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Jahresabschluss und Lagebericht · Die Inflationsrate sank 2014 auf den niedrigsten Stand seit...

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Jahresabschluss und Lagebericht WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz Geschäftsbericht 2014
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Jahresabschluss und LageberichtWOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz

Geschäftsbericht 2014

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INHALTSVERZEICHNIS

Inhaltsverzeichnis

Kurzportrait ........................................................................................ 5

I. Lagebericht1. Grundlagen des Unternehmens ........................................................ 6

1.1 Geschäftsmodell ...................................................................... 61.2 Ziele und Strategien .................................................................. 71.3 Beteiligung .............................................................................. 7

2. Wirtschaftsbericht .......................................................................... 82.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen .......................................... 82.2 Geschäftsverlauf .................................................................... 102.3 Die aktuellen Bauvorhaben ...................................................... 10

Mietwohnungsbau .................................................................... 10Bauträgergeschäft/Eigentumsobjekte .......................................... 16Modernisierung/Sanierung/Instandhaltung .................................. 17

2.4 Haus- und Grundstücksbewirtschaftung ...................................... 192.5 Vermögens-,Finanz- und Ertragslage .......................................... 212.6 Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren .................. 24

3. Nachtragsbericht .......................................................................... 264. Prognosebericht ............................................................................ 265. Chancen- und Risikobericht ............................................................ 276. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten .. 28

II. Jahresabschluss zum 31.12.2014 ................................................ 31Bilanz ............................................................................................ 32Gewinn- und Verlustrechnung ............................................................ 34Anhang .......................................................................................... 35

III. Bestätigungsvermerk .................................................................... 40

IV. Bericht des Aufsichtsrates ............................................................ 41

Impressum ........................................................................................ 43

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Firmenjubiläum am 31. Oktober 2014: 90 Jahre WOBAKDownload der 90-Jahre Broschüre: www.wobak.de

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Gesellschafter Stadt Konstanz (mit 96%)Sparkasse Bodensee (mit 4%)

Gründung 31. Oktober 1924

Eigenkapital € 34.797.356,19

Bilanzsumme € 204.249.670,35

Zahl der eigenen Wohnungen 3.738

Zahl eigener und verwalteter Objekte 9.600

Vorsitzender des Aufsichtsrates Oberbürgermeister Uli Burchardt

Geschäftsführer Bruno Ruess, Betriebswirt (VWA)

Beteiligung BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH(mit 49 %)

Mitgliedschaften GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V., über den

vbw Verband baden-württembergischerWohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V.

Bundesverband für Wohnen undStadtentwicklung e.V.

KURZPORTRAIT

Kurzportrait

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I. LAGEBERICHT

1.1 Geschäftsmodell

Die WOBAK Städtische WohnungsbaugesellschaftmbH Konstanz konnte im Berichtsjahr 2014 das90 jährige Jubiläum ihrer erfolgreichen Geschäftstä-tigkeit feiern. Sie gehört zur historisch gewachsenenGruppe der rd. 730 kommunalen und öffentlichenWohnungsunternehmen mit über 2,5 MillionenWohnungen in Deutschland, die gut 5,2 MillionenMenschen ihr Zuhause bieten. Sie versorgen breiteSchichten der Bevölkerung mit guter Wohnqualitätzu bezahlbaren Mieten und beziehen dabei auchjene Menschen mit ein, die sich aus eigener Kraftauf dem Wohnungsmarkt kaum selbst versorgenkönnen.

Diese Unternehmen sind in vielen Fällen auch Mus-terbeispiele für Innovation sowie betriebswirtschaftli-che Effizienz und übernehmen damit Verantwor-tung weit über das Wohnen hinaus. Sie dienenihren Städten als wohnungspolitisches Handlungsin-strument, um auch in der sozialen StadtentwicklungEinfluss nehmen zu können. Gerade kommunaleUnternehmen haben eine lenkende Funktion bei derMietpreisentwicklung. Zum Tätigkeitsspektrum ge-hören weiter die Mitgestaltung der städtischenWachstumsprozesse sowie die Umsetzung der Ener-giewende in Neubau wie Modernisierung und dasgenerationengerechte Bauen. All dies erfordert vonden Unternehmen nicht nur praktische Lösungensondern auch eine solide Eigenkapitalbasis.

Vor Ort ist dies der WOBAK Auftrag und Verpflich-tung zugleich. Ihrer Hauptgesellschafterin, der StadtKonstanz, ist sie ein agiles Instrument der Daseins-vorsorge für den Wohnungsmarkt, aber auch einverlässlicher Partner für Kunden und Geschäfts-partner sowie ein standortrelevanter beständigerAuftraggeber. Die innovative, solide Aufstellung

des Unternehmens schafft die Basis für das Kernge-schäft der werthaltigen Bestandsbewirtschaftung,das heißt für den geförderten bzw. freifinanziertenMietwohnungsbau, ergänzt um die additivenGeschäftsfelder.

Anlässlich des 90 jährigen Firmenjubiläums am31. Oktober 2014 hat die WOBAK ihr Geschäfts-modell in einer Broschüre bebildert und program-matisch dargestellt, die als Download auf derHomepage (www.wobak.de) bereit steht.

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1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsführer Bruno Ruess

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1.2 Ziele und Strategien

Aus seiner langen Historie entwickelt das Unterneh-men seine Ziele für Gegenwart und Zukunft, die ineinem ständigen Monitoringprozess an aktuelle Er-fordernisse und neue Entwicklungstendenzen desWohnungsmarktes angepasst werden. Für das Be-richtsjahr und die mittelfristig überschaubareZukunft gilt es insbesondere, den sich aus demvom Gemeinderat beschlossenen „Handlungspro-gramm Wohnen“ ergebenden Auftrag an die städ-tische Wohnungsbaugesellschaft umzusetzen.

Das Programm sieht vor, dass bis zum Jahr 2030rd. 5.300 weitere Wohnungen entstehen sollen.Die Rolle der WOBAK wird sich dabei auf dasMarktsegment des geförderten Wohnungsbausund das mittlere Preissegment fokussieren, was so-wohl Miet- als auch Eigentumsobjektes einschließt.Auch in anderen Marktbereichen werden ergän-zende Projekte, wie Altenpflegeeinrichtungen etc.entwickelt. Während die Mietpreise im gefördertenMietwohnungsbau vom Gesetzgeber festgelegt sind,hat sich die WOBAK für ihre freifinanzierten Woh-nungsbestände selbst verpflichtet, im Durchschnittunter dem Niveau des Mietspiegels zu bleiben undso preisdämpfend auf dem Markt zu wirken.Zwischen den Geschäftsjahren 2013 und 2017/2018 beabsichtigt die WOBAK nach heutigemStand rd. 500, überwiegend geförderte, Wohnungenzu planen und zu bauen. Damit wird sie der ihr im„Handlungsprogramm Wohnen“ zugedachtenRolle bereits heute als Vorreiter gerecht und doku-mentiert ihr umfangreiches Engagement im Städte-und Wohnungsbau.

1.3 Beteiligung

Das Beteiligungsunternehmen BHS StädtebauBodensee/Hegau GmbH, an dem die WOBAK49% der Anteile hält, konnte für das Geschäftsjahr2014 wiederum ein sehr erfreuliches Ergebnis vor-legen. Gesellschafter der im Jahr 2000 gegründe-ten BHS sind die WO-BAK Städtische Wohnungs-baugesellschaft mbH Konstanz, der Spar- und Bau-verein Konstanz eG, die Baugenossenschaft Fami-lienheim Bodensee eG, Radolfzell und die BGOBaugenossenschaft Oberzellerhau eG, Singen.Auch im fünfzehnten Jahr des agilen Unternehmensblieb das erklärte Ziel der vier Partner unverändert,nämlich ihre wohnungswirtschaftlichen Kompetenzenim Landkreis für die Region zu bündeln.

Daraus entwickelte sich ein höchst positives Kunden-vertrauen, das ein betriebswirtschaftlich gesundesWachstum ermöglichte, insbesondere im Tätigkeits-feld der wohnungsnahen Dienstleistungen. Hierkonnte das Mitarbeiterteam vergrößert werden,nachdem stetig steigende Umsätze zu verzeichnensind. Auch im Bauträgergeschäft konnten Weichengestellt werden. Ein an der Martin-Schleyer-Straße inLitzelstetten erworbenes Objekt wurde überplantund der Bauantrag eingereicht. Das planerischeKonzept sieht vor, ein Ärztehaus mit Praxen etc. zuerrichten, in dem auch die neue Filiale einer regio-nalen Bank repräsentative Räume erhält. Über die-ses Bauvorhaben und weitere Neubauprojekte willdie BHS im laufenden Jahr weitere Entscheidungentreffen.

I. LAGEBERICHT

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I. LAGEBERICHT

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2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft zeigte sich, trotz globalerund regionaler Krisen im Berichtsjahr 2014 robustund fand im Verlauf zu einem versöhnlichen Jahres-ausklang. Bei den führenden Wirtschaftsforschungs-instituten wuchs dadurch der Optimismus für daslaufende Jahr. Billiges Öl und der niedrige Euro-Kurs gaben dem Export Auftrieb. Als Stütze derBinnenkonjunktur erwies sich der gestärkte privateKonsum. Das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts(BIP) betrug real 1,6 %, mit einer Prognose für daslaufende Jahr in vergleichbarer Höhe. Allein derAnteil des gesunkenen Rohölpreises am BIP-Wachs-tum wird von der Bundesbank bei 0,3 bis 0,4 %gesehen.

Entsprechend stabil entwickelte sich auch der Ar-beitsmarkt. Mit Blick auf das Gesamtjahr ermitteltedie Bundesanstalt für Arbeit (BA) durchschnittlich2,9 Mio. erwerbslose Menschen, womit die Jah-resarbeitslosenquote um 0,2 auf 6,7 % sank, trotzgeringer wirtschaftlicher Impulse.

Für das laufende Jahr rechnet die BA mit einer stabi-len bis leicht ansteigenden Beschäftigung. In Baden-Württemberg betrug die Jahresarbeitslosenquote4,0 %, wobei die Zahl der offenen Stellen anstieg.Im Landkreis Konstanz lag die Quote bei 4,2 %.Das Statistische Bundesamt errechnete, dass in2014 durchschnittlich fast 42,7 Mio. Menschenerwerbstätig waren, 0,9 % mehr als im Vorjahr. InBaden-Württemberg wurde mit rd. 6,02 Mio.Erwerbstätigen ein neuer Höchststand erreicht.

