Kreis Rendsburg-Eckernförde · -1.000 0 1.000 2.000 3.000 < 18 18 bis < 25 30 bis < 50 50 bis < 65...

Kreis Rendsburg-Eckernförde

Wohnungsmarktprofil 2019

Wohnungsmarktprofil 2019 - Kreis Rendsburg-Eckernförde -


- Kreis Rendsburg-Eckernförde -

1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

10

20

30

40

50

60

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Eine kontinuierliche Marktbeobachtung bildet eine Grundlage für die Ausgestaltung einer bedarfsgerechten Sozialen Wohnraum-förderung.

Mit den Wohnungsmarktprofilen für die Kreise und kreisfreien Städten des Landes Schleswig-Holstein gibt die Wohnungsmarkt-beobachtung der IB.SH den handelnden Akteuren aus Politik und Wirtschaft sowie allen interessierten Bürgerinnen und Bürgern ein Papier an die Hand, das dabei helfen soll, die komplexen und vielschichtigen Entwicklungen auf den regionalen Wohnungs-märkten besser zu verstehen.

Das Profil ist in fünf Bereiche unterteilt. Zunächst erfolgt eine regionale Darstellung der aktuellen Nachfrage- und Angebots-strukturen im zeitlichen Kontext sowie eine Wohnungsmarkt-beschreibung hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten. Durch die strukturelle Auswertung der Zensusergebnisse aus dem Jahr 2011 werden die vorherrschenden Wohnpräferenzen der Bevölkerung verdeutlicht. Die Ergebnisse der aktuellen Wohnungsmarktprognose, erarbeitet durch das Institut empirica, bilden den inhaltlichen Abschluss der Profile und ermöglichen einen ersten vorsichtigen Blick in die Zukunft.

Am Ende der Profile werden, zum besseren Verständnis, methodische und inhaltliche Hinweise zu den Abbildungen gegeben.

Wohnungsmarktbeobachtung in der IB.SH

Hilmar Müller-Teut (0431 9905-3239) Joschka Johst (0431 9905-3389)

BASISINDIKATOREN AUF EINEN BLICK

Kreis Rendsburg-Eckernförde Schleswig-Holstein

Wohnungsnachfrage 2018 letzten 3 Jahre 2018 letzten 3 Jahre

Bevölkerung insgesamt 272.775 +0,9 % 2.896.712 +1,3 %

natürliche Bevölkerungsentwicklung (Saldo) -1.105 -1.007 (Ø) -10.685 -9.511 (Ø)

Wanderungssaldo 838 1.812 (Ø) 18.207 22.655 (Ø)

Privathaushalte Hauptwohnsitz (Mikrozensus 2016)

122 Tsd. - 1.412 Tsd. -

Median mtl. Bruttoarbeitsentgelt (svB) 3.241 € +7,2 % 3.191 € +6,9 %

Bestand Bedarfsgemeinschaften zur Miete 6.963 -1,4 % 104.541 -3,4 %

Wohnungsangebot 2018 letzten 3 Jahre 2018 letzten 3 Jahre

Wohnungsbestand (inkl. Wohnheime) 136.343 +2,1 % 1.489.901 +2,6 %

Anteil Wohngebäude mit 1 bzw. 2 Wohnungen 92,0 % 0,0 % 88,7 % 0,0 %

Eigentümerquote (Zensus 2011) 58,4 % - 50,5 % -

Baugenehmigungen (Wohnungen) 975 1.156 (Ø) 14.846 15.079 (Ø)

Baufertigstellungen (Wohnungen) 1.042 889 (Ø) 12.025 12.600 (Ø)

Anteil geförderter Wohneinheiten am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern

und in Wohnheimen 7,0 % - 7,5 % -

Marktpreise 2018 letzten 3 Jahre 2018 letzten 3 Jahre

Median-Angebotsmiete (nettokalt) 6,80 €/m² +12.2 % 7,54 €/m² +10,2 %

…davon Neubau (+/- 2 Jahre) 9,00 €/m² - 10,00 €/m² -

Kaufwert für baureifes Land 107,10 €/m² - 120, 26 €/m² -

Inhalt

Überblick 1

Wohnungsnachfrage 2

Wohnungsangebot 8

Wohnungsmarkt 11

Exkurs: Zensus 2011 13

Wohnungsmarktprognose 15

Wohnungsnachfrage



2

Abb. 1: Entwicklung der vergangenen und der prognostizierten Bevölkerungszahl

.

