GESCHÄFTSBERICHT 2009

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6

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8

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20

22

30

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Immobilien- und Bauwirtschaft

Investitionen in den Bestand

Wohnungsverwaltung

– Eigenbestand

– Wohnungseigentum

Spareinrichtung

Wirtschaftliche Lage

Ausblick

I Bilanz

II Gewinn- und Verlustrechnung

III Anhang für das Jahr 2009

VERLÄSSLICHKEIT UND KONTINUITÄT

UNTERNEHMENSDATEN

VERWALTUNGSORGANE

MITGLIEDER

BERICHT DES VORSTANDES

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2009

BESTÄTIGUNGSVERMERK

SPAREN, BAUEN – GUT WOHNEN

Die Rahmenbedingungen des Geschäftsjahres 2009 standen

unter schwierigen Vorzeichen. Die in den USA ausgelöste

Finanzkrise, die dadurch verursachte weltweite Wirtschafts-

krise, eine expansive Fiskalpolitik, das sind die Eckpunkte

des vergangenen Wirtschaftsjahrs. In Folge kam es zu

dem deutlichsten Konjunktureinbruch seit Bestehen der

Bundesrepublik. Auch im Geschäftsbereich der ulmer

heimstätte eG waren und sind die Auswirkungen zu

spüren – die Kurzarbeit hat deutlich zugenommen, das

Investitionsklima ist verhalten.

Die ulmer heimstätte eG blieb bisher von diesen negativen

Einflüssen weitgehend verschont. Auch im Geschäftsjahr

2009 haben wir unsere Ziele in allen Unternehmens-

bereichen erreicht.

Das hat mehrere Gründe: zum einen ist ein bestands-

orientiertes Immobilienunternehmen von kurzfristigen

Entwicklungen der Märkte nur mittelbar betroffen – Wohnen

zählt zu den Grundbedürfnissen der Menschen, zum

anderen verfolgen wir eine auf Sicherheit und Kontinuität

ausgerichtete Unternehmenspolitik.

Entgegen dem allgemeinen Trend haben wir auch im

abgelaufenen Geschäftsjahr wieder in erheblichem Umfang

in unsere Bestände investiert. Der Grund hierfür liegt in

unserem Unternehmenszweck. Kerngeschäft der ulmer

heimstätte eG ist die Bewirtschaftung ihrer eigenen

Bestände. Wohnraum zu schaffen für alle Schichten der

Bevölkerung war der Auftrag der Genossenschaft seit Ihrer

Gründung 1896. Daher muss unser besonderes Augenmerk

auf der Instandhaltung und Entwicklung unserer Bestände

liegen, aber ebenso auch auf der Ergänzung der Bestände

durch Neubauten. Beides zusammen sichert die Zukunfts-

fähigkeit der Genossenschaft.

Die Auswirkungen der demografischen Veränderung

haben dabei unmittelbaren Einfluss auf unsere Investitions-

planung. Auch unsere Mitglieder werden älter, mobiler,

möchten länger in ihren Wohnungen bleiben. Das ist nur

möglich, wenn wir die entsprechenden Voraussetzungen

hierfür schaffen. Dabei ist die notwendige Barrierefreiheit

nur ein Teilaspekt. Insgesamt sind die Ansprüche an

die Wohnungen gestiegen, von besonderer Bedeutung

ist dabei nicht nur für unsere älteren Mitglieder die

Beheizungsart.

Gerade hierbei haben wir bisher noch erheblichen Nach-

holbedarf. Trotz der erheblichen Investitionen der letzten

Jahre in unsere Bestände, verfügen immer noch viele un-

serer Wohnungen über eine heute nicht mehr zeitgemäße

Beheizung.

VERLÄSSLICHKEIT UND KONTINUITÄT

4

Von den insgesamt 139 derzeit im Bau oder in der Bau-

vorbereitung befindlichen Neubauwohnungen werden 66

Wohnungen in zwei Mehrgenerationenhäusern realisiert.

Diese Häuser sind ein besonderes Angebot an diejenigen

unserer Mitglieder, die sich für gemeinschaftliche Wohn-

projekte interessieren. Trotz des großen Interesses sind

wir uns darüber bewusst, dass es sich hierbei nur um ein

Marktsegment handelt.

Entsprechend differenziert wird daher auch in Zukunft

unser Wohnungsangebot sein. Deshalb bieten wir in der

Weststadt nicht nur in dem dort angesiedelten Mehrge-

nerationenhaus, sondern in zwei weiteren Bauabschnitten,

ein differenziertes Angebot an Wohnungen an.

Verlässlichkeit und Kontinuität sind Maxime unseres

Handelns, Bestehendes bewahren und Neues entwickeln

so möchten wir auch weiterhin die Zukunft der ulmer

heimstätte eG gestalten.

Daher haben sich Vorstand und Aufsichtsrat im vergange-

nen Jahr über ein umfassendes Sonderprogramm zum

Einbau von Zentralheizungen verständigt. Innerhalb der

nächsten fünf Jahre werden 600 Wohnungen mit Zentral-

heizung versorgt. Diese Entscheidung wird die Zukunfts-

sicherheit unserer Bestandswohnungen ganz wesentlich

beeinflussen.

Nach Abschluss dieses Programms sind damit bis auf

wenige Ausnahmen alle Häuser der ulmer heimstätte eG

zentral beheizt.

Möglich ist uns diese Investitionsgeschwindigkeit nur,

da wir uns in diesem Sonderprogramm für die Zusammen-

arbeit mit einem Contractor entschieden haben. Wir

haben als Partner mit den Stadtwerken Ulm/ Neu-Ulm

ein Unternehmen gewählt, das ebenso wie die ulmer

heimstätte eG in der Region verwurzelt ist. Die Zusammen-

arbeit ist langfristig orientiert, sie sichert der ulmer

heimstätte eG die notwendigen Spielräume für weitere

Investitionen und garantiert unseren Mietern eine faires

Preis-/Leistungsverhältnis.

Zukunftsfähigkeit ist auch unsere Motivation für unser

Engagement im Neubau von Bestandswohnungen. Die

Neubaumaßnahmen in der Quartiersmitte Weststadt und

am unteren Eselsberg schaffen ein breites Angebot an

Wohnungen für alle unsere Mitglieder.

5

GRÜNDUNG

2. Mai 1896

SITZ

Söflinger Straße 72, 89077 Ulm

GENOSSENSCHAFTSREGISTER

Nr. 35 des Amtsgerichts Ulm

Die Beteiligung an der Genossenschaft steht jedem frei.

Jedes Mitglied ist verpflichtet, mindestens einen

Geschäftsanteil mit 1601 zu übernehmen. Es haftet mit

diesem Geschäftsanteil.

UNTERNEHMENSDATEN VERWALTUNGSORGANE

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MITGLIEDSCHAFTEN

Verband baden-württembergischer Wohnungs-und

Immobilienunternehmen e.V. Stuttgart

GdW - Bundesverband deutscher Wohnungs-und

Immobilienunternehmen e.V. Berlin

Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. Düsseldorf

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales

Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. Köln

Rundulm Betreuung eG Ulm

Marketinginitiative der Wohnbaugenossenschaften

Deutschland e.V. Berlin

VORSTAND

Michael Lott, Rechtsassessor,

hauptamtliches Vorstandsmitglied

Christoph Neis, Dipl.-Ing. Architekt,

hauptamtliches Vorstandsmitglied

AUFSICHTSRAT

Wolfgang Keßel, Kaufmann in der Grundstücks- u.