Die Inflationsrate sank 2014 auf den niedrigstenStand seit 2009. Sie betrug 0,9 % nach 1,5 % imVorjahr. Verantwortlich dafür waren vor allem diestark gesunkenen Energiepreise. Der Weltmarktpreisfür Rohöl halbierte sich binnen eines halben Jahresbis auf das Niveau von 1981, sodass die für2014 abzurechnenden Heizkosten sinken sollten.Nach 14 Jahren mit insgesamt steigenden Strompreisen gab es auch hier eine gewisse Entlas-tung. Die Europäische Zentralbank EZB geriet wei-ter unter Zugzwang, um eine Deflation im Euro-

raum zu vermeiden. Sie hatte den Leitzins bereitsauf das Rekordtief von 0,05 % gesenkt sowie be-gonnen, Wertpapiere und ab Januar 2015 auchumstrittene Staatsanleihen zu erwerben. Die Kritikder Deutschen Bundesbank und renommierterInstitute wurde intensiver. Den Vorteilen der Niedrig-zinspolitik für Darlehensnehmer stehen zunehmendNachteile für Institutionen und Verbraucher durchNegativzinsen, Wertverlust von Geldvermögen, Al-tersvorsorge etc. gegenüber. Gleichzeitig sind weni-ger Unternehmen und Privathaushalte in die Insol-venz gegangen, bei den Privathaushalten sank dieQuote um 4,9 % auf rd. 87.000 Fälle.

Auf dieser Basis konnte die Bundesregierung für2014 erstmals seit 1969 einen Etat ohne neueSchulden abschließen. Der Gesamtstaat weistwegen der Überschüsse in den Sozialkassen, desrobusten Arbeitsmarktes und des Zinstiefs seit 2012ein Plus aus. Auch die Arbeitnehmer haben imBerichtsjahr profitiert, da der Zuwachs bei denGehältern über der Inflationsrate lag. Laut Statis-tischem Bundesamt stiegen die tariflichen Monats-verdienste 2014 um 3,1 % gegenüber dem Vorjahr.

Viele Mieter und Immobilienkäufer mussten imBerichtsjahr steigende Preise hinnehmen. Die Bun-desbank erwartet eine Abschwächung des Preis-auftriebs, der seit 2010 anhält, jedoch kein Ende,da die Geldflutungspolitik der Notenbanken mitMinizinsen den Anlegern kaum Alternativen lässtund sie weiterhin in Immobilien treibt.

Das Analysehaus Empirica sieht den Wohnungs-markt in einem konjunktur- und zinsbedingten Hochangelangt, wobei in Wachstumsregionen die Bla-sengefahr zunehme. Die Experten erinnern daran,dass Wohnungsmärkte zyklisch sind und derzeit gebremste Mietanstiege entkoppelten Kaufpreisengegenüber stehen. Empirica hat für Neubaumietenin kreisfreien Städten einen Anstieg um 2,8 % imJahr 2014, nach 4 % in 2013 und 3,5 % in 2012ermittelt. Die Anstiege würden auch in einigenMetropolen abebben. Mieter- und Vermieterver-

2. Wirtschaftsbericht

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I. LAGEBERICHT

bände sind sich einig, dass aktuell mindestens500.000 Wohnungen in Deutschland fehlen. Lt.KfW erreichten die Fertigstellungen mit rd.250.000 Wohnungen bei weiter steigenderTendenz einen Zehn-Jahres-Rekord. 200.000Mietwohnungen müssten jedes Jahr gebaut wer-den, doppelt soviel wie 2013 mit rd. 93.000Mietwohnungen tatsächlich gebaut wurden. Für2014 meldet das Statistische Bundesamt eineSteigerung der Baugenehmigungen um über 5,2 %zum Vorjahr. Da jedoch die Zahl der Privathaus-halte, nicht zuletzt wegen des Zuzugs, schnellerstieg, zog die Nachfrage weiter an. Nach einerStudie für die Bausparkassen wird die Bevölkerungin Baden-Württemberg bis 2030 auf über 10,85Mio. Einwohner wachsen. Das sind 280.000 mehrals 2014 und 420.000 über der Prognose desStatistischen Landesamtes von 2008. Auch bei derregional unterschiedlichen Verteilung können fastalle Landkreise bis ca. 2020 davon profitieren.

Das Leibnitz-Institut beziffert den steigenden Bedarfmit ca. 62.000 zusätzlichen Wohnungen jährlichin Baden-Württemberg. Um die hieraus resultieren-den Wohnungsengpässe in den Ballungsräumenauszugleichen, müsste die jährliche Wohnungs-bauleistung verdoppelt werden.

Das Wachstum bei Bevölkerung und Haushaltenhat sich in Konstanz während des Berichtsjahrsdeutlich fortgesetzt. Die eigene Bevölkerungsfort-schreibung der Stadt Konstanz hat ergeben, dassdie Zahl der Wohnberechtigten (Haupt- und Neben-wohnsitze) 2014 im Vergleich zum Vorjahr um541 Einwohner auf 84.536 (+ 0,64 %) stieg unddie Wohnbevölkerung (nur Hauptwohnsitze) um622 Einwohner auf 83.179 (+ 0,75 %). Damit wur-den neue Höchstwerte erreicht, wenngleich sichdas Tempo des Anstiegs verlangsamt hat. Die tat-sächliche Entwicklung lag erheblich über dem höchs-ten Prognose-Szenario aus dem Jahr 2012. Die Zahlder Haushalte im Berichtsjahr wird auf rd. 43.750geschätzt, was für die wohnungswirtschaftlicheNachfrage relevant ist.

Der vbw Verband baden-württembergischer Woh-nungs- und Immobilienunternehmen e.V. unter-streicht die Diskrepanz zwischen Nachfrage undtatsächlicher Bauleistung, die zudem durch immerweitere Auflagen des Gesetzgebers gebremst an-statt gefördert wird. Die in den Ballungsräumenstark steigenden Baukosten werden sich ohnehinkünftig auf Mieten und Kaufpreise auswirken,sodass es zunehmend schwieriger wird, die hohenInvestitionen durch die Mieten wieder zu erwirt-schaften.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V. fordert ergän-zend, dass steigende Anforderungen an die Ener-gieeffizienz und Klimaschutzmaßnahmen mit derBezahlbarkeit des Wohnens und der Wirtschaft-lichkeit von Investitionen in Einklang gebracht wer-den. Wenn die Energiewende gelingen soll, müs-sen die Klimaschutzziele sowohl sozial gerecht fürdie Mieter als auch wirtschaftlich tragbar für dieBauherren und Vermieter umgesetzt werden können.

Vor diesem vielschichtigen Szenario, mit zweifellosmehr Chancen als Risiken für die kommunaleWohnungswirtschaft, übernimmt die WOBAKVerantwortung und hat – abgestimmt auf dasHandlungsprogramm Wohnen – das bislang größteBauprogramm ihrer 90 jährigen Firmengeschichteaufgelegt. Die folgenden Ergebnisse sollten ihreWirkung zum Wohl des heimischen Wohnungs-marktes nicht verfehlen.

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I. LAGEBERICHT

2.2 Geschäftsverlauf

Während des Berichtsjahrs standen im Zentrumder Bewirtschaftungs- und Bautätigkeiten plange-mäß die weitere Stärkung des Unternehmenswerts,die fortlaufende Steigerung der Energieeffizienzder Gebäude, die Senkung des Primärenergiebe-darfs sowie das generationengerechte Bauen alsAntwort auf die sich schneller ändernde Bevölke-rungsstruktur. Weitergehend investiert die WOBAKmaßgeblich in die Bereiche großer gesellschaftlicherThemenschwerpunkte, wie z.B. die Bewältigungdes demografischen Wandels, des Klimaschutzes,der Erhaltung ausgeglichener Sozialstrukturen undinsgesamt eines mittelfristig ausgeglichenen Woh-nungsmarktes.

Vor diesem Hintergrund war erneut gewährleistet,dass die wichtigen Projekte in Mietwohnungsbauund Modernisierung durch die additiven, unver-zichtbaren Geschäftsfelder als wohnungsnaherDienstleister und Bauträger unterstützt und flankiertwerden. Auf dem Konstanzer Wohnungsmarkt hatder Nachfragedruck während des Jahres 2014aufgrund der beschriebenen Einflussfaktoren weiterzugenommen. Dies betraf alle Wohn- und Eigen-tumsformen, Preis- und Marktsegmente. Nacheiner bundesweiten Studie von F+B zeigten sich imoberen Preissegment erste Anzeichen einer Ver-langsamung des Preisanstiegs.

Unsere kompetenten, motivierten Mitarbeiterinnenund Mitarbeiter haben an dem erfolgreichenGeschäftsjahr 2014 einen erheblichen Anteil.Durch ständige Fortbildung, hohes Engagementund die Verbundenheit mit dem Unternehmen sindwir sicher, die erfolgreiche Geschäftstätigkeit un-verändert fortsetzen zu können.

2.3 Die aktuellen Bauvorhaben

� MietwohnungsbauDer weitere Zufluss privaten Kapitals aufgrund derallgemeinen Rahmenbedingungen des Kapitalmark-tes in den Wohnungsbau beflügelt den Wohnungs-markt auch in Konstanz. Allerdings bestätigt sichauch hier, dass sich dies fast völlig auf den Bau imoberen Preissegment konzentriert und damit dieWohnversorgung breiter Schichten der Bevölkerungnicht verbessert. Letzteres bleibt die zentrale Auf-gabe der WOBAK, die ebenfalls von dem niedrigenZinsniveau profitiert und ihr Bauvolumen entspre-chend erweitert. Als weiteren Finanzierungsbausteinwerden dazu intensiv auch die Mittel aus dem Lan-deswohnraumförderungsprogramm sowie von derKfW genutzt. Im Berichtsjahr wurde eine Wohnan-lage fertiggestellt, 9 wurden parallel bearbeitet. AlleWohnungen genügen dem hohen „KfW Effizienz-haus 70“-Standard und sind, soweit technisch mög-lich, generationengerecht ausgeführt. Im Berichts-jahr waren insgesamt 270 Wohnungen im Bau.

Für besondere Aufmerksamkeit sorgte das bereitsim Vorjahr fertiggestellte Bauvorhaben Gustav-Schwab-Straße (Bahnhof Petershausen). Das zweifel-los gelungene Projekt mit 18 Familienwohnungen,142 Studentenwohnplätzen in Wohngemeinschaften,Gewerbeeinheiten, öffentlicher Tiefgarage und Platz-gestaltung erhielt eine „Hugo-Häring-Auszeichnung“des BDA Bund Deutscher Architekten. Gemeinsammit den Architekten Jutta Braun und Christian Müllerfreuen wir uns über die Anerkennung im Wettbewerbum Deutschlands renommiertesten Architekturpreis.