268.628

259.160

269.019

268.846

272.775

250.000

255.000

260.000

265.000

270.000

275.000

280.000

285.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Bevölkerungszahl

Landesprognose SH ""W2/2016"

Fortschreibung auf Basis Volkszählung 1987

Fortschreibung auf Basis Zensus 2011

Prognose

Wohnungsnachfrage



3

Abb. 2: Bevölkerungspyramide 2018 - im Vergleich Schleswig-Holstein Abb. 3: Bevölkerungsentwicklung nach ausgewählten Lebensphasen

80 und älter 14.276 15.154 16.022 16.971 18.193

65 bis <80 46.675 46.745 46.749 46.386 45.940

45 bis < 65 85.808 86.625 87.140 87.352 87.011

25 bis <45 56.264 56.124 56.262 56.489 56.538 18 bis <25 19.047 19.396 19.473 19.506 19.133

unter 18 46.558 46.334 46.691 46.308 45.960

Gesamtbevölkerung 268.628 270.378 272.337 273.022 272.775

2,5 % 1,5 % 0,5 % 0,5 % 1,5 % 2,5 %036

131720242731353943465054586266697377808488

Lebensalter

Kreis Rendsburg-Eckernförde Schleswig-Holstein

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2014 2015 2016 2017 2018

Bevölkerungszahl

Wohnungsnachfrage



4

Abb. 4: Basistrends des demographischen Wandels Abb. 5: Ausgewählte Sozialstrukturindikatoren

2018 „Jugendquotient“ Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter (20 bis 64 Jahre) kommen 33 Kinder / Jugendliche unter 20 Jahre.

2030 „Jugendquotient“ Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter (20 bis 64 Jahre) kommen 34 Kinder / Jugendliche unter 20 Jahre.

2015 2016 2017 2018

sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort (31.12.)

93.533 95.661 97.855 99.621

Arbeitslosenzahl (Jahresdurchschnitt) 7.215 6.762 6.770 6.082

Arbeitslosenquote 5,2 % 4,9 % 4,9 % 4,3 %

Leistungsempfänger SGB XII

Laufende Hilfe zum Lebensunterhalt (außerhalb von Einrichtungen)

909 817 628 -

Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung (außerhalb von Einrichtungen)

2.380 2.468 2.546 -

SGB II Bedarfsgemeinschaften (zur Miete) 7.064 7.445 7.520 6.963

mit 1 Person 3.225 3.432 3.377 3.035

mit 2 Personen 1.688 1.697 1.658 1.514

mit 3 Personen 1.065 1.087 1.079 1.034

mit 4 Personen 594 597 683 621

mit 5 und mehr Personen 492 632 723 759

Haushalte mit Wohngeldbezug (Mietzuschuss) 1.155 1.702* 1.534 1.412

Wohngeld pro Haushalt (Mietzuschuss) 120 € 158 € 154 € 152 €

* In Kraft treten der neuen Wohngeldreform zum 01.01.2016. Der Empfängerkreis mit Anspruch auf Wohngeld wurde ausgeweitet.

2018 „Altenquotient“ Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter (20 bis 64 Jahre) kommem 41 Einwohner im Rentenalter (65 Jahre und älter).

2030 „Altenquotient“ Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter (20 bis 64 Jahre) kommem 56 Einwohner im Rentenalter (65 Jahre und älter).

Wohnungsnachfrage



5

Abb. 6: räumliche Wanderungsbewegungen nach Quell- und Zielgebieten

Ausland 1.152 1.296 1.346 1.447 2.329 2.994 2.659 2.239

Deutschland (ohne HH & SH)

2.822 2.555 2.769 2.635 2.885

12.465 10.479 10.719 Hamburg 552 485 521 565 541

Schleswig-Holstein 6.502 6.727 7.039 7.286 8.021

2011 2012 2013 2014 2015

2016

2017 2018

Schleswig-Holstein 6.445 6.765 6.579 6.315 6.573

10.613 9.801 9.980 Hamburg 657 684 629 626 658

Deutschland (ohne HH. & SH)

2.732 2.583 2.527 2.519 2.599

Ausland 921 941 934 1.094 1.266 1.924 1.662 2.140

273 901.006 1.379

2.680 2.9221.675

838

-15.000

-10.000

-5.000

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Zuzüge

Fortzüge

Wanderungssaldo

Wohnungsnachfrage



6

Abb. 7: Wanderungsprofil nach Nachfragertypen basierend auf sechs Lebensphasen

-300

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90+

WanderungssaldoZuzügeFortzüge

Kinder und Jugendliche

(junge)Auszubil-

dende

Berufseinsteiger undFamiliengründung

Die "Sesshaften" Senioren80plus-

Generation

Hinweis zur Datenaktualität: Mittelwerte des Betrachtungszeitraums 2013 bis 2015.

