Allgemeines .................................................................................................... 11 3.1.1. Ausstattung .................................................................................................... 12 3.1.2. Keller ............................................................................................................. 12 3.1.3. Dach / Dachgeschoss ...................................................................................... 12 3.1.4. Außenverkleidung ........................................................................................... 12 3.1.5. Außenanlagen ................................................................................................ 13 3.1.6. Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) des Wohnhauses aufgrund des Lageplans 3.1.7.
und des Außen-Besichtigungstermins ............................................................... 13 Energieausweis ............................................................................................... 13 3.1.8. Beurteilung der Immobilie ............................................................................... 13 3.1.9.
Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrs-/ Marktwertermittlung und damit des vorliegenden Gutachtens finden sich in folgenden Rechtsnormen: Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Das Gutachten stützt sich auf folgende Grundlagen:
Auskunft bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Calw über Bodenrichtwert, Mietzins, Baurecht, planungsrechtlichen Gegebenheiten, über beitragsrechtliche Angelegenheiten, örtliche Feststellungen, Aufschriebe und Bilder beim Ortstermin. Pläne und Berechnungen über die Kubatur, Wohn- und Nutzflächen in den Bauakten sind nicht vorhanden. Grundstücksmarktbericht der Stadt Pforzheim 2016. Gutachten 1 K 10/14 vom 23.06.2014. Eine Innenbesichtigung konnte beim Ortstermin sowie im Gutachten vom 23.06.2014 nicht durchgeführt werden.
Behördenauskünfte: Werden nur unverbindlich erteilt. Für Gutachtenergebnisse
aufgrund solcher Auskünfte kann deshalb keine Gewähr übernommen werden.
Urheberrechtsschutz: Alle Rechte sind vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den
Auftraggeber und den vertraglich festgelegten Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung der Verfasser gestattet.
Rechte an Karten und Kartenausschnitten:
Hier handelt es sich um Copyright geschützte Produkte; sie sind durch Dritte urheberrechtlich geschützt und wurden lediglich für dieses Gutachten und zum Zweck einer Druckversion lizenziert. Eine weitere Nutzung außerhalb des Gutachtens ist nicht zulässig. Im Rahmen des Gutachtens liegen die entsprechenden Genehmigungen vor. Eine Weitergabe, Vervielfältigung oder Veröffentlichung jedweder Art ist ausdrücklich untersagt und führt bei Nichteinhalten zu Schadensersatzforderungen.
Art des Bewertungsobjektes: Zweifamilienwohnhaus Wohn- Nutzverhältnisse: kann nicht beantwortet werden
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Tag der Ortsbesichtigung: 18.09.2017 Vermerk: Es kann nur eine Bewertung aufgrund der
Außenbesichtigung erfolgen, da der Eigentümer zum Ortstermin nicht erschienen ist und eine Innenbesichtigung nicht möglich war. Der Eigentümer hat sich zum Verfahren nicht geäußert. Somit kann eine ausführliche Beschreibung der Ausführungen und Ausstattung des Gebäudes nicht vorgenommen werden. In den Bauakten der Stadt Calw befinden sich weder Grundrisspläne, Wohnflächen- oder Kubaturberech-nungen. Die Erstellung des Gutachtens erfolgte aufgrund der Außenbesichtigung und dem Lageplan. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit der Bewertung. Es wurde auf den ermittelten Sachwert ein Sicherheitsabschlag von 20 % angesetzt.
Angaben zum Antrag auf Verkehrs-/Marktwertermittlung / Fragen des Gerichts:
a) des Verwalters (Name und Anschrift) mit Nachweis der Verwalterbestellung sowie der Höhe des Wohngeldes bei Wohnungs- und Teileigentum -
b) welche Mieter oder Pächter vorhanden sind (Name und Anschrift) - c) ob ein Gewerbebetrieb vorhanden ist (Art und Inhaber) - d) ob Maschinen und Betriebseinrichtungen vorhanden sind, die von Ihnen nicht geschätzt
wurden (Art und Bezeichnung) - e) ob ein Energieausweis bzw. Energiepass im Sinne der EnEV vorliegt – f) Hausschwamm
Antworten zu:
a) Es können keine Angaben gemacht werden. b) Es können keine Angaben gemacht werden. c) Es können keine Angaben gemacht werden. d) Es können keine Angaben gemacht werden. e) Es liegt kein Energieausweis bzw. Energiepass im Sinne der EnEV vor. f) Es können keine Angaben gemacht werden.