Wohnungswirtschaft, Aufsichtsratsvorsitzender

Helmut Eggle, Bankkaufmann,

Vorsitzender des Prüfungsausschuss (ab 14.10.2009)

Heide Fischer, Rentnerin

Franz Häussler, Elektromeister

Wolfgang Janisch, Studiendirektor (ab 18.06.2009)

Günter Künzel, Dipl. Verwaltungswirt,

stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender,

Vorsitzender des Prüfungsausschusses (bis 13.10.2009)

Rolf Pflüger, Dipl. Betriebswirt (FH),

Anita Seitter, Bankkauffrau,

Schriftführerin (bis 20.07.2009), Prüfungsausschuss

Anselm Wenzke, Lehrer

Schriftführer (ab 21.07.2009)

7

VERTRETER

Die Amtszeit der gewählten Vertreter begann mit dem

Abschluss der Vertreterversammlung über das Geschäfts-

jahr 2004 am 23.06.2005:

Barbara Acker, Günther Bartikowski, Raimund Boers,

Winfried Brenner, Georg Briese, Heinz Buck,

Bernhard Dambacher, Erika Dangel, Silvia Daur-Tsaktanis,

Jürgen Demmelmaier, Beate Deufel, Erwin Dreher,

Ralph Eggle, Friedrich Ehrmann, Dieter Eisele,

Helmut Gabriel, Irmgard Gdanitz (seit Dezember 2009),

Dieter Geiselmann, Klara Glocker (verstorben November 2009),

Manfred Glück, Monika Grolms, Gerhard Gutzer,

Werner Hahner, Marlene Hartmann, Brunhilde Haunstetter,

Georg Hofelich, Stefan Hoffmann, Heidemarie Ihle,

Ralf Junginger, Karl Josef Kiefer, Erich Locher, Werner Loy,

Walter Martus, Günter Mauser, Oliver Mayr,

Theresia Müller, Otto Karl Owegeser, Ulrike Papenberg,

Helga Promny, Georg Rampf, Friedrich Rötter, Anton Ruf,

Monika Schaffer, Bernhard Schenk, Vera Schenk-Ott,

Iris Schöngart, Elvira Stolz, Werner Temme, Karin Thoma,

Karl Tröster, Manfred Weller, Ursula Westermayer,

Uta Widenmann, Jürgen Wintergerst

MITGLIEDERENTWICKLUNG

Die ulmer heimstätte eG ist mit 5.397 Mitgliedern und

2.287 Wohnungen zum Stichtag 31.12.2009 die größte

Wohnungsbaugenossenschaft der Region. Das Interesse

an der Mitgliedschaft war auch im vergangenen Jahr unver-

ändert groß und überstieg die Zahl der freien Wohnungen

bei weitem. Um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen

wohnlich versorgten Mitgliedern und wohnungssuchenden

Mitgliedern zu erhalten, ist seit 2007 die Mitgliedschaft

an die Anmietung einer Wohnung geknüpft. Eine Aus-

nahme bilden die Mitgliedschaften, die in Verbindung

mit einer Sparanlage abgeschlossen werden.

Die Vorteile der Mitgliedschaft in der Genossenschaft

wie das lebenslange Wohnrecht durch den Verzicht auf

Eigenbedarfskündigung, vor allem aber die Gewissheit

in der ulmer heimstätte eG einen verlässlichen Partner

zu haben, sorgen seit Jahren für das anhaltend große

Interesse an der Genossenschaft.

In das abgeschlossene Geschäftsjahr fielen zwei wichtige

Veränderungen für die Genossenschaft. In der Vertreter-

versammlung am 18.06.2009 wurde die neue Satzung

verabschiedet. Voran gegangen war eine intensive Bear-

beitung der Satzung durch Aufsichtsrat und Vorstand in

Verbindung mit der Rechtsabteilung des Verbandes mit

dem Ziel, die aus dem Jahr 2001 stammende Satzung

an die gesetzlichen Veränderungen anzupassen. Die

Vertreter wurden in dem Vertreterinformationsabend

am 05.05.2009 und im Vorfeld der Vertreterversammlung

umfassend informiert. Die Eintragung der Satzung durch

das Registergericht erfolgte am 21.01.2010.

MITGLIEDERZAHL ZUM 31. DEZEMBER

5.400

5.300

5.200

5.100

MITGLIEDER

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05 06 07 08 09

Die Wahl führte auch dieses Mal zu einem großen Wechsel

in der Zusammensetzung der Vertreterversammlung. Von

den 55 Vertretern wurden 22 erstmals in das Amt gewählt.

Auch in der kommenden Amtsperiode werden wir unsere

Vertreter wieder umfassend über Veränderungen und

Projekte der Genossenschaft informieren. Insbesondere

der jährlich im Frühjahr stattfindende Vertreterinforma-

tionsabend gibt hierzu Gelegenheit.

Daneben bleibt die Information unserer Mitglieder über

Ziele, Veränderungen und Projekte der Genossenschaft

von besonderer Bedeutung für uns, denn Information

schafft Vertrauen und damit Identität.

Fester Bestandteil unserer Informationspolitik bleibt unsere

zweimal jährlich erscheinende Mitgliederzeitschrift zuhause.

Daneben ist mittlerweile nicht nur für unsere jüngeren

Mitglieder das Internet das Hauptinformationsmedium.

Wir haben daher unseren Internetauftritt im letzten Jahr

aktualisiert und um die Möglichkeit der online-Wohnungs-

suche erweitert.

Von besonderer Bedeutung bleibt für uns auch in Zeiten

des Internets die persönliche Information. Alle größeren

Modernisierungsmaßnahmen werden in Mieterveran-

staltungen vorgestellt und mit den Nutzern diskutiert.

Häufig ergeben sich dabei aus dem Dialog mit unseren

Mitgliedern zeitliche oder bauliche Optimierungen.

So lebt Genossenschaft nicht nur auf dem Papier, sondern

wird auch real gelebt. Wir freuen uns darauf, diesen Weg

mit unseren Mitgliedern gemeinsam weiter zu gehen.

Ebenfalls in das Geschäftsjahr 2009 fällt die Vorbereitung

der Vertreterwahlen 2010. Die Wahlperiode der amtieren-

den Vertreter endet mit der Vertreterversammlung über

das Geschäftsjahr 2009 am 24.06.2010. Gemäß der

Satzung waren zum Stichtag 15.02.2010 insgesamt 55

Vertreter zu wählen.

Um auf die Wahl aufmerksam zu machen wurden im

Vorfeld der Wahl alle Mitglieder persönlich angeschrieben.

Insgesamt 81 Mitglieder haben sich als Kandidaten zur

Wahl gestellt.

Die Wahl fand als Briefwahl in der Zeit vom 22.02. bis

08.03.2010 statt. Die Auszählung der Stimmen durch den

Wahlvorstand und die benannten Wahlhelfer war am

17.03.2010. Trotz intensiver Bemühungen des Wahlvor-

standes war die Wahlbeteiligung wiederum rückläufig,

wenn auch der Abwärtstrend der vergangenen Wahlen

gebremst werden konnte. Die rückläufige Wahlbeteiligung

liegt leider im genossenschaftlichen Trend. Auch in unserer

Genossenschaft reduziert sich das Interesse vieler Mitglieder

ausschließlich auf die eigene Wohnung.

Umso mehr danken wir allen Mitgliedern, die sich in welcher

Form auch immer, für die Wahlen zur Vertreterversammlung

engagiert haben. Den Mitgliedern des Wahlvorstandes

ebenso wie den Wahlhelfern, vor allem aber den Mit-

gliedern, die sich zur Kandidatur bereit erklärt haben.

Die Genossenschaft ist auf dieses Engagement angewiesen.

9

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG

Nach der tiefen Rezession erholt sich die deutsche Wirtschaft

nur langsam und erreicht frühestens 2013 die Leistungskraft

von vor der Krise. Die Frühjahrsprognose der führenden

Forschungsinstitute geht nach dem Rezessionsjahr 2009 mit

einem rückgängigen Bruttoinlandsprodukt von 5 % in den

kommenden Jahren von Wachstumsraten zwischen 1,4 und

1,5 % aus. Die Gründe für diese zurückhaltende Prognose

sehen die Wissenschaftler vor allem in dem unsicheren

weltwirtschaftlichen Umfeld und der weiter schwierigen Lage

im Bankensektor. Belastend kommt die in vielen Ländern

explodierende Staatsverschuldung hinzu.

Trotz der zähen Erholung erwarten die Institute einen Rück-

gang der Arbeitslosigkeit. Die Zahl der Arbeitslosen soll im

Jahresschnitt auf 3,382 Mio. zurück gehen, das wären 40.000

weniger als 2009. Die Arbeitslosenquote soll damit von

7,8 % im Jahr 2009 auf 7,6 % im Jahr 2010 sinken. Noch

im Herbstgutachten waren die Ökonomen für 2010 von

einem Anstieg auf über 4 Mio. Arbeitslose ausgegangen.