Wohnungsnachfrage



7

Abb. 8: Wanderungssalden nach sechs Lebensphasen (2014-2017)

Die Lebensphasen im Überblick*

Kinder & Jugendliche (0 bis <18 Jahre) Zuzüge : 2.537 Fortzüge : 1.567

Saldo : 970

junge Auszubildende (18 bis <25 Jahre) Zuzüge : 2.374 Fortzüge : 3.117

Saldo : -743

Berufseinsteiger und Familiengründung (1) (25 bis <30 Jahre) Zuzüge : 2.117 Fortzüge : 1.766

Saldo : 351

Berufseinsteiger und Familiengründung (2) (30 bis <50 Jahre) Zuzüge : 4.268 Fortzüge : 3.072

Saldo : 1.196

Die „Sesshaften“ (50 bis <65 Jahre) Zuzüge : 1.420 Fortzüge : 1.162

Saldo : 259

Senioren (65 Jahre und älter) Zuzüge : 860 Fortzüge : 729

Saldo : 132

*Mittelwerte der Jahre 2014-2017, es können rundungsbedingt Differenzen zwischen den abgebildeten Salden und den aus den Kennziffern Zuzüge und Fortzüge berechenbaren Salden auftreten.

707

-831

265

954

152

132

1.379

-1.000 -500 0 500 1.000 1.500

< 18

18 bis < 25

25 bis < 30

30 bis < 50

50 bis < 65

65 und älter

Gesamtsaldo

Wanderungssalden 2014 nach Lebensphasen

1.045

-527

392

1.271

357

142

2.680

-1.000 0 1.000 2.000 3.000

< 18

18 bis < 25

25 bis < 30

30 bis < 50

50 bis < 65

65 und älter

Gesamtsaldo


1.434

-776

453

1.400

278

133

2.922

-1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000

< 18

18 bis < 25

25 bis < 30

30 bis < 50

50 bis < 65

65 und älter

Gesamtsaldo


692

-837

294

1.158

248

120

1.675

-1.000 -500 0 500 1.000 1.500 2.000

< 18

18 bis < 25

25 bis < 30

30 bis < 50

50 bis < 65

65 und älter

Gesamtsaldo


Wohnungsangebot



8

Abb. 9: Entwicklung des Wohnungsbestandes Abb. 10: Wohnflächenverbrauch im räumlichen Vergleich

86.688 87.704 88.196 88.666 89.172 89.686

Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern

39.446 39.708 40.047 40.235 40.660 41.194 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

811 844 844 1.003 1.005 1.014 Wohnungen in Wohnheimen

4.361 4.416 4.425 4..434 4.447 4.449 Wohnungen in Nichtwohngebäuden

131.306 132.672 133.512 134.338 135.284 136.343 Wohnungsbestand (gesamt)

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Wohnungen in Wohngebäuden

49,0

50,8

47,0

48,1

45,0

46,0

47,0

48,0

49,0

50,0

51,0

52,0

53,0

54,0

55,0

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in m²

Schleswig-Holstein

Kreis Rendsburg-Eckernförde

Wohnungsangebot



9

Abb. 11: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Bauüberhänge (Wohnungen in Wohngebäuden (inkl. Wohnheimen) und Nichtwohngebäuden)

Baugenehmigungen

Wohnungen im EZH (Neubau) Wohnungen im MFH (Neubau)

Wohnungen (Neubau und Bestand sowie in Nichtwohngebäuden)

Baufertigstellungen

Wohnungen im EZH (Neubau) Wohnungen im MFH (Neubau)

Wohnungen (Neubau und Bestand sowie in Nichtwohngebäuden)

Baufertigstellungen nach Wohnungsgröße (Räume)

Wohnungen mit 1 oder 2 Räumen Wohnungen mit 3 Räumen Wohnungen mit 4 Räumen Wohnungen mit 5+ Räumen

Bauüberhang (nur Neubau)

genehmigte Wohnungen, noch nicht begonnen

im Bau befindliche Wohnungen Bauüberhang gesamt

626 548 555 496 595 610

209 299 366618

602

287

910 920 987

1.221 1.273

975

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

2013 2014 2015 2016 2017 2018

378

1.007

484 452 491 511

84

269

326151

353493

516

1.395

859

668

958 1.042

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2013 2014 2015 2016 2017 2018

47 44

91 78

170

140

63

364

169

91

218

231

113

383

198

139 17

6

24829

3

604

401

360 39

4 423

0

100

200

300

400

500

600

700

2013 2014 2015 2016 2017 2018

473 473708

1.028 877 803

998

494342

491965

873

1.471

9671.050

1.519

1.8421.676

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Wohnungsangebot



10

Abb. 12: Bestand und vertragsmäßiger Verlauf der Zweckbindungen Abb. 13: geförderte Wohneinheiten (Mietwohnungsbau) nach Zusagejahr und Jahr der Bezugsfertigkeit

Stichtag 31.12.2019

Anzahl geförderter Wohneinheiten (Zusagejahr)

Anzahl geförderter Wohneinheiten (Jahr der Bezugsfertigkeit)

