Geschäftsbericht conwert

GESCHÄFTSBERICHT 2009

conwert Geschäftsbericht 2009

2

CONWERT IST EIN VOLL INTEGRIERTES WOHNIMMOBILIENUNTERNEHMEN.

CONWERT BESITZT, VERMIETET, VERKAUFT UND ENTWICKELT HOCHWERTIGE

INNERSTÄDTISCHE ALTBAU-IMMOBILIEN IN WACHSTUMSSTARKEN REGIONEN

IN ÖSTERREICH UND DEUTSCHLAND UND BIETET SÄMTLICHE IMMOBILIEN-

DIENSTLEISTUNGEN AUS EINER HAND.

Intro Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |

3

Performance 2009 auf einen Blick 4

Vorwort des Verwaltungsrats 6

Vorwort des CEO 8

Unternehmen

Strategie und Unternehmensstruktur 12

Märkte und Standorte 14

Portfolio-Highlights Österreich 16

Portfolio-Highlights Deutschland 18

Portfolio-Highlights Region Tschechien, Slowakei, Ungarn 20

Highlights Immobiliendienstleistungen 21

Valuation Report 22

Corporate Social Responsibility

Mitarbeiter 28

Gesellschaft 30

Umwelt 32

Investor Relations 34

Corporate Governance-Bericht 38

Konzernlagebericht

Branchenumfeld 46

Organisation und Unternehmensstruktur 48

Aktien der Gesellschaft und Stellung der Aktionäre 49

Geschäftsentwicklung 50

Umsatzentwicklung 52

Ertragsentwicklung 56

Bilanzanalyse 60

Mitarbeiter 63

Forschung und Entwicklung 63

Risikobericht 64

Ausblick und Nachtragsbericht 69

Segmentbericht 70

Immobilieninvestments Österreich 72

Immobilieninvestments Deutschland 76

Immobilieninvestments Tschechien, Slowakei, Ungarn 80

Immobiliendienstleistungen 82

Konzernabschluss 86

Konzernanhang 92

Bericht des Abschlussprüfers 150

Erklärung aller gesetzlichen Vertreter 151

Bericht des Verwaltungsrats 152

Kennzahlenüberblick 154

Finanzkalender 156

Glossar 157

Impressum 159


4

PERFORMANCE 2009 AUF EINEN BLICK

72,6Mio. EUR Funds from Operations (FFO)

50

100

150

200

20092008200720062005

45,6

104,5

172,5

69,9

94,9

EBIT (in EUR Mio.)

10

20

30

40

50

60

70

80

20092008200720062005

16,5

33,8

57,853,8

72,6

FFO (in EUR Mio.)+43%

Anstieg der Umsatzerlöse auf EUR 560 Mio.

2009

49 %

4 %

47 %

IMMOBILIENVERMÖGEN NACH REGIONEN (in %)

100

200

300

400

500

600

20092008200720062005

68,337,1

0

105,37

185,5

79,5

0

265 252,5

109,5

1,2

363,1

203,1

147,7

40,2

391,1361,3

162,3

36,6

560,1

UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.)

Veräußerungserlöse Vermietungserlöse

Dienstleistungserlöse gesamt

71 %

14 %

2 %

9 %

4 %

2009

NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART (in %)

Wohnungen Geschäfte

Büros Gewerbliches Wohnen Sonstige

Österreich Deutschland

CZ/SK/HU


5

25Cent

je Aktie – conwert zahlt für das Geschäftsjahr

2009 erstmals eine Dividende

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2009200820072006 2005

17,6

45,24

97,84

-2,16 1,6

AUFWERTUNGSERGEBNIS (in EUR Mio.)

5

10

15

20

20092008200720062005

13,2114,49

16,25 15,55 15,68

BUCHWERT JE AKTIE (in EUR)KONTINUIERLICH STEIGENDE UMSATZERLÖSE

Aufgrund hoher Verkaufserlöse, steigender Vermietungserlöse und

stabiler Erlöse aus dem Dienstleistungsgeschäft erhöhten sich die

Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr um 43 % auf EUR 560 Mio.

FOKUS AUF WOHNIMMOBILIEN IN STABILEN MÄRKTEN

conwert ist zum überwiegenden Teil in den stabilen Märkten Österreich

und Deutschland aktiv: 49 % des Immobilienvermögens entfallen auf

Österreich, auf Deutschland 47 %. Entsprechend dem Unternehmens-

fokus lag der Wohnungsanteil 2009 bei 71 % (2008: 72 %) der Nutzfl äche.

CASH ERTRÄGE (FFO) STEIGEN UM 35 %

Aufgrund der operativen Ertragsstärke von conwert und positiver Ein-

maleffekte aus dem Rückkauf von Wandelschuldverschreibungen stie-

gen die Funds from Operations im Vergleich zum Vorjahr um 35 % auf

einen neuen Rekordwert von EUR 72,6 Mio.

EBIT TROTZ GERINGERER AUFWERTUNGEN GESTEIGERT

Trotz im Vergleich zu den Jahren 2005 bis 2007 fehlender nennenswerter

Aufwertungsgewinne stieg das Betriebsergebnis (EBIT) im Jahr 2009

um 35 % auf EUR 94,9 Mio. Neben der starken operativen Entwicklung

ist dieser Anstieg vor allem auf eine verbesserte Kostenstruktur zurück-

zuführen. Demnach sank die Kostenquote von 15,8 % im Jahr 2008 auf

11,7 %.

ERSTMALS EINE DIVIDENDE GEPLANT

Aufgrund der guten Unternehmensentwicklung wird conwert für das

Geschäftsjahr 2009 erstmals in der Unternehmensgeschichte eine Divi-

dende zahlen. Die Verwaltung wird den Aktionären im Rahmen der Haupt-

versammlung die Ausschüttung von EUR 0,25 je Aktie vorgeschlagen.

Performance 2009 auf einen Blick

Vorwort des Verwaltungsrats

Vorwort des CEO


6

Günter Kerbler – Vorsitzender des Verwaltungsrats

VORWORT DES VERWALTUNGSRATS


7

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre!

Im Geschäftsjahr 2009 hat conwert trotz der globalen Wirtschaftskrise die Umsätze gesteigert und

deutlich positive Erträge erwirtschaftet. In den letzten beiden Jahren hat sich damit bestätigt, dass

wir für verschiedenste Marktphasen gut aufgestellt sind: Wir haben eine Hochzinsphase ebenso wie

eine dramatische Liquiditätsklemme ohne große Schrammen überstanden. Den abrupten Über-

gang von Boom zu tiefer Rezession haben wir gemeistert und so auch in der Wirtschaftskrise einen

Cash-Ertrag von EUR 72,6 Mio. erzielt.

Dieser Erfolg war möglich, weil unsere strategische Ausrichtung stimmt. Als mitteleuropäischer

Wohnimmobilienkonzern sind wir in einem weitestgehend krisenresistenten Markt tätig. Indem wir

die gesamte Wertschöpfungskette abdecken, können wir zudem Rückgänge in einzelnen Geschäfts-

bereichen durch Wachstum in anderen Bereichen oder Regionen ausgleichen. Davon haben wir in

der Krise profi tiert. Gleichzeitig haben wir mit dieser Positionierung aber auch organische Wachs-

tumschancen. Denn unsere Dienstleistungen bieten wir anderen Gesellschaften und Immobilien-

eigentümern an und haben dabei 2009 vor allem in Deutschland Erfolge verzeichnet. Unsere Expertise

ist gerade jetzt, wo werterhaltende und ertragssteigernde Maßnahmen wichtig sind, ein wesentlicher

Wettbewerbsvorteil – in der Bewirtschaftung unseres eigenen Portfolios ebenso wie im Drittgeschäft.

Wir haben das Jahr 2009 auch genutzt, um unsere Strukturen weiter zu verbessern. Die zu Jahres-

beginn erfolgte Umstellung von Wachstumsorientierung auf Vertriebsorientierung hat sich bewährt.

Sowohl in Österreich als auch in Deutschland konnten neue Verkaufsrekorde erzielt werden. Auch hier

kommt uns unser ausgezeichneter Marktzugang zugute.

Unser Management-Team und unsere Mitarbeiter sind daher ein wichtiger Erfolgsfaktor

unseres Unternehmens. Unsere hohe Immobilien-Expertise haben wir auch im Jahr 2009 sowohl im

Verwaltungsrat als auch im Geschäftsführenden Direktorium weiter gestärkt und damit unsere

Schlagkraft für die Herausforderungen der Zukunft noch einmal erhöht.

Ein Unternehmen, das die Turbulenzen der letzten beiden Jahren gemeistert hat wie conwert, ist gut

gemanagt und am Markt richtig positioniert. Dies gilt sowohl für eine etwaige länger andauernde

Konsolidierungsphase als auch für zukünftiges Wachstum. Auch 2010 werden wir konsequent an der

Weiterentwicklung unseres Immobilien-Portfolios arbeiten und unser Dienstleistungsgeschäft aus-

bauen. Unsere gute Finanzbasis wird es uns aber auch ermöglichen, Akquisitionschancen am Markt

zu nutzen. Der Zukunft unseres Unternehmens sehe ich daher mit großer Zuversicht entgegen.

Ich möchte mich an dieser Stelle bei meinen Kollegen im Verwaltungsrat und im Geschäftsführen-

den Direktorium sowie bei unseren Mitarbeitern für die fruchtbare Zusammenarbeit im Geschäftsjahr

2009 bedanken. Ebenso möchte ich mich bei unseren Aktionärinnen und Aktionären für das unserer

Gesellschaft entgegengebrachte Vertrauen bedanken.

Ihr

Günter Kerbler

Vorsitzender des Verwaltungsrats



Vorwort des CEO


8

Mag. Johann Kowar – CEO

VORWORT DES CEO

Werte Damen und Herren,

sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre!

Das Geschäftsjahr 2009 war von drei beherrschenden Faktoren geprägt: einerseits der weltweiten

Rezession, der weiterhin schwierigen Lage auf den Kapital- und Finanzmärkten, die sich erst im

2. Halbjahr etwas normalisierte, und andererseits der guten Nachfrage nach hochwertigen Wohn-

immobilien. Während der Absturz der Realwirtschaft in Österreich und Deutschland keine direkten

negativen Auswirkungen auf den Markt für hochwertige innerstädtischen Wohnimmobilien und

somit auf conwert hatte, stellte das nicht funktionierende Kreditgeschäft vor allem im 1. Halbjahr

ein Hemmnis für Akquisitionsaktivitäten dar. Vom Nachfrageboom bei Wohnimmobilien profi tierte

conwert.

Wir haben uns auf dieses Marktumfeld frühzeitig eingestellt und es durch ein aktives Management

optimal genutzt. Bereits zu Jahresbeginn haben wir uns vertriebsseitig stärker positioniert und damit

die Vermietungs- und Verkaufserlöse im Jahr 2009 deutlich gesteigert. Auch wurde mit einem er-

folgreich umgesetzten Kosten- und Effi zienzsteigerungsprogramm die Profi tabilität weiter verbessert.

Insgesamt konnten wir so das operativ stärkste Jahr in der Unternehmensgeschichte verzeichnen.

Unsere zu Jahresbeginn gesteckten Ziele haben wir erreicht und teilweise sogar übertroffen:

+ Das Vermietungsgeschäft hat sich wie erwartet stabil entwickelt. Die Vermietungserlöse haben

wir im Immobilienbestand (ohne Neuakquisitionen) um 3 % organisch gesteigert. Wesentlich dazu

beigetragen hat die Reduktion der Leerstandsrate. Diese konnten wir im Jahresverlauf von 21 %

auf 17 % senken.

+ Im Verkaufsgeschäft haben wir das ursprüngliche Verkaufsziel von EUR 200 Mio. bzw.

EUR 300 Mio. nach neun Monaten mit EUR 361,3 Mio. nochmals deutlich übertroffen. Dabei

wurde erneut eine zweistellige IFRS-Gewinnmarge in Höhe von 10 % und ein Cash-Gewinnmarge

von 15 % erzielt.


9

+ Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Bestandsinvestitionen im Wert von

EUR 290,5 Mio. gegenüber. Die Neuerwerbungen konnten wir als bonitätsstarkes Unternehmen zu

attraktiven Konditionen refi nanzieren.

+ Im Dienstleistungsgeschäft wurden die angestrebten internen Synergien gehoben. So haben wir

allein im Geschäftsjahr 2009 über 2.000 bisher fremdverwaltete Einheiten in die eigene Hausver-

waltung übergeführt. Gleichzeitig haben wir das Fremdgeschäft insbesondere in Deutschland um-

gebaut. So haben wir unrentable Privatisierungsmandate aufgegeben und durch profi table Asset

Management-Mandate vor allem im Fondsbereich ersetzt.

+ Unsere Ressourcen haben wir optimal eingesetzt. Durch das zu Jahresbeginn implementierte

Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramm konnte die Kosten/Umsatzrelation von

16 % im Jahr 2008 auf nunmehr weniger als 12 % reduziert werden.

Auf Basis dieser starken operativen Entwicklung stieg der Umsatz auf EUR 560,1 Mio. (+43 %) und

das EBITDA auf EUR 105,0 Mio. (+11 %). Die Cash-Erträge (FFO) erhöhten sich um 35 % auf den

neuen Rekordwert von EUR 72,6 Mio., ein zweistelliger Return auf das an der Börse bewertete Ei-

genkapital der conwert.

Dem Jahr 2010 sehen wir zuversichtlich entgegen. Für die conwert-Wohnimmobilienmärkte ge-

hen wir auch für 2010 von einer stabilen Entwicklung aus. Bei guten Innenstadtlagen wird sich der

positive Trend fortsetzen, da vor allem private Investoren aufgrund der niedrigen Zinsen und der vor-

herrschenden Angst vor einer steigenden Infl ation unverändert stark Wohnimmobilien nachfragen.

Mit unserem hochwertigen Immobilien-Portfolio können wir diese Nachfrage sowohl auf dem Mieter-

als auch auf dem Käufermarkt optimal bedienen.

Auf der Akquisitionsseite wird conwert 2010 stärker präsent sein als 2009. Hier profi tieren wir einer-

seits von der Normalisierung der Kreditmärkte, andererseits von unserer Finanzkraft und unserem

breiten Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen. So können wir Chancen wahrnehmen, die

sich anderen Marktteilnehmern nicht bieten.

Nach Hebung der internen Synergien liegt der strategische Fokus im Immobiliendienstleistungs-

geschäft auf einem noch stärkeren Ausbau des Drittgeschäfts, etwa durch neue Mandate im Asset

Management für Fremdfonds.

Auf Basis dieser positiven operativen Unternehmensentwicklung erwarten wir für 2010 eine Umsatz-

und Ertragsentwicklung, die an die Erfolge des Jahres 2009 anschließt.

Dieser positive Ausblick und die starke Entwicklung im abgelaufenen Jahr ermöglichen es uns,

erstmals in der Unternehmensgeschichte eine Dividende auszuschütten. Das Geschäftsführende

Direktorium wird daher der ordentlichen Hauptversammlung im April 2010 die Auszahlung einer

Dividende von EUR 0,25 je Aktie für das Geschäftsjahr 2009 vorschlagen.

An dieser Stelle möchten wir uns daher bei unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren

Einsatz im vergangenen Jahr bedanken, der diesen Erfolg ermöglicht hat. Ebenso gilt unser

Dank unseren Aktionären, Mietern und Partnern für das hohe Maß an Vertrauen, das sie unserem

Unternehmen entgegenbringen.

Für das Geschäftsführende Direktorium

Mag. Johann Kowar

CEO



Vorwort des CEO

UNTERNEHMEN


12

2002

Börsegang

2004

Immobilienportfolio

übersteigt

EUR 500 Mio.

2005

Einstieg in die

Wachstumsmärkte

Dresden und Leipzig

2001

Gründung

2003

Einstieg in deutschen

Wohnimmobilienmarkt

COMPANY MILESTONES

STRATEGIE UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

WER WIR SIND UND WAS WIR TUN

Die conwert Immobilien Invest SE ist ein auf hochwertige innerstädtische Altbau-Immobilien spezi-

alisierter Wohnimmobilienkonzern. Neben dem Segment Immobilieninvestments bietet conwert als

voll integriertes Wohnimmobilienunternehmen auch sämtliche Immobiliendienstleistungen.

Ziel der Investmentstrategie ist die mittelfristige Erreichung einer attraktiven Gesamtrendite durch

Mietertragssteigerungen und die Realisierung von Wertsteigerungen sowie durch Immobilienver-

käufe. Mit den Tochterunternehmen RESAG Gruppe in Österreich, alt+kelber Immobiliengruppe

in Deutschland sowie der conwert Baudevelopment in Österreich und CEE gehört conwert zu den

größten Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften in Österreich und Deutschland.

CONWERT GESCHÄFTSSEGMENTE

Immobilien-Investments

+ Vermietung & Development

von Wohn-Altbauten

+ Verkauf von Wohnungen

und ganzen Objekten

+ Vermietung von

Wohn-Neubauten

+ Gewerbliches Wohnen

Immobilien-Dienstleistungen

+ Immobilien-Management

+ Immobilienverwaltung

+ Immobilienmakler &

Wohnungsprivatisierungen

+ Immobilien-Versicherungs-

dienstleistungen

+ Immobilienentwicklung &

Baumanagement

CONWERT – EIN VOLL INTEGRIERTER WOHNIMMOBILIENKONZERN

Baudevelopment GmbH

13

Intro | Unternehmen Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss |

2006

Immobilienvermögen

übersteigt EUR 1 Mrd.

2008

+ Über EUR 2,50 Mrd.

Immobilienvermögen

+ 46 % der Umsätze stammen

aus Deutschland

2007

+ Positionierung als voll

integrierter Wohnimmobilien-

konzern

+ Übernahme von alt+kelber Gruppe

in Deutschland und RESAG Gruppe

in Österreich

2009

Operativ stärkstes

Jahr der Unternehmens-

geschichte

Unternehmensstrategie

Operative Highlights

Valuation Report

„VOLLINTEGRATION ALSWETTBEWERBSVORTEIL“

573 MITARBEITER

IMMOBILIEN1.752MIO. m² NUTZFLÄCHE2,02


14

MÄRKTE UND STANDORTE

Immobilienportfolio nach Segmentenper 31.12.2009

Anzahl Immobilien

Anzahl Mieteinheiten

Anzahl PKW-Stellplätze

Gesamtnutz-fl äche in m2

Wohnungen in %

Ø Miete EUR / m² p.M.

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten

Österreich 189 3.737 2.165 386.161 54,8 6,31

Deutschland 1.031 13.814 2.217 1.023.834 81,4 5,26

Tschechien/Slowakei/Ungarn 26 696 383 55.689 36,4 7,98

Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten

Österreich 201 2.035 550 179.036 63,5 4,87

Deutschland 99 1.119 120 85.254 93,3 5,85

Tschechien/Slowakei/Ungarn 8 34 91 1.747 79,8 n. a.

Vermietung von Wohn-Neubauten

Österreich 7 976 1.002 68.389 74,2 6,01

Deutschland 184 1.686 956 120.958 95,3 6,19

Tschechien/Slowakei/Ungarn 2 144 79 7.281 71,7 n.a.

Gewerbliches Wohnen

Österreich 0 32 0 63.768 0,0 8,32

Deutschland 4 227 121 23.896 0,0 10,35

Tschechien/Slowakei/Ungarn 1 48 17 2.241 0,0 8,06

Gesamt 1.752 24.548 7.701 2.018.254 70,9 5,80

15


Tatsächlicher Leerstand %

Strategischer Leerstand %

Anschaffungs-wert in EUR Mio.

Rendite AW in %

Verkehrswertin EUR Mio.

Rendite VW in %

Anzahlungen/Projekte/

Grundstücke

Immobilien-vermögen

in EUR Mio.

9,02 7,11 652,45 3,89 691,83 3,67 23,10 714,93

10,35 8,77 828,77 6,35 847,07 6,21 5,25 852,32

12,55 17,49 61,64 5,53 65,82 5,18 3,56 69,38

16,57 4,38 249,12 3,43 249,12 3,43 11,28 260,40

8,44 4,22 93,83 5,59 93,83 5,59 3,64 97,47

75,29 24,71 4,42 n.a. 5,69 n.a. 10,38 16,07

4,55 0,00 102,66 5,04 118,65 4,36 5,69 124,34

5,19 0,15 164,25 5,29 192,97 4,50 7,48 200,45

82,95 0,00 7,21 n.a. 6,27 n.a. 2,96 9,23

0,06 0,85 122,11 5,16 116,41 5,42 9,05 125,46

0,00 0,00 43,46 6,92 43,79 6,87 0,00 43,79

0,00 0,00 3,75 6,97 3,54 7,37 0,01 3,55

9,98 6,92 2.333,67 5,09 2.434,99 4,88 82,40 2.517,39

KERNMÄRKTE ÖSTERREICH

UND DEUTSCHLAND

conwert investiert an über 90 Standorten in

Österreich, Deutschland und selektiv in ausge-

wählten Märkten der Region Slowakei, Ungarn

und Tschechien. Der Fokus liegt auf struktur-

starken Gebieten und Städten mit überdurch-

schnittlicher Wirtschafts- und Bevölkerungs-

entwicklung. Mit Dienstleistungsgesellschaften

ist conwert ausgehend von über 43 Standorten

in Österreich und Deutschland fl ächendeckend

sowie in Tschechien, der Slowakei und Ungarn

punktuell präsent.

KERNMÄRKTE(Immobilien-Portfolio > EUR 20 Mio.,

Dienstleistungs-Standorte)

REGIONALE MÄRKTE (Immobilien-Portfolio < EUR 20 Mio.,


LOKALE MÄRKTE (Immobilien-Portfolio EUR 2 – 5 Mio.,




Valuation Report


16

PORTFOLIO-HIGHLIGHTS ÖSTERREICH

„BEI CONWERT VERKAUFEN WIR NICHT

NUR QUADRATMETER, SONDERN LEBENS-

RAUM: DIE BASIS DAFÜR SCHAFFEN WIR

MIT UNSEREN ERSTKLASSIGEN ALTBAU-

IMMOBILIEN IN WIEN EBENSO WIE MIT

UNSEREM HOCHKARÄTIGEN DIENST-

LEISTUNGS-TEAM.“

Thomas RohrGeschäftsführender Direktor, Region Österreich

WOHNIMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH

Der österreichische Wohnimmobilien-Markt ist von geringer Neubautätigkeit geprägt. Zuletzt lag die

Zahl der Baubewilligungen mit 28.000 deutlich unter dem Bedarf von rund 56.000 Einheiten pro Jahr.

Zudem ist ein klarer Zuzug in die Städte bzw. Ballungsräume zu verzeichnen: Während die Bevölke-

rung im ländlichen Raum schrumpft, weisen die Ballungsräume steigende Bevölkerungszahlen auf.

Diese Trends führten in den letzten Jahren zu kontinuierlich steigenden Miet- und Eigentumspreisen

in den österreichischen Ballungsräumen.

PORTFOLIOENTWICKLUNG

Kerngeschäft der conwert ist das Altbau-Development bei innerstädtischen Immobilien. Entspre-

chend dieser strategischen Ausrichtung auf österreichische Ballungsräume befi nden sich rund

89 % des Immobilienvermögens am Heimatmarkt Wien. Der Rest verteilt sich auf die Bundesländer,

wobei die wichtigsten Investitionsstandorte Salzburg und Linz sind.

Aufgrund der hohen Nachfrage von Investoren sowie der forcierten Verkaufstätigkeit wurden im

Geschäftsjahr 2009 Immobilien im Wert von EUR 238,2 Mio. zu einer Cash-Marge von 24 % verkauft.

Gleichzeitig blieben die Mieterlöse mit EUR 60,4 Mio. stabil. Das Immobilienvermögen in Österreich

betrug zum Bilanzstichtag EUR 1.225 Mio. (2008: EUR 1.241 Mio.).

Trotz zahlreicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten erhöhte sich die durchschnittliche

Wohnungsmiete pro Monat auf EUR 4,90/m². Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im

Bereich Wohnen im Geschäftsjahr 2009 Marktmieten von EUR 8,57/m² p.M. erzielt. Unter Berück-

sichtigung dieser erwarteten Marktmieten ergibt sich für das Österreichportfolio ein Mietsteige-

rungspotential im Bereich Wohnen zum Stichtag in Höhe von rd. EUR 20 Mio. jährlich.

KENNZAHLEN ÖSTERREICH

Anzahl Objekte: 397

Anzahl Mieteinheiten: 6.780

Nutzfl äche: 697.354 m²

Immobilienvermögen: EUR 1.225 Mio.

IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH (in EUR Mio.)

300

600

900

1.200

1.500

20092008200720062005

629

1.1541.268 1.241 1.255

714

260

125

2009

124

IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH NACH GESCHÄFTSFELD (in EUR Mio.)




Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

6,5

7,0

7,5

8,0

2.100

2.200

2.300

2.400

2.500

2.600

2.700

200920082007200620052004200320022001

2.261 2.262 2.272 2.2832.317

2.358

2.548

2.6142.667

6,8

7,1

6,9 6,9

7,1 7,1

7,3 7,3

7,6

ENTWICKLUNG MARKTPREISE WIEN (in EUR/m2)

Miete (linke Achse)

Eigentumswohnung (rechte Achse)

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2009

17


WOHNIMMOBILIENMARKT WIEN

Wien wächst. Bis 2050 werden in Wien 2,1 Mio.

Menschen leben. Das sind rund 30 % mehr als

heute. Und alle müssen wohnen, sodass die

Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft

hoch bleibt.

HOHE NACHFRAGE NACH WOHNRAUM

Wohnraum war in Wien im Jahr 2009 insbeson-

dere von privaten Investoren stark nachgefragt.

Insgesamt wurden 305 Wohnungen und 26 Zins-

häuser (mit 369 Wohnungen) veräußert. Auch im

Mietbereich war die Nachfrage hoch: Die Miet-

erlöse in Wien stiegen auf Like-for-Like-Basis

um 4 %.

DEVELOPMENT

Im Jahr 2009 hat conwert in Wien 2 Dachge-

schoßausbauten durchgeführt und damit rund

1.000 m² neuen dringend benötigten Wohnraum

geschaffen. Im Zuge von Modernisierungs-

maßnahmen wurden 298 Wohneinheiten mit

21.000 m² Nutzfl äche saniert. Aktuell befi nden

sich 11 Dachgeschoßausbauten in Umsetzung.

ZUKÄUFE

conwert hat die Erlöse aus den Verkäufen auch

wieder reinvestiert – und stand damit 2009 wie-

der verstärkt auf der Käuferseite:

+ Übernahme der Wohnimmobilien der ECO

Business-Immobilien AG

(41 Immobilien im Gesamtwert von

EUR 80,8 Mio.)

+ Paketkauf von 6 Stil-Altbauten im Gesamtwert

von EUR 24,5 Mio. in Wien

ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE WIEN (in 1.000 m2)

100

200

300

400

500

600

700

20092008200720062005

398

614663 645

621

KENNZAHLEN WIEN

Anzahl Objekte: 355



Verkehrswert*): EUR 1.064 Mio.*) Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau und Grundstücke

4% Mietertragssteigerung

auf Like-for-Like-Basis

4.615m²neuer innerstädtischer

Wohnraum geschaffen

1080 Wien, Bennoplatz 8

1010 Wien, Stubenbastei 12

1010 Wien, Hohenstaufengasse 5



Valuation Report

298 sanierte

Altbauwohnungen


18

PORTFOLIO-HIGHLIGHTS DEUTSCHLAND

„CONWERT HAT DIE CHANCEN AM

DEUTSCHEN MARKT FRÜHZEITIG

ERKANNT UND EIN ERSTKLASSIGES

PORTFOLIO IN DEN OSTDEUTSCHEN

METROPOLREGIONEN AUFGEBAUT.

DAVON PROFITIEREN WIR JETZT UND

KÖNNEN MIT UNSEREN EIGENEN

DIENSTLEISTUNGSEINHEITEN DAS

OPTIMUM AUS DIESEN HOCHWERTIGEN

IMMOBILIEN HERAUSHOLEN.“

Jürgen F. KelberGeschäftsführender Direktor, Region Deutschland

WOHNIMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND

Deutschland weist europaweit den geringsten Wohnungsneubau auf. Insgesamt liegt die Neupro-

duktion mit rund 143.000 Einheiten deutlich unter dem jährlichen Bedarf von rund 350.000 – 400.000

Wohnungen. Gleichzeitig hat sich die Zahl der Haushalte seit 1991 um 13 % erhöht. Aufgrund dieser

Tendenzen warnen Experten bereits vor einer bevorstehenden Wohnungsknappheit.


Seit dem Jahr 2007 liegt der Akquisitionsfokus im Segment Immobilien eindeutig auf Deutsch-

land. Diesen Weg hat conwert auch 2009 konsequent weiterverfolgt und insgesamt 92 Objekte zu

EUR 104,7 Mio. erworben. Neben dem Zukauf von 1.000 Wohnungen in Berlin wurden im Rahmen

des Erwerbs der Wohnimmobilien der ECO Business-Immobilien AG auch zwei Seniorenresidenzen

in Bayern erworben. Zum Jahresende 2009 hatte conwert 1.318 Objekte und somit mehr als 62 %

der Flächen in Deutschland.

Gleichzeitig wurden Immobilien im Wert von EUR 116,3 Mio. (inkl. Gemeinschaftsportfolio)

veräußert und der Standort Hamburg infolge der Aufl ösung eines Gemeinschaftsportfolios auf-

gelassen.

Im Fokus der Geschäftstätigkeit stand die Weiterentwicklung des Portfolios: Große Leerfl ächen

wurden entwickelt, um sie anschließend zu vermieten. Gleichzeitig wurden die Marketing-Akti-

vitäten intensiviert, um Freifl ächen schneller abzubauen. Aufgrund dieser Maßnahmen sank der

strategische Leerstand auf 7,46 %, der tatsächliche Leerstand reduzierte sich auf 9,53 %.

Durch den Verkauf der hoch vermieteten Wohneinheiten in Hamburg Heidberg Villages sank die

durchschnittliche Wohnungsmiete leicht von EUR 5,21/m² p.M. auf EUR 5,17/m² p.M. Im Durch-

schnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen 2009 Mieten von EUR 5,36/m² p.M.

erzielt. Unter Berücksichtigung dieser erwarteten Marktmieten ergibt sich für das Deutschland-

portfolio ein Mietsteigerungspotential im Bereich Wohnen zum Stichtag in Höhe von rd. EUR 12 Mio.

jährlich.

IMMOBILIENVERMÖGEN (in EUR Mio.)

200

400

600

800

1.000

1.200

2009200820072006200520042003

9,6581,47

232,88

450,67

977,30

1.161,10 1.194,04

72 %

8 %

4 %

2009

16 %

IMMOBILIENVERMÖGEN DEUTSCHLAND NACH GESCHÄFTSFELD




Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing

KENNZAHLEN DEUTSCHLAND

Anzahl Objekte: 1.318


Nutzfl äche: 1.253.942 m²

Immobilienvermögen: EUR 1.194 Mio.

27 %

50 %

2009

23 %

VERKEHRSWERT*) DEUTSCHLAND NACH REGIONEN

Dresden, Leipzig, Chemnitz

Berlin/Potsdam

Restliches Deutschland

Mar

ktei

ntritt

in

Deuts

chla

nd / B

erlin

Start vo

n

Woh

nungsve

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fen

Mar

ktei

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Mar

ktei

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en

Akquis

ition

von

alt+

kelb

er

Ausbau

des

Por

tfolio

s

in W

estd

euts

chla

nd

*) Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau

und Grundstücke

19


DRESDEN

Durch den erfolgreichen Abschluss von Deve-

lopmentmaßnahmen und die anschließende

Vermietung sank der strategische Leer-

stand von 21,40 % auf 20,46 %, der tatsäch-

liche Leerstand reduzierte sich von 4,10 % auf

3,22 %. Gleichzeitig konnte die Durchschnitts-

miete im Wohnungssegment auf EUR 4,91/m²

erhöht werden.

LEIPZIG

Durch Sanierungsmaßnahmen und die an-

schließende Vermietung sank der Leerstand

von 33 % auf 28 %. Die Durchschnittsmiete im

Wohnungssegment blieb 2009 stabil bei EUR

4,32/m².

BERLIN/POTSDAM

Mit monatlichen Wohnungsmieten von EUR 3,60

– 6,80/m² ist Berlin die günstigste Hauptstadt

Europas. Künftig wird die anhaltende Nachfra-

ge nach zeitgemäßem Wohnraum zu weiteren

Mietsteigerungen führen. Ein Grund dafür ist

die demografi sche Entwicklung. Denn entgegen

der bundesweiten Entwicklung wird die Berliner

Bevölkerung bis zum Jahr 2030 um rund 2 % auf

3,476 Millionen steigen.

HIGHLIGHTS

Durch forcierte Marketingaktivitäten sank

der Gesamtleerstand in Berlin von 8,85 % auf

7,74 %. Gleichzeitig konnte die Durchschnitts-

miete im Wohnungssegment auf EUR 5,44/m²

erhöht werden.

ZUKÄUFE

Entsprechend der forcierten Akquisitionstä-

tigkeit in Deutschland wurden im 3. Quartal

rund 1.000 Wohnungen in Berlin zugekauft. Die

Transaktion konnte zu einem attraktiven An-

schaffungswert von EUR 875/m² und einer An-

fangsrendite von über 7 % durchgeführt werden.

KENNZAHLEN BERLIN/POTSDAM

Anzahl Objekte: 355



Verkehrswert*): EUR 591,6 Mio.

KENNZAHLEN DRESDEN

Anzahl Objekte: 162

Anzahl Mieteinheiten:1.291


Verkehrswert*): EUR 71,9 Mio.*) Immobilienvermögen ohne Anzahlungen, Anlagen in Bau und Grundstücke

KENNZAHLEN LEIPZIG

Anzahl Objekte: 500



Verkehrswert*): EUR 219,9 Mio.

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

20092008200720062005

151.120

236.377

356.445380.838 373.098

ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE LEIPZIG (in m²)

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

20092008200720062005

0

56.57992.714 103.617 99.118

ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE DRESDEN (in m²)

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

20092008200720062005

168.319

245.285

390.267 407.341

481.920

ENTWICKLUNG NUTZFLÄCHE BERLIN/POTSDAM (in m²)

METROPOLREGION SACHSENDREIECK

Der Raum Halle/Leipzig – Chemnitz/Zwickau – Dresden ist das Kerngebiet der Metropolregi-

on Sachsendreieck. Hier leben rund 3,8 Millionen Menschen. Die verkehrsgünstige Lage im

Zentrum Europas, eine Vielzahl an motivierten und hoch qualifi zierten Arbeitskräften sowie eine

ausgeprägte Forschungs- und Entwicklungslandschaft machen das Sachsendreieck zu einem

attraktiven Wirtschaftsstandort. Die positive Entwicklung des Sachsendreiecks hat insbesondere in

den größeren Städten die Nachfrage nach Wohnraum belebt. Bei mittleren und guten Wohnlagen

hat sich das Miet- und Preisniveau gefestigt. Durch Rück- und Umbau reduziert sich das große

Angebot an kleineren Wohnungen. Eine verhaltene Neubau- und Sanierungstätigkeit führt dagegen

zu einer Verknappung bei größeren Wohnungen in besseren innerstädtischen Lagen.



Valuation Report

30100 Pilsen, Nerudova 10

60200 Bünn

Jakubske namesti 6

60200 Brünn

Jakubske namesti 7


20

PORTFOLIO-HIGHLIGHTS REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI, UNGARN

„ZEITGERECHT HABEN WIR IN TSCHECHIEN UND DER SLOWAKEI

AUF DIE GEÄNDERTE MARKTSITUATION REAGIERT UND UNSERE

IM JAHR 2009 FERTIGGESTELLTEN DEVELOPMENTPROJEKTE

VOM VERKAUF IN DIE VERMIETUNG UMGESCHICHTET.“

Ing. Gerhard HudecekGeschäftsführer Region CEE


Aufgrund der schwerpunktmäßigen Ausrichtung auf Österreich und Deutschland befi nden sich

nur rund 4 % des Immobilienvermögens der conwert in der Region Tschechien, Slowakei und

Ungarn. In der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn wurden im Geschäftsjahr 2009 bereits

begonnene Development-Projekte fortgesetzt und teilweise erfolgreich abgeschlossen, wie z.B. ein

Neubauprojekt in Brünn mit rund 1.700 m2 Wohnfl äche und ein Projekt in Zilina (Slowakei) mit rund

1.300 m2 bzw. 46 Wohnungen. Angesichts der vorherrschenden Marktsituation wurden in der Region

neue Projekte nur selektiv umgesetzt.

KENNZAHLEN REGION TSCHECHIEN,

SLOWAKEI, UNGARN

Anzahl Objekte: 37

Anzahl Mieteinheiten: 922


Immobilienvermögen: EUR 98 Mio.

89 %

2 %

2009

9 %

NUTZFLÄCHE NACH LÄNDERN

Tschechien Slowakei Ungarn

75 %

14 %

2009

11 %

IMMOBILIENVERMÖGEN NACH REGIONEN

Tschechien Slowakei Ungarn

21


HIGHLIGHTS KOSTENOPTIMIERUNG- UND EFFIZIENZSTEIGERUNG

Im Rahmen des konzernweiten Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramms Anfang

2009 wurden das Asset Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt sowie in

Deutschland und Österreich Standorte zusammengefasst und reorganisiert. Gleichzeitig wurden

die Vertriebsaktivitäten gestärkt.

Zudem wurden 2009 2.048 bislang fremdverwaltete Einheiten in die eigene Immobilienverwaltung

integriert.

BEDEUTENDE AUFTRÄGE IM DRITTGESCHÄFT

Im 1. Halbjahr übernahm alt+kelber das Mandat als Asset Manager eines geschlossenen

Wohnimmobilienfonds des deutschen Fondsanbieters DWS. alt+kelber zeichnet bei dieser Zusam-

menarbeit für die komplette Wertschöpfungskette des Fonds verantwortlich – vom Ankauf über die

Entwicklung und Verwaltung der Immobilien bis hin zum Verkauf.

Im 3. Quartal wurde alt+kelber mit der Privatisierung von rund 150 Wohnungen der Leipziger

Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) beauftragt. Im Rahmen einer europaweiten Ausschreibung

konnte alt+kelber mit ihrem Privatisierungskonzept, das den sozialverantwortlichen Verkauf an

Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger vorsieht, sowie ihrer über 20-jährigen Erfahrung in der

Wohnungsprivatisierung überzeugen und den Auftrag gewinnen.

Im Bauträger- bzw. Baudevelopment-Bereich wurden aufgrund der starken Nachfrage nach

Wohnraum die Aktivitäten in Österreich intensiviert und 29 Vorsorgewohnungen für die

Wiener Privatbank SE fertiggestellt.

HIGHLIGHTS IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN

FÜHRENDE IMMOBILIENDIENSTLEISTER

Die conwert Immobilien Invest SE bietet über

ihre Dienstleistungstöchter sämtliche Immo-

bilien-Dienstleistungen aus einer Hand an.

Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert

Gruppe zählen jeweils zu den größten Anbietern

am Immobilien-Dienstleistungssektor.

RESAG GRUPPE

Mit 1.373.428 m² verwalteter Fläche, 43 ver-kauften Zinshäusern und 184 verkauften Woh-nungen im Jahr 2009 ist die RESAG Gruppe die führende österreichische Immobilien-Service-Gesellschaft mit Spezialisierung auf Altbau-Immobilien. + Immobilienverwaltung + Immobilienmakelei + Immobilienversicherung

CONWERT BAUTRÄGER GMBH UND

CONWERT BAUDEVELOPMENT GMBH

Bauträger- und Baumanagementspezialist für hochwertige Wohnbauten und Altbau-Sanie-rungen. Aktuell befi nden sich 11 Dachgeschoß-ausbauten in Abwicklung.

ALT+KELBER IMMOBILIENGRUPPE

Mit bisher über 40.000 privatisierten Woh-nungen ist alt+kelber das führende Immobilien-dienstleistungs-Unternehmen in Deutschland. + Immobilienmanagement + Immobilienverwaltung + Immobilienmakelei & Wohnungsprivatisierung

MANAGEMENT-GESELLSCHAFTEN

Die Management-Gesellschaften der conwert (conwert Management GmbH und ECO Ma-nagement GmbH) sind auf das Management von Wohn- und Geschäftsimmobilien spezialisiert und verwalten ein Immobilienportfolio im Wert von EUR 3.339 Mio.



Valuation Report


22

1. BEWERTER UND UNABHÄNGIKEIT DER BEWERTER

Im Geschäftsjahr 2009 haben folgende Sachverständige Immobilienbewertungen (für 98,8 % des

Gesamtportfolios) vorgenommen:

+ Prof. Mag. Thomas Malloth, MRICS

+ Dipl.-Ing. (FH) Michael Reinberg, MRICS

+ Dipl.-Bauingenieur Carsten Ksiazek, CIS hyp zert

+ Prof. (FH) Dr. Margret Funk

+ Prof. Dr. Gerhard Schröter

+ Brigitte Teufl -Heimhilcher

Die Bewerter haben weder direkte noch indirekte, über Partner oder Familienmitglieder, wirt-

schaftliche Interessen an der conwert Immobilien Invest SE. Alle Bewerter sind allgemein beei-

dete, amtlich zugelassene und gerichtlich zertifi zierte Sachverständige und/oder Mitglieder der

Royal Institution of Chartered Surveyors, einem weltweit tätigen und anerkannten Berufsverband von

Immobilienfachleuten.

Die Immobilien des Investmentportfolios werden vier Mal jährlich, die Immobilien des Handelsport-

folios einmal jährlich bewertet.

Bei diesem Bericht handelt es sich um eine Zusammenfassung der einzelfallbezogenen Objektbe-

wertungen.

2. ALLGEMEINE IN DEN BEWERTUNGEN VERWENDETE PARAMETER IM ÜBERBLICK

2.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK

2.1.1. ÖSTERREICHBei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und

Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung

zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Für die Hotels in Brunn am Gebirge, Fieberbrunn,

Ansfelden und Wien, aber auch für andere Objekte, wenn diese rein gewerblich genutzt sind, wurde

die Discounted-Cashfl ow-Methode angewendet.

Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen

Markt deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch

gesetzlich vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im

reinen Ertragswertverfahren verfälschen würden.

Im Teilmarkt Österreich wurde nach folgenden Standards vorgegangen:

NATIONALE STANDARDS:

+ Liegenschaftsbewertungsgesetz

+ ÖNORM B1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen

+ ÖNORM B1802-2: Discounted-Cashfl ow-Verfahren

INTERNATIONALE STANDARDS:

Berufsverband Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien

+ RICS Red Book

+ TEGoVA Blue Book

+ IVSC White Book

2.1.2. DEUTSCHLANDBei den Objekten des deutschen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswert-

verfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwi-

schen Sach- und Ertragswert erfolgt. In Ausnahmefällen wurde die Discounted-Cashfl ow-Methode

angewendet, dies insbesondere bei neu errichteten Wohnhausanlagen mit einer Nutzfl äche über

20.000 m², die als reine Investitionsobjekte anzusehen sind.

Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im deutschen Markt

deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich

vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen

Ertragswertverfahren verfälschen würden.

VALUATION REPORT

23


Im Teilmarkt Deutschland wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:


+ RICS Red Book

+ TEGoVA Blue Book

+ IVSC White Book

2.1.3. TSCHECHIENFür gemischt genutzte Objekte des tschechischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und

Ertragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abwei-

chung von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt in Prag wurde nach

der Discounted-Cashfl ow-Methode bewertet.

Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten, ist im tschechischen




Im Teilmarkt Tschechien wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:


+ RICS Red Book

+ TEGoVA Blue Book

+ IVSC White Book

2.2. FÜR DIE BESCHRIEBENEN TEILMÄRKTE WURDEN NACHFOLGENDE

BEGRIFFLICHKEITEN VERWENDET:

Der Market Value (Marktwert) ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewer-

tungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach

angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Als Market Rent (Marktmiete) wurde die auf dem Markt nachhaltig erzielbare Miete angesehen. Die

Mieten wurden grundsätzlich den seitens der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Zinslisten ent-

nommen. Insoweit diese Mietzinse als nicht nachhaltig erschienen, wurden sie entsprechend den

ermittelten Vergleichsmieten korrigiert.

Als Kapitalisierungszinssatz wurde jener Zinssatz angenommen, der von einem potentiellen Nach-

frager im Markt üblicherweise für eine Investition dieser Art angesetzt wird, die Instandhaltungs-

kosten und das Mietausfallswagnis wurden in gesonderten Positionen erfasst.

Instandhaltungskosten sollen den alterungsbedingten Wertverfall der Baulichkeiten technisch

sachgerecht aufhalten. Hierunter fallen alle Kosten, die infolge von Abnutzung, Alterung oder

Witterung aufgewendet werden müssen, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch während der

Nutzungsdauer zu ermöglichen und werden üblicherweise vom Eigentümer getragen.

Da die Instandhaltungskosten nicht jährlich in gleicher Höhe anfallen, sind die Instandhaltungs-

aufwendungen kalkulatorisch anzusetzen. Dies erfolgte – mit Ausnahme der Objekte, die im Wege

des DCF-Verfahrens bewertet wurden – als Prozentsatz der Herstellungskosten, zumal ein bloßes

Heranziehen der Erträge wegen der teilweise niedrigen, gesetzlich geregelten Mieten nicht sach-

gerecht wäre.

Das Mietausfallwagnis ist stark von der Mieterstruktur und -bonität sowie der Branche abhängig

und wurde je nach Höhe des Ausfallsrisikos in einer Bandbreite zwischen 1 % bis 7,5 % des Jahres-

rohertrages angegeben.

2.3. WERTBESTIMMENDE PARAMETER

Im besonderen Maße wertbestimmende Parameter wurden in den Bewertungen verwendet und

werden nachfolgend erläutert.

Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des

jeweiligen Parameters.



Valuation Report


24

2.3.1. ÖSTERREICHDie Kapitalisierungen im Teilmarkt Österreich konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei ei-

nigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt Öster-

reich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,5 % bis 6,5 %.

Die Objekte in Tirol, der Steiermark, in Kärnten und im Burgenland wurden nicht gesondert dar-

gestellt, da es sich jeweils um ein einziges Objekt handelt.

Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die eine

außerordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden.

Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungsob-

jekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht.

Je nach Nutzungsart und Größe des jeweiligen Bewertungsgegenstandes wurde das Ausfallswagnis

quantifi ziert.

Die bei den Bewertungen fi ktiv angesetzten Mietzinse wurden von vergleichbaren Vermietungen

abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse den jeweiligen Zinslisten entnommen.

2.3.2. DEUTSCHLANDDie Kapitalisierungen im Teilmarkt Deutschland konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei

einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt

Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 4,5 % bis 6,7 %.

Die Objekte in Bielefeld, Bremen, Bochum, Erfurt, Jena, Naumburg, Meißen, Halle, Essen,

Bad Säckingen, Frankfurt und Stuttgart wurden nicht gesondert dargestellt, da es sich jeweils um

einige wenige Objekte handelt.

Kapitalisierungs-zinssatz

Instandhaltungs-kosten Mietausfallswagnis

HMZ/m²/Monat in EUR

Augsburg Minimum 4,50 % 0,5 % 2 % 6,40

Maximum 6,50 % 0,6 % 5 % 14,82

Berlin Minimum 4,00 % 0,5 % 2 % 4,03

Maximum 6,70 % 1,0 % 5 % 10,13

Fürth Minimum 5,50 % 0,5 % 3 % 4,77

Maximum 6,50 % 0,6 % 4 % 7,04

Nürnberg Minimum 4,25 % 0,5 % 3 % 3,81

Maximum 5,00 % 1,0 % 5 % 10,53

Potsdam Minimum 5,50 % 0,5 % 2 % 5,57

Maximum 6,00 % 0,6 % 2 % 8,03

Wiesbaden Minimum 4,50 % 0,6 % 3 % 7,17

Maximum 5,40 % 0,6 % 3 % 9,95

Dresden Minimum 4,75 % 0,6 % 3 % 3,50

Maximum 6,50 % 1,2 % 5 % 7,50

Leipzig Minimum 4,75 % 0,6 % 3 % 3,20

Maximum 6,5 % 1,3 % 5 % 6,50

Chemnitz Minimum 5,0 % 0,9 % 3 % 3,20

Maximum 6,5 % 1,3 % 5 % 5,50

Magdeburg Minimum 4,75 % 0,7 % 3 % 4,20

Maximum 6,25 % 1,2 % 5 % 6,50




Wien Minimum 2,50 % 0,1 % 1,0 % 0,99

Maximum 6,50 % 1,5 % 6,0 % 16,54

Niederösterreich Minimum 3,50 % 0,5 % 2,0 % 2,08

Maximum 6,50 % 1,3 % 7,0 % 16,59

Oberösterreich Minimum 4,00 % 0,5 % 2,0 % 4,07

Maximum 6,00 % 1,8 % 7,5 % 12,78

Salzburg Minimum 4,00 % 0,5 % 2,0 % 5,71

Maximum 6,25 % 1,2 % 4,5 % 9,71

Vorarlberg Minimum 4,00 % 0,6 % 2,0 % 6,37

Maximum 6,30 % 1,5 % 3,0 % 10,69

25


Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die außer-

ordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden.

Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungs-

objekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht.


quantifi ziert.

Die bei den Bewertungen fi ktiv angesetzten Mietzinse wurden von regionalen Vermietungen in

Deutschland abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse von den jeweiligen Zinslisten entnommen.

2.3.3. TSCHECHIENDie Kapitalisierungen im Teilmarkt Tschechien konnten weitgehend gleich gehalten werden. Bei

einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung in die Höhe genommen werden. Im Teilmarkt

Tschechien reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 5,5 % bis 7,5 %. In Prag wurde mit

7 % kapitalisiert.

Prag wurde nicht gesondert dargestellt, da es sich um ein einziges Objekt handelt.

Um die Aussagekraft der o.a. Parameter zu gewährleisten, wurden jene Liegenschaften, die eine

außerordentliche Beschaffenheit aufweisen, ausgeschieden.

Die Instandhaltungskosten wurden abhängig von Zustand und Alter des jeweiligen Bewertungs-

objekts nach Einschätzung und Erfahrung der gefertigten Sachverständigen in Ansatz gebracht.


quantifi ziert.

Die bei den Bewertungen fi ktiv angesetzten Mietzinse wurden von regionalen Vermietungen in

Tschechien abgeleitet und die tatsächlichen Mietzinse den jeweiligen Zinslisten entnommen.

2.4. ABLEITUNG

Ausgehend vom Primat des Vergleiches werden sämtliche wertbestimmenden Parameter, wie auch

die ermittelten Verkehrswerte im Teilmarkt – soweit vorhanden – mit tatsächlichen Transaktionen

verprobt.

2.5. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES

Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde von den Sachverständigen auf zwei Wegen

durchgeführt:

Der Kapitalisierungszinssatz wurde einerseits aus tatsächlich realisierten Vergleichstransaktionen

erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere

etc.) untersucht und daraus mittels Zu- und Abschlägen der Kapitalisierungszinssatz errechnet.

Thomas Malloth, MRICS e.h. Brigitte Teufl -Heimhilcher e.h.

Sachverständigenbüro Prof. Mag. Thomas N. Malloth

Chartered Surveyor

Allgemein beeideter und gerichtlich zertifi zierter Sachverständiger aus dem Liegenschaftswesen



HMZ/m²/Monat in CZK

Brünn Minimum 5,50 % 0,5 % 2 % 90,00

Maximum 7,50 % 1 % 5 % 401,51

Ostrau Minimum 5,50 % 0,5 % 3 % 170,10

Maximum 6,00 % 0,7 % 3 % 241,08

Pilsen Minimum 6,00 % 0,5 % 3 % 79,48

Maximum 7,50 % 0,6 % 4 % 161,65



Valuation Report

CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY


28

ERFOLGSFAKTOR MITARBEITER

Die Mitarbeiter sind ein zentraler Erfolgsfaktor der conwert Gruppe. Die hohe Einsatzbereitschaft und

Expertise der Mitarbeiter sind Grundbausteine für die gewinnbringende Bewirtschaftung der Immo-

bilien sowie die effi ziente Umsetzung der Entwicklungsprojekte. conwert setzt daher laufend bedarfs-

orientierte Maßnahmen, um den Anforderungen von morgen schon heute gewachsen zu sein.

Die Schwerpunkte im Personalbereich liegen auf Entwicklungsmaßnahmen, die es den Mitarbeitern

ermöglichen, sich optimal für die sich laufend ändernden Anforderungen des operativen Geschäfts zu

rüsten. Dies sind insbesondere Maßnahmen, welche die einzelnen Mitarbeiter fördern und fortbilden

und zur Verbesserung des Betriebsklimas und zur Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit beitragen.

Wesentlich ist aber auch die Bewusstseinsbildung über die Unternehmensziele und wie diese Ziele

erreicht werden.

Insgesamt beschäftigte die conwert Gruppe zum Jahresende 2009 573 Mitarbeiter (2008: 602).

Dieser Rückgang beruht auf dem zu Jahresbeginn 2009 umgesetzten Kostenoptimierungs- und

Effi zienzsteigerungsprogramm. Rund 57 % (2008: 54 %) der Beschäftigten waren Frauen, rund 43 %

(2008: 46 %) Männer. Das Durchschnittsalter lag bei 40,9 (2008: 41,7) Jahren.

HUMAN RESOURCES MANAGEMENT

Um den Anforderungen an ein modernes Personalmanagement gerecht zu werden, wurde im

Herbst 2009 eine eigene Abteilung für Human Resources Management geschaffen. Damit soll die

Personaladministration in Österreich weiter modernisiert sowie eine konzernweite Personalent-

wicklung umgesetzt werden.

MITARBEITER

„WIR VERSTEHEN IMMOBILIEN ALS ORTE

VOLLER LEBEN, MIT DENEN WIR TAGTÄG-

LICH ARBEITEN. WIR MACHEN SIE BESSER

UND UNSERE MIETER UND KÄUFER ZUFRIE-

DENER. DAFÜR BRAUCHT ES MOTIVIERTE, GUT

AUSGEBILDETE UND LOYALE MITARBEITER.

WIR HABEN SIE. UND SIE HABEN MIT IHREM

KNOW-HOW GANZ WESENTLICH ZUM ERFOLG

DER CONWERT IM JAHR 2009 BEIGETRAGEN.“

Mag. Ruth Krumböck Leiterin Human Resources

5

10

15

20

25

30

35

>6050 – 6040 – 5030 – 4020 – 30Alter

22

32

22

16

8

ALTERSSTRUKTUR (in %)

43 %

57 %

2009

MITARBEITER*) NACH GESCHLECHT

Männer Frauen

*) Per Stichtag 31.12.2009

29

Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility Konzernlagebericht | Konzernabschluss |

PROJEKT RESPECTFUL BRANDING

Im Rahmen des Respectful Branding-Projekts werden für conwert wichtige und handlungsleiten-

de Werte unter dem Motto „Wir kümmern uns um unsere Häuser“ formuliert. Daneben werden

im Rahmen dieses Projekts auch Maßnahmen zur Verbesserung der internen Kommunikation ge-

setzt. Die bislang üblichen Kommunikationswege zu den Mitarbeitern (regelmäßige Teammeetings,

Intranet, E-Mail-Verteiler und Mitarbeiterjahresgespräche) wurden um institutionalisierte, unter-

nehmensweite Mitarbeiterveranstaltungen und Vortragsreihen erweitert.