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Auszeichnung der Architekten Jutta Braun und Christian Müller

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I. LAGEBERICHT

Stockackerweg/Käthe-Kollwitz-Weg

Der Neubau mit geförderten Mietwohnungenwurde fertiggestellt und vollständig vermietet.Ebenso Appartements, ein Gemeinschaftsraum undBüro sowie eine mit barrierefreiem Zugang umge-baute Dachgeschosswohnung in dem direkt an-grenzenden älteren Wohnhaus, die an die Paritäti-sche Sozialdienste GmbH Konstanz vermietet sind.

Die Herstellungskosten für den Neubau belaufensich bei rd. 1.600 m2 Wohn- und Nutzfläche aufrd. 3,7 Mio. €, die auch ein Energiekonzept mitHolzpelletheizung sowie Außenwänden mit Füll-steinen einschließlich integrierter Wärmedämmungund harter Außenschale beinhalten.

Jacob-Burckhardt-Straße 56

Der Bau von 19 freifinanzierten Mietwohnungenkam planmäßig voran. Es handelt sich um ein An-gebot, welches sich wegen der Nähe zur Universitätsowohl an Konstanzer Familien als auch an Bedien-stete der Universität wendet. Für rd. 1.860 m2 Wohn-fläche werden rd. 4,9 Mio. € an Herstellungs-kosten aufgewendet. Das energetische Konzept istvielseitig und komplex. Es umfasst wiederum den

Füllstein mit integrierter Wärmedämmung, der über-wiegend bei den Neubauten der WOBAK einge-setzt wird, ergänzt in Einzelbereichen durch einWärmedämmverbundsystem sowie ein kleinesBlockheizkraftwerk (BHKW), einen Gaskessel,Luftwärmepumpe und eine Fotovoltaikanlage, diederen Betriebsstrom anteilig erzeugt. Das Objektwird im laufenden Jahr fertiggestellt und vermietet.

Stockackerweg/Käthe-Kollwitz-Weg Jacob-Burckhardt-Straße 56

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Drechslerweg

Nach der Erteilung von Baugenehmigung und För-derbescheid der L-Bank konnte im Sommer 2014mit dem Bau eines markanten Gebäudes zwischenRiedstraße und Brandenburger Straße begonnenwerden. Neben 27 geförderten Mietwohnungenmit Tiefgarage entstehen auch zwei Gewerbeein-heiten, zusammen rd. 2.250 m2 Wohn- und Nutz-fläche mit einem Investitionsvolumen (Bauherstellung)von rd. 7,0 Mio. €. Das Energiekonzept ist ambitioniert: Es umfasst einBHKW mit Gasspitzenlastkessel und eine Fotovol-taikanlage, deren erzeugter Strom über die Stadt-werke Konstanz den Mietern zu einem günstigenTarif angeboten werden kann. Die Bezugsfertigkeitist für Ende des laufenden Jahres anvisiert.

I. LAGEBERICHT

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In vier Häusern mit durchgehender Tiefgarage sind27 freifinanzierte Mietwohnungen entstanden, wo-zu auch ein Energiekonzept mit Blockheizkraftwerkund Gasspitzenlastkessel gehört sowie eine Foto-voltaikanlage zum anteiligen Betrieb der Allgemein-

stromanlagen. Für rd. 2.470 m2 Wohnfläche wurdenrd. 6,0 Mio. € Herstellungskosten aufgewendet. Diesehr attraktiv gelegenen Wohnungen wurden imersten Quartal des laufenden Jahres fertiggestelltund vollständig vermietet.

Eichendorffweg

Eichendorffweg

Drechslerweg

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I. LAGEBERICHT

Dorfbachweg

Ein kleines Objekt entsteht in Wollmatingen mit 8geförderten Mietwohnungen, Wärmeerzeugungdurch Holzpelletheizung, rd. 615 m2 Wohnflächeund Bauherstellungskosten von etwa 2,2 Mio. €.Die Wohnungen werden im Jahr 2015 bezugsfertig.

Schmidtenbühl

Im vierten Quartal 2014 begann der Bau von 24geförderten Mietwohnungen in 4 Gebäuden mitTiefgarage. Es entsteht ein weiteres Pilotprojekt derWOBAK zum Energieeffizienten Bauen, da alleHäuser im „KfW Effizienzhaus 70“-Standard errich-tet, 2 jedoch zu Energie-PLUS-Häusern aufgerüstetwerden, womit die Gesellschaft eine gewisse Vor-bildfunktion übernimmt. Für rd. 6,2 Mio. € sollen rd. 1.850 m2 Wohnflächebis 2015/2016 realisiert werden.

Mühlenweg

In Verbindung mit anderen Sozialprojekten derStadt Konstanz entsteht in Wollmatingen dasObdachlosenprojekt Mühlenweg II mit städtischerBetreuung der künftigen Bewohner. Hier entstehen18 Wohnungen und ein Begegnungszimmer in derNachbarschaft des bestehenden Wohnhauses. Fürrd. 770 m2 Wohnfläche sind rd. 1,7 Mio. € Herstel-lungskosten auf einem städtischen Erbbaugrundstückveranschlagt.

Der regenerative Anteil der Energieversorgung wirddurch die ausgeklügelte Abstimmung einer Gas-zentralheizung mit thermischen Sonnenkollektorenerbracht.

Dorfbachweg

Schmidtenbühl

Mühlenweg

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I. LAGEBERICHT

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Hegaustraße

Gegen Ende des Berichtsjahres konnten die ehemali-gen sog. Schlichtwohnungen wegen fehlender Sa-nierbarkeit abgebrochen werden. Der Neubau um-fasst 30 geförderte Mietwohnungen und Tiefgarage.

Das innovative Energiekonzept sieht Luftwärme-pumpen, BHKW und Fotovoltaikanlage vor. Bis2015/2016 werden für rd. 7,2 Mio. € Herstellungs-kosten 2.100 m2 Wohnfläche erstellt.

Sonnenbühl Hockgraben

Auf der Nordseite der Jacob-Burckhardt-Straße be-findet sich die derzeit größte Baustelle des Un-ternehmens: Auf dem Grundstück der ehemaligenLaborhäuser der Universität entstehen 90 gefördertegenerationengerechte Mietwohnungen mit Perso-nenaufzügen, Tiefgarage und modernem Energie-

konzept in 6 Häusern. Dies sieht eine Kombination aus BHKW, Gasspitzenlastkessel und Fotovoltaik-anlage vor. Die Herstellungskosten für rd. 6.550 m2 Wohnflächesind mit ca. 16,8 Mio. € kalkuliert. Die Wohnungensollen noch im laufenden Jahr bezugsfertig werden.

Wollmatinger Straße 9-11

Für das 7.026 m2 große Grundstück, das noch bisins zweite Quartal des laufenden Jahres vomAutohaus Gohm + Graf Hardenberg genutzt wird,sind die planerischen Vorarbeiten angelaufen. Umweitere 70-80 geförderte Mietwohnungen errichten

zu können, wurde ein kombinierter Realisierungs-wettbewerb für Architekten und Generalunterneh-mer durchgeführt. Die weiteren Entscheidungenzur Realisierung des Neubauvorhabens erfolgenim Jahr 2015.

Jungerhalde Nord

Die Stadt Konstanz hat die Planung für das städti-sche Grundstück sowie die Ortsmitte Allmannsdorfweiterentwickelt und einen Architektenwettbewerb vorbereitet. Die WOBAK steht, nach einem ent-

sprechenden Grundsatzbeschluss des Gemeinde-rates, als Bauherrschaft und Investor für die Alten-pflegeeinrichtung bereit, weitere Entscheidungenwerden im laufenden Jahr erfolgen.

Hegaustraße Sonnenbühl Hockgraben

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I. LAGEBERICHT

Martin-Schleyer-Straße 29

Nach der Überplanung des Entwurfs des erstenPreisträgers aus dem vorausgegangenen Architek-tenwettbewerb wurde die Planung der Öffentlich-keit in Litzelstetten vorgestellt und vom Aufsichtsrat der Gesellschaft zur Realisierung beschlossen.

Der Bauantrag ist eingereicht, mit dem Neubau sollmöglichst im laufenden Jahr begonnen werden.

Gelände Petrus Kindergarten

Die Stadt Konstanz stellt zwischen Kuhmooswegund Danziger Straße einen Bebauungsplan auf undentwickelt die Planung des neuen Kinderhauses mitder evangelischen Kirchengemeinde.

Die WOBAK ist in Gesprächen, um auf der Flächedes alten Kindergartens und eigenen Grundstückenein Wohnbauprojekt zu realisieren.

Dettingen Ortsmitte

Die Stadt Konstanz hat mit Beteiligung derWOBAK einen Architekten-Wettbewerb zur Über-planung des Hangs hinter dem Schulhaus initiiert.Die WOBAK überlegt, dort betreute Senioren-

wohnungen und eine Pflegewohngemeinschaft zu erstellen. Entscheidungen über Finanzierung/ Bau/Betrieb können erst nach Vorlage des Wettbe-werbsergebnisses getroffen werden.

Freibürgleweg 10

Gegen Ende des Berichtsjahres konnte die Gesell-schaft das wegen Geschäftsaufgabe freiwerdendeGrundstück einer Gärtnerei mit rd. 2.400 m2 Fläche erwerben.

Es ist geplant, für das Grundstück eine Bebauungmit Mietwohnungen zu entwickeln.

Wollmatinger-Str. 9-11 Prokurist Ulrich Eppler und H.-Joachim Lehmann in Litzelstetten (v. rechts)

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I. LAGEBERICHT

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� Bauträgergeschäft/Eigentumsobjekte

Das Bauträgergeschäft bleibt eine tragende Säuleder Geschäftstätigkeit, die zur Mitfinanzierung derKernaufgabe des Unternehmens unerlässlich ist.

Deshalb wurden, trotz der Priorität des Mietwoh-nungsbaus, im Jahr 2014 drei Projekte bearbeitet.

Eichendorffweg

Das Ensemble aus 23 Eigenheimen in Form vonReihen-, Ketten- und Doppelhäusern wurde bis aufRestarbeiten fertiggestellt. Die Häuser haben 130bis 170 m2 Wohnfläche, sind nach Süden orientiertund erfüllen den strengen „KfW Effizienzhaus 70“-Standard, auch durch den Einsatz von Lüftungsan-lagen mit Wärmerückgewinnung und thermischenSonnenkollektoren. Zum Bilanzstichtag waren 20 Objekte fertiggestelltund an die Erwerber übergeben.

Wohnpark Markgrafenstraße

Ebenfalls gemeinsam mit einem privaten Investorwill die WOBAK in den kommenden Jahren denInnenhof zwischen Markgrafen- und Bruder-Klaus-Straße neu gestalten und mit Mietwohnungen be-bauen.

Die notwendigen Verträge sind geschlossen und derGrunderwerb getätigt.

