Kapitel 6 - Wahl der Anwälte ............................................................ 7
Kapitel 7 - Erben und Vererben von Immobilien in Spanien ............. 7
Kapitel 8 - Sicherheit in Spanien, hier: ETA auf Mallorca ................... 7
Kapitel 9 – Entscheidungskriterien über den Kauf einer Immobilie in Spanien ............................................................................................. 8
Kapitel 10 - Banken und Angebote an preisreduzierten Immobilien 9
Kapitel 11 – Wie wählt man die Immobilie aus, die man kaufen möchte? .......................................................................................... 10
Kapitel 12 – Inspektion der Immobilie die man kaufen möchte. ..... 10
Kapitel13 - Finanzierung des Immobilienerwerbs ........................... 10
Kapitel 14 - Der rechtliche dokumentenmäßige Rahmen der Objektübernahme........................................................................... 11
Kapital 15 – Verpflichtungen eines Besitzers bei einem Gemeinwesen ................................................................................. 12
Kapitel 16 - Die Rolle des Notars bei Kauf und Übergabe der Immobilie ........................................................................................ 12
Kapitel 17 - Das Time Share Modell als Beispiel für problematische Kaufabschlüsse ............................................................................... 12
Kapitel 18 – Immobilienkauf durch Banken bei unbezahlten Hypotheken .................................................................................... 12
Kapitel 19 – Verkauf einer Immobilie .............................................. 12
Kapitel 21 – Vertragsformen und Steuern ....................................... 12
Kapitel 22 - Vermietung oder Mietung einer Immobilie .................. 13
Kapitel 23 - Kurzbeschreibungen der wichtigsten Regionen in Spanien ........................................................................................... 13
Mallorca ................................... ¡Error! Marcador no definido. Die Costa Brava ........................ ¡Error! Marcador no definido. Die Costa de la Luz .................... ¡Error! Marcador no definido. Die Costa del Sol ....................... ¡Error! Marcador no definido. Die Costa Blanca ....................... ¡Error! Marcador no definido. Die Costa Calida ........................ ¡Error! Marcador no definido. Costa del Azahar ....................... ¡Error! Marcador no definido. Die Costa Dorada ...................... ¡Error! Marcador no definido. Gran Canaria ............................. ¡Error! Marcador no definido. Teneriffa ................................... ¡Error! Marcador no definido.
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3 Immobilien Bericht Spanien 2010
Lanzarote .................................. ¡Error! Marcador no definido. Fuerteventura ........................... ¡Error! Marcador no definido. La Palma ................................... ¡Error! Marcador no definido. El Hierro.................................... ¡Error! Marcador no definido. La Gomera ................................ ¡Error! Marcador no definido.
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4 Immobilien Bericht Spanien 2010
VORWORT
Spanien, krisengeschüttelt nicht nur, aber auch durch extreme Überkapazitäten im Baubereich, entwickelt sich auf Grund seiner erheblich im Wert gesunkenen Immo-bilien und Grundstücke (bis zu 50% des ursprünglichen Wertes) zum Mekka für den
europäischen Verbraucher für Kapitalanlagen in Immobilien.
Es wollen laut einer Befragung der britischen Firma Absolute Re-search bei 6.000 Bürgern in Großbritannien, Frankreich, Deutsch-land, den Niederlanden, Italien und Spanien bis zu 60 Prozent der Befragten jetzt Immobilien in Spanien kaufen. In Großbritannien sieht eine deutliche Mehrheit der Befragten (64 Prozent) wieder gu-te Einstiegschancen. Auch in Frankreich (53 Prozent), Deutschland (52 Prozent) und in den Niederlanden (57 Prozent) beurteilen über die Hälfte der Befragten die derzeitige Lage als äußerst günstig.
Die internationale Finanzkrise scheint immer mehr Anleger in die Ka-tegorie Wohnimmobilien zu treiben. Steigende Angst vor Inflation, unsichere Börsenaussichten, möglichen Bankrotts von Staaten der EU (Griechenland) machen für viele europäische Anleger Wohnim-mobilien interessant. Zudem locken derzeit günstige historisch nied-rige Immobilienkredite.
Jedoch behindert die noch immer restriktive Kreditvergabe der Ban-ken den Trend. Hauptproblem beim Immobilienkauf ist laut der Stu-die die Zurückhaltung der Banken. In diesem Bericht kann man nach-lesen, dass sich die Grundlagen für die Bewertung einer Immobilie durch die Banken ganz anders darstellt als noch vor der Krise. 82 Prozent der Befragten sind der Meinung, es sei schwer oder sehr schwer, derzeit einen Kredit zu bekommen. Der spanische Arbeits-markt ist in einer schweren Krise, in anderen Ländern der EU ist es besser aber auch nicht gut. Das hat seinen Einfluss auf fier Fähigkei-ten der Rückzahlung von Krediten und Akzeptanz von Hypotheken-zahlungen.
