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IMMOBILIEN 2012

Date post: 14-Mar-2016
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Gewerbe,Wohnen,Geschlossene Fonds,Investment,Finanzierung,Denkmalschutz,2012,Immobilien,wmd-brokerchannel,die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage in Deutschland kaum zu bremsen. Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Märkten führt zu einer anhaltenden Renaissance der Immobilie.
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2012 IMMOBILIEN Welche Investments für Anleger und Berater jetzt interessant sind + Wohnen + Gewerbe + Finanzierung + Fonds + Denkmalschutz + www.wmd-brokerchannel.de Ausgabe Juni 2012 - 7,50
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Page 1: IMMOBILIEN 2012

2012IMMOBILIEN

Welche Investments für Anleger und Berater jetzt interessant sind

+ Wohnen + Gewerbe + Finanzierung + Fonds + Denkmalschutz +

www.wmd-brokerchannel.deAusgabe Juni 2012 - 7,50 €

Page 2: IMMOBILIEN 2012

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Page 3: IMMOBILIEN 2012

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derzeit ist die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage in Deutschland kaum zu bremsen. Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Mär-kten führt zu einer anhaltenden Renaissance der Immobilie.

So haben aktuellen Studien zufolge, 55 Prozent der Makler in den letzten zwölf Monaten ein deutlich gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. Besonders hoch sei das Kaufinteresse im Süden, hier berichten 69 Prozent der Makler von einem erheblichen Nachfragezuwachs. Unterstützt wird die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins und den zinsgünstig angebotenen Darlehen. Von einer Überhitzung des Marktes könne trotz der gün-stigen Zinsen bei Immobilienkrediten und Preisstei-gerungen keine Rede sein. Auch der europäische Vergleich zeigt: Trotz zuletzt wieder gestiegener Immobilienpreise sind wir in Deutschland von der Gefahr einer Preisblase weit entfernt. Wie LBS Research nach Auswertung einiger Staaten mit landesweiten Preisdaten mitteilt, kosteten Einfa-

milienhäuser 2011 fast überall deutlich mehr als in Deutschland. Luxemburg ragt mit einem Durch-schnittspreis von knapp 540.000 Euro klar heraus. Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die Preise für Eigenheime zwischen gut 280.000 und 330.000 Euro, also 35 bis fast 60 Prozent höher als hierzulande.

Auch bei Geschlossenen Fonds haben Immobilien eindeutig die Nase vorne. So sind Deutsche Immo-bilienfonds das umsatzstärkste Segment wie der Branchenverband VGF berichtet. Welche Progno-sen Experten zum deutschen und internationalen Immobilienmarkt stellen und wie sich die Finanzie-rungssituation derzeit darstellt und weiter entwi-ckeln wird, lesen Sie neben weiteren interessanten Berichten zu den verschiedenen Produktseg-menten in dieser Ausgabe „ Immobilien 2012“.

Ihr Team vom wmd-brokerchannel

EDITORIAL | IMMOBILIEN 2012

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews unter www.wmd-brokerchannel.de

Page 4: IMMOBILIEN 2012

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BAUSPAREN

6 Trendprodukt Bausparen

IMMOBILIENMARKT

8 Kapitalanleger im Immobilienrausch

10 Altbausanierung

12 Holland-Immobilienfonds: sicher, nach-

haltig und ertragreich investieren

14 Authentische Einzigartigkeit

16 Stark steigende Anzahl an Immobilien-

verkäufen

18 Preisschub an Alster und Elbe

19 Derzeit keine Übertreibungen am

Immobilienmarkt

20 9 von 10 Deutschen würden jetzt eine

Immobilie kaufen

- wenn sie Eigenkapital hätten

22 Leichter Preisanstieg für selbst ge-

nutztes Wohneigentum setzt sich im

ersten Quartal fort

24 Dr. Klein bringt Managementinformati-

onssystem für die Immobilienwirtschaft

auf den Markt

25 Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit

der Deutschen seit Krise wichtiger

geworden

26 Wohnen 2010: mehr Wohnungen,

mehr Wohneigentum

27 Gewerbliche Immobilienmärkte: Von

der Eurokrise gezeichnet?

28 Die Immobilienbranche profitiert von

der Schuldenkrise

29 Mietpreis-Ranking der 50 größten deut-

schen Städte: München fast dreimal so

teuer wie Chemnitz

30 Immobilie mieten oder kaufen - eine

Modellrechnung

32 Deutsche Städte weiterhin attraktiv- In-

vestoren suchen jedoch Alternativen zu

Top-Immobilien

34 Immobilienpreise: Jeder Vierte verhan-

delt erfolgreich beim Preis

35 Immobilienrente: Die Immobilie zu Geld

machen und trotzdem darin wohnen

bleiben

36 Immobilienstandort Deutschland:

noch attraktiver als vor der Euro-Krise

39 Verrentung von Immobilien wird immer

beliebter

40 Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente

42 AXA Real Estate führt

Green-Lease-Konzept in Deutschland ein

43 Die sieben Todsünden beim Immobilien-

kauf

45 Deutsche im Immobilienfieber

GESCHLOSSENE FONDS

46 Gotzi's FONDS-Check:

DNL Sachwert Rendite-Fonds 4

48 Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03

Kurzläuferserie fort

49 Wölbern Invest startet Vertrieb seines

ersten Immobilien-Kurzläuferfonds

50 Hesse Newman erwirbt Neubau der

Hochschule Nürnberg von Aurelis

51 ILG Fonds jetzt im Premium-Segment

52 Abkehr vom Core-Segment

52 PROJECT Fonds Gruppe erweitert

REALE WERTE Fondsreihe

54 Real Invest: Vermögensverwaltende und

gewerbliche Steuerkonzepte im Ver-

gleich

56 Analyse-Mitteilung von Scope Analysis

57 Seniorenheime - Die Demographie ist

kein Selbstläufer

IMMOBILIEN 2012 | Inhaltsverzeichnis

Page 5: IMMOBILIEN 2012

59 US-Immobilienmarkt Miami

- die goldenen Zeiten kehren zurück

INVESTMENTFONDS

60 Offene Immobilienfonds

- das Anlegervertrauen kehrt zurück

62 Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme

FINANZIERUNG

66 Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt

vom Versicherer

67 Rechner des Monats: Lohnt sich die Immobilie

als Kapitalanlage?

68 KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanie-

rung

69 Aktuelle Marktbeobachtung von Steria Mum-

mert Consulting

70 Zins-Kommentar von Neuwirth Finance

71 Mietkautionsversicherung:

"Der Mieter will das Produkt"

RECHT

72 Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft

72 Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt

73 Vergütungen für private Solaranlagen:

Vorerst alles beim Alten

74 Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die

Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

76 Verwalter muss in der Jahresabrechnung die

Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungsei-

gentümer umlegen

ADVERTORIAL

9 Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkau-

tion

Mehr Liquidität für private und gewerbliche

Mieter

IMPRESSUM

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Page 6: IMMOBILIEN 2012

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IMMOBILIEN 2012 | Bausparen

Trendprodukt Bausparen

wmd: Wo ist die Direktion Partnervertrieb im Kontext des W&W Konzerns angesiedelt?

Alexandra Markovic-Sobau: Die Direktion Part-nervertrieb ist Teil der Wüstenrot Bausparkasse und im W&W-Konzern für den Vertrieb der Produkte von Wüstenrot Bausparkasse und Wüstenrot Bank über freie Vermittler, Kooperationen, Banken und Sondervertriebe verantwortlich.

wmd: Welchen Hintergrund hat die Zusammenle-gung der ehemaligen Direktion Kooperation und dem Partnervertrieb zur Direktion Partnervertrieb?

Alexandra Markovic-Sobau: Hinter der Direktion Kooperation verbarg sich die Zusammenarbeit mit Unternehmen wie AWD, MLP und einigen Mak-lerpools sowie mittleren und kleineren Banken. Im Partnervertrieb erfolgte die Betreuung von freien Vermittlern und kleineren Banken. Mit dem Kauf der Allianz Dresdner Bauspar AG und damit auch weiterer Kooperationen wie HVB/ERGO, Allianz/OLB und Commerzbank erfolge bereits letztes Jahr eine Umstrukturierung im Konzern. Für die Kooperati-onen HVB/ERGO, Allianz/OLB und Commerzbank wurden eigene Betreuungsstrukturen geschaffen. Anfang dieses Jahres wurden die verbleibenden Kooperationen und Vertriebsorganisationen zur Direktion Partnervertrieb zusammengeschlossen. Hier werden jetzt ausgewählte Banken, Vertriebs-gesellschaften, Großvertriebe, freie Vermittler, also Makler und Mehrfachagenten betreut. Mit der Schaffung der Direktion Partnervertrieb wollen wir die bestmögliche Betreuung der Vertriebspartner aus den genannten Bereichen sowie die Umsetzung einheitlicher und standardisierter Prozesse sowohl im Innen- als auch im Außendienst erreichen. Da-bei sollen die jeweiligen Bedürfnisse vollumfänglich berücksichtigt werden. Außerdem wollen wir durch die Zusammenlegung Synergieeffekte heben, mit dem Ziel, das Neugeschäft nachhaltig zu steigern und den Service für diese Vertriebspartner zu ver-bessern.

wmd: Gibt es aufgrund des Umstrukturierungspro-zesses schon erste Ergebnisse?

Alexandra Markovic-Sobau: Ja, die gibt es durch-aus. So ist es uns beispielsweise in der kurzen Zeit ge-lungen, die Betreuungsstruktur der Vertriebspartner zu optimieren. Durch die Bündelung von Fachwis-sen und die Etablierung zentraler Ansprechpartner können wir eine schnellere und auf die Bedürf-nisse der einzelnen Vertriebspartner zielgerichtete Betreuung gewährleisten. Durch die Nutzung von Synergieeffekten werden zudem Kapazitäten frei, welche wir für weiterführende Maßnahmen und Aktionen nutzen können. Zudem haben wir den gesamten Bereich Marketing und Kommunikation neu ausgerichtet. So bieten wir hier beispielsweise verschiedene Newsletter zur Information unserer Vertriebspartner. Des Weiteren werden wir unsere Website neu aufbauen und gestalten.

wmd: Unterscheiden sich Bankenvertrieb und freier Vertrieb nicht zu sehr um sie unter einem Vertriebs-weg zusammenzufassen?

Alexandra Markovic-Sobau: Grundsätzlich stim-me ich Ihnen zu, dass ein freier Vermittler und eine Bank sich in der Betreuung, die diese benötigen, unterscheiden. Und genau darin liegt unser Asset. Wir bieten jedem Vertriebspartner – und hier meine ich nicht nur die Unterscheidung zwischen Makler

Interview mit Alexandra Markovic-Sobau, Leiterin Direktion Partnervertrieb, Wüstenrot Bausparkasse AG

Page 7: IMMOBILIEN 2012

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Bausparen | IMMOBILIEN 2012

und Bank, sondern auch die Unterschiede zwischen Makler und Makler – eine individuelle und auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Betreuung.

wmd: Welche vertriebliche Aufstellung strebt Wüstenrot mittelfristig an?

Alexandra Markovic-Sobau: Aus der Historie he-raus ist Wüstenrot ein Unternehmen mit traditionell starkem Ausschließlichkeitsvertrieb. Aktuell haben wir ein gesundes Verhältnis von 55 Prozent Neu-geschäft über den Ausschließlichkeitsvertrieb zu 45 Prozent Neugeschäft über Kooperationspart-ner. Es könnte sich bei weiterem Wachstum noch etwas in Richtung 50:50 verschieben.

wmd: Wie positionieren Sie sich mit der Produktwelt am Markt?

Alexandra Markovic-Sobau: Hervorragend. Mit unseren Produkten sind wir optimal am Markt auf-gestellt. Unsere Bauspartarife, die individuell auf die

Bedürfnisse unserer Kunden zugeschnitten sind, schneiden bei vielen Produktvergleichen bestens ab, sind mehrfach ausgezeichnet und kommen dadurch auch bei unseren Vertriebspartnern sehr gut an. Hin-zu kommt, dass Bausparen von dem aktuellen Trend hin zu sicheren und kalkulierbaren Anlageformen profitiert. Des Weiteren sind Bausparprodukte als Zinsabsicherungsinstrument attraktiv. Aber nicht nur produktseitig sind wir hervorragend aufgestellt, auch im Rahmen der Vertriebsunterstützung stellen wir unseren Partnern Highlights zur Verfügung. So bieten wir unseren Vertriebspartnern beispielweise mit der Wüstenrot-Zuschussberatung einen echten Mehrwert. Wüstenrot recherchiert dabei kostenlos für den Kunden sämtliche für ihn zur Verfügung stehenden Fördermittel, die ihm bei energetischen Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zuste-hen und die er nicht zurückzahlen muss. Dadurch werden die Kunden in die Lage versetzt, unter Aus-nutzung der Fördermittel ein wesentlich besseres Finanzierungsergebnis zu erzielen, als sie eigenstän-dig in der Lage gewesen wären.

Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken.

Friedrich A.Wanschka im Interview mit Alexandra Markovic-Sobau

Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de

Page 8: IMMOBILIEN 2012

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Jeder zweite Makler verzeichnet deutlich gestie-gene Nachfrage von Kapitalanlegern / Engpässe beim Immobilienangebot / Studie Marktmonitor

Immobilien 2012 von immowelt.de, eines der füh-renden Immobilienportale, und Prof. Dr. Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen: Finanzkrise und niedrige Zinsen fördern Kaufinteresse

Mehr Interessenten als passende Objekte: Die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist in Deutschland kaum zu bremsen. 55 Prozent der Mak-ler haben in den letzten zwölf Monaten ein deutlich gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. Das ergibt die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2012 von immowelt.de, eines der führenden Immo-bilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Besonders hoch ist das Kaufinteresse im Süden: Dort berichten 69 Prozent der Makler von einem signifikanten Nach-fragezuwachs.

Zu wenig Objekte im Angebot

Die große Kauflust macht interessante Objekte aller-dings zur Mangelware. Die Makler blicken deshalb selbstkritisch und mit Sorge auf ihr eigenes Ange-bot: 42 Prozent beurteilen ihr Angebot als deutlich zu gering. Im Süden Deutschlands fällt auch dieses Urteil drastischer aus: 59 Prozent der Makler glau-ben, dass ihr Angebot an Immobilien deutlich unter der Nachfrage liegt.

Einflussfaktor Finanzkrise

Dass sich Kapitalanleger verstärkt dem Immobilien-sektor zuwenden, wird von mehreren Faktoren be-günstigt: Seitdem die Schulden- und Finanzkrise in Europa anhält und Anleger einen Mangel an stabilen und attraktiven Anlagemöglichkeiten wahrnehmen, haben Immobilien Hochkonjunktur. Unterstützt wird die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins und den zinsgünstig angebotenen Darlehen.

Über den Marktmonitor Immobilien 2012

Der Marktmonitor Immobilien 2012 ist eine reprä-sentative Studie von immowelt.de in Zusammenar-beit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschu-le Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Pa-nels (IPP) der Immowelt AG erhoben, dem ersten deutschen Profi-Panel für Marktforschung in der Immobilienbranche. Am IPP nehmen ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teil. Für den Marktmonitor Immobilien 2012 wurden 539 zufällig ausgewählte Makler aus ganz Deutschland befragt.

Weitere Ergebnisse der Studie:

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien zur Kapital-anlage ist laut der befragten Makler in den letzten zwölf Monaten deutlich gestiegen:

- Gesamtdeutschland: 55 Prozent- Nord: 58 Prozent- Süd: 69 Prozent- West: 46 Prozent- Ost: 38 Prozent

Angesichts der hohen Nachfrage bewerten die Im-mobilienmakler ihr eigenes Angebot als deutlich zu gering:

- Gesamtdeutschland: 42 Prozent- Nord: 28 Prozent- Süd: 59 Prozent- West: 34 Prozent- Ost: 29 Prozent Autor: Immowelt AG

Immowelt AG: Makler können Nachfrage kaum bedienen

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Kapitalanleger im Immobilienrausch

Page 9: IMMOBILIEN 2012

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Advertorial | IMMOBILIEN 2012

Umzüge gehören zum Leben in einer mobilen Gesellschaft. Ob aus beruflichen Gründen oder, weil sich Familienzuwachs an-kündigt, fast jedes Mal wird eine Mietkaution fällig und die für die alte Wohnung ist oft noch nicht ausbezahlt. Wird es dann finanziell eng, kommt dem Mieter die Mietkau-tionsversicherung sehr ge-legen. Er ist nicht mehr gezwungen, den Dispo-Kredit auszureizen oder einen teuren Ratenkredit aufzunehmen und seine Kreditlinie wird, wie bei ei-ner Bankbürgschaft üblich, auch nicht beschnitten.

Was ist eine Mietkautionsver-sicherung und wie funktio-niert sie?Eine Mietkautionsversicherung ist eine Versicherung zur Stellung einer Mietkautionssicherheit für private Mietverhältnisse. Bei der Deutschen Kautionskasse kann die Moneyfix® Mietkaution on-line abgeschlossen werden. Nach einer umgehenden Bonitäts-prüfung erhält der Mieter eine Sofortzusage und nach 24 Stun-den eine Bürgschaftsurkunde. Diese überlässt er dann seinem Vermieter.

Jeder dritte Mieter wünscht die Alternative zur BarkautionLaut einer Allensbach-Umfrage

wünscht ein Drittel der Befragten dieses Produkt. Ebenfalls ein Drit-tel würde gerne die bereits hin-terlegte Kaution in Bargeld um-wandeln. Und auch Focus Money ist vom Bedarf dieses Produktes

überzeugt. Das Magazin (Ausga-be Nr. 6/2011) hat einen Preis-Leistungs-Check durchgeführt, aus dem die Moneyfix® Mietkau-tion der Deutschen Kautionskasse (DKK) als Testsieger hervorgeht.

Finanzieller Spielraum für ge-werbliche MieterBei gewerblichen Mietern geht es oft um weitaus höhere Beträ-ge als bei Privatmietverhältnissen. Sie profitieren von dieser Kauti-onsform, denn sie gewinnen fi-nanziellen Spielraum für andere Investitionen. Anders als bei einer Bankbürgschaft, bleibt ihr Kredit-rahmen unbelastet.

Chancen für VermittlerDie Moneyfix® Mietkaution ist

für Neu-, aber auch für bestehen-de Mietverträge geeignet. Auch bereits hinterlegte Kautionen können auf diese Weise in Liqui-dität umgewandelt werden. Ver-mittler bieten mit diesem Produkt

dem Kunden eine echte Rundumberatung. Unter-stützt wird das Thema zu-sätzlich durch die intensive TV-Kampagne der DKK, die aktuell auf diversen Sendern läuft.

Akzeptanz bei Vermie-ternVermieter sehen in der Mietkautionsversicherung für sich deutliche Vor-

teile. Ihre administrativen Kosten werden damit gesenkt und der gesamte Kautionsprozess verein-facht – und das bei höchstmög-licher Sicherheit. Die Akzeptanz für dieses Produkt ist auf Seiten der Vermieter daher sehr hoch. Die Deutsche Kautionskasse deckt mittlerweile über exklu-sive Rahmenverträge mit vielen großen Immobiliengesellschaften knapp zwei Millionen Mietwoh-nungen ab. Eine Entwicklung, die sich fortsetzen wird.

Erfahren Sie mehr:www.kautionskasse.de/partner

Autor: Ulrich T. Grabowski, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Kautionskasse

Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution Mehr Liquidität für private und gewerbliche MieterDer Wunsch nach Liquidität ist unabhängig von Einkommensschicht oder Alter. In ei-ner Zeit, in der alles immer teurer wird, wird der Bedarf für Finanzprodukte, die über einen Engpass hinweghelfen, immer größer. Die Mietkautionsversicherung ist daher eine sehr zeitgemäße Alternative zur Barkaution. Sie erhält Liquidität für „kleines Geld“.

Quelle: Deutsche Kautionskasse

Page 10: IMMOBILIEN 2012

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Altbausanierung

Das Zitat von Franklin D. Roosevelt hat nichts an Aktualität eingebüßt. Im Gegenteil – gera-de in der schnelllebigen Welt unserer Zeit ist

das Vertrauen der Anleger in konventionelle Kapital-anlagen seit der letzten globalen Finanzkrise massiv erschüttert. Auch der Glaube an die Wertstabilität des Euro ist durch den drohenden Staatsbankrott einiger Euroländer dramatisch gesunken. Viele Spa-rer fragen sich deshalb, in was sie derzeit überhaupt noch rentabel, sicher und vor allem auch nachvoll-ziehbar investieren können.

Aus ihrer Unsicherheit heraus investieren viele Anle-ger deshalb in – aus ihrer Sicht – 100 Prozent sichere Formen der Kapitallage (z.B. AAA Anleihen) oder lassen das Geld gar auf ihrem Sparbuch verzinsen. Die dabei erzielbare Rendite deckt allerdings nicht einmal annähernd die Inflation ab. Bei diesen For-men der Geldanlage kann also höchstens noch von einer Verwaltung eines bestehenden Kapitalstocks gesprochen werden – von einem kontinuierlichen Wertezuwachs, von dem der Sparer im Alter zeh-ren kann, ist man hier jedoch Lichtjahre entfernt. Es ist aber gerade die Inflation, die generationenüber-greifend für eine Vielzahl von Sparern eine enorme Gefahr darstellt. Davon ausgenommen ist die Alt-

bausanierung. Ihre Vorteile liegen klar auf der Hand, denn es gilt: Je höher die Energiepreise – was ge-genwärtig die einzig wahren Inflationstreiber sind – steigen, umso größer sind die Energiekosteneinspa-rungen einer Sanierungsmaßnahme. Der Bauherr „verdient“ also sogar an der Inflation!

In die eigenen vier Wände zu investieren, ist für die meisten Sparer zudem leichter nachvollziehbar, als Geld in diverse, teilweise komplexe Kapitalmarkt-produkte wie z.B. Aktien, Derivate oder Anleihen anzulegen. So ist für Sparer die Investition ins Ei-genheim mit deutlich weniger Angst und Sorge vor einer negativen Entwicklung ihrer Geldanlage als im Vergleich zu den meisten geläufigen Anlageformen – zumal die Anleger keinen direkten Einfluss neh-men können, sondern auf den Erfolg von Beratern oder Fondsmanagern angewiesen sind.

Was genau heißt Altbausanierung?

Unter dem Begriff der Altbausanierung werden unterschiedliche Modernisierungsarbeiten zusam-mengefasst. Das betrifft vor allem die veraltete oder beschädigte Substanz des Dachstuhls sowie die oftmals nicht mehr zeitgemäße Beschaffenheit der Fenster und Türen. Das gleiche gilt für die Elek-

Beitrag von Prof. Dr. Thomas Dommermuth, Steuerberater, Vorsitzender des fachlichen Beirats des IVFP

„Grundbesitz kann nicht verloren gehen oder gestohlen werden, er lässt sich auch nicht wegtragen. Wird er mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist es die sicherste Kapitalanlage der Welt.“

Franklin D. Roosevelt, 32. Präsident der Vereinigten Staaten

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Page 11: IMMOBILIEN 2012

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tro- und Sanitärinstallationen. In den vergangenen Jahren hat in diesem Zusammenhang insbesondere der Aspekt der Wärmedämmung immer mehr an Bedeutung gewonnen, da hier i.d.R. eine erheb-liche Einsparung der Energiekosten möglich ist. In Deutschland gelten aktuell etwa 80 Prozent des ge-samten Immobilienbestands aus energetischer Sicht als Altbauten. Dass sich daher für die allermeisten Immobilieneigentümer eine Sanierung finanziell rechnet, überrascht also nicht.

Wie kann nun eine Sanierungsmaßnahme mit konventionellen Kapitalmarktprodukten in Konkurrenz gesetzt werden, bzw. verglichen werden?

Eine Investition, die der Einsparung laufender plan-mäßiger Kosten dient, bewirkt ebensolche Erträge, wie sie aus einer langfristigen Geldanlage resul-tieren – aus diesem Grund lassen sich Sanierungs-maßnahmen mit konventionellen Kapitalmarktpro-dukten direkt vergleichen. Die Gegenüberstellung beider Transaktionen – Investition einerseits und Kapitalanlage andererseits – erfordert allerdings einen seriösen Vergleichsmaßstab. Als solcher eig-net sich die Rendite der jeweiligen Investition bzw. Kapitalanlage besonders gut. Diese in Prozent aus-gedrückte Größe, also die Rendite, ist jedem infor-mierten Anleger aufgrund der permanenten Veröf-fentlichungen von Umlaufrenditen festverzinslicher Wertpapiere bzw. der Renditen für Festgelder u.ä. Sparanlagen bekannt. Renditen bieten die Möglich-keit zum Vergleich miteinander und geben somit Aufschluss darüber, ob eine Investition rentabel ist oder nicht.

Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Dämmqualität bundesdeutscher Altbauten ist die Aussage zulässig, dass durch eine Investition in eine Sanierungsmaßnahme i.d.R. Renditen im hohen einstelligen Bereich möglich sind. Nicht selten kön-nen aber auch zehn Prozent und mehr erzielt werden.

Beim Vergleich der beiden Formen Kapital anzule-gen, ist vor allem der steuerliche Aspekt besonders interessant. Denn: die laufende Ersparnis, die sich aus einer Investition in eine Sanierung einer selbst-genutzten Immobilie ergibt, bleibt zu 100 Prozent steuerfrei! Bei vermieteten Immobilien sind zwar die zusätzlichen Einnahmen aus der sanierungsbe-

dingten Mieterhöhung steuerpflichtig, jedoch sind die Investitionen als Erhaltungsaufwand sofort oder als Herstellungsaufwand im Rahmen zusätzlicher Abschreibungen jeweils zu 100 Prozent steuermin-dernd absetzbar. Erträge aus konventionellen Kapi-talmarktprodukten wie Zinsen, Dividenden u.ä. un-terliegen hingegen seit 2009 einer Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritäts-zuschlag und eventuell auch noch 8 bzw. 9 Prozent Kirchsteuer. Ferne sind konventionelle Kapitalanla-gen auch nicht steuerlich abzugsfähig.