Neubau

Bestands- maßnahmen*

Neubau Bestands-

maßnahmen*

2011 - - - -

2012 - - - -

2013 57 7 - -

2014 19 - - 7

2015 15 - 57 -

2016 9 - 34 -

2017 188 - 9 -

2018 78 - 124 -

2019 79 - 74 -

2011-2019 445 7 298 7

* inklusive Ankauf von Zweckbindungen

3.08

7

3.08

7

2.95

9

2.94

4

99,9

%

94,3

%

91,1

%

87,3

%

86,8

%

81,7

%

76,1

%

65,0

%

56,4

%

50,5

%

43,8

%

0

20

40

60

80

100

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Stand: 31.12.2019

Hinweis: 2019 = 100 %

Wohnungsmarkt



11

Abb. 14: Entwicklung der Medianangebotsmieten je m² (nettokalt) Abb. 15: Entwicklung Preissegmente der Angebotsmieten 2007-2018 (ohne Neubau)

Kreis Rendsburg-

Eckernförde Schleswig-Holstein

2017 2018 2017 2018

alle Wohnungen 6,54 € 6,80 € 7,30 € 7,54 €

…Neubauwohnungen (+/- 2 Jahre) 9,15 € 9,00 € 10,00 € 10,45 €

…Bestandswohnungen 6,47 € 6,66 € 7,18 € 7,47 €

...sanierte, modernisierte Wohnungen

7,03 € 7,00 € 7,80 € 7,96 €

…sonstiger Gebäude-/ Wohnungszustand

6,34 € 6,56 € 7,04 € 7,33 €

...Baujahre bis 1949 6,15 € 6,25 € 7,00 € 7,23 €

...Baujahre 1950 bis 1978 6,16 € 6,38 € 6,80 € 7,00 €

…Baujahre 1979 bis 1999 6,92 € 7,06 € 7,59 € 7,87 €

...Baujahre 2000 bis Neubau 7,47 € 7,85 € 9,00 € 9,07 €

…Bestandswohnungen 6,47 € 6,66 € 7,18 € 7,47 €

...unter 40 m² 7,99 € 8,16 € 8,27 € 8,48 €

…40 bis unter 60 m² 6,62 € 6,86 € 7,28 € 7,50 €

…60 bis unter 80 m² 6,29 € 6,58 € 7,01 € 7,29 €

…80 m² und größer 6,23 € 6,37 € 6,92 € 7,19 €

Hinweis: ohne Berücksichtigung von Neubau (d.h. +/- 2 Jahre)

4,27 4,25 4,274,41

4,37 4,324,57 4,7

4,855,02 5,09 5,18

7,137,29 7,4 7,52

7,63 7,677,93

8,088,27

8,62 8,65

8,97

3,5

4,5

5,5

6,5

7,5

8,5

9,5

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Euro je m²

0 bis 25% 25 bis 50%

50 bis 75% 75 bis 100%

Wohnungsmarkt



12

Abb. 16: Streuung der Angebotsmieten je m² (2018) Abb. 17: Entwicklung der Nettokaltmiete für Leistungsberechtigte (Bedarfsgemeinschaften) nach SGB II

Nettokaltmiete*

[€/m²] Veränderung


[in %]

12/2015 5,40 0,03 0,6

06/2016 5,64 0,24 4,4

12/2016 6,01 0,37 6,6

06/2017 6,11 0,10 1,7

12/2017 6,30 0,19 3,1

06/2018 6,30 0,00 0,0

12/2018 6,34 0,04 0,6

12/2015-12/2018 - 0,94 17,3

Nettokaltmiete**



[in %]

12/2015 5,03 -0,01 -0,2

06/2016 5,36 0,33 6,6

12/2016 5,77 0,41 7,6

06/2017 5,88 0,11 1,9

12/2017 6,01 0,13 2,2

06/2018 6,09 0,08 1,3

12/2018 6,08 -0,01 -0,2

12/2015-12/2018 - 1,05 20,9

* laufende tatsächliche Kosten ** laufende anerkannte Kosten .

4,00 €

5,00 €

6,00 €

7,00 €

8,00 €

9,00 €

10,00 €

11,00 €

12,00 €

Schleswig-HolsteinKreis Rendsburg-Eckernförde

Angebotsmieten je m² (nettokalt)

Exkurs: Zensus 2011 – Wer wohnt, wo und wie?



13

Abb. 18: Haushalts- und Familienstruktur nach Wohnpräferenzen

Erläuterungen und Hinweise:

Mit der Zensuserhebung 2011 sowie der durchgeführten Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) stehen erstmals seit 1987 flächen- deckende Informationen über die Haushalts- sowie die Gebäude- und Wohnungsstrukturen in Schleswig-Holstein zur Verfügung. Daten über leerstehende Wohnungen, Nutzungsart als Eigentum oder Miete oder die Zusammensetzung der auf dem Wohnungs- markt nachfragenden Haushalte werden in der amtlichen Statistik in dieser Form nicht jährlich erhoben respektive fortgeschrieben.