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5 Immobilien Bericht Spanien 2010
Ein weiteres Ergebnis der Studie: Rund 52 Prozent der befragten Deutschen sind an einer Immobilie als Kapitalanlage (zusätzlich zu ihrer Hauptwohnung) interessiert. Dies überrascht insofern, weil deutsche Anleger traditionell eher zum Mieten einer Wohnung nei-gen. Zudem ist die Zahl im europäischen Vergleich sehr hoch: Nur 10 Prozent aller Europäer investieren, außer in ihr Eigenheim, in eine weitere Immobilie, verglichen mit 21 Prozent, die in Aktien und Wertpapiere investieren und 54 Prozent, die über Geld auf Sparkon-ten verfügen. (Quelle: www.capital.de. 2.12.09) Das alles ist die Ausgangsposition für den Kauf einer Immobilie in Spanien. Wie man das möglichst effizient, kostengünstig und risiko-frei macht versucht dieser Report zu übermitteln. Studieren Sie alle Punkte sorgfältig. Wenn Sie Fragen und Bemerkungen haben oder weitere Informationen wünschen senden Sie Ihre Kommentare an [email protected]
Kapitel 1 – Mehrwertsteuererhöhung
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Kapitel 2 – Aussichten auf Wertentwicklung von Immobilien
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Kapitel 3 – Vorbereitung des Kaufs einer Immobilie in Spanien?
Die meisten Interessenten an einer Immobilie in Spanien suchen Kontakt mit einem Immobilienmakler. Der Grund ist, daß der Käufer das Metier nicht kennt und häufig auch die Landessprache nicht be-herrscht. Somit wählt man einen Fachmann, der sein Fach versteht und alle notwendigen Schritte übernimmt. Jedoch, es ist nie verkehrt alle Schritte selbst zu kennen und damit jeden, der an dem Kaufvorgang beteiligt ist, prüfen zu können. Es sind einige wenige Merkmale, die man kennen muss.
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6 Immobilien Bericht Spanien 2010
Die Kosten:
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Die Hypothek:
Im Normalfall ist für Nicht-Residente Ausländer eine Hypothek über 70% des Kaufpreises möglich. Als Resident ist es möglich bis zu 80% finanziert zu bekommen. In einigen Fällen finanzieren die Banken auch bis zu 100% des Kaufpreises. Die Hypothekensumme setzt sich oft aus folgenden Komponenten zusammen: Der Kaufpreis, die for-melle Wertschätzung und Ihre finanzielle Situation für die Zahlung der Hypothekensumme. Das gründet sich auf ca. 1/3 Ihres monatli-chen Einkommens. Wenn Sie eine Bank finden, die den Wert als Grundlage nimmt und dieser höher ist als der Kaufpreis, wird die Hypothek höher ausfallen. Es ist bei den Banken abzuklären welches das günstigste Angebot ist.
Steuern und Gebühren eines Objekteigners
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Kapitel 4 - Das Kaufprozedere
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Der Einzug
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Kapitel 5 - Kaufverträge
Der Erwerb einer Immobilie ist immer mit dem Einsatz erheblicher finanzieller Mittel verbunden. Das erklärt, warum es für diese Trans-aktionen Gesetze, Verträge und Vorsichtsmaßnahmen jeder Art gibt. Hier einige Auszüge der notwendigen Maßnahmen. Für jede Immobilientransaktion fordert das spanische Gesetz die Er-stellung einer Escritura. Um das Objekt in das Grundbuch eintragen lassen zu können ist eine Escritura de Compraventa zwingend vorge-schrieben.
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7 Immobilien Bericht Spanien 2010
Für einen Besitzer einer Immobilie in Spanien existiert als einziger legitimer Nachweis der Eintrag in das Grundbuch mit Hilfe einer Escritura Publica de Compraventa. Dieses Dokument ist öffentlich durch einen Notar zu beurkunden. Ein privatschriftlicher Vertrag ist auch gültig wenn das Eigentum mit Schlüsselübergabe erfolgt. Je-doch, das ist kein Nachweis über ein verbrieftes Eigentum ….