Nun stellen sie fest, dass der Arbeitsmarkt seit Beginn der

Rezession erstaunlich robust war. Gründe hierfür seien,

dass Firmen ihre fähigen Fachkräfte nicht freisetzen wollten

und dafür lieber die Kurzarbeit in Anspruch nehmen.

Die Verbraucherpreise stiegen im vergangenen Jahr lediglich

um 0,4 %. Dies war zu einem Großteil auf den Einbruch

bei den Heizöl- und Kraftstoffpreisen zurückzuführen.

Bereinigt man die Inflationsrate um diese Einflüsse, liegt

die Teuerungsrate 2009 über 1 %, dies entspricht in etwa

der Verteuerung von Miet- und Mietnebenkosten.

Die Prognosen erwarten für das Jahr 2010 und in den

folgenden Jahren Teuerungsraten um die 1,0 %.

IMMOBILIEN- UND BAUWIRTSCHAFT

In Folge der schlechten konjunkturellen Entwicklung und

der unsicheren Perspektiven für die Arbeitsplatz- und

Einkommensentwicklung der Arbeitnehmer ging die

Investitionstätigkeit im Wohnungsbau im vergangenen

Jahr erneut zurück. Nach einer Schätzung des Ifo-Instituts

wurden lediglich 162.000 Wohnungen fertig gestellt, 7,9 %

weniger als im Jahr zuvor. Damit fiel die Zahl der Fertig-

stellungen auf das tiefste Niveau seit den Nachkriegsjahren.

Im internationalen Vergleich werden damit lediglich 1,6

Wohnungen pro 1.000 Einwohner hergestellt. Damit liegt

Deutschland in Europa am Ende. Die Fertigstellungszahlen

in der Schweiz betragen zum Vergleich 6,3 Wohnungen je

1.000 Einwohner und in Österreich 4,7. Diese ernüchternden

Zahlen liegen zum einen in der schlechten Konjunktur, zum

anderen aber auch darin, dass die staatliche Förderung von

Mietwohnungsbau defakto zum Erliegen gekommen ist.

Im Land Baden-Württemberg wurden im Jahr 2009 22.487

Wohnungen fertig gestellt. Auch dies bedeutet einen

historischen Tiefpunkt. Im Verhältnis zum Vorjahr ist das

ein Rückgang um 6,9 %. Dies bedeutet, dass in Regionen

Baden-Württembergs mit einem positiven Wirtschafts- und

Bevölkerungswachstum über kurz oder lang Engpässe bei

der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum

zu erwarten ist. Eine Lösung dieses Problems kann nicht

in einer flächendeckenden Förderung, sondern nur in der

gezielten Förderung von einzelnen Städten und Regionen

liegen. Weder in Bundes- noch Landespolitik sind jedoch

Anzeichen für eine derartige Förderung zu erkennen.

BERICHT DES VORSTANDES

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RAHMENBEDINGUNGEN IN ULM

Im Jahr 2009 wurden in Ulm 161 Wohnungen fertig gestellt.

Dies bedeutet eine Steigerung von 11,8 % gegenüber dem

Vorjahr. Damit wird bedauerlicher Weise keine Trendumkehr

erreicht, denn die Zahl der Baugenehmigungen betrug im

Jahr 2009 lediglich 157 und ist damit um 52,9 % gegenüber

dem Vorjahr zurück gegangen ist. Dementsprechend belegt

der Cityreport des Immobilienverbands Deutschland IVD

Region Süd, dass die zurückgehende Fertigstellungstätigkeit

der vergangenen Jahre für einen Druck auf den hiesigen

Wohnungsmarkt sorgt, der mittelfristig zu steigenden Mieten

und höheren Preisen der Immobilien führt. Da Ulm bis zum

Jahr 2030 eine positive Bevölkerungswachstumsprognose

besitzt, wird diese Vorhersage bei unveränderten Fertig-

stellungszahlen unvermeidlich eintreffen.

Anzeichen hierfür lassen sich bereits heute beobachten.

Die aktuelle Wohnungsnachfrage nach den Wohnungen der

ulmer heimstätte eG ist sehr hoch. Besonders die Nachfrage

nach preiswertem Wohnraum. Gleichzeit ist unverändert

festzustellen, dass das Nachfrageverhalten differenziert ist.

Wohnungsnachfrager sind nicht nur Familienhaushalte und

Paare, sondern verstärkt Single-Haushalte und ältere Personen.

Weiter ist zu beobachten, dass ein großer Anteil von älteren

Wohnungsinteressenten aus den Außenbezirken wieder

zurück in die Innenstadt ziehen will. Das bedeutet für das

Stadtgebiet Ulm, dass dort verstärkte Anstrengungen

unternommen werden müssen, um Raum für diese Zielgruppen

zu schaffen.

11

BAUGENEHMIGUNGEN WOHNUNGEN

IN WOHNGEBÄUDE (NEUBAU)

VERÄNDERUNGEN IN %

Deutschland

Baden-Württemberg

Ulm 120

100

80

60

40

20

0

-20

-40

2005 2006 2007 2008 2009

Der Modernisierungsschwerpunkt Sedanstraße /Königstraße

in der Weststadt wurde mit der Modernisierung der

Gebäude Königstraße 17/19 abgeschlossen. Insgesamt

wurden dort 100 Wohnungen und eine gewerbliche

Einheit mit einem Gesamtvolumen von 4,8 Mio. 1 umfassend

modernisiert, zudem haben wir die Außenanlage neu

gestaltet und uns in der Quartiersgarage im Gambrinushof

mit 39 Stellplätzen beteiligt. Auch in der Saarlandstraße

konnten die Arbeiten an den Gebäuden Saarlandstraße

67/69 abgeschlossen werden. An den Gebäuden des letz-

ten Bauabschnittes Saarlandstraße 65 und Warndtstraße 10

wurde im Berichtsjahr begonnen, die Arbeiten werden bis

Sommer 2010 beendet. Damit kann auch dieser zweite

große Modernisierungsschwerpunkt in der Weststadt

abgeschlossen werden. Ebenfalls fortgeführt wurden

die Arbeiten an den Gebäuden im Blaufleschhof, an 16

Wohnungen in der Hammer- und Lindenstraße wurden

Fenster getauscht und Balkone angebaut.

Am Eselsberg wurde im Stifterweg 24 – 30 mit einer

umfassenden Modernisierung begonnen, die in zwei Bau-

abschnitten den Einbau einer Zentralheizung und die ener-

getische Verbesserung der Gebäudesubstanz vorsieht. Der

Abschluss der Arbeiten ist für Sommer 2010 vorgesehen.

Neben den genannten Projekten wurden an einer Vielzahl

von Häusern kleinere Maßnahmen der periodischen In-

standhaltung vorgenommen. Der Einbau von neuen Fens-

tern erfolgt dabei häufig in Verbindung mit zusätzlichen

Maßnahmen der energetischen Verbesserung wie der

Dämmung der Kellerdecke und des Dachbodens.

Neben der Instandhaltung und der Modernisierung der

Bestände bleibt der Neubau von besonderer Bedeutung für

Die ulmer heimstätte als bestandsorientiertes Wohnungs-

unternehmen hat eine besondere Verantwortung für den

Erhalt, die Modernisierung und die Ergänzung ihrer Bestände.

Grundlage aller Investitionsentscheidungen ist die Portfolio-

analyse der Bestände, die jährlich fortgeschrieben wird.

Diese bestätigt bereits bekannte Defizite im Bereich der

haustechnischen Ausstattung der Wohnungen, insbeson-

dere der Beheizung. Nicht nur infolge der weiteren

Verschärfung der Energieeinsparverordnung im Oktober

2009 bleibt die energetische Verbesserung der Wohnungs-

bestände besonderes Ziel unserer Investitionen. Sowohl

im Neubau als auch bei umfassenden Modernisierungs-

maßnahmen werden die gesetzlichen Anforderungen hin-

sichtlich der zu erreichenden Energiestandards übertroffen.

Alle Investitionsmaßnahmen werden im Vorfeld sorgsam

untersucht, auf die Bausubstanz und die Potenziale ab-

gestimmt und gemeinsam von Aufsichtsrat und Vorstand

beschlossen.

Unser seit Jahren hohes Instandhaltungs- und Modernisie-

rungsniveau haben wir auch im Berichtsjahr fortgeführt.