Eichendorffweg

Rheingutstraße

Gemeinsam mit einem privaten Investor errichtet dieWOBAK im beliebten linksrheinischen Stadtteil Pa-radies ein Wohnhaus mit acht Eigentumswohnungen,Personenaufzug, Tiefgarage, Holzpelletanlage inVerbindung mit einem Wärmedämmverbundsystemund generationengerecht erreichbaren Einheiten.Zum Jahresende waren sieben Wohnungen veräu-ßert,die achte und letzte Wohnung wurde im Januar2015 ebenfalls verkauft. Die Fertigstellung soll inder ersten Hälfte des laufenden Jahres erfolgen. Rheingutstraße

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I. LAGEBERICHT

Durch die intensive Neubautätigkeit der vergange-nen 20 Jahre und durch den ständig wachsendenAnspruch an die technische und bauphysikalischeAusstattung des Wohnraums ist auch die Notwen-digkeit der Anpassung von Bestandswohnungenan zeitgemäße Standards gestiegen. Zusätzlichbringt die Forderung nach Reduzierung desEnergieverbrauchs und die damit verbundene Ver-besserung der Wärmedämmwerte einzelner Bau-teile auch Probleme mit sich, die bei der früherenBauweise nicht bekannt waren und somit dieIntervalle der notwendigen Instandsetzung speziellbei den Fassaden zunehmend verkürzen. So sindheute speziell bei Wärmedämmverbundsystemen,Fassadenüberarbeitungen, die früher bei monolithi-scher Bauweise erst nach 15 bis 20 Jahren anstan-den, bereits nach 8 bis 12 Jahren fällig. Dies er-höht zum einen die entstehenden Modernisierungs-kosten, bringt gleichzeitig jedoch auch einen er-höhten Verwaltungsaufwand mit sich, der zusätz-

lich zur Betreuung des wachsenden Wohnungsbe-stands bearbeitet werden muss.

So war auch im Jahr 2014 wieder ein umfangreichesModernisierungsprogramm zu bewältigen, das sichnicht nur mit kosmetischer Erneuerung, sondern zueinem wesentlichen Anteil auch mit haustechni-scher Modernisierung beschäftigt hat. Beispiels-weise konnten am Buhlenweg 34 sämtliche Bädermit den dazugehörigen Leitungen und der Elektro-installation erneuert und auf einen zeitgemäßenStand gebracht werden. Hierbei waren auch ge-ringfügige Grundrissveränderungen notwendig,die dem wachsenden Anspruch an die Sanitärbe-reiche gerecht werden. Des Weiteren wurde dieErneuerung von Bädern und Haustechnik in derTurniersiedlung begonnen, da auch hier dringenderBedarf an Leitungserneuerung und Überarbeitungder Badausstattungen bestand. Eine Maßnahmedie fortlaufend weitergeführt wird.

� Modernisierung | Sanierung | Instandhaltung

Gelungene Modernisierung in der Moosstraße

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Ein weiterer Schwerpunkt war im Jahr 2014 dieNeugestaltung von Außenanlagen und Hauszu-gangswegen, die speziell bei älteren Anlagenimmer wieder zu Beanstandungen geführt haben.Hier ist vor allem die Herstellung von Barrierefrei-heit und die Überarbeitung maroder Oberbelägeein wesentlicher Faktor, um speziell auch der Zu-nahme an älterer Bevölkerung gerecht zu werden.Am Haus Buhlenweg 32, das über einen Aufzugverfügt und somit die Wohnungen selbst alle barrie-refrei erreichbar sind, konnte beispielsweise derZugang so umgestaltet werden, dass auch das Er-reichen des Hauseingangs und somit des Aufzugsfür Rollstuhlfahrer bzw. für Nutzer von Rollatorengeeignet ist. Des Weiteren wurde die Außenan-lage an der Wohnanlage Breslauer-, Berliner Straßeso gestaltet, dass die Hauszugänge ebenfallsschwellenlos erreicht werden können.

Ein besonders gelungenes Beispiel ist in diesemZusammenhang die Neugestaltung des Innenhofsder älteren Wohnanlage Eisenbahnstr./Moltkestr.,mit der das gesamte Erscheinungsbild entschei-dend verbessert werden konnte, wobei der Neu-gestaltung des Spielbereichs ein besonderer Wertbeigemessen wurde.

Wesentliche Fassadenerneuerungen wurden bei-spielsweise an der Wohnanlage Moosstraße 2-14vorgenommen, wo durch die Anbringung einesWärmedämmverbundsystems nicht nur die Optik,sondern auch der energetische Zustand derGebäude wesentlich verbessert werden konnte. Indiesem Zusammenhang wurden auch die bislangnicht mit Balkonen ausgestatteten Wohnungen mitFreisitzen versehen, sodass dort nunmehr alle Be-wohner über die Möglichkeit verfügen, sich auchim Freien aufzuhalten. Des Weiteren waren auchim Jahr 2014 wieder Auflagen des Gesetzgeberszu erfüllen. Der Einbau von Rauchwarnmeldern insämtlichen Wohneinheiten der WOBAK bedeuteteebenfalls eine beachtliche logistische Aufgaben-stellung.

Selbstverständlich können hier nur einzelne we-sentliche Maßnahmen der Gesamttätigkeit genanntwerden, die durch viele weitere Vorhaben unddurch Einzelaufgaben wie Erneuerung von Woh-nungsabschlusstüren, Briefkastenanlagen undTreppenhausmodernisierungen ergänzt wurden.Die Vielzahl der Aufgaben hat die TechnischeAbteilung der WOBAK intensiv beschäftigt undstellt auch in der Zukunft eine nicht zu unterschät-zende Herausforderung dar.

I. LAGEBERICHT

18

Neugestalteter Innenhof der Wohnanlage Moltkestr. / Eisenbahnstraße

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I. LAGEBERICHT

2.4 Haus- und Grundstücksbewirtschaftung

Wohnungsbestand & Wohnungsbauleistung

Das Leistungsvermögen der Hausverwaltung warangesichts der weiter zunehmenden Komplexitätdes Tätigkeitsfeldes und der Aufgabenfülle erneutstark gefordert. Für die WOBAK als Immobilien-dienstleister bleibt die Ausrichtung des Service anden Kundenwünschen ein vorrangiges Ziel. Einwachsender Bedarf an personeller Präsenz in denWohnanlagen, die Umsetzung neuer Gesetzes-änderungen und die kontinuierlich steigende Zahlverwalteter Objekte führen zu einem ständig wach-senden Betreuungsaufwand.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2014 umfasste dergesellschaftseigene Wohnungsbestand insgesamt3.738 Wohnungen, 58 gewerbliche Einheiten und2.436 Garagen und Abstellplätze.

Wohnungsverwaltung für Dritte

Dieses Geschäftsfeld, das zu den wichtigen ergän-zenden Tätigkeiten neben dem Kerngeschäft zählt,leistete einen weiteren positiven Beitrag zum wirt-schaftlichen Erfolg des Unternehmens. Für dieHauptgesellschafterin Stadt Konstanz wurden 58Wohnungen, zwei gewerbliche Einheiten sowiedrei Garagen und drei Abstellplätze verwaltet. ImAuftrag der BHS Städtebau Bodensee/HegauGmbH verwaltet die WOBAK weiterhin 33Wohnungen und 19 Garagen. Für weitereEigentümer wurden im Auftrag zusätzlich 16Gewerbeeinheiten, 392 Wohnungen, 178 Garagenund Abstellplätze verwaltet.

Eigentumswohnungen

Mit 83 Miteigentümergemeinschaften, darunter 78Wohnungseigentümergemeinschaften, 4 Teileigen-tümergemeinschaften und 1 Sonstigen verzeichnendie verwalteten Einheiten zum Bilanzstichtag eben-falls einen Anstieg. Insgesamt sind dies 1.462 Woh-nungen, 68 Gewerbeeinheiten 1.134 Garagen undAbstellplätze im Auftrag der Wohnungseigentümer.Weitergehend sind in diesen Gemeinschaften 48eigene Einheiten (davon 46 Wohnungen und zweiGewerbeeinheiten) und 61 TG-Stellplätze vorhanden,die im eigenen Wohnungsbestand erfasst sind. DieImmobilienabteilung konnte damit das Vertrauenweiterer Auftraggeber gewinnen und ihren Anteilam Unternehmensergebnis stärken.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2014 wurden 9.600Einheiten (Wohnungen, gewerbliche Einheiten undGaragen) nach 9.412 im Vorjahr verwaltet undbetreut.

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I. LAGEBERICHT

Wohnungssuchende

Die Entwicklung der Zahl der Wohnungssuchendendient immer auch als Indikator zur Beschreibung derSituation auf dem Wohnungsmarkt in der StadtKonstanz. Im Jahr 2014 hat sich die Zahl um 133erhöht. Die Neubewerbungen haben sich zum Bi-lanzstichtag auf 1.182 (Vorjahr 1.110) erhöht. DieZahl der Tauschanträge beträgt 161 (Vorjahr 149).Im Oktober des Berichtsjahres wurde die jährlicheAktualisierungsaktion der Bewerberkartei durchge-führt, die zur Löschung von 935 Bewerbungen und72 Tauschanträgen führte.

Regiebetriebe

Der gut organisierte Regiebetrieb wird kontinuierlichpersonell weiter ausgebaut. So waren im Berichts-jahr 19 vollzeitbeschäftigte Hausmeister, Gärtner,Schreiner und Maler für die Mieterschaft im Ein-satz und runden damit das Dienstleistungsportfolioder BHS perfekt ab. Diese Tätigkeitsbereiche wer-den durch Investitionen in einen bestens ausgerüste-ten Maschinenpark unterstützt. Die Regiebetriebeerbringen damit einen wichtigen Beitrag zur Pflegeund Werterhaltung des Wohnungsbestands.

20

Entwicklung: Zahl derWohnungssuchenden

31.12.10 31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.14

Deutsche Bewerber 1.706 1.879 1.933 1.901 1.961

Ausländische Bewerber 580 604 685 692 765

Gesamtbewerber 2.286 2.483 2.618 2.593 2.726

Vermietung

Stadt Konstanz und WOBAK haben ihr gemeinsa-mes Konzept zur Entwicklung des Wohnungsmark-tes vorangebracht. Gleichwohl waren auch im Be-richtsjahr Familien mit Kindern und die Haushaltemit mittleren und kleineren Einkommen von dembegrenzten Wohnungsangebot in der Stadt beson-ders betroffen. Während des Jahres 2014 konntenim eigenen Wohnungsbestand 190 Mietverhältnisseund 25 fremdverwaltete Mietverhältnisse durchMieterwechsel geschlossen werden, womit erneuteine beachtliche Zahl größerer Wohnungen anFamilien mit mehreren Kindern vermittelt wurde.Erfreulicherweise ist es auch im vergangenen Jahrgelungen, gekündigte Wohnungen zeitnah weiter-zuvermieten.

