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Inhalt des Vortrages A.Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000 B.Marktvorstellung...

Date post: 06-Apr-2015
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Inhalt des Vortrages A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000 B. Marktvorstellung Immobilien Leasing C. Praxisfall Immobilien Leasing D. Exkurs US-GAAP / IASC E. Ausblick A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1991-2000 B. Marktvorstellung Immobilien Leasing C. Praxisfall Immobilien Leasing D. Exkurs US-GAAP / IASC E. Ausblick
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Page 1: Inhalt des Vortrages A.Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000 B.Marktvorstellung Immobilien Leasing C.Praxisfall Immobilien Leasing D.Exkurs.

Inhalt des Vortrages

A. Entwicklung

Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000

B. Marktvorstellung

Immobilien Leasing

C. Praxisfall Immobilien Leasing

D. Exkurs

US-GAAP / IASC

E. Ausblick

A. Entwicklung

Immobilien und Mobilien Leasing 1991-2000

B. Marktvorstellung

Immobilien Leasing

C. Praxisfall Immobilien Leasing

D. Exkurs

US-GAAP / IASC

E. Ausblick

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6,545,62

7,415,265,525,36

3,982,70

7,567,31

26,7924,79

29,65

33,28

36,65

24,89

23,9723,41 23,16

35,02

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

in Mrd. EUR

B.3_S.1 (v. 9)

Mobilien-Leasing

Immobilien-Leasing

*

* Schätzung.vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung.

A. Entwicklung Entwicklungen 1991-2000* (Gesamt)

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+ 17,2 %- 26,9 % + 40,7 %

- 4,6 %

+ 2,8 %+ 34,6 %

+ 47,2 %

+ 3,4 %

+ 11,0 %

+ 8,0 %+ 7,1 %

+ 11,5 %

+ 10,4 %

+ 4,7 %

+ 3,8 %

- 1,1 %

+ 5,3 %

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

in Mrd. EUR

B.3_S.2 (v. 9)

Mobilien-Leasing

Immobilien-Leasing

*

* Schätzung.vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung.

- 6,0 %

Leasing (Immobilien und Mobilien)Entwicklungen 1991-2000* (in Prozent)

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* soweit erfaßt; Neue Ausrüstungen und Bauten (ab 1992 einschließlich Ostdeutschland) ** SchätzungQuelle: vgl. ifo Investitionstest, Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung.

B.3_S.5 (v. 9)

198714,52 Mrd.

EUR

199228,88 Mrd.

EUR

2000 **44,22 Mrd.

EUR

Investitionen der Anlagen-vermietung *(= Leasing gesamt):

Anteile Mo-bilien- und Immobilien-Leasingin Prozent:

90,5 %

9,5 %

86,2 %

13,8 %

82,9 %

17,1 %

1987 1992 2000 **

Mobilien Immobilien

Leasing-Investitionen

Entwicklung der Anteile 1987-2000

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58,8 56,2 55,8

11,5 11,6 11,4

7,48,3 8,6

5,8 6,7 7,2

9,4 10 9,9

7,1 7,2 7,1

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1998 1999 2000

Fahrzeuge**

Handelsobj./Geschäfts-/Bürogeb.

Produktionsgeb./Hallen u.a.

Nachrichtentechnik u.a.

Produktionsmaschinen/-anlagen*

Büromaschinen einschl. EDV

I M M O B I L I E N:

M O B I L I E N:

* einschließlich kompletter Produktions- u. Versorgungsanlagen** einschließlich Luft-, Wasser-, Schienenfahrzeuge

B.3_S.6 (v. 9)

Quelle: ifo Investitionstest; vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung im Internet, März 2001; Angaben für 2000 geschätzt. Eigene Bearbeitung.

B. MarktvorstellungLeasing Investitionen nach Güterarten

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2,76

4,65

7,66

6,74

5,72

7,56

5,36

6,69 6,80 6,85

0

1

2

3

4

5

6

7

8

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

in Mrd. EUR

Quelle: vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung Stand: 06.03.2001. Eigene Bearbeitung.