Bei einem Großteil der erhoben Daten handelt es sich damit um sogenannte stichtagsbezogene Daten. Jedoch bieten sie über den 9. Mai 2011 hinaus wertvolle Informationen über die Nachfrage- und Angebotsstrukturen auf den regionalen und kommunalen Wohnungsmärkten in Schleswig-Holstein. Sie leisten einen zentralen Beitrag zur Klärung der Frage „Wer wohnt, wo und wie?“. Im Fokus dieses Exkurses stehen nicht die Absolutzahlen, sondern vielmehr die Verhältnisse zwischen den einzelnen Merkmalsausprägungen und die Wohnpräferenzstrukturen.

Die nächste Zensuserhebung erfolgt im Jahr 2021.

Weiterführende Quellen: https://ergebnisse.zensus2011.de/ https://atlas.zensus2011.de/ https://service.destatis.de/zensuskarte/index.html#!

Hau

s-h

alts

typ

Einpersonenhaushalte (Singlehaushalte)

31 %

Paare ohne Kind(er)

31 %

Paare mit Kinder(er)

28 %

Alleinerziehende Elternteile

8 %

Alt

erss

tru

ktu

r

Wo

hn

un

gsg

röß

e W

oh

nre

chts

form

18 - <25

25 - <30

30 - <40

40 - <50

50 - <65

65 - <75

75 & älter

8,9 %

26,8 %

24,7 %

15,7 %

24,0 %

38%

62%

Mieter

Eigentümer

100m² & größer

80m² bis 99m²

60m² bis 79m²

unter 40m²

40m² bis 59m²

7,1 %

6,1 %

10,7 %

15,6 %

20,7 %

16,8 %

22,3 %

18 - <25

25 - <30

30 - <40

40 - <50

50 - <65

65 - <75

75 & älter

6,3 %

17,1 %

20,0 %

56,1 %

67%

33% Mieter

Eigentümer

100m² & größer

80m² bis 99m²

60m² bis 79m²

unter 40m²40m² bis 59m²

0,5 %

2,8 %

3,9 %

7,1 %

12,1 %

33,0 %

27,4 %

13,0 %

18 - <25

25 - <30

30 - <40

40 - <50

50 - <65

65 - <75

75 & älter

1,6 %

8,6 %

14,7 %

75,0 %

75%

25%Mieter

Eigentümer

100m² & größer

80m² bis 99m²

60m² bis 79m²

40m² bis 59m²

13,1 %

5,4 %

18,5 %

33,3 %

22,0 %

5,2 %

2,5 %

18 - <25

25 - <30

30 - <40

40 - <50

50 - <65

65 - <75

75 & älter

9,4 %

24,1 %

19,3 %

46,3 %

0,8 %

51%49%

Mieter

Eigentümer

100m² & größer

80m² bis 99m²

60m² bis 79m²

40m² bis 59m²

unter 40m²

18,1 %

6,3 %

13,5 %

26,5 %

18,7 %

8,0 %

9,0 %

https://ergebnisse.zensus2011.de/

https://atlas.zensus2011.de/

Exkurs: Zensus 2011 – Wer wohnt, wo und wie?



14

Abb. 19: Seniorenhaushalte nach Altersstruktur und Wohnpräferenzen Abb. 20: Wohnungen nach Baualtersklassen und Art der Nutzung

H

aus-

hal

tsty

p Haushalte mit

ausschließlich Senioren

23 %

Alt

erss

tru

ktu

r

Wo

hn

un

gsg

röß

e

Wo

hn

rech

tsfo

rm

65 bis <70

70 bis <75

75 bis <80

80 bis <85

85 bis <90

90 & älter

14,3 %

21,4 %

20,0 %

42,1 %

2,2 %

60%

40%Mieter

Eigentümer

100m² & größer

80m² bis 99m²

60m² bis 79m²

40m² bis 59m²

unter 40m²

23,5 %

32,9 %

20,8 %

12,9 %

7,3 %

2,6 %

20,7 %

6,8 %

15,4 %

13,1 %

44,1 %

Baualtersklassen

vor 1949

1949 bis 1978

1979 bis 1990

1991 bis 2000

2001 bis 2011

22,7 %47,8 %

9,6 %15,5 %

4,4 %

18,5 % 41,2 %

15,7 % 15,8 %

8,8 % vom Eigentümer bewohnt (55,0% des Wohnungs-bestandes)

zu Wohnzwecken vermietet (40,6% des Wohnungs-bestandes)

Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030



15

Abb. 21: Entwicklung Bevölkerung und Haushalte bis 2030

Abb. 22: Komponenten des Wohnungsneubaubedarfs 2015 bis 2030

Einwohner* Haushalte**

2014 268.628 125 Tsd.

2015 270.520 127 Tsd.

2019 271.310 129 Tsd.