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2. Grundstücksbeschreibung
2.1. Makrolage Übersichtskarte mit Infrastrukturinformationen
Infrastruktur Name Entfernung
Flughafen Stuttgart ca. 50 km
Bahnhof Calw - Hauptbahnhof ca. 750 m
S-Bahn-Anschluss Weil der Stadt Gärtringen
ca. 15 km ca. 18 km
Autobahnauffahrt Gärtringen (A 81) Leonberg (A 8) Pforzheim (A 8)
ca. 18 km ca. 26 km ca. 28 km
Nahe gelegene Zentren
Böblingen-Sindelfingen ca. 26 km
Pforzheim ca. 28 km
Nagold ca. 27 km
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2.2. Lagebeschreibung
Ort: Große Kreisstadt Calw mit insgesamt ca. 23.231 Einwohnern. Die Kernstadt Calw hat ca. 5.450 Einwohner. Weitere Infos unter www.calw.de
Grundstücksgröße: 127 m² Kreis: Calw Bundesland: Baden-Württemberg Wohnlage: zentrale, innerstädtische Halbhöhenwohnlage in westlicher
Richtung, liegt im Stadtsanierungsgebiet Nr. III. Art der Bebauung: innerstädtische typische Wohnbebauung mit überwiegend
älterer Bausubstanz Immissionen: gering Verkehrslage: alter Stadtkern, reine Anliegerstraße Entfernungen: Geschäfte des täglichen Bedarfs (Bäckerei, Metzgerei,
Supermarkt usw.) sowie Ärzte, Apotheken, Bildungs-einrichtungen wie z. B. Kindergärten, Grund-, Haupt- mit Werkrealschule, Realschule und Gymnasien sind in unmittelbarer Nähe fußläufig erreichbar.
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2.3. Topographie Lageplan:
Topographische Lage: Hanggrundstück Straßenfront: ca. 13 m mittlere Tiefe: ca. 10 m Grundstücksform: unregelmäßig Höhenlage zur Straße: fast ebener Zugang Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: überwiegende Grenzbebauung des Gebäudes Einfriedung: keine, von zwei Straßenseiten her zugängig Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): gewachsener, normal tragfähiger Baugrund, keine Grund-wasserschäden ersichtlich
2.4. Erschließung Erschließungszustand: erschlossen Straßenart: verkehrsberuhigt ausgebaute Wohn- und Anliegerstraße Verkehr: reiner Anliegerverkehr Straßenausbau: Fahrbahn asphaltiert Anschlüsse an Versorgungs- und Abwasserleitung:
Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation
Abgabenrechtliche Situation: nach derzeitiger Rechts- und Sachlage fallen keine weiteren
Beiträge an
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2.5. Amtliches Festsetzungen im Bebauungsplan: Das Flurstück liegt innerhalb des „Stadtbauplans 1875“,
rechtskräftig seit 1875. Der zeichnerische Teil befindet sich im Anhang. Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Neben den vorhandenen Festsetzungen richtet sich im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans. Die Zulässigkeit von Vorhaben wird nach § 34 Baugesetzbuch beurteilt.
Altlastenverzeichnis: keine Eintragungen, laut Auskunft der Stadt Calw Bauweise: offen – alter Stadtkern Eintragungen im Baulastenverzeichnis:
es sind keine Eintragungen vorhanden, laut Auskunft der Stadt Calw
Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren:
das Bewertungsobjekt ist in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen
Denkmalschutz: es besteht kein Denkmalschutz laut Auskunft der Stadt Calw Darstellung im Flächennutzungsplan:
Wohnbaufläche
Entwicklungsstufe (Grundstücksqualität):
erschlossen und bebaut
Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser
Wertermittlung werden ungestörte und kontaminie-rungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.
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Das Grundbuch wurde nicht eingesehen, zur Erstellung des Gutachtens lag jedoch eine beglaubigte Abschrift vom 09.08.2017 vor. In Abt. II ist eingetragen:
Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III
verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kauf-preises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden.