Viele Bauherren greifen bei einer Altbausanierung auf Fremdkapital zurück. Ungeachtet des damit ver-bundenen Liquiditätseffektes kann eine Fremdfinan-zierung die Rentabilität der Investitionsmaßnahme noch weiter steigern. Dies ist stets dann der Fall, wenn die Fremdkapitalkosten geringer sind als die Rendite der Investition im Falle einer vollständigen Eigenfinanzierung. Man spricht dann vom soge-nannten Leverage-Effekt.

Dieser Effekt wird naturgemäß durch Verwendung staatlicher Förderdarlehen verstärkt, da sie die Kapitalkosten senken. Jene Förderdarlehen können für eine Altbausanierung bei der staatlichen KfW-Bank beantragt werden. Die Förderungen bestehen in erster Linie aus: • der Vergabe von Krediten zu einem niedrigen

Effektivzins sowie• Tilgungszuschüssen

Neben dem von Franklin D. Roosevelt aufgezeigten Sicherheitsaspekt stellt eine eigene Immobilie also auch eine nachvollziehbare und vor allem auch ren-table Form der Altersvorsorge dar, bei der Renditen möglich sind, die konventionelle Kapitalanlagen derzeit sogar regelmäßig übertreffen.

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Page 12: IMMOBILIEN 2012

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Holland-Immobilienfonds: sicher, nachhaltig und ertragreich investieren

Geschlossene Immobilienfonds sind aktuell die Champions der Beteiligungsbranche, sie konnten im vergangenen Jahr entgegen der

Absatzschwäche bei geschlossenen Fonds deutlich zulegen: 2011 haben die Mitglieder des Verbands Geschlossene Fonds 3.030,95 Millionen Euro allein für Immobilienfonds eingesammelt, also mehr als 50 Prozent des platzierten Kapitals. Davon flossen 2.235,66 Millionen Euro in Deutschlandfonds, Aus-landsimmobilienfonds erhielten 795,29 Millionen Euro. Das entspricht einer Steigerung von 10 Pro-zent gegenüber dem Vorjahr, während die Anleger-nachfrage etwa bei Energiefonds um 23 Prozent und bei Schiffsfonds sogar um 49 Prozent nachgab.

Stabile Einnahmen und erhöhte Sicherheit sind die beiden Hauptargumente, die die Anleger derzeit für solch ein risikoarmes Immobilien-Investment einneh-men. Dabei konzentrieren sich Investoren vielfach auf die sogenannten Core-Immobilien: attraktive Objekte an gefragten Standorten, die langfristig an zahlungskräftige Unternehmen vermietet sind. Den erfolgreichen Verkauf der Immobilien zum Ende der Fondslaufzeit vorausgesetzt, können Anleger hier durchschnittliche Renditen von 5 bis 6 Prozent er-warten. Um dies zu gewährleisten, erwirbt Wölbern Invest schon seit 2007 nur zertifizierte Green Buil-dings für seine Fonds.

Die nachhaltig errichteten und energieeffizienten Gebäude versprechen langfristig einen besseren Werterhalt und sind auch in Zukunft noch für Mie-ter attraktiv. Sie können auch steigenden gesetz-lichen Anforderungen besser begegnen, denn ihr bereits sehr hoher Standard erfordert kaum Sanie-rungen. Hinzu kommt: Green Buildings schonen nicht nur den Planeten, sondern auch die Geldbörse der Mieter. Die Mietnebenkosten sind oft deutlich geringer. Auch der Vermieter profitiert: Im Gegen-zug für reduzierte Betriebskosten lassen sich höhere

Nettomieten durchsetzen, denn die Mieter achten letztlich auf die Gesamtkosten pro Quadratmeter.

Neben hoher Gebäudequalität und moderner, en-ergiesparender Ausstattung ist auch die Lage des Gebäudes zentral für den Erfolg eines Immobilien-fonds. Als besonders attraktives Investitionsland gel-ten, neben Deutschland, die Niederlande. Die klei-ne, große Welthandelsnation bietet alles, was sich Anleger nur wünschen können: politische Stabilität, moderne Immobilien, gute Mieter, keine Währungs-risiken. Die sogenannten Holland-Fonds sind des-halb vielfach – fast schon traditionell – der Inbegriff für Auslands-Immobilienfonds.

Die Niederlande zählen beispielsweise zu dem kleiner werdenden Kreis europäischer Staaten, die von der Ratingagentur Standard & Poor’s die Bestnote AAA erhalten. Das Bruttoinlandsprodukt ist, nach kurzem Knick durch die globale Finanz- und Wirtschaftkrise, weiter stabil: Es lag 2010 bei 1,8 Prozent, 2011 bei schätzungsweise 1,9 Prozent und für 2012 werden 1,7 Prozent erwartet, so Germany Trade & Invest. Und laut Eurostat-Angaben haben die Niederlande mit 4,9 Prozent nach Österreich mit 4,1 Prozent EU-weit aktuell die niedrigste Arbeitslosenquote.

Beitrag von Karolina Kulcicki, Leitung Marketing, Produktmanagement und Unternehmenskommunikation, Wölbern Invest KG

Wölbern Invest setzt auf Core-Immobilienfonds in den Niederlanden – aber nachhaltig. Aktuelles Beispiel: Der Fonds Holland 71 verfügt über ein flexible Laufzeit und finanziert ein zertifiziertes Green Building, direkt an der Waterfront in Amsterdam.

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Quelle: Wölbern Invest KG

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Anleger profitieren mit Holland-Fonds aber nicht nur von der Wirtschaftskraft der Niederlande, sondern auch von ihrer günstigen Pauschalbesteuerung für Immobilien: Sie unterstellt, dass jedes Objekt 4 Prozent pro Jahr erwirtschaftet. Dieser Ertrag wird mit 30 Prozent besteuert, so fallen jährlich nur 1,2 Prozent des durchschnittlichen Nettover-mögenswerts der Immobilie als Steuern an.

Der in Kürze geplante Wölbern-Fonds investiert in einen Büro-Neubau im Hafen von Amsterdam. Der Atrium-Bau mit Blick auf das Stadtzentrum, entwi-ckelt von Bronvoort Blaak Architecten BNA, liegt auf einem ehemaligen Werftgelände direkt am Nordsee-zufluss IJ. In nur 10 Minuten erreicht man durch den IJ-Tunnel die Innenstadt von Amsterdam, in 15 Minuten den Flughafen Schiphol und — mit direkter Busverbin-dung — den Hauptbahnhof Amsterdam Centraal. Über den Fluss besteht auch eine Fähranbindung zum Stadt-kern.

Die Amsterdamer Water-front ist ein besonderer Standort: Die städtische Neuentwicklung ist ver-gleichbar mit der Ham-burger HafenCity, die mittlerweile zu den Top-5-Standorten für Core-Immobilien in Deutschland ge-hört. „Die steigenden Mieten, die für den Standort

prognostiziert sind, und der Zug, den die Water-frontentwicklung entwickeln dürfte, werden sich für das Objekt werterhaltend – wenn nicht sogar stark wertsteigernd – auswirken. Wir rechnen mit einem Verkaufspreis, der deutlich über dem Einkaufspreis liegt“, sagt Patrick Hemmingson, Leiter der Akquisi-tion von Wölbern Invest.

Das zertifizierte und multifunktional ausgelegte Ge-bäude bietet also sehr gute Perspektiven für den Verkauf zum Ende der Fondslaufzeit von nur etwa fünf Jahren. Und das Wölbern Invest auch Exit-Strategien beherrscht, ist mit den Portfoliodeals in Holland 2006 und 2007 oder spätestens seit dem

Verkauf des eigenen Unternehmenssitzes in der Hamburger Hafencity Ende 2010 belegt.

Beitrag von Karolina Kulcicki, Leitung Marketing, Produktmanagement und Unternehmenskommunikation, Wölbern Invest KG

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Holland 71

Der nachhaltige Immobilienfonds mit flexibler Laufzeit investiert in das HEMA-Hauptquartier direkt an der Waterfront in Amsterdam.

Emissionshaus: Wölbern Invest KGAnlageobjekt: Unternehmenszentrale HEMA und VNU Media, AmsterdamFondsvolumen: 99,78 Millionen Euro Emissionskapital: 47,4 Millionen Euro (zzgl. 5 % Agio)Auszahlungen: 6,5 % p.a. Mindestbeteiligung/ Agio: 10.000 Euro/ 5 %Laufzeit: ca. 5 Jahre (kalkuliert)

Quelle: Wölbern Invest KG

Page 14: IMMOBILIEN 2012

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Authentische Einzigartigkeit

Einige Immobilien sind so selten wie vierblätt-rige Kleeblätter. Die Rekonstruktion der Aro-ma-Werke von Carl Heine in Leipzig kann man

sicher dazu zählen. Es ist die außergewöhnliche Kombination von vier Kontor- und Lagerhäusern aus gelbem Backstein in der besten Wohnlage der Stadt.

Wie so oft, ist die Historie ganz einfach: Carl Heine hat ab 1859 zuerst die Aromawerke und dann ab 1865 das umgebende Stadtviertel (Musikviertel) ge-baut. Die Person des Dr. Carl Heine ist für Leipzig an-nähernd so wichtig wie die von Goethe, Bach oder den Schumanns, immerhin hat Dr. Heine fast 1/3 der Stadtfläche als Einzelunternehmer entwickelt. Dass aus seinem Musikviertel einmal die beste Wohnlage der Stadt werden sollte, konnte er nicht wissen.

Bis 1994 war sein historischer Gewerbebetrieb als Lieferant natürlicher Aromastoffe aus Blumen und Kräutern für die Nahrungsmittelindustrie tätig und wurde dann von der Treuhand an einen Investor verkauft; übrig blieben die Liegenschaften, die als-bald einem Neubau weichen sollten. Jedoch war die historische Bedeutung der Häuser der Stadtverwal-tung bekannt. Sie verweigerten den Abriss und so kam es, dass dieses Projekt für fast zwanzig Jahre in einen Dornröschenschlaf fiel.

Heute in 2012 wird das letzte der vier Gebäude übergeben. Die Bewohner und Mieter bekommen eine einzigartige Lebensqualität: ein riesiges und ge-sichertes Grundstück mit grünem Garten und wei-ten Sichtachsen. Hochwertig ausgestattete Lofts mit riesigen Balkonen und Terrassen, dazu ein Parkplatz auf dem eigenen Grundstück und das nur 5 Minu-ten zu Fuß vom Rathaus, wo gibt es das sonst noch?

In der Sanierung der Rohbau-Substanz liegt die Keim-zelle für anhaltende Qualität In den Wohnungen wird eine ordentliche und zeitgemäße Ausstattung realisiert: Vollholz-Eichendielen mit Fußbodenhei-zung, ebenerdige Duschtassen mit Ganzglasdusch-kabinen, Videoschließanlagen, Downlights, alles dient dem Wohlbefinden der Mieter und ist optisch auf der Höhe der Zeit. Die riesigen Dachgeschoß-wohnungen bieten Kamine und gleichzeitig vollver-glaste Wände mit Schiebetüren vor den Dachter-rassen. Historisch wertvolle Wohnungen wie diese, gibt es in ganz Leipzig wohl kaum ein zweites Mal.

Ergänzende Informationen zum Projektträger:

Die 3d Projektentwicklung GmbH und die Margaux GmbH sind seit der Wende in führenden Positionen im Leipziger Immobilienmarkt zu Hause. Es besteht damit jederzeit die Möglichkeit Referenzen aus fast jedem Baujahr zu besichtigen und sich über neue Projekte zu informieren.

Beitrag von Oliver Dittmann, Geschäftsführer, 3D Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & 3D Projektentwicklung GmbH

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Die Sanierung der denkmalgeschützten Aroma-Werke von Carl Heine in Leipzig

Quelle: 3D Projektentwicklung GmbH

Page 15: IMMOBILIEN 2012

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Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Immobilien stehen bei den meisten Kapitalanle-gern und institutionellen Investoren derzeit zu Recht im Fokus. Das erleichtert den Abverkauf

von Objekten. Hinzu kommt nun, dass auch die Ban-ken potentiellen Investoren wieder vermehrt höhere Darlehen gewähren. Den Immobilienverkäufern von fairvesta ist es so gelungen, seit Jahresbeginn gleich mehrere Portfolien gewinnbringend zu veräußern.

Die letzten Jahre hatten es in sich: Finanzkrise, Wäh-rungskrise, Schuldenkrise. Das hinterließ auch in der Immobilienwirtschaft Spuren. Denn noch immer werden die meisten Objekte mit einem erheblichen Anteil an Fremdkapital finanziert. Banken sind an-gesichts der eigenen Probleme und Anforderungen durch neue gesetzliche Rahmenbedingungen bei der Vergabe von Darlehen an Investoren nicht mehr so großzügig. Die Lage hat sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 jedoch deutlich entspan-nt. Investoren mit bester Bonität erhalten von ihren Banken wieder mehr Fremdkapital für den Erwerb von Immobilien.

Allein im zweiten Quartal 2012 konnte fairvesta mehr Immobilien weiter verkaufen als im ganzen Jahr 2011. fairvesta ist es gelungen, gleich mehrere Portfolien mit Gewinn weiter zu veräußern. Darun-ter ein Wohnungsportfolio in Süddeutschland, ein Mehrfamilienhaus in Norddeutschland, ein Büroge-bäude in München und ein Bürokomplex bei Stutt-gart. Auch ein Bürogebäude, das erst im letzten Jahr erworben wurde, konnte deutlich über dem Einkaufspreis wieder verkauft werden. Bezogen auf die Haltedauer wurden unterm Strich – wie bei fair-vesta üblich – für die Anleger zweistellige Renditen erwirtschaftet. Das belegt die hervorragende Auf-stellung der fairvesta Fonds, die in guten wie in an-gespannten Marktsituationen nachhaltige Gewinne erzielen.

„Die Transaktionsergebnisse der letzten Monate in der Immobilienwirtschaft zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend. Wir werden alles dafür tun, damit unsere Anleger auch weiterhin davon profitieren.“, sagt Hermann Geiger, Vorstand der fairvesta Group AG.

Allein im zweiten Quartal 2012 konnte fairvesta mehr Immobilien weiter verkaufen als im ganzen Jahr 2011

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IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Hamburg bleibt die teuerste Großstadt des Nordens. Wer sich in der Hansestadt den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss

im 1. Quartal 2012 durchschnittlich 3.115 Euro und somit 19 Prozent mehr pro Quadratmeter bezahlen als noch im Vorjahreszeitraum. Die Preise liegen da-mit 79 Prozent über dem deutschen Durchschnitts-wert von 1.741 Euro. Der kontinuierliche Zuzug in die Stadt heizt die Nachfrage merklich an. 2025, so die Prognose der Stadt Hamburg, werden knapp 70.000 Menschen mehr in der Hansestadt leben als heute. Quer durch die Stadt bemüht sich der Senat deshalb um Wohnungsneubau und die Aufwertung vernachlässigter Ecken.

Egal welche Preisklasse: Billige Lagen holen auf

Wer es hanseatisch liebt und über das nötige Klein-geld verfügt, wohnt gerne an der Alster oder am nördlichen Elbufer. In den Nobel-Lagen Blankenese, Othmarschen, Rotherbaum oder St. Georg kostet der Quadratmeter im Schnitt zwischen 4.100 und 5.050 Euro. Hamburg-Zentrum (3.703 Euro) mit der prestigeträchtigen Hafencity liegt knapp darunter. Das früher noch günstige Hamburg-Nord mit seinen begehrten Stadtteilen Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst am nordöstlichen Alsterufer holt kräf-tig auf: Um 33 Prozent sind die Preise hier im ver-gangenen Jahr gestiegen. Sie liegen im Schnitt bei 4.126 Euro pro Quadratmeter - je nach Objekt und Lage auch schon mal bei bis zu 9.000 Euro. Käufer mit schmalerem Budget suchen nach Alternativen weiter draußen. Fündig werden sie in den Bezirken Bergedorf (2.300 Euro) und Wandsbek (2.427 Euro) - zumindest noch. Denn in beiden Bezirken stiegen die Kaufpreise binnen Jahresfrist um 16 Prozent. Auch Hamburg-Mitte (2.273 Euro) gehört noch zu den günstigeren Gebieten Hamburgs. Die nahe dem Zentrum gelegenen Gebiete der drei Bezirke punkten mit guter Verkehrsanbindung und Distanz zum Trubel der City. Die preiswertesten Immobilien bietet noch immer Harburg (1.985 Euro, +26 Pro-

zent). Allerdings entdecken immer mehr Käufer den für Hamburg außergewöhnlich günstigen und fa-cettenreichen Bezirk für sich und sorgen so für stei-gende Preise. 2010 kostete der Quadratmeter hier noch knapp 1.100 Euro.

Mietpreise: Starkes Nord-Süd-Gefälle

Auch wer eine Mietwohnung in Hamburg sucht, muss deutlich mehr einkalkulieren als noch im Vorjahr. Die Mieten sind um 11 Prozent auf durch-schnittliche 11,10 Euro pro Quadratmeter gestie-gen. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 6,30 Euro (+2 Prozent). Im gesamten Nordwesten der Stadt liegen die Mietpreise im Schnitt zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter, in Alsternähe kann der Preis schon mal auf 29 Euro hochgehen. In Altona (12,30 Euro, +12 Prozent) und Hamburg-Nord (12,60 Euro, +14 Prozent) lassen sich allerdings auch noch sehr günstige Quartiere finden, die Schere zwischen teu-er und billig geht hier weiter auseinander als an-derswo. Wandsbek (9,70 Euro, +3 Prozent) bietet Durchschnittsmieten unter 10 Euro, das gibt es sonst nur südlich der Elbe. Die erschwinglichsten Mieten werden in Harburg (8,20 Euro, +8 Prozent) gezahlt. Autor: Immowelt AG

Hamburger Wohnungspreise steigen bis zu 33 Prozent

Preisschub an Alster und Elbe

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

"Erholung der Preisniveaus am Immobilienmarkt

nach mehr als zehn Jahren

der Stagnation"

Anzeichen einer Immobilienpreisblase in Deutschland sind aktuell nicht zu erkennen. Langfristig betrachtet sollte aber möglichen

Fehlentwicklungen am deutschen Immobilienmarkt, die aufgrund eines anhaltend niedrigen Zinsni-veaus entstehen könnten, entgegengewirkt wer-den. Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seinem jüngsten Konjunkturbericht.

"Die jüngsten Preisanstiege bewegen sich noch im Rahmen einer Erholung der Preisniveaus am Immo-bilienmarkt nach mehr als zehn Jahren der Stagnati-on. Dennoch muss zügig an Maßnahmen gearbeitet werden, um Risiken für die Finanzstabilität begeg-nen zu können. Wir begrüßen daher die von der Bundesre-gierung geplante Schaffung eines Ausschusses für Finanz-stabilität. Deutschland wür-de damit eine effektive na-tionale makroprudentielle Aufsichtsstruktur erhalten", so BVR-Vorstandsmitglied Dr. Andreas Martin. Mit der Er-richtung der neuen Strukturen solle aber auch ein effizienter

Werkzeugkasten vorbereitet werden, damit im Fall künftiger Fehlentwicklungen schnell die adäquaten

stabilitätspolitischen Antwor-ten gegeben werden können. Die Instrumente sollten dabei dem Anspruch einer hohen Wirksamkeit bei gleichzei-tig geringen Nebeneffekten auf die volkswirtschaftlich erforderliche Versorgung der Wirtschaft mit Finanzdienstlei-stungen gerecht werden.

Darüber hinaus müsse die Po-litik langfristig die in Deutsch-

land ausgeprägten heterogenen Wohnungsmarkt-strukturen bewahren. Dazu gehören in erster Linie der private, aber auch der genossenschaftliche Mietwohnungsmarkt, die eine Alternative zum selbstgenutzten Immobilienbesitz darstellen. Die Vergangenheit habe gezeigt, dass ein vielfältiges Angebot verschiedener Wohnformen die Stabilität von Immobilienmärkten erhöht.

Der aktuelle Konjunkturbericht des BVR ist im Inter-net unter www.bvr.de, Publikationen, Studien/Kon-junktur abrufbar. Autor: Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e.V. (BVR)

Einrichtung makroprudentieller Aufsicht aber notwendig

Derzeit keine Übertreibungen am Immobilienmarkt

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Betongold, Betongold - und nochmals Beton-gold. Wie die aktuelle Immobilien-Trendstudie des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers

PlanetHome AG unter mehr als 1.100 Deutschen ergeben hat, würden sich derzeit 89 Prozent eine Immobilie kaufen, wenn sie über das nötige Eigen-kapital verfügen würden.

"Die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien ist seit dem Jahr 2008 ungebrochen. Die jüngsten Tur-bulenzen um die Gemeinschaftswährung haben das Interesse an Betongold nochmals verstärkt", sagt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Wie die Statistiken der Gutachterausschüsse bele-gen, setzen aktuell so viele Deutsche wie nie den Traum von den eigenen vier Wänden in die Realität um. In München beispielsweise stieg die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in 2011 um sechs Pro-zent auf über vier Mrd. Euro an, in Berlin erhöhte sich der Geldumsatz um 19 Prozent auf über 2,8 Mrd. Euro. "Neben institutionellen Investoren und Kapitalanlegern haben auch viele Eigennutzer in ein eigenes Objekt investiert", sagt Anzenberger. Erleichtert wird laut PlanetHome vielen die Entschei-dung durch das Zinstief bei Immobiliendarlehen.

Wie die Trendstudie weiter zeigt, würden sich 60 Pro-zent aller Deutschen den Kauf einer Immobilie selbst zutrauen. 33 Prozent gaben an, es komme auf das Projekt an. Anzenberger: "Gerade beim Ersterwerb einer Immobilie sollten Käufer Expertenrat hinzu-ziehen. Besonders bei Bestandsobjekten ist es Laien kaum möglich, Bausubstanz und anstehende Sanie-rungsarbeiten realistisch einzuschätzen." Hier liegt der Teufel oftmals im Detail. Unvorhergesehene Reparaturen können den Kaufpreis nachträglich schnell um mehrere Tausend Euro in die Höhe trei-ben. "Das ist gerade dann gefährlich, wenn Käufer durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz nur noch

über wenig liquide Mittel verfügen." Professionelle Makler können helfen, das passende Objekt zu fin-den - zu einem angemessenen Kaufpreis.

In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Im-mobilienmarkt untersucht. Die Studie wurde als On-line-Befragung konzipiert und umgesetzt. Zusam-men mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg, München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum war vom 31. Oktober bis zum 8. November 2011. Insgesamt wurden 1.176 Personen befragt.

Die Trendstudie in Zahlen:

Würden Sie zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie kaufen, wenn Sie das nötige Eigenkapital hätten?

• Ja: 89%• Nein: 11%

Würden Sie sich den Kauf einer Immobilie selbst zu-trauen?

• Ja: 60%• Nein: 7%• Kommt auf die Immobilie an: 33% Autor: PlanetHome AG

Trendstudie PlanetHome AG: Mehrheit der Bundesbürger traut sich Objektkauf ohne fremde Hilfe zu

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

9 von 10 Deutschen würden jetzt eine Immobilie kaufen - wenn sie Eigenkapital hätten

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Page 22: IMMOBILIEN 2012

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D ie Preise für Eigenheime und Eigentums-wohnungen in Deutschland sind auch im ersten Quartal 2012 leicht gestiegen. Da-

mit setzt sich ein seit 2010 zu beobachtender Trend fort. Der vom Verband deutscher Pfand-briefbanken (vdp) veröffentlichte Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum stieg im ersten Quartal 2012 gegenüber dem Vorquartal um 0,8 Prozent auf 112 Punkte (Basis aller Indizes: 2003 = 100). Gegenüber dem ersten Quartal 2011 hat sich der Index damit um 2,6 Prozent erhöht.

Die Preise stiegen in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres sowohl bei Ein- und Zweifamili-enhäusern als auch bei Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorquartal stieg der Index für Ein- und Zweifamilienhäuser um 1 Prozent. Mit plus 0,5 Prozent im Vorquartalsvergleich entwickelte sich der Markt für Eigentumswohnungen etwas verhaltener. Im Jahresvergleich der ersten Quar-tale verlief die Preisentwicklung für beide Markt-segmente mit plus 2,6 bzw. 2,5 Prozent dagegen in etwa gleich. Die Indizes zum selbstgenutzten Wohneigentum zeigen damit insgesamt weiter-hin eine leicht nach oben gerichtete Entwick-lung an. Ursächlich hierfür bleibt unter anderem die weiterhin positive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland. In Verbindung mit steigenden Haushaltseinkommen und weiterhin sehr gün-stigen Finanzierungsbedingungen stimulieren sie die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Anzeichen für einen übermäßigen, von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten abgekoppelten allgemeinen Preisanstieg auf den deutschen Wohnimmobi-lienmärkten sieht der vdp auf Basis der verfüg-baren Daten bislang nicht.

Die gute Konjunktur- und Beschäftigungsent-wicklung stützte auch die Nachfrage nach Büro-

flächen, so dass sich der Büroimmobilienmarkt ebenfalls positiv entwickelt hat. Anfang 2012 kletterte der vdp-Kapitalwertindex für Büroim-mobilien auf 115,2 Punkte, ein Anstieg um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Grund für diesen Anstieg sind steigende Neuvertragsmie-ten, die Ausdruck der gestiegenen Nachfrage nach Büroflächen sind. Der vdp-Mietindex für Büroflächen stieg um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und um 3,9 Prozent im Jahres-vergleich, gleichzeitig blieb der Indexwert für die empirischen Liegenschaftszinssätze im Vergleich zum Vorquartal unverändert.

"Der nunmehr seit zwei Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend ist insbesondere bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen nachfragegetrieben. Immobilieninvestoren, etwa junge Familien, fin-den angesichts günstiger Einkommens- und Kon-junkturperspektiven sowie eines historisch nied-rigen Zinsniveaus attraktive Rahmenbedingungen vor. Die Nachfrage konzentriert sich dabei vor

Büroimmobilienmärkte entwickeln sich ebenfalls positiv

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Leichter Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum setzt sich im ersten Quartal fort

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allem auf die wirtschaftsstarken Ballungsgebiete. Auch der Markt für Büroimmobilien folgt in etwa der konjunkturellen Entwicklung. Angesichts der Unsicherheiten an den Finanzmärkten insbeson-dere mit Blick auf die Schuldenkrise profitieren Immobilien nach wie vor davon, dass sie von An-legern und Selbstnutzern als vergleichsweise si-cheres Investment angesehen werden. Insgesamt rechnen wir deshalb weiter mit einer insgesamt gesunden Entwicklung der Preise für Immobili-en in Deutschland", so Jens Tolckmitt, Hauptge-schäftsführer des vdp.

