Date post: | 02-Apr-2016 |
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2013
Geschäftsbericht
2013
30
25
20
15
10
5
02009 2010 2011 2012 2013
Reingewinn Reingewinn (exkl. Bewertungsveränderungen)
Dividende (2013: Antrag VR)
12
10
8
6
4
2
02009 2010 2011 2012 2013
EK-Rendite EK-Rendite (exkl. Bewertungsveränderungen)
Net Asset Value Dividende (kumuliert)
050
100150200250300350
2009 2010 2011 2012 2013
12.5%
10.8%9.8%
8.8% 9.1%
2009 2010 2011 2012 2013
5.9% 6.0% 5.9% 5.9% 5.9%
15
12
9
6
3
0
Nettorendite Leerstand
Reingewinn pro Aktie
(in CHF)
Eigenkapitalrendite
(in Prozent)
NAV pro Aktie
(in CHF)
Nettorendite und
Leerstandsquote
(in %)
1
Kennzahlen Intershop-Gruppe
2013 2012angepasst
Finanzen Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 77.7 73.7Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 9.3 8.6Bewertungsveränderungen Mio. CHF 2.5 6.5Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 81.9 82.1Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF 68.2 68.5Reingewinn Mio. CHF 57.4 55.9
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 49.8 40.1Investitionen in Immobilien Mio. CHF 24.4 68.2
Bilanzsumme Mio. CHF 1’296.8 1’266.3Immobilien Mio. CHF 1’237.1 1’236.8Darlehen und Hypotheken Mio. CHF 544.5 538.9Eigenkapital Mio. CHF 567.2 555.1
Eigenkapitalrendite1) 10.3% 10.3%Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung1)+5) 10.0% 9.4%
Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 51 55Anzahl Entwicklungsliegenschaften6) 10 11Vermietbare Fläche in m2 582’829 604’892Bruttorendite2)+3) 6.7% 6.9%Nettorendite2)+4) 5.9% 5.9%Leerstandsquote2) 12.5% 9.1%
Personal Anzahl Mitarbeiter/-innen 58 57
Aktie Reingewinn pro Aktie CHF 27.36 26.61Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung5) CHF 26.47 24.33Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) CHF 270.08 264.33Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 335.00 324.75Dividende pro Aktie7) CHF 20.00 20.00
1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn
2) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
3) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen)
im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
6) Inklusive Promotionsliegenschaften
7) 2013: Antrag des Verwaltungsrats
2
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
Corporate Governance
Strategie und Anlagepolitik
6
7
10
12
13
16
20
21
22
24
25
26
28
30
32
Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick
Geschäftsverlauf
Immobilienportfolio
Organisation
Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Rechnungslegung, Ausblick
2013 im Überblick
Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur
Verwaltungsrat
Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und
Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle
Informationspolitik
Mitglieder des Verwaltungsrats
Mitglieder der Geschäftsleitung
Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
Strategie und Anlagepolitik
3
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2013
Intershop Holding AG
Jahresrechnung 2013
Konzerngesellschaften
Mehrjahresübersichten
Glossar
Adressen
38
39
40
41
42
43
48
51
68
72
74
76
82
86
87
88
91
92
96
98
99
100
102
Konsolidierte Bilanz
Konsolidierte Erfolgsrechnung
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
Konsolidierte Geldflussrechnung
Grundsätze der Rechnungslegung
Konsolidierungsgrundsätze
Risikomanagement
Anmerkungen zur Konzernrechnung
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften
Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien
Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers
Bericht der Revisionsstelle
Bilanz
Erfolgsrechnung
Anhang der Jahresrechnung
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns
Bericht der Revisionsstelle
Tochtergesellschaften und Beteiligungen
Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
Adressen
Inhalt
4
5BerichtzumGeschäftsjahr 2013
6 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick
7 Geschäftsverlauf
10 Immobilienportfolio
12 Organisation
13 Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Rechnungslegung, Ausblick
16 2013 im Überblick
6 Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Bericht zum Geschäftsjahr 2013
An unsere geschätzten Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter
Sehr geehrte Damen und Herren
Die wichtigsten Kennzahlen
im Überblick
Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2013 vorzulegen und erneut über ein sehr erfolg-
reiches Geschäftsjahr informieren zu können:
– Der Reingewinn des Geschäftsjahrs stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2.8% auf
CHF 57.4 Mio. respektive CHF 27.36 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite
von 10.3%.
– Das Eigenkapital per Bilanzstichtag erhöhte sich auf CHF 567 Mio. respektive CHF 270.08
pro Aktie.
– Mit dem Renditeportfolio wurde eine Bruttorendite von 6.7% und eine Nettorendite von 5.9%
erwirtschaftet.
– Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften lag am Ende des Geschäftsjahrs mit 12.5%
substanziell über dem Vorjahreswert.
– Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränder-
ten Dividende von CHF 20.00. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstich-
tag, einer Ausschüttungsrendite von 6%.
Reingewinn pro Aktie in CHF
0
5
10
15
20
25
30 Leerstand
20132012201120102009
27.427.524.1
26.2 26.6
Erfreuliche Gesamtperformance der Aktie
Der Jahresendkurs der Intershop-Aktie betrug CHF 335.00 und lag CHF 10.25 über dem Vor-
jahreswert. Die Börsenkapitalisierung belief sich auf CHF 704 Mio. Die Gesamtperformance der
Aktie, die sich aus der Kursveränderung und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte
9.3%.
7Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Geschäftsverlauf Operative Ziele nur teilweise erreicht
Die wesentlichen operativen Ziele bestanden unverändert fort:
1. Reduktion der Leerstandsquote
2. Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe von Liegenschaften
3. Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial
Bedingt durch die Kündigung eines Grossmieters aus der Finanzbranche hat sich die Leerstands-
quote substanziell um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% erhöht. Aus dem Verkauf von Liegenschaf-
ten resultierte ein Gewinn vor Steuern von über CHF 9 Mio. Obwohl das Angebot an Objekten
mit Entwicklungspotenzial grösser war als in den Vorjahren, hat Intershop im Berichtsjahr auf
Neuakquisitionen in der Schweiz verzichtet. Keines der Angebote bot dem Käufer ein risikoad-
äquates Mehrwertpotenzial. Hingegen wurde eine Beteiligung an einer Gesellschaft erworben,
die primär in Immobilien in Deutschland investiert.
Wirtschaftliches Umfeld hellt sich auf - Vermietung komerzieller Flächen bleibt an-
spruchsvoll
Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich im Verlauf des Berichtsjahres aufgehellt. Insbeson-
dere in den Vereinigten Staaten hat sich die Konjunktur verbessert, und es scheint, dass die
USA auf einen nachhaltigen Wirtschaftsaufschwung zusteuern. Auch in Europa hat sich die
Situation beruhigt. Im zweiten Semester 2013 wurde der Weg aus der Rezession gefunden.
Der Aufschwung ist jedoch fragiler als in den USA. Trotzdem ist das Vertrauen der Investoren
teilweise zurückgekehrt. Selbst Anleihen der stark gebeutelten südeuropäischen Länder werden
wieder vermehrt nachgefragt. Zusammen mit dem Entscheid der US-Notenbank, die quantita-
tive Lockerungspolitik schrittweise zurückzunehmen, sind die langfristigen Zinsen auch in der
Schweiz angestiegen. Wenngleich sie sich historisch immer noch auf einem sehr tiefen Niveau
befinden, scheint nun der untere Wendepunkt durchschritten, was mittelfristig einen Einfluss
auf die Refinanzierung von Immobilien und den Kapitalisierungszinssatz haben wird.
Wie bereits in den Vorjahren war die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften hoch. Mehrfa-
milienhäuser blieben die bevorzugte Anlagekategorie institutioneller Anleger aus dem Vorsorge-
bereich wie auch vieler privater Investoren und Family Offices. Die bereits tiefen Anfangsrenditen
bildeten sich deshalb nochmals leicht zurück, wobei die Anzahl institutioneller Investoren, die
aufgrund der tiefen Renditen auf weitere Akquisitionen verzichten, zunahm. Die Zuwanderung
führte zu einer konstant hohen Wohnungsnachfrage.
Das Interesse an Wohneigentum verharrte auf hohem Niveau, was die Preise weiter ansteigen
liess. Diese Nachfrage wurde massgeblich gestützt durch die tiefen Finanzierungskosten. Im
Hochpreissegment scheint jedoch eine Trendwende eingesetzt zu haben. Die Anzahl der Trans-
aktionen ging zurück, und auch die Preise gerieten unter Druck. Das für Intershop wichtige mitt-
lere Preissegment entwickelte sich dagegen erfreulich. Die Preisentwicklung für Wohneigentum
hat sich in den letzten Jahren jedoch auch hier zunehmend von der Einkommensentwicklung
abgekoppelt, was die Nachhaltigkeit der Preissteigerungen in Frage stellt. Verschiedene Regu-
lierungsmassnahmen, unter anderem die Pflicht eines minimalen Eigenkapitalanteils von 10%
unter Ausschluss von Vorsorgegeldern, aber auch die unablässigen Warnungen der Schweizeri-
schen Nationalbank und der steigende Zinstrend lassen erwarten, dass sich der Preisanstieg nun
zumindest abschwächen wird.
8 Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Die Situation bei den Geschäftsliegenschaften präsentierte sich im Berichtsjahr deutlich weni-
ger positiv. Nur Objekte an guten Lagen mit hohem Vermietungsstand fanden Anklang. Dem
gegenüber war die Nachfrage nach speziellen Nutzungen oder Liegenschaften, welche die er-
wähnten Eigenschaften nicht aufwiesen, rückläufig.
Die konjunkturelle Entwicklung beeinflusste den Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen
bisher nicht. Die Unternehmen sind nach wie vor kostensensitiv und investieren primär in Stand-
ortoptimierungen und verbesserte betriebliche Abläufe. Erst nach Ausnützung aller Reserven
wird die Anmietung zusätzlicher Flächen in Betracht gezogen. Das inbesondere in Zürich und
Genf bedeutende Finanzwesen reduziert die belegten Flächen weiter, und einige grosse Insti-
tute zentralisieren ihre Mitarbeiter an einigen wenige peripheren Standorten. Dadurch steigt
der Druck auf die Mietpreise, nicht nur an weniger zentralen Lagen. Die Situation wird dadurch
verschärft, dass sich immer noch eine grosse Anzahl von Bauprojekten in der Ausführung be-
findet, was eine weitere Ausweitung des Angebots zur Folge haben wird. Bisher reagierten die
Investoren darauf nur zögerlich. Zwar reduzierten sich die Baugesuche und Baubewilligungen
innert Jahresfrist, doch befinden sie sich weiterhin auf hohem Niveau. Entsprechend wird sich
die Situation erst mittelfristig stabilisieren, was in den nächsten Jahren zu steigenden Leerstän-
den führen dürfte.
Aktives Portfoliomanagement
Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in St. Gallen, Sissach, Genf und Basel veräussert.
Die Verkäufe eines weiteren Einfamilienhauses in Solothurn und einer Landparzelle in Lyss konn-
ten ebenfalls abgewickelt werden. Die Übergabe eines neu erstellten kleineren Gewerbeobjekts
in Interlaken an den Mieter erfolgte im Herbst. Zukäufe haben keine stattgefunden.
Das Investitionsvolumen in das bestehende Immobilienportfolio betrug im Berichtsjahr
gut CHF 24 Mio. Darin enthalten ist auch die Investition in ein Solarkraftwerk in Yverdon-les-
Bains. Die erwartete Leistung der rund 3’000 Solarpanels beträgt über 0.7 Megawatt, was den
CO2-Ausstoss jährlich um rund 400 Tonnen reduziert.
Investition im Ausland
Im Frühjahr 2013 hat Intershop die Anlagestrategie dahingehend angepasst, dass Investitionen
im Ausland wieder möglich wurden. Im Sommer des Berichtsjahres hat sich die Gruppe in Form
einer Kapitalerhöhung sowie dem Erwerb bestehender Aktien und Partizipationsscheine mit
insgesamt EUR 20 Mio. an der Corestate Capital AG, Zug, beteiligt. Dabei handelt es sich um
einen, schwergewichtig im deutschen Immobilienmarkt tätigen, Private Equity Investor und As-
set Manager. Mit dieser Beteiligung kann Intershop an interessanten Wachstumsopportunitäten
und Ertragschancen im deutschen Immobilienmarkt partizipieren und die Zusammenarbeit mit
einem professionellen, lokal gut vernetzten Partner etablieren.
Operativer Gewinn über Vorjahr
Der Liegenschaftsertrag stieg dank der Akquisition am Jahresende 2012 um 5.6% auf
CHF 87.2 Mio. an. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die sich während des ganzen Jahres im
Eigentum der Intershop befanden (like-for-like) ist um 0.1% gesunken. Aus dem Verkauf von
Renditeliegenschaften sowie einer abparzellierten Landfläche erzielte Intershop im Berichtsjahr
einen Gewinn von CHF 9.2 Mio (Vorjahr: CHF 6.5 Mio.). Im Gegensatz zum Vorjahr wurde keine
9Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Entwicklungsliegenschaft veräussert (CHF 2.0 Mio.), während aus dem Verkauf von Promotions-
liegenschaften ein Erfolg von CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) resultierte.
Der übrige Erfolg liegt mit CHF 2.8 Mio. unter dem Vorjahreswert, wobei jener durch die Auflö-
sung einer nicht mehr benötigten Rückstellung von CHF 1.0 Mio. positiv beeinflusst war.
Der Liegenschaftsaufwand stieg primär wegen höherer Unterhalts- und Reparaturaufwendun-
gen überproportional um 8.0% auf CHF 9.5 Mio. Der Anstieg ist in erster Linie auf die Akquisi-
tion des Industrieareals in Oberwinterthur zurückzuführen, das naturgemäss höhere Unterhalts-
kosten verursacht. Dieses Areal ist als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesen.
Die Nettorendite der Renditeliegenschaften verblieb auf hohen 5.9%.
Die um 0.6% angestiegenen Personalkosten werden kompensiert durch einen um 8.7% ge-
ringeren administrativen Aufwand. Der Personalbestand beträgt 58 Mitarbeiter/innen. Darin
enthalten sind vier Auszubildende.
Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften belief sich am Ende des Berichts-
jahrs auf CHF 1‘208 Mio. Die erfolgswirksame Aufwertung war unwesentlich und betrug
CHF 2.5 Mio. respektive 0.2%. Während Liegenschaften an guten Lagen und mit gutem Ver-
mietungsstand tendenziell höher bewertet wurden, gingen die Marktwerte der Liegenschaften,
die nicht diesen Kriterien entsprechen, eher zurück. Eine Abwertung erfuhren auch Objekte, die
von der Kündigung eines Grossmieters stark betroffen waren. Der durchschnittliche kapitalge-
wichtete Diskontierungssatz der Renditeliegenschaften lag bei 5.34% (5.29%). Derjenige der
Entwicklungsliegenschaften hat sich ebenfalls um fünf Basispunkte erhöht.
Dank günstiger Refinanzierungen konnte der Zinsaufwand um CHF 0.8 Mio. reduziert werden.
Aus der Anlage der liquiden Mittel resultierte ferner ein Erfolg von CHF 0.8 Mio., der jedoch
unter dem ausserordentlich hohen Ertrag des Vorjahres (CHF 2.0 Mio.) lag. Der Erfolg aus der
Beteiligung an «Corestate» belief sich im Berichtsjahr auf CHF 0.2 Mio. Der Steueraufwand lag,
unter anderem aufgrund von mehreren positiven Entscheiden im Zusammenhang mit Grund-
stückgewinnsteuern, unter dem Vorjahr.
Gesamthaft erhöhte sich der Reingewinn gegenüber der Vorperiode um CHF 1.6 Mio. auf
CHF 57.4 Mio.
Der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken betrug am Bilanzstichtag 2.69% (2.79%)
bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.2 Jahren (5.5 Jahre). Gegenüber Ende 2012
reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz damit um 10 Basispunkte.
10 Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Eigenkapitalbasis weiter gestärkt
Intershop verfügte am Bilanzstichtag über Eigenkapital von CHF 567.2 Mio. Dies entspricht
einem anteiligen Eigenkapital (Net Asset Value) je Aktie von CHF 270.08. Die Eigenkapitalquote
belief sich zum Jahresende auf 43.7% und lag damit unverändert über der strategischen Ziel-
vorgabe.
Eigenkapital pro Aktie (NAV) in CHF
0
50
100
150
200
250
300
Net Asset Value
20132012201120102009
247 254 257 264 270
Der Verwaltungsrat hat entschieden, der Generalversammlung die Ausschüttung einer unverän-
derten Dividende in der Höhe von CHF 20.00 zu beantragen.
Immobilienportfolio Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 61 Renditeliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften
und Landparzellen.
Geografische Aufteilung des Portfolios (Basis Bilanzwert)
Grossraum Zürich
Bern/Mittelland
Basel
Genferseegebiet
Ostschweiz
4%9%
6%
16%
65%
Grossraum Zürich
Genferseegebiet
Basel
Bern/Mittelland
Ostschweiz
Durch die Verkäufe hat sich die Portfoliozusammensetzung nicht wesentlich verändert.
11Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Die Mieterträge im Berichtsjahr stammten weiterhin grossmehrheitlich aus den Segmenten
Büro, Gewerbe/Logistik, Bildungswesen und Detailhandel/Gastro.
Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)
Parking
Wohnen
Detailhandel, Gastronomie
Gewerbe, Logistik
Bildungswesen
Büro
6%6%
7%
32%
9%
40%
Büro
Bildungswesen
Gewerbe, Logistik
Detailhandel, Gastronomie
Wohnen
Parking
Leerstandsquote deutlich angestiegen
Bei den Renditeliegenschaften stieg der Leerstand im Berichtsjahr, bedingt durch den Auszug ei-
nes Grossmieters aus der Finanzbranche, um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% an. Unter Ausschluss
aller Käufe und Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) liegt der Leerstandsanstieg bei 4.4
Prozentpunkten.
Entwicklung der Leerstände der Renditeliegenschaften per Stichtag
0
3
6
9
12
15 Leerstand
20132012201120102009
10.8%9.8%
8.8% 9.1%
12.5%
Die Sanierung und Aufstockung der Liegenschaft an der Heiligkreuzstrasse in St. Gallen wurde
im Herbst des Berichtsjahrs abgeschlossen. Für dieses kleine Objekt konnte bisher kein Anker-
mieter gefunden werden. Erfreulich verlief die Vermietung der im Vorjahr sanierten Liegenschaft
an der Rautistrasse in Zürich, wo der Leerstand substanziell auf rund ein Drittel reduziert werden
konnte. Durch den Auszug eines Grossmieters haben sich die Leerstände der Liegenschaften an
der Edenstrasse 20 und «Patio» in Zürich wesentlich erhöht. Während im «Patio» bereits erste
Wiedervermietungserfolge erzielt werden konnten, wird der Leerstand in dem aus dem Jahre
1957 stammenden Gebäude an der Edenstrasse dazu genutzt, das Objekt umfassend zu sanie-
ren. Erste Wiedervermietungserfolge sind deshalb kaum vor 2015 zu erwarten.
12 Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Promotions- und Entwicklungsprojekte auf Kurs
Die Bauarbeiten des Promotionsprojekts «eden5» an der Rüdigerstrasse in Zürich kommen plan-
mässig voran. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts waren die Tiefgarage und Unterge-
schosse erstellt. Das Erdgeschoss sowie die Kanalisation und die Werkleitungen befinden sich in
Arbeit. Der Verkauf aller 27 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet. Intershop erwartet
die Bauvollendung im Frühjahr 2015.
Auch das Promotionsprojekt «Résidence Bel Orne» in Lausanne liegt baulich im Zeitplan. Aktuell
ist der Neubau inklusive des Attikageschosses erstellt und die Installationen, Innenwände und
Fenstermontage befinden sind in Arbeit. Für 73 der 74 Eigentumswohnungen liegen öffentlich
beurkundete Kaufverträge vor. Die letzte Wohnung ist reserviert. Die Bauvollendung und die
Übergabe der Wohnungen an die Käufer sind gegen Ende des laufenden Jahres vorgesehen.
Im Berichtsjahr hat Intershop für das Industrieareal in Au-Wädenswil einen zweistufigen städte-
baulichen Wettbewerb durchgeführt, um eine allfällige Umnutzung des Areals zu prüfen. Das
Siegerprojekt «AuPark» von Meier Hug Architekten AG aus Zürich wird nun verfeinert und dient
als Basis für einen privaten Gestaltungsplan, der im laufenden Jahr eingereicht werden soll. Es
ist vorgesehen, die Parzelle zu rund zwei Drittel mit Wohnnutzungen und zu einem Drittel mit
Gewerbe- und Dienstleistungsflächen zu überbauen. Insbesondere soll die Quartierversorgung
verbessert werden und für die Bevölkerung eine neue attraktive Begegnungszone entstehen.
Das vorliegende Konzept würde die Integration einer allfälligen «Kantonsschule Zimmerberg»
ermöglichen. Aufgrund der geplanten Umnutzung wurde die Liegenschaft «Au-Wädenswil» per
Ende 2013 von Renditeliegenschaften zu Entwicklungsliegenschaften umklassiert.
Für das Wohnbauprojekt an der Dorfstrasse/Schlossmattstrasse in Kilchberg hat Intershop die
Baubewilligung erhalten. Es ist geplant, in drei Baukörpern gesamthaft 18 Mietwohnungen zu
erstellen. Nach Eintrag des Baurechts und Erhalt der Baufreigabe wird voraussichtlich im Som-
mer 2014 mit dem Bau begonnen.
Nachhaltigkeit
Bei allen neuen Bauvorhaben, wie auch bei grösseren Sanierungen und Umbauten, schenkt In-
tershop der bestmöglichen Schonung der natürlichen Ressourcen grosse Aufmerksamkeit. Nach
Möglichkeit wird jeweils eine Zertifizierung nach dem Minergiestandard angestrebt.
Organisation Anlässlich der 50. ordentlichen Generalversammlung vom 4. April 2013 wurden alle Verwal-
tungsräte für eine weitere Amtsperiode von einem Jahr einstimmig wiedergewählt. An der
anschliessenden konstituierenden Verwaltungsratssitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter
Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten.