Nicht eingetragene Lasten und Rechte:
Zu sonstigen nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen sowie Bodenverunreinigungen (z. B. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen anzustellen.
Baugenehmigung: Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die
Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens konnte nicht überprüft werden. Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der vorhandenen nutzbaren baulichen Anlagen vorausgesetzt.
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3. Gebäudebeschreibung
Anmerkung zur Gebäudebeschreibung
Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Verkehrswertgutachten, in dem lediglich der wahrscheinlichste Kaufpreis unter normaler Betrachtungsweise ermittelt wird. Dieses Gutachten ist daher kein Bausubstanzgutachten. Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen, vorhandene Abdeckungen von Wand-, Boden- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Sollten neuere Erkenntnisse bekannt gemacht werden, müsste eine Neubewertung unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Faktoren erfolgen. Weiterhin werden vorausgesetzt, dass auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen (z. B. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind. 3.1. Gebäudebezeichnung: Zweifamilienwohnhaus
Allgemeines 3.1.1. Nutzungsart: es können keine Angaben gemacht werden Art des Gebäudes: Wohnhaus Bauweise: einseitig angebaut an der Ostseite. An der Südseite zum
Vorstadtweg hin steht das Wohnhaus an der Grundstücksgrenze. Der Hauptzugang erfolgt von dem nordwestlich des Gebäudes gelegenen öffentlichen Weg, Flst. 2181/6, aus.
Baujahr: Das Ursprungsbaujahr ist nicht bekannt, aus den Bauakten
ist nur der Anbau eines Aborts an das Wohnhaus im Jahr 1940 ersichtlich. Weitere Unterlagen sind nicht vorhanden.
Konstruktionsart: massiv, vermutlich Fachwerk ausgeriegelt und verputzt
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Ausstattung 3.1.2. Besondere Bauteile: Terrasse, Eingangsüberdachung - Glaskonstruktion Eingangstür: aus Holz mit Lichtausschnitt Umfassungswände: massiv verputzt Innenwände: konnte nicht besichtigt werden Geschossdecken: konnte nicht besichtigt werden Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom
Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasser-, Elektroversorgung etc.) vorgenommen wurden.
Keller 3.1.3. Unterkellerungsart: konnte nicht besichtigt werden
Dach / Dachgeschoss 3.1.4. Dachgeschossausbau: vermutlich ausgebaut Dachform: Mansardendach, je eine Spitzgaube mit Zinkblech verwahrt
Energieausweis 3.1.8. Entsprechend der zum Stichtag gültigen Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) waren für Immobilien, die neu vermietet, verpachtet oder verkauft werden sollen, Energieausweise verpflichtend. Ein aktueller Energieausweis (EnEV 2009/2014) gemäß §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV) lag zur Erstellung des Gutachtens nicht vor. Die Bewertung bezieht sich auf einen baujahresgemäßen Zustand unter Berücksichtigung der baujahresentsprechenden energetischen Einschränkungen/Mängel.
Beurteilung der Immobilie 3.1.9. Das Wohnhaus hinterlässt von außen einen modernisierten Eindruck. Über den Zustand und die Raumaufteilung im Gebäudeinneren können keine Angaben gemacht werden.
Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit der Bewertung.
Es wird im Sachwertverfahren ein Sicherheitsabschlag von 20 % aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung angesetzt.
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4. Verkehrs-/Marktwert
Verkehrs-/Marktwertermittlung für das mit einem Zweifamilienwohnhaus bebaute Grundstück in: 75365 Calw Straße: Vorstadtweg 6 Gemarkung: Calw Flurstück: 181/6 Grundbuch-Nr.: 46798 Grundstücksgröße: 127 m² Wertermittlungsstichtag: 18.09.2017
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4.1. Allgemeines Definition des Verkehrs-/Marktwerts Der Verkehrs-/Marktwert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Der Verkehrs-/Marktwert wird durch den Sachverständigen auf der Grundlage der §§ 192 bis 199 des BauGB und der hierzu erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien abgeleitet. Er ist eine zeitabhängige Größe, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag (= stichtagsbezogener Wert). Auch wenn der Marktwert damit eine Momentaufnahme (Zeitwert) ist, wird seine Höhe maßgeblich von einer längeren Zukunfts-erwartung der Erwerber bestimmt. Die für die Wertermittlung zugrunde gelegten Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind im beigefügten Literaturverzeichnis aufgeführt. Desweiteren sind zur Wertermittlung die vom örtlichen Gutachterausschuß für Grundstückswerte aus der von ihnen geführten Kaufpreissammlung abgeleiteten wesentlichen Daten -soweit erstellt und verfügbar- herangezogen worden. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und dgl.