Zusätzlich wurden 51 Tauschwohnungen vermittelt.Es wurden insgesamt 266 neue Mietverhältnissebegründet, von denen 20 auf Erstbezüge entfielen,25 auf fremdverwaltete Wohnungen und 3 Mieterwurden umgesetzt wegen geplantem Abriss in derRiedstraße 8 und Hegaustraße 2-8. Somit verbleiben218 Neuvermietungen, was einer Fluktuationsratevon 5,83 % (Vorjahr 4,88 %) entspricht, bezogenauf den eigenen Wohnungsbestand. Im Vorjahres-vergleich hat sich die Fluktuationsrate damit deutlicherhöht.

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I. LAGEBERICHT

2.5 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die WOBAK verzeichnet erneut einen positivenVerlauf des Berichtsjahres. Dies zeigt sich in derSteigerung der Bilanzsumme um 5,6 % auf204.249.670,35 € (Vorjahr 193.416.368,45 €).Beeinflusst ist diese Steigerung durch die Zunahmedes Anlagevermögens auf 193.355.107,44 €

(Vorjahr 181.430.098,41 €). Die dort ausgewie-sene Position „der im Bau befindlichen Anlagen“verzeichnet eine Steigerung um 17,32 Mio. €, daim Geschäftsjahr mit dem Bau fünf neuer Projekte,die mit Fertigstellung in die Position „Gebäude u.grundstücksgleiche Rechte m. Wohnbauten“ wech-seln, begonnen wurde.

Dem gegenüber steht die Zunahme der Verbind-lichkeiten. Die 5 neuen Projekte werden teilweisefremdfinanziert und gefördert. Nach Baufortschrittwerden somit Gelder aus bewilligten Darlehensver-trägen abgerufen. Dies zeigt sich in der Erhöhungum 4,4 % auf 167.393.424,73 € (Vorjahr160.269.710,27 €).

Ausgesprochene Mieterhöhungen und bei Weiter-vermietung berücksichtigte Erhöhungen der Grund-

miete führen zur Steigerung der Umsatzerlöse ausder Hausbewirtschaftung um 3,2 % auf27.760.046,07 € (Vorjahr 26.898.660,73 €).Das Jahresergebnis wird unter anderem durch denVerkauf der Einfamilienhäuser im Eichendorffwegpositiv beeinflusst. Hier konnten zum Jahresende20 der 23 Häuser an die Käufer übergeben werden.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen wurden fort-geführt und mit 5.498.365,47 € (Vorjahr5.370.504,23 €) verbucht. Unter Berücksichtigungdieser Faktoren konnte ein Bilanzgewinn von2.409.583,46 € (Vorjahr 1.581.299.36 €) erzieltwerden.

Eine zinsgünstige Refinanzierung des Unterneh-mens ist gewährleistet durch ständiges Finanzma-nagement in Verbindung mit dem Liquiditätsverbun-des der Stadt Konstanz. Die Finanzdispositionenkonnten, durch die fortlaufend gegebene Liquiditätder Gesellschaft, flexibel den Kapitalmarktverhält-nissen entsprechend gestaltet werden.

25.000.000

50.000.000

75.000.000

100.000.000

125.000.000

150.000.000

175.000.000

200.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

184.

226.

130

182.

914.

431

185.

329.

950

183.

874.

117

188.

599.

263

174.

882.

941

177.

795.

092

184.

291.

081

193.

416.

368

204.

249.

670

Entwicklung der Bilanzsumme in Euro

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I. LAGEBERICHT

22

Entwicklung BestandVerwaltete Objekte

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

3.57

7

3.57

3

3.61

5

3.59

8

3.59

3

3.59

9

3.60

6

3.71

8

3.74

7

3.73

8

7180

7218

7234

7781

7941

8066

8589

8943

9412

9600

eigene Wohnungen eigene und verwaltete Objekte

0

25.000.000

50.000.000

75.000.000

100.000.000

125.000.000

150.000.000

175.000.000

200.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

167.

635.

568

169.

444.

561

168.

989.

619

170.

299.

218

168.

429.

934

157.

059.

790

165.

371.

611

175.

219.

954

181.

430.

098

193.

355.

107 Entwicklung der Bilanz

Anlagevermögen in Euro

Entwicklung der Bilanz Verbindlichkeiten

in Euro

157.

567.

220

155.

626.

620

157.

432.

208

155.

872.

295

160.

409.

774

145.

268.

027

148.

124.

069

152.

977.

338

160.

269.

710

167.

393.

425

0

25.000.000

50.000.000

75.000.000

100.000.000

125.000.000

150.000.000

175.000.000

200.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

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23

I. LAGEBERICHT

Modernisierungs-aufwendungen

in Euro

Umsatzerlöse aus derHausbewirtschaftung

in Euro

Entwicklung derGewinn- und

Verlustrechnung

Bilanzgewinnin Euro

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

9.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

4.94

2.21

1

5.61

5.28

4

6.28

2.55

5

6.40

7.15

9

6.65

9.99

5

7.36

0.34

5

7.43

5.38

3

7.13

5.93

2

7.10

9.31

9 8.79

3.73

4

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

30.000.000

21.2

40.7

91

21.9

83.0

42

22.8

39.0

93

23.2

73.7

32

23.9

99.6

94

24.9

02.9

49

24.8

66.8

85

25.4

93.1

90

26.8

98.6

60

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

27.7

60.0

46

0 200.000 400.000 600.000 800.000

1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000 1.800.000 2.000.000 2.200.000 2.400.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

322.

988

379.

454

429.

599

425.

594

388.

782

636.

141

661.

279

873.

529

1.58

1.29

9

2.40

9.58

3

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Page 24: Jahresabschluss und Lagebericht · Die Inflationsrate sank 2014 auf den niedrigsten Stand seit 2009. Sie betrug 0,9 % nach 1,5 % im Vorjahr. Verantwortlich dafür waren vor allem

I. LAGEBERICHT

24

Aktiva31.12.2014

T€31.12.2013

T€

Anlagevermögen 193.355 181.430

Umlaufvermögen/Verkaufsgrundstücke

9.287 10.491

übriges Umlaufvermögen 1.608 1.495

Passiva31.12.2014

T€31.12.2013

T€

Eigenkapital 34.797 32.088

Rückstellungen 2.059 1.059

LangfristigenVerbindlichkeiten

149.529 142.328

Kurz- und mittelfristige Verbindlichkeiten

17.864 17.942

Anlagevermögen

Umlaufvermögen/Verkaufsgrundstücke

Übriges Umlaufvermögen

AKTIVA

langfristige Verbindlichkeiten

kurz- und mittelfristige Verbindlichkeiten

Rückstellungen

PASSIVA

Eigenkapital

Entstehung der Unternehmensleistung Verwendung der Unternehmensleistung

Umsatzerlöse aus der Hauswirtschaft 27.760.046,07 € Jahresüberschuss 2.709.583,46 €

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit 454.817,61 € Steuern 298.884,90 €

Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens 11.195.000,00 €

2.6 Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

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25

I. LAGEBERICHT

Vermögenslage 2014 2013

Anlageintensität 94,7 % 93,8 %

Eigenkapitalrentabilität 7,8 % 5,6 %

Gesamtkapitalrentabilität 3,1 % 2,9 %

Anlagendeckung I 93,8 % 94,6 %

Finanzlage 2014 2013

Eigenkapitalquote 17,0 % 16,6 %

Cashflow 8.071 T€ 7.000 T€

Ertragslage 2014 2013

Instandhaltung und Modernisierungpro m2 p.a. 31,73 € 25,69 €

Instandhaltung und Modernisierungpro m2 p.a. 2,64 € 2,14 €

Betriebskosten pro m2 p.a. 1,78 € 1,81 €

EBITDA 12.102,80 11.040,20

Anzahl Wohnungen und Gewerbe 3.796 Wo/Ge 3.804 Wo/Ge

Wohn- und Nutzfläche 277.173 m2 267.757 m2

Durchschnittliche Sollmiete pro m2 p.a. 6,27 € 6,13 €

Durchschnittliche Leerstandsquote(wg. Baumaßnahmen)

0,5 % 0,5 %

Fluktuationsquote 5,83 % 4,8 %

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I. LAGEBERICHT

26

3. Nachtragsbericht

Die WOBAK startet tatkräftig in das neue Ge-schäftsjahr 2015. Die dargestellten Bauvorhabenund Projekte werden plangemäß fortgesetzt bzw.weiterentwickelt. Insgesamt geht die Gesellschaft

von einem stabilen Geschäftsjahr 2015 mit einempositiven Ergebnis aus. Ereignisse von besondererBedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sindim 1. Quartal 2015 nicht eingetreten.

4. Prognosebericht

Am 2. Dezember 2014 hat der Aufsichtsrat derGesellschaft mit dem Beschluss des Wirtschafts-und Finanzplans 2015, einschließlich dermittelfristigen Finanzplanung bis 2019, dieWeichen für ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2015gestellt. Zusammen mit dem vorliegenden positivenJahresabschluss 2014 ist der Weg frei für ein wei-teres, gesundes Wachstum des Unternehmens. DerFortbestand der gesicherten Ertragslage undFinanzsituation ist für die voraussehbare Zukunftgesichert. Für das Jahr 2015 wird ein Ergebnis inHöhe von rd. 1,6 Mio. € erwartet.

Die Geschäftsführung geht für das laufende undfolgende Geschäftsjahr von der Steigerung desAnsatzes für Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaf-tung um jeweils ca. 3 % pro Jahr (zuletzt 2,0 % p.a.)aufgrund von Neuzugängen und Mietanpassungenaus. Damit kann die Modernisierung und energeti-sche Ertüchtigung des Wohnungsbestandes aufdem bereits erreichten, hohen Niveau fortgesetztwerden. Diesbezüglich ist eine Erhöhung des Auf-wandsanteils um jeweils ca. 3 % pro Geschäfts-jahr eingeplant.

Im ersten Quartal 2015 ist insgesamt keinewesentliche Veränderung oder Abweichung dererwarteten Entwicklung eingetreten. Unter Berück-sichtigung der gesamtwirtschaftlichen Situation,einschließlich der daraus erwachsenden Unsicher-heiten für das Jahr 2015, ist im Sinne des Errei-chens der unternehmerischen Ziele mit der Fort-setzung der positiven Vermögens-, Finanz- undErtragsentwicklung zu rechnen.