AUS- UND WEITERBILDUNG

Zur Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter befi ndet sich derzeit ein gruppenweites Programm

in Entwicklung. Künftig werden den Mitarbeitern im Rahmen der conwert Akademie eine einheit-

liche konzernweite Grundausbildung sowie Spezialkenntnisse vermittelt. Ebenfalls in Umsetzung

befi ndet sich ein konzernweites Gesundheitsvorsorgeprogramm, das den Mitarbeitern ab 2010 zur

Verfügung stehen wird. Insgesamt wurden im Berichtszeitraum 2009 EUR 0,4 Mio. für Aus- und

Weiterbildungsprogramme aufgewendet.

WORK-LIFE-BALANCE

conwert bietet ihren Mitarbeitern Rahmenbedingungen, die es ihnen ermöglichen, den beruf-

lichen und persönlichen Herausforderungen optimal gegenüberzutreten. Dazu zählen Teilzeit-

bzw. Eltern-Teilzeit-Modelle. conwert verfolgt dabei die Strategie, ein optimales Maß zwischen den

Bedürfnissen der Mitarbeiter und den Notwendigkeiten im Unternehmen zu fi nden. Im Geschäftsjahr

2009 befanden sich 5 Mitarbeiter in Österreich in Karenz, 25 Mitarbeiter waren teilzeitbeschäftigt.

In Deutschland waren 2009 46 Mitarbeiter in Teilzeit.

Ziele 2009/2010 umgesetzt in Entwicklung

Projekt Respectful Branding: Formulierung wichtiger und handlungsleiten-der Werte unter dem Motto „Wir kümmern uns um unsere Häuser“ Schaffung der Abteilung Human Resources Management conwert Akademie: Schaffung eines umfassenden konzernweiten Aus- und Weiterbildungsprogramms Einführung eines konzernweiten Gesundheitsprogramms

MITARBEITER*) GESAMT

100

200

300

400

500

600

700

20092008

573602

MITARBEITER NACH BEREICHEN

63 %Property Management

10,5 %Konzernverwaltung

13,3 %Vertrieb

9,2 %Asset Management

4 %Sonstige Dienstleistungen

2009

*) Per Stichtag 31.12.2009

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations

Corporate Governance


30

Als Wohnimmobilien-Unternehmen trägt conwert zur Befriedigung des menschlichen Grundbe-

dürfnisses Wohnen bei. conwert ist sich der daraus resultierenden Verantwortung für die Gesell-

schaft bewusst und trägt dieser Verantwortung Rechnung. Durch die Tätigkeit als Altbau-Developer

trägt conwert aktiv zu der Erhaltung des Stadtbildes und der baukulturellen Identität einer Stadt

bei. So hat conwert alleine in Wien in den letzten Jahren mehr als 100 Altbauten saniert und trägt

damit einen wesentlichen Anteil daran, das weltweit einzigartige, typische Wiener Stilzinsambiente

zu bewahren. Gleichzeitig schlägt conwert durch die behutsame Sanierung geschichtsträchtiger

Altbauten oder architektonisch spannende Dachausbauten eine Brücke zwischen Alt und Neu und

schafft gleichzeitig benötigten neuen Wohnraum.

Als wesentlicher Marktteilnehmer bringt sich conwert auch in wichtigen immobilienrelevanten

und stadtpolitischen Belangen aktiv in die Gesellschaft ein. So hat conwert in den letzten Jahren

im Rahmen von Presseveranstaltungen, Kommentaren sowie Interviews mit führenden Medien auf

die wichtige gesellschaftspolitische Dimension des Wohn- und Immobiliensektors hingewiesen,

Problemstellungen aufgezeigt und Lösungsvorschläge erarbeitet. Wesentliche Betätigungsfelder

waren dabei Themen wie Konjunkturförderung durch Wohnbau und Wohnraumsanierung, der Er-

halt von stadtbildprägenden Altbauten sowie die Verbesserung der Rahmenbedingungen bei der

Schaffung von Wohnraum in innerstädtischen Gebieten.

„CONWERT NIMMT IHRE GESELLSCHAFTLICHE

VERANTWORTUNG IN VIELFÄLTIGER WEISE WAHR:

DURCH UNSERE UNTERNEHMENSTÄTIGKEIT

SCHAFFEN WIR NICHT NUR WOHN- UND LEBENS-

RAUM FÜR MENSCHEN, SONDERN SETZEN UNS

IM SINNE EINES GUTEN CORPORATE CITIZENSHIP

AUCH FÜR SOZIALE, KULTURELLE UND KARITATIVE

BELANGE EIN. DARÜBER HINAUS BRINGEN WIR

UNS AKTIV IN WICHTIGE GESELLSCHAFTSPOLI-

TISCHE DISKUSSIONEN RUND UM DEN WOHN-

UND IMMOBILIENSEKTOR EIN.“

Mag. Wolfgang TutschMitglied des Geschäftsführenden Direktoriums

GESELLSCHAFT

Gesellschaftliches Engagement von conwert

Gesellschaftspolitisch + Einbringung zu aktuellen immobilienrelevanten und stadtpolitischen Themen (z.B. „Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjunkturmotor“, „Verbesserung der Rahmenbedingungen zur Wohnraumschaffung“)

+ Erhaltung des Stadtbilds und der baukulturellen Identität durch Altbausanierung + Beitrag zur Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen

Sozial + Förderung sozialer und karitativer Projekte (z.B. Unterstützung von obdach-losen Menschen im Rahmen der VinziWerke)

+ Sponsoring und Unterstützung von Schulen und Sport-Events (Gymnasium Albertgasse 3, Sport-Ausrüstungspaket für Special Olympics)

Kulturell + Kultursponsoring und Unterstützung kultureller Einrichtungen (zB Wiener Burgtheater, Architekturzentrum Wien)

+ Förderung junger Künstler (z.B. Kultursponsoring Katalog „Julian Kohl“)

31


SOZIALES ENGAGEMENT

Im Sinne einer guten Corporate Citizenship setzt sich conwert aktiv für soziale Belange ein.

So unterstützte conwert karitative Wohnprojekte für obdachlose Menschen wie die VinziWerke:

Bis Jahresmitte bzw. bis zum Beginn der Developmentarbeiten am Objekt wurden für das soziale

Projekt „Kuckucksnest – Notschlafstelle für jedermensch“ in der Boltzmanngasse im 9. Wiener

Gemeindebezirk 3 Etagen in einer conwert Immobilie zur Verfügung gestellt. Aktuell sucht conwert

weitere geeignete Objekte und wird wieder Wohnungen für Bedürftige bereitstellen.

UNTERSTÜTZUNG KULTURELLER EINRICHTUNGEN

conwert nimmt ihre gesellschaftliche Verantwortung auch auf kulturellem Gebiet wahr und

engagiert sich intensiv bei der Förderung kultureller Einrichtungen. So besteht seit 2007 eine

Zusammenarbeit mit dem Architekturzentrum Wien und seit 2008 mit dem Wiener Burgtheater.

ERFOLGSKRITERIUM KUNDENZUFRIEDENHEIT

Kundenzufriedenheit ist ein wesentliches Erfolgskriterium für conwert. Als Wohnimmobilien-Unter-

nehmen trägt conwert den besonderen Anforderungen der Wohnungsmieter und -käufer Rechnung,

um größtmöglichen Kundennutzen und Kundenzufriedenheit zu erzielen. Um die Anforderungen

und Bedürfnisse der Kunden zu erkennen und bestmöglich darauf zu reagieren, gibt conwert in

regelmäßigen Abständen Studien in Auftrag. Verbesserungsvorschläge, Anregungen und Kritikpunkte

werden analysiert und mit dem Bestreben, den Kunden ein optimales Angebot zu bieten, umgesetzt.

SONSTIGE STAKEHOLDER

Die hohen Ansprüche, die conwert an die eigene Leistung hat, stellt sie auch an ihre Partner. conwert

setzt daher Projekte ausschließlich mit anerkannten Experten mit langjähriger Erfahrung um und

verlangt von ihren Geschäftspartnern, Lieferanten und Zulieferern den Einsatz der besten Materialien.

conwert hält sich an die Gesetze und verlangt dies auch von ihren Partnern. Daher arbeitet conwert

nicht mit Unternehmen zusammen, die sich an Schwarzarbeit bereichern.

Als Eigentümerin ist conwert ihren Aktionären besonders verpfl ichtet. Eine kontinuierliche, transpa-

rente und aktive Kommunikationspolitik gegenüber den Stakeholdern ist ein wesentlicher Bestand-

teil der Unternehmenskultur. conwert bekennt sich zudem zur Umsetzung des Österreichischen

Corporate Governance Kodex als Instrument einer verantwortungsvollen Unternehmensführung.

Detaillierte Ausführungen dazu fi nden Sie im Kapitel Investor Relations ab Seite 34 sowie im Kapitel

Corporate Governance ab Seite 38.

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations



32

Innerstädtische Altbauten bieten nicht nur Wohnraum, sondern bei einer weiteren Betrachtung von

Umweltaspekten auch viele Vorteile. Zwar liegt die unmittelbare Energieeffi zienz eines Altbaus zu-

meist deutlich unter jener eines (Passivhaus-)Neubaus, durch die Nutzung bereits vorhandener In-

frastruktur ist die Ökobilanz aber ungleich vorteilhafter. So müssen für Altbauten weder neue Straßen

noch Leitungen (Strom, Kanal etc.) gebaut oder gelegt werden. Auch kann die Nahversorgungs-In-

frastruktur voll genutzt werden, während bei Stadterweiterungsgebieten am Stadtrand zumeist auch

Schulen, Kindergärten und Einkaufszentren gebaut werden müssen, während innerstädtische Re-

sourcen gleichzeitig ungenutzt bleiben. Hinzu kommen die bessere Erschließung mit öffentlichen Ver-

kehrsmitteln und die Nähe zum Arbeitsplatz oder Kultureinrichtungen, die den täglichen Individual-

verkehr reduzieren. Bei Nutzung und Weiterentwicklung dieser innerstädtischen Altbauimmobilien

bleibt aber auch wertvoller Naherholungsraum in Stadtnähe erhalten.

ALTBAUSANIERUNG ALS WESENTLICHER BEITRAG ZUR ENERGIEEFFIZIENZ

Abseits dieser gesamtwirtschaftlichen Ökobilanz setzt conwert bei der Sanierung von Altbauwoh-

nungen natürlich auch Maßnahmen, die einen wesentlichen Beitrag zur Senkung des Energieaus-

stoßes und Reduktion von Treibhausgasen bewirken sollen. So prüft conwert bei Sanierungsmaß-

nahmen von Altbauten, die im Zuge von Dachgeschoßausbauten vorgenommen werden, regelmäßig

auch mögliche Aktivitäten, um die Energieeffi zienz eines Altbau-Gebäudes zu erhöhen.

Dazu gehören Fassadendämmungen, Fenster- und Türentausch oder Keller- und Dachdämmungen

ebenso wie die Erneuerung und Dämmung von Heizleitungen und der Tausch von Thermen. So

verbraucht eine neue Therme um bis zu 20 % weniger Energie als ein Vorgängermodell. Für einen

durchschnittlichen Drei-Personenhaushalt mit einer Wohnfl äche von 70 m² ergibt sich alleine durch

den Thermentausch eine Heizkostenersparnis von rund EUR 70 pro Jahr. Zudem reduziert sich

der CO2-Ausstoß um rund 0,27 Tonnen pro Jahr. Durch die Summe dieser Modernisierungs- und

Sanierungsmaßnahmen kann ein Gebäude mit der physikalischen Beurteilung von Energieklasse

D auf Klasse A verbessert werden. Um das Energiepotenzial künftig noch besser festzustellen, hat

conwert im Jahr 2009 für alle ihre Häuser in Wien einen Energieausweis erstellen lassen.

Als modernes Unternehmen ist conwert insbesondere auch innovativen Sanierungskonzepten gegen-

über aufgeschlossen. So wurde in Leipzig ein Pilotprojekt zur Steigerung der Energieeffi zienz durch

Installierung einer Infrarot-Heizung gestartet. Nach Auswertung erster Ergebnisse wird eine Reduk-

tion der Heizkosten von 15 – 20 % erwartet.

Insgesamt hat conwert im Jahr 2009 rund 950 Wohnungen in Österreich und Deutschland vollstän-

dig saniert und damit auch deren Energieeffi zienz erhöht. Bei weiteren 250 Wohnungen erfolgte eine

Teilsanierung. Daneben wurden rund 760 Fenster getauscht und rund 210 neue Thermen installiert.

„INNERSTÄDTISCHE ALTBAUTEN HABEN GE-

GENÜBER NEUBAUTEN IN EINER BREITEREN

UMWELTBETRACHTUNG EINIGE VORZÜGE: DIE

KOMPLETTE INFRASTRUKTUR IST BEREITS

VORHANDEN UND DER ARBEITSPLATZ ODER

DER ARZT AUCH MIT ÖFFENTLICHEN VER-

KEHRSMITTELN GUT ERREICHBAR. GLEICH-

ZEITIG BLEIBT DIE NATUR IN DEN STADTER-

WEITERUNGSGEBIETEN ERHALTEN.“

BM DI Christian Ehritz, MBAGeschäftsführer, conwert Baudevelopment GmbH

UMWELT

33


EINSATZ ÖKOLOGISCHER BAUSTOFFE

Auch bei der Sanierungstätigkeit selbst haben Umweltaspekte für conwert einen hohen Stellenwert.

Im Vordergrund stehen dabei der Einsatz umweltfreundlicher Werkstoffe und umwelttechnische

Optimierungen beim Immobilien-Development sowie die Befreiung des Objekts von Altlasten und

schadstoffhaltigen, umweltschädlichen Stoffen im Zuge des Development-Prozesses. So werden

veraltete und gesundheitlich bedenkliche Wasserleitungsrohre aus Blei durch moderne Kunststoff-

rohre ersetzt. Insbesondere bei Leicht-Dachgeschoßausbauten wird der CO2-neutrale Werkstoff Holz

verstärkt eingesetzt. Die forcierte Verwendung des Baumaterials Holz ist ein wichtiger Beitrag zur

Senkung der CO2-Emissionen, denn laut wissenschaftlichen Erkenntnissen bindet ein Kubikmeter

Holz rund eine Tonne CO2.

Gleichzeitig wird bei sämtlichen Bauvorhaben eine sinnvolle Minimierung des Materialverbrauchs

durch Verwendung bereits vorhandener Rohstoffe mit sinnvoller Ergänzung durch neue Materialien

umgesetzt.

NACHHALTIGES HANDELN WIRD GESCHÄTZT

Die positive Einstellung von conwert bezüglich Nachhaltigkeit trägt zur Senkung des Energieaus-

stoßes und damit zur Schonung der Umwelt bei. Dieses Engagement wird geschätzt: In der jüngsten

Analyse des deutschen Bankhauses DZ Bank vom November 2009 wurde die nachhaltige Orientierung

von conwert durch die Geschäftstätigkeit der Altbausanierung von Wohngebäuden positiv hervorgeho-

ben. Denn, die Bestandsimmobilien von conwert, die vor dem Jahr 1919 errichtet wurden (immerhin

80 % der Objekte), befi nden sich technisch auf neuestem Stand.

*) Die Beispiele beziehen sich auf Altbausanierungen in Wien (exkl. Dachgeschoßausbauten) und sind nur exemplarisch.

Überblick über die Sanierungstätigkeit 2009

Vollsanierte Wohnungen rd. 950

Teilsanierte Wohnungen rd. 250

Neue Fenster rd. 760

Neue Thermen rd. 210

300.000Liter

Wasserersparnis durch Erneuerung

von 180 Geschirrspülgeräten*)

43tCO

2-Ersparnis durch Tausch

von Gasthermen*)

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations



34

AKTIONÄRSSTRUKTUR

conwert Immobilien Invest SE verfügt über eine breit gestreute Aktionärsbasis. Der Streubesitz beläuft

sich auf rund 85 %. Nach Kenntnis der Gesellschaft befanden sich zum Bilanzstichtag rund 40 % der

Anteile in Hand von privaten Aktionären. Weitere rund 45 % der Anteile wurden von institutionellen

Investoren gehalten. Die Fortis Investments Gruppe hält davon rund 5 % in Publikumsfonds. Durch

Rückkäufe eigener Aktien waren 5,116 % der Anteile im Besitz der Gesellschaft. Die restlichen Anteile

von knapp 10 % wurden von einer langfristig engagierten Kernaktionärsgruppe bestehend aus Mitglie-

dern des Managements und diesen nahe stehenden Personen gehalten.

Regional kommen die conwert Aktionäre nach Kenntnis von conwert überwiegend aus Europa, wobei

Österreich (45 %) und Kontinentaleuropa (24 %) den Schwerpunkt bilden. Außerhalb Kontinentaleuro-

pas sind vor allem Investoren aus UK und den USA mit einem Anteil von rund 16 % in conwert investiert.

BÖRSENOTIZ

Die Aktie der conwert Immobilien Invest SE ist seit November 2002 an der Wiener Börse gelistet.

Seit Juni 2006 notiert die Aktie im Prime Market, dem Premium-Segment des Wiener Börseplatzes.

An der Wiener Börse ist conwert in den Indizes ATX-Prime (Gewichtung 1,64 %), Wiener Börse In-

dex (WBI; Gewichtung 0,91 %) und Immobilien-ATX (IATX) mit einer Gewichtung von 21,21 % enthal-

ten. International ist die conwert Aktie in den Immobilien-Indizes GPR 250 Property Securities Index

und FTSE EPRA/NAREIT Europe, die die größten börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas

abbilden, gelistet.

Die Marktkapitalisierung von conwert belief sich zum Ende 2009 auf EUR 706,77 Mio. (Ende 2008:

EUR 273,15 Mio.). Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen der conwert Aktie lag 2009 mit

413.260 Stück Aktien pro Tag (Doppelzählung) leicht unter dem Niveau des Vorjahres (436.756 Stück).

Der durchschnittliche Geldumsatz lag aufgrund des niedrigeren Aktienkurses im Vergleich zum

Vorjahr bei EUR 2,82 Mio., nach EUR 4,05 Mio. 2008.

conwert gehört damit bei Marktkapitalisierung und Handelsvolumen zu den größten gelisteten Unter-

nehmen an der Wiener Börse.

INVESTOR RELATIONS

„TRANSPARENZ, RASCHE INFORMATION

UND PERSÖNLICHER KONTAKT SIND

DIE GRUNDSÄTZE UNSERER INVESTOR

RELATIONS-ARBEIT. SO KONNTEN WIR

DAS VERTRAUEN IN UNSER UNTERNEH-

MEN AUCH 2009 STÄRKEN. ERGEBNIS:

CONWERT WURDE VON PRIVATANLEGERN

ZUR AKTIE DES JAHRES 2009 GEWÄHLT;

UND MEHR ANALYSTEN ALS JEMALS

ZUVOR BEFASSEN SICH MIT UNSEREM

UNTERNEHMEN. DAMIT GEHÖRT UNSERE

AKTIE ZU DEN BESTPERFORMERN UNTER

DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENTITELN.“

Mag. Peter SidloLeiter Investor Relations

+167%Kursgewinn 2009

85%Streubesitz

10 Kaufempfehlungen von 12 Analysehäusern

40 %5 %

40 %

5 %

10 %

2009

AKTIONÄRSSTRUKTUR NACH TYP

Retail Institutionelle Fortis

Eigene Aktien Management

53 %

13 %

22 %

11 %1 %

2009

Kontinental Europa UK und Irland

Nordamerika Österreich Rest der Welt

AKTIONÄRE NACH REGION (Institutionelle)

15,68Buchwert (NAV) je AktieEUR

35


KURSENTWICKLUNG 2009

Nach den massiven Kurseinbrüchen im Jahr 2008 und einem volatilen Jahresbeginn 2009 begannen

sich die internationalen Börsen ab März 2009 zusehends zu erholen. Die Leitindizes der wichtigsten

Börsen konnten für 2009 deutliche Zugewinne ausweisen: Der Wiener ATX stieg im Jahresverlauf um

+43 %, der deutsche DAX erhöhte sich um +24 %.

Besonders starke Kursgewinne konnten Immobilienaktien verbuchen, die von der Korrektur im Jahr

2008 in besonderem Ausmaß betroffen gewesen waren. Der österreichische IATX entwickelte sich mit

+217 % besonders stark. Der europäische EPRA/NAREIT Europe verbuchte einen Anstieg von +28 %.

Die conwert Aktie gehörte im Jahr 2009 mit einem Kursplus von 167 % zu den Bestperformern unter

den internationalen Immobilien-Aktien. Im internationalen EPRA/NAREIT war conwert sogar die Aktie

mit dem höchsten Zugewinn.

conwert startete mit einem Kurs von EUR 3,20, der den Jahrestiefststand des Papiers

markierte, in den Börsehandel 2009. Nach Kursgewinnen erreichte die Aktie am

15. September mit EUR 10,11 den Jahreshöchstkurs. Von der Kurskorrektur im

4. Quartal 2009 konnte sich auch conwert nicht abkoppeln und so schloss die Aktie

zum Jahresende bei einem Kurs von EUR 8,54. Trotz dieser erfreulichen Kursent-

wicklung im Gesamtjahr notierte die Aktie Ende 2009 immer noch um 45 % unter dem

Buchwert (NAV)/Aktie von EUR 15,68.

AKTIENRÜCKKAUFPROGRAMM

Im Geschäftsjahr 2009 wurde das zweite Aktienrückkaufprogramm der conwert Immobilien Invest

SE beendet. Ab Oktober 2008 notierte die conwert Aktie unter dem von der Hauptversammlung be-

schlossenen Mindestpreis von EUR 8,00, daher wurden ab diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Rück-

kaufprogramms am 25. April 2009 keine weiteren Aktien zurückgekauft. Insgesamt wurden im

Rahmen der ersten beiden Rückkaufprogramme 4.267.466 Aktien oder 4,999 % des Grundkapitals

erworben.

Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 10.12.2009 vom Hauptversamm-

lungsbeschluss vom 26.05.2009 Gebrauch gemacht und ein drittes Aktienrückkaufprogramm be-

schlossen. Im Rahmen dieses Rückkaufprogramms (Geltungsdauer vom 16.12.2009 bis längstens

30.06.2010) dürfen bis zu 5,001 % des Grundkapitals und somit maximal 4.267.466 Stück Aktien in

einer Preisspanne von EUR 1,00 bis EUR 10,00 je Aktie erworben werden. Bis zum Stichtag 31.12.2009

wurden insgesamt 99.932 Stück Aktien zu einem Preis von EUR 8,38 je Aktie erworben. Dies entspricht

0,117 % des Grundkapitals. Der Durchschnittspreis der bis zum Jahresende 2009 insgesamt zurück-

gekauften Aktien lag bei EUR 10,8771 je Aktie, gegenüber dem Buchwert (NAV) von EUR 15,68 ein

Discount von 31 %. Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten

Transaktionen werden gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Website

www.conwert.at veröffentlicht.

100

150

200

250

300

350

400

DezNovOktSepJulJunMaiAprMärFebJan Aug

KURSENTWICKLUNG SEIT 01/2009

2009 2008

Anzahl der Aktien Ultimo Anz. 80.991.875 81.091.807Durchschnittliche Anzahl der Aktien abzgl. eigene Aktien

Anz. 81.089.020 82.532.847

Kurs Jahresanfang EUR 3,20 12,04

Kurs Jahresende EUR 8,54 3,20

Höchstkurs EUR 10,11 12,40

Tiefstkurs EUR 3,20 2,93

Marktkapitalisierung EUR Mio. 706,77 273,15

AKTIENKENNZAHLEN

PERFORMANCE 2009*)

conwert +166,9 %

IATX +217,3 %

EPRA/NAREIT Europe +27,9 %

*) Berechnung nach BVI-Methode

conwert

IATX

EPRA/NAREIT Europe Index (EUR)

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations



36

WANDELSCHULDVERSCHREIBUNGEN

Das tiefe Kursniveau der im Jahr 2007 begebenen 1,50 % Wandelschuldverschreibung mit Laufzeit

2014 (ISIN AT0000A07PZ5) hat conwert für weitere Rückkäufe genutzt. Im Jahr 2009 wurden Anteile

mit einem Nominalwert von EUR 25,5 Mio. zu einem durchschnittlichen Kurs von EUR 50,50 zurück-

gekauft.

Im Jänner 2010 wurde eine neue Wandelschuldverschreibung (ISIN AT0000A0GMD6) mit einem

Gesamtnominale von EUR 135 Mio. platziert. Der halbjährlich zu zahlende Kupon der Wandelschuld-

verschreibungen mit 6 Jahren Laufzeit beläuft sich auf 5,25 %. Der anfängliche Wandlungspreis von

EUR 12,06 liegt 32,5 % über dem Referenzaktienkurs.

INVESTOR RELATIONS-AKTIVITÄTEN

Gemäß ihrer transparenten und aktiven Kommunikationspolitik hat conwert den Informationsaus-

tausch mit allen Stakeholdern im Jahr 2009 weiter intensiviert. Anleger, Journalisten, Analysten und

Mitarbeiter wurden regelmäßig und zeitnah über die aktuellen Unternehmensergebnisse, die stra-

tegischen Zielsetzungen und die wirtschaftliche Situation des Unternehmens informiert. Um dem

wachsenden Informationsbedürfnis von Anlegern und Analysten Rechnung zu tragen, wurden die

Investor-Relations-Aktivitäten kontinuierlich verstärkt.

Der Kontakt zu institutionellen Anlegern und Analysten wurde insbesondere durch die Teilnahme an

14 Investorenkonferenzen und 9 Roadshows in Europa (u.a. London, Paris, Kitzbühel, Frankfurt,

Amsterdam) und den USA (u.a. New York) sichergestellt. Daneben wurden institutionelle Investoren

in 13 Einzelgesprächen und 6 Conference Calls über die aktuellsten Unternehmensaktivitäten

informiert.

Für nationale und internationale Investoren und Analysten veranstaltete conwert im Jahr 2009 zwei

Capital Market Days. Im Juni waren rund 30 Teilnehmer in Wien versammelt, im Oktober rund 25

Teilnehmer in Berlin. Thematische Schwerpunkte waren jeweils die Unternehmensstrategie an den

jeweiligen conwert Standorten, eine Markteinschätzung sowie ein aktuelles Unternehmens-Update.

Das Investoreninteresse hat sich im Laufe des Berichtsjahres deutlich geändert und zeigt ein wieder

verbessertes Sentiment gegenüber Immobilien-Aktien: Während vor allem im 1. Halbjahr Finanzie-

rungs- und Bewertungsthemen im Mittelpunkt des Investoren- und Analysteninteresses standen, wa-

ren es im 2. Halbjahr 2009 wieder verstärkt Fragen zur operativen Unternehmensperformance, der

Entwicklung des Buchwertes je Aktie sowie zum Thema Dividende.

Die direkte Kommunikation mit Privatinvestoren fand auf Finanz- und Immobilienmessen, Kon-

gressen sowie über IR-News statt. Zudem hat conwert auch an Informationsveranstaltungen diverser

Institutionen zu Immobilien-Investments und an Immobilien-Messen teilgenommen.

Als modernes Unternehmen setzt conwert neue und innovative Informationsmedien ein, um Transpa-

renz, Service und Aktualität für die Stakeholder zu gewährleisten. Neben der laufenden Bereitstellung

aller wichtigen Informationen und Neuigkeiten im Internet unter www.conwert.at werden auch CEO-

Statements als Videos angeboten. Dabei kommentiert Johann Kowar, Vorsitzender des Geschäfts-

führenden Direktoriums, die aktuelle Unternehmensentwicklung. Daneben wurde der Bericht des

Geschäftsführenden Direktoriums bei der Hauptversammlung am 26. Mai 2009 live über das Internet

in deutscher und englischer Sprache übertragen und somit weltweit zugänglich gemacht.

Der Kontakt mit der Medienöffentlichkeit erfolgte über zahlreiche Presseinformationen und Medien-

veranstaltungen. Daneben wurden Journalisten laufend betreut sowie umfassend und zeitnah über

aktuelle Ereignisse informiert. Aktionäre und die Financial Community wurden außer über Pfl icht-

publikationen wie Geschäfts- und Quartalsberichte sowie Ad hoc-Meldungen mittels eines täglich

aktuellen Factsheets, einer regelmäßig aktualisierten Unternehmenspräsentation sowie über

IR-News und Newsletter informiert.

COVERAGE DEUTLICH AUSGEBAUT

Durch die verstärkte Präsenz am deutschen Markt und die weiter intensivierten Kontakte mit

Investoren und Analysten hat sich die Analysten-Coverage im Jahr 2009 deutlich erweitert. Im ersten

Quartal begannen die Experten von CA Cheuvreux und Erste Group das Potenzial der conwert Aktie

zu analysieren. Im dritten Quartal wurde die Aktie von HSBC Trinkhaus & Burkhardt und der DZ Bank

erstbewertet. Im Dezember nahm das Analysehaus Credit Suisse die Beobachtung von conwert auf.

Zum Bilanzstichtag wurde die conwert Aktie von insgesamt 12 Analysehäusern beobachtet.

37


Analysten Empfehlung Kursziel

CA Cheuvreux Selected List EUR 12,20

Credit Suisse Outperform EUR 11,00

DZ Bank Buy EUR 12,00

Erste Group Research Buy EUR 10,70

Goldman Sachs International Neutral EUR 9,80

HSBC Trinkaus & Burkhardt Overweight EUR 12,00

J.P. Morgan Securities Neutral EUR 9,20

Kempen & Co Add EUR 9,40

Raiffeisen Centrobank Buy EUR 11,00

Sal. Oppenheim Buy EUR 11,00

SRC Research Buy EUR 13,50

UniCredit Buy EUR 11,40

Damit zählt conwert zu den am meisten gecoverten Immobilien-Titeln im deutschsprachigen Raum.

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Geschäftsberichts lagen die Kursziele der Analysten in einer Span-

ne von EUR 9,20 bis EUR 13,50. Das mittlere Kursziel beläuft sich auf EUR 11,10. Im Vergleich zum

Aktienkurs bei Erstellung des Geschäftsberichts von EUR 8,30 sehen die Analysten ein Kurspotenzial

für die conwert Aktie von rund 25 %.

Die conwert Aktie wird von Analysten folgender Institute bewertet:

CONWERT IST

AKTIE DES JAHRES 2009

IM FEBRUAR 2010 WURDE DIE

CONWERT-AKTIE BEIM PUBLI-

KUMSVOTING DES ÖSTERREI-

CHISCHEN BÖRSENPUBLIKUM-

PREISES „DER BÖRSIANER“ ALS

„AKTIE DES JAHRES“ AUSGEZEICH-

NET UND KONNTE SICH DAMIT

GEGENÜBER RENOMMIERTEN

ÖSTERREICHISCHEN TOP-

UNTERNEHMEN DURCH-

SETZEN.

Unternehmenskalender

9. ordentliche Hauptversammlung 15. April 2010

Ergebnis 1-3 / 2010 26. Mai 2010

Ergebnis 1-6 / 2010 25. August 2010

Ergebnis 1-9 / 2010 24. November 2010

Jahresergebnis 2010 23. März 2011

Bilanzpressekonferenz 23. März 2011

Informationen zur conwert Aktie

Investor Relations Manager Mag. Peter Sidlo

Aktionärs-Hotline +43 / 1 / 521 45-700

E-Mail [email protected]

Website www.conwert.at

Wiener Börse CWI

Bloomberg CWI AV

Reuters CONW.VI

ISIN AT0000697750

Art der Aktien Stammaktien

Anzahl der Aktien inkl. eigener Aktien 85.359.273

Grundkapital EUR 853,59 Mio.

Segment Wiener Börse, Prime Market

Indizes ATX-Prime, IATX, GPR 250,FTSE EPRA/NAREIT Europe

Specialist Wiener Privatbank SE

Market Maker CA Cheuvreux, RCB, UniCredit CAIB

Aktionärsstruktur Streubesitz 85 %

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations



38

Corporate Governance bildet einen effektiven Rahmen für eine verantwortungsvolle, transparente

und auf nachhaltige Wertschaffung ausgerichtete Unternehmensführung. Der Österreichische

Corporate Governance Kodex (ÖCGK) enthält die international üblichen Standards für gute Unter-

nehmensführung und bietet österreichischen Aktiengesellschaften sowie in Österreich eingetra-

genen börsennotierten europäische Aktiengesellschaften einen Ordnungsrahmen für die Leitung

und Überwachung des Unternehmens. Der Österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der

Website www.corporate-governance.at abrufbar.

Als erste österreichische Immobiliengesellschaft hat sich conwert bereits im Jahr 2005 zur freiwil-

ligen Einhaltung des ÖCGK verpfl ichtet.

Der Kodex in der Fassung Jänner 2009 umfasst insgesamt 83 Regelungen. „L-Regeln“ basieren auf

zwingenden Rechtsvorschriften und müssen eingehalten werden. „C-Regeln“ sind Normen, die ein-

gehalten werden sollen. Abweichungen müssen erklärt werden, um ein kodexkonformes Verhalten

zu erreichen. „R-Regeln“ haben Empfehlungscharakter, Abweichungen müssen weder offengelegt

noch begründet werden.

Auf conwert als monistische Societas Europaea (SE), sind sämtliche C- und R-Regeln des ÖCGK

betreffend Vorstand sinngemäß auf die Geschäftsführenden Direktoren und die C- und R-Regeln

betreffend Aufsichtsrat sinngemäß auf den Verwaltungsrat anzuwenden. Daher werden bei der

Anwendung des ÖCGK auf die conwert Immobilien Invest SE folgende Grundsätze beachtet:

+ Die Anwendung der einzelnen Kodex-Regeln in Bezug auf den Verwaltungsrat und/oder die

Geschäftsführenden Direktoren hat sich nach dem vom Kodex verfolgten Zweck zu richten und

muss anhand der Kompetenzverteilung innerhalb der Organe der SE erfolgen.

+ Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Aufsichtsrat sind grundsätzlich vom Verwaltungsrat

einzuhalten.

+ Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Vorstand sind grundsätzlich von den Geschäftsführen-

den Direktoren einzuhalten, wobei die gesetzlich oder aufgrund der Satzung dem Verwaltungsrat

zugewiesenen Geschäfte in die Kompetenz/Verantwortung des Verwaltungsrats fallen.

Die Regeln 27, 30 und 31 betreffen sowohl das Geschäftsführende Direktorium als auch den

Verwaltungsrat.

GESCHÄFTSFÜHRENDES DIREKTORIUM

CORPORATE GOVERNANCE-BERICHT

Verantwortungsbereich Erstbestellung

Weitere Organfunktionen in Auf-sichts- bzw. Verwaltungsräten oder vergleichbare Funktionen in anderen in- und auslän-dischen, nicht in den Kon-zernabschluss einbezogenen Gesellschaften

Mag. Johann Kowar,geb. 24.03.1959

Vorsitzender;Strategie, Treasury, Inve-stor Relations; Personal

Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

ECO Business-Immobilien AG, Stv.-Vorsitzender des Aufsichts-rates; Kapital & Wert Immobi-lienbesitz AG, Vorsitzender des Aufsichtsrats

Mag. Claudia Badstöber,geb. 03.02.1968

Konzernrechnungs-wesen, Controlling, Risikomanagement

Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

Kapital & Wert Immobilienbesitz AG, Mitglied des Aufsichtsrats

Franz Jürgen Kelber,geb. 21.09.1957

Region Deutschland Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

Thomas Rohr, geb. 30.03.1965

Region Österreich Am 01.03.2009 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

ECO Business-Immobilien AG,Mitglied des Aufsichtsrats

Mag. Wolfgang Tutsch,geb. 16.04.1964

Recht, Organisation, EDV Am 14.12.2007 für die Dauer von 5 Jahren erstbestellt

39


IM GESCHÄFTSJAHR 2009 AUS DEM GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUM AUSGESCHIEDEN:

ARBEITSWEISE DES GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUMS

Das Geschäftsführende Direktorium führt die Geschäfte der Gesellschaft gemäß dem Gesetz,

der Satzung und der Geschäftsordnung für das Geschäftsführende Direktorium. Die regelmäßig

stattfi ndenden Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums werden vom Vorsitzenden des

Geschäftsführenden Direktoriums einberufen und geleitet. Sie dienen der wechselseitigen Infor-

mation und Entscheidungsfi ndung in allen Angelegenheiten, die der Genehmigung des Organs

bedürfen. Die Geschäftsordnungen des Verwaltungsrates und des Geschäftsführenden Direktori-

ums enthalten Informations- und Berichtspfl ichten des Geschäftsführenden Direktoriums sowie

einen Katalog der Maßnahmen, die der Zustimmung durch den Verwaltungsrat bedürfen.

VERGÜTUNG DES GESCHÄFTSFÜHRENDEN DIREKTORIUMS

Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums sieht einen fi xen

sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock-Options-Programme sowie eine Pensionsre-

gelung bestehen nicht.

Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil. Je nach Er-

reichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil am Gesamtgehalt bis zu 60 % betragen. Für eine

Erfolgsbeteiligung sind folgende Kennzahlen ausschlaggebend: Bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen

zu, wenn der durchschnittliche volumensgewichtete Aktienkurs eines Jahres um 10 % steigt. Weitere bis

zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn das Ergebnis pro Aktie im Geschäftsjahr um 10 % steigt.

Es kam bei den Grundsätzen für die Erfolgsbeteiligung zu keinen wesentlichen Änderungen gegenüber

dem Vorjahr. Allerdings wurde im Geschäftsjahr 2009 auf 20 % des Fixgehaltes verzichtet und eine stärkere

Gewichtung des variablen Gehaltsbestandteils um 20 % vereinbart.

VERGÜTUNG 2009

Für ausscheidende Direktoren ist eine Abfertigungsregelung vorgesehen:

+ Abfertigung infolge Change of Control: Der Geschäftsführende Direktor hat bei Beendigung seines An-

stellungsvertrages Anspruch auf das ihm im Falle einer Erfüllung des Anstellungsvertrages bis zu des-

sen Beendigung durch Zeitablauf zustehende Entgelt, mindestens jedoch auf Zahlung eines, höchstens

jedoch auf zwei Jahresbruttoentgelte, wobei die Auszahlung als Einmalzahlung zuerfolgen hat und am

Beendigungstermin ohne Abzinsung zur Zahlung an den Geschäftsführenden Direktor fällig ist.

+ Abfertigung infolge Nichtverlängerung bzw. altersbedingten Ausscheidens: Endet der Anstellungs-

vertrag mit Ablauf der Funktionsperiode, weil der Verwaltungsrat dem Geschäftsführenden Direktor

weder die Fortsetzung noch den Neuabschluss des Anstellungsvertrages zu gleichen Bedingungen

angeboten hat oder diesen für eine weitere Funktionsperiode bestellt hat, steht dem Geschäfts-

führenden Direktor eine Abfertigung zu, die nach der ersten Funktionsperiode einen halben Jah-

resbruttobezug und nach der zweiten Funktionsperiode einen ganzen Jahresbruttobezug beträgt.

Scheidet der Geschäftsführende Direktor aus, weil er die satzungsgemäße Altersgrenze für die Neu-

bestellung erreicht hat, steht ihm ebenfalls eine Abfertigung in Höhe eines Jahresbruttogehaltes zu.

Erstbestellung Funktionsende

KR Friedrich Scheck,

geb. 15.09.1954

Am 25.02.2008 für die Dauer von

5 Jahren erstbestellt

Mit Wirkung vom 20.01.2009

ausgeschieden

Ing. Andreas Nittel,

geb. 03.09.1957




ausgeschieden

Dr. Alexander Zartl,

geb. 17.06.1969




ausgeschieden

Siegfried Walter Leitner,

geb. 28.12.1958




ausgeschieden

Fixer Bezug Variabler Bezug Sachbezug Gesamt

Mag. Johann Kowar 411.361,72 304.200 7.374,36 722.936,08

Franz Jürgen Kelber 336.030,58 243.360 7.200,00 586.590,58

Thomas Rohr 145.910,49 106.470 6.145,30 258.525,79

Mag. Claudia Badstöber 176.113,70 127.764 7.374,36 311.252,06

Mag. Wolfgang Tutsch 176.113,70 127.764 7.374,36 311.252,06

Summe Geschäftsführende Direktoren 1,245.530,19 909.558 35.468,38 2.190.556,4

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations



40

VERWALTUNGSRAT

IM GESCHÄFTSJAHR 2009 AUS DEM VERWALTUNGSRAT AUSGESCHIEDEN:

VerwaltungsratFunktion Erstbestellung

Ende der Funktionsperiode

Weitere Aufsichts- bzw. Verwaltungsratsmandate und ver-gleichbare Funktionen in in- und ausländischen Gesellschaften

Günter Kerbler,

geb. 7.07.1955

+ Vorsitzender des Verwaltungsrates

+ Vorsitzender des Immobilien-

Ausschusses

+ Mitglied des Nominierungs-

und Vergütungsausschusses

Gem. § 48 Abs. 2

SEG am 14.12.2007

zum ersten

Verwaltungsrat

der Gesellschaft

bestellt

o.HV 2014 + Wiener Privatbank SE, Mitglied

+ ViennaEstate Immobilien AG, Stv.-Vorsitzender

+ S.C. Solproiect S.A., Mitglied

Dr. Michael Kraus,

geb. 13.11.1947

+ Stv.-Vorsitzender des

Verwaltungsrates

+ Stv.-Vorsitzender des Ausschusses

für Related Party Angelegenheiten

+ Mitglied des Immobilien-Ausschusses

26.05.2009 o.HV 2014 + UEG AG, Mitglied des Aufsichtsrats

Mag. Franz Zwickl,

geb. 11.11.1953

+ Stv.-Vorsitzender des Immobilien-

Ausschusses

+ Stv.-Vorsitzender des Bilanz/

Prüfungsausschusses

Gem. § 48 Abs. 2

SEG am 14.12.2007

zum ersten

Verwaltungsrat

der Gesellschaft

bestellt

o.HV 2014 + Wiener Privatbank SE, Vorsitzender

+ Oesterreichische Kontrollbank AG, Mitglied

+ Österreichisches Verkehrsbüro AG, Mitglied

+ card complete Service Bank AG, Mitglied

+ UniCredit S.p.A., Mitglied

Mag. Friedrich Kadrnoska,

geb. 28.06.1951

+ Vorsitzender des

Related Party-Ausschusses

+ Vorsitzender & Finanzexperte des

Bilanz/Prüfungsausschusses

+ Streubesitzvertreter

Gem. § 48 Abs. 2

SEG am 14.12.2007

zum ersten

Verwaltungsrat

der Gesellschaft

bestellt

o.HV 2014 + Wiener Privatbank SE, Mitglied

+ Wiener Börse AG, Vorsitzender

+ Wienerberger AG, Vorsitzender

+ Österreichisches Verkehrsbüro AG, Vorsitzender

+ card complete Service Bank AG, Mitglied

+ Allgemeine Baugesellschaft – A. Porr AG,

Vorsitzender

+ Porr Projekt und Hochbau AG, Mitglied

+ Porr Technobau und Umwelt AG, Mitglied

+ UniCredit S.p.A., Mitglied

Dr. Volker Riebel,

geb. 15.10.1955

+ Stv.-Vorsitzender des Nominierungs-

u. Vergütungsausschusses

+ Mitglied des Immobilien-Ausschusses

+ Mitglied des

Related Party Ausschusses

+ Streubesitzvertreter

Am 27.05.2008

zum ersten

Verwaltungsrat

der Gesellschaft

bestellt

o.HV 2014 + AVW Assekuranzvermittlung der Wohnungswirtschaft

GmbH & Co. KG, Vorsitzender

Mag. Harald Nograsek,

geb. 05.10.1958

+ Mitglied des Bilanz- und

Prüfungsausschusses

+ Mitglied des Nominierungs- und

Vergütungsausschusses

26.05.2009 o.HV 2014 + Wienerberger AG, Mitglied

+ DDSG – Blue Danube Schiffahrt GmbH, Mitglied

+ Kärnten Verkauf Incoming GmbH, Mitglied

+ Motel One Central & East Europe GmbH, Mitglied

+ Verkehrsbüro Business Travel GmbH,

Stv.-Vorsitzender

+ Verkehrsbüro Hotellerie GmbH, Vorsitzender

+ Verkehrsbüro-Ruefa Reisen GmbH, Stv.-Vorsitzender

Erstbestellung Funktionsende

Dr. Winfried Kallinger,geb. 28.07.1942

Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt

Mit Wirkung vom 26.05.2009 ausgeschieden

Dr. Thomas Prader,geb. 12.09.1954

Gem. § 48 Abs. 2 SEG am 14.12.2007 zum ersten Verwaltungsrat der Gesellschaft bestellt

Mit Wirkung vom 30.11.2009 ausgeschieden

41


UNABHÄNGIGKEIT DER VERWALTUNGSRATSMITGLIEDER

Gemäß der Regel 53 des ÖCGK hat die conwert Immobilien Invest SE folgende Leitlinien für die

Unabhängigkeit von Verwaltungsratsmitgliedern defi niert:

Ein Verwaltungsratsmitglied ist als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder

persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Direktorium steht, die einen materiellen

Interessenkonfl ikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinfl ussen.

Der Verwaltungsrat soll sich bei der Festlegung der Kriterien für die Beurteilung der Unabhängig-

keit eines Verwaltungsratsmitglieds auch an folgenden Leitlinien orientieren:

+ Das Verwaltungsratsmitglied soll zu der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen der Gesell-

schaft kein Geschäftsverhältnis in einem für das Verwaltungsratsmitglied bedeutenden Umfang

unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit

Unternehmen, an denen das Verwaltungsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse

hat. Dies gilt nicht, wenn das Bestehen eines derartigen Geschäftsverhältnisses vor der Bestel-

lung offengelegt worden ist. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Verwaltungsrat ge-

mäß § 95 Abs. 5 Z 12 Aktiengesetz führt nicht automatisch zur Qualifi kation als nicht unabhängig.

+ Das Verwaltungsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der Gesell-

schaft oder Beteiligter oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein.

+ Das Verwaltungsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft sein,

in der ein Vorstandsmitglied der Gesellschaft Verwaltungsratsmitglied ist.

+ Das Verwaltungsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkte Nachkommen, Ehe-

gatten, Lebensgefährten, Eltern, Onkel, Tanten, Geschwister, Nichten, Neffen) eines Vorstands-

mitglieds oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen

Position befi nden.

Gemäß der Regel 53 sowie den oben dargestellten Leitlinien des ÖCGK sind alle Mitglieder des

Verwaltungsrates als unabhängig anzusehen:

+ Günter Kerbler

+ Mag. Franz Zwickl

+ Mag. Friedrich Kadrnoska

+ Dr. Volker Riebel

+ Dr. Michael Kraus

+ Mag. Harald Nograsek

SITZUNGEN DES VERWALTUNGSRATES 2009

Im Geschäftsjahr 2009 hat sich der Verwaltungsrat zu 12 Sitzungen zusammengefunden.

VERWALTUNGSRATSAUSSCHÜSSE

Daneben wurden einige Beschlüsse von Ausschüssen im Umlaufwege gefasst. Berichte über

Ausschüsse fi nden sich im Bericht des Verwaltungsrats.

Funktion Sitzungen 2009Immobilien-Ausschuss Der Immobilien-Ausschuss hat über die in seinem Pouvoir befi ndlichen

Immobilienengagements nach eingehender Prüfung zu entscheiden. Dem Immobilien-Ausschuss obliegt weiters die Funktion des Ausschusses zur Entscheidung in dringenden Fällen.

5

Prüfungsausschuss Der Prüfungsausschuss diskutiert den Jahres- und Konzernabschluss, die Prüfberichte sowie den Management-Letter des Abschlussprüfers und den Bericht des Abschlussprüfers über die Funktionsfähigkeit des Risikoma-nagementsystems und berichtet darüber dem Verwaltungsrat. Weiters be-fasst sich der Prüfungsausschuss mit der Vergütung des Abschlussprüfers.

3

Nominierungs- und Vergütungsausschuss

Die Tätigkeit des Nominierungs- und Vergütungsausschusses konzentriert sich auf die Unterbreitung von Vorschlägen zur Besetzung von Mandaten im Geschäftsführenden Direktorium an den Verwaltungsrat und deren Vergü-tung und befasst sich mit Fragen der Nachfolgeplanung.

1

Ausschuss für Related Party Angelegenheiten

Der Ausschuss für Related Party Angelegenheiten befasst sich mit dem Er-werb von Immobilien nahestehender juristischer und natürlicher Personen sowie Verkäufen von Immobilien der conwert Immobilien Invest SE an solche Personen.

2

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations



42

VERGÜTUNG VERWALTUNGSRAT

Die Hauptversammlung am 26.05.2009 hat eine Vergütungsregelung für den Verwaltungsrat getrof-

fen. Die neue Vergütungsregelung kommt ab dem Geschäftsjahr 2009 zur Anwendung.

VERGÜTUNGSSYSTEM VERWALTUNGSRAT PRO JAHR

VERGÜTUNG AUSSCHÜSSE (MIT MAXIMALEM ZUSCHLAG VON 50 % GEDECKELT*)

VERGÜTUNG DES VERWALTUNGSRATS 2009 (IN EUR)

Bis zur Beschlussfassung der neuen Vergütungsregelung durch die Hauptversammlung vom

26.05.2009 wurde den Mitgliedern des Verwaltungsrats für 2009 lediglich ein Vorschuss gewährt.

VERSICHERUNG

In der conwert besteht eine D&O-Versicherung (Vermögensschadenhaftpfl icht) zugunsten leitender

Organe (Geschäftsführendes Direktorium, Verwaltungsrat, Geschäftsführer). Die Kosten werden

vom Unternehmen getragen.

EXTERNE EVALUIERUNG

conwert hat gemäß Regel 62 des ÖCGK die Einhaltung der Kodexbestimmungen für das

Geschäftsjahr 2009 extern von der Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung

CGF GmbH evaluieren lassen. Der Bericht steht auf www.conwert.at zum Download bereit. Auch für

das Geschäftsjahr 2010 wurde die Evaluierung in Auftrag gegeben.

COMPLIANCE

Die conwert Immobilien Invest SE hat in Übereinstimmung mit dem österreichischen Börsegesetz

und der Emittenten-Compliance-Verordnung eine Compliance Richtlinie verfasst, die die miss-

bräuchliche Verwendung und Weitergabe von Insider-Informationen vermeiden soll.

Die conwert Immobilien Invest SE wurde als ständiger Vertraulichkeitsbereich defi niert.

Sonstige für die conwert Immobilien Invest SE tätigen Personen sowie Personen, die im Rahmen von

Projekten Zugang zu Insider-Informationen haben, sind zur Beachtung der Bestimmungen in der

Compliance-Richtlinie verpfl ichtet.

Funktion Fix Sitzungsgeld pro Sitzung

Vorsitzender EUR 50.000 EUR 2.500

Stv.-Vorsitzender EUR 25.000 EUR 2.500

Mitglied EUR 15.000 EUR 2.500

Ausschuss Vorsitzender Mitglied Sitzungsgeld pro Sitzung*)

Immobilien-Ausschuss 50 % der fi xen Vergütung 25 % der fi xen Vergütung EUR 2.500

Prüfungsausschuss 50 % der fi xen Vergütung 25 % der fi xen Vergütung EUR 2.500

Nominierungsausschuss 25 % der fi xen Vergütung 12,5 % der fi xen Vergütung EUR 2.500

Related Party Ausschuss 25 % der fi xen Vergütung 12,5 % der fi xen Vergütung EUR 2.500

Sonstige Ausschüsse 25 % der fi xen Vergütung 12,5 % der fi xen Vergütung EUR 2.500

*) sofern nicht am selben Tag eine Plenarsitzung des Verwaltungsrats stattfi ndet

Fix Zuschläge Sitzungsgelder Gesamt

Günter Kerbler 50.000,00 25.000,00 27.500,00 102.500,00

Dr. Michael Kraus 14,583,33 5.468,75 15.000,00 35.052,08

Mag. Franz Zwickl 19.166,67 9.583,33 27.500,00 56.250,00

Mag. Friedrich Kadrnoska 15.000,00 7.500,00 30.000,00 52.500,00

Dr. Volker Riebel 15.000,00 7.500,00 25.000,00 47.500,00

Mag. Harald Nograsek 8.750,00 3.281,25 17.500,00 29.531,25

Dr. Thomas Prader (bis 30.11.2009) 22.916,67 10.156,25 25.000,00 58.072,92

Dr. Winfried Kallinger (bis 26.05.2009) 6.250,00 2.343,75 10.000,00 18.593,75

Gesamt 151.666,67 70.833,33 177.500,00 400.000,00

43


Um Führungskräfte und Personen aus dem Vertraulichkeitsbereich mit den Compliance-Richtli-

nien vertraut zu machen, und um einen bewussten und verantwortungsvollen Umgang mit vertrau-

lichen Informationen sicherzustellen, hält conwert in regelmäßigen Abständen Schulungen für die

betroffenen Mitarbeiter ab. Darüber hinaus wurden Sperrfristen und Handelsverbote vor sensiblen

Unternehmensereignissen (z.B. Jahres- und Quartalsabschlüsse, Kapitalerhöhungen) festgelegt

und ein Compliance-Veranwortlicher ernannt.

Entsprechend dem Corporate Governance-Kodex und dem Börsegesetz wird der Handel von

conwert Aktien durch Führungskräfte der Gesellschaft auf der Website veröffentlicht und zudem der

Finanzmarktaufsicht gemeldet.

DIRECTORS’ DEALINGS

Transaktionen von Mitgliedern des Managements werden gemäß § 48d (4) des Börsegesetzes auf

der Unternehmenswebsite www.conwert.at unter Investor Relations / Corporate Governance /

Directors’ Dealings veröffentlicht und der Finanzmarktaufsicht gemeldet.

Von Mitgliedern des Verwaltungsrats und des Geschäftsführenden Direktoriums direkt und indirekt

gehaltene Aktien stellen sich wie folgt dar:

Name Anzahl per 31.12.2009 %

Verwaltungsrat

Günter Kerbler 3.208.331 3,76

Dr. Michael Kraus 0 0

Mag. Franz Zwickl 9.762 0,01

Mag. Friedrich Kadrnoska 9.450 0,01

Dr. Volker Riebel 0 0

Mag. Harald Nograsek 0 0

Summe Verwaltungsrat 3.227.543 3,78

Geschäftsführende Direktoren

Mag. Johann Kowar 2.644.574 3,10

Jürgen F. Kelber 1.608.000 1,88

Thomas Rohr 89.385 0,10

Mag. Claudia Badstöber 8.774 0,01

Mag. Wolfgang Tutsch 5.875 0,01

Summe Geschäftsführende Direktoren 4.356.608 5,10

Gesamtsumme 7.584.151 8,89

Wien, am 15. März 2010

Das Geschäftsführende Direktorium der

conwert Immobilien Invest SE

Mag. Johann Kowar Mag. Wolfgang Tutsch Mag. Claudia Badstöber

Vorsitzender

Thomas Rohr Jürgen F. Kelber

Mitarbeiter

Gesellschaft

Umwelt

Investor Relations


KONZERNLAGEBERICHT

46


ALLGEMEINES WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

Die Weltwirtschaft verzeichnete im Jahr 2009 einen massiven Einbruch, der im 1. und 2. Quar-

tal seinen Höhepunkt fand. Erst zur Jahresmitte verlangsamte sich der Abschwung. In der zweiten

Jahreshälfte konnte die Wirtschaft wieder ein leichtes Wachstum ausweisen, die starken Rückgänge

jedoch nicht wettmachen. Für Österreich erwartet die Europäische Kommission für 2009 einen Rück-

gang der Wirtschaftsleistung von 3,7 % des BIP. Für Deutschland wird ein Wirtschaftsabschwung von

5,0 % gesehen. Die tschechische Wirtschaft soll sich um 4,8 % reduzieren, für die ungarische

Wirtschaft wird ein Rückgang von 6,5 % erwartet und für die Slowakei sieht die Kommission

einen Abschwung von 5,8 %. Für das laufende Jahr 2010 erwartet die Kommission in allen genannten

Ländern mit Ausnahme Ungarns ein Wirtschaftswachstum (Österreich: 1,1 %, Deutschland: 1,2 %,

Tschechien: 0,8 %, Ungarn: -0,5 %, Slowakei: 1,9 %). Im Jahr 2009 haben die internationalen Noten-

banken die Bankhäuser mit massiven Zinssenkungen unterstützt. So lag der 3-Monats-EURIBOR im

Jahresdurchschnitt 2009 mit 1,22 % deutlich unter dem Jahresdurchschnitt 2008 (4,64 %).