Datenbasis: Anschaffungswerte der Immobilien-Leasing-Objekte aus neu abgeschlossenen Verträgen

B.3_S.7 (v. 9)

Immobilien-Leasing-InvestitionenEntwicklung 1991-2000

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LEASING IMMOBILIEN-LEASING

Leasing-QuoteAls Leasingquote wird der Anteil der Leasinginvestitionen eines Jahres an den gesamten Bruttoanlageinvestitionen der Wirtschaft ohne den Wohnungsbau bezeichnet.

* Anhand von Planangaben und nach neuem Statistikkonzept (ESVG) berechnet. Quelle: ifo Investitionstest; Eigene Bearbeitung.

Immobilien-Leasing-Quote

7,5 %

Leasing-Quote14,8 %

Grundlage: GesamtwirtschaftlicheInvestitionen EUR 297,87 Mrd.

Grundlage: GesamtwirtschaftlicheBauinvestitionen (ohne Wohnungsbau)

EUR 100,87 Mrd.

EUR 44,08Mrd.

EUR 7,56Mrd.

B.3_S.8 (v. 9)

Immobilien-Leasing-Quote 2000*

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B.3_S.9 (v. 9)

Anteil am Leasing-Volumen in

Europa 1998 (%)

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Hauptsitz

Geschäftsstelle

IKB IL

CIL

DIL

KG Allgemeine

Hannover Leasing

LHI

DAL SüdLeasing

BIL

VR Leasing

B.4_S.2 (v.2)

München

Berlin

Hamburg

Düsseldorf

Mannheim

Dresden

Mainz

Frankfurt

Leipzig

Dortmund

Stuttgart

Grünwald

Sindelfingen

DeutscheImmobilien-Leasing-Gesellschaften

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C. PRAXISFALL

1. Ausgangssituation

2. Ablauf (Teil A)

3. Ablauf (Teil B)

4. Objektdaten

5. Kalkulation

6. Vertragsbeziehungen

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1. Ausgangssituation

Situation im April 2000

IKB-Akquisitionsadresse Hausbanken: 2 Großbanken Keine IL-Verträge

Unternehmen CHIP AG ist ein Spezialist für Mikrochips. Kunden sind z.B. Infineon, AMD,

Automobilhersteller (VW, BMW, DC etc.), Medizintechnik (Braun etc.) Umsatz: € 31 Mio 1999 (1993: € 1,5 Mio), rund 450 Mitarbeiter

Projekt CHIP AG plant den Neubau von Büro- und Funktionsflächen in den Neuen

Ländern auf bereits erworbenem Areal Befreundeter Architekt des Gesellschafters hat einen einen Projektsteuerungs-

vertrag bis Phase IV, Bauantrag wurde am 06.04.2000 gestellt 3 Mitbewerber haben bereits eine IL-Konzeption abgegeben

Kundenanforderungen IAS-konformes Vertragswerk Berücksichtigung von Investitionszulage/-zuschüssen (GA-Mittel)

Einsatz der IMG (Baubetreuung) unter Einbindung des Architekten

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2. Ablauf (Teil A)

05 – 06/2000 Gespräch mit dem WP w/IAS

IAS-Konzeption:GIK € 17,2 Mio, Finanzierungsvol.: € 14,7 MioGrundstückskaufvertrag mit CHIP AGBeteiligung CHIP AG zu 100 % (w/GrESt)AfA 4 % p.a.AKR zum steuerlichen RBW n. 18 J. (€ 5,6 Mio)Refinanzier: IKB (50 %) und 2 Großbanken zu je 25 %

schriftl. Mandat für die IL-Finanzierung

06- 09/2000 diverse Gespräche und Abstimmung mit CHIP AG und Gesellschafter

Nach Prüfung durch die IMG erweist sich die Planung als nicht ausreichend und unvollständig, das Objekt als nur einge-schränkt fungibel:Das Objekt wurde als 7-geschossiges Gebäude in KUBUS-

Form geplant mit 11.400 m2 NF, davon 7.000 m2 Büro- und 4.400 m2 Fertigungshilfsflächen (im wesentlichen Vorchemie für die unmittelbar angrenzende Wafer-fab). Nur durch eine Vielzahl von einzutragenden Dienstbarkeiten ist die wirtschaft-liche Selbständigkeit darzustellen (Medienversorgung, Zufahrt

etc.).