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I. LAGEBERICHT

Das interne Risikomanagement und betrieblicheControlling wurde zur weiteren Optimierung dererforderlichen unternehmerischen Sicherheit fortge-setzt und weiterentwickelt. Die aktuellen Entwick-lungen und potenziellen Risiken auf dem Immobi-lienmarkt in Konstanz und der Region werden fort-laufend analysiert und in den Entscheidungen derGeschäftsleitung berücksichtigt; die Nachfrage-entwicklung wird ausgewertet, um zielsicher agierenzu können.Denkbare unternehmerische Risiken, die aus demUnternehmen oder seinem Umfeld auf die städti-sche Wohnungsbaugesellschaft einwirken könnten,werden von der Geschäftsführung kontinuierlichbeobachtet und bewertet. Die WOBAK ist mit denVerbänden und Vereinigungen der unternehmeri-schen Wohnungswirtschaft der Überzeugung, dassdas Wachstumspotenzial der Ballungs- und Ver-dichtungsräume auf absehbare Zeit anhalten wird.Jedoch bilden die stark steigenden Baukosten einschwer kalkulierbares Risiko hinsichtlich der Finan-zierbarkeit künftiger Bauvorhaben. Die Geschäfts-führung geht aber unverändert für das laufendeJahr und mittelfristig von der Fortsetzung der erfol-greichen, nachhaltigen Unternehmensentwicklungaus.

Die Kernaufgabe der WOBAK bleibt unverändertdie Versorgung breiter Schichten der Bevölkerungmit bezahlbarem Wohnraum. Es wird erreicht,indem fortlaufend Wohnungen gebaut, erworbenund vermietet werden sowie der Wohnungsbestandplanmäßig und nachhaltig modernisiert wird. Dasgenerelle Risiko, dass einzelne Bestände nicht mehrzeitgemäß und damit schwer vermietbar werdenkönnten, ist damit minimiert. Auf der Basis des vomAufsichtsrat beschlossenen Wirtschafts- und Fi-nanzplans 2014 mit der mittelfristigen Finanzpla-nung bis 2018 wurde erneut eine zufriedenstellendeErtragslage erreicht. Angesichts der wirtschaftlichgesunden, soliden Lage des Unternehmens war dieLiquidität jederzeit gewährleistet. Zum Bilanzstich-tag gab es keinen durch Unvermietbarkeit verur-sachten Wohnungsleestand. Dies gilt auch für daserste Quartal des laufenden Jahres 2015.

Das Bauträgergeschäft, WEG- und Drittverwaltun-gen werden permanent betrieben, um Eigenmittelfür die Kernaufgabe des Mietwohnungsbaus unddie Bestandsmodernisierung sowie Deckungsbeiträ-ge für die Verwaltungskosten zu erwirtschaften.

Die für die energetische Modernisierung erforderli-chen Finanzierungsmittel werden durch die Auf-nahme von Finanzmitteln und den Cashflow aufge-bracht.

Die 58 gewerblichen Einheiten der WOBAK sindnur mit einem untergeordneten Anteil von 6,74 %(Vorjahr 5,77 %) an der Summe der Sollmieten vonWohnungen und Gewerbe beteiligt, sodass dieserBereich keine maßgebliche Wirkung hat, auchwenn der Konstanzer Markt weiterhin erheblicheLeerstände bei Gewerbeimmobilien aufweist. ZumBilanzstichtag standen keine eigenen Gewerbeein-heiten leer.

Beim Bauträgergeschäft liegen die wesentlichenRisiken in der möglichen Verschlechterung vonMarktchancen sowie der Überschreitung vonBauzeiten und Kostenansätzen. Zur eigenen Risiko-begrenzung beginnt die WOBAK deshalb Neu-bauprojekte stets erst nach einer selektiven Einzel-fallbetrachtung. Für das laufende Jahr werdenmehrere Vorhaben im Mietwohnungsbau, jedochkeine neuen im Wohneigentumsbereich umgesetzt. Die WOBAK wird auch zukünftig ihre Chancen imBauträgergeschäft nutzen können, wobei die Zins-entwicklung und die im Berichtsjahr stark gestiege-nen Baukosten ständig beobachtet und ausgewertetwerden.

Zusammenfassend haben zum Bilanzstichtag beider städtischen Wohnungsbaugesellschaft keinebestandsgefährdenden oder entwicklungsbeein-trächtigenden Risiken vorgelegen.

5. Chancen- und Risikobericht

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6. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Als vorrangiges Finanzierungsinstrument setzt dieWOBAK Dauerfinanzierungsmittel ein, wie diesdem Geschäftsmodell der Wohnungswirtschaft ent-spricht. Damit führen, wie bei allen Unternehmenmit einem hohen Kapitaleinsatz, sinkende Zinsenauch zu einem abnehmenden Zinsaufwand. Stei-gende Zinsen würden sich hingegen entsprechendnegativ auf das jeweilige Jahresergebnis auswirken.Die Gesellschaft richtet ihr Finanzmanagementüberwiegend unter der Zielsetzung langfristigerZinsfestschreibungen unter strikter Vermeidung vonKlumpenrisiken aus. Somit haben sich aus der allge-meinen Kapitalmarktentwicklung für die städtischeWohnungsbaugesellschaft keine spezifischen Risikenergeben. Derivate, Anleihen oder andere spekula-tive Finanzprodukte wurden nicht eingesetzt.

Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzin-strumenten zählen im Wesentlichen Forderungen undsonstige Vermögensgegenstände, die liquiden Mittelsowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.Die liquiden Mittel werden gemäß dem Ziel einerrisikolosen Anlage verwaltet. Die Bankverbindlich-keiten betreffen fast ausschließlich langfristigeObjektfinanzierungen. Ausfallrisiken finanziellerVermögenswerte werden ggfs. durch entsprechen-de Wertberichtigungen berücksichtigt. EventuelleRisiken aus Zinsschwankungen sind durch einebreite Streuung der Zinsbindungsfristen minimiertworden. Die Zusammenarbeit mit den Banken, zudenen langjährige Geschäftsbeziehungen bestehensowie eine aktive Finanzkommunikation gewährlei-sten dem Unternehmen Kontinuität und Unabhän-gigkeit in allen Finanzierungsfragen.

Für die nächsten zwei Jahre hat die WOBAK imRahmen ihres internen Risikomanagements keinegefährdenden Auswirkungen von Zinsänderungenauf das Jahresergebnis des Unternehmens festge-stellt. Die Fortsetzung der regen Investitionstätigkeitging mit der weiteren Aufnahme von langfristigenFinanzierungsmitteln für die im Jahr 2014 laufen-den Vorhaben einher, wobei der Cash-Pool mit derStadt Konstanz vereinbarungsgemäß zeitweise inAnspruch genommen wurde. Insgesamt wurden

die Investitionen des Berichtsjahres in Höhe von33,8 Mio. Euro zu rd. 50 % (Vorjahr 27 %) fremd-finanziert. Wie in den Vorjahren reichte der Cash-flow aus, um die planmäßigen Tilgungen zu erwirt-schaften.

Die Geschäftsführung dankt dem Aufsichtsrat, denMitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die Unter-stützung der geschäftspolitischen Ziele und insbe-sondere den Gesellschaftern sowie allen Geschäfts-partnern für die konstruktive Zusammenarbeit.

Konstanz, den 16. März 2015Die Geschäftsführung

Bruno RuessDirektor

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I. LAGEBERICHT

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

II. Jahresabschluss zum 31.12.2014

� Bilanz

� Gewinn- und Verlustrechnung

� Anhang

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

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AKTIVA 31.12.2014 31.12.2013

Anlagevermögen € € €

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 161.254.347,17 161.445.984,23Grundstücke mit anderen Bauten 7.153.489,80 7.474.761,40

Grundstücke ohne Bauten 251.655,14 5.289.455,65

Technische Anlagen und Maschinen 411.763,19 301.857,99

Betriebs- und Geschäftsausstattung 622.969,02 722.899,38

Anlagen im Bau 22.919.686,63 5.602.781,36

Bauvorbereitungskosten 479.691,19 324.586,91

193.093.602,14 181.162.326,92

Finanzanlagen

Beteiligungen 245.000,00 245.000,00

Sonstige Ausleihungen 10.210,00 16.600,00

Andere Finanzanlagen 6.295,30 261.505,30 6.171,49

193.355.107,44 181.430.098,41

Umlaufvermögen

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Grundstücke mit unfertigen Bauten 3.134.109,55 4.259.575,39

Unfertige Leistungen 6.152.949,47 6.231.235,12

Andere Vorräte 0,51 0,51

9.287.059,53 10.490.811,02

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Vermietung 44.762,27 58.010,05

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3.202,30 5.000,00

Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0,00 2.989,39

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen einBeteiligungsverhältnis besteht 0,00 540,89

Sonstige Vermögensgegenstände 1.229.924,17 1.036.364,71

davon aus Steuern € 606,77 (Vorjahr € 184.044,77) 1.277.888,74 1.102.905,04

Flüssige Mittel

Kassenbestand Guthaben bei Kreditinstituten 329.614,64 392.553,98

329.614,64 392.553,98

204.249.670,35 193.416.368,45

Bilanz zum 31.12.2014

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

PASSIVA 31.12.2014 31.12.2013

Eigenkapital € € €

Gezeichnetes Kapital 5.973.450,00 5.973.450,00

Kapitalrücklage 9.200.186,11 9.200.186,11

Gewinnrücklagen

Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 2.303.049,50 2.003.049,50

Freie Rücklagen 14.911.087,12 13.329.787,76

17.214.136,62 15.332.837,26Bilanzgewinn

Jahresüberschuss 2.709.583,46 1.781.299,36

Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage -300.000,00 -200.000,00

2.409.583,46 1.581.299,36

Eigenkapital insgesamt 34.797.356,19 32.087.772,73

Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 0,00 12.500,00

Steuerrückstellungen 265.000,00 140.000,00

Sonstige Rückstellungen 1.793.889,43 906.385,45

2.058.889,43 1.058.885,45

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 126.530.304,70 122.016.367,91

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 22.998.784,98 20.311.713,02

Erhaltene Anzahlungen 9.920.806,79 10.708.175,03

Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.298.271,15 4.205.650,34

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 535.168,24 494.536,75

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.526.593,42 1.368.149,16

Sonstige Verbindlichkeiten 1.583.495,45 1.165.118,06

davon aus Steuern € 81.809,17 (Vorjahr € 53.038,88) 167.393.424,73 160.269.710,27

204.249.670,35 193.416.368,45

Bilanz zum 31.12.2014

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

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2014 2013

Umsatzerlöse € € €

a) aus der Hausbewirtschaftung 27.760.046,07 26.898.660,73

b) aus Verkauf von Grundstücken 11.195.000,00 0,00

c) aus Betreuungstätigkeit 454.817,61 410.415,59

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 258.440,97 228.743,42

39.668.304,65 27.537.819,74

Verminderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen -1.203.751,49 4.385.472,47

andere aktivierte Eigenleistungen 147.551,00 177.315,00

sonstige betriebliche Erträge 190.821,81 147.300,43

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 14.401.423,25 12.857.093,08