ALLGEMEINES BRANCHENUMFELD

Auch im Jahr 2009 waren die europäischen Immobilienmärkte stark durch die Weltwirtschaftskrise

beeinfl usst. Liquiditätsverknappungen und die restriktive Kreditvergabe von Banken führten insbe-

sondere bei großvolumigen Immobilientransaktionen zu Verschiebungen oder Absagen. Insbesondere

zu Jahresbeginn kam es zu einem starken Rückgang des Investmentvolumens in Europa. Im weiteren

Jahresverlauf 2009 zeigte sich eine Bodenbildung. Vor allem im 2. Halbjahr (+71 % auf EUR 44 Mrd.

gegenüber dem 1. Halbjahr 2009) erholten sich die Investmentmärkte. Trotzdem lag das Investment-

volumen 2009 in Europa mit EUR 70 Mrd. deutlich unter dem Niveau 2008 (EUR 121 Mrd.). Laut einer

Studie von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) sehen Immobilien-

experten Anzeichen für eine Erholung des europäischen Immobilienmarktes. Gemessen an einer

Skala von neun („hervorragend“) bis eins („katastrophal“) bewerten die Experten die Rendite von

Immobilieninvestitionen für 2010 mit 4,74 und damit etwas besser als 2009 (4,71). Für Immobilien-

akquisitionen wird eine Rendite von 4,94 gesehen. Damit liegt die Bewertung von Akquisitionen über

jener für Bestandsimmobilien (4,54).

WOHNIMMOBILIEN DEUTLICH KONJUNKTURUNABHÄNGIGERWährend der Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien von der globalen Wirtschaftskrise relativ stark

betroffen ist, erweist sich der Wohnimmobilienmarkt als deutlich robuster. Dies ist insbesondere in

Ländern wie Deutschland oder Österreich der Fall, wo sich die Preise in den letzten Jahren moderat

entwickelt haben und es zu keiner Überhitzung wie in Großbritannien oder Spanien gekommen ist. So

stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Österreich laut Immobilien.net im Jahr 2009 um 3 %,

in Wien um 6 %. In Deutschland blieben die Eigentumspreise mit +1 % ebenfalls stabil. Vor allem in

Großstädten und Ballungszentren fi el der Preisanstieg jedoch, wie zum Beispiel in Dresden, mit +3 %

deutlicher aus.

Quellen: CB Richard Ellis European Investment Quarterly, Studie PwC und ULI „Emerging Trends in Real Estate Europe 2010“, empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009

BRANCHENUMFELD

-8

-6

-4

-2

2

4

6

8

10

12

UngarnSlowakeiTschechienDeutschlandÖsterreich

WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG 2006 BIS 2010

(in % des BIP)

2006 2007 2008 2009 2010

Quelle: Eurostat

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

Q1

06

Q2

06

Q3

06

Q4

06

Q1

07

Q2

07

Q3

07

Q4

07

Q1

08

Q2

08

Q3

08

Q4

08

Q1

09

Q2

09

Q3

09

Q4

09

INVESTITIONSVOLUMEN EUROPA

(in EUR Mio.)

Quelle: CBRE

47

Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht Konzernabschluss |

BRANCHENUMFELD ÖSTERREICH

Entgegen der wirtschaftlich rückläufi gen Entwicklung blieb der Wohnimmobilienmarkt 2009 in Österreich stabil. Der steigende Zuzug vom Land in die

Ballungsräume, wachsende Bevölkerungszahlen und steigende Haushaltszahlen führten zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig

liegt die Neubautätigkeit in Österreich seit Jahren (2009: 36.000 neue Wohnungen) deutlich unter dem jährlichen Bedarf von 46.000 – 55.000 Einheiten.

Zudem zögern Immobilienbesitzer in Anbetracht der unsicheren Wirtschaftslage mit dem Verkauf ihrer Immobilien und halten ihr Vermögen bevorzugt in

Sachwerten. Daneben werden Immobilien vor dem Hintergrund der aktuellen Niedrigzinsphase und steigender Infl ationsängste stark nachgefragt.

WIENDer Wiener Wohnimmobilienmarkt ist seit Jahren von einem deutlichen Zuzug und steigenden Bevölkerungswachstum geprägt. Gleichzeitig bleibt die

Neuschaffung von Wohnraum mit rund 5.000 – 6.000 Einheiten netto deutlich hinter dem jährlichen Bedarf von 8.000 – 10.000 Einheiten zurück. Insgesamt

ergab sich im Jahr 2009 daher bei Eigentumswohnungen ein Preisanstieg von 6 %, die Mieten erhöhten sich um 2 %. Quelle: IIBW, Immobilien.net

VERÄNDERUNG MIET- UND EIGENTUMSPREISE

EUR/m² 2009 in %

Quelle: Immobilien.net

BRANCHENUMFELD DEUTSCHLAND

Die Preise für Wohnimmobilien sind im Jahr 2009 in den 118 größten Städten leicht gestiegen (+1 %). In den Großstädten und Metropolregionen wurde

hingegen ein deutlich stärkerer Anstieg verzeichnet: So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin um knapp 2 % und in Dresden um 3 %. Die

Mieten in den 118 größten Städten stiegen 2009 um 2 %, während in Berlin ein Zuwachs von 7 % verbucht wurde. Insgesamt ist der Wohnimmobilienmarkt

in Deutschland von einer steigenden Nachfrage geprägt. Die Anzahl der Haushalte wird bis 2025 auf rund 40,5 Mio. steigen. Im Vergleich zum Jahr 2006

wird sich die Anzahl der deutschen Haushalte damit um 3 % erhöhen. Gleichzeitig ist der Markt von einer geringen Bautätigkeit geprägt. Bereits seit der

Jahrtausendwende werden in Deutschland zu wenige Wohnungsneubauten fertig gestellt, um den mittel- bis langfristigen Bedarf zu decken. Neubau-

prognosen für die kommenden Jahre zeigen, dass der Wohnungsneubau noch einige Jahre hinter dem wachsenden Bedarf zurück liegen wird. Bis zum

Jahr 2025 wird ein Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen erwartet. 2009 lag das Fertigstellungsvolumen nur bei rund 143.000 Wohnungen. Hinzu

kommt, dass laut statistischer Landesämter der Pro-Kopf-Wohnraumbedarf in den letzten 10 Jahren um 10 % auf 41 m² gestiegen ist.

Quellen: empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009, statistische Landesämter, Pestel Institut

BRANCHENUMFELD TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN

Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn ist langfristig gesehen durch positive Trends gekennzeichnet. Insgesamt weist

der Wohnimmobilienmarkt der Region im Vergleich zu Westeuropa nach wie vor quantitativen und qualitativen Nachholbedarf auf und ist nach wie vor von

einer überalterten Baustruktur geprägt. Nach dem Einbruch in den 1990er-Jahren konnte sich die Wohnungsproduktion nur teilweise erholen. Die durch-

schnittlich verfügbare Wohnfl äche liegt in dieser Region mit unter 70 m² ebenfalls deutlich unter dem EU-Schnitt von 87 m².

Quellen: UniCredit Residential Real Estate in CEE, UniCredit Real Estate Country Facts

BranchenumfeldOrganisation und Aktien

GeschäftsentwicklungUmsatzentwicklungErtragsentwicklung

BilanzanalyseMitarbeiter

Forschung und EntwicklungRisikobericht

AusblickNachtragsbericht

Segmentbericht

Mietpreise

Eigentumspreise

48


conwert ist eine börsennotierte, monistische Societas Europaea (SE). Organe der Gesellschaft sind

der Verwaltungsrat und das Geschäftsführende Direktorium. Der Gesellschaftssitz ist Wien.

Im Segment Immobilien-Investments ist conwert in den Ländern Österreich, Deutschland sowie in

Tschechien, Ungarn und der Slowakei aktiv. Das operative Geschäft wickelt conwert mehrheitlich über

konzerneigene Immobilien-Besitz-Gesellschaften ab.

Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wickelt conwert das Geschäft über folgende Immobilien-

Dienstleistungs-Gesellschaften ab:

MANAGEMENTGESELLSCHAFTEN

Die conwert Management GmbH managt das conwert-Immobilienportfolio.

Die ECO Management GmbH managt das Büro- und Handelsimmobilienportfolio der ECO Business-

Immobilien AG.

Lokale Managementgesellschaften managen die Bestände in Ungarn, der Slowakei und Tschechien.

RESAG GRUPPE

Die RESAG Gruppe ist in Österreich für das Immobilien-Dienstleistungsgeschäft wie Verwaltung,

Makelei und Immobilien-Versicherungsdienstleistungen verantwortlich.

CONWERT BAUDEVELOPMENT GRUPPE

Unter der Baudevelopment Gruppe sind sämtliche Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten in

Österreich und dem CEE-Raum gebündelt.

ALT+KELBER GRUPPE

Die 100%ige conwert Tochter alt+kelber Immobiliengruppe (Heilbronn) zeichnet mit ihren Tochterge-

sellschaften für sämtliche Immobilien-Dienstleistungen in Deutschland verantwortlich.

ORGANISATION UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

49


Zum Bilanzstichtag 31.12.2009 verfügte die conwert Immobilien Invest SE über ein Grundkapital von

EUR 853.592.730, das in 85.359.273 auf Inhaber lautende stimmberechtigte nennbetragslose Stamm-

aktien (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 10,00 je Stück eingeteilt

war. Das Grundkapital der Gesellschaft ist zur Gänze einbezahlt.

Sämtliche Aktien sind in einer veränderbaren Sammelurkunde verbrieft. Die Urkunde ist bei der

Oesterreichischen Kontrollbank AG, Am Hof 4, 1010 Wien, als Wertpapiersammelbank hinterlegt. Eine

Einzelverbriefung der Aktien ist satzungsgemäß ausgeschlossen. Alle zum Bilanzstichtag ausgege-

benen Aktien der Gesellschaft sind zum Handel an der Wiener Börse unter der ISIN AT0000697750

zugelassen.

Jede Aktie gewährt das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Stimmrechts-

ausübung. Dabei entspricht jeder Aktie eine Stimme. Somit verfügt kein Aktionär über besondere

Kontrollrechte.

Nach Kenntnis der Gesellschaft befanden sich zum Bilanzstichtag rund 85 % der Anteile im Streube-

sitz. Zum Bilanzstichtag waren durch Rückkäufe von eigenen Aktien 5,116 % der Anteile im Besitz der

Gesellschaft. Die restlichen Anteile von rund 10 % wurden von einer langfristig engagierten Kernak-

tionärsgruppe bestehend aus Mitgliedern des Managements und diesen nahe stehenden Personen

gehalten. Seit dem Bilanzstichtag gab es nach Kenntnis des Verwaltungsrats/Geschäftsführenden

Direktoriums keine wesentliche Veränderung der Aktionärsstruktur (ausgenommen Rückerwerb

eigener Aktien).

Satzungsänderungen bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Hauptversammlung. Gemäß

§ 4 Absatz 3 der mit 09. Februar 2010 letztgültigen Satzung ist der Verwaltungsrat ermächtigt bis

08.06.2011 das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu Nominale EUR 26.674.770 durch Ausgabe

von bis zu Stück 2.667.477 auf Inhaber lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des

anteiligen Betrags am Grundkapital pro Aktie, in einer oder mehreren Tranchen auch unter gänz-

lichem oder teilweisen Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß

§ 153 Absatz 6 Aktiengesetz, gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die

Ausgabebedingungen festzusetzen (genehmigtes Kapital).

Im Geschäftsjahr 2009 wurde das zweite Aktienrückkaufprogramm der conwert Immobilien Invest SE

beendet. Ab Oktober 2008 notierte die conwert Aktie unter dem von der Hauptversammlung beschlos-

senen Mindestpreis von EUR 8,00, daher wurden ab diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Rückkauf-

programms am 25. April 2009 keine weiteren Aktien zurückgekauft. Insgesamt wurden im Rahmen

der ersten beiden Rückkaufprogramme 4.267.466 Aktien oder 4,999 % des Grundkapitals erworben.

Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 09.12.2009 vom Hauptversammlungs-

beschluss vom 26.05.2009 Gebrauch gemacht und ein drittes Aktienrückkaufprogramm beschlossen.

Im Rahmen dieses Rückkaufprogramms (Geltungsdauer vom 16.12.2009 bis längstens 30.06.2010)

dürfen bis zu 5,001 % des Grundkapitals und somit maximal 4.267.466 Stück Aktien in einer Preis-

spanne von EUR 1,00 bis EUR 10,00 je Aktie erworben werden. Bis zum Stichtag 31.12.2009 wur-

den insgesamt 99.932 Stück Aktien zu einem Preis (ohne Transaktionsspesen) von EUR 837.869,86

erworben. Dies entspricht 0,117 % des Grundkapitals.

Änderungen sowie die im Rahmen des Rückkaufprogramms durchgeführten Transaktionen werden

gemäß Börsegesetz und Veröffentlichungsverordnung über die Website www.conwert.at veröffentlicht.

Die sonstigen gemäß § 243a UGB anzuführenden Angaben treffen nicht zu.

AKTIEN DER GESELLSCHAFT UND STELLUNG DER AKTIONÄRE






Segmentbericht

50


IMMOBILIENPORTFOLIO UND -VERMÖGEN

Im Laufe des Geschäftsjahres 2009, insbesondere im 3. und 4. Quartal haben sich die Rahmenbe-

dingungen an den Immobilieninvestmentmärkten aufgehellt. Die restriktive Kreditvergabe der

Banken wurde kontinuierlich gelockert, der Investmentmarkt hat sich leicht belebt. Aufgrund der

starken Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch private Investoren, konnte conwert die

Verkaufsziele 2009 deutlich übertreffen. Ab dem 3. Quartal war conwert auch wieder verstärkt auf der

Käuferseite zu fi nden.

Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilien-Portfolio 1.752 Objekte (2008: 1.710) in Österreich,

Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn mit einer Gesamtnutzfl äche von 2.018.254 m²

(2008: 2.035.420 m²). Die Anzahl der Mieteinheiten reduzierte sich von 24.931 auf 24.548, davon

20.692 Wohnungen (2008: 21.009), die PKW-Stellplätze von 7.768 auf 7.701.

Entsprechend dem Unternehmensfokus lag der Wohnungsanteil bei 71 % (2008: 72 %) der Nutzfl äche.

Ende 2009 belief sich das Immobilienvermögen auf EUR 2.517 Mio. (2008: EUR 2.497 Mio.). 2009 wur-

den Aufwertungsgewinne von EUR 1,6 Mio. verbucht, was die Werthaltigkeit des Immobilienbestandes

unterstreicht. Die Gesamtsumme der Investitionen in die Anschaffung neuer Liegenschaften sowie

das Development von im Bestand befi ndlichen Objekten betrug EUR 290 Mio.


CZ/SK/HU gesamt

GESCHÄFTSENTWICKLUNG

ENTWICKLUNG GESAMTNUTZFLÄCHE

(in 1.000 m2)

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN

(in EUR Mio.)

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

200920082007

1.268

977

100

2.345

1.1611.241

95

2.497

1.225 1.194

98

2.517

500

1.000

1.500

2.000

2.500

200920082007

734

1.049

113

1.896

705

1.225

105

2.035

697

1.254

67

2.018

4

6

8

10

2009200820072006200520042003

3,143,59

3,964,45

4,735,09 5,09

5,81

7,21

8,18 8,20 7,99 7,87 7,81

ENTWICKLUNG DURCHSCHNITTSMIETEN (p.M./m² in EUR)

Wohnungen Büros/Geschäfte


CZ/SK/HU gesamt

14 %

71 %

9 %

4 %

2009

2 %

NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSART

Wohnungen Geschäfte Büros

Gewerbliches Wohnen Sonstiges

51


IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN

2009 lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit

bei den Immobilien-Dienstleistungen auf dem

weiteren Ausbau des Geschäfts mit externen

Auftraggebern sowie der Nutzung von Syner-

gien innerhalb der Konzern-Gesellschaften. In

Deutschland konnte die Dienstleistungs-Tochter

alt+kelber durch die Kooperation mit dem Fonds-

anbieter DWS und den Privatisierungsauftrag

der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft

(LWB) zwei wichtige Aufträge gewinnen.

Ende 2009 verwalteten die Dienstleistungsge-

sellschaften 55.781 Einheiten (2008: 51.775)

mit einer Nutzfl äche von rd. 4,14 Mio. m² (2008:

4,10 Mio. m²). Davon entfi elen 63 % auf externe

Auftraggeber. Im Maklergeschäft wurden 2009

956 Wohnungen (2008: 1.351) und 103 Einzel-

liegenschaften (2008: 30) verkauft, davon 74 %

bzw. 51 % im Fremdgeschäft. Insgesamt wurden

7.609 Mieteinheiten vermittelt (2008: 6.708), da-

von 69 % für Auftraggeber außerhalb des Kon-

zerns. Die Managementgesellschaften des con-

wert Konzerns conwert Management GmbH und

ECO Management GmbH verwalteten Ende 2009

ein Immobilienportfolio im Gesamtwert von

EUR 3,34 Mrd. (2008: EUR 3,57 Mrd.).

1.000

2.000

3.000

4.000

200920082007

1.400

3.230

1.514

2.589

4.103

1.373

2.765

4.138

1.830

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

LeipzigDresdenBerlinWien

1.6491.713

113

2.667

1.0851.107

721

2.193

730

1.767

591 589

1.642

ANSCHAFFUNGSKOSTEN VS.

VERKEHRSWERTE VS. MARKTPREISE (in EUR /m²)

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERWALTUNG

(verwaltetes Volumen in 1.000 m²)

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

200920082007

2.4972.345

2.517

1.2331.074

822

23 62 52

3.601 3.6333.391

ASSETS UNDER MANAGEMENT (in EUR Mio.)

conwert ECO

alt+kelber gesamt

RESAG alt+kelber gesamt Anschaffungskosten Verkehrswerte

Marktpreise

ENTWICKLUNG MIETEN UND LEERSTAND

Die hohe Nachfrage nach Wohnraum spiegelt sich auch in der Vermietungsleistung wider: Trotz zahl-

reicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten stabilisierte sich die durchschnittliche Wohnungs-

miete pro Monat bei EUR 5,09/m² nach 5,09/m² im Vorjahr. Aufgrund von erfolgreichen Abschlüssen

von Development-Projekten und intensiver Asset Management-Aktivitäten sank der strategische

Leerstand von 12,2 % auf 6,9 %. Der tatsächliche Leerstand erhöhte sich von 7,7 % auf 10 %, der

Gesamtleerstand sank somit von 19,9 % auf 16,9 %.

Quellen: Immobilienspiegel 2009, empirica Miet- und Kaufpreisranking Q4/2009






Segmentbericht

52


UMSATZERLÖSE

Im Geschäftsjahr 2009 stiegen die Um-

satzerlöse im Vergleich zum Vorjahr von

EUR 391,1 Mio. um 43,2 % auf den neuen Re-

kordwert von EUR 560,1 Mio. Dieser Anstieg

resultiert einerseits aus höheren Vermietungs-

erlösen, zum größten Teil jedoch aus den stark

gestiegenen Veräußerungserlösen.

UMSATZENTWICKLUNG

Umsatz nach Regionen und Geschäftsbereich(bereinigt um Konsolidierungseffekte) EUR Mio. Ö D CEE 2009 2008 Veränderung

Vermietung & Development von Wohn-Altbauten EUR Mio. 35,7 78,4 5,0 119,1 102,2 16,5 %

Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten EUR Mio. 12,3 7,5 0,0 19,9 20,0 -0,7 %

Vermietung von Wohn-Neubauten EUR Mio. 6,9 10,1 0,0 17,0 19,5 -13,2 %

Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing EUR Mio. 3,1 2,9 0,3 6,3 5,94 6,1 %

Vermietungserlöse EUR Mio. 58,0 98,9 5,3 162,3 147,7 9,8 %

Veräußerungserlöse Hold-Portfolio EUR Mio. 167,8 105,1 5,7 278,6 144,9 92,2 %

Veräußerungserlöse Trading-Portfolio EUR Mio. 70,4 11,4 1,2 82,7 58,2 42,1 %

Veräußerungserlöse EUR Mio. 238,2 116,3 6,9 361,3 203,1 77,9 %

Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 18,9 17,6 0,1 36,6 40,2 -9,1 %

Umsatzerlöse EUR Mio. 315,1 232,8 12,2 560,1 391,1 43,2 %

78%

Anstieg der Veräußerungserlöse

auf EUR 361,3 Mio.

ENTWICKLUNG UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.)

100

200

300

400

500

600

200920082007

252,4

109,4

1,2

363,1

203,1

147,7

40,2

391,1361,3

162,3

36,6

560,1



53


VERMIETUNGSERLÖSE

Mit einem Zuwachs von 9,8 % auf

EUR 162,3 Mio. (2008: EUR 147,7 Mio.) konnte

im Kerngeschäft Vermietung im Geschäfts-

jahr 2009 trotz der starken Verkaufsaktivitäten

ein stabiles Wachstum der Vermietungserlöse

verbucht werden. Dieser Anstieg beruht vor

allem auf Mietsteigerungen bei Neuvermie-

tungen in Österreich sowie auf der Reduktion

von Leerfl ächen in Deutschland, zu einem ge-

ringeren Teil auch auf den im 3. Quartal 2009

durchgeführten Akquisitionen.

Auf Basis eines unveränderten Immobilien-

Portfolios (Like-for-Like-Betrachtung zum Ende

2008) belief sich das organische Wachstum der

Mieterträge auf 2,6 %. Dieser Anstieg resultiert

zu rd. 40 % aus Mieterhöhungen bzw. Stei-

gerung der Durchschnittsmieten und Vermie-

tung von neugeschaffenen Zusatzfl ächen und

zu 60 % aus der Leerfl ächenreduktion.

35,7 %

3,3 %

2009

60,9 %

VERMIETUNGSERLÖSE NACH REGION


CZ/SK/HU

12,2 %

73,4 %

10,4 %

3,9 %

2009

VERMIETUNGSERLÖSE NACH GESCHÄFTSFELD




Gewerbliches Wohnen

Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like) 12/2008 12/2009 Veränderung in %

Österreich

Durchschnittsmieten in EUR p.M. 6,1 6,4

Leerstandsrate in % 10,6 10,2

Mieterträge p.M. in EUR Mio. 2,3 2,4

Deutschland




Tschechien




Hold-Portfolio




-3,7

4,0

4,5

-8,6

0,7

2,8

-3,3

-14,3

-13,7

-7,6

1,0

2,6






Segmentbericht

54


VERÄUSSERUNGSERLÖSE

Mit Veräußerungserlösen in Höhe von EUR 361,3 Mio. konnte das von ursprünglich

EUR 200 Mio. auf EUR 300 Mio. angehobene Verkaufsziel 2009 nochmals deutlich übertroffen wer-

den. Im Vergleich zum Vorjahr (EUR 203,1 Mio.) stiegen die Veräußerungserlöse damit um 78 %.

Vor allem der sich im Jahresverlauf erholende Investmentmarkt und die anhaltend hohe Nachfrage

nach Zinshäusern und Eigentumswohnungen haben erheblich zu diesem Wachstum beigetragen.

Insgesamt wurden im Jahr 2009 1.715 Wohneinheiten veräußert. 1.320 Wohnungen davon ent-

fi elen auf Paketverkäufe oder den Verkauf ganzer Liegenschaften (65 Zinshäuser 2009 nach 29

im Jahr 2008). Als Eigentumswohnungen wurden insgesamt 395 Wohnungen (2008: 171) ein-

zeln abverkauft. Gemessen am gesamten Immobilienvermögen zum Bilanzstichtag betrug

der Wert der verkauften Immobilien 14 %. Bei den Verkäufen konnten erneut hohe Gewinne

erzielt werden: Unter Berücksichtigung eines negativen Cash-Beitrages aus der Aufl ösung

eines Gemeinschaftsportfolios in Deutschland ergab sich eine IFRS-Marge von durchschnitt-

lich rund 10 % sowie eine Cash-Gewinnmarge auf Basis der Anschaffungskosten von rund

15 %. Ohne diese außerordentliche Transaktion erzielte conwert im Geschäftsjahr 2009 eine IFRS-

Gewinnmarge von rund 13 % und eine Cash-Gewinnmarge von rund 22 %.

66 %

2 %

2009

32 %

VERÄUSSERUNGSERLÖSE NACH REGION

Österreich

Deutschland

CZ/SK/HU




Gewerbliches Wohnen

Immobiliendienstleistungen

21 %

62 %

14 %

1 %

2009

2 %

VERÄUSSERUNGSERLÖSE NACH GESCHÄFTSFELD

395verkaufte Eigentumswohnungen

55


UMSATZERLÖSE DIENSTLEISTUNGEN

Im Geschäftsjahr 2009 konnten die Dienstleis-

tungsgesellschaften der conwert Gruppe einen

Umsatz von insgesamt EUR 70,5 Mio. (2008:

EUR 70,7 Mio.) erwirtschaften. Davon wurden

EUR 36,6 Mio. bzw. 51,98 % im Geschäft mit

externen Auftraggebern erzielt. Der Rückgang

im Vergleich zum Vorjahr (EUR 40,2 Mio.) erklärt

sich vor allem aus dem Verlust externer Vertriebs-

aufträge sowie der Aufl ösung von nicht kostende-

ckenden Property Management-Aufträgen. 10

20

30

40

50

60

70

80

1,2 0,1 1,1

40,2

30,4

70,7

36,633,9

70,5

ENTWICKLUNG IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN

(in EUR Mio.)

Umsätze Drittgeschäft

Umsätze intern Dienstleistungsumsätze gesamt

5

10

15

20

25

30

200920082007

15

24

27

18

12

22

27

14

8

29

23

13

MARGEN VERÄUSSERUNGSERLÖSE (in %)

Hold-Portfolio Trading-Portfolio

Cash-Marge IFRS-Marge

Bei den Verkaufsmargen wurde der negative Effekt aus der

Aufl ösung eines Gemeinschaftsunternehmens in Deutschland

nicht berücksichtigt. Bei Berücksichtigung dieser Transaktion

belaufen sich die Hold-Marge auf 6 %, die Trading-Marge auf

29 %, die Cash-Marge auf 15 % und die IFRS-Marge auf 10 %.

36,6EUR Mio.Dienstleistungserlöse Drittgeschäft






Segmentbericht

56


Die starken Veräußerungsaktivitäten bei gleich-

zeitig hohen Verkaufsmargen sowie die ge-

stiegenen Vermietungserlöse und das stabile

Dienstleistungsgeschäft führten im Geschäfts-

jahr 2009 zu einer deutlichen Zunahme der we-

sentlichen Ertragskennzahlen. Das operative

Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen

(EBITDA) stieg aufgrund dieser starken opera-

tiven Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr um

11 % auf EUR 105,0 Mio. (2008: EUR 94,6 Mio.).

ERTRAGSENTWICKLUNG

+11%Anstieg beim EBITDA auf EUR 105 Mio.

Überblick über ausgewählte Daten der Ertragslage nach Regionen (bereinigt um Konsolidierungseffekte) Ö D CEE 2009 2008 Veränderung

Vermietungserlöse EUR Mio. 58,0 98,9 5,3 162,3 147,7 9,9 %

Veräußerungserlöse EUR Mio. 238,2 116,3 6,9 361,3 203,1 77,9 %

Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 18,9 17,6 0,1 36,6 40,2 -9,1 %

Umsatzerlöse EUR Mio. 315,1 232,8 12,2 560,1 391,1 43,2 %

Immobilienaufwendungen EUR Mio. (22,7) (45,0) (1,6) (69,4) (62,3) -11,3 %

Abgang von Anlagevermögen EUR Mio. (210,3) (111,8) (5,7) (327,9) (177,5) -84,7 %

Sonstige betriebliche Erträge EUR Mio. 4,0 2,6 0,9 7,6 5,2 45,6 %

Personalaufwendungen EUR Mio. (17,8) (15,0) (0,8) (33,6) (29,4) -14,4 %

Sonstige betriebliche Aufwendungen EUR Mio. (18,2) (11,3) (2,3) (31,8) (32,7) 3,0 %

Betriebsergebnis vor Zu- & Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 50,1 52,3 2,8 105,02 94,3 11,1 %

Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes EUR Mio. 3,5 4,9 (2,9) 5,5 (2,2) 352,9 %

Abschreibungen u. Wertminderungen EUR Mio. (11,0) (0,6) (0,1) (11,7) (22,2) 89 %

Negative Zeitwertanpassung zum Verkauf gehaltene Objekte EUR Mio. (3,3) (0,2) (0,4) (3,9) (0,1) -Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 39,1 56,5 (1,0) 94,9 69,9 35,4 %

Finanzergebnis EUR Mio. (30,2) (30,7) (2,1) (63,0) (98,8) -

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) EUR Mio. 8,9 25,8 (2,8) 31,9 (28,8) -

Konzernergebnis EUR Mio. 23,7 (29,9) -

Konzernergebnis nach Anteilen anderer Gesellschafter EUR Mio. 23,8 (30,2) -

Funds from Operations (FFO) 1) EUR Mio. 72,6 53,8 34,9 %

Cash Profi t 2) EUR Mio. 68,0 53,0 28,3 %

Net Rental Income (NRI) EUR Mio. 94,6 85,6 10,5 %

Gewinn je Aktie EUR 0,29 (0,37) -

Adaptierter Gewinn je Aktie 3) EUR 0,34 (0,35) -

FFO je Aktie EUR 0,90 0,65 38,5 %

1) FFO: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) – Nettogewinn Zeitwertanpassung +

Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen +

unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten2) Cash Profi t: FFO – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern 3) Gewinn je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich cashwirksamen Ertragsteueraufwandes

94,9EUR Mio. EBIT (+ 36 %)

57


NEUBEWERTUNGSERGEBNIS

Die Neubewertung der gehaltenen Immobilien

durch unabhängige Sachverständige gemäß IAS

40 führte im Berichtszeitraum zu einem leicht po-

sitiven Bewertungsergebnis. Das Nettoergebnis

aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts,

in dem sämtliche Auf- und Abwertungen enthal-

ten sind, belief sich auf EUR 5,5 Mio. nach einem

negativen Nettoergebnis von EUR -2,2 Mio. im

Vorjahr.

Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Im-

mobilien gemäß IAS 40 muss stets der von unab-

hängigen Sachverständigen ermittelte Fair-Value

berücksichtigt werden. Aufwertungen bzw. Ab-

wertungen sind somit bilanz- und ertragswirk-

sam und im Nettoergebnis aus den Zeitwertan-

passungen ersichtlich. Hingegen gilt bei zum

Verkauf gehaltenen Immobilien (Geschäftsfeld

„Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten“)

das strenge Niederstwertprinzip. Demnach muss

stets der niedrigere Wert aus Anschaffungs- bzw.

Zeitwert berücksichtigt werden. Daher werden

Abwertungen voll bilanzwirksam, während Auf-

wertungen über den Anschaffungspreis hinaus

nicht möglich sind.

ENTWICKLUNG EBITDA (in EUR Mio.)

20

40

60

80

100

120

200920082007

75,5

94,6105,0

ENTWICKLUNG FFO (in EUR Mio.)

20

40

60

80

100

200920082007

57,753,8

72,6






Segmentbericht

58


ABSCHREIBUNGEN

Im Vergleich zum Vorjahr sanken die Abschreibungen deutlich von EUR 22,2 Mio. auf

EUR 11,7 Mio. Neben den laufenden Abschreibungen wurde der Goodwill im Bereich gewerblichen

Wohnens bedingt durch die konjunkturbedingte schwache Situation in der Hotel- und Tourismus-

branche um EUR 1,4 Mio. wertberichtigt.

PERSONALAUFWENDUNGEN

Die Personalaufwendungen stiegen von EUR 29,4 Mio. auf EUR 33,6 Mio. Zum einen erhöhten sich

aufgrund des starken Verkaufsgeschäfts die erfolgsabhängigen Vergütungen insbesondere der Ver-

triebsmitarbeiter deutlich. Zum anderen führten einmalige Belastungen aus Aufwendungen im Zu-

sammenhang mit dem Mitarbeiterabbau in der Verwaltung sowie die vorzeitige Beendigung eines

Geschäftsführervertrages bei der ECO Management GmbH (EUR 1,9 Mio.) zu höheren Personal-

kosten.

Insgesamt ist es conwert durch das 2009 durchgeführte Ressourcenoptimierungs- und Kostenein-

sparungsprogramm gelungen, die allgemeinen Sach- und Personalkosten bei EUR 65,4 Mio. (Vor-

jahr EUR 62,1 Mio.) inklusive der oben beschriebenen Einmaleffekte weitestgehend stabil zu halten.

Die Kosten-Umsatz-Relation hat sich damit bei einem deutlichen Geschäftsausbau signifi kant von

15,8 % im Vorjahr auf 11,7 % im Geschäftsjahr 2009 verbessert.

BETRIEBSERGEBNIS (EBIT)

Aufgrund der starken operativen Performance, des positiven Neubewertungsergebnisses, welche

Abwertungen im Bereich der zum Verkauf gehaltenen Immobilien kompensieren konnten, sowie

eine im Vergleich zum Vorjahr geringeren Abschreibungen stieg das Betriebsergebnis (EBIT) gegen-

über dem Vorjahr um 35,4 % auf EUR 94,9 Mio. (2008: EUR 69,9 Mio.).

Fair-Value-Anpassungen 2009 nach Segmenten/Regionen EUR Mio. Ö D CEE 2009

fortgeführte Anschaffungskosten*) Verkehrswerte


Aufwertung EUR Mio. 16,3 24,8 0,6 41,7

Abwertung EUR Mio. (14,3) (19,0) (3,5) (36,9)

Gesamt EUR Mio. 2,0 5,7 (2,9) 4,8 1.542,9 1.604,7



Abwertung EUR Mio. (0,3) (1,9) 0,0 (2,3)

Gesamt EUR Mio. 0,8 (0,2) 0,0 0,6 274,1 317,9

Gewerbliches Wohnen


Abwertung EUR Mio. (2,6) (0,6) (0,1) (3,2)

Gesamt EUR Mio. 0,7 (0,6) (0,5) 0,1 169,3**) 163,8**)

Aufwertungen Gesamt EUR Mio. 20,8 26,4 0,6 47,9

Abwertungen Gesamt EUR Mio. (17,3) (21,5) (3,6) (42,4)

Gesamt EUR Mio. 3,5 4,9 (3,1) 5,5 1.986,3 2.086,4

*) Anschaffungskosten einschließlich realisierter Investitionen

**) Aufgrund der gemischten Nutzung fast aller Objekte im Bereich Gewerbliches Wohnen ist eine gesonderte

Darstellung nur in eingeschränktem Ausmaß möglich. Die Zuordnung erfolgte im Segment

„Vermietung & Development von Wohn-Altbauten“

59


FINANZERGEBNIS

Das Finanzergebnis verbesserte sich im Vergleich zu 2008 von EUR -98,8 Mio. auf EUR -63,0 Mio.

Die deutliche Ergebnisverbesserung ist mehrfach bedingt: Zum einen resultiert diese Verbesse-

rung aus niedrigeren Zinsen für Kredite, die vor allem zu geringeren Finanzaufwendungen führten

(EUR 78,0 Mio. nach EUR 84,4 Mio.). Zum anderen konnte durch den unterpreisigen Rückkauf

der Wandelschuldverschreibung ein Ertrag von EUR 10,3 Mio. erzielt werden, welcher sich po-

sitiv auf die Entwicklung der Finanzerträge ausgewirkt hat. Dadurch sind die Finanzerträge von

EUR 12,9 Mio. auf EUR 16,8 Mio. gestiegen. Zudem lag der negative Ergebnisbeitrag der at equity

konsolidierten ECO Business-Immobilien AG mit EUR -1,7 Mio. deutlich über dem Niveau des Vor-

jahres von EUR -8,9 Mio. Die verbesserte Ergebnissituation verbunden mit einer allgemein leichten

Verbesserung der Markt- und Börsesituation hat zu keinen zusätzlichen Wertminderungen des at

equity bewerteten Beteiligungsansatzes geführt.

ERGEBNIS VOR STEUERN (EBT)

Das Ergebnis vor Steuern wurde auf EUR 31,9 Mio. nach EUR -28,7 Mio. im Geschäftsjahr 2008

gesteigert.

KONZERNERGEBNIS UND GEWINN JE AKTIE

Das Konzernergebnis erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von EUR -29,9 Mio. auf EUR 23,7 Mio.

Davon entfi elen EUR 23,8 Mio. auf Anteilseigner des Mutterunternehmens. Das unverwässerte Er-

gebnis je Aktie belief sich auf EUR 0,29 (2008: EUR -0,37). Das adaptierte Ergebnis auf Basis der

liquiditätswirksamen Ertragsteuern lag bei EUR 0,34 (2008: EUR -0,35).

FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) UND CASH PROFIT

Aufgrund der starken operativen Unternehmensentwicklung konnte im Geschäftsjahr 2009 auf

Cash-Basis ein neuer Rekordwert verzeichnet werden. Die Funds from Operations (FFO) stiegen im

Vergleich zum Vorjahr um 34,9 % von EUR 53,8 Mio. auf EUR 72,6 Mio. Der FFO je Aktie erhöhte sich

auf EUR 0,90 (2008: EUR 0,65). Der Cash Profi t (FFO bereinigt um die tatsächlich liquiditätswirk-

samen Steuern) stieg von EUR 53,0 Mio. auf EUR 68,0 Mio.

ENTWICKLUNG FUNDS FROM OPERATIONS FFO (IN EUR MIO.)

*) Unbare Teile des Finanzergebnisses Folgende nicht zahlungswirksame Posten sind im Finanzergebnis enthalten: + Nicht zahlungswirksamer Posten im Zusammenhang mit Wandelschuldverschreibungen in Höhe von EUR 6,5 Mio. + Transaktionskosten für Kreditlinien Im Allgemeinen werden diese Kosten über die Laufzeit der jeweiligen Kreditlinien abgeschrieben. Im Fall verstärkter Handelsaktivitäten werden Kredite zurückgezahlt. Zu diesem Zeitpunkt werden die Transaktionskosten als Aufwand verbucht.

Unbare Teile der Investitionskosten + Nicht zahlungswirksame Posten im Zusammenhang mit Investitionskosten Diese Kosten betragen EUR 6 Mio. und stehen im direkten Zusammenhang mit den Konsolidierungsverfahren aufgrund unserer Dienstleistungsunternehmen. Dieser Effekt tritt ein, wenn unsere Dienstleistungsgesellschaften ihre Services Immobilienunternehmen im Fall von Kauf- oder abgeschlossenen Entwicklungsaktivitäten zur Verfügung stellen. Diese Kosten stellen Einsparungen bei Investitionen aufgrund der Internalisierung dar, die in einer externen Managementstruktur als zahlungswirksame Posten aufgetreten wären.

Vermindert um + a.o. Cash Verlust aus der Aufl ösung eines Gemeinschaftsportfolios in Deutschland in Höhe von EUR 5,2 Mio.

EBTNettoergebnis aus

Zeitwertanpas-

sungen

Differenz Cash-Veräuße-

rungsgewinn zu IFRS-

Veräußerungsgewinn

Abschreibungen at equity ECO Busi-

ness Immobilien

AG

Unbare Teile Finanzer-

gebnis und Investiti-

onskosten

Funds from

Operations (FFO)

20

09

1,631,9 21,5 11,7 1,7 7,4*)

72,6

20

08

(2,2)(28,8) 18,0 22,2 27,3 13,0 53,8






Segmentbericht

60


BILANZSUMME

Die Bilanzsumme (EUR 2.962,5 Mio.) der conwert Immobilien Invest SE Gruppe zeigt sich im Ver-

gleich zum Vorjahr (EUR 3.016,2 Mio.) nahezu unverändert. Dieser Status ist darauf zurückzuführen,

dass die doch dynamische Verkaufstätigkeit des Geschäftsjahres 2009 durch Investitionen ins Im-

mobilienvermögen, welche im zweiten Halbjahr des Geschäftsjahres wieder stärker forciert wurden,

nahezu vollständig kompensiert wurde.

So zeigt sich das langfristige Vermögen zum Ende 2009 mit EUR 2.428,9 Mio. gegenüber dem Vor-

jahr mit EUR 2.438,2 Mio. nahezu unverändert.

Das kurzfristige Vermögen belief sich auf EUR 533,6 Mio. und lag damit um EUR 44,4 Mio. unter

dem Wert Ende 2008 von EUR 578 Mio. Für diesen Rückgang sind einerseits die geringeren liquiden

Mittel (EUR 61,6 Mio. nach EUR 69,9 Mio.), anderseits niedrigere sonstige fi nanzielle Vermögens-

werte (EUR 17,2 Mio. nach EUR 59,3 Mio.) verantwortlich. Der Wert der zum Verkauf gehaltenen

Immobilien ist mit EUR 373,9 Mio. hingegen leicht über dem Niveau des Vorjahres (EUR 360,1 Mio.).

BILANZANALYSE

Überblick Bilanzkennzahlen EUR Mio. 2009 2008 Veränderung

Summe langfristige Vermögenswerte EUR Mio. 2.428,9 2.438,2 -0,4 %

davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien EUR Mio. 2.143,4 2.137,2 0,3 %

davon Anteile an assoziierten Unternehmen EUR Mio. 71,0 73,3 -3,1 %

davon fi nanzielle Vermögenswerte EUR Mio. 3,2 1,4 128,1 %

Summe kurzfristige Vermögenswerte EUR Mio. 533,6 578,0 -7,7 %

davon zum Verkauf gehaltene Immobilien EUR Mio. 373,9 360,1 3,8 %

Summe Vermögenswerte EUR Mio. 2.962,5 3.016,2 -1,8 %

Summe Eigenkapital EUR Mio. 1.279,9 1.274,2 0,5 %

davon Minderheitenanteile EUR Mio. 10,0 13,1 -23,9 %

Summe langfristige Schulden EUR Mio. 1.305,9 1.371,6 -4,8 %

davon langfristige Kreditverbindlichkeiten EUR Mio. 968,3 1.011,1 -4,2 %

davon Anleiheverbindlichkeiten EUR Mio. 49,5 49,2 0,6 %

davon Wandelschuldverschreibung EUR Mio. 152,5 166,7 -8,5 %

Summe kurzfristige Schulden EUR Mio. 376,5 370,4 1,65 %

davon kurzfristige Kreditverbindlichkeiten EUR Mio. 320,8 321,9 -0,3 %

Summe Eigenkapital und Schulden EUR Mio. 2.962,5 3.016,2 -1,8 %

Buchwert (NAV) je Aktie EUR 15,68 15,55 0,83 %

Eigenkapitalquote*) % 43,2 42,3 2,13 %

Gearing**) % 115,0 115,2 -0,2 %

Nettoverschuldung EUR Mio. 1.472,5 1.467,5 0,3 %

*) Eigenkapital inkl. Minderheitenanteile **) Summe Nettoverschuldung/Summe Eigenkapital

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

PassivaAktiva

Kurzfristige VermögenswerteEUR 533,6 Mio.

2.962,5 2.962,5

Kurzfristige SchuldenEUR 376,5 Mio.

Langfristige SchuldenEUR 1.305,9 Mio.

EigenkapitalEUR 1.279,9 Mio.

Langfristige VermögenswerteEUR 2.428,9 Mio.

BILANZSTRUKTUR

(in EUR Mio.)

61


EIGENKAPITAL

Zum Ende 2009 belief sich das Eigenkapital auf EUR 1.279,9 Mio. und lag damit auf dem Niveau

des Vorjahres (EUR 1.274,2 Mio.). Die Eigenkapitalquote stieg im Vergleich zum Vorjahr um einen

Prozentpunkt auf 43,2 % (2008: 42,3 %) und liegt damit nach wie vor innerhalb des von conwert an-

gepeilten Zielkorridors der Finanzierungsstruktur von rund 40 % Eigenmittel und 60 % Fremdmittel.

Das Gearing zum Stichtag 31. Dezember 2009 belief sich auf 115 % nach 115 % im Vorjahr.

BUCHWERT (NAV) UND DILUTED EPRA NAV JE AKTIE

Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Buchwert (NAV) je Aktie zum Bilanzstichtag Ende Dezember 2009

um 0,83 % auf EUR 15,68 (nach EUR 15,55 Ende 2008).

Ausgangsbasis für die Berechnung des Diluted EPRA Net Asset Value sind die Marktwerten bewerteten

Aktivposten der Bilanz sowie Steuerlatenzen. Der Diluted EPRA NAV stieg im Vergleich zum Vorjahr

um 3 % auf EUR 16,78 (2008: EUR 16,28).

LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE SCHULDEN

Das gesamte Finanzierungsvolumen zum Ende 2009 belief sich auf EUR 1.491,9 Mio. (ohne Trans-

aktionskosten). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (EUR 1.559,4 Mio.) resultiert vor allem aus

den oben dargestellten deutlich gesteigerten Veräußerungserlösen sowie den damit in Zusammen-

hang stehenden Kreditrückführungen. Vom Finanzierungsvolumen entfi elen EUR 968,2 Mio. (2008:

EUR 1.011,1 Mio.) auf langfristige Kredite und EUR 320,9 Mio. (2008: EUR 321,9 Mio.) auf kurzfristige

Kredite. Von den kurzfristigen Krediten sind EUR 101,8 Mio. binnen Jahresfrist fällig. Die durchschnitt-

liche Restlaufzeit der Finanzierungen belief sich Ende 2009 auf 11,5 Jahre, nach 11,4 Jahren Ende

2008. 73 % des bestehenden Finanzierungsvo-

lumens sind variabel verzinst, 28 % sind fi x ver-

zinst. Von den verzinslichen Verbindlichkeiten

waren 52 % gegenüber Zinsänderungsrisiken

abgesichert. Unter Berücksichtigung der Zins-

sicherungsinstrumente, des fi xen Finanzie-

rungsvolumens sowie der Bauspardarlehen ist

das gesamte Finanzierungsvolumen im Ausmaß

von 84 % gegen Zinsänderungen abgesichert.

FINANZIERUNGSSTRUKTUR NACH VERZINSUNG

20,1 %Variabel

27,5 %Fix

52,4 %Zinssicherungs-

instrumente

2009

20

40

60

80

100

120

201220112010

49,9

102,1 106,4

FRISTIGKEITEN DER FINANZVERBINDLICHKEITEN(Prolongationsvolumen in EUR Mio.)

5

10

15

20

200920082007

16,25 16,17 16,2815,55

16,28 16,4215,68

16,7815,76

BUCHWERT, DILUTED EPRA NAV UND NNNAV

JE AKTIE (in EUR)

Buchwert (NAV) Diluted EPRA NAV

Diluted EPRA NNNAV






Segmentbericht

62


Die durchschnittliche Verzinsung enthielt einen Aufschlag von 110 Basispunkten zum EURIBOR.

Bei Neufi nanzierungen betrug der Aufschlag zwischen 112 und 175 Basispunkte. Die Verbindlich-

keiten bestanden mit 98,9 % zum überwiegenden Teil in Euro. Die restlichen 1,1 % bestanden in

Fremdwährungen (Ungarischer Forint, Tschechische Krone, Schweizer Franken). Weitere Informa-

tionen fi nden Sie in der Zinssensitivitätsanalyse im Anhang auf Seite 124. Aufgrund der Ausweitung

des gegen Zinsänderungen abgesicherten Volumens (insbesondere im Zusammenhang mit Neu-

krediten) beträgt die Ergebnisauswirkung einer Zinssatzerhöhung von 100 Basispunkten lediglich

EUR -2,5 Mio.

Vom gesamten Finanzierungsvolumen von EUR 1.503,0 Mio. betrug das auf Immobilienprojekte

bezogene Finanzierungsvolumen EUR 1.391,1 Mio. Diesem stand ein Immobilienvermögen von

EUR 2.517,4 Mio. gegenüber. Der Loan-to-Value (LTV) Ende 2009 betrug 55 % (2008: 58 %). Für

Österreich wurde ein LTV von 57,2 % (2008: 62,71 %) ausgewiesen. In Deutschland lag der LTV bei

55,8 % (2008: 55,5 %), in der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn lag er bei 23,3 % (2008: 33,01 %).

conwert verfügt über eine breit gestreute Kreditgeberstruktur, die von großen internationalen Ban-

ken und Hypothekenfi nanzierern bis zu kleinen regionalen Sparkassen und Landesbanken reicht

(siehe Grafi k „Bankverbindlichkeiten“). Rund 82,4 % der Projektfi nanzierungen sind hypothekarisch

besichert, was den konservativen Zugang der conwert dokumentiert.

conwert hat im Jahr 2009 Wandelschuldverschreibungen im Nominale von EUR 24,0 Mio. zu einem

durchschnittlichen Kurs von 50,5 % zurückgekauft. Auch 2010 sollen Rückkäufe getätigt werden.

Insgesamt wurden bislang Wandelschuldverschreibungen im Nominale von EUR 32,1 Mio. zu

Kursen von 44,5 % bis 93,25 % (Durchschnitt 59,1%) zurückgekauft.

Die Nettoverschuldung Ende 2009 belief sich auf EUR 1.472,5 Mio. (2008: EUR 1.467,5 Mio.).

CASHFLOW

Das gute operative Ergebnis der Gruppe hat zu deutlich verbesserten Cashfl ow-Zahlen gegenü-

ber dem Vorjahr geführt. Zwar hat sich der Cashfl ow aus dem Ergebnis gegenüber dem Vorjahr

nur um 10,8 % auf EUR 102,2 Mio. verbessert, der Cashfl ow aus der Geschäftstätigkeit konn-

te hingegen gegenüber dem Vorjahr signifi kant gesteigert werden. Der Cashfl ow aus der Inves-

titionstätigkeit ist durch den Überhang von Mittelzufl üssen aus den Verkäufen geprägt und mit

EUR 89,7 Mio. positiv (2008: EUR -145,9 Mio.). Die Mittelzufl üsse im operativen sowie im Investiti-

onscashfl ow wurden zur Finanzierung der Mittelabfl üsse im Finanzierungscashfl ow verwendet. Ins-

gesamt haben sich die liquiden Mittel gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig von EUR 69,9 Mio. um

EUR 8,6 Mio. auf EUR 61,6 Mio. verändert.

Finanzierungsvolumen in EUR Mio.(vor Abzug von Transaktionskosten)

Finanzierungs-volumen

Davon fi xverzinst

Davon variabel verzinst

davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 101,8 5,5 96,4

davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren 575,7 277,3 298,3

davon Restlaufzeit über 5 Jahre 825,5 131,0 694,5

Gesamt 1.503,0 413,8 1.089,2

300

600

900

1.200

1.500

2009

335,8

291,9

672,4

32 BankenBandbreite<EUR 30,5 Mio.

6 BankenBandbreiteEUR 37,2 Mio. – EUR 61,8 Mio.

5 BankenBandbreiteEUR 73,7 Mio. – EUR 196,2 Mio.

BANKVERBINDLICHKEITEN(in EUR Mio.)

Überblick Cashfl ow 2009 2008 Veränderung

Zwischensumme (Cashfl ow aus Ergebnis) EUR Mio. 102,1 92,2 10,8 %

Cashfl ow aus Geschäftstätigkeit EUR Mio. 152,9 3,7 4.033 %

Cashfl ow aus Investitionstätigkeit EUR Mio. 89,9 (145,9) 161,5 %

Cashfl ow aus Finanzierungstätigkeit EUR Mio. (250,9) 113,7 -

Veränderung der liquiden Mittel EUR Mio. (8,6) (28,5) -

Liquide Mittel zu Beginn der Periode EUR Mio. 69,9 100,2 -30,2 %

Differenz aus der Währungsumrechnung EUR Mio. 0,3 (1,8) -

Liquide Mittel zum Ende der Periode EUR Mio. 61,6 70,0 -11,9 %

63


Grundlage des Erfolgs eines Unternehmens

sind das Engagement, die Kreativität und die

Qualifi kation seiner Mitarbeiter. conwert setzt

daher laufend Maßnahmen um ihren Mitarbei-

tern optimale Rahmenbedingungen zu bieten.

conwert erarbeitet laufend Maßnahmen und

bietet Programme zur Aus- und Weiterbildung

ihrer Mitarbeiter an, um den hohen Standards

und Anforderungen in den Bereichen Mitar-

beiter-Qualifi kation, Mitarbeiter-Führung und

Mitarbeiter-Entwicklung gerecht zu werden.

Im Berichtsjahr 2009 wurden daher regelmä-

ßig Mitarbeiterschulungen und -ausbildungen

sowie Fachveranstaltungen mit dem Schwer-

punkt in den Bereichen Immobilien, EDV, Recht,

Rechnungswesen, Kapitalmarkt und Personal

angeboten. Daneben wurden Seminare für Füh-

rungskräfte zur Vermittlung von Führungsstil,

Sozialkompetenz und Mitarbeitermotivation

veranstaltet. Insgesamt wurden im Geschäfts-

jahr 2009 EUR 0,4 Mio. für Aus- und Weiter-

bildungsmaßnahmen innerhalb des conwert

Konzerns aufgewendet. Derzeit befi ndet sich

das Aus- und Weiterbildungsprogramm „con-

wert Akademie“ in Entwicklung, über welches in

Zukunft eine einheitliche gruppenweite Grund-

ausbildung sowie Spezialkenntnisse vermittelt

werden.

Im Herbst 2009 wurde überdies eine eigene

Abteilung für Human Resources Management

geschaffen, um den Anforderungen an ein

modernes Personalmanagement gerecht zu

werden.

Insgesamt beschäftigte die conwert Gruppe

zum Jahresende 2009 573 Mitarbeiter

(2008: 602). Neue Mitarbeiter wurden vor

allem in den Bereichen Asset Management

und Hausverwaltung aufgenommen, während

das im Jahr 2009 umgesetzte und abgeschlos-

sene Ressourcenoptimierungsprogramm auch

zum Abbau von Mitarbeitern in den Bereichen

der Konzernverwaltung führte. Die Personal-

kosten 2009 beliefen sich auf EUR 33,6 Mio. nach

EUR 29,4 Mio. im Geschäftsjahr 2008. Die

höheren Personalaufwendungen resultierten

vor allem aus höheren variablen Gehaltsbe-

standteilen aufgrund der starken operativen

Entwicklung sowie einmaligen Kosten für den

Personalabbau im Rahmen des Ressourcen-

optimierungsprogramms.

Für die conwert Gruppe konzentrieren sich

Forschung und Entwicklung auf eine zentra-

le Anforderung: Die nachhaltige Wertstei-

gerung von Liegenschaften. conwert inves-

tiert daher laufend in die Verbesserung und

Modernisierung ihrer Immobilien und arbeitet

mit einschlägig erfahrenen Partnern zusam-

men. Sämtliche Entwicklungstätigkeiten der

conwert Gruppe zielen auf die langfristige Wert-

sicherung der Immobilien ab.