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Ablauf (Teil A)

Der Gesellschafter hält weiter an dem Architekten

und der Planung fest, die Baugenehmigung liegt 09/2000 vor.

Neuer Vorstand bei der CHIP AG, mit dem die weiteren

Verhandlungen geführt werden.

10 – 12/2000 Aufgrund der stark eingeschränkten Drittverwendungs-

fähigkeit des Objektes werden von unserer Seite alle

Aktivitäten eingestellt.

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3. Ablauf (Teil B)

03 – 10/2001 Erneute Aufnahme der Gespräche mit der CHIP AG(Umsatz 2000: € 54 Mio mit gutem Ergebnis und einer EK-Quote von 60 %). In gemeinsamer Akquisition mit IMG

wird der Entwurf bzw. vorliegende Baugenehmigung endgültig verworfen und in 05/2001 einer neuer Architekt mit der Planung beauftragt.

In enger Führung (IL/IMG) entscheidet sich sich die CHIP AG

für den Entwurf „UNIVERSITAT“ mit den folgenden Vorteilen:

Entflechtung des komplexen KUBUS-Entwurfes auf 3 Büro- und 1 Funktionsgebäude mit insge-

samt 12.690 m2

Funktionale, von den Betriebskosten optimierte Objekte mit ansprechender Architektur

Fungible Objekte mit guter Drittverwendungs- fähigkeit und eigener Medienversorgung (die 4 Objekte sind separat nutzbar/selbständig) Kostensicherheit; Steuerung liegt nun vollständig bei IMG mit der Chance auf Einsparungen bei der Bauausschreibung wirtschaftlich selbständiges Grundstück mit direkter Zufahrt

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Ablauf (Teil B)

Konzeptionell wurde das Modell gravierend verändert

(insbesondere durch den WP, der sich völlig „gedreht“ hat):

Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung (statt Grd-Kauf)

US-GAAP konformes Vertragswerk (statt IAS)

Beteiligung CHIP AG mit 49,99 % (statt 100 %)

16 Jahre Vertragslaufzeit (statt 18 J.)

Verkaufsregelung im GV (kein AKR/VKR)

Tilgung unterhalb des st. RBW durch 3 % AfA

Ertragssteuern in der OG, die in der Miete berücksichtigt wurden

11/01 – 05/02 Refinanzierung über IKB und zwei weiteren Banken zu

jeweils 1/3.

Die Beurkundung des Vertragswerkes erfolgte im Mai

2002.

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4. Objektdaten

Grundstücksgröße: 22 – 23.000 m2 Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung: T€ 26

Gebäude:

Nr. 1 / Fertigung NGF 3.889 m2 Nr. 2 / Büro NGF 2.999 m2

Nr. 3 / Büro NGF 1.514 m2

Nr. 4 / Designcentrum NGF 4.286 m2

___________________________________________________________________________

Gesamtfläche NGF 12.688 m2

===========================================

GIK: € 16,889 MioFinanzvolumen: € 14,579 MioFinanzierungsrest n. 16 Jahren: € 5.309 Miosteuerl. RBW n. 16 Jahren: € 8.258 MioInvestitionszulage (IZ): € 2.310 Mio

Investitionszuschuss (GS-Mittel) € 2.200 Miojedoch ohne Ansatz in der Kalkulation/Refi

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5. Kalkulation

Refi:

Up-front-fee

Annuitiätisches Darlehen, EURO-Basis,

Blockdarlehen, CHF-Basis mit Swap (cross currency)