Der vdp-Preisindex für selbst genutztes Wohnei-gentum besteht aus zwei hedonischen Preisindizes für selbst genutzte Eigenheime bzw. Eigentums-wohnungen, die entsprechend ihres Bestandes gewichtet werden. Auch die beiden Unterindizes

des vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien (für Neuvertragsmieten und für Liegenschaftszinsen) werden mittels hedonischer Verfahren errechnet. Alle Indizes werden vierteljährlich von der vdp-Research GmbH, einer Tochter des vdp, ermittelt und sechs Wochen nach dem Ende jedes Quartals veröffentlicht. Die Indizes basieren auf der vdp-Transaktionsdatenbank, in der seit 2003 Daten zu Preisen und wertbestimmenden Faktoren von Im-mobilien wie Baujahr, Lage und Ausstattung sy-stematisch erfasst werden. Diese Informationen werden im Zusammenhang mit von Mitgliedsin-stituten des vdp finanzierten Immobilienkäufen gewonnen. Inzwischen umfasst die Datenbank etwa 740.000 Datensätze aus dem ganzen Bun-desgebiet. Autor: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V.

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Page 24: IMMOBILIEN 2012

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Ab sofort bietet der Firmenkundenbereich der Dr. Klein & Co. AG den deutschen Wohnungs-unternehmen das Managementinformations-

system myWoWi an. Dieses Produkt ist eine Wei-terentwicklung des Portfoliomanagementsystems EUROPACE-WoWi, das sich seit Jahren erfolgreich auf dem Markt behauptet. myWoWi ermöglicht ne-ben der reinen Portfoliosteuerung die ganzheitliche Unternehmensbetrachtung.

Mit myWoWi werden zukünftig neben den Be-reichen Unternehmenssteuerung und Controlling auch Jahresabschlüsse abgebildet. Das bisherige Kernthema, die Portfoliosteuerung wird aber wei-terhin ein wesentlicher Schwerpunkt von myWo-Wi sein. Als erster Meilenstein steht den Anwen-dern das Modul „Benchmarking“ zur Verfügung. Marktdaten aus Erhebungen von Dr. Klein sowie von wohnwirtschaftlichen Verbänden bilden die

Vergleichsbasis beim Benchmarking. Diese umfang-reiche Datenbasis ermöglicht für alle relevanten wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen das Bereit-stellen von Reports in verschiedenen Aggregations-stufen. Unterschiedliche Unternehmensstrategien können mit myWoWi simuliert und miteinander verglichen werden. Mit myWowi wird auch der Prüfungsverband des VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. eine neue Beratungs-dienstleistung zur Analyse von Besicherungsstruk-turen in Wohnungsunternehmen anbieten.

Der Dr. Klein Firmenkundenbereich entwickelt und betreut seit über 10 Jahren Portfoliomanagement-systeme. Diese werden neben dem Einsatz beim Kunden auch für eigene Beratungsprojekte genutzt. Dr. Klein kann bei Bedarf auf die IT-Kompetenz des Mutterkonzerns Hypoport AG zurückgreifen.Autor: Dr. Klein & Co. Aktiengesellschaft

Weiterentwicklung: Vom Portfoliomanagement-System zum Managementinformationssystem

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Dr. Klein bringt Managementinformationssystem für die Immobilienwirtschaft auf den Markt

Page 25: IMMOBILIEN 2012

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Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Märkten führt zu einer anhaltenden Re-

naissance der Immobilie. Für 58 Prozent aller Deut-schen ist das Thema Immobilien in den vergangenen Monaten immer wichtiger geworden. Das zeigt die aktuelle Trendstudie der PlanetHome AG unter mehr als 1.100 Befragten.

"Immobilien sind für die Mehrheit der Deutschen das Synonym für Sicherheit und Wertstabilität schlechthin", sagt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers Pla-netHome AG. Sowohl institutionelle Anleger als auch Privatanleger schichten Liquidität und Erspar-tes in Betongold um. Nach seinen Worten profitie-ren Immobilien gerade jetzt von ihrem jahrelangen Mauerblümchendasein. "Immobilien galten Jahr-zehntelang als unsexy. Ausgerechnet die gemäßigte Wertentwicklung der letzten Jahrzehnte macht den deutschen Immobilienmarkt zu einem sicheren Ha-fen - mit Potential." Laut Anzenberger haben sich Wohnimmobilien deutschlandweit im vergangenen Jahr um mehr als fünf Prozent verteuert. Von einer Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteige-rungen keine Rede sein. "Der Markt holt aktuell mit etwas größeren Schritten nach, was er über Jahre hinweg versäumt hat. Der hohe Eigenkapitaleinsatz bei vielen Immobilieninvestments zeigt, dass Immo-bilienkäufe als langfristige Arrangements begriffen werden."

Wie die Trendstudie zudem ergeben hat, würden sich 49 Prozent bei einem eventuellen Immobili-enkauf eher für einen Neubau entscheiden. Eine Bestandsimmobilie beziehungsweise ein Altbau kä-men für 39 Prozent in Frage. Anzenberger: "Von Neubauten versprechen sich Käufer kalkulierbarere Risiken, weil keine unvorhergesehenen Sanierungs-ausgaben zu erwarten sind. Zudem punkten Neu-bauten mit besseren Energiewerten." Allerdings

sind Bestandsobjekte fast ebenso gefragt. "Gerade für Eigennutzer spielen bei einer Jugendstilwoh-nung oder einer Bauhausvilla ganz andere Werte eine Rolle. Da solche Objekte nicht reproduzierbar sind, können sich bei diesen Immobilien in guten Lagen zusätzliche Chancen auf Wertsteigerung er-geben", erläutert der Experte.

In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Im-mobilienmarkt untersucht. Die Studie wurde als On-line-Befragung konzipiert und umgesetzt. Zusam-men mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg, München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum war 31. Oktober bis 8. November 2011. Insgesamt wurden 1.176 Personen befragt. Autor: PlanetHome AG

Umfrage zeigt zudem, dass viele lieber in Neubauobjekt investieren würden

Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit der Deutschen seit Krise wichtiger geworden

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Page 26: IMMOBILIEN 2012

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Das waren 676 000 Wohnungen oder 1,7 % mehr als 2006, teilt das Statistische Bundes-amt (Destatis) auf der Basis von Ergebnissen

des Mikrozensus 2010 mit.

37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland wa-ren 2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006 von 8,0 % auf 8,6 %. In den neuen Ländern (ein-schließlich Berlin) ist diese Quote unter anderem we-gen Rückbaumaßnahmen von 12,4 % auf 11,5 % gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durch-schnitt des früheren Bundesgebiets von 7,8 %. Hier hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 % betragen.

16,5 Millionen Wohnungen wurden von ihren Ei-gentümern selbst bewohnt, das entspricht einem Anteil von 45,7 %. Im Jahr 2006 betrug die Eigen-tümerquote noch 41,6 %. Der Anteil des selbstge-nutzten Wohneigentums lag im früheren Bundesge-biet (ohne Berlin) mit 48,8 % über dem Durchschnitt der neuen Länder (34,4 %). Im regionalen Vergleich wies Berlin mit 14,9 % die niedrigste Eigentümer-quote auf, im Saarland war der Anteil mit 63,7 % am höchsten.

Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 92,1 m² stand jedem Einwohner in Deutschland durch-schnittlich 45,2 m² Wohnraum zur Verfügung. Ins-gesamt waren die Wohnungen im früheren Bun-desgebiet mit 95,7 m² weiterhin größer als in den neuen Ländern (78,8 m²). In Rheinland-Pfalz (107,3 m²) und im Saarland (106,9 m²) sind die Woh-nungen deutschlandweit am größten und in Berlin mit 72,4 m² am kleinsten.

Die Bruttokaltmiete für eine Mietwohnung in Deutschland betrug im Jahr 2010 im Durchschnitt

441 Euro beziehungsweise 6,37 Euro je Quadratme-ter. Im früheren Bundesgebiet lag die Bruttokaltmie-te je Quadratmeter mit 6,51 Euro über dem Durch-schnitt der neuen Länder (5,95 Euro). Die warmen Nebenkosten beliefen sich monatlich im Bundes-durchschnitt auf 1,25 Euro je Quadratmeter. Für die kalten Nebenkosten wurde 1,00 Euro je Quadrat-meter ausgegeben.

Die Mietbelastung, das heißt der Anteil der Brutto-kaltmiete am verfügbaren Haushaltsnettoeinkom-men, betrug im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 %. Einige Haushalte wiesen jedoch zum Teil deutlich höhere Belastungen auf, wie zum Beispiel Rentner-haushalte oder Haushalte von Alleinerziehenden. Jeder dritte Rentnerhaushalt gab 35 % oder mehr des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokalt-miete aus; durchschnittlich lag die Mietbelastung für Rentnerhaushalte bei 26,3 %. Bei Alleinerziehenden stieg die Belastung mit der Zahl der Kinder: für ei-nen Alleinerziehendenhaushalt mit einem Kind un-ter 18 Jahren lag sie im Schnitt bei 28,5 %, mit zwei Kindern bei 30,2 % und mit drei oder mehr Kindern bei 31,1 % des Haushaltsnettoeinkommens.

Bei der überwiegenden Beheizung lagen 2010 re-generative Energien mit 4,4 % weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Es überwiegen nach wie vor kon-ventionelle Energieträger wie Heizöl, Erdgas oder Fernwärme. Wenn jedoch eine zusätzliche Energie-art zur Beheizung eingesetzt wurde - wie es in 17,6 % aller Wohnungen der Fall war - spielten regene-rative Energien eine große Rolle. Holz, Sonnenener-gie, Biomasse sowie Erd- und andere Umweltwärme machten 78,4 % aller zusätzlich verwendeten Ener-giearten aus.

Autor: Statistisches Bundesamt

Statistisches Bundesamt: Im Jahr 2010 gab es in Deutschland 40,5 Millionen Wohnungen

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Wohnen 2010: mehr Wohnungen, mehr Wohneigentum

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Durch die weiter schwelende Eurokrise blei-ben auch negative Auswirkungen auf die ge-werblichen Immobilienmärkte in Europa nicht

aus. Das zeigt sich in den Vermietungen wie auch auf dem Kapitalmarkt – der Druck auf die Bewer-tungsrendite wächst und Mietniveaus werden vo-raussichtlich Rückgange verzeichnen, berichten die Experten von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers.

2008 hat die Immobi-lienbranche nachhaltig beeinflusst: Mit dem Ausbruch der Krise ha-ben die europäischen Immobilienunterneh-men ihre Entwicklungs-aktivitäten zügig und drastisch reduziert. „Die Zeitspanne zwi-schen damals und der sich jetzt erneut ab-zeichnenden konjunk-turellen Eintrübung war zu kurz, so dass keine Projekte im großen Stil begonnen wurden“, er-läutert Patrick Nass von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Deshalb geht er davon aus, dass das Flächenangebot aus Neuentwicklungen oder Sanierungen sehr gering bleiben wird. Auch die Mietniveaus sind im Vergleich zu früheren Zyklen nur moderat gestiegen und bewegen sich klar unter dem Niveau von 2008. Nass: „Aus diesen beiden Gründen sowie aufgrund der guten finanziellen Lage des Unternehmenssek-tors erwarten wir für Objekte, die den heutigen An-

forderungen bezüglich wirtschaftlicher und ökolo-gischer Effizienz entsprechen, nur einen moderaten Rückgang des Mietniveaus.“

Direktanlagen in Immobilien bleiben bei instituti-onellen Investoren weiter gefragt. Darüber hinaus ist insbesondere für Versicherer der Kauf von im-mobilienbesicherten Anleihen von Interesse. „Das sollte dazu beitragen, den erwarteten Rückgängen

der von Banken neu ausgegebenen Immo-bilienkredite entgegen-zuwirken“, sagt Patrick Nass. Der Fondsmana-ger geht davon aus, dass auf Investorensei-te die Nachfrage nach guten Objekten anhält. Aufgrund steigender Risikoprämien sei ein vorübergehender mo-derater Anstieg der Im-mobilienrenditen jedoch wahrscheinlich.

Sinkende Mieten und steigende Bewertungs-renditen werden zwar zu fallenden Immobili-enwerten führen, doch die Effekte sollten im Vergleich zu früheren Marktzyklen geringer

ausfallen. „Insgesamt dürfte der Sektor von seiner relativen Attraktivität gegenüber anderen Assetklas-sen profitieren“, lautet die Prognose des Experten von Ellwanger & Geiger, „doch wird die Qualität der einzelnen Immobilie der zentrale Aspekt sein.“Autor: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG,

Ellwanger und Geiger Privatbankiers erwartet nur einen moderaten Rückgang der Mietniveaus

Gewerbliche Immobilienmärkte: Von der Eurokrise gezeichnet?

Page 28: IMMOBILIEN 2012

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Im Gegenteil: Niedrige Zinsen, Inflationsangst und der internationale Mangel an sicheren An-lagemöglichkeiten haben die Investitionen in

Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien deut-lich ansteigen lassen. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich auch in den nächsten Jahren fort-setzen, prophezeit der von der Immobilien Zeitung (Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag) gegründete und vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) un-terstützte Rat der Immobilienweisen in seinem jetzt vorgelegten Frühjahrsgutachten. Die unabhängige Analyse der deutschen Immobilienwirtschaft wird seit 2003 herausgegeben.

"Selbst im tiefsten Krisenjahr 2009, in dem die Immobilienpreise in 14 von 17 Ländern der Wäh-rungsunion fielen, stiegen die nominalen Preise für Wohnimmobilien in Deutschland an", erklärt Rats-mitglied Prof. Wolfgang Wiegard bei der Vorstel-lung des Frühjahrsgutachtens auf dem Immobilien-kongress Quo Vadis in Berlin.

Deutschland gelte weltweit als "sicherer Hafen", so Wiegard: Zwar werde die Zuwachsrate des realen Bruttoinlandsprodukts in diesem Jahr deutlich unter der Ein-Prozent-Marke bleiben, eine Rezession sei aber unwahrscheinlich. Die positive Arbeitsmarkt-entwicklung bleibe 2012 intakt. Vor diesem Hinter-grund sowie angesichts niedriger Hypothekenzinsen blieben die Aussichten für die deutsche Immobilien-wirtschaft in den nächsten Jahren positiv.

Deutliche Preissteigerungen auf dem Woh-nungsmarkt

Die Angebotspreise von Ein- und Zweifamilienhäu-sern sind seit Ende 2009 um 3,8 Prozent gestiegen. Bei Eigentumswohnungen liegt das Plus sogar bei 6,4 Prozent. Dramatischer zeigt sich die Situation in den Großstädten. Die inserierten Kaufpreise für hö-herwertige Eigentumswohnungen kletterten binnen

eines Jahres in Frankfurt um 4,9 Prozent, in Köln um 7,5 Prozent, in Berlin um 9,5 Prozent, in Hamburg um 11,2 Prozent und in München um 12,6 Prozent. Verwunderlich ist der Kaufpreisanstieg nicht, folgt er doch lediglich dem Mietwachstum der vergangenen Jahre, so Ratsmitglied Prof. Harald Simons. Die in-serierten Mietpreise legten in westdeutschen Städ-ten von 2009 auf 2010 um 4,1 Prozent zu, im ver-gangenen Jahr um weitere 1,4 Prozent.

Da die Nachfrage weiter stabil wachse, das verfüg-bare Angebot an Wohnungen seit zwei Jahren so-gar sinke, werde der Trend steigender Preise auch 2012 anhalten. Ausreißer nach oben seien Städte wie Hamburg und München mit prognostizierten vier Prozent bis sechs Prozent oder Berlin mit sechs Prozent bis acht Prozent Preisanstieg bei Eigentums-wohnungen.

Investoren stürzen sich auf Handelsimmobilien

Ein weiteres Ergebnis des Frühjahrsgutachtens: In-ländische und ausländische Investoren haben 2011 ein Drittel mehr für Einzelhandelsimmobilien aus-gegeben als im Vorjahr. "Das Transaktionsvolumen stieg auf 10,55 Milliarden Euro an, das ist nahezu die Hälfte des gesamten mit Immobilien getätigten Transaktionsvolumens von 22,62 Milliarden Euro", bilanziert Manuel Jahn, Einzelhandelsexperte im Rat der Immobilienweisen und Leiter des Bereichs Real Estate Consulting bei GfK GeoMarketing.

Büroimmobilien: Der Leerstand sinkt

Der robuste Arbeitsmarkt führte im vergangenen Jahr zu einem Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl um 2,2 Prozent auf 13,44 Millionen. 2012 erwartet der Immobilienweise Andreas Schulten, Vorstand von BulwienGesa, eine weitere Zunahme um 0,7 Prozent. Dadurch verringert sich der Leerstand. Autor: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH

Der deutschen Immobilienwirtschaft konnten Finanz-, Wirtschafts- und Schuldenkrise bislang nichts anhaben

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

Die Immobilienbranche profitiert von der Schuldenkrise

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

München ist und bleibt der absolute Miet-preis-Spitzenreiter der 50 größten Städte Deutschlands, in denen fast 27 Prozent aller

Bürger leben. Am preiswertesten wohnen die Mie-ter im sächsischen Chemnitz. Zu diesem Ergebnis kommt ImmobilienScout24 mit einem Ranking der durchschnittlichen Angebotsmieten - von Berlin bis Solingen. Die durchschnittliche Miete aller 50 Städte lag im 2. Halbjahr 2011 bei 6,96 Euro. Das sind 6 Cent weniger als im Bundesdurchschnitt.

Die Münchner wohnen bundesweit am teuersten: Sie bezahlen bei einer Neuvermietung im Schnitt 12,98 Euro Kaltmiete für einen Quadratmeter. Da-mit geben die Einwohner der bayrischen Landes-hauptstadt rund 180 Prozent mehr für das Woh-nen aus als die Chemnitzer. Die Stadt ist mit nur durchschnittlich 4,61 Euro Miete pro Quadratme-ter die preisgünstigste der 50 größten Metropolen Deutschlands.

Neben den Münchner müssen auch die Frankfurter Mieter tief in die Tasche greifen. Die Stadt am Main landet beim Ranking auf Platz zwei. Durchschnittlich 11,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter müssen dort im Monat für den Vermieter locker gemacht werden.

Ähnlich teuer sind die Angebotsmieten in Hamburg. Hier sind im Schnitt 10,68 pro Quadratmeter mo-natlich fällig. Die Hansestadt liegt damit auf Platz drei, dicht gefolgt von Stuttgart (10,07 Euro) und Freiburg (9,80 Euro) auf dem fünften Rang.

Am günstigsten wohnt man in Chemnitz (4,61 Euro) zur Miete. Aber auch im nordrheinwestfä-lischen Gelsenkirchen (4,74), im niedersächsischen Hagen (4,91), in der Elbestadt Magdeburg (4,97) und der Messestadt Leipzig (5,01), der Stadt mit der höchsten Mieterquote (88 %) und dem mit Ab-stand größten aktuellen Angebot für Wohnungen zur Miete (mehr als 11.000), ist es mietpreiswert.

Übrigens: In der größten Stadt Deutschlands, Berlin, beläuft sich die Kaltmiete für den Quadratmeter auf 7,27 Euro. Das ist der 17. Rang für die Hauptstadt, die mit 86 Prozent die zweithöchste Mieterquote deutschlandweit aufweist. Die Mieter Solingens, der kleinsten der 50 größten Städte, zahlen für ihre Mietwohnung pro Quadratmeter 5,91 Euro. Das be-deutet Platz 33 im Mietpreis-Ranking von Immobi-lienScout24. Autor: ImmobilienScout 24 GmbH

München fast dreimal so teuer wie Chemnitz

Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen Städte:

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Die meisten Deutschen bauen bei der Alters-vorsorge auf die eigenen vier Wände. Nach einer aktuellen Studie der Postbank in Zu-

sammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Al-lensbach halten über 70 Prozent der Befragten die selbstgenutzte Immobilie für eine besonders sichere Form der Vorsorge fürs Alter. 34 Prozent der Be-rufstätigen planen in den kommenden Jahren, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. 2010 lag die-ser Wert noch bei 23 Prozent. Neben dem Aspekt des mietfreien Wohnens im Alter spielen auch emo-tionale Gründe wie Unabhängigkeit vom Vermieter, Gefühl der Geborgenheit und die Realisierung eines Lebenstraums wichtige Rollen bei der Entscheidung für den Erwerb eines Eigenheims. Ein Vermögens-vergleich des PFI Private Finance Institute der EBS Business School (PFI) veranschaulicht den Einfluss zweier Wohnalternativen – Ei-genheim und Mietobjekt – auf die langfristige Vermögensbil-dung des Privatkunden.

Das Ergebnis: Die Entwicklung des Nettovermögens im Zeit-verlauf fällt aufgrund der all-gemein geringeren Wertstei-gerung von eigengenutzten Immobilien gegenüber Anla-gen am Kapitalmarkt aus den Ersparnissen bei Mietobjekten deutlich zugunsten der Mietentscheidung aus. „Die Entscheidung für oder gegen ein Immobilieninvest-ment sollte der Anleger nicht nur von den derzeit historisch niedrigen Bauzinsen abhängig machen“, rät Prof. Dr. Rolf Tilmes, Mitglied des Vorstandes des Financial Planning Standards Board Deutschland e.V. (FPSB Deutschland) und wissenschaftlicher Leiter des PFI Private Finance Institute der EBS Business School. Tatsächlich muss der potenzielle Immobilienkäufer ein ganzes Bündel an Faktoren berücksichtigen: die

wirtschaftliche und demografische Entwicklung am Wohnort, die persönliche Lebenssituation und -pla-nung, die absehbare Entwicklung der Bauzinsen so-wie die Renditeaussichten am Kapitalmarkt.

Am Ende entscheidet das Nettovermögen

In der Musterrechnung des PFI werden die beiden Alternativen Mieten oder Kaufen einer Immobilie gegenübergestellt. Ein Ehepaar mit zwei kleinen Kindern steht vor der Entscheidung, ein Haus für 437.000 Euro (inklusive Nebenerwerbskosten) zu kaufen oder ein entsprechendes Objekt für 2.300 Euro Warmmiete zu beziehen. Die Familie besitzt ein Anfangsvermögen von 100.00 Euro, ihr jährliches Haushaltsbruttoeinkommen beträgt 2012 100.000 Euro mit einer jährlichen Steigerung von zwei Pro-

zent, ihre Lebenshaltungs-kosten betragen monatlich 2.750 Euro. Zur Finanzierung des Hauskaufs nehmen sie ein Annuitätendarlehen in Höhe von 340.000 Euro zu einem Zinssatz von vier Prozent mit Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit im Jahr 2031 auf. Zu-sätzlich fallen beim Eigenheim pro Jahr 4.200 Euro Betriebs- und 5.500 Euro Nebenkosten an, die wie die Mietzahlung

entsprechend der angenommenen Inflationsrate jährlich um zwei Prozent steigen. Bei beiden Sze-narien wird unterstellt, dass die Familie Liquiditäts-überschüsse konsequent in Wertpapiere mit einer jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent und einer Dividendenrendite von zwei Prozent anlegt. Zudem wird keine Wertsteigerung der Immobilie angenommen.

Zwei Parameter sind für den Vergleich entscheidend:

Immobilie mieten oder kaufen - eine Modellrechnung

FPSB Deutschland: Wertsteigerung der Immobilie und erzielbare Rendite am Kapitalmarkt sind entscheidend

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

"Kauf nur bei hoher Wertsteigerung der

Immobilie und geringer Rendite

am Kapitalmarkt vorteilhaft"

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Die Wertsteigerung der Immobilie im Fall des Kaufs und die Frage, was der Kunde bei der Entscheidung für das Mietobjekt mit dem Geld macht, das er spart, weil er eine niedrigere monatliche Belastung als beim Kauf hat. Bezieht man die voraussehbaren Änderungen der Lebenssituation der Familie in die Vergleichsrechnung, wie den Auszug der Kinder mit jeweils 18 Jahren sowie den späteren Umzug in eine kleinere Wohnung und den damit verbundenen sin-kenden Lebenshaltungskosten mit ein, wird der Vor-sprung der Nettovermögensposition im Mietfall im-mer größer – auch wenn man im Eigenheim später mietfrei wohnt. Führt man den Vermögensvergleich unter den gegebenen Annahmen bis zum Zeitpunkt des statistischen Lebensendes des alleinverdienen-den Vaters im Jahre 2049 fort, beträgt der Vermö-gensvorteil im Mietfall rund 690.000 Euro.

Kauf nur bei hoher Wertsteigerung der Immo-bilie und geringer Rendite am Kapitalmarkt vorteilhaft

„Die zentralen Stellschrauben beim Vorteilhaftig-keitsvergleich sind die unterstellte Wertsteigerung der Immobilie und die Opportunitätsrendite derWertpapieranlage“, erläutert Tilmes. Erst ab einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von drei Prozent würde der Käufer unter der Annahme ei-ner jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent und einer Dividendenrendite von zwei Prozent mit rund 115.000 Euro am Ende vorne liegen.

„Aber solche hohen Wertsteigerungen bei Immobi-lien sind die Ausnahme und bis auf wenige Stand-ortausnahmen nicht erzielbar. Die unterstellte Op-portunitätsrendite gilt zwar nicht für risikoscheue Anleger, macht aber in der Modellrechnung Sinn, da Immobilien in der Regel langfristig erworben werden und somit von einer offensiven Anlagestra-tegie ausgegangen werden kann“, sagt Tilmes. Bei der Berechnung verschiedener Konstellationen die-ser zwei Parameter durch das PFI zeigt sich, dass ein Immobilienkauf nur bei einer sehr positiven Wert-entwicklung der Immobilie und geringen Kursstei-gerungen der Wertpapiere vorteilhaft ist.