Aufgrund der strategischen Ausrichtung von

conwert als Altbau-Development- und Immo-

biliendienstleistungsunternehmen sind For-

schung und Entwicklung jedoch nicht in einer

eigenen F&E-Abteilung organisiert. Aus diesem

Grund werden für Forschung und Entwicklung

auch keine eigenen Mittel aufgewendet bzw.

ausgewiesen.

MITARBEITER FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG






Segmentbericht

64


Als international tätiges Unternehmen ist conwert im Rahmen der laufenden Geschäftstätigkeit ver-

schiedenen wirtschaftlichen und fi nanziellen Risiken ausgesetzt. Aus diesem Grund hat conwert ein un-

ternehmensweites Risikomanagementsystem entwickelt, welches die zentrale Koordination und Über-

wachung des Risikomanagement-Prozesses für den gesamten Konzern inne hat. Mit diesem System

sollen Gefahrenpotenziale verringert, der Bestand gesichert und die erfolgreiche Weiterentwicklung der

conwert unterstützt werden. Das zentrale Risikomanagement erfasst und bewertet die wesentlichsten,

bestandsgefährdenden Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung auf die Unterneh-

mensziele und kommuniziert diese direkt mit der Unternehmensführung und dem Management.

Eine weitere Aufgabe ist es, bei der Abschwächung von Risiken aktiv mitzuarbeiten und entsprechende

Maßnahmen mit den betroffenen Abteilungen und Versicherern umzusetzen. Berichtswege und Be-

richtsfrequenzen sind standardisiert und erleichtern so die Beobachtung der relevanten Frühindikatoren.

STRATEGISCHE RISIKEN

Innerhalb des strategischen Risikomanagements stehen vor allem Eckpunkte der Geschäftsstrategie

der conwert im Vordergrund. Durch die strategische Ausrichtung als vollintegrierter Wohnimmobili-

enkonzern verfügt conwert über eine große Risikodiversifi kation. conwert profi tiert neben Erträgen

aus Vermietung und dem Verkauf eigener Immobilien auch von Erträgen aus den Dienstleistungs-

Bereichen. Die Service-Gesellschaften erbringen ihre Dienstleistungen nicht nur konzernintern,

sondern bieten sie auch Dritten an.

RISIKOBERICHT

„NUR EIN UNTERNEHMEN, DAS RISIKEN FRÜHZEITIG ERKENNEN UND IHNEN SYSTEMATISCH BE-GEGNEN KANN, IST IN DER LAGE, CHANCEN ZU NUTZEN UND DA-DURCH DEN UNTERNEHMENS-WERT ZU STEIGERN.“Mag. Claudia BadstöberMitglied des Geschäftsführenden DirektoriumsBereichsleiterin Risikomanagement

AnalyseRegelmäßige Kontrolle und Analyse der bestehenden Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit

und [fi nanzieller] Auswirkung [auf die Unternehmensziele].

GegenmaßnahmenEvaluierte Risiken werden je nach Auswirkung vermieden, minimiert, überwälzt, oder in be-

stimmten Fällen bewusst in Kauf genommen.

Verantwortlichkeit Jedes Risiko ist einem jeweils zuständigen Bereich (Risk Owner) klar zugeordnet.

Überwachung und

Kontrolle

In regelmäßigen Abständen wird die Entwicklung der jeweiligen Risikokategorien überwacht

und erhobene Risiken werden zumindest ein Mal jährlich neu bewertet.

65


conwert verfügt über eine klar defi nierte Investitionsstrategie. Dazu wurden Investitionsrichtlinien

sowohl regional als auch sektoral festgelegt und somit wesentliche strategische Risiken minimiert

oder ausgeschlossen. So werden etwa Lage, Art und Mindestrendite der zu erwerbenden Immobilien

defi niert, sodass unter langfristigen Gesichtspunkten Ertragswert- und Substanzwertsteigerungen

sowie eine Ertragsoptimierung erzielt werden können. Entsprechend der strategischen Unterneh-

mensausrichtung kommt der Lage von zu erwerbenden Immobilien entscheidende Bedeutung zu, der

mit genauen Standortanalysen im Vorfeld von Investitionen Rechnung getragen wird.

Zudem bedürfen Investitionen und Immobilienverkäufe mit einem Volumen von über EUR 3,0 Mio.

nach einer positiven Beurteilung durch das Geschäftsführende Direktorium auch der Zustimmung

des Verwaltungsrats. Dazu wurde im Verwaltungsrat ein eigener Immobilien-Ausschuss eingerichtet,

der mit Immobilien-Experten besetzt ist und sich mit den genehmigungspfl ichtigen Geschäften in-

tensiv beschäftigt. Darüber hinaus ist ein geografi scher Investitionsfokus auf EU-Staaten vorgesehen.

Demnach sollen 90 % des Immobilienvermögens in den EU-Mitgliedsstaaten und können maximal

10 % außerhalb der EU – allerdings innerhalb Europas – investiert werden. Zumindest 30 % des Im-

mobilien-Portfolios müssen zudem in Österreich investiert sein.

WESENTLICHE STRATEGISCHE RISIKEN

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Der Immobilienmarkt ist in seiner Gesamtheit konjunkturellen und volkswirtschaftlich determinierten

Entwicklungen unterworfen. Allgemein kann festgestellt werden, dass der Wohnimmobilienmarkt

insgesamt weniger zyklisch reagiert als etwa der Büro- oder Gewerbeimmobilienmarkt. Die Nach-

frage nach Wohnimmobilien ist von regionalen oder lokalen Entwicklungen bestimmt und wird insbe-

sondere durch Veränderungen bei demografi schen Kennzahlen (Bevölkerungs- und Haushaltszahl,

Geburtenrate, Anzahl der Personen im Haushalt) und vom Nettoeinkommen der Mieter und Käufer,

der Arbeitsmarktsituation sowie dem Zinsniveau und nicht zuletzt der Neubautätigkeit beeinfl usst.

Durch ihre strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien im Allgemeinen und hochwertige Altbau-

Wohnungen in innerstädtischen Lagen im Speziellen ist conwert in einem Marktsegment tätig, das

von Konjunkturschwankungen weitestgehend unabhängig ist.






Segmentbericht

Risikobeschreibung Auswirkung Gegensteuerung

Strategisches Unternehmensrisiko

+ Strategische Ziele werden nicht erreicht

+ Unternehmensentwicklung verläuft nicht wie geplant

+ Effi zienzverlust + Fehlende Identifi kation der Mitarbeiter

+ Nichtrealisierung von externen Aufträgen

+ Verzögerungen bei Projektab-wicklungen

+ Laufende Überprüfung der Un-ternehmensteile und Budgets

+ Laufende Überprüfung von Verantwortungsbereichen und Ablauforganisation

+ Gespräche mit und Informations- fl uss zu den Mitarbeitern

+ Verbesserung der internen Informationsweitergabe

Allgemeines Wirtschaftsrisiko + Wirtschaftskrisen und Markt-zyklen belasten den Immobili-enmarkt

+ Einbruch der Immobilienmärkte + Geschäftsrückgänge

+ Diversifi ziertes Immobilienport-folio:

+ 71 % Wohnimmobilien + 14 % Geschäfte + 9 % Büros + 4 % Gewerbliches Wohnen + 2 % Sonstiges

+ Hohe Preisstabilität bei hochwertigen Immobilien in Top-Lagen

+ Einkünfte aus einem breiten Spektrum von Immobiliendienst-leistungen

+ Geschäftstätigkeit in Märkten mit fundamental positiver Entwicklung

+ Wachstumsstarke Regionen in Österreich und Deutschland

66


WESENTLICHE IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

FINANZIERUNGSRISIKEN UND WÄHRUNGSRISIKEN

Bereits seit der Unternehmensgründung setzt conwert bei der Finanzierung des Immobilienvermö-

gens auf einen ausgewogenen Einsatz von Eigen- und Fremdmitteln. Im Rahmen einer soliden Bilanz-

struktur wird das Immobilien-Portfolio langfristig zu durchschnittlich rund 40 % mit Eigenkapital und

zu rund 60 % mit Fremdkapital fi nanziert.

Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen aus der langfristigen Fremd-

fi nanzierung des Immobilienvermögens. Aus diesem Grund werden die Gegebenheiten der Finanz-

märkte laufend einer Prüfung unterzogen, um bei Änderungen der Zinsniveaus entsprechend schnell

reagieren zu können. Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos setzt conwert auf effektiv wirksame

Zinssicherungsgeschäfte. So werden für etwa 84,3 % der Finanzverbindlichkeiten Maßnahmen wie

Hedging, Fixzinsvereinbarungen, Zinsobergrenzen oder Ähnliches gesetzt.

conwert ist investitionsseitig zum überwiegenden Teil im Euro-Raum aktiv (96 % des Immobilienver-

mögens) und daher kaum nennenswerten Währungsrisiken sowie Währungsänderungsrisiken aus-

gesetzt.


Immobilienbewertung + Schwankung von Immobilien-preisen durch geänderte wirt-schaftliche Rahmenbedingungen

+ Ergebnisabweichungen im Geschäftsabschluss

+ Auswirkung auf Kreditwürdigkeit

+ Quartalsweise Portfolio-bewertung durch unabhängige Sachverständige

+ Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen

+ Geschäftstätigkeit in Märkten mit fundamental positiver Entwicklung+ Wachstumsstarke Regionen in Österreich und Deutschland

Veräußerung + Nachfrage nach Wohn-immobilien bricht ein

+ Ertragsschwankungen im Trading-Geschäft

+ Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen

+ Laufende Standortanalysen + Rasche Reaktion auf Markt-gegebenheiten und -trends

+ Wertsteigerungsstrategie zur Aufwertung der Immobilien

Vermietung + Vermietung von Wohnungen geht zurück bzw. Mieter zahlen nicht

+ Kosten durch Leerstände + Entfall von Vermietungserlösen aufgrund mangelnder Bonität der Mieter oder sinkender Marktpreise

+ Aktives Asset Management zur Reduktion der Leerstände

+ Bonitätsprüfung + Hohe Diversifi zierung des Immobilienportfolios:

+ 24.548 Mieteinheiten + Hochqualitative und preisstabile Immobilien in Top-Lagen

+ Indexgebundene Mieten + Mietanpassungen auf Markt-niveau

+ Wertsteigerungsstrategie zur Aufwertung der Immobilien

Development + Schwankende Investitionskosten bei Developmentprojekten

+ Kostenüberschreitung bei Pro-jektentwicklungen

+ Streuung des Kostenrisikos (Lieferanten, Dienstleister usw.)

+ Vereinbarung von Pönalen + conwert Baudevelopment GmbH als konzerninterner Anbieter

+ Laufende Budget- und Baufort-schrittsüberwachung

67


WESENTLICHE FINANZIERUNGS- UND WÄHRUNGSRISIKEN

INTERNES KONTROLLSYSTEM ÜBER DIE FINANZBERICHTERSTATTUNG

Die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement der conwert Gruppe liegt beim Geschäfts-

führenden Direktorium, während die unmittelbare Verantwortung bei den Geschäftsführern der

operativen Einheiten liegt.

Demzufolge besitzt das interne laufende Berichtswesen an die Konzernzentrale besonders hohe

Bedeutung, um Risiken frühzeitig erkennen und Gegenmaßnahmen ergreifen zu können. Dies er-

folgt durch eine zeitnahe monatliche Berichterstattung über die notwendigen Informationen von den

operativen Einheiten an das Geschäftsführende Direktorium.

Für die Tochterunternehmen wurden vom Konzern einheitliche Standards für die Umsetzung und Do-

kumentation für den Rechnungslegungsprozess vorgegeben. Dadurch sollen jene Risiken vermieden

werden, die zu einer unvollständigen oder fehlerhaften Finanzberichterstattung führen können.

Weiters werden die von den Tochtergesellschaften erstellten internen Berichte in der Konzernzentrale

auf Plausibilität geprüft und mit Planungsrechnungen verglichen, um bei Abweichungen geeignete

Maßnahmen setzen zu können. Hierzu werden von den Gesellschaften Jahresbudgets angefordert,

welche vom Geschäftsführenden Direktorium genehmigt werden müssen.


Kapitalmarkt + Volatilität an den Börsen/ Börsencrash

+ Finanzkrisen

+ Erschwerte Aufbringung von Eigenkapital

+ Geringe Liquidität + Eingeschränkte Expansions-möglichkeiten

+ Zielvorgabe bei Finanzierung: 40 % Eigenkapital und 60 % Fremdkapital (2009: 43 % Eigen-kapitalquote)

+ Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über40 Banken)

+ Stärkung der Innenfi nanzie-rungskraft

+ Laufende Liquiditätsplanung und -steuerung

+ Verbreiterung der Liquiditäts-basis

Zinsrisiko + Steigende Zinsen + Steigende Finanzierungskosten

+ Liquiditätsverknappung + Abschluss von Zinssiche-rungsgeschäften (84,3 % des Finanzierungsvolumens sind abgesichert)

+ Max. 60 % Fremdfi nanzierung + Laufende Risikoeinschätzung des ungehedgten Kredit-volumens

+ Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über 40 Banken)

Kreditrisiko + Restriktive Kreditvergabe von Banken

+ Steigende Finanzierungskosten + Liquiditätsverknappung

+ Stärkung der Innen-fi nanzierungskraft

+ Breite und langfristige Streuung der Kredite (durchschnittlich 11 Jahre Laufzeit bei über 40 Banken)

Währungsrisiko + Volatilität bei Fremdwährungen + Liquiditätsverknappung + conwert ist fast ausschließlich

im Euro-Raum aktiv: + 96 % des Immobilienvermögens + 97 % der Vermietungserlöse + 98 % der Veräußerungserlöse

Finanzinstrumenterisiko + Negative Bewertungseffekte + Ineffi zientes Hedging von Kredit-verbindlichkeiten

+ Verringerung des Eigenkapitals + Bewertung ineffi zienter Hedges hat negativen Einfl uss auf das Finanzergebnis

+ Volumen der Derivative steht in vernünftigem Verhältnis zum Eigenkapital

+ Durch Umbrellahedges in der Holding ist eine fl exible Zuord-nung zu Kreditverbindlichkeiten auf SPV-Ebene möglich






Segmentbericht

68


Die Ordnungsmäßigkeit des Rechnungswesens bei den Tochtergesellschaften wird durch Prüfungs-

tätigkeiten des Konzerncontrollings überwacht.

Im Zuge von regelmäßigen Sitzungen des Geschäftsführenden Direktoriums mit den lokalen

Geschäftsführungen werden die laufende Geschäftsentwicklung sowie absehbare Chancen und

Risiken besprochen.

Für die Erstellung des Konzernabschlusses bestehen in Ergänzung zu den internationalen

Rechnungslegungsvorschriften konzerninterne Richtlinien, um eine einheitliche Darstellung bei den

berichtenden Gesellschaften zu gewährleisten (Bewertungs- und Ausweisfragen).

Die wesentlichen Merkmale des bei der conwert Immobilien Invest SE Gruppe bestehenden inter-

nen Kontrollsystems und des Risikomanagementsystems im Hinblick auf den (Konzern-)Rechnungs-

legungsprozess können wie folgt beschrieben werden:

+ Es gibt in der conwert Immobilien Invest SE Gruppe eine klare Führungs- und Unternehmens-

struktur. Dabei werden bereichsübergreifende Schlüsselfunktionen zentral über die conwert

Immobilien Invest SE gesteuert, wobei gleichzeitig die einzelnen Tochtergesellschaften über ein

hohes Maß an Selbständigkeit verfügen.

+ Die Funktionen der im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess wesentlich beteiligten

Bereiche Finanz- und Rechnungswesen sind von anderen Verantwortungsbereichen, wie etwa

Konzernfi nanzierung und Konzerntreasury, klar getrennt. Die Verantwortungsbereiche sind klar

zugeordnet.

+ Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende Einrichtungen im EDV-Bereich gegen

unbefugte Zugriffe geschützt.

+ Im Bereich der eingesetzten Finanzsysteme, wird, soweit möglich, Standardsoftware verwendet.

+ Ein adäquates Richtlinienwesen (Bilanzierungsrichtlinien, Zahlungsrichtlinien etc.) ist einge-

richtet und wird laufend aktualisiert.

+ Die am Rechnungslegungsprozess beteiligten Abteilungen und Bereiche werden in quantitativer

wie qualitativer Hinsicht geeignet ausgestattet.

+ Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden auf Vollständigkeit und Richtigkeit,

z.B. durch Stichproben, geprüft.

+ Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip

angewendet.

+ Für die automationsunterstützte Aufstellung des Konzernabschlusses wird ein Konsolidierungs-

Programm verwendet, welches mit den notwendigen Prüf- und Konsolidierungsroutinen aus-

gestattet ist.

+ Rechnungslegungsrelevante Prozesse werden regelmäßig durch die (prozessunabhängige)

interne Revision überprüft.

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess,

dessen wesentliche Merkmale oben beschrieben sind, stellt sicher, dass Geschäftsvorfälle bilanziell

stets richtig erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden.

Die geeignete personelle Ausstattung, die Verwendung von adäquater Software sowie klare gesetz-

liche sowie unternehmensinterne Vorgaben stellen die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, ein-

heitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess dar. Die klare Abgrenzung der Verantwor-

tungsbereiche sowie verschiedene Kontroll- und Überprüfungsmechanismen stellen eine korrekte

und verantwortungsbewusste Rechnungslegung sicher. Es wird so erreicht, dass Geschäftsvorfälle

in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, der Satzung sowie internen Richtlinien er-

fasst, verarbeitet und dokumentiert sowie zeitnah und korrekt buchhalterisch erfasst werden. So wird

sichergestellt, dass Vermögenswerte und Schulden im Jahres- und Konzernabschluss zutreffend an-

gesetzt, ausgewiesen und bewertet sowie verlässliche und relevante Informationen vollständig und

zeitnah bereitgestellt werden.

69


AUSBLICK

Nach der tiefen Rezession im abgelaufenen Jahr haben sich die Wirtschaftsdaten für das Geschäfts-

jahr 2010 verbessert. So gehen die Prognosen der Europäischen Kommission von einem Wachstum

der Realwirtschaft im EU 27-Raum von 0,7 % aus. Die Wirtschaftserholung sollte in Österreich zu

einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 1,1 % führen, in Deutschland von 1,2 %. Die

Lage am Arbeitsmarkt wird dagegen auch 2010 angespannt bleiben. Hier werden sich Erholungs-

tendenzen erst zeitverzögert niederschlagen.

Um die wirtschaftliche Erholung zu unterstützen, wird die Europäische Zentralbank das Zinsniveau

auch im laufenden Jahr auf niedrigem Niveau halten. Der Zugang zu günstigem Kapital wird 2010

dennoch schwierig bleiben. Zwar hat sich die Entwicklung auf den Finanz- und Kapitalmärkten

im Verlauf des Jahres 2009 stabilisiert, die Versorgung von Unternehmen mit Wachstumsfi nanzie-

rungen ist aufgrund der höheren Refi nanzierungskosten der Banken jedoch weiterhin angespannt.

Zugang zu Kapital haben damit insbesondere Unternehmen mit guter Bonität und einem breiten

Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen.

Für die Wohnimmobilienmärkte in Österreich und Deutschland wird 2010 mit einer anhaltend

stabilen Entwicklung gerechnet. Dabei sollten insbesondere Metropolregionen vom erwarteten

wirtschaftlichen Aufschwung und dem kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs profi tieren. Durch

die unverändert niedrige Neubautätigkeit – die teilweise um 50 % unter dem jährlichen Bedarf

liegt – ist aufgrund des vorherrschenden Nachfrageüberhangs vor allem in guten Lagen mit weiter

steigenden Preisen und Mieten zu rechnen. Hinzu kommt eine anhaltend starke Nachfrage nach

hochwertigen Wohnimmobilien als infl ationsgeschützte Anlageform.

PROFITABLES WACHSTUM

In diesem Umfeld wird sich conwert aufgrund des integrierten Geschäftsmodells und der guten

Finanzausstattung auch 2010 positiv entwickeln.

Im Segment Immobilien-Investments wird conwert als bonitätsstarkes Unternehmen und aufgrund

des breiten Zugangs zu Finanzierungsmöglichkeiten wieder verstärkt als Käufer auftreten. Dabei

liegt der Fokus unverändert auf den Kernmärkten in Österreich und Deutschland. Die Akquisitionen

können dabei sowohl über den Erwerb von Immobilien als auch von Unternehmen erfolgen. conwert

will dabei fallweise auch Chancen in einem erwarteten Konsolidierungsprozess aktiv nutzen.

Insgesamt sollen im Geschäftsjahr 2010 die Zukäufe die Verkäufe übersteigen, wobei im lau-

fenden Verkaufsgeschäft ein Umsatz von rund 10 % des aktuellen Immobilienbestandes bzw.

EUR 250 Mio. geplant ist. Die Verkaufsmargen sollen dabei auf den bisher erzielten historischen

Niveaus (10 – 15 % IFRS-Gewinnmarge) zu liegen kommen.

Durch die laufende Weiterentwicklung des Immobilienbestandes sollen zudem die Freifl ächen wei-

ter reduziert (von 16,9 % auf 11 % – 12 %), neue hochwertige Wohnfl äche geschaffen und somit die

Durchschnittsmieten angehoben werden.

Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wird das Drittgeschäft 2010 ausgebaut. Insbesondere im

Bereich Asset Management für Fremdfonds sieht conwert im Geschäftsjahr 2010 Wachstumsmög-

lichkeiten. Zudem werden die 2009 umgesetzten Optimierungsmaßnahmen – wie etwa die Über-

führung der eigenen Wohneinheiten in die eigene Immobilienverwaltung in Deutschland – weitere

positive Ergebniseffekte zeigen.

Auf Basis dieser positiven operativen Unternehmensentwicklung erwartet conwert für das

Geschäftsjahr 2010 eine Umsatz- und Ertragsentwicklung, die an die Erfolge des Jahres 2009

anschließt.

NACHTRAGSBERICHT

Im Jänner 2010 hat die conwert Immobilien Invest SE Wandelschuldverschreibungen mit einem Ge-

samtnominale von EUR 135 Mio. platziert. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde durch die Haupt-

versammlung am 27. Mai 2008 ausgeschlossen. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibungen be-

trägt sechs Jahre. Der halbjährlich zu zahlende Kupon beläuft sich auf 5,25 % p.a. Der anfängliche

Wandlungspreis von EUR 12,06 liegt 32,5 % über dem Referenzaktienkurs. Die Inhaber haben das

Recht ihre Wandelschuldverschreibungen vier Jahre nach Emission zum Nennbetrag einschließlich

aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen. Die Wandelschuldverschreibungen werden zu

100 % des Nennbetrags von EUR 100.000 pro Schuldverschreibung ausgegeben. Die Wandelschuld-

verschreibungen notieren im Dritten Markt der Wiener Börse unter der ISIN AT0000A0GMD6.

AUSBLICK UND NACHTRAGSBERICHT






Segmentbericht

70


Aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch private Investoren,

konnte conwert die Verkaufsziele 2009 deutlich übertreffen. Gleichzeitig wurden aber auch die Ver-

mietungserlöse gesteigert. Ab dem 3. Quartal war conwert auch wieder verstärkt auf der Käufer-

seite zu fi nden.

Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilien-Portfolio 1.752 Objekte (2008: 1.710) in Österreich,

Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn, mit einer Gesamtnutzfl äche von 2.018.254 m²

(2008: 2.035.420 m²). Die Anzahl der Mieteinheiten reduzierte sich aufgrund zahlreicher Verkäufe

von 24.931 auf 24.548, davon 20.645 Wohnungen (2008: 21.009), die PKW-Stellplätze von 7.768 auf

7.701.

TRADING UND DEVELOPMENT

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien wurden insgesamt Immobilien im Wert

von EUR 361,3 Mio. veräußert. Die IFRS-Gewinnmarge lag bei 10 %, der Veräußerungsgewinn auf

IFRS-Basis betrug EUR 33,4 Mio. Ohne die Belastung aus der Aufl ösung eines Gemeinschaftsport-

folios in Hamburg lagen die Margen mit 13 % bzw. 22 % im langjährigen Durchschnitt. Der durch-

schnittliche Verkaufspreis für Liegenschaften lag bei EUR 2.196/m².

Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developments im Wert von EUR 290,5 Mio.

gegenüber. Die bedeutendsten Zukäufe waren der Erwerb des von der ECO Business-Immo-

bilien AG gehaltenen 50 %-Anteils am Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.), ein Paketkauf von

6 Stil-Altbauten in Wien (EUR 24,5 Mio.) sowie die Akquisition von über 1.000 Wohnungen in Berlin

(EUR 67 Mio.).

SEGMENTBERICHT

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERMÖGEN

(in EUR Mio.)

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

200920082007

1.268

977

100

2.345

1.1611.241

95

2.497

1.225 1.194

98

2.517

ENTWICKLUNG GESAMTNUTZFLÄCHE

(in 1.000 m2)

500

1.000

1.500

2.000

2.500

200920082007

734

1.049

113

1.896

705

1.225

105

2.035

697

1.254

67

2.018


CZ/SK/HU gesamt


CZ/SK/HU gesamt

Immobilienportfolio

ÖsterreichDeutsch-

land

Tschechien, Slowakei,

Ungarn 2009 2008 Veränderung

Anzahl Immobilien # 397 1.318 37 1.752 1.710 -

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 6.780 16.799 922 24.548/7.701 24.931/7.768 -1,7 %

Gesamtnutzfl äche m² 697.355 1.253.942 66.958 2.018.254 2.035.421 -1,1 %

Immobilienvermögen EUR Mio. 1.225,1 1.194,0 98,2 2.517,4 2.497,3 0,8%

Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 4,90 5,17 5,00 5,09 5,09 -

Durchschnittsmieten Geschäft/Büro EUR/m²/p.M. 7,96 7,15 10,76 7,81 7,87 -0,8 %

Strategischer Leerstand % 5,14 7,5 15,2 6,92 12,2 -44 %

Tatsächlicher Leerstand % 9,70 9,53 21,42 9,98 7,7 29 %

71


MIETENTWICKLUNG UND LEERSTAND

Trotz zahlreicher Verkäufe von Wohnungen mit hohen Mieten stabilisierte sich die durchschnitt-

liche Wohnungsmiete pro Monat bei EUR 5,09/m² nach 5,09/m² im Vorjahr. Im Durchschnitt wur-

den bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen Mieten von EUR 8,57/m² p.M. in Österreich und

5,36/m² p.M. in Deutschland erzielt. Im Büro- und Gewerbe-Bereich stagnierten die durchschnitt-

lichen Mieten bei EUR 7,81/m² p.M. nach EUR 7,87/m² p.M. im Jahr 2008.

Aufgrund erfolgreicher Projektfertigstellungen sank der strategische Leerstand von 12,2 % im Jahr

2008 auf 6,9 %. Davon entfi elen rund 40.000 m² oder 29 % auf lediglich 8 Objekte, die zum Berichts-

stichtag Freifl ächen von jeweils mehr als 90 % aufwiesen. Der tatsächliche Leerstand zum Jahres-

ende belief sich auf 10 % nach 7,7 % im Vorjahr.

LIKE-FOR-LIKE

Der Erfolg der intensiven Neuvermietungs- und Development-Aktivitäten zeigt sich insbesondere

bei der Like-for-Like-Betrachtung: Auf Basis eines unveränderten Immobilienportfolios im Ver-

gleich zum Vorjahr wurde ein organisches Mietertragswachstum von 2,55 % erzielt.

UMSATZ- UND ERTRAGSENTWICKLUNG

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Umsatzerlöse um 48,6 % auf EUR 517,9 Mio. Dieser

Anstieg resultiert insbesondere aus den Zuwächsen im Verkaufsgeschäft (EUR 361,3 Mio. nach

EUR 203,1 Mio.) und der positiven Entwicklung im Vermietungsgeschäft (EUR 162,3 Mio. nach

EUR 147,8 Mio.).

Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) verbesserte sich um 18,9 % auf

EUR 91,0 Mio. Das Betriebsergebnis (EBIT) stieg um 27,4 % auf EUR 86,6 Mio. Das Ergebnis vor

Steuern (EBT) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 347,1 % auf EUR 22,7 Mio. Damit wurden

92,4 % der Umsätze und 91,3 % des EBIT im Segment Immobilieninvestments erzielt.

EUR361,3 Mio.Veräußerungsserlöse

+9,9 %Vermietungserlöse auf EUR 162,3 Mio.

Immobilienportfolio nach Geschäftsfeldern GF I GF II GF III GF IV 2009 2008 Veränderung

Anzahl Immobilien # 1.246 308 193 5 1.752 1.710 2,5 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 18.247/4.765 3.188/761 2.806/2.037 307/138 24.548/7.701 24.931 /7.768 -1,5 %/-0,9 %

Gesamtnutzfl äche m² 1.465.684 266.037 196.628 89.905 2.018.254 2.035.421 -0,8 %

Immobilienvermögen EUR Mio. 1.636,6 373,9 334,0 172,8 2.517,4 2.497,3 0,8 %

GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten

GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten

GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten

GF IV: Gewerbliches Wohnen – Temporary Housing


Hold-Portfolio

Durchschnittsmiete in EUR p.M. und m² 5,68 5,74



-7,6

1,0

2,6






Segmentbericht

72


Im Geschäftsjahr 2009 lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit in Österreich neben dem klein-

teiligen Verkaufsgeschäft auf der Umsetzung weiterer Wertsteigerungsaktivitäten. Im Laufe des

Jahres verbesserten sich die Finanzierungsbedingungen gegenüber kapitalstarken Immobilienun-

ternehmen, daher war conwert ab dem 3. Quartal auch verstärkt wieder auf der Käuferseite zu

fi nden.

Das Immobilienportfolio in Österreich setzte sich zum Jahresende 2009 aus 397 Objekten

(2008: 405) mit 697.354 m² Nutzfl äche (2008: 705.208 m²) zusammen. Auf den Investitionsstand-

ort Wien entfi elen 355 Objekte (2008: 357) bzw. 89 % der Nutzfl äche des Österreich-Portfolios

(2008: 91 %). Das Immobilienvermögen belief sich auf EUR 1.225 Mio. (2008: EUR 1.241 Mio.).

IMMOBILIENINVESTMENTS ÖSTERREICH

UMSATZERLÖSE ÖSTERREICH

(in EUR Mio.)

100

200

300

400

500

200920082007

265,1

336,7

295,0

IMMOBILIENVERMÖGEN ÖSTERREICH

(in EUR Mio.)

500

1.000

1.500

2.000

200920082007

1.241 1.2251.268

Immobilienportfolio Österreich Wien Österreich 2009 2008 Veränderung

Anzahl Immobilien # 355 397 405 -2 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 6.392/3.012 6.780/3.717 7.171 /3.141 -6 %/+18 %

Gesamtnutzfl äche m² 621.035 697.354 705.208 -1,1 %

Immobilienvermögen EUR Mio. - 1.225,1 1.241,0 -1,3 %

Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 4,85 4,90 4,82 1,7 %

Durchschnittsmieten Geschäft/Büro EUR/m²/p.M. 7,96 7,96 7,85 1,4 %

Strategischer Leerstand % 5,6 5,1 7,3 -30 %

Tatsächlicher Leerstand % 9,3 9,7 7,1 37 %

89 %Wien

11 %Bundesländer

2009

NUTZFLÄCHE NACH REGION/ÖSTERREICH

73



Das Jahr 2009 war besonders durch die hohe Nachfrage von privaten Investoren nach hochwer-

tigen Eigentumswohnungen und Zinshäusern geprägt. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Immo-

bilien im Wert von EUR 238,2 Mio. veräußert. Die Gewinnmarge ist gegenüber dem Vorjahr zwar

leicht rückläufi g, liegt aber nach wie vor im zweistelligen %-Bereich bei 13,2 %. Der Veräußerungs-

gewinn auf IFRS-Basis betrug EUR 27,9 Mio. Insgesamt wurden 305 Eigentumswohnungen so-

wie 36 Zinshäuser (mit 520 Wohnungen) veräußert. Entsprechend der Standortkonzentration auf

Wien wurde in Graz ein Liegenschaftspaket mit einer Gesamtnutzfl äche von über 12.500 m² um

rund EUR 16 Mio. veräußert. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Liegenschaften in Österreich lag

bei EUR 2.351/m², die Bandbreite für Eigentumswohnungen lag bei EUR 750/m² bis über

EUR 4.000/m².

Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developmentmaßnahmen im Wert von

EUR 136,5 Mio. gegenüber. Am Investitionsstandort Wien kaufte conwert zum Jahresende 6 Stil-

Altbauten mit rund 13.500 m² Nutzfl äche um rund EUR 24,5 Mio. Bereits zum Ende des 1. Quartals

2009 hat conwert den bisher von der ECO Business-Immobilien AG gehaltenen 50 %-Anteil am

Allianz-Trading-Portfolio (Kaufpreis EUR 52,0 Mio.) und ein Hotel mit angeschlossenem Fachmarkt-

zentrum erworben. conwert besitzt nunmehr 100 % an dem im Jahr 2006 gemeinsam mit ECO

übernommenen Allianz-Trading-Portfolio.

Im Zuge von Developmentmaßnahmen wurden 2009 2 Dachgeschoße ausgebaut und damit

ca. 1.000 m² neue Wohnfl äche geschaffen. In der Neuvermietung wurden hier Mieten von

EUR 11 – 15/m² erzielt. Daneben wurden 298 Wohnungen mit 21.000 m² saniert. Aktuell befi nden

sich 11 Dachgeschoße mit rund 5.700 m² Nutzfl äche in Ausbau.

305 Eigentumswohnungen verkauft

2.351 EUR/m2

Verkaufspreis für Liegenschaften






Segmentbericht

74



Durch erfolgreiche Neuvermietungen und intensive Asset Management-Aktivitäten stiegen

die Durchschnittsmieten im Hauptsegment Wohnen von EUR 4,82/m² p.M. im Jahr 2008 auf

EUR 4,90/m² p.M. Im Durchschnitt wurden bei den Neuvermietungen im Bereich Wohnen 2009 Mie-

ten von EUR 8,57/m² p.M. erzielt. Nach wie vor ist das Österreich-Portfolio von einer großen Anzahl

an Mietverträgen mit niedrigen Ist-Mieten gekennzeichnet. Alleine in Wien waren zum Jahresende

2009 26 % der Wohnfl ächen zu Mieten von unter EUR 3,08/m² p.M. vermietet (ohne Leerfl ächen).

Gegenüber den aktuellen Marktmieten von EUR 8,00 – 10,00/m² p.M. besteht hier noch großes

Potenzial.

Im Büro- und Gewerbe-Bereich erhöhten sich die Monatsmieten aufgrund erfolgreicher Neuver-

mietungen auf EUR 7,96/m² nach EUR 7,85/m² im Jahr 2008. Insgesamt stiegen die durchschnitt-

lichen Mieten in Wien im Jahr 2009 um 1,9 % auf EUR 6,23/m² p.M.

Der strategische Leerstand sank aufgrund erfolgreicher Projektfertigstellungen im Vergleich

zum Vorjahr von 7,3 % auf 5,1 % bzw. 35.848 m². Von diesem strategischen Leerstand entfi elen

rd. 27.500 m² oder 77 % auf lediglich 3 Objekte, die zum Berichtsstichtag Freifl ächen von jeweils

mehr als 90 % aufwiesen und deren weitere Verwertung aktuell evaluiert wird. Der tatsächliche

Leerstand zum Jahresende belief sich auf 9,7 % nach 7,1 % im Vorjahr.

LIKE-FOR-LIKE

Auf Like-for-Like-Basis (unverändertes Immobilienportfolio im Vergleich zum Vorjahr) zeigt sich

mit einem organischen Mietertragswachstum von 4,6 % der Erfolg der intensiven Neuvermietungs-

und Development-Aktivitäten.

Immobilienportfolio Österreich nach Geschäftsfeldern GF I GF II GF III GF IV 2009 2008 Veränderung

Anzahl Immobilien # 189 201 7 0 397 405 -2 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 3.737/2.165 2.035/550 976/1.002 32/0 6.780/3.717 7.171/3.140 -5,5 %/+18 %

Gesamtnutzfl äche m² 386.161 179.036 68.389 63.768 697.354 705.208 -1,1 %

Immobilienvermögen EUR Mio. 714,9 260,4 124,3 125,5 1.225,1 1.241,0 -1,2 %






Österreich




-3,7

4,0

4,5

DURCHSCHNITTSMIETEN ÖSTERREICH

(p.M./m2 in EUR)

4

6

8

10

2009200820072006200520042003

3,14

3,29

3,42

4,37 4,504,82 4,90

5,816,32

7,658,34 8,23

7,85 7,96

Büro/Geschäft

Wohnen

75



Die Umsatzerlöse in Österreich erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 27 % von EUR 265,1 Mio.

auf EUR 336,7 Mio. Dieser Anstieg resultiert insbesondere aus den Zuwächsen im Verkaufsgeschäft

(EUR 238,2 Mio. nach EUR 161,33 Mio.).

Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) reduzierte sich um 8,3 % auf

EUR 54,3 Mio. Der Rückgang ist bedingt durch höhere Sach- und Personalaufwendungen,

die durch Einmalaufwendungen das EBITDA belastet haben. Bedingt durch geringfügige

Abwertungen im Immobilienbereich hat sich das Betriebsergebnis (EBIT) um 16,1 % auf

EUR 39,8 Mio. reduziert. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) sank im Vergleich zum Vorjahr um 43,3 %

auf EUR 8,7 Mio. Damit wurden 2009 60,1 % der gesamten Umsatzerlöse und 41,9 % des EBIT von

conwert in Österreich erzielt.

20

40

60

80

100

200920082007

47,439,8

96,7

ENTWICKLUNG EBIT ÖSTERREICH (in EUR Mio.)

Kennzahlen Österreich 2009 2008 Veränderung

Umsatzerlöse EUR Mio. 336,7 265,1 27,0 %

davon Vermietungserlöse EUR Mio. 60,4 60,4 0,1 %

davon Veräußerungserlöse EUR Mio. 238,2 161,3 47,6 %

davon Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 38,1 43,4 -12,3 %

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 54,3 59,1 -8,3 %

Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 39,8 47,4 -16,1 %

Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. 8,7 15,3 -43,3 %






Segmentbericht

76


Im Geschäftsjahr 2009 lag der Schwerpunkt in Deutschland auf einer konsequenten Portfolio-

Optimierung und einer nachhaltigen Bewirtschaftung des Hold-Portfolios sowie auf einer forcierten

Verkaufstätigkeit im kleinteiligen Geschäft. Daneben trat conwert aber auch wieder verstärkt als

Käufer auf.

Das Immobilienportfolio in Deutschland setzte sich zum Jahresende 2009 aus 1.318 Objekten

(2008: 1.254) mit 1.253.942 m² Nutzfl äche (2008: 1.224.605 m²) zusammen. Das Immobilienvermö-

gen belief sich auf EUR 1.194,0 Mio. (2008: EUR 1.161 Mio.). Damit befanden sich zum Jahresende

2009 bereits 62 % (2008: 60 %) der Flächen und 47,4 % (2008: 47 %) des Immobilienvermögens in

Deutschland, was den sukzessiven Ausbau des Deutschland-Portfolios dokumentiert.

IMMOBILIENINVESTMENTS DEUTSCHLAND

IMMOBILIENVERMÖGEN DEUTSCHLAND

(in EUR Mio.)

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

200920082007

1.161 1.194

977

UMSATZERLÖSE DEUTSCHLAND

(in EUR Mio.)

50

100

150

200

250

300

200920082007

131,3

245,8

57,8

Immobilienportfolio Deutschland Berlin/Potsdam Leipzig Dresden

Bundes-länder

Deutschland 2009 2008 Veränderung

Anzahl Immobilien # 335 500 126 357 1.318 1.254 5,1 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 6.693/1.410 5.029/446 1.291/169 3.833/1.389 16.846/3.414 16.451/3.588 2,4 %/-4,8 %

Gesamtnutzfl äche m² 481.920 373.098 99.118 299.806 1.253.942 1.224.605 2,4 %

Immobilienvermögen EUR Mio. – – – – 1.194,0 1.161,1 2,8 %

Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 5,63 4,32 4,91 5,27 5,17 5,21 -0,8 %

Durchschnittsmieten Geschäft/Büro EUR/m²/p.M. 8,57 4,96 6,49 7,67 7,15 7,27 -1,6 %

Strategischer Leerstand % 0,85 12,12 20,46 7,99 7,46 11,74 -36,5 %

Tatsächlicher Leerstand % 6,18 16,25 3,22 8,62 9,53 8,19 16,4 %

77



Neben der Durchführung intensiver Wertsteigerungs- und Entwicklungsmaßnahmen stand

vor allem das kleinteilige Verkaufsgeschäft im Fokus der Geschäftstätigkeit. So wurden ins-

gesamt 849 Wohnungen veräußert, die sich aus 90 Einzelwohnungen und 25 Zinshäu-

sern bzw. Globalverkaufsobjekten mit 759 Wohnungen zusammensetzen. Im Rahmen der

Aufl ösung eines gemeinschaftlich mit dem Bauverein zu Hamburg gehaltenen Portfolios

wurden in Hamburg 311 Wohneinheiten mit einer Nutzfl äche von rund 28.000 m² verkauft. Ins-

gesamt wurden im Geschäftsjahr Immobilien im Wert von EUR 116,3 Mio. veräußert. Aufgrund

der Aufl ösung des Gemeinschaftsportfolios lag die IFRS-Gewinnmarge mit 4,0 % unter den his-

torischen Werten, ohne Berücksichtigung dieser Portfolio-Bereinigung betrug die Gewinnmarge

7,6 % und lag damit auf dem Niveau der Vorjahre.

Der Verkaufstätigkeit standen Akquisitionen und Developmentmaßnahmen im Wert von EUR 141,6

Mio. gegenüber. Im Rahmen der Akquisition der Wohnimmobilien der ECO Business-Immobilien

AG erwarb conwert im 1. Quartal auch zwei Seniorenresidenzen der ECO mit einer Gesamtnutzfl ä-

che von 14.700 m² in Bayern. Im 3. Quartal wurde mit dem Erwerb von über 1.000 Wohnungen in

Berlin mit einem Transaktionswert von EUR 67 Mio. das Deutschland-Portfolio weiter ausgebaut.

Die Akquisition in Berlin konnte zu einem attraktiven Anschaffungswert von EUR 875/m² und einer

Anfangsrendite von über 7 % durchgeführt werden.

Im Zuge von Entwicklungsmaßnahmen wurden insgesamt 800 Wohnungen mit einer Fläche von

48.000 m² saniert.

15%Leerfl ächenreduktion

NUTZFLÄCHE NACH REGION/DEUTSCHLAND

8 %Dresden

38 %Berlin/Potsdam

7 %Bundesländer

WEST

30 %Leipzig

17 %Bundesländer

OST

2009

4,61

4,50

5,00

5,50

6,00

2009200820072006

4,89

5,21 5,17

ENTWICKLUNG WOHNUNGSMIETEN DEUTSCHLAND

(in EUR/m2 p.M.)






Segmentbericht

78



Der erfolgreiche Abschluss von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen von großen Leerfl ä-

chen und deren anschließende Vermietung an den Standorten Leipzig und Dresden sowie ver-

stärkte Vertriebsaktivitäten in Berlin und Dresden spiegeln sich auch in der Vermietungslei-

stung und der Leerstandentwicklung wider. So konnte der strategische Leerstand im Vergleich

zum Vorjahr von 11,7 % auf 7,5 % reduziert werden. Der tatsächliche Leerstand stieg von 8,2 % auf

9,53 %. Durch den Verkauf der hoch vermieteten Wohneinheiten in Hamburg Heidberg Villages sank

die durchschnittliche Wohnungsmiete leicht von EUR 5,21/m² p.M. auf EUR 5,17/m² p.M.

LIKE-FOR-LIKE

Entsprechend den erfolgreichen Developmentaktivitäten und Leerfl ächenreduktionen zeigt sich auf

Like-for-Like-Basis eine gute operative Entwicklung der Mieterträge. Für Deutschland ergab sich

eine Steigerung der Mieterträge von 2,8 %. In Berlin lag der Zuwachs bei 3,8 %, in Leipzig bei 3,4 %

und in Dresden wurde ein Anstieg der Mieterträge von 3,8 % erzielt.

Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for Like) 12/2008 12/2009 Veränderung in %

Deutschland




Berlin




Leipzig




Dresden




-8,6

0,7

2,8

-11,7

2,7

3,8

-11,4

-0,9

3,4

-6,9

1,6

3,8

79



Die Umsatzerlöse in Deutschland erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 87,2 % von

EUR 131,3 Mio. auf EUR 245,8 Mio. Dieser Anstieg beruht auf den Zuwächsen im Verkaufs-

geschäft (EUR 116,3 Mio. nach EUR 22,4 Mio.) und im Vermietungsgeschäft (EUR 99,0 Mio. nach

EUR 83,3 Mio.).

Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) verbesserte sich um 41,3 % auf EUR 53,6 Mio.,

das Betriebsergebnis (EBIT) um 143,8 % auf EUR 56,1 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) belief

sich auf EUR 25,4 Mio. (2008: EUR -4,62 Mio.). Damit wurden 2009 43,9 % der gesamten Umsatzer-

löse und 59,1 % des EBIT von conwert in Deutschland erzielt.

10

20

30

40

50

60

70

80

200920082007

23,0

56,1

71,0

EBIT DEUTSCHLAND (in EUR Mio.)

Kennzahlen Deutschland 2009 2008 Veränderung

Umsatzerlöse EUR Mio. 245,8 131,3 87,2 %

davon Vermietungserlöse EUR Mio. 99,0 83,3 18,8 %

davon Veräußerungserlöse EUR Mio. 116,3 22,4 419,7 %

davon Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 30,6 25,6 19,5 %

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 53,6 38,0 41,3 %

Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 56,1 23,0 143,9 %

Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. 25,4 -4,6 651,0 %






Segmentbericht

Immobilienportfolio Deutschland nach Geschäftsfeldern GF I GF II GF III GF IV 2009 2008 Veränderung

Anzahl Immobilien # 1.031 99 184 4 1.318 1.254 5,1 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 13.814/2.217 1.119/120 1.686/956 227/121 16.846/3.414 16.451/3.588 2,4 %/-4,8 %

Gesamtnutzfl äche m² 1.023.834 85.254 120.958 23.896 1.253.942 1.224.605 2,4 %

Immobilienvermögen EUR Mio. 852,3 97,5 200,4 43,8 1.194,0 1.161,1 2,8 %





80


IMMOBILIENINVESTMENTS TSCHECHIEN, SLOWAKEI UND UNGARN

In der Region Tschechien, Slowakei und Ungarn wurden im Geschäftsjahr 2009 bereits begonnene

Development-Projekte fortgesetzt und teilweise erfolgreich abgeschlossen. Angesichts der vorherr-

schenden Marktsituation wurden jedoch keine neuen Projekte in der Region begonnen. Im Rahmen

des konzernweiten Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramms wurden sämtliche

Aktivitäten in Ungarn auf ein Minimum reduziert.

Das Immobilienportfolio in der Region belief sich zum Jahresende 2009 auf 37 Objekte

(2008: 51) mit 66.958 m² Nutzfl äche (2008: 105.608 m²). Das Immobilienvermögen betrug EUR 98,2 Mio.

(2008: EUR 95,2 Mio.). Damit befanden sich zum Jahresende 2009 4 % (2008: 4 %) des Immobilien-

vermögens in der Region.

NUTZFLÄCHE NACH LÄNDERN

2 %Ungarn

9 %Slowakei

2009

89 %Tschechien

UMSATZERLÖSE REGION TSCHECHIEN,

SLOWAKEI UND UNGARN (in EUR Mio.)

5

10

15

20

25

30

200920082007

27,4

14,0

10,4

Immobilienportfolio RegionTschechien, Slowakei und Ungarn Tschechien Slowakei Ungarn Region 2009 2008 Veränderung

Anzahl Immobilien # 28 2 7 37 51 -27,5 %

Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 759/416 138/92 25/62 922/570 1.309/1.040 -29,6 %/-45,2 %

Gesamtnutzfl äche m² 59.383 5.877 1.698 66.958 105.608 -36,6 %

Immobilienvermögen EUR Mio. 73,3 11,4 13,6 98,2 95,2 3,2 %

Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m²/p.M. 4,99 6,88 - 5,00 4,99 -

Durchschnittsmieten Gewerbe EUR/m²/p.M. 14,54 - - 14,54 14,88 -0,7 %

Durchschnittsmieten Büro EUR/m²/p.M. 8,20 - - 8,2 8,95 -8,4 %

Strategischer Leerstand % 13,9 25,5 25,4 15,2 49,4 -

Tatsächlicher Leerstand % 14,8 72,9 74,6 21,4 7,4 -

20

40

60

80

100

120

200920082007

95,2 98,2100,2

IMMOBILIENVERMÖGEN REGION TSCHECHIEN,

SLOWAKEI UND UNGARN (in EUR Mio.)

DEVELOPMENT UND TRADING

In Brünn wurde das Projekt Rostislavovo Na-

mesti erfolgreich abgeschlossen. Am Stand-

ort Zilina wurden die Wohnprojekte Cube und

Arboreum weitergeführt. In Ungarn wurde der

Abverkauf bestehender Eigentumswohnungen

gestartet. In Brünn wurden 4 Zinshäuser mit

einer Fläche von über 4.300 m² mit einem Ge-

samtvolumen von EUR 5,7 Mio. verkauft. Insge-

samt wurden in der Region CEE Immobilien im

Wert von EUR 6,9 Mio. veräußert.

81



In Tschechien, dem Hauptmietmarkt von conwert in der Region, zeigte sich im Vermietungsgeschäft

ein differenziertes Bild. Während im für conwert wichtigen Segment Wohnen eine stabile Entwick-

lung der Mieten verzeichnet wurde (EUR 4,99/m² p.M. nach EUR 4,99/m² p.M. in Jahr 2008), waren

die Vermietungserlöse im Bereich Büro (EUR 8,20/m² p.M. nach EUR 8,95/m² p.M.) und Geschäft

(EUR 14,54/m² p.M. nach EUR 14,88/m² p.M.) durch das schwierige konjunkturelle Umfeld belastet.

Der strategische Leerstand in der Region belief sich zum Jahresende 2009 auf 15,2 % und spiegelt

damit die große Zahl der fertiggestellten und modernisierten Flächen wider. Der tatsächliche Leer-

stand belief sich auf 21,4 %.


Die Umsatzerlöse in der Region beliefen sich auf EUR 14,0 Mio. nach EUR 27,41 Mio. im Jahr 2008.

Dieser Rückgang beruht auf stark reduzierten Verkaufsaktivitäten in Ungarn sowie auf Währungs-

verlusten der lokalen Währungen gegenüber dem Euro. Die Verkaufserlöse betrugen EUR 6,9 Mio.

nach EUR 19,4 Mio., die Vermietungserlöse beliefen sich auf EUR 5,4 Mio. nach EUR 6,3 Mio.

Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) belief sich auf EUR 3,1 Mio., das Betriebsergeb-

nis auf EUR -1,0 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) betrug EUR -3,1 Mio.

4 Zinshäuser in Brünn verkauft


Tschechien




-3,3

-14,3

-13,7

Kennzahlen Region Tschechien, Slowakei und Ungarn 2009 2008 Veränderung

Umsatzerlöse EUR Mio. 14,0 27,4 -48,9 %

davon Vermietungserlöse EUR Mio. 5,4 6,3 -15,2 %

davon Veräußerungserlöse EUR Mio. 6,9 19,4 -64,7 %

davon Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 1,8 1,7 8,0 %

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 3,1 2,9 5,1 %

Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. (1,0) (0,4) -

Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. (3,1) (3,0) -

-1

1

2

3

4

5

200920082007

-0,4

-1,0

4,8

EBIT REGION TSCHECHIEN, SLOWAKEI

UND UNGARN (in EUR Mio.)






Segmentbericht

82


Die conwert Immobilien Invest SE bietet über ihre Dienstleistungstöchter sämtliche Immobilien-

Dienstleistungen aus einer Hand an. Die Dienstleistungsgesellschaften RESAG Gruppe (RESAG

Immobilienmakler GmbH, RESAG Insurance Broker GmbH, RESAG Property Management GmbH),

die conwert Bauträger GmbH und die conwert Baudevelopment GmbH in Österreich sowie die

alt+kelber Immobiliengruppe GmbH in Deutschland zählen jeweils zu den größten Anbietern im

Immobilien-Dienstleistungssektor.

NUTZUNG VON SYNERGIEN INNERHALB DER CONWERT GRUPPE

Im Segment Immobiliendienstleistungen lag der Fokus der Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr

2009 auf der Restrukturierung des Drittgeschäfts hin zu weniger, aber profi tableren Aufträgen und

der weiteren Nutzung von Synergien innerhalb der Konzerngesellschaften. Im Rahmen des Anfang

2009 umgesetzten Kostenoptimierungs- und Effi zienzsteigerungsprogramms wurden das Asset

Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt sowie in Österreich und Deutsch-

land Standorte zusammengefasst. In Ungarn wurden die Bauträger-Aktivitäten zurückgefahren

und der Personalstand in Budapest auf ein Minimum reduziert. Um Wachstumschancen in den

Bereichen Immobilien-Vertrieb und Immobilienverwaltung besser nutzen zu können, wurden die

Vertriebsaktivitäten in Österreich und Deutschland verstärkt.

Gleichzeitig wurden 2009 weitere Synergiepotenziale durch die Überführung von 2.048 bisher fremd-

verwalteten conwert Einheiten in die eigene Immobilienverwaltung genutzt. Damit wurden in den

letzten beiden Jahren bis einschließlich Jänner 2010 so gut wie alle deutschen Einheiten in die

Eigenverwaltung übergeleitet.

Im Drittgeschäft konnte vor allem die deutsche Tochtergesellschaft alt+kleber mit der Kooperation

mit dem Fondsanbieter DWS sowie mit dem Privatisierungsauftrag der Leipziger Wohnungs- und

Baugesellschaft (LWB) bedeutende Mandate hinzugewinnen.

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGEN

DIE DIENSTLEISTUNGSGESELLSCHAFTEN DER

CONWERT ZÄHLEN IN IHREN BEREICHEN JEWEILS

ZU DEN GRÖSSTEN ANBIETERN IM IMMOBILIEN-

DIENSTLEISTUNGSSEKTOR.

83


OPERATIVE ENTWICKLUNG

Zum Stichtag Ende 2009 verwalteten die Dienstleistungsgesellschaften der conwert 55.781

Einheiten (2008: 51.775) mit rund 4,138 Mio. m² (2008: rund 4,103 Mio. m²). Damit zählen die

Immobilienverwaltungsgesellschaften von conwert zu den größten Anbietern in Österreich und

Deutschland. Rund 2,613 Mio. m² oder 63 % werden für Auftraggeber außerhalb des conwert

Konzerns verwaltet.

Im Maklergeschäft wurden 956 Wohnungen und 103 Einzelliegenschaften verkauft, davon 709 Woh-

nungen bzw. 51 Einzelliegenschaften im Drittgeschäft. Insgesamt wurden 7.609 Mieteinheiten ver-

mittelt, davon 5.260 Mieteinheiten bzw. 69 % für Auftraggeber außerhalb des conwert Konzerns.

DIENSTLEISTUNGSERLÖSE (in EUR Mio.)