Die vorliegende Verkehrs-/Marktwertermittlung erfolgte unter Berücksichtigung der Grundstücksmarktlage zum Zeitpunkt der Wertermittlung und gibt in etwa den Wert wieder, der unter der Prämisse von Angebot und Nachfrage im freien Grundstücksmarkt erzielbar erscheint. Wertermittlungsgrundlagen Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u. a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt.
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4.2. Wertermittlung
Auswahl des Wertermittlungsverfahrens (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV) 4.2.1. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts
das Vergleichsverfahren das Ertragswertverfahren das Sachwertverfahren
oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Calw liegen keine Vergleichswerte, Liegenschaftszinssätze und Mieten für derartige Objekte vor. Hilfsweise wird der Grundstücksmarktbericht 2016 der Stadt Pforzheim hinzugezogen. Marktwertbildendes Verfahren Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrs-/ Marktwert des Bewertungsgrundstücks mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil derartige Objekte üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert nutzbarer baulicher Anlagen (Wert der Gebäude, der sonstigen Anlagen und der baulichen Außenanlagen) ermittelt.
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Bodenwertermittlung 4.2.2.
Methodik der Bodenwertermittlung 4.2.2.1. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. § 15 mit § 16 ImmoWertV). Bei dessen Anwendung sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Vorhandene Abweichungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Wie oben erwähnt, wird der Wert eines Baugrundstückes durch eine Vielzahl von wertbildenden Faktoren beeinflusst. In ihrer Gesamtheit können diese Faktoren nur durch aufwendige statistische Untersuchungen lokalisiert und quantifiziert werden. Dies setzt die Existenz einer erheblichen Anzahl von Vergleichsfällen voraus. Grundsätzlich gilt auch für den vorliegenden Fall (aus Gründen des seit langem bebauten Gebietes und der besonderen Nutzungsart), dass diese erforderliche hohe Anzahl an Vergleichsfällen nicht zur Verfügung steht. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen lässt die ImmoWertV die Hinzuziehung von geeigneten Bodenrichtwerten zur Bodenwertermittlung zu (§ 15 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Diese müssen geeignet sein, d. h. entsprechend der örtlichen Verhältnisse nach Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung bzw. nach dem Erschließungszustand hinreichend bestimmt sein. Der Bodenrichtwert (§ 10 ImmoWertV) bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den Wert beeinflussenden Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Marktwertes von dem Bodenrichtwert.
Bodenrichtwert 4.2.2.2. Der Bodenwert beträgt in der Lage des Bewertungsobjektes zum Wertermittlungsstichtag = 150,00 €/m² Dieser Bodenrichtwert wurde persönlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Calw erfragt. Eine wesentliche Wertsteigerung oder Veränderung des Bodenrichtwertes vom 31.12.2016 hat nicht stattgefunden.
Ermittlung des Bodenwertes 4.2.2.3. Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und des Verhältnisses der Masse der baulichen Nutzung wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag 18.09.2017 wie folgt geschätzt: Grundstücksgröße gesamt: 127,00 m²
127 m² * 150,00 €/m² = 19.050,00 €
Bodenwert: 19.050,00 €
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Sachwertermittlung 4.2.3.
Methodik der Sachwertermittlung 4.2.3.1. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1995 bzw. im Jahre 2000 angesetzt. Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den ´Normalher-stellungskosten 1995/2000´ des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden (§ 22 ImmoWertV Abs. 1). Baunebenkosten Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen von den Gesamtherstellungskosten der nutzbaren baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann den ´Normalher-stellungskosten 1995 / 2000´ des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden. Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die nutzbaren baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Restnutzungsdauer ist nach § 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV sachverständig zu schätzen und steht nicht im direkten Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes. Zur Berechnung wird eine verlängerte Restnutzungsdauer von 27 Jahre angesetzt. Wertminderung Die Wertminderung ist die Minderung der Herstellungskosten wegen Alters (§ 23 ImmoWertV). Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln (lineares Abschreibungsmodell). Bauliche Außenanlagen Die Kosten der baulichen Außenanlagen (§ 21 ImmoWertV Abs. 3) werden im Normalfall mit einem Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten erfasst. Die Ansätze liegen erfahrungsgemäß je nach Art und Umfang zwischen 4,00 und 8,00 %. Schutz- und Gestaltungsgrün ist im Bodenwertansatz abgegolten.