Bei der rein finanzmathematischen Betrachtungs-weise wird unterstellt, dass der Mieter die Differenz zwischen den laufenden Mietzahlungen und den Tilgungszahlungen, die er beim Immobilienkauf

leisten müsste, konsequent anlegt. “Hierbei ist das tatsächliche Sparverhalten entscheidend. Empirische Untersuchungen zeigen aber, dass Eigenheimbe-sitzer deutlich disziplinierter sparen und damit ein wesentlich höheres Vermögen ansammeln als ver-gleichbare Mieterhaushalte, die tendenziell freie Li-quidität eher konsumieren“, so Tilmes.

Professionelle Finanzplaner helfen bei der Ent-scheidung

Eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen ist für viele Privatkunden die größte Investition ihres Lebens. Neben den finanziellen Fragen spielen natürlich auch die emotionalen Aspekte eine wichtige Rol-le. Trotzdem sollte man bei der Entscheidung über den „Traum des eigenen Heims“ Faktoren wie die Finanzierung, die persönliche Lebensplanung, das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie sowie die Opportunitätsrenditen auf dem Kapitalmarkt be-rücksichtigen. Professionelle Finanzplaner wie die vom Financial Planning Standards Board Deutsch-land e.V. zertifizierten Finanzplaner als CERTIFIED FINANCIAL PLANNER (CFP®) erstellen nicht nur ein schlüssiges Finanzierungskonzept. Im Rahmen einer ganzheitlichen Finanzplanung analysieren sie das Immobilieninvestment vor dem Hintergrund der ge-samten individuellen Vermögensstruktur des Kun-den und seinen individuellen Bedürfnissen. „Eine Immobilie sollte auf Dauer ins Portfolio und in die persönliche Lebensplanung passen. Falsch gekauft oder finanziert bedeutet für viele Familien weniger Potenzial, weiteres Vermögen für den Ruhestand inausreichender Höhe anzusparen“, weiß Tilmes.Autor: Financial Planning Standards Board Deutschland e.V

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

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Die Top-Immobilienlagen sind mittlerweile so überteuert, dass Investoren nach Alternativen suchen. Dies ist ein wesentliches Ergebnis

der Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsge-sellschaft PwC mit dem Urban Land Institute (ULI).

"Investoren wenden sich zunehmend von Top-Im-mobilien ab und einem breiten Portfolio von Alter-nativen zu: In den Blickpunkt geraten nun verstärkt Immobilien in den Emerging Markets, unter ande-rem in der Türkei. Auf dem nationalen Markt wer-den Immobilien in B-Lagen sowie Spezialimmobili-en - wie beispielsweise im Gesundheitssektor oder Seniorenimmobilien - stärker bevorzugt. Aber auch immobiliennahe Nutzungsarten wie Solar-Parks oder Rohstofflager rücken stärker in den Blick. Damit rea-gieren die Investoren auf die Preisentwicklungen für Premiumimmobilien in den letzten Jahren", kom-mentiert Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland.

Darüber hinaus hält die Euro-Schuldenkrise den eu-ropäischen Immobilienmarkt weiterhin fest im Griff. Die befragten Investoren rechnen insbesondere in den südeuropäischen Metropolen mit sinkenden Mieterlösen und Immobilienpreisen. Wertzuwächse erwarten die Experten lediglich für zwei der euro-paweit 27 analysierten Immobilienmärkte - Istanbul und München.

"Die Verunsicherung über die weitere Entwicklung der Schuldenkrise hat gravierende Folgen für den Immobilienmarkt. Banken vergeben an Immobili-eninvestoren kaum noch Kredite, während die In-vestoren in erster Linie 'sichere Häfen' in Nord- und Westeuropa ansteuern. Das Resultat ist eine anhal-tende Stagnation", so Claudia Gotz, Geschäftsfüh-rerin ULI Germany.

"Die Verringerung des Finanzierungsvolumens aus dem Bankensektor wird zur Folge haben, dass der

Markt Alternativen zur klassischen Immobilienfinan-zierung entwickeln wird. Zum einen werden Versi-cherungen in den Immobilienfinanzierungs-markt eintreten, zum anderen werden alternative Finanzie-rungsinstrumente - z.B. Mezzanine-Finanzierungen- eine wichtigere Rolle spielen", sagt Brücken. So glauben rund 42 Prozent der Befragten, dass sich Fonds und andere institutionelle Investoren stärker engagieren werden als 2011, während nur 32 Pro-zent mit einem Rückgang rechnen. Fremdkapital steht hingegen nur stark eingeschränkt zur Verfü-gung: Gut drei Viertel der Experten rechnen mit ei-ner mäßigen oder sogar erheblichen Kreditverknap-pung, von den befragten Immobilienbankern sagen dies sogar 94 Prozent.

Istanbul bleibt Top-Adresse

Mit steigenden Investitionen rechnen die 600 be-fragten Immobilienexperten neben Istanbul und München nur für Hamburg, Berlin, Moskau, Stock-holm und London, während insbesondere Lissabon und Athen mit Kapitalabflüssen rechnen müssen.

Die europaweit besten Ertragsperspektiven spre-chen die Immobilienexperten wie bereits 2011 der türkischen Metropole Istanbul zu (vgl. Tabelle). Zur Begründung verweisen sie auf das anhaltend hohe Wirtschaftswachstum in der Türkei, das die Konsu-mentenausgaben steigen lasse und Investitionen in Einzelhandelsimmobilien attraktiv mache. Zudem profitiere der Hotelsektor von der weiter zuneh-menden Zahl ausländischer Touristen.

Deutsche Städte sind im Ranking ebenso wie in den Vorjahren stark vertreten. München liegt hin-ter Istanbul gegenüber 2011 unverändert auf dem zweiten Rang, Berlin und Hamburg folgen auf den Plätzen vier und sieben. Weniger gut als 2011 fällt die Bewertung für Frankfurt am Main aus. Die Ban-kenmetropole verschlechterte sich im Immobilien-ranking vom neunten auf den dreizehnten Platz.

Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren suchen jedoch Alternativen zu Top-Immobilien

PwC/ULI-Studie: Euro-Immobilienmarkt stagniert

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

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"Während München und Hamburg seit Jahren vor allem wegen ihrer stabilen Immobilienpreise von In-vestoren geschätzt werden, liegt der Fokus in Berlin auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien in den zentrumsnahen Bezirken. Demgegenüber leidet der Standort Frankfurt nach Ansicht der Immobilie-nexperten unter der starken Abhängigkeit von der Finanzbranche und dem nach wie vor hohen Leer-stand bei Büroflächen", so Brücken.

Am unteren Ende der Rangliste finden sich die Me-tropolen der Euro-Krisenstaaten. Schlusslicht ist wie schon 2011 Athen (Platz 27). Noch pessimistischer als im Vorjahr fällt die Bewertung der italienischen Städte im Ranking aus. Obwohl die Regierung Monti zum Zeitpunkt der Befragung ihr Reformprogramm bereits vorgestellt hatte, verschlechterten sich so-wohl Mailand (vom 16. auf den 18. Rang) als auch Rom (vom 20. auf den 22. Rang) deutlich. Autor: PwC Pricewaterhouse Coopers GmbH,

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Tabelle - Europas Top-10-Märkte

Rang 2012* Stadt

1. (1) Istanbul 2. (2) München 3. (8) Warschau 4. (7) Berlin 5. (4) Stockholm 6. (5) Paris 7. (6) Hamburg 8. (10) Zürich 9. (12) Moskau 10. (3) London

*Rang 2011 in Klammern

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Immobilienkäufer feilschen wieder mehr: 27 Pro-zent bestätigten in einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobi-

lienportale, dass sie beim Haus- oder Wohnungs-kauf den Preis runtergehandelt haben. Im Sommer 2011 waren es mit 16 Prozent noch deutlich we-niger. Mit ihrem Verhandlungsgeschick konnten die Käufer im Durchschnitt Nachlässe von 10 Prozent aushandeln, manche deutlich mehr. "Obwohl das Immobilienangebot in vielen Städten und Regionen knapp geworden ist, gibt es aufgrund des hohen Preisniveaus inzwischen wieder mehr Spielraum für Verhandlungen", erläutert Carsten Schlabritz, Vor-stand der Immowelt AG. Die in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Immobilienpreise haben die Bereitschaft der Verkäufer erhöht, sich auf Verhand-lungen einzulassen.

Männer feilschen häufiger als Frauen

Preisdebatten sind beim Immobilienkauf in der Regel Männersache - noch: Denn obwohl die Männer (29 Prozent) beim Feilschen noch immer aktiver sind als die weiblichen Interessenten, holen die Frauen spür-bar auf. Im Sommer 2011 gaben in einer Umfrage von immowelt.de lediglich 12 Prozent von ihnen an, beim Preis zu handeln, in der aktuellen Umfrage wa-ren es bereits 25 Prozent. Und der Erfolg gibt ihnen Recht: Haben sich die weiblichen Interessenten erst einmal zu Verhandlungen durchgerungen, sind sie fast genauso erfolgreich wie die Männer.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:

Entsprach der Preis, den Sie für Ihre Immobilie ge-zahlt haben, der von dem Verkäufer angegebenen Preisvorstellung?

• Ja: 68 Prozent • Nein, ich habe mehr gezahlt: 5 Prozent

• Nein, ich habe weniger gezahlt: 27 Prozent (29 Pro-zent aller Männer, 25 Prozent aller Frauen)

Von denjenigen, die weniger gezahlt haben, zahlten

• 20 Prozent bis zu 5 Prozent weniger• 33 Prozent 5 - 10 Prozent weniger• 16 Prozent 10 - 15 Prozent weniger• 11 Prozent 15 - 20 Prozent weniger• 6 Prozent über 20 Prozent weniger

Für die repräsentative Studie "Wohnen und Le-ben 2012" wurden im Auftrag von immowelt.de 1.012 Personen durch das Marktforschungsinsti-tut Innofact befragt. Autor: Immowelt AG

Immobilienpreise: Jeder Vierte verhandelt erfolgreich beim Preis

Studie: Verhandlungsgeschick führt im Schnitt zu rund 10 Prozent Preisnachlass

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Wenn die Rente nicht zum Leben reicht, kön-nen Hauseigentümer jetzt ihre Immobilie zu Geld machen und gleichzeitig darin woh-

nen bleiben. Sie beleihen ihr Haus, nehmen einma-lig einen Kredit auf, für den sie keine Raten zahlen müssen oder bekommen monatlich eine Rente aus-gezahlt. Die Zeitschrift Finanztest hat sich die zurzeit angebotenen Modelle angesehen und berichtet da-rüber in ihrer Februar-Ausgabe.

Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft oder dauerhaft auszieht, wird das Darlehen samt Zinsen fällig. Dann bekommt die Bank ihr Geld aus dem Verkaufserlös der Immobilie. Wenn die Erben die Schulden tilgen, können sie das Haus behalten. Bislang bot allein die Immokasse solche Umkehrhy-potheken überregional an. Nun gibt es aber laut Fi-

nanztest starke Konkurrenz durch die R+V-Versiche-rung. Ihre Immobilienrente ist seit Jahresbeginn in ganz Deutschland zu haben - allerdings mit hohen Hürden. Die Häuser müssen sich in „wertstabiler Lage“ befinden und einen Marktwert von minde-stens 250.000 Euro haben. Der Eigentümer muss zwischen 65 und 80 Jahre alt sein, und akzeptiert wer-den nur gut erhaltene und schuldenfreie Immobilien.

Ein 75 Jahre alter Mann mit einer schuldenfreien Im-mobilie im Wert von 300.000 Euro kann so sein Ein-kommen um 611 Euro im Monat aufbessern, eine 70jährige Frau um 364 Euro. Eine Alternative zur Umkehrhypothek ist der Verkauf des Hauses gegen ein Wohnrecht und eine Rente. Das bietet die Stif-tung Liebenau an.Autor: Stiftung Warentest

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Die Staatsschuldenkrise tangiert den deutschen Immobilien-Investmentmarkt kaum: Gegen-wärtig sind deutsche Immobilien sogar noch

attraktiver als vor der Euro-Krise. Dies ist ein Ergeb-nis des Trendbarometers Immobilien-Investment-markt 2012 der Ernst & Young Real Estate GmbH. Rund 80 Unternehmen und Investoren in Deutsch-land haben an einer Befragung teilgenommen, um den Standort zu beurteilen. Befragt wurden unter anderem Banken, geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-AGs/REITs, institutionelle Investoren, Kapitalanlagegesellschaften, Opportunity-/Private-Equity-Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesell-schaften. Sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich schätzen bemerkenswerte 99 Prozent der befragten Akteure den deutschen Markt als attraktiv ein. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandels-immobilien erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit bei allen befragten Investoren.

Erstmals wurden die Fragen auch Unternehmen und Investoren in weiteren elf europäischen Ländern für ihren jeweiligen Standort gestellt. Insgesamt nah-men rund 540 Unternehmen und Investoren an der Befragung teil.

Optimismus statt Krise

„Der Optimismus für Deutschland und den deut-schen Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa“, fasst Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate und Mitverfasser der Studie, zusammen. Die gute Stimmung zeige sich unter anderem bei der Preisentwicklung der favorisierten Segmente; dies sind Einzelhandels- und Wohnim-mobilien in guten Lagen. Die Befragten erwarten hier steigende Preise: Bei Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen rechnet jeder Zweite mit Preissteige-rungen. Bei Wohnimmobilien an Top-Standorten sind es sogar drei Viertel der Befragten. „In keinem anderen untersuchten Land werden diese Werte übertroffen“, so Fründ. Ein anderes Bild zeigt sich

allerdings im Bürosegment. Lediglich ein Viertel der Befragten erwartet hier steigende Preise in deut-schen 1a-Lagen; insgesamt erwarten die Befragten eine eher stabile Preisentwicklung.

Transaktionsvolumen 2012 in Deutschland auf Vorjahresniveau erwartet

Ebenfalls positiv sind die Aussichten für An- und Verkaufsaktivitäten im Jahr 2012. „Das Transakti-onsvolumen für Gewerbe- und Wohninvestments wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau ent-sprechen, das wären rund 28 Milliarden Euro“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate und ebenfalls Verfasser der Studie. Eine knappe Mehrheit von 56 Prozent der Befragten erwarte hierzulande sogar ein steigendes Trans-aktionsvolumen. Kein anderes Land habe ähnlich gut abgeschnitten. „Offensichtlich werden die ver-gleichsweise guten Immobilienerfahrungen aus dem Krisenjahr 2009 zumindest teilweise auf die jetzige Situation projiziert“, interpretiert Schulz-Wulkow das Ergebnis. Hinzu komme, dass Deutschland nach wie vor aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität als Immobilien-Investmentstandort geschätzt wird.

Immobilienstandort Deutschland: noch attraktiver als vor der Euro-Krise

6. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2012

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Weitere Ergebnisse: polyzentrale Struktur als Plus

Wie die Studie zeigt, ist der Investmentfokus in Deutschland klar umrissen: Während Büroimmo-bilien nur für 14 Prozent der Befragten interessant sind, legen rund 51 Prozent einen starken Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. Bei Wohnimmobilien sind es sogar 69 Prozent der Befragten. „Allerdings sind nicht alle Standorte gleichermaßen als Ziel von Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien beliebt“, dif-ferenziert Fründ. Der Standort Berlin erhält der Stu-die zufolge für Wohninvestments 2012 die höchste Zustimmung. Bei Einzelhandelsinvestments favo-risieren die Befragten Düsseldorf und Köln. Frank-furt und München liegen bei Büroinvestoren vorne. „Beide Städte sind traditionelle Bürostandorte und können sich der insgesamt gedämpften Stimmung auf den Büromärkten offensichtlich etwas entzie-hen“, meint Fründ. Sein Fazit: „In der polyzentralen Struktur Deutschlands liegt neben der wirtschaft-lichen Stabilität eine der weiteren Stärken aus Sicht von Immobilieninvestoren.“ Denn die Tatsache, dass es unterschiedliche Top-Standorte je Segment gebe, erlaube eine Risikodiversifizierung, die in vielen an-deren Ländern nicht möglich sei.

Offene Fonds, Banken und Opportunity-Fonds als Verkäufer

Immobilienverkäufer in Deutschland dürften in die-sem Jahr vor allem offene Fonds, Banken und Op-portunity- beziehungsweise Private-Equity-Fonds sein. Jeweils rund neun von zehn Befragten schät-zen, dass diese Gruppen auf der Verkaufsseite min-destens moderat aktiv sein werden. Banken zählen unter anderem deshalb zu den voraussichtlich wich-tigsten Verkäufergruppen, weil sie aufgrund der zunehmenden Regulierungsvorgaben unter Druck stehen. So sehe beispielsweise die Basel-III-Regelung unter anderem eine deutlich höhere harte Kernka-pitalquote der Banken vor. „Das Thema Kreditver-käufe wird wieder an Bedeutung gewinnen, und darunter werden sich auch viele Immobilienkredite befinden“, ist sich Fründ sicher.

„Insgesamt dürfte das Immobilienangebot auch durch Restrukturierungsmaßnahmen steigen.“ Das bedeute aber nicht, dass es in großem Umfang zu Notverkäufen von Immobilien der Immobilienkre-dite komme: „Die wahrscheinlichsten Maßnahmen

der Banken im Umgang mit problembehafteten Kre-diten sind einvernehmliche Restrukturierungen so-wie Verlängerungen des Rückzahlungszeitraums“, kommentiert Fründ die Befragungsergebnisse.

Auf der Käuferseite werden private und in-stitutionelle Anleger dominieren – Versiche-rungen werden Fremdkapitalgeber

Wenig überraschend: Vor allem die eigenkapital-starken Anleger werden die Käuferseite dominieren. „Neben institutionellen Anlegern zählen Family Of-fices und vermögende Privatinvestoren zu den vo-raussichtlich aktivsten Käufergruppen“, so Schulz-Wulkow. „Hier setzt sich insgesamt der Trend der jüngeren Vergangenheit fort.“ Zudem werde damit gerechnet, dass internationale Fonds eine wichtige Rolle auf der Käuferseite spielen werden. Treibende Faktoren für den Kauf seien vor allem Inflationssor-gen. Fast neun von zehn Befragten bestätigten dies. „Auch hier setzt sich ein Trend fort, der bereits seit Längerem zu beobachten ist“, sagt Schulz-Wulkow. Neu hingegen ist, dass Versicherungen künftig häu-figer als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvest-ments Dritter auftreten könnten. Rund 85 Prozent der Befragten rechnen in Deutschland damit. Dies

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sei eine mögliche Folge des Versicherungsaufsichts-rechts, das gegenwärtig reformiert werde – bekannt unter dem Stichwort Solvency II. „Versicherungen müssen Immobilieninvestments künftig mit zusätz-lichem Eigenkapital hinterlegen. Je nach Konstella-tion können sie den Eigenkapitalaufwand erheblich reduzieren, wenn sie den Umweg als Immobilienfi-nanzierer wählen, statt den Käuferweg zu beschrei-ten“, kommentiert Schulz-Wulkow.

Europa zeigt sich verhalten

Unsicherheit über wirtschaftliche Stabilität und feh-lende Transaktionsmöglichkeiten zu attraktiven Prei-sen führten dazu, dass die Befragten in den anderen untersuchten europäischen Ländern ihre Standorte als weniger attraktiv eingeschätzt haben.

Zwar geht man eigentlich wegen wachsender In-flationssorgen von einem erhöhten Interesse an Im-mobilien aus, die Mehrheit der Befragten erwartet aber trotzdem einen Rückgang der Transaktionen

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

aufgrund der Euro-Krise. Nur in Frankreich erwarten mehr als die Hälfte der Befragten 2012 einen An-stieg des Transaktionsvolumens.

Die Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen werden für alle Standorte als stabil oder sogar steigend prognostiziert. Wohnimmobilien ste-hen, neben Einzelhandelsimmobilien, 2012 auch europaweit im Fokus der Investoren.

Zur Studie

Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt erscheint jährlich seit 2006. Erstmals wurden mit der aktuellen Untersuchung nicht nur der deutsche, sondern zwölf europäische Immobilienmärkte inklu-sive Deutschland untersucht. Geantwortet haben insgesamt rund 540 europäische Unternehmen und Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kosten-los erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate.Autor: Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

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Der Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis zur Alterssicherung wird in Zukunft an Be-deutung gewinnen. Die Gründe dafür sind

besonders in den sinkenden Leistungen der Ren-tenversicherung zu suchen. Immer mehr Menschen haben keine Nachkommen, denen Sie ihre Immo-bilie vererben möchten oder können. Meist ist die schuldenfreie und selbst bewohnte Immobilie für einen bedeutenden Teil der Bevölkerung der größte Vermögensbestandteil. Eine Möglichkeit dieses Vermögen nutzbar zu machen und gleichzeitig im eigenen Haus wohnen bleiben zu können, würde sicher-lich von vielen älteren Menschen begrüßt werden. Das altbekannte Modell des Im-mobilienverkaufs gegen eine Leibrente wird wieder aktuell. Im Gegensatz zu frü-her wird es sich hierbei in Zukunft nicht mehr um ein Geschäft zwischen Verwand-ten, sondern um ein Geschäft zwischen Fremden handeln, bei dem die Vermitt-lung, aufgrund der Komplexität, erst durch einen Immobilienmakler möglich wird.

Die Vorteile liegen für beide Seiten auf der Hand. Der Verkäufer hat sein Vermögen genau zu seinem Lebensende verbraucht und nicht vorher, wenn man besonders auf die regelmäßige Einnahme angewie-sen ist. Der Käufer kann auch schon in jungen Jah-ren Eigentum schaffen und zwar ohne Kreditinstitut und auch mit wenig Eigenkapital. Er ist unabhängig von den sich verändernden Zinsgegebenheiten. Oft gibt es die Situation, in der eine ältere Frau nur eine geringe Rente bezieht und trotzdem ein Haus be-wohnt, dass sie auch nicht verlassen möchte. Erben sind nicht vorhanden oder nicht am Haus interes-siert. Für solche Situationen ist ein Verkauf auf Leib-rentenbasis mit lebenslangem Wohnrecht ein idea-ler Ausweg. Der Kerngedanke der Leibrente ist die Verteilung des Kaufpreises auf die durchschnittliche Lebenserwartung. Hierbei gibt es vielfältige Kom-

binierungsmöglichkeiten. Die Leibrente kann mit oder ohne Wohnrecht vereinbart werden. Sie kann zeitlich begrenzt werden oder mit einer Zeitrente kombiniert werden. Es können Einmalzahlungen oder Abschlusszahllungen vereinbart werden. Die Verrentung der Immobilie kann somit individuell auf jede Situation abgestimmt werden.

Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie und je älter die Eigentümer, desto höher fällt die Leibrente aus.

Hauseigentümer, die ihr Haus oder Wohnung ver-renten wollen, finden in Deutschland derzeit kaum Banken oder Versicherungen, die diese Möglich-keiten bieten. In anderen Ländern, wie z.B. in Eng-land oder den USA ist dies längst gängige Praxis. Der Verkaufsinteressent muss darum selbst einen privaten Käufer auf Rentenbasis finden oder sich durch einen Makler vermitteln lassen. Weil dieses Geschäft anspruchsvoller ist, als der übliche Ver-kauf, kommt hier der Auswahl des richtigen Maklers eine besondere Bedeutung zu. Fachkenntnis in der Immobilienbewertung sowie der Leibrentenberech-nung ist hier Grundvoraussetzung.Autor: Metz Immobilien, Dirk Metz

Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie und je älter die Eigentümer, desto höher fällt die Leibrente aus.

Verrentung von Immobilien wird immer beliebter

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Eigene vier Wände erfreuen sich als Altersvor-sorge großer Beliebtheit. Nach Auskunft der Landesbausparkassen (LBS) kann man den

künftigen Vorteil mietfreien Wohnens aber auch in konkreten Zahlen ausdrücken. So haben über 30.000 Internet-Nutzer innerhalb eines Jahres mit dem LBS-Eigenheim-Renten-Rechner für sich im Schnitt eine Netto-Entlastung von rund 1.200 Euro ermittelt. "Netto heißt: die nachgelagerte Steuer für den Wohn-Riester und die Instandhaltungskosten sind schon abgezogen", erläutert LBS-Verbandsdi-rektor Hartwig Hamm.

Der Eigenheim-Renten-Rechner der LBS (www.lbs.de/err) kalkuliert anhand individueller Daten der Internet-Nutzer in wenigen Schritten, wie viel mehr an Rente im Alter mit dem eigenen Heim zur Ver-fügung stehen wird, weil man mietfrei wohnt, und auf welchen Betrag sich die Riester-Förderung sum-miert. Über 30.000 Wohn-Riester-Interessenten mit einem Durchschnittsalter von 36 Jahren und einem Kaufpreis von durchschnittlich 230.000 Euro haben diesen Rechner nach LBS-Angaben innerhalb eines Jahres mit persönlichen Angaben "gefüttert" und sich auf diese Weise konkret die Vorteile der eige-nen vier Wände als Altersvorsorge ausgerechnet.

Die genauere Auswertung des Eigenheim-Renten-Rechners der LBS ergab nun, dass die Wohn-Riester-

Interessenten mit dem Erwerb eigener vier Wände im Rentenalter durchschnittlich 1.481 Euro als mo-natlichen Vorteil erwarten können. "Diese ersparte Miete, der Mietwert der eigenen vier Wände, ist im Alter für die Menschen eine enorme Entlastung", so Hamm. Demgegenüber falle die nachgelagerte Be-steuerung im Rahmen der "Wohn-Riester"-Förde-rung mit durchschnittlich 79 Euro kaum ins Gewicht. Und sogar wenn man rund 200 Euro pro Monat für laufende Instandhaltungsmaßnahmen berücksichti-ge, bleibe ein Nettovorteil des mietfreien Wohnens von durchschnittlich rund 1.200 Euro übrig.

Das Erfolgsgeheimnis von "Wohn-Riester" ist nach Hamms Worten, dass die private Altersvorsorge - auf diesem Weg realisiert - eine hohe Multiplikator-Wirkung hat. "Wer eigene vier Wände anstrebt, der spart in aller Regel viel eher als nur die Mindest-Be-träge im Rahmen der Riester-Förderung." Selbst bei gleicher Einkommenssituation, so belegten Studien immer wieder, verfügten Wohneigentümer nicht nur zusätzlich über das Immobilienvermögen, son-dern sogar auch über mehr Geldvermögen als ver-gleichbare Mieterhaushalte.