Zwischenfinanzierung der IZ auf EURIBOR-Basis

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6. Vertragsbeziehungen

3 Banken3 Banken

BA GVGmbH & Co. KG

(Vermieter/Bauherr)

BA GVGmbH & Co. KG

(Vermieter/Bauherr)

GesellschaftsvertragMietvertrag

Baumanage-Ment (IMG)

Baumanage-Ment (IMG)

Bauunter-nehmen

Bauunter-nehmen

GU-Vertrag

Baubetreuungs-vertrag

GeschäftsführendeB GVG mbH(Komplementär)

GeschäftsführendeB GVG mbH(Komplementär)

Erbbaurechts-vertrag

44,01 %

49,99 %

Darlehens-vertrag/For-derungskauf

CHIP AG(Erbbaurechtsgeber/

Mieter/Kommanditist)

CHIP AG(Erbbaurechtsgeber/

Mieter/Kommanditist)

A GVG mbH(Kommanditist)

A GVG mbH(Kommanditist)

6,0 %

Architekt(Generalplaner)

Architekt(Generalplaner)

GP-Vertrag

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D. ExkursIAS/US-GAAP (1)

Die Vorschriften der US-amerikanischen Gesetzgebung (US-GAAP; Generally Accepted Accounting Principles) und der internationalen Rechnungslegungsgrundsätze (IAS; International Accounting Standards) finden sich in den entsprechenden US-Vorschriften FASB-13 (Financial Accounting Standard Boards Statement-13) bzw. in den internationalen Regelungen nach IAS Nr. 17.3;17.8.

Die Einordnung einer Leasingtransaktion nach US-GAAP ist innerhalb der IAS-Regelungen identisch. Allerdings sind die einzelnen Kriterien nicht so scharf in ihrer Abgrenzung wie die US-amerikanischen Vorschriften.

Die Fragestellung für IL reduziert sich auf den Problemkreis, ob es sich um ein bilanzierungspflichtiges Leasingverhältnis (capital lease) oder um ein reguläres (bilanzneutrales) Mietverhältnis (operate lease) handelt.

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IAS/US-GAAP (2)

Hinsichtlich der Vorschriften wird capital lease dann angenommen, wenn das Leasingvertragswerk eines der nachstehenden Kriterien erfüllt (Negativvermutung):

I. Das Eigentum geht am Ende der Grundmietzeit automatisch auf den Leasingnehmer über.

II. Eine Kaufoption sieht einen sehr günstigen Preis vor.

III. Die unkündbare Grundmietzeit beträgt mehr als

75 % der geschätzten wirtschaftlichen Nutzungs-dauer.

IV. Der Gegenwartswert aller fest vereinbarten Mieten ohne Vertragsnebenkosten, wie z.B. Steuern, beträgt 90 % oder mehr der Nettoanschaffungskosten des Leasinggebers.

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E. Ausblick

-wachsende Rolle des Immobilien Leasing durch das “Mittelstands-Rating” (off balance)

- Immobilien Leasing bietet AG’s, die nach US-GAAP/ IAS bilanzieren die Möglichkeit der Objektplatzierung außerhalb der eigenen Bilanz bei weiterhin gesichertem Zugriff auf das Objekt

- im Wege der Erbschaftsfolge/Generationswechsel kann Immobilien Leasing über das Ankaufsrecht (zugunsten

z.B. der Kinder des Unternehmers), das geeignete In-strument sein

- steigende Rolle des Immobilien Leasing in Verbindung mit Baumanagement (bereits heute ein Umsatzanteil von

ca. 70 %)

- Sale and Lease Back-Verträge werden in der Zukunft nur noch eine geringe Bedeutung haben (Umsatzanteil: 10-15 % mit sinkender Tendenz )

- verstärktes Anforderungsprofil für Immobilien Leasing-objekte hinsichtlich Lage, Fungibilität, Art, Nutzung und Verwertbarkeit

- Immobilien Leasing entwickelt sich in Richtung “echter Mietvertrag mit Baumanagement”


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