10

20

30

40

50

60

70

80

200920082007

0,1 1,1 1,2

30,4

40,3

70,6

33,9 36,6

70,5

Kennzahlen Dienstleistungsgesellschaften

conwert Management GmbH

ECO Management GmbH

alt+kelber Immobiliengruppe

RESAG Gruppe inkl. conwert Bauträger-Gruppe gesamt

Dienstleistungserlöse EUR Mio. 21,7 5,2 24,6 19,0 70,5

Umsatzerlöse*) EUR Mio. 24,1 5,2 24,6 24,6 78,7

EBITDA**) EUR Mio. 9,2 (0,7) 2,6 8,8 19,9

EBITDA-Marge % 38,3 -14,9 10,7 35,9 25,4

*) Umsatzerlöse enthalten auch Vermietungs- und Veräußerungserlöse in Höhe von EUR 8,2 Mio.**) Das EBITDA der ECO Management GmbH ist über eine Abfi ndungszahlung in Höhe von EUR 1,9 Mio. außerordentlich belastet. Unter Herausrechnung dieses Betrages beträgt die normalisierte EBITDA-Marge 23,1 %.


Die Umsatzerlöse im Segment Dienstleistungen beliefen sich auf EUR 78,7 Mio. nach EUR 75,3 Mio.

im Vorjahr. Von den Dienstleistungserlösen wurden EUR 36,6 Mio. (2008: EUR 40,3 Mio.) im Drittge-

schäft erwirtschaftet. Der EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 19,9 Mio. (2008: EUR 24,2 Mio.), die

Cash-Profi t-Marge auf 25,4 % (2008: 31,2 %).

Umsatzerlöse intern

Umsatzerlöse extern gesamt

DIENSTLEISTUNGSERLÖSE NACH REGIONEN

2,5 %CZ/SK/HU

43,5 %Deutschland

2009

54 %Österreich






Segmentbericht

84


Zur Stärkung der Vertriebsoptimierung und zur effi zienteren Bewirtschaftung des Immobilienbe-

standes wurden das Asset Management und die Immobilienverwaltung zusammengelegt. Weiters

wurden aus Effi zienzgründen der Firmensitz der RESAG Property Management GmbH und die Bau-

trägergesellschaften zum Hauptsitz der conwert verlegt.

Ende 2009 verwalteten die conwert Gesellschaften ein Portfolio von rund 16.076 Einheiten mit ins-

gesamt 1.373.428 m² Nutzfl äche. Davon wurden 8.094 Einheiten mit 835.789 m² für externe Auf-

traggeber (inkl. WEG) verwaltet. Das Maklergeschäft profi tierte von der starken Nachfrage nach

Eigentumswohnungen und Zinshäusern: Insgesamt wurden 184 Wohnungen sowie 43 Zinshäuser

verkauft, davon 38 Wohnungen und 10 Zinshäuser für Dritte. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein

Anstieg von 40 % bei Wohnungen bzw. 43 % bei Zinshäusern. Zudem wurden 627 Mieteinheiten

(2008: 603) vermittelt, 136 davon für dritte Auftraggeber.

Im Bauträger- bzw. Baudevelopment-Bereich wurden aufgrund der starken Nachfrage nach Vor-

sorgewohnungen die Aktivitäten intensiviert. So wurden 29 Vorsorgewohnungen für dritte Auf-

traggeber fertiggestellt. Im Rahmen von Developmentprojekten wurden 282 Wohneinheiten mit

17.903 m² fertiggestellt. In Wien wurde im September ein Hotelerweiterungsprojekt mit der Über-

gabe an den Pächter abgeschlossen. Im Zuge des Ausbaus wurde ein bereits bestehendes Hotel

um ein gegenüberliegendes Objekt erweitert. Im Dezember wurde in Fieberbrunn ein weiteres Ho-

telprojekt mit der Übergabe an den Pächter abgeschlossen. Aktuell werden 11 Dachgeschoßaus-

bauten mit 70 Einheiten und 5.684 m² Nutzfl äche umgesetzt.

UMSATZ UND ERTRAGSENTWICKLUNG

Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wurden 2009 in Österreich Umsätze von EUR 46,3 Mio.

(2008: EUR 46,0 Mio.) erzielt. Davon entfi elen 41 % auf Umsätze mit externen Auftraggebern. Der

EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 13,4 Mio. (2008: EUR 20,9 Mio.). Die Cash Profi t-Marge betrug

29 % nach 45,4 % im Vorjahr.

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGENÖSTERREICH

16.076verwaltete Wohneinheiten

UMSATZERLÖSE ÖSTERREICH

(in EUR Mio.)

10

20

30

40

50

200920082007

0,2 1 1,2

25,5

20,5

46 46,3

27,4

18,9

38,1

Kennzahlen Dienstleistungen Österreich 2009 2008 Veränderung

Umsatzerlöse in EUR Mio. 46,3 46,0 -12,3 %

Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. 18,9 20,5 -7,2 %

Verwaltete Einheiten in 1.000 16,08 13,98 15 %

Verwaltete Fläche in m² 1.373.428 1.514.014 -9,3 %

EBITDA-Beitrag in EUR Mio. 13,4 20,9 -30,3 %

Umsatzerlöse intern

Umsatzerlöse extern gesamt

85


Zur Effi zienzerhöhung wurden 2009 einige organisatorische Maßnahmen umgesetzt: So wurden einzelne Wohnungsprivati-

sierungsstandorte geschlossen und eine Konzentration der Mandate von institutionellen Investoren vorgenommen. Markt-

bedingt wurde die Mitarbeiteranzahl im Bereich der Immobilien-Akquisition reduziert. Der Bereich Immobilien-Research

wurde in bestehende Geschäftseinheiten integriert. Um Wachstumschancen optimal nutzen zu können, wurden die Ver-

triebsaktivitäten verstärkt. Auch wurde der Bereich Immobilienverwaltung verstärkt, um die geplante Integration des eige-

nen Immobilienbestandes auch ressourcenseitig zu ermöglichen.

GEWINN BEDEUTENDER DRITTMANDATE

Im 1. Halbjahr übernahm alt+kelber das Mandat als Asset Manager eines geschlossenen Wohnimmobilienfonds des

deutschen Fondsanbieters DWS. Dabei zeichnet alt+kelber für die komplette Wertschöpfungskette des Fonds verantwort-

lich – vom Ankauf über die Entwicklung und Verwaltung der Immobilien bis hin zum Verkauf.

Auch im Bereich Wohnungsprivatisierung konnten bedeutende Drittaufträge gewonnen werden. So konnte alt+kelber die

europaweit ausgeschriebene Privatisierung von rund 150 Wohnungen der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB)

IMMOBILIENDIENSTLEISTUNGENDEUTSCHLAND

für sich entscheiden. Zudem wurde mit dem Wohnungsunternehmen SAGA (Hamburg) ein Folgeauftrag und mit der Deut-

sche Invest Immobilien ein neuer Vertriebsrahmenvertrag fi xiert. In Summe ist alt+kelber damit mit der Privatisierung von

6.641 Wohnungen beauftragt. 639 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten konnten 2009 erfolgreich privatisiert werden.

Das Hausverwaltungsgeschäft entwickelte sich auch 2009 positiv. So wurden zum Ende 2009 Immobilienportfolios mit

39.705 Einheiten und 2.764.394 m² Nutzfl äche verwaltet, ein Zuwachs an Nutzfl äche in Höhe von 6,8 %. Zusätzlich konn-

ten 2009 im Rahmen von Effi zienzsteigerungsmaßnahmen insgesamt 1.927 bisher fremdverwaltete Einheiten des conwert

Portfolios in die eigene Immobilienverwaltung überführt werden.

Im Maklergeschäft wurden 761 Einheiten verkauft, davon 671 für dritte Auftraggeber. Beispielsweise wurde beim Start des

Produkts „Restantenpakete in Bremen“ zum Jahresende 2009 mit dem Verkauf von 2 Paketen (21 Einheiten) eine erfolg-

reiche Einführung erzielt. Darüber hinaus wurden 6.982 Einheiten vermittelt, davon 5.124 Einheiten für Dritte.

UMSATZ UND ERTRAGSENTWICKLUNG

Die Umsatzerlöse der Immobilien-Dienstleistungen in Deutschland beliefen sich auf EUR 30,6 Mio. (2008: EUR 25,6 Mio.).

Davon entfi elen 57,5 % auf Umsätze mit externen Auftraggebern. Der EBITDA-Beitrag belief sich auf EUR 6,5 Mio. (2008:

EUR 2,5 Mio.). Die Cash Profi t-Marge betrug 21,3 % (2008: 9,8 %).

6.708

DWS-Wohnimmobilienfonds

alt+kelber managt

Wohn- und Gewerbeeinheiten zur

Privatisierung in Verantwortung von alt+kelber

Kennzahlen Dienstleistungen Deutschland 2009 2008 Veränderung

Umsatzerlöse in EUR Mio. 30,6 25,6 19,5 %

Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. 17,6 19,9 -11,6 %

Verwaltete Einheiten in 1.000 39,71 37,78 5,1 %

Verwaltete Fläche in m² 2.764.394 2.588.754 6,8 %

EBITDA-Beitrag 6,5 2,5 61,5 %

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

20092008

39.70537.775

ENTWICKLUNG IMMOBILIENVERWALTUNG

(Einheiten in Verwaltung)


Das Geschäftsführende Direktorium der conwert Immobilien Invest SE

Mag. Johann Kowar e.h., Mag. Claudia Badstöber e.h., Jürgen F. Kelber e.h.,

Thomas Rohr e.h., Mag. Wolfgang Tutsch e.h.






Segmentbericht

KONZERNABSCHLUSS


88

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR 2009 (Beträge in Mio. EUR)

AnhangPunkt 01.01. – 31.12.2009 01.01. – 31.12.2008

1. Vermietungserlöse 7.1. 162,3 147,7

2. Veräußerungserlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien 82,7 58,2

3. Veräußerungserlöse aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 278,6 144,9

4. Umsatzerlöse Dienstleistungen 7.2. 36,6 40,3

5. Umsatzerlöse 560,1 391,1

6. Immobilienaufwendungen 7.3. (69,4) (62,3)

7. Aufwendungen aus dem Abgang von zum Verkauf gehaltenen Immobilien (64,4) (47,7)

8. Aufwendungen aus dem Abgang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

(263,5) (129,8)

9. Zwischensumme aus 5. bis 8. 162,9 151,3

10. Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 47,9 48,4

11. Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (42,4) (50,6)

12. Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (Zwischensumme aus 10. und 11.)

5,5 (2,2)

13. Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien (3,9) (0,1)

14. Abschreibungen (11,7) (22,2)

15. Sonstige betriebliche Erträge 7,6 5,3

16. Personalaufwendungen 7.4. (33,6) (29,4)

17. Sonstige betriebliche Aufwendungen 7.5. (31,8) (32,7)

18. Betriebsergebnis (EBIT) 94,9 70,0

19. Finanzerträge 7.6. 16,8 12,9

20. Finanzaufwendungen 7.7. (78,0) (84,4)

21. Anteil am Ergebnis eines assoziierten Unternehmens (1,7) (8,9)

22. Wertminderungsaufwand zu Anteilen an assoziierten Unternehmen 0,0 (18,4)

23. Finanzergebnis (63,0) (98,8)

24. Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 31,9 (28,8)

25. Ertragsteuern 7.8. (8,2) (1,2)

26. Konzernergebnis 23,7 (30,0)

davon entfallen auf Minderheitenanteile (0,1) 0,3

davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens 23,8 (30,3)

unverwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro 7.9. 0,29 (0,37)

verwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro 7.9. 0,29 (0,37)

gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 7.9. 81.089.020 82.532.847

KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNGFÜR DEN ZEITRAUM 01.01. – 31.12.2009(Beträge in Mio. EUR)

01.01. – 31.12.2009 01.01. – 31.12.2008Konzern Minderheiten Gesamt Konzern Minderheiten Gesamt

Konzernergebnis nach Ertragsteuern 23,8 (0,1) 23,7 (30,3) 0,3 (30,0)

Sonstige Ergebnisse

Währungsdifferenzen (0,3) 0,0 (0,3) 0,0 0,0 0,0

Steuereffekt auf Währungsdifferenzen 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0

Cashfl ow Hedges (14,9) 0,0 (14,9) (53,3) 0,0 (53,3)

Steuereffekt auf Cashfl ow Hedges 3,9 0,0 3,9 12,9 0,0 12,9

Sonstiges Ergebnis aus assoziierten Unternehmen

(0,6) 0,0 (0,6) 0,0 0,0 0,0

Übrige 0,0 0,0 0,0 (5,1) 0,0 (5,1)

Summe sonstiger Ergebnisse (11,9) 0,0 (11,9) (45,6) 0,0 (45,6)

Gesamtperiodenergebnis 11,9 (0,1) 11,8 (75,9) 0,3 (75,6)

89

Intro | Unternehmen | Corporate Social Responsibility | Konzernlagebericht | Konzernabschluss

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2009(Beträge in Mio. EUR)

Vermögenswerte AnhangPunkt 31.12.2009 31.12.2008

A. Langfristige Vermögenswerte

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 8. 2.143,4 2.137,2

Firmenwert 162,7 164,1

Immaterielle Vermögenswerte 42,7 52,1

Anteile an assoziierten Unternehmen 5. 71,0 73,3

Sonstige Sachanlagen 2,0 2,0

Andere fi nanzielle Vermögenswerte 3,2 1,4

Latente Steueransprüche 8.8. 3,8 8,1

Summe langfristige Vermögenswerte 2.428,9 2.438,2

B. Kurzfristige Vermögenswerte

Zum Verkauf gehaltene Immobilien 8.4. 373,9 360,1

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 8.10.1. 69,2 83,2

Sonstige fi nanzielle Vermögenswerte 8.10.1. 17,2 59,3

Sonstige Vermögenswerte 8.5. 11,7 5,4

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 8.6. 61,6 69,9

Summe kurzfristige Vermögenswerte 533,6 578,0

Summe Vermögenswerte 2.962,5 3.016,2

Eigenkapital und Schulden

C. Eigenkapital 8.7.

Grundkapital 853,6 853,6

Kapitalrücklagen 319,7 323,7

Eigene Anteile (48,2) (47,4)

Angesammeltes Ergebnis 198,6 177,3

Sonstige Rücklagen (53,8) (46,2)Anteil der Gesellschafter des Mutterunternehmens am Eigenkapital

1.269,9 1.261,1

Minderheitenanteile 10,0 13,1

Summe Eigenkapital 1.279,9 1.274,2

D. Langfristige Schulden 8.10.

Langfristige Kreditverbindlichkeiten 968,3 1.011,1

Anleiheverbindlichkeiten 49,5 49,2

Wandelschuldverschreibung 152,5 166,7

Rückstellungen 0,2 0,2

Latente Steuerverbindlichkeiten 8.8. 50,0 56,4

Mieterfi nanzierungsbeiträge 13,6 13,6

Sonstige langfristige fi nanzielle Schulden 71,7 74,3

Summe langfristige Schulden 1.305,9 1.371,6

E. Kurzfristige Schulden 8.10.

Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten 320,8 321,9

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 32,7 29,1

Ertragsteuerschulden 2,6 6,6

Sonstige kurzfristige fi nanzielle Schulden 11,9 9,1

Sonstige kurzfristige Schulden 8,5 3,7

Summe kurzfristige Schulden 376,5 370,4

Summe Eigenkapital und Schulden 2.962,5 3.016,2

KonzernanhangBericht des

AbschlussprüfersErklärung aller

gesetzlichen VertreterBericht des

Verwaltungsrats


90

ENTWICKLUNG DES KONZERN-EIGENKAPITALS(Beträge in Mio. EUR)

Grund-kapital

Kapital-rücklagen

Eigene Anteile

Ange-sammeltes

ErgebnisSonstige

RücklagenZwischen-

summeMinder-

heitenanteileEigenkapital

SummeStand zum 01.01.2008 853,6 326,2 0,0 207,6 (0,6) 1.386,8 20,4 1.407,3

Gesamtperiodenergebnis 0,0 0,0 0,0 (30,3) (45,6) (75,9) 0,3 (75,6)

Auswirkung Rückkauf Wandelschuldverschreibung

0,0 (0,2) 0,0 0,0 0,0 (0,2) 0,0 (0,2)

sonstige Kapitalveränderungen 0,0 (2,3) 0,0 0,0 0,0 (2,3) 0,0 (2,3)Erwerb eigener Anteile 0,0 0,0 (47,4) 0,0 0,0 (47,4) 0,0 (47,4)

Veränderung Minderheitenanteile 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (7,6) (7,6)

Stand zum 31.12.2008 853,6 323,7 (47,4) 177,3 (46,2) 1.261,1 13,1 1.274,2

Stand zum 01.01.2009 853,6 323,7 (47,4) 177,3 (46,2) 1.261,1 13,1 1.274,2

Gesamtperiodenergebnis 0,0 0,0 0,0 21,3 (8,9) 12,5 (0,1) 12,4

Auswirkung Rückkauf Wandelschuldverschreibung

0,0 (3,3) 0,0 0,0 1,2 (2,1) 0,0 (2,1)

sonstige Kapitalveränderungen 0,0 (0,7) 0,0 0,0 0,0 (0,7) (1,7) (2,4)

Erwerb eigener Anteile 0,0 0,0 (0,8) 0,0 0,0 (0,8) 0,0 (0,8)

Veränderung Minderheitenanteile 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (1,3) (1,3)

Stand zum 31.12.2009 853,6 319,7 (48,2) 198,6 (53,8) 1.269,9 10,0 1.279,9

91


KONZERN-CASHFLOW STATEMENT (GELDFLUSSRECHNUNG) FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2009 (Beträge in Mio. EUR)

AnhangPunkt 2009 2008

Ergebnis nach Ertragsteuern 23,7 (30,0)

Finanzergebnis 63,0 98,8

Ertragsteuern 8,2 1,2

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (5,5) 2,2

Abwertungen der zum Verkauf gehaltenen Immobilien 3,9 0,3

Abschreibungen auf das Anlagevermögen 11,7 22,2

Gewinn aus der Veräußerung von Finanzinvestitionen (15,1) (14,5)

Gezahlte Ertragsteuern (4,6) (0,8)

Zinseinzahlungen 16,8 12,9

Zwischensumme 102,1 92,2

Veränderung der Posten

Zum Verkauf gehaltene Immobilien 26,8 (5,4)

Forderungen und sonstige Vermögenswerte 18,5 11,7

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1,9 (36,7)

Steuerrückstellungen (4,3) (2,8)

Sonstige kurzfristige fi nanzielle Schulden 2,8 (58,6)

Sonstige kurzfristige Schulden 4,4 3,1

Cashfl ow aus dem operativen Bereich 152,3 3,7

Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

(129,0) (270,0)

Auszahlungen für den Erwerb von sonstigen Wertpapieren (1,8) 0,0Einzahlung aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

200,8 131,1

Mittelabfl üsse aus dem Erwerb von Tochtergesellschaften abzüglich erworbener Finanzmittel

9. (23,7) (12,6)

Mittelzufl üsse aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften abzüglich abgegebener Finanzmittel

9. 43,7 5,6

Cashfl ow aus dem Investitionsbereich 89,9 (145,9)

Auszahlungen Erwerb eigener Anteile (0,8) (47,4)

Transaktionskosten für Kapitalmarkttransaktionen (0,7) (3,1)

Auszahlung durch den Abgang von Minderheiten (3,0) (7,7)

Einzahlungen aus der Aufnahme kurzfristiger Finanzkredite (1,6) 40,1 Auszahlungen / Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten

(153,4) 204,8

Rückführungen sonstiger langfristiger fi nanzieller Schulden (19,8) 4,3

Gezahlte Zinsen (71,5) (77,4)

Cashfl ow aus dem Finanzierungsbereich (250,9) 113,7

Veränderungen des Finanzmittelbestandes (8,6) (28,5)

Finanzmittelbestand

Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 69,9 100,2

Differenz aus der Währungsumrechnung 0,3 (1,8)

70,2 98,4

Finanzmittelbestand am Ende der Periode 61,6 69,9

Veränderungen des Finanzmittelbestandes (8,6) (28,5)




Verwaltungsrats


92

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH GESCHÄFTSFELDERN(Beträge in Mio. EUR)

Vermietung & Development von

Wohnaltbauten

Verkauf von Altbauwohnungen

und ganzen Objekten Vermietung von

Wohn-Neubauten Gewerbliches Wohnen01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.

2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008

Vermietungserlöse 111,7 101,2 19,9 20,0 22,1 19,6 8,4 5,9

Veräußerungserlöse 223,2 137,1 77,1 56,8 50,7 0,0 4,9 7,8

Dienstleistungserlöse (0,0) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Erlöse 334,8 238,4 96,9 76,9 72,8 19,6 13,3 13,7

Immobilienaufwendungen (52,0) (45,9) (10,2) (8,8) (8,0) (7,1) (1,3) (1,1)

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien (208,8) (122,8) (59,7) (46,7) (50,6) 0,0 (4,2) (7,0)Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

(1,3) (0,7) 0,0 0,0 0,2 (9,0) 0,5 1,2

Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Objekten

0,0 0,0 (3,9) (0,1) 0,0 0,0 0,0 0,0

Abschreibungen (0,0) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Wertminderung 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Personalaufwendungen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Sonstige betriebliche Erträge 5,2 3,9 0,6 0,2 0,5 0,4 0,2 0,1

Sonstige betriebliche Aufwendungen (24,6) (27,4) (9,0) (5,9) (3,3) (2,8) (1,6) (1,1)

Betriebsergebnis (EBIT) 53,6 45,5 14,6 15,6 11,6 1,1 6,8 5,8

Finanzergebnis (44,9) (38,4) (7,8) (10,8) (8,4) (10,5) (2,9) (3,2)

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 8,8 7,2 6,8 4,8 3,2 (9,5) 3,9 2,6

Immobilienvermögen 1.632,2 1.624,9 370,7 354,5 334,0 374,2 172,8 133,7

Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf

das Immobilienvermögen

943,8 992,0 189,4 201,3 170,8 191,2 83,5 62,8

Investitionen in das Immobilienvermögen 241,9 228,0 14,8 39,2 11,5 27,6 20,1 33,5

Sämtliche Veräußerungserlöse entfallen auf externe Kunden. Von den Dienstleistungserlösen entfällt ein Betrag von Mio EUR 36,6 (2008: 40,3) auf externe Kunden. Von den Vermietungserlösen entfällt ein Betrag von Mio EUR 2,5 (2008: Mio EUR 2,3) auf Erlöse mit anderen Segmenten. Betreffend weiterer Erläuterungen verweisen wir auf Punkt 6.

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG NACH REGIONEN(Beträge in Mio. EUR)

Österreich01.01.-31.12. 01.01.-31.12.

2009 2008

Vermietungserlöse 60,4 60,4

Veräußerungserlöse 238,2 161,3

Dienstleistungserlöse 38,1 43,4

Erlöse 336,7 265,1

Immobilienaufwendungen (24,4) (21,5)

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien (210,3) (140,0)

Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (0,1) 9,9

Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Objekten (3,4) (0,1)

Abschreibungen (9,6) (9,6)

Wertminderung (1,4) (12,0)

Personalaufwendungen (17,8) (14,4)

Sonstige betriebliche Erträge 4,0 2,4

Sonstige betriebliche Aufwendungen (33,8) (32,5)

Betriebsergebnis (EBIT) 39,8 47,4

Finanzergebnis (31,1) (32,1)

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 8,7 15,3

Immobilienvermögen 1.225,1 1.241,0

Verzinsliche Finanzverbindlichkeiten bezogen auf das Immobilienvermögen 700,7 778,2

Investitionen in das Immobilienvermögen 136,5 95,2

93


Zwischensumme

Immobilienprojekt-

gesellschaften

Immobilien-dienstleistungen Konzernüberleitungen Konzern

01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.

2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008

162,1 146,7 2,7 3,3 (2,5) (2,3) 162,3 147,7

355,8 201,8 5,5 1,3 0,0 0,0 361,3 203,1

(0,0) 0,0 70,5 70,7 (33,9) (30,4) 36,6 40,3

517,9 348,5 78,7 75,3 (36,4) (32,7) 560,2 391,1

(71,6) (62,9) (2,5) (2,4) 4,8 2,9 (69,4) (62,3)

(323,4) (176,5) (4,5) (1,1) 0,0 0,0 (327,9) (177,5)

(0,5) (8,5) (0,0) 0,7 6,0 5,6 5,5 (2,2)

(3,9) (0,1) 0,0 0,0 0,0 0,0 (3,9) (0,1)

(0,0) 0,0 (10,3) (10,2) 0,0 0,0 (10,3) (10,2)

0,0 0,0 (1,4) (12,0) 0,0 0,0 (1,4) (12,0)

0,0 0,0 (33,6) (29,4) 0,0 0,0 (33,6) (29,4)

6,5 4,6 1,0 0,7 0,0 0,0 7,6 5,3

(37,5) (37,2) (18,9) (19,6) 25,6 24,1 (31,8) (32,7)

86,6 68,0 8,2 2,0 0,0 0,0 94,9 69,9

(64,0) (62,9) 0,1 0,5 0,9 (36,4) (63,0) (98,8)

22,7 5,1 8,3 2,5 0,9 (36,4) 31,9 (28,8)

2.509,7 2.487,3 7,6 10,0 0,0 0,0 2.517,4 2.497,3

1.387,4 1.447,4 2,7 7,1 101,1 105,4 1.491,1 1.559,9

288,3 328,3 2,2 0,9 0,0 0,0 290,5 329,2

Deutschland übrige Länder Konzernüberleitung Konzern01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.

2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008

99,0 83,3 5,4 6,3 (2,5) (2,3) 162,3 147,7

116,3 22,4 6,9 19,4 0,0 0,0 361,3 203,1

30,6 25,6 1,8 1,7 (33,9) (30,4) 36,6 40,3

245,8 131,3 14,0 27,4 (36,4) (32,7) 560,2 391,1

(47,9) (41,9) (1,8) (1,8) 4,8 2,9 (69,4) (62,3)

(111,8) (19,2) (5,7) (18,4) 0,0 0,0 (327,9) (177,5)

3,2 (14,4) (3,6) (3,3) 6,0 5,6 5,5 (2,2)

(0,1) 0,0 (0,4) 0,0 0,0 0,0 (3,9) (0,1)

(0,6) (0,5) (0,1) (0,1) 0,0 0,0 (10,3) (10,2)

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (1,4) (12,0)

(15,0) (14,2) (0,8) (0,9) 0,0 0,0 (33,6) (29,4)

2,6 1,3 0,9 1,5 0,0 0,0 7,6 5,2

(20,2) (19,5) (3,5) (4,9) 25,6 24,1 (31,8) (32,8)

56,1 23,0 (1,0) (0,4) 0,0 0,0 94,9 70,0

(30,7) (27,6) (2,1) (2,6) 0,9 (36,4) (62,8) (98,8)

25,4 (4,6) (3,1) (3,0) 0,9 (36,4) 31,9 (28,8)

1.194,0 1.161,1 98,2 95,2 0,0 0,0 2.517,4 2.497,3

666,5 644,9 22,9 31,4 101,1 105,4 1.491,1 1.559,9

141,6 218,0 12,5 16,0 0,0 0,0 290,5 329,2




Verwaltungsrats


94

KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2009 UND 2008

1. INFORMATIONEN ZUM UNTERNEHMEN

Die conwert Immobilien Invest SE ist eine Europäische Aktiengesellschaft und notiert im „Prime

Market“ der Wiener Börse. Der eingetragene Firmensitz der conwert Immobilien Invest SE befi ndet

sich in 1080 Wien, Albertgasse 35, Österreich. Die Gesellschaft ist in das Firmenbuch beim Han-

delsgericht Wien zu FN 212163f eingetragen. Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den

geschäftsführenden Direktoren der conwert Immobilien Invest SE am 18. März 2010 fertig gestellt

und unterzeichnet und wird voraussichtlich am 22. März 2010 vom Verwaltungsrat zur Kenntnis

genommen. Das oberste beherrschende Mutterunternehmen sowie das Mutterunternehmen in Ös-

terreich ist die conwert Immobilien Invest SE.

Die Unternehmenstätigkeit der conwert Immobilien Gruppe (der „Konzern“) liegt im Bereich des

Immobilien-Investments im Ankauf, der Entwicklung, der Vermietung und der bestmöglichen Ver-

wertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungs-optimierung. Umgesetzt werden diese

Ziele in den vier strategischen Geschäftsfeldern:

+ Vermietung & Development von Wohn-Altbauten

+ Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten

+ Vermietung von Wohnneubauten

+ Gewerbliches Wohnen – „Temporary Housing“

Im Bereich der Immobilien-Dienstleistungen konzentriert sich der Konzern auf folgende

Geschäftsfelder:

+ Management von Immobiliengesellschaften

+ Immobilienverwaltung

+ Immobilienmakler & Immobilienvertrieb

+ Immobilienentwicklung & Baumanagement

+ Immobilienversicherungsdienstleistungen

2. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

2.1. ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE

Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter der Verantwortung der Geschäftsführenden

Direktoren in Übereinstimmung mit den Richtlinien der International Financial Reporting Standards

(„IFRS“) wie sie in der Europäischen Union („EU“) anzuwenden sind, aufgestellt. Die Anforderungen

der angewandten Standards und Interpretationen wurden vollständig erfüllt. Der Abschluss vermit-

telt ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des conwert Konzerns.

Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheit-

lichen Rechnungslegungsvorschriften der conwert Immobilien Gruppe zugrunde. Der Bilanzstichtag

sämtlicher Unternehmen ist der 31. Dezember 2009. Der Konzernabschluss wurde grundsätzlich

nach dem Prinzip der historischen Anschaffungskosten, modifi ziert durch die Zeitwertbewertung

von Grundstücken und Gebäuden nach IAS 40 sowie bestimmten Finanzinstrumenten, erstellt. Die

Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Der Konzernabschluss ist in Millionen EURO („Mio EUR“) aufgestellt. Zahlreiche Beträge und

Prozentsätze, die im Konzernabschluss dargestellt werden, wurden gerundet, Summierungen kön-

nen deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen.

Im Konzern waren im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 zum Bilanzstichtag 573 (2008: 602)

Vollzeitäquivalente (FTE) an über 43 (2008: 60) Standorten in sechs Ländern (2008: sechs) beschäf-

tigt. Die Anzahl der Dienstnehmer zum Bilanzstichtag, getrennt nach Arbeitern und Angestellten,

beträgt 562 (2008: 591) Angestellte und 11 (2008: 11) Arbeiter.

95


2.2. ÄNDERUNGEN DER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2008

wurden unverändert auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009, mit Ausnahme der nach-

folgenden erläuternden Änderungen, angewandt.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden alle bis zum 31.12.2009 verpfl ichtend an-

zuwendenden Änderungen bestehender IAS, neuer IFRS sowie Interpretationen des International

Financial Reporting Interpretation Committee („IFRIC“) und Standard Interpretation Committee-

(„SIC“), wie sie in der EU anzuwenden sind, beachtet. Neue Standards und Interpretationen bezie-

hungsweise Änderungen von bestehenden Standards werden im Regelfall erst zum Zeitpunkt der

verpfl ichtenden Anwendung umgesetzt.

Folgende IFRS Regelungen, die im Geschäftsjahr 2009 neu anzuwenden sind (wenn nicht in 2008

vorzeitig angewendet), wurden vom Konzern erstmals angewendet. Eine Auswirkung auf den

Konzernabschluss zum 31.12.2009 ergab sich jedoch nur, wenn dies in der folgenden Tabelle mit

„ja“ gekennzeichnet ist.

Sofern aus der Anwendung eines Standards oder einer Interpretation Auswirkungen auf die

Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns resultieren, werden diese

Auswirkungen nachfolgend näher erläutert.

Regelung IFRS

Inkrafttreten1)

Auswirkungen auf den

Konzern-abschluss

IFRS 1 und IAS 27

Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards und Konzern- und separaten Einzelabschlüsse nach IFRS

01.01.2009 nein

IFRS 2 Änderungen zu IFRS 2 – Aktienbasierte Vergütungen 01.01.2009 nein

IFRS 7 Finanzinstrumente: Angaben 01.01.2009 ja

IFRS 8 Geschäftssegmente 01.01.2009 ja

Regelung IAS

IAS 1 Darstellung des Abschlusses 01.01.2009 ja

IAS 23 Fremdkapitalkosten 01.01.2009 jaIAS 32 Finanzinstrumente: Darstellung und IAS 1 Darstellung des Ab-

schlusses: Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehende Verpfl ichtungen

01.01.2009 nein

IAS 39 und IFRS 7

Umgliederung fi nanzieller Vermögenswerte 01.07.2008 nein

Regelung IFRIC

IFRIC 12 Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen 01.01.2010 nein

IFRIC 13 Kundenbindungsprogramme 01.01.2009 neinIFRIC 14, IAS 19

Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestfi nanzierungsvorschriften und ihre Wechselwirkung

01.01.2009 nein

IFRIC 15 Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien 01.01.2009 neinIFRIC 16 Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen

Geschäftsbetrieb01.10.2008 nein

1) Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen




Verwaltungsrats


96

IFRS 7: FINANZINSTRUMENTE: ANGABEN

Der geänderte Standard sieht zusätzliche Angaben über die Ermittlung der beizulegenden Zeit-

werte und das Liquiditätsrisiko vor. Die Änderung verlangt eine quantitative Analyse der Ermitt-

lung von beizulegenden Zeitwerten auf Grundlage einer dreistufi gen Hierarchie für jede Klasse von

Finanzinstrumenten, die zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden. Zusätzlich ist nun bei Be-

wertungen zum beizulegenden Zeitwert der Stufe 3 eine Überleitung von Anfangs- auf Endsaldo

vorgeschrieben sowie die Angabe wesentlicher Umgliederungen zwischen den Stufen 1 und 2 der

Ermittlungshierarchie. Mit der Änderung werden ferner die Anforderungen für Angaben von Liqui-

ditätsrisiken in Bezug auf Geschäftsvorfälle, die sich auf Derivate beziehen, und von für Zwecke

des Liquiditätsmanagements eingesetzten Vermögenswerten klargestellt. Die Angaben zur Ermitt-

lung von beizulegenden Zeitwerten werden in der Erläuterung 8.10.4 dargestellt. Die Angaben zum

Liquiditätsrisiko erfahren keine wesentlichen Änderungen durch die Neuregelung; sie werden

unter Punkt 12 dargestellt.

IFRS 8: GESCHÄFTSSEGMENTE

Ab dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens ersetzt IFRS 8 IAS 14 Segmentberichterstattung (IAS 14).

Anstatt der in IAS 14 vorgesehenen Berichterstattung von Geschäfts- und geografi schen Segmenten

verfolgt IFRS 8 einen „Management Ansatz“ unter dem die veröffentlichten Segmentinformationen

auf jenen Informationen basieren, die auch die Hauptentscheidungsträger des Unternehmens für

ihre Entscheidungen über die Allokation von Ressourcen und Bewertung der Ertragskraft heran-

ziehen. Die Unterscheidung in primäre und sekundäre Segmente fällt weg. Dagegen sind gemäß

IFRS 8 grundsätzlich auch Geschäftssegmente berichtspfl ichtig, die ausschließlich oder über-

wiegend interne Leistungen für andere Bereiche des Unternehmens erbringen. Die Segment-

berichterstattung nach IAS 14 erfolgte bislang ebenfalls nach dem internen Managementreporting,

so dass die erstmalige Anwendung von IFRS 8 im conwert Konzern zu keiner geänderten Segment-

berichterstattung führt.

IAS 1: DARSTELLUNG DES ABSCHLUSSES

Der überarbeitete Standard verlangt separate Darstellungen für Eigenkapitalveränderungen, die

aus Transaktionen mit den Anteilseignern in ihrer Eigenschaft als Anteilseigner entstehen, und

anderen Eigenkapitalverändungen. Die Eigenkapitalveränderungsrechnung umfasst folglich ledig-

lich Details zu Geschäftsvorfällen mit Anteilseignern, während andere Eigenkapitalveränderungen

in Summe in Form einer Überleitung für einzelne Eigenkapitalbestandteile gezeigt werden. Zu-

dem führt der Standard eine Gesamtergebnisrechnung ein, in der sämtliche in der Gewinn- und

Verlustrechnung erfassten Ertrags- und Aufwandsposten sowie alle erfolgsneutral im Eigenkapi-

tal erfassten Ergebnisbestandteile entweder in einer einzigen Aufstellung oder in zwei miteinan-

der verbundenen Aufstellungen dargestellt werden. Der Konzern hat entschieden, zwei getrennte

Aufstellungen vorzulegen.

IAS 23 R*): FREMDKAPITALKOSTEN

Die Änderung sieht die Aktivierungspfl icht von Fremdkapitalkosten vor, die direkt dem Erwerb,

dem Bau oder der Herstellung eines qualifi zierten Vermögenswerts zugeordnet werden können.

Das Wahlrecht zur sofortigen erfolgswirksamen Erfassung wurde dadurch abgeschafft. Aus der

Anwendung der Änderung des IAS 23 werden sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben, da die Aktivierung der Fremdkapitalzinsen die

bereits bisher gewählte Bilanzierungsmethode des Konzerns darstellt.*) R – Revised (überarbeitet)

VERBESSERUNGEN ZU IFRS 2008Im Mai 2008 veröffentlichte der Board erstmals einen Sammelstandard zur Änderung verschiedener

Standards mit dem primären Ziel, Inkonsistenzen zu beseitigen und Formulierungen klarzustel-

len. Für jeden Standard gibt es eigene Übergangsregelungen. Änderungen von Standards, die im

Rahmen des Projekts Verbesserungen zu IFRS 2008 entwickelt wurden, wurden im Geschäfts-

jahr 2009 erstmals angewendet.

Aus sämtlichen Neuregelungen in Verbesserungen zu IFRS 2008 ergaben sich keine Auswirkungen

auf die Rechnungslegungsmethoden und die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

des Konzerns.

97


Die nachfolgend aufgelisteten bereits veröffentlichten aber noch nicht verpfl ichtend anzuwen-

denden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen, die von der EU bereits übernom-

men wurden, hat der Konzern noch nicht vorzeitig angewendet.

Mit Ausnahme der nachfolgend erläuterten erwartet der Konzern aus der erstmaligen Anwen-

dung dieser geänderten oder neuen Standards oder Interpretationen keine Auswirkungen auf die

Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

IFRS 3 UNTERNEHMENSZUSAMMENSCHLÜSSE (ÜBERARBEITET) UND IAS 27 KONZERN- UND EINZELABSCHLÜSSE (ÜBERARBEITET)IFRS 3 (überarbeitet) führt wesentliche Änderungen bezüglich der Bilanzierung von Unternehmens-

zusammenschlüssen ein, die nach dem Anwendungszeitpunkt stattfi nden. Es ergeben sich Aus-

wirkungen auf die Bewertung von Anteilen ohne beherrschenden Einfl uss, die Bilanzierung von

Transaktionskosten, die erstmalige Erfassung und die Folgebewertung einer bedingten Gegen-

leistung sowie sukzessive Unternehmenserwerbe. Diese Neuregelungen werden sich auf die

Ansatzhöhe des Geschäfts- oder Firmenwerts, auf das Ergebnis der Berichtsperiode, in der ein

Unternehmenszusammenschluss erfolgt, und auf künftige Ergebnisse auswirken.

IAS 27 (überarbeitet) schreibt vor, dass eine Veränderung der Beteiligungshöhe an einem Tochter-

unternehmen, die nicht zum Verlust der Beherrschung führt, als Transaktionen mit Anteilseignern

in ihrer Eigenschaft als Anteilseigner bilanziert wird. Aus einer solchen Transaktion kann da-

her weder ein Geschäfts- oder Firmenwert noch ein Gewinn oder Verlust resultieren. Außerdem

wurden Vorschriften zur Verteilung von Verlusten auf Anteilseigner des Mutterunternehmens und

die Anteile ohne beherrschenden Einfl uss und die Bilanzierungsregelungen für Transaktionen, die

zu einem Beherrschungsverlust führen, geändert.

Die Neuregelungen aus IFRS 3 (überarbeitet) und IAS 27 (überarbeitet) können sich auf künftige

Erwerbe oder Verluste der Beherrschung an Tochterunternehmen auswirken.

Regelung IFRS

Inkrafttreten1)

Auswirkungen auf den

Konzern-abschluss

Noch nicht anzuwenden, außer vorzeitige Anwendung

IFRIC 9 und IAS 39

Neubeurteilung eingebetteter Derivate und IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung

30.06.2009 nein

IFRIC 17 Sachdividenden an Eigentümer 01.07.2009 nein

IFRIC 18 Übertragung von Vermögenswerten von Kunden 01.07.2009 nein

IFRS 1 Erstmalige Anwendung der IFRS 01.07.2009 neinIFRS 3 und IAS 27

Unternehmenszusammenschlüsse und IAS 27 Konzern- und Einzelabschlüsse

01.07.2009 ja

IAS 32 Einstufung von Bezugsrechten 01.02.2010 neinIAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung: Geeignete Grund-

geschäfte01.07.2009 nein

1) Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen




Verwaltungsrats


98

2.3. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE

2.3.1. ALLGEMEINE KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZEDie IFRS sehen für Unternehmenszusammenschlüsse die zwingende Anwendung von IFRS 3 vor.

Diesbezüglich verweisen wir auf unsere Ausführungen unter Punkt 2.4.2. Erwirbt ein Unternehmen

eine Gruppe von Vermögenswerten oder Nettovermögen, die kein Unternehmen bilden, so hat das

Unternehmen die Anschaffungskosten zwischen den einzelnen identifi zierbaren Vermögenswerten

und Schulden der Gruppe auf der Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbs-

zeitpunkt aufzuteilen (IFRS 3.4). Bei sämtlichen Akquisitionen von Immobilienprojektgesellschaften

in den Jahren 2008 und 2009 handelte es sich um den Erwerb von einzelnen Vermögenswerten

durch die Gesellschaft und nicht um Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3, da

es sich um Gesellschaften handelt, die ausschließlich Immobilieneigentümerfunktion haben und

somit keine integrierten Gruppen von Tätigkeiten und Vermögenswerten darstellen. Die Konsoli-

dierung dieser Gesellschaften erfolgte gem. IFRS 3.4 und IAS 27 zum Zeitpunkt des Erwerbes, die

Endkonsolidierung zu dem Zeitpunkt, ab dem keine Kontrolle mehr besteht.

2.3.2. KONSOLIDIERUNGSKREISDer Konzernabschluss beinhaltet die conwert Immobilien Invest SE („conwert SE“) und die von ihr

kontrollierten Tochterunternehmen. Tochterunternehmen werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h.

ab dem Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert. Die Konsolidie-

rung endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.

Zum Kreis der vollkonsolidierten und quotenkonsolidierten Unternehmen gehören 79 inländische

(2008: 86) und 159 ausländische (2008: 145) Unternehmen. Eine Übersicht über die Konzernunter-

nehmen des Konzerns ist unter Punkt 16.) ersichtlich.

2.3.3. KONSOLIDIERUNGSSTICHTAGEntsprechend dem Grundsatz des einheitlichen Abschlussstichtages wurde der Konzernabschluss

auf den Stichtag des Jahresabschlusses der Muttergesellschaft conwert Immobilien Invest SE

aufgestellt. Alle Einzelabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften

wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.

2.3.4. KONSOLIDIERUNGSMETHODENAlle konzerninternen Transaktionen zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungs-

kreises und damit zusammenhängende Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere

Erträge und Aufwendungen werden eliminiert.

Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Gesellschaften wurden mit Forderungen gegen-

über nahe stehenden Gesellschaften aufgerechnet, soweit die Voraussetzungen gemäß IAS 32.42

vorlagen.

Der Konzern ist Partner an gemeinschaftlich geführten Unternehmen (Joint Ventures). Ein

Joint Venture wird als eine vertragliche Vereinbarung von zwei oder mehreren Parteien zur Durch-

führung einer wirtschaftlichen Tätigkeit, die einer gemeinschaftlichen Führung unterliegt, defi niert.

Ein gemeinschaftlich geführtes Unternehmen ist ein Joint Venture, das die Gründung eines eigen-

ständigen Unternehmens beinhaltet, an dem jedes Partnerunternehmen beteiligt ist. Die Anteile

an den Joint Ventures werden unter Anwendung der Quotenkonsolidierung erfasst. Es werden

daher entsprechend dem Anteil die Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen der

Joint Ventures in den entsprechenden Posten des Konzernabschlusses zusammengefasst. Die

Abschlüsse der Joint Ventures werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Be-

wertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunter-

nehmens.

Unternehmen, auf deren Geschäfts- bzw. Finanzpolitik ein maßgeblicher Einfl uss ausgeübt werden

kann (assoziierte Unternehmen), werden at equity bilanziert, wobei der anteilige Jahresüberschuss/

-fehlbetrag des Unternehmens in den Buchwert der Anteile eingeht.

99


Minderheitenanteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Reinvermögens dar, der nicht dem

Konzern zuzurechnen ist. Minderheitenanteile werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

und in der Konzern-Bilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzern-Bilanz erfolgt in-

nerhalb des Eigenkapitals, getrennt von dem auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens ent-

fallenden Eigenkapital. Der Erwerb von Minderheitsanteilen, die sich aus Unternehmenszusam-

menschlüssen ergeben haben, wird nach der so genannten Parent-Entity-Extension-Methode

bilanziert. Dabei wird die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des anteiligen

erworbenen Reinvermögens als Geschäfts- oder Firmenwert erfasst.

2.3.5. WÄHRUNGSUMRECHNUNGGESCHÄFTSTRANSAKTIONEN IN AUSLÄNDISCHER WÄHRUNG

Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem

am Tag der Transaktion gültigen Referenzkurs. Die Umrechung der monetären Vermögenswerte

und Verbindlichkeiten in Euro erfolgt mit dem am Bilanzstichtag gültigen Devisenreferenzkurs der

Europäischen Zentralbank. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im

Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.

UMRECHNUNG VON EINZELABSCHLÜSSEN IN AUSLÄNDISCHER WÄHRUNG

Berichtswährung und funktionale Währung für Konzerngesellschaften in Österreich und Ländern,

die Teilnehmer der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion sind, ist der Euro. Die in Fremd-

währung aufgestellten Abschlüsse der in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen werden

gem. IAS 21 in Euro umgerechnet. Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten wer-

den mit dem Mittelkurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital wird mit Ausnahme der direkt im Ei-

genkapital erfassten Erträge und Aufwendungen zu historischen Kursen umgerechnet. Erträge und

Aufwendungen sind grundsätzlich mit dem Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls umzurech-

nen. Da die Währungen jedoch keinen wesentlichen Schwankungen unterliegen, hat der Konzern

aus Vereinfachungsgründen als Näherungswert den Jahresdurchschnittskurs für die Umrechnung

herangezogen. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgsneutral erfasst.

Der Währungsumrechnung wurden 2009 und 2008 folgende Kurse zugrunde gelegt:

2.4. ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

2.4.1. IMMOBILIENVERMÖGEN2.4.1.1. ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Der Zugang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten.

Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste aus der

Änderung des beizulegenden Zeitwertes erfolgswirksam berücksichtigt werden. Zum Zeitpunkt

des Erwerbes der einzelnen Objekte wird in Abhängigkeit von den Renditeerwartungen bzw. von

der künftigen strategischen Ausrichtung des Objekts die Kategorisierung in als Finanzinvestitionen

gehaltene Immobilien bzw. zum Verkauf gehaltene Immobilien vorgenommen. Bei einer Übertra-

gung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf als zum Verkauf gehaltene Immobilien

entsprechen die Anschaffungskosten der Immobilien für Zwecke der Folgebewertung deren beizu-

legendem Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immo-

bilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert werden oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt

werden können und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang mehr erwartet wird.

Immobilien werden nur dann aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

in die zum Verkauf gehaltenen Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt.

Während der Entwicklung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden Fremdkapi-

talkosten in Höhe der zurechenbaren Zinsaufwendungen aktiviert. Weitere Einzelheiten fi nden sich

unter Punkt 8.1.

Stichtagkurs Durchschnittskurs31.12.2009 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2008

Ungarn HUF 270,420 266,700 280,169 251,215

Tschechien CZK 26,473 26,875 26,521 25,141




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100

2.4.1.2. ZUM VERKAUF GEHALTENE IMMOBILIEN

Der Zugang der zum Verkauf gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten, Umgliede-

rungen von den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeit-

wert im Zeitpunkt der Umgliederung vorgenommen. In weiterer Folge erfolgt der Ansatz der zum

Verkauf bestimmten Immobilien entsprechend IAS 2 mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs-

oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien

werden ausgebucht, wenn der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist. Weitere Einzelheiten

fi nden sich unter Punkt 8.4.

2.4.2. UNTERNEHMENSZUSAMMENSCHLÜSSE UND GESCHÄFTS- UND FIRMENWERTDer Erwerb von Tochterunternehmen und Geschäftsbetrieben wird nach der Erwerbsmethode

bilanziert. Dies beinhaltet die Erfassung von identifi zierbaren Vermögenswerten (einschließlich

der zuvor nicht erfassten immateriellen Vermögenswerte) und Schulden (einschließlich Eventual-

schulden, jedoch ungeachtet künftiger Restrukturierung) des erworbenen Geschäftsbetriebs zum

beizulegenden Zeitwert.

Der Geschäfts- oder Firmenwert aus einem dieser Unternehmenszusammenschlüsse wird bei

erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der Anschaffungs-

kosten des Unternehmenszusammenschlusses über den Anteil des Erwerbers an den beizule-

genden Zeitwerten der identifi zierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des

erworbenen Unternehmens bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Geschäfts- oder

Firmenwert zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewer-

tet. Zum Zweck des Wertminderungstests wird der im Rahmen eines Unternehmenszusammen-

schlusses erworbene Geschäfts- oder Firmenwert ab dem Erwerbszeitpunkt den zahlungsmittel-

generierenden Einheiten bzw. Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet, die

von den Synergieeffekten aus dem Unternehmenszusammenschluss profi tieren. Dies gilt unab-

hängig davon, ob andere Vermögenswerte oder Schulden des Erwerbers diesen zahlungsmittel-

generierenden Einheiten oder Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet

werden. Weitere Einzelheiten fi nden sich unter Punkt 8.2.

2.4.3. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTEEinzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung zu An-

schaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Anschaffungskosten von im Rahmen des Un-

ternehmenszusammenschlusses erworbenen immateriellen Vermögenswerten entsprechen ihrem

beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt. Die immateriellen Vermögenswerte werden in den

Folgeperioden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschrei-

bungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Abschreibung basiert auf

der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts. Die Abschreibungsdauer und Abschrei-

bungsmethode werden bei immateriellen Vermögenswerten mit einer begrenzten Nutzungsdauer

mindestens zum Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft. Die aufgrund von Änderungen der

erwarteten Nutzungsdauer oder des erwarteten Verbrauchs des zukünftigen wirtschaftlichen Nut-

zens des Vermögenswerts erforderlichen Änderungen der Abschreibungsmethode oder Abschrei-

bungsdauer werden als Änderungen von Schätzungen behandelt. Abschreibungen auf immaterielle

Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden in der Gewinn- und Verlustrechnung in

der Zeile Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung immaterieller Ver-

mögenswerte werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des

Vermögenswerts ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht wird, erfolgs-

wirksam erfasst. Weitere Einzelheiten hierzu fi nden sich unter Punkt 8.2.

Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte

zugrunde:

Software: 3 Jahre

Kundenbeziehungen und Managementverträge: 5 – 11 Jahre

101


2.4.4. ANTEILE AN ASSOZIIERTEN UNTERNEHMENDie Anteile an einem assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Ein

assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei welchem der Konzern über maßgeblichen

Einfl uss verfügt und das weder ein Tochterunternehmen noch ein Joint Venture ist. Nach der

Equity-Methode werden die Anteile an einem assoziierten Unternehmen in der Bilanz zu Anschaf-

fungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am

Reinvermögen des assoziierten Unternehmens erfasst. Die Gewinn- und Verlustrechnung enthält

den Anteil des Konzerns am Erfolg des assoziierten Unternehmens. Unmittelbar im Eigenkapital

des assoziierten Unternehmens ausgewiesene Änderungen werden vom Konzern in Höhe seines

Anteils im sonstigen Ergebnis erfasst. Gewinne und Verluste aus Transaktionen zwischen dem

Konzern und dem assoziierten Unternehmen werden entsprechend dem Anteil am assoziierten

Unternehmen eliminiert.

Die Abschlüsse der assoziierten Unternehmen werden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie

der Abschluss des Mutterunternehmens. Soweit erforderlich, werden Anpassungen an konzern-

einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden vorgenommen. Weitere Einzelheiten hierzu

fi nden sich unter Punkt 5.

2.4.5. SACHANLAGENSachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter plan-

mäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt.

Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte

zugrunde:

Technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung: 5 – 10 Jahre

2.4.6. LEASINGVERHÄLTNISSEDer Konzern tritt sowohl als Leasinggeber für die von ihm gehaltenen Immobilien an Mieter, als

auch als Leasingnehmer für Immobilien im Fall von Sale and Lease back Transaktionen auf.

Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, wird auf Basis des wirt-

schaftlichen Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung getroffen

und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung

eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter Vermögenswerte abhängig ist und ob die

Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Eine erneute Beurteilung

ist nach dem Beginn des Leasingverhältnisses nur unter den Voraussetzungen des IFRIC 4 vor-

zunehmen.

Bei Sale and Lease Back Transaktionen, welche nach IFRS als Finance Lease qualifi ziert werden,

wird der Überschuss der Verkaufserlöse über den Buchwert nicht unmittelbar als Ertrag erfasst,

sondern über die Laufzeit abgegrenzt und erfolgswirksam verteilt.

Leasingverhältnisse, bei denen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken über-

tragen werden, werden als Finance Leases klassifi ziert.

Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen

Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als

Operating Leases klassifi ziert und entsprechend bilanziert.

Bei der Klassifi zierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden wird die

Grundstücks- und Gebäudekomponente grundsätzlich getrennt betrachtet. Die Mindestleasing-

zahlungen für die Grundstücks- und Gebäudekomponente werden im Verhältnis der relativen

Fair Values aufgeteilt. Die Grundstückskomponente wird normalerweise als Operating Lease

klassifi ziert, es sei denn das Eigentum geht am Ende der Laufzeit auf den Leasingnehmer über.

Die Gebäudekomponente wird unter Verwendung der Kriterien des IAS 17 als Operating Lease oder

Finance Lease klassifi ziert.

Die Leasingzahlungen für Operating Lease Verhältnisse werden linear über die Laufzeit des

Leasingverhältnisses als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Leasinggegen-

stände, welche als Finance Lease qualifi ziert werden, werden über die Nutzungsdauer des Ge-

genstandes abgeschrieben. Ist der Eigentumsübergang auf den Konzern am Ende der Laufzeit

des Leasingverhältnisses jedoch nicht hinreichend sicher, wird der Leasinggegenstand über den

kürzeren der beiden Zeiträume von erwarteter Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingverhält-

nisses vollständig abgeschrieben.




Verwaltungsrats


102

Eine gesonderte Bewertung der Grundstücks- und Gebäudekomponente ist jedoch nicht erforder-

lich, wenn es sich bei dem Anteil des Leasingnehmers an den Grundstücken und Gebäuden um als

Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40 handelt und nach dem Fair Value

Model bilanziert wird.

Eine Übersicht über Finanzierungsverbindlichkeiten und deren Fristigkeit ist in Kapitel 8.10. dar-

gestellt.

2.4.7. WERTMINDERUNGEN VON NICHT-FINANZIELLEN VERMÖGENSWERTENDer Konzern beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein nicht-

fi nanzieller Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor oder ist

eine jährliche Überprüfung eines Vermögenswerts auf Werthaltigkeit erforderlich, nimmt der Kon-

zern eine Schätzung des erzielbaren Betrages des jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare

Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge von beizulegendem Zeitwert eines

Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten

und dem Nutzungswert.

