entstehenden Wohnungen wird öffentlich gefördert sein. Die Ausgestaltung des Neubau-Wohnraums inklusive der Außenanlagen haben wir in 2015 mit den interessierten Be-wohnern gemeinsam erarbeitet. Im Frühjahr 2018 werden wir die Neubau-ten bei unseren Mitgliedern vorstellen und mit der Vermietung starten.
NEUBAUTÄTIGKEIT & PROJEKT- ENTWICKLUNG
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Die Baustelle des Neubaus im Quartier Spannskamp.
Die Baustelle des 5. Bauabschnitts im Quartier Rübenkamp.
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Oben: Fertiggestelltes Doppelhaus in der Matthias- Strenge-Siedlung.
Rechts: Visualisierung unseres geplanten Neubaus im Baakenhafen
mit Nachbargebäuden.
Links: Planungsstand Neubau Petunienweg Nordteil.
Unten: Visualisierung des Pergolenviertels von der Alten Wöhr aus gesehen.
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Sasel | PetunienwegSeit 2016 sind wir Eigentümer einer früheren Vorbehaltsfläche für den S-Bahn-Ausbau im Petunienweg. Auf dem südlichen Grundstücksteil bringt die Stadt Hamburg noch bis Ende 2019 minderjährige unbegleitete Flüchtlinge unter. Im Nordteil des Grundstücks planen wir den Bau von 47 Wohnungen, zwei Wohn-Pflege-Gemeinschaften und einem Gemein-schaftsraum. Außerdem entsteht eine Tiefgarage mit 50 Stellplätzen. Bis auf vier frei finanzierte Wohnungen sind alle Wohneinheiten öffentlich gefördert. Im Mai 2017 haben wir den Bauantrag eingereicht. An der hochbaulichen Planung sowie an der Gestaltung der Außenanlagen konnten sich unsere Bewohner in 2016 beteiligen.
HafenCity | BaakenhafenIm Baakenhafen werden wir 75 genossenschaftseigene Wohnungen bauen (1,5-4 Zimmer). Die Baugenehmigung liegt vor. Der Grundstücks-kauf erfolgt, wenn alle Detailfragen zum Kaufvertrag beantwortet sind, so z.B. zu dem durch die HafenCity GmbH vorgelegten Mobilitätskonzept. Die Ausführungsplanung schreitet inzwischen weiter fort. Derzeit läuft die Ausschreibungs- bzw. Angebotsphase. Baubeginn ist voraussichtlich im Frühjahr 2018.
Barmbek-Nord | PergolenviertelDas Pergolenviertel ist eines der größten Neubauvorhaben innerhalb Ham-burgs. Dort werden in den nächsten Jahren 1.400 Wohnungen entstehen, die zu einem großen Teil familiengerecht, barrierefrei und rollstuhlgerecht sind. Im nördlichen Teil der Baufläche bauen wir – in Kooperation mit zwei anderen Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften – 30 Wohnungen im 1. und 2. Förderweg. Der Bauantrag wurde Anfang 2017 eingereicht.
Poppenbüttel | Matthias-Strenge-SiedlungIn der Matthias-Strenge-Siedlung konnte in 2017 ein weiterer Altbau abgebrochen werden. Das frei gewordenen Grundstück im Windröschen-weg 2 + 2a soll im Rahmen des Bebauungsplans Poppenbüttel 40 mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden, das sich am Rande der Siedlung harmonisch in die Umgebung einfügt. In 2018 wird die konkrete Planung weiter voranschreiten.
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