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 7.391.444,77 3.999.858,39

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 555,80 0,00

21.793.423,82 16.856.951,47

Rohergebnis 17.009.502,15 15.390.956,17

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 2.746.709,13 2.569.641,91

b) soziale Abgaben und Aufwendungenfür Altersversorgung und Unterstützungdavon für Altersversorgung € 210.157,49 (Vorjahr € 190.623,86) 725.209,41 656.485,05

3.471.918,54 3.226.126,96Abschreibungen

Abschreibungen auf Sachanlagen 5.498.365,47 5.370.504,23

Sonstige betriebliche Aufwendungen 744.639,83 627.389,01

Erträge aus Beteiligungen 0,00 147.000,00

Erträge aus anderen Finanzanlagen 178,16 171,33

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (davon aus Abzinsung € 0,00) 3.587,03 8.728,23

3.765,19 155.899,56

Zinsen und ähnliche Aufwendungen(davon aus Aufzinsung € 10.500,00 , Vorjahr € 8.443,00) 3.597.510,15 3.750.100,07

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.700.833,35 2.572.735,46

Steuern vom Einkommen und Ertrag 298.884,90 132.000,00Sonstige Steuern 692.364,99 659.436,10

Jahresüberschuss 2.709.583,46 1.781.299,36

Einstellung in die gesellschaftsvertraglichen Rücklagen -300.000,00 -200.000,00

Bilanzgewinn 2.409.583,46 1.581.299,36

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. – 31.12.2014

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

ANHANG

A. Allgemeine AngabenDer vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§242 ff und §§ 264 ff HGB sowie nach den ein-schlägigen Vorschriften des GmbHG und des Ge-sellschaftsvertrages aufgestellt. Es gelten die Vor-schriften für große Kapitalgesellschaften. Die Glie-derung der Bilanz und der Gewinn- und Verlust-rechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenenFormblatt (Gesamtkostenverfahren).

B. Angaben zu Bilanzierungs- undBewertungsmethodenFür die Aufstellung des Jahresabschlusses warendie nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungs-methoden maßgebend.

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fort-geführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten be-wertet. Die Zugänge an Herstellungskosten bestehenaus Fremdkosten und Personal- und Sachaufwen-dungen (Sondereinzelkosten der Fertigung) sowieangemessene Teile der Material- und Fertigungsge-meinkosten und des Werteverzehrs des Anlagever-mögens, soweit dieser durch die Fertigung veran-lasst ist.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbareGegenstände des Anlagevermögens wurden wiefolgt vorgenommen:

• Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rech-ten mit Wohnbauten sowie Grundstücken mitanderen Bauten nach der Restnutzungsdauermetho-de auf Basis einer Gesamtnutzungsdauer zwischen10 und 50 Jahren vorgenommen. Neuzugängeab 1992 werden teilweise degressiv abgeschrie-ben.

• Betriebs- und Geschäftsausstattung unter Anwen-dung der linearen Abschreibungsmethode unterZugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nu-tzungsdauer von 3 bis 13 Jahren. „GeringwertigeWirtschaftsgüter“ bis 410 € wurden im Jahr desZugangs in voller Höhe abgeschrieben.

• Technische Anlagen und Maschinen werden mit5 % abgeschrieben.

Grundstücke mit unfertigen Bauten des Umlauf-vermögens sind mit Herstellungskosten bewertet.

Forderungen sind zum Nennwert angesetzt.

Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildungangemessener Einzelwertberichtigungen Rech-nung getragen.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht mitden Mietern abgerechnete Betriebskosten, die sichaus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen-setzen.

Die anderen Vorräte wurden zu Anschaffungskos-ten bewertet.

Flüssige Mittel wurden zum Nominalwert ange-setzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewis-sen Verbindlichkeiten. Sie sind nach vernünftigerkaufmännischer Beurteilung zum Erfüllungsbetragangesetzt.

Es wurden sonstige Rückstellungen für Prüfungskosten,Urlaubsverpflichtungen, Archivierungskosten, nochanfallende Baukosten, unterlassene Instandhal-tungsmaßnahmen, Gewährleistungsverpflichtun-gen und für Grunderwerb mit Rentenverpflichtunggebildet.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetragangesetzt.

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

� I. Bilanz

1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 6.152.949,47 € (Vorjahr 6.231.235,12 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

2. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

3. Entwicklung des Anlagevermögens

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Anschaffungs-/Herstellungs-

kosten

Zugänge desGeschäftsjahres

Abgänge desGeschäftsjahres

Umbuchungen(+ / -)

Abschreibungen(kumulierte)

Buchwertam 31.12.2014

Abschreibungen des Geschäftsjahres

€ € € € € € €

275.130.747,08 763.680,64 0,00 4.036.654,37 118.676.734,92 161.254.347,17 4.991.972,07

11.873.045,17 0,00 0,00 0,00 4.719.555,37 7.153.489,80 321.271,60

5.289.455,65 95,00 720.557,62 -4.317.337,89 0,00 251.655,14 0,00

323.710,78 0,00 0,00 190.067,44 102.015,03 411.763,19 25.688,91

2.291.181,71 205.919,99 89.764,75 -190.067,44 1.594.300,49 622.969,02 159.432,89

5.602.781,36 16.786.715,49 0,00 530.189,78 0,00 22.919.686,63 0,00

324.586,91 404.610,54 0,00 -249.506,26 0,00 479.691,19 0,00

300.835.508,66 18.161.021,66 810.322,37 0,00 125.092.605,81 193.093.602,14 5.498.365,47

245.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 245.000,00 0,00

16.600,00 810,00 7.200,00 0,00 0,00 10.210,00 0,00

6.171,49 123,81 0,00 0,00 0,00 6.295,30 0,00

267.771,49933,81 7.200,00 0,00 0,00 261.505,30 0,00

301.103.280,15 18.161.955,47 817.522,37 0,00 125.092.605,81 193.355.107,44 5.498.365,47

SachanlagenGrundstücke und grund-stücksgleiche Rechte mitWohnbauten

Grundstücke mit anderenBauten

Grundstücke ohne Bauten

Betriebs- und Ge-schäftsausstattung

Anlagen im Bau

Bauvorbereitungs-kosten

Finanzanlagen

Beteiligungen

Sonstige Ausleihungen

Andere Finanzanlagen

Anlagevermögeninsgesamt

Technische Anlagen/Maschinen

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4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten, sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sichwie folgt dar:

5. Rücklagenentwicklung

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

Verbindlichkeiten Insgesamt Davon

Restlaufzeit gesichert

unter1 Jahr

1 bis 5Jahre

über5 Jahre

Art der Sicherung

€ € € € € €

Verbindlichkeitengegenüber

Kreditinstituten

126.530.304,70(122.016.367,91)

5.310.269,23(8.573.102,74)

19.030.759,84(16.092.976,20)

102.189.275,63(97.350.288,97)

91.686.044,95(90.931.648,32)

GPR

Verbindlichkeitengegenüber anderen

Kreditgebern

22.998.784,98(20.311.713,02)

7.026.573,09(3.792.507,91)

2.219.638,84(2.206.587,57)

13.752.573,05(14.312.617,54)

826.287,32(872.335,58) GPR

ErhalteneAnzahlungen

9.920.806,79(10.708.175,03)

9.920.806,79(10.708.175,03)

Verbindlichkeitenaus

Vermietung

4.298.271,15(4.205.650,34)

447.572,84(444.792,64)

3.850.698,31(3.760.857,70)

Verbindlichkeitenaus

Betreuungstätigkeit

535.168,24(494.536,75)

535.168,24(494.536,75)

Verbindlichkeitenaus Lieferungen

1.526.593,42(1.368.149,16)

1.526.593,42(1.368.149,16)

SonstigeVerbindlichkeiten

1.583.495,45(1.165.118,06)

1.583.495,45(72.368,06)

0,00(1.092.750,00)

167.393.424,73(160.269.710,27)

26.350.479,06(25.453.632,29)

25.101.096,99(23.153.171,47)

115.941.848,68(111.662.906,51)

92.512.332,27(91.803.983,90)

Wert1.1.2014

EinstellungBilanzgewinn

Vorjahr

EinstellungBilanzgewinnBerichtsjahr

Wert31.12.2014

€ € € €

Kapitalrücklage 9.200.186,11 0,00 0,00 9.200.186,11

Gewinnrücklage 2.003.049,50 0,00 300.000,00 2.303.049,50

Freie Rücklagen 13.329.787,76 1.581.299,36 0,00 14.911.087,12

24.533.023,37 1.581.299,36 300.000,0 26.414.322,73

GPR = Grundpfandrecht ( ) = Vorjahr

Übertrag

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

� II. Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgen werden peri-odenfremde Erträge aus der Auflösung von Rück-stellungen (13 T€) und Anlagenabgänge (170 T€)ausgewiesen.

D. Sonstige AngabenIm Geschäftsjahr 2014 wurden durchschnittlichbeschäftigt:

Außerdem wurden durchschnittlich fünf Auszubilden-de beschäftigt.

Die Pensionen für frühere Mitglieder des Ge-schäftsführungsorgans betragen 402,18 €. DieRückstellung wurde aufgelöst, da die Verpflich-tungen erfüllt sind.

Eine Angabe der Bezüge des Geschäftsführerserfolgte gemäß § 286 Abs. 4 HGB nicht.Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten für ihre Tätig-keit im Geschäftsjahr 2014 Bezüge in Höhe von35.550,00 €.

Das Unternehmen ist an folgendem Unternehmenbeteiligt: Mit 49 % an der BHS, Städtebau Boden-see/Hegau GmbH, Konstanz. Das Eigenkapitalbetrug zum Jahresabschluss 2013 8.071.334,18 €und der Jahresüberschuss 233.055,08 €.Mit 33,33 % an der ARGE Markthallenareal GbR,Singen. Das Eigenkapital betrug zum Jahresab-schluss 2013 123.325,41 € und der Jahresfehlbe-trag 26.674,59 €.

Mit 50 % an der Wohnhof Markgrafenstraße GbR.

Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorardes Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprü-fung 31 T€.

Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Ver-pflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB beträgt32.247 T€ (Vorjahr 26.264 T€) aus laufenden Bau-maßnahmen und Grundstückskauf für 28 Projekteim Anlage- und Umlaufvermögen.

Es bestehen Haftungsverhältnisse aus der Bestellungfremder Verbindlichkeiten in Höhe von 1.385 T€

(Vorjahr 0,00 €). Dabei handelt es sich um Grund-schulden von Erwerbern, deren Wohnungen oderHäuser nach der Bezugsfertigstellung übertragen,aber noch nicht aufgelassen sind. Das Risiko einerInanspruchnahme des Unternehmens aus diesenGrundschulden ist gering. In den Kaufverträgen istvereinbart, dass eine Auszahlung der durch Grund-schulden gesicherten Finanzierungsmittel nur direktan das Wohnungsunternehmen, entsprechend demBaufortschritt, erfolgen kann.