Die Riester-Förderung ist dabei für Wohneigen-tums-Interessenten nach LBS-Angaben eine wich-tige Hilfe. Die Auswertung der Daten - darunter zu knapp 45 Prozent von Singles - zeige nämlich, dass die durchschnittliche Förderung insgesamt 34.000 Euro ausmache. "Der Wohn-Riester entlastet die Er-werber bei der Finanzierung spürbar; entweder ist die Finanzierungsbelastung niedriger, oder man ist schneller schuldenfrei", so Hamm. Der LBS-Sprecher geht davon aus, dass sich die Vorteile der Zulagen und Steuervergünstigungen, die von jedermann ohne Einkommensgrenzen genutzt werden können, in Zukunft noch stärker herumsprechen. Autor: LBS Bundesgeschäftsstelle, im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V.

Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente

LBS-Eigenheim-Renten-Rechner ermittelt hohe Vorteile für künftige Rentner durch mietfreies Wohnen

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

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IndustrieIndustrie

Moderation: Diese Experten(Innen) erwarten Sie mit aktuellen Praxis beiträgen:

Prof. Dr. Walter BrennerGeschäftsführender Direktor, Institut für Wirtschafts-informatik, Univer-sität St. Gallen

Prof. Dr. Heinrich R. SchradinDirektor, Institut für Versicherungs-wissenschaft, Univer sität zu Köln

Dr. Bettina AndersMitgl. d. Vorstands, CIO, ERGO Versi-cherungsgruppe AG

Dr. Marco BargelChefvolkswirt, Deutsche Postbank AG

Richard EngströmDirector Business Development EMEA, Oracle Financial Services Global Business Unit

Dr. Werner GörgVorstandsvorsit-zender, Gothaer Finanzholding AG

Mag. Robert HaiderMitglied der Erweiterten Kon-zernleitung, Donau Versicherung AG

Michael HeinzPräsident, Bundes-verband Deutscher Versicherungskauf-leute e.V.

Dr. Sebastian HerfurthGeschäftsführer, Friendsurance, Alecto GmbH

Joachim Herrmann Staatsminister des Innern, Bayerisches Staatsministerium des Innern

Rolf-Peter HoenenPräsident, GDV e.V.

Dr. Arno JunkeVorstandsvorsitzen-der, Deutsche Rück-versicherung AG

Prof. Dr. AxelLehmann Group Chief Risk Officer, Zurich Fi-nancial Services AG

Jan LeidingPartner, Ernst & Young AG

Dr. h.c. CarstenMaschmeyer Vor-standsvorsitzender, Maschmeyer-Rürup AG

Dr. Herbert Schneidemann Vorstand, Baye-rische Beamten Lebensversicherung a.G.

Dr. Uwe Schroeder- WildbergVorstandsvor-sitzender, MLP AG

Ralf StankatVorsitzender der Geschäftsführung, W+W Informatik GmbH

Hermann-Josef TenhagenChefredakteur, FINANZtest

Björn WeikertVorstand, CHECK24 Ver-gleichsportal Versi-cherungen AG

Dr. Wolfgang Weiler CEO,HUK-COBURG Versicherungs-gruppe

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AXA Real Estate Investment Managers („AXA Real Estate“) hat die Einführung von Green Leases, so genannten „grünen Mietverträ-

gen“, für die zukünftige Vermietung von Gewerbei-mmobilien in Deutschland bekanntgegeben. Damit knüpft das Unternehmen an die guten Erfahrungen mit diesem Konzept in Frankreich an.

Green-Lease-Klauseln enthalten unkomplizierte und gegenseitige Verpflichtungen zwischen Vermieter und Mieter wie beispielsweise:

• regelmäßige Meetings zum Thema Nachhaltigkeit• den Austausch von Daten zur Energieeffizienz • die gemeinsame Festlegung objektspezifischer

Nachhaltigkeitspläne und die anschließende Prüfung ihrer Umsetzung.

Die Zahl „grüner Mietverträge“ die von AXA Real Estate abgeschlossen werden, wächst ständig, da mittlerweile alle neuen Gewerbemietverträge be-ziehungsweise Verlängerungen „Green-Lease“-Klauseln vorsehen. Damit wird das Prinzip der Nachhaltigkeit selbstverständlicher Teil der Immobi-lienverwaltung. Diese Entwicklung unterstreicht das Engagement von AXA Real Estate für Nachhaltig-keit und ist ein weiterer Schritt zur Verwirklichung des langfristigen Ziels, „Green Leases“ im gesamten Portfolio einzuführen.

AXA Real Estate ist mit einem verwalteten Vermögen von über 40 Milliarden Euro die führende Immobili-enmanagement-Gesellschaft Europas* (Stand: Juni 2011). Als Unternehmen, das rund 2.800 Objekte für seine Kunden verwaltet, ist sich AXA Real Estate seiner Verantwortung bewusst, die Öko- und Sozi-albilanz der von ihm betreuten Immobilienbestän-de zu verbessern. Das Green-Lease-Konzept ist ein weiteres Element im Nachhaltigkeitsprogramm des Unternehmens.

Dazu Jean-François Le Teno, Global Head of Sustai-nable Development bei AXA Real Estate: „Mit der

Entscheidung, Green Leases auch in Deutschland einzuführen, knüpfen wir an die in Frankreich er-zielten Erfolge an. Gleichzeitig ist dieser Schritt Aus-druck unserer Bemühungen, die ökologischen Fol-gen der Bebauung zu minimieren. Damit sind wir unserem langfristigen Ziel, Green Leases in unserem gesamten Portfolio umzusetzen, ein Stück näher ge-kommen. Wir haben hier proaktiv eine Entscheidung getroffen, die nicht durch staatliche Regulierungen vorgegeben wurde, sondern durch unseren An-spruch, unseren globalen Fußabdruck zu verringern, entstanden ist. Es ist unser Ziel, umweltfreundliche Prozedere, wie beispielsweise Green Leases, in die täglichen Abläufe unseres Unternehmens zu inte-grieren.“

Matthias Leube, Deutschlandchef von AXA Real Es-tate, fügt hinzu:„Die Einführung von Green Leases in Deutschland ist der erste Schritt im Rahmen eines umfassenden Nachhaltigkeitsprogramms. Es geht darum, eng mit unseren Mietern und Pächtern zusammenzuarbei-ten, um die ökologischen Folgen der Immobilien-nutzung zu begrenzen. Beide Parteien profitieren von den Vorteilen einer Green Lease. Der Mieter be-ziehungsweise Pächter erhält eine klare Vorstellung davon, wie seine Kosten insgesamt gesenkt und ein höheres Maß an Nachhaltigkeit erzielt werden kann. Für AXA Real Estate ist dieses Konzept ein wichtiger Bestandteil unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Über-dies verbessern Green Leases die Vermietbarkeit, sowohl im Hinblick auf bestehende Mietverhältnisse als auch Neuvermietungen. Im Ergebnis steigt der Immobilienwert für den Investor. Wir hoffen, dass Green Leases nicht nur in unserem Portfolio, son-dern auch in der gesamten Branche selbstverständ-lich werden.“

*Quelle: Im Juni 2011 veröffentlichte INREV-Umfrage von 2010Autor: Axa Konzern AG, Versicherungen und Fi-nanzdienstleistungen

AXA Real Estate führt Green-Lease-Konzept in Deutschland ein

Zahl grüner Mietverträge wächst ständig

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

Theologen und Philosophen mahnen die Men-schen seit Jahrhunderten, sich tugendhaft zu verhalten. Während sie davon ausgingen, dass

Sünden mit dem Tod bestraft werden, wissen Immo-bilienmakler heute, dass nicht unbedingt das Leben, aber zumindest Wohngefühl und Geld auf dem Spiel stehen. Die PlanetHome AG hat die sieben Todsün-den für den Immobilienkauf neu interpretiert.

Hochmut

Größer, näher, teurer - Häuser gelten in der heutigen Konsumgesellschaft wie auch viele andere Güter als Statussymbole. Die "Wohnst du noch oder lebst du schon?"-Devise hat sich in den Köpfen der Deut-schen festgesetzt. Dennoch sollten beim Immobi-lienkauf auch praktische und rationale Aspekte im Vordergrund stehen. "Käufer sollten sich überlegen,

ob die exquisite Lage eine fehlende Anbindung zu Verkehrsmitteln rechtfertigt oder im Gegenzug sehr zentral gelegene Eigenheime auch Kindern genü-gend Platz zum Spielen geben können", empfiehlt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Wichtiger als der Schein sei das Sein - und damit die Lage. Stolz und Eitelkeit hingegen sollten keine Kaufentscheidung bestimmen.

Habgier

Wer beim Immobilienkauf an der falschen Ecke spart, kann schnell enttäuscht werden. "Ob Neu-bau oder Bestandsimmobilie: Zustand und Qualität entscheiden auf Dauer maßgeblich über Wert und Rendite", sagt Anzenberger. Geiz mag bei Elektro-artikeln geil sein. Bei Immobilien rächt sich falsche Sparsamkeit vor allem dann, wenn zwingend not-wendige Instandhaltungskosten nicht eingeplant werden. "Fachlich versierte Berater können Mängel frühzeitig erkennen und beheben."

Wollust

Der Traum vom eigenen Haus ist häufig extravagant und beinhaltet viele Sonderwünsche. Auf diese ein-zugehen ist wichtig. Es gilt jedoch abzuwägen, ob diese Sonderwünsche tatsächlich Priorität haben sollten. "Luxus ist bei Immobilien nicht unbedingt im modernen Design zu sehen. Vielmehr versprechen robuste Bauweisen und edles Material hochwertige Wohnstandards und sichern den Wiederverkauf", erklärt Anzenberger. Man sollte sich daher nicht von schicken Armaturen blenden lassen, sondern wie in einer guten Beziehung auf die "inneren Werte" schauen.

Wut

Gestern durch die Finanzkrise im Aktiendepot her-be Verluste erlitten - heute alles in Immobilien in-vestiert. "Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Es kommt auf die richtige Mischung und individuelle

Kleine Regeln für große Kaufentscheidungen

Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf

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Bedürfnisse an. So falsch es ist, alles auf Aktien zu setzen, so falsch wäre es, aus Wut über Verluste im Depot alles in Immobilien oder Gold zu investieren", sagt Anzenberger.

Völlerei

"Nur kaufen, was man sich leisten kann", lautet die Empfehlung Anzenbergers an alle Immobilienlieb-haber. Gerade das aktuelle Zinstief lade dazu ein, die Darlehenssumme aufzublähen. "Aktuell be-kommt ein Kreditnehmer theoretisch zehn Prozent mehr Kredit als im Frühjahr", sagt Anzenberger. Der Experte rät jedoch, die niedrigen Zinsen lieber für eine erhöhte Tilgung zu nutzen.

Neid

Um den Frieden in der Nachbarschaft zu bewahren, ist Neid auf die Nachbarn fehl am Platz. So wie man seine Nächsten nicht beneiden sollte, so sollte man diesen auch keinen Grund geben, selbst eifersüch-tig zu werden. "Das Klima zu den Nachbarn ent-scheidet über die Wohn- und Lebensqualität", sagt Anzenberger. Er rät, vor dem Kauf einer Bestand-simmobilie die Nachbarschaft zu begutachten. Wer seinen zehn Jahre alten Kleinwagen neben Nach-bars Porsche nicht ertragen kann, würde sich mögli-cherweise in der falschen Gegend niederlassen.

Faulheit

Sowohl bei der Recherche nach einer geeigneten Immobilie als auch beim Erwerb sind Aufmerksam-keit und Engagement geboten. Die erstbeste Wahl ist selten auch die beste. Preis, Lage, Ausstattung und Emotionen sollten genau abgewogen werden, bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt. "Bis eine geeignete Immobilie gefunden wird, vergehen meist sechs bis zwölf Monate", sagt Anzenberger. Beim Bauen von Häusern kann es zudem nicht scha-den, den Prozess aktiv zu begleiten. Kunden, die sich Gedanken darüber gemacht haben, was sie wirklich wollen, können gezielt beraten werden. Wer selbst baut, kann durch Fleiß zudem den Gesamtpreis sen-ken. Die eigene Muskelkraft muss allerdings realis-tisch eingeschätzt werden. Mehr als zehn Prozent der Gesamtsumme können die wenigsten durch Ei-genleistung sparen. Autor: PlanetHome AG,

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ImpressumVerlag und Herausgeber:wmd Verlag GmbHWiesseer Straße 12683707 Bad WiesseeTel: +49 (0)8022 – 187110Fax: +49 (0)8022 – [email protected]

Geschäftsführung:Friedrich A. WanschkaChefredaktion: Friedrich A. Wanschka

Layout: Astrid KleeFoto: fotolia, adpic

Handelsregister: HRB 165643 Amtsgericht MünchenBankverbindung:Sparkasse Rosenheim - Bad AiblingBLZ 711 500 00, Kto. 24364Steuer-Nummer: 139/142/50247Ust.- IdNr. DE 812638572Verkaufspreis: 7,50 Euro

Anzeigen:Matthias Heß wmd Verlag GmbHc/o SEL Selected Media OHGKattunbleiche 31a22041 HamburgTel: +49 (0)40 [email protected]

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Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012

83 Prozent der Bundesbürger sehen derzeit ei-nen idealen Zeitpunkt für den Abschluss ei-ner Baufinanzierung. Das ergab eine Onsite-

Befragung auf ImmobilienScout24 mit über 1.000 Teilnehmern. Ein Grund für das Stimmungshoch mögen die derzeit niedrigen Bauzinsen sein, die seit den vergangenen Monaten auf einem rekord-verdächtigen Niveau von unter 3 Prozent verharren. Doch viele Käufer möchten mit einem sehr geringen Eigenkapital finanzieren - ein riskantes Unterfangen.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien bei Immo-bilienScout24 ist seit Beginn der Finanzkrise 2007 um ca. 500 Prozent gestiegen. Doch ein Blick auf die Finanzierungsanfragen bei ImmobilienScout24 im ersten Quartal zeigt, dass sich immer mehr Deut-sche auch ohne finanzielle Reserven vom Immobi-lienfieber anstecken lassen. Im Mittel wird nur ein Eigenkapitalanteil von knapp 10.000 Euro angege-ben.* Das zeigt, dass jeder zweite Bundesbürger sein Haus ohne oder mit nur einem sehr geringen Ei-genkapitalanteil finanzieren möchte. Möglich ist es. Denn die meisten Baufinanzierer bieten auch eine sogenannte Vollfinanzierung an. Etwas Vorsicht ist jedoch geboten, denn bei einer Baufinanzierung gilt der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger der Zins. Sind keine Rücklagen vorhanden, verlangt die Bank für das dadurch hö-here Risiko einen Zinsaufschlag. Das bedeutet, die

monatliche Ratenzahlung fällt entsprechend höher aus. Weitere Tipps zum Thema "Finanzieren ohne Eigenkapital finden Interessierte im Finanzierungs-ratgeber bei ImmobilienScout24 unter http://ots.de/G3E7M.

So finanziert der Bundesbürger im Durchschnitt

Mehr als die Hälfte (61 Prozent) der Finanzierungs-interessenten auf ImmobilienScout24 sind zwischen 30 und 45 Jahre alt. Nur knapp 13 Prozent sind über 50 Jahre. Im Durchschnitt liegt die angefragte Dar-lehenssumme bei 202.000 Euro, der angegebene Kaufpreis bei rund 236.000 Euro. Die einzelnen Ob-jektwerte variieren jedoch stark nach Bundesland. So beträgt der angegebene Kaufpreis in Baden-Württemberg 241.000 Euro, in Brandenburg jedoch nur 157.000 Euro. Das beliebteste Eigenheim zur Finanzierung ist das Einfamilienhaus (41 Prozent), gefolgt von der Eigentumswohnung (25 Prozent) und der Doppelhaushälfte (10 Prozent).

* Als Datengrundlage dient eine zufällige Stichpro-be von über 3.000 Finanzierungsanfragen auf Im-mobilienScout24 in einem Zeitraum von Januar bis März 2012. Autor: ImmobilienScout 24 GmbH

Jeder zweite Bauherr möchte mit weniger als 10.000 Euro Eigenkapital finanzieren

Deutsche im Immobilienfieber

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Gotzi's FONDS-Check: DNL Sachwert Rendite-Fonds 4

Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K.

Die Konjunkturaussichten Anfang 2012 in den USA sind gut. Die Wirtschaft gewinnt an Fahrt. Gute Gründe eigentlich, in den Dollar

zu investieren, zumal er im Vergleich zum Euro stär-ker wird. Fondsinitiator TSO DNL bietet die Gelegen-heit dazu. Mit dem aktuellen Angebot „Sachwert Rendite-Fonds 4“ beteiligen sich Anleger an Gewer-beimmobilien, vor allem im Südosten der USA.

wmd: Sie schreiben in den Verkaufsprospekten Ihres aktuellen Angebotes, dass Sie mit Einkaufs-preisen von 50 Prozent der Wiederherstellungsko-sten der Immobilie rechnen. Ist die Zeit der Fire-Sales gekommen? Wenn man in die Medien schaut, auch in den USA, dann liest man dort, dass die Preise für Gewerbeimmobilien weiterhin hoch sind.

Wolfgang Kunz: Sie haben Recht, die Preise sind in den USA weiterhin hoch, aber die Frage ist wo. Die USA sind 27-mal so groß wie Deutschland, haben unglaublich viele unterschiedliche Märkte und einer davon ist zum Beispiel Atlanta. Wir ha-ben allein in Atlanta 16 verschiedene Büromärkte. Die Kunst ist es diese genau zu kennen. Die Ge-schäftsphilosophie von TSO ist es, seit 1988 Fire-Sales auch an teuren Standorten zu identifizieren und daran zu partizipieren. Wir merken dass seit 2008 private und institutionelle Anleger verstärkt Kapitalbedarf haben und verkaufen wollen - da-von partizipieren wir.

wmd: Geben Sie doch bitte ein paar Beispiele. Wer ist denn so verzweifelt, dass er zu 50 Prozent des Immobilienwertes verkauft?

Wolfgang Kunz: Es sind ganz unterschiedliche Gruppen wie z. B. private Investoren und Invest-mentgesellschaften aber auch institutionelle An-leger. Ein Beispiel: Ein institutioneller Anleger hat sich verkalkuliert; die Immobilie hat einen hohen Leerstand. Er muss aber in seinen Bilanzen aus-weisen, dass er Ertrag bringende Immobilien hat. Nun kommt etwas Wichtiges hinzu, wenn ein Ver-

käufer gegen Ende des Jahres noch mit Verlust verkauft, kann er den Verlust steuerlich geltend machen. Dies sind die Kreise aus denen wir unter anderem kaufen.

wmd: TSO listet in seinem Verkaufsprospekt eine ganze Reihe von Mietverträgen auf. Einige davon laufen noch viele Jahre und andere laufen in Kür-ze aus. Wie ist denn die aktuelle Nachfrage von Mietern am Markt? Können die Immobilien an-derweitig nachvermietet werden?

Wolfgang Kunz: Ein wesentlicher Bestandteil der Geschäftsphilosophie von TSO ist die Vermietung. TSO hat für diesen Bereich Fachleute, die nichts an-deres tun, als die Mieten zu optimieren. Bereits bei unseren aktuellen Investitionsobjekten finden Ver-handlungen über eine Verlängerung statt, wurden Neuvermietungen eingeleitet. Dies alles dient dem Zweck, den Ertrag der Immobilie möglichst hoch zu halten, damit diese später verkauft werden kann. Sie finden dieses Modell betriebswirtschaftlich in unserem Prospekt wieder. Im Prospekt werden Rück-stellungen gebildet, sowohl für Leerstände als auch für Neuvermietung. Somit ist sichergestellt, dass das Ziel der Neuvermietung auch erreicht wird.

wmd: Nicht nur dieser Fonds, alle Fonds von TSO in-vestieren schwerpunktmäßig im Südosten der USA. Ergibt sich daraus für die Anleger nicht ein Klum-pen-Risiko?

IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

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Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz, Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de

Wolfgang Kunz: Der Südosten der USA hört sich räumlich sehr beschränkt an, ist aber mit der Grö-ße Europas vergleichbar. TSO investiert dort in die Standorte, die vergleichbar sind mit Paris, London oder München, also Kernstandorte wie Atlanta, Raleigh oder Orlando. Was zeichnet nun diese Standorte aus? Sie haben alle eins gemeinsam: Sie haben ein extrem hohes Bevölkerungswachs-tum. Atlanta wächst zum Beispiel seit 28 Jahren um 100.000 Menschen pro Jahr. Aber auch der Zuwachs großer Industrieunternehmen zeichnet den Südosten der USA aus. Dort haben sich allein 1.200 Firmen aus Deutschland angesiedelt. Zu den größten Produzenten gehören Wacker Che-mie, BMW, Mercedes und Volkswagen.

wmd: Der Fonds berücksichtigt in seinem Investiti-onsplan eine Liquiditätsreserve in Höhe von 2 Millio-nen Dollar. Wofür ist das Geld gedacht?

Wolfgang Kunz: Diese Summe ist ein Erfahrungs-wert. TSO führt keine Investition durch, die nicht

auf den finanzmathematischen Grundlagen beruht. TSO ist einfach der Meinung, dass man eine Liqui-ditätsreserve für das vernünftige Management eines guten Fonds braucht, um zum Beispiel eventuelle Mietausfälle abzufedern. Man sollte auch nicht ver-gessen, dass diese Reserve in der Gesamtkalkulation des Fonds enthalten ist. Das heißt, dass die Erträ-ge, die mit den Immobilien erwirtschaftet werden natürlich so hoch sein müssen, dass die Liquiditäts-reserve auch finanzierbar wird und ist - dies ist bei unserem Fonds der Fall.

wmd: Sie haben eine Untersuchung in Auftrag ge-geben aus der hervorgeht, dass Sie mit verkauften Objekten eine jährliche Rendite von 24 Prozent erzielen konnten. Was waren dies für Objekte?

Wolfgang Kunz: Es handelte sich hierbei um kleine Shopping-Center, Bürogebäude, gemischt genutzte Center. Alles vergleichbare Objekte, die wir auch jetzt in unserem neuen Fonds anbieten.

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

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Das Frankfurter Emissionshaus Habona Invest setzt seine erfolgreiche Fondsserie mit neu errichteten Einzelhandelsimmobilien fort. Mit

dem gleichen Konzept wie seine beiden Vorgänger startet der Habona Deutsche Einzelhandelsimmo-bilien Fonds 03 jetzt in die Platzierung. Das Fonds-volumen beträgt 60 Millionen Euro, von denen 20 Millionen Euro durch private Investoren aufgebracht werden sollen. Der Fonds plant für seine Anleger halbjährliche Auszahlungen in Höhe von 6,75 Pro-zent pro Jahr und inklusive des Verkaufserlöses in fünf Jahren eine Gesamt-Rendite von sieben Prozent pro Jahr zu erwirtschaften. Als Mindestzeichnungs-summe sind 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio vorgesehen.

Das Konzept sieht hinsichtlich der Hauptmieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel und der Standort-auswahl breit gestreute Investitionen in 20 bis 25 deutsche Vollversorger, Nahversorgungszentren und

Discounter vor. Zwei Objekte sind bereits erworben und bilden das Startportfolio. Viele weitere den strengen Investitionskriterien entsprechende Immo-bilien sind schon identifiziert.

Wesentliches Merkmal der Einzelhandelsfonds von Habona ist die kurze Fondslaufzeit von nur fünf Jahren und die dadurch deutlich länger laufenden Mietverträge der Hauptmieter. Dies gibt den Anle-gern deutlich mehr Sicherheit bei dem späteren Ver-kauf der Objekte.

Neben den langfristigen, inflationsindexierten Miet-verträgen und den Streuungsprinzipien bei Anker-mietern und Standorten sind als Investitionskriterien außerdem die Bonität der Lebensmittelketten, die durch das Konsumforschungsinstitut GFK gutach-terlich bestätigte Standortqualität und die Neuwer-tigkeit der Immobilien wesentlich. Autor: Habona Invest GmbH

Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03 Kurzläuferserie fort

Kurze Fondslaufzeit, langfristige Mietverträge

IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

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Das Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest setzt neue Maßstäbe für Immobilieninvest-ments: Mit dem Holland 72 geht erstmals ein

Wölbern-Fonds mit einer flexiblen Laufzeit in den Vertrieb: Geplant sind rund 6 Jahre. Fondsobjekt ist ein neu errichtetes Green Building direkt an der Waterfront Rotterdams, es ist bereits für 15 Jahre zu 100 Prozent an den Energiedienstleister Cofely Nederland N.V. vermietet. Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt 17,9 Millionen Euro. Die Mindest-beteiligungssumme liegt bei 25.000 Euro, prognos-tiziert sind quartalsweise Auszahlungen von 5,5 Pro-zent pro Jahr ab dem ersten Quartal 2013.

Das Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest setzt seine Holland-Fondsreihe mit einem Büro-Objekt in Rotterdam fort. Erstmals bietet der Initiator ei-nen geschlossenen Core-Immobilienfonds mit einer geplanten Laufzeit von nur 6,25 Jahren an. Damit will der Anbieter nun auch denjenigen Anlegern ein attraktives Beteiligungsangebot unterbreiten, die Immobilienfonds bislang noch wegen der langen Laufzeiten gescheut haben. „Uns ist wichtig, dass die Anleger die Vorteile eines kurzlaufenden Fonds mitnehmen können, ohne anderswo Abstriche ma-chen zu müssen“, betont Thomas Kühl, Generalbe-vollmächtigter von Wölbern Invest.Der Fonds Holland 72 bietet privaten Anlegern die Möglichkeit, mit einem solide kalkulierten Immobili-en-Investment von Inflationsschutz, Werterhalt und von der Wirtschaftskraft der Niederlande zu profitie-ren: Nach Österreich hat das westliche Nachbarland mit 5,0 Prozent im März 2012 die niedrigste Ar-beitslosenquote der gesamten Europäischen Union. Der Beschäftigungszuwachs und die Erholung der Nachfrage nach Büroflächen sprechen für einiges Mietsteigerungspotenzial, nachdem die Spitzenmie-ten in Rotterdam die letzten zwei Jahre sehr stabil waren. „Es sieht gut aus: Wir rechnen für 2012 mit weiter steigenden Büromieten bei Core-Immobilien.

Und wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten sind Neubauten hier gerade richtig knapp“, so Kühl.