Mit Bezug auf die am 1. Januar 2014 in Kraft getretene «Verordnung gegen übermässige Ver-
gütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften» hat der Verwaltungsrat aus Kosten- und
Effizienzgründen entschieden, die Umsetzung weitestgehend in einem Schritt anlässlich der
Generalversammlung im Jahre 2015 vorzunehmen. Damit werden, mit Ausnahme jener Vor-
schriften, die bereits vorgängig umzusetzen sind, alle notwendigen Anpassungen an der Gene-
ralversammlung 2015 zur Entscheidung vorgelegt.
13Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Strategie und Anlagepolitik Die Anlagepolitik, im Wortlaut auf den Seiten 32 bis 33 zu finden, wurde während des ganzen
Berichtjahrs eingehalten.
Aktionariat Per Ende des Berichtsjahrs hielt die Patinex AG, Wilen, eine Beteiligung von 34.3% an Inter-
shop. Weitere Offenlegungen erfolgten im Berichtsjahr nicht.
Rechnungslegung Per 1. Januar 2013 hat Intershop den Rechnungslegungsstandard von IFRS auf Swiss GAAP FER
umgestellt. Das Vorjahr wurde zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst. Der – nicht we-
sentliche – Einfluss der Umstellung ist im Konzernabschluss auf der Seite 42f. detailliert erläutert.
Ausblick Die konjunkturellen Aussichten haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich verbessert. Der
Purchasing Managers Index (PMI), der den Geschäftsgang der Industrie abbildet und sich als
guter Indikator für den Konjunkturverlauf erwiesen hat, verbesserte sich im Berichtsjahr kontinu-
ierlich und hat Ende des Jahres die Wachstumsschwelle von 50 Punkten deutlich überschritten.
Der positiven Wirtschaftsentwicklung stehen jedoch eine hohe Bautätigkeit und eine nun rück-
läufige, aber immer noch erhebliche Planungstätigkeit gegenüber. Dies führt, insbesondere im
Segment der Büroliegenschaften, zu einem Überangebot an Mietflächen. Die Vermietung wird
deshalb noch während mehrerer Jahre anspruchsvoll bleiben.
Die bisher den Wohnungsmarkt stark unterstützende hohe Zuwanderung ist aufgrund der An-
nahme der Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» mittelfristig in Frage gestellt. Es be-
steht die Gefahr, dass die grosse Anzahl von Wohnungen, die sich in Planung und Bau befinden,
aufgrund einer rückläufigen Nachfrage zu einem Überangebot führt. Hinzu kommt, dass die
Mieten bei bestehenden Wohnungen aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen kaum er-
höht werden können. Der für die Mietzinsanpassung relevante Referenzzinssatz hat sich im Be-
richtsjahr auf 2.00% reduziert, was zu weiteren Mietzinsreduktionen geführt hat. Aufgrund der
Grösse des zugrunde liegenden Datenpools reagiert der Referenzzinssatz sehr träge, weshalb
auch bei steigenden Zinsen ein Wiederanstieg frühestens auf mittlere Frist realistisch erscheint.
Die Aussichten für den bisher als problemlos beurteilten Mietwohnungsmarkt haben sich des-
halb verdüstert.
Dank der unverändert hohen Nachfrage nach schweizerischen Renditeliegenschaften konnte
Intershop im 2013 mehrere Objekte erfolgreich veräussern, was den Jahresabschluss erneut po-
sitiv beeinflusst hat. Die Preisentwicklung der letzten Jahre mahnt zur Vorsicht, und die Zweifel
hinsichtlich der Nachhaltigkeit dieser Entwicklung haben weiter zugenommen. Intershop beab-
sichtigt, auch im laufenden Jahr erarbeitete Mehrwerte durch den Verkauf weiterer Objekte zu
realisieren. Im letzten Quartal 2014 ist die Bauvollendung des Promotionsprojektes «Résidence
Bel Orne» vorgesehen. Mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag der neuen Käufer wird In-
tershop den erarbeiteten Promotionsgewinn vereinnahmen können.
Obwohl sich das Angebot an Objekten mit Verbesserungs- oder Entwicklungspotenzial erhöht
hat, unterblieben im Berichtsjahr Akquisitionen in der Schweiz. Keines der Angebote entschä-
digte das implizite Entwicklungsrisiko genügend. Intershop verfolgt den Markt weiterhin eng
und beabsichtigt, sich ergebende Gelegenheiten für Zukäufe zu nützen. Aus heutiger Sicht
scheinen Akquisitionen aber sowohl in der Schweiz als auch im Ausland eher unwahrscheinlich.
14 Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2014, unter Ausschluss von Akquisitionen und
Verkäufen, einen Rückgang der Mieterträge um einen einstelligen Prozentsatz. Auf Jahresfrist
rechnet Intershop ferner mit einer Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in der Grössen-
ordnung von 13%. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «Résidence Bel Orne» sowie
allfälliger weiterer Verkäufe wird ein Verkaufsgewinn über dem des Vorjahrs erwartet. Die Fi-
nanzierungskosten werden gegenüber der Vorjahresperiode ansteigen, da Intershop im Januar
2014 eine Anleihe über CHF 125 Mio. mit einem Coupon von 1.50% und einer Laufzeit von
fünf Jahren erfolgreich am Markt platzieren konnte. Das Reinergebnis wird jedoch auch durch
die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.
Unter Ausschluss dieser Marktwertveränderungen erwartet Intershop einen erneut guten opera-
tiven Abschluss, der wiederum die Ausschüttung einer attraktiven Dividende ermöglichen sollte.
Intershop geht auch unverändert davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendi-
te von mindestens 8% erwirtschaften zu können.
Aktienrückkauf
Unter Berücksichtigung des erwarteten guten operativen Resultats, der bestehenden starken
Eigenkapitalausstattung und einer tendenziell eher sinkenden Bilanzsumme hat sich der Ver-
waltungsrat entschieden, bis maximal 5% der ausstehenden Aktien zurückzukaufen und der
Generalversammlung deren Vernichtung zu beantragen. Die Reduktion der eigenen Mittel um
rund CHF 35 Mio. würde es Intershop erleichtern, auch bei einem allenfalls geringeren Immobi-
lienbestand die Mittel für eine weiterhin attraktive Dividendenpolitik zu erarbeiten.
Dank Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken den Aktionären und Geschäftspartnern,
insbesondere auch den zahlreichen Mietern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der In-
tershop.
Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeitern der
Intershop-Gruppe für ihren erfolgreichen Einsatz.
Dieter Marmet Cyrill Schneuwly
Präsident des Chief Executive Officer
Verwaltungsrats
Zürich, 26. Februar 2014
15
16 Berichtzum Geschäftsjahr 2013
2013 im Überblick
Portfolio CHF 1.2 Mrd.
Leman
Bern/Mittelland
Basel Zürich Ostschweiz
Büro
Bildungswesen
Gewerbe, Logistik
Detailhandel, Gastronomie
Wohnen
Parking
Mieter Kanton Zürich
Kanton Waadt
Migros
Sauvin Schmidt
Sulzer Chemtech
Mieter 6 –10
restliche Mieter
Reingewinn
(in CHF Mio.)
Vermietung
Verkauf
Bewertungsveränderungen
ausserordentliche/einmalige Erträge
0
10
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2009 2010 2011 2012 2013
17Berichtzum Geschäftsjahr 2013
2013 2012 angepasst
Portfoliowert CHF 1.2 Mrd. CHF 1.2 Mrd. Realisierung von Mehrwerten durch Verkäufe und Sicherung neuer Mehrwertpotenziale durch Ent- wicklungen
Nettoliegenschaftsertrag CHF 77.7 Mio. CHF 73.7 Mio. Zunahme aufgrund der Akquisition Oberwinterthur Ende 2012. Mietertrag des unveränderten Portfolios (like-for-like) – 0.1%
Liegenschaften 61 66 4 Verkäufe, eine Zusammenlegung, keine Käufe
Leerstandsquote der
Renditeliegenschaften
12.5% 9.1% Leerstandsquote der Renditeliegenschaften signifikant gestiegen wegen Auszug eines Grossmieters
Nettorendite der
Renditeliegenschaften
5.9% 5.9% Unveränderte Nettorendite der Renditeliegenschaften als Basis für die Ausschüttung
Eigenkapitalrendite 10.3% 10.3% Eigenkapitalrendite stabil und nach wie vor deutlich über der Zielgrösse von 8%
Eigenkapitalquote 43.7% 43.8% Stabile Eigenkapitalquote; liegt über der Zielgrösse
NAV pro Aktie CHF 270.08 CHF 264.33 Steigerung um 2.2% trotz Ausschüttung einer Dividende von CHF 20 pro Aktie
Reingewinn pro Aktie CHF 27.36 CHF 26.61 Steigerung um 2.8% aufgrund höherem Liegenschaftser-trag, höherem Gewinn aus Verkäufen und tieferer Steuer-belastung
Reingewinn pro Aktie
ohne Bewertungsdifferenz
CHF 26.47 CHF 24.33 Steigerung um 8.8% dank höherem Liegenschaftsertrag, höherem Gewinn aus Verkäufen und tieferer Steuerbelas-tung; Basis für die Dividende
Dividende pro Aktie CHF 20.00Antrag des
Verwaltungsrats
CHF 20.00 Unveränderte Dividende; entspricht einer Rendite von 6.0% auf dem Börsenkurs per 31.12.2013
Total return pro Aktie 9.3% 7.7% Total return basiert auf der Dividendenrendite und dem Kursgewinn; der SXI Swiss Real Estate Shares TR (–7.8%, Vorjahr: 13.1%) konnte 2013 deutlich übertroffen werden
18
20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur
21 Verwaltungsrat
22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmass nahmen, Revisionsstelle
25 Informationspolitik
26 Mitglieder des Verwaltungsrats
28 Mitglieder der Geschäftsleitung
30 Weitere Kadermitarbeiter Intershop-Gruppe
19CorporateGovernance
20 Corporate Governance
Konzernstruktur Die Intershop Holding AG ist eine Immobiliengesellschaft, die sich auf den Kauf, die Entwicklung
und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert. Die operative Konzernstruktur
ergibt sich aus der folgenden Grafik:
Intershop Holding AGHoldinggesellschaft
Immobiliengesellschaften
- De Bary & Co. AG
- Einkaufszentrum Herti AG
- EZ Volketswil AG
- SGI City Immobilien AG
- SGI Promotion AG
- SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
Dienstleistungsgesellschaften
- Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.
- Intershop Management AG
- Realconsult AG
Assoziierte Gesellschaft
- Corestate Capital AG
Mit der operativen Verwaltung aller Gesellschaften der Gruppe ist die Intershop Management
AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 34 Mitarbeitern die Mehrheit der 58 Angestellten inklusive
der Gruppenleitung. Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften wie auch deren Beteili-
gungsverhältnisse sind auf den Seiten 96 und 97 dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Hol-
ding AG ist keine Gruppengesellschaft kotiert.
Die Intershop Holding AG hat ihren Hauptsitz in Zürich/Schweiz. Die Aktien
des Unternehmens sind an der SIX Swiss Exchange (Valorennummer: 1731394;
ISIN: CH0017313948) kotiert. Die Börsen kapitalisierung per 31. Dezember 2013 betrug
CHF 704 Mio.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.
Aktionariat (in %) 31.12.2013 Offenlegung1)
Patinex AG, Wilen (Martin und Rosmarie Ebner) 34.3 31.12.2013CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 10.0 25.6.2010Relag Holding AG, Hergiswil 4.4 4.12.2007General Oriental Investments SA, Genf 3.4 17.8.2011Grapal Holding AG, Zug 3.1 3.3.2010
1) Freiwillig oder gemäss Börsengesetz (BEHG)
Kapitalstruktur Das Aktienkapital betrug per Ende 2013 unverändert CHF 21 Mio. und setzte sich aus 2’100’000
Inhaberaktien zu nom. CHF 10 zusammen, die voll dividendenberechtigt sind.
Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital; es gibt auch keine Beschränkungen der
Übertragbarkeit.
21Corporate Governance
In den letzten drei Jahren haben keine Kapitalveränderungen stattgefunden. Am Bilanz-
stichtag waren keine Wandelanleihen oder von der Intershop Gruppe ausgegebene
Optionsrechte ausstehend.
Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern unter der Leitung des Präsi-
denten. An der ordentlichen Generalversammlung vom 4. April 2013 wurden die bisherigen
Verwaltungsräte wiedergewählt. In der anschliessenden konstituierenden Sitzung bestimmte
der Verwaltungsrat Dieter Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsiden-
ten. Ab 2014 wird der Präsident durch die Generalversammlung gewählt.
Aufgrund der Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder bestanden 2013 keine Ausschüsse. An der
Generalversammlung 2014 wird beantragt, alle Verwaltungsräte auch in den gesetzlich gefor-
derten Vergütungsausschuss zu wählen. Eine Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrats
ist nicht vorgesehen.
Der Gesamtverwaltungsrat hielt im Berichtsjahr nebst der konstituierenden Sitzung vier ordent-
liche Sitzungen, jeweils eine pro Quartal, ab. Darüber hinaus wurden fünf ausserordentliche
Sitzungen, davon zwei fernmündlich, abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten in der
Regel einen halben Tag, wobei die Vorbereitungssitzung für die Generalversammlung rund zwei
Stunden in Anspruch nahm. Zusätzlich fand im Berichtsjahr ein eintägiger Strategieworkshop
statt. Der Verwaltungsrat war an allen Sitzungen vollständig anwesend. Zu Beginn der ordent-
lichen Sitzungen tagte der Verwaltungsrat in der Regel jeweils rund eine Stunde ohne Teilnah-
me der Geschäftsleitung, wobei der CEO zu einzelnen Traktanden hinzugezogen wurde. An-
schliessend nahm die gesamte Geschäftsleitung an den ordentlichen Sitzungen teil. Ebenfalls
vollständig anwesend war die Geschäftsleitung am Strategieworkshop.
Alle Entscheidungen des Verwaltungsrats werden gemeinsam von allen Mitgliedern getrof-
fen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangt. Bei Stim-
mengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los.
Die Zusammensetzung des Verwaltungsrats wie auch weitere Informationen zu einzelnen Ver-
waltungsräten sind auf den Seiten 26 und 27 ersichtlich.
Laufende Amtszeit Alle Verwaltungsräte werden jährlich einzeln für die Dauer eines Jahres neu gewählt. Es gibt
keine Amtszeitbeschränkungen.
22 Corporate Governance
Kompetenzregelung Mit Ausnahme der unten aufgeführten Aufgaben hat der Verwaltungsrat sämtliche Kompeten-
zen an die Geschäftsleitung delegiert:
– Alle nicht übertragbaren Aufgaben gemäss Artikel 716a Abs. 1 OR;
– Festlegung und Modifikation der Strategie und Anlagepolitik der Gesellschaft;
– Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder;
– Strategische Beteiligungen und Partnerschaftsvereinbarungen (Joint-Ventures);
– Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert;
– Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen);
– Grundsätze der Finanzierungen;
– Abnahme des Budgets;
– Genehmigung des PR-Konzepts;
– Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.
Informations- und Kontroll-
instrumente
Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten Konzernabschluss. Im Rahmen
dieses Reportings wird er auch über wichtige operative Veränderungen informiert. Mit dem Ma-
nagement-Informations-System (MIS) steht ihm ein Informationsmittel zur Verfügung, das die
Entwicklung auf Stufe jeder einzelnen Immobilie aufzeigt und dem Verwaltungsrat mehrmals
jährlich zugestellt wird. Ausgewählte Objekte, allfällige operative und finanzielle Risiken und
wichtige Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung besprochen.
Ebenso werden regelmässig der Fortschritt der Entwicklungsobjekte und die Finanzierungs- und
Liquiditätsplanung eingehend diskutiert. Ferner erhält der Verwaltungsrat jährlich einen Risk
Management Report, der die grössten Risiken und deren möglichen Einfluss darstellt sowie
eine Zusammenfassung der im Rahmen des internen Kontrollsystems (IKS) resultierenden Fest-
stellungen. Bei allen Verwaltungsratssitzungen ist die Geschäftsleitung in der Regel vollständig
anwesend. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für
allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle
mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.
Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung besteht aus vier Mitgliedern. Detaillierte Informationen über die Mitglieder
der Geschäftsleitung sind auf den Seiten 28 und 29 ersichtlich. Es bestehen keine Verträge mit
Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.
Entschädigungen, Beteiligungen
und Darlehen
Der Verwaltungsrat erhält ein fixes Honorar pro Geschäftsjahr, das er nach eigenem
Ermessen festlegt. Die Barauszahlung erfolgt jeweils im darauf folgenden Frühjahr. Allenfalls
notwendige ausserordentliche Leistungen können nach eigenem Ermessen separat vergütet
werden.
Die Entschädigung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus einem Basissa-
lär und einer variablen Leistungskomponente. Das Basissalär wird im Berichtsjahr monatlich aus-
bezahlt, während die variable Entschädigung, nach dem Vorliegen des Abschlusses, im darauf
folgenden Frühjahr vergütet wird. Die gesamte Entschädigung setzt sich wie folgt zusammen:
23Corporate Governance
1) Basissalär
Das Basissalär der Geschäftsleitungsmitglieder wird vom Verwaltungsrat festgelegt und
betrug im Geschäftsjahr zwischen CHF 200‘000.– und CHF 450‘000.– je Geschäftsleitungs-
mitglied.
2) Vertragliche Leistungskomponente
Die vertraglich fixierte Leistungskomponente bewegte sich im Berichtsjahr zwischen 17%
und 20% des Basissalärs. Die Auszahlung dieser Lohnkomponente orientiert sich an der
im Berichtsjahr erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Liegt die Eigenkapitalrendite unter 5%,
so besteht kein Anspruch auf die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskompo-
nente. Bei einer Rendite zwischen 7% und 8% wird die vereinbarte Leistungskomponente
ausbezahlt, während die Auszahlung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10%
maximal verdoppelt wird. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10%
steigt die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente linear. Aufgrund der
Eigenkapitalrendite von 10.3% wird für das Berichtsjahr allen Geschäftsleitungsmitgliedern
das Doppelte der vertraglich vereinbarten Leistungskomponente ausbezahlt.
3) Freie Leistungskomponente
Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Geschäftsleitung eine weitere Leistungs-
komponente nach freiem Ermessen zusprechen. Dabei beurteilt er die Leistungen und den
Erfolg des einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass Vorgaben oder Zielvereinba-
rungen mit dem Geschäftsleitungsmitglied bestehen. Im Berichtsjahr betrugen diese freien
Leistungskomponenten zwischen 80% und 88% der vertraglichen Leistungskomponente.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Möglichkeit, die Leistungskomponenten gemäss
2) und 3) ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf
Jahren zu beziehen (Kaderbeteiligungsplan). Der Bezug erfolgt nach der Generalversammlung
zum Börsenschlusskurs des entsprechenden Tages. Ab einer Eigenkapitalrentabilität von mindes-
tens 6% erhöhen sich die in Aktien bezogenen Leistungskomponenten um 50%, bei einer Ren-
tabilität von ≥ 7% verdoppeln sie sich. Gesperrte Aktien werden bei einem Austritt in der Regel
nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund
von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer
Umstrukturierung gekündigt wird. Im Falle einer Dekotierung der Aktien würden diese ebenfalls
frei gegeben.
Sowohl die Entschädigungen des Verwaltungsrats als auch der Geschäftsleitung werden vom
Gesamtverwaltungsrat festgelegt und jährlich neu beurteilt (inkl. Aktienprogramm). Auf den
Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern wird verzichtet.
Die Entschädigungen an den Verwaltungsrat und an die Mitglieder der Geschäftsleitung sind im
Abschluss der Intershop Holding AG in Anmerkung 7 (Seite 89) offengelegt. Der Anteil der va-
riablen Vergütungen lag je Geschäftsleitungsmitglied im Berichtsjahr zwischen 83% und 112%
des fixen Basissalärs.
24 Corporate Governance
Die Entschädigung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats blieb im Berichtsjahr unverän-
dert. Aufgrund des im Vergleich zum Vorjahr besseren Ergebnisses hat sich die Entschädigung
an die Mitglieder der Geschäftsleitung gesamthaft erhöht.
Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zugunsten von Organmitgliedern oder ihnen
nahestehenden Personen.
Mitwirkungsrechte der Aktionäre Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung
Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist
nur mit schriftlicher Vollmacht möglich.
Statutarische Quoren
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Einberufung der Generalversammlung
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Traktandierung
Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten, können die Traktan-
dierung eines Verhandlungsgegenstandes ver langen. Der entsprechende Antrag muss mindes-
tens vier Wochen vor der Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungs-
gegenstandes und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden.
Eintragung im Aktienbuch
Die Intershop Holding AG verfügt über Inhaberaktien, weshalb kein Aktienbuch geführt wird.
Kontrollwechsel
und Abwehrmassnahmen
Angebotspflicht
Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung des Schwellenwertes von 33 1/3% der
Stimmrechte ein Übernahmeangebot gemäss BEHG zu unterbreiten (opting-out).
Kontrollwechselklauseln
Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich langer Laufzeit
im Sinne von Art. 7.2 RLCG, die Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung vor
unerwünschten Übernahmen schützen sollen. Im Rahmen des Kaderbeteiligungsprogramms
von der Geschäftsleitung bezogene Aktien würden unge achtet der vereinbarten Sperrfrist frei
gegeben, wenn die Intershop Holding AG übernommen wird und der Verwaltungsrat der Über-
nahme zugestimmt hat.
Revisionsstelle Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin, die Revisuisse Price Water-
house AG, wurde am 21. Juli 1992 als Revi sionsstelle im Handelsregister eingetragen.
25Corporate Governance
Leitender Revisor
Seit dem Geschäftsjahr 2008 zeichnet Christian Kessler als leitender Revisor verantwortlich.
Der leitende Revisor darf das Mandat gemäss Art. 730a OR während maximal sieben Jahren
ausführen.