Die Fremdwährungsverbindlichkeiten wurden im Ge-schäftsjahr erfüllt.

Aus temporären Differenzen zwischen handels-und steuerrechtlichen Wertansätzen resultierenaktive latente Steuern. Weiterhin bestehen steuerli-che Verlustvorträge, die bei der Berechnung akti-ver latenter Steuern berücksichtigt werden können.Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechtsdes § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive la-tente Steuern nicht angesetzt.

38

Vollbeschäftigte Teilzeit-beschäftigte

KaufmännischeMitarbeiter 14 13

Technische Mitarbeiter 12 5Mitarbeiter im Regie-

betrieb, Hauswarte, etc. 20

46 18

Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 2014 Vorjahr

Sonstige Forderungen 0,00 € 3.194,04 €

Verbindlichkeiten aus Liquiditätsverbund 3.319.579,87 € 3.118.323,69 €

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 5.447,54 € 0,00 €

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 26.152.768,92 € 25.463.002,10 €

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 15.692.917,79 € 16.191.053,75 €

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 0,00 € 1.607,70 €

Sonstige Verbindlichkeiten 1.479.750,00 € 1.092.750,00 €

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2014

� Organe der Gesellschaft

Gesellschafter Stadt KonstanzSparkasse Bodensee

Aufsichtsrat

Oberbürgermeister Uli Burchardt Stadt Konstanz Vorsitzender

Stadtrat Herbert Weber technischer Angestellter i.R. stv. Vorsitzender

Stadtrat Günter Beyer-Köhler selbstständiger Zimmerermeister

Stadtrat Thomas Buck Dipl. Physiker ab 23.07.2014

Stadträtin Charlotte Dreßen Studienrätin

Stadtrat Andreas Ellegast Maschinenbauingenieur

Stadtrat Jürgen Faden selbstständiger Elektromeister

Stadtrat Johann Hartwich Freier Architekt

Bürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn Stadt Konstanz ab 04.02.2014

Stadträtin Anne Mühlhäußer Lehrerin

Direktor Christoph Müller Vorstandsmitglied Sparkasse Bodensee

Erster Bürgermeister Dr. Andreas Osner Stadt Konstanz

Stadtrat Jürgen Puchta Arzt

Stadtrat Alexander Stiegeler selbstständiger Kaufmann bis 23.07.2014

Stadtrat Roger Tscheulin selbstständiger Rechtsanwalt

Bürgermeister Kurt Werner Stadt Konstanz bis 31.01.2014

Geschäftsführer

Direktor Bruno Ruess

Vorschlag für die Gewinnverwendung:Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Bilanzgewinn von 2.409.583,46 € in die Freien Rücklagen einzustellen.

Konstanz, den 16. März 2015

Die GeschäftsführungBruno Ruess, Direktor

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III. Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend ausBilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang– unter Einbeziehung der Buchführung und denLagebericht der WOBAK Städtische Wohnungs-baugesellschaft mbH Konstanz für das Geschäfts-jahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft.Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresab-schluss und Lagebericht nach den deutschen handels-rechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Be-stimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen inder Verantwortung der gesetzlichen Vertreter derGesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grund-lage der von uns durchgeführten Prüfung eine Be-urteilung über den Jahresabschluss unter Einbe-ziehung der Buchführung und über den Lage-bericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut derWirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschenGrundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfungvorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planenund durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Ver-stöße, die sich auf die Darstellung des durch denJahresabschluss unter Beachtung der Grundsätzeordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lage-bericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinrei-chender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werdendie Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit undüber das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld derGesellschaft sowie die Erwartungen über möglicheFehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werdendie Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogeneninternen Kontrollsystems sowie Nachweise für dieAngaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lage-bericht überwiegend auf der Basis von Stichprobenbeurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange-wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesent-lichen Einschätzung der gesetzlichen Vertreter so-wie die Würdigung der Gesamtdarstellung desJahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind

der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinrei-chend sichere Grundlage für unsere Beurteilungbildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen ge-führt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei derPrüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht derJahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften undden ergänzenden Bestimmungen des Gesell-schaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung derGrundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein,den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bildder Vermögens-, Finanz- und Ertragslage derGesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mitdem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zu-treffendes Bild von der Lage der Gesellschaft undstellt die Chancen und Risiken der zukünftigenEntwicklung zutreffend dar.

Stuttgart, den 02.04.2015

vbw Verband baden-württembergischerWohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

gez. gez. Beck SchwärzleWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

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III. BESTÄTIGUNGSVERMERK

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IV. BERICHT DES AUFSICHTSRATES

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Die Stadt Konstanz und die Sparkasse Bodenseehielten die jährliche ordentliche Gesellschafterver-sammlung der WOBAK am 23. Juli 2014 in denGeschäftsräumen der WOBAK ab. Eine zusätzlicheaußerordentliche Gesellschafterversammlung wur-de am 4. Februar 2014 abgehalten. In beiden Ver-sammlungen wurden Nachwahlen zum Aufsichtsratvorgenommen, wobei alle Beschlüsse der beidenVersammlungen im Aufsichtsrat bzw. in den Ent-scheidungsgremien der Gesellschafter vorberatenwurden.

Der Aufsichtsrat der WOBAK kam im Geschäfts-jahr 2014 zu fünf Sitzungen zusammen. Alle inseinem Verantwortungsbereich liegenden erforder-lichen Entscheidungen wurden getroffen, die anste-henden Beschlüsse gefasst.

Insbesondere beschloss der Aufsichtsrat über allge-meine Grundsatzfragen, die Feststellung des Jahres-abschlusses 2013, die Genehmigung des Wirt-schafts- und Finanzplans 2015 einschließlich dermittelfristigen Finanzplanung bis 2019 sowie dieNeubau-, Instandhaltungs- und Modernisierungs-maßnahmen, wie auch die allgemeinen Finanzie-rungsfragen des Unternehmens. In der regelmäßigenArbeit zur Kontrolle und Unterstützung derWOBAK bildeten die Mietenentwicklung und dieVermietungen sowie die Grundstücksangelegen-heiten und die aktuelle Lage auf dem KonstanzerWohnungsmarkt 2014 einen weiteren Schwer-punkt. Der Geschäftsführer unterrichtete den Auf-sichtsrat in jeder seiner Sitzungen über die aktuellenGeschäftsvorfälle der Beteiligungsgesellschaft BHSStädtebau Bodensee/Hegau GmbH.

Die Prüfung der Geschäftsführung im Rahmen derÜberwachungspflichten des Aufsichtsrates übertrugdieser der WTS Wohnungswirtschaftliche Treu-hand Stuttgart GmbH. Bei der Prüfung haben sichkeine Beanstandungen ergeben.

Der Verband baden-württembergischer Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V. Stuttgart hat denJahresabschluss 2014 und den Lagebericht nachden gesetzlichen Bestimmungen gemäß § 316

HGB einschließlich der Prüfung gemäß § 53Haushaltsgrundsätzegesetz und der Makler- undBauträgerverordnung geprüft. Für den Jahresab-schluss wurde der uneingeschränkte Bestätigungs-vermerk erteilt.

Bei der Beratung des Jahresabschlusses und Lage-berichtes für das Geschäftsjahr 2014 sowie derVerwendung des Bilanzgewinns kam der Aufsichts-rat zu dem Ergebnis, dass die Finanz- und Liquidi-tätslage sowie auch die Vermögens- und Ka-pitalverhältnisse der Gesellschaft geordnet sind.

Der Aufsichtsrat stimmt dem vorgelegten Prüfungs-bericht zu und genehmigt den von der Geschäfts-führung aufgestellten Jahresabschluss und Ge-schäftsbericht. Er empfiehlt der Gesellschafterver-sammlung, den Jahresabschluss 2014 festzustellen,die von der Geschäftsführung vorgeschlagene Ge-winnverwendung zu beschließen und der Ge-schäftsführung Entlastung zu erteilen. Ein gleichlau-tender Gemeinderatsbeschluss wurde gefasst.

Herr Bürgermeister Kurt Werner schied nach demEnde seiner Amtszeit aus den Diensten der StadtKonstanz als zweiter Beigeordneter und Leiter desDezernats III zum 31.01.2014 aus. Zum gleichenZeitpunkt legte er auch sein Mandat im Aufsichts-rat nieder. Sein Amtsnachfolger, Herr Bürgermeister

IV. Bericht des Aufsichtsrates

Oberbürgermeister Uli Burchardt

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Karl Langensteiner-Schönborn, wurde in der außer-ordentlichen Gesellschafterversammlung am 4. Fe-bruar 2014 neu in das Gremium gewählt.

Bei der Kommunalwahl im Mai 2014 hatte HerrStadtrat Alexander Stiegeler nicht mehr kandidiertund schied somit auch aus dem Aufsichtsrat derWOBAK aus. Sein Nachfolger, Herr StadtratThomas Buck, wurde in der ordentlichen Gesell-schafterversammlung am 23. Juli 2014 gewählt.Beide Wahlen erfolgten nach entsprechendenBeschlüssen der beiden Gesellschafter. Oberbür-germeister Uli Burchardt verabschiedete Herrn KurtWerner und Herrn Alexander Stiegeler, wobei erihnen für das stetige Engagement und die guteZusammenarbeit dankte. Der Aufsichtsratsvor-sitzende begrüßte deren Nachfolger BürgermeisterKarl Langensteiner-Schönborn und Herrn StadtratThomas Buck, wünschte ihnen viel Glück und hießsie im Aufsichtsrat der städtischen Wohnungsbau-gesellschaft willkommen.

Angesichts des positiven Ergebnisses und Erfolgesdes Unternehmens im Geschäftsjahr 2014 danktder Aufsichtsrat dem Geschäftsführer sowie denMitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre namhafteLeistung und das Engagement zum Wohl derWOBAK.

Konstanz, den 6. Mai 2015

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Uli BurchardtOberbürgermeister

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IMPRESSUM

Impressum

Herausgeber:WOBAK StädtischeWohnungsbaugesellschaft mbH KonstanzBenediktinerplatz 7D-78467 KonstanzSteuer-Nr. 09042/06763Telefon: 0 75 31 / 98 48 - 0Telefax: 0 75 31 / 98 48 - 50E-Mail: [email protected]: www.wobak.de

Verantwortlich für den Inhalt:Geschäftsführer Bruno Ruess

Redaktion: Hans-Joachim Lehmann

Layout und Gestaltung:mediendesign ellegastHoheneggstraße 22b78464 KonstanzTelefon 07531 / 3 62 12 [email protected]

Bilder:- WOBAK, Hans Leibbrand

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Druck: Druckerei Fabian GmbHMaybachstraße 1978467 Konstanzwww.druckereifabian.de

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