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Berechnung des Sachwertes 4.2.3.2. Allgemeines
Das Sachwertverfahren ist in §§ 21-23 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen. Der Wert der nutzbaren baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungskosten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden. Bruttogrundfläche (BGF) in m² 413,50 Quelle
Typbeschreibung aus den „Normalherstellungskosten“ des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, hier: Einfamilien-Wohnhäuser, freistehend, Typ 1.11 Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, vollausgebautes Dachgeschoss Ausstattungsstandard mittel Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000(ohne BNK)
820,00 €/m² BGF
Korrektur aufgrund der Region Die Regionalisierung der so ermittelten
Normalherstellungskosten ergibt auf der Grundlage von regionalen Korrekturfaktoren
für die Ortsgröße (hier: 23.400) Korrekturfaktor 0,95 für das-Bundesland (hier: Ba-Wü Korrekturfaktor 1,05 Korrektur 820,00 €/m² BGF * 0,95 * 1,05 = 817,95 €/m² BGF Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne BNK)
817,95 €/m² BGF
Wertermittlungsstichtag 18.09.2017 Baupreisindex am Wertermitt-lungsstichtag (im Basisjahr=100)
135,41
Normalherstellungskosten (ohne BNK) am Wertermittlungsstichtag
817,95 €/m² BGF* 135,41/ 100 = 1.107,59 €/m² BGF
Herstellungswert des Gebäudes (ohne Baunebenkosten)
457.988,47€
Herstellungskosten des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag (inkl. BNK, hier: 16,00%) anteilige BGF* Normalherstellungskosten * Baunebenkosten
413,50m² BGF* 1.107,59€/m² BGF * 1,16 = 531.266,63 € Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre Restnutzungsdauer 27 Jahre
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Wertminderung wegen Alters (nach Linear) 73,00 % der Herstellungskosten (inkl. Baunebenkosten)
- 387.824,64 €
Zeitwert 143.441,99 €
Außenanlagen (anteilig) 4.2.3.3. Zusammenstellung der Herstellungskosten aller Gebäude 457.988,47 € Allgemeines Die Außenanlagen werden bei vergleichbaren Objekten in der Regel prozentual mit 4% bis 8% der Herstellkosten veranschlagt und berücksichtigt. Die Außenanlagen des Bewertungsobjektes werden mit 5,00 % der Herstellkosten bewertet. 5,00 % aus 457.988,47€ 22.899,42 € Baunebenkosten 16,00 % 3.663,91 € Herstellungskosten der Außenanlagen (inkl. BNK)
26.563,33 €
Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre Restnutzungsdauer (geschätzt) 27 Jahre Wertminderung wegen Alters 73,00 % der Herstellungskosten (inkl. Baunebenkosten)
- 19.391,23 €
Wert der Außenanlagen insgesamt 7.172,10 €
Zusammenfassung der Sachwerte 4.2.3.4. Summe der Gebäude ohne objektspezifische Grundstücksmerkmale 143.441,99 € Wert der Außenanlagen 7.172,10 € Nicht selbstständiger Bodenwertanteil 19.050,00 € Vorläufiger Sachwert 169.664,09 €
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Anpassung an den Grundstücksmarkt (§ 8 ImmoWertV Abs.2) 4.2.3.5. Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen entsteht. Deshalb ist bei der Ableitung des endgültigen Sachwerts immer auch die Marktsituation zu berücksichtigen. Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über sogenannte Sachwertfaktoren bestimmen. Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren sind Durchschnittswerte. Je nach Art und Lage des Objekts können die anzusetzenden Marktanpassungsfaktoren nach oben oder unten variieren. Vom Gutachterausschuss bei der Stadt Calw werden keine Sachwertfaktoren abgeleitet. Der Ansatz des orts- und objektartspezifischen Sachwertfaktors (Allgemeine Marktanpassung i.S.d. §§