Beste Aussichten: Waterfront Rotterdam

Rotterdam ist nach der Hauptstadt Amsterdam die zweitgrößte Stadt und eines der kulturellen Zen-tren der Niederlande. Die Universitätsstadt mit rund 600.000 Einwohnern ist ein Industrie- und Handels-zentrum, besonders durch den Seehafen: Es ist der größte Europas mit einem Umschlag von rund 10 Millionen Containern jährlich. Auffällig ist ferner die Wolkenkratzer-Silhouette, der die Stadt auch den Beinamen „Manhattan an der Maas“ verdankt, mit ihren charakteristischen Bauten wie dem Euromast-Aussichtsturm und der leuchtend weißen Erasmus-Brücke.

Und gerade jetzt ist Rotterdam ein gutes Pflaster für Immobilien-Investments: Laut den Immobilienexper-ten von Jones Lang LaSalle steigt die Nachfrage nach Büroflächen hier seit 2009. Die Spitzenrenditen lie-gen im 10-Jahres-Durchschnitt bei 6,0 Prozent. Das Angebot an Büroneubauten ist begrenzt und die Mieten steigen: „Die Zahl der im Bau befindlichen Flächen hat mittlerweile den niedrigsten Stand seit 30 Jahren erreicht“, verdeutlicht Kühl. Und laut dem europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle gab es in Rotterdam im 4. Quartal 2011 Mietpreis-Steigerungen von 2,6 Prozent, das ist der größte Zu-wachs der insgesamt 24 betrachteten Städte.

Auch der Mikro-Standort bietet gute Perspektiven für Mieter wie Anleger: Das Waalhaven-Quartier, ein ehemaliges Hafen-Gewerbegebiet im Bezirk Kop van Zuid am Südufer der Nieuwe Maas wandelt sich im Rahmen eines seit 1993 laufenden, umfang-reichen Stadt-Erneuerungsprogramms zu einem modernen Stadtviertel im Zentrum Rotterdams. „Hier spielt sich gerade eine Erfolgsgeschichte ab,

Holland 72: Flexibles Konzept mit quartalsweisen Auszahlungen

Wölbern Invest startet Vertrieb seines ersten Immobilien-Kurzläuferfonds

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vergleichbar mit der der Hamburger HafenCity“, er-klärt Kühl. „Es werden steigende Mieten für diese Standorte prognostiziert, die sich für die Objekte werterhaltend – wenn nicht sogar stark wertstei-gernd – auswirken.“ Die Spitzenmieten in Rotter-dam lagen Ende 2011 bereits bei 200 Euro pro Jahr und Quadratmeter.

Cofely: Neues Haus an altem Standort

Investitionsobjekt des neuen Fonds ist ein voll ver-mieteter Büroneubau mit 5.562 Quadratmetern Nutzfläche. Damit setzt Wölbern Invest einmal mehr auf ein Green Building. Das Gebäude wird vo-raussichtlich im September 2012 fertig gestellt und nach dem niederländischen GreenCalc-Index zer-tifiziert. Mieter des attraktiven Objektes direkt am Maas-Ufer ist der Spezialist für Energiemanagement und Anlagenbau Cofely Nederland N. V. Das Unter-nehmen gehört zu GDF Suez und damit zu einem der größten Energieversorger weltweit. Es besteht schon seit 1892 in Rotterdam und das Grundstück an der Willingestraat ist bereits seit 1941 Firmensitz.

Die Miete beträgt 180 Euro pro Quadratmeter und der Mietvertrag für 15 Jahre geht weit über die an-gestrebte Laufzeit des Fonds hinaus.

Holland 72: Kurz – und prägnant

Auch für den ersten Kurzläufer-Fonds bleibt Wöl-bern Invest seinen hohen Ansprüchen an das Inve-stitionsobjekt und die Fondskonzeption treu: „Wir wollten einen konservativ kalkulierten Fonds mit einem guten Objekt, einem bonitätsstarken Mieter und stabilen Einnahmen anbieten“, so Kühl. Die Mindestbeteiligung liegt bei 25.000 Euro zuzüglich 5 Prozent Agio. Geplant sind quartalsweise Aus-zahlungen von 5,5 Prozent pro Jahr ab dem ersten Quartal 2013. Wie bei allen aktuellen Immobilien-beteiligungen von Wölbern Invest erhalten die An-leger auch bei diesem Fonds ab August 2012 ein detailliertes Fondsreporting, das ihnen drei Mal im Jahr einen Einblick zum Verlauf ihres Investments und dessen zukünftige Aussichten gibt.Autor: Wölbern Invest KG

IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

Anlässlich der heutigen Grundsteinlegung für den Erweiterungsbau der Georg-Simon-Ohm Hochschule in Nürnberg gab Stefan Wiegand,

Geschäftsführer der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, den Verkauf der Gebäude an eine Fondsgesell-schaft der Hesse Newman Capital AG bekannt.

Das Hamburger Emissionshaus erwirbt das neue Hochschulgebäude sowie das dazugehörige Park-haus am Standort Bahnhofstraße, 90402 Nürnberg. Aktuell wurde der Kaufvertrag unterzeichnet, der die Übernahme dieser Gebäude im Juni 2013 vor-sieht. Über die Höhe des Kaufpreises wurde Still-schweigen vereinbart.

Die Aurelis errichtet ein GreenBuilding (DGNB Silber-Zertifikat ist angestrebt) mit rund 8.200 Quadratme-ter Nutzfläche für Hörsäle, Seminarräume und Büros sowie ein Parkhaus mit 271 Plätzen und die dazu-gehörigen großzügigen Außenanlagen. Rund 1.000 Studenten sowie mehrere Fakultäten werden hier Platz finden.

'Wir wollen das Objekt in Nürnberg langfristig hal-ten und werden hierfür einen Immobilienfonds auflegen, über den sich Anleger an dem Hoch-schulgebäude beteiligen können', so Marc Drießen, Vorstand der Hesse Newman Capital AG. 'Für die Investition sprechen vor allem die hohe angestrebte

Hesse Newman erwirbt Neubau der Hochschule Nürnberg von Aurelis

Neuer Immobilienfonds angekündigt

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Immobilienqualität sowie die vollständige Vermie-tung an den Freistaat Bayern. Das Objekt ist Teil der langfristigen Bedarfsplanung der Hochschule Nürnberg.'

Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hatte den Zuschlag für die Erstellung des öffentlich ausge-schriebenen Erweiterungsbaus der Georg-Simon-Ohm-Hochschule in Nürnberg erhalten und noch 2011 mit ersten Arbeiten auf dem Areal an der Bahnhofstraße begonnen.

'Die Aurelis konnte dem Freistaat Bayern eine pass-genaue Lösung für die Georg-Simon-Ohm-Hoch-schule anbieten', erläutert Jochen Pfefferle, Leiter Projektmanagement der Aurelis in Bayern. 'Mit Hes-se Newman haben wir einen Käufer gefunden, der die Immobilie langfristig in den Bestand überneh-men möchte.' Für die weiteren Flächen der Aurelis an der Bahnhofstraße wird derzeit ein Nutzungs-konzept mit der Stadt abgestimmt. Autor: HESSE NEWMAN CAPITAL AG

"Es freut uns sehr", so ILG-Geschäftsführer Uwe Hauch, "dass Asuco sich bereit erklärt, alle ILG Fonds mit strategischen Handelsimmobilien dau-erhaft im Premium-Segment ankaufen zu wollen. Es dürfte niemand über eine größere Erfahrung im Zweitmarkt verfügen als die dort handelnden Per-sonen. Insofern sehen wir die Übernahme der so-genannten Marktmaker-Funktion für unsere Fonds auf der Hamburger Zweitmarktbörse auch als eine Anerkennung unserer 32jährigen Tätigkeit als Initi-ator. Immerhin verpflichtet sich Asuco, täglich den Markt zu räumen, also Angebote für Anteile für bis € 50.000 pro Tag aufzukaufen. Das macht unsere Fondsanteile noch fungibler."

Nachdem die ILG im letzten Jahr innerhalb von gut sieben Monaten € 50.000.000 für ihren Han-delsimmobilien-Fonds Nr. 37, den bis dato größten ILG Fonds in der 32jährigen Geschichte, platzieren konnte, fühlt man sich bestärkt in der bisherigen Vorgehensweise. "Wir machen die Fonds, die wohl zurzeit jeder Initiator machen möchte, deutsche Im-mobilienfonds mit Core-Immobilien im Handelsbe-reich.

Die Handelsimmobilien müssen aber sehr groß und strategisch sein. Dazu hat es übrigens noch nie eines

Fremdwährungsdarlehens bedurft", erläutert Hauch die ILG Grundsätze. In der Tat hat die ILG noch nie ein Objekt mit Fremdwährung finanziert.

Für 2012 ist zur Mitte des Jahres ein neuer ILG Fonds geplant. Angabe gemäß handelt es sich wieder um einen Handelsimmobilienfonds mit den gewohnten Eckdaten: Geringer Fremdkapitalanteil, keine Finan-zierung in Fremdwährung, reelle Inflationsannahme von 2% p.a., überdurchschnittlich hoher Ansätze für Instandhaltung und Revitalisierung "und natür-lich mit unseren monatlichen Ausschüttungen. Eine 6b-Variante wird es übrigens auch wieder geben", so Hauch weiter.Autor: ILG Planungsgesellschaft, für Industrie- und Leasingfinanzierungen mbH

ILG Fonds jetzt im Premium-Segment

Fondsbörse Hamburg erweitert ILG-Angebot

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Nur Core geht noch: Dies war in den Jahren nach der Finanzkrise das Credo der Initiatoren Geschlossener Immobilienfonds. Emittenten

und Vertriebe waren sich einig: Der Sicherheitsge-danke und die Risikovermeidung hatten Priorität. 2011 gaben rund 84 Prozent der von Scope be-fragten Vermittler an, dass die Sicherheitsorientie-rung aus ihrer Sicht die wichtigste Anlegermotiva-tion sei. Für das Jahr 2012 stieg dieser Wert sogar noch leicht an.

Analog verhielt es sich 2011 auf Initiatorenseite: Rund 81 Prozent gaben an, im Core-Segment tä-tig zu werden. Dies hat sich 2012 verändert: Der Anteil der Emissionshäuser mit Core-Plänen ging deutlich auf 62 Prozent zurück. Die Emissionshäuser planen im Gegenzug wieder mehr Fonds in den risi-koreicheren Immobilienklassen. Etwa 20 Prozent der Initiatoren gaben an, Pläne im Core-Plus-Segment

zu hegen (+4 Prozentpunkte gegenüber dem Vor-jahr). Deutlich größer fiel der Zuwachs in den Seg-menten Value-Added und Opportunistic aus. 2011 hatten hier jeweils acht Prozent der Initiatoren an-gegeben, in diesen beiden Risikoklassen Pläne zu haben. 2012 waren es jeweils 16 Prozent.

Allerdings dürften die veränderten Pläne der Initia-toren weniger auf die tatsächlich gestiegene Risiko-neigung der Anleger zurückzuführen sein, sondern vielmehr auf die gestiegenen Preise im Core-Seg-ment. Mittlerweile sind die Renditen von Core-Im-mobilien auf ein Niveau gesunken, dass sie für einen Geschlossenen Fonds. Die Initiatoren befinden sich in einem Dilemma: Das, was der Vertrieb wünscht, ist immer schwieriger zu beschaffen. Legen die In-itiatoren hingegen Fonds in anderen Risikoklassen auf, kann sich die Platzierung schwierig gestalten.Autor: Scope Group

Abkehr vom Core-Segment

Anbieter von Immobilienfonds planen 2012 wieder risikoreichere Investments. Die Vertriebe hingegen verharren in ihrer risikoaversen Haltung. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Scope-Marktbefragung

IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

Die 1995 gegründete PROJECT Gruppe über-zeugt Anleger und Analysten seit Jahren mit stabil konzipierten Immobilienentwicklungs-

fonds bei Renditen zwischen 7 und 12 Prozent. Das Erfolgsrezept und Alleinstellungsmerkmal der Fran-ken: konsequente Eigenkapitalstrategie und Spezia-lisierung auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in fünf ausgewählten deutschen Metropolregionen. Jetzt legt das Bamberger Emissionshaus mit den Fonds 11 und 12 zwei neue Immobilienfonds der erfolgreichen REALE WERTE-Reihe auf.

Pünktlich zum Frühlingsanfang startet die PRO-JECT Fonds Gruppe den Vertrieb ihrer beiden neu-en REALE WERTE Fonds 11 und 12. Damit erhalten Anleger die Möglichkeit, ihr Kapital auch künftig gewinnbringend in deutsche Wohnimmobilienent-wicklungen der PROJECT Gruppe zu investieren. Die Konzentration auf die kurzen Phasen Neubau und Sanierung von Immobilien bilden das Kernstück des PROJECT Stabilitätskonzeptes: Bei Haltezeiten von nur zwei bis vier Jahren sind Verkaufspreise planbar, eine Nachvermietung oder spätere Revitalisierungs-kosten entfallen komplett. Zudem bieten diese Pha-

PROJECT Fonds Gruppe erweitert REALE WERTE Fondsreihe

Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau

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sen die höchsten Renditepotenziale im Bereich der Immobilie. Deshalb ist die von PROJECT verfolgte Anlagestrategie mit Verzicht auf jegliche Fremdfi-nanzierung für Kapitalanleger hoch interessant.

Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau

PROJECT hat die Bedürfnisse deutscher Anleger ge-nau identifiziert und bietet mit dem REALE WERTE Fonds 12 einen Einmalanlagefonds sowie mit dem REALE WERTE Fonds 11 den ratierlichen Vermögen-saufbau mit eigenkapitalbasierter Wohnimmobilie-nentwicklung an. Die Einmalanlage erfolgt mit einer Laufzeit ab 10 Jahren und einer Anlage ab 10.000 Euro. Anleger können zwischen einer Entnahme von bis zu 50 Prozent der Zeichnungssumme oder einer planbaren monatlichen gewinnunabhängigen Aus-schüttung von 8 Prozent im Jahr wählen. Alternativ gibt es eine monatliche Ansparvariante. Dadurch, dass die Fonds in mindestens 15 Objekte investie-ren, bietet dieses Konzept eine einmalige Möglich-keit der Immobilienstreuung. Für die Fondsanleger werden Renditen von 7 bis 12 Prozent nach allen Kosten erwartet.

Hurdle Rate für PROJECT Gewinnbeteiligung von 8 auf 12 Prozent angehoben

„Der wirtschaftliche Erfolg unserer bisher aufge-legten Fonds bestätigt unser Anlagekonzept. Unser Vertrauen in den Erfolg unseres Entwicklungskon-zeptes ist sehr hoch, weshalb wir die Hurdle Rate auf Objektebene von 8 auf 12 Prozent angehoben haben. Erst bei darüber hinausgehenden Gewinnen fließt ein Anteil bis zu einem Fünftel an das Ma-

nagement von PROJECT“, so Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Fonds Gruppe.PROJECT Fonds verzichten konsequent auf Finan-zierungen auf allen Ebenen, weshalb die Anleger durch das lastenfreie Grundbuch der Objekte gesi-chert sind – alle mit einer Finanzierung verbundenen Risiken werden ausgeschlossen. Doch auch weitere Festlegungen stabilisieren die PROJECT Fonds: Dies sind der Verzicht auf Zwischengewinn des Initiators beim Objekteinkauf, klar fixierte Investitionskriterien bei der Objektauswahl, Streuung des Fondskapitals in mindestens 15 Objekte pro Fonds und die Spe-zialisierung auf die fünf Metropolregionen Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München.

Mehr Flexibilität für Anleger

Stärker als jemals zuvor hat PROJECT bei der Fonds-konzeption der neuen REALE WERTE Fonds 11 und 12 die Bedürfnisse von Anlegern berücksichtigt. So wurde nicht nur das Berichtswesen von halbjähr-lich auf quartalsweise erscheinende Fonds Reports verbessert, sondern auch eine zusätzliche Sonder-kündigungsmöglichkeit in definierten Notfällen ein-geführt. Bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Scheidung, Vererbung sowie bei Feststellung einer nur noch kurzen weiteren Lebenserwartung kann der Anleger vorzeitig auf sein eingesetztes Kapital zugreifen. Ferner besteht jetzt bei der Einmalanlage eine allgemeine Kündigungsmöglichkeit nach dem 5. Jahr. Außerdem wurden laufende Kosten zum Teil verringert, die Wirtschaftsprüfung auf alle Ebenen ausgeweitet sowie die Haftsumme auf ein Prozent reduziert.Autor: PROJECT PI Immobilien AG

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Immobilien-Zweitmarktfonds wurden aus steu-erlichen Gründen oft vermögensverwaltend konzipiert. Damit verzichten sie auf ein aktives

Portfoliomanagement und können interessante Op-portunitäten während der Laufzeit nicht nutzen. Die steuerlichen Vorteile sind dabei nicht mit Sicherheit gegeben. Werden die Tatbestandsmerkmale eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, drohen dem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds und seinen Anlegern Steuernachzahlungen zuzüglich entsprechender Zinsbelastungen. Im Zweitmarkt bieten gewerbliche Fondskonzepte mehr Sicherheit und bessere Chancen.

Hamburg, 28. März 2012. Deutschen Anlegern wird eine starke Abneigung gegen den Fiskus nachge-sagt. Gibt es eine Möglichkeit, Steuern zu sparen, schlagen sie zu. Auch heute noch gibt es vereinzelt geschlossene Fonds, die bei der Konzeption vor allem auf steuerliches Tuning setzen. Häufig werden hier-durch bei unsicherer Realisierung der steuerlichen Vorteile Ertragschancen vergeben. Ein Bespiel dafür sind vermögensverwaltend konzipierte Fonds, die in eine Vielzahl von Immobilien investieren, im Wesent-lichen also Zweitmarktfonds. „Zweitmarktfonds für Immobilien sind für eher sicherheitsorientierte Inve-storen prinzipiell ein gutes Konzept. Sie investieren nicht nur in weitgehend inflationsgeschützte Sach-werte, sondern sie identifizieren die Zielinvestments nach der bereits gezeigten Performance und nicht allein nach Prognosen. Zudem wird durch die grö-ßere Anzahl an Zielobjekten gegenüber den Single-Asset-Fonds eine Risikodiversifikation erreicht“, sagt Wolf-Dieter Ruch, Geschäftsführer des Hamburger Emissionshauses Real Invest.

Wenn die erhoffte Wertsteigerung eines Immobili-enzweitmarktfonds zum Laufzeit-Ende dann noch steuerfrei vereinnahmt werden soll, klingt das natür-lich interessant. Aber: „Für Immobilieninvestments

im Allgemeinen und Immobilienzweitmarktfonds im Speziellen gelten komplexe steuerliche Regelungen. Investoren und Berater sollten daher genau prüfen, ob das jeweilige steuerliche Konzept mit Blick auf die Geschäftsidee und den Markt sinnvoll und auch tragfähig ist. Hierbei sind die alternativen Konzepti-onen mit ihren einzelnen Vor- und Nachteilen – so auch die tatsächlichen steuerlichen Unterschiede zwischen den vermögensverwaltenden und den gewerblichen Zweitmarktfonds - miteinander zu vergleichen“ ergänzt Jörn Dieckmann, geschäfts-führender Gesellschafter bei der Wirtschaftsprü-fungs- und Steuerberatungsgesellschaft Dr. Stein-berg & Partner GmbH in Hamburg.

Steuer-Tuning: Einschränkungen im Handeln und unsichere Steuervorteile

Riskant ist für vermögensverwaltende Zweitmarkt-fonds die drohende Qualifizierung eines gewerb-lichen Grundstückshandels schon auf Fondsebene, die neben der laufenden Gewerbesteuerpflicht auch die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungser-gebnisse nach sich zieht. Ausschlaggebend hierfür ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze.„Verkauft beispielsweise der Fonds innerhalb von zehn Jahren mindestens drei Fondsanteile oder mittelbar drei Immobilien im Wert von jeweils über 250.000 Euro – maßgeblich ist nicht nur der Wert des Fondsanteils, sondern auch der dahinter ste-hende Immobilienwert bei Veräußerung – kann der

Real Invest: Vermögensverwaltende und gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich

Chancen und Risiken unterschiedlicher Steuerkonzepte für geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds

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vermögensverwaltende Status vom Finanzamt aber-kannt werden. Und zwar rückwirkend bis zum Be-ginn“, warnt Dieckmann. Das Problem dabei: Dem Fondsmanagement ist es kaum möglich, dieses Risi-ko mit Sicherheit auszuschließen. Denn als Verkauf gilt auch, wenn die Anleger eines Zielfonds be-schließen, den Fonds aufzulösen. Dieckmann: „Wir empfehlen diesen Aspekt vor dem Hintergrund des langfristigen Zeithorizonts von zehn Jahren bei der Beurteilung des steuerlichen Konzepts zu beachten. Zudem scheidet wegen der so genannten steuer-lichen Infizierung eine Investition in gewerbliche Zielfonds aus. Andernfalls entfielen wiederum die steuerlichen Vorteile der Vermögensverwaltung.“

Zusätzliche Renditechancen bei gewerblichen Immobilienzweitmarktfonds

Tritt der Fonds von Anfang an gewerblich auf, ent-fällt nicht nur das Risiko späterer Steuernachzah-lungen auf einen Schlag. Die Freiheit, Fondsanteile aktiv zu handeln, erlaubt auch, zusätzliches Rendite-potenzial auszuschöpfen. „Unsere Zweitmarktfonds sind gewerblich, um bewusst Gewinne zu realisie-ren. So haben wir zum Beispiel einen Anteil des DG Anlage Einkaufscenterfonds zu 270 Prozent des Nennwertes verkauft – das ist ein Plus von 75 Pro-zentpunkten gegenüber den Anschaffungskosten“, sagt Ruch. Gerade über längere Laufzeiten sei ein aktives Portfoliomanagement sinnvoll, um flexibel Hochpreisphasen auszunutzen. „Als gewerblicher Fonds können wir zudem unbesorgt Anteile über 250.000 Euro und auch gewerbliche Zielfonds kau-fen – das vergrößert unsere Einkaufsmöglichkeiten um etliche gute Objekte“, so Ruch. Auch wollen viele Anleger heute flexibler investieren und bevor-zugen auch bei geschlossenen Fonds Laufzeiten un-ter 10 Jahren – auch für diese Anleger sind gewerb-liche Fonds ideal.

Doch was kostet die Sicherheit und Flexibilität den Anleger eines gewerblich geprägten Fonds? „Tat-sächlich ist der Unterschied geringer als landläufig angenommen“, erläutert Dieckmann. Zu berück-sichtigen sind die Gewerbesteuerpflicht sowie die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergeb-nisse, also Veräußerungserlös abzüglich der fort-geschriebenen Anschaffungskosten der Zielanteile. Auf Grund der Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer können natürliche Per-

sonen in Abhängigkeit der persönlichen steuerlichen Verhältnisse je nach Hebesatz der Gemeinde häu-fig 80 bis 100 Prozent der Gewerbesteuer wieder zurück erhalten. Dieckmann: „Die Gewerbesteuer spielt aus diesem Grunde unseres Erachtens für die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit eines steuerlichen Konzepts eher eine nachrangige Rolle. Und um den Nachteil der Einkommensteuerpflicht korrekt zu be-werten, muss man beachten, dass man die etwaige Steuerfreiheit bei einem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds durch die zehnjährige Haltefrist einschließlich ihrer Risiken erkauft.“

„Wir haben uns schon vor Gründung der Real In-vest Reihe ausführlich mit dem Thema Steuern aus-einander gesetzt und uns vor dem Hintergrund der Beratungssicherheit und des aktiven Portfolioma-nagements bewusst für eine gewerbliche Prägung entschieden. Denn wir wollten eine steuersichere Anlage schaffen, die die Renditen maximiert, statt nur die Steuer gering zu halten. Für den Anleger zählt letztlich das Ergebnis unter dem Strich“, er-läutert Ruch.Autor: RIZ Real Invest , Gesellschaft für Zweitmarkte-missionen mbH

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Geschlossenen Fonds könnten bald per Gesetz zur Risikostreuung und somit zur Investiti-on in mehrere Objekte verpflichtet werden.

Für klassische Einzelobjektfonds wäre es das Aus. Gegenwärtig machen sie rund die Hälfte des emit-tierten Fondsvolumens aus.

Im Rahmen der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht wird gegenwärtig diskutiert, ob Geschlossene Fonds künftig das Risiko auf mehre-re Investitionsobjekte verteilen müssen. Scope hat ausgewertet, wie viele Fonds von einer derartigen Regelung betroffen wären. Dazu wurde das emit-tierte Fondsvolumen der vergangenen fünf Jahre analysiert.

Ergebnis: Seit 2006 hat sich der Anteil der Einzel-objektfonds nahezu verdoppelt. Im Jahr 2006 inve-stierten Geschlossene Fonds nur zu einem Drittel in ein einziges Objekt. Zwei Drittel des aufgelegten Fondsvolumens hingegen waren Mehrobjektfonds. Im Jahr 2011 hat sich das Verhältnis verkehrt:

Gewichtet nach Fondsvolumen investierten mehr als die Hälfte – 54 Prozent – der emittierten Fonds in ein einziges Objekt. 43 Prozent des emittierten Fondsvolumens waren Mehrobjektfonds. Die rest-lichen drei Prozent des emittierten Fondsvolumens entfallen auf sonstige Fonds. Dazu zählen beispiels-weise Genussrechte und Zweitmarktfonds.

Im Bereich der Immobilienfonds – dem wichtigsten Segment – ist der Anteil der Einzelobjektfonds noch stärker ausgeprägt. Rund 41 Prozent des im Jahr 2006 angebotenen Fondsvolumens waren Einzel-objektfonds. 2011 betrug der Anteil bereits fast 70 Prozent und erreichte damit einen absoluten Höchststand. Mitverantwortlich dafür war die hohe Anzahl außergewöhnlich großvolumiger Immobili-enfonds im vergangenen Jahr.