Insgesamt wurden 28,77 1/m2 Wohnfläche in die Bestände

investiert. Davon entfielen alleine 760.647 1 auf die laufende

Instandhaltung, weitere 970.630 1 auf die Modernisierung

bei Mieterwechseln. Seit Jahren verbleibt dieser Wert auf

hohem Niveau. Insbesondere die technische Ausstattung

der Wohnungen muss anlässlich eines Mieterwechsels

häufig umfassend erneuert werden Dies betrifft vorrangig

Wohnungen in Gebäuden, die in den letzten Jahren keine

umfassende Modernisierung erfahren haben. Schwerpunkte

der periodischen Instandhaltung und weitere umfang-

reiche Modernisierungsmaßnahmen waren wiederum die

Weststadt und der Eselsberg.

12

INVESTITIONEN IN DEN BESTAND

die Zukunft der Genossenschaft. Nur der Neubau gibt uns

die Chance, auch künftig über marktgerechte Wohnungen

in allen Segmenten zu verfügen. Insbesondere die durch

die demografische Veränderung ausgelösten Anforderun-

gen an die Wohnung lassen sich nur im Neubau vollstän-

dig abbilden.

Im Sommer 2009 wurde mit den Arbeiten an 99 Wohnun-

gen, zwei gewerblichen Einheiten und einem Gemein-

schaftsraum in der Quartiersmitte Weststadt begonnen.

Trotz der erheblichen Verzögerungen infolge des lang

anhaltenden Winters, können die ersten beiden Bauab-

schnitte mit insgesamt 69 Wohnungen ab dem IV. Quartal

2010 bezogen werden. Die Arbeiten am dritten und letz-

ten Bauabschnitt haben im März 2010 begonnen, Fertig-

stellung ist im III. Quartal 2011.

Teil dieses Bebauungskonzeptes ist auch eines der beiden

Mehrgenerationenhäuser der ulmer heimstätte eG.

Beide Häuser basieren auf dem gleichen Grundgedanken –

gemeinsam statt einsam zu leben. Die Realisierungskonzepte

sind allerdings sehr differenziert. Das Haus in der West-

stadt mit 36 Wohnungen und einem Gemeinschaftsraum

ist als Bestandsgebäude der ulmer heimstätte eG konzipiert,

die Wohnungen stehen ausschließlich unseren Genossen-

schaftsmitgliedern zur Verfügung. Die Vermietung erfolgt

dabei in Abstimmung mit einem Bewohnerverein, der auch

den Betrieb des Hauses übernimmt.

Das zweite Mehrgenerationenhaus ist am unteren Esels-

berg geplant. Unter dem Namen Lebensräume für Jung

und Alt entsteht dort in Kooperation mit der Stiftung

Liebenau und der Stadt Ulm ab Juni 2010 ein Haus mit 30

Wohnungen und einem Gemeinschaftsraum. Auch hier

geht es um generationenübergreifendes, gemeinschaftli-

ches Wohnen, um Hilfe zu Selbsthilfe. Das Haus ist als

Bauträgerprojekt konzipiert, allerdings wird ein Teil der

Wohnungen im Bestand der ulmer heimstätte eG und der

Stadt Ulm verbleiben, um dadurch die konzeptionell ge-

wollte soziale Mischung zu gewährleisten.

In Kooperation mit der BSG Aufbau entstehen in Ulm-

Söflingen als Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbs

derzeit sieben Stadthäuser. Fünf der Häuser sind verkauft,

drei Häuser bereits bezogen.

Ein weiteres gemeinschaftliches Projekt wird derzeit in der

Griesgasse in Söflingen konzipiert. In besonderer Lage

direkt am Blaukanal entstehen dort ab Sommer 2011 28

Wohnungen in zwei Gebäuden.

Der Vorstand rechnet auch für die kommenden Jahre

mit einem erheblichen Investitions- und Modernisierungs-

bedarf, um die Wohnungsbestände zukunftsfähig zu

gestalten und zu erhalten. Dabei bleibt Grundlage der

Investitionsentscheidungen die Portfolioanalyse und die

wirtschaftlichen Möglichkeiten der Genossenschaft.

13

6

4

2

0

2005 2006 2007 2008 2009

INVESTITIONEN MIO. x

Neubau Mietwohnungen

Instandhaltung / Modernisierung

Die Mietrückstände betrugen zum Ende des Berichtsjahres

64.371,54 1 (Vorjahr 39.144,25 1). Insgesamt mussten

6.136,26 1 (Vorjahr 15.325,66 1) als uneinbringlich

abgeschrieben werden. Nach wie vor haben viele unserer

Mitglieder auf Grund der allgemein schlechten wirtschaft-

lichen Rahmenbedingungen finanzielle Probleme. Trotz

eines intensiven Mahnwesens stieg die Höhe der Rück-

stände an. Die Gesamthöhe der Rückstände bewegt sich

noch auf einem insgesamt niedrigen Niveau.

Um dieses Niveau zu halten ist nach wie vor ein straffes

Mahnwesen notwendig. Mietern, die unverschuldet in

Schwierigkeiten geraten sind, bieten wir Ratenzahlungen

an oder vermitteln der Kontakt zur Wohngeldstelle und

dem Sozialamt. In einigen Fällen müssen wir jedoch fest-

stellen, dass den rückständigen Zahlern andere Ausgaben

wichtiger sind, als die Bezahlung ihrer Wohnung. In

diesen Fällen sind wir bedauerlicher Weise gezwungen,

Räumungsklagen zu erheben. Diese Fälle haben leider im

Berichtsjahr zugenommen.

EIGENBESTAND

Die ulmer heimstätte eG bewirtschaftete zum Ende des

Jahres 2009 2.287 Wohnungen (Vorjahr 2.312 Wohnungen)

mit einer Fläche von 151.284 m2. Darüber hinaus wurden

20 Objekte mit einer Fläche von 3.650 m2 gewerblich

bewirtschaftet. Der Rückgang der Wohnungsanzahl

wurde durch den Abbruch von Gebäuden in der Quartiers-

mitte Weststadt verursacht. Derzeit entstehen hier 99

Wohnungen, ein Gemeinschaftsraum und zwei gewerb-

liche Einheiten, so dass hierdurch der Wohnungsbestand

wieder anwachsen wird.

Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2009 von einer

guten Wohnungsnachfrage geprägt. Der fluktuations-

bedingte Leerstand der Wohnungen konnte wie in den

Vorjahren auf einem sehr niedrigen Niveau von 0,54%

gehalten werden. Nahtlose Weitervermietungen sind vor

allem bei Wohnungen mit einem niedrigen Ausstattungs-

standard und in einigen Vororten schwierig. Die Entwick-

lung der Kündigungen war mit 259 im Jahr 2009

gegenüber 261 im Jahr 2008 nahezu gleichbleibend.

Die Fluktuationsrate betrug damit 11,32%.

14

WOHNUNGSVERWALTUNG

Um der künftigen Nachfrage von immer unterschiedlicher

werdenden Interessentengruppen gerecht zu werden ist

es notwendig, dass die ulmer heimstätte eG an ihrem

nachhaltigen Modernisierungs- und Instandhaltungskonzept

festhält. Im Jahr 2008 wurde die Portfolio-Analyse des

kompletten Wohnungsbestands überarbeitet. Die Ergeb-

nisse sind in einem 10-Jahres-Investitionsplan festgehalten.

Dieser Plan ist Grundlage der aktuellen Investitionsent-

scheidungen.

Die ulmer heimstätte eG verfügt schon heute über ein

attraktives Wohnungsangebot in vielen Stadtteilen und

nahezu allen Preissegmenten. Um den Folgen des demo-

grafischen Wandels Rechnung zu tragen, haben wir an

zwei Standorten Mehrgenerationen-Wohnhäuser entwickelt.

Ein Haus mit 36 Wohnungen wird in der Weststadt bis

Dezember 2010 fertig gestellt. Damit möchten wir unseren

Mitgliedern die Gelegenheit geben, sich in Selbsthilfe

gemeinsam zu unterstützen. Sollten sich diese Bauvorhaben

bewähren, planen wir auch in anderen Quartieren

Mietertreffpunkte, die eine Keimzelle für ein Generationen

übergreifendes Miteinander sein können.