Honorare
Das gesamte Revisionshonorar für den Geschäftsabschluss per 31. Dezember 2013 beträgt
CHF 198’500. Für andere Dienstleistungen insbesondere für Steuerberatung im Zusammenhang
mit Transaktionen wurden zusätzlich CHF 51‘900 bezahlt.
Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision
Im Zusammenhang mit der Prüfungsplanung 2013 hat die Revisionsstelle einen umfassenden
Bericht zuhanden des Verwaltungsrats erstellt, worin insbesondere die wesentlichen Geschäfts-
risiken und Prüffelder aus Sicht der Revision dar gestellt wurden. Daneben finden sich darin nä-
here Erläuterungen zum Prüfungsumfang, den Anforderungen, Erwartungen und dem Honorar.
Dieser Bericht wurde während einer Sitzung zwischen dem Verwaltungsrats präsidenten, dem
CEO, dem CFO und dem Leiter Rechnungswesen sowie der Revisionsstelle be sprochen und der
Gesamtverwaltungsrat in der folgenden Verwaltungsratssitzung vom Präsidenten informiert.
Intershop wählt und beurteilt jährlich die Zusammenarbeit und Leistung der Revisionsstelle und
überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Limite. Im Jahr 2013 wurde die Höhe des Revisi-
onshonorars überprüft und für angemessen befunden.
Der Gesamtverwaltungsrat trifft sich einmal jährlich anlässlich der Besprechung des Jahres-
abschlusses mit der Revisionsstelle und informiert sich über die Prüfungshandlungen und
Erkenntnisse, die ihm in einem umfassenden Bericht bereits im Voraus zur Kenntnis gebracht
worden sind. Dabei werden sich abzeichnende Veränderungen auf gesetzlicher oder regulato-
rischer Ebene sowie deren Einflüsse auf die Intershop-Gruppe eingehend erläutert. Bei Bedarf
wird die Revisionsstelle auch zu weiteren Sitzungen beigezogen.
Informationspolitik Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen Berichterstattung über den
Geschäftsgang. Die Konzernrechnung wird seit dem Geschäftsjahr 2013 nach Swiss GAAP FER
erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Ad-hoc-Publi kation veröffentlicht (ht-
tp://www.intershop.ch/mitteilungen). Int eressenten können sich für die elektronische Zustellung
von Ad-hoc-Publikationen sowie für den Bezug der gedruckten Geschäftsberichte unter (http://
www.intershop.ch/ueber-uns/adressenkontakt) registrieren. Weitere Informationen über die
Gesellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar.
Kontaktperson für Investor Relations ist Cyrill Schneuwly, Intershop Holding AG, Giessereistrasse 18,
Postfach 1601, CH-8031 Zürich, Telefon +41 44 544 10 00, [email protected]
26 Corporate Governance
Mitglieder des Verwaltungsrats Dieter Marmet, 1966, Schweizer, Zürich
Ausbildung lic. oec. publ., Volkswirt
Beruflicher Hintergrund – Unternehmenspublizist,
Zürcher Kantonalbank, 1993–1994
– Berater, Wüest & Partner, Zürich, 1994–1998
– Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 1999–2005
– Managing Partner, Wüest & Partner AG, Zürich,
2005–2010
– Geschäftsführer und Inhaber der Senozon (Schweiz) AG,
Zürich, 2012–2013
Heutige Tätigkeiten – Selbstständiger Unternehmensberater
– M itglied des Verwaltungsrats der Rakali AG, Zürich
– Mitglied des Advisory Boards für «Realmatch360.com» der
Immo Marktdaten AG, Wollerau (ab 2014)
Verwaltungsrat Intershop – Nicht-exekutives Mitglied seit 2010
– Präsident seit 2011
– Gewählt bis zur Generalversammlung 2014
Hans-Peter Ruesch, 1962, Schweizer, Pfäffikon/SZ
Ausbildung Handelsdiplom, Betriebsökonom HWV
Beruflicher Hintergrund – Revisionstätigkeit, Gesellschaft für Bankenrevision GBR,
Basel, 1982–1984
– Broker, Compagnie Financière Tradition SA, Lausanne,
1984–1985
– Controller und In-House-Banking, Marc Rich & Co. AG,
Zug, 1989–1991
– Verantwortlicher Treasurer für das internationale
Geschäft, Vorwerk International, Wollerau, 1991–2007
Heutige Tätigkeiten – Präsident des Verwaltungsrats:
– PK Assets AG, Wilen
– PK Forex AG, Wilen
– XANORA AG, Zug
– Mitglied des Beirats der Cross Equity Partners AG, Zürich
– Mitglied des Verwaltungsrats der Micro-Macinazione SA,
Molinazzo di Monteggio
– Mitglied des Anlagekomitee Wertschriften der Credit Suisse
Anlagestiftung 2. Säule CSA, Zürich
Verwaltungsrat Intershop – Nicht-exekutives Mitglied seit 2009
– Vizepräsident seit 2012
– Gewählt bis zur Generalversammlung 2014
27Corporate Governance
Charles Stettler, 1949, Schweizer, Stäfa
Ausbildung Studium an der juristischen Fakultät der Universität Zürich;
Erwerb Zürcher Notariatspatent; Executive Program,
London Business School
Beruflicher Hintergrund – Zürcher Kantonalbank 1976–2010:
– Departement Kredite: Stabsleiter,
Bereichsleiter Immobilienfinanzierungen,
Leiter einer Marktregion, 1976–1996
– stv. Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden,
1996–2001
– Leiter Geschäftseinheit Privatkunden,
Mitglied der Generaldirektion, 2001–2006
– Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden,
stv. CEO, 2006–2010
Heutige Tätigkeiten – Präsident des Verwaltungsrats:
– Allco AG, Lachen/Zürich
– Kaufmann Architekten AG, Rapperswil-Jona
– Susanit Holding AG, Rüschlikon
– Mitglied des Verwaltungsrats:
– AIL Swiss-Austria Leasing AG, Opfikon
– AIL Swiss-Austria Holding AG, Opfikon
– BZ Bank Aktiengesellschaft, Wilen bei Wollerau
– Gadola Holding AG, Grüningen
– Gewerbe- und Wohnpark AG, Wald
– InvestInvent AG, Zürich
– Lienhardt & Partner Privatbank, Zürich
– Soorpark AG, Bütschwil
– Wyler AG, Winterthur
– Mitglied des Aufsichtsrats der Sto-Gruppe,
Stühlingen, Deutschland
– Präsident der Anlagekommission Immobilien der
Swisscanto Asset Management AG, Zürich
– Präsident der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof, Zürich
Verwaltungsrat Intershop – Nicht-exekutives Mitglied seit 2011
– Gewählt bis zur Generalversammlung 2014
Keiner der Verwaltungsräte hatte in den drei dem Geschäftsjahr vorangegangenen Jahren so-
wie im Geschäftsjahr 2013 eine operative Funktion in der Intershop-Gruppe oder stand mit der
Gruppe in einer wesentlichen geschäftlichen Beziehung.
28 Corporate Governance
Mitglieder der Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Hittnau
Ausbildung Betriebsökonom FH, dipl. Wirtschaftsprüfer
Beruflicher Hintergrund – Tätigkeit beim Schweizerischen Bankverein, Zürich,
1980–1987
– Wirtschaftsprüfung und -beratung, Zürich,
1990–1995
– Corporate Controller bei internationaler
Dienstleistungs- und Handelsgruppe, Baar,
1995–1997
– Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe,
1998–2008
Heutige Tätigkeiten – Chief Executive Officer der Intershop-Gruppe, seit 2008
– Mitglied des Verwaltungsrats, mobilezone holding ag,
Regensdorf, seit 2009
– Mitglied des Investment Committee der Corestate Capital
AG, Zug, seit August 2013
Christian Baldinger, 1965, Schweizer, Freienbach/SZ
Ausbildung Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur NDS FH
Beruflicher Hintergrund – Selbstständiger Architekt, 1992–1993
– Architekt/Projektleiter, heutige
TK Architekten AG, Zürich, 1995
– Leitender Architekt, Kamata AG, Baar, 1996–1997
– Leitender Architekt und Gesellschafter,
Kamata GmbH, Zürich, 1997–1999
– Geschäftsführer, Baldinger Architekten GmbH, Zürich,
1999–2004
– Leiter Entwicklung der Intershop-Gruppe,
2004–2007
Heutige Tätigkeiten – Leiter Bau und Entwicklung der Intershop-Gruppe, seit
2008
– Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessens-
bindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
29Corporate Governance
Thomas Kaul, 1970, Schweizer, Uster
Ausbildung lic. oec., Betriebswirt
Beruflicher Hintergrund – Corporate Finance Advisor, UBS AG, Zürich,
1996–2000
– Stv. CFO, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich,
2001–2004
– Chief Financial Officer, Züblin Immobilien Holding AG,
Zürich, 2005–2006
– Real Estate Private Equity Investment Manager,
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG,
Zürich, 2007–2010
– Chief Financial Officer, Gutta International AG,
Zug, 2010–2012
Heutige Tätigkeiten – Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe, seit 2012
– Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen
ausserhalb der Intershop-Gruppe
Andreas Wirz, 1970, Schweizer, Zürich
Ausbildung Dipl. Architekt ETH
Beruflicher Hintergrund – Selbstständiger Architekt, 1994–1997
– Consultant, Wüest & Partner AG, Zürich,
1998–2006
– Investment Advisor, Rossberg Capital AG,
Zug, 2006–2007
– Interimsmanagement für private Immobiliengesellschaft,
2008
Heutige Tätigkeiten – Leiter Portfolio-Management der Intershop-Gruppe, seit
2008
– Mitglied des Verwaltungsrats der Corestate Capital AG,
Zug, seit August 2013
30 Corporate Governance
Weitere Kadermitarbeiter
der Intershop-Gruppe
Intershop Management AG Peter Blaser, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bauten
Philippe Burkhard, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Nicoletta Cefalà, Mitglied des Kaders, Leiterin Verkauf
Silvia Fitzi, Mitglied des Kaders, Teamleiterin Bewirtschaftung
Richard Frei, Mitglied der Direktion, Leiter Controlling
Ruedi Graf, Mitglied des Kaders, Teamleiter Bewirtschaftung
Christoph Grundl, Mitglied des Kaders, Treasury
Elvira Hofmann, Mitglied des Kaders, Leiterin Bewirtschaftung
Ian Keeble, Mitglied der Direktion, Leiter Rechnungswesen
Ivo Läuppi, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung
Markus Lisibach, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung
Barbara Schwager, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Centre St Roch – Vivianne André, Leiterin Objektverwaltung Centre St Roch, Yverdon
Yverdon-les-Bains S.A.
Realconsult AG Christian Strebel, Geschäftsführer
31Strategie undAnlagepolitik
32 Strategie und Anlagepolitik
32 Strategie und Anlagepolitik
Strategie und Anlagepolitik Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen Mehrwert auf Investiti-
onen zu erwirtschaften und diesen innerhalb mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei
der Fokus auf Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Dies ist
der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der Flächen-, Nutzungs- und Mie-
terstruktur sowie Kostenreduktion der Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden
kann. Die Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden Märkte und Rah-
menbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig zu erkennen und zu sichern.
Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung möglich.
Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine Investition in Objekte im
Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesell-
schaften sowie Joint Ventures sind nicht ausgeschlossen.
Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien im Wert
von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer Franken. Die Anlagen werden auf mindestens
20 Objekte verteilt, wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der Ver-
kehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil am Gesamtinvestment darf
die Grenze nicht übersteigen, die zu einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Koller» führen
würde, und ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt.
Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten, liegt der Fokus vor
allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Die Erträge der Büroflächen dürfen zwei
Drittel sowie die jenigen der Detailhandels- und Gewerbeflächen je 50% der Gesamtmieterträge
nicht überschreiten.
Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die Hauptverkehrsachsen der
Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist allerdings die nutzungsadäquate
Lage der Immobilie als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte Stand-
orte und Lagen aus, die aufgrund der Häufung von Luxus- und Liebhaberobjekten stark volatilen
Mietpreis- und Wertschwankungen unterliegen.
Investitionen im Ausland sind möglich.
Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt sein.
33Strategie und Anlagepolitik
Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop an, die Anlagen zu rund
zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zins-
oder allfälligen Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbe-
triebes genutzt.
Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden an die Aktionäre
ausgeschüttet.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat der Gesellschaft
bestimmt und kann ausschliesslich durch diesen modifiziert werden.
34 Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr
Intershop hat 2013 mit dem Bau der zwei Eigentumswohnungs-
anlagen «Résidence Bel Orne» in Lausanne und «eden5» in Zü-
rich begonnen.
In Lausanne entstehen auf einem ehemaligen Büro- und Gewer-
beareal 74 attraktive Wohnungen. Die Fertigstellung ist für das
vierte Quartal 2014 vorgesehen. Am Bilanzstichtag waren 73 Ein-
heiten verkauft.
Nach erfolgreicher Realisierung der Vorgängerprojekte «eden-
eins» und «edendrei» erstellt Intershop an der Rüdigerstrasse in
Zürich mit «eden5» eine weitere Anlage mit 27 Wohnungen in
bewährter Qualität. Bereits mit Baubeginn waren alle Einheiten
verkauft. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2015 vorgesehen.
Auf dem heutigen Areal des «AuCenters» ist eine neue Überbau-
ung mit zwei Drittel Wohnungs- und einem Drittel Gewerbe- und
Dienstleistungsflächen angedacht, da für eine industrielle Nut-
zung keine ausreichende Nachfrage mehr besteht.
«Résidence Bel Orne», Lausanne, Wohnungen im Stockwerkeigentum
«eden5», Zürich, Wohnungen im Stockwerkeigentum
«AuPark», Au-Wädenswil, Umnutzungsprojekt eines Industrieareals
Entwicklungen im Berichtsjahr
35Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr
Basel, Schützengraben 21
Sissach, Hauptstrasse 93
Genf, Rue Jean-Charles Amat 15
St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159
Verkäufe im Berichtsjahr
Wie in den Vorjahren wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013 Opportunitäten zum Ver-
kauf von Liegenschaften genutzt, um die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren.
36
37Intershop-Gruppe Konzernrechnung2013
38 Konsolidierte Bilanz
39 Konsolidierte Erfolgsrechnung
40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals
41 Konsolidierte Geldflussrechnung
42 Grundsätze der Rechnungslegung
43 Konsolidierungsgrundsätze
48 Risikomanagement
51 Anmerkungen zur Konzernrechnung
68 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften
72 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
74 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien
76 Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers
82 Bericht der Revisionsstelle
Konsolidierte Bilanz(in CHF 1’000)
Anmerkungen 31.12.2013 31.12.2012angepasst
Aktiven UmlaufvermögenFlüssige Mittel 4 28’106 23’782Wertschriften 10’156 0 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 710 556Sonstige kurzfristige Forderungen 5 164 61Rechnungsabgrenzungen 5 1’817 1’697 Total Umlaufvermögen 40’953 26’096
AnlagevermögenRenditeliegenschaften 6 1’090’197 1’130’830Entwicklungsliegenschaften 7 117’446 87’222Promotionsliegenschaften 8 29‘489 18‘700Beteiligungen an assoziierter Gesellschaft 9 13‘008 0Übrige Sachanlagen 187 182Derivative Finanzinstrumente 12 3‘013 0Latente Steuerguthaben 13 54 609Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen 23 2‘423 2‘671 Total Anlagevermögen 1’255’817 1’240’214
Total Aktiven 1’296’770 1’266’310
Passiven Kurzfristiges FremdkapitalKurzfristige Finanzverbindlichkeiten 12 58‘550 33‘309Derivative Finanzinstrumente 12 0 442Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 10 22‘652 7‘267Steuerverbindlichkeiten 18‘013 17‘873Kurzfristige Rückstellungen 11 1‘200 1‘680Rechnungsabgrenzungen 10 16‘823 15‘889 Total kurzfristiges Fremdkapital 117’238 76’460
Langfristiges FremdkapitalLangfristige Finanzverbindlichkeiten 12 485‘915 505’550Derivative Finanzinstrumente 12 10‘016 17‘372Latente Steuerverbindlichkeiten 13 114’243 109’767Langfristige Rückstellungen 11 2‘184 2‘059 Total langfristiges Fremdkapital 612’358 634’748
Total Fremdkapital 729’596 711’208
EigenkapitalAktienkapital 14 21’000 21’000Gewinnreserven 546’174 534’102 Total Eigenkapital 567’174 555’102
Total Passiven 1’296’770 1’266’310
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
38
Konsolidierte Erfolgsrechnung(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2013 2012angepasst
Liegenschaftsertrag 17 87’197 82’566Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 18 9’280 8’625Übriger Erfolg 19 2’770 3’652
Total betrieblicher Ertrag 99’247 94’843
Liegenschaftsaufwand 20 9’541 8’834Personalaufwand 21 8’810 8’758Administrativer Aufwand 22 1’558 1’706
Total betrieblicher Aufwand 19’909 19’298
Bewertungsveränderungen 24 2’527 6’522
Betriebsergebnis (EBIT) 81’865 82’067
Finanzertrag 25 1’100 2’205Finanzaufwand 25 –14’985 –15’772Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft 245 0Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 68’225 68’500
Ertragssteuern 26 –10’785 –12’634
Reingewinn 57’440 55’866
Es bestehen keine Minderheitsanteile.
Reingewinn pro Aktie (CHF) 27 27.36 26.61Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) 27 27.36 26.61
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
39Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
40 Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals(in CHF 1’000)
Anmerkungen Aktienkapital
Einbehaltene
Reserven1) Goodwill
Bewertung
Absicherungs-
instrumente
Eigene
Aktien Total Kapital
Stand per 31.12.2011 nach IFRS 21’000 533’145 0 –13’729 0 540’416Anpassungen auf Swiss GAAP FERAnpassung Aktiven aus Personalvorsorge2) 1‘840 1‘840Anpassung Kaderbeteiligungsplan2) –800 –800Stand per 1.1.2012 nach Swiss GAAP FER 21‘000 534‘185 0 –13‘729 0 541‘456
Kauf eigene Aktien -804 –804Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –4 804 800Dividendenzahlung –41‘960 –41‘960Veränderung derivative Finanzinstrumente 12 –256 –256Reingewinn 2012 55’866 55’866Stand per 31.12.2012 21’000 548’087 0 –13’985 0 555’102
Kauf eigene Aktien –868 –868Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –28 868 840Dividendenzahlung –41’950 –41’950Veränderung derivative Finanzinstrumente 12 8’487 8’487Goodwill aus Kauf assoziierter Gesellschaft 9 –11’877 –11’877Reingewinn 2013 57’440 57’440Stand per 31.12.2013 21’000 563’549 –11’877 –5’498 0 567’1741) Davon nicht ausschüttbare gesetzliche Reserven von TCHF 39'469 (TCHF 35'112)2) Details zur Überleitung siehe S. 42f.
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
41Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Konsolidierte Geldflussrechnung(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2013 2012angepasst
Reingewinn 57’440 55‘866Ertragssteueraufwand 10’785 12’634Bewertungsveränderungen 24 –2’527 –6‘522Abschreibungen 94 148Zinsertrag 25 –522 –653Übriger Finanzerfolg –578 –1‘552Zinsen erhalten 468 876Zinsaufwand 25 14’925 15‘772Zinsen bezahlt –14’888 –16‘647Ertragssteuern bezahlt –7’771 –9’155Veränderung der Rückstellungen –355 –835Ergebnis assoziierte Gesellschaft –245 0Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen –9’280 –8‘638Veränderungen des Nettoumlaufvermögens 2’260 –1‘226
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 49’806 40‘068
Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften –11’156 –17‘813Einzahlungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften 35’619 27‘094Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften –1’781 –48‘197Einzahlungen aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften 0 7‘153Auszahlungen für Investitionen in Promotionsliegenschaften –11’428 –2‘219Einzahlungen aus Verkauf von Promotionsliegenschaften 15’126 3‘457Auszahlungen für Investition in Beteiligung an assoziierter Gesellschaft –24’635 0Auszahlungen für Kauf von Wertschriften –33’019 –10’000Einzahlungen aus Verkauf von Wertschriften 23’107 20’233Auszahlungen für Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen –99 –99Einzahlungen aus Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen 0 33
Geldfluss aus Investitionstätigkeit –8’266 –20’358
Aufnahme von Darlehen und Hypotheken 39’115 36‘000Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken –33’513 –22‘944Dividendenausschüttung –41’950 –41’960Kauf eigener Aktien –868 –804
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit –37’216 –29‘708
Zu-/Abnahme der flüssigen Mittel 4’324 –9‘998
Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar 23’782 33’780
Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember 28’106 23’782
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.
42 Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Grundsätze der Rechnungslegung
Basis der Konsolidierung Die konsolidierte Jahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit
den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschlies-
slich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange
erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage (true and fair view).
Änderung der Rechnungsle-
gungsgrundsätze
Die konsolidierte Jahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde erstmals in Übereinstim-
mung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt. Bis und mit
dem Geschäftsjahr 2012 hat die Intershop-Gruppe für die Erstellung der Konzernrechnung die
International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt. Aufgrund der zunehmenden Re-
gulierungsdichte und Geschwindigkeit von Anpassungen bei IFRS hat der Verwaltungsrat der
Intershop Holding AG beschlossen, die Rechnungslegung ab 1.1.2013 auf den auf Schweizer
Verhältnisse zugeschnittenen Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER umzustellen.
In Anwendung von FER 31.2 wurden die Bilanz per 31.12.2011 bzw. 1.1.2012 (Überleitungszeit-
punkt) sowie die Erfolgsrechnung des Jahres 2012 (Vorperiode) an Swiss GAAP FER angepasst.
Die Überleitungsrechnung ist nachfolgend dargestellt und findet auch im Eigenkapitalnachweis
Niederschlag.
Die Anpassungen aus der Umstellung betreffen folgende Sachverhalte:
Personalvorsorge
Gemäss Swiss GAAP FER erfolgt keine Unterscheidung der Vorsorgepläne in beitrags- oder
leistungsorientierte Pläne. Nach FER 16 muss eine Vorsorgeverpflichtung erfasst werden, sofern
eine Unternehmung eine wirtschaftliche Verpflichtung hat, zur Behebung einer Unterdeckung
einer Vorsorgeeinrichtung beizutragen. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt,
sofern dieser für künftige Vorsorgeaufwendungen der Gesellschaft verwendet werden kann.