2024 266.620 129 Tsd.

2029 260.480 127 Tsd.

2030 259.160 126 Tsd.

2014 bis 2019

absolut + 2.682 + 4 Tsd.

relativ + 1,0 % + 3,20 %

2014 bis 2030

absolut - 9.468 + 1 Tsd.

relativ - 3,52 % + 0,80 %

* Berechnung durch Statistikamt Nord ** Berechnung durch empirica ag.

+ 6.375 + 2.605 + 1.405 + 10.624 Bedarf nach Wohnungsneubau gesamt*

53,5 % 76,0 % 55,5 % 59,0 %

Anteil des Bedarfs nach Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern

46,5 % 24,0 % 44,5 % 41,0 %

Anteils des Bedarfs nach Neubau von Geschosswohnungen

* rundungsbedingte Differenzen zwischen Gesamtbedarf Diagramm und Tabelle möglich

3.576

-526-1.972

1.066

1.076 1.081

1.733

2.054 2.296

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2015-2019 2020-2024 2025-2029

Bedarf nach Wohnungsneubau gesamt

sonstiger Neubedarf(u.a. in Folge von Binnenwanderung,Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage)

Ersatzbedarf(Ersatzneubau, Sanierung, Modernisierung)

Neubedarf(demographisch bedingteHaushaltsentwicklung)

561

3.439

6.618

-5.143

-3.429

-1.714

0

1.714

3.429

5.143

6.857

8.571

10.286

2015-2030

Hinweise und Erläuterungen zu den Abbildungen



16

Abbildung 1

In der ersten Abbildung werden die vergangene Bevölkerungsent-wicklung sowie die Zahlen der Landesprognose dargestellt. Die Prognose stammt aus dem Jahr 2016 und berücksichtigt in ihren Annahmen die erhöhten Flüchtlingsbewegungen seit dem Jahr 2015 bis einschließlich 2019 (Variante „W2/2016“). Das Basisjahr der Landesprognose ist 2014. Dadurch kommt es zu Überschneidungen mit der IST-Entwicklung ab diesem Jahr. Die Prognosemethodik gilt einheitlich für ganz Schleswig-Holstein. Damit erfüllt sie den Anspruch auf eine Vergleichbarkeit der Ergebnisse auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte. Sie steht in keiner Konkurrenz zu anderen, kleinräumigen Prognosen von Kreisen oder Kommunen. Eine Besonderheit in der Darstellung ist der sogenannte „Zensus-Sprung“. Mit dem Zensus 2011, einer registergesteuerten und stichprobenbasierten Volkszählung, erfolgte eine Neuerfassung der Bevölkerungszahl und –struktur in Deutschland. Er löst damit die Volkszählung aus dem Jahr 1987 als Basis für die Fortschreibung ab. Abbildung 2

In Abbildung 2 wird die Altersstruktur gegliedert nach Altersjahren im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein graphisch aufbereitet. Damit beide Gebietseinheiten miteinander verglichen werden können, wird die Besetzung der Altersjahre als Anteil in Prozent zur jeweiligen Gesamtbevölkerung dargestellt.

Die Abbildungsform als „Bevölkerungspyramide“ ermöglicht eine erste demographische Interpretation der Altersstruktur. Zudem kann indirekt abgelesen werden, wie sich der Alterungsprozess in Zukunft (ohne Berücksichtigung von Wanderungsbewegungen) entwickeln würde. Die Bevölkerungspyramide ist zusätzlich nach einzelnen Segmenten, den sogenannten Lebensphasen (u.a. Grundschüler, junge Auszubildende zwischen 15 und 25 Jahren, 80plus-Generation), unterteilt. Sie stellen relevante Bereiche der Daseinsvorsorge dar und geben erste Hinweise auf eine bedarfs- und nachfragerechte infrastrukturelle Ausstattung. Abbildung 6 bis 8

Egal ob Schrumpfung oder Wachstum, um eine Bevölkerungsent-wicklung genau zu verstehen, ist es von großer Bedeutung, die Wanderungsbewegungen zu kennen. Die beiden Diagramme stellen die räumliche (Abb. 6) sowie die altersstrukturelle (Abb. 7/8) Wanderungsdynamik dar. Das Wanderungsprofil (Abb. 7/8) verdeutlicht, welche Nachfragertypen bevorzugt zuziehen und welches Alter die Region eher verlässt. Hieraus können indirekt erste Wanderungsmotive bzw. Attraktivitätsfaktoren abgeleitet werden.

Abbildung 9

Das Diagramm zeigt die Entwicklung des Wohnungsbestandes differenziert nach den Teilmärkten Ein- und Zweifamilien-hausbebauung (EZH) sowie Mehrfamilienhausbebauung (MFH). Darüber hinaus ergänzt die angefügte Datentabelle die zwei Teilmärkte Wohnungen in Wohnheimen und Wohnungen in Nichtwohngebäuden sowie den Gesamtwohnungsbestand.