Die Scope-Auswertung zeigt, dass der erwogene Zwang zur Risikodiversifizierung auf der Ebene des einzelnen Fonds enorme Auswirkungen auf die Fondsbranche hätte. Ein Geschlossener Immobili-enfonds, der die diskutierten Regelungen erfüllen würde, müsste in mehrere Core-Büroimmobilien in-vestieren. Er hätte dann ein deutlich höheres Fonds-volumen als derzeit üblich. Ob sich Initiatoren mit solchen „Riesenfonds“ in Vertrieb wagen, darf be-zweifelt werden. Zudem dürfte die Beschaffung des Fremdkapitals für einen solchen Fonds derzeit pro-blematisch sein.

Hinzu kommt, dass es ursprünglich gerade die Idee des Geschlossenen Fonds ist, in einen klar abge-grenzten Sachwert zu investieren. Im vergangenen Jahr fanden insbesondere jene Fonds, die in einzel-ne Büroimmobilien oder in ein Großraumflugzeug investieren, großes Interesse bei Anlegern.

Die Verpflichtung, innerhalb eines Geschlossenen Fonds das Risiko auf eine Vielzahl von Investitions-objekten zu verteilen, käme ein Stück weit einer Entmündigung des Anlegers gleich. Denn bislang übernimmt der Anleger eigenständig die Diversifi-kationen über mehrere Fonds und Asset-Klassen.Autor: Scope Group

Analyse-Mitteilung von Scope Analysis

Einzelobjektfonds sind in der Mehrzahl

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Die Deutschen werden immer älter. So beläuft sich die verbleibende Lebenserwartung von heute 65-jährigen Männern nach Angaben

des Statistischen Bundesamts auf weitere 17 Jahre und 4 Monate. Bei gleichaltrigen Frauen beträgt sie statistisch sogar weitere 20 Jahre und 7 Monate. Und mit zunehmendem Alter steigt auch das Risiko, pflegebedürftig zu werden. Ab dem 65. Lebensjahr verdoppelt es sich geschätzt alle fünf Jahre. „Die Nachfrage nach guten Pflegeplätzen wird weiter zunehmen. Das ist für Anleger interessant, die in diesen Markt investieren wollen“, sagt Frank Schuh-mann, Prokurist und Chefanalyst des Beteiligungs-spezialisten dima24.de.

Fakt ist: Der Bedarf ist da. So wird bis zum Jahr 2050 die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland von derzeit 2,1 Millionen auf mindestens 4,2 Millionen steigen. Dies steigert auch die Nachfrage nach Pfle-geheimplätzen: Laut Berechnungen von CBRE Re-search werden 2030 mehr als 1,2 Millionen Men-schen in Pflegeheimen leben – ein Plus von rund 70 Prozent gegenüber dem Jahr 2009. „Ein Vorteil von Pflegeimmobilien, etwa gegenüber Bürogebäuden, ist die geringere Abhängigkeit von der Konjunktur, denn Pflegebedürftigkeit richtet sich nicht nach der gesamtwirtschaftlichen Lage“, sagt Schuhmann. Pflegeimmobilien versprechen daher langfristig sta-bile Einnahmen. Auch die Rendite kann sich sehen lassen: Aktuelle Pflegeimmobilienfonds prognosti-zieren zwischen 6,5 und 8,5 Prozent Auszahlungen für die Anleger – und damit mehr als derzeit bei Wohnimmobilien in guter Lage möglich ist.

Demographie allein ist nicht genug: Auf Lage, Objekt und Betreiber kommt es an

„Die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen wird stei-

gen, allerdings ist die Demographie allein noch kei-ne Garantie für den Erfolg eines Investments in Pfle-geimmobilien“, erläutert Schuhmann. So geht die Unternehmensberatung Ernst & Young von einer deutlichen Konsolidierung in der Pflegebranche in den nächsten Jahren aus, die vor allem großen Pfle-geheimbetreibern nützt. Anleger sollten sich des-halb vor ihrer Investitionsentscheidung ausführlich beraten lassen und insbesondere drei Aspekte bei der Fondsauswahl beachten: eine gute Lage, eine attraktive Immobilie und einen leistungsfähigen Be-treiber.

Erstens ist die Lage des konkreten Pflegeheims ein wichtiges Kriterium für ein erfolgreiches Invest-ment. „Wie jede andere Wohnimmobilie auch sollte die Pflegeimmobilie möglichst zentrumsnah liegen, eine gute Infrastruktur und ein schönes Wohnum-feld bieten – so dass dort auch Menschen einzie-hen wollen“, sagt Schuhmann. Der zweite Punkt ist die Attraktivität und das Alter des Pflegeheims selbst: Schuhmann empfiehlt Anlegern, darauf zu achten, dass die Pflegeimmobilie möglichst neu oder neuwertig ist. Bei älteren Pflegeheimen muss

Kriterien für erfolgreiche Pflegeimmobilienfonds: Gute Lage, attraktive Immobilie und überzeugendes Fondskonzept

Seniorenheime - Die Demographie ist kein Selbstläufer

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in der Fondskalkulation genug Kapital für eine Ge-neralsanierung der Immobilie zurückgestellt sein, damit sich die Investitionskosten bei Änderungen der Nachfrage oder rechtlichen Neuregelungen im Rahmen halten. Vor dem Hintergrund, dass künftig die Unterbringung in Einzelzimmern vom Gesetzge-ber vorgeschrieben werden könnte, sollte das Pfle-geheim darüber hinaus über einen möglichst hohen Anteil von Einzelzimmern verfügen.

Drittens muss der Pflegebetreiber leistungsfähig sein und die Gesamtkalkulation stimmen, damit eine Investition in eine Pflegeimmobilie zum Erfolg wird: Laut Schuhmann sollten Anleger auf einen großen, erfahrenen und bonitätsstarken Betreiber achten. Auch die Pacht ist entscheidend: „Es sollten nur Pflegeimmobilien in Frage kommen, die für die Laufzeit des Fonds fest verpachtet sind, um stabi-le Mieteinnahmen und damit Auszahlungen für die Anleger darstellen zu können“, so Schuhmann. Die Höhe der Pacht darf den Betreiber dabei wirt-schaftlich nicht überfordern. „In der Vergangenheit

ging diese Rechnung bei manchen Pflegeimmobili-enfonds nicht auf, die Immobilien waren zu teuer eingekauft worden und die Betreiber konnten die Pacht nach zehn Jahren nicht mehr zahlen“, sagt Schuhmann.

Pflegeimmobilienfonds als Anlagealternative zu Büro- und Wohnimmobilienfonds

Pflegeimmobilienfonds sind aktuell ein Nischen-markt, in dem nur wenige Fondsgesellschaften aktiv sind. „Aufgrund der möglichen Rendite und der Anlagesicherheit können sie für Anleger eine interessante Alternative zu Wohn- oder Büroimmo-bilienfonds sein, wenn die Besonderheiten dieser Assetklasse beachtet werden“, meint Schuhmann. Derzeit hat dima24.de zwei Pflegeimmobilienfonds im Angebot. Anleger, die sich über dima24.de an einem geschlossenen Fonds beteiligen, sparen in je-dem Fall bares Geld: Das Agio von 5 Prozent wird bei allen angebotenen Fonds zurückgezahlt.Autor: dima24.de, Vermögensbratung GmbH

IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds

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Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012

Der Immobilienmarkt von Miami und Süd-Florida ist zurück: 2011

wurden die optimistischsten Erwartungen übertroffen und die Erholung nach der Krise zeigt sich schneller und stär-ker als auf allen anderen US-Teilmärkten. Für 2012 werden Rekordverkaufszahlen, eine schnelle Absorption über-schüssiger Hausbestände und steigende Immobilienpreise im zweistelligen Bereich er-wartet. Die Beobachtungen von Marc Tetzner, geschäfts-führender Gesellschafter der PAMERA Real Estate Partners LLC bestätigen dies: "Pro-jektentwickler haben bereits wieder Bauanfragen für al-lein 29 Wohntürme im Süden Floridas in den kommenden zwei bis fünf Jahren gestellt. Käufer und Investoren aus al-ler Welt befeuern dieses bemerkenswerte (Wieder)Erstarken des Immobilienmarktes. Die Region Miami ist zunehmend der Top-Markt der USA für auslän-dische Käufer."

Die aktuellen Zahlen aus dem regelmäßigen Markt-bericht von PAMERA Real Estate Partners zeigen eindeutig die Wiederauferstehung des Immobili-enmarkts: Die 2011er Verkaufszahlen für Miami übertrafen bereits die aus dem Immobilienboom-jahr 2005. In der Region Süd-Florida wurden ver-gangenes Jahr insgesamt 24.929 Verkäufe (inklusi-ve Wohnungen und Einfamilienhäuser) verzeichnet, 4 % mehr als 2005 (24.025) und 46 % mehr als 2010 (17.068). Die Wohnungsverkäufe stiegen dabei von 9.760 in 2010 um 54 % auf 15.009 in 2011. Bei den Einfamilienhäusern gab es ein Plus von 36 % von 7.308 auf 9.920. Mit dem aktuellen Rückgang von verfügbarem Bestand und Neubau-projekten, deren Fertigstellung nicht vor Ende 2013

erfolgt, droht bereits wieder ein Engpass, wodurch die Wahrscheinlichkeit anhaltend steigender Immo-bilienpreise groß ist.

Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser im Bezirk Miami stiegen vergangenes Jahr um 8,3 % von 302.098 (Ende 2010) auf 327.060 Dollar (Dezember 2011). Der Durchschnittskaufpreis für Wohnungen nahm gar um 21.5 % von 223.962 auf 272.186 Dol-lar zu. Der verfügbare Bestand fiel im vergangenen Jahr um 39 % auf 14.087. Neue Rekorde wurden 2011 besonders im Luxussegment gebrochen: Ein Penthouse im renommierten Setai-Projekt erzielte bei-spielsweise einen Verkaufspreis von 21,5 Mio. Dollar - der höchste jemals in Miami gezahlte Preis für eine Wohnung. Die 20 teuersten Immobilienverkäufe brachten es 2011 auf eine Summe von 244,54 Mio. Dol-lar, der Durchschnittspreis betrug damit 12,2 Mio. Dollar pro Immobilie.Autor: PAMERA Real Estate Partners LLC, Marc Tetzner

US-Immobilienmarkt Miami - die goldenen Zeiten kehren zurück

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- Branche vor historischer Chance zum Neube-ginn - Performance aus der Immobilienbewirt-schaftung bei vielen Produkten solide - Hohe Liquidität und Abwertungen drücken die Ren-diten - Märkte überwiegend aufnahmefähig für die Verkäufe der abzuwickelnden Fonds

Die Konsolidierung in der Branche der Of-fenen Immobilienfonds steht kurz vor ihrem Abschluss. Am 21. Mai werden die Anleger

über das Weiterbestehen des CS EUROREAL - des letzten großen Publikumsfonds, dessen Zukunft auf dem Kippe steht - entscheiden. Wenn bald Klarheit herrscht, auf welche Produkte der Privatanleger in Zukunft zurückgreifen kann, besitzt die Branche nach Auffassung von Scope Analysis eine historische Chance zum Neubeginn. Bei den von der europä-ischen Staatschuldenkrise verunsicherten Anlegern gelten Immobilien aktuell als eine der sichersten An-lagen. „Wie auch immer die Entscheidung über den CS EUROREAL ausfallen wird - eines steht bereits heute fest“, urteilt Sonja Knorr, Director Real Estate von Scope Analysis. „Den Privatinvestoren werden auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen.

Das Anlegervertrauen kehrt zurück

Dass Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine wichtige Funktion in der Palette der Anlagemög-lichkeiten einräumen, zeigen die Nettomittelzuflüs-se von 1,2 Mrd. Euro in 2011. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum zogen die Anleger aus allen vom BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden Euro ab. Bei den Offenen Immobilienfonds steht an der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliar-de neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Uni-on Investment. Es folgt der Deka- ImmobilienEuropa mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa von RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest von Commerz Real mit 320 Millionen Euro.

Ratingergebnisse 2012: Talsohle erreicht

Scope Analysis hat wieder alle Offenen Immobili-enfonds, die sich an Privatanleger richten, sowie die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten 17 Offenen Immobilienfonds hat sich im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Die Ratings von 10 Fonds fielen schlechter aus als im Vorjahr, darunter alle Fonds, die sich an institutionelle An-leger richten. Vier Fonds konnten ihr Ergebnis hal-ten, und nur drei Fonds erhielten eine bessere Be-wertung. (Für den CS EUROREAL wird vorerst keine Note veröffentlicht.)

Aufsteiger und Absteiger im Rating

Gegen den Branchentrend konnten drei Fonds das gute Ratingergebnis des Vorjahres halten. Auf A behaupteten sich der hausInvest und der UniIm-mo: Deutschland. Der UniImmo: Europa verteidigte erfolgreich seine Note A-. Auf niedrigerem Niveau blieb die Bewertung des HANSAimmobilia aus dem Hause HANSAINVEST unverändert. Der Fonds erhielt wie im Vorjahr die Note C. Die Ausnahmen bilden zwei Fonds, die ihr Rating verbessern konnten. Der grundbesitz europa von RREEF erreichte mit AA+ das beste Ergebnis aller Fonds überhaupt und konn-te damit den WestInvest ImmoValue vom Spitzen-platz verdrängen. Der Deka-ImmobilienEuropa ver-besserte sich von A auf A+. Der UniImmo: Global, der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr deutlich heruntergestuft worden war, konnte sich von B auf BB steigern.

Hohe Liquidität und Abwertungen drücken Fondsperformance

Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem ver-gleichsweise niedrigen Niveau lagen, sind weiter ge-

Offene Immobilienfonds - das Anlegervertrauen kehrt zurück

Konsolidierung in der Branche der Offenen Immobilienfonds kurz vor dem Abschluss

IMMOBILIEN 2012 | Investmentfonds

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Investmentfonds | IMMOBILIEN 2012

sunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachte-ten Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zusam-men mit dem grundbesitz europa der RREEF mit 3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit ei-ner Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka und Union Investment liegen im Bereich zwischen 1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a. Auf die Renditen drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der Fonds, andererseits weitere Abwertungen. Nur drei Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung. Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF da-bei ab: Der grundbesitz europa erreichte einen Wert-zuwachs bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent, der grundbesitz global von 0,8 Prozent. Ansonsten erzielte nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Re-turn Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die überwiegende Mehrheit der Fonds musste im letz-ten Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen.

Anpassungen bei Verkehrswerten oft durch schlechtere Mietkonditionen bedingt

Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds verschlechterte sich von 92,1 Prozent im Vorjahr auf aktuell 91,8 Prozent. Einzelne Fonds mussten allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften. In den Vermietungsquoten spiegelt sich die schwie-rige Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Miet-märkte wider. In vielen Fällen verfügen die Mieter derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen. Bei Anschlussvermietungen müssen Vermieter oft

geringere Mieten akzeptieren. „Insbesondere im Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für In-centives sehr hoch“, so Knorr. „Die Fonds müssen ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und damit auch auf die Verkehrswerte aus.“

Solide Renditen aus der Immobilienbewirt-schaftung setzen erfreuliches Signal

Gleichwohl kann von insgesamt soliden Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen werden. Diese spiegeln sich aber aufgrund der Fak-toren Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den Gesamtrenditen der Fonds wider. Eine ganze Reihe von Fonds erreicht eine Immobiliengesamtrendite von vier Prozent oder mehr – darunter die beiden Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von Deka Immobilien, der hausInvest sowie der UniIm-mo: Europa, der UniInstitutional European Real Es-tate und der INTER ImmoProfil.

Transaktionen werden von Verkäufen dominiert

2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds ge-messen am Volumen mehr als doppelt so viel wie sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen be-reits 2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesun-ken waren, investierten die KAGen 2011 nur noch rund zwei Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zu-nehmend schwieriger, Objekte zu akzeptablen Kon-ditionen zu erwerben. Die Preise für die begehrten Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark gestiegen. Daher nutzten auch die Fonds, die nicht von der Marktkonsolidierung betroffen sind, die günstigen Marktbedingungen und trennten sich von Objekten, dies insbesondere in London. Der Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios nahm von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent weiter zu. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Ob-jekten stehen 89 Verkäufe gegenüber. Während die KAGen rund zwei Milliarden Euro in Immobilien in-vestierten, wurden Objekte für rund 4,6 Milliarden Euro veräußert.

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Perspektiven des CS EUROREAL

Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB Im-moInvest von einer Chance für den CS EUROREAL aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS EU-ROREAL immerhin über 25 Prozent Netto- Liquidi-tät. Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteil-scheinrückgaben zur Verfügung“, erläutert Sonja Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das

IMMOBILIEN 2012 | Investmentfonds

Immobilienportfolio des CS EUROREAL nach Scope-Analyse eine höhere Qualität aufweist als dasjenige des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hinge-gen ähnelten sich beide Fonds, so Knorr.

Scope erwartet hohe Absorptionsfähigkeit der Märkte

Mittlerweile befinden sich neun Offene Immobilien-fonds in Abwicklung. Mit Stand 10. Mai 2012 muss Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden Euro verkauft werden. In der Regel bleiben den Fonds dafür drei Jahre. Allerdings räumte die BaFin seit 2012 Fonds mit vergleichsweise großem Immo-bilienvermögen fünf Jahre statt der bisherigen drei zur Portfolioliquidation ein. Vor dem Hintergrund der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobi-lienmärkte und der zur Verfügung stehenden Zeit geht Scope Analysis davon aus, dass die Märkte die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend problemlos werden aufnehmen können.Autor: Scope Group

Wenn sich die Umwelt verändert, ist es rat-sam, sich neuen Rahmenbedingungen an-zupassen. Andernfalls muss mit der Zeit

gehen, wer nicht mit der Zeit geht. Wie wichtig Anpassungsprozesse sind, belegt aktuell gerade das Segment offener Immobilienfonds und die junge Familie der von ihr abgeleiteten Immobiliendach-fonds. Es zeigt sich, dass Gesetzmäßigkeiten, die annähernd 50 Jahre Bestand hatten und fast schon sprichwörtlich waren, unter besonderen exogenen Einflüssen nicht einfach fortgeschrieben werden können und Konsequenzen erfordern.

"Die geänderten Marktbedingungen, Schließungen

und Auflösungsankündigungen zahlreicher Immo-bilienfonds haben uns mit Blick auf den eigenen Immobiliendachfonds Gerling Portfolio Real Estate zum Handeln veranlasst", erläutert der verantwort-liche Fondsmanager Daniel Knörr.

Zahlreiche Produkte aus dem Kreis der Wettbewer-ber fielen in der jüngeren Vergangenheit den Ent-wicklungen bereits zum Opfer und lösten eine Sog-wirkung aus, der sich immer weniger Vertreter der Vergleichsgruppe entziehen können. Die Anteilsin-haber durften somit vom Management der Ampe-gaGerling Investment und vom Anlageausschuss des Fonds, der vom Finanzinformationsdienstleister Dre-

Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme

Gerling Portfolio Real Estate - Dachfonds mit Schwerpunkt Immobilien

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Investmentfonds | IMMOBILIEN 2012

scher & Cie beraten wird, geeignete Gegenmaßnah-men erwarten. Im Rahmen dieser Entscheidungen wurde nach der Genehmigung durch die BaFin zu Beginn des zweiten Quartals 2012 ein ganzes Bün-del von Satzungsänderungen vorgenommen, das dem Fonds nicht nur ein Fortbestehen ermöglicht, sondern ihn in die Lage versetzt, sich zu einer viel-seitigen Form gemanagter Immobilieninvestments weiterzuentwickeln. Das Maßnahmenpaket umfasst vor allem Schritte zur Sicherstellung der Liquidität, die Umstellung auf eine erweiterte Strategie und die Auswahl geeigneter neuer Zielinvestments.

Wie die Mittelentwicklung des Gerling Portfolio Real Estate belegt, waren die Anleger von der Weit-sicht und Handlungsfähigkeit des Fondsmanage-ments in der Vergangenheit mehrheitlich überzeugt und blieben investiert. In der Folge blieb dem Fonds das Schicksal vieler Konkurrenten, die Illiquidität erspart. Darüber hinaus verzichtete das Fondsma-nagement im Verlauf der Krise offener Immobili-enfonds weitgehend auf den Kauf von der Rück-nahme ausgesetzter Fondsanteile an den Börsen und stellte die Liquidität des Fonds stets über eine Performancemaximierung, die sich früher oder spä-ter zu rächen drohte. Gleichzeitig blieb der Gerling Portfolio Real Estate den Initiatoren seiner Zielfonds ein verlässlicher Partner und hat Schließungen der Zielinvestments zu keinem Zeitpunkt herbeigeführt oder beschleunigt, sondern sich konstruktiv bei der Entwicklung von Lösungswegen zu geplanten Wie-dereröffnungen verhalten. Die Diversifizierung des Portfolios abseits der Immobilienfonds mittels Ren-ten und alternativer Investmentstrategien ermög-lichte dem Fondsmanagement den Aufbau einer strategischen „Kassenhaltung“ aus der die erforder-liche Flexibilität erwuchs, die dem Gerling Portfolio Real Estate nun den Weg in die Zukunft weist.

Folgerichtig wurden die Anlagegrenzen des Fonds in Abstimmung mit der BaFin abgeändert. Sie las-sen aus einem Immobiliendachfonds, der laut Ge-setz 51% seiner Mittel in offenen Immobilienfonds investieren muss, einen Immobilien thematischen Dachfonds werden, der höchstens 49% seiner Mit-tel in offenen Immobilienfonds investieren darf aber mit mindestens 51% seines Fondsvolumens in der Assetklasse Immobilien zuzurechnenden Anlage-formen investiert sein muss. Allein vor diesem Hin-tergrund ist es gelungen, den Namen des Fonds, der

auch weiterhin für Produktwahrheit und -klarheit stehen soll, beizubehalten. Da es sich beim Gerling Portfolio Real Estate um einen so genannten „Supe-rOGAW“ handelt, ist das Management in der Aus-wahl seiner Investments weitestgehend frei, kann also neben Fonds auch direkt in Einzeltitel investie-ren. Von diesen Freiheiten wird der Fonds zukünftig Gebrauch machen und ein breites Spektrum immo-bilienthematischer Kapitalanlagen abdecken. Dazu gehören unter anderem Immobilienfonds, Immobi-lienaktien (-fonds), Anleihen von Immobilienfirmen und Infrastrukturunternehmen, Immobilienindexin-vestments und andere artverwandte Investitionen.

Backtests und Simulationen im Vorfeld der Umstel-lung haben gezeigt, dass diese veränderte Anlage-strategie keineswegs mit höherer Volatilität als der historischen einhergehen muss. Das Management wird der zukünftigen Kontrolle der Schwankungs-breite besondere Aufmerksamkeit schenken. Man-fred Köberlein, Geschäftsführer der AmpegaGerling Investment GmbH, zieht als Fazit: "Ampega-Gerling steht nachwievor hinter dem Gerling Portfolio Real Estate. Infolge wohl überlegter Veränderungen konnte der Fonds für die Zukunft noch besser auf-gestellt und weiterentwickelt werden und bietet seinen Anteilsinhabern und potenziellen Investoren weiterhin eine hohe Planungssicherheit."

Autor: AmpegaGerling Investment GmbH

Basisdaten des Fonds:

• Gerling Portfolio Real Estate• ISIN DE0009847483• Manager Daniel Knörr, AmpegaGerling• Fondsgesellschaft AmpegaGerling Investment• Depotbank SEB AG• Währung EUR• Auflagedatum 04. 10. 2007• Anlagekategorie Dachfonds Immobilien• Ausschüttungsart thesaurierend• Ausgabeaufschlag 5,00%• Verwaltungsvergütung 1,30% p. a.• Vertriebsvergütung 0,00% p. a.• Depotbankvergütung 0,05% p. a.• Performance Fee 20% über Euribor + 100 bp,

High Water Mark• Mindestanlage 500 EUR, Sparplan: 50 EUR

Page 64: IMMOBILIEN 2012

Aktuelle Finanz- und Produktinformationen,Videos und vieles mehr - 2x wöchentlich

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www.wmd-brokerchannel.de

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Die KfW hat die Allianz Lebensversicherungs-AG im Geschäftsfeld Baufinanzierung als Institut akkreditiert, das Fördermittel aus-

reichen darf. Damit ist die Allianz einer der ersten Versicherer in Deutschland mit dieser Zulassung. Seit April 2012 ist es dem größten Baufinanzierer unter den Lebensversicherern möglich, die zinsver-günstigten Kredite der vier wohnwirtschaftlichen KfW-Programme zum Bauen, Kaufen, Umbauen für altersgerechtes Wohnen und Energiesparen an Pri-vathaushalte direkt auszugeben.

Die Vergabe eines KfW-Darlehens war bisher nur über eine Bank oder eine Bausparkasse möglich. Bei der Allianz können Finanzierungskunden schon seit mehr als zehn Jahren KfW-Darlehen abschließen, wobei die Finanzierungsanträge über die Allianz Bank bei der KfW abgewickelt wurden.

"Mit unserer Akkreditierung entfällt dieser Zwi-schenschritt über die Bank. Das macht unsere Finan-zierung kundenfreundlicher und schneller," sagt Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung in Stuttgart. An den Voraussetzungen für ein KfW-Darlehen und an den KfW-Konditionen ändert sich

für die Kunden nichts.

Die Vorteile für die Kunden sind: kürzere Bearbei-tungszeiten und schnellere Zusagen durch einen vereinfachten Abwicklungsprozess. Außerdem gibt es lediglich einen einzigen Ansprechpartner für alle Fragen rund um die Finanzierung der eigenen vier Wände.

Seit der KfW-Akkreditierung erhalten Kunden der Allianz gleich zwei staatlich geförderte Finanzie-rungsmodelle aus einer Hand, die sich beide als Bau-steine in eine Gesamtfinanzierung einbinden lassen: Kunden können ein Riester-Darlehen und zugleich ein KfW-Darlehen beantragen und so zweimal För-derung vom Staat fürs Eigenheim erhalten.