Für bestimmte Vermögenswerte sind zusätzlich folgende Kriterien zu berücksichtigen:

FIRMENWERT

Die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts wird mindestens einmal jährlich überprüft.

Ein Werthaltigkeitstest wird auch dann durchgeführt, wenn Ereignisse oder Umstände darauf hin-

deuten, dass der Buchwert gemindert sein könnte.

Firmenwerte werden zum Zweck des Wertminderungstests zahlungsmittelgenerierenden

Einheiten zugeordnet. Die Wertminderung wird durch die Ermittlung des erzielbaren Betrages

der zahlungsmittelgenerierenden Einheit bestimmt, der der Firmenwert zugeordnet wurde, wobei

der erzielbare Betrag durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Abzinsung der durch die

Einheit generierten Cashfl ows ermittelt wird. Unterschreitet der erzielbare Betrag den Buchwert

dieser Einheit, wird ein Wertminderungsaufwand erfasst, der in den nachfolgenden Berichts-

perioden nicht aufgeholt werden darf. Zahlungsmittelgenerierende Einheiten werden durch die

Zusammenfassung von Vermögenswerten, die selbstständig Cashfl ows generieren, gebildet.

Weitere Einzelheiten hierzu fi nden sich unter Punkt 8.2.

LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE, DIE PLANMÄSSIG ABGESCHRIEBEN WERDEN

Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung bei planmäßig abzu-

schreibenden langfristigen Vermögenswerten eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Wertmin-

derungsverlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und seinem erziel-

baren Betrag. Der erzielbare Betrag wird durch die Berechnung des Nutzungswerts durch die Ab-

zinsung der durch den Vermögenswert generierten Cashfl ows oder des beizulegenden Zeitwertes

abzüglich Veräußerungskosten ermittelt. Der Buchwert des Vermögenswerts wird unter Verwen-

dung eines Wertberichtigungskontos reduziert. Der Wertminderungsverlust wird ergebniswirksam

erfasst.

Verringert sich die Höhe der Wertberichtigung in den folgenden Berichtsperioden und kann diese

Verringerung objektiv auf einen nach der Erfassung der Wertminderung aufgetretenen Sachverhalt

zurückgeführt werden, wird die früher erfasste Wertberichtigung rückgängig gemacht. Der neue

Buchwert des Vermögenswerts darf jedoch die fortgeführten Anschaffungskosten zum Zeitpunkt

der Wertaufholung nicht übersteigen. Die Wertaufholung wird erfolgswirksam erfasst.

ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN

Nach Anwendung der Equity-Methode ermittelt der Konzern, ob es erforderlich ist, einen zusätz-

lichen Wertminderungsaufwand für die Anteile des Konzerns an assoziierten Unternehmen zu er-

fassen. Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, inwiefern objektive Anhaltspunkte dafür

vorliegen, dass ein Anteil an einem assoziierten Unternehmen wertgemindert ist. Ist dies der Fall,

so wird die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert des assoziierten Unternehmens und

dem Buchwert als Wertminderungsaufwand erfolgswirksam erfasst.

103


2.4.8. ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTEDie Guthaben bei Kreditinstituten und Sparbücher werden zum Tageswert am Bilanzstichtag ange-

setzt. Die Sparbücher haben eine ursprüngliche Fälligkeit von weniger als 3 Monaten. Für Zwecke

der Konzerngeldfl ussrechnung umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente den in

diesen Posten ausgewiesenen Betrag.

2.4.9. FINANZINSTRUMENTEFinanzinstrumente werden in Übereinstimmung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der vertraglichen

Bedingungen als fi nanzielle Vermögenswerte bzw. fi nanzielle Verbindlichkeiten klassifi ziert. Finan-

zielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert, wenn zum gegenwärtigen

Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beab-

sichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Realisierung des

betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.

Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die auf organisierten Märkten gehandelt wer-

den, wird durch den am Bilanzstichtag notierten Marktpreis (Geldkurs) bestimmt. Der beizulegende

Zeitwert von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt besteht, wird unter Anwendung von

allgemein anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Zu diesen Bewertungsmethoden gehören

die Verwendung der jüngsten Geschäftsvorfälle zwischen sachverständigen, vertragswilligen und

unabhängigen Geschäftspartnern, der Vergleich mit dem aktuellen beizulegenden Zeitwert eines

anderen, im Wesentlichen identischen Finanzinstrument, sowie die Analyse von diskontierten

Cashfl ows.

Zinsen, Dividenden, Gewinne und Verluste aus diesen Finanzinstrumenten sind als Aufwendungen

oder Erträge (exkl. Gewinne und Verluste für Derivate die zum Cashfl ow Hedging verwendet

werden – siehe Kapitel 8.10.3.) im Finanzergebnis dargestellt.

2.4.9.1. FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

ERSTMALIGER ANSATZ

Finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden in Abhängigkeit vom Einzelfall entweder

als fi nanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden,

als Kredite und Forderungen, als bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen oder als zur

Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte klassifi ziert. Die fi nanziellen Vermögenswerte

werden bei der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Außer bei erfolgswirk-

sam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten fi nanziellen Vermögenswerten werden darüber hinaus

Transaktionskosten berücksichtigt, die direkt dem Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen sind.

Die Beurteilung, ob ein Vertrag ein eingebettetes Derivat enthält, wird zum Zeitpunkt vorgenommen,

zu dem das Unternehmen erstmals Vertragspartei wird. Die eingebetteten Derivate werden vom

Basisvertrag getrennt, wenn dieser nicht zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam erfasst wird,

und eine Analyse ergibt, dass die wirtschaftlichen Merkmale und Risiken des eingebetteten Derivats

nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden sind.

Die Designation der fi nanziellen Vermögenswerte in die Bewertungskategorien erfolgt bei ihrem

erstmaligen Ansatz. Umwidmungen werden, sofern diese zulässig sind und erforderlich erschei-

nen, zum Ende jedes Geschäftsjahres vorgenommen. Alle marktüblichen Käufe und Verkäufe von

fi nanziellen Vermögenswerten werden am Handelstag, d. h. am Tag, an dem das Unternehmen

die Verpfl ichtung zum Kauf des Vermögenswerts eingegangen ist, bilanziell erfasst. Marktübliche

Käufe und Verkäufe sind Käufe oder Verkäufe von fi nanziellen Vermögenswerten, die die Lieferung

der Vermögenswerte innerhalb eines durch Marktvorschriften oder -konventionen festgelegten

Zeitraums vorschreiben.




Verwaltungsrats


104

FOLGEBEWERTUNG

Die Folgebewertung von fi nanziellen Vermögenswerten hängt, wie in der Folge erläutert, von deren

Klassifi zierung ab.

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete fi nanzielle Vermögenswerte Die Gruppe der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten fi nanziellen Vermögens-

werte enthält die zu Handelszwecken gehaltenen fi nanziellen Vermögenswerte. Finanzielle Vermö-

genswerte werden als zu Handelszwecken gehalten klassifi ziert, wenn sie für Zwecke der Veräu-

ßerung in der nahen Zukunft erworben werden. Derivate werden ebenfalls als zu Handelszwecken

gehalten eingestuft, mit Ausnahme von Derivaten, bei denen es sich um eine Finanzgarantie handelt

oder die als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind. Gewinne oder

Verluste aus fi nanziellen Vermögenswerten, die zu Handelszwecken gehalten werden, werden er-

folgswirksam erfasst.

Kredite und ForderungenKredite und Forderungen sind nicht-derivative fi nanzielle Vermögenswerte mit festen oder be-

stimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfas-

sung werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Wertbe-

richtigung für Wertminderungen bewertet.

Zur Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte Zur Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte sind nicht-derivative fi nanzielle Vermö-

genswerte, die als zur Veräußerung verfügbar klassifi ziert und nicht in eine der vorstehend genann-

ten Kategorien eingestuft sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden zur Veräußerung verfüg-

bare fi nanzielle Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei die nicht realisierten

Gewinne oder Verluste grundsätzlich im sonstigen Ergebnis erfasst wurden. Bei Abgang derartiger

fi nanzieller Vermögenswerte wird der zuvor im Eigenkapital erfasste kumulierte Gewinn oder

Verlust erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Erhaltene oder gezahl-

te Zinsen werden als Zinserträge oder Zinsaufwendungen ausgewiesen. Es wird die Effektivzins-

methode angewandt. Dividenden werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf die Zahlung

erfolgswirksam als „erhaltene Dividenden“ erfasst.

Bei übrigen langfristigen fi nanziellen Vermögenswerten handelt es sich um Eigenkapitalins-

trumente, für die kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und deren beizulegender

Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann. Diese werden daher mit den Anschaffungskosten

bewertet.

AUSBUCHUNG FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE

Ein Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte an den Cashfl ows, die mit dem

Vermögenswerten verbunden sind, auslaufen. Werden alle wesentlichen Risiken und Chancen aus

einem Vermögenswert übertragen, so wird der Vermögenswert ebenfalls ausgebucht.

WERTMINDERUNG FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE

Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise bestehen, dass eine Wert-

minderung eines fi nanziellen Vermögenswerts oder einer Gruppe von fi nanziellen Vermögens-

werten vorliegt. Ein fi nanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von fi nanziellen Vermögens-

werten gilt nur dann als wertgemindert, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach

dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintraten (ein eingetretener „Schadensfall“), objek-

tive Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen und dieser Schadensfall eine Auswirkung auf die

erwarteten künftigen Cashfl ows des fi nanziellen Vermögenswerts oder der Gruppe der fi nanziellen

Vermögenswerte hat, die sich verlässlich schätzen lässt. Hinweise auf eine Wertminderung kön-

nen dann gegeben sein, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Schuldner oder eine Gruppe

von Schuldnern erhebliche fi nanzielle Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins- oder

Tilgungszahlungen, der Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz oder eines sonstigen Sanierungsver-

fahrens, und wenn beobachtbare Daten auf eine messbare Verringerung der erwarteten künftigen

Cashfl ows hinweisen, wie Änderungen der Rückstände oder wirtschaftlichen Bedingungen, die mit

Ausfällen korrelieren.

105


Eine Wertminderung für Forderungen über ein Wertberichtigungskonto wird vorgenommen, wenn

ein objektiver substantieller Hinweis vorliegt, dass der Konzern nicht in der Lage sein wird, die

Forderungen vollständig zu realisieren. Die Höhe des Wertminderungsaufwandes ergibt sich aus

der Differenz zwischen dem Buchwert und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashfl ows. Die

Feststellung eines Wertminderungsbedarfes erfolgt für fi nanzielle Vermögenswerte, die für sich

gesehen bedeutsam sind, individuell und bei fi nanziellen Vermögenswerten, die für sich gesehen

nicht bedeutsam sind, individuell oder gemeinsam. Stellt der Konzern fest, dass für einen einzeln

untersuchten fi nanziellen Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf

Wertminderung besteht, nimmt er den Vermögenswert in eine Gruppe fi nanzieller Vermögenswerte

mit vergleichbaren Kreditrisikoprofi len auf und untersucht sie gemeinsam auf Wertminderung.

Vermögenswerte, die einzeln auf Wertminderung untersucht werden und für die eine Wertberich-

tigung neu bzw. weiterhin erfasst wird, werden nicht in eine gemeinsame Wertminderungsbeur-

teilung einbezogen.

Erhöht oder verringert sich die Höhe eines geschätzten Wertminderungsaufwands in einer folgenden

Berichtsperiode aufgrund eines Ereignisses, das nach der Erfassung der Wertminderung eintrat,

wird der früher erfasste Wertminderungsaufwand durch Anpassung des Wertberichtigungskontos

erfolgswirksam erhöht oder verringert.

Eine Ausbuchung der Forderungen erfolgt, wenn sie als uneinbringlich eingestuft werden. Wird

eine ausgebuchte Forderung aufgrund eines Ereignisses, das nach der Ausbuchung eintrat, spä-

ter wieder als einbringlich eingestuft, wird der entsprechende Betrag unmittelbar erfolgswirksam

erfasst.

Der Konzern ermittelt für zur Veräußerung verfügbare fi nanzielle Vermögenswerte an jedem

Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise darauf schließen lassen, dass eine Wertminderung eines

Vermögenswerts vorliegt. Bei als zur Veräußerung verfügbar eingestuften Eigenkapitalins-

trumenten würde ein signifi kanter oder anhaltender Rückgang des beizulegenden Zeitwerts des

Instruments unter seine Anschaffungskosten einen objektiven Hinweis auf Wertminderung dar-

stellen. Bestehen Hinweise auf eine Wertminderung, wird ein Betrag in Höhe der Differenz zwischen

den Anschaffungskosten und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert als Wertminderung erfolgs-

wirksam erfasst. Bei Schuldinstrumenten liegt eine Wertminderung vor, wenn mit einem Ausfall

oder Verzug erwarteter zukünftiger Cashfl ows zu rechnen ist. Bei der Wertminderung von als zur

Veräußerung verfügbar eingestuften Schuldinstrumenten werden auf den geminderten Buchwert

des Vermögenswerts, basierend auf dem ursprünglichen Effektivzinssatz, weiterhin Zinsen erfasst,

die im Posten Finanzerträge ausgewiesen werden. Wertminderungen werden bei Eigenkapital-

instrumenten erfolgsneutral, bei Schuldinstrumenten erfolgswirksam rückgängig gemacht.

2.4.9.2. FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN

ERSTMALIGER ANSATZ

Finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaliger Erfassung mit ihrem beizulegenden Zeitwert

einschließlich Transaktionskosten erfasst. Mit fi nanziellen Verbindlichkeiten in Zusammenhang

stehende Geldbeschaffungskosten werden mit den fi nanziellen Verbindlichkeiten saldiert darge-

stellt. Die kurzfristigen fi nanziellen Schulden umfassen kurzfristige Kreditverbindlichkeiten, Ver-

bindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige fi nanzielle Schulden. Die

langfristigen fi nanziellen Schulden umfassen langfristige Kreditverbindlichkeiten, Anleiheverbind-

lichkeiten, Wandelschuldverschreibungen, Mieterfi nanzierungsbeiträge und sonstige langfristige

fi nanzielle Schulden. Bezüglich weiterer Einzelheiten verweisen wir auf Punkt 8.10.

Mieterfi nanzierungsbeiträgeDie in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfi nanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich

Vermietung von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündi-

gungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermie-

ters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfi nanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den

langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden. Die Mieterfi nanzierungsbeiträge werden bei Er-

halt der Zahlungsmittel mit dem zugefl ossenen Betrag und in der Folge unter Berücksichtigung von

Indexanpassungen (VPI 1996 bzw. 1998) und Abschreibung für Verwohnung (2% p.a.) bewertet. Der

so ermittelte Betrag entspricht dem Rückzahlungsbetrag und dieser dem beizulegenden Zeitwert.




Verwaltungsrats


106

FOLGEBEWERTUNG

Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektiv-

zinsmethode. Die Aufl ösung von Geldbeschaffungskosten erfolgt über die Laufzeit der Finanzierung

und wird entsprechend im Finanzergebnis dargestellt.

AUSBUCHUNG FINANZIELLER VERBINDLICHKEITEN

Eine fi nanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegende

Verpfl ichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist.

2.4.9.3. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE UND BILANZIERUNG VON

SICHERUNGSBEZIEHUNGEN

ERSTMALIGER ANSATZ

Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende Risiken aus Zinssatzänderungen

zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlos-

sen. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Marktwert angesetzt. Der Ausweis der deriva-

tiven Finanzinstrumente erfolgt entsprechend der Marktbewertung gesondert unter den sonstigen

fi nanziellen Vermögenswerten oder sonstigen fi nanziellen Schulden. Derivative Finanzinstrumente

werden auf Basis der zugrunde liegenden vertraglichen Cashfl ows als kurzfristig oder langfristig

klassifi ziert. Derivative Finanzinstrumente, die als Sicherungsinstrument designiert wurden und

als solche effektiv sind, werden in Übereinstimmung mit dem zugrunde liegenden Grundgeschäft

klassifi ziert.

FOLGEBEWERTUNG

Sind die Kriterien für Cashfl ow Hedge Accounting gemäß IAS 39 erfüllt, werden unrealisierte

Gewinne oder Verluste, die den effektiven Teil des Sicherungsgeschäftes betreffen, direkt im

sonstigen Ergebnis erfasst. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge werden in der Periode in

die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der die abgesicherte Transaktion das Periodener-

gebnis beeinfl usst, z.B. dann, wenn abgesicherte Finanzerträge oder Aufwendungen erfasst werden

oder wenn ein erwarteter Verkauf durchgeführt wird. Resultiert eine Absicherung im Ansatz eines

nicht fi nanziellen Vermögenswerts oder einer nicht fi nanziellen Verbindlichkeit, so werden die im

Eigenkapital erfassten Beträge Teil der Anschaffungskosten zum Zugangszeitpunkt des nicht fi nan-

ziellen Vermögenswerts bzw. der nicht fi nanziellen Verbindlichkeit.

Wird mit dem Eintritt der erwarteten Transaktion oder der festen Verpfl ichtung nicht länger gerech-

net, werden die zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge in die Gewinn- und Verlustrechnung

umgebucht. Wenn das Sicherungsinstrument ausläuft oder veräußert, beendet oder ausgeübt wird,

ohne dass ein Ersatz oder ein Überrollen des Sicherungsinstruments in ein anderes Sicherungs-

instrument erfolgt oder die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung nicht mehr er-

füllt sind, verbleiben die bislang im Eigenkapital erfassten Beträge solange als gesonderter Posten

im Eigenkapital, bis die erwartete Transaktion oder feste Verpfl ichtung eingetreten ist.

Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von derivativen Finanzinstru-

menten während des Geschäftsjahres, die nicht die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungs-

beziehungen erfüllen, und der unwirksame Teil eines wirksamen Sicherungsinstruments werden

sofort erfolgswirksam erfasst.

107


2.4.10. AKTIENRÜCKKAUFPROGRAMM, KAPITALRÜCKLAGEN UND

SONSTIGE RÜCKLAGEN

Erwirbt der Konzern eigene Anteile, so werden diese zu Anschaffungskosten erfasst und vom

Eigenkapital abgezogen. Der Ausweis erfolgt in einem separaten Posten „Eigene Anteile“. Bei

Veräußerung eigener Anteile wird der tatsächliche erzielte Veräußerungserlös abzüglich Transak-

tionskosten als Erhöhung des Eigenkpaitals erfasst. Abweichungen zu dem bei Erwerb im Posten

„Eigene Anteile“ erfassten Betrag werden in die Kapitalrücklage eingestellt. Bezüglich weiterer

Einzelheiten zum Aktienrückkaufprogramm verweisen wir auf Punkt 8.7.1.

Die Kapitalrücklagen beinhalten das Agio aus früheren Kapitalerhöhungen sowie Gesellschaf-

ter-zuschüsse (aus dem Gründungsjahr der Gesellschaft). Die mit den Kapitalerhöhungen in Zu-

sammenhang stehenden Transaktionskosten (net of tax) wurden abgezogen.

Die sonstigen Rücklagen beinhalten die Rücklage für nicht realisierte Gewinne, Cashfl ow Hedge,

zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente, EK-Anteil der Wandelanleihe und den Ausgleichs-

posten aus der Währungsumrechnung.

2.4.11. RÜCKSTELLUNGEN, EVENTUALVERBINDLICHKEITEN UND -FORDERUNGEN

Eine Rückstellung wird dann und nur dann gebildet, wenn ein Unternehmen aus einem vergangenen

Ereignis eine gegenwärtige Verpfl ichtung hat, der Abfl uss von Ressourcen mit wirtschaftlichem

Nutzen zur Erfüllung dieser Verpfl ichtung wahrscheinlich ist und eine zuverlässige Schätzung der

Höhe der Verpfl ichtung möglich ist.

Eventualverbindlichkeiten werden in der Bilanz nicht erfasst, sondern werden im Anhang offen-

gelegt. Sie werden dann nicht offengelegt, wenn die Möglichkeit eines Ressourcenabfl usses mit

wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich ist.

Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst, aber offengelegt, wenn der Zufl uss

wirtschaftlichen Nutzens wahrscheinlich ist.

2.4.12. ZUWENDUNGEN DER ÖFFENTLICHEN HAND

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig als Ertrag erfasst und mit den ent-

sprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, verrechnet. Die Zuwendungen für

Vermögenswerte (Förderungen im Sinne der Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und

Wohnhaussanierungsgesetzes) aus dem Geschäftsbereich Erwerb und Vermietung von geförderten

Neubauten wurden entsprechend dem Wahlrecht von IAS 20 vor Neubewertung einzelner Ver-

mögensgegenstände und Schuldposten vom Buchwert des Vermögensgegenstandes abgesetzt. Im

abgelaufenen Geschäftsjahr sowie im Geschäftsjahr 2008 wurden keine neuen Zuwendungen der

öffentlichen Hand erfasst.

2.4.13. ERTRAGSREALISIERUNG

Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern

zufl ießen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Erträge sind zum beizu-

legenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung zu bemessen. Skonti, Rabatte sowie Umsatzsteuer

oder andere Abgaben bleiben unberücksichtigt. Darüber hinaus setzt die Ertragsrealisierung die

Erfüllung nachfolgend aufgelisteter Ansatzkriterien voraus.

Die Realisierung von Netto-Mieterlösen und Betriebskosten erfolgt periodengerecht in Über-

einstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrages.

Die Realisierung der Umsatzerlöse aus Liegenschaftsverkäufen erfolgt nach Maßgabe der in den

zugrunde liegenden Verträgen normierten Gefahren- und Risikoübergänge dann, wenn die mit dem

Eigentum verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken auf den Käufer übergegangen sind.

Die Realisierung von Dienstleistungserlösen erfolgt nach Abschluss der erbrachten Leistungen.




Verwaltungsrats


108

2.4.14. ERTRAGSTEUERN

Die Ertragsteuerbelastung basiert auf dem Jahresgewinn und berücksichtigt tatsächliche und la-

tente Steuern.

Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende Periode und für

frühere Perioden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuer-

behörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrages wer-

den die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten. Tatsächliche

Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der

Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst.

Steuerlatenzen werden unter Anwendung der „balance sheet liability method“ errechnet. Latente

Steuern spiegeln die Steuereffekte der temporären Differenzen zwischen den ausgewiesenen

Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden und den entsprechenden Beträgen aufgrund der

jeweiligen steuerlichen Vorschriften wider.

Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden unter Verwendung der erwarteten Steuersätze für

das steuerbare Einkommen ermittelt, die zum Zeitpunkt des Ausgleichs der temporären Differenzen

anwendbar sein werden. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) verwendet, die

zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind. Das Ausmaß der aktiven und passiven Steuerab-

grenzung spiegelt die Steuerwirkungen wider, die sich nach Einschätzung des Unternehmens zum

Bilanzstichtag ergeben würden, wenn die Buchwerte des Vermögens realisiert und die Verbindlich-

keiten beglichen würden.

Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden grundsätzlich für alle temporären Differenzen so-

wie steuerlichen Verlustvorträge berücksichtigt, mit Ausnahme der

+ latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts-

oder Firmenwerts oder eines Vermögenswerts oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der

kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das

unternehmensrechtliche Jahresergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinfl usst, und

+ latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche aus temporären Differenzen, die im Zusammen-

hang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an

Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären

Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unter-

schiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.

Die latenten Steueransprüche werden gebildet, wenn es wahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt

der Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages ge-

nügend steuerbare Gewinne vorhanden sein werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden die bisher

unberücksichtigten abzugsfähigen temporären Differenzen/der steuerliche Verlustvortrag sowie

der Buchwert der gebildeten aktiven Steuerabgrenzungen neu eingeschätzt. Jene bisher nicht akti-

vierten latenten Steueransprüche werden in dem Ausmaß berücksichtigt, in dem es wahrscheinlich

geworden ist, dass der zukünftige steuerbare Gewinn die Realisierung der abzugsfähigen tempo-

rären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages zulässt. Im Gegensatz dazu wird der Buchwert

latenter Steueransprüche in jenem Ausmaß wertberichtigt, in dem es nicht länger wahrscheinlich

ist, dass in Zukunft genügend steuerbare Gewinne zur Verwendung der abzugsfähigen temporären

Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages vorhanden sein werden.

Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden

nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst.

Zum Bilanzstichtag werden latente Steueransprüche mit latenten Steuerschulden aufgerechnet,

wenn

+ diese Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der selben Steuerbehörde bestehen und

+ wenn die Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten unter den für österreichische Gesellschaften beste-

henden Steuerumlage- und Gruppenvertrag fallen, welcher ein einklagbares Recht auf Aufrech-

nung zur Folge hat.

109


3. ERMESSENSAUSÜBUNGEN UND SCHÄTZUNGSUNSICHERHEITEN

Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesent-

liche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass

innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Ver-

mögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden im Folgenden erläutert.

Die aktuelle Finanzmarktkrise und dabei im Besonderen der Zusammenbruch von bedeuteten

Investmentbanken sowie die Verstaatlichung einer nicht unbedeutenden Anzahl von Banken, die

Mitte September 2008 begann, hat zu einem signifi kanten Ausmaß an Ungewissheit in der Welt-

und Immobilienwirtschaft geführt. Die Auswirkungen dieser Ereignisse führen weiterhin zu einem

hohen Maß an Unsicherheit über das weitere Vorgehen der Marktteilnehmer. In dieser Markt-

umgebung ist es möglich, dass Preise und Wertentwicklung einer höheren Volatilität ausgesetzt

sind.

Das Management ist der Ansicht, dass wesentliche Ermessensausübungen und Schätzungen im

Wesentlichen die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Buchwerte in

Höhe von Mio EUR 2.143,4 (2008: Mio EUR 2.137,2)) betreffen. Die Bewertung von Immobilien ist

abhängig von der Art der angewendeten Bewertungsmethode und der darin verwendeten Bewer-

tungsparameter. Obwohl die erstellten Gutachten über die im Eigentum des Konzerns befi ndlichen

Objekte international anerkannten Standards entsprechen, kann nicht ausgeschlossen werden,

dass eine andere Bewertungsmethode zu einer anderen – möglicherweise geringeren – Bewertung

der Immobilien des Konzerns führt. In die Bewertung von Immobilien fl ießen neben dem Mietzins

und dessen Nachhaltigkeit, dem Zustand der Immobilie und der Lage des Objektes auch weitere zu-

sätzliche Faktoren und weitergehende Annahmen ein. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass

bei einer negativen Veränderung einer dieser Faktoren oder einer dieser Annahmen sich der Wert

der Immobilie verschlechtert, sodass dies einen negativen Einfl uss auf die Vermögens-, Finanz-

und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten

sind unter Punkt 8.1 zu fi nden.

Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 373,9

(2008: Mio EUR 360,1)) werden zu Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden

Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den

Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt 8.4 zu fi nden. Hinsichtlich der Ermessens-

ausübungen und Schätzungen wird auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ver-

wiesen.

Der Konzern überprüft mindestens einmal jährlich, ob der Geschäfts- oder Firmenwert wert-

gemindert ist. Dies erfordert eine Schätzung der Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden

Einheiten, denen der Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet ist. Zur Schätzung des Nutzungs-

werts muss das Management die voraussichtlichen künftigen Cashfl ows der zahlungsmittel-

generierenden Einheit schätzen und darüber hinaus einen angemessenen Abzinsungssatz wählen,

um den Barwert dieser Cashfl ows zu ermitteln.

Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts betrug zum 31. Dezember 2009 Mio EUR 162,7

(2008: Mio EUR 164,1). Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt 8.2.

Immaterielle Vermögenswerte werden je nach Art des Vermögenswerts und der Verfügbarkeit

von Informationen anhand einer geeigneten Bewertungsmethode bewertet. Für die Bewer-

tung der Kundenbeziehungen und Managementverträge (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 42,1

(2008: Mio EUR 51,4)) wird die Residualwertmethode (Multi-Period Excess Earnings Method)

angewandt. Dabei wird der Barwert der ausschließlich durch den zu bewertenden immateriellen

Vermögenswert hervorgebrachten Cashfl ows ermittelt. Ausgehend von der Annahme, dass der zu

bewertende immaterielle Vermögenswert erst im Verbund mit anderen materiellen und immateriel-

len Vermögenswerten Cashfl ows generiert, werden bei der Ermittlung der relevanten Einzahlungs-

überschüsse fi ktive Auszahlungen für diese unterstützenden Vermögenswerte (Contributory Asset

Charges) berücksichtigt.




Verwaltungsrats


110

Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass

der Anteil an einem assoziierten Unternehmen wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhalts-

punkte vor, wird anhand einer geeigneten Bewertungsmethode (DCF-Methode) der erzielbare

Betrag bestimmt. Der DCF-Methode zugrunde liegende Planungsrechungen basieren auf einer

unternehmensinternen Mittelfristplanung unter Anwendung eines an die Tätigkeit und das Unter-

nehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes.

Die Verwertbarkeit der Verlustvorträge und somit die Aktivierung eines entsprechenden Aktiv-

postens (Buchwerte in Höhe von Mio EUR 3,8 (2008: Mio EUR 8,1) unter den aktiven latenten

Steueransprüchen ergibt sich nach der Einschätzung des Managements über die künftige Ergeb-

nis- bzw. Steuersituation des Konzerns. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer

negativen Veränderung von Annahmen die Aktivierung der latenten Steueransprüche in selbiger

Höhe nicht gerechtfertigt ist, sodass dies einen negativen Einfl uss auf die Vermögens-, Finanz- und

Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind

unter Punkt 8.8 zu fi nden.

4. ANTEILE AN JOINT VENTURE GESELLSCHAFTEN

Die conwert Immobilien Gruppe hält Anteile an den unter Punkt 16 ersichtlichen Joint Venture Ge-

sellschaften, die im Immobilienbereich tätig sind. Die Veränderung der Vermögenswerte und Schul-

den resultiert aus der Aufl ösung eines Joint Venture. Die dem Konzern aus den Joint Ventures

zuzurechnenden Anteile an den Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen der 2009

gemeinschaftlich geführten Unternehmen stellen sich zum 31. Dezember 2009 bzw. 31. Dezember

2008 wie folgt dar:

in Mio EUR 2009 2008

Kurzfristige Vermögenswerte 1,6 71,8

Langfristige Vermögenswerte 24,4 24,4

Gesamt 26,0 96,2

Kurzfristige Schulden (18,1) (35,9)Langfristige Schulden (0,2) (19,9)

Gesamt 18,3 40,4


Veräußerungserlöse 0,0 15,4

Immobilienaufwendungen (1,2) (2,6)Abgang von zum Verkauf bestimmten Immobilien sowie als Finanzinvestitionen ge-haltenen Immobilien

0,0 (14,4)

Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (0,1) 0,9

Sonstige betriebliche Erträge 0,0 0,3

Sonstige betriebliche Aufwendungen (0,1) (1,2)


Finanzaufwendungen (0,6) (3,5)

Ertragsteueraufwand 0,0 (0,5)

Ergebnis nach Ertragsteuern 0,3 0,8

111


5. ANTEILE AN ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN

Der Anteil der strategischen Beteiligung an der ECO Business Immobilien AG, Wien, beträgt

24,9 %. Entsprechend der Beteiligungsquote erfolgte die Darstellung als assoziiertes Unternehmen.

Die ECO Business Immobilien AG ist ein börsenotiertes Unternehmen, dessen Unternehmensge-

genstand unter anderem Investitionen in gewerbliche Immobilien, der An- und Verkauf sowie die

Entwicklung von Gewerbeimmobilien ist. Der beizulegende Zeitwert der Anteile zum Ende der

Berichtsperiode beträgt Mio EUR 36,8 (2008: Mio EUR 11,6). Nachfolgende Tabelle enthält zu-

sammengefasste Finanzinformationen über die Beteiligung des Konzerns an der ECO Business

Immobilien AG.

Der Wertminderungsaufwand von Mio EUR 18,3 wurde im Vorjahr über die geschätzten zukünftig

zu erwartenden Cashfl ows, die vom assoziierten Unternehmen voraussichtlich als ganzes erzielt

werden können, ermittelt. Im Berichtsjahr erfolgte eine neuerliche Schätzung der zukünftig zu er-

wartende Cashfl ows, die zu keinen wesentlichen Abweichungen geführt hat, weshalb der Wertmin-

derungsaufwand unverändert fortgeführt wird.

6. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG

Zum Zweck der Unternehmenssteuerung ist der Konzern nach folgenden fünf strategischen

Geschäftsfeldern organisiert, die auch die berichtspfl ichtigen Segmente darstellen:

+ Vermietung & Development von Wohn-Altbauten

+ Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten

+ Vermietung von Wohn-Neubauten

+ Gewerbliches Wohnen - „Temporary Housing“

+ Immobiliendienstleistungen (umfasst: Management von Immobiliengesellschaften, Immobilien-

verwaltung, Immobilienmakler & Immobilienvertrieb, Immobilienentwicklung & Baumanage-

ment, Immobilienversicherungsdienstleistungen)

Parallel zur Organisation nach Geschäftsfeldern erfolgt eine Steuerung nach Regionen. Diese um-

fassen die Regionen Österreich, Deutschland und übrige Länder, welche die Länder Tschechien,

Ungarn und die Slowakei beinhalten.

Die Umsatzerlöse sind nach Geschäftsfeldern und Regionen und nach Nutzungsarten der Immo-

bilien detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses

ist, dargestellt.

Das Segmentimmobilienvermögen umfasst die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

sowie die zum Verkauf gehaltenen Immobilien. Die Segmentschulden beinhalten dem Immobilien-

vermögen zurechenbare Kreditverbindlichkeiten.


Anteil an der Bilanz des assoziierten Unternehmens

Langfristige Vermögenswerte 207,7 270,3

Kurzfristige Vermögenswerte 6,5 7,0

Langfristige Schulden (112,5) (117,2)

Kurzfristige Schulden (12,1) (66,7)


Minderheitenanteile (0,2) (1,7)

Anteiliges Reinvermögen 89,4 91,7

Anteil an den Erlösen und dem Gewinn des assoziierten Unternehmens:

Erlöse 15,3 18,6

Verlust/Gewinn (1,7) (8,9)

Wertminderungsaufwand (18,3) (18,3)

Buchwert der Beteiligung 71,0 73,3




Verwaltungsrats


112

Die Eliminierungen der Beziehungen zwischen den Segmenten werden in der Spalte Konzern-

überleitungen und -eliminierungen vorgenommen. Die Beträge in der Überleitungsspalte Konzern-

ergebnis resultieren überwiegend aus Erträgen und Aufwendungen der Dienstleistungsgesell-

schaften sowie sonstigen Finanzposten, die Aufwendungen und Erträge, Vermögenswerte und

Schulden betreffen, die keinem Segment zugeordnet wurden. Konzerninterne Transaktionen

zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt.

Eine Verrechnung zwischen den Segmenten fi ndet im Bereich der Verrechnung von Konzernzinsen

(2009: 4,8 %, 5 % und 5,5 %, 2008: 4,8 %, 5,5 % und 6,5 %) statt. Darüber hinaus werden zwischen

den Segmenten nur externe Kosten weiterbelastet. Die Zinsaufwendungen für die im November

2007 emittierte Wandelschuldverschreibung werden nicht nach Segmenten gegliedert, da diese zur

Refi nanzierung des Gesamtkonzerns verwendet werden und dem Management keine weiteren

Detailinformationen auf Ebene der Geschäftssegmente vorliegen.

Die Ergebnisbeiträge aus assoziierten Unternehmen sowie Erträge und Aufwendungen aus der

Wandelschuldverschreibung wurden, da diese keinem Geschäftssegment direkt zuordenbar sind,

nicht in die Segmentberichterstattung aufgenommen.

7. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

7.1. BEWIRTSCHAFTUNGSERLÖSE

Die Mieterlöse nach Nutzungsarten stellen sich wie folgt dar:

7.2. UMSATZERLÖSE DIENSTLEISTUNGEN

Die Dienstleistungsumsatzerlöse verteilen sich auf folgende Posten:


Netto-Vermietungserlöse 118,9 110,4

Weiterverrechnete Betriebskosten 43,4 37,3


abzüglich ImmobilienaufwendungenWeiterverrechnete Betriebskosten (43,4) (37,3)Bewirtschaffungskosten (26,0) (25,0)

Gesamt 92,9 85,4


Wohnfl ächen 139,1 131,9

Büro- und Gewerbefl ächen Eigentum 21,8 14,9

Garagen / Stellplätze 1,4 0,9

Gesamt 162,3 147,7


Management von Immobiliengesellschaften 6,9 8,5

Immobilienverwaltung 17,2 17,0

Immobilienmakler und Immobilienvertrieb 10,6 12,6

Immobilienentwicklung & Baumanagement 0,5 0,7

Immobilienversicherungsdienstleistungen 1,4 1,5

Gesamt 36,6 40,3

113


7.3. IMMOBILIENAUFWENDUNGEN

Die Immobilienaufwendungen verteilen sich auf folgende Posten:

Darin enthalten sind betriebliche Aufwendungen, die den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immo-

bilien direkt zurechenbar sind, mit denen Mieteinnahmen erzielt wurden:

7.4. PERSONALAUFWENDUNGEN

Die Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:



Leerstehungskosten 7,4 7,4

Instandhaltungen 11,8 9,4

davon durch Versicherungsvergütungen abgegolten 1,7 0,2

Hausverwaltungsleistungen 1,1 2,8Übrige 5,7 5,1

Gesamt 69,4 62,3



Leerstehungskosten 6,0 6,7

Instandhaltungen 9,5 7,9

Übrige 5,2 6,8

Gesamt 59,2 53,5


Löhne und Gehälter 28,3 22,5

davon Bonifi kationszahlungen 2,2 0,0

davon Abfi ndungszahlungen 2,0 0,1

Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Abgaben und Beiträge 4,7 6,3Übrige 0,6 0,6

Gesamt 33,6 29,4




Verwaltungsrats


114

7.5. SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Honorare der Wirtschaftsprüfer und Immobilienbewerter setzen sich wie folgt zusammen:


Verwaltungskosten (aus Dienstleistungsgesellschaften):

Managementhonorare 0,2 1,2

Steuern und Gebühren 0,8 0,7

Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen 2,6 2,5Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwick-lung und -vertrieb

3,4 3,4

Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

0,4 0,2

Werbeaufwendungen 1,2 1,7

Fortbildungsaufwendungen 0,4 0,4

Aufwand Büroraum 1,6 1,6

Aufwendungen Bürobetrieb 1,5 1,4

EDV-Aufwand 1,7 1,5

PKW-Aufwand und Reisekosten 2,1 2,4

Spesen des Geldverkehrs 0,1 0,1

Restrukturierungsaufwendungen 0,8 0,0

Übrige 0,6 0,8


Immobilienspezifi sche und Konzernübergreifende Kosten:

Managementhonorare 0,5 0,3

Steuern und Gebühren 2,4 1,4

Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen 4,1 3,3Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für Immobilienentwicklung und -vertrieb

0,7 0,2

Werbeaufwendungen 1,5 1,9

Kursverluste 0,2 2,1Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

2,3 2,4

Spesen des Geldverkehrs 0,9 1,3

Übrige 1,8 1,9


Gesamt 31,8 32,8

in Mio EUR 2009 2008Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit gesetzlichen Pfl ichtprüfungen

0,3 0,3

Honorare an den Abschlussprüfer in Zusammenhang mit sonstigen Dienstleistungen

0,1 0,4

Honorare in Zusammenhang mit der Bewertung des Immoportfolios 1,2 1,0

Gesamt 1,6 1,7

115


7.6. FINANZERTRÄGE

Die Finanzerträge gliedern sich wie folgt:

7.7. FINANZAUFWENDUNGEN

Die Finanzaufwendungen gliedern sich wie folgt:

Die Nettoverluste aus den zu Handelszwecken gehaltenen fi nanziellen Vermögenswerten und

fi nanziellen Verbindlichkeiten betrugen Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 0,1).

7.8. ERTRAGSTEUERN

Als Ertragssteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten

Steuern auf Einkommen und Ertrag sowie die latenten Steuerabgrenzungen berücksichtigt.

Die Überleitung des effektiven Steuersatzes zum gesetzlich anzuwendenden Steuersatz in

Österreich von 25 % (2008: 25 %) lässt sich wie folgt darstellen:


Zinserträge aus Guthaben bei Kreditinstituten 5,8 7,8

Ertrag aus dem Rückerwerb der Wandelschuldverschreibung 10,2 0,0

Erträge aus fi nanziellen Vermögenswerten 0,8 5,5

Gesamt 16,8 13,3


Zinsaufwendungen für Darlehen und Kontokorrente 73,9 81,8

Sonstige Finanzaufwendungen 4,1 2,6

Gesamt 78,0 84,4


Laufender Steueraufwand (4,7) (2,5)Latenter Steuerertrag/-aufwand aus dem Entstehen und der Aufl ösung von temporären Differenzen

(3,4) 1,2

Steuersatzänderung (0,1) 0,1

Gesamt (8,2) (1,2)


Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 31,9 (28,8)

Steueraufwand von 25 % (8,0) 7,2Steuerliche Auswirkungen des nicht steuerbaren Einkommens (nicht temporäre Differenzen)

0,5 (6,3)

Steuerliche Auswirkungen der unterschiedlichen Steuersätze (0,6) (2,2)Auswirkungen Steuersatzänderung auf ergebnisabhängige Positionen (0,1) 0,1

Ertragsteueraufwand (8,2) (1,2)




Verwaltungsrats


116

7.9. ERGEBNIS JE AKTIE

Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie (wie im Abschluss in der Konzern-

Gewinn- und Verlustrechnung angegeben) wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutter-

unternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stamm-

aktien, die sich während des Jahres im Umlauf befi nden, geteilt.

Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien

des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl

von Stammaktien, die sich während des Jahres im Umlauf befi nden, zuzüglich der gewichteten

durchschnittlichen Anzahl der Stammaktien, welche sich aus der Umwandlung aller potenziellen

Stammaktien mit Verwässerungseffekt in Stammaktien ergeben würden, geteilt.

Das Grundkapital der conwert Immobilien Invest SE beträgt zum Bilanzstichtag EUR 853.592.730

und ist in 85.359.273 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. In den Geschäftsjahren 2008 und

2009 wurden insgesamt 4.367.398 Stück Aktien rückgekauft, so dass sich zum Bilanzstichtag

80.991.875 Stück Aktien im Umlauf befanden.

UNVERWÄSSERTES ERGEBNIS JE AKTIEDa mit 21. Dezember 2009 tageweise Aktien rückerworben wurden, wird zur besseren Über-

sichtlichkeit lediglich der Gesamtumsatz je Kalendermonat angegeben. Die jeweiligen einzelnen

Transaktionen wurden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sowohl auf der Homepage der

Gesellschaft als auch der Homepage der Finanzmarktaufsicht veröffentlicht.

VERWÄSSERTES ERGEBNIS JE AKTIEDas aus der Wandelanleihe resultierende verwässerte Ergebnis wurde berechnet. Es liegt jedoch

über dem unverwässerten Ergebnis und wird daher nicht angegeben. Im Vorjahr lagen keine ver-

wässerten Instrumente oder Effekte vor, daher entsprach das verwässerte Ergebnis je Aktie gem.

IAS 33.43 dem unverwässerten Ergebnis je Aktie.

in EUR bzw. Stück 2009

Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag 80.991.875

Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 81.089.020

auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio EUR 23,8

Ergebnis pro Aktie in EUR 0,29

in EUR bzw. Stück 2008

Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag 81.091.807

Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 82.532.847

auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in Mio EUR (30,2)

Ergebnis pro Aktie in EUR (0,37)

117


8. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

8.1. ALS FINANZINVESTITIONEN GEHALTENE IMMOBILIEN

Die Immobilien des Konzerns wurden zum Stichtag 31. Dezember 2009 (wie auch im Vorjahr) von

mehreren unabhängigen Sachverständigen bewertet. Bewertungen im Ausland wurden in Zusam-

menarbeit mit lokalen Sachverständigen nach internationalen Bewertungsgrundsätzen und unter

Berücksichtigung der jeweiligen nationalen Verhältnisse erstellt.

Die Entwicklung der Buchwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien stellt sich wie

folgt dar:

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der Höhe von Mio EUR 2.143,4 (2008:

Mio EUR 2.137,2) sind als Besicherung für Kredit- und Anleiheverbindlichkeiten mit Hypotheken

in Höhe von Mio EUR 949,1 (2008: Mio EUR 981,2) belastet. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien enthalten Objekte aus Finanzierungsleasing im Ausmaß von Mio EUR 110,1 (2008:

Mio EUR 46,1).

Im Geschäftsjahr wurden Mio EUR 2,2 (2008: Mio EUR 1,7) Fremdkapitalzinsen auf als Finanz-

investitionen gehaltene Immobilien (durchschnittlicher Zinssatz: 4,2 %; 2008: 5,7 %) aktiviert.

Zum 31. Dezember 2009 waren diverse Einzel-Liegenschaftskaufverträge im Gesamtausmaß

von rd. Mio EUR 4,9 (2008: Mio EUR 8,1) unterfertigt, deren Vermögensübergang erst nach dem

31. Dezember 2009 erfolgte bzw. erfolgen wird.

8.1.1. DER ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIENMARKTDas österreichische Portfolio des conwert Konzerns umfasst die Nutzungsarten Wohn-, Büro-,

Gewerbe-, Lager und Hotelnutzung, wobei die Wohnnutzung deutlich überwiegt. Das Immobilien-

portfolio wurde zum Stichtag unter den in der Folge dargestellten Bewertungsparametern bewertet.

8.1.1.1. ANGEWENDETE BEWERTUNGSMETHODIK

Bei den Objekten des österreichischen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Er-

tragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung

zwischen Sach- und Ertragswert erfolgt. Bei rein gewerblich genutzten Objekten (Hotels) wurde

die Discounted-Cashfl ow-Methode angewendet. Die Anwendung von Verfahren, die auch den

Substanzwert berücksichtigen, ist im österreichischen Markt deshalb erforderlich, weil es in

Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich vorgegebene und geschützte

Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen Ertragswertverfahren verfälschen

würden.

in Mio EUR 31.12.2009 31.12.2008

Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres 2.137,2 2.029,7

Wechselkursänderungen 1,2 (1,1)

Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien 67,9 176,6

Zugänge in bestehenden Immobilien 61,1 109,1

Zugänge aus Erweiterung des Konsolidierungskreises 138,4 7,5

Zu/Abggänge aus der Umgliederung von Objekten als zum Verkauf gehaltene Immobilien (4,3) (52,7)

Abgänge (263,5) (129,8)

Nettoergebnis aus Anpassung des beizulegenden Zeitwerts 5,5 (2,2)

Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres 2.143,4 2.137,2




Verwaltungsrats


118

Im Teilmarkt Österreich wurde nach folgenden Nationalen und Internationalen Standards vorge-

gangen:

Liegenschaftsbewertungsgesetz: + ÖNORM B 1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen

+ ÖNORM B 1802-2: Discounted Cashfl ow-Verfahren

Berufsverband: Bezeichnung der Bewertungsrichtlinien: + Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) „Red Book“

+ The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) „Blue Book“

+ International Valuation Standards Committee (IVSC) „White Book“

8.1.1.2. WERTBESTIMMENDE PARAMETER

Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwendet

wurden, erläutert. Sämtliche in der Folge angeführten Erläuterungen beziehen sich auf die Be-

wertung zum 31. Dezember 2009. Vorjahresangaben stehen nicht zur Verfügung, insgesamt ha-

ben sich die Bandbreiten jedoch nicht wesentlich verschoben. Die nachfolgenden Tabellen zeigen

die Bandbreite bzw. den niedrigsten und höchsten Wert des jeweiligen Parameters. Aufbauend auf

diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitgehend gleich

gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden. Im Teilmarkt

Österreich reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 2,5 % bis 6,5 %.

8.1.1.3. ABLEITUNG DES KAPITALISIERUNGSZINSSATZES

Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wurde durch die Sachverständigen auf zwei Arten

durchgeführt:




8.1.1.4. SENSITIVITÄTSANALYSE

Sensitivitätsanalysen anhand eines österreichischen Teilmarktes zeigen, dass eine Verminderung

des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 12 % erhöht,

wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den durch-

schnittlichen Verkehrswert um rd. 8,0 % verringert.

Kapitalisie-rungszinssatz

Instandhal-tungskosten

Mietausfalls- wagnis

HMZ*)/m²/Monat in EUR

Wien

Minimum 2,5 % 0,1 % 1,0 % 0,99

Maximum 6,5 % 1,5 % 6,0 % 16,54

Niederösterreich

Minimum 3,5 % 0,5 % 2,0 % 2,08

Maximum 6,5 % 1,3 % 7,0 % 16,59

Oberösterreich

Minimum 4,0 % 0,5 % 2,0 % 4,07

Maximum 6,0 % 1,8 % 7,5 % 12,78

Salzburg

Minimum 4,0 % 0,5 % 2,0 % 5,71

Maximum 6,3 % 1,2 % 4,5 % 9,71

Vorarlberg

Minimum 4,0 % 0,6 % 2,0 % 6,37

Maximum 6,3 % 1,5 % 3,0 % 10,69

*) Hauptmietzins

119


8.1.2. DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKTDas deutsche Portfolio des conwert Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-, Büro-,

Gewerbe-, Lagernutzung), wobei jedoch die Wohnimmobilien deutlich dominieren.


Bei den Objekten des deutschen Portfolios wird zumeist ein kombiniertes Sach- und Ertragswert-

verfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung zwischen

Sach- und Ertragswert erfolgt. In Ausnahmefällen wurde die Discounted-Cashfl ow-Methode an-

gewendet, dies insbesondere bei neu errichteten Wohnhausanlagen mit einer Nutzfl äche von über

20.000 m², die als reine Investitionsobjekte anzusehen sind.

Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigen, ist im deutschen Markt

deshalb erforderlich, weil es in Teilen des Marktes und der untersuchten Objekte noch gesetzlich

vorgegebene und geschützte Formen der Mietzinsbildung gibt, die die Wertergebnisse im reinen

Ertragswertverfahren verfälschen würden.

Im Teilmarkt Deutschland wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:




8.1.2.2. WERT BESTIMMENDE PARAMETER

Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter, die in den Bewertungen verwen-

det wurden, erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und

höchsten Wert des jeweiligen Parameters.

Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weitge-

hend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht werden.

Im Teilmarkt Deutschland reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 4,5 % bis 6,7 %.





Augsburg

Minimum 4,5 % 0,5 % 2,0 % 6,40Maximum 6,5 % 0,6 % 5,0 % 14,82Berlin

Minimum 4,0 % 0,5 % 2,0 % 4,03Maximum 6,7 % 1,0 % 5,0 % 10,13Fürth

Minimum 5,5 % 0,5 % 3,0 % 4,77Maximum 6,5 % 0,6 % 4,0 % 7,04Nürnberg

Minimum 4,3 % 0,5 % 3,0 % 3,81Maximum 5,0 % 1,0 % 5,0 % 10,53Potsdam

Minimum 5,5 % 0,5 % 2,0 % 5,57Maximum 6,0 % 0,6 % 2,0 % 8,03Wiesbaden

Minimum 4,5 % 0,6 % 3,0 % 7,17Maximum 5,4 % 0,6 % 3,0 % 9,95Dresden

Minimum 4,8 % 0,6 % 3,0 % 3,50Maximum 6,5 % 1,2 % 5,0 % 7,50Leipzig

Minimum 4,8 % 0,6 % 3,0 % 3,20Maximum 6,5 % 1,3 % 5,0 % 6,50Chemnitz

Minimum 5,0 % 0,9 % 3,0 % 3,20Maximum 6,5 % 1,3 % 5,0 % 5,50Magdeburg

Minimum 4,8 % 0,7 % 3,0 % 4,20Maximum 6,3 % 1,2 % 5,0 % 6,50




Verwaltungsrats


120



durchgeführt:





Sensitivitätsanalysen anhand eines Teilmarktes Berlin zeigen dass eine Verminderung des durch-

schnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 17 % erhöht, wohin-

gegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den durch-

schnittlichen Verkehrswert um rd. 12,0 % verringert.

8.1.3. DER TSCHECHISCHE IMMOBILIENMARKTDas tschechische Portfolio des conwert Konzerns schließt sämtliche Nutzungsarten ein (Wohn-,

Büro-, Gewerbe-, Lagernutzung).


Für gemischt genutzte Objekte des tschechischen Portfolios wird ein kombiniertes Sach- und Er-

tragswertverfahren angewendet, wobei die Gewichtung nach Nutzung und Ausmaß der Abweichung

von Sach- und Ertragswert erfolgt. Ein rein gewerblich genutztes Objekt (Hotel) wurde nach der

Discounted-Cashfl ow-Methode bewertet.

Die Anwendung von Verfahren, die auch den Substanzwert berücksichtigten, ist im tschechischen




Im Teilmarkt Tschechien wurde nach folgenden internationalen Standards vorgegangen:




8.1.3.2. WERTBESTIMMENDE PARAMETER

Nachfolgend werden besondere wertbestimmende Parameter die in den Bewertungen verwen-

det wurden erläutert. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Bandbreite bzw. den niedrigsten und

höchsten Wert des jeweiligen Parameters.

Aufbauend auf diesen Erwägungen konnten auch die Kapitalisierungen in diesem Teilmarkt weit-

gehend gleich gehalten werden. Bei einigen Objekten musste die Risikoeinschätzung erhöht wer-

den. Im Teilmarkt Tschechien reicht die Bandbreite der Kapitalisierungszinssätze von 5,5 % bis

7,5 %. In Prag wurde mit 7,0 % kapitalisiert. Prag wurde nicht gesondert dargestellt, da es sich um

ein einziges Objekt handelt.




HMZ/m²/Monat in CZK

Brünn

Minimum 5,5 % 0,5 % 2,0 % 90,00

Maximum 7,5 % 1,0 % 5,0 % 401,51

Ostrava

Minimum 5,5 % 0,5 % 3,0 % 170,10

Maximum 6,0 % 0,7 % 3,0 % 241,08

Pilsen

Minimum 6,0 % 0,5 % 3,0 % 79,48

Maximum 7,5 % 0,6 % 4,0 % 161,65

121




durchgeführt:


erschlossen, andererseits wurden alternative Anlageformen (festverzinsliche, sichere Wertpapiere,



Sensitivitätsanalysen anhand des Teilmarktes Tschechien zeigen, dass eine Verminderung

des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den Verkehrswert um rd. 15 % er-

höht, wohingegen eine Erhöhung des durchschnittlichen Kapitalisierungszinssatzes um 25 % den

durchschnittlichen Verkehrswert um rd. 25,0 % verringert.

Die Bewertung des gesamten Immobilienportfolios erfolgte durch untenstehende externe unab-

hängige Sachverständige:

8.2. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge zum 31. Dezember 2009 zeigt

folgendes Bild:

Die Position immaterielle Vermögenswerte enthält neben den Kundenbeziehungen und

Managementverträgen aktivierte Software in Höhe von EUR 0,6 Mio (2008: Mio EUR 0,7).