Die Zeitreihe basiert auf der Gebäude- und Wohnungszählung aus dem Jahr 2011 (Vollerhebung). Erstmals seit 1987 steht damit eine aktualisierte und flächendeckende Informationsbasis für den Wohnungsmarkt in ganz Deutschland zur Verfügung. Abbildung 11

Die Statistiken der Bautätigkeit können unterschiedliche Aktualitätsstände aufweisen. In der Regel ist die Baugenehmi-gungsstatistik der Statistik über die Fertigstellungen und Bauüberhänge ein Jahr voraus.

Bei Baugenehmigungen und -fertigstellungen wurde zwischen Neubaumaßnahmen und Maßnahmen im Bestand unterschieden. Eine zusätzliche Differenzierung der Bestandmaßnahmen nach Wohnungsteilmärkten (EZH und MFH), wie es im Neubaubereich erfolgt, ist in der zugänglichen amtlichen Statistik nicht ohne weiteres möglich und wurde daher nicht mit abgebildet. In der Gesamtzahl (Neubau und Bestand) wurden auch die Entwicklungen im Nichtwohnungsbau berücksichtigt.

Unter einem Raum wird ein zu Wohnzwecken bestimmtes Zimmer ab einer Größe von 6 m² sowie abgeschlossene Küchen unabhängig ihrer Größe verstanden.

Der Bauüberhang umfasst die zum jeweiligen Stichtag genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben. Abbildung 12

Das Diagramm zeigt den Bestand an Wohneinheiten mit Zweckbindungen zum 31.12.2019 sowie deren vertragsmäßigen Verlauf (unter Berücksichtigung mittelbarer Belegung). Zu beachten ist, dass in der Verlaufsdarstellung zukünftige Bewilligungen oder Planzahlen und somit eine teilweise Kompensierung des Abschmelzprozesses nicht mit berücksichtigt werden. Der Abschmelzprozess bzw. der Anteil, der aus der Bindung fallenden Wohneinheiten, kann über die Prozentangaben nachvollzogen werden.

Abbildung 15

Das Liniendiagramm zeigt die Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) differenziert nach vier Preissegmenten. Jedes Preissegment umfasst 25% aller ausgewerteten Angebotsmieten.

Zur Interpretation: Die hellblaue Linie bildet das preisgünstigste Segmentviertel aller ausgewerteten Angebotsmieten ab. Demgegenüber stellt die dunkelblaue Linie das teuerste Viertel dar. Bei den Werten der Angebotsmieten (nettokalt) in den jeweiligen Preissegmenten handelt es sich um das arithmetische Mittel aller im entsprechenden Segment und Jahr ausgewerteten Inserate. Abbildung 16

Die Darstellungsform in Abbildung 16 wird als Boxplot bezeichnet. Diese Form eignet sich sehr gut, um das Verteilungsausmaß bzw. die Spannweite von Daten zu visualisieren. Dabei werden wesentliche Lage- und Streuungsmaße überblicksartig zusammengefasst. Für eine regionale Einordnung wurde die Verteilung für das Land Schleswig-Holstein gegenüber gestellt.

Das Rechteck (Box) wird durch die Quartile 25% und 75% definiert und beinhaltet somit 50% aller Werte (in diesem Fall also 50% aller ausgewerteten Mietinserate des Betrachtungsjahres). Die durchgezogene Linie innerhalb der Box stellt den Median dar. Dieser teilt die Inseratszahl in zwei Hälften. Das bedeutet 50% der durch Inserate aufgelisteten Mieten liegen unterhalb des Angebotspreises von x,xx € und 50% darüber. Der exakte Wert des Medians kann der Abbildung 14 entnommen werden.

Die an die Box angesetzten „Antennen“ schließen insgesamt 95% aller Merkmalsausprägungen (Angebotsinserate) ein. Dadurch wird vermieden, dass einzelne sogenannte Ausreißer das Verteilungsbild zu sehr verzerren. Abbildung 20

Das untere Diagramm teilt den Wohnungsbestand nach der Art der Nutzung (Ringe). Zusätzlich wird jeder Ring und somit jede Nutzungsart nach fünf Baualtersklassen differenziert (einzelne Ringsegmente).

Lesebeispiel für den inneren Ring: xx % aller vom Eigentümer bewohnten Wohnungen wurden vor 1949 errichtet.