Als einer der wenigen Anbieter am Markt hat die Allianz bereits seit Einführung des sogenannten Wohn-Riesters ein Riester-Darlehen im Portfolio. Im Aktionszeitraum bis zum 30. Juni 2012 erhalten Kunden bei Abschluss eines Allianz Riester-Darle-hens auf dieses Darlehen zusätzlich einen Konditi-onsnachlass von 0,2 Prozentpunkten.Autor: Allianz Deutschland AG

Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt vom Versicherer

Riester-Darlehen und KfW-Programme sind als Bausteine einer Gesamtfinanzierung möglich

IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung

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Finanzierung | IMMOBILIEN 2012

Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Mieten steigen in Deutschlands Metropo-len. Gleichzeitig sind Baugeldzinsen auf Re-

kordtief, Inflationsgefahren nehmen zu. Vielfältige Gründe, die Immobilie als Anlageform in Betracht zu ziehen. Doch lohnt sich der Kauf? Kann man sich damit ein größeres Vermögen aufbauen als mit an-deren Geldanlagen? "Wie lohnenswert der Kauf ist, hängt von den weiteren Entwicklungen bei Kaufprei-sen und Mieten ab", sagt Benjamin Papo, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG. "Doch auch wenn man eher konservativ schätzt, ist die Immo-bilie als Kapitalanlage heute in vielen Fällen attrak-tiv." Damit Anleger die Renditechancen beurteilen können, stellt Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen unter www.interhyp.de/kapitalanlagerechner einen Online-Rechner bereit.

Mit dem Kapitalanlage-Rechner lässt sich anhand von Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und aufgrund von Annahmen zu Wert- und Mietsteigerungen das Potenzial für den Vermögensaufbau genau kal-kulieren - und dieses mit anderen Anlageformen, wie Festgeld vergleichen. Ein Beispiel: Mit dem Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro, wobei 100.000 Euro als Eigenkapital eingebracht

werden, lässt sich in 20 Jahren ein Vermögen von rund 260.000 Euro aufbauen, wenn man eine mo-natliche Kaltmiete von rund 550 Euro, eine jährliche Objektwertsteigerung von 2 Prozent und Mietstei-gerungen von 5 Prozent alle drei Jahre unterstellt. Über eine mit 3 Prozent verzinste Sparanlage würde man im gleichen Zeitraum nur ein Vermögen von rund 155.000 Euro aufbauen. Zum Vergleich: Laut einer Studie des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle sind die Kaufpreise in vielen Metropo-len im vergangenen Jahr um fünf bis zehn Prozent gestiegen, zum Teil über 10 Prozent, die Mietpreise oft um vier bis acht Prozent.

Für Anleger mit Finanzierungsbedarf wirken sich vor allem die aktuell günstigen Baugeldzinsen aus. "Eine solide Kapitalanlage basiert nicht zuletzt auf der richtigen Gestaltung der Finanzierung", sagt Papo. "Die auf die Kapitalanleger spezialisierten Finanzierungsexperten von Interhyp erstellen indivi-duelle Finanzierungskonzepte und beraten Anleger umfassend zu ihren Möglichkeiten und Chancen." Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer

Preissteigerungen bei Mieten und Kaufpreisen

Rechner des Monats: Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

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Die KfW Bankengruppe führt zum 1. April 2012 im Rahmen des vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)

finanzierten Förderprogramms Energieeffizient Sa-nieren den neuen Standard "KfW-Effizienzhaus Denkmal" ein. Damit werden die Fördervorausset-zungen für die Sanierung von Denkmalen und be-sonders erhaltenswerter Bausubstanz erleichtert. Das betrifft vor allem die Sanierung der Gebäude-hülle (Fassade), die bei Altbauten oft besonders auf-wendig gestaltet und daher schwierig zu dämmen ist. Beim neuen Standard "KfW-Effizienzhaus Denk-mal" wird vorrangig auf den Jahresprimärenergie-bedarf und weniger auf die Wärmedurchlässigkeit der Gebäudeaußenhülle abgestellt.

"Um die Energieeinsparpotentiale zu heben, die im deutschen Gebäudebestand liegen, ist es notwen-dig, den Altbaubestand in seiner gesamten Brei-te mit der Förderung zu erreichen", sagt Dr. Axel Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW Banken-gruppe. "Denkmale und Gebäude mit erhaltens-werter Bausubstanz machen bis zu ein Viertel des deutschen Wohnimmobilienbestandes aus - das ver-deutlicht, dass es sich hier nicht um ein Nischenthe-ma handelt."

Ob ein Gebäude zur erhaltenswerten Bausubstanz zählt, wird von der zuständigen Kommune bestä-tigt. Für Denkmale liegt den Eigentümern in der Re-gel eine Bescheinigung vor.

Voraussetzung für die KfW-Förderung ist die Bestä-tigung eines Sachverständigen über den Energie-standard des Gebäudes nach geplantem Umbau. Unter www.energie-effizienz-experten.de sind die entsprechenden Energieeffizienz-Experten für Bau-denkmale zentral zu finden.

Im Programm Energieeffizient Sanieren können pri-vate Bauherren mit max. zwei Wohneinheiten statt eines zinsverbilligten Kredits (effektiver Jahresszins-satz aktuell 1,00 bis 1,51 % zuzüglich Tilgungs-zuschuss bei Erreichen des KfW-Effizienzhausstan-dards) auch einen Investitionszuschuss von bis zu 20 % der Investitionssumme (max. 15.000 EUR) erhalten.

Service:

Eine Übersicht über die KfW-Wohnförderung steht unter www.kfw.de/infografik zum Download bereit. Autor: KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau

KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung

Neuer Standard in der KfW-Förderung: KfW-Effizienzhaus Denkmal

IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung

Page 69: IMMOBILIEN 2012

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Finanzierung | IMMOBILIEN 2012

Laut EU-Richtlinie Solvency II müssen Versiche-rungsunternehmen für Aktieninvestments bis zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für An-

lagen in Immobilien hingegen nur 25 Prozent. Eine Folge: Auf der Suche nach rentablen und gleichzei-tig sicheren Anlageformen nehmen Versicherungs-unternehmen immer häufiger die Immobilienfinan-zierung in den Blick. Dort machen sie den Banken Konkurrenz, die sich infolge der für ihre Branche verschärften Regulierungsvorgaben - Stichwort Basel III - in diesem Geschäftsfeld bereits zurück-halten. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Markt-beobachtung von Steria Mummert Consulting.

"Das Regulierungspaket Basel III hat unter anderem die quantitativen und qualitativen Anforderungen an das von den Banken für jeden ausgegebenen Kredit vorzuhaltende Eigenkapital verschärft. Die befürchtete Kreditklemme blieb bisher zwar aus, doch die Banken verhalten sich zunehmend vor-sichtiger bei der Kreditvergabe", sagt Dr. Ulrich Meyer, Leiter Financing and Core Banking bei Ste-ria Mummert Consulting.

Das eröffnet den Assekuranz-Unternehmen auf der Suche nach höherverzinsten Anlageformen neue Möglichkeiten. Schon heute haben die deut-schen Erstversicherer zusammen rund zehn Milli-arden Euro an Unternehmen verliehen. Zusätzlich refinanzieren Versicherer bereits in großem Um-fang Immobilienfinanzierer oder investieren selbst in Immobilien. Inzwischen bieten alle Versiche-rungen darüber hinaus Immobilienfinanzierungen und viele auch Bausparprodukte an. Diese setzen sie mit eigenen Mitteln oder einem Partner-Modell um.

Für den Aufbau des Deckungsstocks der Asseku-ranz-Unternehmen gelten strenge Regeln hin-sichtlich Streuung, Sicherung und Rentabilität, die durch Immobilieninvestments meist erfüllt wer-den. Bei flacher Zinsstruktur, Unsicherheiten an

den Anlage- und Aktienmärkten sowie Risiken bei Staatsanleihen bieten direkte Immobilienfinanzie-rungen im aktuellen Umfeld einen akzeptablen Weg zur Kapitalanlage. Sie bieten bei überschau-barem Risikoprofil und geringer Markteintrittsbar-riere eine Möglichkeit, die hohen Passivüberhänge (niedrigeres Kreditvolumen als Einlagenbestand) der Banken abzubauen. Zudem müssen Versiche-rungen für Aktieninvestments nach Solvency II bis zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Immo-bilienengagements hingegen nur 25 Prozent.

"Banken sollten sich nicht zu sehr auf geübte Nach-fragemuster verlassen", warnt Dr. Ulrich Meyer von Steria Mummert Consulting, "Herr Kaiser hat zwar keinen Zutritt zur Private-Banking-Klientel von Banken, aber große Makler führen jahrzehntelan-ge Kundenbeziehungen sowie eine internationale Präsenz ins Feld, die vielen regionalen Kreditinsti-tuten unerreichbar ist." Zudem hat die Assekuranz teilweise einen deutlichen Vorteil auf der Konditi-onenseite, da Banken erhebliche Passivüberhänge haben. Langfristige Immobilienfinanzierungen sind für Banken eine der wenigen Möglichkeiten, die Lücke zwischen kurzfristigen Passiva und langfri-stigen Aktiva zu schließen, ohne Risiken bei der Meldepflicht zu generieren.

Für Versicherer sind private Baufinanzierungen ge-nerell ein gutes Cross-Selling-Produkt, ohne gleich einen kompletten Allfinanzansatz umsetzen zu müssen. Zudem treten Versicherungen seit Jahren mit dem kombinierten Versprechen "Sicherheit und Vermögen" auf. "Das wirkt auf die Sicherheit der Bauprojekte bezogen sympathischer als der Ansatz der Banken, den Ausfall der Kreditbedienung abzu-sichern", erklärt Dr. Ulrich Meyer von Steria Mum-mert Consulting. "Um ihren Marktanteil gegen die Versicherungen zu verteidigen, sollten Banken auf ein individualisiertes Angebot setzen." Autor: Steria Mummert Consulting AG

Immobilienfinanzierung: Versicherungen machen Banken zunehmend Konkurrenz

Aktuelle Marktbeobachtung von Steria Mummert Consulting

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Deflation muss keineswegs unbedingt mit sin-kenden Preisen für Immobilien einhergehen. Bei Immobilien wäre dies nur dann der Fall,

wenn die Mieten sinken. Jedoch führt Deflation nicht zwangsweise zu sinkenden Mieten bei allen Immobilien- Nutzungsarten. Bei Büroimmobilien wäre ein Mietrückgang eher wahrscheinlich, weil während einer Phase schwacher wirtschaftlicher Entwicklung die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen zurückgeht. Im Wohnimmobilienbereich hingegen ist die Preisentwicklung eher von demographischen Faktoren wie dem Bevölkerungswachstum oder der Entwicklung der Haushaltszahlen und vom verfüg-baren Wohnraumangebot abhängig.

Core-Immobilien - vor allem im wohnwirtschaft-lichen Bereich - werfen in der Regel eine über-durchschnittliche Mietrendite ab und zeigen in allen Wirtschaftslagen eine deutliche Wert- und Einnah-mestabilität. Das bewirkt, dass solche Immobilien sich sehr widerstandsfähig in einem inflationären Umfeld zeigen. Aber gilt dies auch für das Gegen-teil - eine deflationäre Konjunkturlage, wie sie für die nächsten Jahre in Europa nicht unwahrscheinlich ist? Die Deutsche Bank räumt einem Deflationssze-nario mit einer Wahrscheinlichkeit von 30 Prozent höhere Chancen ein als einer Inflation, deren Eintre-ten mit zehn Prozent veranschlagt wird. Der ehema-lige Chefvolkswirt des Hauses Norbert Walter kann sich sogar "japanische Verhältnisse" vorstellen. An dieser Stelle kann ein Vergleich mit Aktienmärkten durchaus zulässig sein. Auch hier gibt es Werte, die bei schwachem Konjunkturumfeld vergleichsweise hohe Dividenden abwerfen.

Die Entwicklung von dividendenträchtigen Aktien in einem deflationären Umfeld kann am Beispiel Ja-pans studiert werden. Seit mehr als 15 Jahren sta-gniert dort die Wirtschaftsleistung und die Preise sinken. Der japanische Aktienmarkt hat seit seinem Höchststand Ende 1989 über 50 % an Wert ver-loren. Aktien, die trotz dieses widrigen wirtschaft-

lichen Umfeldes hohe Dividenden zahlen konnten, haben in dieser Zeit deutlich besser abgeschnitten und über den Gesamtzeitraum sogar einen posi-tiven Wertzuwachs erzielt. Zwar war auch hier die Performance der Dividendenstrategie, nicht frei von Schwankungen und in den 90er Jahren erlitten Aktien mit hoher Dividendenrendite in einem stark rückläufigen Gesamtmarkt ebenfalls Verluste. Aber im letzten Jahrzehnt konnte der Anleger mit dieser Strategie den Wertverlust nicht nur aufholen, son-dern sogar über den Gesamtzeitraum – obwohl der Gesamtmarkt mehr als 50 % verlor – eine positive Rendite erzielen. (Kolumne von Ralf Haase, [email protected])

Zins-Kommentar von Neuwirth Finance

Wie sinnvoll ist eine Immobilie im Deflationsfall?

IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung

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Finanzierung | IMMOBILIEN 2012

Mietkautionsversicherung: "Der Mieter will das Produkt"

wmd: Sie werben damit, dass der Mieter mit der Mietkautionsversicherung „eine Sorge weniger“ hat. Womit begründen Sie dieses Statement?

Ulrich T. Grabowski: Die Moneyfix® Mietkaution ist ein ideales Instrument, um einen Liquiditätseng-pass zu überwinden. Jeder von uns kennt das doch, wenn er umzieht. Die Kosten können schnell die Grenze des Machbaren erreichen. Und häufig hat man noch nicht die Kaution für die alte Wohnung zurückbekommen, wird schon die für die neue Woh-nung fällig. Die Mietkautionsversicherung ist eine Alternative zur Barkaution, die dem Mieter seine Li-quidität erhält. Und das betrifft nicht nur den Privat-mieter, sondern auch den Unternehmer, der durch die Moneyfix® Mietkaution Gewerbe die Möglich-keit hat, das Geld anders zu investieren, statt es auf einem Kautionskonto hinterlegen zu müssen.

wmd: Wer gehört zu Ihren Kunden? Betrifft dies eher schwächere Einkommensschichten?

Ulrich T. Grabowski: Nein, unsere Kunden kom-men aus allen Einkommens- und auch Alters-schichten. Neben Lieschen Müller aus Marzahn ha-ben wir auch den DAX-Unternehmensvorstand, der sein Wertpapierkonto nicht verpfänden will.

wmd: Wie funktioniert das mit der Mietkautions-versicherung? Zu welchen Konditionen kann man sie abschließen und vor welchen Hürden steht der Mieter?

Ulrich T. Grabowski: Moneyfix® kann man per In-ternet innerhalb von wenigen Minuten abschließen. Privatmieter erhalten ihre Urkunde nach 24 Stunden und können sie so zeitnah an ihren Vermieter wei-terreichen. Für die Mietkautionsversicherung wird eine jährliche Prämie von fünf Prozent der Kauti-on fällig sowie 10 Euro Kontoführungsgebühr. Im ersten Jahr kommt noch eine einmalige Servicege-bühr hinzu. Das ist deutlich günstiger, als den Dispo auszureizen und belastet auch nicht die Kreditlinie, wie es bei einer Bankbürgschaft der Fall wäre. Auch

ein normaler Kleinkredit ist immer teurer. Die ein-zige Hürde, die der Mieter nehmen muss, ist eine Schufa-Prüfung, die er während des Online-Antrags innerhalb weniger Sekunden durchläuft.

wmd: Wie groß ist die Akzeptanz beim Verbrau-cher? Wird das Produkt angenommen?

Ulrich T. Grabowski: Seitdem wir Moneyfix® über intensive TV-Werbung bekannt machen hat sich die Nachfrage überproportional gesteigert. Im Jahr 2011 haben wir immerhin Kautionen im Wert von 25 Millionen Euro abgesichert. Der Mieter will das Produkt. Das zeigen auch unsere regelmäßigen Um-fragen durch das Institut für Demoskopie Allens-bach. Demnach will jeder dritte Mieter die Miet-kautionsversicherung nutzen. Die meisten davon möchten damit ihre Ersparnisse schonen und sich Liquidität erhalten.

wmd: Wie beurteilen Vermieter dieses Produkt?

Ulrich T. Grabowski: Solange es eine Mietkauti-onsversicherung „auf erstes Anfordern“ ist, hat der Vermieter die gleiche Sicherheit, wie bei einer Bar-kaution, zügig an das Geld zu gelangen, falls dies notwendig ist. Das ist ein überaus wichtiges Kriteri-um für die Akzeptanz des Produktes beim Vermie-ter. Neben anderen Aspekten ist dies ein wichtiger Grund weshalb es uns gelungen ist, über exklusive Rahmenverträge mit vielen großen Immobilienge-sellschaften mittlerweile knapp zwei Millionen Miet-wohnungen in Deutschland abzudecken.

Interview mit Ulrich T. Grabowski, Vorstandsvorsitzender, DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft AG

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CS Euroreal wird aufgelöst. Dies ist nun Gewiss-heit für die Anleger. Nach der zweijährigen Schließung des CS Euroreal war der offene

Immobilienfonds dem Ansturm der Anleger nicht gewachsen. Bereits wenige Tage zuvor war der of-fene Immobilienfonds SEB Immoinvest endgültig aufgelöst worden.

Während der bis April 2017 andauernden Abwick-lung werden die Immobilien des CS Euroreal ver-äußert. Die Erlöse aus diesen Verkäufen werden im Halbjahresrhythmus an die Anleger ausgezahlt. Wie viel Geld die Anleger bei den Auszahlungen erhalten werden, bemisst sich daran, wie viele und wie erfolgreich das Management des CS Euroreal die Fondsimmobilien veräußern kann. Die genauen Auszahlungstermine stehen noch nicht fest.

Anleger, die eine Alternative zur langjährigen Ab-wicklung suchen, sollten sich der Interessengemein-

schaft für Anleger des CS Euroreal anschließen. Di-ese wurde gegründet, um die Anleger gebündelt zu vertreten zu können gegen die Finanzlobby. Es werden bereits hunderte Anleger beraten und vertreten.

Zusätzlich können Anleger des CS Euroreal auch in-dividuell Ansprüche wegen Falschberatung geltend machen. Die Anlegerkanzlei Dr. Stoll & Kollegen reichte bereits Schadensersatzklagen für Anleger, die in den CS Euroreal investierten, bei Gericht ein, da in nahezu allen der Kanzlei vorliegenden Fällen Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung bestehen. Vertrieben wurde der CS Euroreal von freien Beratern und Banken wie der Postbank. In vielen Fällen sollte die Investition in den CS Euroreal der Altersvorsorge dienen, obwohl die Risiken, die einem offenen Immobilienfonds innewohnen, dem Konzept einer sicheren Geldanlage widersprechen. Autor: Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesell-schaft mbH

Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft

CS Euroreal Schadensersatz für Anleger möglich

IMMOBILIEN 2012 | Recht und Urteile

Der seit zwei Jahren geschlossene offene Im-mobilienfonds "SEB ImmoInvest" hat am 7. Mai 2012 für einen Tag geöffnet. Jetzt gab

die Geschäftsführung der SEB Asset Management bekannt, dass mit der Liquiditätsquote von 30 Pro-zent die in Auftrag gegebenen Rückgabewünsche nicht bedient werden könnten und der Fonds da-her abgewickelt werden müsse. Im Klartext: "Jetzt

gehen alle Anleger leer aus, ihre Rückgabewünsche werden nicht erfüllt", sagt der Hamburger Fachan-walt Peter Hahn. Beim SEB ImmoInvest sind rund 350.000 Kapitalanleger mit mehr als sechs Milliar-den Euro investiert. Davon sind laut Fondsmanage-ment 92 Prozent von Privatanlegern. Dachfonds und institutionelle Anleger halten jeweils vier Prozent.

Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt

Fachanwalt Hahn: Anleger können bei Falschberatung Schadensersatz-ansprüche geltend machen

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Recht und Urteile | IMMOBILIEN 2012

Anleger des SEB ImmoInvest haben laut Hahn drei Handlungsalternativen.

• "Erstens können betroffene Anleger ihre Anteile weiter halten und hoffen, dass der Fonds bei Abwicklung die Immobilien zu den jeweiligen Verkehrswerten verkaufen kann.

• Zweitens können Anleger, die aktuell Liquidi-tätsbedarf haben, ihre Anteile am Zweitmarkt mit einem Abschlag von zurzeit 30 Prozent ver-kaufen.

• Drittens können Anleger, die den entstehen-den Schaden nicht hinnehmen wollen, Scha-densersatz gegen die beratende Bank und/oder die Kapitalanlagegesellschaft geltend machen. Grundlage dafür sind eine mögliche Falschbe-ratung oder eventuell fehlerhafte Angaben im Prospekt."

Die Vertretung der Anlegerinteressen sollte durch ei-nen Fachanwalt erfolgen. Mit dem SEB ImmoInvest wird jetzt der neunte bundesdeutsche offene Immo-bilienfonds abgewickelt.

Nach Auffassung von Peter Hahn ist jetzt auch von einer Abwicklung des CS Euroreal in den nächsten Tagen auszugehen. Hahn weiter: "Betroffene Anle-ger müssen sich in jedem Fall auf Verluste einstellen. Es sei denn, sie können Schadensersatzansprüche erfolgreich durchsetzen." Hahn Rechtsanwälte Part-nerschaft (hrp) vertreten bereits zahlreiche Anleger des SEB ImmoInvest und des CS Euroreal. Die Kanz-lei hat erstinstanzlich beim Landgericht Frankfurt/M. zwei positive Urteile für Anleger von offenen Immo-bilienfonds erstritten. Autor: Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft, RA Peter Hahn

Denn die vom Bundestag beschlossene Einspei-severgütung für Photovoltaikanlagen steht er-neut auf dem Prüfstand.

Die Länder haben jüngst im Bundesrat die im Bundestag Ende März verabschiedete Novel-le zur Solarförderung (EEG-Novelle) gestoppt

und einen Vermittlungsausschuss zur Überarbeitung des Gesetzes in Gang gesetzt. Bis das überarbeite-te Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) in Kraft sein wird, gilt weiterhin das seit 1. Januar dieses Jahres geltende EEG. Was aber bedeutet die Hängepartie in Euro und Cent für künftige Betreiber bei der Pla-nung und Errichtung ihrer Solaranlagen?

Vergütungen für private Solaranlagen: Vorerst alles beim Alten

Private Betreiber von Solaranlagen befinden sich womöglich weiter auf der Sonnenseite der Energienutzung

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Was jetzt passiert: In den nächsten Tagen wird der Vermittlungsausschuss voraussichtlich das erste Mal beraten. Allerdings gibt’s keine Frist, bis wann sich die Vertreter von Bundestag und Bundesrat über Änderungen bei der Solarförderung einig sein müs-sen. Mehr als drei Treffen sind prinzipiell jedoch nicht vorgesehen. Der Vorschlag des Vermittlungs-ausschusses muss erneut den Bundestag und an-schließend den Bundesrat passieren, bevor die neue EEG-Novelle zur Photovoltaik endgültig in Kraft tre-ten kann.

Was erst mal gilt: Bis Inkrafttreten des neuen EEG wird weiter die bisherige Vergütung für Solaranla-gen von 24,43 Cent pro Kilowattstunde, für kleinere Anlagen bis 30 Kilowatt-Peak (Spitzenleistung) ge-zahlt. Der vom Bundesrat kassierte Beschluss des Bundestages sah stattdessen dafür folgende Kür-zungen vor: 19,5 Cent pro Kilowatt für 80 Prozent des zur Verfügung gestellten Stroms bei einer En-ergieerzeugung von zehn Kilowatt. Und 16,5 Cent

IMMOBILIEN 2012 | Recht und Urteile

pro Kilowattstunde für 90 Prozent des erzeugten Stroms bei einer Leistung zwischen zehn und 1.000 Kilowatt. Diese Regelungen sollten rück-wirkend ab 1. April gelten.

Was künftige Investoren tun sollten: Wer in Son-nenenergie auch zu niedrigeren Vergütungskon-ditionen investieren kann, ist in jedem Fall auf der sicheren Seite. Denn die Ländervertreter haben den bisherigen Beschluss des Bundestages kassiert, um im Vermittlungsausschuss höhere Vergütungen und andere Verbesserungen durchzusetzen. So soll etwa der erzeugte Sonnenstrom weiterhin zu 100 Prozent vergütet werden. Die Chancen hier-für sind nicht schlecht. Unwahrscheinlich, aber auch denkbar ist, dass der Vermittlungsausschuss der vor-geschlagenen Kürzung des Bundestags rückwirkend zustimmen wird. Bis zum Beginn der Sommerpause des Parlaments herrscht hierüber voraussichtlich endgültig Klarheit.Autor: Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V.

Der Bundesgerichtshof hat heute in einer Ent-scheidung seine Rechtsprechung zu den An-forderungen an die Darlegung eines Mangels

einer Mietsache bekräftigt.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Feri-enwohnungen an Touristen. Die Beklagten minder-ten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufe-nen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Miet-verhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise frist-gemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten

Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11

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Recht und Urteile | IMMOBILIEN 2012

unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt ge-zahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minde-rung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räu-mung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundes-gerichtshofs hat entschieden, dass das Berufungs-gericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise überspannt hat.

Zutreffend ist allerdings die Annahme des Beru-fungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Miet-gebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchti-gungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnan-lage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Strei-tigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ge-hen aber die Einwirkungen, die nach der Darstel-lung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Be-einträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertrags-gemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hinge-gen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beein-

trächtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträch-tigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putz-kolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforde-rungen wird der Vortrag der Beklagten gerecht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwie-sen worden, damit dieses Feststellungen zu den gel-tend gemachten Beeinträchtigungen trifft.

* § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechts-mängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgeho-ben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Taug-lichkeit bleibt außer Betracht.

Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11

AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09

LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10

(abgedruckt in Grundeigentum 2011, 755 f.)

Autor: Bundesgerichtshof BGH

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Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wen-den sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümerge-

meinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warm-wasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Ver-brauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landge-richt als Berufungsgericht erfolgreich.

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Er-folg. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brenn-stoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Ver-walter hat eine geordnete und übersichtliche Ein-nahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzu-ziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamt-abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnah-men und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Be-stimmungen der Heizkostenverordnung zu beach-ten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzela-brechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamt-abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tat-sächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müs-sen neu erstellt werden.

Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein - Urteil vom 2. Juli 2010 - 2p C 49/09

Landgericht Landau in der Pfalz - Urteil vom 30. No-vember 2010 - 1 S 167/10

Autor: Bundesgerichtshof BGH

BGH - Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umlegen

IMMOBILIEN 2012 | Recht und Urteile

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