Arbeitgeberbeitragsreserven oder vergleichbare Posten, die für zukünftige Beiträge verwendet
werden können, werden im Umfang des wirtschaftlichen Nutzens aktiviert. Die wirtschaftli-
chen Auswirkungen von Über- und Unterdeckungen in Vorsorgeeinrichtungen auf den Konzern
sowie die Veränderung von Arbeitgeberbeitragsreserven werden neben den auf die Periode
abgegrenzten Beiträgen erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Für die Bemessung ist die
finanzielle Situation der Vorsorgeeinrichtung relevant. Bei schweizerischen Personalvorsorge-
einrichtungen bilden die nach FER 26 «Rechnungslegung von Personalvorsorgeeinrichtungen»
erstellten Jahresabschlüsse die Grundlage.
Kaderbeteiligungsplan
Die Abgrenzung der Entschädigung in Aktien im Rahmen des Kaderbeteiligungsplans, welche
nach IFRS am Bilanzstichtag geschätzt wurde, ist gemäss Swiss GAAP FER als Verpflichtung
auszuweisen und wird erst im Zeitpunkt der Zuteilung der Aktien im Eigenkapital erfasst.
Darstellung und Gliederung
Die Darstellung und Gliederung der Jahresrechnung wurde an die Anforderungen von Swiss
GAAP FER angepasst. In der Erfolgsrechnung wird der Erfolg aus Promotionsliegenschaften
zusammen mit den Erfolgen aus Liegenschaftsverkäufen dargestellt, wobei der Ertrag und der
Aufwand aus Promotionsliegenschaften nicht mehr separat dargestellt werden. In der Bilanz
wird der gesamte Immobilienbestand einschliesslich der Promotionsliegenschaften im Anlage-
vermögen ausgewiesen. Eine Aufteilung auf Umlauf- und Anlagevermögen erfolgt nicht mehr.
43Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Dies hat zur Folge, dass die Promotionsaktivitäten in der Geldflussrechnung in der Investitions-
tätigkeit und nicht mehr in der Geschäftstätigkeit abgebildet werden.
Überleitungsrechnung
Die Auswirkungen der erfolgten Anpassungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis in der
Konzernrechnung stellen sich wie folgt dar:
(in CHF 1’000) 1.1.2012 31.12.2012Eigenkapital (IFRS) 540’416 554’315Anpassung Aktiven aus Personalvorsogeeinrichtung 1’840 1’587Anpassung Kaderbeteiligungsplan –800 –800Eigenkapital (Swiss GAAP FER) 541‘456 555‘102
(in CHF 1’000) 2012Reingewinn (IFRS) 56’119Anpassung Aktiven Personalvorsorgeeinrichtung in Personalaufwand und Finanzergebnis
–322
Anpassung Steuern 69Reingewinn (Swiss GAAP FER) 55’866
Konsolidierungsgrundsätze
Konsolidierungskreis Die Konzernrechnung umfasst die Jahresabschlüsse der Intershop Holding AG und der Konzern-
gesellschaften, die durch die Intershop Holding AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% der
Stimmen gehalten oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung zusammengefasst werden
(nachfolgend auch «Intershop-Gruppe» oder «Gruppe»). Diese Beteiligungen werden vollkon-
solidiert. Anteile an assoziierten Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen
werden zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode). Beteili-
gungen mit einem Anteil von weniger als 20% werden zum Anschaffungswert abzüglich einer
Wertberichtigung bei entsprechender Wertminderung bilanziert. Die konsolidierte Jahresrech-
nung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzernge-
sellschaften per 31. Dezember 2013.
Konzerninterne Transaktionen
und Beziehungen
Sämtliche konzerninternen Guthaben und Verbindlichkeiten sowie konzerninternen Leistungen
wurden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.
Kapitalkonsolidierung Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Akquisitions-Methode. Dabei wird das Eigenkapital
der Konzerngesellschaften per Erstkonsolidierung bzw. für neue Gesellschaften zum Zeitpunkt
der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung der Muttergesellschaft verrechnet. Ein nach
dieser Neubewertung verbleibender Goodwill (Differenz zwischen dem Kaufpreis und den an-
teiligen Nettoaktiven) wird mit dem Eigenkapital verrechnet. Ein in früheren Perioden mit dem
Eigenkapital verrechneter Goodwill wird bei der Veräusserung der Konzerngesellschaft zu sei-
nem ursprünglichen Wert mit dem Verkaufspreis verrechnet. Im Laufe des Jahres veräusserte
Gesellschaften werden ab Verkaufsdatum von der Konzernrechnung ausgeschlossen.
Die Anteile der Minderheitsaktionäre am konsolidierten Eigenkapital und am Geschäftsergebnis
werden gesondert ausgewiesen. Gegenwärtig sind keine Minderheitsanteile ausstehend.
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
44
Fremdwährungsumrechnung Die Berichtswährung der konsolidierten Jahresrechnung sowie aller Konzerngesellschaften ist
Schweizer Franken (CHF). Die einzelnen Tochtergesellschaften erstellen ihre Abschlüsse in Lo-
kalwährung. Werden keine anderen Angaben gemacht, erfolgt die Darstellung in CHF 1‘000.
Kursgewinne und –verluste aus Transaktionen in Fremdwährung und aus Anpassungen von
Fremdwährungsbeständen am Bilanzstichtag werden erfolgswirksam erfasst. Für die Fremdwäh-
rungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet:
Stichtagskurs DurchschnittskursWährung 31.12.2013 31.12.2012 2013 2012EUR 1.226 1.207 1.229 1.205
Segmentberichterstattung Die vollkonsolidierten Gesellschaften der Intershop-Gruppe sind derzeit ausschliesslich im Markt
Schweiz tätig und führen keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfo-
lio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird
als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur
Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschafts-
arten separat ausgewiesen.
Bewertungsgrundsätze Im Grundsatz werden historische Wertansätze (Anschaffungs- oder Herstellkosten) gewählt. Da-
von ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Wertschriften sowie
die Absicherungsgeschäfte, die zu Marktwerten bilanziert werden. Die Bewertung erfolgt für
alle Konzerngesellschaften nach denselben Grundsätzen.
Flüssige Mittel Unter den flüssigen Mitteln werden Kassen-, Post- und Bankguthaben sowie Festgelder mit
einer Laufzeit unter 90 Tagen zu Nominalwerten bilanziert.
Wertschriften Bei Wertschriften handelt es sich um marktgängige, leicht realisierbare Geld- und Kapitalanla-
gen. Sie werden zum Marktwert bilanziert. Marktwertveränderungen werden erfolgswirksam
im Finanzergebnis verbucht.
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
Diese Position enthält Forderungen aus der ordentlichen Geschäftstätigkeit, d.h. vor allem Miet-
forderungen, die zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichti-
gungen bilanziert werden. In der Regel werden Mietausstände, die älter als zwei Monate sind,
als gefährdet betrachtet. Sie werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der
Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Lie-
genschaftsertrag» ausgewiesen.
Sonstige Forderungen und
Rechnungsabgrenzungen
Sonstige Forderungen werden zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger
Wertberichtigungen bilanziert.
Renditeliegenschaften Renditeliegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken und werden zum Marktwert bi-
lanziert. Dieser wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unab-
hängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter
Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die
Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
45Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Entwicklungsliegenschaften Liegenschaften im Bau mit dem Ziel der späteren Nutzung als Renditeliegenschaft sowie Liegen-
schaften für die eine Entwicklung vorgesehen ist, werden bereits während der Bau- bzw. Ent-
wicklungsphase zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Entwicklungsliegenschaften wird
unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschafts-
schätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter
Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Entwicklungsliegenschaften
werden nicht abgeschrieben.
Promotionsliegenschaften Promotionsliegenschaften sind Immobilien, die zum Verkauf unmittelbar nach Bauvollendung
bestimmt sind. Sie werden als Sachanlagen im Bau zu Herstellungskosten abzüglich allfälliger
Wertberichtigungen bilanziert. Der Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften wird
als Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen ausgewiesen.
Beteiligungen an assoziierten
Gesellschaften
Beteiligungen an Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden als asso-
ziierte Gesellschaften klassiert und zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert
(Equity Methode).
Übrige Sachanlagen Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen
Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungs-
dauer von drei bis fünf Jahren.
Personalvorsorge Die Gruppe verfügt über mehrere Vorsorgepläne für die Mitarbeitenden der Konzerngesellschaf-
ten, die in Übereinstimmung mit den rechtlichen Gegebenheiten in der Schweiz in eigenstän-
digen Stiftungen oder Versicherungsplänen organisiert sind. Sie erbringen Leistungen im Fall
von Alter, Tod oder Invalidität. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmer-
beiträge. Die Beiträge berechnen sich in Prozenten des versicherten Lohns. Die Erfolgsrechnung
enthält die in einer Periode geschuldeten Zahlungen an die Träger der Vorsorge sowie den lau-
fenden Aufwand für die Erfüllung der übrigen Vorsorgepläne. Die Bewertung und der Ausweis
der Schweizer Vorsorgeverpflichtungen erfolgen gemäss FER 16. Tatsächliche wirtschaftliche
Auswirkungen von Vorsorgeplänen auf das Unternehmen werden per Bilanzstichtag berücksich-
tigt. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt dann, wenn dieser für den künfti-
gen Vorsorgeaufwand der Gesellschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird
passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Gesondert
bestehende frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserven sind als Aktivum erfasst. Die Differenz
zwischen den jährlich ermittelten wirtschaftlichen Nutzen und Verpflichtungen sowie die Verän-
derung der Arbeitgeberbeitragsreserve wird über die Erfolgsrechnung als Personalaufwand bzw.
Finanzertrag erfasst.
Finanzverbindlichkeiten Die in der Regel langfristig abgeschlossenen Darlehen und Hypotheken werden zum Nominal-
wert als langfristige Finanzverbindlichkeiten bilanziert. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen
Tranchen werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.
Derivative Finanzinstrumente In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente in der Regel für Absicherungsge-
schäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Anschaffungswert in die Bilanz einge-
setzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die dabei resultierenden Marktwertverän-
derungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst,
sofern die abzusichernden Cashflows mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten. Wertveränderun-
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
46
gen bei Derivaten ohne Absicherungszweck werden erfolgswirksam verbucht. Die innerhalb von
zwölf Monaten fälligen Kontrakte werden im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen.
Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Verbindlichkeiten werden
zum Nominalwert bilanziert.
Rückstellungen Rückstellungen sind auf Ereignissen in der Vergangenheit begründete Verpflichtungen, deren
Höhe und/oder Fälligkeiten ungewiss, aber abschätzbar sind. Rückstellungen werden auf der
Basis der wahrscheinlichen, erwarteten Mittelabflüsse bilanziert, per Bilanzstichtag neu beurteilt
und entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz- oder langfristig ausgewiesen.
Latente Steuerguthaben und
-verbindlichkeiten
Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die
Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und
den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten
geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt.
Darin enthalten sind die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der
Ermittlung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen indi-
viduellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer
jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Halte-
dauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge
zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten
Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den
anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Darüber hinaus bestehende latente
Steuerguthaben aus Verlustvorträgen werden nur aktiviert, sofern deren Realisierung wahr-
scheinlich ist.
Ertragssteuern Die laufenden Ertragssteuern werden mit den aktuellen Steuersätzen aufgrund der zu erwar-
tenden steuerlichen Jahresergebnisse entsprechend den jeweiligen steuerlichen Gewinnermitt-
lungsvorschriften berechnet und als Steuerverpflichtungen ausgewiesen.
47Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Ertragsausweis
Der «Liegenschaftsertrag» beinhaltet den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug
von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Er-
folgsrechnung erfasst.
Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz
zwischen dem realisierten Netto-Verkaufspreis von Rendite- oder Entwicklungsliegenschaften
(d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern)
und dem am letzten Bilanzstichtag verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtspe-
riode getätigter wertvermehrender Investitionen. Diese Position enthält auch den Erfolg aus
dem Verkauf von Promotionsliegenschaften. Er wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen
Einheiten verbucht.
Der «übrige Erfolg» enthält insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (in der Regel
Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der «Liegen-
schaftsaufwand» besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemei-
nem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen).
Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- so-
wie die Entwicklungsliegenschaften werden durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer
bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des Marktwertes werden als «Bewertungsverände-
rungen» in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Einschätzungen und Annahmen
Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Ein-
schätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden
Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen
und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzun-
gen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter
den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen
werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzun-
gen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen,
sind nachfolgend dargestellt:
Marktwert der Rendite- und
Entwicklungsliegenschaften
Der Marktwert der Liegenschaften wird von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer be-
stimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen können den Marktwert der
Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.
Rückstellungen Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen aufgrund
einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht
ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben
werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.
Latente Steuerverbindlichkeiten Die Berechnung der latenten Steuerverbindlichkeiten basiert auf aktuellen respektive erwarteten
Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Verände-
rungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer abweichende Besitzesdauern
können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
48
Risikomanagement
Grundsatz Dem Risikomanagement wird in der Intershop-Gruppe ein hoher Stellenwert beigemessen und
regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Ver waltungsratssitzungen thematisiert. Die folgen-
den Risiken können grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den Wert
der Gesellschaft haben.
Marktrisiko Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfrage nach Mietflächen und
somit das Niveau der Mietpreise wie auch den Abbau der Leerstände. Da die regionalen und
branchenspezifischen Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines sowohl
geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten Immobilienportfolios diesem Risiko zu
begegnen. Die in der Bewertung berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neu-
bewertung vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken verifiziert. Der
Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird vom Schätzer unter Berücksichtigung der
aktuellen Marktentwicklung individuell je Liegenschaft festgelegt.
Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden Mietmarktprei-
se aller Liegenschaften um 5% hätte per Bilanzstichtag eine Aufwertung des Rendite- und
Entwicklungsliegenschaftsport folios um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%)
beziehungsweise eine Abwertung um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%)
zur Folge.
Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen auf mindestens 20 Ob-
jekte verteilt sein und der Verkehrswert eines Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte
nicht überschreiten. Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels- und
Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen ist bei der Büronutzung
auf zwei Drittel und bei den anderen beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop
investiert ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem Mietpreisniveau,
die in der Regel weniger stark auf Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagie-
ren.
Kreditrisiko Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird die Solvenz der Mieter,
was zu Mietzinsausfällen führen kann. Inter shop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem
sehr grossen Mieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über eine überdurch-
schnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein aktives Debitorenmanagement
Rechnung getragen. Mietzinse, die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertbe-
richtigt, ausser die Forderung könne aufgrund des konkreten Sachverhaltes als nicht gefährdet
betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen
gegenüber Mietern, die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden unver-
züglich wertberichtigt. Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen ausschliesslich bei erstklassigen
Unternehmen (in der Regel mindestens A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kre-
ditrisiko entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.
49Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Zins- und Refinanzierungsrisiko Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik sollen die Immobilien
zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden. Entsprechend besteht eine Abhängigkeit
von der Entwicklung der Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester
Bestandteil der Strategie von Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des Fremdkapitals mit fester
Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauf-
lösungen zu verhindern. In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zins bindung
zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation (z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann
die durchschnittliche Zins bindung auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt Inter-
shop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der Hypotheken mit kurzfristiger
Zinsbindungen können auch Zins absicherungsgeschäfte eingesetzt werden.
Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Veränderung des Zinsniveaus um einen
halben Prozentpunkt (50 Basispunkte) die jährlichen Zinskosten der Kredite ohne feste Zinsbin-
dungen um CHF 0.12 Mio. (CHF 0.15 Mio.) erhöhen respektive um CHF 0.01 Mio. (CHF 0.01
Mio.) reduzieren. Der Einfluss der Cashflow Hedges auf das Eigenkapital beliefe sich bei höheren
Zinsen (50 Basispunkte) auf CHF 6.2 Mio. (CHF 6.2 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF
–6.8 Mio. (CHF –6.4 Mio.).
Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert (Fair Value) der
Liegenschaften haben, da die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Kor-
relation mit dem Zinssatz für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste Teil
der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit von den Umsätzen stehen
(Umsatzmieten), sollte sich bei steigender Infla tion der Wert der Liegenschaft, trotz höheren
Diskontierungszinssätzen, über eine längere Zeit wieder angleichen. Eine Reduktion des durch-
schnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um 0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Rendite-
liegenschaften um CHF 23 Mio. respektive 1.9% (CHF 23 Mio. resp. 1.9%) erhöhen respektive
bei entsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 23 Mio. respektive –1.9% (CHF 23
Mio. resp. –1.9%) reduzieren.
Liquiditätsrisiko Das Ziel des Liquiditätsmanagements der Intershop ist die Sicher stellung der jederzeitigen Zah-
lungsfähigkeit. Ferner wird versucht, mittels einer Sockelliquidität die Möglichkeit zu schaffen,
kleinere bis mittelgrosse Akquisitionen ohne vorgängige Finanzierungszusiche rungen von Ban-
ken rasch abwickeln zu können. In Kaufverhandlungen bedeutet dies oftmals einen zusätzlichen
Vorteil. Eine wesentliche Kennziffer ist die Sockelliquidität, die sich wie folgt berechnet:
Flüssige Mittel
+ kurzfristige Wertschriften
+ zusätzliches zugesichertes Belehnungspotenzial auf Liegenschaften
= Sockelliquidität
Die Sockelliquidität sollte in der Regel mindestens CHF 20 Mio. be tragen. Per Bilanzstichtag
betrug sie rund CHF 81 Mio. (CHF 91 Mio.). Ferner verfügte die Gruppe am Bilanzstichtag über
CHF 28 Mio. (CHF 28 Mio.) Blankolimiten, die nicht beansprucht waren (Beanspruchung CHF
19 Mio.)
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
50
Entwicklungsrisiko Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhaltet ebenfalls verschiedene Risiken.
So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit, der Einhaltung der geplanten Kos-
ten aber auch bezüglich Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit dem Bau
solcher Projekte in der Regel erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht
ist oder entsprechende Zusagen vor liegen. Um das Kostenrisiko zu minimieren wird bei Gross-
investitionen in der Regel ein Totalunternehmervertrag mit Kostendachgarantie unterzeichnet.
Beim Erwerb von grossen Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt im
Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann, sofern notwendige
Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen erteilt werden.
Altlastenrisiko Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden Objekte mit Altlasten belas-
tet sind. Intershop veranlasst deshalb bei Vorliegen von Verdachtsmomenten eine umfassen-
de Altlastenunter suchung. Sofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten
quantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder muss, sofern die Gegenpartei
über die notwendige Solvenz verfügt, durch diese garantiert werden. Die geschätzten Kosten
für die Sanierung der Altlasten werden, sofern sie nicht von einer Drittpartei garantiert werden,
als zukünftige Investition klassifiziert und damit in die Bewertungen der unabhängigen Liegen-
schaftenschätzer einbezogen.
Währungsrisiko Intershop hat gegenwärtig keine Immobilien im Ausland. Ein geringes Währungsrisiko besteht,
da die assoziierte Gesellschaft, Corestate Capital AG, Zug, überwiegend im Euroraum tätig ist
und ihre Bücher in Euro führt. Der Wert der Beteiligung an der assoziierten Gesellschaft sowie
das Ergebnis aus der Beteiligung an der assozierten Gesellschaft sind vom EUR/CHF-Wechsel-
kurs abhängig. Basierend auf dem Wechselkurs zum Bilanzstichtag hätte ein um 5% tieferer
Euro-Wechselkurs gegenüber dem Schweizer Franken einen im Ergebnis aus Beteiligung an as-
soziierter Gesellschaft enthaltenen Wechselkursverlust von CHF 0.65 Mio. zur Folge. Ein Anstieg
des Wechselkurses um 5% hätte einen gleich hohen Wechselkursgewinn zur Folge.
Kapitalrisiko Das wirtschaftliche Eigenkapital entspricht dem in der Bilanz aus gewiesenen Kapital. Im mehr-
jährigen Durchschnitt will Intershop eine Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8 % erreichen.
Zur Erreichung dieses Zieles werden auch fremde Mittel eingesetzt, wobei jedoch das gute
Kreditrating beibehalten werden soll. Aus diesem Grunde werden die Liegenschaften in der
Regel nicht zu mehr als zwei Drittel ihres Marktwertes mit fremden Mitteln belehnt. In einigen
Kreditverträgen sind Finanzkennzahlen wie Zinsdeckungsfaktoren und minimale Eigenkapital-
ausstattungen vorgesehen. Diese Covenants sind zum Teil als Quote, zum Teil absolut defi-
niert. Die strengsten Vor gaben beinhalten eine minimale Eigenkapitalquote von 30% respektive
ein minimales Eigenkapital von CHF 350 Mio. Am Bilanzstichtag betrug die Eigenkapitalquote
43.7% (43.8%) und das Eigenkapital belief sich auf CHF 567 Mio. (CHF 555 Mio.).
Ein Teil der erarbeiteten Gewinne wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Der
Antrag des Verwaltungsrats berücksichtigt jedoch auch die aktuellen Marktbedingungen. Das heisst,
wenn die Marktbedingungen eine adäquate Reinvestition des Gewinns nicht zulassen, können die
nicht benötigten Mittel in der Regel mit einer höheren Dividende an die Aktionäre zurückgeführt
werden.
51Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Anmerkungen zur Konzernrechnung
1 Tätigkeit Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und
Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.
Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange
kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.
2 Konsolidierungskreis Im Berichtsjahr hat die Intershop Holding AG eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der
Corestate Capital AG, Zug, Schweiz, erworben. Darüber hinaus fanden keine Veränderungen
im Konsolidierungskreis statt.
Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop Holding AG die folgenden
Tochtergesellschaften, welche alle zu 100 % im Eigentum der Gruppe sind;
– Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A., Yverdon-les-Bains; Schweiz
– De Bary & Co. AG, Zürich; Schweiz
– Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz
– EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz
– Intershop Management AG, Zürich; Schweiz
– Realconsult AG, Zürich; Schweiz
– SGI City Immobilien AG, Zürich; Schweiz
– SGI Promotion AG, Zürich; Schweiz
– SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich; Schweiz
sowie die als assoziierte Gesellschaft klassierte:
– Corestate Capital AG, Zug; Schweiz
Eine detaillierte Übersicht der Konzerngesellschaften der Intershop-Gruppe befindet sich auf
den Seiten 96 und 97.