Quellenverzeichnis



17

Basisindikatoren auf einem Blick

eigene Darstellung Daten: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit, IB.SH, Zensus 2011 Abbildung 1 – Entwicklung der vergangenen und der prognostizierten Bevölkerungszahl

Abbildung 2 – Bevölkerungspyramide 2018 – im Vergleich Schleswig-Holstein Abbildung 3 – Bevölkerungsentwicklung nach ausgewählten Lebensphasen

Abbildung 4 – Basistrends des demographischen Wandels

eigene Berechnung und Darstellung Daten: Statistikamt Nord Abbildung 5 – Ausgewählte Sozialstrukturindikatoren

eigene Berechnung und Darstellung Daten: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit

Abbildung 6 – räumliche Wanderungsbewegungen nach Quell- und Zielgebiet

Abbildung 7 – Wanderungsprofil nach Nachfragertypen basierend auf sechs Lebensphasen

Abbildung 8 – Wanderungssalden nach sechs Lebensphasen (2014-2017)

Abbildung 9 – Entwicklung des Wohnungsbestandes

Abbildung 10 – Wohnflächenverbrauch im räumlichen Vergleich

Abbildung 11 – Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, Bauüberhänge (Wohnungen)

eigene Berechnung und Darstellung Daten: Statistikamt Nord Abbildung 12 – Bestand und vertragsmäßiger Verlauf der Zweckbindungen

Abbildung 13 – geförderte Wohneinheiten (Mietwohnungsbau) nach Zusagejahr und Jahr der Bezugsfertigkeit

eigene Berechnung und Darstellung Daten: Investitionsbank Schleswig-Holstein Abbildung 14 – Entwicklung der Medianangebotsmieten je m² (netto-kalt)

Abbildung 15 – Entwicklung der Preissegmente der Angebotsmieten 2007-2018 (ohne Neubau)

Abbildung 16 – Streuung der Angebotsmieten je m² (2018)

eigene Berechnung und Darstellung Daten: ImmobilienScout GmbH, empirica-systeme GmbH, VNW, BFW, Haus & Grund

Abbildung 17 – Entwicklung der Nettokaltmieten für Leistungsberechtigte nach SGB II

eigene Berechnung und Darstellung Daten: Bundesagentur für Arbeit Abbildung 18 – Haushalts- und Familienstrukturen nach Wohnpräferenzen

Abbildung 19 – Seniorenhaushalte nach Altersstruktur und Wohnpräferenzen

Abbildung 20 – Wohnungen nach Baualtersklassen und Art der Nutzung

eigene Berechnung und Darstellung Daten: Zensusdatenbank 2011

Abbildung 21 – Entwicklung Bevölkerung und Haushalte bis 2030

Abbildung 22 – Komponenten des Wohnungsneubaubedarfs 2015 bis 2030

eigene Darstellung Daten: Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030 (empirica-systeme GmbH,), Statistikamt Nord, Landesplanung und Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration Schleswig-Holstein



18

Herausgeber Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) Fleethörn 29-31 D-24103 Kiel Tel.: +49 (0) 431 9905-0 Fax: +49 (0) 431 9905-3383 E-Mail: [email protected] www.ib-sh.de Ihre Ansprechpartner

Joschka Johst Wohnungsmarktanalyst

Tel. 0431 9905-3389 Fax. 0431 9905-3530 [email protected]

Hilmar Müller-Teut Wohnungsmarktanalyst

Tel. 0431 9905-3239 Fax. 0431 9905-3530 [email protected] Kiel, Januar 2020

Nutzungsbedingungen

Diese Dokumentation zur Wohnungsmarktbeobachtung der Investitionsbank Schleswig-Holstein unterliegt urheberrechtlichem Schutz. Eine Nutzung ist ausschließlich für nicht kommerzielle Zwecke gestattet. Dabei bedürfen die Vervielfältigung, die Veröffentlichung sowie die Verarbeitung in elektronischen Systemen der Dokumentation oder einzelner Inhalte der vorherigen schriftlichen Genehmigung der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Im Falle der Erteilung einer Genehmigung sind alle verwendeten Darstellungen oder sonstigen Inhalte mit folgender Quellenangabe zu versehen: „Wohnungsmarktprofil [entsprechendes Jahr] – kreisfreie Stadt Flensburg - der Investitionsbank Schleswig-Holstein (ggfls.) berechnet nach [Angabe der Datenbasis]“. Diese Quellenangabe darf nicht abgeändert oder verkürzt werden und gilt auch für die Nutzung bzw. Darstellung von Inhalten in verrechneter Form. Bei der Nutzung bzw. Darstellung von Inhalten in Texten, die nicht auf eine Abbildung mit dem vorgenannten Quellhinweis verweisen, hat die Quellenangabe in Form einer Fußnote zu erfolgen. Haftungsausschluss

Die Auswahl und Aufbereitung der dieser Dokumentation zugrunde liegenden Daten wurde sorgfältig vorgenommen. Für deren Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird jedoch keine Haftung übernommen.

Date post:	19-May-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	4 times
Download:	0 times

Kreis Rendsburg-Eckernförde · -1.000 0 1.000 2.000 3.000 < 18 18 bis < 25 30 bis < 50 50 bis < 65...

Documents