Kapitel 6 - Wahl der Anwälte
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Vergütungsmodelle
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Erfolgshonorar unzulässig
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Hinweis
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Kapitel 7 - Erben und Vererben von Immobilien in Spanien
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Kapitel 8 - Sicherheit in Spanien, hier: ETA auf Mal-lorca
Der Anschlag der Terrororganisation ETA auf Mallorca hat Einwoh-ner, Touristen und alle Besitzer einer dortigen Immobilie schwer er-schüttert. Die Insel galt lange Zeit als Ort “der Ruhe und des Frie-dens” (Mallorca Zeitung). Ist sie es noch oder begeben sich Interes-senten an einer Immobilie in große Gefahr, wenn sie sich ein Haus oder eine Wohnung auf Mallorca kaufen?
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8 Immobilien Bericht Spanien 2010
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Lübeck ist gefährlicher als Mallorca
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Kapitel 9 – Entscheidungskriterien über den Kauf ei-ner Immobilie in Spanien
Es gibt sicherlich einige wichtige Kriterien an denen sich Kaufent-scheidungen ausrichten. In diesem Bericht wurde Schwergewicht auf den finanziellen Aspekt gelegt. Es wird berichtet über neue Wohnungen aus Besitz eines Bauträgers, einer Bank oder eines Käu-fers, der die Wohnung vor Beendigung verkaufen will. Es wird vornehmlich über einen direkten Kauf mit Barzahlung refe-riert da nur dann Investitionsobjekte eine Rentabilität sichern. Obwohl Immobilien zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Reports zu günstigsten Preisen vornehmlich in Andalusien erhältlich sind, kann gesagt werden, daß in anderen Regionen man ebenso gute Angebo-te finden kann. Man muss jedoch mehr suchen und härter verhan-deln. Die Gründe für den Preisverfall sind in einigen miteinander ver-bundenden Bereichen zu finden. Ein hervorstechender Grund ist der Beginn der weltweiten finanziellen Krise im Bankensektor. Die Fi-nanzierung von Immobilien in allen Bereichen der Welt hatte durch die globale Übertragung von Krediten zwischen Bankinstituten zu einer Aufblähung der abzulösenden Summen pro Immobilie geführt die in fast allen Ländern durch die Käufer nicht mehr zu schultern war. Ein auf den Immobiliensektor durchschlagender Effekt war, daß die Banken keine Hypotheken wie zuvor vergaben. Das brachte dem Immobilienmarkt eine enorme Stagnation durch Mangel an Kunden. Viele in Bau oder Planung befindlichen Urbanisationen wurden nicht vollendet oder aber nicht verkauft. Der darüber hinaus entstandene allgemeiner Effekt der Krise war, daß viele Eigner ihre Hypotheken mangels stark zurückgegangener Einkünfte aus ihrer Geschäftstätig-keit nicht mehr ablösen konnten. Das betraf noch nicht vollständig beendete Objekt, aber auch bereits viele, die bereits einige Zeit be-wohnt waren.
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9 Immobilien Bericht Spanien 2010
Die Objekte ………….. In jedem Fall sind echte Wertfeststellungen von Immobilien keine Mathematik, sondern eher vergleichbar mit Spekulieren an der Bör-se. Gerade in Spanien existieren horrende Unterschiede im Wert ei-nes Objektes in recht kurzer Zeit. Im Jahr 1990 hatte beispielsweise ein Haus einen Wert von € 90.000, im Jahr 2000 war dasselbe Haus € 250.000 wert und heute € 100.000. Diese Sprünge konnten nicht kalkulierbar gewesen für einen Schätzer. Wer heute eine Immobilie kaufen will, muss sich selbst am Markt orientieren. Schätzerindikationen, selbst von vier Wochen vor dem Tag, sind nicht sehr realistisch. Um einen Kaufpreis für seine eigene Investiti-on festzustellen ist es ratsam, den Marktpreis für den Quadratmeter auf breiter Front festzustellen. Die Maße des in das Auge gefassten Objekts erhält man vom lokalen Landregister. Es versteht sich, daß an Hand dieser Werte eine lokale Inspektion des Objekts durch un-abhängige Experten stattfinden muss. Dabei ist nicht nur die Wohn-einheit selbst, sondern auch die Lage und die gesamte Wohnsituati-on zu berücksichtigen. Dazu gehören auch die Dokumente wie die „Nota simple“ und das Katasterregister aus welchen die Steuerkal-kulationen und der Wert eines Zwangsverkaufs hervorgeht. Der da-raus hervorgehende Report dient als Grundlage für die Verhandlung mit dem Verkäufer.
……….