3 Anlagepolitik Die Anlagepolitik ist während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.
4 Flüssige Mittel (in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Bank- und Kassenbestände 18’106 20’782Kurzfristige Bankeinlagen 10’000 3’000Total 28’106 23’782
Bonitätsmässig waren die flüssigen Mittel am Bilanzstichtag wie folgt angelegt:
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Rating AAA 216 307Rating AA 2’086 1’175Rating A 25’492 11’795kein Rating verfügbar 312 10’505Total 28’106 23’782
52 Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Die Klassifizierung der Schuldner erfolgt primär nach den offiziellen langfristigen Schuldner-
ratings von Standard & Poor’s (S&P) oder Moody’s. Sofern solche Ratings nicht verfügbar sind,
werden zur Be urteilung von schweizerischen Banken veröffentlichte Ratings verwendet.
Für flüssige Mittel mit einem Rating A in der Höhe von CHF 11.5 Mio. (CHF 6.2 Mio.) bestand am
Bilanzstichtag eine Verrechnungs vereinbarung. Diese würde es erlauben, die Guthaben mit den
deutlich höheren Hypothekarschulden zu verrechnen, sofern die Bank zahlungsunfähig würde.
5 Kurzfristige Forderungen
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 710 556Sonstige kurzfristige Forderungen 164 61Total Forderungen 874 617Rechnungsabgrenzungen 1’817 1’697Total 2’691 2’314
Die Forderungen aus Betriebstätigkeit gegenüber den drei grössten Schuldnern betragen 12.2%
(7.6%) des Totals der Forderungen.
Die Wertberichtigung von Forderungen wird aufgrund der individuellen Beurteilung (Mieterboni-
tät) sowie basierend auf Erfahrungswerten ermittelt. Die historische Ausfallrate liegt unter 2% der
Mieterträge. In der Regel werden Mietzinsausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet
betrachtet und entsprechend angemessen wertberichtigt. Bei wesentlichen Ausständen werden
vorhandene Sicherheiten (z.B. Mietzinsdepots oder Garantien) mitberücksichtigt.
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Forderungen brutto 4’049 3’478Wertberichtigungen –1’358 –1’164Forderungen netto 2’691 2’314
Die Veränderungen der Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen werden in der Erfolgs-
rechnung im Liegenschaftsertrag ausgewiesen. Der Buchwert der Forderungen entspricht dem
Marktwert (Fair Value). Die Entwicklung der Wertberichtigungen:
(in CHF 1’000) 2013 2012Stand per 1.1. 1‘164 1‘254Neubildung 543 410Inanspruchnahme –104 –136Auflösung –245 –364Stand per 31.12. 1‘358 1‘164
53Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
6 Renditeliegenschaften Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Totalliegen- liegen- liegen- Liegen-
(in CHF 1’000) schaften schaften schaften schaftenStand per 1.1.2012 735’862 344’912 50’548 1’131’322Käufe 0 2‘158 0 2‘158Investitionen 4‘910 7‘887 2‘618 15‘415Abgänge –22‘145 0 0 –22‘145Marktwertveränderung 2012 6‘102 –2‘049 27 4‘080Stand per 31.12.2012 724‘729 352‘908 53‘193 1’130‘830Käufe 0 0 0 0Investitionen 4’442 5’313 1’809 11’564Abgänge –17’407 –1’662 –7’337 –26’406Marktwertveränderung 2013 2’391 –319 6 2’078Übertrag von/zu Entwicklungs-
liegenschaften 0 –27’869 0 –27’869Stand per 31.12.2013 714’155 328’371 47’671 1’090’197
Intershop veräusserte im Berichtsjahr die Liegenschaften St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159;
Sissach, Hauptstrasse 93; Basel, Schützengraben 21; Genf, Rue Jean-Charles Amat 15 sowie
ein Landanteil der Liegenschaft Industriering 43 in Lyss. Das Objekt Au-Wädenswil, Seestrasse
295, wurde aufgrund der geplanten Umnutzung zu den Entwicklungsliegenschaften umklas-
siert während das Objekt Interlaken, Untere Bönigstrasse 27, nach der Bauvollendung von den
Entwicklungs- zu den Renditeliegenschaften umgeteilt wurde. Intershop hat im Berichtsjahr
keine Renditeliegenschaft erworben (Vorjahr: eine). Details über die Zu- und Abgänge sind auf
den Seiten 74 und 75 aufgeführt.
Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss
Exchange (d. h. > 5 % des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.
Im Vorjahr wurden Liegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal verkauft.
Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. Dezember 2013 CHF 1’438 Mio.
(CHF 1’547 Mio.).
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
54
Anschaffungskosten und Marktwert je Region:
Anschaffungskosten1) Marktwert2)
(in CHF 1’000) 2013 2012 2013 2012Renditeliegenschaften
GeschäftsliegenschaftenGrossraum Zürich 443’850 441’545 573’706 568’196Genferseegebiet 32’178 32’014 39’464 37’847Basel / Bern / Mittelland 85’039 98’926 88’461 102’804Übrige Regionen 12’580 16’444 12’524 15’882Total Geschäftsliegenschaften 573’647 588’929 714’155 724’729
GewerbeliegenschaftenGrossraum Zürich 107’007 128’528 109’654 140’618Genferseegebiet 122’202 118’159 140’812 136’877Basel / Bern / Mittelland 34’942 33’990 46’781 44’878Übrige Regionen 25’249 24’878 31’124 30’535Total Gewerbeliegenschaften 289’400 305’555 328’371 352’908
WohnliegenschaftenGenferseegebiet 0 7’073 0 7’302Basel / Bern / Mittelland 45’776 44’002 47’671 45’891Total Wohnliegenschaften 45’776 51’075 47’671 53’193
Total Renditeliegenschaften 908’823 945’559 1’090’197 1’130‘830
1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen
2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Seiten 76 bis 80)
Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 68 bis 71 ersichtlich
7 Entwicklungsliegenschaften (in CHF 1’000) 2013 2012Stand per 1.1. 87’222 41’781Käufe 0 47’783Investitionen 1’906 418Abgänge 0 –5’203Marktwertveränderung 449 2’443Übertrag zu/von Renditeliegenschaften 27’869 0Stand per 31.12. 117’446 87’222
Im Berichtsjahr wurde keine Liegenschaft veräussert. Das Objekt Au-Wädenswil, Seestrasse 295,
wurde aufgrund der geplanten Umnutzung von den Rendite- zu den Entwicklungsliegenschaf-
ten umklassiert während das Objekt Interlaken, Untere Bönigstrasse 27, nach der Bauvollen-
dung von den Entwicklungs- zu den Renditeliegenschaften umgeteilt wurde.
Bei den bestehenden Entwicklungsobjekten in Basel, Flurlingen und Winterthur bestehen noch
keine konkreten Pläne. Basierend auf dem durchgeführten Architekturwettbewerb für die Rö-
merstrasse in Baden wurde ein Sondernutzungsplan erarbeitet und der Stadt Baden und dem
Kanton Aargau zur Vorprüfung eingereicht. Der Zeitpunkt der Realisierung ist unter anderem
auch abhängig vom Auszug des heutigen Mieters. Details zu den Entwicklungsliegenschaften
sind auf den Seiten 72 und 73 ersichtlich.
55Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Im Geschäftsjahr 2012 wurde die Entwicklungsliegenschaft in Interlaken, Untere Bönigstrasse
27, sowie der Industriepark in Oberwinterthur erworben.
Der Brandversicherungswert der Entwicklungsliegenschaften beträgt per 31. Dezember 2013
CHF 385 Mio. (CHF 306 Mio.).
8 Promotionsliegenschaften
(in CHF 1’000) 2013 2012Stand per 1.1. 18’700 17’401Investitionen 11’256 2’016Abgänge –467 –717Stand per 31.12. 29’489 18’700
In der Berichtsperiode wurde wie im Vorjahr ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL1»)
veräussert.
Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.6 Mio.
(CHF 0.8 Mio.).
Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften
beträgt CHF 20.5 Mio. (CHF 8.4 Mio.).
Stand der laufenden Promotionsprojekte
Zürich, «eden5»
Projektbeschreibung: Bei der Liegenschaft Rüdigerstrasse 11 sind 27 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand: Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Gegenwärtig sind der Tiefbau, die Decke der Tief-
garage sowie die Wände des Untergeschosses erstellt. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2015
geplant.
Verkaufsstand: Für alle 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor.
Lausanne, «Résidence Bel Orne»
Projektbeschreibung: Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 sind 74 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand: Mit dem Bau wurde Ende Januar 2013 begonnen. Aktuell ist der Neubau bis zur Decke des 7.
Geschosses erstellt und die Installationen sind in Arbeit. Die Fertigstellung ist im 4. Quartal 2014
vorgesehen.
Verkaufsstand: Der Verkauf von 73 der 74 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet.
Weitere Projekte
Das Projekt am Bach «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Im Berichtsjahr wurde ein
Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplans ist in Arbeit und das Areal
soll in Etappen entwickelt und verkauft werden.
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
56
9 Beteiligung an assoziierter
Gesellschaft
Akquisition
Im August 2013 wurde im Rahmen einer Kapitalerhöhung und eines Kaufs von Aktien und Par-
tizipationsscheinen für EUR 20 Mio. eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate
Capital AG, Zug, erworben, welche als Beteiligung an assozierter Gesellschaft ausgewiesen
wird.
(in CHF 1’000)Kaufpreis 24’635Nettoaktiven zu Marktwerten –12’758Goodwill 11’877
Behandlung des Goodwills
Der aus der Akquisition resultierende Goodwill wird per Erwerbszeitpunkt mit dem Konzern-
eigenkapital verrechnet. Eine theoretische Aktivierung des Goodwill hätte folgende Auswirkun-
gen auf die Jahresrechnung:
(in CHF 1’000) 2013 2012Stand Goodwill per 1.1. 0 0Zugang 11'877 0Theoretische Amortisation über 5 Jahre (23.8.2013-22.8.2018) –858 0Theoretischer Goodwill per 31.12. 11'019 0
Als theoretische, lineare Amortisationsdauer werden 5 Jahre angesetzt.
Auswirkungen einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf die Bilanz:
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Eigenkapital 567'174 555'102Theoretischer Goodwill 11'019 0Theoretisches Eigenkapital ohne Goodwill Verrechnung 578'193 555'102
Auswirkungen einer theoretischen Amortisation des Goodwills auf das Jahresergebnis:
(in CHF 1’000) 2013 2012Reingewinn 57'440 55'866Theoretische Amortisation Goodwill –858 0Theoretischer Reingewinn nach Amortisation Goodwill 56'582 55'866
57Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
10 Verbindlichkeiten (in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 22’652 7’267Passive Rechnungsabgrenzungen 16’823 15’889Total 39’475 23’156
Die Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ist auf die Anzahlungen der
Käufer von Eigentumswohnungen zurückzuführen.
11 Rückstellungen
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Gewährleistungen 2’157 2‘557Übrige 1’227 1’182Total 3’384 3‘739
davon kurzfristig 1’200 1‘680davon langfristig 2’184 2‘059
Zusätzliche Angaben:
(in CHF 1’000)Gewähr-
leistungen1) Übrige2) TotalStand per 1.1.2012 3’557 1’017 4’574Beanspruchte Rückstellungen 0 0 0Bildung 0 165 165Auflösung –1’000 0 –1’000Stand per 31.12.2012 2’557 1’182 3‘739
Beanspruchte Rückstellungen 0 0 0Bildung 0 75 75Auflösung –400 –30 –430Stand per 31.12.2013 2’157 1’227 3’384
1) Die Rückstellungen aus Gewähleistungen konnten im Geschäftsjahr teilweise aufgelöst werden, da bei einem Streitfall eine zukünftige Zah-
lung neu als unwahrscheinlich eingeschätzt wurde. Es bestehen weitere Prozessrisiken, deren Mittelabflüsse naturgemäss schwer abschätzbar
sind. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 0.2 Mio. (CHF 0.5 Mio.).
2) Die übrigen Rückstellungen umfassen liegenschaftsbezogene Rückstellungen vor allem aus Auseinandersetzungen mit Mietern und Käufern
von Liegenschaften. Der Grossteil der übrigen Rückstellungen ist kurzfristig. Ein Teil der bisher als übrigere Rückstellungen klassifizierten
Positionen wurde nach Swiss GAAP in Rückstellungen für Gewährleistungen umklassifiziert.
Die personalbezogenen Rückstellungen für Boni, Ferien und diesbezügliche Sozialleistungen wurden gemäss Swiss GAAP FER in passive Rech-
nungsabgrenzungen umklassifiziert.
12 Finanzverbindlichkeiten
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 58’550 33’309Langfristige Finanzverbindlichkeiten 485’915 505’550Total 544’465 538’859
Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren vertrag-
liche Laufzeit innert der nächsten 12 Monate endet, sowie vertraglichen Amortisationszahlun-
gen von CHF 1.8 Mio.
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
58
Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen und
Hypotheken sowie Zinsbindung per 31. Dezember 2013:
Kredit-fälligkeiten
festeZinsbindung(in CHF 1’000)
2014 58’550 56’3502015 27’550 27’5502016 85’350 85’3502017 34’350 34’3502018 45’665 23’850danach 293’000 293’000Total 544’465 520’450
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 1’048 Mio. (CHF 991 Mio.).
Finanzverbindlichkeiten von insgesamt CHF 544 Mio. (CHF 520 Mio.) sind durch Grund-
pfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur
Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredits verpfändet.
Die Finanzverbindlichkeiten sind zum Nominalwert ausgewiesen. Der Verkehrswert (Fair Value)
dieser Schulden liegt um CHF 15 Mio. höher (CHF 29 Mio. höher) als der Bilanzwert. Der Grund
hierfür ist, dass die Zinsfestbindung bei einem Teil der Festhypotheken zu einem Zeitpunkt vor-
genommen worden ist, als das Zinsniveau höher als am Bilanzstichtag war.
Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen:
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Währung Zinssatz CHF Zinssatz CHFSchweizer Franken (CHF) 2.69% 544’465 2.79% 538’515Euro (EUR) - 0 4.22% 344Total 544’465 538’859
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsge-
schäfte, rund 74 Monate (66 Monate). Am Bilanzstichtag waren rund 96% (94%) Festhypothe-
ken oder zinsab ge sicherte Rollover-Kredite, 4% (6%) Rollover ohne Zinsab sicherung und 0%
(0%) variable Hypotheken.
Mit verschiedenen Kreditinstituten wurden zum Teil unterschiedliche Finanzkennzahlen (Finan-
cial Covenants) vereinbart, die alle in der Berichtsperiode eingehalten worden sind. Die wich-
tigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mind. 30%) respek tive die
absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch
Finanzkennzahlen betreffend den Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder die maximale Belehnung des
Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Letztere variieren stark nach Nutzung, Ver-
mietungsstand und Kreditinstitut. Eine Ver letzung der zugesicherten Covenants würde es dem
Kreditinstitut erlauben, den Kredit ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit unverzüglich
fällig zu stellen.
59Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps)
mit einem Kontraktvolumen von CHF 191 Mio. (CHF 205 Mio.). Die Details sind aus den
untenstehenden Tabellen ersichtlich:
31.12.2013 (in CHF)Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert
positiv negativ2017 2.27% 34 Mio. - 2.57 Mio.2019 2.32% 45 Mio. - 3.91 Mio.2021 2.15% 30 Mio. - 2.26 Mio.2021 1.97% 20 Mio. - 1.27 Mio.2028 1.46% 24 Mio. 1.05 Mio. -2028 1.47% 38 Mio. 1.96 Mio. -Total 191 Mio. 3.01 Mio. 10.01 Mio.
31.12.2012 (in CHF)Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert
positiv negativ2013 2.30% 38 Mio. - 0.44 Mio.2017 2.27% 34 Mio. - 3.61 Mio.2019 2.32% 45 Mio. - 5.74 Mio.2021 2.15% 30 Mio. - 4.06 Mio.2021 1.97% 20 Mio. - 2.34 Mio.2028 1.47% 38 Mio. - 1.62 Mio.Total 205 Mio. - 17.81 Mio.
Die gesamten Marktwertveränderungen der Interest Rate Swaps (Wiederbeschaffungswerte) in
der Höhe von CHF 10.8 Mio. (CHF –0.3 Mio.) wurden nach Abzug der entsprechenden latenten
Steuern von CHF 2.3 Mio. (CHF 0.1 Mio.) direkt im Eigenkapital verbucht, da sie die Anforde-
rungen für effektive Absicherungsgeschäfte erfüllen.
Alle ausgewiesenen Interest Rate Swaps werden extern anhand von notierten Preisen für
ähnliche Finanzinstrumente bewertet.
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
60
Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition, die sich aus der Differenz13 Latente Steuerguthaben und
-verbindlichkeiten zwischen der Bilanz nach Konzernricht linien und der Steuerbilanz der konsolidierten Gesell-
schaft ergeben:
31.12.2013 31.12.2012(in CHF 1’000) Aktiven Passiven Aktiven PassivenImmobilien 113’722 109’193Personalvorsorge 521 574Übrige Bilanzpositionen 54 54Verluste 555Total 54 114’243 609 109’767
(in CHF 1’000) 2013 2012Stand zu Beginn der Periode 109’158 103’881In Erfolgsrechnung verbucht 4’384 5’277Im Eigenkapital verbucht 647 0Stand am Ende der Periode 114’189 109’158
Es bestehen keine steuerlichen Verlustvorträge, deren Geltend machung nicht wahrscheinlich ist
und die deshalb bei der Bestimmung der latenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden.
Die im Zusammenhang mit den Beteiligungen der Intershop Holding AG stehenden temporären
Differenzen, auf denen keine latenten Steuerverbindlichkeiten ge bildet werden, betrugen am
Bilanzstichtag CHF 356 Mio. (CHF 353 Mio.).
14 Aktienkapital Inhaberaktienà nom. CHF 10
(Anzahl)
TotalNominalwert
(in CHF 1’000)Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2012 2’100’000 21’000Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2013 2’100’000 21’000
15 Bedeutende Aktionäre Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach
Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben:
(in %) 2013 2012Patinex AG, Wilen1) 34.3 35.5CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) 10.0 10.0Relag Holding AG, Hergiswil 3) 4.4 4.4General Oriental Investments SA, Genf 4) 3.4 3.4Grapal Holding AG, Zug 5) 3.1 3.1
1) Meldungen per 31.12.2013 respektive 31.12.2012
2) Meldung per 25.6.2010
3) Meldung per 4.12.2007
4) Meldung per 17.8.2011
5) Meldung per 3.3.2010
61Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
16 Nahestehende Personen Nebst den Verwaltungsräten, den Geschäftsleitungsmitgliedern und durch diese kontrollierten
Gesellschaften sowie der Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG gilt aufgrund der
Beteiligungsquote von 34.3% auch die Patinex AG als nahestehende Person.
Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte CHF 0.3
Mio. (CHF 0.3 Mio.). Die Kompensa tion für die Geschäftsleitung belief sich insgesamt auf
CHF 2.9 Mio. (CHF 2.7 Mio.). Darin enthalten sind CHF 0.2 Mio. (CHF 0.3 Mio.) Zahlungen an die
Pensionskasse. Die Entschädigung der Geschäftsleitung beinhaltet aktienbasierte Vergütungen
in der Höhe von CHF 1.2 Mio. (CHF 0.8 Mio.).
Die Offenlegung gemäss Schweizerischem Obligationenrecht Art. 663bbis und Art. 663c (Trans-
parenzgesetz) befindet sich im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) auf der
Seite 89 dieses Geschäftsberichtes.
Die Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG hat einer Konzerngesellschaft ein vari-
abel verzinsliches Hypothekardarlehen in der Höhe von CHF 0.7 Mio. per 31.12.2013 (CHF 0.9
Mio.) gewährt. Der Zinssatz von 2.5% entspricht einer marktüblichen Verzinsung für variable
Hypotheken.
Es erfolgten keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen. Sowohl im Berichtsjahr
wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen
zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
17 Liegenschaftsertrag (in CHF 1’000) 2013 2012Renditeliegenschaften
Geschäftsliegenschaften 44’564 45’683Gewerbeliegenschaften 28’601 28’406Wohnliegenschaften 2’824 3’369
Entwicklungsliegenschaften 9’890 4’400Veräusserte Liegenschaften 1’318 708Total 87’197 82’566
Der Ertrag der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil ist im Ertrag der Ge-
werbeliegenschaften enthalten. Das von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hat vor der Umklassierung
per 1.10.2013 keinen Ertrag erwirtschaftet.
Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar:
(in % des Mietertrags) 31.12.2013 31.12.20121)
Wohnen 6.1 6.4ohne festen Verfall 18.4 20.7< 1 Jahr 8.2 8.11 bis 2 Jahre 7.5 11.32 bis 3 Jahre 8.4 6.13 bis 4 Jahre 9.0 7.04 bis 5 Jahre 9.2 9.3> 5 Jahre 33.2 31.1Total 100.0 100.0
1) Umklassifizierung eines Mietverhältnisses im Vorjahr aufgrund einer Mietgarantie.
62 Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, son-
dern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträ-
gen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer
in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf übergeführt worden sind.
Die fünf grössten Mieter per Bilanzstichtag sind nachfolgend aufgeführt:
(in % des Mietertrags) 31.12.2013 31.12.2012Kanton Zürich 8.6 8.2Kanton Waadt 5.6 5.4Migros 4.0 3.8Sauvin Schmidt SA, Genf 3.9 3.6Credit Suisse AG - 3.4Sulzer Chemtech AG1) 3.5 -Total 25.6 24.4
1) 2013 neu unter den grössten 5 Mietern, Anteil im Vorjahr 3.3%.
Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, Kantonen, Ge-
meinden oder mit denen zusammenhängenden juris tischen Personen und Organisationen sub-
sumiert sind, beträgt 16.7% (15.2%).