Bewertungsvolumen nach Sachverständigen in % 2009 2008

Sachverständigenbüro Prof. Mag. Thomas N. Malloth (MRICS) 67,1 % 63,8 %Brigitte Teufl -Heimhilcher, allgem. beeidete, gerichtliche zertifi zierte Sachverständige

3,3 % 3,0 %

Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH 4,1 % 3,5 %

Prof.(FH) Dr. Margret Funk (MRICS) 5,2 % 4,6 %Ksiazek u. Partner, Immobiliensachverständige 19,1 % 19,0 %Übrige 1,2 % 6,0 %

in Mio EUR Kundenbeziehungen und Managementverträge

Geschäfts- oderFirmenwert Summe

Bruttowert:

Stand 01. Jänner 2009 61,4 176,1 237,5

Erwerb von Tochterunternehmen 0,0 0,0 0,0

Investitionen 0,0 0,0 0,0

Stand zum 31. Dezember 2009 61,4 176,1 237,5

Abschreibungen und Wertminderungen:

Stand 01. Jänner 2009 (10,0) (12,0) (22,0)

Abschreibungen (9,3) (0,0) (9,3)

Wertminderungen 0,0 (1,4) (1,4)

Stand zum 31. Dezember 2009 (19,3) (13,4) (32,7)

Buchwert:

Stand 31. Dezember 2009 42,1 162,7 204,8

Stand 01. Jänner 2009 51,4 164,1 215,5




Verwaltungsrats


122

Die Entwicklung der Kundenbeziehungen und Managementverträge zum 31. Dezember 2008 zeigt

folgendes Bild:

Die im Rahmen des Erwerbs der Dienstleistungsgesellschaften erworbenen Kundenbeziehungen

sowie Managementverträge werden linear über einen Zeitraum von fünf bis elf Jahren abgeschrie-

ben. Die Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position Abschrei-

bungen dargestellt. Zum 31. Dezember 2009 erfolgte eine Überprüfung dieser Vermögenswerte auf

Wertminderung.

Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts wurde zum Zwecke der Wertminderungsprüfung

folgenden zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet:

In der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „alt+kelber Gruppe“ sind die in Deutschland ansässigen

Immobiliendienstleistungsgesellschaften dargestellt. In der zahlungsmittelgenerierenden Ein-

heit „RESAG Gruppe“ sind die in Österreich ansässigen Immobiliendienstleistungsgesellschaften

dargestellt.

Der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser

ergibt sich als höherer der beiden Beträge von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungs-

kosten und Nutzungswert. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren

Betrag, wird in Höhe der Differenz ein Wertminderungsaufwand erfasst.

Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashfl ows, die aus der fortgesetz-

ten Nutzung eines Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet

werden können. Die Ermittlung des Nutzungswertes entspricht methodisch einer Unternehmens-

bewertung mit einem Discounted-Cashfl ow-Verfahren. Die Beurteilung der Werthaltigkeit der

Firmenwerte erfolgt auf Basis der aus der unternehmensinternen Mittelfristplanung abgeleiteten

Vorschaurechnung für die Cashfl ows der nächsten ein bis elf Jahre und unter Anwendung eines

an die Tätigkeit und das Unternehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes. Als Ausgangsbasis

für die Fortrechnung der Finanzpläne wurde das genehmigte Budget 2010 herangezogen. Eine der

Prämissen zur weiteren Entwicklung der Immobiliendienstleistungsgesellschaften ist eine normale

Entwicklung der Zielmärkte (d.h. keine wesentlichen externen Schocks in den regionalen Immobili-

enmärkten), welche den Ausbau des verwalteten Immobilienportfolios unterstützt.

in Mio EUR Kundenbeziehungen und Managementverträge

Geschäfts- oderFirmenwert Summe

Bruttowert:

Stand 01. Jänner 2008 59,7 163,3 223,0

Erwerb von Tochterunternehmen 1,7 12,8 14,5

Investitionen 0,0 0,0 0,0

Stand zum 31. Dezember 2008 61,4 176,1 237,5


Stand 01. Jänner 2008 (0,7) 0,0 (0,7)

Abschreibungen (9,3) 0,0 (9,3)

Wertminderungen 0,0 (12,0) (12,0)

Stand zum 31. Dezember 2008 (10,0) (12,0) (22,0)

Buchwert:

Stand 31. Dezember 2008 51,4 164,1 215,5

Stand 01. Jänner 2008 59,0 163,3 222,3


Vermietung und Development von Wohn-Altbauten 68,4 68,4

Verkauf von Altbau- Wohnungen und ganzen Objekten 10,6 10,6

ECO Management GmbH 19,9 19,9

alt+kelber Gruppe 33,7 33,7

RESAG Gruppe 28,6 28,6

Gewerbliches Wohnen 1,5 2,8

123


Für die Berechnung des Nutzungswertes wurden folgende Grundannahmen getroffen, die folgende

Schätzungsunsicherheiten beinhalten:

+ Wachstumsraten, die außerhalb des Budgetjahres 2010 zugrunde gelegt wurden

+ Steigerungsraten der Personal- und Sachkosten

+ Bruttogewinnmarge bei Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten

+ Ausmaß der Immobiliendrehung

+ Generelle Entwicklung des Immobilienmarktes

+ Abzinsungssätze

WACHSTUMSRATEN

Die Wachstumsraten wurden in Teilbereichen anhand von durchschnittlichen branchenüblichen An-

nahmen ermittelt, wobei für die nächsten fünf Jahre insbesondere die mittelfristige Strategie des

Mutterkonzerns betreffend die zukünftige Entwicklung des Immobilienportfolios zugrunde gelegt

wurde.

STEIGERUNGSRATEN IM PERSONAL- UND SACHKOSTENBEREICH

Die Kostensteigerungssätze hängen von Annahmen über die mittel- bis langfristige volkswirt-

schaftliche und infl ationäre Entwicklung ab.

BRUTTOGEWINNMARGE, AUSMASS DER IMMOBILIENDREHUNG UND NEUAKQUISITION

Die Bruttogewinnmarge für den Verkauf der Objekte bzw. Wohnungen orientiert sich an den durch-

schnittlichen, geschäftsüblichen Werten der letzten Jahre und realistischen Zukunftsprognosen.

Das Ausmaß der Immobiliendrehung als auch die Neuanschaffung von Immobilien hängen von den

Möglichkeiten des Immobilienmarktes sowie vom allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld ab.

Folgende Bruttogewinnmargen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielt:

GENERELLE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTES

Trotz der Finanzmarktproblematik 2008 und 2009 hat sich der Wohnimmobilienmarkt in Österreich

für den conwert Konzern sehr vorteilhaft entwickelt. Institutionelle Investoren sind zwar aktuell eher

verhalten oder auf der Verkäuferseite zu fi nden, jedoch kapitalstarke Private und Stiftungen haben

eine sehr gute Nachfragesituation im Wohnungseinzelverkauf als auch im Zinshausbereich erzeugt.

Zumal sich der Konzern in Deutschland mit seinen Wohnimmobilien an eine gehobene Klientel

wendet, ist nach den Auswirkungen der Finanzkrise ein Aufwärtstrend sichtbar. Die Kreditvergabe

der dortigen Banken gegenüber unseren potentiellen Käufern erfolgt eher selektiv, was zusätzlich

zur Kaufabsicht auch ein gehobenes Maß an Eigenkapitalstärke bei unseren Kunden voraussetzt. In

unseren CEE Nachbarländern halten wir nur einen sehr geringen Teil unseres Portfolios. Wie in den

Margen zu sehen, können gute Innenstadtimmobilien nach wie vor zu lukrativen Preisen verkauft

werden, auch wenn die generelle Stimmung aktuell noch etwas getrübt scheint.

ABZINSUNGSSÄTZE

Bei der Ermittlung des Diskontierungsfaktors werden die Kapitalkosten als gewichteter Durch-

schnitt der Eigen- und Fremdkapitalkosten und der individuellen Verhältnisse der zahlungsmit-

telgenerierenden Einheiten ermittelt. Die verwendeten Zinssätze entsprechen angesichts der ak-

tuellen Wirtschaftslage eher einem Wert am oberen Ende der Zinsskala. Die Zinssensitivität der

Bewertungstests wurde deshalb mit +/- 50 Basispunkten gewählt.

Region Bruttogewinnmargen 2009 Bruttogewinnmargen 2008

Österreich 13,2 % 15,3 %

Deutschland 4,0 % 16,6 %

CEE 19,4 % 5,6 %




Verwaltungsrats


124

Folgende langfristige Abzinsungssätze wurden herangezogen:

SENSITIVITÄT DER GETROFFENEN ANNAHMEN

Das Management ist der Auffassung, dass für jene Bereiche der zahlungsmittelgenerierenden

Einheiten, welche den gegenwärtigen bzw. künftigen Marktschwankungen nur bedingt ausge-

setzt sind, keine nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung einer der zur

Bestimmung des Nutzwertes der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten getroffene Annahme dazu

führen könnte, dass der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ihren erzielbaren

Betrag wesentlich übersteigt.

Bei der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „Gewerbliches Wohnen“ hat das Management auf-

grund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung des Business Travel Marktes infolge der Finanz-

krise ihre zugrundeliegenden Erwartungen für die künftigen kurz- und mittelfristigen Finanzpläne

deutlich reduzieren müssen. Aufgrund der oben genannten Grundsätze wurde eine Wertminderung

in Höhe von Mio. EUR 1,4 vorgenommen. Diese Wertminderung wird im Geschäftsfeld Gewerb-

liches Wohnen erfasst. Für die zahlungsmittelgenerierende Einheit „Gewerbliches Wohnen“, die

stärker den derzeit unsicheren nationalen wie internationalen wirtschaftlichen Rahmenbedin-

gungen ausgesetzt ist, könnte eine nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung

der getroffenen Grundannahmen dazu führen, dass die Buchwerte der zahlungsmittelgenerie-

renden Einheiten ihren erzielbaren Betrag weiter übersteigen.

Im Folgenden werden die Ergebnisse der für die wesentlichsten Firmenwerte durchgeführten Wert-

haltigkeitstests für die Geschäftsjahre 2009 und 2008 dargestellt:

Region 2009 2008nach Steuern vor Steuern nach Steuern vor Steuern

Österreich 5,3 % 10,2 % 7,5 % 13,7 %

Deutschland 4,9 % 9,7 % 6,7 % 11,7 %

Zahlungsmittelgenerierende Einheit ZinssatzWertminderung

2009Wertminderungsbedarf

bei Basispunkten

nach Steuern vor Steuern in Mio EUR ± 50

Vermietung und Development von Wohn-Altbauten

5,3 % 9,9 % nein nein

Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten

5,3 % 10,9 % nein nein

alt+kelber Gruppe 4,9 % 9,7 % nein nein

RESAG Gruppe 5,3 % 10,1 % nein nein

ECO Management GmbH 5,3 % 10,1 % nein nein

Gewerbliches Wohnen 5,3 % 7,6 % 1,4 nein

Zahlungsmittelgenerierende Einheit ZinssatzWertminderung

2008Wertminderungsbedarf

bei Basispunkten

nach Steuern vor Steuern in Mio EUR ± 50

Vermietung und Development von Wohn-Altbauten

7,5 % 11,7 % nein nein

Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten

7,5% 11,7 % nein nein

alt+kelber Gruppe 6,7 % 13,7 % nein nein

RESAG Gruppe 7,5 % 11,7 % nein nein

ECO Management GmbH 7,5 % 11,7 % 12,0 nein

125


8.3. SONSTIGES SACHANLAGEVERMÖGEN

Das sonstige Sachanlagevermögen beinhaltet Betriebs- und Geschäftsausstattung aus dem Erwerb

der Immobiliendienstleistungsgesellschaften. Die Abschreibungen werden in der GuV unter Punkt

14 ausgewiesen. Die Entwicklung dieses Wertes stellt sich wie folgt dar:

8.4. ZUM VERKAUF GEHALTENE IMMOBILIEN

Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien des Konzerns umfassen Objekte in Liegenschaftsbesitz-

gesellschaften in Österreich, Deutschland, der Slowakei und Ungarn. Die zum Verkauf gehaltenen

Immobilien haben eine durchschnittliche Behaltedauer von sechs bis zehn Jahren.

Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und

Nettoveräußerungswert. Aus der Bewertung resultiert eine Anpassung auf den niedrigeren Netto-

veräußerungswert in Höhe von Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 0,1), welche in der Konzern-Gewinn-

und Verlustrechnung unter Punkt 13 dargestellt ist. Jener Liegenschaftsbestand, welcher zum Net-

toveräußerungswert bewertet wurde, beträgt Mio EUR 47,7 (2008: Mio EUR 4,4).

Die Marktwerte dieser Immobilien wurden zum Stichtag 31. Dezember 2009 (wie auch im Vorjahr)

von unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifi zierten Sachverständigen, unter

Berücksichtigung der allgemeinen Marktlage, bewertet.

Von den zum Verkauf gehaltenen Immobilien in der Höhe von Mio EUR 373,9 (2008: Mio EUR 360,1)

sind Mio EUR 289,4 (2008: Mio EUR 250,0) als Besicherung für Kredit- und andere Verbindlichkeiten

hypothekarisch belastet.

8.5. SONSTIGE VERMÖGENSWERTE

Der Posten „Übrige“ beinhaltet im Wesentlichen im Voraus bezahlte Vertriebsprovisionen sowie

bezahlte Aufwendungen für zukünftige Perioden. Von diesen sonstigen kurzfristigen Vermögens-

werten wird ein Betrag von Mio EUR 1,1 (2008: Mio EUR 0,4) innerhalb eines Jahres ergebnis-

wirksam.


Bruttowert:

Stand 01. Jänner 3,0 1,5

Investitionen 0,9 1,3

Erwerb von Tochterunternehmen 0,0 0,2

Stand 31. Dezember 3,9 3,0


Stand 01. Jänner (1,0) (0,1)

Abschreibungen (0,9) (0,9)

Stand 31. Dezember (1,9) (1,0)

Buchwert:


Stand 01. Jänner 2,0 1,4


Forderungen gegenüber Finanzamt 9,8 4,5

Übrige 1,9 1,0

Gesamt 11,7 5,5




Verwaltungsrats


126

8.6. ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Die Position setzt sich wie folgt zusammen:

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben

verzinst. Die Verzinsung der Bankguthaben im Geschäftsjahr lag dabei in einer Bandbreite von

0,12 % bis 2,00 % (2008: 0,25 % bis 4,75 %). Der beizulegende Zeitwert der Zahlungsmittel beträgt

Mio EUR 61,6 (2008: Mio EUR 69,9).

8.7. EIGENKAPITAL

8.7.1. GRUNDKAPITALDas Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 853.592.730 (2008: EUR 853.592.730) und ist in

85.359.273 (2008: 85.359.273) auf Inhaber lautende Stückaktien, von denen jede am Grundkapital im

gleichen Ausmaß beteiligt ist, zerlegt. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt.

EIGENE ANTEILEIn der außerordentlichen Hauptversammlung der conwert Immobilien Invest AG vom

25. Oktober 2007 wurde der Vorstand ermächtigt, für die Dauer von 18 Monaten ab Beschlussfas-

sung eigene Aktien der Gesellschaft bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des

Grundkapitals zu erwerben. Der Bandbreite im Erwerbspreis der Aktien wurde mit EUR 8,00 bis

EUR 16,00 je Aktie festgelegt. In diesem Zusammenhang beschloss die Hauptversammlung auch,

dass diese Ermächtigung nach Umwandlung der Gesellschaft auch für die conwert Immobilien

Invest SE gilt.

Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 25. Jänner 2008 beschlossen, von

dieser Ermächtigung Gebrauch zu machen. Im Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms waren

zum 31.Dezember 2009 insgesamt 4.367.398 Stück Aktien zu einem Gesamtwert von Mio EUR 48,2

(inkl. Spesen) zum Durchschnittskurs von EUR 11,04 rückgekauft. Dies entspricht 5,1 % des

Grundkapitals.

Die Entwicklung der im Umlauf befi ndlichen Anteile stellt sich wie folgt dar:

Zum Bilanzstichtag besteht ein genehmigtes Kapital in Höhe von EUR 400.121.590 (2008: EUR

400.121.590), welches in 40.012.159 (2008: 40.012.159) auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt ist.

Details zur Wandelschuldverschreibung sind unter Punkt 8.10.2 dargestellt.


Guthaben bei Kreditinstituten 61,5 69,8

Sparbücher 0,1 0,1

Gesamt 61,6 69,9

In StückWert inkl. Spesen

in Mio. EUR

2009

Stand 31.12.2008 81.091.807

Aktienrückkauf (99.932) (0,8)

Stand 31.12.2009 80.991.875

2008

Stand 31.12.2007 85.359.273

Aktienrückkauf (4.267.466) (47,4)

Stand 31.12.2008 81.091.807

127


8.8. STEUERABGRENZUNG

Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 31. Dezember 2009 und 2008 resultieren aus

folgenden zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buch-

werten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrund-

lagen:

Sämtliche Änderungen der aktiven und passiven Steuerabgrenzungen sind erfolgswirksam, mit

Ausnahme der latenten Steuern auf die Veränderung aus Cashfl ow-Hedges und sonstigen Bestand-

teilen des sonstigen Ergebnisses in Höhe von Mio EUR 3,9 (2008: Mio EUR 12,9).

Die Veränderungen der latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Die für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit der Beteiligung an der ECO Business-Im-

mobilien AG nicht angesetzten latenten Steuerschulden betragen Mio EUR 0,4 (2008: Mio EUR 0,7).

8.9. SONSTIGE LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE SCHULDEN

Die sonstigen kurzfristigen Schulden beinhalten insbesondere Umsatzsteuerverbindlichkeiten so-

wie Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuern und Eintragungsgebühren.

in Mio EUR 2009 2008Aktiva Passiva Aktiva Passiva

Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert (IAS 40) 0,0 62,1 0,0 58,9

Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Vermögenswerte 0,0 11,4 0,0 16,2

Summe 0,0 73,5 0,0 75,1

Derivatbewertung 17,0 0,0 12,5 0Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Schulden 0,0 4,0 0,0 0,4

Steuerliche Verlustvorträge 14,3 0,0 14,7 0,0

Aktive/Passive Steueransprüche bzw. -schulden 31,3 77,5 27,2 75,5

Aufrechnung von latenten Steueransprüchen und -schulden (27,5) (27,5) (19,1) (19,1)

Saldierte latente Steueransprüche und Steuerschulden 3,8 50,0 8,1 56,4


Latente Steueransprüche 8,1 0,5

Latente Steuerschulden (56,4) (63,6)

Bilanzansätze zum 31. Dezember des Vorjahres (48,3) (63,0)

Latente Steuern aus der Veränderung des Konsolidierungskreises 1,1 (0,4)

Latente Steuern aus dem Entstehen von temporären Differenzen (3,4) 1,2

Latente Steuern aus der Veränderung des Ertragsteuersatzes (0,1) 0,1Latente Steuern aus der Veränderung ergebnisneutral gebuchter Cashfl ow Hedges inklusive Available for Sale Wertpapiere

3,9 12,9

Steuerliche Auswirkungen der Kapitalerhöhung (0,2) 0,8

Sonstige Differenzen 0,8 0,1

(46,2) (48,3)

Davon

Latente Steueransprüche 3,8 8,1

Latente Steuerschulden (50,0) (56,4)




Verwaltungsrats


128

8.10. FINANZINSTRUMENTE

8.10.1. FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Unter den langfristigen fi nanziellen Vermögenswerten sind im Wesentlichen als zur Veräußerung

verfügbar eingestufte Anteile an der Vienna Estate Immobilien AG, einer österreichischen Immo-

bilienholding, sowie Anteile an der CD Deutsche Eigenheim AG, einer deutschen Immobiliengesell-

schaft ausgewiesen, die mit den Anschaffungskosten bewertet sind.

Die Summe der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (abzüglich Wertberichtigungen zum

31. Dezember 2009) beläuft sich auf Mio EUR 69,2 (2008: Mio EUR 83,2) und umfasst Forderungen

aus dem Verkauf von Objekten bzw. Liegenschaftsanteilen und Mietforderungen sowie Forderungen

aus den Immobilien-, Management- und Immobiliendienstleistungsunternehmen.

Der Verkauf von Liegenschaftsanteilen erfolgt üblicherweise Zug um Zug. Wertberichtigungen sind

deshalb nicht vorzunehmen. Der Verkauf von ganzen Objekten bzw. Objektgesellschaften erfolgt

entweder ebenfalls Zug um Zug oder unter Einräumung kurzfristiger Zahlungsziele mit nach-

folgender treuhändischer Abwicklung. Wertberichtigungen sind deshalb nicht vorzunehmen.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren weiters aus dem Mietenbereich und

haben im Regelfall kein Zahlungsziel. Wertminderungen von Mietforderungen werden auf Grund-

lage historisch belegter Erfahrungen aus Mietausfällen erfasst.

Für Mietforderungen in Höhe von Mio EUR 15,6 (2008: Mio EUR 10,8), wurden zum Berichtszeit-

punkt unten ersichtliche Wertminderungen gebildet. Der Konzern hält Mieterkautionen in Höhe von

Mio EUR 3,2 (2008: Mio EUR 3,7) als Sicherheit für diese offenen Posten. Aus Gesamtkonzernsicht

stellt der Teil der überfälligen Forderungen kein wesentliches Bewertungsrisiko dar.

Die Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen des laufenden Geschäftsjahres im

Konzern stellt sich wie folgt dar:

Hinsichtlich der Vorjahresangaben kann aufgrund der Einführung eines neuen EDV Systems keine

Altersstruktur der nicht wertgeminderten Mietforderungen angegeben werden.

Die Veränderungen der Wertberichtigungen zeigt folgendes Bild:

Bei der Bestimmung der Werthaltigkeit der Mietforderungen wird jeder Änderung der Bonität des

Mieters zum jeweiligen Bilanzstichtag Rechnung getragen. Es besteht keine nennenswerte Konzen-

tration des Kreditrisikos, da der Mieterbestand sehr breit ist und keine Konzentration und Korrela-

tion bestehen. Das Management ist daher der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten

Wertminderungen hinausgehende Risikovorsorge notwendig ist.

Die sonstigen fi nanziellen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt:

in Mio EUR bis 30 Tage 30 bis 60 Tage 60 bis 90 Tage 90 bis 120 Tage größer 120 Tage

Österreich, Deutschland, CEE 9,6 0,7 0,1 0,6 7,6


Stand zum 01. Jänner 2,3 1,0

Wertminderung von Forderungen - Zuführung 2,0 1,3

Ausbuchung wegen Uneinbringlichkeit/ Aufl ösung wegen Zahlungseingang 1,3 0,0



Treuhandgelder aus Liegenschaftsverkäufen 6,3 2,7

Kurzfristige Finanzierungen und Darlehen 3,9 49,7

Zinsabgrenzung Derivatzahlungen bzw. positive Marktbewertung in Vorjahren 1,1 3,0

Übrige 5,9 3,9

Gesamt 17,2 59,3

129


Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

In den sonstigen kurzfristigen Finanzierungen und Darlehen sind Forderungen gegenüber nahe ste-

henden Gesellschaften bzw. Personen im Ausmaß von Mio EUR 0,6 (2008: Mio EUR 46,7) enthalten.

Diesbezüglich wird auf die Ausführungen im Kapitel 13.3 (Sonstige Leistungsbeziehungen zu nahe

stehenden Unternehmen) hingewiesen.

Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Aufrechnungsvereinbarungen (2008: Mio EUR 0).

8.10.2. FINANZIELLE VERBINDLICHKEITENDie Erhöhung der lang- und kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten (ohne Anleihe und Wandelschuld-

verschreibung) stellt sich wie folgt dar:

Fünf österreichische und deutsche Kreditinstitute haben an den kurz- und langfri-

stigen Bankverbindlichkeiten einen Anteil von insgesamt rd. Mio EUR 672,4. Das Kredit-

obligo dieser Banken liegt in Bandbreiten zwischen rd. Mio EUR 196,2 und Mio EUR 73,7.

Weitere sechs Kreditinstitute haben einen Anteil von rd. Mio EUR 291,9, welcher in Band-

breiten zwischen Mio EUR 61,8 und Mio EUR 37,2 liegt. Das restliche Kreditobligo von rd.

Mio EUR 335,8 verteilt sich auf weitere 32 in- und ausländische Bankinstitute, mit Kreditobligos

von jeweils unter Mio EUR 30,5.

Die Kreditverbindlichkeiten wurden um die jeweils im Zusammenhang stehenden Geld- bzw.

Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 11,1 (2008: Mio EUR 12,1) gekürzt.

Zum Ende der Berichtsperiode weisen die Kreditverbindlichkeiten (vor Abzug von Transaktions-

kosten) des Konzerns nachfolgende dargestellte Fälligkeiten aus. Ebenso zeigt die nachfolgende

Tabelle eine Übersicht des fi xen und variabel verzinsten Finanzierungsvolumens:

Das variabel verzinste Finanzierungsvolumen im Ausmaß von Mio EUR 1.089,2 ist über Zinsab-

sicherungsgeschäfte von rd. Mio EUR 787,9 abgesichert. Das gesamte Kreditvolumen der conwert

Gruppe ist somit (unter Berücksichtigung von Bauspardarlehen in Höhen von Mio EUR 64,9) zu rd.

84,3 % gegen künftige Zinssatzänderungen abgesichert. Der Betrag aus Zahlungen bis zu einem

Jahr von Mio EUR 101,8 setzt sich aus Kreditprolongationen, Regeltilgungen und ausgenutzten

Betriebsmittelkrediten zusammen. Der Differenzbetrag zu den in der Bilanz ausgewiesenen

kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten in Höhe von Mio EUR 320,8 betrifft den langfristigen Teil der

Kreditverbindlichkeiten der zum Verkauf gehaltenen Immobilien.


Stand am 01. Jänner 1.333,0 1.103,2

Zuzählung 213,3 381,0

Laufende Tilgungen (45,2) (35,8)

Rückzahlungen aus Transaktionen (212,1) (115,4)

Stand am 31. Dezember 1.289,0 1.333,0

2009 in Mio EUR

Finanzierungs-volumen*)

davon fi x verzinst

davon variabel verzinst



davon Restlaufzeit über 5 Jahre 825,4 131,0 694,5

Gesamt 1.502,9 413,8 1.089,2

2008 in Mio. EUR



davon Restlaufzeit über 5 Jahre 1.111,7 284,6 827,1

Gesamt 1.572,8 393,2 1.179,5

*) Vor Abzug von Transaktionskosten




Verwaltungsrats


130

Die Kreditverbindlichkeiten bestehen aus variabel verzinsten Krediten und fi x verzinsten Krediten in

Höhe von Mio EUR 100,5 (2008: Mio EUR 64,3). Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Übersicht der fi x

verzinsten Kredite:

Aufgrund der großen Anzahl an Krediten und der breiten Streuung der kreditgewährenden

Bankinstitute ist eine detaillierte Aufgliederung der Kreditgeber und Laufzeiten nicht sinnvoll. Der

gewichtete durchschnittliche Zinssatz (ohne unbare Effekte) beträgt für kurzfristige Kreditverbind-

lichkeiten in 2009 4,55 % (2008: 5,73 %) und für langfristige Finanzverbindlichkeiten in 2009 4,15 %

(2008: 4,70 %). Zum Jahresende verfügt der Konzern über noch nicht ausgenutzte Kreditlinien von

Mio EUR 16,8 (2008: Mio EUR 17,1).

Kreditverbindlichkeiten im Ausmaß von Mio EUR 1.238,5 (ausgenommen kurzfristige Betriebs-

mittelkredite) sind mittels Hypotheken dinglich besichert. Darüber hinaus sind bestehende und

künftige Mietforderungen im üblichen Ausmaß zediert.

Unter den langfristigen Kreditverbindlichkeiten werden Leasingverbindlichkeiten aus mehreren

Sale and Lease Back-Transaktion dargestellt. Die Gesamtlaufzeit der Leasingverträge beträgt

300 Monate, beginnend mit 01.Jänner 2009 bzw. 01. Dezember 2008. Im Jahr 2009 wurden ins-

gesamt Mio EUR 3,1 (2008: Mio EUR 1,7) an Leasingzahlungen bestehend aus Mio EUR 0,7

(2008: Mio EUR 0,1) an Kapitaltilgung sowie Mio EUR 2,4 (2008: Mio EUR 1,6) an Zinszahlungen

geleistet.

Art der Finanzierung Effektivverzinsung per 31.12.2009 in %

ZinsenVariabel/fi x Fälligkeit

Buchwert in Mio. EUR

Investitionskredit 1,00 Fix 01.01.2043 0,3






Investitionskredite 4,36 Fix 15.01.2012 11,2













Art der Finanzierung Effektivverzinsung per 31.12.2008 in %

ZinsenVariabel/fi x Fälligkeit

Buchwert in Mio. EUR









131


Der Nettobuchwert der Leasingverbindlichkeit zum 31.Dezember 2009 beträgt Mio EUR 74,1 (2008:

Mio EUR 28,7). Der Barwert der zukünftigen Mindestleasingzahlungen wurde durch die Abzinsung

dieser mit dem Zinssatz 5,0 % (2008: 5,0 %) berechnet und stellt sich wie folgt dar:

Die Kriterien für die Klassifi zierung als Finanzierungsleasing waren im Wesentlichen der Barwert-

und der Laufzeittest. Zudem besteht eine Ankaufsoption zu vorteilhaften Bedingungen am Ende der

Laufzeit sowie eine Verlängerungs- und Preisanpassungsklausel.

Die wesentlichsten Leasingvereinbarungen stellen sich wie folgt dar:

+ Der Leasingnehmer übernimmt die Leasingobjekte (Miethaus) im bestehenden Zustand zur

Nutzung.

+ Bei Abschluss des Leasingvertrages bereits bestehende Bestandsverhältnisse am Leasingobjekt

sowie auch künftig abzuschließende Bestandsverträge und die daraus resultierenden Nutzen und

Lasten stehen ausschließlich dem Leasingnehmer zu.

+ Die Verwaltung der Bestandsverträge obliegt dem Leasingnehmer.

+ Nach Ende der Laufzeit des Leasingvertrages besteht die Möglichkeit sowohl die Geschäftsanteile

an der Leasinggebergesellschaft als auch die Leasingobjekte zu erwerben.

ANLEIHEVERBINDLICHKEITEN

Im Geschäftsjahr 2004 wurden 100.000 auf Inhaber lautende Teilschuldverschreibungen mit einem

Nennbetrag von jeweils EUR 500, im Gesamtwert von EUR 50.000.000 begeben. Der Ausgabe-

kurs der Teilschuldverschreibungen wurde mit Kurs 101,441 festgelegt. Das über den Rückzah-

lungsbetrag hinausgehende Aufgeld aus der Begebung der Anleihe wird über die Laufzeit der Anlei-

he ergebniswirksam aufgelöst. Die Laufzeit der Teilschuldverschreibung beginnt am 01. Dezember

2004 und endet mit Ablauf des 30. November 2011 und beträgt somit sieben Jahre. Die Teilschuld-

verschreibungen sind endfällig und werden am 01. Dezember 2011 zum Nennwert zurückgezahlt.

Die Zinsen für die Teilschuldverschreibungen sind mit 4,375 % p.a. nachträglich am 01. Dezem-

ber eines jeden Jahres zahlbar, wobei der erste Zinszahlungstermin der 01.Dezember 2005 war.

Der Effektivzinssatz für die Anleihe beträgt 4,7 % (2008: 4,7 %). Der Marktwert der Anleihe beträgt

Mio EUR 50,0 (2008: Mio EUR 46,3).

Die Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von Mio EUR 49,5 wurden um die aus der Begebung der

Anleihe resultierenden Transaktionskosten in Höhe von Mio EUR 0,5 (2008: Mio EUR 0,8) gekürzt.

Die Transaktionskosten werden über die Laufzeit der Kreditverbindlichkeiten bzw. der Anleihe linear

ergebniswirksam aufgelöst.

Sämtliche Liegenschaften der conwert Invest GmbH im Ausmaß von Mio EUR 94,9 (2008: TEUR 91,9)

dienen der hypothekarischen Besicherung für die Anleiheverbindlichkeiten. Zum Bilanzstichtag

waren sämtliche hypothekarische Besicherungen eingetragen.

2009 in Mio EUR

Summe

davon Rest-laufzeit bis

zu 1 Jahr

davon Restlaufzeit

zwischen 1 und 5 Jahren

davon Rest-laufzeit über

5 Jahre

Mindestleasingzahlungen 155,8 2,3 13,8 139,7

abzüglich:

Zukünftige Finanzierungskosten 81,7 1,7 12,1 67,9

Barwert der Leasingverpfl ichtungen 73,9

Nettobuchwert 74,1

2008 in Mio EUR

Mindestleasingzahlungen 56,7 1,5 6,1 49,1

abzüglich:

Zukünftige Finanzierungskosten 28,0 1,4 5,1 21,5

Barwert der Leasingverpfl ichtungen 28,7

Nettobuchwert 28,7




Verwaltungsrats


132

WANDELSCHULDVERSCHREIBUNGAm 07. November 2007 hat der Konzern eine Wandelanleihe zu 100.000 EUR pro Stück und

einem Gesamtwert von Mio. EUR 196,4 emittiert. Der Umwandlungspreis beträgt 130 % vom

Aktienkurs der Stammaktien am Tag, an dem die Wandelanleihe emittiert wurde. Das Wand-

lungsrecht kann jederzeit im Zeitraum vom 27. Dezember 2007 bis zum 03. November 2014

ausgeübt werden. Wird das Wandlungsrecht nicht ausgeübt, werden die Anleihen am

12. November 2014 zu jeweils EUR 111.490 pro Stück zurückgezahlt. Die Zinszahlung erfolgt

jährlich bis zur Glattstellung und beträgt 1,5 % p.a.

Der Anleihegläubiger ist berechtigt, mit Wirkung zum 12. November 2012 alle oder einzelne

seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt sind, zu kündigen. Die

Emittentin hat das Recht, am oder nach dem 24. November 2010 die Anleihe vorzeitig zum jewei-

ligen Rückzahlungspreis zurückzuzahlen, wenn der Kurswert der aus der Wandlung zu liefernden

Stammaktien an 20 von 30 aufeinanderfolgenden Börsentagen mindestens 130 % des jeweiligen

Rückzahlungsbetrages ausmacht. Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2008 hat der Konzern

mit dem Rückkauf der Wandelschuldverschreibung begonnen. Bis zum Bilanzstichtag waren im

Berichtsjahr im Nominale von Mio EUR 24,0 (2008: Mio EUR 1,5) Wandelschuldverschreibungen

um Mio EUR 12,3 inkl. Nebenkosten (2008: Mio EUR 0,7) rückgekauft. Dies entspricht 1.610.462

(2008: 100.672) Stk. Aktien.

Der Nettoerlös aus der Ausgabe der Anleihe wurde in eine Fremdkapitalkomponente und eine

Eigenkapitalkomponente (welche der der Option zur Wandlung der Verbindlichkeit in Eigenkapi-

tal des Konzerns zurechenbaren Restgröße entspricht) aufgeteilt. Die Aufteilung stellt sich per

31. Dezember 2009 und 2008 wie folgt dar:

Die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung, die dem mit der Anleihe verbun-

denen Wandlungsrecht zuzuordnen ist, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Ausgabeerlös

und dem unter Zugrundelegung eines marktgerechten Zinssatzes von 6,2 % (2008: 6,2 %) ermit-

telten Barwertes der Fremdkapitalkomponente. Über den Rückerwerb der Wandelschuldverschrei-

bung im Berichtszeitraum wurde die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung um

Mio EUR 3,3 auf Mio EUR 30,3 reduziert. Die Eigenkapitalkomponente in Höhe von Mio EUR 30,3

(2008: Mio EUR 33,7) abzüglich auf die Eigenkapitalkomponente entfallende Transaktionskosten in

Höhe von Mio EUR 0,5 (2008: Mio EUR 0,4) wurde dem Eigenkapital zugeführt.

Die Fremdkapitalkomponente wird zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Transak-

tionskosten in Höhe von Mio EUR 1,9 (2008: Mio EUR 2,2) bewertet. Die Differenz zwischen dem

Buchwert der Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt in Höhe von Mio EUR 162,5

(2008: Mio EUR 162,5) und dem in der Bilanz zum 31. Dezember 2009 berichteten Betrag in Höhe von

Mio EUR 152,5 (2008: Mio EUR 166,7) stellt die effektiven Zinskosten nach Berücksichtigung der im

Berichtsjahr erfolgten Rückerwerbe dar.

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfi nanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich

Vermietung von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündi-

gungsfall an den Mieter zu refundieren. Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermie-

ters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfi nanzierungsbeiträge, weshalb diese unter den

langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden.

2009 in Mio EUR

Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) abzgl Rückkauf 170,9

Fremdkapitalkomponente zum Stichtag 152,5

Eigenkapitalkomponente 30,3

2008 in Mio EURAusgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) 196,4Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt 162,5Eigenkapitalkomponente 33,9

133


Die sonstigen kurzfristigen fi nanziellen Schulden gliedern sich wie folgt:

Die Fälligkeiten der fi nanziellen Verbindlichkeiten sind in der folgenden Tabelle dargestellt. Die

Angaben erfolgen auf Basis der vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen. Die Zahlungsströme

der derivativen Finanzinstrumente sind in den Zahlungsströmen der langfristigen Kreditverbind-

lichkeiten enthalten.

Von den Kreditverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über fünf Jahren in der Höhe von

Mio EUR 1.178,6 (2008: Mio EUR 1.195,4) hat ein Betrag von Mio EUR 610,0 (2008: Mio EUR 472,2)

eine Restlaufzeit von über zehn Jahre.

8.10.3. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE UND SICHERUNGSBEZIEHUNGENIm abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 wurde im Konzern neben Zinssicherungsgeschäften mit

effektivem Sicherungszusammenhang ein Zins-Swap über Mio EUR 50,0 mit einer Laufzeit von zwei

Jahren ohne Sicherungszusammenhang abgeschlossen. Dieser Zins-Swap dient zur Verbesserung

der kurzfristigen Zinsposition des Konzerns und weist zum Bilanzstichtag einen negativen Markt-

wert von Mio EUR 0,07 aus, der erfolgswirksam erfasst wurde.


Kautionen 3,4 3,7

Mietzinsvorauszahlungen 0,3 0,8

Hausverwaltungen 2,2 0,6

Übrige 6,0 4,0

Gesamt 11,9 9,1

2009 in Mio. EUR

Summe

davon Rest-laufzeit bis

zu 1 Jahr

davon Restlaufzeit

zwischen 1 und 5 Jahren

davon Rest-laufzeit über

5 Jahre

Langfristige Kreditverbindlichkeiten 1.555,1 53,6 471,5 1.030,0

Anleiheverbindlichkeiten 54,4 2,2 52,2 0,0

Wandelschuldverschreibung 183,7 2,6 181,1 0,0

Mieterfi nanzierungsbeiträge 13,6 0,0 0,0 13,6

Sonstige langfristige Schulden 2,1 0,0 0,8 1,3

Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten 330,7 96,7 85,4 148,6Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

32,7 32,7 0,0 0,0

Sonstige fi nanzielle Schulden 11,9 8,8 0,0 3,1

Sonstige kurzfristige Schulden 8,5 8,5 0,0 0,0

2008 in Mio. EUR

Langfristige Kreditverbindlichkeiten 1.489,8 122,8 368,2 998,8

Anleiheverbindlichkeiten 56,6 2,2 54,4 0,0

Wandelschuldverschreibung 234,8 2,9 11,7 220,2

Mieterfi nanzierungsbeiträge 13,6 0,0 0,0 13,6

Sonstige langfristige Schulden 21,4 0,0 1,3 20,1

Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten 343,6 47,8 99,2 196,6Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

29,1 29,1 0,0 0,0

Sonstige fi nanzielle Schulden 9,1 5,4 0,0 3,7

Sonstige kurzfristige Schulden 3,7 3,7 0,0 0,0




Verwaltungsrats


134

Zum Bilanzstichtag hielt der Konzern folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39

erfolgsneutral als Cashfl ow-Hedges erfasst wurden:

Zum 31. Dezember 2008 hielt der Konzern folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39

erfolgsneutral als Cashfl ow-Hedges erfasst wurden:

Kreditinstitute

Derivat Währung Beginn Ende Absicherung

Referenzwert 31.12.2009

in Mio. EURFixierterZinssatz Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2009

in Mio. EUR

Landesbank Berlin Zins-Cap EUR 30.04.09 30.09.17 Zinsänderung 0,4 4,200 3-M-EURIBOR 0,0

Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 02.01.07 30.12.11 Zinsänderung 27,7 3,870 3-M-EURIBOR (1,2)

Investkredit AG Zins-Swap EUR 09.06.06 30.06.14 Zinsänderung 2,7 4,250 6-M-EURIBOR (0,2)




UniCredit Bank Austria AG Zins-Cap EUR 17.06.05 17.06.10 Zinsänderung 2,0 3,250 3-M-EURIBOR (0,0)

UniCredit Bank Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.05 17.06.10 Zinsänderung 2,0 3,080 3-M-EURIBOR (0,0)

Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG Zins-Cap EUR 01.03.04 01.03.11 Zinsänderung 20,0 4,000 3-M-EURIBOR 0,0

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.04 24.11.11 Zinsänderung 25,0 3,740 3-M-EURIBOR (1,0)




Landesbank Berlin Zins-Swap EUR 31.12.09 31.05.16 Zinsänderung 16,5 4,150 3-M-EURIBOR (1,2)

BAWAG PSK AG Zins-Swap EUR 30.09.09 30.06.16 Zinsänderung 26,0 4,150 3-M-EURIBOR (1,8)


Barclays Capital Zins-Swap EUR 31.07.07 26.06.17 Zinsänderung 100,0 4,080 3-M-EURIBOR (8,6)










Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Collar EUR 30.07.08 30.04.18 Zinsänderung 37,0 4,800 3-M-EURIBOR (0,8)


Kreissparkasse Köln Zins-Swap EUR 01.10.08 01.10.18 Zinsänderung 7,0 4,500 3-M-EURIBOR (0,6)




EUROHYPO AG Zins-Swap EUR 30.06.06 31.05.16 Zinsänderung 13,7 4,150 3-M-EURIBOR (0,9)

Kreditinstitute

Derivat Währung Beginn Ende Absicherung

Referenzwert 31.12.2008

in Mio. EURFixierter Zinssatz Referenzzinssatz

Marktwert 31.12.2008

in Mio. EUR

Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG Zins-Cap EUR 01.03.04 02.03.09 Zinsänderung 20,0 4,000 3-M-EURIBOR 0,0

Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG Zins-Swap EUR 10.08.04 10.08.09 Zinsänderung 10,0 3,478 3-M-EURIBOR (0,0)

Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Trigger-Swap EUR 07.08.03 21.12.09 Zinsänderung 3,5 3,310 6-M-EURIBOR (0,0)

UniCredit Bank Austria AG Zins-Cap EUR 17.06.05 17.06.10 Zinsänderung 2,0 3,250 3-M-EURIBOR (0,0)


Raiffeisen Zentralbank Österreich AG Zins-Cap EUR 01.03.04 01.03.11 Zinsänderung 20,0 4,000 3-M-EURIBOR 0,0

















Landesbank Hessen-Thüringen Zins-Collar EUR 30.07.08 30.04.18 Zinsänderung 37,0 4,800 3-M-EURIBOR (0,3)


Kreissparkasse Köln Zins-Swap EUR 01.10.08 01.10.18 Zinsänderung 7,0 4,500 3-M-EURIBOR (0,5)



Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.06 31.05.16 Zinsänderung 30,8 4,220 3-M-EURIBOR (1,5)

Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.06 31.05.16 Zinsänderung 24,0 4,220 3-M-EURIBOR (1,3)

135


8.10.4 BEIZULEGENDER ZEITWERT VON FINANZINSTRUMENTENDie folgenden Methoden und Annahmen werden verwendet, um die Marktwerte einzelner Finanz-

instrumente zu schätzen:

ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Der Buchwert der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente entspricht aufgrund der relativ

kurzen Laufzeiten dieser Finanzinstrumente im Wesentlichen dem Marktwert.

KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER

KREDITINSTITUTEN/KREDITE UND FORDERUNGEN

Der Buchwert entspricht wegen der kurzen Fälligkeit dieser Verbindlichkeiten im Wesentlichen

dem Marktwert (Verkehrswert). Dies gilt auch für auf der Aktivseite ausgewiesene Kredite und For-

derungen.

LANGFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER KREDITINSTITUTEN

Die Verkehrswerte von langfristigen Verbindlichkeiten basieren auf den aktuellen Zinssätzen für

Verbindlichkeiten mit demselben Fälligkeitsmuster. Der Verkehrswert von langfristigen Darlehen

und anderen Verbindlichkeiten mit variablen Zinssätzen entspricht im Wesentlichen deren Buch-

werten. Der Marktwert der festverzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt

zum Bilanzstichtag Mio EUR 107,1 (2008: Mio EUR 67,6). Siehe Punkt 8.10.2.

ANLEIHEVERBINDLICHKEITEN

Der Marktwert der Anleihe beträgt zum Bilanzstichtag Mio EUR 50,0 (2008: Mio EUR 46,3), jener der

Wandelanleihe Mio EUR 140,1 (2008: Mio EUR 71,1).

DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE

Der beizulegende Zeitwert für die als Sicherungsinstrumente oder zu Handelszwecken gehal-

tenen Derivate wird auf Basis der Marktbewertung zum Bilanzstichtag ermittelt. Der beizulegende

Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente wurde durch Abzinsung der erwarteten künftigen

Cashfl ows unter Verwendung von marktüblichen Zinssätzen berechnet.

ZUR VERÄUSSERUNG VERFÜGBARE FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von notierten zur Veräußerung verfügbaren fi nanzi-

ellen Vermögenswerten wurde der jeweilige Marktpreis verwendet.

Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der fi nanziellen Vermögens-

werte und Schulden im Konzern nach Kategorien:

in Mio EUR Zeitwerte2009

Zeitwerte2008

Buchwerte2009

Buchwerte2008

Zu Handelszwecke gehaltene derivative Finan-zinstrumente

(0,07) (0,1) (0,07) (0,1)

Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete derivative Finanzinstrumente

(69,0) (53,3) (69,0) (53,3)

Zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente

3,2 1,4 3,2 1,4

Kredite und Forderungen 159,7 217,9 159,7 217,9Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete fi nanzielle Verbindlichkeiten

1.627,1 1.593,4 1.632,4 1.684,6




Verwaltungsrats


136

Zum 31. Dezember 2009 hielt der Konzern folgende zum beizulegenden Zeitwert bewertete

Finanzinstrumente. Der Konzern verwendet folgende Hierarchie zur Bestimmung und zum Ausweis

beizulegender Zeitwerte von Finanzinstrumenten je Bewertungsverfahren:

Level 1: notierte (unangepasste) Preise auf aktiven Märkten für gleichartige Vermögenswerte oder

Verbindlichkeiten.

Level 2: Verfahren, bei denen sämtliche Input-Parameter, die sich wesentlich auf den erfassten

beizulegenden Zeitwert auswirken, entweder direkt oder indirekt beobachtbar sind.

Level 3: Verfahren, die Input-Parameter verwenden, die sich wesentlich auf den erfassten beizule-

genden Zeitwert auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.

Die nachfolgende Tabelle zeigt wie der beizulegende Zeitwert der fi nanziellen Vermögenswerte und

Schulden im Konzern (nach Level) ermittelt wurde:

9. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGELDFLUSSRECHNUNG

Cashfl ow aus dem Erwerb von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften:

Cashfl ow aus dem Abgang von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften.

in Mio EUR Level 1 Level 2 Level 3

Langfristige Finanzielle Vermögenswerte 0,0 0,0 0,0

Derivative Finanzinstrumente mit effektivem Sicherungszusammenhang 0,0 (69,0) 0,0

Derivative Finanzinstrumente ohne Sicherungszusammenhang 0,0 (0,07) 0,0

Anleihe 50,0 0,0 0,0

Wandelschuldverschreibung 140,1 0,0 0,0


Flüssige Mittel (0,9) (2,4)

Immaterielle Vermögenswerte und Firmenwert 0,0 (13,4)

Forderungen und sonstige Vermögenswerte (0,6) (3,6)

Langfristiges Vermögen (76,0) (5,4)

Verbindlichkeiten und Rückstellungen 52,9 9,8

Erworbenes Reinvermögen/Schulden = Kaufpreis (24,6) (15,0)

Flüssige Mittel 0,9 2,4

Netto Cashfl ow (23,7) (12,6)


Forderungen und sonstige Vermögenswerte 0,1 0,5

Langfristiges Vermögen 72,1 13,0

Verbindlichkeiten und Rückstellungen (0,1) (4,2)

Langfristige Verbindlichkeiten (28,4) (3,6)

Veräußertes Reinvermögen/Schulden 43,7 5,6

Flüssige Mittel 0,0 (0,0)

Netto Cashfl ow 43,7 5,6

137


Aus der Veräußerung von Tochterunternehmen wurde ein Veräußerungspreis in Höhe von

Mio EUR 43,7 (2008: Mio EUR 1,1) erzielt.

Für Zwecke der Konzern-Geldfl ussrechnung setzt sich der Bestand an Zahlungsmitteln und

Zahlungsmitteläquivalenten zum 31. Dezember wie unter Punkt 8.6 erläutert zusammen.

Es wurden im laufenden Geschäftsjahr keine (2008: Mio EUR 14,9) Investitionen aus dem Erwerb

von Immobilienvermögen sowie anderen fi nanziellen Vermögenswerten saldiert dargestellt.

10. OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSE

10.1. ANSPRÜCHE AUS OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSEN

Der Konzern hat Operating Leasing-Verträge im Rahmen seines Vermietungsgeschäfts mit Woh-

nungsmietern abgeschlossen. Die Mietverhältnisse sind seitens der Wohnungsmieter jederzeit

kurzfristig (zwischen einem und drei Monaten) kündbar. Der unkündbare Teil des Mietverhältnisses

betrifft daher lediglich durchschnittlich einen Monatsumsatz. Der entsprechende Betrag beläuft

sich auf Mio EUR 6,2 (2008: Mio EUR 6,1).

10.2. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN AUS OPERATING LEASINGVERHÄLTNISSEN

Der Konzern hat Leasingverträge für Kraftfahrzeuge und Büroausstattung abgeschlossen.

Die durchschnittliche Laufzeit liegt zwischen drei und fünf Jahren. Sämtliche Leasingverträge wurden

zu üblichen Konditionen abgeschlossen.

11. EVENTUALVERBINDLICHKEITEN UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN

Zum Abschlussstichtag bestehen im Konzern Eventualschulden von insgesamt Mio EUR 0,8

(2008: Mio EUR 1,8).

12. ZIELSETZUNG UND METHODEN DES FINANZRISIKOMANAGEMENTS

Die Wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit Ausnahme derivativer

Finanzinstrumente – umfassen Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schuldverschreibungen,

Schulden aus Lieferungen und Leistungen sowie gewährte Darlehen. Der Hauptzweck dieser Fi-

nanzierungsinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern

verfügt über verschiedene fi nanzielle Vermögenswerte wie zum Beispiel Forderungen aus Liefe-

rungen und Leistungen aus Objektverkäufen sowie Wohnungsverkäufen, Mietforderungen, sowie

Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen, die unmittelbar aus der Geschäftstätigkeit resultieren.

Des Weiteren verfügt der Konzern über derivative Finanzinstrumente. Hierzu gehören Zinsswaps,

dessen Zweck die Absicherung gegen Zinsrisiken ist, die aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns

und seinen Finanzierungsquellen resultieren.

Im Konzern werden keine Held-to-Maturity Securities gehalten.

Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen

zinsbedingte Cashfl owrisiken sowie Liquiditäts-, Währungs- und Kreditrisiken. Das Management

beschließt Strategien und Verfahren zur Steuerung einzelner Risikoarten, die im Folgenden dar-

gestellt werden.

ZINSÄNDERUNGSRISIKO

Das Risiko von Schwankungen der Marktzinssätze, dem der Konzern ausgesetzt ist, resultiert über-

wiegend aus den fi nanziellen Verbindlichkeiten mit einem variablen Zinssatz. Die Steuerung des

Zinsaufwandes des Konzerns erfolgt durch eine Kombination von festverzinslichem und variabel

verzinslichem Fremdkapital. Der Konzern ist dabei, unter ständiger Beobachtung der Finanzmär-

kte, bestrebt, einen Großteil seines verzinslichen Fremdkapitals festverzinslich zu stellen. Zur Er-

reichung dieser Zielsetzung schließt der Konzern Zinsswaps ab, bei denen der Konzern in festge-

legten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen vorab vereinbarten Nennbetrag ermittelte

Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner

tauscht. Zum 31. Dezember 2009 waren unter Berücksichtigung bestehender Zinsswaps rd. 84,3 %

(2008: 75,0 %) des Fremdkapitals des Konzerns festverzinslich.




Verwaltungsrats


138

ÜBERSICHT ÜBER DAS ZINSÄNDERUNGSRISIKO

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses vor Steuern gegenüber

einer nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund

der Auswirkungen auf den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen). Die ver-

zinslichen Kredite werden auf Basis Verzinsung 3-Monats-Euribor, 6-Monats-Euribor, 12-Monats-

Euribor, sowie einer Kombination zwischen Sekundärmarktrendite und Euribor abgeschlossen. Da

bei den variabel verzinslichen Krediten der 3-Monats-Euribor als Basiszinssatz dominiert, wurde

nachfolgende Sensitivitätsanalyse auf diesen Bereich beschränkt.

Die dargestellten Effekte werden teilweise durch gegenläufi ge, direkt im sonstigen Ergebnis er-

fassten Effekte aus der Fair Value Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten kompensiert. Die

Auswirkungen der Derivate auf das sonstige Ergebnis in Form der Cashfl ow-Hedge Rücklage be-

trug im laufenden Geschäftsjahr minus Mio EUR 14,9 (2008: minus Mio EUR 53,3).

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Eigenkapitals gegenüber einer nach vernünf-

tigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkungen auf

den restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen).

WÄHRUNGSRISIKO

Der Konzern verfügt in den österreichischen und deutschen Tochtergesellschaften über keine nen-

nenswerten Kreditverbindlichkeiten in fremder Währung. Für die in Tschechischen, in Slowakischen

Kronen sowie in Ungarischen Forint abgeschlossenen Kreditverbindlichkeiten werden Währungs-

schwankungen zum Euro permanent beobachtet, um im Falle einer negativen Entwicklung ent-

sprechende Gegenmaßnahmen setzen zu können.

Erhöhung / Verringerung in Basispunkten

Auswirkungen auf das Ergebnis vor Steuern in Mio EUR

31.12.2009

3-Monats-Euribor + 50 (1,2)


3-Monats-Euribor - 50 1,4


31.12.2008


3-Monats-Euribor +100 (5,4)



Erhöhung / Verringerung in Basispunkten

Auswirkungen auf das Eigenkapital in Mio EUR

31.12.2009

3-Monats-Euribor + 50 17,9


3-Monats-Euribor - 50 (23,8)


31.12.2008


3-Monats-Euribor +100 38,4



139


KREDITRISIKEN

Kreditrisiko ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner seinen Verpfl ichtungen im Rahmen eines

Finanzinstruments oder Kundenrahmenvertrags nicht nachkommt und dies zu einem fi nanziellen

Verlust führt. Der Konzern ist im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken sowie

Risiken im Rahmen der Finanzierungstätigkeit, einschließlich Einlagen bei Banken und Finanzinsti-

tuten, Devisengeschäften und sonstigen Finanzinstrumenten ausgesetzt. Kreditrisiken oder das Ri-

siko des Zahlungsverzugs der Vertragspartner werden durch die Anwendung von Kreditprüfungen,

Kreditlimits und Prüfungsroutinen kontrolliert. Da unser Unternehmen jedoch ausschließlich mit

Finanzpartnern zusammenarbeitet, deren Rating bislang eine gute Bonität vermuten ließ, ist das

Kreditrisiko begrenzt. Bonitätsrisiken bestehen jedoch auch für Finanzpartner mit bester Bonität,

daher beobachten wir die Entwicklungen auf den Kapitalmärkten laufend. Das maximale, wenn

auch unwahrscheinliche Kreditrisiko beträgt Mio EUR 157,4 (2008: Mio EUR 215,4).