Kapitel 10 - Banken und Angebote an preisreduzier-ten Immobilien
Die Natur einer im Preis reduzierten Immobilie sagt schon aus, daß Publizität dafür nicht auf breiter Front geschehen kann. Wenn doch, wäre, übertrieben gesagt, diese Immobilie nur noch zu verschenken statt gegen Geld abzugeben. Die Herkunft von echten nennenswert preisreduzierten Immobilien liegt bei den Banken. Bei den von Banken publizierten Angeboten muss besonderes Augenmerk auf die Herkunft der Immobilie gelegt werden. Wenn es sich um ein gepfändetes Objekt handelt ist ein Kauf selten ohne kostenerhöhende Schwierigkeiten zu erwarten.
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10 Immobilien Bericht Spanien 2010
Das liegt daran, daß die Ausgangssumme der Bank die unbezahlte Schuldsumme ist, die Bank alle Rechte hat sich des Eigentums zu bemächtigen, dieses jedoch noch nicht getan hat. Die dafür not-wendige Prozedur, eine Versteigerung, kann den Preis des Objektes um ein erhebliches verändern. Außer dem Risiko einer Preisverän-derung ist die gesamte Prozedur natürlich auch sehr zeitraubend, sodass eine rasche Übernahme ohnehin nicht zu erwarten ist. ………
Kapitel 11 – Wie wählt man die Immobilie aus, die man kaufen möchte?
Wir vergleichen hier zwischen privaten Kaufverträgen und einem Notar beglaubigten Kaufvertrag. Es wird der Fall des Kaufs einer NEUEN Immobilie angenommen. Der Unterschied zwischen den nachstehenden Vertragsformen des Kaufs ist eklatant.
Privater Immobilien Kauf mit Anzahlung, Zahlungen nach Fer-tigungsphasen und Übergabe des Objekts
Oder
Notarbeglaubigter Kaufvertrag mit Anzahlung und Zahlung gegen Übertragung der Immobilie (Katastereintrag)
…….
Kapitel 12 – Inspektion der Immobilie die man kau-fen möchte.
……..
Kapitel13 - Finanzierung des Immobilienerwerbs
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11 Immobilien Bericht Spanien 2010
Unter positiven Umständen in Hinsicht auf die Qualität aller Doku-mente, der Bausubstanz und der vereinbarten Termine wird der Käufer das Objekt übernehmen wollen. In diesem Fall ist die Zahlung oder Finanzierung rechtzeitig und komplett zu regeln. Wenn der Käufer den Betrag nicht aus seinen li-quiden Mitteln zahlen will oder kann ist es notwendig eine Hypothek zu beantragen. Spanische Banken sind auf Grund der aktuellen Fi-nanzkrise zurückhaltender bei der Gewährung von Hypotheken als noch vor einiger Zeit. Es kann nicht schaden sich auch außerhalb Spaniens nach einer Finanzierung zu erkundigen. Hypothekenange-bote in Spanien sind in der Regel für eine Inanspruchnahme nicht länger als sechs Monate gültig. Je nach geplantem Übergabetermin kann das zu Problemen bei Verzögerungen führen und muss sorgfäl-tig überwacht werden. ……
Bank-Schätzungskosten
……..
Bank-Einrichtungskosten ……..
Stempel-Steuer
……..
Notarkosten ……..
Registergebühren ……..
Gerichtskosten ……..
Kapitel 14 - Der rechtliche dokumentenmäßige Rahmen der Objektübernahme
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Objektübergabe
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12 Immobilien Bericht Spanien 2010
Kapital 15 – Verpflichtungen eines Besitzers bei ei-nem Gemeinwesen
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Kapitel 16 - Die Rolle des Notars bei Kauf und Über-gabe der Immobilie
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Kapitel 17 - Das Time Share Modell als Beispiel für problematische Kaufabschlüsse
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Kapitel 18 – Immobilienkauf durch Banken bei un-bezahlten Hypotheken
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Kapitel 19 – Verkauf einer Immobilie
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Die Kosten:
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Der Verkaufsvorgang
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Kapitel 20 – Vertragsformen und Steuern
Privatvertrag
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13 Immobilien Bericht Spanien 2010
Optionsvertrag
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Die Escritura publica – Der notarielle Kaufvertrag
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Grunderwerbssteuer
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Wertzuwachssteuer „Plusvalia“
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Einkommenssteuer
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Vermögenssteuer: ……..
Grundsteuer: ……..
Kapitel 21 - Vermietung oder Mietung einer Immo-bilie
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Kapitel 22 - Kurzbeschreibungen der wichtigsten Regionen in Spanien