WOHNUNGSEIGENTUM

Die Verwaltung von zwischenzeitlich 22 Wohnungseigen-

tümergemeinschaften mit 358 Wohnungen, 9 Reihen-

häusern, 5 Gewerbeeinheiten und 323 Stellplätzen, sowie

6 separaten Garagenanlagen mit 249 Stellplätzen stellt für

die ulmer heimstätte eG einen wichtigen Dienstleistungs-

bereich dar. Alle Wohnungseigentümer-Versammlungen

wurden im Jahr 2009 mit einer Entlastung der Verwaltung

abgehalten. Immer mehr Wohnungseigentümer-

Gemeinschaften greifen auf unseren Erfahrungsschatz

in der energetischen Sanierung zurück. Als Vorteil sehen

die Eigentümer der von uns betreuten Anlagen, dass die

ulmer heimstätte eG neben den Verwaltertätigkeiten auch

die Betreuung von Instandhaltungs- und Modernisierungs-

projekten, sowie die komplette Mietverwaltung über-

nehmen kann.

15

Auf Grund der besonderen Situation als Wohnungsbau-

genossenschaft sind wir dabei in der Lage, unseren Mit-

gliedern attraktive, über dem regionalen Markt liegende

Zinsen anbieten zu können. Das ist uns möglich, da wir die

bei uns angelegten Einlagen grundsätzlich in den Neubau

und die Modernisierung unserer eigenen Immobilien inves-

tieren und damit auf Fremdfinanzierungsmittel ganz ver-

zichten oder in geringerem Umfang zurückgreifen müssen.

Dadurch entsteht für beide – das Mitglied und die Genos-

senschaft – ein Vorteil, der sich schlussendlich in einem

attraktiven Zinsniveau widerspiegelt.

Die Leitzinsen sind auf Grund der expansiven Geldmarkt-

politik auf einem einmalig niedrigen Stand. Das führte

auch im vergangenen Jahr dazu, dass überwiegend kurz-

fristige Anlagen abgeschlossen wurden. Viele Anleger

hoffen weiter auf eine positive wirtschaftliche Entwicklung

und damit steigende Zinsen. Langfristige Anlagen waren

trotz attraktiver Angebote nur schwer am Markt zu platzieren.

Sparen, bauen, wohnen - lautet ein altes genossenschaft-

liches Motto, das in der ulmer heimstätte eG auch heute

noch unverändert Bestand hat. Seit ihrer Gründung 1896

ist die Spareinrichtung der ulmer heimstätte eG ein wich-

tiges Finanzierungsinstrument und ermöglicht es unsere

Aufgaben in der Instandhaltung, Modernisierung und dem

Neubau unserer Bestandsimmobilien wahrzunehmen.

Unsere Mitglieder schätzen die Spareinrichtung als sichere

Möglichkeit der Geldanlage. Die Entwicklungen an den

internationalen Finanz- und Immobilienmärkten des ver-

gangenen Jahres haben dieses Vertrauen unserer Mitglieder

in ihre Genossenschaft weiter gestärkt, sind sie sich doch

sicher, dass die Einlagen der ulmer heimstätte eG aus-

schließlich in eigene regionale Immobilien investiert werden.

16

SPAREINRICHTUNG

Die ulmer heimstätte eG verfolgt weiterhin eine vorsichtige

Zinspolitik, Kontinuität und Sicherheit bleiben dabei die

wichtigsten Kriterien. Die Spareinrichtung sieht sich im

Wettbewerb mit den regionalen Geldinstituten und ver-

gleicht sich bewusst nicht mit überregionalen Geschäfts-

und Internetbanken. Unser Markterfolg bestätigt uns in

dieser vorsichtigen Geschäftspolitik.

Die Entwicklung der Spareinlagen war im Geschäftsjahr

2009 weiter positiv und übertraf die Erwartungen. Die

Spareinlagen wuchsen im Berichtsjahr um 1,9 Mio.1 auf

29.414.6131, das entspricht einer Steigerung von 6,8 %.

Für das laufende Geschäftsjahr rechnet der Vorstand

wiederum mit einem moderaten Anwachsen der Sparein-

lagen. Da sich viele Mitglieder ihre Flexibilität erhalten

möchten, wird der Trend zu kurzfristigen Anlagen weiter

anhalten. Trotzdem werden wir auch in Zukunft attraktive

längerfristige Angebote platzieren.

Infolge des allgemein niedrigen Zinsniveaus und einer

wachsenden Unsicherheit hinsichtlich der weiteren Wirt-

schafts- und Währungsentwicklung, gab es im Geschäfts-

jahr verstärkt Abflüsse die mit privaten Investitionen

begründet wurden. Bisher konnten diese durch neue

Einlagen ausgeglichen werden.

Trotz der sich abzeichnenden konjunkturellen Erholung,

sorgen vor allem die in ihren Auswirkungen noch nicht

absehbaren währungspolitischen Entwicklungen der

letzten Monate im Euroraum für Unsicherheit bei den

Anlegern. Die Sorge vieler Mitglieder und Sparer der ulmer

heimstätte eG gilt deshalb in besonderem Maß der

Währungsstabilität. Diese zu gewährleisten, den Menschen

wieder Sicherheit und Perspektive zu geben, ist daher eine

der wesentlichen Aufgaben der Politik.

17

SPARANLAGEN MIO. x

28

26

24

22

20

05 06 07 08 09

Die Liquiditätslage des Unternehmens ist geordnet.

Die Liquiditätserfordernisse werden durch monatliche

Meldungen an das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen

nachgewiesen. Die im laufenden Jahr 2010 anstehenden

Investitionsmaßnahmen sind finanziell abgesichert.

Auf Grund der starken Bautätigkeit in der Quartiersmitte

Weststadt ist das Anlagevermögen um 543.717 1 auf

69.850.117 1 gestiegen. Wegen der positiven Entwicklung

der Spareinrichtung sind die Objektverbindlichkeiten um

447.740 1 auf 23.885.060 1 gesunken. Der Jahresüber-

schuss in Höhe von 584.892,81 1 fiel höher als geplant aus.

Diese Ergebnisverbesserung wurde durch außerordentliche

Erträge durch das Förderprogramm der Modernisierung

Weststadt in Höhe von 401.668,90 1, durch den Verbrauch

von Rückstellungen für Instandhaltungen in Höhe von

744.100 1, sowie durch einen Tilgungszuschuss der KfW-

Bank in Höhe von 126.480 1 ermöglicht. Auch im laufen-

den Jahr ist mit einem ähnlichen Ergebnis zu rechnen.

18

WIRTSCHAFTLICHE LAGE, AUSBLICK

Wir bedanken uns bei unseren Mitarbeiterinnen und

Mitarbeitern und allen anderen, die uns diesen wirtschaft-

lichen Erfolg ermöglicht haben.

Wir danken den Mitgliedern des Aufsichtsrats und allen

Vertretern für ihr ehrenamtliches Engagement in der

Genossenschaft, für das Verständnis und Vertrauen das

sie uns entgegen gebracht haben.

Unser Dank gilt weiter allen Freunden und Partnern der

ulmer heimstätte eG, die unsere Arbeit unterstützt haben.

Innerhalb der Genossenschaft allen ehrenamtlichen

Mitgliedern und außerhalb allen Geschäftspartnern in der

Bauwirtschaft, den Banken, Behörden und der Verwaltung.

Auch im laufenden Jahr wird sich die ulmer heimstätte eG

besonders mit der Instandhaltung und Modernisierung

ihres Wohnungsbestands beschäftigen. Hinzu kommt

das zusätzlich beschlossene Sonderprogramm Heizung.

Dies beinhaltet, dass wir in den kommenden fünf Jahren

fast alle einzel beheizten Wohnungen mit Zentralheizungen

versehen.

Ende 2010 werden die ersten Bauabschnitte in der Quar-

tiersmitte den Bewohnern übergeben. Darunter sind

auch die Wohnungen des Mehrgenerationenwohnhauses.

Zusammen mit dem Mehrgenerationenwohnverein

Ulm-Weststadt e.V. suchen wir hier Mitglieder, die in

dieses Gemeinschaftsprojekt einziehen wollen.

Sollte sich dieses Vorhaben bewähren, wollen wir auch

in anderen Quartieren diese Selbsthilfe ermöglichen.