LIQUIDITÄTSRISIKO

Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels eines

Liquiditätsplanungs-Tools. Das Ziel des Konzern ist es, ein Gleichgewicht zwischen der kontinu-

ierlichen Deckung des Finanzmittelbedarfs und der Sicherstellung der Flexibilität durch die Nut-

zung von etwaigen Kontokorrentkrediten, Bankdarlehen, Schuldverschreibungen, Finanzierungs-

Leasingverhältnissen und Mietkaufverträgen zu wahren. Im Bereich der aus Wohnungs-Einzel-

verkäufen resultierenden Forderungen erfolgt zur Absicherung der fi nanziellen Vermögenswerte

sowohl der Käufer als auch Verkäufer eine Abwicklung selbiger Transaktionen ausschließlich über

notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Im Bereich des Verkaufs von ganzen Objekten erfolgt

die Abwicklung im Regelfall ebenfalls über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Die Über-

wachung der Zahlungseingänge erfolgt über ein Treasury Software Tool. Im Mietbereich erfolgt die

Überwachung der Liquiditätsfl üsse über die entsprechenden Hausverwaltungen, welche monatlich

Mietzinsakontierungen an den Konzern vornehmen. Zur Absicherung der Mietforderungen stehen

Mieterkautionen zur Verfügung. Der Zahlungseingang wird ebenfalls über das Software-Modul

überwacht. Zum Bilanzstichtag verfügt der Konzern über rd. 32.700 Wohn-, Büro, Gewerbe- bzw.

sonstige Einheiten sowie PKW- und Stellplätze. Über die Vielzahl der Einheiten sieht der Konzern

kein Klumpenrisiko bei den Mietforderungen, weswegen die Mietforderungen kein erhöhtes Liqui-

ditätsrisiko aufweisen. Nähere Ausführungen bezüglich der Zusammensetzung der Finanzierungs-

struktur bzw. der Schulden fi nden Sie im Kapitel 8.10.2.

KAPITALMANAGEMENT

Der Konzern überwacht sein Kapital mithilfe der sog. Gearing Ratio, dem Verhältnis von Netto-

Finanzschulden zu Eigenkapital, wobei grundsätzliche interne Finanzierungsrichtlinien eine

40:60 %-ige Eigen- bzw. Fremdfi nanzierung vorsehen, welche einer Gearing Ratio von 150 % ent-

sprechen. Diese optimale Finanzierungsstruktur wird über weitere Objektrefi nanzierungen kurz-

bis mittelfristig erreicht werden. Die Netto-Finanzschulden umfassen verzinsliche langfristige

Schulden, kurzfristig liquiditätswirksame Schulden abzüglich Zahlungsmittel und Zahlungsmittelä-

quivalente sowie kurzfristig liquiditätswirksame Vermögenswerte. Das Eigenkapital umfasst das auf

die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Eigenkapital sowie die Minderheitsanteile.


Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 61,6 69,9

Kurzfristige liquiditätswirksame Vermögenswerte 98,1 147,9

Kurzfristige liquiditätswirksame Schulden (376,5) (370,4)

Summe kurzfristige Nettofi nanzüberschusse (216,9) (152,6)

Langfristige liquiditätswirksame Schulden (1.255,6) (1.314,9)

Summe Nettoverschuldung (1.472,5) (1.467,5)

Eigenkapital 1.279,9 1.274,2

Gearing in % des Eigenkapitals 115,05 % 115,17 %




Verwaltungsrats


140

Der Konzern berechnet und ermittelt regelmäßig den Loan-to-Value-Ratio (Beleihungsquote) des

bestehenden Immobilienportfolios. Der Loan-to-Value-Ratio zeigt das Verhältnis zwischen der

Höhe des eingeräumten Kredites und den dafür bestehenden Sicherheiten. Das Kreditvolumen

umfasst langfristige und kurzfristige verzinsliche Schulden, die Anleiheverbindlichkeit, die Wandel-

schuldverschreibung sowie verzinsliche Kredite anderer Art.

Zusätzlich überwacht der Konzern mit der Kennzahl Funds from Operations („FFO“) die Zins-

deckung seiner bestehenden bzw. künftigen unbesicherten Schulden. Als Richtgröße wurde ein

Wert größer 1,5 defi niert. Der Zinsdeckungsgrad auf Basis einer vereinfachten FFO-Berechnung

zeigt folgendes Ergebnis:

13. GESCHÄFTSBEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN

Für Zwecke der Darstellung der Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und

Personen wurden die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums und des Verwaltungsrates,

deren nahestehende Gesellschaften sowie Tochterunternehmen, Joint Ventures und assoziierte

Unternehmen als nahestehende Unternehmen oder Personen identifi ziert.

13.1. DIENSTLEISTUNGSBEZIEHUNGEN

Die Wiener Privatbank SE hat im Berichtszeitraum Provisionen im Ausmaß von Mio EUR 0,4

(2008: Mio EUR 0,7) an die conwert Immobilien Invest SE verrechnet. Da die Wiener Privatbank SE

jedoch als Clearingstelle für andere Kreditinstitute im Rahmen der Kapitalerhöhung sowie System-

vertriebe fungiert, hat die Wiener Privatbank SE einen Großteil dieser Provisionen an Partnerbanken

bzw. Partnerunternehmen weitergeleitet. Die Nettozahlung, welche daher an die Wiener Privatbank

SE zu leisten war, betrug Mio EUR 0,2. (2008: Mio EUR 0,2).

Die Wiener Privatbank SE hat darüber hinaus die Kapitalmarktbetreuung der conwert Immo-

bilien Invest SE übernommen. Für diese Tätigkeiten erhält sie ein vierteljährliches Honorar von

Mio EUR 0,2. (2008: Mio EUR 0,2).

Die conwert Immobilien Invest SE unterhält bei der Wiener Privatbank SE Bankguthaben bzw. Bank-

schulden. Diese Bankguthaben. bzw. Bankschulden werden fremdüblich verzinst.


Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 2.143,4 2.137,2

Zum Verkauf gehaltene Immobilien 373,9 360,1

Objektbezogenes Finanzierungsvolumen 1.390,1 1.454,5

Loan-to-Value-Ratio in % 55,22% 58,24%



Außerordentliches Ergebnis (8,4) (0,0)

Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 5,5 2,3

Negative Zeitwertanpassung zum Verkauf gehaltene Immobilien 3,9 0,1

Abschreibungen 11,7 22,2

Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien 258,0 177,5


Immobilienabgänge zu Anschaffungskosten (236,5) (159,5)

Sonstige unbare Aufwendungen/Erträge 6,0 5,9


Finanzergebnis abzüglich unbare Erträge bzw. zuzüglich unbare Aufwendungen (54,7) (64,5)

Funds from Operation („FFO“) bereinigt um außerordentliche Effekte 69,4 53,8

Außerordentliches Ergebnis 3,2 0,0

Funds from Operations („FFO“) 72,6 53,8

Zinsdeckungsgrad 2,27 1,83

141


13.2. AN- UND VERKÄUFE VON LIEGENSCHAFTEN UND SONSTIGEN VERMÖGENSWERTEN

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine Objektgesellschaft an der die Wiener Privatbank SE zu

25 % beteiligt ist erworben. Der Kaufpreis des Objekts betrug dabei Mio EUR 3,2.

Die Geschäftsführenden Direktoren Mag. Johann Kowar und Mag. Claudia Badstöber, das Ver-

waltungsratmitglied Günter Kerbler sowie die Geschäftsführer einzelner Tochtergesellschaften

Mag. Wolfgang Gössweiner und Ing. Karl Raabl sind an folgenden Kommanditgesellschaften wie

folgt beteiligt:

Im Geschäftsjahr wurden insgesamt 9 (2008: 25) Wohnungen im Gesamtwert von Mio EUR 0,8

(2008: Mio EUR 2,2) an nahestehende Unternehmen/Personen der conwert Gruppe verkauft.

Im Berichtszeitraum wurde eine Liegenschaft im Gesamtwert von Mio EUR 1,0 an eine durch die

Wiener Privatbank SE kontrollierte Gesellschaft verkauft. Darüber hinaus wurde eine Liegenschaft

in Höhe von Mio EUR 1,3 an eine nahe stehende Person der conwert Gruppe verkauft.

13.3. SONSTIGE LEISTUNGSBEZIEHUNGEN

Tochterunternehmen der alt+kelber Immobiliengruppe sind Mieter von Bürofl ächen in 07548 Gera,

Straße des Friedens 104 und Wiesenstraße 93, einem Objekt der AK Holding GmbH & Co. KG. Die

Vermietung erfolgt zu EUR 5,13 bzw. 6,-/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten

und Umsatzsteuer).

Die Wiener Privatbank SE ist Mieterin von Büroräumlichkeiten in 1010 Wien, Hohenstaufengasse 5.

Die Vermietung erfolgt zu EUR 13,-/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten und

Umsatzsteuer). Die mit dieser Gesellschaft erzielten Vermietungserlöse (inklusive Umsatzsteuer

und Betriebskosten) betrugen im Berichtszeitraum rd. Mio EUR 0,2.

Kerbler & Co Immobilienhandel KG

Komplementär: Richard Podzymek

Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 7,69 %

Johann Kowar Anteil 7,69 %

Günter Kerbler & Co Immobilienhandel KG

Komplementär: Richard Podzymek



Seguro Immobilienverwaltung KG

Komplementär: Thomas Gell


Claudia Badstöber Anteil 4,81 %

Karl Raabl Anteil 4,81 %


Stranz & Co Immobilienhandel KG

Komplementär: Helmut Dietler



Helmut Dietler Immobilienverwaltung Beta KG

Komplementär: Helmut Dietler


Wolfgang Gössweiner Anteil 4,76 %





Verwaltungsrats


142

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Immobilien im Gesamtwert von Mio EUR 113,3 samt pro-

jektbezogener Finanzierungen von der ECO Business Immoblien-Gruppe übernommen. Es handelt

sich dabei um eine Hotel- und Objektimmobilie, zwei Seniorenresidenzen in Süddeutschland sowie

um 50 % der Anteile aus dem gemeinsamen Joint Venture des im Jahre 2006 erworbenen Allianz

Portfolios. Die Kaufpreise der Transaktionen wurden mit bestehenden Forderungen verrechnet.

Der zum Stichtag offene Verrechnungssaldo beträgt Mio EUR 0,6. Aus Lieferungen und Leistungen

schuldet die ECO Business-Immobilien Gruppe Mio EUR 1,5.

Geschäftsvorfälle mit nahe stehenden Unternehmen und Personen entsprechen denen mit

unabhängigen Geschäftspartnern.

13.4. VERGÜTUNG DER PERSONEN IN SCHLÜSSELPOSITIONEN DES KONZERN

Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums (Schlüssel-

positionen) sieht einen fi xen sowie einen variablen Gehaltsbestandteil vor. Stock-Options-

Programme sowie eine Pensionsregelung bestehen nicht.

Die Gesamtbezüge gliedern sich in ein Fixgehalt sowie einen variablen Gehaltsbestandteil. Je nach

Erreichen der Erfolgskriterien kann der variable Anteil am Gesamtgehalt bis zu 50 % betragen.

Für eine Erfolgsbeteiligung sind folgende Kennzahlen ausschlaggebend: Bis zu 50 % der Erfolgs-

beteiligung stehen zu, wenn der durchschnittliche volumensgewichtete Aktienkurs eines Jahres

um 10 % steigt. Weitere bis zu 50 % der Erfolgsbeteiligung stehen zu, wenn das Ergebnis pro Aktie

im Geschäftsjahr um 10 % steigt. Es kam bei den Grundsätzen für die Erfolgsbeteiligung zu kei-

nen wesentlichen Änderungen gegenüber dem Vorjahr. Allerdings wurde im Geschäftsjahr 2009 auf

20 % des Fixgehaltes verzichtet und eine stärkere Gewichtung des variablen Gehaltsbestandteils

um 20 % vereinbart.

14. ANGABEN ÜBER DIE ORGANE

Das Geschäftsführende Direktorium (Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen

zusammen:

+ Mag. Johann Kowar, geb. 24. 03.1959

+ Mag. Claudia Badstöber, geb. 03.02.1968

+ Franz Jürgen Kelber, geb. 21.09.1957

+ Siegfried Walter Leitner, geb. 28.12.1958 (bis 23.02.2009)

+ Ing. Andreas Nittel, geb. 03.09.1957 (bis 23.02.2009)

+ KR Friedrich Scheck, geb. 15.09.1954 (bis 20.01.2009)

+ Thomas Rohr, geb. 30.03.1965 (seit 01.03. 2009)

+ Mag. Wolfgang Tutsch, geb. 16.04.1964

+ Dr. Alexander Zartl, geb. 17.06.1969 (bis 23.02.2009)

Der Verwaltungsrat (Non-Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen:

+ Günter Kerbler – Vorsitzender

+ Dr. Michael Kraus – Stellvertreter des Vorsitzenden (seit 26.05.2009)

+ Dr. Thomas Prader – Stellvertreter des Vorsitzenden (bis 30.11.2009)

+ Mag. Franz Zwickl – Mitglied (Stellvertreter des Vorsitzenden bis 26.05.2009)

+ Mag. Friedrich Kadrnoska – Mitglied

+ Dr. Volker Riebel – Mitglied

+ Dr. Winfried Kallinger – Mitglied (bis 26.05.2009)

+ Mag. Harald Nograsek – Mitglied (seit 26.05.2009)


Gesamtvergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns (aktive und ehemalige Mitglieder)

6,0 3,1

davon kurzfristig fällige Leistungen 0,9 0,0davon variable Vergütungen 1,7 0,0

davon Leistungen aus der Beendigung des Arbeitsverhältnis 1,9 0,0

143


Die Verwaltungsräte haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 Zahlungen in Höhe von

Mio EUR 0,6 (2008: Mio EUR 0,1) erhalten. Davon entfällt ein Betrag von Mio EUR 0,4 für die

Tätigkeiten im Geschäftsjahr 2009 und der Betrag von Mio EUR 0,2 auf die Tätigkeiten vor dem

Geschäftsjahr 2009.

Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten folgende Vergütungen: Der Vorsitzende des

Verwaltungsrates erhält eine fi xe Vergütung von EUR 50.000,- pro Geschäftsjahr. Jeder Stellver-

treter des Verwaltungsratsvorsitzenden erhält eine fi xe Vergütung von EUR 25.000. Jedes einfache

Mitglied des Verwaltungsrats erhält eine fi xe Vergütung von EUR 15.000.

ZUSCHLÄGE FÜR DIE MITGLIEDER IN AUSSCHÜSSEN DES VERWALTUNGSRATS:

Der Vorsitzende des Immobilienausschusses des Verwaltungsrats und der Vorsitzende des

Prüfungsausschusses des Verwaltungsrats erhalten jeweils einen Zuschlag zur fi xen Vergütung

von 50 %. Der Vorsitzende des Nominierungsausschusses des Verwaltungsrats, der Vorsitzende

des Related Party Ausschusses des Verwaltungsrats und der Vorsitzende sonstiger Ausschüsse

des Verwaltungsrats erhalten jeweils einen Zuschlag zur fi xen Vergütung von 25 Prozent. Sonstige

Mitglieder dieser Ausschüsse des Verwaltungsrats erhalten pro Ausschuss-Mitgliedschaft jeweils

einen Zuschlag zur fi xen Vergütung von 12,5 %. Insgesamt steht jedem Mitglied des Verwaltungs-

rats für Ausschuss-Mitgliedschaften maximal ein Zuschlag von 50 % pro Geschäftsjahr zu seiner

jeweiligen fi xen Vergütung zu.

Zusätzlich erhält jedes Verwaltungsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von EUR 2.500 pro Sitzungs-

teilnahme.

15. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG

Nach dem Bilanzstichtag wurde eine Wandelschuldverschreibung mit einem Gesamtnennbetrag

von Mio EUR 135 emittiert. Der halbjährlich zu zahlende Kupon der Wandelschuldverschreibung

wurde mit 5,25 % p.a. festgelegt. Die Wandelschuldverschreibung hat eine Laufzeit von sechs

Jahren. Die Inhaber haben das Recht ihre Wandelschuldverschreibung vier Jahre nach Emission

zum Nennbetrag einschließlich aufgelaufener Stückzinsen vorzeitig fällig zu stellen.

Im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms waren von 01. Jänner 2010 bis zum 05. März 2010 ins-

gesamt 1.335.929 Stück Aktien zu einem Gesamtwert von Mio EUR 11,5 (inkl. Spesen) zum Durch-

schnittskurs von EUR 8,63 rückgekauft. Dies entspricht 1,6 % des Grundkapitals.




Verwaltungsrats


144

Vollkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung

Österreich

„Bürocenter Raxstraße“ Projektentwicklungsges.m.b.H. Wien 100 %

„CONWERT SECURITISATION“ Holding GmbH Wien 100 %

„Epssilon“ Altbaudevelopment GmbH Wien 100 %

„Epssilon“ Liegenschaftsverwertungs- und –verwaltungs GmbH Wien 100 %

„Epssilon“ Meidlinger Hauptstr. 27 Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 100 %

„G1“ Immobilienverwertung GmbH Wien 100 %

„GK“ Immobilienverwertung GmbH Wien 100 %

„GKHK“ Handelsgesellschaft m.b.H. Wien 100 %

„SHG“ 6 Immobilienentwicklungs GmbH Wien 100 %

1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 7 Immobilientreuhand GmbH Wien 100 %

Anton Baumgartner-Straße 125, 1230 Wien, Projektentwicklung GmbH Wien 100 %

Boltzmanngasse 21 Revitalisierungsprojekt GmbH Wien 100 %

Bürocenter Raxstraße Projektentwicklungs GmbH & Co KG Wien 100 %

CENTUM Immobilien GmbH Wien 99,23 %

Chorherr & Reiter ökologische Bauprojekte GmbH Wien 100%

Con Tessa Immobilienverwertung GmbH Wien 100 %

Con value one Immobilien GmbH Wien 98,67 %

Con Wert Handelsges.m.b.H. Wien 100 %

conwert Baudevelopment GmbH Wien 100 %

conwert Bauträger GmbH Wien 100 %

conwert Invest GmbH Wien 100 %

conwert Management GmbH Wien 100 %

conwert Treasury OG Wien 100 %

Country INN VIC Hotelerrichtungs- und Betriebs GmbH Wien 91,08 %

cw Bauträger Projekt Eins GmbH Wien 100 %

cw Bauträger Projekt Zwei GmbH Wien 100 %

CWG Beteiligungs GmbH Wien 100 %

DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Gablenzgasse 60 KG Wien 100 %

DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Heiligenstädter Straße 9 OG Wien 100 %

ECO Management GmbH Wien 100 %

Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH Wien 92 %

Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH & Co KG Wien 92 %

GGJ Beteiligungs GmbH Wien 100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Drei OG Wien 100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Eins OG Wien 100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG Wien 100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sechs OG Wien 100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Vier OG Wien 100 %

GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG Wien 100 %

GJ-Beteiligungs GmbH Wien 100 %

GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG Wien 100 %

GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG Wien 100 %

GJ-Beteiligungs GmbH & Co Rudolfsplatz 6 OG Wien 100 %

GKB Beteiligungs GmbH **) Wien 0 %

G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co Friedrichstrasse 4 KG Wien 100 %

G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co Meidlinger Hauptstrasse 19 KG Wien 100 %

G-Unternehmensbeteiligung GmbH *) Wien 100 %

IEG – Immobilien Errichtungs GmbH Wien 100 %

Insurance Financial Services GmbH Wien 100 %

KALLCO PROJEKT „Wienerberg City“ Entwicklungsgesellschaft m.b.H. Wien 100 %

Lifestyle Living GmbH Wien 91,08 %

Lindau 18, Doischberg Liegenschaftsdevelopment GmbH Wien 92 %

Lithinos Immobilien Invest GmbH Wien 100 %

LLL Luxury Living Liegenschaftsentwicklungs GmbH Wien 100 %

16. KONZERNUNTERNEHMEN

145



MAHIS Consulting GmbH Wien 100 %

Mariahilferstraße 156 Invest GmbH Wien 100 %

mog-Projektentwicklung GmbH Wien 100 %

Radetzkystraße 15+17, 1030 Wien, Projektentwicklung GmbH Wien 100 %

RESAG Immobilienmakler GmbH Wien 49 %

RESAG Insurance Broker GmbH Wien 100 %

RESAG Properties Management GmbH Wien 100 %

RG Immobilien GmbH Wien 100 %

Rossauer Lände 47 – 49 Liegenschaftsverwaltungs GmbH Wien 100 %

Schmalzhofgasse 26 Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG Wien 100 %

S-H Vermögensverwaltungs GmbH Wien 100 %

Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs GmbH Wien 100 %

Stubenbastei 10 und 12 Immobilien GmbH Wien 100 %

Themelios Immobilien Invest GmbH Wien 100 %

TPI Immobilien Holding GmbH Wien 92 %

TPI Tourism Properties Invest AG Wien 92 %

T-Unternehmensbeteiligung GmbH *) Wien 92 %

Waldvilla Velden GmbH Wien 91,08 %

Wiener Straße 196-198 Development GmbH Wien 92 %

WZH Projektentwicklung GmbH Wien 100 %

Deutschland

alt+kelber Eigenheim GmbH Heilbronn 100 %

alt+kelber Immobiliengruppe GmbH Heilbronn 100 %

alt+kelber Immobilienkontor GmbH Gera 100 %

alt+kelber Immobilienmanagement GmbH Heilbronn 100 %

alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH Heilbronn 100 %

alt+kelber Wohninvest GmbH Heilbronn 100 %

alt+kelber Wohnungsprivatisierung GmbH Heilbronn 100 %

CC Portfolio GmbH Berlin 100 %

conwert & kelber Besitz 10/2007 GmbH Heilbronn 94,8 %

conwert & kelber Besitz 11/2007 GmbH Heilbronn 94,8 %

conwert & kelber Bestand 10/2007 GmbH Heilbronn 94,8 %

conwert Alfhild Invest GmbH Grünwald 90 %

conwert Alfhild II Invest GmbH München 100 %

conwert alpha Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Aries Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH Berlin 100 %

conwert beta Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Capricornus Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Carina Invest Gmbh Berlin 100 %

conwert Cassiopeia Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Centaurus Invest GmbH ****) Leipzig 100 %

conwert delta Invest GmbH Berlin 75 %

conwert Deutschland Beteiligungsholding GmbH Berlin 100 %

conwert Deutschland Holding GmbH Berlin 100 %

conwert Deutschland Holding GmbH & Co KG Heilbronn 100 %

conwert Deutschland Immobilien GmbH Berlin 100 %

conwert Dresden Drei Invest GmbH Berlin 51 %

conwert Dresden Invest GmbH Berlin 51 %

conwert Dresden Zwei Invest GmbH Berlin 51 %

conwert Dresden Vier Invest GmbH Berlin 51 %

conwert Dresden Fünf Invest GmbH Berlin 51 %

conwert Eisa Invest GmbH Grünwald 100 %

conwert Eisa II Invest GmbH Grünwald 100 %




Verwaltungsrats


146


conwert Eisa III Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Elbfl orenz Invest GmbH Berlin 51 %

conwert epsilon Invest GmbH ****) Berlin 100 %

conwert Fenja Invest GmbH Grünwald 90 %

conwert gamma Invest GmbH Berlin 75 %

conwert Gemini Invest GmbH ****) Berlin 100 %

conwert Grazer Damm Development GmbH Berlin 100 %

conwert Grundbesitz Leipzig Besitz GmbH Heilbronn 100 %

conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH ****) Heilbronn 100 %

conwert Hulda Invest GmbH Grünwald 100 %

conwert Immobilien Development GmbH Berlin 100 %

conwert Immobilien Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Kirchsteigfeld Beteiligungs GmbH Berlin 100 %

conwert Kirchsteigfeld 11 Invest GmbH Berlin 100 %









conwert lambda Invest GmbH Leipzig 75 %

conwert Leo Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Lepus Invest GmbH Heilbronn 100 %

conwert Libra Invest GmbH Berlin 100 %

conwert omega Invest GmbH ****) Berlin 100 %

Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co KG Heilbronn 100 %

conwert Pegasus Invest GmbH Leipzig 100 %

conwert Perseus Invest GmbH Heilbronn 100 %

conwert Phoenix Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Sachsen Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Scorpius Invest GmbH Heilbronn 100 %

conwert Seniorenzentrum Berlin Immobilien GmbH Heilbronn 92 %

conwert sigma Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Taurus Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Thüringen Portfolio GmbH Berlin 60 %

conwert Vela Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Viktoria Quartier Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Virgo Invest GmbH Berlin 100 %

conwert Wali Invest GmbH Grünwald 100 %

conwert Wali II Invest GmbH Grünwald 100 %

conwert Wali III Invest GmbH Grünwald 100 %

conwert Wara Invest GmbH Grünwald 90 %

conwert Wara II Invest GmbH Grünwald 100 %

conwert Wara III Invest GmbH Grünwald 100 %

conwert Wara IV Invest GmbH Heilbronn 100 %

conwert Wohn-Fonds GmbH Berlin 100 %

conwert Wölva Invest GmbH Grünwald 90 %

GAG Grundstücksverwaltungs AG Hamburg 94,9 %

IESA Immobilien Entwicklung Sachsen GmbH Berlin 51 %

KKS Projektentwicklung GmbH Leipzig 94,8%

Seniorenresidenz Köln Immobilien GmbH Heilbronn 100 %

147



Tschechien/Slowakei

conwert sk 01 s.r.o. Bratislava 100 %

conwert sk 02 s.r.o. Bratislava 85 %

conwert sk s.r.o. Bratislava 100 %

CWIcz brno, s.r.o. Brünn 100 %

CWI-Invest, s.r.o. Brünn 100 %

conwert Invest s.r.o. Prag 91,17 %

JCB Invest s.r.o. Brünn 100 %

NB Invest s.r.o. Brünn 100 %

NB-Správa nemovitostí s.r.o. Brünn 100 %

Odcz brno, s.r.o. Brünn 100 %

Pd sk Bratislava s.r.o. Bratislava 60 %

Pdcz brno s.r.o. Brünn 60 %

Weka Real s.r.o. Brünn 100 %

Ungarn

Bokréta 8 Kft. ***) Budapest 10 %

Bokréta Alfa Kft Budapest 100 %

Bokréta Béta Kft Budapest 100 %

Bokréta Gamma Kft Budapest 100 %

BOKRÉTA Management Kft Budapest 70 %

Immo-Rohr Kft Budapest 100 %

Immo-Rohr Plusz Kft Budapest 50 %

Király utca 77 Kft Budapest 100 %

Kreische Palota Kft. Budapest 100 %

Lifestyle Living Hungary Kft Budapest 91,08 %

Klauzál u. 7 – 9 Projekt Kft. Budapest 57,7 %

Mester 48 – 52 Kft. Budapest 50 %

Pasaréti ut 121-123 Kft Budapest 100 %

Tetöterek 2007 Kft Budapest 100 %

Viola 13-15 Kft. Budapest 100 %

XX. Fiume utca I Kft Budapest 100 %

Projekt Fiume Kettö Kft. Budapest 100 %




Verwaltungsrats


148

Quotenkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung

Deutschland

Tizian Wohnen 1 GmbH Berlin 34 %

Tizian Wohnen 2 GmbH Berlin 34 %

Erstkonsolidierte Gesellschaften (inkl. Neugründung) Sitz Beteiligung

Österreich

Bösendorferstrasse 7 GmbH Wien 100 %

Favoritenstraße 34 BeteiligungsgmbH Wien 100 %

ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co, 1030 Wien, Schwarzenbergplatz 7+8 OG

Wien 100 %

Hotel und Fachmarktzentrum Ansfelden GmbH Wien 92 %

Deutschland

conwert Berolinum Liegenschaftsbesitz AG Berlin 94,9 %

conwert Berolinum Eins GmbH Berlin 94,9 %

conwert Berolinum Zwei GmbH Berlin 94,9 %

conwert Berolinum Drei GmbH Berlin 94,9 %

Diak-Nd Pfl ege-Altenheime Besitz GmbH München 86,9 %

Slowakei

Správa bytov Conwert s.r.o. Bratislava 100 %

Endkonsolidierte Gesellschaften Sitz Beteiligung

Österreich

ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co, 1030 Wien, Schwarzenbergplatz 7+8 OG

Wien 100 %

Mariahilferstaße 93 Bauträger GmbH Wien 100 %

GJ BeteiligungsgmbH & Co Projekt Eins OEG Wien 51 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1050 Wien, Siebenbrunnengasse 19-21 OEG

Wien 50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1120 Wien, Schönbrunner Schloßstraße 38-42 OEG

Wien 50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Vier OEG Wien 50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Fünf OEG Wien 50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Acht OEG Wien 50 %

Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Zehn OEG Wien 50 %

Deutschland

conwert Wohnen Holding GmbH Heilbronn 100 %

conwert Wohnen Entwicklung GmbH Berlin 100 %

conwert Wohnen Verwaltungs GmbH & Co KG Heilbronn 100 %

Ungarn

Multicoop Ház Kft. Budapest 50 %

Sollers 2002 Kft. ***) Budapest 10 %

Szív 59 Kft. ***) Budapest 10 %

Tüzoltó 71-75/a Kft. ***) Budapest 10 %

Bokréta Házak Kft ***) Budapest 10 %

Hajós 37. Kft. ***) Budapest 10 %

Umstrukturierte Gesellschaften Sitz Beteiligung

Österreich

Die RESAG Real Estate Service AG und die conwert Bauträger-Development Hol-ding GmbH wurden in die conwert Dienstleistungs und Bauträger Holding GmbH verschmolzen

Wien 100 %

*) Anteil über Treuhänder gehalten**) wird über schuldrechtliche Vereinbarung einbezogen***) 10 % Anteil am Stammkapital, 75 % der Stimmrechte****) Die conwert Omega Invest GmbH, conwert Centaurus Invest GmbH, conwert Gemini Invest GmbH, conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH sowie die conwert epsilon Invest GmbH verfügen über 27 KG’s

149


Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den Geschäftsführenden Direktoren der

conwert Immobilien Invest SE am 18. März 2010 fertig gestellt und unterzeichnet und wird

voraussichtlich am 22. März 2010 vom Verwaltungsrat zur Kenntnis genommen.


Die Geschäftsführenden Direktoren der


Mag. Johann Kowar e.h.

Mag. Claudia Badstöber e.h.

Jürgen Kelber e.h.

Thomas Rohr e.h.

Mag. Wolfgang Tutsch e.h.




Verwaltungsrats


150

„Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2009 bis zum 31. Dezember 2009

geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2009, die Konzerngesamtergebnisrechnung, die Konzerngeldfl ussrech-

nung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2009 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang.

VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER FÜR DEN KONZERNABSCHLUSS UND FÜR DIE KONZERNBUCHFÜHRUNG

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein

möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards

(IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines inter-

nen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens,

Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen, sei es auf Grund

beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler, ist; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von

Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.

VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS UND BESCHREIBUNG VON ART UND UMFANG DER GESETZLICHEN ABSCHLUSSPRÜFUNG

Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere

Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung sowie der vom In-

ternational Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards

on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir

uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen An-

gaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pfl ichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers, unter Berücksichtigung

seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler. Bei

der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem soweit es für die Aufstellung eines Konzern-

abschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter

Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des

internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen, wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage

des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine

hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.

PRÜFUNGSURTEIL

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach

unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum

31. Dezember 2009 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2009 bis zum 31. Dezember 2009 in

Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.

AUSSAGEN ZUM KONZERNLAGEBERICHT

Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die

sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine

Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.

Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.“


Ernst & Young

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. Gerhard Schwartz e.h. Ppa Mag. Hans-Erich Sorli e.h.

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

*) Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses in einer von der bestätigten (ungekürzten deutschsprachigen) Fassung abweichenden Form (zB verkürzte Fassung oder Übersetzung) darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf unsere Prüfung verwiesen werden.

BESTÄTIGUNGSVERMERK*)

BERICHT ZUM KONZERNABSCHLUSS

151


„Das Geschäftsführende Direktorium bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den

maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues

Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und dass der Konzernlagebe-

richt den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein

möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass

der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern

ausgesetzt ist.“


Das Geschäftsführende Direktorium der


Mag. Johann Kowar Mag. Claudia Badstöber Jürgen F. Kelber

Vorsitzender Mitglied Mitglied

Verantwortungsbereiche: Verantwortungsbereiche: Verantwortungsbereiche:Strategie, Finanzsteuerung Konzernrechnungswesen, Region Deutschland Steuern

Thomas Rohr Mag. Wolfgang Tutsch

Mitglied Mitglied

Verantwortungsbereiche: Verantwortungsbereiche: Region Österreich Recht und Organisation

ERKLÄRUNG ALLER GESETZLICHEN VERTRETER




Verwaltungsrats


152

BERICHT DES VERWALTUNGSRATSGEMÄSS § 41 SE-GESETZ

Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2009 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Auf-

gaben wahrgenommen, die Gesellschaft strategisch geleitet sowie deren Geschäfte gemeinsam

mit den Geschäftsführenden Direktoren geführt. Darüber hinaus hat der Verwaltungsrat das an

das Geschäftsführende Direktorium delegierte Tagesgeschäft der Gesellschaft überwacht und das

Geschäftsführende Direktorium beratend begleitet. Er hat sich vom Direktorium regelmäßig und

umfassend schriftlich oder mündlich in und außerhalb von Verwaltungsratssitzungen über den Gang

der Geschäfte, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens sowie die Entwicklung der Gruppe unter-

richten lassen.

Dr. Winfried Kallinger legte sein Mandat als Mitglied des Verwaltungsrats per 26.05.2009 nieder.

Der Verwaltungsrat wurde im Rahmen der 8. ordentlichen Hauptversammlung am 26. Mai 2009 um

Dr. Michael Kraus und Mag. Harald Nograsek erweitert. Dr. Thomas Prader legte sein Mandat als

Mitglied des Verwaltungsrats per 30.11.2009 nieder. Der Verwaltungsrat besteht zum 31.12.2009 aus

sechs Mitgliedern und hielt im Geschäftsjahr 2009 insgesamt zwölf Sitzungen ab.

Eingefl ossen in die Arbeit des Verwaltungsrats sind weiters auch die Ergebnisse und wesentlichen

Inhalte der Ausschüsse. Der Immobilienausschuss tagte fünfmal und hat über die in seinem Pouvoir

befi ndlichen Immobilienengagements nach eingehender Prüfung auch 31 Beschlüsse im Umlauf-

wege gefasst. Gemäß Geschäftsordnung ist betreffend jedes Immobilieninvestment mit einem Gegen-

wert von mehr als EUR 3 Mio. der Immobilienausschuss zu befassen. Der Bilanz/Prüfungsausschuss

diskutierte den Jahres- und Konzernabschluss, die Prüfberichte sowie den Management-Letter des

Abschlussprüfers und berichtete darüber dem Verwaltungsrat. Weiters befasste sich der Bilanz/

Prüfungsausschuss mit der Wahl und der Vergütung des Abschlussprüfers, mit dem für das Ge-

schäftjahr aufgestellten Revisionsplan sowie mit den wesentlichen Ergebnissen der Revisionsprüfung.

Der Bilanz/Prüfungsausschuss tagte dreimal. Die Tätigkeit des Nominierungs- und Vergütungsaus-

schusses konzentrierte sich im Berichtsjahr auf die Festlegung der Bezüge des Geschäftsführenden

Direktoriums und tagte hierzu einmal. Weiters fasste der Nominierungs- und Vergütungsausschuss

einen Umlaufbeschluss, in dem die Bestellung von Thomas Rohr als Geschäftsführender Direktor

vorgeschlagen wurde. Der Related-Party Ausschuss befasste sich im Berichtszeitraum in erster Linie

mit Erwerben von Immobilien nahestehender juristischer und natürlicher Personen sowie Verkäufen

von Immobilien der conwert Immobilien Invest SE an solche Personen und tagte zweimal. Die Vor-

sitzenden der Ausschüsse haben in den Verwaltungsratsitzungen regelmäßig über die Ergebnisse der

Ausschüsse berichtet.

Der vom Direktorium aufgestellte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 und der Lagebericht

der conwert Immobilien Invest SE sowie der Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das

Geschäftsjahr 2009 wurden durch die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH. geprüft.

Die Prüfung hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben.

Der Abschlussprüfer hat daher bestätigt, dass der Jahresabschluss der conwert Immobilien Invest

SE unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein möglichst getreues Bild der

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermitteln und der Lagebericht im Einklang

mit dem Jahresabschluss steht. Der Konzernabschluss wurde unter Beachtung der International

Standards on Auditing der International Federation of Accountants (IFAC) geprüft und als ordnungsge-

mäß bestätigt. Der Wirtschaftsprüfer hat demnach uneingeschränkte Bestätigungsvermerke erteilt.

153


Die Einklangsprüfung des Corporate Governance Berichtes nach §243b UGB wurde von der

Univ.-Prof. DDr. Waldemar Jud Corporate Governance Forschung CGF GmbH durchgeführt und hat in

ihrem abschließendem Ergebnis zu keinen wesentlichen Beanstandungen Anlass gegeben.

Das Geschäftsführende Direktorium schlug vor, das Ergebnis des Geschäftsjahres vom 1. Jänner 2009

bis 31. Dezember 2009 in Höhe von EUR 28.114.040,19 wie folgt zu verwenden. Auf jede Aktie der Ge-

sellschaft, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns (das ist

der Tag der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft, sohin der 15. April 2010) dividenden-

berechtigt ist, wird eine Dividende in Höhe von EUR 0,25 ausgeschüttet. Der Gesamtbetrag der Divi-

dende ergibt sich sohin durch Multiplikation des Betrages von EUR 0,25 mit der Anzahl der Aktien der

Gesellschaft, die am Tag der Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns dividenden-

berechtigt sind. Der verbleibende Teil des kumulierten Bilanzgewinns wird auf neue Rechnung vorge-

tragen. Der Verwaltungsrat schließt sich diesem Vorschlag des Geschäftsführenden Direktoriums an.

Die Gesellschaft hält zum 19.03.2010, 17:35 Uhr (Börseschluss) insgesamt 5.936.076 eigene Aktien,

die nicht dividendenberechtigt sind, sodass aktuell der Gesamtbetrag der Dividende EUR 19.855.799

und der Anteil am Bilanzgewinn, der auf neue Rechnung vorzutragen ist, EUR 8.258.240,81 betragen

würde. Erhöht sich bis zum Tag der ordentlichen Hauptversammlung die Anzahl der von der Gesell-

schaft gehaltenen eigenen Aktien, so wird der Anteil am Bilanzgewinn, der auf die vom Zeitpunkt der

Erstattung dieses Gewinnvorschlages bis zur ordentlichen Hauptversammlung von der Gesellschaft

zusätzlich erworbene eigene Aktien entfällt, nicht ausgeschüttet, sondern auf neue Rechnung vor-

getragen. Verringert sich die Zahl der von der Gesellschaft gehaltenen eigenen Aktien bis zum Tag

der ordentlichen Hauptversammlung, so wird ein auf diese eigenen Aktien entfallender Anteil am

Bilanzgewinn, soweit dies für die Auszahlung einer Dividende in Höhe von EUR 0,25 je dividendenbe-

rechtigter Aktie erforderlich ist, ausgeschüttet und der verbleibende Anteil am Bilanzgewinn auf neue

Rechnung vorgetragen.

Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Verwaltungsrat gemäß § 41 Abs 2 SE-Gesetz vorgenom-

menen Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts ist kein Anlass zu Beanstandungen ge-

geben. Der Verwaltungsrat hat den Jahresabschluss gebilligt, der damit gemäß § 41 Abs 4 SE-Gesetz

festgestellt ist.

Der Verwaltungsrat dankt dem Direktorium und allen Mitarbeitern für ihr Engagement und die

geleistete Arbeit.


Für den Verwaltungsrat

Günter Kerbler

Vorsitzender des Verwaltungsrats




Verwaltungsrats


154

KENNZAHLENÜBERBLICK

Unternehmenskennzahlen 2009 2008 2007 2006 2005

Vermietungserlöse EUR Mio. 162,3 147,7 109,5 79,5 37,1

Veräußerungserlöse EUR Mio. 361,3 203,1 252,5 185,5 68,3

Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 36,6 40,3 1,1 - -

Umsatzerlöse EUR Mio. 560,1 391,1 363,12 265,00 105,4

Net Rental Income (NRI) EUR Mio. 94,6 85,6 65,3 49,4 23,5

NRI-Marge % 58,3 57,0 59,7 62,2 63,3

Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 105,0 94,6 75,5 59,2 27,9

EBITDA-Marge % 18,7 24,1 20,8 22,3 26,5Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts

EUR Mio. 5,5 (2,2) 97,8 45,2 17,6

Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 94,9 69,9 172,5 104,4 45,6

EBIT-Marge % 16,9 17,9 47,5 39,4 43,2

Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. 31,9 (28,8) 145,2 77,0 33,8

Konzernergebnis EUR Mio. 23,7 (30,0) 116,2 51,7 24,9

Funds from Operations (FFO) 1) EUR Mio. 72,6 53,8 57,8 33,8 16,5

Cash Profi t 2) EUR Mio. 68,0 53,02 57,1 37,6 16,3

Bilanzsumme EUR Mio. 2.962,5 3.016,2 2.948,4 1.921,9 1.093,5

Enterprise Value (EV) EUR Mio. 2.201,5 1.740,7 2.235,3 1.774,7 1.055,3

Loan to Value (LTV) % 55,2 58 54 62 60

EBITDA / EV % 4,8 5,4 3,4 3,3 2,7

Eigenkapitalquote % 43,2 42,3 47,7 44,6 47,6

Gearing % 115,0 115,2 85,8 94,7 93,4

Immobilienkennzahlen

Anzahl Immobilien Anzahl 1.752 1.710 1.590 981 598

Gesamtnutzfl äche m² 2.018.254 2.035.421 1.896.898 1.322.412 815.932

Immobilienvermögen EUR Mio. 2.517,39 2.497,32 2.345,25 1.673,37 911,83

Fair Value Anpassungen EUR Mio. 1,6 (2,2) 97,84 45,24 17,60

Fair Value / m² EUR 0,8 (1,1) 51,58 34,21 21,57

Investitionen in Immobilien EUR Mio. 290 328 788 869 335

Verkehrswertrendite % 4,88 4,79 4,40 4,46 4,89

Börsenkennzahlen

Anzahl der Aktien (Ultimo) Anzahl 85.359.273 85.359.273 85.359.273 58.684.500 39.123.000

Marktkapitalisierung EUR Mio. 706,8 273,15 1.027,73 962,43 569,24

Aktienkurs (Ultimo) EUR 8,54 3,20 12,04 16,40 14,55

Höchst- / Tiefstkurs EUR 10,11 /3,20 12,40 / 2,93 18,13 / 10,05 16,57 / 14,55 14,55 / 13,15

Unverwässertes Ergebnis / Aktie EUR 0,29 (0,37) 1,46 0,97 0,95

Verwässertes Ergebnis / Aktie EUR 0,29 (0,37) 1,44 0,97 0,95

Adaptiertes Ergebnis / Aktie 3) EUR 0,39 (0,36) 1,82 1,44 1,29

Cash Profi t / Aktie EUR 0,84 0,64 0,76 0,70 0,63

Buchwert (NAV) / Aktie EUR 15,68 15,55 16,25 14,49 13,21

Kurs/Buchwert-Verhältnis Ultimo 0,54 0,21 0,74 1,13 1,10

EPRA NAV / Aktie EUR 16,78 16,28 16,17 - -

EPRA NNNAV / Aktie EUR 15,76 16,42 16,28 - -

FFO / Aktie EUR 0,90 0,65 0,74 0,71 0,63

Kurs/Gewinn-Verhältnis Ultimo 2,48 2,83 8,23 16,91 15,32

Kurs/Adaptierter Gewinn-Verhältnis Ultimo 3,33 2,85 6,62 11,39 11,28

1) FFO: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) – Nettogewinn Zeitwertanpassung +

Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne + Abschreibungen +

unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten2) Cash Profi t: FFO – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern 3) Gewinn je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich cashwirksamen Ertragsteueraufwandes

155

68,3100

200

300

400

500

600

20092008200720062005

37,10

105,4

185,5

79,5

0

265 252,5

109,5

1,1

363,1

203,1

147,7

40,3

391,1361,3

162,3

36,6

560,1

UMSATZERLÖSE (in EUR Mio.)

KONTINUIERLICH

STEIGENDE UMSATZERLÖSE

Aufgrund der Unternehmensexpansion und der

neuen Erlöse aus dem Dienstleistungsgeschäft

erhöhten sich die Umsatzerlöse im Vergleich zu

2005 um 432 % auf EUR 560,1 Mio.



FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) (in EUR Mio.)

ANSTIEG BEIM FFO

Bei den Cash-Erträgen (FFO) wurde in den ver-

gangenen Jahren ein deutlicher Zuwachs von

EUR 16,46 Mio. auf EUR 72,6 Mio. erzielt.

50

100

150

200

20092008200720062005

45,6

104,4

172,5

69,9

94,9

10

20

30

40

50

60

70

80

20092008200720062005

16,5

33,8

57,853,8

72,6

EBIT (in EUR Mio.)

EBIT AUF EUR 94,9 MIO. GESTIEGEN

In den Jahren 2005 bis 2007 wurden Aufwer-

tungsgewinne von EUR 18 Mio. bis EUR 98 Mio.

verbucht. Trotz Ausbleiben nennenswerter Auf-

wertungsgewinne im Jahr 2009 stieg das EBIT

auf EUR 94,9 Mio.

5

10

15

20

2009200820072006

13,21

2005

14,49

16,2515,55 15,68

BUCHWERT (NAV)/AKTIE (in EUR)

BUCHWERT (NAV)

Der Buchwert (NAV) je Aktie erhöhte sich von

2005 bis 2009 um 19 % auf EUR 15,68 je Aktie.

EIGENKAPITALQUOTE (in %)

HOHE EIGENKAPITALQUOTE

Die Eigenkapitalquote von 43,20 % liegt nach

wie vor innerhalb des von conwert angepeilten

Zielkorridors der Finanzierungsstruktur von

rund 40 % Eigenmittel und 60 % Fremdmittel

und damit auf höchst attraktivem Niveau.

500

1.000

1.500

2.000

20092008200720062005

598

981

1.5901.710 1.752

10

20

30

40

50

60

20092008200720062005

47,644,6

47,73

42,25 43,2

ANZAHL OBJEKTE

AUSBAU DES IMMOBILIENPORTFOLIOS

Im 5-Jahresvergleich zeigt sich der kontinuier-

liche Ausbau des Immobilienportfolios: von

598 Objekten mit 815.932 m² Nutzfl äche auf

1.752 Objekte mit 2.018.254 m² Nutzfl äche

Kennzahlenüberblick | Finanzkalender | Glossar | Impressum |


156

Finanzkalender

9. ordentliche Hauptversammlung 15. April 2010

Ergebnis 1 – 3 / 2010 26. Mai 2010

Ergebnis 1 – 6 / 2010 25. August 2010

Ergebnis 1 – 9 / 2010 24. November 2010

Jahresergebnis 2010 23. März 2011

Bilanzpressekonferenz 2010 23. März 2011

IR Kontakt

Investor Relations Manager Mag. Peter Sidlo

Aktionärs-Hotline + 43 / 1 / 521 45 – 700

E-Mail [email protected]

Website www.conwert.at

Wiener Börse CWI

Bloomberg CWI AV

Reuters CONW.VI

ISIN AT0000697750

157

Glossar

Annualisierte Mieten

Sind die monatlichen Mieteinnahmen eines Port-folios zum Stichtag multipliziert mit zwölf, wobei potentielle Einnahmen aus Leerständen unberück-sichtigt bleiben.

Buchwert pro Aktie (NAV)

Ist das bilanzielle Eigenkapital des Anteils der Ge-sellschafter des Mutterunternehmens zum Stichtag dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befi nd-lichen Aktien zum Stichtag.

Cash Profi t

ist der FFO unter Berücksichtigung tatsächlich li-quiditätswirksamer Steuern.

EPRA

ist die European Public Real Estate Association.

Diluted EPRA Net Asset Value (EPRA NAV)

Ist der Buchwert zum Stichtag verwässert um alle Effekte aus der Differenz von Bilanzvermögen zu Marktwerten des Bilanzvermögens inklusive der Verwässerung aus Optionen und Wandelschuldver-schreibungen unter Berücksichtigung von Steuer-latenzen.

Diluted EPRA NAV pro Aktie

ist der EPRA NAV geteilt durch die verwässerte An-zahl der im Umlauf befi ndlichen Aktien.

Diluted EPRA NNNAV

Ist der diluted EPRA NAV angepasst um Effekte aus der Differenz vom Buchwert der Bilanzverbindlich-keiten zu deren Marktwerten sowie der Berück-sichtigung von Steuerlatenzen nach Eintrittswahr-scheinlichkeit.

Erwartete Marktmiete

Ist jene Miete, die in vorhandenen Teilportfolien im Geschäftsjahr bei Neuvermietungen durchschnitt-lich vereinnahmt wurde und für alle Mietverhält-nisse dieser Teilportfolien als aktuell vereinnahm-bare Miete angenommen wird.

Funds from Operations (FFO)

ist das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) plus/mi-nus Nettogewinn Zeitwertanpassung plus Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungs- gewinnen plus Abschreibungen plus unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten.

Verschuldensgrad

zeigt das Verhältnis von Nettoverschuldung zum bi-lanziellen Eigenkapital an.

Gewinn je Aktie

ist das auf die Anteilseigner des Mutterunterneh-mens entfallende Konzernergebnis dividiert durch die durchschnittlich-gewichtete im Umlauf befi nd-liche Anzahl von Aktien der betreffenden Periode.

Glossary

Annualised rents

The monthly rental income of a portfolio at the ba-lance sheet date multiplied by twelve, not taking into account potential income from vacancies.

Book value per share (NAV)

Is the balance sheet equity of the equity attributable to shareholders of the parent company at the ba-lance sheet date divided by the number of shares outstanding on that date.

Cash Profi t

Is FFO minus actual income taxes paid.

EPRA

Is the European Public Real Estate Association.

EPRA net assets (EPRA NAV)

Is the book value at the balance sheet date diluted by all effects from the difference between total as-sets and market value of total assets including the dilution from options and convertible bonds taking into account deferred taxation.

EPRA NAV per share

is EPRA NAV divided by the diluted number of shares outstanding.

EPRA NNNAV is the EPRA NAV adjusted to refl ect effects from the difference of the book value of liabilities and their market value, taking account deferred taxation ac-cording to the probability of occurrence.

Estimated rental value (ERV)

is the rent obtained on average in existing sub-portfolios in the fi nancial year under new rental contracts and which could currently reasonably be expected to be obtained on all new lettings.

Funds from Operations (FFO)

is earnings before tax (EBT) minus net gains on fair value adjustments plus difference of cash gain on sales to IFRS gain on sales plus depreciation and amortization plus non-cash components in the fi -nancial result and investment costs.

Gearing

Shows the ratio of net debt to balance sheet equity.

Earnings per share (EPS)

consist of the profi t attributable to equity holders of the parent company divided by the diluted weighted average number of shares outstanding during the period.


158


Glossary

Like-for-like rental income growth

is the growth in gross rental income on propertiesowned throughout the current and previous pe-riods under review adjusted to refl ect purchases and sales during the year, taking into account tenant rotation, changes in vacancy and new lettings of additional spaces

Loan to Value (LTV)

is the ratio of interest-bearing property liabilities to property assets

Enterprise value (EV)

Common equity plus net debt.

Initial yield

is the ratio of annualised net rents to fair value ex-pressed as a percentage

Strategic vacancy

Refers to vacancies which are not actively marke-ted, as the vacant spaces are being developed or strategies are evaluated.

Actual vacancy

Refers to vacancies which are marketed but not let or sold at the balance sheet date.

Reversion

Is the potential of higher rental income assuming that the units let below market value will be let at market value.

Reversionary yield

is the yield which is realised when all rental units are let at market rent, expressed as a percentage in relation to fair value.

Net rental income

Net rental income is the gross rental income of a period less operating costs charged and indirect property expenses/income.

Weighted average interest rate

Is the weighted interest rate of fi nancial liabilities (incl. convertible bond), i.e. the ratio of interest ex-penses in the reporting period not taking into ac-count non-cash effects (transport costs, non-cash effects of the convertible bond) to the average vo-lume of fi nancial liabilities of the reporting period.

Glossar

Like-for-like Mietertragswachstum

ist die Veränderung der Vermietungserlöse auf Ba-sis eines gleich bleibenden Immobilien-Portfolios im Vergleich zum Vorjahr, bereinigt um unterjährige Zu- und Verkäufe, unter Berücksichtigung von Mie-terdrehung, Leerstandsveränderungen und Neu-vermietung von Zusatzfl ächen.

Loan to Value (LTV)

Ist das Verhältnis von verzinslichen Immobilienver-bindlichkeiten zu Immobilienvermögen

Enterprise value (EV)

Ist das an der Börse bewertete Eigenkapital plus Nettoverschuldung.

Verkehrswertrendite

Ist das Verhältnis von annualisierter Miete zu Ver-kehrswert, ausgedrückt in Prozent.

Strategischer Leerstand

Ist jener Leerstand, der nicht in der aktiven Ver-marktung ist, da sich die Leerfl ächen im Develop-ment befi nden oder Strategien evaluiert werden.

Tatsächlicher Leerstand

Ist jener Leerstand, der sich in der Vermarktung befi ndet, aber zum Stichtag nicht vermietet oder verkauft ist.

Mietsteigerungspotenzial

Ist das Potential an höheren Vermietungserlösen unter der Annahme, dass die unter Marktmiete vermieteten Einheiten zu Marktmieten vermietet werden.

Marktwertrendite

Ist jene Rendite ausgedrückt in Prozent zum Ver-kehrswert, die sich ergibt, wenn alle Mieteinheiten zu Marktmieten vermietet werden.

Nettomietergebnis

Das Nettomietergebnis sind die Bruttomieteinah-men einer Periode reduziert um die weiterverrech-neten Betriebskosten und die unmittelbaren Immo-bilienaufwendungen/Erträge.

Gewichtete Durchschnittsverzinsung

Ist die volumensgewichtete Verzinsung der fi nan-ziellen Verbindlichkeiten (inkl. Wandelschuld-verschreibung und Anleihe), d.h. das Verhältnis der Zinsaufwendungen des Berichtsjahres ohne Berücksichtigung von unbaren Effekten (Transak-tionskosten, unbare Effekte der Wandelschuldver-schreibung) zum Durchschnittsvolumen der fi nan-ziellen Verbindlichkeiten des Berichtsjahres.

Die Immobilien Facts & Figures, die vollständige Aufstellung aller conwert Immobilien, fi nden Sie im

Immobilien Guide 2009.

159

Impressum

Eigentümer, Herausgeber und Verlegerconwert Immobilien Invest SE

Konzeption, Beratung und TextierungMetrum Communications GmbH

Grafi k-Design, Illustration [PF: vienna

FotosPeter RigaudThomas TopfThomas Kratky

DisclaimerDieser Bericht enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die wir auf Basis aller uns zum gegenwär-tigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen ge-troffen haben. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie „erwarten“, „schätzen“, „planen“, „rechnen“, „davon ausgehen“, „sollen“, „sollten“, „können“, etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aus-sagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. Wir weisen darauf hin, dass die tatsäch-lichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Er-gebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in die-sem Bericht dargestellten Erwartungen abweichen können.

Satz- und Druckfehler vorbehalten

StandMärz 2010



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F + 43 1 521 45 – 111

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