18 Erfolg aus
Liegenschaftsverkäufen
(in CHF 1’000) 2013 2012Verkaufserlöse Renditeliegenschaften 35’785 29’000Bilanzwert Ende Vorperiode –26’153 –22’145Investitionen laufendes Jahr –253 0Bruttoverkaufserfolg 9’379 6’855Verkaufsaufwand –166 –256Erfolg Renditeliegenschaften 9’213 6’599
Verkaufserlöse Entwicklungsliegenschaften 0 7’375Bilanzwert Ende Vorperiode 0 –5’203Bruttoverkaufserfolg 0 2’172Verkaufsaufwand 0 –222Erfolg Entwicklungsliegenschaften 0 1’950
Verkaufserlöse Promotionsliegenschaften 568 793Bilanzwert –501 –717Bruttoverkaufserfolg 67 76Verkaufsaufwand 0 0Erfolg Promotionsliegenschaften 67 76
Total 9’280 8’625
Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in St. Gallen, Sissach, Basel und Genf, ein Teil ei-
ner Renditeliegenschaft in Lyss sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») verkauft.
63Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Im Vorjahr wurden Renditeliegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal, eine Entwicklungslie-
genschaft in Genf sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») veräussert.
Der Erfolg aus Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 4.0 Mio. (CHF 6.6 Mio.)
Geschäftsliegenschaften, CHF 2.9 Mio. (0.0 Mio.) Gewerbeliegenschaften und CHF 2.3 Mio.
(0.0 Mio.) Wohnliegenschaften.
Detaillierte Angaben zu den Verkäufen befinden sich auf den Seiten 74 und 75.
19 Übriger Erfolg (in CHF 1’000) 2013 2012An Dritte verrechnete Dienstleistungen 2’770 2’638Übriger Erlös 0 1’014Total 2’770 3’652
Der «Übrige Erlös» beinhaltet im Vorjahr unter anderem die Auflösung von nicht mehr benötig-
ten Rückstellungen.
20 Liegenschaftsaufwand
(in CHF 1’000) 2013 2012Renditeliegenschaften
Geschäftsliegenschaften 4’281 4’712Gewerbeliegenschaften 2’979 2’816Wohnliegenschaften 393 579
Entwicklungsliegenschaften 1’679 627Veräusserte Liegenschaften 209 100Total 9’541 8’834
Der Aufwand der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil ist im Aufwand der
Gewerbeliegenschaften enthalten. Das von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hat vor der Umklassierung
per 1.1.2013 keinen Aufwand generiert.
Der Liegenschaftsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
(in CHF 1’000) 2013 2012Unterhalts- und Reparaturarbeiten 3’908 3’295Fremdmiete 77 77Versicherungsaufwand 1’077 999Steuern und Gebühren 514 511Baurechtsaufwand 858 858Liegenschaftsverwaltungshonorare 887 612Nicht verrechenbare Nebenkosten 1’454 1’917Übriger Aufwand 766 565Total 9’541 8’834
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
64
21 Personalaufwand
(in CHF 1’000) 2013 2012Löhne und Gehälter 5’574 5’698Erfolgsabhängige Entschädigungen 1’687 1’480Sozialversicherungen 730 723Personalvorsorgeaufwand 727 770Übriger Personalaufwand 92 87Total 8’810 8’758
22 Administrativer Aufwand (in CHF 1’000) 2013 2012Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand 1’370 1’310Kapitalsteuern 94 248Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen 94 148Total 1’558 1’706
23 Personalvorsorge Intershop verfügt über verschiedene Personalvorsorgepläne, die alle nach schweizerischem
Recht dem Beitragsprimat entsprechen. Die Beiträge richten sich nach dem versicherten Jahres-
salär der Mitarbeiter. Ferner existiert eine Kaderversicherung.
Arbeitgeberbeitragsreserve (AGBR)
NominalwertVerwendungs-
verzicht pro Bilanz Bildung pro Bilanz Ergebnis aus AGBR1)
(in CHF 1’000) 31.12.2013 2013 31.12.2013 2013 31.12.2012 2013 2012
Patronale
Vorsorge-
einrichtungen 2’423 - 2’423 - 2’671 248 373
Total 2’423 - 2’423 - 2’671 248 373
1) Vorsorgeaufwand im Personalaufwand TCHF 582 (TCHF 625) und Vermögensertrag im Finanzergebnis TCHF 334 (TCHF 252).
Wirtschaftlicher Nutzen, wirtschaftliche Verpflichtung und Vorsorgeaufwand
Über-/ Unterdeckung
Wirtschaftlicher Anteil der Organisation
Veränderung zum VJ bzw.
erfolgswirksam im GJ
Auf die Periode
abgegrenzte Beiträge
Vorsorge- aufwand im Personal- aufwand
(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2012 2013 2012
Vorsorgepläne
ohne Über-/Unter-
deckung - - - - 128 128 126
Vorsorgepläne mit
Überdeckung 268 - - - 599 599 644
Total 268 - - - 727 727 770
65Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
24 Bewertungsveränderungen (in CHF 1’000) 2013 2012Höherbewertung Renditeliegenschaften 11’067 9’526Tieferbewertung Renditeliegenschaften –8’989 –5’647Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften 0 3’113Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften 696 42Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften –247 –512Total 2’527 6’522
Der Bericht der als unabhängiger Liegenschaftenschätzer bestimmten KPMG AG befindet sich
auf den Seiten 76 bis 80 in diesem Geschäftsbericht.
Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 9.8 Mio.
(CHF 8.3 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 1.2 Mio. (CHF 1.1 Mio.) bei den Gewerbe- und CHF 0.0
Mio. (CHF 0.1 Mio.) bei den Wohnliegenschaften.
Die Tieferbewertung der Renditeliegenschaften betrifft zu CHF 7.4 Mio. (CHF 2.2 Mio.) die Ge-
schäfts-, zu CHF 1.6 Mio. (CHF 3.3 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0.0 Mio. (CHF 0.1 Mio.) die
Wohnliegen schaften.
25 Finanzergebnis
(in CHF 1’000) 2013 2012Zinsertrag 522 653Übriger Finanzertrag 578 1’552Total Finanzertrag 1’100 2’205
(in CHF 1’000) 2013 2012Zinsaufwand –14’925 –15’772Übriger Finanzaufwand –60 0Total Finanzaufwand –14’985 –15’772
Der übrige Finanzertrag bzw. -aufwand enthält Erfolge aus der Bewirtschaftung der liquiden
Mittel sowie Wechselkurserfolge.
26 Ertragssteuern
(in CHF 1’000) 2013 2012Ordentliche Ertragssteuer 6’401 7’357Latente Steuern 4’384 5’277Total 10’785 12’634
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
66
Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive Steuerbelastung vom Durch-
schnittssatz abweicht:
(in CHF 1’000) 2013 2012Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 68’225 68’500Durchschnittlicher Steuersatz 21.5% 21.5%Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz 14’668 14’727Steuern zu anderen Steuersätzen1) –3’999 –2’505Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen –8 261Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen 124 151Total Ertragssteuern 10’785 12’634
1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen
27 Reingewinn pro Aktie 2013 2012Reingewinn1) 57’440 55’866Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung1) + 2) 55’574 51’077Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien 2’099’792 2’099’500Reingewinn pro Aktie3) 27.36 26.61Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) 27.36 26.61Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertung2) + 3) 26.47 24.33
1) In CHF 1’000
2) Die Bewertungsveränderungen der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, die anhand des durchschnittlichen
latenten Steuersatzes des entsprechenden Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.
3) In CHF
28 Eventualverpflichtungen Wie im Vorjahr bestanden per 31. Dezember 2013 keine Eventualverpflichtungen oder Bürg-
schaften.
29 Investitionen Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den nächs ten fünf Jahren weitere
Investitionen von CHF 138 Mio. (CHF 127 Mio.) vorgesehen.
30 Beteiligungspläne Die Mitglieder der Geschäftsleitung können einen allfälligen Bonus wahlweise in Aktien der
Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren (Kaderbeteiligungsplan) oder in bar
beziehen. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE) kann sich der Bonusbetrag im
Falle eines Aktienbezugs maximal verdoppeln.
Details zu den Entschädigungen und Beteiligungen sind im Einzelabschluss der Intershop Hol-
ding AG (Anmerkung 7) ab der Seite 89 dargestellt.
67Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
31 Ereignisse nach
dem Bilanzstichtag
Am 22. Januar 2014 hat die Intershop Holding AG eine 1.5% Anleihe mit einem Nominalbetrag
von CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren ausgeben. Darüber hinaus sind keine wesentli-
chen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.
Die vorliegende Konzernrechnung wurde am 26. Februar 2014 durch den Verwaltungsrat zur
Veröffentlichung frei gegeben. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung
vom 3. April 2014.
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
68
Detailinformationen zu den RenditeliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr Baujahr
Renovations- jahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Sollmiete Leerstand1) Mieterträge (in TCHF)2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto
Geschäftsliegenschaften Grossraum ZürichCham Gewerbestrasse 11 HE AE 100% 2006 1990/91 – 4’109 5’438 0 1’815 0 0 7’253 159 1’612 19.5Dielsdorf Honeywellplatz 1 VO AE 100% 2009 1987 – 8’361 4’685 0 4’388 0 547 9’620 168 1’317 54.6Dübendorf Stettbachstrasse 7 SGI AE 100% 2008 1971 1994 9’434 3’726 0 4’017 0 0 7’743 95 1’470 0.5Seuzach Deisrütistrasse 6 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’171 690 0 1’729 0 0 2’419 42 350 30.2Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) SGI AE 100% 2002 2002–04 – 3’077 6’344 661 731 0 313 8’049 43 2’203 1.5Winterthur Zürcherstrasse 15–21 SGI AE 100% 1998 1906 1998 3’340 4’945 116 1’521 0 9 6’591 0 1’492 0.0Zürich Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 SGI AE 100% 1999 1948–63 2002–04 28’381 10’552 0 10’850 273 1’266 22’941 164 4’667 9.4Zürich Edenstrasse 16, 20 SGI AE 100% 1998 1957 2000 4’763 9’270 0 3’404 0 0 12’674 68 2’904 63.0Zürich Hohlstrasse 190 + 192 SGIC AE 100% 2007 1985 – 3’884 4’218 1’094 2’697 163 185 8’357 189 1’773 8.6Zürich Puls 5, Bürogebäude SGIP AE 100% 2002 2001–04 – 4’658 10’711 1’424 575 0 0 12’710 42 4’697 9.6Zürich Puls 5, Giessereihalle SGIP SW 51.0% 2002 2001–04 – 7’567 6’312 915 1’128 0 5’063 13’418 79 5’212 3.0Zürich Rautistrasse 33 SGIC AE 100% 2010 1984 2012 1’428 3’219 0 883 0 0 4’102 84 898 34.8Zürich Sihlquai 253–259 SGI SW + BR 45.9% 02/06 1986 – 3’212 5’453 0 2’594 0 0 8’047 42 1’993 5.7Zürich Staffelstrasse 8 + 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1923–63 2002–04 4’009 7’327 0 5’058 0 0 12’385 84 2’732 3.6Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 SGI AE 100% 1999 1893/1958 2002/08 12’656 12’867 0 1’685 272 403 15’227 160 5’884 24.1
Grossraum Zürich 102’050 95’757 4’210 43’075 708 7’786 151‘536 1’419 39’204 15.7 35’476 2’602 32‘874
GenferseegebietGenf Rue de Lausanne 42 + 44 SGI AE 100% 99/05 1961 – 948 1’948 683 108 2’630 0 5’369 0 1’697 6.3Pully Avenue C.-F. Ramuz 43 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’178 2’313 0 578 0 0 2’891 52 961 24.0
Genferseegebiet 4’126 4’261 683 686 2’630 0 8’260 52 2’658 12.7 2’283 415 1’868
Basel / Bern / MittellandBasel Lehenmattstrasse 260 DB AE 100% 2006 1962 – 1’842 0 1’369 0 0 2 1’371 0 243 0.0Belp Airport Business Center,
Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 SGI SW 95.0% 1997 1992 – 28’637 11’164 0 8’561 202 329 20‘256 291 2’781 35.4Bern Waldhöheweg 1 SGI AE 100% 1998 1961 1996 1’178 0 1’970 579 780 0 3’329 32 692 1.2Fribourg Rue de l’Industrie 21 SGI AE 100% 1999 1969 1985 787 537 0 519 0 0 1’056 14 145 20.7Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 SGI AE 100% 1998 1988–90 1998–00 2’283 2’327 1’232 285 957 185 4’985 85 676 13.4Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 SGI BR 100% 1998 1989 – 5’920 1’962 0 1’437 151 0 3’549 87 484 33.8Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A SGI SW 100% 98/08 1989 – 4’389 3’805 1’259 2’604 0 870 8’538 139 1’576 27.5Rombach Bibersteinerstrasse 4 SGI SW 90.0% 1999 1991 2009 4’913 0 553 1’362 343 1’430 3’687 58 455 10.5Studen / BE Sägeweg 7 SGI AE 100% 1998 1989 – 5’663 1’540 0 1’309 107 28 2’984 79 413 37.9Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 SGI AE 100% 1997 1992 – 2’285 684 576 527 813 465 3’065 63 431 55.4
Basel / Bern / Mittelland 57‘896 22’018 6‘960 17‘181 3‘353 3’309 52‘820 848 7‘896 27.3 5‘824 1’005 4‘819
Übrige RegionenHeerbrugg Berneckerstrasse 215 SGI AE 100% 1999 1962 – 1’223 654 0 67 1’274 0 1’995 15 297 26.7St. Gallen Heiligkreuzstrasse 9 + 11 SGI AE 100% 1998 1960 2012/13 866 810 0 507 0 0 1’317 18 251 93.4Widnau / SG Bahnhofstrasse 24–24c SGI SW 48.8% 2000 1994 – 3’253 962 855 949 290 1’818 4’874 141 814 21.7
Übrige Regionen 5‘342 2‘426 855 1’523 1’564 1’818 8‘186 174 1‘362 36.0 981 259 722
Total Geschäftsliegenschaften 169‘414 124‘463 12‘708 62‘466 8‘254 12’913 220’803 2‘493 51‘120 17.9 44‘564 4‘281 40‘283
1) per Bilanzstichtag
2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 72
69Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den RenditeliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr Baujahr
Renovations- jahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Sollmiete Leerstand1) Mieterträge (in TCHF)2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto
Geschäftsliegenschaften Grossraum ZürichCham Gewerbestrasse 11 HE AE 100% 2006 1990/91 – 4’109 5’438 0 1’815 0 0 7’253 159 1’612 19.5Dielsdorf Honeywellplatz 1 VO AE 100% 2009 1987 – 8’361 4’685 0 4’388 0 547 9’620 168 1’317 54.6Dübendorf Stettbachstrasse 7 SGI AE 100% 2008 1971 1994 9’434 3’726 0 4’017 0 0 7’743 95 1’470 0.5Seuzach Deisrütistrasse 6 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’171 690 0 1’729 0 0 2’419 42 350 30.2Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) SGI AE 100% 2002 2002–04 – 3’077 6’344 661 731 0 313 8’049 43 2’203 1.5Winterthur Zürcherstrasse 15–21 SGI AE 100% 1998 1906 1998 3’340 4’945 116 1’521 0 9 6’591 0 1’492 0.0Zürich Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 SGI AE 100% 1999 1948–63 2002–04 28’381 10’552 0 10’850 273 1’266 22’941 164 4’667 9.4Zürich Edenstrasse 16, 20 SGI AE 100% 1998 1957 2000 4’763 9’270 0 3’404 0 0 12’674 68 2’904 63.0Zürich Hohlstrasse 190 + 192 SGIC AE 100% 2007 1985 – 3’884 4’218 1’094 2’697 163 185 8’357 189 1’773 8.6Zürich Puls 5, Bürogebäude SGIP AE 100% 2002 2001–04 – 4’658 10’711 1’424 575 0 0 12’710 42 4’697 9.6Zürich Puls 5, Giessereihalle SGIP SW 51.0% 2002 2001–04 – 7’567 6’312 915 1’128 0 5’063 13’418 79 5’212 3.0Zürich Rautistrasse 33 SGIC AE 100% 2010 1984 2012 1’428 3’219 0 883 0 0 4’102 84 898 34.8Zürich Sihlquai 253–259 SGI SW + BR 45.9% 02/06 1986 – 3’212 5’453 0 2’594 0 0 8’047 42 1’993 5.7Zürich Staffelstrasse 8 + 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1923–63 2002–04 4’009 7’327 0 5’058 0 0 12’385 84 2’732 3.6Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 SGI AE 100% 1999 1893/1958 2002/08 12’656 12’867 0 1’685 272 403 15’227 160 5’884 24.1
Grossraum Zürich 102’050 95’757 4’210 43’075 708 7’786 151‘536 1’419 39’204 15.7 35’476 2’602 32‘874
GenferseegebietGenf Rue de Lausanne 42 + 44 SGI AE 100% 99/05 1961 – 948 1’948 683 108 2’630 0 5’369 0 1’697 6.3Pully Avenue C.-F. Ramuz 43 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’178 2’313 0 578 0 0 2’891 52 961 24.0
Genferseegebiet 4’126 4’261 683 686 2’630 0 8’260 52 2’658 12.7 2’283 415 1’868
Basel / Bern / MittellandBasel Lehenmattstrasse 260 DB AE 100% 2006 1962 – 1’842 0 1’369 0 0 2 1’371 0 243 0.0Belp Airport Business Center,
Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 SGI SW 95.0% 1997 1992 – 28’637 11’164 0 8’561 202 329 20‘256 291 2’781 35.4Bern Waldhöheweg 1 SGI AE 100% 1998 1961 1996 1’178 0 1’970 579 780 0 3’329 32 692 1.2Fribourg Rue de l’Industrie 21 SGI AE 100% 1999 1969 1985 787 537 0 519 0 0 1’056 14 145 20.7Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 SGI AE 100% 1998 1988–90 1998–00 2’283 2’327 1’232 285 957 185 4’985 85 676 13.4Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 SGI BR 100% 1998 1989 – 5’920 1’962 0 1’437 151 0 3’549 87 484 33.8Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A SGI SW 100% 98/08 1989 – 4’389 3’805 1’259 2’604 0 870 8’538 139 1’576 27.5Rombach Bibersteinerstrasse 4 SGI SW 90.0% 1999 1991 2009 4’913 0 553 1’362 343 1’430 3’687 58 455 10.5Studen / BE Sägeweg 7 SGI AE 100% 1998 1989 – 5’663 1’540 0 1’309 107 28 2’984 79 413 37.9Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 SGI AE 100% 1997 1992 – 2’285 684 576 527 813 465 3’065 63 431 55.4
Basel / Bern / Mittelland 57‘896 22’018 6‘960 17‘181 3‘353 3’309 52‘820 848 7‘896 27.3 5‘824 1’005 4‘819
Übrige RegionenHeerbrugg Berneckerstrasse 215 SGI AE 100% 1999 1962 – 1’223 654 0 67 1’274 0 1’995 15 297 26.7St. Gallen Heiligkreuzstrasse 9 + 11 SGI AE 100% 1998 1960 2012/13 866 810 0 507 0 0 1’317 18 251 93.4Widnau / SG Bahnhofstrasse 24–24c SGI SW 48.8% 2000 1994 – 3’253 962 855 949 290 1’818 4’874 141 814 21.7
Übrige Regionen 5‘342 2‘426 855 1’523 1’564 1’818 8‘186 174 1‘362 36.0 981 259 722
Total Geschäftsliegenschaften 169‘414 124‘463 12‘708 62‘466 8‘254 12’913 220’803 2‘493 51‘120 17.9 44‘564 4‘281 40‘283
1) per Bilanzstichtag
2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 72
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
70
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung)Stand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr Baujahr
Renovations- jahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) AnzahlParkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand1) (in %)
Mieterträge (in TCHF)2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto
GewerbeliegenschaftenGrossraum ZürichDietikon Lagerstrasse 6–8 SGI AE 100% 2009 1973/91/05/08 – 15’965 3’703 0 9’807 0 2’502 16’012 65 2’300 0.0Höri Hofstrasse 1 SGI AE 100% 2000 1990 – 10’622 3’787 0 10’566 0 110 14’463 125 1’642 0.0Pfäffikon Talstrasse 35–37 SGI BR 100% 2000 1987 – 9’349 2’133 0 8’215 0 0 10’348 134 1’300 0.0Regensdorf Althardstrasse 301 SGI AE 100% 2000 1965 1992 16’471 1’823 0 10’655 211 0 12’689 69 2’023 2.1Rüti Im Neuhof SGI AE 100% 1999 1993 – 6’949 811 0 3’782 0 0 4’593 80 495 10.9Winterthur Zürcherstrasse 300 SGI AE 100% 1999 1967 – 6’088 106 0 2’972 80 0 3’158 54 340 20.5Würenlos Landstrasse 2 SGI AE 100% 2002 1984 – 5’910 538 0 5’795 358 157 6’848 55 688 6.3
Grossraum Zürich 71’354 12’901 0 51’792 649 2’769 68’111 582 8’788 2.4 8’647 451 8’196
GenferseegebietVernier Chemin de Morglas SGI BR 100% 2002 2000–02 – 30’725 0 0 41’496 0 0 41’496 0 3’594 0.0Yverdon Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 SGI AE 100% 1997 1956 seit 1998 57’301 29’508 2’472 11’762 908 1’676 46’326 640 7’745 5.5Yverdon Rue des Uttins 27 SGI AE 100% 2007 1970 2007/08 3’101 1’376 0 985 0 0 2’361 40 404 0.0
Genferseegebiet 91’127 30’884 2’472 54’243 908 1’676 90’183 680 11’743 3.6 11’201 1’414 9’787
Basel / Bern / MittellandBern Hofweg 5/Dammweg 27 SGI AE 100% 2005 1935/1956 – 1’875 180 0 1’990 1’287 0 3’457 16 589 0.5Biel Maurerweg 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1932 1968 1’492 836 0 1’004 120 0 1’960 15 127 0.0Interlaken Untere Bönigstrasse 27 SGIC AE 100% 2012 2013 – 3’467 0 0 1’133 0 0 1’133 20 223 0.0Lyss Industriering 43 SGI AE 100% 1999 1964–91 2001/02 44’908 3’031 0 13’067 0 20 16’118 406 1’591 16.6Lyss Südstrasse 17 SGIC AE 100% 2012 2007 2011 2’220 0 0 1’230 0 0 1’230 11 164 0.0Moosseedorf Gewerbestrasse 15 SGI AE 100% 2001 1989–92 2002 12’290 2’250 0 5’640 0 0 7’890 55 1’193 0.0
Basel / Bern / Mittelland 66’252 6’297 0 24’064 1’407 20 31’788 523 3’887 6.8 3‘551 372 3‘179
Übrige RegionenBad Ragaz Elestastrasse 16, 16a + 18 SGI AE 100% 1999 1960/1987 1999–02 16’540 2’602 0 9’947 0 241 12’790 133 1’095 12.1St.Gallen Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 SGI AE 100% 1998 1962 – 2’905 1’717 0 3’652 170 0 5’539 59 580 0.0St.Gallen Oststrasse 29 + 31 SGI AE 100% 1998 1968 2000 2’307 88 0 1’841 1’107 234 3’270 11 313 0.0St.Gallen Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 SGI AE 100% 1998 1968 1983 3’528 2’495 0 4’487 0 0 6’982 80 887 0.8
Übrige Regionen 25’280 6’902 0 19’927 1’277 475 28’581 283 2’875 4.8 2‘715 314 2‘401
Total Gewerbeliegenschaften 254’013 56’984 2’472 150’026 4’241 4’940 218’663 2’068 27’293 3.8 26’114 2’551 23’563
WohnliegenschaftenBasel / Bern / MittellandBasel Redingstrasse 10/12 + 20/22 DB AE 100% 2006 1969 – 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1
Total Wohnliegenschaften 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1 2‘824 393 2’431
Total Renditeliegenschaften 435’393 181’446 15’180 212’492 29’672 17’853 456’643 4’750 81’257 12.5 73’502 7’226 66‘276
1) per Bilanzstichtag
2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 72
71Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung)Stand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr Baujahr