8 Abs. 2 Satz 1, 14 Abs. 2 Nr. 1 und 21 Abs. 1 ImmoWertV) erfolgt mit 1,15 gemäß dem Grundstücksmarktbericht Pforzheim 2016, siehe Pkt. 6.8. Bei diesem Ansatz ist auch die Preisentwicklung im Zeitraum zwischen der Ableitung der Sachwertfaktoren aus Immobilienverkäufen der Vorjahre und dem Wertermittlungsstichtag berücksichtigt. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt liegen Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (d.h. ohne wesentliche Baumängel und Bauschäden bzw. ohne mietrechtliche Bindungen) am Wertermittlungsstichtag rund 15,00 % über dem ermittelten Sachwerts. Um die allgemeine Marktanpassung nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV durchzuführen ist der vorläufige Sachwert ohne besondere objektspezifische Merkmale im Folgenden zu ermitteln. Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, inkl. Entschädigungsanteil)
169.664,09 €
Allgemeiner Marktanpassungs-Zuschlag hier 15,00 % (§ 8 ImmoWertV Abs.2 Nr. 1)
25.449,61 €
Markt angepasster Sachwert des Grundstücks 195.113,70 €
Sicherheitsabschlag 4.2.3.6. Aufgrund der Tatsache, dass eine Innenbesichtigung nicht erfolgen konnte, wird auf den ermittelten Sachwert ein Sicherheitsabschlag von 20,00 % abgezogen. Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt 195.113,70 € Sicherheits-Abschlag hier -20,00 % - 39.022,74 € Sachwert des Grundstücks insgesamt 156.090,96 €
Sachwert gerundet 156.000,00 €
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5. Verkehrs-/Marktwert
Der Verkehrs-/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Er-mittlung bezieht (Qualitäts-/Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Be-schaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zusammenstellung:
Bodenwert (€)
Sachwert (€)
Verkehrs-/Marktwert (€)
19.100,00 156.000,00 156.000,00
Verkehrs-/Marktwertermittlung für das mit einem Zweifamilienwohnhaus bebaute Grundstück
Verkehrswert/Marktwert 156.000,00 € in Worten: (Einhundertsechsundfünfzigtausend Euro)
geschätzt. Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt. Das Gutachten1 wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Dem Sachverständigen und seinen Mitarbeitern ist generell untersagt, Bietinteressenten weitere Auskünfte zum Gutachten zu erteilen.
Calw, den 04.10.2017 Sachverständiger Arthur Schneider
1 Urheberschutz - alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.
Amtsgericht Calw, Aktenzeichen: 1 K 34/17: Verkehrs-/Marktwert für das mit einem Zweifamilienwohnhaus bebauten Grundstück, Vorstadtweg 6, 75365 Calw
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6. Verzeichnis der Anlagen
o Literaturverzeichnis o Fotos o Verkehrsanbindung o Stadtplan o Lageplan o Pläne o Einfacher Bebauungsplan „Stadtbauplan 1875“ o Auszug Grundstücksmarktbericht Pforzheim 2016 – Sachwertfaktoren
6.1. Literaturverzeichnis Auszüge verwendeter Literatur zur Wertermittlung (jeweils neueste Fassung) KLEIBER, FISCHER, WERLING Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Beleihungswerten, sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 8. Auflage, 2017. GERARDY, MÖCKEL Praxis der Grundstücksbewertung VOGELS Grundstücks- und Gebäudebewertung – marktgerecht SPRENGNETTER Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen, Sinzig (Loseblattsammlung) Baugesetzbuch ImmoWertV. 2010 und WertR. BauNVO Baunutzungsverordnung Wohnungseigentumsgesetz II. BV - Zweite Berechnungsverordnung NHK 2000 Normalherstellungskosten 2000 Erlaß des BMBau vom 01.12.2000 - BS 12 - 63 05 04 - 30/1 NHK 2010 Normalherstellungskosten 2010 Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (SW-RL) vom 5.9.2012.
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6.2. Fotos
Ansicht Nord – Hauseingangsbereich Ansicht Westseite mit Terrasse
Ansicht Süd-Ostseite Hauseingangsbereich
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