Dies ist Ausdruck des genossenschaftlichen Mottos

„Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf“.

Nach diesem Grundsatz möchten wir auch in Zukunft

mit unseren Mitgliedern und Partnern in der Stadt die

Genossenschaft weiter entwickeln.

Wir freuen uns, dass wir die anstehenden Projekte und

Aufgaben gemeinsam angehen dürfen. Sicher werden

wir diese wie in den Vorjahren gemeinsam erfolgreich

bewältigen.

19

Der Aufsichtsrat trat zu insgesamt 13 Sitzungen – darunter

neun Sitzungen und eine zweitägige Klausurtagung

gemeinsam mit dem Vorstand – zusammen. Schwerpunkte

der Beratungen und Beschlussfassungen waren insbeson-

dere die Feststellung des Jahresabschlusses 2008, der Wirt-

schaftsplan 2010 sowie Instandhaltungs-, Modernisierungs-

und Neubaumaßnahmen. Darüber hinaus wurden zahlreiche

Sachthemen, insbesondere die Neufassung der Satzung,

die Neufassung der Geschäftsordnungen und die Vertreter-

wahl eingehend beraten.

Der Aufsichtsrat nahm im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz,

Satzung und Geschäftsordnung zugeteilten Aufgaben wahr.

Der Vorstand hat ihn regelmäßig und umfassend über

die Entwicklung und Lage des Unternehmens sowie über

Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeutung schriftlich

und mündlich informiert. Der Aufsichtsrat hat die erforder-

lichen Beschlüsse gefasst, den Vorstand bei der Erfüllung

seiner Aufgaben unterstützt und sich über wesentliche

Risiken der zukünftigen Entwicklung unterrichtet.

20

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Der Prüfungsausschuss überzeugte sich in insgesamt vier

Zusammenkünften von der Ordnungsmäßigkeit ausge-

wählter Geschäftsvorgänge.

Im Jahr 2009 war aufgrund von gesetzlichen Vorgaben

eine Satzungsänderung erforderlich. Die durch Aufsichtsrat

und Vorstand ausgearbeitete Neufassung wurde von

der Vertreterversammlung am 18.06.2009 einstimmig

beschlossen und am 21.01.2010 in das Genossenschaftsre-

gister eingetragen. Ebenso stimmte die Vertreterversamm-

lung der geänderten Wahlordnung zu.

Der Jahresabschluss 2009 wurde durch den Verband baden

württembergischer Wohnungs- und Immobilienunterneh-

men geprüft. Die Prüfung ergab keine Beanstandungen,

der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt.

Das Prüfungsergebnis wurde gemeinsam mit dem Vorstand

und den Prüfern erörtert und vom Aufsichtsrat zustimmend

zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat empfiehlt der

Vertreterversammlung den Jahresabschluss 2009 in der

vorgelegten Form festzustellen und den Vorstand zu

entlasten. Des Weiteren schließt er sich dem Vorschlag

des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns an.

Gemäß der Satzung endet in diesem Jahr turnusgemäß

die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder Frau Heide Fischer,

Herr Helmut Eggle und Herr Wolfgang Janisch. Alle drei

stellen sich zur Wiederwahl.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die vertrauens-

volle und konstruktive Zusammenarbeit und die erfolgreiche

Arbeit. Ebenso dankt er allen Mitarbeiterinnen und Mit-

arbeitern der ulmer heimstätte eG für ihren Einsatz sowie

allen ehrenamtlich Tätigen für ihre Arbeit und ihr Engage-

ment für unsere Genossenschaft.

Ulm, Mai 2010

Wolfgang Keßel

Vorsitzender des Aufsichtsrates

21

I. BILANZ ZUM 31.12.2009

22

AKTIVSEITE

ANLAGEVERMÖGEN

Immaterielle Vermögensgegenstände

SACHANLAGEN

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-

und anderen Bauten

Technische Anlagen und Maschinen

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

Anlagen im Bau

Bauvorbereitungskosten

FINANZANLAGEN

Beteiligungen

Sonstige Ausleihungen

Andere Finanzanlagen

ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT

UMLAUFVERMÖGEN

ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE UND ANDERE VORRÄTE

Bauvorbereitungskosten

Unfertige Leistungen

Andere Vorräte

FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Forderungen aus Vermietung

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

Forderungen aus Betreuungstätigkeit

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen

Sonstige Vermögensgegenstände

WERTPAPIERE

FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABEN

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Geldbeschaffungskosten

Andere Rechnungsabgrenzungsposten

BILANZSUMME

GESCHÄFTSJAHR

6.187,97B

60.445.586,33B

6.119.829,28B

306.214,25B

143.854,93B

2.834.632,40B

0,00B 69.850.117,19B

283.198,71B

6.494,61B

1.300,00B 290.993,32B

70.147.298,48H

94.699,88B

2.654.908,70B

104.265,69B 2.853.874,27B

64.371,54B

255,65B

4.500,00B

40.633,75B

126.970,57B 236.731,51B

2.192.500,00B

4.232.065,51B

15.357,91B

0,00B 15.357,91B

79.677.827,687

VORJAHR

0,00B

62.367.038,80B

5.571.616,88B

324.426,88B

179.272,06B

35.891,35B

828.146,82B

962.301,57B

9.126,15B

1.300,00B

70.279.120,51H

19.962,69B

2.499.349,50B

49.643,55B

39.144,25B

19.656,65B

0,00B

57.062,89B

103.822,62B

1.641.040,00B

3.691.498,77B

26.899,20B

8.319,11B

78.435.519,747

23

PASSIVSEITE

EIGENKAPITAL

GESCHÄFTSGUTHABEN

der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder

der verbleibenden Mitglieder

aus gekündigten Geschäftsanteilen

Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:

4.823,76B , Vorjahr 21,54B

KAPITALRÜCKLAGE

ERGEBNISRÜCKLAGEN

Gesetzliche Rücklage

davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:

58.500,00B , Vorjahr 48.000,00B

Bauerneuerungsrücklage

davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:

500.000,00B , Vorjahr 0,00B

Andere Ergebnisrücklagen

davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:

150.000,00B , Vorjahr 0,00B

BILANZGEWINN

Gewinnvortrag

Jahresüberschuss

Einstellungen in Ergebnisrücklagen

EIGENKAPITAL INSGESAMT

RÜCKSTELLUNGEN

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Steuerrückstellungen

Rückstellungen für Bauinstandhaltung

Sonstige Rückstellungen

VERBINDLICHKEITEN

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Spareinlagen

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

davon aus Steuern: 45.637,26B , Vorjahr 42.043,71B

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 1.030,42B , Vorjahr 0,00B

BILANZSUMME

GESCHÄFTSJAHR

182.880,00B

3.907.016,24B

28.480,00B 4.118.376,24B

119.853,18B

1.911.583,87B

11.014.625,13B

4.138.076,67B 17.064.285,67B

328.701,34B

584.892,81B

708.500,00B 205.094,15B

21.507.609,24H

267.210,00B

62.706,06B

1.090.000,00B

407.811,22B 1.827.727,28D

23.376.976,48B

508.084,18B

29.414.613,22B

2.798.309,85B

37.838,78B

112.775,58B

93.893,07B 56.342.491,16B

79.677.827,687

VORJAHR

175.200,00B

3.873.873,46B

27.840,00B

114.678,18B

1.853.083,87B

10.514.625,13B

3.988.076,67B

47.943,15B

483.274,51B

48.400,00B

21.030.194,97H

274.336,00B

84.862,34B

1.654.100,00B

496.169,50B

23.701.998,60B

630.788,71B

27.551.481,53B

2.698.721,74B

36.054,12B

136.596,99B

140.215,24B

78.435.519,747

II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

FÜR DIE ZEIT VOM 01.01.2009 BIS 31.12.2009

24

UMSATZERLÖSE

a) aus der Hausbewirtschaftung

b) aus Betreuungstätigkeit

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten

Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie

unfertigen Leistungen

Andere aktivierte Eigenleistungen

Sonstige betriebliche Erträge

AUFWENDUNGEN FÜR BEZOGENE LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

ROHERGEBNIS

PERSONALAUFWAND

a) Löhne und Gehälter

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für

Altersversorgung und Unterstützung

davon für Altersversorgung: 67.945,88B , Vorjahr 67.368,34B

ABSCHREIBUNGEN

auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens

und Sachanlagen

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des

Finanzanlagevermögens

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des

Umlaufvermögens

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Sonstige Steuern

JAHRESÜBERSCHUSS

GEWINNVORTRAG

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen

BILANZGEWINN

VORJAHR

12.109.768,46B

200.552,48B

73.047,80B

44.894,47B

43.856,49B

1.521.481,60B

5.285.680,51B

14.349,02B

11.172,33B

8.682.399,44H

1.474.805,16B

332.486,99B

2.645.183,40B

1.477.291,33B

18,00B

162.435,56B

23.325,00B

2.050.432,00B

841.329,12H

68.930,93B

289.123,68B

483.274,51H

47.943,15H

48.400,00B

482.817,667

GESCHÄFTSJAHR

12.517.312,63B

94.477,83B

83.148,73B 12.694.939,19B

230.296,39B

92.389,40B

1.545.356,61B

6.157.364,69B

109.829,33B

23.111,81B 6.290.305,83B

8.272.675,76H

1.442.078,24B

344.532,77B 1.786.611,01D

2.717.203,72B

903.259,05B

15,00B

195.884,73B

6.750,00B 189.149,73B

2.111.210,48B

943.541,23H

68.566,70B

290.081,72B

584.892,81H

328.701,34H

708.500,00B

205.094,157

III. ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2009

(GENOSSENSCHAFTEN)

25

A. ALLGEMEINE ANGABEN

1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

2. Da die Arbeitsgemeinschaften in der Regel auf längere Dauer angelegt sind, erfolgt nunmehr der Ausweis insgesamt

unter ”Beteiligungen“. Die Vorjahreszahlen bei den Positionen ”Beteiligungen“ und ”Sonstige Vermögensgegenstände“

sind deshalb nicht vergleichbar.

3. Von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird Gebrauch gemacht.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

1. Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungs-

methoden angewandt:

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu den Anschaffungs- und Herstellkosten, vermindert um die

planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen bilanziert. Aktiviert wurden Fremdkosten und Eigenleistungen.

Folgende Abschreibungssätze werden angewandt:

Die Abschreibung der Wohn- und sonstigen Gebäude erfolgt nach Restnutzungsdauer. Dabei ist sichergestellt, dass bei

nachträglicher Vollmodernisierung die Nutzungsdauer längstens 30 Jahre beträgt.

Die Restnutzungsdauer entspricht nachfolgenden Abschreibungssätzen:

Wohngebäude 2%

Sonstige Gebäude :

Tiefgaragen 2% bzw. 5%

Ladenzeile 4%

Geschäftsstelle 4%

Betriebs- und Geschäftsausstattung 10 bis 33%

Immaterielle Vermögensgegenstände 20 bis 33%

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,001 bis 1.000,001 werden in Übereinstimmung

mit § 6 Abs. 2a EStG in einem jahresbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben.

Die Zugänge bei den Anlagen im Bau erfolgten mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Die in den Finanzanlagen ausgewiesenen Ausleihungen wurden mit dem Nominalwert angesetzt. Die Verzinsung liegt

bei 5,5% p. a.

Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens sind mit den Anschaffungs- und Herstellkosten angesetzt. Zum niedrigeren

beizulegenden Wert wurden angesetzt:

Forderungen aus Vermietung Einzel- und Pauschalwertberichtigung

Wertpapiere Niedrigere Kurswerte

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Der Ausweis der Pensionsrückstellungen entspricht dem durch ein versicherungsmathematisches Gutachten nachgewiesenen

Teilwert gemäß § 6a EStG. Dabei wurden die Richttafeln 2005 G nach Heubeck zugrunde gelegt.

Die übrigen Rückstellungen werden in Höhe der voraussichtlichen Beanspruchung bilanziert.

Das Ansatzwahlrecht zur Bildung einer Rückstellung für Bauinstandhaltung gemäß

§ 249 Abs.2 HGB wird in Anspruch genommen. Der Bewertung liegen die nach einem mehrjährigen Instandhaltungsplan

zu erwartenden Instandhaltungskosten zu Grunde, auf der Basis der Preisverhältnisse des Bilanzstichtages pro

Instandhaltungsmaßnahme.

Die abgegrenzten Geldbeschaffungskosten werden auf die Laufzeit der Zinsfestschreibung abgeschrieben.

C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. BILANZ

1. Entwicklung des Anlagevermögens

2. In der Position ”Unfertige Leistungen“ sind 2.654.908,701 (Vorjahr 2.499.349,501) noch nicht abgerechnete Betriebskosten

enthalten.

3. In den ”Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Prüfungskosten 2009 29.000,001

Gewährleistung 50.516,331

Urlaub 40.008,001

erbrachte Bauleistung 177.238,681

Bonussparen 62.527,011

Spareinlagen mit steigender Verzinsung 28.521,201

4. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr

Forderungen Geschäftsjahr Vorjahr

Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 0,001 19.401,001

Anschaffungs- / Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Zuschrei- Abschreibungen Buchwert zum Abschreibungen

Herstellungskosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres (+/-) bungen (kumulierte) 31.12.2009 d. Geschäftsjahres

IMMATERIELLE

VERMÖGENSGEGENSTÄNDE 232.173,03H 8.409,25H 234.394,31H 6.187,97H 2.221,28H

SACHANLAGEN

Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit Wohnbauten 104.910.598,23B 697.332,57B 391.312,72B -69.674,96B* 44.701.356,79B 60.445.586,33B 2.384.024,17 B

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

mit Geschäfts- und anderen Bauten 7.779.586,96B 6.865,49B 798.541,91B** 2.465.165,08B 6.119.829,28B 257.195,00B

Technische Anlagen und Maschinen 364.253,25B 58.039,00B 306.214,25B 18.212,63B

Andere Anlagen, Betriebs- und

Geschäftsausstattung 581.989,26B 20.133,51B 458.267,84B 143.854,93B 55.550,64B

Anlagen im Bau 35.891,35B 1.936.810,62B 861.930,43B*** 2.834.632,40B

Bauvorbereitungskosten 839.630,82B 11.484,00B -828.146,82B**** 0,00B

114.511.949,87H 2.661.142,19H 402.796,72H 762.650,56H 0,00H 47.682.828,71H 69.850.117,19H 2.714.982,44H

FINANZANLAGEN

Beteiligung 962.301,57B 123.259,71B 39.712,01B -762.650,56B***** 283.198,71B

Sonstige Ausleihungen 9.126,15B 2.631,54B 6.494,61B

Andere Finanzanlagen 1.300,00B 1.300,00B

972.727,72H 123.259,71H 42.343,55H -762.650,56H 0,00H 0,00H 290.993,32H 0,00H

ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 115.716.850,62H 2.792.811,15H 445.140,27H 0,00H 0,00H 47.917.223,02H 70.147.298,48H 2.717.203,72H

* Umbuchung aus dem Anlagevermögen Anlagen im Bau

** Umbuchung von Finanzanlagen und Anlagen im Bau

*** Umbuchung von Bauvorbereitungskosten und auf Wohnbauten und andere Bauten

**** Umbuchung auf Anlagen im Bau

*****Umbuchung aus dem Umlaufvermögen von der Position ”Sonstige Vermögensgegenstände“ und auf Grundstücke mit anderen Bauten und Sonstige Vermögensgegenstände

27

5. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr

VERBINDLICHKEITEN GESCHÄFTSJAHR VORJAHR

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.030.731,48B 3.404.077,16B

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 12.501,60B 21.641,40B

Erhaltene Anzahlungen 2.798.309,85B 2.698.721,74B

Verbindlichkeiten aus Vermietung 37.838,78B 36.054,12B

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 112.775,58B 136.596,99B

Sonstige Verbindlichkeiten 93.893,07B 140.215,24B

GESAMTBETRAG VERBINDLICHKEITEN 4.086.050,36H 6.437.306,65H

Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten 6.767.758,71B 3.476.071,02B

Zinsabgrenzung 263.411,76B 320.550,04B

Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten 22.383.442,75B 23.754.860,47B