Renovations- jahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) AnzahlParkplätze
Sollmiete (in TCHF)
Leerstand1) (in %)
Mieterträge (in TCHF)2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto
GewerbeliegenschaftenGrossraum ZürichDietikon Lagerstrasse 6–8 SGI AE 100% 2009 1973/91/05/08 – 15’965 3’703 0 9’807 0 2’502 16’012 65 2’300 0.0Höri Hofstrasse 1 SGI AE 100% 2000 1990 – 10’622 3’787 0 10’566 0 110 14’463 125 1’642 0.0Pfäffikon Talstrasse 35–37 SGI BR 100% 2000 1987 – 9’349 2’133 0 8’215 0 0 10’348 134 1’300 0.0Regensdorf Althardstrasse 301 SGI AE 100% 2000 1965 1992 16’471 1’823 0 10’655 211 0 12’689 69 2’023 2.1Rüti Im Neuhof SGI AE 100% 1999 1993 – 6’949 811 0 3’782 0 0 4’593 80 495 10.9Winterthur Zürcherstrasse 300 SGI AE 100% 1999 1967 – 6’088 106 0 2’972 80 0 3’158 54 340 20.5Würenlos Landstrasse 2 SGI AE 100% 2002 1984 – 5’910 538 0 5’795 358 157 6’848 55 688 6.3
Grossraum Zürich 71’354 12’901 0 51’792 649 2’769 68’111 582 8’788 2.4 8’647 451 8’196
GenferseegebietVernier Chemin de Morglas SGI BR 100% 2002 2000–02 – 30’725 0 0 41’496 0 0 41’496 0 3’594 0.0Yverdon Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 SGI AE 100% 1997 1956 seit 1998 57’301 29’508 2’472 11’762 908 1’676 46’326 640 7’745 5.5Yverdon Rue des Uttins 27 SGI AE 100% 2007 1970 2007/08 3’101 1’376 0 985 0 0 2’361 40 404 0.0
Genferseegebiet 91’127 30’884 2’472 54’243 908 1’676 90’183 680 11’743 3.6 11’201 1’414 9’787
Basel / Bern / MittellandBern Hofweg 5/Dammweg 27 SGI AE 100% 2005 1935/1956 – 1’875 180 0 1’990 1’287 0 3’457 16 589 0.5Biel Maurerweg 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1932 1968 1’492 836 0 1’004 120 0 1’960 15 127 0.0Interlaken Untere Bönigstrasse 27 SGIC AE 100% 2012 2013 – 3’467 0 0 1’133 0 0 1’133 20 223 0.0Lyss Industriering 43 SGI AE 100% 1999 1964–91 2001/02 44’908 3’031 0 13’067 0 20 16’118 406 1’591 16.6Lyss Südstrasse 17 SGIC AE 100% 2012 2007 2011 2’220 0 0 1’230 0 0 1’230 11 164 0.0Moosseedorf Gewerbestrasse 15 SGI AE 100% 2001 1989–92 2002 12’290 2’250 0 5’640 0 0 7’890 55 1’193 0.0
Basel / Bern / Mittelland 66’252 6’297 0 24’064 1’407 20 31’788 523 3’887 6.8 3‘551 372 3‘179
Übrige RegionenBad Ragaz Elestastrasse 16, 16a + 18 SGI AE 100% 1999 1960/1987 1999–02 16’540 2’602 0 9’947 0 241 12’790 133 1’095 12.1St.Gallen Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 SGI AE 100% 1998 1962 – 2’905 1’717 0 3’652 170 0 5’539 59 580 0.0St.Gallen Oststrasse 29 + 31 SGI AE 100% 1998 1968 2000 2’307 88 0 1’841 1’107 234 3’270 11 313 0.0St.Gallen Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 SGI AE 100% 1998 1968 1983 3’528 2’495 0 4’487 0 0 6’982 80 887 0.8
Übrige Regionen 25’280 6’902 0 19’927 1’277 475 28’581 283 2’875 4.8 2‘715 314 2‘401
Total Gewerbeliegenschaften 254’013 56’984 2’472 150’026 4’241 4’940 218’663 2’068 27’293 3.8 26’114 2’551 23’563
WohnliegenschaftenBasel / Bern / MittellandBasel Redingstrasse 10/12 + 20/22 DB AE 100% 2006 1969 – 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1
Total Wohnliegenschaften 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1 2‘824 393 2’431
Total Renditeliegenschaften 435’393 181’446 15’180 212’492 29’672 17’853 456’643 4’750 81’257 12.5 73’502 7’226 66‘276
1) per Bilanzstichtag
2) während der Berichtsperiode
Abkürzungen: Siehe Seite 72
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
72
Detailinformationen zu den Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr Baujahr
Renovations- jahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Parkplätze
Sollmiete(in TCHF)
Leerstand1)
(in %)Mieterträge (in TCHF)2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lage Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto
Alle RegionenAu-Wädenswil Seestrasse 295 4) SGI AE 100% 2001 1960–87 – 42’965 5’658 0 20’722 0 880 27’260 298 3’312 29.0Baden Römerstrasse 36 - 36c 5) SGI AE 100% 06/07 1958 1990 9’274 7’620 0 598 0 0 8’218 272 1’485 0.0Basel Gellertstrasse 151, 157, 163 DB AE 100% 2006 1968 – 5’031 157 0 0 1’255 0 1’412 6 233 0.0Flurlingen Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) SGI AE 100% 2007 1875–1963 – 54’001 3’337 0 34’239 268 208 38’052 266 2’494 32.9Lausanne Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) SGI AE 100% 1999 n/a 1962 4‘132 0 0 0 0 0 0 0 n/a n/aWinterthur Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi SGIC AE 100% 2012 1947–2005 – 136’961 10’364 0 38’826 0 2’026 51’216 614 6’364 4.0Zürich Rüdigerstrasse 1 (edeneins)3) SGI SW 1.4% 1998 2007–2009 – 47 0 0 0 0 0 0 11 n/a n/aZürich Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) SGI AE 100% 1998 n/a – 1’217 0 0 0 0 0 0 18 68 n/aZürich Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei)3) SGI SW 7.9% 1998 2009–2011 – 41 0 0 0 0 0 0 15 n/a n/a
LandparzellenSolothurn Oberer Brühl (SOL 1)3) SGI AE 100% 1998 n/a n/a 38’206 0 0 29 0 0 29 4 n/a n/a
Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 291’875 27’136 0 94’414 1’523 3’114 126’188 1’520 13’956 14.6 12’377 2’107 10’270
1) per Bilanzstichtag
2) während der Berichtsperiode
3) Promotionsliegenschaften
4) Umklassierung von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften
5) Aufgrund der Zusammenlegung der Parzellen wurden die bisher als zwei Objekte ausgewiesenen Liegenschaften zusammengefasst
Abkürzungen
Eigentümer: DB = De Bary & Co. AG
HE = Einkaufszentrum Herti AG
SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
SGIC = SGI City Immobilien AG
SGIP = SGI Promotion AG
VO = EZ Volketswil AG
Eigentumsverhältnisse: AE = Alleineigentum
BR = Baurecht
ME = Miteigentum
SW = Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop
73Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr Baujahr
Renovations- jahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Parkplätze
Sollmiete(in TCHF)
Leerstand1)
(in %)Mieterträge (in TCHF)2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lage Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto
Alle RegionenAu-Wädenswil Seestrasse 295 4) SGI AE 100% 2001 1960–87 – 42’965 5’658 0 20’722 0 880 27’260 298 3’312 29.0Baden Römerstrasse 36 - 36c 5) SGI AE 100% 06/07 1958 1990 9’274 7’620 0 598 0 0 8’218 272 1’485 0.0Basel Gellertstrasse 151, 157, 163 DB AE 100% 2006 1968 – 5’031 157 0 0 1’255 0 1’412 6 233 0.0Flurlingen Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) SGI AE 100% 2007 1875–1963 – 54’001 3’337 0 34’239 268 208 38’052 266 2’494 32.9Lausanne Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) SGI AE 100% 1999 n/a 1962 4‘132 0 0 0 0 0 0 0 n/a n/aWinterthur Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi SGIC AE 100% 2012 1947–2005 – 136’961 10’364 0 38’826 0 2’026 51’216 614 6’364 4.0Zürich Rüdigerstrasse 1 (edeneins)3) SGI SW 1.4% 1998 2007–2009 – 47 0 0 0 0 0 0 11 n/a n/aZürich Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) SGI AE 100% 1998 n/a – 1’217 0 0 0 0 0 0 18 68 n/aZürich Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei)3) SGI SW 7.9% 1998 2009–2011 – 41 0 0 0 0 0 0 15 n/a n/a
LandparzellenSolothurn Oberer Brühl (SOL 1)3) SGI AE 100% 1998 n/a n/a 38’206 0 0 29 0 0 29 4 n/a n/a
Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 291’875 27’136 0 94’414 1’523 3’114 126’188 1’520 13’956 14.6 12’377 2’107 10’270
1) per Bilanzstichtag
2) während der Berichtsperiode
3) Promotionsliegenschaften
4) Umklassierung von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften
5) Aufgrund der Zusammenlegung der Parzellen wurden die bisher als zwei Objekte ausgewiesenen Liegenschaften zusammengefasst
Abkürzungen
Eigentümer: DB = De Bary & Co. AG
HE = Einkaufszentrum Herti AG
SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
SGIC = SGI City Immobilien AG
SGIP = SGI Promotion AG
VO = EZ Volketswil AG
Eigentumsverhältnisse: AE = Alleineigentum
BR = Baurecht
ME = Miteigentum
SW = Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
74
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von ImmobilienStand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr
Übergang Nutzen/Gefahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl ParkplätzeBüro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total
ZugängeEs waren keine Zugänge zu verzeichnen.
AbgängeRenditeliegenschaftenBasel Schützengraben 21 SGI AE 100% 1999 23.12.2013 982 1’134 0 1’060 513 0 2’707 37Genf Rue Jean-Charles Amat 15 SGI AE 100% 2007 31.12.2013 491 0 65 286 1’668 0 2’019 10Lyss1) Industriering 43 SGI AE 100% 1999 31.12.2013 17’433 0 0 0 0 7’070 7’070 0Sissach Hauptstrasse 93 SGIC AE 100% 1999 01.09.2013 1’237 676 158 60 228 53 1’175 29St. Gallen Fürstenlandstrasse 159 SGI AE 100% 1999 01.02.2013 3’962 800 3’489 845 0 0 5’134 39Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenSolothurn1) Oberer Brühl (SOL1) SGI AE 100% 1998 22.04.2013 575 0 0 0 0 0 0 0
Total Abgänge 24’680 2’610 3’712 2’259 2’409 7’123 18’105 115
1) Verkauf einer Teilfläche
Abkürzungen: Siehe Seite 72
75Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von ImmobilienStand per 31. Dezember 2013
Ort AdresseEigen- tümer
Eigentums- verhältnis
Eigentums- quote
Erwerbs- jahr
Übergang Nutzen/Gefahr
Grundstücks- fläche (in m2)
Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl ParkplätzeBüro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total
ZugängeEs waren keine Zugänge zu verzeichnen.
AbgängeRenditeliegenschaftenBasel Schützengraben 21 SGI AE 100% 1999 23.12.2013 982 1’134 0 1’060 513 0 2’707 37Genf Rue Jean-Charles Amat 15 SGI AE 100% 2007 31.12.2013 491 0 65 286 1’668 0 2’019 10Lyss1) Industriering 43 SGI AE 100% 1999 31.12.2013 17’433 0 0 0 0 7’070 7’070 0Sissach Hauptstrasse 93 SGIC AE 100% 1999 01.09.2013 1’237 676 158 60 228 53 1’175 29St. Gallen Fürstenlandstrasse 159 SGI AE 100% 1999 01.02.2013 3’962 800 3’489 845 0 0 5’134 39Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenSolothurn1) Oberer Brühl (SOL1) SGI AE 100% 1998 22.04.2013 575 0 0 0 0 0 0 0
Total Abgänge 24’680 2’610 3’712 2’259 2’409 7’123 18’105 115
1) Verkauf einer Teilfläche
Abkürzungen: Siehe Seite 72
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
76
Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich
Marktwertermittlung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der
Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2013
1. Auftrag KPMG AG Real Estate («KPMG») hat im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften die
Immobilien der Intershop-Gruppe zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember 2013
zu Marktwerten bewertet. Dabei handelt es sich insgesamt um 51 Renditeliegenschaften und 5
Entwicklungsliegenschaften.
2. Bewertungsstandard
und Marktwerte
KPMG bestätigt, dass die ermittelten Marktwerte «aktuellen Werten» gemäss Swiss GAAP FER
18 entsprechen und in Übereinstimmung mit den gebräuchlichen Standards und Richtlinien,
insbesondere den International Valuation Standards (IVS) sowie den Swiss Valuation Standards
(SVS) erstellt wurden. Der Marktwert ist definiert, als «der geschätzte Betrag, für welchen ein
Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und
einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sach-
kenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».
3. Bewertungsmethode und Be-
wertungsgrundlagen
Die Marktwertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe erfolgt anhand der
Discounted-Cashflow Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich demnach als Summe der auf
den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht
auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz wird ob-
jektspezifisch unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzung sowie der aktuellen Marktsituation
bestimmt.
Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter
der Annahme, dass deren Wiedervermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle,
mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüb-
lichen Formen entsprechen, werden bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt.
Fremdkapitalkosten, Ertragssteuern und Mehrwertsteuern, sowie bei einer zukünftigen Veräu-
sserung fällige (Grundstück-)Gewinnsteuern und Transaktionskosten werden bei der Marktwert-
ermittlung nicht berücksichtigt.
Die Entwicklungsliegenschaften werden auf Basis eines Fortführungsszenarios bewertet; allfälli-
ge Aus- und / oder Umnutzungspotenziale werden dabei nicht berücksichtigt.
Sämtliche Liegenschaften sind der KPMG aufgrund der Besichtigungen sowie der seitens Eigen-
tümer zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt und werden mindestens im Dreijahresrhyth-
mus besichtigt.
.
77Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
4. Bewertungsresultat Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzt KPMG AG den Marktwert der 56
bewerteten Rendite- und Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2013 auf (gerundet)
total:
Total CHF 1’207’643’000 (eine Milliarde zweihundertundsieben Millionen sechshundertdreiundvierzigtausend Schweizer
Franken)
5. Wertveränderung Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe vermindert
sich somit gegenüber dem Vorjahr um CHF 10.4 Mio. bzw. 0.9%. Diese Veränderung resultiert
im Wesentlichen aus einer negativen Nettobestandesänderung (Verkauf von 4 Liegenschaften
und einer Teilparzelle) und einer positiven inneren Wertveränderung massgeblich aufgrund von
erhöhten Cashflows (Wegfall von im Jahr 2013 ausgeführten Investitionen, Mietertragssteige-
rungen durch Neu- und/oder Wiedervermietungen).
6. Unabhängigkeit und
Vertraulichkeit
Abschliessend weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben
genannten Zweck bestimmt ist und verweisen auf die der Bewertung zugrunde liegenden Haf-
tungsbeschränkungen. Wir versichern, die Bewertungen parteilos erstellt zu haben.
Zürich, 24. Januar 2014
KPMG AG
Ulrich Prien Philipp Schelbert
Partner, MRICS Director
Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
78
Anhang: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Bewertungsmethode Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow Methode
(«DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Bestimmungen, Richtlinien und Standards
von ISVC, RICS, TEGoVA. Die ermittelten Marktwerte entsprechen «aktuellen Werten» gemäss
Swiss GAAP FER 18.
Das verwendete DCF-Modell ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt den Marktwert des Objek-
tes auf der Basis zukünftiger Cashflows. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen zukünf-
tigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung bzw. der Nutzung der Lie-
genschaft über einen angenommenen Detail-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren. Ausgehend
von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden die jährlichen Sollmieteinnahmen
ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden
Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller
nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende
des Betrachtungszeitraumes wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit
Value») des Objektes in die Wertermittlung mit einbezogen. Der Exit Value wird dabei mittels
Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft im Exit-Jahr berechnet. Der Marktwert ergibt
sich dann als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cash-
flows über den Betrachtungszeitraum plus den diskontierten Exit Value.
Bei den bewerteten Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe handelt es sich teilweise
um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren, mittelfristig aber mittels signifikanter,
baulicher Eingriffe transformiert und / oder einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen.
Diese Objekte werden unter einem Fortführungsszenario mit der bestehenden Nutzung ohne
Berücksichtigung allfällig langfristig vorhandener Aus- und/oder Umnutzungspotenziale bewer-
tet.
Diskontierungszinssatz Der für die Wertermittlung angewandte Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung
langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und
einem spezifischen Risikozuschlag (allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag be-
rücksichtigt das allgemeine Immobilienrisiko und die damit verbundene, höhere Illiquidität einer
Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage sowie das objektspezifische Risiko aufgrund von
Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft.
Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung unterscheidet bei der
Wertableitung zwischen nominalen und realen Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrach-
tungszeitraum der ersten zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein
dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der Exit Value wird als Barwert über die
Restlebensdauer nach dem Exit-Jahr (in der Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei angesetzte
Diskontierungszinssatz impliziert reale, d.h. inflationsbereinigte Zahlungsströme und ist deshalb
tiefer als der Diskontierungszinssatz der Detailbetrachtungsperiode.
Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 erfolgt jeweils per Mitte Jahr (mittschüssig),
während der Exit Value am Ende des Jahres 10 (nachschüssig) angesetzt wird. Die nominalen
Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die per 31. Dezember 2013 bewer-
79Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
teten Liegenschaften der Intershop-Gruppe zwischen 4.9% und 7.2%. Der durchschnittliche
kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.34% (Vorjahr
5.29%) und für die Entwicklungsliegenschaften 5.54% (Vorjahr 5.49%).
An dieser Stelle möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass der Vergleich von Diskontierungs-
zinssätzen verschiedener Immobilienportfolios, insbesondere bei unterschiedlichen Bewertungs-
häusern, per se nicht möglich bzw. nicht sehr aussagekräftig ist, sondern nur einhergehend mit
einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen erfolgen sollte.
Indexierung Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des
Inflationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksich-
tigt werden. Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex
der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an Verände-
rungen des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind,
zusätzlich jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der
einschlägigen Konjunkturforschungsstellen und Organisationen (SNB, KOF, BAK, SECO, OECD)
werden folgende Annahmen für die zukünftige Entwicklung der Mieten getroffen, welche jedoch
nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen darstellen:
Jahr 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Exitjahr
Wachstumsrate 0.0% 0.5% 0.7% 1.2% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.0%
Diese Wachstumsraten stellen die angesetzte Mietsteigerung bei voller Indexierung dar. Bei den
einzelnen Bewertungen wird dabei für jede einzelne Mieteinheit die vertraglich vereinbarte oder
mietrechtlich mögliche prozentuale Indexierung berücksichtigt. Weitere Mietsteigerungen infol-
ge allfälliger zukünftiger Hypothekarzinserhöhungen werden wegen der zu erwartenden Träg-
heit des Referenzzinssatzes nicht eingerechnet. Die abgebildeten Wachstumsraten gelten auch
für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.
Mietzinseinnahmen Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss Mieterspiegel der In-
tershop-Gruppe per 31. Dezember 2013. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten wer-
den die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich
vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von aus-
laufenden (Geschäfts-) Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig be-
urteilten Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden spätestens im Exit-Jahr
nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus
den Mietverträgen von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden.
Leerstand Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen für jede Liegenschaft indi-
viduellen strukturellen Leerstand berücksichtigt. Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-,
Lager-, Gewerbe- und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand
in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf) angesetzt. Bei Ablauf
von Wohnmietverträgen werden in der Regel ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese
fallen jedoch üblicherweise geringer aus als bei Gewerbeliegenschaften.
80 Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
Bewirtschaftungs- und
Unterhaltskosten
Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien,
Verwaltungs- und allgemeinen Betriebskosten zusammen, welche nicht dem Mieter als Ne-
benkosten weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung der Zu-
kunftserwartungen werden - falls vorhanden - die Vergangenheitswerte aus den Liegenschafts-
abrechnungen beigezogen. Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen Benchmarks auf ihre
Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des Betrachtungszeitraumes unter Berücksichti-
gung der vertraglichen Vereinbarungen sowie des Zustands der Liegenschaft angepasst. Bei den
Unterhaltskosten wird analog vorgegangen
Zukünftige Instandsetzungskosten Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Be-
deutung zu. Die während des Betrachtungszeitraumes berücksichtigten Investitionen basieren
auf den 10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden auf ihre Plausibilität
geprüft, gegebenenfalls angepasst und entsprechend in den Bewertungen berücksichtigt.
Die bei der Ermittlung des Exit Value zu berücksichtigenden, langfristig erforderlichen Instand-
setzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass
je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft die einzelnen Teile der Bauwerkssubstanz eine
begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert
werden müssen. Die so ermittelten, zukünftigen Instandsetzungskosten werden per Exit-Jahr
in einen kalkulatorischen Fonds umgerechnet, welcher bei der Berechnung des nachhaltigen
Cashflows im Exit-Jahr entsprechend in Abzug gebracht wird. Dabei werden ausschliesslich die
vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung eingerechnet, welche das der
Bewertung zu Grunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
81
82 Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
PricewaterhouseCoopers AG, Zürcherstrasse 46, Postfach, 8401 WinterthurTelefon: +41 58 792 71 00, Telefax: +41 58 792 71 10, www.pwc.ch
PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften.
Bericht der Revisionsstellean die Generalversammlung derIntershop Holding AGZürich
Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung
Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz,Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 38 bis 75) für das am31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den SwissGAAP FER, den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) derSIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhal-tet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mitBezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben alsFolge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl unddie Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schät-zungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnungabzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und denSchweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zuplanen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung freivon wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungs-nachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. DieAuswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eineBeurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstös-sen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kon-trollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Um-ständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über dieWirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilungder Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenom-menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind derAuffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemesseneGrundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlos-sene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER und dem schweizerischen Gesetz
83Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013
2
sowie den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIXSwiss Exchange.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichts-gesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unsererUnabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestä-tigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystemfür die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.
PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler James Goffi
RevisionsexperteLeitender Revisor
Revisionsexperte
Winterthur, 26. Februar 2014
84
85IntershopHolding AGJahresrechnung2013
86 Bilanz
87 Erfolgsrechnung
88 Anhang der Jahresrechnung
91 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns
92 Bericht der Revisionsstelle
86 Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
Bilanz per 31. Dezember(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2013 2012
Aktiven UmlaufvermögenFlüssige Mittel 55 10’289Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften 8’327 29’597Übrige Forderungen gegenüber Dritten 88 5Rechnungsabgrenzungsposten 67 19Wertschriften 10’156 0 Total Umlaufvermögen 18’693 39’910
AnlagevermögenBeteiligungen 2 257’502 232’863 Total Anlagevermögen 257’502 232’863
Total Aktiven 276’195 272’773
Passiven Kurzfristiges FremdkapitalKurzfristige Darlehen von Konzerngesellschaften 72’617 51’949Kurzfristige Darlehen von Dritten 0 19’000Schulden gegenüber Dritten 18 10Rechnungsabgrenzungsposten 683 813 Total kurzfristiges Fremdkapital 73’318 71’772
Total Fremdkapital 73’318 71’772
EigenkapitalAktienkapital 3 21’000 21’000Allgemeine gesetzliche Reserven 4’800 4’800Allgemeine Reserven 4 132’721 141’721 Gewinnvortrag 480 199 Gewinn des Geschäftsjahres 43’876 33’281Bilanzgewinn 5 44’356 33’480 Total Eigenkapital 202’877 201’001
Total Passiven 276’195 272’773
87Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
Erfolgsrechnung(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2013 2012
Ertrag Beteiligungsertrag 45’300 33’350Zinsertrag 992 570Finanzertrag 257 233Auflösung Wertberichtigungen 6 0 1’210
Total betrieblicher Ertrag 46’549 35’363
Aufwand Zinsaufwand 1’005 567Finanzaufwand 56 0Personalaufwand 321 321Übriger Verwaltungsaufwand 1’198 1’010
Total betrieblicher Aufwand 2’580 1’898
Betriebsergebnis vor Steuern 43’969 33’465
Steuern –93 –184
Gewinn des Geschäftsjahres 43’876 33’281
88 Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
Anhang der Jahresrechnung
1 Allgemeines Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen Vorschriften und ist in
Übereinstimmung mit den allgemeinen Buch führungsvorschriften der Schweiz. Wertkorrektu-
ren auf Aktiven werden generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen
verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung bilanziert.
2 Beteiligungen Im Berichtsjahr wurde eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate Capital AG,
Zug, erworben. Darüber hinaus haben sich keine Veränderungen bei den Tochter gesellschaften
ergeben. Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf den Seiten 96 und 97.
3 Aktienkapital Die Gesellschaft verfügt über 2’100’000 Inhaberaktien mit einem Nominalwert von
CHF 10. Angaben über die bedeutenden Aktionäre befinden sich in der Konzernrechnung unter
Anmerkung 15 (Seite 60).
4 Allgemeine Reserven
(in CHF 1’000) 2013 2012Reserven am Anfang des Geschäftsjahres 141’721 152’041Reserveauflösung gemäss Gewinnverwendungsbeschluss –9‘000 –10‘320Reserven am Ende des Geschäftsjahres 132’721 141’721
5 Bilanzgewinn (in CHF 1’000) 2013 2012Bilanzgewinn am Anfang des Geschäftsjahres 33’480 30’199Gewinnverwendung gemäss Beschlussder Generalversammlung:
– Dividende1) –42’000 –40’320– Auflösung von allgemeinen Reserven 9’000 10’320
Gewinn des Geschäftsjahres 43’876 33’281Bilanzgewinn am Ende des Geschäftsjahres 44’356 33’480
1) Zusätzlich wurde 2012 eine Ausschüttung aus den Reserven für Kapitaleinlagen von CHF 1.68 Mio. vorgenommen.
6 Auflösung Wertberichtigung Im Vorjahr konnten eine Wertberichtigung auf einer Beteiligung von CHF 0.15 Mio. und die im
Geschäftsjahr 2011 gebildete Wertberichtigung auf einer festverzinslichen Anlage von CHF 1.06
Mio. aufgelöst werden.
89Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
7 Vergütungen
und Beteiligungen
Die Vergütungen an Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sowie deren Be-
teiligungen gemäss Artikel 663bbis und Artikel 663c OR sind wie folgt:
Vergütungen fürdas Geschäftsjahr 2013(in CHF 1’000)
Basis-vergütung
variable Vergütung
sonstigeVergütung2)
Total2013
bar Aktien1)
VerwaltungsratDieter Marmet, Präsident 150 0 0 10 160Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident 75 0 0 5 80Charles Stettler, Mitglied 75 0 0 5 80Total Verwaltungsrat 300 0 0 20 320
GeschäftsleitungCyrill Schneuwly, CEO 450 0 418 169 1’037
Total Geschäftsleitung 1’125 155 904 407 2’591
1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung
2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen
(AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Vergütungen fürdas Geschäftsjahr 2012(in CHF 1’000)
Basis-vergütung
variable Vergütung
sonstigeVergütung2)
Total2012
bar Aktien1)
VerwaltungsratDieter Marmet, Präsident 150 0 0 10 160Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident 75 0 0 5 80Charles Stettler, Mitglied 75 0 0 5 80Total Verwaltungsrat 300 0 0 20 320
GeschäftsleitungCyrill Schneuwly, CEO 450 0 374 171 995
Total Geschäftsleitung 1’165 230 624 423 2’442
1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung
2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen
(AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Die Geschäftsleitung hat die Möglichkeit, anstelle einer Barauszahlung der variablen Leistungs-
komponente diese in Form von gesperrten Aktien der Intershop Holding AG zu beziehen. Abhän-
gig von der Eigen kapitalrentabilität der Gruppe erhöht sich dadurch der Bonus bis maximal zum
Doppelten eines Barbezugs. Da sich die Mitglieder der Geschäftsleitung erst nach Publikation des
Abschlusses entscheiden müssen, ob sie den Bonus in bar oder in Aktien beziehen, wird bei der
Aufstellung die erwartete Entschädigung ausgewiesen. Es besteht kein Optionenprogramm.
Die Verwaltungsräte und die Mitglieder der Geschäftsleitung hielten per Bilanzstichtag die folgen-
den Beteiligungen an der Intershop Holding AG:
(Anzahl Aktien) 31.12.2013 31.12.2012Verwaltungsrat und GeschäftsleitungDieter Marmet, Präsident 3’000 3’000Hans-Peter Ruesch, Vize-Präsident 1’000 1’000Charles Stettler, Verwaltungsrat 0 0Cyrill Schneuwly, CEO 7’702 6’331Christian Baldinger, Leiter Bau & Entwicklung 1‘307 1‘040Thomas Kaul, CFO 309 200Andreas Wirz, Leiter Portfolio-Management 3’359 2’668Total 16’677 14’239
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung halten zusammen 0.79% (0.68%) des Aktienka-
pitals und der Stimmrechte.
Den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind keine Kredite oder Darlehen
gewährt worden.
An frühere Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung wurden keine Entschädigun-
gen bezahlt. Es bestehen auch keine Kredite oder Darlehen an frühere Organe der Gesellschaft.
Weitere Transaktionen mit nahestehenden Personen aus Verwaltungsrat und Geschäftsleitung
erfolgten nicht. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien
oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
8 Risikomanagement Die Gesellschaft ist Bestandteil der Intershop-Gruppe, für welche auf Konzernstufe ein imple-
mentiertes Risikomanagement besteht. Ausgehend von einer periodisch durchgeführten syste-
matischen Risikoidentifikation werden die für die Gesellschaften wesentlichen Risiken beurteilt
und deren mögliche Auswirkungen bewertet. Mit entsprechenden Massnahmen werden in der
Regel wesentliche nicht operative Risiken vermieden, vermindert oder überwälzt. Die selbst
getragenen Risiken werden konsequent überwacht. Die letzte umfassende Risikobeurteilung
durch den Verwaltungsrat der Intershop Holding AG erfolgte per 31. Dezember 2013. Aufgrund
dieser Beurteilung notwendig erachtete Rückstellungen und Wertberichtigungen waren bereits
vorhanden oder wurden gebildet.
9 Eventualverbindlichkeiten Per 31. Dezember 2013 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der Intershop Holding AG
in Form von Patronatserklärungen und Garantien zugunsten von Gruppengesellschaften
CHF 371 Mio. (Vorjahr: CHF 352 Mio.).
10 Verpfändete Aktiven Ende des Jahres war eine Beteiligung zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Bankdarle-
hens verpfändet (Vorjahr: Beanspruchung CHF 19 Mio). Weitere verpfändete oder abgetretene
Aktiven, nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorge-
einrichtungen bestanden nicht.
90 Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns des Geschäftsjahres 2013
Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung (in CHF)Gewinnvortrag vom Vorjahr 479’576Jahresgewinn 2013 43’876’112Total Bilanzgewinn 44’355’688
Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung des Bilanzgewinns:
Dividende für 2013 von CHF 20.00 pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien 42‘000‘000Vortrag auf neue Rechnung 2’355’688
Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die Dividende am 10. April
2014 (ex-Datum 7. April 2014) wie folgt ausbezahlt:
Bruttodividende CHF 20.00abzüglich 35% Verrechnungssteuer CHF 7.00Nettoauszahlung CHF 13.00
Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
91
92 Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
PricewaterhouseCoopers AG, Zürcherstrasse 46, Postfach, 8401 WinterthurTelefon: +41 58 792 71 00, Telefax: +41 58 792 71 10, www.pwc.ch
PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften.
Bericht der Revisionsstellean die Generalversammlung derIntershop Holding AGZürich
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz,Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 86 bis 91, sowie Seiten 96 bis 97) für das am 31. Dezember 2013abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzli-chen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestal-tung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf dieAufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstös-sen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendungsachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verant-wortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnungabzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und denSchweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zuplanen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung freivon wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungs-nachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. DieAuswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eineBeurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstös-sen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kon-trollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umstän-den entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über dieWirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilungder Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenom-menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind derAuffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemesseneGrundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlosse-ne Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
93Intershop Holding AGJahresrechnung 2013
2
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichts-gesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unsererUnabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestä-tigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystemfür die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischenGesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler James Goffi
RevisionsexperteLeitender Revisor
Revisionsexperte
Winterthur, 26. Februar 2014
94
95Konzerngesellschaften,Mehrjahresübersichten,Glossar, Adressen
96 Tochtergesellschaften und Beteiligungen
98 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
99 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
100 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
102 Adressen
96 Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Tochtergesellschaften und BeteiligungenStand per 31. Dezember 2013
Gesellschaftsname, Sitz
Beteiligung Intershop (in %)
Eigentümer
Einbezahltes Gesellschaftskapital
Konsolidierungsmethode
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.,Yverdon-les-Bains ▲ 100.00 SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG 100’000 CHF Vollkonsolidierung
De Bary & Co. AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 1’500’000 CHF Vollkonsolidierung
Einkaufszentrum Herti AG, Zug ■ 100.00 Intershop Holding AG 3’000’000 CHF Vollkonsolidierung
EZ Volketswil AG, Volketswil ■ 100.00 Intershop Holding AG 2’000’000 CHF Vollkonsolidierung
Intershop Management AG, Zürich ▲ 100.00 Intershop Holding AG 250’000 CHF Vollkonsolidierung
Realconsult AG, Zürich ▲ 100.00 Intershop Holding AG 100’000 CHF Vollkonsolidierung
SGI City Immobilien AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 25’000’000 CHF Vollkonsolidierung
SGI Promotion AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 12’000’000 CHF Vollkonsolidierung
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 150’000’000 CHF Vollkonsolidierung
Corestate Capital AG, Zug ● 28.07 Intershop Holding AG 172’634 CHF Equity
■ = Immobiliengesellschaft
▲ = Dienstleistungsgesellschaft
● = Assoziierte Gesellschaft
97Berichtzum Geschäftsjahr 2013
Tochtergesellschaften und BeteiligungenStand per 31. Dezember 2013
Gesellschaftsname, Sitz
Beteiligung Intershop (in %)
Eigentümer
Einbezahltes Gesellschaftskapital
Konsolidierungsmethode
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.,Yverdon-les-Bains ▲ 100.00 SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG 100’000 CHF Vollkonsolidierung
De Bary & Co. AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 1’500’000 CHF Vollkonsolidierung
Einkaufszentrum Herti AG, Zug ■ 100.00 Intershop Holding AG 3’000’000 CHF Vollkonsolidierung
EZ Volketswil AG, Volketswil ■ 100.00 Intershop Holding AG 2’000’000 CHF Vollkonsolidierung
Intershop Management AG, Zürich ▲ 100.00 Intershop Holding AG 250’000 CHF Vollkonsolidierung
Realconsult AG, Zürich ▲ 100.00 Intershop Holding AG 100’000 CHF Vollkonsolidierung
SGI City Immobilien AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 25’000’000 CHF Vollkonsolidierung
SGI Promotion AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 12’000’000 CHF Vollkonsolidierung
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 150’000’000 CHF Vollkonsolidierung
Corestate Capital AG, Zug ● 28.07 Intershop Holding AG 172’634 CHF Equity
■ = Immobiliengesellschaft
▲ = Dienstleistungsgesellschaft
● = Assoziierte Gesellschaft
98
Intershop-GruppeMehrjahresübersicht
20132) 20122) 2011 2010 2009
angepasst
Aktiven
Umlaufvermögen Mio. CHF 41 26 76 40 66
Sachanlagevermögen Mio. CHF 1’250 1’237 1’159 1’183 1’177
Finanzanlagevermögen Mio. CHF 6 3 2 1 1
Bilanzsumme Mio. CHF 1’297 1’266 1’237 1’224 1’244
Passiven
Kurzfristiges Fremdkapital Mio. CHF 117 76 67 109 75
Langfristiges Fremdkapital Mio. CHF 612 634 630 582 649
Eigenkapital Intershop-Gruppe Mio. CHF 567 555 540 533 520
Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 78 74 74 75 74
Bewertungsveränderung Mio. CHF 3 7 8 4 10
Verkaufserfolg (inkl. Promotion) Mio. CHF 9 9 11 19 8
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 82 82 86 91 83
Unternehmensergebnis vor Steuern Mio. CHF 68 69 69 74 65
Reingewinn Intershop-Gruppe Mio. CHF 57 56 55 58 51
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 50 40 37 64 31
Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe
bezogen auf das Eigenkapital zu Beginn des Jahres % 10.3 10.3 10.3 11.1 9.9
Reingewinn Intershop-Gruppe
pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10 CHF 27.36 26.61 26.19 27.45 24.07
Reingewinn Intershop-Gruppe exkl. Bewertungsveränderungen
pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10 CHF 26.47 24.33 23.32 26.19 20.71
Ausschüttungsgrad1) % 75.6 82.2 85.8 76.4 96.6
Investitionen in Immobilien Mio. CHF 24 68 18 39 65
Eigenkapital pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF 270 264 257 254 247
Anzahl Mitarbeiter/-innen 58 57 58 56 61
1) Auf Basis des Reingewinns der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen 2) Rechnungslegung ab 2012 nach Swiss GAAP FER
99
Intershop Holding AGMehrjahresübersicht
2013 2012 2011 2010 2009
Aktienkapital (nominal)
Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000
Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.
Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000
Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0
Börsenkurse (höchst/tiefst)1) CHF 339/310 337/310 327/300 319/288 301/260
Börsenkurse per 31.12. CHF 335.00 324.75 320.00 303.50 298.00
Börsenkapitalisierung per 31.12. Mio. CHF 704 682 672 637 626
Reingewinn Intershop Holding AG Mio. CHF 43.9 33.3 29.3 32.6 35.9
pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF 20.89 15.85 13.95 15.54 17.08
Dividende pro Aktie CHF 20.002) 20.00 20.003) 20.00 20.00
1) Tagesschlusskurse
2) Antrag des Verwaltungsrats
3) CHF 19.20 Dividende zuzüglich CHF 0.80 Ausschüttung aus Kapitaleinlage
100
Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
Bewertungsveränderung Die Bewertungsveränderung entspricht dem Marktwert (Fair Value) am Ende der Berichtsperiode
abzüglich des Marktwertes zu Beginn der Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender)
Investi tionen.
Bruttoliegenschaftsertrag Siehe Liegenschaftsertrag.
Bruttorendite Für die Berechnung der Bruttorendite wird der effektiv erzielte Jahresliegenschaftsertrag (=Lie-
genschaftsertrag) ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Eigenkapitalquote Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.
Eigenkapitalrendite Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode gemäss Erfolgsrechnung ins
Verhältnis zum Eigenkapital zu Beginn dieser Periode.
Einwertungsgewinn Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkos ten) einer Lie-
genschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Liegenschaft erstmalig bewertet
wurde.
Entwicklungsliegenschaft Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente verfügt.
Veränderungen des Marktwertes werden, wie bei den Renditeliegenschaften, in der Erfolgsrech-
nung ausgewiesen.
Fair Value Siehe Marktwert.
Leerstandsquote Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspie-
gel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeit-
punkt. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Grösse.
Liegenschaftsaufwand Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft direkt zugeordnet
werden können. Darin nicht enthalten sind Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und
der administrative Aufwand der Gruppe.
Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag entspricht den effektiv vereinnahmten Mieteinnahmen einer Liegen-
schaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht somit der Soll-Miete abzüglich Leerständen, Mietaus-
fällen, Mietzinsreduktionen und dergleichen.
101
Marktwert Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen Liegenschaftenschätzer
ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, welcher in einem funktionierenden Im-
mobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem
kaufsbereiten Erwerber nach an gemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion des
gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis,
Umsicht und ohne Zwang handelt.
Nettoliegenschaftsertrag Entspricht dem effektiv erzielten Jahresmietertrag einer Liegenschaft nach Abzug aller direkt
zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand).
Nettorendite Für die Berechnung der Nettorendite wird der Nettoliegenschaftsertrag ins Verhältnis zum
Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Promotionsliegenschaft Entwicklungsliegenschaft, welche mit dem Ziel des unmittelbaren Verkaufs erstellt oder entwi-
ckelt wird. In der Regel handelt es sich um Entwicklungen im Bereich Stockwerkeigentum. Pro-
motionsliegenschaften werden zu Anschaffungswerten bilanziert. Allfällige Umklassierungen
aus den Renditeliegenschaften erfolgen zum Marktwert.
Renditeliegenschaft Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen wird. Veränderungen des
Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften in der Erfolgsrech-
nung ausgewiesen.
Soll-Miete Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme einer Vollvermietung.
102
Adressen
Holding
Sitz der Gesellschaft Intershop Holding AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Briefadresse Postfach 1601
CH-8031 Zürich
Telefon +41 44 544 10 00
Telefax +41 44 544 10 01
www.intershop.ch
E-Mail: [email protected]
Managementgesellschaften
Intershop Management AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Telefon +41 44 544 10 00
Telefax +41 44 544 10 01
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.
Rue des Pêcheurs 8
CH-1400 Yverdon-les-Bains
Telefon +41 24 425 22 00
Telefax +41 24 425 08 88
www.st-roch.ch
E-Mail: [email protected]
Realconsult AG
Puls 5
Giessereistrasse 18
CH-8005 Zürich
Telefon +41 44 544 10 77
Telefax +41 44 544 10 01
51. ordentliche Generalversammlung
Donnerstag, 3. April 2014
Cigarettenfabrik Eventhalle 268
Sihlquai 268, 8005 Zürich
Berichterstattung
Bilanz-Medienkonferenz am 4. März 2014
Halbjahresbericht 2014 am 29. August 2014
Börsenkotierung
SIX Swiss Exchange
Aktien Valorennummer Ticker-Symbol
Inhaber 1731394 Telekurs IS/Reuters IS.S
Steuerwert der Eidg. Steuerverwaltung für 2013
Inhaberaktien CHF 335.00
Investor Relations
Cyrill Schneuwly
Sprache
Deutsch
Inte
rsh
op
Ges
chäf
tsb
eric
ht
2013
www.intershop.ch