GESAMTBETRAG SPAREINLAGEN 29.414.613,22H 27.551.481,53H

GESAMTSUMME 33.500.663,585 33.988.788,185

6. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

VERBINDLICHKEITEN Insgesamt Davon

Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um Vorjahreszahlen Restlaufzeit gesichert

unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der

Sicherung

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 23.376.976,48B 1.030.731,48B 3.537.482,42B 18.808.762,58B 23.376.976,48B GPR

(23.701.998,60B) (3.404.077,16B) (3.797.646,78B) (16.500.274,66B) (23.701.998,60B) GPR

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 508.084,18B 12.501,60B 36.011,07B 459.571,51B 508.084,18B GPR

(630.788,71B) (21.641,40B) (87.326,32B) (521.820,99B) (630.788,71B) GPR

Erhaltene Anzahlungen 2.798.309,85B 2.798.309,85B*

(2.698.721,74B) (2.698.721,74B)

Verbindlichkeiten aus Vermietung 37.838,78B 37.838,78B

(36.054,12B) (36.054,12B)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 112.775,58B 112.775,58B

(136.596,99B) (136.596,99B)

Sonstige Verbindlichkeiten 93.893,07B 93.893,07B

(140.215,24B) (140.215,24B)

GESAMTBETRAG 26.927.877,94H 4.086.050,36H 3.573.493,49H 19.268.334,09H 23.885.060,66H

(27.344.375,40B) (6.437.306,65B) (3.884.973,10B) (17.022.095,65B) (24.332.787,31B)

Spareinlagen

- mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten 6.767.758,71B

- mit vereinbarter Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten 22.383.442,75B

Zinsabgrenzung 263.411,76B

29.414.613,22B

GESAMTSUMME 56.342.491,16H

GPR=Grundpfandrecht *steht zur Verrechnung an

28

II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

1. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Zuschüsse aus dem Sanierungsförderprogramm der Stadt Ulm in Höhe von

401.668,901 und Erträge aus dem Verbrauch der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von 744.100,001 enthalten,

die gemäß § 249 Abs. 2 HGB in früheren Jahren gebildet wurden.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten 180.000,001 zur Bildung der Rückstellung gemäß § 249 Abs. 2

HGB für Bauinstandhaltung.

2. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen

periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:

Sonstige betriebliche Erträge:

Erträge aus Anlagenabgängen 26.084,741

Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 92.431,021

Erträge aus Zuschreibungen Wertpapiere 1.960,001

Buchgewinne aus Wertpapierverkäufen 7.000,001

Erträge aus früheren Jahren 7.600,871

Sonstige betriebliche Aufwendungen:

Aufwendungen früherer Jahre 13.148,021

Abgang Restbuchwert wegen Gebäudeabbruch Söflinger Straße 163-168 39.046,751

Abbruchkosten Wohngebäude 147.095,541

Abbruchkosten Wohngebäude frühere Jahre 25.003,081

Abschreibungen auf Mietforderungen 6.136,261

D. SONSTIGE ANGABEN

1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von

Bedeutung sind:

Im Rahmen der Mitgliedschaft in der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen bei Wohnungsgenossenschaften

wurde ein Zahlungsversprechen (Garantiebetrag) in Höhe von 157.126,451 abgegeben.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus dem laufenden Bauvorhaben Quartiersmitte Weststadt bestehen in Höhe von 4.766 T1.

2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte

Kaufmännische Mitarbeiter 14 2

Technische Mitarbeiter 4

Auszubildende 2

Mitarbeiter im Regiebetrieb 4

Hausmeister etc. 4 1

28 3

3. Die Genossenschaft haftet als Gesellschafter der Bauherrengemeinschaften ”KfB Eschwiesen Wiblingen GbR“, ”Lehle GbR ulmer

heimstätte eG und Aufbau eG“ und ”Wiley GbR ulmer heimstätte eG und Aufbau eG“.

Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzaufstellung nicht erfolgt.

An der Bauherrengemeinschaft ”KfB Eschwiesen“ ist die Genossenschaft zu 25,5% beteiligt, der Jahresabschluss zum

31.12.2009 schließt mit einem Jahresüberschuss von 630,431 und die Bilanzsumme beträgt 127.882,071.

An der ”Lehle GbR ulmer heimstätte eG und Aufbau eG“ ist die Genossenschaft zu 50% beteiligt, der vorliegende Jahres-

abschluss zum 31.12.2009 schließt mit einem Jahresfehlbetrag von 67,261 und einer Bilanzsumme von 37.833,731 ab.

An der ”Wiley GbR ulmer heimstätte eG und Aufbau Ulm eG“ ist die Genossenschaft zu 25% beteiligt, der vorliegende

Jahresabschluss für das Jahr 2009 ergibt einen Jahresfehlbetrag von 18.111,951 und eine Bilanzsumme von 2.376.764,931.

4. Mitgliederbewegung

Anfang 2009 5.424

Zugang 2009 241

Abgang 2009 268

Ende 2009 5.397

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 33.142,781 vermehrt.

Die Haftsumme beträgt 3.910.880,001 ; sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um 35.840,001 erhöht.

5. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Herdweg 52, 70174 Stuttgart

6. Mitglieder des Vorstandes:

Michael Lott Rechtsassessor

Christoph Neis Dipl.-Ing. Architekt

7. Mitglieder des Aufsichtsrates

Wolfgang Keßel Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Vorsitzender

Helmut Eggle Bankkaufmann

Heide Fischer Rentnerin

Franz Häussler Elektromeister

Wolfgang Janisch Studiendirektor

Günter Künzel Dipl. Verwaltungswirt stv. Vorsitzender

Rolf Pflüger Dipl. Betriebswirt (FH)

Anita Seitter Bankkauffrau

Anselm Wenzke Lehrer

Ulm, den 16.03.2010

Der Vorstand:

Michael Lott, Christoph Neis

29

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,

Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter

Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der

ulmer heimstätte eG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar

bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und

die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach

den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den

ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Genossen-

schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von

uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den

Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und

über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungs-

mäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist

die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass

Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung

des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund-

sätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den

Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-

und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender

Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die

Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das

wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft

sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des

rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahres-

abschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von

Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten

Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Ein-

schätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung

der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des

Lage-berichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere

Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere

Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung

gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss

den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden

Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beach-

tung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein

den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft.

Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresab-

schluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von

der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen

und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Stuttgart, 16. März 2010

vbw

Verband baden-württembergischer

Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

gez. gez.

Beck Emme

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

BESTÄTIGUNGSVERMERK

30

Titel Bauvorhaben Quartiersmitte Weststadt, Söflinger Straße 163 bis 169

S. 4 /5 Bauvorhaben Quartiersmitte Weststadt, Söflinger Straße 163 bis 169

S. 6 /7 Geschäftsstelle, Herr Lott, Herr Neis

2. und 3. Bild von links © olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm

S. 8/9 Vertreterversammlung 2009, Stadthaus Ulm

© olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm

S. 10/11 Söflinger Straße Ecke Hammerstraße, Geigergasse , Wörth-/Seydlitzstraße, Saarlandstraße

Hintergrundabbildung Weststadtlogo© Lahaye design

S. 12/13 Sedanstraße

S. 14/15 Mitarbeiter ulmer heimstätte eG

© olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm

S. 16/17 Mitarbeiter ulmer heimstätte eG

© olaf bertsche, bertsche + spiegel ulm, Hintergrundabbildung © fotolia

S. 18/ 19 Bauvorhaben Lebensräume für Jung und Alt, Ruländerweg

1. Bild von links © W. Ruppel Berlin, 2. und 3. Bild von links © Stiftung Liebenau

Architektur-Illustration © ZG Architekten Ulm

S. 20/21 Warndtstraße

Quellenangaben

S. 11 Zahlen Baugenehmigungen

Statistisches Bundesamt

BILDNACHWEIS

© ulmer heimstätte eG Mai 2009

Gestaltung: ralf schosser grafik

SPAREN, BAUEN – GUT WOHNEN

Seit 114 Jahren am Ulmer Wohnungsmarkt vertreten, sichertdie ulmer heimstätte eG die wohnliche Versorgung breiterSchichten der Bevölkerung. Verlässlich und kompetent schaffenwir Lebensräume für alle Generationen.

ulmer heimstätte eGSöflinger Straße 7289077 Ulmwww.heimstaette.de